1、房地产公司用地13万平住宅区开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 第一章 总论41.1. 项目概况41.2. 项目建设单位介绍41.3. 可行性报告编制依据61.4. 项目主要技术经济指标6第二章 市场分析与项目2、定位72.1 我国房地产市场形势发展分析72.1.1 宏观调控促进房地产行业平稳发展82.1.2 2011-XX年我国房地产相关政策分析92.1.3 XX年我国房地产政策分析92.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展102.1.5 XX年房地产形势展望102.2 *市房地产市场分析112.2.1 *经济运行状况分析112.2.2 *市住宅房地产市场发展概况分析132.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析182.2.4 *市房地产发展有利条件182.3 项目市场竞争分析212.3.1 项目竞争优势分析212.3.2 项目劣势分析252.4 本项目销售价格预测252.5 市场分析结论29第3、三章 项目建设的依据及合法性30第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境304.1项目区位304.2项目所属区域的发展定位及配套情况324.3项目发展机会32第五章 项目建设内容325.1项目总体规划325.2 规划设计理念325.3 规划设计特点及技术创新335.4 建筑设计风格345.5 建设内容34第六章 项目实施进度36第七章 营销组织377.1本项目市场营销模式简述377.2本项目营销组织机构及人员构成37第八章 投资估算及资金来源388.1 投资估算范围388.2 投资估算内容388.3 投资估算依据388.4 投资估算的结果398.5 资金筹措41第九章 财务评价419.1 财务4、评价编制说明419.1.1 财务评价依据419.1.2 财务评价基础数据与参数419.2 销售收入估算429.3 盈利能力分析（财务评价及指标）439.4 贷款偿还能力分析439.5 财务评价结论44第十章 敏感性分析4510.1 敏感性分析45第十一章 结论及建议4611.1 结论4611.2 建议46第一章 总论1.1. 项目概况1.1 项目名称：*XX1.2 建设单位：XX*房地产开发有限公司1.3 建设地点：*市*路旁（老机场路）武警医院旁1.4 用地面积： 130809.881.5 建设规模： 277627.291.6 综合容积率：1.801.7 项目进展情况: 1.2. 项目建设单5、位介绍XX*房地产开发有限公司前身为自然人XX、XX于1998年10月出资800万元设立的XX房天房地产开放有限公司。公司法定代表人XX认为，没有良好的管理制度和优秀的经营团队是不能长久的、持续的发展。故房天公司在成立之初就建立健全了建筑项目管理、招投标程序及相应规章管理制度。在严格控制成本和狠抓产品质量下，最早实行了项目管理责任制，制定了适合本公司的质量管理办法，质量管理责任制、质量检查验收办法和质量奖惩办法等，为公司下一步的跨越发展打下坚实基础。房天公司在1999年至2005年间陆续开发了近10万方商住楼盘。房天公司所开发的各个项目地处*市中心区域，在面对*房地产市场，公司采取了一系列针对6、性措施，把客户群细分，并划分各收入阶层，对房地产消费者心理行为进行细致分析，进行有针对性地宣传和推广。所开发的项目因位置优越，价格合理，宣传到位，均在短时间内销售完毕，受到众多消费者的一致好评。 2006年公司因发展战略调整，同时为了更好的运作开发*城中村改造项目,XX、XX2005年4月出资1100万元在*市工商行政管理局登记注册成立了XXXX*房地产开发有限公司，后经多次增资及股权变更，现注册资本增至6000万元。目前公司股东出资及持股比例为：XX出资2418万元，持股40.3%，XX出资1302万元，持股21.7%，曾超前出资2280万元，持股38%。公司经营范围：房地产开发与经营；公司7、注册地址：*市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号；法定代表人：XX；组织机构代码证：77058364-4；贷款卡号：52908。公司一直保持稳健经营战略，在项目地段的选择、产品定位、工程管理、产品创新上狠下功夫，力争形成自己的核心竞争力。在工程管理上有土建、安装、设备电气工程师，建筑上有规划、景观甚至外立面等专业技术管理人员对工程项目进行全方面的管理和监督。公司为民营企业，股东为三位自然人,股本结构简单，决策机制灵活。公司股东会为公司最高权利机构,公司不设董事会、监事会，设执行董事、监事各一名，执行董事为法定代表人。公司设经理一名，可由执行董事兼任，其可聘任和解聘副经理、财务负责人以及主持公8、司的经营管理工作，法人治理结构基本健全。公司内设行政人事部、开发部、工程部、销售部、预算部、总工室、财务部等职能部门，现有员工35人。部门设置合理；公司按项目开发的需要制订了较为完善的内部管理制度，日常经营管理工作有章可循，且制度执行情况良好；主要管理人员行业管理经验丰富，经营者能对项目工程建设实施较为有效的管理。组织架构如下：目前公司是XX省企业联合会成员，公司董事长XX，男，现年42岁，文化程度：XX财经学院本科毕业，清华大学房地产总裁班；北京大学私募股权与企业上市；上海中欧国际工商学院工商硕士；98年10月创办成立XX房天房地产开发有限公司，2006年成立XX*房地产开发有限公司任公司法9、人代表兼总经理，全面负责公司的经营管理，熟悉房地产专业的技术规定和政策法规，了解房地产行业市场规律，掌握房地产资金运作，市场策划、产品定位及推广、项目管理等手段，事业心强，品德优良。董事长XX任XX青年联合会常委，XX省政协11届政协委员、XX湘商联合会执行会长等职务。副董事长XX任*市云岩区政协常务委员、XX湘商联合会副会长、XX青年商会副会长；学习经历：2006-2007年， 北京大学MBA；2010-2011年， 清华大学房地产总裁班；2010-2011年，中欧国际工商管理学院EDP项目；2011年至今，北京大学私募股权与企业上市。股东曾超前，2005.6月，毕业于加拿大Mohawk C10、ollege大学，2005-2006年，XX安顺黄果树铝业有限公司副总经理；2006-2009年，深圳市曾氏宏大铝业有限公司总经理；2009年至今，XX*房地产开发有限公司监事；公司财务主管谭萍安，男，现年45岁，文化程度：大学，技术职称：会计师。公司主要负责人具备丰富的业务拓展能力，领导能力，创新精神。 1.3. 可行性报告编制依据l 房地产开发项目经济评价办法；l 可行性研究指南；l 方法与参数；l 项目有关资料；l *市行政事业及服务性收费目录1.4. 总项目主要技术经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2 130,809.88 2可融资建筑面积m2 376,175.96 3总建11、筑面积 m2 376,175.96 4可销售面积 m2 277,627.29 5容积率 1.80 6绿化率%39.00%7总投资万元 107,114.01 7.1其中： 自有资金万元 19,000.00 7.2 银行贷款万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 73,114.01 8销售收入万元 270,905.48 9利润总额万元 142,931.75 10净利润万元 107,198.81 11财务内部收益率95.30%12财务净现值万元 69,410.73 13投资利润率133.44%14投资净利润率100.08%15销售净利润率：39.57%16贷款偿还期年2.001期项目主要技术12、经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2 45,018.46 2可融资建筑面积m2 65,810.00 3总建筑面积 m2 65,810.00 4可销售面积 m2 48,000.00 5容积率 1.80 6绿化率%39.00%7总投资万元 27,673.57 7.1其中： 自有资金万元 11,000.00 7.2 银行贷款万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 1,673.57 8销售收入万元 48,000.00 9利润总额万元 16,630.43 10净利润万元 12,472.82 11财务内部收益率78.57%12财务净现值万元 8,660.43 13投资利润率60.09%13、14投资净利润率45.07%15销售净利润率：25.99%16贷款偿还期年2.42 第二章 市场分析与项目定位2.1 我国房地产市场形势发展分析2.1.1房地产行业整体平稳发展XX年上半年，房屋成交量降幅逐步收窄，6月新建住房价格和二手住房价格均止跌企稳，房地产开发投资增长持续下降。预计下半年房地产市场将逐步企稳并保持稳定发展。一、XX年上半年房地产市场运行情况XX年1-6月，国房景气指数持续下行至94.7，略低于金融危机时2009年3月的最低点，自2011年11月起房地产开发市场连续8个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由1季度的持续调整，逐步发展为2季度末的筑底阶段。主要体现在：1、房14、屋成交量减幅逐月收窄，重点城市房屋销售回升较快；2、新建住房价格和二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量逐月减少；3、房地产开发投资增幅较快下降，新开工和购置土地面积负增长。