1、房地产公司用地430亩住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第 1 章总 论41.1项目概况41.2项目建设单位简介41.3可行性研究主要范围8第 2 章市场需求分析92.1中国经济持续稳定地增长92.2国内房2、地产市场发展展望92.3XX经济及城市建设发展102.3.12006年XX经济发展指标102.3.2 2006年XX经济发展趋势和状况102.4XX市房地产市场概况分析132.4.1XX市经济发展对房地产市场强劲推动132.4.2房地产开发投资总额增幅收窄142.4.3XX市武昌区XX高新区2006年房地产市场情况见下表152.4.4武昌楼盘市场分析152.4.5市场总结162.5XX市房地产发展趋势162.6XX市房地产产品趋势182.6.1郊区化、自然化、社区化、智能化182.6.2市政建设巨大投入带动了近郊住宅热销182.6.3质优、价廉、升值拉动了消费热192.7市场分析结论19第 33、 章项目建设的依据及合法性20第 4 章XX首期项目分析214.1本项目所在区域概况214.1.1产业基础：214.1.2基础设施224.1.3 经济状况234.2 区域规划情况244.2.1马鞍山森林公园244.2.2 07年光谷重点建设项目25富士康项目25中芯国际项目25国际学校项目25同济光谷医院项目25光谷步行街264.2.3 相关市政工程建设项目26XX二环线XX隧道工程26“构建大XX水系”规划26轨道交通二号线2943本项目优劣势分析3044项目分析结论31第 5 章XX项目市场定位335.1目标客户群定位分析335.2价格定位335.2.1销售参考价格335.2.2XX高新技4、术开发区板块楼盘价格走势355.2.3销售价格预测35第 6 章XX项目建设内容366.1规划理念366.2建筑设计风格366.3项目建设内容37第 7 章营销组织387.1本项目市场营销模式简述387.2本项目营销组织机构及人员构成38第 8 章投资估算及资金来源398.1投资估算398.1.1投资估算范围398.1.2投资估算的内容398.1.3投资估算结果398.1.4投资估算依据及说明398.2资金筹措408.3借款还本付息计划40第 9 章工程建设进度及资金使用计划419.1工程建设进度419.2资金使用计划41第 10 章经济评价4210.1经济评价的依据、原则及评价基础4210.5、1.1依据4210.1.2原则4210.1.3评价基础4210.2财务基础数据4210.2.1项目筹建期、建设期及计算期4210.2.2经营收入及税金附加测算43第 11 章结 论45第 1 章 总 论1.1 项目概况l 项目名称：XX项目； l 项目公司：XXXXXX房地产开发有限公司；l 项目地址：XX市XX高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面；l 项目总用地面积：488.5亩（325667平方米） l 项目总净用地面积：430亩（286671平方米）l 项目总建筑面积：459189平方米l 项目住宅建筑面积：429189平方米l 项目公建建筑面积：30000平方米其中：商铺 208006、平方米 幼儿园 2000平方米 会所 7200平方米l 首期项目A-2可建设用地面积：65.16亩（43442平方米）l 首期A-2总建筑面积：43068平方米其中：首期A-2住宅建筑面积：36138平方米首期A-2车库建筑面积：6930平方米首期A-2车库车位数：154个1.2 项目建设单位简介l XXXXXX房地产开发有限公司成立于2006年12月22日，注册资本1,000万元，是一家以经营房地产开发为主的房地产开发公司，是XX地产集团XX有限公司的下属项目公司。公司现有一个股东：XX地产集团XX有限公司（占股100%）。l XX地产集团XX有限公司是XX地产集团于2006年7月20日在X7、X设立全资子公司。l XX地产集团具有一级的房地产开发资质，成立于 1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近9年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为广州市房地产界知名的民营企业之一。XX地产集团以敏锐的市场目光，超前的战略决策，以人为本的经营理念、科学的管理模式，优秀的企业品牌，实现了企业超常规的发展。l XX地产集团拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，现有员工3,021人，其中管理人员和技术人员1,752人，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占80%以上。l XX地产集团以“金碧”品8、牌享誉地产界。其开发的金碧花园，占地52万平方米，是广州规模最大的超大型成熟社区，1999-2000年连续两年位居广州楼盘销量第二，2001年位居广州市区楼盘销量第一，是广州众多大楼盘中唯一连续四年获选“广州十大明星楼盘”的项目。被媒体誉为面向广大消费群体定位最准确的楼盘。金碧花园目前入住户数达9,000余户，居住人口2.7万人，是广州市区规模最大、环境最美、配套最齐、服务最优的超大型成熟社区，金碧花园被国家建设部列为“全国城市住宅建设试点小区”和“中国著名城镇化社区50佳”。l XX地产集团开发建设的金碧华府，是地处广州新城市中心-珠江新城之高尚住宅区，地理位置优越；全部一梯一户设计，户户座9、北朝南；每户获赠中空高达6米的空中花园，是市区内罕见的空中低密度住宅；金碧华府中庭为耗资3,000万元、由贝尔高林设计的中庭花园。以上诸多独特的设计使金碧华府成为国际大都市标志性住宅建筑，被誉为现代都市豪宅领袖，2003年获“中国（广东）豪宅低密度住宅社区成功开发典范”称号。l 继成功开发了金碧花园、金碧华府后，XX集团积极响应广州市从“云山珠水”到“山城田海”跨越的城市规划，特别是白云区“北优”发展战略的方向。XX地产集团2003年在白云区推出了一个适宜创业发展、配套齐全、适宜居住生活的山水型生态，令人心驰神往的澳洲风情的社区金碧新城。该楼盘刚推出就成为白云区的销售热点，成为众多工薪大众的置10、业首选，销售场面轰动羊城。l 金碧御水山庄是XX地产集团开发的超大型高尚低密度住宅区，是汇集世界经典低密度住宅的山水新城。项目位于广州芙蓉嶂风景区，占地3,000余亩，由1,380栋高级低密度住宅组成。低密度住宅呈梯级分布，环绕香格岭、水云间、风铃林、飞花谷四大主题公园，与自然景观融为一体，堪称东方威尼斯。金碧御水山庄凭借着白云新国际机场、广州北站以及芙蓉嶂得天独厚的自然原始风貌，创造全新的生活理念，体现了现代居住全新标准，是21世纪人类居住要领的完美展现，2003年获“中国山林海景社区成功开发典范”称号。l 金碧世纪花园及金碧湾是XX地产集团推出的两个新盘，由于新颖的设计风格、福利式的开盘，11、使其一经推出就成为广大消费者追争相购买的对象，在广州房地产业界刮起了“金碧旋风”。 l 2004年9月份推出金碧雅苑楼盘是XX地产集团从2004年5月份提出“打造金碧精品，塑造国际品牌”活动之后，第一个以全新面貌出现在广大消费者面前的“金碧精品楼”，该楼宇的一经推出就销售一空，再一次向广州房地产业证明“金碧旋风”的神奇。l “金碧系列花园”已成为广州改革开放宏伟画卷上的众多亮丽景点，XX地产集团作为中国房地产业的一颗璀璨明珠已受世人瞩目。l 2001年8月27日，XX地产集团董事局主席许家印先生与李嘉诚等100名著名企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21世纪封面人物”12、英才称号。