1、城市新区规划建设房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分：市场情况研究11XX宏观市场分析11.1XX城市概况11.2XX整体经济情况4XX整体经济情况4产业发展情况4全社会固定投资情况5社会消费品零售2、总额情况6人均可支配性收入6教育产业情况61.3房地产行业相关政策7金融政策分析7房地产政策9对本项目影响分析101.4XX规划发展分析11XX市整体规划情况11XX在河南未来发展角色分析12XX城区规划情况12XX新区基础设施、公共设施规划情况：13XX未来规划对本项目影响分析141.5XX宏观市场总结142XX房地产市场研究162.1XX房地产市场概况16房地产投资情况16土地开发面积16施工、新开工、竣工面积情况16销售面积、销售额、销售均价16个人住房贷款及房地产开发贷款172.2XX房地产市场供应现状分析182006年全市房地产预期发展目标18经济适用房18多层住宅18高层住宅（含小3、高层）19洋房、别墅20商业地产212.3XX新区市场供应情况22市场供应情况22对XX新区市场的基本判断232.4XX房地产市场需求现状分析23楼市成交量23住宅市场各物业需求分析24推广渠道演化24客户来源与置业分析24畅销项目共性分析25需求市场的基本判断262.5未来发展预测26住宅市场26商业市场272.6典型参照性项目分析29建业森林半岛29顺驰XX第一大街30国宝别墅32奥体花城33TODAY新都汇34第二部分：项目可行性分析351项目分析及初步定位构想351.1地块可行性分析35项目四至分析35地块地形分析37地块外部景观分析371.2周边配套情况分析38交通情况分析38生活配4、套38公共配套391.3项目SWOT分析39项目优势（S）39项目劣势（W）40市场机会（O）40市场威胁（T）40SWOT矩阵分析401.4总体项目评价411.5初步定位构想41物业档次定位41关于项目物业形态41项目开发模式定位43关于目标客户市场45关于住宅户型面积45关于住宅价格452项目投资收益分析472.1项目概况及方案要点472.1.1 项目概况472.1.2 方案要点472.2投资分析的目的、依据、原则及范围492.2.1 投资分析的目的492.2.2 投资分析的主要依据492.2.3 投资分析的原则和范围492.3成本预测492.3.1 总投资估算50分期投资估算522.3.5、3 单方成本测算522.4经济效益及税务分析542.4.1 评价方法542.4.2 营销计划及销售收入测算542.4.3 总成本562.4.4 税金572.4.5 项目开发经营利润572.4.6 财务效益综合分析592.4.7 社会效益评价592.5项目资金预测602.5.1 资金来源与运用估算602.5.2 现金流量分析612.6不确定性分析632.6.1 盈亏平衡分析632.6.2 敏感性分析632.7项目投资收益分析结论643项目可行性分析结论653.1从市场风险的角度653.2从当前开发时机角度663.3项目可行性发展最终结论66第一部分：市场情况研究1 XX宏观市场分析1.1 XX城6、市概况 地理位置XX市位于河南省西部，地处东经111.8至112.59，北纬33.35 至35.05之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。 历史人文XX，因为地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明的主要发祥地之一。自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，时间长达1500多年。汉魏以后，XX逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡7、丹香气四溢，又有“花都”的美誉。XX牡丹久负盛名，驰名中外，每年4月15日至25日举办的“牡丹花会”游人如潮 。1982年，XX市人大常委会正式将牡丹定为市花。悠久的历史留给XX光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。XX有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，XX古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。XX也是中华民族文化的摇篮，道德经、汉书、资治通鉴等历史巨作无不在此著成。1948年，XX解放，XX市人民民主政府成立。1954年，XX市升格为河南省直辖市。 行政区划XX现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩8、县、栾川、汝阳一市八县和涧西、西工、老城、廛河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 自然资源XX位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。XX市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物理学480余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。XX物产资源丰富，已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。 交通情况XX交通9、便利，是古代丝绸之路的起点，素有“九州腹地，十省通衢”之称，如今是我国重要的交通枢纽。航空：XX机场位于市区西北10公里处，设施完备，现有XX至广州、成都、大连等多条国内航线。 铁路：XX市内有陇海铁路横穿全市，东可到西安，西可到郑州、开封；南北方向有焦枝铁路纵贯全境，南可到湖北襄樊等地。公路：境内有从XX经郑州到开封的高速公路，XX经三门峡到潼关的高速公路也已投入使用。通过XX的国道主要有207、310，这两条国道和陇海、焦枝两条铁路相辅相成，使XX的交通更加完善。 人口构成情况截至2004年底，XX市总人口为638.39万人（2005年末，全市总人口641.7万人）。其中，居住在城镇的人口10、为 226.75万人，占总人口的35.6%，居住在乡村的人口为410.19万人，占总人口的66.5%。2004年全市总人口中，0-14岁人口为142.68万人，占22.35%；15-64岁人口为445.53万人，占69.79%；65岁及以上人口为50.18万人，占7.86%。XX是个多民族聚居的地方。全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98.8%， 其它少数民族占全市总人口的1.2%，人口比较多的有回族、满族和蒙古族。根据“十一五”XX市人口发展规划，到“十一五”末，全市总人口将达到665万。其中，市区人口260万，农业人口405万。1.2 XX整体经济情况1.2.1 XX整体经济情11、况2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1.7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。全市完成地方财政收入 65.5亿元，比上年增长39.4%；地方财政支出95.8亿元，增长38.8%。其中，一般预算收入61.0亿元，一般预算支出 88.1亿元，分别比上年增长41.7%和40.2%。一般预算收入中，增值税10.2亿元，增长13.8%；营业税11.4亿元.增长 17.8%；企业所得税6.7亿元，增长115.4%。1.2.2 产业发展情况2005年，全年完成工业投资212、09亿元，同比增长49.5%，超额完成年初预定的180亿元目标。全年完成工业增加值566亿元，同比增长18.9%，工业对GDP的贡献率达到51%。 其中，规模以上工业增加值达到359.8亿元，实现销售收入1078亿元，实现利润52.6亿元，分别增长24.2%、39.1%和43.9%。全年新批准设立外商投资企业50个；外商直接投资合同金额2.3亿美元；实际利用外资1.14亿美元，增长28.4%；引进市外境内资金40.1亿元，增长12.6%。全年进出口总额达 96015万美元，比上年增长27.9%。其中，出口总额72374万美元，增长22.8%；进口总额23641万美元，增长46.4%。2005年13、，金融机构各项存款余额 914.8亿元，比年初增加121.7亿元。其中：企业存款余额为 210.8亿元，比年初增加17.0亿元；城乡居民储蓄存款余额为 595.2亿元，比年初增加76.4亿元。金融机构各项贷款余额为 480.3亿元，比年初增加23.3亿元。其中：短期借款余额为 291.0亿元，比年初增加12.4亿元；中长期贷款余额为152.0亿元，比年初增加14.3亿元。金融机构现金收入2537.7亿元，现金支出2516.5亿元，双双比上年增长10.0%，收支相抵，净回笼货币21.2亿元。旅游业发展强劲，全年接待境内外游客2145万人次，旅游总收入105亿元，比上年同比分别增长19.4%和2414、.3%。 1.2.3 全社会固定投资情况2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4%。全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。工业投资快速增长。2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209.3亿元，增长49.5%，成15、为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。新区开发取得新成果。截至2005年底新区已累计完成投资180亿元，其中2005年完成投资80多亿元。市政道路累计开工48条、76公里，竣工34条、45公里，并配套建设了水、电、热、气、通讯等设施。新区园林绿化面积已达210万平方米。房建工程累计开工591栋462万平方米，竣工282栋194万平方米。市四大班子迁入新区办公，体育馆、游泳馆建成投用。老市区各项建设顺利推进。总投资7亿元、全长10.6公里的王城大道全线贯通。纱厂东西路、延安路、天津路等11条道路改造竣工通车。房屋16、开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。1.2.4 社会消费品零售总额情况2005年累计实现社会消费品零售总额 340.7亿元，比上年增长14.4%。分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额293.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。1.2.5 人均可支配性收入2005年，城市居民人均可支配收入达到10175元，增长12.7%17、；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。1.2.6 教育产业情况2005年，全市普通高校4所，招生1.7万人，在校生6.5万人。普通高中86所，招生43万人，在校生12.3万人。普通初中369所，招生12.0万人，在校生36.6万人。小学2558所，招生11.0万人，在校生65.5万人。幼儿园在园儿童10.2万人。中等专业技术学校108所，招生4.7万人，在校生11.8万人。普通初中入学率99.4%，小学学龄儿童入学率99.9%。1.3 房地产行业相关政策1.3.1 金融政策分析 2006年5月24日，国务院办公厅转发了建设部等918、部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。通知内容之一为严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。分析：政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。对房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行业进行“洗牌”，从而降低消费者的购房风险。