1、用地9800平米城区房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 武汉房地产市场分析2一、武汉市概况3（一）地理状况3（二）经济状况3（三）投资环境4二 武汉房地产市场分析5（一）武汉房地产基本情况5（二）房地2、产市场价格情况7（三）武汉房地产市场现状分析10（四）市场特征分析18（五）小结22第二部分 区域竞争市场分析24一、XX区房地产市场分析24（一）基本区情24（二）区域特色25（三）XX区房地产市场分析26二、XX片区概述29（一）XX片区基础情报29（二）XX片区楼市现状分析30（三）XX片区规划动态32三、XX片区楼盘个案调查34（一）XX片区楼盘概况34（二）周边在售楼盘分析36四、周边楼盘特点42（一）注重环境42（二）注重人文氛围42（三）注重高配套42（四）价格居中高档次42第三部分 项目周边环境分析43一、具体地理位置43二、项目周边配套43（一）交通43（二）教育44（三）医3、院45（四）商业及知名企业45（五）金融机构47（六）其他配套及景观47第四部分 项目客源市场分析48一、周边高校的高收入群体48二、目标客户群研判48（一）区域消费群体调查48（二）消费心理研判49三、消费需求特征分析49四、购买力对需求市场的支撑50（一）职工工资水平统计分析50（二）购买力特征分析50（三）家庭消费特征分析52第五部分、SWOT分析52一、优势（S）52二、劣势（W）53三、机会（O）53四、威胁（T）53五、建议53第六部分、项目市场定位54一、楼盘价格定位54（一）成本导向法54（二）需求导向法57（三）武房指数回归60二、具体方案62第七部分、项目经济分析64一、开4、发成本估算64二、经营成本估算64（一）销售收入64（二）销售费用64（三）销售税金65三、投资成本费用估算汇总表65四、税后成本利润率66第八部分、项目财务分析66一、资金利用计划及进度安排66二、现金流量表（目标收益率为25%）67三、项目的不确定性分析68（一）盈亏平衡分析68（二）敏感性平衡分析70四、本案投资可行性说明70第一部分 武汉房地产市场分析一、武汉市概况（一）地理状况武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，华中地区的最大都市。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。介于东经1134111505，北纬29583122之间。东与黄冈市、鄂州市、大冶市5、接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8467平方公里，其中市区面积3963.6平方公里，城市建成区面积202平方公里。世界第三大河长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了XX、汉口、汉阳“三镇隔江鼎立”的格局，故武汉素有“江城”美誉。现辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、XX区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区。人口约700万人，其中市区人口480万人。经过50多年的建设，武汉已成为我国腹地一座多功能的综合型特大城市。（二）经6、济状况改革开放以来，武汉市经济发展迅速。呈现出工业、农业、商贸、金融同步大发展的格局。工业经济发展迅速。武汉是我国的近代工业的发祥地之一，工业基础雄厚，随着改革开放的深入，武汉市的工业发展更加迅速。形成了以冶金、机械、汽车、纺织为支柱，食品、化工、电子、轻工、医药和建材均有较大规模的综合性在工业基地。现有武钢、武锅、武重、葛化、神龙轿车等大型企业。形成了综合性强、行业门类齐全，总体结构偏重，工业布局向沿江和铁路沿线展开，产业的相关性较强的格局。目前，工业行业的产品涉及到33个大类387个小类，具有较强有配套能力。商业贸易日益兴旺。武汉历史上便是著名的大商埠，17世纪对外通商后，市场迅速扩大，沟7、通内外，援引南北，成为“楚中第一繁盛处”。在改革开放的大潮中，武汉市的商业贸易获得迅猛发展，市场日趋昌盛繁荣。目前，武汉商业网点已形成大、中、小配套的多种类、多层次、多功能的商品交换大市场。以武汉中心百货大楼、六渡桥百货公司等大型商场为骨干的江汉路至六渡桥、以武汉商场为轴心的汉口航空路至新华路等路段上，商行林立、店面众多，是名符其实的“商业城”。此外，名闻遐迩的汉正街更是以其小商品经营而吸引着四方八路的客户。近几年来，武汉市发挥联内陆，通海洋，中心辐射的地理优势，扩大对外贸易，外贸出口始终保持着良好的势头。主要销售市场有香港、日本、东南亚、德国、西欧、北美等。金融业日益发达。武汉市在历史上便是8、仅次于上海的金融中心，曾有“东方芝加哥”之称。1986年，武汉市被定为中国第一批金融体制改革试点城市，其金融改革近几年来取得了长足的进步和发展。现在，全市已基本形成了以人民银行为核心领导，以专业银行、保险公司、区域性银行为主体骨干，以各类信托、投资、租赁、证券、信用社为辅助运行的完整发达的金融体系，初步建立起资金拆借、证券交易、信誉评级、票据贴现、外汇调剂等门类齐全，跨地区性的开放型金融市场。（三）投资环境武汉是全国重要的工业基地和交通通信枢纽，内陆最大的综合性中心城市和沿江开放城市，国家综合配套改革试点城市。“九省通衢”的武汉，位居华夏腹地，这种居“中”独厚，外联四方的地理位置，使武汉的交通9、十分发达便利。武汉是中国主要铁路枢纽之一，有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西，形成了沟通华北、西南、华东、中南的运输网络。辖区内有汉口火车站、XX站两个大型客运站，从武汉乘列车可直达北京、天津、上海、西安、青岛、广州、成都、重庆、南昌、福州、洛阳、长沙、昆明、南宁、贵阳、石家庄、太原及省内十堰、宜昌、襄樊、黄石等城市。107、316、318三个国干道和八条省干道等，交织成以武汉为中心，辐射湖北及邻省各大中城市的13路运输网络。目前，日进出市区的长途客运班次400多个，年旅客发送量2420万人次。1995年通车的武汉长江二桥是日前国内跨度最大的预应力钢筋混凝土双塔斜拉10、桥，总长4678米，居世界同类型桥梁第二位。武汉长江二桥和长江大桥将武汉三镇连成一个内循环圈。武汉位于长江、汉水交汇处，素以水运发达著称，是中国目前内河规模最大的客运站。武汉港客运站拥有4个大型泊位，年旅客发送能力900万人次，日发12个航班，上抵重庆，下达上海，沿途停靠长江沿线20多个港口城市。武汉的航空运输业近年来发展迅速，已开通的59条空中航线，可直达国内的主要大城市和地区，并有定期包机直飞香港、日本、泰国等地。武汉天河机场，属国际备降机场，于1995年投入使用，可起降747200型等远程客机，年旅客吞吐量为420万人次。武汉是中国的重要通讯枢纽。武汉电信大楼，是继北京、上海之后中国第三11、大长途电信网汇接中心，具有长途通讯干线、微波干线、程控交换、无线寻呼等通讯网络和通讯手段，可为界提供优质高效、方便安全的通讯服务。全市已形成了一套功能齐全的通讯网络，用户足不出户，便可与国内900多个城市及国际上150多个国家和地区直接通话。武汉也是中国中部地区最大的邮政中心，邮件总发包量居全国第三位，特快邮件专递可达世界上大多数国家和地区。为适应改革开放和现代高科技迅猛发展的形势，在原来先后开辟的12个工业区基础上，又开辟了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区等4个新型工业区。武汉是华中地区的教育中心，现拥有全日制高校35所，科技教育综合实力居全国前列。初等教育基本普及，中等职业教育蓬勃发12、展。武汉也是我国重要的科研基地，有独立研究机构100多所。文化、体育事业也全面发展。