l 2002年8月XX地产集团正式成立党委，是广州地区首家成立党委的民营企业，开创了广州市非公有制经济党建工作的先河。l 2003年XX地产集团成为“广州市纳税信誉A级企业房地产类第一名”及“广东房地产资信二十强”企业之一。l 2003年XX地产集团在广州市地税20强中名列18位。l 2003年9月XX地产集团董事局主席许家印先生作为广州唯一的民营企业家当选为中国企业联合会及中国企业家协会副会长。l 2004年XX地产集团又被由国务院发展研究中心、清华大学和搜房门户网站三家权威机构评选为“中国房地产百强企业”第五名。l 2005年XX地产集团董事局主席许家印先生成为首批荣获“全国劳模13、”的民营企业家。l XX地产集团是中国名列前茅的房地产住宅物业开发商之一。从2004年至2006年连续三年被中国国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及搜房中国指数研究院联合评定为中国房地产10强企业，分别位居第5名、第5名、第6名。连续多年跻身中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，多次荣获广东最具竞争力房地产企业10强第一名。l 为顺应XX地产集团立足广州，辐射全国的战略布局和从规模、数量扩张向质量、效益提升转变的需要，XX地产集团审时度势做出拟2007年内实现境外上市的战略决策，并从2006年开始未雨绸缪地策划境外上市的前期工作。在海外上市的筹备过程中，X14、X地产集团的发展战略、管理模式、企业文化、人才储备及管理架构均得到了国际投资业界各大权威机构的高度认可。通过众多国际一流上市中介团队的竞争，XX地产集团最终筛选聘任全球最大的投资银行美国高盛、四大国际会计师事务所之一的普华永道、戴德梁行，以及境外盛德、富而德律师事务所和境内通商、金杜律师事务所组成了强大的上市筹划中介团队。目前，上市前期的重组和私募这两个重要步骤已完成。在众多国际顶级的潜在私募投资者中，位于国际最顶级的十大投资银行前列的三家投资者新加坡的淡马锡基金、美国的美林投资银行和德国的德意志银行最终成为XX地产集团的战略投资者。截止2006年12月12日，上述三家战略投资股东的资金4亿美15、元已全部到帐，合计占XX地产集团总股权的8。l XX地产集团创造了国内企业海外上市私募阶段速度之最。根据美国高盛专家团队的建议和估算，XX地产集团境外上市正式启动时间为2007年4月-6月，预计募集资金将达到15亿美元。l XX地产集团XX有限公司秉承XX地产集团强调项目运作速度的作风，坚持快速开发原则，力求“工地一天一个样，三天不见大变样”，并确保实现“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益”。“八个当年” 必将加快楼盘整体开发速度，扩大整体规模，降低开发成本，加速资金回笼，充分赢得市场。l XX地产集团XX有限公司属XX地产集团重要组成部分，XX地产16、集团XX有限公司全体员工积极响应集团董事局发出的“打造金碧精品，塑造国际品牌”的庄严号召，在新一轮的发展进程中，将继续发扬“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，用科学的发展观把握未来，励精图治，必将再创XX辉煌。1.3 可行性研究主要范围根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括：l 项目市场需求分析l 项目建设的依据及合法性分析l 项目建设规模及建设条件分析l 项目工程技术方案l 项目投资估算l 经济效益评价l 可行性研究结果第 2 章 市场需求分析2.1 中国经济持续稳定地增长2006年上半年国经济运17、行继续朝宏观调控预期方向发展，总体形势良好。经济运行中存在的突出问题，主要是农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业受原材料、燃料、动力购进价格上涨的影响，利润空间缩小。展望2006年下半年，继续贯彻落实中央确定的各项宏观政策，着力推进经济体制改革、调整经济结构、转变经济增长方式，全年经济仍可继续保持平稳较快增长。初步核算，上半年国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，比去年同期快0.9个百分点。其中，第一产业增加值8,288亿元，增长5.1%；第二产业增加值46800亿元，增长13.2%；第三产业增加值36355亿元，增长9.4%。上半年全社会固定资产投资418、2371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期快4.4个百分点。上半年居民消费价格总水平上涨1.3%，低于去年同期2.3%的水平，继续处于温和上涨的状态。上半年进出口总额7957亿美元，同比增长23.4%，比去年同期快0.2个百分点。6月末，国家外汇储备9411亿美元，比年初增加1222亿美元。上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，同比实际增长10.2%；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，增速回落0.6个百分点。2.2 国内房地产市场发展展望中国的房地产业在经历了1992、1993年的过剩之后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央政府提出要把住宅建19、设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。从1998年起，中国的房地产进入了一个高速发展的周期。世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。目前，我国城市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重尚在10%左右，比国际平均水平要低5%-10%左右，住宅消费还有较大空间。至2002年底，我国人均居住面积不到20平20、方米，2006年接近26平方米，我国房地产市场发展潜力巨大。有关专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房26平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2.6亿平方米以上，再考虑到居民消费结构的升级，今后10年，我国房地产业仍处于快速发展期，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加突出。2006年上半年，虽然国家宏观调控政策不断出台，但房地产开发投资7695亿元，依然比去年同期增长24.2%，增长速度加快0.7个百分点。本年土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。2004以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。21、在需求、成本及其他因素的共同作用下，全国商品房销售价格继续保持了两位数的增长速度。2006年房地产投资将继续保持增长势头，2006年下半年的房价以涨势渐落渐稳为主。2.3 XX经济及城市建设发展2.3.1 2006年XX经济发展指标 2006年XX全市GDP2590亿元，增幅创10年新高。增长大头是投资，消费拉动不足；总体保持平稳发展，而且增速不断提高。 2006年生产总值2590亿元，全国排名第16名，同比增长14.8%，增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元，合人民币3.02万元，同比增长16.8。