此规定，在一定程度上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后项19、目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境。 中国人民银行7月21日决定，从2006年8月15日起再度小幅上调存款准备金率0.5个百分点。分析：这是在7月5日起提高存款准备金率0.5个百分点后，央行一个月内再次实施同样的货币政策手段。自此，存款准备金率已经达到8.5%。随着宏观经济尤其是固定资产投资的持续过热，金融信贷政策的趋紧将是必然选择，今后也不排除央行采取加息手段控制经济的可能。 金融信贷政策的趋紧，对于资金高度依赖银行信贷的房地产来说，无疑是不利的，必将加速开发企业的优胜劣汰和优化重组、以及整个房地产业融资渠道的多元化探索。 8月初，中国银监会下发了关于进一步加强房地20、产信贷管理的通知（银监发200654号），要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理。通知要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（银监办发2005212号）有关规定。资本金比例达不到35%、“四证”不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。 通知明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷21、款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 另外，通知要求严控土地储备贷款的发放。通知要求，各金融机构要注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户。警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则22、，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。 虚假按揭等行为也将受到严厉打击。通知要求，各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性、有效性审核，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。1.3.2 房地产政策 2006年7月6日，建设部发布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，对国6条实施细则的90与70%进行了界定。各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统23、筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上，并将住房套型结构比例分解到具体区域。 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。分析：此次建设部的解释，在90的问题上采取了强硬态度，并规定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施；但在70%的问题上采取了妥协而灵活的办法，实际上是将总量还是项目、此项目还是彼项目、各项目90以下具体占比等问题的决定权下放给了地方城市政府，这对于那些原本24、不适合建设中小户型的区域和项目、以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万幸。 2006年7月6日，建设部、国家发改委、工商行政管理总局联合发布了关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，进一步强化了对房地产交易秩序的监管力度。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款等各种形式变相预售商品房。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等25、恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、发展改革（价格）、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。 未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门予以严肃处理。分析：此次发文，从政策规定的层面已经完全堵死了认购收款、销控售房、虚假承诺26、违法广告等常规操盘手法的大门，一旦严格执行，对于开发企业的资金调配（切断了认购款来源）以及代理企业的营销策划无疑都提出了空前的挑战。 2006年7月18日，国家税务总局发布了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，自2006年8月1日起开始强制征收二手房转让环节20%的个人所得税。分析：对于一手住房而言，此举实际上加大了住房炒作及短线投资的成本，可能会进一步加速一手住房市场投机客及投资客的撤离，对于那些投资性住房物业而言将会构成很大的冲击。1.3.3 对本项目影响分析 由于贵企业资金充裕，信贷趋紧以及禁止收取认购款等规定，对本项目的资金运作几乎不会产生太大的影响。 90以下占70%27、的政策在XX到底如何实施？本项目到底应该设置多大比例的90以下的户型？这些问题将直接影响本案的产品规划及户型设置。 禁止认购收款、禁止销控屯房等政策规定，一旦严格执行，对本案后期的价格试探、客户积累及利益最大化将是一个巨大的挑战。1.4 XX规划发展分析1.4.1 XX市整体规划情况XX新区河南省委、省政府提出，全省要抓住重要战略机遇期，加快城镇化进程，充分发挥城市的聚集辐射带动作用，以加快工业化，推进农业现代化，全面繁荣城乡经济，提高人民生活水平和质量，奋力实现中原崛起。按照这一战略部署，XX市积极实施第三期城市总体规划，以把XX建成具有区域中心职能的特大型城市为目标，跨过洛河向南发展，坚持28、XX新区开发与洛河以北城区建设改造并重，优化城市环境与提升景区档次并重，进一步拉大城市框架，扩大城市规模，使中心城区形成以洛河为轴线、洛河南北对应发展的新格局。2001年，XX市辖区行政区划调整到位，为集中力量实施新城开发创造了必要条件；2003年，XX市专门成立了开发新区的组织机构，拉开了新区开发的帷幕。XX新区的开发建设使XX的城市建设进入“以洛河为轴线、南北对应发展”的实施阶段。2004年10月8日，XX市委、市政府、市人大、市政协乔迁XX新区。2005年5月8日，XX市党政机关32个委、局全部南迁。这意味着，未来XX的重心将向洛河南岸倾斜。1.4.2 XX在河南未来发展角色分析200529、年11月18日，中原城市群总体发展规划纲要正式出台。纲要确定以郑州为中心，包括XX、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共9个省辖(管)市，14个县级市、33个县、340个建制镇，建成全省对外开放、东引西进的主要平台，形成中西部地区经济发展的重要增长极。“十一五”期间，中原城市的发展目标是初步形成以郑州为中心，东连开封、西接XX、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈。中原城市群的城市体系基本架构为：构建郑州为中心、XX为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，根据各市现有基础、发展态势各自定位。XX市在中原群中的地位：中国历史文化名城，国30、际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽。产业布局方面，重点建设郑汴洛城市工业走廊，强化郑州、XX两市在产业发展中的龙头带动作用，郑州和XX的纺织、酿造、玻璃等企业，要逐步向城市外围转移，食品企业向郑州惠济经济开发区集聚。1.4.3 XX城区规划情况由于本项目地处XX新区，所以这里主要介绍新区的规划建设情况。XX新区位于XX市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。概括起来主要为一个总体规划，六个功能分区规划、五个专业规划和若干个31、专项规划。一个总体规划就是XX新区71.3平方公里的总体规划，六个功能分区规划就是中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。五个专业规划主要指水系、道路、管网、绿化、交通管制等基础设施规划。XX新区开发建设的主要任务，一是把中心区建设成为XX市未来的行政、商业、文化娱乐中心；二是把大学城、体育中心建设成为全市高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区；四是把关林分区建设成为功能齐全、市场繁荣的大型商贸区；五是把滨河公园建设32、成为与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园；六是把隋唐城遗址建设成为以绿色园林为主体的文物保护基地。1.4.4 XX新区基础设施、公共设施规划情况： 城市道路、管网。按照XX新区交通规划，共需建设各类城市主次干道52条，除了目前已建成的龙门大道、王城大道、关林大道工程外，下一步计划分期分批进行建设的道路有49条，总长152公里，总面积约610万平方米,修筑各类桥涵153座。同步建设污水、雨水、给水、供电、通讯、热力、煤气、路灯、绿化和交通信号等设施。 城市园林绿化。在中心区、大学城及体育中心和洛龙科技园区33.59平方公里范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛33、龙科技园中心绿地和新火车站商业中心绿地等6处开放式广场绿地，面积达288公顷，加上居民区绿地、道路绿化带和防护绿地，公共绿地总面积将达到855公顷，绿化覆盖率达40%。 城市水系。根据XX新区水系规划，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共63公里，开挖各种人工湖9处,占地约1600多亩。其中，对原有灌溉渠进行改造约21公里，新开挖渠道42公里。整个水系工程计划分两期进行，第一期从洛河南岸白村段引水，经体育中心、会展中心、党政机关办公大楼人工湖和相关渠道，在牡丹桥西汇入洛河，渠长15公里。再加上21公里的排水明渠也列入景观水系规划，景观水系渠长近36公里。第二期工程将实施伊洛黄金水道及大新渠整治，总34、长27公里。 城市公共设施。根据XX新区公共设施规划方案，将建设3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。除此之外，在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施。在规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。2006年7月2日上午，XX市召开了一个关于XX新区发展的新闻发布会。在新闻发布会上，XX市相关领导表示，XX市向南扩大已成大势所趋。XX市、35、XX新区政府领导高度肯定了XX新区的发展，并将加大力度支持新区建设，使之成为XX新的行政、商务、金融、居住中心。