1、用地340亩房地产开发新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总 论101.1项目基本情况101.2项目开发宏观经济环境分析111.3项目用地现状与规划131.4项目开发条件分析141.5市场需求分析151.6项目2、开发市场定位151.7投资估算161.8项目财务分析结果161.9项目风险分析与不确定性分析161.10 可行性研究结论与建议17二、项目基本情况182.1目的182.2目标182.3研究途径和方法182.4 项目建设社会经济意义192.5 研究依据202.6 研究范围202.7项目概况21三、 项目宏观环境研究243.1 2005年全国房地产形势和特点243.2 湖南省住宅与房地产业发展历程273.3XX经济发展状况303.4 XX房地产业发展概况413.5XX市房地产市场的板块特征443.6对XX市房地产市场的预测与分析45四、 项目开发条件分析494.1地块概况494.2地块特征494.3、3时机特征51五、项目定位与需求分析525.1目标市场定位524. 2消费群界定535.3产品定位555.4竞争性楼盘分析55六、项目开发方案策划586.1规划设计586.2开发次序596.3项目总体规划建议596.4住宅建筑设计建议606.5小区配套设施建议616.6环境艺术设计建议62七、项目投资分析与财务效益评价687.1投资估算697.2项目资金来源与筹措707.3财务基础数据的确定717.2财务效益评估727.3测算结果（基本方案）75八、项目风险与不确定性分析778.1盈亏平衡点分析778.2敏感性分析788.3项目风险分析79九、项目第一期财务分析简述819.1项目一期工程投资估4、算（均按基本方案进行分析）：819.2项目资金来源与筹措829.3财务基础数据的确定829.4财务效益评估839.5测算结果84十 项目特征综述、结论与建议8610.1项目特征综述8610.2结论与建议86总体假设和限制条件本报告受以下总体假设和条件的限制，有些条件所涉及的问题是我们未被委派调查的，在此说明如下，意在告知委托方我们工作范围的限制条件。我们对所分析的房地产的法律描述或相关的法律事项，包括国有土地使用证及其它相关资料的了解，仅依据委托方的提供的资料及叙述，并未作任何调查，并且不承担此方面的任何责任。根据委托方提供的信息，房地产或项目用地的所有权或使用权在本报告中被假设为合法的且可使5、用于市场销售的，除非特别指出，该房地产均被认为无任何抵押权、占用和债权问题。我们假设本项目所有开发所需的各种政府批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等均能从地方政府各部门获得，土地可以合法转让。除非特别指出，我们假设此项目符合国家及地方性的规划、用途、土地使用、环境及相关的法律法规。我们对于市场条件的变化没有任何责任，也没有义务来修改报告以反映报告生效后发生的事件和情景。对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件做出的。我们假设本项目的所有者和经营者对房地产的经营管理是充分和恰当的。该项目土地的面积和规模由委托方提供，对此我们未进行独立的调查。我们未被6、要求进行与此报告相关的土壤分析或地理研究以及对水、石油、天然气、煤、文物或其它地下资源的使用权和条件的调查。除非进行特别的安排，无论我们还是在此报告中签名人员或其它相关人员，都不必因此报告的原因进行进一步的咨询工作，提供证词，或在法庭或其它法律程序中出席。此报告只限于双方同意的目的，不可用于其它目的。此报告及任何相关部分（无限制的包括任何结论、我们的名义和与本报告有关或签署本报告者的名义、或其所属的专业协会和组织）在未有书面协议和经我们同意前，不得以任何形式传播给第三方。本报告中对财务表现或总价值在房地产各组成部分之间的分配，只适用于本报告中所表明的使用计划，其分别的表现和价值水平也许不适用于7、任何其它目的，并且绝不可与其它报告合并使用。任何证券文件、公开的融资报告或其它公开文件均不可包括或引用本报告。一、总 论1.1项目基本情况项目名称：XX市“XX.XX”房地产开发项目可行性研究开发商： XX市XX房地产开发有限责任公司项目概况：XX.XX项目位于XX市河西XX公园西北面，东临大湖南路；南含XX公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接迎宾路，距砂子岭约1000米。该区域是XX市商业、文化中心，东、西、南、北均有主、次干道纵贯，公交线路四通八达，交通方便。项目主要技术经济指标：项目计量单位数量所占比值规划用地总面积M2224452规划净用地M219560487.15%总建筑面积M2408、0951.78住宅面积M2267750.4773.35%其中：多层M2125834.5244.73%高层M2139595.9551.97%别墅M22320.000.86%公建面积M298163.8926.81%其中：商业面积M267077.8968.33%公寓M226200.0026.69%会所M22347.582.39%幼儿园M22638.422.69%垃圾站M22000.20%地下建筑面积M234737.429.49%建筑占地面积M252087.70建筑密度26.63%绿地率40%容积率1.87总户数1886停车位个1339其中：地下停车位个912地面停车位个427 1.2项目开发宏观经济9、环境分析XX市位于湖南省中部，地处湘江中游，为湖南省直辖市和全国甲类城市。总面积5015平方公里，总人口280万，其中市区人口78万。XX历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。XX气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。XX是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。XX是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，人杰地灵，旅游资源十分丰富，是一代伟人毛主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐XX大师的故乡。新世纪开放的XX因实施长株潭城市10、群经济一体化发展战略，而倍受国外投资商的高度关注。长株潭城市群已被国家“十五”计划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，随着首届四年一度的“齐XX国际艺术节”在XX隆重召开，又随着XX德国工业园的顺利开工，这一切的一切都预示着在不久的将来XX的商业天空将出现一片灿烂的盛世。作为长株潭城市的核心城市之一，XX市以建设“生态园林式现代化工业城市”为目标，努力建设湖南先进制造业、长株潭物流中心，充分利用其独特的优势，“十五”期间，XX市委市人民政府通过优化投资环境和推进引商、招商等措施，吸引了大量的投资者，五年间引进外资122亿元，为“九五”期间的3.3倍，德国梅森尔，日本东洋电器，北京首钢等国11、内外大企业大公司大财团纷纷来XX落户，通过出让重组90%以上的国有企业，企业实行了改制，通过改制重新发放生机，战略引进来催生了XX六大工业园区，加速了XX工业产业的形成。2005年产值突破8亿元，利税8亿多元。“九七经济区”来势更是如火如荼，一期工程投产后，再投巨资创造生产基地。06年的“清华正科机电”投资19亿元，在XX奠基。这些以机械制造、食品加工等特色的工业区，推进了XX工业企业的发展。XX市人口较少，近些年来，企业与院校结合，自主创新，成果倍出，为XX市技术进步加快发展赢得了人力与地缘优势。XX市自古在湖南有重要的优势：交通发达，使通往广州、上海等地区的重要通道在市区通过。京珠高速公路12、呈东西南北两个方向在XX交叉。人文资源和旅游资源的优势：XX这块神奇的土地，有一代为人毛泽东等领导人物。XX的红色旅游资源在全国首屈一指。湖南省启动的131旅游工程，是以韶山为中心的领袖人物红色旅游区。房地产发展产业的规模和能力还处于弱势，但上升的空间巨大：近几年，XX市房地产业发展迅猛，主要表现为，一是投资直线上扬，市场供求两旺，自2001年后，XX市房地产业逐步复苏，房地产开发投资从2000年的5.58亿元急增至2005年的16.13亿元，与此同时，XX市房产交易市场也日趋活跃。继2000年房产交易量增之后，05年再创新高，达到15亿元，尽管房价稳中有升，但居民购房的热情不减，甚至出现无楼13、可售的现象。XX市房地产价格优势十分明显，其房价仅为长沙的1/2，2006年年底，长潭西线高速公路通车后，长沙、XX两市相距仅20多公里，只有10多分分钟的车程。XX房地产已经越来越受到两市居民的关注。1.3项目用地现状与规划现状项目用地坐落于XX市西不XX公园旁，东临大湖路，南临XX公园，西临宝庆路，北近 路。规划用地面积224452平方米，形状为由南往北将XX公园成包围之势的半圆形带状。项目用地地势较平缓，南可无阻碍地欣赏XX公园美景，西可远眺滔滔湘江。该区域是XX市有名的商业区，形成的专业市场有砂子岭电器城：经营各类彩电、空调、热水器、灯具、品牌家电、广播器材、舞台音响。砂子岭糖酒市场：14、经营面积6037 平方米，门面140多个，经营糖、酒、副食、粮油、小百货等。金都大市场：设有布匹、服装、鞋类、皮革鞋料、家俱家电、工业品、农副产品等专业批发市场。砂子岭建材市场：经营各类门窗、卫浴、瓷砖、石材、油漆涂料、地板等装饰材料。以及由XX公司开发的汽车配件大市场等。目前项目用地范围内目前多为民宅，通道狭窄，环境卫生状况差，违背了城市用地最高最佳原则，有待改造升级。因此，XXXX房地产公司购得项目用地进行房地产开发。区域内基础设施完善，已成为XX市地产投资的热点地区，近几年已建成或在建的房地产项目有沁园小区、金源小区、滨湖花园小区、龙凤山庄、阳光山庄等。规划发展方向区域规划：本区域为XX15、市河西商业中心区，对接城北大学城，更是连接湘乡、韶山、邵阳、娄底等城市交通要地。随着城市的扩大，传统的城市商圈负荷太大，需要升级，城市中心区的旧城改造难度阻碍着房地产开发进度，因此，为使城市中心商业与居住全方位升级，完善XX公园周边道路与商业布局，同时，完成“城中村”的改造，是项目用地的规划方向。1.4项目开发条件分析1、项目一期已取得拆迁许可证，正进行紧张的拆迁工作，本项目全部拆迁量约8万平方米，因此，项目能否按计划的完成拆迁，是项目能否能按时启动，完成销售的关键，也是土地成本能否控制在计划内，实现利润的关键。 2、项目面临的最大的压力是建筑设计与环境景观的完美统一的把握程度以及相关宏观政策16、对房地产市场乃至房地产产业的影响。如果本项目不能在建筑设计上独树一帜，充分利用好XX公园这一天然景观，开创自己的特点与买点，同时在价格上占有优势地位，将面临较大的市场风险。1.5市场需求分析项目处于XX市商业发达、配套成熟、基础设施完善的河西区，根据分析，在此区域，近几年的房地产开发量及上市量均不及河东，而项目所在地的独一无二性和开发方对项目的精心策划与定位，使潜在消费人群对项目充满期待，砂子岭商圈的日益成熟与扩展，使项目商业部分和公寓部分销售压力均不大，目标客户可选择本市、项目区域内成功的商业人士，而项目住宅部分以XX河西居民的购买力和大学教师群、商业人士的消化力，不必依托过大的市场，即可实17、现项目的售磬。