2006年，社会消费品零售总额1293亿元，同比增长13%。2006年，全市工业增加值22、突破千亿元大关，同比增长13%，占全市生产总值比重38.6%，对全市经济增长贡献近半。2006年，XX城市居民人均可支配收入达到12359.98元，同比增长14%。2006年，固定资产投资1325亿元，同比增长18%。2006年，财政收入502亿元，同比增长14%。XX市已向“强市富民、率先崛起”的目标迈出了坚实一步。2.3.2 2006年XX经济发展趋势和状况 对于近几年来XX经济增长速度的确另人信服，光谷高新技术研究中心，XX新技术开发区都吸引许多的投资者光顾甚至外商的投资，这更是XX经济增长迅速的一大特点，还有其“九省通衢”的地理优势使许多投资者对于XX以后的发展充满期待。 以现在XX经23、济板块来看，以长江，汉江为界分为三大城，大汉口，大武昌，大汉阳。这已不是原来意义上的“XX三镇”，而是从占地到人口规模相当于3个大城市的大板块。无论从哪一面看都有各自的发展优势，各自发展的产业。武昌属于成熟型基础板块科技文化和旅游板块，集中体现在XX新技术开发区，包括庙山小区和关南科技园，汉口属于成长型基础板块最重要的是商业板块，集中体现在内环带，汉阳最具特色和潜力的是汽车工业，是工业板块。更不容小觑的是国家大力倡导中部崛起，中部崛起的目标就是要依托若干城镇群兴起，成为全国经济的第四增长极。中部地区是我国“东西交汇、南北沟通”的枢纽区和中转站，可以说，中国区域经济的协调发展和全国统一市场的形成24、需要以中部地区的迅速崛起为重要前提，使XX发展有了新的高度，新的目标。三大板块犹如三足鼎立局势，从长远目标看随着XX的扩张和鄂东经济的发展XX三城与鄂州、黄石连成一片，形成华中城市群和城市圈，完善城市体系，形成合理经济布局，壮大经济实力。XX经济的发展具有前瞻性、远见性，城市群的连绵起伏是城市发展的趋势，所以XX还不止局限于中部的发展，对于许多投资商而言，XX的吸引力甚过于许多沿海城市。区域性的经济发展也是XX的一大特色，汉口，汉阳都可说是中小城市，再加上武昌，经济的发展模式应是独一无二的。地铁和江底隧道的修建、中环和外环的启用又是XX迈向大都市的重要标志。 现在XX的经济发展还没有走出传统模25、式，只能说的是单方面的；多元化的发展战略、多样型的发展目标还不能正确应用于大XX。目前XX还是围绕蔬菜、水产、畜牧等优势第三产业，对于第一第二产业的应用还是只占部分，具有相当大的发展空间；房地产，制造业等应是发展的目标，作为一城市最基本的经济发展这两方面是不可缺少的，而且也是最重要的支点；XX现今的城市发展模式就像帝国时代，不断的向周边辐射努力的扩张但没有对土地合理的利用又是一大缺陷，哪里需要发展就开发哪里只是一时的规划没有从长远的发展来统筹，东一点西一撇完全不能按计划中进行。从三大板块区域性建筑来看武昌XX区域的建筑代表现今的“高科技”，具有发展的优势；汉口江汉路的房屋是欧式建筑的代表，汉阳26、也是集两地之所长吧，三大经济区域的模式形成了XX独有的建筑。唯一是XX缺少周边城市群的铺助，后面城市的经济跟不上XX的步伐。从各沿海城市来看除省会城市外还有其他的城市作为铺助，南京作为江苏的省会后面还有像苏州，连云港等；浙江除杭州外还有宁波，温州等都是围绕省会发展的城市群，长江三角洲城市群之所以成为主导我国经济发展的领头羊，重要原因就在于它是打破两省一市行政区划界限的中心城市联合，也是一种典型的强强联合；而湖北能够铺助XX的城市几乎没有，最多就是鄂州、黄石，况且这两城市在近期内还远远跟不上XX经济发展的节奏；XX要发展就必须建立一个以XX为中心重点，周边城市铺助发展的城市群一体化，而要建立这一27、体化就必须打破必须是打破行政区划的城市群一体化，而不是局限于行政区划内的城市群一体化，城市群的一体化有其内在规律，是现代市场经济运行的一种体现。从近期看，XX城市群的一体化，无疑将是XX与周边城市（大都在湖北境内）黄石、鄂州、孝感、仙桃、潜江、天门等市的一体化，但从中长期看，XX城市群的一体化还不得不突破省界，向邻省的中等城市，如江西的九江市、湖南的岳阳市和河南信阳市推进。这主要是因为：第一，以上三市与XX市的经济联系历来比较密切，也是XX东进、南下、北上的重要通道，双方有联合的强烈内在要求；第二，随着黄黄高速公路以及京珠公路北段、南段的相继开通，以上三市与XX也就是“一小时”之遥，明显短于X28、X与襄樊、十堰、宜昌之距离，同XX与荆州之距大体相近。它说明，XX城市群绝不是局限于湖北境内的城市群，而是突破湖北省界的我国内陆地区城市群。XX城市群处在华中腹地，所以湖北省就应发挥龙头作用实施“引进来，走出去”的一体化，最有效的途径就是发挥龙头作用带动其他城市，带动广大企业（包括民营企业）和湖北名优产品全方位的“走出去”。 从城市环境经济来看，环境经营的好坏也直接影响产品经济的好坏，良好的投资环境更能吸引投资者的投资和研究开发新产品，实施走出去战略以至走向国际市场。往往每个城市的发展都离不开环境的铺垫，一个大都市都会把环境建设作为发展的重点而且吸引投资者最突出的就是一个城市所具有的环境面貌和29、良好的投资环境，所以说改善目前的投资环境是XX刻不容缓，当务之急的任务。 旅游业也是作为一城市经济发展的突出点而且是当今世界发展最快、最具活力和潜力的产业之一，是现代服务业的重要组成部分，在促进对外开放，拉动国民经济增长，增加就业和提高人民生活质量等方面发挥了重要的作用。根本上说XX的旅游业目前还是一片空白，满足不了广大游客的旅游文化需求，因此XX旅游业发展空间很大。XX应加大对现有旅游资源的深度发掘，像XX风景区可以借鉴西湖风景区的先进机制，加大对XX的开发，按照统一管理、统一规划、统一开发、统一经营的原则，加强领导，理顺体制，科学规划，合理布局，以XX风景区为核心区域，将周边旅游景点整合包30、装，在XX水域范围内，大手笔、全方位地构建“大XX旅游区”。将XX真正建设成为融秀山丽水、人文景观、休闲度假为一体的具有强大国际国内吸引力的旅游胜地。不断繁荣城市文化，活跃旅游市场，增强城市的亲和力和个性魅力。 当XX把旅游环境和投资环境真正结合在一起再加上原有的主导产业相呼应，以及城市群一体化的发展，交通的便捷（合武铁路的完工），中央对中部地区城市的扶持，加大了国际国内市场竞争力，各经济百分点的增长，XX今后的发展不容小觑。纵观以上多方面的分析，XX市“中部崛起”的领军作用必将更为凸显，光谷高新技术研究中心，XX新技术开发区的发展更是亮点中的亮点，这已是勿庸置疑。而本项目正处于光谷高新技术研31、究中心及XX新技术开发区内较为优越的位置。2.4 XX市房地产市场概况分析2.4.1 XX市经济发展对房地产市场强劲推动XX是湖北省省会，中南地区政治、经济、科技、教育和文化中心。XX地处湖北省东部，位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称XX三镇。XX是一座典型的山水园林城市。上百座大小山峦遍布三镇，近两百个湖泊座落其间，水域面积占到全市国土面积的四分之一，居全国大城市之首。其中XX水域面积 33 平方公里，是中国最大的城中湖。XX市东邻黄州市、鄂州市、黄石市，南接咸宁市、嘉鱼市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北与大悟县、红安县、麻城市接壤。其内32、层与湖北省的荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等城市相距300公里左右，中层与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，外层与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距1200公里左右。素有“一线贯通，两江交汇，三镇雄峙，九省通衢”和“百湖之市”的美誉，在中国经济地理中，XX处于相当优越的中心位置。