1.4.5 XX未来规划对本项目影响分析 XX市委市政府等市直机关的南迁，以及新区开发建设的快速推进，都有力地表明XX城市中心的南移（洛河以南的XX新区），这使得本项目的成功开发具备了坚定的城市政策支持 新区良好的产业规划、完备的市政配套以及持续的资金投入，使得本项目的成功开发具备了卓越的区域环境（或未来预期）支持 新区道路网络、体育场馆、体育中心湖的基本建成，以及部分高校的进驻，使得本项目的成功开发具备了良好的小环境支持 区域完善的城市水系规划，尤其是本项目东北侧的湖泊、西北侧的河36、流，使得本案在园林景观规划时有条件引入水系或主打水景 同时，新区开发建设的提速，使得新区内大盘项目频出，仅本项目周边就有825亩的东方世纪城、778亩国宝别墅、349亩的奥体花城等新出大盘，这使得本项目未来将面临着激烈的市场竞争1.5 XX宏观市场总结 在国家实施中部崛起战略的大背景下，随着“以郑州为中心、XX为副中心”的中原城市群建设的规划实施，XX市在区域经济中的地位将会继续提高，城市经济将会继续趋好 随着XX市委市政府等市直机关的南迁，XX向南发展已是大势所趋，XX新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进 XX新区开发建设的加速推进以及区域丰富的土地资源，决定了未来几年新区将会继续成为37、XX市房地产的热点和焦点区域，同时区内竞争也必将日趋激烈2 XX房地产市场研究2.1 XX房地产市场概况2.1.1 房地产投资情况年份2004年2005年2006上半年完成投资额 (万元)306878460800321318增长率(%)47.4%50.1%39.2%数据来源：XX市统计局从04年开始，XX市房地产市场进入了一个快速发展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。单06年上半年，完成投资额就超过了04年全年，发展势头强劲。2.1.2 土地开发面积年份2006上半年同比增长(%)购置土地面积()1526678519.8%完成开发土地面积()24819963.4%数据来源：XX市统计局截止0638、年上半年，全市本年累计购置土地面积达到153万平方，同比大幅度增长，完成开发在25万平方左右，这意味着后续市场将会有较大的供应放量。2.1.3 施工、新开工、竣工面积情况年份2004年2005年2006上半年施工面积()548776066820315542452新开工面积()297680733628311850449竣工面积()20145681952703622030数据来源：XX市统计局2.1.4 销售面积、销售额、销售均价年份2004年2005年2006上半年 销售面积()167688420417241288780销售额(万元)227390352025229249整体销售均价(元)135639、17241779数据来源：XX市统计局年销售面积大幅增长，市场需求空间相对较大，销售均价呈稳步上涨趋势，预计到06年底将会有进一步的提升。2.1.5 个人住房贷款及房地产开发贷款 个人房贷首付调整，房产贷款同比上升5月29日，国务院办公厅转发了九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，明确规定个人房贷首付比例不得低于30%，对购买自住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍按首付比例20%执行，这一规定在一定程度上抑制了房地产的投资、投机行为。截至今年6月底，人行XX中心支行所辖房地产信贷资产合计570564万元，较年初增加66229万元，较去年同期增加了37282万元。其中个人住房公积金贷款40、35527万元，占全部房地产贷款的6.23%；商业性个人住房贷款257247万元，占全部房地产贷款的45.09%；个人商业用房贷款24965万元，占全部房地产贷款的4.38%。自营性个人住房贷款仍占主流。今年上半年，全市各金融机构自营性个人住房贷款257247万元，较去年增加24926万元。个人商业用房贷款24965万元，较去年增加1361万元。 贷款结构发生变化，商业房贷开始回落目前，XX市各金融单位已发放的房地产贷款包括房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑安装企业流资贷款、土地储备贷款等4大类。截至今年6月底，各金融机构共向35家房地产开发企业发放了房地产开发及流动资金贷款，贷款余额115041、05万元，占全部房地产信贷余额的21.58%，较年初上升21833万元；个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款余额共计286108万元，所占比例为53.68%，较年初增加27258万元；建筑安装企业流动资金贷款余额37220万元，占比6.98%，较年初增加8510万元；土地储备贷款75750万元，占比14.21%。从各金融机构房地产贷款的结构来看，用于XX新区建设的土地储备贷款和居民个人购房需求贷款占比例较大，向房地产开发企业发放的项目贷款占比例较小。统计数据显示，XX市各金融机构的房地产贷款尤其是商业性的房地产开发贷款增幅较去年同期有所回落，个人住房按揭贷款的增势开始放缓。2.2 X42、X房地产市场供应现状分析2.2.1 2006年全市房地产预期发展目标2006年是“十一五”规划的第一年，XX市房地产业将围绕建设中西部地区最佳人居城市、建设区域性中心城市的城市发展总体目标，规范发展房地产市场，促进住房消费。2006年全市房地产发展的预期目标是，房地产开发投资达到42亿元，商品房施工面积600万平方米，竣工面积240万平方米，全年登记房地产交易额达到15亿元，房地产一、二级市场交易比例达到4：1。2.2.2 经济适用房目前，XX市经济适用房的价格一般在1000元/左右，上下浮动比例为20%，也就是说价格区间大致在800-1200元/之间。这一价格，有时会与同区域低层次的多层商品43、住房存在交叉，而考虑到经济适用房与商品房居住品质、转手程序等方面的差异，也就出现了一些低层次商品住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象。2006年，XX市计划开工经济适用房30万平方米，竣工20万平方米。在区域分布上，分别在涧西、西工、老城、廛河等区域各选定一个大型经济适用房项目。2.2.3 多层住宅今年，全市多层住宅的开发总量预计在80万平方米以上，区域分布上呈“南北分明”之势，即在XX新区、洛浦开发带以精品多层为主，预计可形成近20万平方米的开发量；在西工区唐宫路以北、涧西区建设路以北和联盟路以南、老城区和廛河等区域，以普通多层为主，预计开发量约有60万平方米（含30万平方米经济适用房）。44、从总体来看，在XX购房客户心中，多层等同于经济型住宅，产品规划及立面设计一般较差，没有品质感可言，价格一般在1200-1800之间，上涨乏力；区域分布上，主要集中在“西工区与涧西区核心地带以及洛浦公园沿线”以外的城市边缘区域，这些区域一般经济相对落后、市政环境较差。2000元/是多层的价格瓶颈，2300元/是目前多层住宅的最高售价，如XX新区、洛浦开发带的盛世唐庄、中弘湖滨花园等。个别多层项目为了突破“多层=经济型住宅”的市场认知困境，不约而同地打起了洋房的旗子，这直接导致了目前XX市场洋房概念的泛化，这类项目要么拥有优越的地段、如中弘-湖滨花园及盛世唐庄，要么出现在一个规划合理、环境优越的大45、社区里、如中泰世纪花城，在产品设计上也实现了较大的突破，如园林景观营造、建筑立面设计以及户型设置，都体现出了一定的品质感，因而在实现价格突围的同时也取得了较好的销售业绩。另外，XX市场出现了一些7层带电梯的多层住宅项目，如洛浦春晓、中泰世纪花城、中弘湖滨花园等，售价一般比6层不带电梯多层高约200元左右。2.2.4 高层住宅（含小高层）今年，XX楼市的高层住宅开发量约在70万平方米，如果加上定向开发的长城花苑、长兴华苑项目，开发总量近百万平方米，远远高于多层商品住宅50万平方米的供应量。在区域分布上，仍以西工区、涧西区南昌路沿线、XX新区3个板块为主，其中以洛浦公园（洛河）沿线或周边最为集中。46、与多层住宅相比，高层住宅呈现出“供应量大、竞争激烈、消化速度较慢”以及“整体品质较高、出彩项目较多”的基本特征。中泰等XX本地知名开发商在高层市场表现不俗，建业、顺驰等外地品牌企业也相继进入了高层市场；精品高层住宅项目相对较多，远远多于多层住宅项目，这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感，如顺驰城、中泰华庭、中泰世纪花城；正是由于高层供应量较大的原因，在促使产品设计创新的同时，也加剧了高层住宅销售的压力，销售速度一般相对较慢，当然一些经济型的高层项目，销售依然很好，如香榭里阳光；另外，一些品牌开发商开发的高层项目，在企业品牌+产品品质的支撑和刺激下，也取得了相当47、不错的销售业绩，如中泰世纪花城。需要特别说明的是，和多层住宅一样，地段优势依然是高层销售的基础支撑，如洛浦公园沿线以及王城公园周边的项目，一般要好于其它区域项目的销售；有时候，地段优势甚至会远远超越品牌和品质的魅力，如翠堤湾项目依靠正对洛浦公园的地段景观优势，在开发企业无名、项目规模偏小、产品特色不明的制约下，价格攀升到了3200（一期3000），远远高于建业（2800、新区）、顺驰城（2700-2800、紧邻翠堤湾项目）、中泰世纪花城（2300、规模优势）等拥有企业品牌、产品品质的知名项目，而且销售速度也很快。相对位置规模产品售价速度翠堤湾毗邻且正对着洛浦公园 4栋高层并排而立20/22/248、4层，户型及立面尚可3000/32000511-0605：一期150户左右的全部；0605-0608，二期250户左右的2/3顺驰城与洛浦公园之间隔着翠堤湾高层社区18层，规划、园林、立面、户型很有特色，有品质2700-2800月均销售十几套创展水岸贵都距翠堤湾100余米，与洛浦公园一路之隔、斜对5栋高层社区18层，产品一般2300速度较慢目前，一般高层住宅的价格约集中在2000-2300元/，2500-2600是高层住宅的价格瓶颈，2700-2800是目前高层住宅的较高售价，如顺驰城、建业森林半岛；翠堤湾项目3200的售价是目前XX高层价格的峰值，是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格，不49、具有很强的代表性。2.2.5 洋房、别墅在XX市场，迫于多层住宅突围的压力，一些相对不错的多层住宅纷纷打起了洋房的旗帜，直接导致了洋房概念的泛化。而实际上，目前XX市场，真正能算得上花园洋房的项目或许只有顺驰第一大街二期项目，无论是立面还是户型设计均表现出了相当的水平，目前售价2300左右，开盘当月（6月）销售130套。真正的花园洋房，或许是未来XX市场多层项目向上突围的机会所在。康城逸树 今年，XX市场的别墅项目相对较多，可以说是集中爆发的一年，有国宝别墅、银润别墅项目、康城逸树、建业美茵湖、东方世纪城、奥体花城、地久国际城市新城等别墅项目或项目之中的别墅物业，预计全年别墅开发建筑面积在8万50、平方米（建筑面积）以上。目前来看，在新区，独栋、双拼、联排、叠加等别墅业态均已经出现；除了纯别墅项目国宝别墅以独栋、联排、双拼为主之外，其他的项目如康城逸树、建业美茵湖、以及奥体花城中的别墅物业，基本都以相对经济的叠加别墅为主。目前只有康城逸树的三叠与联排在售，单套面积在200-300平方米，售价大约在在3000-4000元/之间；另外，即将上市的建业美茵湖项目全部为叠加别墅（4层/4.5层），132套，预计单套总价在100万元以上。2.2.6 商业地产 两纵两横格局初步形成中州中路、南昌路作为XX市商业地产较为繁荣的板块，今年仍有多个项目延续。中州中路上的华夏富雅东方项目、国际商街项目、TO51、DAY新都汇写字楼项目都在在年内建成一定规模，XX迎宾馆地块、西工小街地块、XX印刷厂地块等如果拆迁顺利的话，年内也有望进入开发阶段；南昌路上除锦贸国际大厦在建外，年内花园酒店南侧地块、小浪底大厦北侧地块、牡丹城宾馆附近闲置地块，也有望进入商业地产开发程序。王城大道上的商业地产有点“南强北弱”，洛河以南已有中远康成、天元装饰大厦、建业左岸风情街、雅安新城等商业地产项目，洛河以北京仅有皮世界商贸城、东方建材城等。今年华夏富雅东方和申泰新世纪广场、陇海铁路立交桥东侧地块（拟建五金城专业市场）和原木材公司地块（拟建XX建材物流中心）的开发启动，将有望改变这一状况。九都路沿线今年也开始“长高”。自西向52、东出现了九都春天底商、世纪金苑产权酒店、星河国际写字楼、凯瑞国际写字楼，加上年内有望启动的香榭里眼光3期写字楼，这条长达10多公里的东西干道今年开始活跃起来。 建筑综合体项目开始出现2005年以来，市中心建筑综合体项目或曰复合地产项目开始频频出现。如枫叶国际广场、申泰新世纪广场、凯瑞君临项目等，这些项目大都有三种以上的业态商业、写字楼、酒店、住宅。由于这些项目一般地处市中心繁华地段，而且业态之间相互促进和强化，一般销售看好。