1、用地7100平米水岸房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论31 项目概况32 可行性研究结论63 主要技术经济指标174 项目存问题及建议17第二章 项目建设的理由及必要性191 项目提出背景12、92 项目发展概况223 项目投资的必要性22第三章 市场研究241 区域国民经济、社会发展和城市建设概况242 房地产市场现状分析283 房地产调控政策314房地产调控对房地产市场影响小结38第四章 项目选址与建设条件411项目选址412项目建设条件41第五章 建设规模与内容451建设规模452建设内容45第六章 主要工程技术方案461工程技术方案46第七章 环保、节能与安全531环境保护532节能563劳动安全584消防安全60第八章 投资估算与资金筹措621投资估算622资金筹措643资金使用计划64第九章 开发进度651建设工期及计划安排65第十章 财务分析681财务评价依据说明6823、成本估算683销售收入估算704利润概算715投资利润率概算716项目盈亏平衡分析717敏感性分析728财务评价结论与建议72第十一章 风险评价741投资风险分析742风险评估743风险防范对策76第十二章 社会评价771项目对社会的影响分析772项目与社会的互适性分析783评价结论78第十三章 问题和建议801问题802建议80第一章 总 论1 项目概况1.1项目名称： XX河水岸1.2建设单位： *有限公司1.3项目地点： *市胥家镇桂花村一组。1.4项目单位基本情况：*公司成立于2002年11月6日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等项目。公司设有办公室、4、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工60人，其中：工程师12人，助理工程师28人。经营办公地址：*市*公司六楼。公司注册资本：贰仟万元人民币。根据公司2011年会计年报情况来看，公司资产总额20266.7 万元，其中：固定资产224.8万元、流动资产16588.6万元，全年实现经营收入14984.90万元，利润 39.8万元。资产负责率 80.5，流动比率 101.7，销售利润率 2.27，具备较强的偿债和盈利能力。1.5项目概况：本项目为*有限公司开发项目，项目选址*市二环路外XX河南岸，用地总面积7119.2，用地呈梯形，北边长约109米，南边长约118米，南北尽深约63米，用地5、红线距XX河50米，距滨河路约26米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排2-3层住宅组成，建筑面积约18023.1，建筑均为多层建筑，建筑耐火等级级，地下室一级，主体结构使用年限50年，地震设防烈度8度，地下室防水等级级（电设备用房一级），屋面防水等级级。1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地区7119.2平方米，建筑占地3238.81平方米，总建筑面积18023.1平方米，绿化占地面积2198.12平方米。一次性规划，一次性建设。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为18个月，即2012年12月动工，至2014年6月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措项目估算总投资8000万元。1.5.4资6、金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程有限公司通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.5主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见下表。主要经济技术指标序号项 目指 标指标值备 注1总用地面积7119.22建筑占地面积3238.813总建筑面积18023.13.1住宅3306.573.2商业10089.74容积率1.882.0总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户建筑密度45%45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14125万元利润总额4564万元所得税1211万元净利润3423万元投资利润率35.8%投资利税率48%投资回收期2年建7、设工期18月1.5.6编制依据1）房地产开发项目经济评价方法（2000）；2）汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第526号）3）汶川地震灾后恢复重建总体规划（国发【2008】31号）4）汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划5）投资项目可行性研究指南（2002）；6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10）；7）城市居住区规划设计规范；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.5.7项目提出8、的背景及理由本项目地块系*公司从*市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商、住用地。根据*市规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善城区环境；完善小区及配套建设，实现预期目标；解决该项目周边商业配套稀缺的问题。2 可行性研究结论2.1经济及市场分析21.1 5.12地震给*造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，*的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为*未来的发展注入了新的动力。*的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空9、间。从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而*由于512地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜2.1.2、城市规划以世界文化遗产*为核心，以岷江和*水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，10、新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照*市主城区控制性详细规划大纲，*市主城区被分为*市大区（一环路以内片区）、*市大区（天府大道片区）、*市大区（蒲阳路片区）、*市大区（*大道片区）四大部分。2.2项目地块分析本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，建设用地呈梯形，北接XX河滨河路，南面为“中冶堰景”高层住宅小区，东、西为多层砖混商住楼，用地平坦，场内无河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。道路四通八达，交通便捷。项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带动附近商业氛围，11、项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积7119.2 平方米，建设占地面积 3238.81 平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：18023.1 m2其中：商业用房面积10089.70m2住宅面积 3306.57m2机动车位119辆配套设施建筑面积154.66m2。2.3项目规划方案2.3.1规划依据：城市居住区规划设计规范GB50180-93规划基地地形图及界点坐标*市规划局提供的规划设计条件国家及四川省、*市的其他有关规范规定。2.3.2选址概12、况及规划定性：选址概况：本项目用地位于*市2.5环以内XX河北路下段临河项目（*市胥家镇桂花村一组），项目建设符合*市整体规划和灾后重建规划，项目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区中冶堰景仅一墙相隔，在本项目附近现有部分小区已建成并入住，如：高桥新居B1 、都江逸家、山水天成、桂花苑等楼盘已成成熟社区。规划定性：本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由*有限公司开发，本项目占地面积约10亩,总建筑面积18000多平方米，共12栋庭院养生别墅（含地下室每栋有300左右）和五层临河商铺（带地下停车场）。本小区是封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式，居住最大的特点是13、以独门独院的现代中式简约风格为主体，拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。 2.3.3规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4规划构思及特点：(14、1)规划概述功能：项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以商业和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。(2)道路交通：项目用地通过沿河规划道路联系着东西侧城市干道，小区内是以封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式。用地东南西侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。(3)总平面设计拟建项目由一幢5层商业楼15、和一幢2-3层的住宅组成，商业楼布置在北侧临滨河路，低层住宅布置在用地南侧。商业楼北侧控制在50米建筑控制线内，左、右距红线最小距离分别为10米和6米；住宅楼南退用地红线8米，左右最小距离6米，两楼间距16.6米，满足规划退距和相关规划要求。设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过商业前方景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。