水、陆、空交通十分发达，自古就有“九省通衢”的美称。l 房地产市场销售良好。2006年重点区域商品住房备案统计(统计时间2006年12月22日)新增可销售面积6776754.75新增可销售套数57058套新增已销售面积4091196.81新增已销售套数37298套新增成交33、均价3907.78元/结转可销售面积4359095.68结转可销售套数35207套结转已销售面积4808925.92结转已销售套数41970套结转成交均价3535.72元/如上表:截至2006年12月22日,全市重点区域商品住房1)今年新增住房面积约为1086万平方米,已销售面积约400万平方米,年销售率约40%;2)上年结转住房面积共约917万平方米,已销售面积约481万平方米,年销售率约50%;1)+2)得市场总供应量约为2000万平方米,已销售面积约881万平方米,存量房面积约1100万平方米,比上年增加存量房面积约200万平方米(主要来自郊区)总的来看，增长趋势不变，整个市场的刚性需求34、变化不大，但需求结构出现变化，投资性需求的减少比较明显。2.4.2 房地产开发投资总额增幅收窄 2006年上半年，在国家宏观调控政策下，XX市房地产市场总体表现稳定、运行良好：但土地增量供应有限，土地二级市场为土地转让提供了平台，方便了土地的流动。交易中心负责人指出，XX市的增量土地越来越有限，盘活存量土地面临大量的需求。让土地使用权的转让走到前台，交易双方的权益才有法律保障。房屋供求均衡，新建商品房市场交易相对小些，存量房市场交易活跃，价格稳中有升，二手房市场份额继续扩大，房地产市场不断成熟。 在房地产开发投资市场方面，XX市2006年1-6月全市房地产开发投资152.21亿元，与去年同期相35、比增长33.9%,占全社会固定资产投资的25%;其中房地产住宅投资为110.19亿元,同比增长42.5%.受国家宏观调控及投资结构调整的影响，我市固定资产投资增长幅度逐步回落，1-6月投资增幅比一季度回落6个百分点，比上年同期低13.2个百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落9.7个百分点。可见，房地产开发投资在宏观调控政策的作用下，投资规模得到有效抑制，XX市房地产市场保持着健康、稳定的发展态势。2.4.3 XX市武昌区XX高新区2006年房地产市场情况见下表上表说明：140平方米以下的普通住宅市场消化量XX高新区比武昌区略高，市场价格XX高新区比武昌区低17.2；140平方米以上的大户36、型住宅市场消化量XX高新区远远低于武昌区，市场价格XX高新区比武昌区更低出32.6；随着XX高新区的迅猛发展和政府规划配套设施的完善，其市场消化量和价格必将迅速放大（尤其是140平方米以上的大户型住宅市场空间更大）。2.4.4 武昌楼盘市场分析区域类别可售面积()可售套数(套)已销售面积()已销售套数(套)成交均价(元/)武昌区新增1099115.858111591606.1850834517.51结转395265.163221903594.6980734047.68洪山区新增1236463.869763502739.1242254338.36结转933417.956873530241.67437、4983589.08青山区新增138305.11156692393.899083517.54结转14232.3613130421.622592309.3XX高新开发区新增244204.082315520014.4151293542.66结转224726.71945495090.6443013264.69对比武昌四个区域的市场供应与成交状况,得知:XX高新开发区今年供应面积约76万平方米,成交面积约52万平方米,销售率为68%上年结转供应面积约72万平方米,成交面积约49万平方米,销售率为68%总体供应量为148万平方米,成交面积约100万平方米,存量房面积为48万平方米,比上年减少24万平方米38、XX高新开发区销售状况良好,存量房减少,需求市场旺盛。2.4.5市场总结1、房地产市场仍将快速发展，XX市对周边城市人口的吸聚程度日益提高；2、供给持续放量，需求增长及释放缓慢，一定时期内市场竞争将加剧；3、随着城市基础设施建设及公共配套的完善，市中心区及近郊将进一步与远郊市场分化，远郊楼盘受到更大挤压；快速交通周边的住宅升值进入实质性阶段。4、开发理念及产品营造将迅速升级换代，房地产成熟度跳跃发展,产品供给将受到愈来愈苛刻的挑剔。5、多元化开发成为明显特征，单一住宅产品将向多元化房地产产品转化6、宏观调控政策中关于供应结构的规定将逐渐加大中低价位商品房供应，从而加剧该类产品竞争，而高档住宅将39、逐渐减少，竞争压力降低7、随着股市回暖、银行加息等多种投资渠道出现，加之政策对房地产投机的打压，房地产对社会闲置资金的占用将愈来愈少，对刚性需求和长线投资的争夺成为房地产市场竞争的主流。2.5 XX市房地产发展趋势l 开发更加注重产品质量。回顾近几年XX房地产市场，商品房市场营销已转为产品本身品质的实力对比，即对品质的全方位追求。不仅仅指项目的某一特点或某一优势，而是要在地理位置、环境、物业管理、建筑质量和周边环境等方面都具有相当的品质。l 大格局上呈板块型组团式发展，大盘时代到来。纵观XX市规划特征：即以板块为标志的组团式发展。XX市的固有的规划格局使得XX市XX城市总体发展正处于广域竞争阶40、段的后期,并向现代化城市发展的第四阶段超域发展迈进.其规划战略目标应定位为到2020年将XX建设成为国际性大都市.基于这一目标,在坚持科学发展观和五化同城的原则下,在空间结构上要对可视静态空间和超视流动空间进行综合规划;在区域发展上应是区域一体化发展,发挥XX在中部崛起和国家城市体系中的支点作用;其都市中心区布局要强化优化主城;其产业发展要把现代服务业摆在首位;其城市风貌特色可定位为具有三通信息文化优势和滨江滨湖风貌的国际性城市特色. 根据XX经济的地域分布特征,XX板块经济发展模式分两级,第一级分三大板块(大汉口、大武昌、大汉阳),第二级在大板块内细分若干基础板块.XX城市发展的过程和方向应41、为:通过基础板块质量和数量的增长,促进经济实力增强和城市空间扩张,三大板块鼎足而立,形成城市群。l 房产功能及身份分区趋势明显。消费者对房地产产品的需求日渐多元化、细分化。就全市规划思路而言，房地产市场将向功能分区、住宅郊区化趋势发展。各收入阶层逐渐拉开档次，在居住的地理环境及片区上逐渐分开。市场需求多极分化，准确定位的项目受追捧。l 低密度、健康住宅将持续火热。l 市民购房更加趋于理性化。 由于市场快速发展、完善和成熟，消费者行为日趋理性化、消费需求日趋多样化，市场竞争也日趋激烈。l 市民消费理念发生大的转变。市民对贷款购房逐步认同，现有楼盘销售半数左右是通过按揭方式卖出的。提前消费、贷款消42、费已深入人心。由于市民对改善居住条件的需求迫切，加之金融机构放宽按揭购房的政策约束，市场购买力和市场需求量在放大。l 房地产公司素质迅速提高。由造房向市场营销转变，发展商“做SHOW”少了，公司高层开始“闭关修炼”以谋求应对之策。XX市的房地产开发正处于从“产品开发” 向“市场营销”整合期过渡阶段。发展商策划、管理和销售都更加专业化。表明楼盘的成功靠的是综合实力、市场定位、规划设计、环境配套、商品包装、营销策划与推广等企业核心优势资源。2.6 XX市房地产产品趋势2.6.1 郊区化、自然化、社区化、智能化21世纪住宅小区特点为：郊区化、自然化、社区化、智能化：l 住宅逐渐走出城市中心区；l 回43、归大自然是人类的天性要求；l 社区化发展更能方便沟通及事业发展；l 智能化管理可省却不必要日常琐事。l 大盘时代，大盘的绿化率要高于规模较小的项目，社区的配套服务也更加全面完善、居住更加人性化、舒适化。l XX项目规划即以上述要求为基点，以市场为导向进行项目设计。