二 武汉房地产市场分析（一）武汉房地产基本情况1、房地产开发投资情况2008年1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比去年同期增长21.3%。其中住房投资337.39亿元，同比增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，同比增长70.6%，这些数据表明，我市房地产开发面对宏观调控的形势，克难奋进，实现投资较快增长，对全市国民经济的持续发展起到了较强的支撑和拉动作用。2、施工面积情况2008年全市房屋施工面积为3339.12万平方米，同比增长23.32%。其中：住宅施工面积为2012.49万平方米13、，同比增长19.82%，占总施工面积的82.5%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为408.14万平方米，同比下降25.0%，占住宅施工面积的5.4%。2008年全市房屋新开工面积为1055.22万平方米，同比增长3.95%，占总施工面积的43.3%。其中：住宅新开工面积为897.22万平方米，同比增长12.55%，占总新开工面积的85.0%，占住宅施工面积的44.6%。3、竣工面积情况2008年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长1.86%。其中：住宅竣工面积为608.91万平方米，同比下降2.46%，占总竣工面积的86.7%；经济适用住房（不含集资建房）竣工面积为68.3814、万平方米，同比下降13.2%，占住宅竣工面积的11.2%。4、商品房交易情况2008年4月以来，在国家宏观调控的形势下，武汉市年初异常活跃的商品房消费市场有所降温，但市场需求仍然比较旺盛。2008年我市商品房销售面积为574.43万平方米，同比增长32.2%；其中：商品房住宅销售面积为513.91万平方米，同比增长19.9%，占商品房销售面积的93.3%。5、存量房交易情况2008年我市二手房成交61739起，面积为315.78万平方米，分别同比下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米（不含房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。615、商品房空置情况截止2008年底，全市商品房空置面积为129.3971万平方米，同比增长46%；其中：商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降49%，占商品房空置面积的57.7%。7、旧城改造和拆迁情况2008年全市旧城改造拆迁面积为237.5万平方米，同比下降21.9%；拆迁户数为17795户，同比下降30.2%。（二）房地产市场价格情况1、房地产价格情况概述由于受宏观调控的影响，2008年初房价快速上扬的势头得到了明显控制，房价在一段时间内缓慢攀升。但随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求仍促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均16、价格为5085.77元/平方米，同比增长7.0%，2008年第四季度综合物业平均价格为4686.45元/平方米，同比增长9.1%。其中，全年住宅平均价格为4667.64元/平方米，同比增长13.4%，2008年第四季度住宅平均价格为4835.6元/平方米，同比增长19.8%；全年写字楼平均价格为5491.90元/平方米，同比增长3.5%，2008年第四季度写字楼平均价格为5537.29元/平方米，同比增长3.3%。全年二手房综合物业平均价格为2777.13 元/平方米，同比增长33.1%，2008年第四季度综合物业平均价格为4002.55元/平方米，同比增长40.6%。其中，全年住宅平均价格为17、4582.97元/平方米，同比增长37.1%，2008年第四季度住宅平均价格为4856.43元/平方米，同比增长53.5%；全年写字楼平均价格为5164.73元/平方米，同比增长40.5%，2008年第四季度写字楼平均价格为5447.27元/平方米，同比增长32.2%；全年商铺平均价格为5215.33元/平方米，同比增长18.7%，2008年第四季度商铺平均价格为5053.70元/平方米，同比增长2.0%。全年我市房屋租赁价格为51.49元/平方米月，其中：住宅租赁价格为60.83元/平方米月；办公用房租赁租赁价格为66.50元/平方米月；商服用房租赁价格为63.08元/平方米月。从土地价格上18、看，2008年商品住宅楼面地价均价为 3215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到10500元/平方米。2、2008年各季度房地产价格情况（1）商品房价格持续上涨2008年各季度平均价格列表如下：季度住宅平均价格写字楼平均价格综合物业平均价格2007年第四季度4366.896391.55379.202008年第一季度4488.436446.125467.282008年第二季度4633.286481.265557.272008年第三季度4713.256502.915608.082008年第四季度4835.66537.219、95686.452008年全年均价4667.646491.905579.77（2）二手房价格涨幅较大2008年各季度价格列表如下：季度住宅价格写字楼价格商铺价格综合物业价格2007年第四季度2209.732851.513995.142566.362008年第一季度2355.892754.854466.452731.022008年第二季度2538.872732.73933.112637.992008年第三季度2544.693204.64094.262728.512008年第四季度2856.433447.274053.73002.552008年全年均价2582.973164.734215.332720、77.13（3）房屋租赁价格波动较小2008年各季度房屋租赁价格如下：季度综合物业价格住宅价格办公用房价格商服用房价格2008年第一季度67.4125.4248.6959.802008年第二季度64.4127.8467.6065.742008年第三季度57.9928.1081.0648.862008年第四季度55.9425.8464.0047.77（三）武汉房地产市场现状分析1、土地供应2008年武汉市共挂牌土地77宗，总用地规模约369.09万平方米（5537亩）；成功出让土地62宗，总用地规模约299.43万平方米（约4492亩），累计成交金额113.07亿元。而2007年武汉市先后10次21、以挂牌、招标形式推出国有土地43宗，总用地规模263.20万平方米，成功出让、转让35宗，用地总规模199.15万平方米，成交额累计41.04亿元，同比总用地规模、成交金额分别增长150.35%和275.51%。（1）用地规划多元共进规划用途供应宗数交易宗数居住2120居住（含商业）2116商业（含商服）1210居住（含公建）88公建32办公11随着武汉市政府区域整体功能定位效应逐渐显现，催生了市场多元化需求，突出表现在供地变化方面，居住用地不再是一枝独秀，商业用地戏份不断加大。全年供应交易情况表明，21宗纯居住用地和21宗商住两用用地分别有20宗和16宗顺利成交，表明居住用地仍为当前供应交易22、重点。由于人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点来实现，这催生了商业配套设施的需求，商业用地相应有了发展空间，针对此种需求，国土部门及时调整供规划用途，全年推出商业（含商服）用地12宗，成交10宗，纯商业用地受到市场的推崇是今年土地市场的一大亮点，12宗商业用地不仅指向商业活跃、交通便利的传统商业区，也垂青商业潜力巨大的居住新区，其交易的影响是近年内又将有数十万平方米的商业地产。