1.6项目开发市场定位通过分析可知，项目主要客户可设定为项目可辐射范围内的：1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业事业单位的主管级领导4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需在政府工作的公务员以及高级白领、管理人士。根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为高档档次。1.7投资估算项目评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，确认项目总投资为74848万元。其构成是由项目单位的自筹资金、银行贷款及项目预售回款组成。1.8项目财务分析结果1、项目销售收入为105183万元；2、开发产品成本为74848万元；3、营业税及18、附加为5785万元；4、利润总额为23970万元；7、年平均投资利润率为6.41%；8、销售利润率为22.79%；9、项目财务净现值为5849万元；10、项目财务内部收益率为26.27%；1.9项目风险分析与不确定性分析 盈亏平衡点固定成本/（销售收入流转税费土地增值税、所得税（按固定费率征收）75.30%从敏感性分析表中可看出，成本与销售价格两个因素分别变化时，税前FIRR和税前FNPV两指标对销售收入的变动比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加10%，或销售收入比基本方案减少10%时，项目税前财务指标均可接受。1.10 可行性研究结论与建议 项目地理位置优越，交通便利，如能按19、期按质完工，按计划销售，将具有一定的市场竞争能力和抗风险能力。从分析测算来看，本项目财务效益较好，项目抗风险能力一般，主要为建造成本的控制和宏观经济政策和房地产产业政策对其影响造成项目财务数据的不确定性,项目偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目可行并具有较好的经济效益。建议：1. 密切关注政府的政策动向与城市建设动态，及时调整销售方案。2. 积极与相关部门沟通与谈判，设法降低土地成本，拆迁进度安排上,要防止拆迁费用超支。3. 项目目标客户的定位很重要，认真做好营销策划工作。4. 根据对XX市房地产价格走势的分析和对项目销20、售方案的比较，通过对项目各期销售开盘时期与价格进行适时筹划，可相应增加销售利润，改善财务数据。二、项目基本情况2.1目的我们受XX市XX房地产开发有限公司委托，对其投资的XX市“XX.XX”房地产开发项目进行独立的考察，对项目开发的可行性进行研究。2.2目标此次研究的目标是针对XX市、特别是项目区域内类似房地产项目进行调查研究，并分析、记录有关市场资料。本次研究的目标包括以下几点：（一）预测XX市住宅和临街商业房产市场潜力；（二）测算该项目的财务可行性。财务分析包括以下主要因素： l房屋的销售收入； 2开发成本； 3营业费用； 4财务费用； 5可实现的利润； 6财务现金流量分析。 2.3研究途21、径和方法 为达到以上目标，我们进行了以下工作： （一）在XX市进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例如： l地区发展趋势； 2地区特性； 3交通便利性； 4影响项目市场占有率的优势和劣势。 （二）同以下人员举行会议和访谈 1XX市XX房地产开发有限公司负责人及项目参与者； 2当地房地产交易中心和评估、咨询机构； 3部分房地产开发商；4当地楼盘的使用者和管理者。（三）收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以及对本开发项目的需求量有所影响的因素。 （四）对XX市的商品房市场进行实际调查，以确定现有的、在建的、拟建的住宅和公寓的供应情况，同时对市场区域内的不同用途的房地产项目的市场22、需求状况进行了总体调查。2.4 项目建设社会经济意义河东是政治中心、新城市中心，河西是老城市中心，侧重于发展商业和文化。自2002年设立城市中心区开发建设有限公司开发河东以来，在短短四年的时间内取得了飞速的发展。为加快“城市东移”的步伐，仅基础设施建设，XX市的投资估算就达到了7亿元。但是，随着城市政治中心的东移将大量的公务员阶层人士带到城东置业，带动城东房地产的空前火热时，城西房地产开发却变得相对沉寂，与城西浓郁的商业气氛和文化气氛中蕴涵的商业人士和教师阶层中的强大住房消费人群却被忽视。中共XX市委，XX市人民政府2005年7月5日关于加快“城中村庄”改造的意见出台后，给城西房地产开发提供了23、提供了恰如其分的机会，此时，XX房地产开发公司斥巨资在XX公园旁开发土地300亩，拉通高标路、南岭南路；配套完成XX公园周边环境改造；完善砂子岭商圈住宅配套等均具有及其重要的意义。2.5 研究依据1、XX市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年长期规划目标纲要；2、XX市市土地利用总体规划（1998-2010）；3、建筑工程项目可行性研究报告编制办法；4、建筑工程估算指标、建筑工程投资估算编制办法；5、项目初步可行性研究报告及项目批复文件；6、长沙市方圆设计事务所设计方案；6、现场勘察和实地调研所得资料；7、编制报告委托合同；8、XX市XX房地产开发公司提供的其他有关资料。本可行性研究报告24、编制原则为：根据国家有关方针政策、结合法规、坚持实事求是原则，认真进行调查研究，力求报告公正，科学，可靠。主要的技术原则是经济适用、技术先进，符合国情，着眼未来。2.6 研究范围根据委托研究协议和项目目前所完成的工作，本研究为对已完成审批的建设性详细规划进行技术经济可行性研究，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价，为项目的具体实施提供科学依据。2.7项目概况2.7.1项目位置XX市XX.XX项目位于XX市河西XX公园西北面，东临大湖南路；南含XX公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接迎宾路，距砂子岭约1000米。该区域是XX市商业、文化中心，东、西、南、北均有主干道纵贯，公交线路四通25、八达，交通方便。 2.7.2用地规模与地块形状用地规模：项目总用地336.678亩，合224453平方米。规划净用地面积：293.406亩，合195605平方米。地块形状：形状为由南往北将XX公园成包围之势的半圆形带状。项目用地地势较平缓，东西宽约680米，南北宽约750米，临湖面长约850米，南距湘江仅300米，南可无阻碍地欣赏XX公园美景，西南可远眺滔滔湘江。2.8项目主要技术经济指标项目计量单位数量所占比值规划用地总面积M2224452规划净用地M219560487.15%总建筑面积M2400951.78住宅面积M2267750.4773.35%其中：多层M2125834.5244.7326、%高层M2139595.9551.97%别墅M22320.000.86%公建面积M298163.8926.81%其中：商业面积M267077.8968.33%公寓M226200.0026.69%会所M22347.582.39%幼儿园M22638.422.69%垃圾站M22000.20%地下建筑面积M234737.429.49%建筑占地面积M252087.70建筑密度26.63%绿地率40%容积率1.87总户数1886停车位个1339其中：地下停车位个912地面停车位个4272.9项目主要财务评价指标项目主要财务评价结果汇总表指标评价结果项目总投资（万元）74848项目总销售收入（万元）105127、83利润总额（万元）23970税后利润（万元）16060年平均投资利润率6.41%税后全投资FNPV（万元）5849 （I=12%）税后全投资FIRR26.27%盈亏平衡点75.30% 三、 项目宏观环境研究3.1 2005年全国房地产形势和特点 （一）房地产开发投资特点 1.房地产投资得到控制。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，投资增速为2000年以来的最低。2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.83个百分点。2005年经济适用房投资额为565亿元，在2004年下降2.5%的情况28、下继续下降6.8%，占房地产开发投资比重为3.6%，占比为1998年以来的最低。 2.投资地区差异有缩小趋势。2005年东中西部房地产投资同比分别增长14%、33.9%和31.5%，与2004年相比，东、中部增幅分别下降13.9和3.7个百分点，西部上升10.9个百分点，但是东部的投资额仍然占较大比重，达到66.2%。房地产投资增幅超过30%的有103省份，这10个省份都分布在中西部地区，云南最高，达到55.9恩%；投资增幅低于10%的有3个省份，分别是上海、北京和新疆。全国住宅投资增幅超过50%的有6个省份，也都分布在中西部地区，广西最高，达到69.6%。4个省份低于10%，有上海、北京、青29、海和西藏。在40个钟点城市中，住宅投资增幅超过50%的有6个，也都在中西部地区，南京最高，达到92.1%。 3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降。2005年全国房地产贷款余额达到2.77万亿元，同比增长16.1%，涨幅回落12.6个百分点。个人住房贷款余额1.84万亿元，同比增长15.8%，涨幅回落19.4个百分点，是2004年6月份以来的连续19个月的回落。在开发资金中，定金及预付款所占比重最大，达到36.6%，自筹资金33.2%，国内贷款18.1%。与2004年相比，定金及预付款比重减少6.5个百分点，自筹资金比重上升2.9个百分点，国内贷款比重下降0.3个百分点，是1998年以30、来的最低。国内贷款中，北京和上海的贷款额都超过了中西部贷款的总额。 （二）房地产开发的特点 1.房地产开发规模增大。2005年，房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.1%，新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6%；竣工面积为4.9亿平方米，比2004年上升12.8个百分点。商品住宅施工面积12.8亿平方米，同比增长18.1%；新开工面积为5.4亿平方米，同比增长12.7%；竣工面积为4亿平方米，同比增长为15.4%。 2.土地购置面积增幅回落。2005年全国土地购置费为2904.3亿元，同比增长12.8%，比2004年降低12.4个百分点。土地购置价格为760元/平方米，比2031、04年提高116元，上升幅度为18%。全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降4%，比上年的增幅降低9.9个百分点。 （三）房地产销售特点 1.商品房销售面积及销售额大幅度增加。2005年全国商品房销售面积5.58亿平方米，其中现房和期房占比分别为43.4%和56.6%，全年商品房销售额为18080.3亿元，现房占35.5%，期房占64.5%。17月全国房地产销售面积同比增长22.9%，销售额同比增长34.9%；销售额增幅高于销售面积增幅表明房价在上涨。