l 国际经验表明，当一个城市的人均GDP超过3,000美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而XX市2006年人均GDP已经突破3790美元，加上城市快速干道、环城（中环和外环）高速公路启用和地铁的建设，一部分收入较高的市民将愿意购买郊区别墅概念住宅，而另一部分工薪阶层，也为减少贷款压力而选择房价较低的近郊住宅，共同造成近郊区住宅44、的销售比例增加。专家估计，从今年起，XX市居住郊区化的发展趋势将日益明显。2.6.2 市政建设巨大投入带动了近郊住宅热销近年来，随着郊区城市化进程加快，市区概念的扩展，市政道路的优化，公共交通以及家用轿车的普及使得市中心与郊区的距离不再遥远。在近郊购置一套大面积中高档住宅与市区购置一套小面积公寓价格相当，在交通消耗时间相差不多的情况下，更多的购房者把目光转向了近郊。据有关调查表明，未来三年内，有近30%的XX人有购房意向，其中更有高达80%的人将购买商品房。在这群有购买意向的人群中，家庭年收入达到并超过8万元的又占了50%左右。加上XX未来五年将成为国际大都市地位倍受人们关注，外地的投资者纷纷45、涌入，预示着市场的巨大潜力。2.6.3 质优、价廉、升值拉动了消费热近郊住宅市场经过几年的发展演变，目前已脱离低水平阶段。许多开发商在开发近郊时已把它当艺术作品来做。无论在设计上，建筑结构、用料上都非常讲究，充分体现“以人为本”的理念；在物业管理上，致力于为住户提供一流的服务，使近郊住宅都拥有了较高的品质。在保证品质的前提，XX的近郊住宅更以其合适的价位，吸引了购房者。平均价格多在3000-5,000元之间，面积70-150平方米左右，总价20-75万，相当市中心一套小面积中档公寓。因此，近郊住宅非常适合有一定经济基础的人士，也非常适合第二次购房的消费者。2.7 市场分析结论2006年XX房地46、产市场保持了持续健康发展态势，城市中心城区土地供应有限，重心向郊区转移，土地成本持续上升，房地产融资多元化发展 ，普通住宅供应增加，价格整体提高 ，二手房市场更趋活跃 ，写字楼需求旺盛，租金平稳上升，管理日趋专业化。XX房地产市场近郊住宅市场潜在需求旺盛，市场发展前景光明，市场对有特色的近郊中低密度楼盘有较大的市场接受度。因此，本项目市场开发有较好的外部环境。第 3 章 项目建设的依据及合法性XX首期项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件：序号文件名称文件编号取得时间1企业法人营业执照42010021825522006-12-2247、2组织机构代码证79631645-62006-12-253税务登记证420101796316456号2006-12-264房地产开发企业资质证书武开管内资暂847号2007-1-265贷款卡42010100006425346国有土地使用权出让合同2006060号2006-12-297建设用地规划许可证0602126号2007-1-58910111213141516第 4 章 XX首期项目分析本项目处于XX市XX高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面。4.1 本项目所在区域概况我们通常所说的光谷是指XX科技新城，规划范围是西至二环线，东至中环线，北至XX南岸，南至汤逊湖北岸，约120平方公里。结48、合自然条件和产业布局，科技新城规划为“一区、两心、三轴、五园”的规划结构。 “一区”为科技商贸中心区布局在民院路、珞喻路、关山一路和雄楚大道之间面积1.8平方公里，是未来科技新城的核心枢纽，集中了一批现代化的公共服务设施。即本项目所在地。“两心”为XX开发区管委会行政管理中心及汤逊湖公共服务中心，分别是XX开发区的行政管理中心及汤逊湖高新技术园区的公共服务中心。 “三轴”分别是以珞喻路及周边科技密集区为主体的科技轴、以关山一路及周边产业区为主体的产业轴和以三环线为拓展方向的发展轴。 “五园”分别是关东光电子产业基地、关南生物工程产业园、软件产业园、汤逊湖高科技园区、南湖农业园。由XX高新区主导49、的XX科技新城2005-2020总体规划显示，到2020年，光谷的规划总面积将扩容到223平方公里。4.1.1 产业基础：关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。XX中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%。4.1.2 基础设施图1.2 开发区50、基础设施分项图一图1.3 开发区基础设施分项图二红色标记为华府项目居民以后用水、用电、用气、用热的标准。4.1.3经济状况2006年，XX高新区技工贸总收入超过1000亿元，同比增长37.93%；工业总产值860亿元，同比增长36.7%；规模以上总产值770亿元，同比增长36.1%；工业增加值320亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值285亿元，同比增长35.2%，财政收入26.15亿元，同比增长30.5%。2006年，XX高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册67家企业。全年新认定高新技术企业131家。2006年，高新区从业人员14.5万51、人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。4、2区域规划情况4、2、1马鞍山森林公园马鞍山森林公园：规划以“动”为特色，强调人的参与性，建成为青少年活动基地。九峰城市森林保护区的规划结构为“四园、三带、一心（两副）”。 “四园”：即马鞍山森林公园、石门峰名人文化园、九峰森林公园以及长山农业观光园。其中，马鞍山森林公园、石门峰名人文化园、九峰森林公园主要承担保护区的旅游和生态景观功能，也是规划的核心景观区。图2.1 九峰城市森林保护区规划结构华府项目在总面积约30.02平方公里的九峰城市森林保护区内，马鞍山森林公园的保护圈内，与石门峰名人文化园、九峰森林公园以及长山农业观光园可以形52、成资源互补，打“文化”牌，打“观光农业”牌。4、2、2 07年光谷重点建设项目2007年光谷区域政府重点关注的项目有五个，分别为富士康项目、中芯国际项目、国际学校、同济光谷医院项目和光谷步行街五个项目。项目简介：富士康项目富士康集团是台湾鸿海精密工业股份有限公司在大陆投资兴办的高科技企业，是位居“世界500强”第206位的台资企业。该集团将投资10亿美元，在XXXX新技术开发区建立产业园区，生产数码相机、显示器等产品。台湾首富、富士康集团董事长郭台铭昨表示，该项目建成后，XX将成为富士康集团在大陆最重要的科技研发和生产基地之一。中芯国际项目中芯国际(纽约证券交易所： SMI，香港联合交易所:：53、0981)是纯商业性集成电路代工厂 ，提供 0.35 微米到 90 纳米制程工艺设计和制造服务。中芯国际目前是世界第三大芯片制造商，也是中国大陆规模最大、制造实力最强的芯片企业。以“融资租赁”的方式落户，项目位于光谷高新四路大舒村，占地531亩。国际学校项目“XX光谷国际学校”由“中国光谷”建设领导小组办公室和上海光华教育管理投资有限公司、私立XX光华学校共同创建。该校将于今年6月破土动工，校址选在关山湖口，占地120亩，计划投资8000万元，按国际标准建设，建成后可容纳1200名寄宿生。学校从幼儿园到高中，拟聘请80名外籍中小学各科教师，实行双语教学。同济光谷医院项目同济光谷医院项目位于华科54、大旁，总投资约6亿元人民币，一期设病床500张，根据院址拆迁进展，预计建设周期在1年半至2年。该院将依托同济医院品牌、技术，利用杜伊斯堡市的资源，建成一所一流的国际医院，成为华中地区最大最先进的综合性医疗、教学和研发中心，成为中德友好合作的标志性工程。