(4)建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充16、分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到*的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照四川省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照城市居住区规划设计规范(GB50180-93)小区级来配置，满足规范及规划要求。(5)道路与交通本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对独立的，小区内是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流出行方式。各邻里单位以3.5米4米17、宽道路与之联系。住宅出口与公共绿地的步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可作为步行入口。(6)绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在商业前面与河道间的绿化，基于*河道自身的条件，临XX河天然水带，有利打造优质的滨水生活区，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间18、层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.5建筑造型(1)建筑风格*市为山与水完美结合的小城市，为适应其山水为邻的大环境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。(2)建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格19、面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于*市的温湿带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。 2.3.6消防规划设计说明小区共设两个20、入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为U状，确保消防登高场地需要。各单体均设有给水管，并在单体内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要21、道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各道路分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比1/7，其它部分的房间窗地比1/8日照对基地周围建筑无影响。2.3.11经济技术指标：用地平衡表编号用地性质用地面积（平方米）用地面积比例（%）1建筑用地3238.8145.4922、2道路广场用地1687.6923.713公共绿地2192.730.80主要经济技术指标序号项 目指标值指 标备 注1总用地面积7119.22建筑占地面积3238.813总建筑面积18023.13.1住宅3306.573.2商业10089.74容积率1.88总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户建筑密度45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14209.31万元利润总额4845.22万元所得税1211万元净利润3634.22万元投资利润率45.43%投资利税率32.18%投资回收期2年建设工期18月2.4 投资估算与资金筹措本项目规划占地面积7119.2。其中建筑占地面积323823、.81，建筑面积18023.1。项目容积率1.88，建筑密度45，绿地率30.8。2.4.1投资估算本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和配套设施等四项内容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资为8000万元。具体投资估算见下表：投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安费用28842前期工程费用144建安22.1图纸设计费108建筑面积40元/m22.2规划审图费363基础设施费3603.1道路、水电、绿化3604建设费用2594.1管理费用974.2销售费用1625间接费用6375.1工程监理费97建安35.2招标代理服务费65建安2%5.3工程质量监督管理费7建安25.4白蚁防治费4建筑24、面积2元/m25.5劳保基金83土地成本2.96%5.6防雷审核4建筑面积1.8元/m25.7环卫费3建筑面积1.5元/m25.8建筑规费223123.3元/ m25.9房地产交易费95元/M25.1物业维修基金4525元/M25.11不可预见费97建安3%6土地成本32007财务费用516合计80002.4.2资金筹措：项目估算总投资8000万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。2.5 项目经济评价该项目建设期18个月，销售期为20个月（包括建设期），投资回收期20个月，投资净利润率45.43%，故该项目可行。3 主要技术经济指标3.125、建筑指标：项 目指 标备 注总用地面积7119.2根据坐标点闭合线测得建筑占地面积3238.81总建筑面积18023.1%总建筑面积/总用地面积容积率1.88绿地率30.8%机动车库119辆非机动车停车150辆3.2财务指标：项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款及税费32001775.5开发前期准备费14479.9主体建筑安装工程费28841600.16配套设施费360199.74开发间接费637353.44开发成本合计72254008.74管理费用9753.82销售费用16289.88财务费用516399.49项目总投资95614551.934 项目存问题及建议4.1项目施26、工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目虽未连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.3项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发、销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二章 项目建设的理由及必要性1 项目提出背景1.1所在区域商业发展情况本地块位于位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，道路27、四通八达，交通便捷。项目附近有公交车站台、第二人民医院、农贸市场、文化中心、规划局、环保局等政府机关，方便上班、就医和出行等活动。项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。1.2所在区域政策、经济及产业环境1、宏观政策从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求28、影响较小。而*由于512地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。1.1、行政区划*市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2011年），以著名的*水利工程而得名。*市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。1.2、交通*距成都市48公里，*市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直29、达*市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。1.3、旅游资源*市人文胜迹众多。建于战国时期的*，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、30、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。*市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。1.4、历史文化由*而产生的具有强烈地域色彩的*水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的*水文化。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的31、经济腹地，不断改善的投资环境，使*的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，*市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。1.5项目发起人及发起缘由本项目的发起人是*有限公司，公司成立于2002年。公司地址位于*市*公司六楼，注册资本为人民币2000万元，由自然人杨洪福独资组建。公司主要经营范围：房地产开发、水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程、装修装饰工程勘察等项目。根据县城总体规划要求，32、这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2 项目发展概况2.1已调查研究项目及成果已摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好了前期准备。2.2项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3 项目投资的必要性1、项目建设是有利于*市灾后重建整体目标33、的实现政府频频出台一系列抑制房地产过度发展的政策和措施，短期内对打击了购房者的积极性。但*作为地震灾区，地方政府对地产开发将长期的扶持和推动。为了响应灾后重建整体目标、加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。