911月商品房现房销售面积环比分别10%、14%，12月份为45.5%，销售环比11月也在10%和14%左右，12月份为41.2%。期房销售32、面积环比在912月在10%到18%，销售额环比分别在12%到18%。 2.2005年四季度商品房价格上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。根据国家统计局快报统计销售面积和销售额计算，2005年17月全国商品房均价同比上涨幅度由19.4%下降到9.8%，8月份以后，商品房均价环比由1.4%下降至2.5%。 3.房价上升原因。首先是供求失衡，供给方面：土地供给减少。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%；商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。 需求方面：居民收入不断增长。20002005年全国商品房均价年均增长59%33、，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为8.8%和9.1%。改善住房成为消费热点。城市化进程加快，城市人口每年都在增加；银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值的途径。城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致被动型购房需求。 第二个原因是成本上升。一是房地产开发用地成本上涨，2005年单位土地面积购置费用同比增长18%。拆迁成本加大，商品住宅品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建设成本。还有市场预期、投机炒作等因素的影响。土地资源稀缺，地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放，加剧了供求矛盾，一线房价具有示范效应，容易导致相互攀比。34、3.2 湖南省住宅与房地产业发展历程3.2.1 1998年2003年全省住宅与房地产业发展慨况1998年2002年是全省建立城镇住房新体制、房地产市场经济体系的重要时期，也是全省住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。1998年来为应对亚洲金融危机和国内有效需求不足，全省认真贯彻落实党中央、国务院关于扩大内需、发展住宅建设、拉动经济增长的战略决策，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，逐步建立城镇住房新制度，迅速启动住房消费，加快住宅建设步伐，房地产市场开始发挥其在资源配置和拉动经济增长中的重要作用。在省委、省政府的正确领导下，全省房地产系统广大干部职工，不断解放思想、深化改革，抓35、住机遇、加快发展，取得了前所未有的成绩，湖南省住宅与房地产业的发展实现了高速增长。 6年间，城乡住房建设完成投资1955亿元，竣工住房面积37973万平方米，其中城镇完成投资1245亿元，竣工住房面积15914万平方米；农村完成投资710亿元，竣工住房面积22059万平方米。城镇人均住房建筑面积从1997年的18.7平方米提高到2003年的23.3平方米。农村人均住房建筑面积从1997年的23.6平方米提高到2003年的27.5平方米。城乡居民的居住环境进一步改善，住房装饰水平不断更新换代。6年间，经济适用住房建设完成投资305.1亿元，竣工面积4168万平方米，解决了城镇46.3万户中低收入36、家庭的住房问题。1998年2003年期间，湖南省住宅与房地产业主要在以下几个方面取得了重大进展：1、住房由实物分配转变为货币化分配。到2001年底止，全省有11个省辖市、27个县（市、区）行政事业单位已开始实施住房货币补贴，补贴人数18668人、发放住房补贴金额8114万元。住房分配货币化的实施，提高了职工个人的买房支付能力，调动了职工个人的购房资金，有效地启动了住房消费，促进了住房市场的繁荣。2、进一步完善住房公积金制度。到2001年底止，全省共有218.8万职工建立了住房公积金。全省住房公积金覆盖率已达到68%，比上年增长15%。全省共归集住房公积金68.1亿元，归集余额55.7亿元。3、37、新的住房供应体系初步建立。1998年2002年全省经济适用住房建设完成投资292亿元，年均增长9.8%；竣工面积4279万平方米，年均增长15%。经济适用住房以其价低质不低的优势，受到了中低收入家庭的普遍欢迎，发展成为城镇住房供应的主渠道。4、鼓励房地产开发投资，调整房地产开发结构，规范房地产开发行为。1998年2002年全省完成房地产开发投资433亿元，年均递增35%，商品住宅投资占房地产开发投资的比重从1997 年的47%，提高到2002年的67%。全省建设了一批环境优美、配套齐全、功能完善、质量优良的住宅小区。5、开放住房二级市场，降低住房消费的税费。6、调整信贷政策，发展个人住房消费贷38、款业务。2002年商业银行个人住房消费贷款余额85亿元，成为最主要的消费贷款形式。个人住房消费贷款飞速发展，有效地扩大住房有效需求，为住宅与房地产业持续稳定增长做出了重要贡献。7、拓展房地产中介服务领域。全省房地产市场日益繁荣，房地产中介服务行业应运而生，获得了巨大的发展。成立房地产交易中心101家，建设有形的房地产交易市场87个。五年累计完成交易金额360亿元，税费收入7.2亿元。推行房地产估价师执业资格制度，我省有602人通过全国统一考试，成为注册房地产估价师。有72家房地产估价机构经过脱钩改制后重新获得了房地产评估资质，按照公平竞争的原则，为房地产交易提供估价服务。8、初步建立物业管理体39、制。到2002年底止，全省城镇已实行物业管理的项目2130个，管理面积近5440万平方米，约占城镇房屋总量的11%。现有物业管理公司520家，从业人员21000人，涌现出97个国家级和省级优秀物业管理项目。9、法制建设步伐加快，依法行政工作得到切实加强。随着住宅与房地产业的快速发展，相应的法律法规逐步完善，全省深入贯彻中华人民共和国房地产管理法、住房公积金管理条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例，并结合省情制定了湖南省城市房屋产权产籍管理条例、湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法、湖南省城市住宅区物业管理条例、等地方法规，出台了一系列政府规章，健全了住宅与房地产业的法制，加强了40、依法行政工作。3.2.2 2003年-2005年,房地产业飞速发展时期。在此期间，湖南房地产取得飞速发展，住宅投资超过了1500亿元，城镇人均住宅建筑面积达到了26平方米，位居中部地区第一，房地产业增加值年递增10%以上。3.3XX经济发展状况3.3.1 XX市概况XX自汉代设县至今已有2200余年历史，位于湖南省中部偏东,湘江中游，与省会城市长沙市和工业重镇株洲市各相距40千米，互成品字状，构成湖南省政治、经济、文化最发达的金三角，是省辖地级市和全国甲类开放城市，总面积5015平方公里，总人口280万，其中市区人口78万。 XX自古以来依靠发达的湘江航运逐渐成为湘中地区重要的商业中心,早在141、7世纪就是全国著名的“米市”和“药都”,并因盛产湘莲被称为中国“湘莲之乡”,素有“金XX”之美誉。XX是享誉中外的湖湘文化发源地,风光秀丽,人杰地灵,旅游资源十分丰富,是一代伟人毛泽东主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐XX大师的故乡。XX是湖南乃至中国的重要现代化工业城市，拥用独立核算工业企业1700多家,大中型企业38家，产业工人近30万人,基本形成了以冶金、机电、化工、化纤、建材等支柱产业为主体的工业发展体系。XX是全国重要的商品粮基地和湖南省瘦肉型牲猪基地，森林覆盖率为56.4，成为全省第一个小康市，及省级园林城市。全市农业经济初步形成了粮食、牲猪、湘莲、蔬菜和草食牲畜等五大支柱42、产业，集约化和产业化水平不断提高。随着改革开放的不断深入，XX第三产业也正在蓬勃发展，市场流通日臻活跃，专业市场和综合市场均创中南之最。1200多年历史的文化名城，自然景观与人文景观交相辉映,是中外游客心驰神往的旅游胜地。市区有雨湖、文庙、关圣殿、鲁班殿、昭山寺、海会寺、秋瑾故居、壶山等胜迹。隐山、东台山国家森林公园、水府旅游度假区、韶山银河旅游区、XX农博园、紫荆湖农家乐等湖光山色，也令人心旷神怡。韶山毛泽东故居、彭德怀纪念馆、齐XX故居，是XX的旅游观光圣地，已被列为国家重点风景名胜区，目前每年接待国内外游客260多万人次。集航空、铁路、公路、水路、通讯、网络技术于一体的快捷通畅的现代化交43、通网络已处于全国中等城市领先水平。特别注重优化软环境，制定了鼓励外来投资的若干规定，设立了高新技术开发区等四个省级开发区和大学科技园、双马工业园等五个园区,建立了韶山海关、商检、集装箱码头等，为投资者提供“一站制”服务，切实保护投资的利益，使投资者在XX有一个良好的工作和生活环境。社会事业发达。拥有XX大学、湖南科技大学等6所大专院校,教育事业蓬勃发展，在校学生达52万。各类科研机构科研人员众多，科技对工农业的贡献率在40以上。群众文化活跃，一批文学艺术作品获全国和省级奖，广播电视覆盖网络不断扩大，传媒功能逐步增强，除传统广播、电视、报刊外第四媒体网络媒体发展迅速。XX在线就地起步成为宣传XX44、的生力军。群众体育不断发展，引进中国甲联赛八一足球队，推进了体育文化产业及整个三产业的迅速发展。金融、保险、贸易、卫生体系健全,服务网络遍布城乡。3.3.2XX市国民经济与社会发展状况一、综合经济实力。2005年，XX市生产总值达367.03亿元，比2000年增长74.3%，“十五”期间年均增长11.8%，增速比“九五”时期提高3.7个百分点。主要经济指标占全省比重加大、位次前移，其中：生产总值在全省的比重由2000年的5%提高到6%，总量排位由第11位上升到第7位。规模工业产值的比重由2000年的6.9%提高到8.1%，总量排位由第6位上升到第4位。地方财政收入的比重由2000年的2.8%提45、高到3.4%，总量由第11位上升到第7位。进出口总额的比重由5.57%提高到11.1%，总量保持在前三位。 结构调整稳步推进。产业结构进一步调整优化，三次产业结构由2000年的17：36：47调整至2005年的15.2：43.3：41.5，二产业比重有了较大提高。高新技术产业快速发展，高新技术产品增加值占工业增加值比重由2000年的19.5%上升至33.7%。城乡结构进一步调整，2005年末城镇化率达42.5%，比2000年提高11.65个百分点。 改革开放取得较大突破。国有企业改革进一步深化，全市近90%的市属国有中小企业完成改制任务。积极支持中央、省属大中型企业推进主辅分离、辅业改制及剥离46、社会职能。通过改制，化解企业债务包袱60多亿元，补偿安置职工6万多人，盘活存量资产和闲置资产近40亿元。粮食流通体制改革和农村税费改革成效明显。行政体制、财政体制、投融资体制等各项改革取得较大成效。对外开放步伐加快，经济外向度大大提高，2005年末全市外贸依存度达15.1%。招商引资硕果累累，五年间累计引进到位外资5.1亿美元，年均增长34.4%。 民营经济、园区经济不断发展壮大。