光谷步行街光谷步行街西起鲁巷光谷广场关山街口，东至关山一路，长1350米，总投资约50亿元，占地41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是目前世界上最长的纯步行商业街。按规划，步行街及周边将建五星级酒店、高档写字楼和高档住宅，将分三期建设，分别为首期的现代风情街、二期的西班牙风情街和北欧风情街、三期的英伦风情街。4、2、3 相关市政工程建55、设项目 XX二环线XX隧道工程根据XX市二环线建设规划，XX隧道初步定于从水生所门前进入湖底，经双湖桥东侧湖底穿越XX，从XX宾馆附近出地上XX路。下穿湖底的主通道呈弧线走向，全长约800米。XX隧道是XX二环线东段工程的重要组成部分。二环线全线贯通后将连通南湖和XX。XX隧道的建成将加快徐东的人流往武珞-珞瑜沿线，轨道二号线的建成将带动汉口的人流网鲁巷-光谷片，加上各水系的打通带来新的水资源，结合马鞍山森林公园，可以得到山水相宜的创意。“构建大XX水系”规划XX将利用10亿元资金，将长江水引入武昌地区的六大湖泊，形成“大XX”生态水网，再现江湖连通美景。这一规划将以XX为中心，通过涵闸、港渠56、从长江引水，恢复江湖连通，从根本上解决大XX地区水质问题，营造人与自然和谐相处的健康水生态系统。整个工程预计总投资10.4亿元，建设期为3年。“大XX”区域共有XX、沙湖、严西湖、严XX、北湖和杨春湖等六大湖泊，水域面积62.6平方公里，总库容2亿立方米。历史上，该区域本是湖湖相通，江湖相连，景致怡人。但随着城市发展，目前江湖间赖以连通的渠道已萎缩严重。由于缺乏水体的交换，加上人为污染，各湖水质已出现不同程度的下降，水网生态恶化。图2.2 “大XX”水网示意图2.3 “大XX”影响图轨道交通二号线项目背景轨道交通二号线北起汉口常青花园北侧的马池路，途经汉口火车站、新华路、傅家坡长途汽车站等XX57、市最重要的对外交通枢纽；XX广场、中南商场和亚贸广场等商贸中心区；中山公园、洪山广场等休闲观光区；XX高新、中国光谷、XX大学等教学科研、高科技产业开发区，至关山五路止。一期工程自常青花园至鲁巷，长26.1公里，高架线路长1.8km，其余均为地下线路，计划2005年开工建设，2010年建成通车。43本项目优劣势分析就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响，按SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：（优势）1、优美的生态环境：北望森林公园 、XX;南望植被丰富的荷叶山;2、便捷的交通网络：已有北临武昌主干道(武珞路)；东近中环线，在建；规划西近地铁2号线 3、高素质人文环境：高校林立;华工58、,地质大学等4完善的生活配套：已有:超市、百货;社区商业5在建:光谷步行街(号称世界最长的步行街)；规划中德医院08年建设6中环内规模优势：中环线以内400亩(加后部地块共约1300多亩)以上项目屈指可数7优厚的经济基础：高新产业聚集众多华侨、海归、高薪技术师、工程师（劣势）1地块南面受南环铁路噪音影响2区域认可度存在范围限制： 区域位于武昌的最东端,属于XX市民心目中的较偏僻区域3目前直线公交线路不多4距离生活配套成熟区域便利度不够：车行一站,步行15分钟5地块形状为反L型，规划布局有一定限制（机会）1区域住宅需求将增加：伴随产业升级,高科单位的增加,人才的积聚, 住宅需求将增加;中部崛起,59、高等院校作为人才生产基地,将增加更多新生住宅需求;2目前处于区域土地升值前期：外部交通建设将拉进区域与市中心的距离；光谷商业圈、商务圈的后期建设档次逐渐提升3区域版块概念的炒作将更加突出：项目以东后期土地的挂牌出让在明年会陆续推出，规模大。4与红莲湖项目的同时建设，将提升“金碧”品牌价值：红莲湖六大会所的建设及炒作将提升“金碧”品牌在XX的认知度，可为本项目后期销售积累潜在客户（高端客户）；两个项目的同时建设，有利于产生项目互动，提升“金碧”品牌价值（威胁）1高端产品的市区竞争压力较大：江景、湖景高端产品后期上市体量较大，竞争激烈2土地成本较高，与周边市场相比，处于价格劣势。坐标分析44项目分60、析结论综上所述，本项目有以下方面的开发优势：区位优势XX位于XX市东大门森林公园附近，西北面是珞喻东路，其间有40米宽的绿化带过渡。光谷二路与珞喻东路垂直相交进入该区域。自然环境优越，植被密布空气质量尤佳，同时这里也是XX光谷高科技开发区的重要组成部分，高校及科研院所遍布其周边，文化科技氛围浓郁，是教育培养青少年成才的理想之地。交通优势XX项目位于XX市东大门，有城市公交702、703、118、125等多路公车在此停靠，轻轨二号线也将通过此地，到达城市中心区的交通十分便捷，是理想的居住地。规划设计优势按照国际化精细化标准运作，不断提升产品科技含量，全力“打造金碧精品，塑造国际品牌”，大手笔、前61、瞻性是该项目的设计理念。建筑设计优势A地块；设计有28栋多层住宅，共224户。B地块；设计有高层住宅10栋，小高层49栋，以及相关配套的商铺、会所、幼儿园等公共设施，共1504户。区域内住宅平面设计不同于一般住宅平面设计手法，引入别墅设计理念，将大厅、大卧室、大阳台设计引入其中，同时低密度的环境，使置身于此的人们能充分享受风和日丽的阳光，呼吸到高含量负离子氧的空气。地块内道路沿周边布置，沿中轴线布置有集中绿化、景观、水系等。建筑外观设计以东、西方多元文化风格为特点，注重精巧细腻的建筑手法的运用，充分展现其高尚品质特点和文化氛围。商业街铺面类型则以综合服务、零售、餐饮为主，突出文化特点和新一代消62、费层的需求，并以咖啡店、网吧、精品店、花店等重品位、人情味的小店来构成整个商业铺面的风貌。外部构件上，除采用骑搂式商业街外立面以构成游人驻足休憩的空间外，尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果，通过各种花盆、吊兰、灯具、木架形成与人亲密对话的氛围。总平面设计优势总平面设计从功能结构、景观形象、历史文化和交通组织等多方面进行统筹分析，规划营建了该项目各地块组团，并结合点、线、面的多元生态景观，形成以光谷二路为主的街区辐射形景观体系，同时结合地块内植被绿化、水系景观和住户阳台的盆景绿化最大化渗透到每个住户，从而整体提升该项目的区域优势地位。本规划设计遵循可持续发展的原则，着眼于区域社63、会经济环境的均衡发展，力图营造布局合理、功能区划明确、环境优美的现代人居社区。其空间布局及景观设计采用结构主义的设计手法，总体网状结构寓意自由休闲安逸的意境，平面形态自由的水面以及景观小品造型多样彰显浪漫风格。该项目A地块，是以现代建筑材料与古典建筑符合的完美结合孕育的建筑型象；该项目B地块，是以更有吸引力的方式创造该地块生态空间，不仅仅对自然的模仿。地块周边不同宽度绿化带的留出形成城市森林之印象。配之大量精致的细节，水面、平面的多样性，构成绚烂变化的室外场地。花岗岩、砂岩、大理石等不同颜色的石材铺地将呈现出多种颜色，有白、灰、蓝、褐、黄、红，有的地方在平坦水泥上镶嵌精美的多色鹅卵石。会所和幼64、儿园的铺地石头采用独特的颜色体现场地的特殊性，其颜色为橙色，在角落或人们穿过街道的地块铺地的颜色更丰富一些。力图规划植被能最大程度地体现自然，通过增添绿化带让人们联想到森林；设计的道路有简单的直线和曲线；树种的选择更是讲究，常绿树种落叶树种彩色树种交相丛植，树阵之间错落分布一些水景花草和灌木，一年四季，景色分明。树木与天空规整与自由浓密与疏离，唤起人们心底对自然的眷念。本项目必将成为众多买家拭目以待、耳目一新XX市罕见的新楼盘。第 5 章 XX项目市场定位5.1 目标客户群定位分析XX城区市场将是本项目的主打市场，并第一居所物业定位为主。