（2）分区合理区域江岸区江汉区桥口区XX区洪山区青山区汉阳区供应宗数1191312928交易宗数961210927全年挂牌用地供应分布显示，桥口区供应13宗最多，XX区12宗位居其次，江岸区11宗再次，青山23、区最少，仅2宗土地。（3）地价房价期待互动每亩单价（万/亩）100万以下100-200200-300300-400400-500500以上供应宗数61521885交易宗数61318874土地交易单价计算显示，宗地成交价格34.13-924.01万元/亩不等，其中单价100-400万元/亩成交宗数最多，达到44宗，处于绝对主流开发地位，占总量的70%，100万元/亩以下宗地成交6宗，其主要为中小规模地块，规划用途居住（含商业）者居多，而商业用地及年末推出的危改用地为全年地价走高的主要原因所在。这基本上反映了目前武汉地产市场用于居住用地土地的价格水平，而这个价格水平较前两年以协议出让土地时的价格水24、平要高出许多。2、分区市场2008年，武汉市各区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的江汉区为6126.85元/平方米，其次是江岸区5964.98元/平方米。这两个区域均属于老城区，拆迁改造成本较高是主要原因之一。价格最低的区域为青山区，为4148.3元/平方米。（1）江汉区江汉区因地处世界第三大河流长江及其最大支流汉水交汇处而得名。它东与江岸区毗邻，西与桥口区接壤，南濒长江、汉水与XX、汉阳两区隔江相望，北依张公堤与东西湖区紧连。全区总面积33.43平方公里，辖13条行政街道，112个社区居委会，总人口45万人。2008年第四季度该区房地产住宅平均价格为6311.09元/平方米，比上季度上涨25、了116.75元/平方米，涨幅为3.65%。季 度平均价格（元/平方米）2007年第一季度4625.512007年第二季度4660.42007年第三季度4702.522007年第四季度4754.12008年第一季度4909.552008年第二季度6177.562008年第三季度6194.342008年第四季度6311.09随着建设大道商务地位的不断提升，中高档商品住宅进一步聚集，精装修小户型公寓有望成为该区域的亮点。（2）江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南濒长江与XX区和洪山区隔江相望，北接东西湖区。全区土地面积64.24平方公里，农村面积33.54平方26、公里；总人口72.3万人。区辖16个行政街道和1个乡，158个社区居委会和28个村委会。中共武汉市委、武汉市人民政府机关、市人大、市政协机关及大部分市级行政职能部门均设在区内；是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心。2008年该片区住宅均价为4964.98元/平方米，同比增长17.18%。季 度平均价格（元/平方米）2007年第一季度4468.552007年第二季度4482.62007年第三季度4547.822007年第四季度4622.492008年第一季度5220.632008年第二季度5440.522008年第三季度5891.012008年第四季度6207.76（3）桥口区桥口区位于武27、汉市三镇汉口的西部、俗称武汉西大门。硚口区地处武汉市商贸中心地区汉口，全区面积42平方公里，常住人口68万。全区面积42平方公里，下辖10个街道办事处，1个乡人民政府；有社区居民委员会128个，村民委员会13个，常住人口68.63万。2008年该区域住宅平均价格为4651.25元/平方米，同比增长31.86%。季 度平均价格（元/平方米）2007年第一季度2998.62007年第二季度3001.432007年第三季度3981.312007年第四季度4061.572008年第一季度5196.742008年第二季度5353.542008年第三季度5757.142008年第四季度5897.59随着中28、高档楼盘的不断推出，桥口区楼盘品质得到提升，中低价楼盘已不再成为区域市场的主体，促使价格涨幅较大。（4）汉阳区汉阳地处武汉西南部,与汉口、XX隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。全区辖9个行政街道，2个乡，总面积108平方公里，常住人口42万。2008年汉阳区住宅均价为4450.61元/平方米，同比增长14.26%。“武汉新区”建设和商业地产的兴起，给汉阳区经济的发展带来了契机，该区域价格持续上升。（5）XX区古称“武汉三镇”之一的XX，位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是中共湖北省委、湖北省人民政29、府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平方公里，常住人口近百万，区辖14个行政街道、194个社区居委会。2008年XX区全年住宅均价4947.49元/平方米，同比增长16.38%。临江大道的改造、江滩公园的建成改善了XX老城区的整体环境，沿江高档次楼盘不断推出，同时，由于交通的改善和知名开发企业的陆续入驻，南湖地区成为XX新的热点区域。第四季度受楼盘“整盘”影响，价格出现了一定回落。（6）洪山区洪山区是由境内有洪山而得名。位于武汉市东南部，全区自西向北呈半圆形，环抱XX、青山两区。东抵鄂州市，南与江夏区接壤，东北与新洲隔江相望。全区土地面积509平方公里。区辖天兴、和30、平、建设、洪山、青菱、九峰等6个乡，花山、左岭街2镇以及XX、狮子山、珞南、张家湾、葛化、红旗等6个街道办事处。区域全年住宅均价为4767.59元/平方米，同比增长12.75%。高校云集的人文条件为洪山区营造了浓厚的人居氛围，以写字楼和商铺为代表的商务投资概念更家深入沿线的供需市场中，该区域楼市发展平稳，年末销售以尾盘为主，导致价格微有下调。（7）青山区青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十四年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接XX区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，辖10个街道办事处，217个31、（家）居委会，现有人口41.89万人。随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。2008年住宅平均价格为4148.3元/平方米，同比增长8.82%。由于青山区少有新盘面市，开发速度有所减缓，区域供给减少，供给不足刺激了房价持续上涨。3、城市规划（1）江滩 汉口江滩三期建设启动，江滩美景跃升世界级2005年1月17日，汉口江滩三期建设已全面启动，已于2006年6月建成。 2001年起，武汉市投入3.8亿元，陆续建成了汉口江滩一期、二期，广场面积接近100万平方米，形成了江城著名的“城市客厅”；江滩三期建成后，将与一期、二期连成一体，形成近150万平方米32、的世界级绿化广场。 XX江滩延伸至青山 完工后景观绵延10公里武汉市2009年将继续投资对XX临江大道进行综合环境改造，改造工程包括打通中断的临江大道防汛通道，将其修建成40米宽的城市交通主干道，同时实施道路沿线景观改造、搭建观江平台等。XX临江一、二、三期工程（紫阳路新生路秦园路）累计全长约7公里长。秦园路至铁机路临江道路改造竣工后，整个XX江滩景观将绵延10公里。 2.1亿汉阳外滩：长江汉江滩地建滨江景观从2005年起，武汉市将投资2.1亿元，开发长江、汉江汉阳江滩沿线，兴建两条滨江景观带，打造汉阳的“外滩”。汉阳“外滩”建成后，在长江和汉江的汉阳交界地，将形成巨大的“V”字形滨江、休闲景33、观带。