2005年末，全市民营经济增加值占全市生产总值比重接近50%，比2000年提高10个百分点。园区经济不断壮大。2005年实现工业总产值 29.9亿元，比上年增长61%。社会保障体系不断健全。全市参保企业退休人员养老金47、和国有企业下岗职工基本生活费做到了按时足额发放。城市最低生活保障范围扩大、标准提高，做到了应保尽保。城市职工医疗保险平稳运行，并先后启动了工伤、生育保险。2005年，全市企业职工基本养老保险参保人数达21.5万人，比2000年增加3.8万人；参加基本医疗保险人数29.6万人，增加26.2万人。5年来，全市共改造扩建农村敬老院26所，新增床位1300张。 就业紧张局面有所缓解。通过实施“城区五万人就业工程”，5年内新增城镇就业人员19.2万人，城镇登记失业率控制在4%以内。二、农业生产。2005年，全市完成农林牧渔业增加值 55.8亿元，比2000年增长31.5 %。主要农产品产量均有所增长，其48、中：粮食总产量155.6万吨，比2000年增长12.4 %；蔬菜 118.7 万吨，增长49.6 %；水果3.77万吨，增长69%；出栏肉猪541.16万头，增长37%；出笼家禽1100万羽，增长25.5 %；水产品6.89 万吨，增长23%。 农业结构继续优化。以“稻菜”、“菜菜”“莲菜”等耕作模式为主的稻田耕作制度得到进一步发展。全市优质稻种植173.6万亩，占水稻种植比重达53.8 %。水果、蔬菜、花卉苗木、药材等经济作物面积比2000年大大增加。生猪养殖加工业实施的“公司+协户+农户”的运作模式发展良好，涌现了一批带动作用较强的龙头企业。2005年畜牧业及相关产业产值突破50 亿元，占49、农业总产值比重由2000年的48.7%提高到54.2%。5个千亩以上的特色优质农产品示范基地取得较好经济效益。 农业综合生产能力逐步增强。5年间，XX市农村电网建设与改造、农业综合开发、水利建设、退耕还林及长江防护林、农村生态能源建设、农业机械等项目投资15亿元。2005年末，全市农机总动力达161.3万千瓦，比2000年增长70.9%。5年间新增电排装机容量1.7万千瓦，新增灌溉面积3500公顷，硬化各类渠道1923公里，田园化2.8万亩，旱涝保收面积达179万亩。到2005年止，全市累计建设沼气池13万个。三、工业生产。2005年，全市全部工业总产值完成475亿元，5年平均增长20.7%。50、全部工业增加值由2000年的53.6亿元增加到134亿元，年均增长15.8%。规模工业企业由388户增加到460多户。规模工业产值2005年达380.87亿元，年均增长24.8%。工业支撑作用进一步强化，2005年，工业增加值占全市生产总值的比重达36.5%，比2000年提高8.4个百分点。 经济效益显著提高。“十五”期间是XX市工业企业效益状况最好的时期，5年内全市规模以上独立核算工业盈亏相抵后共实现利润38.1亿元，扭转“九五”时期连年亏损局面。工业经济效益综合指数由2000年的76.5%提高到2005年的146.2%。企业投入加大。通过狠抓项目建设，工业技改投入逐年增加，由2000年的151、0亿元增加到2005年的81.64亿元，5年内共投入技改资金183.4亿元，比“九五”增长3.2倍。湘钢500万吨钢改造工程、电厂一、二期工程、江南汽车九华生产基地轿车项目投入均在40亿元以上。制造业信息化工程全面铺开，19家企业进入国家、省级示范企业行列。 支柱产业发展壮大。通过“十五”期间的加速发展，全市已基本形成了冶金、机电、化纤纺织、新材料等支柱产业。2005年，四大支柱产业实现工业总产值256亿元，比2000年增长3.5倍。 四、 固定资产投资规模。5年间全市全社会固定资产投资完成527亿元，是“九五”的2.2倍。城镇以上共有1761个项目建成投产，其中基本建设项目482个，更新改造52、项目1073个。 城市面貌焕然一新。5年间全市投入城市建设资金42.8亿元，比“九五”增长4倍。城区面积由45平方公里扩展到76平方公里，展示和代表XX开放与发展形象的河东新区基本建成。5年新增城市道路60公里，新、改、扩建城市主次干道和连通道40多条。三大桥建成通车，四大桥开工，城市二环线、湘江生态经济带等重点工程建设进展顺利。市政设施日益完善，河西污水处理厂一期工程正式运行，河东水体净化工程启动，双马垃圾场一期工程交付使用，城市天然气工程实现供气。完成景观道建设20余条，新建和改造10多个绿化广场和10多个市民休闲小游园，提质改造小街小巷120余条。人民大厦、广电中心、梦泽山庄、东方红广场53、等一批文化设施和大型标志性建筑相继建成并投入使用。顺利完成省级园林城市、省级文明城市的创建任务。五、 国内贸易 消费品市场较为活跃。2005年，全市实现社会消费品零售额113.3亿元，比2000年增长63.5 %，年均增长10.3 %。分行业看，批发零售贸易业零售额88.13亿元，比2000年增长65.4 %；餐饮业零售额20.5亿元，增长138 %。 重点物流项目建设步伐加快。和顺石油物流、步步高物流配送、湖南三和医药物流、大汉钢材物流等10个首批认定的重点物流项目目前已有8个开工，累计完成投资3亿多元。其中和顺石油物流第一期、XX港综合物流第一期工程均已完成并投入运营。六、 对外贸易和旅游54、 对外贸易飞速发展。“十五”时期是XX市对外贸易历史上发展最快的时期。进出口贸易总额达20.5亿美元，年均增长36.7%。2005年，全市外贸依存度达15.1%，比2000年提高9个百分点。招商引资成绩显著。5年来，全市累计批准外商投资企业161家，直接利用外资5.1亿美元，比“九五”时期增长1.7倍，年均增长34.4%。引进吸纳内资122亿元，为“九五”时期的3.3倍。外商投资企业入库税收贡献率连年提高，2005年达到2.2亿元，为2000年的4.7倍。引进战略投资伙伴迈出可喜步伐，5年共引进跨国集团、国内500强企业16家。旅游业获得长足发展。2005年，全市共接待国内外旅游者626.6655、万人次，实现旅游综合收入26.72亿元，分别比2000年增长1.52倍和 2.8倍。红色旅游、绿色山水旅游、历史文化旅游三大板块构筑了XX市旅游产品的大框架，特别是红色旅游在全国首屈一指。七、交通运输和邮电业交通综合运输能力不断提升。“十五”期间,全市共完成交通基础设施建设投资 30.18亿元，新增公路里程321.3公里，其中高速公路新增100公里，其它等级公路54.5公里。公路通村率达99.6%，比2000年提高18.6个百分点。建成通村公路336.4公里，改造通畅公路271.3公里。 邮电通信业快速发展。2005年，全市完成邮电业务总量15.7亿元，比2000年增长15.9倍。年末电话总用56、户147.91万户，比2000年增长2倍，其中：固定电话68.9万户，移动电话 79.01 万户，分别比2000年增长96.9%和 4.7倍。全市电话普及率 52部/百人，比2000年增加34.5部/百人。 八、金融和保险业 金融稳健运行，存贷结构进一步优化。2005年末全市金融机构各项存款余额为325.24亿元，各项贷款余额184.85亿元，分别比2000年增加163亿元和83.42亿元，其中：农业贷款33.73亿元，比2000年增加22.64亿元。保险业务发展迅速。2005年全市有市级保险公司13家，比2000年增加7家，2005年全市保费总收入8.06亿元, 比2000年增长229.8%57、。其中,短险2.41亿元,寿险5.65亿元,分别比2000年增长104%、131.1%。年末共赔（给）付1.97亿元，其中：短险赔付1.59亿元，寿险赔付0.38亿元。九、科学技术和教育科技综合实力增强。“十五”时期，通过实施“科教兴市”战略，科技对经济社会发展的支撑作用增强。五年来共有87项科技成果获国家、省部级科技进步奖，专利申请量达2060件，授权1232件，均居全省前列。XX先后被确定为国家“863”新材料成果转化基地、全国制造业信息化重点城市、全国知识产权示范城市创建市、国家火炬计划XX机电一体化产业基地、湖南省车辆及装备制造产业基地。2005年全市实现高新技术产业产值155亿元，比58、2000年增长2倍，年均增长25.2%。教育规模拓展，质量不断提升。“十五”期间，全市教育全面协调发展，义务教育不断巩固发展。2005年小学、初中辍学率分别为0.11%、1.02%，分别比2000年下降0.38个百分点、2.28个百分点；初中会考合格率保持在97%以上； 高中教育加快发展，初中毕业生升学率达到88.66%，比2000年提高19个百分点；高中毕业生会考合格率达95%以上；2005年高考升学率达73.5%，比2000年提高17个百分点。高等教育实力增强，2005年在校学生达到9.47万人，比2000年增加5.3万人。民办教育发展迅速，2005年拥有民办教育机构218个，比2000年59、增加214个。“十五”期间，教育资源得到进一步优化整合，撤并农村中小学734所，完成XX卫校与XX职院的合并。教育基础条件明显改善，全市共消除和改造农村中小学危房面积34万平方米。十、文化、卫生、体育文化事业加快发展。“十五”期间，相继新建改建了XX公园、齐XX纪念馆、XX大剧院、群艺馆等文化建设工程，举办了首届中国（XX）齐XX国际文化艺术节，一批文学艺术作品相继获中宣部“五个一工程奖”等国家大奖，五年来市直文艺团体在全市城乡辖区巡回演出共1000余场。广播电视事业迅速发展，基础设施建设不断完善。广电中心投入运行，实现了城区有线电视入户率达90%以上，农村有线电视户户通工程正在全面加快实施。60、公共卫生体系进一步健全，医疗卫生条件得到明显改善。“十五”期间XX市取得了抗击“非典”和防治“高致病性禽流感”的全面胜利，2004年XX市投资4510万元，新建了5个疾控中心、4个传染病区、1个医疗紧急救援指挥中心，进一步增强应对突发公共卫生事件的能力。重点突破了农村医疗卫生薄弱环节，调整卫生管理体制，构建市、县、乡、村卫生网络，改造乡镇卫生院23所，并在XX县开展新型农村合作医疗试点工作。全市义务献血率达到100%。 体育事业蓬勃发展，竞技水平不断提高。五年中，XX市成功承办了全国五城会男足比赛、全国后备力量足球比赛、中甲比赛并主办了“韶山杯”大学生足球比赛。2004年XX有2人参加雅典奥运61、会，垒球运动员郭佳获奥运会第四名,实现XX运动员在奥运会的名次突破。2005年XX市运动员代表湖南参加全国“十运会”，取得优异成绩，共夺得金牌2枚、银牌2枚、铜牌2枚和17个有奖名次。全市大力开展全民健身活动，经常参加体育锻炼的人数达到全市人口的35%，并创建省级全民健身示范工程点20个。十一、环境保护 城市环境治理取得成效。“十五”时期，全市共审批环保建设项目560项，批准537项。其中：2005年全市审批建设项目107项，比2000年增长72.6%。河西污水处理厂和双马垃圾场等一批城市环境基础设施项目建成，2005年城市功能区水域水质达标率为100%，比2000年提高8个百分点；城市污水处62、理率为51.9%,比2000年提高32个百分点；城市生活垃圾无害化处理率为95.94%，比2000年提高31个百分点。十二、人口、人民生活 据市计生委统计，2001年以来，XX市计划生育率一直处于较高水平，2005年为96.2%，比2000年上升0.56个百分点；经过严厉打击“两非”行动，XX市出生人口性别比（男：女）已由2000年的112.52：100回落到了2005年的107.1：100（同口径比）；五年来，进一步加强了村级工作力度，村为主比例2005年为88.92%，比2000年上升4.59个百分点；综合治理不断加强，2005年综合治理到位率为96.74%，比2000年上升了30.57个63、百分点。