n XX高新开发区区域内的高端客户n 武昌其他区域的高端65、客户(青山区、武昌区、洪山区、汉口区)n XX周边城市的高端客户(鄂州、黄石)n 在XX有经济往来的省外客户（香港、上海、北京、广州、江浙等区域）n 高科技产业园的海归派、华侨n 高科技产业园的企业家、高级工程师n 华工、武大、地质大学、民族学院的大学教授及学者n 关山区域原居民的富裕阶层5.2 价格定位5.2.1 销售参考价格珞瑜路沿线楼盘项目名称森林花园巴黎豪庭剑桥春天世界城中心花园华公馆蓝巢逸品地段洪山森林公园珞瑜路与关山二路交汇处珞瑜路叶麻店车站光谷广场与关山路交汇处鲁巷广场 关山二路珞瑜路交汇处华科南二门对面规划中光谷步行街上整体规模21万方35万方25万方住宅80万方商业40万方166、1.5万方3万方3.2万方建筑形态多层/高层小高层/高层多层/高层商业、住宅高层32F高层高层建筑风格康居示范工程法式风格时尚现代现代简约均价3700元/3800元/多层3700元/高层5800元/待定4500元/5800元/3700元/目前推售量21万方10万方14万11.5万方3万方3.2万方销售率85%80%100%70%85%80%产品亮点国家康居示范工程大型示范园林，小区壁挂炉分户暖气防水装修形象主题森林是回家的方向生活大师，大众豪庭华工门前有我家世界上最长的步行街现场展示无现场环境展示入口广场会所地标性建筑围墙关山一、二路，民院路沿线 项目名称光谷坐标城 万科城市花园 金地阳光城关67、山春晓 枫林上城当代国际保利花园地段关山1路大彭村 光谷关山一路南端 民院路新竹路交汇处 关山一路特1号 雄楚大街与民院路交汇处 关山二路与城市中环线交汇处 洪山关山一路74号 整体规模40万方40万方13.8万方19.9万方14.4万方59万方42万方建筑形态多层/小高层/高层洋房/多层/小高层多层多层/小高层小高层/高层洋房/多层/小高层多层/小高层/高层建筑风格国际现代美式现代中式包豪斯国际主义均价4000元/多层4000元/ 小高层4200元/3800元/ 3500元/ 3600元/3500元/3600元/ 目前推售量40万方三期一团5万方7万方约14万方14.4万方25万方四期3万方68、销售率70%80%90%80%50%90%98%产品亮点6m挑高阳台，送入户花园，集中供暖专利产品层层退花园洋房洋房送露台，loft公寓，集中供暖形象主题有思想的房子新城市主义，美式BLOCK街区生活新城市主义生活城市文脉，原生社区光谷首席空中华庭中产榜样人居，引领城市未来香樟树下，美好人家现场展示样板房/现场园林一二期成熟街区生活营销中心门前广场前期社区景观展示中心庭院广场展示内部园林广场展示一二期成熟社区周边楼盘户型总价调查楼 盘万科城花坐标城关山春晓保利花园剑桥春天巴黎毫庭森林花园阳光城畅销户型12412812512513513013012095939585909585单价400040069、0350034003700380037003800总价50万52万43万42万50万50万48万45万38万37万33万29万34万35万32万周边价格为3500元/m24000元/m2之间，2007年已普遍升价300500元总价根据户型大小分为35万和50万两种档次。5.2.2 XX高新技术开发区板块楼盘价格走势XX高新技术开发区板块楼盘价格整体将快速趋升，主要因素有：其一，新一轮城市总体规划在“核心”外围发展3个城市副中心之一的鲁巷光谷片区占据该区的主要部分；其二，随着该区域内的以上所述的规划项目和相关大型工程逐步完工和启用；商业/商务/产业/医疗/教育/行政逐渐趋于成熟，正形成新的独立的70、城市繁华区。其三，该区域有山有水，风景宜人，自然环境景观资源具有较大的优势；其四，未来几年交通越来越便利，高速路网贯通该区，半小时以内就能到达XX其他中心城区；楼盘总体规划设计由国际知名建筑设计大师主持，引入了“以人为本, 住区公园”的设计理念。5.2.3 销售价格预测本项目处于XX高新技术开发区板块，该项目定位为：规模总建筑面积40万平方米以上,大型高尚住宅内的高端产品；目前该板块的楼盘均为普通住宅均价为30005000元之间，该区域内无同类产品作为对比参照，区域外武昌区同类产品有金都汉宫 、梦湖水岸 、锦江国际城 、XX天下、万科润园 、XX楚世家 、XX上领，其中金都汉宫 、梦湖水岸 、71、锦江国际城 、XX天下均价6000元/m2-8000元/m2，其中万科润园、XX楚世家 、XX上领均价8000元/m2-12000元/m2，根据市场信息网及实地调查了解, 同类这些产品销售状况良好, 销售周期较短。综合我公司各方面优势，该项目在豪华装修的标准下，预计销售均价为14000元/平方米。第 6 章 XX项目建设内容6.1 规划理念建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、低密度住宅类型、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。诗意的栖居：规划方案注重对现代高尚休闲、娱乐、居住理念体现，以人为本，与自然充分融合是规划布局的首要出发点。努力创72、造阳光、空气、河流、森林等自然景观，建设一处适于人类诗意栖居的空间。多角度的自然景观引入室内，区内景观与周围的自然风光浑然一体。合理的规划结构体系。在规划中采用树状的开放结构，不仅满足各组团私密的需求，同时也为规划具有动态的可能性提供了基础。在规划中着重突出田园风光与公共性活动之间的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的生活模式。使区内居住者在尽情享受、阳光、清凉山风、清洁空气的同时，与现代生活、资讯紧密联系在一起。 多种低密度住宅模式的引入。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我们关于生态低密度住宅的设计理念。利用自然地形，在小区中再现了平原，山地，水边建筑的特点，满足了居住者对建筑的73、不同需求。低密度住宅单体错落布置，使得每一栋建筑都能观赏周边独特的景色。 住区公园概念的引入：充分利用的自然资源，改造为一个生态公园。6.2 建筑设计风格按照国际化精细化标准运作，不断提升产品科技含量，全力“打造金碧精品，塑造国际品牌”，大手笔、前瞻性是该项目的设计理念。区域内住宅平面设计不同于一般住宅平面设计手法，引入别墅设计理念，将大厅、大卧室、大阳台设计引入其中，同时低密度的环境，使置身于此的人们能充分享受风和日丽的阳光，呼吸到高含量负离子氧的空气。地块内道路沿周边布置，沿中轴线布置有集中绿化、景观、水系等。建筑外观设计以东、西方多元文化风格为特点，注重精巧细腻的建筑手法的运用，充分展现74、其高尚品质特点和文化氛围。总平面设计从功能结构、景观形象、历史文化和交通组织等多方面进行统筹分析，规划营建了该项目各地块组团，并结合点、线、面的多元生态景观，形成以光谷二路为主的街区辐射形景观体系，同时结合地块内植被绿化、水系景观和住户阳台的盆景绿化最大化渗透到每个住户，从而整体提升该项目的区域优势地位。本规划设计遵循可持续发展的原则，着眼于区域社会经济环境的均衡发展，力图营造布局合理、功能区划明确、环境优美的现代人居社区。其空间布局及景观设计采用结构主义的设计手法，总体网状结构寓意自由休闲安逸的意境，平面形态自由的水面以及景观小品造型多样彰显浪漫风格。力图规划植被能最大程度地体现自然，通过增75、添绿化带让人们联想到森林；设计的道路有简单的直线和曲线；树种的选择更是讲究，常绿树种落叶树种彩色树种交相丛植，树阵之间错落分布一些水景花草和灌木，一年四季，景色分明。树木与天空规整与自由浓密与疏离，唤起人们心底对自然的眷念。建筑设计充分满足低密度住宅的功能需求及住宅设计规范的要求。围绕光、风、水、绿为主题进行设计。生态低密度住宅主要体现在把自然引入建筑中的设计手法。