近年来，*市市委、市政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，*市委、市政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造新城区延伸提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破2、项目建设是促进*市经济发展的需要近年34、来，抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。5.12地震给*造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，*的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为*未来的发展注入了新的动力。*的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地35、产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。3、项目建设是促进*市房地产市场建设的需要*市正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据*市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，无论从36、改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第三章 市场研究1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况1.1国民经济和社会发展现状随着国家西部大开发战略的不断深入，*市市委市政府政府抢抓历史机遇，以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，大力发展规模农业、设施农业、品牌农业，推进生态农业实现转型升级，*市引进了青城乌龙茶、华鑫猕猴桃深加工、德瑞现代农业园区等重点农业产业化37、项目，猕猴桃、茶叶、川芎、“三木”药材、冷水鱼等特色产业进一步壮大。依托特色资源和重建基础，不断挖掘农业生产的生态功能、体验功能、观光功能，*确立了将平坝区打造成为国际化乡村旅游区，将山地区打造成为国际山地旅游区的发展定位，正着力打造一批4A级乡村旅游区，积极推动现代农业接二连三融合发展。围绕打造国际旅游城市，地震后，*着力引进国际品牌的旅游产品新引进8家五星级酒店，与瑞士凯撒里兹酒店管理学院签订合作投资协议，成功举办国际教育论坛、中欧社会论坛等国际性节会活动，在旅游设施、旅游产品、旅游品牌方面进一步与国际接轨。三次产业实现快速发展 以岷江为背景，以废弃的电站大坝为舞台，道解*运用山水实景演出38、形式，深刻演绎了源远流长的“水”文化和博大精深的“道”文化。道解*是*市在震后引资过亿元倾力打造的大型水上实景演出，自今年6月初首演以来，已经让4万多游客在游览名山古堰之后，再感受*深刻的文化内涵。 在灾后重建中，*市坚持集中集约发展理念，全力服务推进工业集中发展区20万平方米标准化厂房建设。今年17月，累计引进工业项目18个，协议投资30亿元，LED产业园、物联网产业园等重大产业化项目正加快推进2011年，*市经济建设取得丰硕成果，各项社会事业蓬勃发展。全县深入贯彻落实科学发展观，围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“目标更明、速度更快、标准更高”要求，干事创业，攻坚破难，锐意进取，2039、11年，我市地区生产总值（GDP）完成176.7亿元，同比增长16%。在区县中排名分别为第13位和第7位, 在远郊县市经济中分别排第2位和第2位，规模以上工业完成增加值32.75亿元，同比增长24.3%，在区县中排名分别为第17位和第7位, 在远郊县市经济中分别排第6位和第7位。 固定资产投资完成161.7亿元，同比下降18%，总量在区市县中排第16位，在远郊县市经济中排第3位，实现全口径财政收入70.6亿元，总量在区市县中排第11位，在远郊县市经济中排第1位。其中：地方财政一般预算收入18.2亿元，同比增长40.6%，在区县中排名分别为第11位和第8位, 在远郊县市经济中分别排第1位和第4位40、。实现社会消费品零售总额71.82亿元，同比增长18%，在区市县中总量及增幅分别排名第9位和第6位，在远郊县市经济中总量及增幅分别排名第1位和第1位社会就业有一定压力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。近几年来我市大力发展旅游业，旅游消费已经成为该县新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。我市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。1.2城市建设现状*市是一座新兴的工业城市、旅游城市，1996年国内生产总值49.3亿元，到2009年GDP达116.6亿多元。现有工业企业1435家，年工业总产值54.7亿元。旅游综合收入8.1亿元，41、年创利税超3亿元。社会消费品零售总额50.87亿元，集市贸易成交额8.5亿元。是四川省经济综合评价十强县市之一，位列第五名。1949年以来，陆续兴建了都江机械厂、青城造 纸厂、都江造纸厂、宁江机床厂、都江电力设备厂、青城钢铁厂等一批大中型企业，正筹建总投资13亿元、年产100万吨的水泥厂。即将开工的紫坪水库电站，装机容量68万千瓦，总投资近百亿元。1996年，乡镇企业总产值86亿元，利税过亿元。有耕地3.1万公顷，90%以上属自流灌溉，农业总产值11.3亿元。建成了5个高效农业示范区，粮食总产量2.7亿公斤，是国家确定的粮油生产基地县（市）和四川省、成都市粮食生产先进县（市），农民人均纯收入242、219元。森林资源丰富，有林地面积4.3万公顷，森林覆盖率53.7%。植物种类繁多，有高等植物208科、1130属、3127种，其中木本植物1000种，有国家列为珍稀濒危的重点保护植物46种，还有大熊猫、小熊猫、金丝猴、猕猴、扭角羚等30余种国家保护动物。是全国植树造林百佳县（市）和全面绿化达标县（市）。市内交通发达，成汶铁路直达市区，距成都双流国际机场60公里，213国道（兰州至昆明）横贯市境东西，国省道、县市道、乡村道、专用道已形成*市交通网络，通车里程近千公里，黑色化、水泥化的高等级和次高等级公路占1/3以上。市区开通15路公共汽车，20余家出租汽车公司拥有各种档次出租车700多辆。开通43、了国内数字分组交换网，建成全数字通信网。建成了900MAZ移动通信A网基站。程控交换机总容量23400门，每年以四五千门的速度发展，实现与成都028大网的联网升位，城乡全部实现国内电话直拨。全市小水电装机容量13万多千瓦，人均用电量是全国人均用电量的3倍多，是全国基本电气化试点县（市）。铺设了天然气管道，能源供应充足，结构合理，是全国农村能源建设试点县市。有国家科研机构5所，集科工贸于一体的民办科研机构76家，涉及电子、机械、医药、化工、轻纺、食品、建筑建材等行业和农业、林业、水产等，有数十项科研项目和科研成果获国家发明一、二等奖和四川省科技成果一、二、三等奖。有四川农业大学*校区、成都东软学44、院、四川工商职业技术学院、四川水利职业技术学院都江教育、学院、成都大学分部、宁江职工大学等，有省属本科1所、省属中专3所，成都市属中专1所、技工学校4所，普通中学40所，职业高中2所，小学230所，在校学生8.6万名。其中*中学为省级重点高中，徐渡职业高中为全国重点职业高中。有各类卫生机构112个，医院35所，病床3000张，卫生技术人员3000多人，是全国牙防先进县（市）和初级卫生保健达标县（市），还消灭了血吸虫、地方性甲状腺肿、疟疾等地方性疾病。1995年被文化部命名为全国文化先进县（市）。保持了全国卫生城市称号。1949年后,曾先后5次制定市政建设规划。1978以来，先后投资20多亿元，45、建设了共27平方公里的新市区，形成了旧城区体现历史文化名城特色，新城区体现现代化城市风貌的城市建设格局。到2010年，随着灾后重建的顺利进行*城区面积达到37.7平方公里，城市人口约30万。2 房地产市场现状分析2.1 2010年*土地成交量2010年*市共成交土地31宗，共计2797.32亩，市区商业用地成交均价为113.21万元/亩、商住用地成交均价在130-160万元/亩（分区域位置）；郊区纯住宅用地价格在120-160万元/亩（由位置决定）；其次为商住用地，价格在69-130万元/亩；教育和纯商业用地价格相对较低，在50-66万/亩。*住宅楼面地价约4000元/平方米2.2 2011年46、*土地供应情况2011年1-9月*一级土地市场供应受调控政策及去年土地供应量大影响，地方政府对土地供应较为谨慎，暂无成交土地信息。2.3 2010年*房地产开发投资情况2010年受灾后重建推动的影响，*市85家房地产企业完成房地产开发投资46.4亿元，同比增长13.4%。其中：住宅投资37.1亿元，同比增长4.51%；商业营业房投资4.1亿元，同比增长28.1%。全年商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%，销售形势呈爆发式增长。2.4 *房地产供给情况2010年*取得预售许可证的项目供应量为68.45万M2 ，其中*市区2环以内供应量47、为55.75万平，郊区供应量为12.70万M2。青城山区域别墅供给较大主要来自龙湖小院青城、青城365宅院、上善栖、中信云栖谷等； 2.5 *市房地产销售情况2010年*商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%。*市区主流产品为多层及小高层产品，主要面积段在80-120区间，大多为满足震后本地居民首次置业和改善性需求，同时*政府推出针对地震中损毁房屋居民的安置房，面积区间大约在60-80，总供应量在5000套左右。2011年青城山在售项目有中信云栖谷、海航香颂湖、蜀山栖镇、龙湖小院青城、泰达上青城、中铁假日青城365宅院、中铁水印青城、48、置信芙蓉青城、上善栖、青城山房等多个项目，已知在售项目未来可推售量46万平米左右。产品类型包括主要为独院、合院、联排、叠拼、公寓，平均月销量约15-20套，个别项目1-2套。外延青城板块代表项目中信云栖谷、香颂湖、蜀山栖镇，产品类型以：110-130平米套二、150-160平米套三叠拼别墅；220-240平米独栋别墅为主；月均销售15-30套，中低端小面积低总价产品销售情况相比较好。 房地产市场之所以出现上述情况，主要是以下几方面原因：2010年，*全市商品房销售价格上涨。全市商品房预售均价为4229元/，比上年同期增长3.4%，其中商品住宅预售均价为4064元/，比上年同期增长6.9%。2049、10年*市区项目销售价格在4200-4833元/平米，青城山片区的销售均价达14600元/平米。