从各项指标的变化情况看，2季度末房地产市场已进入筑底阶段。4月以来，重点城市商品房屋和二手房屋交易量连续出现较大幅度的环比增加。同时，房价下降城市数量逐步减少，二手住房价格和新建住房价格相继企稳。房地产企业投资意愿总体仍处低位，但从5、6月的数据看，40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积出现环比增加，2季度居住用地价格亦由1季度环比下降0.04%转为上涨0.13%，说明部分地区伴随房屋交易量的增加，企业15、投资意愿有所恢复。2季度房地产市场成交回暖的原因包括3方面：第一，宏观调控由“控通胀” 转为“稳增长”，提振了市场信心。第二，微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好，初步估计降息和首套住房贷款优惠政策可提高居民住房支付能力13.7%。第三，房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。 二、XX年下半年房地产市场走势预测 从需求方面看，微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个16、百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。从供给方面看，近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加，新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。综上分析，在现有政策环境和市场状况下，在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背17、景下，预计下半年房价总体保持基本平稳的可能性较大。 2.1.2 2011- XX年我国房地产相关政策分析中国的房地产市场虽然受到市场供求关系的影响，但是受到政策的影响更大。2011年到今年下半年，国家相关部门正在酝酿和出台了一系列的政策，我们选择了部分对房地产影响相对较大的政策进行了分析。新“国八条”，限购、税费、金融等五维度控压楼市；2011-XX年楼市调控以“限”为主（限购/限价/限贷成为楼市调控的主要手段），且政策严厉程度进一步升级。中央高度重视保障房建设，把保障房作为经济及楼市调控的关键一环来抓，近两年保障房建设明显提速。除楼市调控措施外，虽然XX年央行下调存款准备金率、两次降息一定程18、度上缓解资本的流动性，但房地产信贷门槛依旧较高。2011年国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。“国十一条”主要从土地供应、信贷、市场供应、税收、住房保障、市场管理等多个方面对各地区及相关部门做出了相关的规定。中央的目的非常明确，是要进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中对市场影响最大的主要是“加大差别化信贷政策执行力度”、“对保障性安居工程建设的支持力度”、“落实地方各级人民政府责任”。政策一出台，立刻导致市场的19、观望情绪。随后，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。2.1.3 未来我国房地产政策分析XX年2月24日和5月18日央行进行了两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，并于6月、7月两次下调借款利率，这进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力，对房地产行业发展带来了新的契机。土地政策方面，XX年02月23日国土资源部下发了XX年房地产用地管理和调控重点工作的通知，通知要求，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排低密度住宅类用地。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低20、于总量的70%。房地产用地管理和调控重点工作不仅确保保障性安居工程住房用地，而且也适时增加了普通商品房的用地。目前全国房地产市场已经进入了一个调整期，但是由于房地产仍然是我国经济发展的重要支柱之一，同时也是一个民生的重要问题，为了促进国民经济的发展，国家长久政策注定是要力保房地产的健康和稳定发展，只是在房地产过热时会出台政策打压，在房地产过冷时又出台政策促进。未来中长期内将一直保持着这样的基调，政策会一直保持着“压制促进压制促进”这样一个循环过程。房地产同样也会不断地经历“冷热冷热”的过程。就本项目而言，将加大项目的竞争压力，产生项目销售周期延长的风险。但随着房地产的回暖，风险将会降低。2.121、.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展XX年1月12日,国务院颁布了关于进一步促进XX经济社会又好又快发展的若干意见即国发XX2号文件。意见指出加快发展是XX的主要任务，其中包括推动区域协调发展的战略需要，加快城镇化进程。目前我国正好处于快速城市化阶段，对应的房地产行企业必然将保持最少30%左右的发展速度，而其中的部分企业发展速度甚至要超过50%。房地产行正处于一个由零散向集中过渡的时期，从房地产行业百强占全国市场份额来看，行业集中度不断提高的趋势越来越明显并将加速发展，而在这一过程中也伴随着大规模的资产并购重组。综上所述，房地产目前还处于高速成长的阶段，虽然遭遇宏观调控使行业的发展出现短暂22、停滞，但在*市，房地产开发仍有较好的环境，而且中央调控政策的实施以及深耕三四线城市的策略使得恒大这种龙头类上市公司在行业结构调整过程中，获得了进一步扩大市场份额和并购发展的良好机遇。2.1.5 XX年房地产形势展望房地产是中国经济增长的基础产业和支柱产业，2011年房地产大概是4.82万亿，占当年GDP的12%。伴随GDP增长，城市人均可支配收入增长非常迅速，而居民收入的增长提高了住房的购买力。从国际的经验和我们国家的现状来分析，得到以下结论：经济增长持续、工业化和城镇化进程的推进，仍是中国房地产市场的持续推动力。区域经济差异，城镇化阶段的不同，影响地产开发模式。从城市化发展趋势来看，城农村转23、向城市的居民主要还是以中低端住房市场为主，而小城市向大城市流动人口将以改善型和高端住房为主，受益于城市化社会来临，商业地产的增值将会加速。未来十年中国房地产市场的主要特征将是：1）保障房供应增长，中低端商品房市场价格平稳向上；2）财富收入结构继续分化，改善型需求增长和高端房产价格依然看涨； 3）经济发达区域商业地产增值加速。4）三四线城市受益城镇化加速，住宅市场依然长期看好。总之，XX年，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，房地产市场仍将回归一个平稳发展的态势，并且由于二三线城市居民的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，24、楼市也将逐渐稳定。2.2 *市房地产市场分析2.2.1 *经济运行状况分析*市位于中国西南云贵高原东部，是XX省省会，全省政治、经济和文化中心，作为XX省唯一的大城市，*在XX具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力。可以说，*不仅是*人的*，更是XX人的*。这一点其他省份少有。*属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。宜人的气候为*博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数*”之誉。*保持着相对较好的生态环境，空气清新，夏季气候凉爽，纬度合适，海拔适中，灾害罕见，适宜人居。这里民族文化积淀深厚，维系着一种自有的人文生态系统。2007年底，*市委、市政府在全国率先作出25、了“建设生态文明城市的决定”， 该决定为*的未来发展和城市定位明确了方向，勾画了蓝图，让*这座原本个性模糊的城市特色鲜明起来，可谓高屋建瓴，妙笔生花。贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，在政治、经济、战略上具有十分重大和深远的意义，使*这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽；*已充分融入珠三角大经济圈，找到了出海口。加上“多彩XX、避暑林城”品牌的打造，*市场与影响力已经辐射到整个XX省和华南地区。*市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面，虽然08年受到50年一遇的雪凝特大自然灾害与全球金融危机的影响，但*08年的GDP增长速度是从01年来同期最高水平，*市实现地26、区生产总值813亿，比去年同期增长16.7%。2009年是*经济整体复苏的一年，生产总值902.61亿，整体经济形势发展良好。2010年*生产总值1121.8亿，按可比价格计算，比上年增长14.3%。2011年*实现生产总值（GDP）1383.07亿元，比上年增长17.1%，增速比上年提高2.8个百分点，经济呈现快速增长态势。整体经济强劲的增长态势带动了居民的购买力，随着居民财富的迅速增加，房地产市场将迎来勃发期。这一点从*市的房屋空置率为全国省会城市最低就可得到印证。