城乡居民生活水平明显提高，居住条件进一步改善。据抽样调查统计，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元增加到2005年的9685元，同比增长60.2%，年均增长9.9%；农村居民人均可支配收入也由2000年的2599元增加到2005年的4086元，同比增长57.1%，年均增长9.5%。城市居民和农村居民人均住房面积由2000年的15.23平方米和42.34平方米，增加到2005年的21.19平方米和48.5平方米。注：1、以上2005年数据均为初步统计数。 2、GDP、各产业增加值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。3.4 XX房地产业发展概况总体而言，XX市房地产业的规模和64、能力还处于弱势，但上升的空间巨大，近几年，XX市房地产业发展迅猛，主要表现为，一是投资直线上扬，市场供求两旺，自2001年后，XX市房地产业逐步复苏，房地产开发投资从2000年的5.58亿元急增至2005年的16.13亿元，与此同时，XX市房产交易市场也日趋活跃。继2000年房产交易初具规模之后，05年再创新高，达到15亿元，尽管房价稳中有升，但居民购房的热情不减，甚至出现无楼可售的现象。1、商品房价格涨势依旧,但增幅趋缓。XX市2005年虽然房价仍然在上涨，但涨幅不断回落。2005年全市全年房屋销售价格总指数105.37%，较上年同期上涨5.37个百分点。商品房销售价格为1212.9元/平方65、米，较上年同期上涨5.72个百分点。其中：住宅价格上涨5.3个百分点，均价1112.9元/平方米；非住宅价格上涨3.8个百分点，均价为2186.7元/平方米。2、土地交易价格继续上涨。 2005年，XX市土地价格仍然维持高位运行态势，其中居住用地价格为60.6万元/亩，同比上涨8.7个百分点。3、二手楼市呈现回暖复苏现象自2005年“六一”新政以来，二手楼市曾出现过一段萧条时期，交易量明显下滑，购房者持币观望，犹豫不决。在经历一段观望期之后，发现商品房销售价格平稳上涨，消费者把目光重新投向二手房市场。受市场需求影响，我市二手房市场交易量明显回升，交易价格上涨。2005年，全市二手房销售面积达566、01325平方米，实现销售额2.6436亿元，同比上涨4.2个百分点。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上涨4个百分点。4、 房地产中介服务，为购房提供了更好地服务。目前XX市的房地产市场还存在着个诸多的问题和不足，如装修市场混乱等等这些问题，都是阻碍XX市房地产业发展的不利因素。有些专家提出了“发展周之说”这一理论，认为XX市房地产业已经突破了发展周期。从实际情况看，XX市房地产业还可以更好地发展。可以肯定地说，未来5-10年是XX市房地产业发展的繁荣时期，从政策上看，国家已确立了国家房地产的意见。其出发点是规范房地产业，只有规范房地产市场，才能走向良性的发展，为我市房地产业提供政策和法67、律保障，对我市房地产业发展必将产生深远影响。5、XX市房地产价格优势十分明显，其房价仅为长沙的1/2，而今年年底，长潭西线高速公路通车后，长沙、XX两市相距仅20多公里，只有10多分分钟的车程。XX房地产已经越来越受到两市居民的关注。从XX自身的发展来看，城市居民西移，东建西改，必将形成XX房地产业努力发展的格局。努力建设长株潭三角洲物流的新面貌，将使XX房地产业进入新一轮的战略调整，形成“强势初具”的发展格局。XX市房地产价格走势图1500 1500元/m21200 1200元/m21000 850元/m2800 750元/m2700 700元/m2600 600元/m2500 2000年 68、2001年 2002年 2003年 2004年 2005年3.3.4外围资金看好本地市场 房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，XX市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如XX多凌华城置业有限公司等大品牌发展商先后落户。外来品牌发展商的进驻，同时也将他们优秀的作品带到XX，必然引起XX房地产市场的革新。3.5XX市房地产市场的板块特征3.5.1 老城区河西板块：成熟商圈，城市区域楼盘热销由于老城区地理位置优越，市政设施配套完善，商业氛围浓厚，生活极为方便，但69、因老城区改造成本过大，该区域楼盘开发体量较小，尽管需求量大，但规模在4万平方米以上的项目凤毛麟角，从2006年17月XX市两大板块的开发体量来看，河西不足河东开发量的十分之一，具有老XX故土观点的本土XX人更希望生活品质和生活方式的改变，但故土情结又使他们不愿离开世代生养的老城区生活半径，所以河西地产一直处于旺销状态，地产供应量长期处于不饱和状态，但因老城区属旧城改造区域，直接经济成本远比河东新城建设的成本高，所以没有实力的开发商均不敢涉及河西老城区的开发。3.5.2 新城区河东板块：高品位的城市规划及社区概念形成的中高档楼盘处于热销状态随着市政府的东移，三市融城的发展，新的城市发展规划带来的70、新城日趋完善的市政配套，城市高品位的规划，开发商规模化开发带来的高品质生活社区概念引导着人们的生活，优美的生态环境及巨大的升值空间致使该区域楼盘热销，且开发的规模、品质均比河西高，整体开发量也占了XX楼市住宅开发总量的70%多：序号项目区位规模（）1九州怡景苑河东10万2裕丰新城国际河东约9万3新景家园河西约40万4建鑫城市广场河东约12万5沁园小区河西约10万6金桥世纪苑河东约16万7金桥中央花园河东约13万8金芙蓉小区河东约10万3.6对XX市房地产市场的预测与分析3.6.1 14月经济运行基本情况 （一）工业仍然保持平稳较快运行。1-4月，全市规模工业实现总产值124.19亿元，同比增长71、20.4%，实现增加值40.12亿元，增长21.7%。（二）固定资产投资不断提速。1-4月，全市城镇以上固定资产投资完成了38亿元，同比增长22.7%，增幅较1-3月提高4.1个百分点。房地产投资加速。4月，全市完成房地产投资2.34亿元，规模较3月增加0.46亿元，1-4月累计完成房地产投资5.62亿元，同比增长47.5%，这是去年3月国家实施房地产新政后，XX房地产投资增幅首次超过30%。从结构看，主要是几大楼盘启动和扩张所致，启动的如湘钢职工住宅、盘龙名府，扩张的如金侨世纪苑、阳光山庄等。此外，锦绣湘江小区、新景家园、建鑫城市广场等项目建设进度加快，也在一定程度上助推了房地产整体投资增幅72、的上扬。进一步分析，也可认为XX楼市发展健康，受国家房地产新政影响有限。技术改造投资进展顺利。 （三）消费市场较为活跃。1-4月，全市实现社会消费品零售总额41.29亿元，同比增长14.7%，其中限额以上批发零售贸易业实现零售额增长78.3%。（四）出口有所回升，到位外资情况良好。海关统计，一季度全市实现出口8746万美元，同比下降11.9%。1-4月全市新批利用外资项目5个，合同外资3556万美元，同比下降21.6%，实际到位外资5362万美元，同比增长52.5%。 （五）财政收入仍保持较快增长。4月，全市实现财政总收入2.22亿元，同比增长31.9%，1-4月累计完成8.92亿元，同比增长73、24.5%，增速较一季度提高2.3个百分点。增值税、营业税、个人所得税、城市维护建设税等主要税种均保持稳定增长，但增速均有所放缓。分级次看，市本级财政收入增速回升，县（市）区级收入增速回落。1-4月，市本级财政收入完成4.43亿元，同比增长21.8%，增速较一季度提高7.5个百分点；县（市）区级财政收入完成4.49亿元，增长27.2%，增幅较一季度回落3.3个百分点。（六）金融运行平稳。4月末，全市金融机构各项存款余额351.46亿元，较年初增加26.22亿元，其中储蓄存款较年初增加19.82亿元。4月末金融机构各项贷款余额达198.36亿元，较年初增加13.51亿元。其中：工业贷款增加1.474、8亿元，农业贷款增加2.44亿元，私营企业及个体贷款增加1.46亿元。3.6.2 2006年XX房地产行业分析与预测1、开发增速将减缓，土地资源将得到优化配置。受国家宏观调控政策的影响，XX市房地产投资增速将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。 2、市场需求旺盛，房价稳中有升2005年,XX市生产总值达到367.03亿元，比2000年增长74.3%，2005年，全市全部工业总产值完成475亿元，5年平均增75、长20.7%。全部工业增加值由2000年的53.6亿元增加到134亿元，年均增长15.8%。规模工业企业由388户增加到460多户。规模工业产值2005年达380.87亿元，年均增长24.8%。工业支撑作用进一步强化，2005年，工业增加值占全市生产总值的比重达36.5%，比2000年提高8.4个百分点、社会消费品零售总额突破500亿元大关，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元增加到2005年的9685元，同比增长60.2%，年均增长9.9%。众多具有标志性意义的“关口” 得以跨越，导致居住购房需求旺盛。XX市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、76、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，XX市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。近年来，XX房价的上涨呈现出梯级增长的曲线，从每年的2%、3%的涨幅，到6%左右的涨幅，从2004年的11%到2005年突破12%，2005年商品房价格达到了1780元/平方米，按照现在的走势，2006年房价仍将小幅上涨。3、梯极消费格局稳定，二级市场将更趋活跃二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，2005年，全市二手房销售面积达501325平方米，实现销售额277、.6436亿元，同比上涨4.2个百分点。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上涨4个百分点。一方面是房价整体上涨激活了部分存量二手房进入市场，另一方面是XX市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。4、金融信贷紧缩，开发企业面临新的挑战按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致XX市房地产市场格局的新一轮演变。四、 项目开发条件分析4.1地块概78、况项目净用地约300亩，XX河西砂子岭地区，沿XX公园西北面，东西宽约680米，南北宽约750米，临湖面长约850米，南距湘江仅300米。该地块在XX河西老城区，周边地区配套比较完善，人气旺，是XX的休闲购物餐饮观光的中心。她周边有目前全省最大的开放式公园，这里每四年举办一次的全国性的XX文化艺术节；有XX商业城，XX商业步行街；宾馆、医院、银行、餐饮、学校、邮政等公共设施应有尽有；电影院、XX纪念馆、群众艺术馆等配套齐全，另外该地块，交通便利，四通八达，西二环、320国道、潭衡公路、长潭西线等环饶西周，与韶山、湘乡、邵阳、衡阳、长沙、株州等地区联系都非常方便。