（2）城建：2009年“锁定”237亿武汉市建设工作会议2009年1月20日宣布：武汉市2008年完成城建投资186.19亿元，2009年计划投资237.6亿元，主要用于道路、园林、交通、新区建设等9大方面。（3）武汉新区：五大工程将陆续开工 年内江滩向汉阳延伸2009年，武汉新区将跨入快速“建设年”。据悉，2009年上半年，汉阳江滩整治等5大工程将陆续完工。这5大工程为：月湖文化艺术区景观绿化和市政设施配套建设该工程还包括江汉一、三、四桥匝道改造，月湖路、文化宫地下通道和公交站点建设等周边道路改造。长江一桥至杨泗港汉阳江滩综合整治工程该工程是长江汉阳江滩综合整治的启动工程，江滩从长江一34、桥至杨泗港长3.15公里，堤外滩地平均宽100米，计划于3月开工建设。年内，江滩向汉阳延伸。四新中心区骨干路网开工建设7条道路，分别为梅子路（汉阳大道三环路）、四新大道（十升路鹦鹉大道）、芳草路、连通港路、四新中路、四新南路、四新北路，道路总长17.5公里，宽3050米。计划于4月陆续开工建设。鹦鹉洲片综合开发该工程濒临长江，总土地储备1315亩（含市政规划道路），香港世贸集团通过竞拍方式取得了858亩（建设用地）开发权。三环路白沙洲大桥北线高架及道路改造工程建设由十升路至鹦鹉大道延长线的高架桥，桥长5.1公里，双向6车道，道路宽60米。（4）过江通道 长江大桥武汉天兴洲长江大桥2004年9月35、28日，武汉天兴洲长江公铁大桥在青山区建十路的江堤下动工，大桥投资30多亿元，2008年已提前完工。它的正桥全长4657米。公路桥为双向6车道，设计时速80公里/小时，主跨504米，主塔高189米，是世界上跨度最大的公铁两用斜拉桥，其中铁路桥可并排跑四列火车(两条客运线和两条货运线)。该桥因其独特的设计和特有的施工难度，被桥梁界誉为跨江桥的里程碑。 过江隧道2005年2月底，长江第一条公路隧道在汉开工，总建设周期45个月。该隧道长约3.6公里（含匝道），汉口越江点位在江滩公园附近，胜利街设右进隧道匝道、天津路设右出隧道匝道；XX越江点位于和平大道，友谊大道设4条匝道连接。（5）武汉中央商务区从36、2004年11月份开始，武汉市启动范湖和青年路路口两个片区房屋拆迁，以及道路改造、绿化带整治等工程，为王家墩中央商务区建设“腾地”，现已整改完工。按规划和开发计划，在王家墩中央商务区的东北部（靠近常青路、青年路的区域），武汉市将新建面积达76万平方米的生活城，作为王家墩中央商务区的首批启动项目。生活城内将兴建面积达40万平方米的一站式综合商业中心，集购物休闲、商业娱乐等于一体。同时，还将兴建10万平方米会议、展示区，以及约50万平方米宾馆、公寓服务区。据悉，王家墩中央商务区占地2.67平方公里，东接青年路，南临建设大道，西北与发展大道和汉西路相连。未来510年内，武汉市主城建设将以王家墩地区为37、重点，设置会展中心、金融、酒店、住宅等项目，引入主题公园、公共广场等，营造一个现代化程度高的零售、娱乐、宾馆、文化和社区场所，创造一个不夜城式的“活力之都”。（6）武汉交通 武汉火车站武汉火车站选址青山重工业区边缘杨春湖，毗邻武钢，地处武汉过境交通主动脉三环线（中环线）附近，项目预计2009年全面竣工。武汉市轨道交通线网规划已预留了地铁四号线连接到新火车站。该项目全长约875公里，投资总额高达680亿元。项目建成后，高速列车最高运行速度最终可达250公里/小时及以上，从武汉乘车到广州仅需4个小时。 武汉二环线2005年，武汉市二环线建设已全面启动。二环线位于内环线、中环线之间，全长52公里，跨38、越长江、汉江，贯穿三镇，是江城重要的过江新通道。其路径走向是：汉口发展大道汉西路江汉二桥汉阳十升路四新路杨泗港过江通道XX八坦路珞狮路东湖路水东路（规划中）二七路过江通道发展大道。二环线建成后，将把王家墩中央商务区、京广高速铁路客运站及百步亭小区、四新新区（汉阳最主要的居住新区）等新型商住区串成一线，成为武汉市的“黄金交通圈”，并大大缓解长江大桥、长江二桥等组成的内环线交通压力。（7）居住新城武汉计划中的4座居住新城（东湖、南湖、后湖、四新）已有3座蓝图绘就。南湖新城东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。到2020年，将容纳居民25万至31万人。南湖之水将被引入新39、城，交通状况也将大幅改善。后湖新城位于汉口东北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临黄浦路延长线，北接中环线，总面积1382公顷。以市级商业中心为核心（分10个服务中心），周边为6片居住区，可容纳25万人居住。东湖新城东至城市二环线，南抵东湖水域，西临黄鹂路，北接武青三干道，总面积11.57平方公里。拥有两级框架，沿徐东路、中北路的城市框架，也是核心区；沿武青四干道、铁机路形成的社区配套，7个居住单元形成点状。主要包括高档居住区、商业办公区、大小城市公园以及便捷的交通结构。（8）汉阳六湖连通2005年1月7日，汉阳琴断口闸开始改造，这标志着汉阳地区“江湖连通”工程全面启动，于2007年初步40、完成在汉阳实现“东方水城”的工程。据了解，江湖连通就是从汉阳附近的琴断口引水，两岸绿草“护卫”的明渠“串”起汉阳四湖（龙阳湖、墨水湖、三角湖、南太子湖），这是“江湖连通”的一期工程。二期工程则是在四湖连通基础上，连通北太子湖、后官湖等，让水道穿过居民小区。（四）市场特征分析1、政策措施方面（1）房地产业成为武汉支柱产业早在2004年，武汉市政府就以文件形式，首次明确房地产为武汉市“支柱产业”，并为促进房地产业持续健康发展做出了整体规划。在此之前，国家和湖北省已发文确认“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业；湖北省41、人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见更是明确支持房地产业的发展。武汉市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见则明确指出：“房地产业作为国民经济的基础、支柱性产业，关联度高，带动力强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。” 该文件规范了武汉市房地产市场，并指明了今后房地产业持续、健康发展的方向。（2）进一步提高了房地产开发项目的资本金从2007年9月1日起，我市规定，房地产开发项目资本金应占项目总投资比例的45%以上，该项规定的出台提高了房地产开发的门槛，规范了开发商的开发与经营行为。（4）武汉市房地产市场预警预报系统完善42、早在2004年8月10日，武汉市房地产预警预报系统就正式启动了。该系统的建立对全市房地产市场的运行状况进行了适时监控，正确引导了企业投资和市民消费，为政府科学制定房地产业发展政策和宏观经济调控政策提供了决策依据。（5）预售门槛提高武汉市房地产销预售新规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须达到一定要求：即低层（含四层）主体结构封顶，多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二，中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，未达到上述条件一律不得进行商品房预售，此政策加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供应量，促进了房地产价格的上涨。（6）土地闲置费的提高从武汉市国土部门获悉，今年，武汉市将进43、一步提高土地闲置费征收标准。这意味着，今后开发商竞拍到手的土地，如果长时间圈而不用，就必须缴纳更多数额的土地闲置费。据悉，为让荒地尽快结束“晒太阳”的现状，武汉市还将加强执法检查，坚决查处各种不缴、少缴、漏缴土地闲置费的行为。对拒缴土地闲置费的，国土部门可依法收回土地，再进行招标或拍卖。（7）建筑节能标准强制实施 今年可谓是武汉市节能住宅“风生水起”继而“大行其道”的一年。