2011年*实现生产总值（GDP）1383.07亿元，比上年增长17.1%，增速比上年提高2.8个百分点，经济呈现快速增长态势27、。2011年城镇居民人均可支配收入19420.14元，同比上年增长17.0%，较上年增加2823元。在城市人均可支配收入节节走高的形势下，对于房地产的发展也将带来巨大的促进作用。随着城市化进程的加快、对内对外交通及城市基础设施的完善，全社会固定资产投资呈现高速增长态势。2011年全年全社会固定资产投资完成1600.59亿元，增速也达到了历史新高的57.1%，其中城镇固定资产投资完成1537.36亿元，比上年增长59.9%。工业投资完成560.97亿元，比上年增长109.3%。2011年全市房地产开发投资467.36亿元，比上年增长50.5%。按工程用途分，住宅投资283.43亿元，增长71.828、%，其中经济适用房投资21.41亿元，办公楼投资14.16亿元，商业营业用房投资53.82亿元，其他投资115.94亿元。从历年*市城市居民人均收入变化来看，近年来一直呈上升势头，可以肯定的是，伴随城市各种基础设施建设的逐步完善，各种市场制度的逐步成熟，*市为社会所提供的投资发展空间将更为广阔，这就保证在未来一段时间内，*市这种上升势头将进一步增强。2011年*市人均可支配收入达19420.14元，比上年同期增长17%，城市人均消费支出14300.11元，这表明，目前*市的城镇居民消费潜力较大，城市消费前景可观。*市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；2011年*29、市的国民经济保持了良好的发展势头。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。*作为内陆省份省会城市，虽然整体经济水平相对较低，但城市凭借旺盛的消费力，使得市场基本呈现出较高的上升态势，同时高速稳定发展的宏观形势必定会进一步影响人们的消费意识，消费结构将由温饱向享受型转变，住房消费支出比重也必定会进一步增加。2.2.2 *市住宅房地产市场发展概况分析（一）、城市规划发展情况1、“国二号”文件XX年1月，中央发布了国务院关于进一步促进XX经济社会又好又快发展的若干意见（国发XX2号），这是中央出台的首个专门针对XX30、省的支持经济社会全面发展的文件，这在很大程度上增强了XX省的发展信心，也为XX省经济社会的全面发展理清了思路，对XX省实现加速发展、加快转型、推动跨越产生巨大的促进作用。意见说：按照“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”的原则，充分发挥黔中经济区辐射带动作用，对于黔中经济区，建设以*安顺为核心，以遵义、毕节、都匀、凯里等城市为支撑的黔中经济区。推进*安顺经济一体化发展，加快建设贵安新区，重点发展装备制造、资源深加工、战略性新兴产业和现代服务业等，这也为*及区域性的房地产市场发展提供了后续动力，龙洞堡区域作为XX省交通枢纽，也将在发展中得到极大的好处。2、二环四路城市带建设规划*市对二环四路31、城市带的建设规划包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、鬼黄路沿线区域，设计云岩、南明、花溪、乌当、白云、小河、金阳等7个城市片区的15个功能板块“株连式”新兴城市带，设计上也上午、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区等功能和城市现代商业综合体、现代交通服务区等新兴商业服务业态。建成后的二环四路城市带预计聚集城镇人口80万、规划总用地面积105平方公里，城市建设用地92平方公里，其中新增开发（改造）建设用地52平方公里，建成后*核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。二环四路城市带是*发展新引擎，也是第二轮外来房企高峰期，对本地楼市将形成32、较大的市场带动，增强*城市聚合力，为*房地产市场的发展奠定了后续的土地及客户基础。除“国二号”文件及二环四路城市带的规划，白云区“白金新城”（规划总面积6.4平方公里）及“卖架-沙文工业园”（一期规划17.37平方公里）的规划落地，都将对区域房地产市场的发展有巨大的推动作用，对区域价值形成极大提升。（二）、商品房市场环境分析1、市场供应情况1.1、 商品住宅供应面积涨幅大，南明区花果园供应为主XX年*市主城区新增商品住宅项目（含组团）58个，供应总面积599.4万，供应总套数约6.34万套，供应面积环比上涨132.2%，供应套数环比上涨150.8%，整体上涨幅度较大。XX年上半年，花果园项目供33、应面积452.2万，占*市供应总面积的75.4%，据统计花果园项目1-5月单月供应量均占当月总供应的50%以上，市场占有量极大。值得一提的是3月花果园大量推出五里冲组团房源，大大增加了市场整体供应。1.2、 两城区供应为主，南明区供应增加金阳供应减少XX年上半年两城区供应房源535.8万，占市场供应总量的89.4%，其中南明区供应465万，环比增加429.68万，增幅加大，云岩区供应环比增加16%，供应面积小幅上涨。在所有区域供应中，金阳区整体降幅达81.6%，2011年金阳区结束了世纪城和中天会展城这两大普通高层产品的销售，从而大大降低了区域市场供应量。2、市场成交情况2.1、商品房成交上涨34、，政策影响显著根据*市筑房网数据统计，XX年上半年*市场成交商品房470.25万，成交套数48551套，成交面积和成交套数环比均增长，其中成交面积环比上涨34.87%，成交套数环比上涨43.86%。其中商品住宅成交400.78万，成交套数39780套。XX年上半年商品房成交走势甚好，在今年3月的两会上，国家对于房地产调控的坚定不移让大部分的刚需客户们不再观望，纷纷出动，使得当月的成交成为近一年成交量的转折点。同时市场显现一定起色，这主要有赖于开发商“以价换量”促成成交，另一方面6月8日央行近三年来首次降息，直接刺激房贷市场，进一步推动楼市回暖，但同时也让购房者开始对房价反弹上涨的担忧随随之产生35、，让众多观望客户开始出动，使得商品房在6月达到交易小高峰，成为近一年来单月成交最高。2.3、南明区成交量独占鳌头，改善型房源拉动区域均价XX年上半年南明区成交248，成交套数2.95万套，位居各区之首，其中花果园项目成交占南明区总成交的92%，市场占有量极大，所以也拉低了区域整体成交均价，但除开花果园，南明区其他项目基本都位于主城区，或者距主城区较近，成交均价都较高。此外，金阳区两大楼盘世纪城和中天会展城普通住宅于去年年底基本售罄，从而大大减少了金阳区上半年的整体成交，同时使得该区域的整体均价得以回升。XX年上半年金阳区洋房、低密度住宅及公寓成交量占比达，其中美的林城时代、远大生态风景及中渝第36、一城均推出洋房产品，并且市场关注度极高，花溪区、乌当区上半年保利独占市场，陆续推出低密度住宅、洋房产品，并且大量成交，使得区域房源成交均价整体上涨，值得一提的是，修文上半年主要以商业成交为主，因此成交均价相对较高。3、市场后市发展预期3.1、楼市成交回暖，刚需市场以价换量为主基调央行年内两次降息，在一定程度上会减轻房企的贷款成本及融资压力，同时降低购房者的贷款压力，减轻购房成本，刺激刚需入市，楼市成交量上升。随着成交回暖，房价会反弹上涨的担忧会随之产生，处于“抄底”的心理，购房者入市的积极性将会进一步提高。但另一方面，房地产调控政策的总体方向未变，限购等主要的调控政策未放松，开发商资金压力依然37、存在，因此以价换量以回笼资金仍是下半年的主基调。3.2、刚需市场容量透支，改善型需求或将成为供需主力降息对刚需置业者的触动很大，亦增强了部分改善型置业者的购房意愿，花果园、未来方舟两大超级大盘，以及其中众多的项目使得刚需市场已呈现透支现象。另一方面，XX年上半年，保利公园2010、中铁置业顾问、乐湾国际、美的林城时代等大量高端产品相继入市和加推，刚需市场刚需市场将趋向“改善型需求”发展，下半年*项目、中逾第一城、保利溪湖等高端产品将会分割市场份额，随着高端产品市场占有量的加大，改善型需求稳步释放，未来一段时间内有可能成为供需的主流。2.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析一、项目区位分析：*38、.XX项目位于城市东扩战略的热点发展区域及未来富人区南明区龙洞堡新城的区域龙头位置，承载龙洞堡航空片区及中心城区发展的双向联动推力。在*二环四路城市带产业的发展规划中，机场路龙洞堡空港服务功能板块，被定位为临空经济区和城市新城，中心城区东部城市副中心，是二环四路城市带重点开发区域。*.XX距离主城核心喷水池4.6公里，距离龙洞堡国际机场6.8公里，5-10分钟即可到达，无论是在物理地段还是在生活方式上，都是在主城与机场的黄金位置点。二、项目周边楼盘信息及竞争关系分析由于项目有着不可多得的优势资源，结合良好的规划，*XX项目定位：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区，包括仅133席的西班牙风格39、的私人低密度住宅、art-deco大户型高层。通过对其他城市的高端项目借鉴来看，无论是做高层大宅还是低密度豪宅，其园林景观都是重中之重。在针对本项目的基础特征加之市场竞争对比后而我们造的是园林，从本质上拉开本项目与低端以价格取胜之楼盘的差异，再结合*地产“精耕品质 建筑传奇”的企业宗旨，本案的项目定位描述为：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区。