其中中信云栖谷清水临河独栋26000元/平米，临院独栋14000元/平米，叠拼11000元/平米；香颂湖独栋22000元/平米，双拼18000元/平米，联排15600元/平米；龙湖小院青城独院12500元/平米，叠院11500元/平米；假日青城365宅院清水四六八合院13000元/平米，叠拼13000元/平米。2011年*市场受宏观调控和上一年供应过量的影响，房地产价格出现量价齐跌的状况，市区项目打折促销明显，部分项目如中冶堰景价格下探到3千余元/，御景豪庭甚至出现了封盘的迹象。但青城山区域价格依然50、较为坚挺，部分成熟项目销售价格略有上涨，这主要由于别墅消费客群对于价格敏感度低，小幅降价对销售无实质促进的原因。3 房地产调控政策1、国家宏观政策。2011年房地产政策l 国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 （2011-01-27）主要内容：a、进一步落实地方政府责任；b、加大保障性安居工程建设力度；c、加强税收征管；d、强化差别化住房信贷政策；e、严格住房用地供应管理；f、合理引导住房需求；g、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。l 三部委联51、合出台房产经纪管理办法 4月1日实施主要内容：住建部、国家发改委、人社部联合出台了房地产经纪管理办法。主要对管理的范围、机构和人员、房产经纪活动进行了规范，明确了监督管理机制和法律责任。其中，对中介的赚取差价、分割出租等违法违规行为，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。该办法将于2011年4月1日实施。影响：该办法的出台，对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义，不仅有利于规范房地产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。l 1月26日新国八条出台 二套房 首付六成国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产52、市场调控工作，会议确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点。新国八条”提高了二套房首付比例至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。l 中央人民银行： 年内三次加息主要内容： 2011年，央行分别在2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。截至7月7日，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，5年期以上房贷基准利率达到7.05%。影响： 连续加息增加了购房者利息支出，降低购房者的购买能力，对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求，对开发商的资金链也是一大考验。253、010年房地产调控政策l 1月10日 国十一条规定二套房贷首付不低于40%国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。 l 3月18日 78家央企被迫要求退出房地产市场国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家，其他78家将退出。l 4月17日 新国十条出台二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平以上的首付不得低于30%；在房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停第三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。l 5月26日严征土地增值54、税 31日逐步推进房产税改革26日 国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。31日 发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。l 6月13日 公租房新政陆续出台单套建筑面积控制在60平方米以下；合同期限一般为3至5年，可申请续租；只能用于自住，不得出借、转租或闲置l 9月29日 新国五条国家有关部委分别出台措施，来加大对楼市调控的力度。“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。l 10月20日 央行加息中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.255、5个百分点。l 11月1日起房贷7折利率全面取消 15日限外令发布多家银行11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。中旬，限外令发布。l 租房新规 国土部打击囤地 公积金利率上调12月16日 住建部发布商品房屋租赁管理办法。12月19日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点。l 央行12月26日起加息 基准利率上调0.25% 人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2、成都市出台的房地56、产调控政策2011年成都房地产调控政策l 成都房地产限购令成都将在主城区即“锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区”等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准,新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。住房限购的对象。出台时间：2011年2月15日 内容概要：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或57、社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房 。l 成都市人民政府办公厅：公布2011年度新建住房价格控制目标的通知 2011-03-30主要内容: 公布了2011年新建住房价格控制目标。影响： 该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。l 成都市国土局：加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告主要内容：1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施影响：该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市58、安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。l 成都市城乡房产管理局：成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知 2011-04-01主要内容：对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。影响：该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益有积极的意义。2010年成都房地产调控政策1 月5 日 房管局进一步规范商品房销售行为制定了成都市商品房预售网上签约暂行规定和成都市商品房预售方案管理暂行规定，目的加强商品房预售管理，强调预售制度和现场展示。1 月26 日 房59、管局制定成都市房地产销售服务人员管理暂行规定，加强房地产销售服务人员管理，规范房地产销售服务行为，销售人员需持证上岗。2 月24 日 市政府办公厅下发了关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知，以进一步规范成都的用地行为，加强土地利用管理，对于土地闲置1 年以上不满2 年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。3 月1 日 市规划局下发关于对中容积率、建筑面积等指标的补充解释，规范成都房地产市场容积率，防止开发商通过可变户型变相增加房屋面积。10 月27 日 房管局 成都市商品房预售监管办法（试行）成都市商品房预售监管实行细则（试行）成都市行政区域内的商品房预售款都纳入了监管范围，采用商业银60、行监管模式，房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，确定监管账户，并由开发企业向商业银行报送相应工程进度清册等资料。11 月17 日 市政府 正式出台关于全域成都城乡统一户籍实现居民自由迁徙的意见，按照意见，2012 年，成都将实现全域成都城乡统一户籍，居民可以自由迁徙，并实现统一户籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服务和社会福利，住房保障全面覆盖农村。11 月18 日 房管局 成都市城乡房管局下发关于执行的通知，将严格执行境外个人买房“一人一套”的政策。12 月8 日 省政府第72 次常务会议，审议通过省政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知，要求房价过高、上涨过快、房源供应紧61、张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家庭购房套数，具体细则由各市州制定。4 房地产调控对房地产市场影响小结1、对土地市场的影响土地供应与政策调控有较大的关系，调控政策之后的成都土地市场（一级市场）较为低迷；郊县供应持续大幅放量，但成交方面却显冷清，流拍成风，开发商受楼市低迷带来的资金压力影响拿地意愿不强，住宅市场持续低迷直接影响开发商对后期楼市信心不足，地方政府也不得将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。2、对房地产市场的影响2.1、商品房供应方面商品供应明显回落，由于存量居高但去化缓慢，供应端不得不缩紧放量，谨慎推盘，将供需力求保持稳定，故后期开发商放量将保持在低位，其中的62、中小开发商也可能迫于市场及资金的压力而暂缓推盘计划；而其重心也将主要着力于产品的促销，可能会进一步加大优惠幅度，以价换量，以期尽快回笼资金。2.2、商品房成交方面商品房成交方面，部分刚需型消费者可能由于开发商的大力促销，价格达到预期而购买产品；但大部分消费者可能由于近期楼市环境的不确定性，而在近期内会继续持币观望。