武汉市力推节能住宅，从元月1日起，新建、改建、扩建的住宅须达到节能住宅的要求，全面强制执行建设部夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。市建筑主管部门将从建筑设计、施工、监理、竣工验收4个环节开展“堵截”。按要求，设计未达到节能要44、求的施工图纸不能获得设计审查合格证；新、改、扩建住宅的节能措施不达标，不得竣工验收和备案；房屋销售时须出具节能说明文书。建设、设计、施工、监理单位弄虚作假的，主管部门最高可处100万元罚款，并降低或吊销其相应资质。 由于武汉过去被列为“非采暖地区”，因此它对建筑设计的隔热保温没有明确要求，现有住宅符合节能标准的不多。近年，“拉闸限电”、“电煤供应紧”这些能源紧缺现象在江城时有发生，已影响到工业生产和市民生活，减少能源无谓消耗势在必行。节能住宅冬季保暖，夏季隔热，能耗较低，比现在的普通住宅节能50%。普通建筑大多使用的墙体材料主要是钢筋混凝土和混凝土空心砌块等，这种单一材料的建筑墙体，难以满足较45、高的保温、隔热要求。而节能住宅通常采用新型建材和技术对东西南北外墙、坡屋顶等全面保温。此外，节能住宅除在保温、隔热、隔音等诸多方面较传统住宅具有明显优势的同时，还可有效降低用户水、电、气等能源的消耗，同时强调太阳能等天然、无污染能源的利用，可全面提升和改善人们的居住质量。 （8）湖北省征地补偿最低标准执行严格早在2005年3，省政府就公布了征地补偿最低标准，规定从2005年4月1日起，各类非农业建设项目征地时，支付的土地补偿费、安置补助费不得低于省政府制订的最低标准。2、市场供应方面（1）外来房企蜂拥圈地武汉作为东西部结合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。目前，46、外地来汉房地产开发企业已达百余家，而且大部分为当地知名开发商，有些甚至是全国性的品牌公司。外来开发商进入武汉，起到“催化剂”的作用，带动了武汉楼市向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。同时也加剧了武汉房地产的竞争，开发市场的门槛将越筑越高；土地市场进一步涤荡，市场操作将更加规范、透明。（2）新地产理念频出开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。产品逐渐精细，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。（3）楼盘定位差异化明显在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的47、卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。（4）品牌形象铸造再受重视房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。（5）中高档商品房的投放量加大武汉城市建设的不断提升，项目开发质量的不断提高以及消费者观念的转变，加之中心城区土地成交价不断创出新高，中高档楼盘成为房地产开发的重点，也成为影响房价上升的重要因素。（6）精装修产品正逐渐步入市场房屋开发的成熟与提48、高及市民消费观念的改变，促使原毛坯房产品向精细产品过渡。从2007年市场看，精装修产品已被越来越多的消费者所认可，虽然其进入市场较晚，供应量不足，但它有较大的发展空间。（7）投资型产品成为市场的关注点以酒店式公寓、写字楼为代表的纯投资型产品成为市场的关注点，由于大多数项目集中于商业区和城市中心区，且价格适中，利于投资，在房价看涨的背景下，有实力的消费群体成为该类产品的主要购买者。 3、市场需求方面（1）旧城改造拉动了房地产消费需求由于旧城改造导致的房地产刚性需求在2008年得以集中体现，武汉市的房屋买卖市场呈现供销两旺。商品房销售面积同比增长21.2 %，二手房的交易也十分活跃，交易面积同比增49、长12.2%。（2）小户型全面热销2007-2008年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。小户型表现出两个新动向：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。（3）节能住宅兴起近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。但真正按国家标准，导入节能保温系统，成为真正意义上的节能住宅还没有。据了解，武汉将2009年起全面推广节能化住宅。在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。（4）普通商品房仍成为市场需求主体从2008年各单价区间下的商50、品情况看，5000元/平方米以下的中小户型商品房仍然占据购房需求的主体。但其供应量低于需求比例，特别体现在桥口、江岸等中心城区。因此，我市在较长一段时间内，普通商品房仍然保持主体供应态势。（5）高品质产品的需求稳定上升高品质商品房市场经过长期的培育，其市场需求有长足的进步。2008年，以万豪国际、圣陶沙为代表的武汉高品质住宅成交规模增长较快，它表明在经历起步阶段后，高品质商品房市场开始发力，出现良好的需求增长态势。（6）购房者的住房消费更趋理性今年武汉市房价在上涨的过程中出现了一定的波动，购房者等待和观望心理增加，房价逐渐成为影响购房者决策的敏感因素，消费行为更加理性。（五）小结从上面所列到的51、各项指标均呈快速增长的势头，尤其是供应市场中，住宅投资同比增长达到34.5%，分析认为，武汉市房地产业正在健康快速的向前发展。1、中央及省市政府将为房地产业的发展创造更加良好的环境。2004年6月湖北省政府下发了关于促进房地产业持续健康发展的意见，明确指出了促进法地产业持续健康发展是当前全省经济工作中的重要内容。而2004年9月，武汉市政府紧接着以文件形式，首次明确房地产为武汉市“支柱产业”，并为促进房地产业持续健康发展做出了整体规划。虽然国家也出台了一系列的宏观调控措施，其并非想刻意打垮房地产业，只要目的还是为保持房地产开发的健康发展。2、从比较的角度看，武汉作为华中地区的特大城市，与19个52、副省级以上城市相比还存在差距，发展相对滞后，以2007年统计数据为例，武汉投资排名12位，施工面积和竣工面积分别排在10、7位，而商品住宅价格则排在15位，说明武汉市房地产业的发展工作任务还十分繁重。3、武汉住房消费潜力仍然巨大。武汉市人均住宅建筑面积仅为23.93平方米，市场潜力巨大；在基本解决住房短缺问题的前提下，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变，呈现梯度消费格局，住房消费还有巨大发展空间；而近年旧城改造力度的加大，房屋拆迁规模的扩大，都进一步刺激了住房消费。4、武汉市商品房价格还存在稳步上扬的空间。武汉市与同类城市比较房价水平明显偏低，而土地市场的规模逐步紧缩，土地市场价格的稳步攀升53、，恰好正促进着武汉市房价低水平的理性回归。而从政府加强对房地产业的宏观调控看，同时至少对中国房地产市场产生如下影响：1、事实证明，最近出台的各项宏观调控的政策，特别是房地产开发和购房贷款政策紧缩，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加谨慎，推迟上市。对于抗风险能力不强的企业而言，则面临着倒闭的危险，房地产企业的洗牌范围将持续扩大。2、银行银根持续紧缩，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。在无法获得廉价、充足的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。如何扩大自身融资渠道，成为众多地产开发商近期最为关注54、的焦点，新的融资渠道将得以发展，尤其是在对国外资本的运用上，也包括一些民营资本的做大做强。 