2.3 XX新区市场供应情况2.3.1 市场供应情况 高层主导、业态多样化进入2006年以来，新区房地产项目业态开始日趋多样化，除传统高层之外，多层、洋房、各种别墅业态均开53、始出现，其中多层（中弘湖滨花园）和洋房（顺驰第一大街2期）销售明显好于高层住宅，别墅市场亦比较看好，比如建业森林半岛的叠加、国宝别墅的联排、均取得了不错的销售业绩。但是，高层主导的格局仍没有打破，今年全市高层住宅项目有一半的开发量集中在XX新区，有近10个高层项目，已知的东方世纪城、奥体花城均有大量的高层供应。 大盘云集、竞争趋于激烈今年，XX、主要是新区进入了大盘时代，全市有10余个占地百亩乃至数百亩的大盘项目出现；其中，有8个集中在新区，总占地面积3000余亩，这是新区土地供应放量、地产开发加速的最直接表现。目前，新区已经亮相的大盘项目有建业美茵湖、奥体花城、东方世纪城、国宝别墅等，众多项54、目的出现，在共同推动新区发展、活跃新区人气的同时，也必将加剧新区房地产市场的竞争。 品质突破、价格拉高总体来看，新区房地产项目的开发商主要来自XX市以外，如上海、天津、郑州等地，而且这些开发商一般实力雄厚、经验丰富。因此，一般而言，新区的项目在规划布局、园林景观、建筑设计及户型设计等方面均表现出了相当的品质，代表着XX房地产的发展水平，因而价格上一般也处在XX房价的上游地位，一般多层在2000-2300之间，高层在2300-2800之间，别墅在3000-5000之间。2.3.2 对XX新区市场的基本判断 多层的主体为经济型住宅，销售速度很快；少量多层项目凭借地段优势和产品上的改进，实现了价格与55、速度的双丰收，其中地段是最核心的支撑要素，如三河、两公园交汇处的盛世唐庄和新区市政府广场、音乐喷泉对面的中弘湖滨花园项目 多层价格突围正在加速，目前来看，优越的地段、产品上的创新（7层带电梯）是支撑多层价格拔高的主要支点 高层住宅供应量较大、竞争激烈、销售相对较慢、价格上涨乏力 高层住宅产品出彩的项目相对较多，而且销售不错；但大多数高层项目面临着销售压力，而且价格上升艰难 洋房概念泛化，但真正的洋房项目极为稀缺，销售十分看好 别墅供应增加较快，业态趋于多样化，但其主体依然是相对经济的叠加或连排别墅；经过一段时间的市场培育之后，销售基本看好2.4 XX房地产市场需求现状分析2.4.1 楼市成交量56、2005年，XX市全年商品房销售13769套，销售面积174.2万平方米；二手房交易7158套，成交面积74.7万平方米。在旺盛的市场需求支撑下，市场交易十分活跃，销售持续增长。2006年上半年，全市销售面积为128.9万平米，同比增长82.8%；其中，住宅销售109.2万平方米，同比增长66.7%，增势十分强劲，显示出XX市住宅市场旺盛的购房需求。2.4.2 住宅市场各物业需求分析 目前来看，经济型住宅需求较大，成交迅速，包括经济的多层和相对经济的小高层、高层 具有较高居住品质的精品多层和精品高层成交活跃，价格走高 由于产品同质化以及价格交叉严重，加之市场供应量较大，普通高层销售艰难，需求相57、对不足，因此有些高层项目到现房入住时还有大量房源在售、而有些项目干脆等到现房时才入市销售 真正的洋房和相对经济的别墅项目需求旺盛，供不应求，销售看好 整体来看，具有优越地段支撑（景观资源/市政配套）、或者较大价格优势的项目成交活跃，需求旺盛 居住品质在促成销售或者实现高价过程中的决定性作用尚远不及大城市，有时甚至远远敌不过良好外部景观资源的冲击，客户的消费理性尚有待培育和强化2.4.3 推广渠道演化 进入06年以来，报纸广告（XX日报、XX晚报）一统天下的局面正在改变，投放量减少 户外（广告牌、公交站牌）及网络广告增多，投放量大幅度增加 商场视频及直投媒体（烽火、新生活、维唯美）广告投放量增加58、 周边城市主流媒体广告、看房直通车以及异地巡展等推广方式的采用，正在进一步加快XX房产异地销售的步伐 总体来看，推广渠道正在多元化，新兴渠道正逐步被采用2.4.4 客户来源与置业分析 本地消费群为主体，但外地消费群也不容忽视从需求结构上看，XX房地产需求市场主要有三部分构成：一是XX本地居民的改善居住条件而产生的住房需求，以及城市拆迁安置所产生的被动型住房需求；二是外地居民以及“新XX人”的居住需求；三是房产投资需求以及短期投机炒作。其中，本地居民的需求为主体。据统计2004年XX市高层住宅有14%都出售给外地客商，他们对地产商铺的投资比率也占到32%，许多有投资价值的楼盘都成为外地客商的首选59、。另据统计，截止2006年上半年，周边县市居民在XX市购买各类商品房2597套，面积达24万平方米，占上半年销售量的25%左右，外地购房群体已经成为XX楼市购买力中不可忽视的重要组成部分。可以预计，随着XX建设中西部地区最佳人居城市、建设区域性中心城市工作的推进，XX市对周边城市的辐射力和吸引力将会进一步增强，外地来XX置业的客户将会持续增加。 购房区域以西工区与涧西区为主目前大多数客户置业的首选区位是西工区和涧西区。西工区是老城区最为发达的区域，生活配套齐全，受居住习惯及心理接受程度影响，自然成为购房的首选区域。涧西区则是XX的老工业区，居民居住条件一般，改善居住条件的需求最为强烈，受工作区60、域、生活习惯的影响，涧西区成为房地产热点区域不难理解。 XX新区正在成为高端客群、本地投资者与异地置业者购房的首选随着市委市政府、市直机关的入住，XX新区正在成为XX市新的行政中心，这对于强化投资者和购房客户的信心无疑具有很重要的作用。合理的规划、完善的配套、美丽的环境、持续的资金注入，使得人们有理由对新区的明天充满想象和期待。正因为如此，新区正在逐步成为追求较高居住品质的本市及外地高端客群、本市及外地房产投资者投资置业的首选区域。2.4.5 畅销项目共性分析 经济型住宅项目，主要指普通多层或小高层、高层，其中经济型的普通多层供应较多，销售最快 地段佳（外部景观/环境/城市配套）的项目，这类项61、目往往价格较高，而且销售较快，如翠堤湾项目 产品佳（园林、立面、户型）且有必要地段支撑的精品项目，如中泰世纪花城、凯瑞君临华府，这类项目一般销售业绩也很不错 真正的花园洋房项目、相对经济的别墅项目，由于供应有限、而且往往具有较高的居住品质，一般销售非常理想2.4.6 需求市场的基本判断 普通多层以及经济型高层，由于其经济性，成为了普通百姓置业的首选，消化速度最快 精品多层、高层以及洋房、别墅项目，由于其较高的居住品质和供应的稀缺性，受到了高端客群的追捧，销售看好 普通高层（小高层）竞争激烈，销售压力较大，价格上涨乏力 总体而言，在XX市场，在住宅客户的购买决策要素中，价格依然最具杀伤力，而地段62、则是基础支撑，有时地段甚至直接促成项目的高成交价格和高成交速度 品牌、品质在项目销售中的作用尚有待进一步提升，但正在逐步成为精品项目、新区项目竞争或成功的关键 随着新区建设的大力推进、居住品质的有效提高以及升值潜力的逐步释放，新区正在成为高端客群、投资客群投资置业的首选区域2.5 未来发展预测2.5.1 住宅市场 2005年以来，市委市政府进一步加大城区改造力度，按照新区、老城并重，提升城市形象、加快服务业发展、壮大区域经济的方针，推动老城改造和新区开发向更深的层次发展。计划用3年5年的时间，把XX建成中西部地区最佳人居环境城市，从这个意义上来看，未来XX房产市场发展将存在更大发展空间 随着X63、X市城市发展重心的南移，未来几年XX新区必将进一步成为XX市房地产开发的热点区域，同时区内竞争也必将日趋激烈 由于新区土地资源相对充裕，加之区域发展尚不成熟尤其是生活设施的严重滞后，预计近几年的项目供应仍将以具有一定规模及内部配套的大盘为主，例如国宝别墅、奥体花城、东方世纪城 在政府的强制要求下，未来新区的高层供应仍将持续增加，如东方世纪城、奥体花城，销售压力将空前加大；同时，新区作为“XX新的行政、商务、金融及居住中心” 的城市功能定位，也决定了高端项目的陆续进入将成为必然，如建业项目、国宝别墅 目前来看，新区普通多层、花园洋房、叠拼别墅等准多层产品的供应尚十分有限，仅有的少量类似产品特色不64、明，存在较大的超越空间；但是，考虑到后期大量进入者的模仿、竞争威胁，“抢占先机+超前性产品创新+快速销售”将会成为此类项目成功的关键2.5.2 商业市场 国内外商业巨头相继进驻一方面，顺驰、建业等外地地产集团，纷纷在XX开发项目，如顺驰第一大街、左岸风情商业街等商业项目。外地地产开发集团的进入不但给XX楼市注入了活力，还带来了先进的开发理念。另一方面，海内外商业巨头纷纷进驻XX，对XX的商业地产发展起到了催化作用，如泰国易初莲花加盟东方国际广场、丹尼斯入住亚威金城，王府井签约凯瑞君临广场，家乐福入驻新都汇，沃尔玛也在加紧选址。这些商业巨头的进驻不仅推动了XX商业零售业的发展，也将会使XX商业地65、产进一步升级，显现诸侯纷争的格局。 特色商街成为投资热点原有的广州市场步行街和上海市场步行街，以品牌服饰为经营特色，几年来已积累了众多消费群体。近来，位于涧西区的珠江路商业街，随着众多知名饭店的纷纷进驻，从而带动了整条街餐饮业市场。东部老城区西关附近的丽京门项目，则以古典式文化旅游特色为经营方式，建筑风格为重檐斗拱、彩坊厚墙的明清中式建筑，该项目万余平方米的商铺由福建商人打造成为集观景、住宿、酒楼、茶艺、工艺超市等综合性的立体商铺，2005年下半年开始运营，经营态势良好，整条老城西大街的租赁经营也被带活。另外经市场细分定位于酒吧一条街的商业项目Back Street后街，位于联盟路小商品城附近66、，体量不大，定位清晰，前景看好。由此可见，此类商业街成为众多商家和开发商追逐的热点。 专业商铺行情走俏2004年以来有多个专业市场项目成功运作，共同的特点是行业专一，规避竞争风险，操作大投入，短平快清盘。2005年4月，香江集团在XX东区建造了“百年家居”； 2005年6月，“皮世界商贸城”采用未出售，先招商，取得了良好的销售效果。2005年10月，关林的“钱江商贸城”，只租不卖，统一配货经营的新销售模式，吸引了不少投资者的关注。XX新区的“中原康城”大型医药城，亦采取走“专业市场道路”这一途径，取得成功面市。走专业市场道路的还有绿鲜连锁超市长春路店、新七一路海鲜市场、河南建博中心等项目，其较67、低的置业门槛吸引了大批投资和自营的客户。 名店商场体量加大“名店+商场”的商业地产模式在XX也颇具代表性，润峰广场引进容威家电量贩、凯瑞君临广场引进王府井百货、北大街商铺有丹尼斯百货进驻，这西、中、东三点布局的名店效应不可小视。另外，在西工区和涧西区还有家乐福集团即将进驻新都汇，易初莲花加盟东方国际广场，这种“名店+商场”的商业模式大有愈演愈烈之势。这种商业物业可以充分利用名店的品牌效应，对其他中小型店铺分散租售起到带动作用。这种即可以降低日后的经营风险，又可以保证开发商的投资收益的商业模式在很多城市已广泛采用。 商业中心趋于多元化XX经过长期的商业积累和近几年的市场培育，逐渐形成了以老城区老68、集、百货大楼、王府井、广州上海市场、关林等商圈为核心的商业区域市场，每个商圈都由几个商场和大量沿街商铺构成，这些集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他区域连接，组成了XX的立体商业网框架。 XX新区将成为下一个商业地产的热点由于前一阶段的居住类物业的快速建设，XX新区生活配套的不足显现出来，现阶段一些入住的公务员小区居民购物都要到一江之隔的老城区解决，甚至蔬菜等生活必需品也要渡江购卖。众多房地产开发企业意识到了这一市场机会，近期推出的国宝别墅、奥体花城、东方世纪城等项目均规划有较大规模的商业配套，因此可以预见，XX新区即将成为商业地产的热点区域。2.6 典型参照性项目分析2.6.69、1 建业森林半岛XX建业森林半岛是建业集团在XX地区开发建设的第一个高档居住社区。项目前期规划建设总用地为121亩，总建筑面积12.7万平方米,其中住宅建筑面积10.58万平方米。项目规划中共分3期开发，1、2期以多层复式住宅为主，3期以高层、小高层为主。总体容积率1.43，多层部分容积率1.03，绿化率大于35%，加绿化带部分绿化率大于40%。多层楼间距135米，高层楼间距30米以上。后建业集团又在项目旁补充拿地，项目总用地达到了500余亩。项目位于XX新区内，其北面和西面为弧形的英才路（道路红线宽25米），东侧隔50米绿化带为王城大道（道路红线宽65米）是老城区通往新区的主要干道。该区域规70、划是滨河公园中的市高层次人才居住区，该区以居住为主，并发展与之相适应的商业、金融、旅游业。