2.3、商品房价格方面政策依然没有丝毫松动，在部份楼盘降价的影响下，市场观望情绪愈发浓重。成交创新低，市场形势严峻，其信贷缩紧，首套房利率出现上浮，甚至个别银行出现暂停房贷业务，直接增加了购房者购房成本，较大程度抑制了市场需求。综上所诉，成都楼市目前仍处于下行通道，量价齐跌，降价促销63、已成常态。销售去化速度已接近09年上半年的水品，部分楼盘降价幅度已超过20%。土地流拍现象时有发生。项目所处青城山区域虽然价格较为坚挺但去化速度十分缓慢。预计近期若国家政策、资金面没有宽松的政策出台，短期内楼市将难有复苏迹象。3 市场推销3.1推销方式及措施3.1.1目标客源预测：城市中高产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：1)政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在40-55岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度2)中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价64、格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。3)私营业主在县城经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4)进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。3.2推销方式及措施现场设置售楼处，聘请资深营销公司进行全程策划：1)围绕主体概念全程策划推广；2)依托概念策划出独占性的行销卖点；3)推动现场的热卖气氛塑造；4)广告企划方案的有效性和独创性；5)市场策划的针对性和竞争性： 6)产品概念塑造金字塔模型65、。第四章 项目选址与建设条件1项目选址本项目用地位于*市2.5环以内XX河北路下段临河项目（*市胥家镇桂花村一组），该地块处于2环与2.5环之间临近一街区，交通便利。项目选址区无拆迁户，选址符合城市规划的总体交通要求，且具备水源、电源、消防、通信、疏散及排污等条件，是建设商品住宅的理想场地。2项目建设条件2.1 项目场址项目选址于2环与2.5环之间临近一街区，交通便利。东边是新建政府安置小区凤鸣苑，东南边是中冶堰景大型高层住宅小区，北边面朝XX河天然水带。2.2 工程地质、地震烈度*出露的地层以侏罗系、白垩系为主，及所谓的“红层”。周围的风景区多有夹关组砖红色砂岩、砾岩形成的高山，视觉效果凸出66、，受青藏高原构造活动等的影响，本区形成多个构造运动强烈的褶皱带，成为了我国南北地震活动带的一部分。因而也出露千枚岩等变质岩。以地表生态覆盖类型为主要指示参数，通过对*市域范围、不同行政区域和以紫坪铺水库为代表的环境敏感目标周边区域等不同空间尺度的变化比较分析，“512”汶川地震对地表生态环境的变化影响不大。但是，由于“5?12”汶川地震强度较大且余震较多，对近地表岩体和土壤层的结构影响较大，政府已多方面采取监测和评估，防止次生环境灾害的发生2.4 气候条件*市属中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑（极端最高气温32），冬无严寒（极端最低气温-5，仅个别年份出现），雨量充沛，气候宜人。年均气温67、15.2，月份平均气温4.6，7月份平均气温24.7。年均降水量1200毫米，年均无霜期280天。2.5 水文条件*水利工程在四川*市城西，是全世界迄今为止年代最久、惟一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程，附近景色秀丽，文物古迹众多，主要有伏龙观、二王庙、安澜索桥、玉垒关、离堆公园、玉垒山公园和灵岩寺等。*水利创建时的鱼嘴分水堤、飞沙堰溢洪道、宝瓶口引水口三大主体工程，由百丈堤、人字堤等附属工程构成，科学地解决了江水自动分流、自动排沙、控制进水流量等问题，消除了水患，使川西平原成为“水旱从人”的“天府之国”。*水利工程充分利用当地西北高、东南低的地理条件，根据江河出山口处特殊的地形、水脉、水68、势利导，无坝引水，自流灌溉，使堤防、分水、泄洪、排沙、控流相互依存，共为体系，保证了防洪、灌溉、水运和社会用水综合效益的充分发挥。该工程的最伟大之处是建堰2000多年来经久不衰，而且发挥着愈来愈大的效益。随着科学技术的发展和灌区范围的扩大，从1936年开始，技术人员逐步改用混凝土浆砌卵石技术对渠首工程进行维修、加固，增加了部分水利设施，古堰的工程布局和“深淘滩、低作堰”，“乘势利导、因时制宜”，“遇湾截解、逢正抽心”等治水方略没有改变，使*水利工程成为世界最佳水资源利用的典范。2.6 交通运输条件*境内道路四通八达，项目用地沿滨河路长约109，其他三方面无道路，因此场地出入口均设在北侧，因西接69、二环路，是联建城区的主要道路，因此将场地入口设在西侧，出口设在东侧，道路围绕商业楼成环道，既满足使用和消防2.7 供电条件*市已建成变电站两座，其中110kv变电站一座，35kv变电站二座，中小型水电站120余座，且都并入国家电网，供电质量好；现已开发装机10万KW，年发电量历地5亿Kwh以上，完全能够满足项目建设的建设需要。2.8 供水条件*市城内安装有自来水系统，能够满足城市生产、生活用水，且项目选址紧邻县城，能够确保正常施工用水与今后的商业、生活用水。2.9 通信条件*市邮政、电信快速发展，移动、联通覆盖全境，因此，可为本项目建设提供便捷可靠的通信保障。2.10 建筑材料石料：*附近石灰70、石储量丰富，质量较好，可以作为建筑用石料，运距较短。砂、砾料：附近砂石质量较好，可就近购买。石灰：石灰厂较多，生产的石灰质量较好，可就近购买。水泥：拉法基水泥厂相距不远，可直接购买。钢材：可以从建材市场购买或从生产厂家调运，供应方便。其它建筑材料：可从建材市场购买，满足供应。2.11土地获取方式及土地利用的合理性本项目地块从*市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系住宅、商业用地。根据*市规划局规划和有关部门批准，拟建项目按照*市城市规划，现已转为商住用地。随着该地段的商业、文化、教育、服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。拍卖土71、地，在选址上开发建设与社会经济发展相适应的商住小区，一方面有利于增加商业设施和住宅房源，满足消费者的需要；另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥城市土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权，拟开发商业住宅小区。本项目的建设是促进*市国民经济和社会发展，完善城城市规划建设，促进构建和谐*的一项重要举措，得到*市委、市政府及上级主管部门的大力支持，外部政策环境优良。第五章 建设规模与内容1建设规模项目规划用地面积7119.2，规划总建筑面积18023.1，其中商业10089.70，住宅楼面积3306.57，机动车停车位119辆。2建设内容项目建72、设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程。序号项 目指 标指标值备 注1总用地面积7119.22建筑占地面积3238.813总建筑面积18023.13.1住宅3306.573.2商业10089.704容积率1.882.0总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户6建筑密度45%45%7绿地率30.8%8估算总投资8000万元第六章 主要工程技术方案1工程技术方案1.1总平面布置1.1.1规划设计理念1）以*市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在73、联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2）以现代中式建筑为风格特色，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。1.1.2总平面布置小区主出入口设在XX河沿河道路，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。1.1.3交通组织项目用地沿滨河路长约109，根据用地特点和小区规模，其他三方面无道路，因此场地出入口均设在北侧，因西接二环路，是联建城区的74、主要道路，因此将场地入口设在西侧，出口设在东侧，道路围绕商业楼成环道，既满足使用和消防，又占取最小用地和减少干扰。设置两个出入口，小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。1.1.4环境设计灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。1.2结构75、与基础1）结构根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构形式。本项目建议采用砖混结构。2基础）建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。1.3供配电1）负荷等级本项目工程建筑、消防的用电负荷、五城商业与12户生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2）用电负荷根据小区住宅类型，原则上6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建按80W/平方米考虑。3）供配电系统供电电源：380V220V电源从市政供电管网接入。4）住宅配电住宅电源从户外76、配电箱引入。每套住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套单相进线设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于102，分支回路线不小于2.52。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。5）应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6)户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。7)夜景灯饰照明在小区居住庭园小径77、边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。8)防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。