2.2.4 *市房地产发展有利条件 (一)避暑宜居宜游资源独有的优势据中城院公布,*以其优越的气候及自然环境，被“中国避暑宜居宜游资源研究评价联系课题组”评为”第六届(2009)中国避暑旅游城市排行榜”第一名，*连续五年高踞榜首，同时荣膺“2009全40、球十佳避暑旅游名城”。同时首席公信官、亚太环境保护协会总干事乔惠民评价，黔60%的地州市（包括省城）入选，昭示了以“爽爽的*”为中心的黄金避暑旅游带区域强势。并且2010年XX以“醉美XX避暑天堂”的主题走进世博会，向全世界显示打造中国最优势的避暑旅游目的地的决心和底气。旅游地产的发展，国内的三亚是一个成功的典型案例，而*市的近邻昆明、成都等市也已经作出了很多有益的探索。一般情况下，旅游地产较发达的地区，其地产外向程度也较高。因此*作为XX的省会城市，必将迎来旅游及外向型房地产发展的大好时光。(二)经济发展及人口增长聚集的市场潜能按照*市生态文明城市总体规划发展目标：到2020年，全市生产总值41、(GDP)将突破3000亿元，年均增长11%左右，人均GDP超过8500美元。市域常住人口达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。对于经济发展及人口增长聚集的市场潜能，有以下两种测算：1、根据调查推测，预计未来三年本市购房需求将达到1180万平米左右，加上地州和省外购房群体的需求，未来三年全市潜在购房需求面积在2360万平米左右，除去部分“无效需求”，全市未来三年住房有效需求总面积约为1570万平米，年均需求面积520万平米左右。2、根据城市化进程预测，按照*市生态文明城市总体规划发展目标，目前*市常驻人口297万（其中城镇人口为181.42万42、人），到2020年将新增218万人，若以人均住房建筑面积30平方米计算，将新增6540万平方米住房，年平均新建住宅需求量为654万平方米。综合上述两种测算结果，可以肯定，未来几年甚至十几年，*市住房需求潜量仍然较大。(三)城市发展规划带来的空间1、2011年3月20日*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要正式出台，规划遵循“走科学发展路，建生态文明市”的基本路径，突出实施工业强市战略和城镇化带动战略，以扩大投资为重要举措，以三次产业提速增效为主攻方向，以科技和人才为核心支撑，以生态建设和环境保护为基本前提，以改革开放为强劲动力，以保障和改善民生为根本目的。大力实施城市拓展计划，促进主城区和43、各功能片区有机融合，提升城市综合承载能力、辐射带动能力、产业聚集能力；大力推进生态建设和环境保护，发展绿色经济、循环经济、低碳经济，着力巩固生态优势；大力推进社会事业发展，实施十大民生工程，促进基本公共服务均等化和民生改善，提升全体市民的幸福指数；大力推进体制机制创新，扩大对内对外开放。2、完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使*市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与*市轻轨、公交系统形成无缝换乘，方便旅客快速出行；通过射线建设，将使*中心城区在30分钟内到达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专、贵广、渝44、黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。(四)地方文化特征作为全省政治、经济、文化、商业中心，*历史源远流长，文化底蕴丰厚，如少数民族文化、喀斯特山地文化等，构成了独特的民族民间原生态文化遗产，这些都是不可复制的特色资源，为打造*市地产文化品牌提供了丰富的元素。此外，从*市房地产未来发展投资前景来看，与其他城市相比，*市房地产市场投资风险较小且发展前景广阔。据CRIC中国房地产决策咨询系统对未来全国部分房地产投资风险情况评估，*、合肥是评估城市中仅有的两个房地产投资风险最低的城45、市，具体类型城市风险如下： 从中央经济工作会议和国家出台的调控政策来看：一、国家在宏观政策上是调控而非打压，房地产作为国民经济的支柱性产业，带动相关6070个行业的发展，依然应该保持良好的态势持续发展。二、XX年商品房建设将向中小城市倾斜；*市目前还是一个发展中的三线城市，武广高铁的开通对长沙房地产市场产生深刻影响的典型实例证明了，随着贵广高铁、高速公路的开通，将直接拉动*经济的快速增长，同时* “林城”“避暑之都”等城市品牌效应的发挥，让*的认知度大大提高。城市化迅速加快；城镇人口不断增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入*购房、置业，都为*市的房地产业提供了更加广阔的发展市场。(五) 房价上浮46、增幅低于收入增长，房价收入比愈趋近合理区间(六) *整体及各区域市场成交情况整体市场成交均价为5152元/平米，较2010年上涨约13%，房价整体涨幅以达到预期控制目标维持在14%以下。各区域均价都超过4000元/平米，两城区站稳5000元高位。综合上述，展望未来，*市房地产业发展前景十分广阔。2.3 项目市场竞争分析2.3.1 项目竞争优势分析1）、区域发展为贯彻*市城市总体规划的精神，近两年龙洞堡新城片区有大量的土地出让，片区的开发也渐渐拉开了帷幕，价值片区本身所具有的区位、自然环境及交通等先天优势，相信未来片区的发展将会大大快于*主城周边的其他各区域。XX年初，中央更是出台了国家二号文件47、，为响应该文件精神，*市拟定了二环四路城市带发展规划，按照“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”的原则，也为龙洞堡片区的房地产市场未来发展奠定了坚实的土地及客户基础，未来片区的发展潜力无穷。而XX项目作为该片区的标杆项目，其更是走在了区域发展的前面，升值潜力巨大。2）、环境：坐倚4000亩国家级森林公园环城林带，风水宝地 *.XX项目紧邻4000亩的国家级森林公园，因其林木种类众多，成林时间久，面积广袤等，被誉为“*八景之一”。左有森林公园庇护，右有宝福山护持，背靠灯盏山，优越稀缺的自然生态环境，风水宝地，将给XX未来的业主提供绝佳的自然环境。 3）、交通：多条交通要道的交点，毗邻规划中的48、80米宽城市大道XX项目位于*路（即老机场路）与东二环路的交汇处，从项目前往主城区、机场、金阳新区、乌当区、小河及花溪等区域都有着非常便利的交通条件，立体的交通网络，实现了项目于全市的无缝对接。另，项目紧邻的*路将规划为宽达80米的城市迎宾大道，成为未来出入*市的主要交通干道之一，加之在建中的青年路沿线从本项目鱼贯而行，出入交通将更加的便利。 （位置图） （示意图）4）、坡地建筑：1200米城市制高点，高达40-50米高差的原始坡地地形*.XX项目所处位置高出*市的平均海拔200米，是典型的半山坡地地形，借助于这样的优越地形，结合绝佳的区位条件和优美的环境打造最具视野的坡地建筑。 5）、规划：49、24万方低密度住宅区0.6的低容积率，最宜居建筑体量项目名称本项目万科玲珑湾黔灵半山地理位置南明区龙洞堡*路*城东云岩区南明河畔云岩区市北路开发商*房开万科地产XX东海房开物业类型商业、住宅商业、住宅商业、住宅占地面积130809.8880352139000建筑面积277627.29200000262000楼盘类型低密度住宅，高层住宅低密度住宅，高层住宅花园洋房，高层住宅开盘时间XX年11月XX年11月主力户型120-13598-122价格水平8000元/平方米8300元/平方米7100元/平方米销售状况良好良好项目形象定位中高端品质中高端品质中高端品质配套情况齐全齐全齐全楼盘对比项目2.3.50、2 项目劣势分析XX年上半年，保利公园2010、中铁置业顾问、乐湾国际、美的林城时代等大量高端产品相继入市和加推，刚需市场将趋向“改善型需求”发展，2013年*项目、中逾第一城、保利溪湖等高端产品将会分割市场份额，随着高端产品市场占有量的加大，销售压力也随之加大。同时考虑项目目前所处还为*的“冷区”，也给市场营销和项目造势带来一定压力。2.4 本项目销售价格预测2. 高层住宅销售价格决策分析1、决策依据选择与XX项目区位地段、档次定位、产品类型等因素相同或类似的项目，以其住宅成交均价作为参照和依据，利用市场比较的科学方法，确定高层42-44栋楼及59-61栋楼的销售价格，其中42-44栋楼因属51、于楼王单位，在视野、景观及户型等方面，都更加优越，因此其销售均价在整体均价的基础上上浮。2、竞争项目情况选择比较项目：万科玲珑湾、兴隆誉峰、都市国际城、黔灵半山、A. 万科玲珑湾：万科玲珑湾是“万科地产”在*主城区开发的首个高端高品质项目。项目位于*城东云岩区南明河畔，水东路与东山路交汇处，渔安井片区龙头位置，区位条件与本项目类似。总建筑面积约20万平米，建筑密度为28%，容积率2.5，由13栋高层和36栋低密度住宅和一个顶级山顶会所组成。万科玲珑湾目前在售的高层产品为120-165的三房户型，销售起价8500元/，XX年合同成交均价8700元/。考虑到其精装修标准2000元/，故其毛坯成交均52、价为6700元/。B. 兴隆誉峰兴隆誉峰位于*市南明区蟠桃宫，紧邻东山山脉，背靠仙人洞，居住氛围浓郁、自然景观良好。项目占地面积3.6万平方米，总建筑面积约11万平方米。兴隆誉峰规划为三个组团开发，即一组团美域园、二组团香堤园和三组团雅境园，楼体呈南北向布置，以天然地势作阶段开发分隔，项目一组团已于2009月12月26日交房。兴隆誉峰目前在售的为二组团香堤园总建筑面积87626.25，共3栋分别是4、5、6号楼，其中4、5号楼17层，2梯6户；6号楼21层2梯4户。兴隆誉峰目前在售的高层产品为78-146两房至三房户型，全款92折，按揭95折优惠，XX年合同成交均价6900元/。