其他区域以休闲娱乐生态园区为主。 XX建业森林半岛充分利用用地所独具的优越自然条件，创造以水为主题的水景社区“森林半岛”。周边东临五十米绿化带，南临一百米绿化带，“森林”由此而来；在该用地西南角和东南角有两个水渠给水口，回水口在用地的东北角。水是生命之源，亲水是人的天性，水可以给人以灵性、活力和生机，因此，亲水主题及贴近自然的、写实的、现代的设计手法紧扣案名“森林半岛”，更是本项目有别于其它楼盘的闪光之处。XX建业森林半岛结构采用框架结构，八度抗震，内部结构简洁明朗。可任意分割，功能布局将更加灵活。住宅立71、面设计风格采用现代手法，外立面以面砖为主，局部采用毛石贴面，提升项目品质。同时，在入口等处辅以木质装饰，紧扣“森林半岛”的主题，使建筑显得新颖，有档次。在户型设计上主要采用动静分区，布局合理、私密性强、适当创新、厨房、卫生间面积在满足总面积控制基础上适当增大 。项目目前在售的为3期高层，是500亩别墅社区的第一批高层产品，目前销售情况良好。2.6.2 顺驰XX第一大街顺驰XX第一大街是天津顺驰集团公司在XX开发的第一个住宅项目，位于XX新区规划12、13号地，体育大道、古城路和龙门大道路的交汇处，东临城市干道洛龙路，西临东市路，北临古城南路，南临体育大道。从两块地中穿过的就是定鼎门大街-XX市72、的历史文化轴线。项目占地308亩，总建筑面积13万平方米，绿地率为40.5%，容积率为1.0，建筑密度为24.5%，是国内高标准的低密度高尚居区。该小区设有私家会所、咖啡茶室、健身房和常温室内游泳馆等，是先进、环境舒适、配套完善的国内较高标准的高档居住区，其高低错落、富有情调的700米临街商铺将形成新区的一条标志性景观街区，成为新区重要的景观靓点。项目规划的概念就是以庭院、景观轴线为规划元素组织空间，创造人与社群，人与人，人与自然亲切交流的生态小区；创造温馨宜人的居住环境，强调建筑布局的均好性，使建筑也能很好的融入环境，成为环境的亮点。小区的景观以灵动的水系作为整个规划的灵魂。带状的水系向小区73、内部纵向延伸，将人的视线引入小区内部。位于小区中心面积约4000平米的公共活动场地，材料多以天然石材、木材为主，局部加以人工高新材料点缀。目前一期已全部销售完毕，二期已于6月24日开盘，共15栋多层，截止目前销售套数已接近200套，销售均价2200元/平方米，起价在1800元左右，产品设计舒适，均以水景作为小区规划亮点，性价比相对较高，加之顺驰品牌影响，项目所取得的销售业绩较为明显。2.6.3 国宝别墅国宝别墅是由XX凯瑞集团有限公司投资开发的XX新城市中心的低密度住宅区，中原首席纯正世界级岛屿别墅，以完全国际别墅标准5S精心营造的领袖别墅；产品形态为联排别墅、双拼别墅和独栋别墅，以及部分花园74、洋房、多层公寓。该项目雄居XX新区核心地段北临开元大道，南靠牡丹大道，东连王城大道，西接洛河，交通极其便利，10分钟黄金分割，繁华与宁静自由切换；XX新区绝无仅有的领袖地段，体育中心、大学城、洛水畔，商务中心，四大珍稀元素凝练领袖地气基因；完全不可复制、不可再生，未来城市中的别墅，世界富人区的追求梦想。项目总占地778亩，规划设计用地面积51万平方米，总建筑面积26万平方米，容积率0.5，建筑密度20%，人均绿化面积22平方米，绿化率高达50%以上，社区内设计了135亩的湖面水域、5000平米的五星级中心会所和三个商业服务中心及双语幼儿园。国宝别墅项目分三期开发建设，一期开发位于项目地块东南部75、，占地253亩，东临王城大道，南临牡丹大道，与XX行政中心区、工业高专隔道相望。一期总建筑面积5万多平方米，其中有独栋别墅57户、联排别墅92户以及双拼别墅18户。整个项目分三期开发，一期项目银湖位于我们项目的东南，临近小区的主入口和会所，是市政府的重点工程也是我们国宝别墅的形象所在，共分四个板块：银湖宝岛以独岛独栋别墅为主；银湖半岛以半岛独栋别墅为主；银湖九溪以双拼别墅为主；樱花小镇以联排别墅为主；户户临湖而居，私家庭院，中庭园林，观水、听水、戏水相得益彰。2.6.4 奥体花城奥体花城是由上海盛世弘强投资有限公司投资、XX盛世弘强房地产开发有限公司开发的精品住宅群。项目位于XX新区王城大道与76、古城路交叉口西南角，东抵王城大道，西靠大学路，南望体育中心，北临古城路，总占地约350亩，规划建筑面积50万平方米。项目计划共分三期开发，一期建筑面积约12万平方米，主要房型为5层情景花园洋房、7层、9层、12层板式住宅，预计在2006年建设完成；二期建筑面积约20万平方米，主要为12层、18层纯板式住宅及少量的叠拼别墅，预计在2007年建设完成；第三期主要是18层住宅和小部分22层纯板式住宅，预计整体开发在2008年全部完成。社区整体按照国内最佳人居标准进行设计，建筑、配套无不彰显高品质与人性化，水电气暖齐全，公园式的园林绿化，碧水环绕，绿树成阴，社区环境优雅，生活配套齐全，物业管理专业细致77、，建成后将成为XX市宜居的高品质社区。目前项目正处于一期排号阶段，5层情景花园洋房、7层及9层板式住宅、12层小高层价格分别为：2780元、2580元、2380元。认筹金2000元抵10000元购房款。项目在宣传上着重点放在花园洋房产品上，但其洋房供应量极少，且价格相对偏高，项目自5月份开始排号，截止7月底，共有100余组，认购效果不够理想。2.6.5 TODAY新都汇TODAY新都汇是由XX龙羽房地产开发有限公司和香港冠德企业投资有限公司共同投资开发的一个集购物、餐饮、娱乐于一身的大型地标式商业项目，项目位于XX市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面78、紧挨高级住宅小区（中泰花园），邻近王城公园及XX火车站。项目总占地30000余平方米，地块为L形，南北长约220米，宽度可达170米， 三层立体复式步行街，层次错落，总建筑面积近8.5万平方米，容积率2.5，绿化率超过10%，是目前XX休闲娱乐购物配套最完善的大型商业街。本项目的定位是要将该地块建设成为一个区域地标性建筑，为XX市提供购物、休闲、娱乐的商业街区之余，亦建构出一个可供当地市民逗留赏玩的城市户外绿化空间。规划概念以室外步行街为主要设计元素，配合各种大小尺度的立体广场空间,制造不同的场景气氛。此外，于适当接点分别布置了大步梯、手扶电梯及观光电梯，带领人流前往各楼层的商铺、食肆及空中庭79、院，使整体建筑成为一个高低起落，视点丰富及趣味怏然的户外城市空间。商业步行街左右两旁为三至四层高的商铺，整条步行街贯通地块南北，并于地块中央转弯处较为宽阔，形成一个中心小广场，而商业步行街北端为一个大型音乐喷泉广场。音乐喷泉广场东北面及西面位置则分别布置了以室内步行街形式为主的三层商店区。四楼规划有目前XX唯一的五星级电影院。顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高层的商务公寓。目前项目招商的主力店有家乐福、仙踪林、德克士等，均已入住，目前项目区域的商业氛围良好。第二部分：项目可行性分析1 项目分析及初步定位构想1.1 地块可行性分析1.1.1 项目四至分析本案位居XX新区体育公园西南方位。80、南临开元大道，西临修业路，东临体育中心湖，整个地块被大学路分隔为东西两部分，地块北临大明河及体育馆，南面与国宝别墅项目及河南科技大学相呼应，西面为已投入使用的XX大学，周边未来居住环境良好，交通便捷。 地块北侧 XX大学 地块南侧现状1.1.2 地块地形分析 地块地形如上图红色部分所示，西地块呈菱形状，目前该地块仅剩少量建筑正在拆迁中，东地块呈不规则状，地势平整，无建筑物。1.1.3 地块外部景观分析地块东部的体育中心湖，景观资源较好，本案可利用价值较高； 北部相临的河流目前尚未整治，景观资源优势不明显，不过后期改善空间较大。南部、西部均为市政道路，无突出的景观资源。1.2 周边配套情况分析181、.2.1 交通情况分析本案南边紧临的开元大道为横穿XX新区的主要干道，该道路沿线设有市委市政府等主要政府机构；地块向东500米为贯穿XX市南北的王城大道，交通发达，出行方便，目前本案周边已开通的公交有25路、62路、68路、因此本案的交通优势明显。1.2.2 生活配套由于本案所处的XX新区为发展中的新兴区域，虽然目前区域配套明显滞后，但规划及发展前景十分看好：城市广场、人工湖泊、3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。1.2.3 公共配套市委市政府等市直机关，XX大学、河南科技大学等高校，体育中心；在体育中心将建设多个训练和比82、赛场馆，在文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施。1.3 项目SWOT分析1.3.1 项目优势（S）S1：项目景观资源优势突出；S2：交通便利，出行方便；S3：地块方整，规模适中，项目规划具有后发优势；1.3.2 项目劣势（W）W1：临近体育场馆，可能对居住生活产生噪音与人流的干扰。W2：从入市时机上，已落后于其它大盘项目，例如奥体花城、东方世纪城、国宝花园。1.3.3 市场机会（O）O1：随着XX市委市政府等市直机关的南迁，XX向南发展已是大势所趋，XX新区的城市建设和房地产开发都将继续83、快速推进，为本案提供了一个较好的开发环境；O2：周围河南科技大学、XX大学以及体育场等大型场所的存在，将会给本案带来较大的人流效应。O3：在操作项目、特别是大盘项目的存在，在加剧市场竞争的同时，也使区域关注度得到明显提升，对于后进项目存在借势的机会。1.3.4 市场威胁（T） T1：区域发展成熟度较低，周边基本生活配套不足，居住氛围较差；T2：新区开发项目较多，竞争激烈。与本案相邻的就有东北部的建业森林半岛，南部的国宝别墅，西北部的奥体花城。T3：受国六条政策的影响，使本案可操作空间变小。1.3.5 SWOT矩阵分析根据以上SWOT矩阵的分析，得出本案开发的主要风险在于目前来自周边项目的激烈竞84、争，以及国六条对本项目的影响两方面。针对本案的劣势及威胁，结合项目优势及市场机会确定相应对策如下：l 以新区的发展，突出本案优越的位置以及发展前景。l 本案作为后起者，建议在产品规划及园林设计方面作为项目操作的最主要突破点，有效区隔竞争对手。l 利用社区配套有效弥补项目周边生活配套不足；l 在推广中强化项目优势、弱化项目不足，例如“运动就在家门口”。1.4 总体项目评价中原评价：区位优越、规模适中，时机不佳、变数较多（政策、竞争）；拟定对策：形象区隔、产品创新，性价突围、加快销售、缩短运作周期1.5 初步定位构想1.5.1 物业档次定位项目周边的竞争项目中，北边的建业项目，在品牌及物业形象上短85、时间内超越的难度较大，南边的国宝别墅，在产品及宣传包装上直指第一高度，因此为了保证较好的销售速度，建议本案与周边的高端项目避开直接的竞争，以中高端的物业形象定位。1.5.2 关于项目物业形态目前正推入市场的项目的物业形态如下：占地面积（亩）总建面（万）建筑密度绿化率容积率物业类型社区配套最新动态奥体花城349.25045%2.15F/7F/9F/11F/高层会所、幼儿园认购中东方世纪城825.211025%40%2.00 独栋/联排/多层公寓/小高层/高层大型商业中心、星级酒店、青年公寓、会所、学校7.20开工国宝别墅窗体顶端778窗体底端2620%50%0.5联排/独栋别墅/花园洋房/多层公86、寓窗体底窗体顶端135亩的湖面水域、5000的五星级中心会所、三个商业服务中心、双语幼稚园5.28开盘本案占地350亩，规模较大，为了减小市场风险，在激烈的竞争环境占据一席之地，本案的物业定位建议采用多种物业形态，从而扩大客户群体，达到快速去化的目的。 产品形态建议：产品形态两叠拼三叠拼多层洋房小高层高层层数4层6层6层5层11层18层市场占位形象统领走量获利提高容积率根据以上几种产品的形态，建议本案的容积率为1.5，绿化率为45%。 规划布局初步建议之说明：在统筹考虑新区环境及区域市场、地块属性及周边资源，并遵循“最优资源匹配最优产品及客户”、“多产品线组合以降低风险并保障运作周期内项目亮点87、不断”的规划及市场原则的基础上，结合开发商意愿，我们做出了上述规划布局：最优资源匹配最优产品：两叠临近体育中心湖布局，洋房及三叠围绕项目中心景观布局，高层沿西北侧河流布局。多产品线组合：两叠、洋房、多层、三叠、小高层、高层，分散风险，保证项目亮点及市场关注不断。天际线原则：由东向西，建筑逐步走高，较好地吻合了紫气东来的民俗心理及风水原则。