9)弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其78、设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。1.4给排水1.4.1给水1)给水水源本项目供水水源为城市自来水。2)用水量正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L人日，设计人数为3人户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。浇洒道路及绿化用水定额为2L日。经估算，项目日综合生活用水量约为90m3日，最大时生活用水量为120m3小时。浇洒道路及绿化用水量约为10m3日。不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为22m3日。项目最大用79、水量约为152m3日。3)给水系统（1）室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从解放路市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。（2）室内给水系统项目建筑15层由市政给水管直接供水。4)消防给水（1）消防用水量室外消防栓 40Ls 火灾延续时间2小时室内消火栓 50Ls 火灾延续时间2小时自动喷淋 36Ls 火灾延续时间1小时（2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。（3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，80、自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。1.4.2排水1)排水量生活排水量为约120m3日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。2)排水系统(1）室外排水本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。(2）室内排水室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。1.5消防安全1建筑消防设计1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）集中设置消防控制中心81、，可布置在管理用房首层。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4）所有单体均接二类建筑进行消防设计，耐火等级二级。2消防给水根据建筑设计防火规范的规定，小区同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为40Ls；室内消防用水量为50Ls，火灾延续时间为2小时。本工程消防总用水量为453.6m3小时，777.6m3次。消防给水水源为城市自来水。3电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾82、。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。第七章 环保、节能与安全1环境保护1.1编制依据a）污水综合排放标准(GB8978-1996)；b）大气污染物综合排放标准（GB16297-96）；c）建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）；d）声环境质量标准（GB3096-2008）；e）地表水环境质量标准（GH3838-2002）；f）地下水质量标准(GB/T14848-93)；g）环境空气质量标准(GB3095-1996)1.2环境现状项目区内地势平坦，场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边83、基本上是办公区、住宅区和商业区，无工业污染源和其他危险品物流设施。1.3项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。1.4环境治理及保护方案1）废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪84、池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。2）环境空气项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响小。3）噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4）项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。5）施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一，也85、将影响着城市的经济（如对旅游的影响）和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车辆出行次数，集中进行车辆出行前的清洁处理，避免对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不仅有利于降低运输成本，而且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建设生态型小区。小区建成后会成为新的景观，小区的美化、景观、绿化86、设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。（4）材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。（5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。（6）项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6）水土保持（1）水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时87、，易发生水土流失。（2）水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。2节能2.1建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和湖南省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下：1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减88、轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。2.2电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：1）变压器选用节能型产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。2.3节水措施1.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过89、采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。 2.尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。3.在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。 4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5.各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效90、节能的供水设备。3劳动安全3.1危害因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2、脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外； 3、高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人91、员踏空、滑倒、失稳等意外； 4、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外； 5、工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。3.2安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”和“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法和建设工程安全生产管理条例等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。1、实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担；2、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责92、和促进安全和卫生工作；3、对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；4、工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施，其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；5、在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全带；6、对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。7、每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。8、起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前，应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机93、械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。