C. 都市国际53、城都市国际城位于南明区南厂路省军区大门前，脉联新华路、中华路、解放路形成通达的城市中心网络，纵贯纪念塔、大南门、大十字、喷水池的黄金商业圈，尽享两大城区的中心城市资源，区位地段条件非常优越。都市国际城总建筑面积80余万方，共分为三期：一期时代尊邸、揽景洋房、平层大宅、恒温游泳池、中央环水景观、生态密境园林；二期玉带南岳、半山豪宅、叠拼低密度住宅、6星写字楼，皇家顶级空中会所；三期财富中心、五星级酒店、超甲写字楼、CEO行政公寓、shoppingmall、商业步行街。都市国际城目前在售的高层产品为172-175的四房户型，起价9500元/，全款97折，按揭98折，XX年合同成交均价8600元/。54、D. 黔灵半山黔灵半山，位于市中心、黔灵山里，距离省政府后门100米，与黔灵公园一墙之隔，距离实验小学、*六中300米，距离*商业中心喷水池车程5-10分钟。项目占地面积14万，总建筑面积26万，建于生山地之上，凝聚300万山、林、水、泉、承黔灵气味。建筑风格为法国十七世纪古典建筑风格，沿山体迂回蜿蜒，远眺贵人峰，放怀黔灵湖，山水升华。黔灵半山目前在售的高层产品为155-189的三房至四房户型，折后均价7800元/，最低87折优惠，XX年合同成交均价7100元/。3、价格确定根据万科玲珑湾、兴隆誉峰、都市国际城及黔灵半山项目的合同成交均价，对区位、环境、交通、户型等因素对比打分，确定XX项目高55、层均价如下：高层 *.XX 万科玲珑湾兴隆誉峰都市国际黔灵半山评分指标 分值 评分 评分 评分 评分 评分 客观条件 地段 1087998交通条件 1087898项目配套 976665周边配套 856776项目规模 855676景观因素 986657周边环境 876776户型 988777主观条件 开发商 535433产品规划 1089777营销理念 867557物业管理 645544总评分 14参照价格 （元/） 67100权重系数 0.40.40.10.1权重价格（元/） 26802760871 739 本项目价格 （元/） 7050以上为XX项目高层整体销售均价，考虑到42-44#楼为项56、目楼王单位，调整附加值因素如下：A. 临近中心园林景观，视野开阔，远望龙洞堡群山，环境优美，增加200元/平米；B. 一梯两户，独立电梯入户，更显尊贵，增加200元/平米；C. 户型通透，完全通风采光，增加100元/平米综上所述，高层42-44栋楼销售均价为7550元/平米，59-61栋楼销售均价为7050元/平米。二、低密度住宅销售价格决策分析甄选*XX周边及*市竞品：经典天成、保利公园2010、乐湾国际等在售4户、2户低密度住宅可比性较高的项目进行对比，设置不同的权重，对*XX4户及2户均价进行测算。 1、价格确定XX4户低密度住宅价格建议 4户低密度住宅 本案 经典天成乐湾国际保利公园257、010评分指标 分值 评分 评分 评分 评分 客观条件 地段 99733交通条件 88621项目配套 98798周边配套 77411项目规模 97589景观因素 99679周边环境 99896户型 99558主观条件 开发商 53335产品规划 1010568营销理念 88258物业管理 88258总评分 10087585866参照价格 （元/） 1300权重系数 0.10.40.5权重价格 （元/） 85034004250即项目4户低密度住宅销售均价为9500元/平米。2、2户价格确定XX2户低密度住宅价格建议 2户低密度住宅 本案 经典天成乐湾国际保利公园2010评分指标 分值 评分 评分58、 评分 评分 客观条件 地段 99733交通条件 88621项目配套 98798周边配套 77411项目规模 97589景观因素 99679周边环境 99896户型 99869主观条件 开发商 53335产品规划 109888营销理念 88258物业管理 88258总评分 10086646167参照价格 （元/） 1200权重系数 0.40.30.3权重价格 （元/） 412028903290即项目2户低密度住宅销售均价为11500元/平米。四、车位价格决策分析目前，*市主城区车位成交均价12-15万/个，都市国际高层车位15万元/个，兴隆誉峰高层车位13万/个，黔灵半山高层车位12万/个，都59、是针对于小区内部的业主，非业主客户无法购买车位。XX项目车位采取买房送车位模式。2.5 市场分析结论预测XX年-2015年*市房地产市场将保持持续上升的发展态势，土地成本将持续上升，普通住宅供应量将增加，整体价格呈上升态势，市场管理日趋专业化、规范化，简而言之：*市房地产住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，市场对有特色的中低密度高档精品楼盘有较大的接受度。因此，本项目有良好的外部市场环境和发展空间。第三章 项目建设的依据及合法性项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件（详见表3-1）：表3-1：序号文件名称文件编号取得时间1建设用地60、规划许可证筑规地字2011-013 2011年2月 28日2国土证筑国用（XX）第00751号、第00752号3工程规划许可证筑规建字XX（南明）039、037、038 XX 年8 月23日4工程施工许可证预计XX年11月第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境4.1项目区位区位：龙洞堡新城龙头位置+二环四路重点发展区域*.XX项目位于城市东扩战略的热点发展区域及未来富人区南明区龙洞堡新城的区域龙头位置，承载龙洞堡航空片区及中心城区发展的双向联动推力。在*二环四路城市带产业的发展规划中，机场路龙洞堡空港服务功能板块，被定位为临空经济区和城市新城，中心城区东部城市副中心，是二环四路城市带重点开发61、区域。*.XX距离主城核心喷水池4.6公里，距离龙洞堡国际机场6.8公里，5-10分钟即可到达，无论是在物理地段还是在生活方式上，都是在主城与机场的黄金位置点。 4.2项目所属区域的发展定位及配套情况为贯彻*市城市总体规划的精神，近两年龙洞堡新城片区有大量的土地出让，片区的开发也渐渐拉开了帷幕，价值片区本身所具有的区位、自然环境及交通等先天优势，相信未来片区的发展将会大大快于*主城周边的其他各区域。XX年初，中央更是出台了国家二号文件，为响应该文件精神，*市拟定了二环四路城市带发展规划，按照“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”的原则，也为龙洞堡片区的房地产市场未来发展奠定了坚实的土地及客62、户基础，未来片区的发展潜力无穷。而XX项目作为该片区的标杆项目，其更是走在了区域发展的前面，升值潜力巨大。项目所在区域配套齐全，坐拥*龙洞堡国际机场、*武警医院、*学院、凯宾斯基大酒店、荔星名店、南明小学、商业综合体，*最大的户外音乐文化广场、半山私人会所、国际双语幼儿园、星级酒店写字楼及风情商业街等。4.3项目发展机会从目前*市房地产市场来看，刚需市场发展迅猛，刚需市场容量已饱和甚至过剩，加之花果园及未来方舟两大超级项目低价入市，整个市场成交均价也出现大幅下滑。但另一方面，也正是刚需市场的极度发展，使得*市中高端市场受到压抑，城市中高端人士的住房需求无法得到满足。近期，已有大量项目推出了改善63、型户型，成交情况也较为乐观，可以预见，下阶段*市改善型中大户型将得到长足的进步。*XX项目作为区域甚至*市少有的高端项目，其产品必将受到中高端客户的青睐。第五章 项目建设内容5.1项目总体规划本项目总占地面积为130809.88，总建筑面积为376176，容积率为1.8 ，绿化率39%；项目整体业态分为：住宅、商业、娱乐休闲、酒店办公等四大高端区域。5.2 规划设计理念1、开发指导思想1） 项目分期开发策略（1）一期：立足于*无真正意义上的高端产品的市场现状，依托良好交通区域和自然资源，结合地块拆迁情况建议一期开发1号地块，主打产品为低密度住宅，推出高品质产品，迅速引爆高端市场，确保现金流。（64、2）二期：在项目一期品质口碑和客户的大量积累后，顺势推出具有项目产品提升价值的特有景观的2期产品，继续拔高项目创新户型、品质楼盘的调性，持续火爆销售。（3）在前期项目口碑积累的基础上，陆续推出，可以实现项目收益最大化。（4）：三期：为13万平方米的商业，待1-2期住宅开发完毕，资金富裕后再开发建设。2）项目定位由于项目有着不可多得的优势资源，结合良好的规划，*XX项目定位：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区，包括仅133席的西班牙风格的低密度住宅、734套art-deco大户型高层。 同时考虑项目目前所处还为*的“冷区”，如何超越周边市场楼盘是关键。结合市场就本案而言，做高端的突破的方式无65、非有以下两种模式：l 牺牲容积率，做低密度产品，以产品为主导提升项目品质。通过对其他城市的高端项目借鉴来看，无论是做高层大宅还是低密度豪宅，其园林景观都是重中之重。在针对本项目的基础特征加之市场竞争对比后而我们造的是园林，从本质上拉开本项目与低端以价格取胜之楼盘的差异，再结合*地产“精耕品质 建筑传奇”的企业宗旨，本案的项目定位描述为：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区5.3 规划设计特点及技术创新建筑规划设计，仍然坚持“消费导向”的基本原则，再融合当前建筑设计的先进理念，力求为住户建造出一个舒适、功能齐备、极具现代气息的住宅小区。