围而不合的规划布局：在西地块的西侧、北侧设置小高层及高层，与周边学校形成必要的区隔，在大学路两侧设置普通多层产品，对中心的洋房及三叠产品形成有效的围合及屏蔽，整个项目东侧、南侧相对开放、符合采光及风水要求。 社区配套建议：会所、幼儿园、社区诊所商业（西侧小高层88、底商7000服务高校、大学路两侧商业街14000服务整个社区）1.5.3 项目开发模式定位 项目拟定规划设计指标如下：项目规划设计指标总占地面积()233333.3总建筑面积()420500叠拼()100000多层及洋房()180000小高层()17500高层()30000商业()21000车库()70000幼儿园()2000可售面积()418500绿化率45%容积率1.5车位比例(地下)0.8 项目开发分期建议按上述容积率，本项目建筑面积约为42万，其中地上建筑面积35万，建议分三期开发，根据各物业的市场占位及市场消化速度，具体的物业占比及开发次序如下：开发期数产品形态占比规模()总计预计销89、售周期一期两叠拼4%15000139580.207.6至08.6洋房29%100000车库702个二期多层23%80000147511.508.6至09.6三叠拼8.6%30000商业14000车库672个三期三叠拼15.7%55000131408.409.6至10.6小高层5%17500高层8.6%30000商业7000车库626个1.5.4 关于目标客户市场产品在项目中的功能产品在项目中的优势目标客户两叠树立项目档次和形象临近体育中心湖及项目东地块中心景观准别墅客户，利用并分流国宝别墅及建业项目的意向客户洋房形象保持、获利走量东地块中央，占据项目东地块中心景观有较强的购买力、但尚不足以承受90、别墅购买压力，利用并分流奥体花城的意向客户多层保证销售及回款速度经济，布局在大学路两侧常规多层客户，看好新区，经济条件相对一般三叠二期、三期形象保证，持续吸引市场眼球西地块中央，占据项目西地块中心景观准别墅客户，更为经济实惠，与两叠、洋房客户存在交叉小高层保证项目容积率，设置适量的小户型以扩大客群临近XX大学普通高层住宅客户，等待东方世纪城等项目培育新区高层市场；小高层小户型可针对投资客户及部分高校客户高层保证项目容积率 临近西北侧河流1.5.5 关于住宅户型面积物业形态两叠拼洋房多层三叠拼小高层高层面积段()160-18090、120、14070-90140-18050-70120-160191、20-14090-140套均面积()170130120160110140套数(套)1038087295481592501.5.6 关于住宅价格关于本案的价格预测，是依据目前市场中同类形象，同类产品的销售价格，根据XX市每年的房地产价格上涨幅度而合理得出：开发周期产品形态时间规模()套数(套)预计均价(元/)总销额(万元)月均销售套数一期两叠拼07.6至08.615000103320056009洋房10000080825002625067车库702个50000/个二期多层08.6至09.68000072925002187561三叠拼300001883000900016商业14000/4000/车92、库672个50000/个三期三叠拼09.6至10.65500036032001840030小高层175001592900507513高层3000025029001015021商业7000/5000/车库626个50000/个2 项目投资收益分析2.1 项目概况及方案要点 项目概况 项目名称： 待定 地理位置： XX新区体育公园西南 总占地面积：23.3万平方米（350亩） 总建筑面积：42.05万平方米。其中：住宅32.75万平方米 商业房地产2.1万平方米公建设施（幼儿园）2000平方米地下车库7万平方米 容积率：1.50 绿化率： 45% 设计车位比：0.8 方案要点 总体设想本项目的开发93、建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，顺应XX向南发展的城市发展方向，借助良好的开发环境、区域人文环境及房地产开发的上升趋势，发挥项目自身景观资源优势，建立市场形象。考虑到整体开发规模和资金情况，项目拟分三期建设，一期为两叠拼别墅、花园洋房，售价较高，以期树立项目整体较高档次和形象；二期为多层住宅、三叠拼别墅、配套商业，继续保持高档形象，同时保证销售回款速度、积累人气；三期为三叠拼住宅、小高层住宅、高层住宅和部分配套商业，有助于保证项目用地容积率而避免政策风险，同时加速回款。 建设经营期本项目开发建设经营期为3.54年左右，即2006年下半年或2007年1月2094、10年6月。 开发方案本项目以滚动开发方式，拟分三期建设：（1）一期工程为两叠拼别墅1.5万平方米、花园洋房10万平方米，公建2000平方米，车库约2.5万平方米，总建筑面积万14.2万平方米，其中可售面积约14万平方米，建设工期为12个月；（2）二期工程包括多层住宅8万平方米、三叠拼别墅3万平方米、配套商业1.4万平方米、车库约2.4万平方米，总建筑面积14.8万平方米，建设工期为12个月；（3）三期包括三叠拼别墅5.5万平方米、小高层住宅1.75万平方米、高层住宅3万平方米、配套商业0.7万平方米、车库约2.2万平方米，总建筑面积13.1万平方米，建设工期1.5年。 总体开发建设进度本项目95、计划于2006年下半年签订开发协议，于2007年1月前完成工程的前期准备工作，2007年1月开工建设。一期工程于2007年12月底竣工，二期工程于2008年12月竣工，三期于2010年6月竣工。 销售进度方案项目一期，开工半年后2007年6月开始销售，销售周期12个月。其中，2007年6月-12月，叠拼住宅销售75%（11250平方米），洋房住宅销售70%（70000平方米），车库相应销售71%（496个）；2008年6月，一期销售率实现100%。项目二期， 2008年1月开工，半年后开始销售，销售周期12个月。其中，2008年6月-12月，叠拼住宅销售率75%（22500平方米），多层住宅销96、售70%（56000平方米），商业销售50%（7000平方米），车库相应销售78%（522个）；到2009年6月，二期住宅、车库销售率实现100%，商业销售率实现80%（11200平方米）。项目三期，2009年1月开工，2009年6月开始销售，销售周期12个月。其中，2009年6-12月，叠拼住宅销售率80%（44000平方米），小高层销售率75%（13125平方米），高层销售率60%（18000平方米），商业销售2期剩余20%及3期60%（共7000平方米），车库相应实现67%（421个）；2010年6月，整体销售率实现100%。2.2 投资分析的目的、依据、原则及范围 投资分析的目的本案投97、资分析的目的在于，在对XX市住宅市场和本案所在XX新区区域市场调查研究的基础上，结合本案的初步定位，对项目的社会、经济效益进行初步评估。以此判断项目经济上的可行性，实现资金的合理有效利用，取得较高的经济、社会效益。 投资分析的主要依据 项目前期市场调研及项目定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； 项目定位部分开发建设方案确定的开发量、开发类型、开发周期等相关经济技术指标； 同类行业和项目的一般获利能力； 国家及XX市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等工程资料； 国家及XX市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 投资分析的原则和范围 原则：本报告在进行投资估算过98、程中，对于一些目前尚无法确定的因素（如承建商垫资问题）采用相对保守的解决办法（如不考虑承建商垫资）；按照规定，项目开发需要具备总投资35%的自有资金。按照本项目自身情况，资金来源全部为自有资金，因此本报告按照全部资金来源自有的情况进行计算，即不考虑自有资金的时间价值。 范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的项目成本估算、开发及销售进度安排、财务效益指标分析、项目收益水平等内容。2.3 成本预测本项目投资估算是在和开发商充分交流的基础上，参照XX类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准，并考虑其他影响因素编制得出。 总投资估算(1) 土地费用本项目土地为政府直接出让，且全部自有资金一次性99、支付土地出让金，不存在项目转让费、拆迁费用、利息等项目，主要包括土地出让金、管理费、契税。因此按照开发商提供的55万元/亩的土地综合成本价格，土地费用共192,500,000元。土地费用=550000元/亩*350亩=1,925,000,000元(2) 房屋开发成本 建安工程费计算方法按照：建安工程费=单位面积建安成本*建筑面积叠加住宅=650元/平方米*100000平方米=65,000,000元多层和花园洋房住宅=650元/平方米*180000平方米=117,000,000元小高层住宅=900元/平方米*17500平方米=15750000元高层住宅=1000元/平方米*30000平方米=30100、000000元商业房产=1200元/平方米*21000平方米=25200000元车库=800元/平方米*70000平方米=56000000元以上合计，建安工程费308950000元 公共配套建设费公共配套主要是幼儿园，面积2000平方米计公共配套建设费=单位面积建设成本*建筑面积=800元/平方米*2000平方米=1600000元以上两项计建安成本：308950000元+1600000元=310550000元 基础设施建设费红线内市政费，按150元/平方米标准计算，计150元/平方米*420500平方米=63075000元熟地没有红线外市政工程费，计0元市政前期费，按市政工程费1.5%计算，计101、：63075000*1.5%=946125元（3）前期工程费规划设计费，按建安成本的3%计： 310550000元*3%=9316500元可行性研究费，按土地费+房屋开发费之和的1%计：5670711.25元勘查设计费，按建安成本0.5%计：310550000元*0.5%=1552750元三通一平费，熟地计0元以上（1）(3)直接费合计：583611086.3元 (4) 不可预见费按直接费的4%计： 583611086.3元*4%= 23344443.45元(5) 管理费按直接费3%计：583611086.3元*3%= 17508332.59元(6) 销售费用按销售收入4%计：10927500102、00 元*4%=43710000元其中，广告费按照销售收入2%计：21855000元代理费按照销售收入2%计：21855000元(7) 开发期税费营业税及附加，按销售收入5.5%计：1092750000 元*5.5%=60101250元代征所得税，按销售收入1.5%计：1092750000 元*1.5%=16391250元印花税，按销售收入0.1%计：1092750000 元*0.1%=1092750元教育附加费，按直接费1%计：583611086.3元*1%=5836110.86元以上开发期税费合计：83421360.86元以上(2)-(7)合计，开发成本为：559095223元投资总额合计103、：(1)(7)合计，共751595223.2元。