3、房地产市场将持续走向规范，与历史相比甚至到了苛刻的地步。严格控制房地产企业的土地囤积行为，严格要求房地产企业的开发自有资金量，严格审查个人贷款的条件与信用，严格整顿各类开发区、园区用地等，从土地市场、房地产企业开发行为、消费市场、三个方面齐抓齐管，将在一定程度上起到积极的规范作用。第二部分 区域竞争市场分析一、XX区房地产市场分析（一）基本区情古称“武汉三镇”之一的XX，位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是中共湖北省委、湖北省人民政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平55、方公里，常住人口近百万，区辖14个行政街道、194个社区居委会。XX人文荟萃，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，XX城邑始于1800年前的三国时期，是一座历史悠久的文化古城，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内涵。爱湖之滨、珞珈山麓、黄鹤楼下，无数文人墨客在此吟诗题咏，挥毫作画，勒石碑铭，留下丹青画轴，千古绝唱。XX又是一座具有光荣革命传统的城区，辛亥革命第一枪在这里打响，历史文化与自然资源的辉映，形成XX丰富独特的旅游资源。辖区内黄鹤楼气势恢宏，宝通禅寺、长春观清幽谧静；辛亥起义首府红楼、起义门、烈士祠及农民运动讲习所、毛泽东故居、施洋烈士陵园等革命遗址星罗棋布；东湖是国家级重点风景名胜区，楚56、城、武汉植物园、梨园游乐园与磨山、珞珈山环抱东湖， 山水交映，景色迷人；省博物馆陈列的具有楚文化风韵的曾侯乙编钟，成为湖北省对外交流的重要标志；大型绿化广场-洪山广场、首义广场、更为XX增添了靓丽的色彩。XX是华中地区交通、通讯枢纽，城市基础设施完善。XX是武汉的南大门、九省通衢要冲所在。京广铁路、107国道横贯XX，长江水路上达重庆、下至上海，XX火车站，付家坡、宏基长途客运站以及武汉电信大楼等构成华中地区重要的交通、通讯枢纽。区内三座大桥跨越长江，三条主干道由北向南贯通，城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿57、化覆盖率不断提高，环境日益优美，已成为市民居住、购物、休闲的首选之地。（二）区域特色1科教雄厚人才丰富XX辖区内有武汉大学等13所大专院校，中科院武汉分院、七O一所、七一九所等48个国家、省、市级科研机构，131所中小学校，拥有大批高级技术人才和专家学者，是全国著名的智力密集区之一。近年来，XX区依托地区科技智力资源丰富的优势，积极培育高新技术企业，发展高新技术产业，不断加大财政和社会资金对科技的投入，200亩的宝安科技创新园，入园孵化企业58家，国家信息安全成果产业化（湖北）基地和15平方公里的XX科技工业园已成为培育和引进高新技术产业的重要载体。全区积极推进素质教育实验区工作，不断增加教育58、投入，调整优化教育结构，整体办学水平和教育质量处于全市前列，XX实验中学、武汉中学等一批名牌学校的品牌效应日益明显，全区正努力实现由教育大区向教育强区迈进。2制造业基础雄厚区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等10多家在全国同行业中占一定地位的国有大型企业，是国家一五、二五期间投资建设的重要制造业基地，经过多年发展，现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体化、激光应用、新材料领域有了突破性发展。江汉金融业的发展正由建设大道“金融一条街”向香港北路、新华西路延伸,初步形成金融组团优势，成为名副其实的“武汉59、华尔街”。江汉即将成为商务办公、商务居住、商务服务一体的商务中心。3商贸金融业发达XX是长江沿岸重要商品集散地，年社会消费的零售总额达100亿元，中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，国际零售巨头家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居也都纷纷抢滩XX，全区有近百个特色鲜明、辐射力强的专业市场。区内金融机构众多，中国人民银行武汉分行在XX，60多家银行、证券、保险等金融机构，构成了强大的融资和信贷能力。（三）XX区房地产市场分析与汉口不同，很难说XX有某一个板块是真正意义的城郊板块，随着南湖花园城的日渐成熟和光谷日新月异的发展，城市规模的不断扩张使XX各个区域的房地产市场都显示出勃勃生机。60、除了光谷、汤逊湖和南湖之外，内环线之内与周边的徐东路、沙湖、友谊大道、水果湖等区域，因其完善的市政与生活配套，继续在XX楼市中扮演着举足轻重的角色。1光谷楼市：步入社区商铺推广新阶段2006年以来，随着光谷各项事业的发展，光谷地区一直是武汉市最热点的地产开发区域，充当着武汉地产界的风向标的角色。通常来讲，光谷板块由三个子板块构成：雄楚大街、XX和汤逊湖。通过对光谷楼市多年的研究，光谷片区具有独特的三大优势：一是高科技园区集中开发的优势；二是居住楼盘开发的优势；三就是光谷片区商业发展的巨大潜力。 目前，前两项优势已被大家所认可，只有商业的潜力还有待挖掘。值得欣慰的是，2006年下半年，光谷楼盘成61、功开启了社区商铺推广的新阶段。7月份，江南家园正式公开出售商铺；8月12日，金地太阳城黄金走廊商业街已经接受认筹，此外，光谷陆景苑、保利花园、XX春晓等楼盘也将陆续推出商铺。 有理由相信，光谷片区30万日渐成熟的十余个大、中型住宅小区的居民巨大的消费能力、四大产业园区的近百家高科技企业员工以及光谷众多学校师生的日常消费等将共同构成光谷商业投资创富引擎原动力。应该说光谷目前的商业发展还不够发达，大型商业配套不够齐全，商业资源还是稀缺的，这就需要小的商业物业来支撑。供需的不平衡将为未来光谷社区商铺造就极大的投资潜力和价值。2汤逊湖楼市：迎来多层时代庙山汤逊湖片山水资源丰富，一直以来该区域住宅建设以62、别墅为主，多层及普通其它住宅形态作品开发量非常小，存在较大的市场空白点。2007年11月，阳光海岸项目三期盛大开盘，取得了十分骄人的业绩，与此同时，该项目作为多种物业形态并存的楼盘项目在汤逊湖片区出现，是汤逊湖楼市摆脱以单纯的别墅类项目为主的桎梏，向着更成熟阶段发展的必然结果。当时家园专刊曾预言：随着该区域居住氛围的形成，更多普通住宅形态作品必将问世。 2008年汤逊湖楼市的迅速发展正好充分验证了预言的准确性，2008年上半年，万科城市花园、阳光海岸二期多层、小高层项目持续热销；同时汤逊湖楼市老牌别墅项目梅南山居二期青山碧水也举起了多层的旗帜；8月，“汤逊湖畔、别墅大师”宜家汤臣项目二期十万平63、方米左右的多层住宅也隆重奠基。另外，汤逊湖楼市又一大型项目美佳湖滨新城也即将闪亮登场，并且一期也是五万平方米左右的多层，多层项目成为汤逊湖楼市继别墅之外的又一开发重点。3东湖水果湖板块：价值继续飚升东湖水果湖板块是武汉的政治、文化以及旅游中心。作为省委、省政府机关所在地，这里是湖北省的“心脏”；同时汇聚了武汉大学、华中科技大学等众多高等院校，加上邻近省博物馆、湖北日报社、省新闻出版社、社会科学院、东湖风景旅游区使得这里成为了武汉人文气息最为浓郁的地方。 此外，东湖水果湖板块一方面凭借显赫的地理位置、良好的自然生态环境以及人文氛围，成为武汉市民心目中梦寐以求的置业宝地，房地产需求量持续攀高；另一64、方面，政府对东湖景观资源保护力度加强，明令东湖周边不再建高层，势必导致该区域地段更加稀缺。这一对供需矛盾，将促使水果湖地段价值的继续飚升。东湖林语、银海华庭、东湖香榭水岸等项目价值的逐步彰显便是最好的佐证。4徐东沙湖片：走势依然强劲2008年，徐东沙湖楼市延续了其强劲的发展势头。