项目在规划设计上，针对*市场的现状，和消费者的置业偏好，作66、出了许多具有创意性的举措：1、回避对视干扰不同的地形产生不同的建筑，充分挖掘地形赋予建筑的独特性。在户型设计上，第一考虑要是景观的吸纳，视角18 00，保证户内外景观视线开阔和自然采光、通风，回避了对视干扰，提供每户幽远的视线。2、交通组织一一人车分流在小区内部交通组织方面，坚持人车分流的原则。步行主入口与车行入口分离，互不干扰。黄昏，全家人在花园里散步，没有喧嚣，没有嘈杂，没有车声鼎沸，只有满身的阳光、满心的温情。除了以上几个突出的创新举措以外，本项目更是顺应消费者的需求和当前的设计潮流，充分的满足消费者对住宅舒适性的需求，户户有风景、南北朝向，户户车位的保障、全智能化安防系统、全方位警卫设67、置、尖端的科技网络、优雅的背景音乐系统，这些都得到了淋漓尽致的体现，倾力为广大的白领人士营造一个温馨、舒适、安全的幸福家园！完美是建设要求和目标，专注于每一件事，关注每一个人，才能真正打造完美的建筑精品，才能真正营造完美的生活空间。总而言之，崇尚简约、自然的设计风格，有机的融入天然森林规划设计的元素，从而升华为追求自然美景和意境，对每一个细节进行精雕细凿，倾力为广大业主营建一个融自然和人文为一体的生活空间。5.4 建筑设计风格对建筑风格的选择，与人生活经历有关，也与人的文化素质有关。面对的是懂得生活的、文化素质较高的知富阶层，他们容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩。因此，XX项目顺应市场及客户68、的需求，分组图分布分别为地中海风格以及Art- Deco为建筑风格，表达出组图的丰富与不断超越的人文精神和力量。 5.5 建设内容（1）项目各类建筑详细情况见下表。表5-1 总项目建设内容一览表主要经济技术指标项目面积建设用地面积130809.88总建筑面积376176其中住宅面积158814商业面积61659地下车库151404公共服务设施4300表5-2 一期项目建设一览表1-41栋项目内容单位低密度住宅合计总用地面积M2 45,018 45,018 建筑面积M2 65,810 65,810 可销售面积 48,000 48,000 地上建筑总面积M2 33,399 33,399 其中住宅建69、筑面积M2 33,399 33,399 商业建筑面积M2 - 其他公建配套设施M2 - 地下建筑总面积M2 32,411 32,411 人防 - 设备用房 - 车庫和储藏室M2 - 容积率0.71 建筑密度%50.00%建筑物高度10.20 最高建筑层数4.00 居住户数133.00 133 居住人数（每户3.2人计算）425.00 425 =90平方米户型户数 - 住宅户面积90M2占总面积%100.00%停车位数410.00 410 其中地上车位数 - 地下车位数 410 410 非机动车位数 - 绿化面积 18,980 18,980 绿化率%40.00%（2）项目整体产品说明*.XX项目70、物业类型包括：高层、低密度住宅、会所、商业等。（3）项目基本配套根据项目建设需要并结合市场需求，计划项目整体基本配套为：(1) 地下停车场：按1：1.5比例设计车位，利用高差形成地下停车场。(2) 双回路电源：解决停电时的电梯运行、消防设施用电及公共部分用电。(3) 智能化系统：结合本项目作为高品质小区的要求进行智能化系统设置，综合考虑居住智能化，安全性及节能环保要求，拟按以下系统设置：A. 小区拟实行全封闭管理，设周界防范系统，如固定红外线对射防盗及闭路电视监控联动系统。闭路电视监控系统主要用于电梯间、小区出入口、地下停车场出入口和场内、主要公共区域和偏僻区域；B. 楼宇对讲系统，设置小区门71、禁、单元门禁及停车场可视对讲系统，考虑彩色可视对讲终端设备；C. 小区内局域网络系统，集中设置局域网游戏平台、小区网络电影院及视频点播；D. 智能家居系统，如防盗、安全系统，包括紧急呼叫、防玻璃破碎系统，防煤气泄漏系统；E. 保安电子巡更系统；F. 公共广播及入口广场花园背景音乐系统；G. 停车场智能管理系统：H. 一卡通智能卡系统，广泛用于小区门禁、单元门禁、地下停车场门禁、公共门禁等地方，并与物业进行系统连接，当业主使用该卡时，相关信息系统进行及时提醒处理；I. 园林绿化自动系统，定时喷洒系统；J. 其它有关小区智能化系统设施设备。第六章 项目实施进度 本项目开发周期分为3期，其中，项目开72、发建设期为36个月，从XX年11月30日，销售期48个月，至2018年1月30日。本项目计算期按5年计算。开发建设和销售计划为：l 筹建期：（XX年底前）完成各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备。l 工程期：（2013年-2016年）l 销售期：（2013年1-5月认筹、2013年6月起正式对外销售） 第七章 营销组织7.1本项目市场营销模式简述本项目营销模式简述归纳如下：l 规划设计：以人为本、尊重自然；l 开发模式：整体规模开发；l 价位档次：高档绿色生态园林精品楼盘；l 营销操作：首先明确定位，进行全方位包装，并整合媒体及广告资源，全面推广企业品牌及项目信息，利用现场示范环73、境及样板房等道具，实现开盘前蓄水认筹，最后于开盘当天集中解筹，引爆销售业绩。l 物业管理：优质服务、品牌化物管；l 开发层次：配套先行、景观建设先行。7.2本项目营销组织机构及人员构成l 项目营销组织机构本项目营销机构是公司下属项目的营销机构，依托公司项目而存在，机构设计原则机构精简，分工负责。组织机构图 营销部工程部工程技术部总工室预决算部招投标部采购部开发部行政人事部合同管理部财务部部品牌部综合计划部董事长（项目总经理）副总经理副总经理副总经理副总经理第八章 投资估算及资金来源8.1 投资估算范围本次可行性研究的对象为*XX项目。投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括：土地费用、前期74、工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。8.2 投资估算内容项目总投资包括固定资产投资及项目建成后经营所需的少量流动资金。总投资由以下几类费用组成：l 拟建工程的直接工程费用，包括结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程。l 拟建工程的其它费用，包括土地出让金、征地补偿费、电力增容费用、勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等。l 不可预备费，包括常规预备费和涨价预备费，主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨。l 建设期间的银行贷款75、利息。l 经营期间的税费。8.3 投资估算依据n *市已建工程有关造价资料数据。n XX省建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额及国家、地方有关规定。n 设备购置价格参考国内设备生产厂最新报价资料估算。n 土地费用按合同价款或评估价值估算。n 土地出让金及土地转让费用按项目实际缴纳金额计算。n 建设期利息，根据开发贷款X年期利率计算。n 流动资金，根据本企业企业运营需要估算。n 总投资估算中的详细数据见附表“项目投资成本估算表”。8.4 投资估算的结果经估算，本项目总投资为107,114.01万元，各项投资情况详见附表（表8-1）。表8-1总投资成本费用预测序号计费标准预测金额综合每平方76、米成本(万元)(元)1建设用地面积130,809.88 2总可售建筑面积277,627.29 3住宅、商业建筑面积376,175.96 4地下室建筑面积151,403.92 一土地开发成本20,022.17 532.26 1土地费用20,022.17 532.26 二各项政府收费1,610.03 42.80 1配套设施建设费按可销售面积30元/平方米1,128.53 30.00 2测绘费按建筑面积1.8元/平方米67.71 1.80 3施工图审查费按建筑面积11元/平方米413.79 11.00 三前期投入费用9,982.21 265.36 1地质勘察及边坡勘察工程暂按建筑面积8.36元/平方77、米314.48 8.36 2建筑设计及图纸费暂按建筑面积31.5元/平方米1,184.95 31.50 3临水、临电费暂按建筑面积18元/平方米677.12 18.00 4工程监理费暂按建筑面积2.5元/平方米94.04 2.50 5临时设施费暂按建筑面积5元/平方米188.09 5.00 6场地平衡暂按建筑面积200元/平方米7,523.52 200.00 四基础设施及建筑工程费用 48,188.14 1,281.00 1土建工程费暂按建筑面积1000元/平方米37,617.60 1,000.00 2铝合金门窗、入户门、防火门暂按建筑面积100元/平方米3,761.76 100.00 3首层78、大堂及电梯间及标准层电梯间装修暂按建筑面积53元/平方米1,993.73 53.00 4电梯及安装工程暂按建筑面积52元/平方米1,956.11 52.00 5室内水电工程暂按建筑面积50元/平方米1,880.88 50.00 6智能化工程暂按建筑面积26元/平方米978.06 26.00 五配套及室外工程费用7,711.61 205.00 1永久用电暂按建筑面积20元/平方米752.35 20.00 2燃气工程暂按建筑面积25元/平方米940.44 25.00 3市政供水暂按建筑面积6元/平方米225.71 6.00 4小区级消防工程暂按建筑面积2元/平方米75.24 2.00 