该地块内部有两条城市干道，三十米79、宽的南岭南路自南向北贯穿该地块，二十米宽的高标路联系东西，同时地块成带状，是城区与郊区的连结地带4.2地块特征该地块东南边的XX公园是目前全省最大的开放式文化公园，有典型的文化艺术性和群众性，它的存在直接影响该地块开发规划的理念，如建筑外立面的风格、规划的理念、用地的性质、建筑高度的分配等。该地块位于城郊结合部，现有住宅密度高，成分复杂，造成拆迁量大，约有6万平方米的房屋拆迁，再加上与政府许诺的道路的修建，这些都依赖于政府的政策支持，政府是否给予优惠政策，政府对拆迁是否有强有力的支持，这是该地块能否顺利动工，且缩短开发周期的关键。地块西北西南连接宝庆路的南端，东北面按居住条件比较成熟的地块，宝80、庆路北端砂子岭商业密集，是一个粗放式的建材集散地，由砂子岭广场向四周商业辐射，如向宝庆路南端辐射出家具市场、汽配市场、汽车维修、文化用品市场、日杂市场，向韶山西路辐射出摩托市场、五金配件，到韶山西路东端的安居乐建材市场及道路中部的电子数码市场等。到衡阳方向辐射出粮酒副食、大米、家电等市场。地块东北地段，高标路东端紧邻XX艺术中心，人流大。由于该地域的特殊地域性及内部特殊的道路结构，可以把商业规划布局为“两点一线”。充分考虑商业、居住、环境及商业发展的周期性来规划布局。通过对消费者的调查,目前,消费者对与房地产有关的因素关注度从高到低分别为价格、环境、地段，XX项目所在地恰好在价格、环境、地段上81、有其独特的优势。注：1-地段；2-价格；3-环境；4-配套；5-户型；6-开发商；7-交通；8-物业管理。4.3时机特征国家宏观调控，抑制一级房地产市场过热发展，恰恰是本项目的开发经营期。此时一批规模小、自身素质差的房地产开发企业将被淘汰出局，项目规模小、不能形成小区有效的景观与配套的楼盘也将因缺乏特色而少有人问津。XX市雨湖区人口众多，外来人口也较多，民营经济、个体小商品经济在XX素来有名，居民收入水平一直处在中上水平，加之雨湖区的大规模建设活动，使得整个雨湖区的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。近年来，雨湖区大规模的开发建设，使整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于82、新的项目未来的前景，而且整个XX市的潜在购买力相当有分量。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。五、项目定位与需求分析5.1目标市场定位5.1.1项目的总定位XX古风文化生态街区“XXXX”名人山水画“XXXX”集居住、商务、度假、休闲、观光于一体、融合各种中国民居建筑风格、以XX文化和湖湘地域文化为项目内涵。项目的定位是根据自己的楼盘，找出并确定顾客心中本楼盘与其它楼盘不同而又有价值的元素，从而确定本楼盘在顾客心中和地位。通过以上各部分的分析，可以归纳出本楼盘的几方面的优势：1.环境优势“XX公园”山水环境代表人类居住环境的一个理想状态，它83、提供了人类追求身心健康的理想环境，是业主的必然需要。2.地域文化优势“XX文化”本地块在XX河西老城区，周边地区配套比较完善，人气旺，是XX的休闲购物餐饮观光的中心。她周边有目前全省最大的开放式公园，这里每四年举办一次的全国性的XX文化艺术节；有XX商业城，XX商业步行街；有医院、银行、餐饮、学校、建材市场（砂子岭）；有电影院、XX纪念馆、群众艺术馆等，另外该地块，交通便利，四通八达，不管是市内，还是长沙，株州，还是湘乡，邵阳等地区联系都非常方便。3、该地块内部有两条城市次干道，可充分利用其进行商业房地产的运作与设计,做出XX特色的金街银苑. 4、地块东南边的XX公园是目前全省最大的开放式文化84、公园，有典型的文化艺术性和群众性，它的存在直接影响该地块开发规划的理念。4. 2消费群界定从市场调研可看出,年龄段在25-35岁的消费者,是初次购房的强力潜在人群: 1-小于25岁;2-25-35岁;3-35-60岁;4-60岁以上.对受教育程度影响房地产购买行为的分析,大专及以上学历的人员占买房意愿人员的绝大多数: 1-初中及以下;2高中、技校、中专;3-大专；4-本科；5-硕士及以上而家庭成员组成因素中，已婚者或即将成家人员是购房的高度关注人群： 1-未婚；2-已婚无小孩；3-已婚有小孩；4-其他年收入2-6万，是购买住房的消费主体： 1-无收入；2-2万元以下；3-2-4万元；3-4-685、万元；4-6-8万元；5-8-10万元；6-10万元以上而自住型和改善条件型购买需求，是最长期稳定的市场需求：1- 为子女购房；2-首次置业者；3-改善环境型；4-投资型综合以上分析，项目销售人群可定位为：1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业事业单位的主管级领导4. 附近居民区部分富裕居民投资购房和二次换房的需要购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。5.3产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为高档档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是:1.区位优势明显，畔XX公园86、，且闹中取静。2.项目区域内高档物业销售状况非常理想。3.项目周边区域内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都离高档物业还有一定的距离。4.小区配套修建的南岭南路、高标路将决定XXXX在该区域内具有其他物业不可替代的优势。 5.4竞争性楼盘分析金侨集团：以金侨世纪城大打生态牌、物业牌，利用其董事长特殊的身份打政治牌，小区追求人性化，在朴实中见真情。由金侨世纪苑、金侨世纪大厦、金侨中央广场、金侨商业广场等六个楼盘组成的金侨世纪城，是目前河东也是XX市规模最大、配套齐全的生活社区，他们见证着河东房价的每一次增长。世纪城中央花园，是金桥世纪城的二期工程，位于XX中央区核心位置，吉安路与霞光87、东路交汇的西南角，市委、市人大、市政府、市政协、市教育局、市工商局、市中级人民法院、XX大剧院、广电中心、报业中心等环聚周围；丝绸中路、霞光东路、吉安路、芙蓉路四周环绕。小区由多层公寓、花园洋房、联排townhouse、独立别墅、欧式商铺及各类现代化生活服务设施组成，是XX市低密度、低楼层、低容积率、高绿化率、高车位配比的大型高尚生活社区，总建筑面积15万平方米。多层均价1780元/平方米；联排别墅30003500元/平方米；独立别墅45005000元/平方米；商业用房4500元/平方米；地下车库56万元/个。大同世界：以其独有资源（房地局）及时了解政府的信息，以低价位拥有开发潜质的土地，同时88、以其对产品精心设计、规划、为XX人量身定做的产品及比较成熟的开发理念，往往独辟稀径，目前正在酝酿开发二大桥地段，。阳光房产：主打小区阳光山庄，以一期规模效应及楼盘品质形成了品牌（阳光山庄），被称为XX的富豪山庄，一期开发的独立别墅和联排别墅已全部售磬，并在二级市场上，掀起了别墅高价转让和有钱难求的局面。小区总建筑面积平方米，多层、联排、独立别墅组成纯居住小区，容积率，绿化率。汇丰房产：道路带动开发，商业为主，欧陆风格自成一体，拓展市场。多凌公司：以六十万元每亩，在河东地区买了近600亩地，开发性质是以多层和小高层为主的高档住宅区，目前正处于规划核准阶段，即将开工。预计2007年上半年实现预售。89、新景集团：有XX市房地政府背景的新景集团有限公司，在三桥附近鼎立打造的莲城标杆楼盘新景家园，是XX市唯一的省康居住宅示范小区，XX市重点工程项目，小区以得天独厚的滨江景观，极其优越的地理位置，专业的景观设计，使主轴景观的自然生动和诗意散落的园林小品完美结合，在小区形成“赏水、引水、亲水”的水景浪漫生活情怀，将纯美水景延伸至家园深处，被评为2002年度XX市房交会综合最佳楼盘；2004、2005年度XX市房交会金牌小区，小区总建筑面积30万平方米，容积率1.38，绿化率56.8%。销售价格由2004年的1100元/平方米到现在达到1650元/平方米，销售率超过90%。六、项目开发方案策划6.1规90、划设计1、元素：人文（XX文化）；均好性（80%的住户能在自己的房子里看到XX公园的园景）；生态性（江南园林）平面、立面相结合；江南民居（建筑符号）；人车分流（以人为本）；以“城”的概念规划布局（地块多样性）；多组团（统一中求变化）；智能化、节能化2、执行原则：人文：XX公园我的家，以齐XX文化内涵引入该城，以小品、雕塑、道路、广场名称、特色的花草、树木、院落、水系都辅以XX文化。以XX文化为该城的灵魂，使其成为全国独一无二。生态性：注重绿化环境设计，更注重水系设计，小桥流水、不求雄伟壮观，只求亲民性、实用性（借丽江古城之水系）。江南民居：借鉴提升，借其“神”而非形，既有古韵又有现代都市生活的91、气息。“城”的概念：多样性、复杂性、差异性、居住、商业、旅游、度假、休闲的复合地产。把被高标路、南岭南路分割的地快，及XX公园的景观通过建筑形势、规划创意、景观线及整个空间用向XX公园逐步开放的设计手法进行处理建筑、户型、设计：1）由低层到高层布局（见附图）2）以多层为主（六层半）高层为辅，配以几栋小别墅，高层以九十二层为佳。3）多层主要分布在高标路以南、南岭南路以东的地块，高层分布在高标路以北、南岭南路以西的地块（主要考虑以XX公园为中心的周边城市建筑天际线、及景观的相互滲透和居住视线的均好性）6.2开发次序1、本项目的开发次序可以建立以地块开发的模式。A、高标路以南、北地块 南岭南路以东地92、块 XX公园西南地块 三百石印堂、枫林园、字画街、XX城(见附图)。 B、高标路以南、东地块 南岭南路以东地块 XX公园西南地块 高标路以北南岭南路以东地块，南岭南路西北地块 SHOPING MALL。 C、高标路以南、东地块 (幼儿园、SHOPING MALL、会所 住宅)南岭南路以东地块 XX公园西南地块 高标路以北南岭南路以东地块，南岭南路西北地块 宝庆路SHOPING MALL6.3项目总体规划建议 1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的93、市场情况进行单独设计。 2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上，XXXX的建筑单体设计采用与XX文化内涵的外立面，以求达到其湖、家、景自然统一的立体效果。4、小区的目标顾客属高收入的阶层，私家车相对较多。因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，94、技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。6.4住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么今天的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应95、按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计 3、住宅外观设计采用目前流行的古典风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。