9、按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。10、运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。11、采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷落到坑穴或水中。12、加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。4消防安全4.1 编制依据1.建筑设计防火规范（G94、B50016-2006）2.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）4.2 编制原则1.消防必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针。2.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。4.3 消防措施1.区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按照消防部门的要求布防。2.平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。3.电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。4.地毯、窗帘尽量采用阻燃材料制成的。5.设计时留出消防通道出口。6.施工时，施工单位要严格按照设计要求施工队，不得擅自更改施工图。7.建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，对职工进行安全教育。8.注意火警预防。设计好项目平面图，规95、划好消防设施，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。4.4 消防方式本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾，冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4.5 消防器材本项目配备一定数量手提式干粉灭火器。4.6 消防外协消防外援由建设方与当地消防部门协商解决。第八章 投资估算与资金筹措1投资估算1.1编制依据1）四川省建筑工程概算定额；2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算方法（2000年10月）；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；5）现行的市场价格信息资料。1.2估算范围本项目建设投资估算范围包括96、研究报告推荐的技术方案所包含的建设内容的建安工程费（不含装修费）、配套设备的购置及安装费用、项目管理费、工程建设其他费用以及工程预备费。1.3估算说明开发建设投资估算范围包括土地成本、建筑安装工程费、其他费用、不可预见费以及建设期利息等。1）图纸设计费用按建筑面积40元/m2计取；2）不可预见费用按建安费用3%计取；3）工程质量监督管理费按建安费用2计取；4）工程监理费按建安费用3%计取；5）招标代理费用按建安费用2%计取；6）基础设施费按水电、道路、绿化标准价计取；7）建筑规费按150元m2计取。1.4投资估算本项目建设估算总投资8000万元，其中土地成本 3200万元，建安费用 2884万97、元，建设期利息516万元，其它费用1400万元。项目建设总投资估算见投资估算表如下：投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安费用28842前期工程费用1442.1图纸设计费108建筑面积40元/m22.2规划审图费363基础设施费3603.1道路、水电、绿化3604建设费用7754.1管理费用97销售收入的2%4.2销售费用162销售收入的1.5%4.3.财务费用516计划两年期贷款2150万元，年利率12%，按年付息，到期还本5间接费用6375.1工程监理费97建安35.2招标代理服务费65建安2%5.3工程质量监督管理费7建安25.4白蚁防治费4建筑面积2元/m25.5劳保基金83土98、地成本2.96%5.6防雷审核4建筑面积1.8元/m25.7环卫费3建筑面积1.5元/m25.8建筑规费223123.3元/ m25.9房地产交易费95元/M25.10物业维修基金4525元/M25.11不可预见费97建安3%6土地成本3200合计80002资金筹措本项目总投资所需建设资金按建设方提供的资金筹措意向，拟定由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决。3资金使用计划本项目计划2012年投入3000万元，剩余部分资金2013年全部投入实施建设。第九章 开发进度1建设工期及计划安排根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为18个月，具体实施计99、划如下：总体进度：2012年12月至2014年05月1.1.前期工作用地手续：国有土地使用证已办理完成；项目立项：可行性研究、环境评价报告书、地质灾害评估等于2012年12月31日前完成；设 计：规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等于2012年12月31日前完成；三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等于2012年12月31日前完成；施工手续：各期项目开工前2个月开始；招投标工作：各期项目开工前2个月开始。1.2营销策划方案规划方案批准后一个月，预计2012年11月31日前。1.3工程进度：2012年12月至2014年05月。具体见项目工程进度表。 项目实施进度表序号年 月名 称20100、12201311121234567891011121可研编制与报批2初步设计、审批3图纸设计及招标4土建及设备安装5竣工验收1.4配套2013年11月2013年12月1.5景观20114年1月2014年3月。1.6销售2012年12月2014年07月。2 组织机构和人员配置2.1组织机构坚持“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的目标，下设办公室、财务科、保卫科、生产管理科等部门。机构设置按“需要、精干、多能、高效”的原则，以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。 结合本项目特点，具体组织管理机构见下图：董事长总经理副总经理办公室财务科生产管理科保卫科第十章 财务分析1财务评价依据说明（101、1）本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度；（2）项目建设工期18个月；（3）本项目计划于2010年2月开始销售，商品住宅当年销售完毕。（4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定； 功 能 销售面积 销售价住宅 3306.57 9800元商业门面 10089.70 10800元（五层均价）车 库 12个 60000元个（4）项目缴纳营业税取税率的5%；城市维护建设税税率为营业税的7%；教育附加费费率为营业税的3%。2成本估算2.1土地成本土地拍卖价 3108.14万元，土地契税 91.86万元，102、合计土地成本3200 万元。2.2开发成本（见下表）项目名称标准(元/)数量(）金额(万元)备注前期费用8018023144设计、规划、土地平整建安成本16001802328841318元/ m2基础设施20018023360绿化、道路、管网建设费用财务费用516计划两年期贷款2150万元，年利率12%，按年付息，到期还本管理费用97总销售额2销售费用162总销售额1.5间接费用637开发成本3总计4800万元详细开发成本如下：2.2.1前期费用：144万元；2.2.1.1设计费： 78万元；2.2.1.2场地回填、平整： 30万元；2.2.1.3规划审图费： 36万元；2.2.2建安成本： 103、2884万元；2.2.3基础设施费： 360万元；2.2.3.1道路：110万元；2.2.3.2供电： 70万元；2.2.3.3供水、消防：90万元；2.2.3.4绿化：60万元；2.2.3.5小区智能化：30万元；2.2.4建设费用： 259万元；2.2.4.1管理费用： 97万元；2.2.4.2销售费用： 162万元；2.2.4.3财务费用：516万元。2.2.5间接费用 ：637万元2.2.5.1监理费： 97万元；2.2.5.2招标代理费用：65万元；2.2.5.3房地产交易费：9万元；2.2.5.4物业维修基金：45万元；2.2.5.5建筑规费：223万元；2.2.5.6不可预见费：104、97万元；2.2.5.7劳保基金：83万元。2.3项目经营税费估算销售项目销售价格万元销售数量m2、个销售收入 万元税金及附加（万元）住宅9,800.00 3,306.57 3,240.44 311.08 门面10800.00 10,089.70 10,896.88 1,046.10 车库6000012.00 72.00 6.91 合计14,209.31 1,364.09 注：税金及附加取销售总销售额的9.60。3销售收入估算根据地块经济技术指标，项目建筑总面积18023.1 M2，其中：商业用房面积10089.70M2，住宅面积3306.57M2，车库、车位119个（可销售的车库为12个）。105、销售项目销售价格万元销售数量m2、个销售收入 万元住宅9,800.00 3,306.57 3,240.44 门面10,800.00 10,089.70 10,896.88 车库60,000.00 12.00 72.00 合计14,209.31 以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。4利润概算 单位：万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率14,209.31 480032001,364.09 4,845.22 34%项目总销售收入为14,209.31 万元，销售税金及附加为1,364.09万元。5投资利润率概算投106、资利润率概算 ：项目所得税税率暂按25%进行测算，所得税为1211万元，净利润为3634.22万元，项目总投资为8000万元，投资利润率为45.43%。6项目盈亏平衡分析在销售价格一定的情况下，使得销售利润为0时，所达到的销售收入： 单位：万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率88504800320085000%在销售收入达到8850万元的情况下，即销售收入达到全部销售总额62.28%时，项目盈亏平衡。