6.3 项目建设内容XX项目定位为超高档园林绿色住宅社区。在设计上体现以生态、环保、健康为主题，合理布置建筑，以人为本，住宅主要有：低密度住宅、一梯两户的小高层公寓，户型结构分别有三室二厅三卫（220M2）、四室二厅三卫(320M276、)、四室二厅四卫(270M2)，配套公建有大型会所、商业街、幼儿园、小学、车库等。康乐设施有网球场、篮球场及其他各种运动设施。第 7 章 营销组织7.1 本项目市场营销模式简述本项目营销模式简述归纳如下：l 规划设计：以人为本、尊重自然；l 开发模式：整体规模开发；l 价位档次：超高档楼盘；l 营销操作：形象包装、整合推广；l 物业管理：优质服务、品牌化物管；l 开发层次：配套先行、景观建设先行。7.2 本项目营销组织机构及人员构成l 项目营销组织机构本项目营销机构是公司下属项目的营销机构，依托公司项目而存在，机构设计原则机构精简，分工负责。总经理物管部财务部营销部工程部行政部组织机构图l 人77、员构成本项目人员构成为项目建成交付使用后的人员编制。行政部按10人，营销部按30人，财务部按7人，工程部按18人，物管部按55人。本项目共120人。第 8 章 投资估算及资金来源8.1 投资估算8.1.1 投资估算范围本可行性研究的对象XX首期项目A-2，包括各种附属设施及景观建筑。8.1.2 投资估算的内容 项目总投资包括固定资产投资及项目建成后经营所需的少量流动资金。总投资由以下几类费用组成：l 拟建工程的直接工程费用，包括结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程。l 拟建工程的其它费用，包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、电力增容费用勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等。l 78、不可预备费，包括常规预备费和涨价预备费，主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨。l 建设期间的银行贷款利息。l 经营期间的税费。l 流动资金。8.1.3 投资估算结果经测算，XX首期A-2项目总投资34663.04万元。总投资估算中的详细数据可见附表XX首期项目A-2投资成本经济预测XX首期项目A-2利润预测。8.1.4 投资估算依据及说明l XXXXXX房地产开发有限公司自编整理的有关资料。l 建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额及国家、XX市等有关规定。l 设备购置价格参考国内设备生产厂最新报价资料估算。l 土地出让金按项目当前地块出79、让合同。l 建设期利息，根据项目借款计划按标准利率计算。l 流动资金，根据本企业近期实际发生费用率平均计算。总投资估算中的详细数据见附表XX首期项目A-2投资成本经济预测。8.2 资金筹措A-2项目所需总投资34663.04万元，其中：l 企业自筹12770万元，企业资本金(占投资总额的37%)；l 向银行申请开发贷款15000万元；l 剩余资金由开发商通过销售收入回款解决。8.3 借款还本付息计划可采用以下方式：l 借款还本付息计划一次性偿还本金。 第 9 章 工程建设进度及资金使用计划9.1 工程建设进度 本项目首期A-2建设期为14个月，销售期20个月，项目计算期按26个月计算。l 筹建80、期（2007年4月前）：完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备、部分配套设施及景观建设。l 工程期：（2007/42008/5）首期项目A-2总建筑面积43068平方米，本期开发面积中包含地下车库面积6930平方米。l 销售期：（2007/102009/5）首期项目计划于2007年10月对外销售，2009年5月发售完毕(地下车位赠送)。9.2 资金使用计划根据工程建设进度，安排资金使用计划。本项目首期A-2建设资金在第一年投资29663.04万元,第二年投资5000万元。第 10 章 经济评价本项目属新建项目，其经济评价是在可行性研究完成市场预测、建设方案定型、建设规模确81、定、市场组织和劳动定员明确的基础上，计算项目投入的费用和产生的效益。10.1 经济评价的依据、原则及评价基础10.1.1 依据l 本经济评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数为依据；l 本项目各项成本及效益核算内容以财政部制定的有关房地产企业会计制度有关规定为依据计算；l 本项目经济评价以XX项目设计规划方案为依据之一；l 本项目计算数据以XX项目规划总平面图为依据；10.1.2 原则l 本经济评价遵循定量分析为主，定性分析为辅，动态分析与静态分析相结合的原则；l 本经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。10.1.3 评价基础l 以现有市场发展趋势进行未来市场走向定性；l 按同类型82、项目、同功能项目现有市场情况进行市场销售预计；l 宏观环境保持相对稳定，计算期内税收政策相对稳定l 计算期取26个月。10.2 财务基础数据10.2.1 项目筹建期、建设期及计算期l 项目建设期：根据本项目规模，预计项目的建设期为14个月，销售期取20个月。l 项目计算期：项目计算期取26个月，项目建成后，除住宅出售外，配套设施由物业公司自营。10.2.2 经营收入及税金附加测算10.2.2.1 经营收入l 售房收入a、 本项目房产销售价格水平本项目是超高档园林社区，为简化计算使报告具有更强的抗风险能力，销售价格暂按14,000元/平方米计算，此价格在高档住宅社区销售价格中属中等偏高水平。b、83、 本项目房产销售比率本项目首期全面开工后，当投资额达到一定比例，即可进行预售房操作，本项目价格定位合理，质素较高，根据项目自身情况，结合当前房地产市场及XX楼盘销售比率水平，预计在开始预售后的个20月内销售比例可达到100%。c、 各期销售额计算l 计算公式：销售额=单位价格*项目每期开发面积*销售比率l 物管费收入物管费收入按2元/.月计算。各年物管费收入=已销售面积*每月单位面积物管费*当年应收月份*收费比例10.2.2.2 税金及附加计算详见XX项目首期A-2利润预测10.2.2.3 总成本费用测算 详见XX首期项目A-2投资成本经济预测1、 土地开发成本2、 前期费用3、 建设阶段费用84、4、 土建及配套工程费用5、 销售费用6、 管理费用7、 财务费用8、 后期费用10.2.2.4 利润预测XX首期A-2项目26个月计算期内的税后净利润为8351.1万元。第 11 章 结 论从以上的市场分析及经济评价可以得出以上结论：一、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大的抗风险性。二、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。三、本项目的营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功的一个前提保证。四、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较理想的开发项目，财务盈利能力较强，完全有能力归还15000万元借款。五、项目建成后，会对XX高新区及鲁巷光谷片区城市圈的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变XX高新区及鲁巷光谷片区在武昌房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。综上所述，本项目是可行的。 62