6.5小区配套设施建议 1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因96、素，鉴于本项目所处区位的交通状况，建议公司充分利用好南岭南路和高标路，引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水97、系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。6.6环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。6.7进度安排项目进度安排期数工作内容20062007200820092010一期前期工程-主体工程-附属工程-交98、工验收-销售经营-二期前期工程-主体工程-附属工程-交工验收-销售经营-三期前期工程-主体工程-附属工程-交工验收-销售经营-四期前期工程-主体工程-附属工程-交工验收-销售经营-6.8价格定位1、价格定位依据:1) 成本+利润原则:2) 供求原则:3) 市场比较:4) 国家的宏观经济政策与法规5) GDP GPI等相关指数6) 本地消费结构 消费水平 消费心理 地域文化等 2、对比项目评价项目1项目2项目3项目4XX经济因素月租金水平停车场租金设施分配与使用53445建筑因素建筑年代55555建筑状况55555单元面积55555房间数量55555房间功能种类54545层数55555电梯数量599、5555阳台54555建筑特征设计形式54445场地特征游泳池网球场45445健身房55555俱乐部55555景观质量54435停车场情况54455周围环境与就业中心接近程度55445与商业中心接近程度45445与文娱设施接近程度45445交通类型与沿途环境45345与停车场接近程度54555与主干道接近程度55555与学校接近程度45335学校质量45335与医院、消防、警察局接近程度45335环境质量54435得分合计118116108107125以项目1代替新景家园；项目2代替阳光山庄；项目3代替金桥世纪城；项目4代替建鑫城市广场。对比项目项目1项目2项目3项目4项目价格多层1680元/100、1780元/1780元/2200元/高层/2100元/2400元/别墅/4300元/4670元/商业/5000元/8000元/车库46万元/个4万元/个5万元/个6万元/个对比得分118116108107比准价格多层1970 1918 2060 2570 高层2453 2804 别墅4634 5405 商业5787 9346 车库4.9 4.3 5.8 7.0 建鑫广场为在建工程，项目销售价格未实现，在此将其不作参考，由上述分析可知，XXXX以其特有的地理环境、景观环境、人文环境、商业环境、配套环境，到期可实现的销售价格多层在19002100元/平方米；高层在24002800元/平方米；别墅在101、46005400元/平方米；商业在57008000元/平方米；车库在45万元/个；最终确定XX项目各产品销售价格为：多层1900元/平方米；高层2100元/平方米；公寓2600元/平方米；别墅5400元/平方米；商业6000元/平方米；车库4万元/个。随着政府宏观调控的加强,土地放量减少,地价攀升,住房供应量将相应减少,而建筑材料等物价上涨,三市一体加快,外来资本的进入,以及XX房地产与周边城市差距还很大,其价格上涨的空间也很大, 且其价格上涨的幅度将更大,预计XX房地产价格上涨幅度将保持10%-15%之间,且近几年均将会如此。七、项目投资分析与财务效益评价该项目目前正处于详细设计与论证阶段，102、因此进行项目投资分析所需的有关经济指标，是根据对该项目的详细设计、总平面图及XX公司对该项目的规划更改建议，作出的估算。有关项目主要经济技术指标如下：项目计量单位数量所占比值规划用地总面积M2224452规划净用地M219560487.15%总建筑面积M2400951.78住宅面积M2267750.4773.35%其中：多层M2125834.5244.73%高层M2139595.9551.97%别墅M22320.000.86%公建面积M298163.8926.81%其中：商业面积M267077.8968.33%公寓M226200.0026.69%会所M22347.582.39%幼儿园M2263103、8.422.69%垃圾站M22000.20%地下建筑面积M234737.429.49%建筑占地面积M252087.70建筑密度26.63%绿地率40%容积率1.87总户数1886停车位个1339其中：地下停车位个912地面停车位个427 7.1投资估算7.1.1本项目投资估算范围为XX市“XX.XX”商住项目的总投资。7.1.2投资估算依据 本项目投资估算是依据建设部关于房地产建设的有关规定，湖南省、XX市房地产开发项目有关费用、税收、标准；本中心调查、咨询所得资料及对类似项目的投资估算经验。7.1.3投资估算本次评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，确认项目总投资为74848万元104、。1、土地费用：土地费用包括土地转让费、拆迁安置费、契税，项目建设用地336.678亩，估算的土地费用总额为21027万元，其中商业用地土地均价为110万元/亩；住宅用地均价为50万元/亩。2、前期工程费648万元。其中：规划、设计、可行性研究等费用按建安工程造价1.7%估算为555万元； 水文、地质勘探按建安工程费用0.45%估算,为147万元；3、建筑安装工程费32627万元。包括建安工程费，附属工程费和室外工程费。具体包含以下分项：土建成本、桩基础、基础土方、电梯、消防、通讯、室外配套、煤气管道、对讲系统、公用天线设备设施及安装等。4、基础设施建设费6253万元。包括室外上、下水、电、气105、道路及路灯、绿化等。5、公共配套设施建设费1124万元。含垃圾站、会所、幼儿园、室外停车场等建设。6、开发间接费用不计。7、管理费用2100万元。8、财务费用1741万元；该项目银行贷款为7500万元，贷款期限4年，年利率按6.633%估算。9、销售费用按销售收入的1.5%估算。10、其他费用587万元。12、不可预见费用3000万元。按投资估算额的4%计算。以上费用详见评估表1项目总投资估算表。7.2项目资金来源与筹措1. 项目总投资为74848万元，其构成是由项目单位的自筹资金、银行贷款及项目销售回款组成。2. 项目单位自筹资金10000万元。3. 申请银行贷款7500万元。4. 本项目销106、售收入80620万元可用于弥补项目资金的不足。具体构成详见评估表2投资计划与资金筹措表。7.3财务基础数据的确定1、项目建设工期：计划建设工期为5个年度，即2006年8月开工至2010年12月全部销售完毕。2、项目基准收益率（财务折现率）根据国家改发委颁布的社会折现率结合房地产业实际取12%，作为该项目的基准收益率。3、项目成本费用的估算(详见评估表3)该项目的全部成本费用即为项目的总投资。根据该公司产品成本核算方法与产品销售计划,将项目的全部成本费用按各产品的建筑面积归集到不同类型的物业中,可计算出开发产品成本归集估算表。据此测算的结果是:项目总成本费用为74848万元,其中: 多层住宅成本107、费用为20754万元、高层住宅成本26172万元、别墅成本458万元、公寓成本5127万元、商铺的成本费用为13810万元、车位成本费用为8527万元。4、产品成本费用的分摊（详见评估表4）根据工程进度与产品销售计划，按销售年度进行分摊之后，可得开发产品成本分摊估算表，其中2007年为11850万元、2008年为19586万元、2009年为25574万元、2010年为17838万元。5、项目销售收入的测算依据该项目的规划方案，价格定位及所处置的周边环境，本评估确定的别墅均价为5400元/ ；多层住宅均价为1900元/；高层住宅均价为2100元/；商铺均价为6000元/ 、公寓均价为2600元/108、平方米、车库的销售价格为4万元/个。本评价不考虑出租方式。本可行性评估不考虑产品销售率的影响，则计算的销售收入为105183万元。7.2财务效益评估7.2.1基本方案下的盈利能力分析：1、基本方案即在整个项目建设期内，各产品销售价格不变，各产品销售比例如下表：项目20062007200820092010合计酒店销售比例50%50%100%别墅出售比率50%50%100%多层出售比率10%20%40%30%100%高层住宅出售比率15%35%35%15%100%商铺出售比率30%30%20%20%100%地下层出售比率20%25%30%25%100%根据该项目建设销售期内各年盈利情况，可得利润总109、额23970万元（见附表基本方案评估表4损益表）；综合项目建设与经营期间的现金流入流出情况，可计算出财务净现值为5849万元（I=12%），内部收益率IRR=26.27（见附表基本方案评估表7项目全部投资现金流量表）。根据上述结果，计算得出：(1)年平均项目投资利润率：6.41%(2)项目销售利润率：22.79%(3)财务净现值：5849万元(4)财务内部收益率：26.27%以上各项财务评价指标显示，“XX.XX”工程项目建成后，其经济效益良好，所得税后内部收益率达26.27%，远远高于项目的融资成本，项目具有很好的获利能力和借款偿还能力。2、利息保障倍数利息保障倍数=(销售收入+财务费用)/110、财务费用(105183+1741)/174161.41倍3、本息保障倍数本息保障倍数=(销售收入+财务费用)/(财务费用+到期借款)（105183+1741）/（1741+7500）11.57(倍)贷款到期，公司能足额偿还贷款本息。7.2.2 各年销售比例同基本方案，但房地产市场价格逐年递增5%：项目可实现销售收入119032万元，利润总额36623万元，财务净现值11209万元（I=12%），内部收益率IRR=37.90%。其他相关数据如下：年平均利润总额7325万元年平均利税总额8634万元年平均投资利润率9.73%销售利润率30.77%盈亏平衡点66.93%贷款偿还期2.39利息保障倍数111、69.36本息保障倍数13.077.2.3 在房地产形势看好，项目方对销售进度与各年销售比例进行适当策划和调整如下：项目20062007200820092010合计酒店销售比例40%60%100%别墅出售比率40%60%100%多层出售比率10%20%30%40%100%高层住宅出售比率15%25%25%35%100%商铺出售比率20%20%25%35%100%地下层出售比率20%25%30%25%100%项目可实现销售收入120185万元，利润总额37689万元，财务净现值10312万元（I=12%），内部收益率IRR=31.66%。