7敏感性分析假设项目的销售收入为14,209.31元，净利润为4,845.22元，成本利润率为45.43%时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。7.1变动因素一开发成本变动时对107、利润的影响指标基准方案开发成本变动（土地成本不变）-10%-5%5%10%销售收入（万元）14,209.31 14,209.31 14,209.31 14,209.31 4,845.22 利润（万元）3,634.22 3,993.92 3,813.92 3,453.92 3,273.92 项目总成本8,000.00 7,520.00 7,760.00 8,240.00 8,480.00 成本利润率45.43%53.11%49.15%41.92%38.61%7.2变动因素二销售价格变动时对利润的影响指标基准方案销售价格变动（土地成本不变）-10%-5%5%10%销售收入（万14,209.31 1108、2,788.38 13,498.85 14,919.78 15,630.25 利润（万元）3,634.22 2,670.52 3,152.22 4,115.61 4,597.31 成本利润率45.43%33.38%39.40%51.45%57.47%敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化。对比显示，项目对销售价格变动更为敏感：当开发成本下降 10 以上时，利润率能够达到 53.11以上；当销售价格变动在 10 以上时，利润率能够达57.47以上。8财务评价结论与建议8.1财务评价结论从财务评价看：项目经营计算期内实现营业收入14,209.31万元，营业税金及附加1109、364.09万元，总成本费用9364.09万元，企业所得税1211万元（所得税率暂取25%），净利润3634万元，投资利润率45.43%，投资利税率32.18 %，。综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。8.2 建议（1）从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。（2）控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。第十一章 风险评价1投资风险分析通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加110、，因此开发成本的控制尤为重要。销售价格方面*市城区区域性房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺、位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升空间。2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下：2.1市场风险风险程度：较低随着*市建设和本地交通网络的不断完善，本市的旅游业的不断兴旺，打造成都后花园的目标也越来越近了，这些因素都将增加*市与外界的往来和物质文化交流，由此也将带来一个房地产大幅增长的过程。因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好的市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质、舒适、安全的居住环境与111、居住需求。可见，项目具有良好的市场发展前景。2.2技术风险风险程度：低。项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。2.3工程风险风险程度：低。项目对地质条件无特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目的设计、施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加、工期延长等问题的可能性不大。2.4资金风险风险程度：低。项目建设实施需要一定规模的资金。项目承建单位拥有较雄厚的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。2.5外部协作及环境风险风险程度：低。项目所在地具有较好的基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。同时项目建设得到当地112、政府的支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。2.6社会风险风险程度：低。项目建设能够极大的改善城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平的提高，并带动相关产业如餐饮、交通、运输等相关产业发展，对各相关利益群体的影响是积极的，得到当地部门和社会各界的大力支持和热切期盼，社会风险低。2.7经营管理风险风险程度：一般。项目按照高标准设计、高质量服务、高效率管理的原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。3风险防范对策a)加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区的印象，广开客源。b)加强与上级部门的联系衔接，113、确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。c)落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制订突发事故应急预案。d)强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。e)加强安全生产管理。坚持“安全第一、预防为主”的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。f)建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。聘请专业管理公司人员负责车站日常管理和运营，最大限度的保证投资效益。第十二章 社会评价1项目对社会的影响分析1.1 对就业的影响项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时114、性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。依据2008年历年来*市投入产出表，在批发零售贸易业、住宿餐饮业、金融业、公共管理和社会组织等大部分传统服务业占GDP的比重下降的情况下，房地产的比重却在不断地上升，城乡居民对住房的消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业的影响也是积极的。1.2 对不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：*市人民政府；该项目承担机构，为项目建设和运营管理机构；本项目所在地的居民；建设施工单位及设备供应商；工程监理、审计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、主管部门、承担机115、构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够有效地改善城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多的就业机会，增加财政收入。由于项目建设可以带动周边服务业的发展，有利于提高居民的收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们的理解和支持。1.3对城市基础设施和公共服务的影响项目建成后，将进一步加快*市经济发展进程，改善城市居民的居住环境，对所在地基础设施和公共服务的影响也是有利的。2项目与社会的互适性分析2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析在上级政府的高度重视下，*市各项事业取得了显著成绩效。本项目为商业、住宅建设项目，是城市综合发展的基础设施和城市建设的重要组成部分，有利于促进116、本市经济社会全面发展，有利于促进城乡人员、物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。2.2项目与当地文化技术的互适性由于项目对当地居民就业、收入、基础设施条件、居民出行条件和环境的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与本地文化技术能够相互适应和协调发展。2.3项目对社会效益的分析通过本项目的实施，将极大地改善*市城市安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高本市各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益，这对促进落后地区经济发展，缩小我国地区间差异是非常有益的。可见，项目对社会公平具有积极的促进作用。3评价结论项目建设能够提升*市城市形象，缓解城市117、人口住房紧张的矛盾，能够为当地居民带来大量的就业机会，提高当地居民收入水平。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与各级政府、主管部门、施工单位、设备供应商、被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。项目与国家、省和县发展战略具有一致性。项目地处我国中西部落后地区内，项目实施对协调我国区域发展、促进社会公平具有显著的积极作用。第十三章 问题和建议1问题本项目是面向全社会服务的公益性站场服务设施，对城市提质，改善居民安居环境都具有重大意义，项目建设十分必要。项目本身具有投资规模较大、经济和社会效益显著的特点，因此，项目的主要问题体现在资金筹措和办理建设手续等问题上。在项目建设及运营过程中，应得到各级政府、上级主管部门和各有关单位的大力支持与协助，以利项目尽快建成，及早发挥效用。2建议a）建议项目单位加强与各级各部门的联系衔接，尽快落实建设资金，确保项目建设顺利进行。b）建议项目建设单位加强内部管理，力争节约项目开发费用，确保项目顺利完工，尽早营销完毕，收回投资。c）建议项目单位围绕主体概念全程策划，并依托概念策划出独占性的行销卖点，推动现场的热卖气氛；推出有效性和独创性的广告企划方案，进行有针对性和竞争性的市场营销。