徐东片区经过十多年的建设，也已成为生活便利程度不逊于老城区的成熟的居住新区，菜场、超市、医院、学校、银行、电信局、餐饮、娱乐、健身、购物等设施一应俱全，生活配套完善。目前，徐东片区老牌项目时尚欧洲、都市经典等销售依然火爆，美林青城、汉飞滨江国际也即将闪亮登场。 沙湖是XX中心城区不可再生的大型生态湖区，沙湖周边住宅项目65、开发近年来风生水起，渐成气候。如沙湖南岸的水云居、世纪彩城，沙湖北岸的美城清芷园、沙湖金港苑等。但是，由于种种原因，特别是缺乏能够提升片区形象的大盘项目，目前沙湖岸边的项目并没有在武汉楼市合力形成有一定影响的沙湖板块。与此同时，临近的徐东路板块却在武汉楼市形成了声名显赫的片区效应，在今后相当一段时间内，徐东路板块仍是沙湖片区的有力竞争对手。所以，老百姓目前对于沙湖岸边、特别是沙湖北岸住宅项目的接受还需要一个培育的过程。5南湖板块：飞腾与超越这里所说的南湖板块由南湖新城、南湖花园城两大子板块构成，位于中南路商圈以南，远有浩淼南湖，近有政府即将修建的美景水上公园和农业生态科技园，东部是市政府规划的66、北港园区，南部是已经规划的大学城，武汉理工大学2000亩的新校区、武汉大学、华中师范大学、华中农业大学等著名高校也都在此区域附近。由于这里自然环境优美，人文资源丰富，成为大多XX居民购房的首选。在上世纪90年代初期，由于交通、配套等问题，南湖板块还并不为广大市民所接受。随着武泰闸菜场的搬迁、南湖新城“七路一渠”建设启动等，南湖板块在政府的规划中一步步地走向了成熟和繁荣，如今俨然已成为城市中心的一部分，成为了武汉市重要的城市副中心。同时，南湖板块汇集了诸如联合置业、城投集团、南国置业等知名的开发商，其开发的丽岛花园、名都花园、风华天城等都是XX乃至整个武汉市高品质住宅的象征。全国著名的两家地产大67、鳄深圳金地集团的格林小城以及上海大华集团的开发，更将会开创南湖片区住宅建设的一个新的高峰，从一个新的高度提升武汉住宅建设水平。在其发展过程中，南湖板块不断涌现出的令人耳目一新的产品，使该区域成为了XX乃至武汉市的“住宅创新基地”。 目前的南湖板块已经成为武汉市一个成熟的大型居住组团。地价飙升、房价猛涨、精品不断我们更清晰地看到，这片土地在经历了10年的风风雨雨后，在经历了2年的压抑和沉寂后，在2008年迎来了新一轮的崛起和超越。 6洪山区指数：节节攀升2008年第四季度洪山区房地产住宅价格小幅下跌，住宅平均价格为4955.25元/平方米，比上季度上涨了下跌112元/平方米，跌幅为1.15%。年68、 度平均价格(元/平方米)2007年第一季度4354.82007年第二季度4430.182007年第三季度4459.92007年第四季度4573.712008年第一季度5680.842008年第二季度5734.652008年第三季度5067.252008年第四季度4955.25二、XX片区概述（一）XX片区基础情报XX片区地处洪山区东南，是“武汉中国光谷”的中心地带，辖区面积35平方公里，有37个社区居委会，居民5万多户，22万余人，是武汉市最大的街道之一。辖区内大专院校、科研单位、大中型企业林立，集人文、商业、旅游观光于一身，既是生活购物的思想场所，又是怡情养性的好地方。XX街依托地区科技智69、力资源丰富的优势，积极培育高新技术企业，辖区内有关东、关南科技工业园等大型的高新技术园区，属高智商密集区。XX坐拥光谷，又是高校云集地，用CBD（城市的功能核心区）来称呼是名至实归。“科技以人为本”，大凡在高科技发达的地方人们更注重生活的质量和生存的环境，江城各颇具实力的房地产开发商正是瞄准了这一商机从而把发展的眼光投向了XX片区。2001年7月6日，地处XX的东湖高新技术开发区获国家计委正式批文，成为全国惟一的国家光电子产业基地，简称“武汉中国光谷”。光谷建设目前正处于全面铺开的快速发展阶段，并已经形成了以光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化等高新技术产业竞相发展的产业格70、局，是武汉市发展最快、同时也是最具发展前景的地区之一。多年来，武汉市民们对“光谷”、“光电子产业基地”这些词汇早已耳熟能详。对于精明的开发商而言，这些词汇的背后蕴含的将是不可多得的市场机会。光谷日新月异的变化，也带来了地产开发的大机遇。就在5年前，XX一路区域还只能说是郊区，只是经武黄高速进出武汉的必由之路而已，宽不足30米，两旁的建筑多为一些民房、小餐馆、汽车修理等，陈旧落后，残破不堪。如今，随着“光谷”工程的强势启动，这里发生了翻天覆地的变化。与XX一路垂直的珞瑜路、雄楚大街及正在施工的南湖南路、二环可直通XX中心城区，平行的XX二路延长线往北直通东湖南岸，往南连接武汉东大门武黄高速，XX71、一路往南延伸，经万科城市花园便是连接汤逊湖、庙山“药谷”、江夏的阳光大道，东湖、汤逊湖、森林公园，不过就两三站路路程；总投资1.5亿、占地面积2.67万平方米的华中科技大学体育中心就在XX一路北入口处，它的建成将满足大型体育比赛和居民健身锻炼的需要。无论是走进繁华市中心还是亲近自然，皆在咫尺之间，居住条件优势明显。（二）XX片区楼市现状分析1大规模楼盘频出在对购房者的购房意向调查中，楼盘的“规模化”已成为购房者的重要选择原因，大规模的楼盘才可能造景，才可能拿出一定的空间来建设楼盘配套设施，才能形成真正的高尚社区。在XX一路上，万科城市花园占地85万平方米，XX春晓18万平方米，金地太阳城22万72、平方米，保利花园36万平方米，阳光在线16.6万平方米，卧龙30万平方米，XX一路有万科、保利、卧龙这批具有相当实力和开发业绩的知名开发商进驻，再加上汉盛、金地洪华、长城建设、美好愿景、当代等本土资金实力雄厚的开发商也加入到规模开发行列，因而，XX一路将是武汉楼市实施房地产规模开发的另一个超级房地产板块。2开发商更加注重社区配套建设生活配套的完善与否，是决定区域楼市可持续发展的关键性问题，从某种程度上讲，“配套战”或许更胜于规模战、产品战。就目前来说，XX一路区域的市政建设与生活配套条件尚不完善，但从目前的发展趋势来说，发展势头相当良好。通过我司专业市场研究人员市场调查看到，XX片区各个楼盘在73、竞争中的不断完善和创新。各家开发商们也清楚地意识到他们不只是“房子”这一商品的供应商，更是生活方式的营造者。金地太阳城将建成27000平方米的光谷实验小学，400米风情商业步行街；相邻的XX春晓将建成双语幼儿园与之互补；保利地产特别开辟了5500平方米的商业步行一条街，独创体验式购物休闲概念开发商们正依靠他们共同的力量，让生活配套逐步到位，担当政府实施城市建设的有力帮手。3目标客户群比较一致按规划，光谷将新增高信息技术和网络通讯工程等高科技企业700多家，再加上这里是传统的教育中心、全国少有的高等院校及科研院所的聚集区。这些因素，让各楼盘不约而同地将其目标客户瞄准了光谷片区的教师、高科技企业的74、职工等。4产品品质不断提高众多大盘的强势入市，面对的又是同样的客户群，因而一场“大战”势不可免。可喜的是，从一开始，竞争便是在高起点、高水准层面上的良性竞争。第一个闪亮登场的“金地太阳城”率先提出“光谷新地产时代的十大主流趋势”，即与原有的市场状况不同，光谷地产未来将重点在规模、产品品质、整合专业资源和品牌上体现竞争价值。 环境设计：金地太阳城请来已在汉主持过万科四季花城、金色港湾景观设计的香港奥雅园境师，XX春晓请来MAO日本一级建筑师事务所，保利花园请来了广州普邦园艺工程设计有限公司，万科城市花园由澳大利亚伍贝集团执掌景观设计。建筑设计：XX春晓由同济大学建筑与城市规划学院院长、博士生导师75、吴志强教授主刀，金地太阳城则由本土资深的中南建筑设计院领衔，保利花园则邀请了澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑规划设计有限公司操刀，万科城市花园由美国SWAGROUP整体规划、中建国际（深圳）设计顾问有限公司担纲。物业管理：XX春晓请来深圳市中海物业管理有限公司，万科的物业服务更是其制胜的看家宝之一。