其他相关数据如下：年平均利润总额7538万元年平均利税总额112、8860万元年平均投资利润率10.01%销售利润率31.36%盈亏平衡点66.30%贷款偿还期2.73利息保障倍数70.03本息保障倍数13.19由此可见,对于开发商而言,当销售价格见长时,更应快速销售,以实现资金回笼,从上述分析可知,利润总额增加对企业并无意义,相反还要增加所得税支出,快速实现销售,取得更高的财务净现值,才是要考虑的关键.7.3测算结果（基本方案）1、项目销售收入为105183万元；2、开发产品成本为74848万元；3、营业税及附加为5785万元；4、利润总额为23970万元；7、年平均投资利润率为6.41%；8、销售利润率为22.79%；9、项目财务净现值为5849万元；1113、0、项目财务内部收益率为26.27%；八、项目风险与不确定性分析房地产投资开发是一个动态生产过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此，很难在项目一开始就对整个项目开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确估计，理智的开发商既不能过高的估计开发成本的控制能力，也必须对产品售价保持适当的谨慎与怀疑。计算中涉及的因素如开发成本和售价水平等都是理想状况下的估计值，而实际情况是这些值的确定取决于许多变量。其中，开发总成本、售价、开发周期、借款利率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对分析结果的影响进行深入分析，以使开发项目财务评114、价的结果更加真实可信，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。以下对项目风险与不确定性分析，均以上章中基本数据为基础。8.1盈亏平衡点分析 1、用静态分析，相关计算结果为： （1）盈亏平衡点固定成本/（销售收入流转税费土地增值税、所得税（按固定费率征收）75.30%它意味着在售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率达到75.30%，项目才能达到静态盈亏平衡，即投资保本，对居住型和商业型综合房地产项目而言，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有一定的抗风险能力，但项目建设单位仍需严格控制好开发成本支出和做好销售计划，防止平衡点上移。8.2敏感性分析通过分析、预测房地产开发项目的不确定性因素发115、生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响，判断项目对于各个不确定因素的敏感程度，从中找出对于项目经济效益影响较大的因素。对本项目而言，开发建设投资和销售收入的变化对于投资收益的影响最大，因此，本项目只选择这两个主要因素来进行敏感性分析。从敏感性分析表中可看出，两个因素分别变化时，税前FIRR和税前FNPV两指标对销售收入的变动比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加10%，或销售收入比基本方案减少10%时，项目税前财务指标均可接受。综上所述，从各财务评价指标看，本项目有可以接受的静态和动态赢利能力。从数学模型的设计计算得知，影响本项目开发效益的主要变动因素分别为建安成本和物业的销售116、价格。建安工程成本是影响项目赢利能力的主要因素之一，在成本计算中尽量按实际情况进行设定，在实际操作中对成本的控制对改善指标的作用是很明显的。当假定本项目的总投资不变，销售进度不变时，销售价格变化对各财务指标的影响较大。因此，项目建设单位要严格控制好成本支出，特别要作好周密详实可行的销售计划，以使项目尽快实现销售回款，同时，要防止两种因素同时向不利的方向发生变动，以保证项目经营目标的顺利实现。序号方案销售价格总投资年投资利润率财务净现值内部收益率1基本方案100%100%6.41%584926.27%2变动方案1-10%3.82%149515.66%3变动方案210% 8.98%1020336.117、82%4变动方案3 -10%8.41%970138.30%5变动方案4 10%4.41%199716.43%6变动方案510%-5%9.98%1213443.07%7变动方案6-10%5%2.82%-42511.01%8.3项目风险分析8.3.1土地出让政策风险本项目土地的获得采取的是政府路幅用地和公园用地转让的形式，项目方要达到本可行性评价的结论，必须在取得目前土地使用权的前提下，更改土地使用性质，并完成拆迁腾地，在当前拆迁难度大、拆迁成本高的今天，上述因素对土地取得成本的影响是可想而知的。8.3.2项目市场风险本项目面临的市场风险主要来自于现实的竞争对手和竞争楼盘以及潜在的竞争对手和竞争楼118、盘。项目的开发位于城市城郊区，户型的开发设计理验是符合市场的需求和规划的需要的，近两年已经上市或在建即将上市的同类产品放量很大，对市场需求形势的分析仅限于理想的相关假设，项目在市场的投入与销售上必须具有相当风险意识。8.3.3项目财务风险本项目的盈亏平衡点较高，为75.30%，超过了70%，说明项目蕴涵一定的销售率风险，但是项目对销售价格有一定的抗跌能力，因此，若能在项目入市时机上做好文章，同时，在成本控制上，对影响成本因素权重最大的土地成本一块若能控制好，加强项目全过程的管理，能有效的保障项目资金的及时回笼，降低财务负担。 九、项目第一期财务分析简述房地产项目开发的特点是资金投入大，生产周期119、长，对开发商而言，若能将项目分成若干期进行分期开发，则可有效避免自由资金的的大量占用，充分利用财务杠杆，用一期销售收入作第二期的自有资金，这样可提高自有资金利润率，因此，对本项目第一期的可行性及风险性分析就十分必要。本项目一期开发70亩，开发建筑面积住宅部分：多层49803.50平方米;小高层70891.43平方米;商业用房18204.52平方米;会所2347.58平方米，幼儿园2638.42平方米,地下车库及半地下车库12797.03平方米;公共建筑70平方米。9.1项目一期工程投资估算（均按基本方案进行分析）：1、土地费用：土地费用包括土地出让金、拆迁安置费、契税，项目建设用地70亩，估算120、的土地费用总额为4425万元，其中商业用地土地均价为110万元/亩；住宅用地均价为50万元/亩。2、前期工程费263万元。3、建筑安装工程费12211万元。包括建安工程费，附属工程费和室外工程费。具体包含以下分项：土建成本、桩基础、基础土方、电梯、消防、通讯、室外配套、煤气管道、对讲系统、公用天线等。4、基础设施建设费2397万元。5、公共配套设施建设费735万元。6、开发间接费用不计。7、管理费用750万元。8、财务费用1741万元；该项目银行贷款为7500万元，贷款期限4年，年利率按6.633%估算。9、销售费用按销售收入的1.5%估算。10、其他费用393万元。12、不可预见费用1048121、万元。9.2项目资金来源与筹措4. 项目总投资为26091万元，其构成是由项目单位的自筹资金、银行贷款及项目销售回款组成。5. 项目单位自筹资金10000万元。6. 申请银行贷款7500万元。4. 本项目销售收入38921万元可用于弥补项目资金的不足。具体构成详见投资计划与资金筹措表。9.3财务基础数据的确定1、项目建设工期：计划建设工期为3年，即2006年8月开工至2009年7月全部销售完毕。2、项目基准收益率（财务折现率）根据国家改发委颁布的社会折现率结合房地产业实际取12%，作为该项目的基准收益率。3、项目成本费用的估算(详见评估表3)该项目的全部成本费用即为项目的总投资。根据该公司产品122、成本核算方法与产品销售计划,将项目的全部成本费用按各产品的建筑面积归集到不同类型的物业中,可计算出开发产品成本归集估算表。据此测算的结果是:项目总成本费用为26091万元,其中: 多层住宅成本费用为7458万元、高层住宅成本12215万元、商铺的成本费用为3472万元、地下车位成本费用为2947万元。4、产品成本费用的分摊（详见评估表）根据工程进度与产品销售计划，按年度进行分摊之后，可得开发产品成本分摊估算表，其中2007年为4955万元、2008年为9704万元、2009年为11432万元。5、项目销售收入的测算依据该项目的规划方案，价格定位及所处置的周边环境，本评估确定的多层住宅均价为19123、00元/；高层住宅均价为2100元/；商铺均价为6000元/ 、车库的销售价格为4万元/个。本评价不考虑出租方式。本可行性评估不考虑产品销售率的影响，则计算的销售收入为38921万元。9.4财务效益评估1、盈利能力分析根据该项目建设销售期内各年盈利情况，可得损益表（见评估表6）；综合项目建设与经营期间的现金流入流出情况，可计算出项目全部投资现金流量表（见评估表7）。根据上述结果，计算得出：(1)项目年投资利润率：7.89%；(2)项目销售利润率：26.44%；(3)财务净现值：3089万元（I=12%）；(4)财务内部收益率：33.43%。以上各项财务评价指标显示，“XX.XX”一期工程项目建124、成后，其经济效益良好，所得税后内部收益率达33.43%，远高于项目的融资成本，项目具有很好的获利能力和借款偿还能力。2、贷款偿还期计算贷款偿还一般根据贷款协议与贷款合同确定，对房地产开发项目贷款偿还期计算无必要，同时，由于实行预售登记备案制和房地产销售预警制，银行可以及时监控销售资金，如单从财务分析的角度来考虑项目还款期长短的话，项目贷款偿还期为2.33。3、利息保障倍数利息保障倍数=(销售收入+财务费用)/财务费用(38921+1741)/174123.35倍4、本息保障倍数本息保障倍数=(销售收入+财务费用)/(财务费用+到期借款)（38921+1741）/（1741+7500）4.40(125、倍)贷款到期，公司能足额偿还贷款本息。9.5测算结果1、项目销售收入为38921万元；2、开发产品成本为26091万元；3、营业税及附加为2141万元；4、利润总额为10289万元；7、年投资利润率为7.89%；8、销售利润率为26.44%；9、项目财务净现值为3089万元；10、项目财务内部收益率为33.43%。十 项目特征综述、结论与建议10.1项目特征综述1、XX市房地产市场起步较低，但上升较快，目前，商品房销售均价仅刚超过1500元/，与XX市GDP和个人可支配收入水平不太相符。购房者日趋成熟，良好的规划、设计、建筑品质及人文环境已成为高档物业必备的前提条件，开发商应结合XX市场消费者126、心理、特别是中高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计尽快完成项目详细设计及施工。2、销售延期对项目的影响很大，故应加强市场销售管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，以确保项目资金的正常运转。3、本项目投资成本为74848万元，土地成本较高，资金安排中较大部分需依赖资本金和预售款，因此，应加强市场营销及项目开发成本控制与管理，以保证项目资金的正常运转并减少资金机会成本，增加利润。10.2结论与建议项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争能力和抗风险能力。从分析测算来看，本项目财务效益较好，项目抗风险能力强，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目可行并具有较好的经济效益。建议：1. 密切关注政府的政策动向与城市建设动态，及时调整销售方案。5. 积极与相关部门沟通与谈判，设法降低土地成本，拆迁进度安排上,要防止拆迁费用超支。6. 项目目标客户的定位很重要，认真做好营销策划工作。4. 根据对XX市房地产价格走势的分析和对项目销售方案的比较，通过对项目各期销售开盘时期与价格进行适时筹划，可相应增加销售利润，改善财务数据。