分期投资估算表1： 房地产开发项目分期投资费用估算表（单位：元）编号项目合计2006下2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上1土地费用1925000001925000002前期工程费16539961.38269980.638269980.63房屋开发费3745711258002640.635600970256009701.6961557220.861557220.843811546.543811546.543811546.53.1建安工程费3089500004720706147207061.0753554580.2104、53554580.235808905.935808905.935808905.93.2公共配套建设费16000008000008000003.3基础设施建设费640211258002640.638002640.68002640.6258002640.638002640.638002640.638002640.638002640.634不可预见费23344443.52918055.432918055.42918055.4312918055.432918055.432918055.432918055.432918055.435管理费17508332.62188541.572188541.62188105、541.5732188541.572188541.572188541.572188541.572188541.576财务费用07销售费用4371000006244285.76244285.7146244285.716244285.716244285.716244285.716244285.718开发期税费83421360.910427670.11042767010427670.1110427670.110427670.110427670.110427670.110427670.1合计751595223.2224306888.486058235.1577788254.5283335773.683106、335773.665590099.365590099.365590099.3 单方成本测算单方成本测算主要依据叠拼别墅、花园洋房、多层住宅、小高层和高层住宅，以及配套商业、车库的销售收入所占比例，使费用分摊更为合理。各类型产品的单方成本如下表所示。由测算结果可以看出，高层住宅的单方利润最高，小高层、商业其次，车库最低。因此，建议根据资金要求和实际需要适当降低地下车位比例，并可以根据市场变化考虑提小高层以上住宅的开发量。表2： 房地产开发项目单方成本测算表 （单位：万元）编号项目叠拼多层小高层高层商业车库合计0销售收入比例系数0.28734840.41180510.0464420.0796160107、.0832760.09151211土地费用553145737927247889401741532601216030657176161061925000002前期工程费4752731.96811240768156.513168401377384151360916539961.252.1规划设计费2677081.73836582432681.2741739.2775842.1852573.893165002.2可行性研究费16294702335227.7263361.8451477.4472234.9518939.55670711.252.3勘查设计费446180.28639430.3472113108、.53123623.2129307142095.615527503房屋开发费83856127144023113187976073522446830664674620051363745711253.1建安工程费65000000117000000157500003000000025200000560000003089500003.2公共配套建设费459757.49658888.1374307.94127385133241.8146419.616000003.3基础设施建设费18396370263642242973299509708353314325858717640211254不可预见费67079109、89.29613360.4108417318585831944035213630223344443.455管理费5030991.97210020.3813130.113939371458026160222717508332.596销售费用12560000180000002030000348000036400004000000437100007开发期税费2397099734353340387429366416466947009763407683421360.868总成本19219341129928355136307534652414876206178596507456751595223.29单方110、成本1921.93411662.68642074.7162174.7162955.3231378.6781787.3845972.4 经济效益及税务分析 评价方法 本项目的经济效益评价是在对XX市进行房地产市场调查的基础上，并参照XX目前住宅市场各类型产品和商业房地产的价格水平做出的。 本项目开发建设的房地产产品主要采取出售经营方式，因而本项目的经济效益分析是按照开发项目全部出售做出的。 本项目于2006年末到2007年初动工，于2010年6月底竣工，工期约42个月，共分三期开发。建设期期间可以按照有关预售政策规定分期预售。 效益评价货币本位为人民币元。 贴现率取半年期贷款基准利率5.4%。 111、营销计划及销售收入测算 总建筑面积：420500平方米； 可销售面积：418500平方米。其中：叠拼别墅100000平方米，多层和花园洋房180000平方米，小高层住宅17500平方米，高层住宅30000平方米，车库70000平方米，商业21000平方米。 销售价格：叠拼别墅3140元/平方米，多层和花园洋房2500元/平方米，小高层、高层住宅2900元/平方米，车库5万元/个，商业整体均价4333元/平方米（2期商业4000元/平方米，3期商业5000元/平方米）。 销售计划：本项目营销计划依本报告第三章有关销售进度方案部分。 销售收入：109275万元。 项目年度出售计划及收入表3： 项目112、出售计划及收入测算表（单位：元）项目单位2007下2008上2008下2009上2009下2010上合计叠拼可售面积150003000055000100000销售比例75%25%75%25%80%20%100%销售面积1125037502250075004400011000100000销售收入3532500011775000706500002355000013816000034540000314000000多层可售面积10000080000180000销售比例70%30%70%30%100%销售面积70000300005600024000180000销售收入175000000750000001113、.4E+0860000000450000000小高层可售面积1750017500销售比例75%25%100%销售面积13125437517500销售收入380625001268750050750000高层可售面积3000030000销售比例60%40%100%销售面积180001200030000销售收入522000003480000087000000商业可售面积14000700021000销售比例50%30%2期20%，3期60%40%100%销售面积700042007000280021000销售收入2800000016800000322000001400000091000000车库可售数量114、7026726262000销售比例71%29%78%22%80%20%100%销售量4962065221505021242000销售收入247989131030108726116364748363625078170.736221829.268100000000销售面积合计9860940961103781409399968034530418500销售收入按时间合计235123913970760872647663631078333632857006711022493291092750000 总成本本开发项目的总成本包括直接费、间接费用两部分，其中： 直接费包括土地费用、前期工程费、房屋开发费三部分115、，为58361.11万元。 间接费用包括不可预见费、管理费、财务费用、销售费用和开发期税费，为16798.41万元。 本项目总成本为75159.52万元。 税金 营业税及附加：营业税及附加按销售收入的5.5计算，预计值为6010.13万元。 教育附加费：按照直接费1%计，预计值为583.61万元。 开发期其他税费：含印花税等，预测值为1748.4万元。 所得税：所得税税率为33%，所得税额=销售利润*33，预计值约为21500.16万元。以上14税金合计：29842.29万元。 项目开发经营利润 销售利润销售利润=销售总收入开发总成本，预测值为34115.48万元。 税后利润税后利润=销售利润116、所得税，预测值为12615.32万元。 投资利润率税后投资利润率=税后利润/总投资=16.78%表4： 营业利润测算表（单位：万元）项目合计2006下2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上1销售收入10927500000023512391397076087264766363.61078336362857006711022493292总成本费用75159522322430688886058235.177788254.58333577483335773.665590099.365590099.365590099.32.1土地费用1925000001925000002117、.2前期工程费16539961.38269980.638269980.632.3房屋开发费3745711258002640.6356009701.756009701.76155722161557220.7843811546.543811546.543811546.52.4不可预见费23344443.52918055.432918055.432918055.4329180552918055.4312918055.432918055.432918055.432.5管理费17508332.62188541.572188541.572188541.5721885422188541.5732188541118、.572188541.572188541.572.6财务费用02.7销售费用4371000006244285.716244285.7162442866244285.7146244285.716244285.716244285.712.8开发期税费83421360.910427670.110427670.110427670.11042767010427670.1110427670.110427670.110427670.13税前利润341154777-224306888-860582351573356591374031318143059042243537.1220110571366592304所119、得税2150015670051920767.3453430359872094.7113940367.272636488.612097545.95税后利润126153210-224306888-860582351054148919206010121558495.328303169.814747408324561684.1 财务效益综合分析从以上分析得出本项目财务效益较好，项目销售利润34115.48万元，税后利润12615.32万元。在折现率为5.4%的前提下，全部投资财务内部收益率为8.86%，财务内部净现值为8730.00万元，投资回收期为3.23年，有较好的经济效益。当项目全面积销售时，单120、位面积销售价格达到1795.93元/平方米时，项目达到盈亏平衡；当项目全价出售时，则项目整体销售面积需要达到可售面积的69.10%（289221平方米）时，项目达到盈亏平衡。盈亏平衡分析表明，项目能保持盈亏平衡。敏感性分析也表明该项目有较强的抗风险能力。因此，从财务评价看，本项目在经济上是可行的。 社会效益评价XX新区住宅项目的建设，一方面可以满足XX市房地产市场中的中高档住宅的市场需求，改善XX的投资环境，另一方面通过项目开发建设推动XX新区的发展建设，提高城市人居环境，又可为社会提供一定的就业机会，具有明显社会效益。本项目完成后，给国家上缴税额为：开发期营业税及其他税费：8342.14万元121、；企业所得税：21500.16万元；共计税费为29842.29万元，对国家财政收入有较大贡献。2.5 项目资金预测 资金来源与运用估算在项目开发期的第一年，2006年6月到2007年6月，资金来源全部为开发商自有资本金投入。在达到预售条件后，2007年7月后，项目预售回款可以满足全部资金来源需求。