5小区园林绿79、化工程暂按建筑面积120元/平方米4,514.11 120.00 6道路及市政配套工程暂按建筑面积15元/平方米564.26 15.00 7大门、标志塔、围墙、边坡支护、发电机安装及环保工程、游泳池设备、售楼部软装等暂按建筑面积17元/平方米639.50 17.00 六销售费用按销售收入的1.54,063.58 146.37 七管理费用按销售收入的*12,709.05 97.58 八财务费用按预计贷款余额基础利率2年4,500.00 162.09 地下室建筑工程费用暂按建筑面积600元/平方米9,084.24 8,327.22 期间费用合计11,272.64 开发建设投资95,841.37 住80、宅及商业成本费用合计98,786.79 2,732.46 总成本合计107,114.01 表8-2 投资分类占比表 序号项 目 名 称金额（万元）占比1土地费用 20,022.17 18.69%2前期工程费用 9,982.21 9.32%3基础设施建筑安装工程费 48,188.14 44.99%4公共配套设施建设费 7,711.61 7.20%5期间费用 11,272.64 10.52%6各项政府收费 1,610.03 1.50%7地下室建筑费用 8,327.22 7.77%7总投资 107,114.02 100.00%图8-3 投资分类占比示意图表8-4 一期投资成本费用预测序号计费标准预测81、金额综合每平方米成本(万元)(元)1建设用地面积45,018.46 2总可售建筑面积48,000.00 3住宅建筑面积65,810.00 4地下室建筑面积32,411.00 一土地开发成本6,242.30 948.53 1土地费用6,242.30 948.53 二各项政府收费281.67 42.80 1配套设施建设费按可销售面积30元/平方米197.43 30.00 2测绘费按建筑面积1.8元/平方米11.85 1.80 3施工图审查费按建筑面积11元/平方米72.39 11.00 三前期投入费用3,391.58 515.36 1地质勘察及边坡勘察工程暂按建筑面积8.36元/平方米55.02 82、8.36 2建筑设计及图纸费暂按建筑面积31.5元/平方米207.30 31.50 3临水、临电费暂按建筑面积18元/平方米118.46 18.00 4工程监理费暂按建筑面积2.5元/平方米16.45 2.50 5临时设施费暂按建筑面积5元/平方米32.91 5.00 6场地平衡暂按建筑面积450元/平方米2,961.45 450.00 四基础设施及建筑工程费用 9,088.36 1,381.00 1土建工程费暂按建筑面积1100元/平方米7,239.10 1,100.00 2铝合金门窗、入户门、防火门暂按建筑面积100元/平方米658.10 100.00 3首层大堂及电梯间及标准层电梯间装修83、暂按建筑面积53元/平方米348.79 53.00 4电梯及安装工程暂按建筑面积52元/平方米342.21 52.00 5室内水电工程暂按建筑面积50元/平方米329.05 50.00 6智能化工程暂按建筑面积26元/平方米171.11 26.00 五配套及室外工程费用1,349.11 205.00 1永久用电暂按建筑面积20元/平方米131.62 20.00 2燃气工程暂按建筑面积25元/平方米164.53 25.00 3市政供水暂按建筑面积6元/平方米39.49 6.00 4小区级消防工程暂按建筑面积2元/平方米13.16 2.00 5小区园林绿化工程暂按建筑面积120元/平方米789.784、2 120.00 6道路及市政配套工程暂按建筑面积15元/平方米98.72 15.00 7大门、标志塔、围墙、边坡支护、发电机安装及环保工程、游泳池设备、售楼部软装等暂按建筑面积17元/平方米111.88 17.00 六销售费用按销售收入的1.5720.00 150.00 七管理费用按销售收入的*1480.00 100.00 八财务费用按预计贷款余额基础利率2年4,500.00 937.50 地下室建筑工程费用暂按建筑面积600元/平方米1,944.66 1,620.55 开发建设投资21,973.57 住宅成本费用合计26,053.02 4,280.19 总成本合计27,673.57 表8-85、5 投资分类占比表序号项 目 名 称金额（万元）占比1土地费用 6,242.30 22.56%2前期工程费用 3,391.58 12.26%3基础设施建筑安装工程费 9,088.36 32.84%4公共配套设施建设费 1,349.11 4.88%5期间费用 5,700.00 20.60%6各项政府收费 281.67 1.02%7地下室建筑费用 1,620.55 5.86%7总投资 27,673.57 100.00%图8-6 投资分类占比示意图8.5 资金筹措项目的资金来源包括自有资金、银行贷款、销售回款三部分组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见下表。 表87 资金来源占比表序号费 用 明86、 细金额（万元）占比1总投资额107,114.01 2自有资金19,000.00 17.74%3银行贷款15,000.00 14.00%4销售回笼73,114.01 68.26%1期项目所需总投资27673.57万元，其中：l 企业自筹12673.57万元，占1期投资总额的46%；l 向银行申请开发贷款15000万元，占1期投资总额的54%；表88 资金来源占比表序号费 用 明 细金额（万元）占比1总投资额27,673.57 2自有资金11,000.00 39.75%3银行贷款15,000.00 54.20%4自筹1,673.57 6.05% 第九章 财务评价9.1 财务评价编制说明9.1.187、 财务评价依据l 国家发展计划委员会“计办投资200215号关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知”；l 投资项目可行性研究指南（试用版）；l 房地产开发项目经济评价方法；l 建设项目经济评价方法与参数（第三版）。9.1.2 财务评价基础数据与参数l 财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。l 税费经营收入计征营业税，城建税和教育附加费，按营业收入的5.5%估算；转让土地使用权计征土地增值税，实行预缴制，暂按销售收入的0.5%计算；所得税税率按25%估算，印花税按销售收入0.05%估算。l 项目计算期财务评价计算期暂设定为3年。l 财务基准收益率参考本行88、业一定时期的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为10%。l 借款价格借款价格按15%估算。9.2 销售收入估算根据项目进度计划，销售收入从第1年开始，到第3年结束，各年销售收入详见附表。经测算，预测项目总销售收入达到270905万元。总销售收入估算序号类别建筑面积销售价格（毛坯）销售收入 (万元)（平方米）(元/M2、个)可融资建筑面积 (平方米)277,6271可销售低层建筑面积(平方米)48,000 10,000 48,000 2可销售高层建筑面积(平方米)129,715 7,000 90,800 3可销售商业建筑面积(平方米)99,913 12,000 119,895 4可销售车位89、数（个）1,110 110,000 12,210 销售收入合计277,627 270,905 1期销售收入估算经测算，预测1期销售收入48000万元。序号类别建筑面积销售价格（毛坯）销售收入 (万元)（平方米）(元/M2、个)可融资建筑面积 (平方米)48,0001可销售低层建筑面积(平方米)48,000 10,000 48,000 销售收入合计 48,000 本项目总经营收入及销售税金及附加估算表序号 项 目 合计 12-8 各年销售比例 100.00%3.54%8.86%5.32%10.06%43.39%28.83% 根据预测进度分配 1 经营收入 270,905.48 9,600.00 90、24,000.00 14,400.00 27,240.05 117,557.74 78,107.69 1.1 销售收入 270,905.48 9,600.00 24,000.00 14,400.00 27,240.05 117,557.74 78,107.69 2 各项税费 20,859.72 739.20 1,848.00 1,108.80 2,097.48 9,051.95 6,014.29 2.1 营业税及城市建设维护税、教育费附加 15,306.16 542.40 1,356.00 813.60 1,539.06 6,642.01 4,413.08 按销售收入的按5.65%计算 2.291、 印花税 135.45 4.80 12.00 7.20 13.62 58.78 39.05 按销售收入的0.05%计算 2.3 土地增值税 5,418.11 192.00 480.00 288.00 544.80 2,351.15 1,562.15 按销售收入的2%计算 1期经营收入及销售税金及附加估算表序号 项 目 合计 131415 各年销售比例 100.00%20.00%50.00%30.00% 根据预测进度分配 1 经营收入 48,000.00 9,600.00 24,000.00 14,400.00 1.1 销售收入 48,000.00 9,600.00 24,000.00 14,492、00.00 2 各项税费 3,696.00 739.20 1,848.00 1,108.80 2.1 营业税及城市建设维护税、教育费附加 2,712.00 542.40 1,356.00 813.60 按销售收入的按5.65%计算 2.2 印花税 24.00 4.80 12.00 7.20 按销售收入的0.05%计算 2.3 土地增值税 960.00 192.00 480.00 288.00 按销售收入的2%计算 9.3 盈利能力分析（财务评价及指标）经测算总项目利润总额达142932万元，净利润达107199万元，投资利润率达133%，财务内部收益率达126.49%,盈力指标优于同行业水平，93、详见附表。