表5：资金来源与运用估算表（单位：万元）编号项目合计2006下2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上1资金来源14031151242243068888605823523512391397076087264766364107833636285700671102249329122、1.1资本金310365124224306888860582351.2销售净收入109275000000235123913970760872647663641078336362857006711022493292资金运用96659679022430688886058235129709021.88787007714320786879530466.513822658877687645.22.1土地费用1925000001925000002.2前期工程费16539961.38269980.638269980.62.3房屋开发费3745711258002640.635600970256009701.6123、961557220.861557220.843811546.543811546.543811546.52.4不可预见费23344443.52918055.432918055.42918055.4312918055.432918055.432918055.432918055.432918055.432.5管理费17508332.62188541.572188541.62188541.5732188541.572188541.572188541.572188541.572188541.572.6财务费用02.7销售费用4371000006244285.76244285.7146244285.716124、244285.716244285.716244285.716244285.712.8开发期税费83421360.910427670.11042767010427670.1110427670.110427670.110427670.110427670.110427670.12.9所得税2150015670051920767.314534303.4159872094.713940367.272636488.612097545.93盈余资金43651833300105414891.29206009.9512155849528303169.814747408324561684.14累计盈余资金4365125、1833300105414891.2114620901236179396264482566411956649436518333 现金流量分析经测算，主要财务评价指标如下：财务内部收益率（FIRR）：8.86%财务净现值：8730.00万元（贴现率为5.4）投资回收期：3.23年表6： 项目开发经营期现金流量表（单位：万元）编号项目合计2006下2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上1现金流入10927500000023512391397076086.96264766363.6107833636.4285700670.7102249329.31.1销售收入1092126、7500000023512391397076086.96264766363.6107833636.4285700670.7102249329.32现金流出966596790.3224306888.486058235.15129709021.887870077.01143207868.379530466.53138226587.977687645.192.1土地费用1925000001925000002.2前期工程费16539961.258269980.6258269980.6252.3房屋开发费3745711258002640.62556009701.6956009701.6961557220127、.7861557220.7843811546.4843811546.4843811546.482.4不可预见费23344443.452918055.4312918055.4312918055.4312918055.4312918055.4312918055.4312918055.4312918055.4312.5管理费17508332.592188541.5732188541.5732188541.5732188541.5732188541.5732188541.5732188541.5732188541.5732.6财务费用02.7销售费用4371000006244285.714624428128、5.7146244285.7146244285.7146244285.7146244285.7146244285.7142.8开发期税费83421360.8610427670.1110427670.1110427670.1110427670.1110427670.1110427670.1110427670.1110427670.112.9所得税215001567.10051920767.314534303.40659872094.7113940367.2372636488.5712097545.893净现流量126153209.7-224306888-86058235.1105414891.2129、9206009.946121558495.328303169.83147474082.924561684.084累计净现金流量-224306888-310365124-204950232-195744222-74185727-45882557.2101591525.7126153209.75内部收益率8.86%6投资回收期3.232.6 不确定性分析 盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析，主要计算两个指标：整体销售价格、销售面积（1）如果项目可售面积418500平方米全部销售，则单位面积销售价格达到1795.93元/平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。如果实际销售价格高于此值，则项目盈利130、；如果实际销售价格低于此值，项目亏损。（2）如果项目以市场预测价格（详细价格见报告销售计划部分）全价出售，则项目整体销售面积需要达到可售面积的69.10%（289221平方米）时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。实际销售面积超过这一比例，项目盈利；实际销售面积低于这一比例，项目亏损。 敏感性分析可能影响本项目经济效益的主要因素有：投资（成本）因素变化和销售收入（销售价格）因素变化。针对全投资的主要评价指标，分析以上两因素变化时对财务效益的影响，得出以下结论：（1）当总投资增加10%时：财务内部收益率：6.62%财务净现值：6888.71万元投资回收期：3.49年（2）当总投资降低10%131、时：财务内部收益率：11.31%财务净现值：10543.72万元投资回收期：3.08年（3）当销售收入增加10时：财务内部收益率：12.71%财务净现值：13175.59万元投资回收期：3.02年（4）当销售收入减少10时：财务内部收益率：4.59%财务净现值：4284.40万元投资回收期：4.06年表7： 开发项目敏感性分析结果表项目变化幅度内部收益率财务净现值投资回收期总投资10%6.62%68887104.733.49-10%11.31%105437230.333.08售价10%12.71%131755941.793.02-10%4.59%42843971.764.06从敏感性分析可以看132、出，投资因素和销售收入因素变动对项目财务效益影响都较大。其中，销售价格变动对财务效益的影响最明显。因此，降低成本、减少投资，尤其是增加销售收入，对提高财务效益水平作用十分重要。同时，参照项目的内部收益率水平，建议降低项目的自有资本金投入比例，而使用一部分贷款进行融资，降低投资成本。当总投资增加10%或销售收入减少10%时，项目财务效益指标一般，说明本项目的抗风险能力有待提高。2.7 项目投资收益分析结论 在XX新区进行住宅项目的建设，一方面可以满足XX市房地产市场中本地居民、外来投资者对中高档住宅的市场需求，提高城市人居环境；另一方面通过房地产项目开发建设推动XX新区的发展建设，通过固定资产投133、资改善XX市的投资环境，对地方经济发展起到推动作用。同时，又为社会提供一定的就业机会，具有明显社会效益，因此是完全必要的。 项目所处位置在XX新区，这里是XX市未来发展的重点地区，具有政府推动的政策优势，发展前景良好。同时，项目所在地交通条件优越，处于新区规划的核心区域，项目选址既有发展基础，又有一定超前性、前瞻性。因此，在此建设中高档住宅的销售前景比较乐观，是可行的。 经测算，本项目在经济上是可行的：总建筑面积：420500平方米总投资：75159.52万元内部收益率：8.86%财务净现值：8730万元（折现率为5.4）投资回收期：3.23年税后投资利润率：16.78%盈亏平衡点：全价销售时134、：销售面积达到69.10%时，可以实现盈亏平衡。全部面积销售时：项目均价达到1795.93元/平方米时，可以实现盈亏平衡。 分析评估结论：本项目在经济上可行，社会、环境效益显著。3 项目可行性分析结论3.1 从市场风险的角度 新区竞争趋于激烈、销售压力加大从前面的市场分析我们知道，2006年新区的房地产开发明显加速，大盘云集，供应急剧增加，未来几年新区项目的竞争与销售压力都将明显加大。众多大盘项目云集新区，在加剧竞争和销售压力的同时，也在共同改善着新区的人居环境、烘托着新区的居住气氛，这一点对于尚不具备入住条件、正在开发建设中的新区的房地产项目来说，也是至关重要的。但是，大盘云集带来的竞争和销135、售压力，我们必须正视之。 政策逐步趋紧、传统操盘手法受到挑战国六条之后，中央政府针对房地产行业的调控配套政策频频出台，从严格土地管理到紧缩信贷发放、从限制外资购房到整顿市场秩序，整个行业的游戏规则正在逐步趋紧、趋于刚性化。尤其是三部委关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知的出台，急剧压缩了传统操盘手法的生存空间，诸如禁止认购、取得预售证之前禁止广告、取得预售证10日内必须开始销售、禁止囤积房源等实质性规定，已经在郑州开始贯彻执行，这从一个侧面表明在房地产调控的问题上地方政府正受到来自中央的巨大压力。因此，在政策趋紧、传统操盘手法可能遭到禁止的背景下，后期营销推广及客户试探、积累上的困境和风险，136、我们必须予以充分考虑。3.2 从当前开发时机角度 新区发展加速、机会大于挑战随着XX市行政中心完成向新区的转移，未来几年新区有望迎来一个快速发展的黄金时期，城市建设和房地产开发都将空前活跃起来。这一利好的区域发展态势，虽然不可避免地将加剧区域内部房地产项目的竞争和销售压力，但伴随而来的新区建设提速、客户信心增强、新区人气旺盛等正面效果，对于未来几年区内项目的价格攀升和持续销售显然是利大于弊的。 目前，后进项目及XX调控细则尚不明朗；预计在本案的前期准备阶段，这些变数会逐步明朗化，后发制胜的空间还是较大的目前来看，除了东方世纪城、奥体花城、国宝别墅、建业美茵湖等项目已经明朗以外，其他更多的后续项137、目还是一个未知数，而XX市房地产调控细则也尚处在模糊状态，从这个角度而言目前的时机是不佳的。但是，未来数月这些变数有望逐步趋于明朗化（项目亮相、政策出台）。因此，为了适应政策、弱化同质化带来的销售压力，我们的项目及产品定位有必要仔细研究新进及潜在进入项目，以保证产品定位的前瞻性与竞争力。从这个意义上讲，发挥后发优势，或许更能让我们占据竞争制高点。3.3 项目可行性发展最终结论 经济测算上，本案是可行的，效益显著。 市场风险上，虽然面临着较大的竞争和销售压力，但整个新区发展的良好态势，为本案的成功提供了强有力的区域环境支持。 政策风险上，日益趋紧的房地产调控政策，对于实力雄厚的开发商和成规模开发的房地产项目而言，或许要利大于弊，它为强者提供了一个健康和谐的行业发展环境和游戏规则。 最终结论：为了保证三年开发周期内项目持续的竞争力、弱化销售压力，我们的产品定位应该体现出相当的前瞻性、创新性和必要的调整空间，以新颖的产品、良好的品质和适中的价格来抢占市场、缩短销售周期，以规避后续的政策和竞争风险。