序号项 目 名 称合计收入、成本变动后损益表收入减少10%收入增加10%开发成本增加10%开发成本减少10%收入减少10%投资增加10%1销售收入270,905 243,815 297,996 270,905 270,905 243,815 2开发建设成本95,841 95,841 95,841 105,426 86,257 105,426 3期间费用11,273 11,273 11,273 11,273 11,273 11,273 3.1其中:管理费用2,709 2,709 2,709 2,709 2,709 2,709 3.2 销售费用4,064 4,064 4,064 4,0694、4 4,064 4,064 3.3 财务费用4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4经营税金及附加20,860 18,774 22,946 20,860 20,860 18,774 5利润总额142,932 117,927 167,936 133,348 152,516 108,343 6所得税（25%）35,733 29,482 41,984 33,337 38,129 27,086 7税后净利润107,199 88,445 125,952 100,011 114,387 81,257 从财务指标计算看出，项目各项财务指标良好，项目具有很强的盈利能力，财务效95、益显著。全部投资现金流量表项 目合 计2011-2013年2014年2015年2016年2017年2018年现金流入48,000 10,560 24,000 13,440 27,240 117,558 78,108 销售收入270,905 10,560 24,000 13,440 27,240 117,558 78,108 销售比例100%3.90%8.86%4.96%10.06%43.39%28.83%现金流出35,527 20,824 11,281 3,422 33,823 43,935 50,421 开发建设投资95,841 16,329 5,644 0 22,160 22,160 2996、,547 期间费用11,273 2,850 1,710 1,140 1,672 1,672 2,229 经营税金及附加20,860 813 1,848 1,035 2,097 9,052 6,014 所得税35,733 832 2,079 1,247 7,894 11,051 12,630 净现金流量107,199 (10,264)12,719 10,018 (6,583)73,622 27,687 累计净现金流量107,199 (10,264)2,455 12,473 5,889 79,512 107,199 财务指标投资利润率：133.44%投资净利润率：100.08%销售净利润率：39.97、57%财务内部收益率：126.49%经测算1期项目利润总额16630万元，净利润12473万元，投资利润率60%，财务内部收益率78%,盈力指标优于同行业水平，详见附表。序号项 目 名 称合计收入、成本变动后损益表收入减少10%收入增加10%开发成本增加10%开发成本减少10%收入减少10%投资增加10%1销售收入48,000 43,200 52,800 48,000 48,000 43,200 2开发建设成本21,974 21,974 21,974 24,171 19,776 24,171 3期间费用5,700 5,700 5,700 5,700 5,700 5,700 3.1其中:管理费用98、480 480 480 480 480 480 3.2 销售费用720 720 720 720 720 720 3.3 财务费用4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4经营税金及附加3,696 3,326 4,066 3,696 3,696 3,326 5利润总额16,630 12,200 21,061 14,433 18,828 10,003 6所得税（25%）4,158 3,050 5,265 3,608 4,707 2,501 7税后净利润12,473 9,150 15,796 10,825 14,121 7,502 1期投资现金流量表序号项 目合 计299、011-13年2014年2015年1现金流入48,000 10,560 24,000 13,440 1.1销售收入48,000 10,560 24,000 13,440 销售比例100%22%50%28%2现金流出35,527 20,824 11,281 3,422 2.1开发建设投资21,974 16,329 5,644 2.2期间费用5,700 2,850 1,710 1,140 2.3经营税金及附加3,696 813 1,848 1,035 2.4所得税4,158 832 2,079 1,247 3净现金流量12,473 (10,264)12,719 10,018 4累计净现金流量12,100、473 (10,264)2,455 12,473 5财务指标5.1投资利润率：60.09%5.2投资净利润率：45.07%5.3销售净利润率：25.99%5.4财务内部收益率：78.57%9.4 贷款偿还能力分析本项目拟申请贷款1.5亿元，贷款偿还期不超过2.56年。由于该项目定位准确，市场看好，预计销售率可达到90%以上，销售资金能够及时回笼，因此能够按时偿还贷款本息。序号项目1314151借款偿还1.1年初借款余额1.2本年借款增加 15,000.00 1.3本年应计利息 1,312.50 2,250.00 937.50 1.4本年还本 15,000.00 1.5本年付息 1,312.50101、 2,250.00 937.50 1.6本年还本付息合计 1,312.50 2,250.00 15,937.50 1.7年末借款累计 15,000.00 15,000.00 - 2还款资金来源2.1销售回笼 10,560.00 24,000.00 13,440.00 3贷款偿还期 2.42 年 9.5 财务评价结论通过上面盈利能力、贷款偿还能力分析可知，本项目的各项财务指标均处于行业较高水平，具有很强的盈利能力和贷款偿还能力，具有极强的抗风险能力项目财务效益良好。 第十章 敏感性分析10.1 敏感性分析 在原预测模型基础上，以销售价格、建设投资为不确定因素，以全部投资内部收益率（FIRR）为主102、要指标，进行单因素敏感性分析，分析结果详见下表。总投资变动因素内部收益率变动-10.00%0.00%10.00%销售价格108.31%135.93%166.19%开发建设投资161.45%135.93%113.97%基准收益线10.00%10.00%10.00%投资增加10%同时价格下降10%91.97%销售价格敏感度系数=2.8941 建设投资敏感度系数=2.374I期投资变动因素内部收益率变动-10.00%0.00%10.00%销售价格63.64%91.08%123.43%建设投资120.80%91.08%69.08%基准收益线10.00%10.00%10.00%投资增加10%同时价格下降103、10%46.55%销售价格敏感度系数=2.9891 建设投资敏感度系数=2.586以上计算表明，建设投资敏感度系数小于销售价格敏感度系数，说明销售价格是影响项目投资效益的最敏感因素，因此要合理控制产品定价，保证投资效益。当建设投资、销售价格在10范围内变动时，项目的主要经济指标内部收益率都高于行业标准收益率水平10%，在投资增加10%、价格下降10%的最不利情况下，全部投资内部收益率还能达到35.78%，这表明项目的抗风险能力极强。第十一章 结论及建议11.1 结论今年，市政府将落实好国家和省、市促进房地产市场健康稳定发展的一系列政策措施，按“群众得到实惠、环境得到改善、企业合法利益得到保障”104、原则，采取有效措施，保持房地产市场平稳健康发展。该项目地处*市南明区*路旁（老机场路）武警医院旁，未来发展潜力巨大，地理环境优越，交通便利，自然环境优美，适合人们生活居住休闲。一、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大的抗风险性。二、该项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。三、该项目的营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功的一个前提保证。四、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险能力强，是比较理想的开发项目，财务盈利能力较强，现金流充足，完全有能力归还借款。五、该项目建成后，会对*市的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变*市房地产市场大格局将产生积极有利的影响。综上所述，本项目是可行的。11.2 建议目前，*市房地产市场自身的发展是很健康的，建议加快项目进度，争取早日建成销售，同时，期盼贵行积极给予贷款支持。 XX*房地产开发有限公司 XX年10月25日67