行销策划：与金地太阳城合作的是深圳地产新锐德思勤顾问，XX春晓请来的是国内知名的深圳金地置业，保利花园则由旗下著名的广州保利地产代理有限公司进行策划。5教育与地产的完美结合XX楼市和汉口楼市最大的区别在于汉口楼市比较强调楼盘的商业价值而XX楼盘则更注重楼盘文化品位的提升，这些从楼盘的名称就可以看出一些端倪76、，汉口的如中侨观邸、金色华府，XX的如学雅芳邻、剑桥名邸，XX地产与教育实现了完美结合，众多楼盘大打教育牌。（三）XX片区规划动态1光谷发展目标在我国“十一五”计划期间，“中国光谷”要实现以下目标：建成50KM2的光电子信息产业带，形成具有国内第一、国际一流的外向型、国际化的光电子信息产业基地（中国光谷）。形成年产值达1000亿元的光电子信息产业规模，成为湖北省、武汉市经济发展的重要增长点和支撑点，推动光电子信息技术在传统工业中的应用，带动和促进一批相关产业的发展。推动技术创新和技术成果产业化，形成一批具有自主知识产权的产业项目，培植一批光电子信息产业集团，力争产值过百亿元的企业（集团）3-477、家，过50亿元的企业（集团）7-8家。引进一批过内外光电子信息大项目、大企业，实现项目（企业）的“高位嫁接”，实现产业扩张和产品升级。建设一批光电子信息技术的重点基础学科，形成国内一流的研究开发中心、学术交流中心、人才培养基地和“产、学、研”结合示范基地。2地铁规划地铁前期工程：开建汉口到XX地铁2号线，全长26.8公里：今年，武汉市将加快第2条地铁（即轨道交通2号线）的启动速度。从2007年10月9日起，武汉地铁的5大前期工作已全面启动，标志着武汉地铁建设的全面启动。据了解，综合比较沿线客流、环境和社会等因素后，轨道交通2号线的走向和规模已基本确定。具体走向为：北起汉口常青花园，下穿张公堤进78、入堤内，过红旗渠路后，途经汉口火车站青年路航空路解放大道，过循礼门后，从江汉路附近走地铁过江隧道，经三层楼友谊大道洪山广场中南路武珞路，止于光谷广场，全长约26.8公里。95三、XX片区楼盘个案调查（一）XX片区楼盘概况项 目开发公司均价物业形态占地面积建筑面积主力户型及面积段地址阳光在线2期美好愿景房地产公司4600多层、小高层1136501600002*2、3*2洪山雄楚大街梳子桥东创仕佳武汉东湖创业股份有限公司4700小高层6000270002*2、3*2*2洪山华中科技大学正前门光谷宇峰家园湖北宇峰房地产开发公司4350多层、小高层23696391882*2、3*2洪山XX二路19号华79、乐花园汇峰房地产4500多层、小高层3450090000华中理工大学大门东侧100米学雅芳邻武汉市洪华房地产开发有限公司4650小高层、高层56695160000322，120-145洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面地龙常青藤湖北地龙实业集团有限公司4800小高层200100300000221，32290-120洪山珞瑜路华科大南二门对面金地太阳城武汉市金地房地产开发有限公司4900多层、小高层134300220000221，32285-130洪山东湖开发区XX一路369号保利花园保利（武汉）房地产开发有限公司4900多层,小高层,高层156200360000221，32290-120洪山XX80、一路74号(原湖北电机厂)万科城市花园武汉市万科房地产有限公司5400多层,小高层400200390000221,32292-125洪山东湖高新技术开发区江夏大道特一号卧龙剑桥春天武汉卧龙房地产开发有限公司 4600多层,小高层120000250000322，422136-240洪山珞瑜路XX叶麻店巴黎豪庭南益置业（武汉）有限公司4800小高层,高层1184603481402*2、3*2洪山武汉中国光谷珞瑜路与XX二路交汇处佳源花都武汉顺民房地产开发有限责任公司4200多层533600750000221,32295-130东湖开发区湖北教育学院对面XX春晓武汉汉盛地产有限公司4600多层、小高81、层140000170000221,32290-140武汉职业技术学院对面江南家园二期武汉佳境房地产开发有限责任公司4780多层、小高层80000221,32285-140洪山区民院路（武汉科技大学旁）Free阁调武汉东湖高新集团股份有限公司4800多层256582698011127-45武汉光谷XX二路特一号光谷陆景苑湖北海陆景置业发展有限公司4800多层、小高层8004098000221,32290-135洪山XX二路与楚雄大道交汇处广厦华庭武汉市城乡建设开发公司4700小高层2400076923221,32282-116华中理工大学南二门对面地龙常青藤2期湖北地龙实业集团有限公司4740高82、层420925359111，221，32246-130洪山珞瑜路华科大南二门对面惠安新苑湖北天地房地产开发公司4500多层36000221,32282-116洪山鲁巷民院路湖北经济管理大学旁洪福家园武汉洪顺房地产开发有限公司4850小高层 高层2000010000085-130民院路路口（尖东智能花园旁边）紫菘枫林上城武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司4900小高层 高层46316147960221，32，4290-160雄楚大街与民院路交汇处东（二）周边在售楼盘分析1光谷.陆景苑效 果 图物业名称光谷.陆景苑建筑类别住宅楼层状况16栋多层、小高层均价4800元/平方米占地面积80040平方米83、建筑面积98000平方米容 积 率1.51绿 化 率33%装修状况毛坯开 发 商湖北海陆景置业发展有限公司物业公司武汉高科销 售 证武开管预售2008187号物业地址洪山XX二路与楚雄大道交汇处 售楼处地址洪山XX二路与楚雄大道交汇处 周边配套学校华中科技大学，中国地质大学，鲁巷中学银行工行，农行，建行，武汉证券，中国信合商场鲁巷广场，中百超市，XX超市医院湖北省中医院、市十二医院、湖北省荣军医院建材设备结构全框架结构，全现浇建筑外墙一层为高级文化石，其它为高级面砖，局部涂料门窗分户门统一购置安装钢制防火、防盗门；双层中空玻璃窗厨房排烟道；预埋上下水接口；管道煤气、IC卡智能煤气表供电每户供电84、容量8KW（40A）；照明线材至各户门口配电箱供水变频供水通讯宽带互联网、电视、电话2地龙常青藤名苑效 果 图物业名称地龙常青藤名苑建筑类别住宅楼层状况2栋高层均价4740元/平方米占地面积20000平方米建筑面积62800平方米容 积 率3.14绿 化 率48%装修状况毛坯开 发 商湖北地龙实业集团有限公司物业公司深圳天安物业管理公司顾问物业地址XX珞瑜路华科大南二门对面 售楼处地址XX珞瑜路华科大南二门对面 周边配套学校华中科技大学，中国地质大学，武汉体院，鲁巷中学银行工行，农行，建行，武汉证券，中国信合商场鲁巷广场，中百超市，XX超市医院湖北省中医院、市十二医院、湖北省荣军医院建材设备结85、构全框架结构外墙高级面砖门窗分户统一安装防盗门、塑钢窗厨房排烟道；预埋上下水接口；管道煤气供电照明线材至各户门口配电箱供水变频供水通讯三网合一3保利花园效 果 图物业名称保利花园建筑类别住宅楼层状况23栋多层、小高层、高层均价4900元/平方米占地面积156200平方米建筑面积360000平方米容 积 率2.2绿 化 率42%装修状况毛坯开 发 商保利（武汉）有限公司物业公司保利物业管理公司销 售 证武开管预售2008010号物业地址洪山XX一路74号售楼处地址洪山XX一路74号周边配套学校鲁巷中学、华中师大一附中、旭光小学银行各大银行商场XX超市、鲁巷商业广场、中百超市、医院XX医院、荣军医86、院、武汉第十二医院、省中医医院建材设备结构全框架结构外墙高级涂料门窗分户统一安装防盗门、塑钢窗厨房排烟道；预埋上下水接口；管道煤气供电照明线材至各户门口配电箱供水变频供水通讯三网合一电梯奥的斯4金地太阳城效 果 图物业名称金地太阳城建筑类别住宅楼层状况51栋多层、小高层均价4900元/平方米占地面积134300平方米建筑面积220000平方米容 积 率1.45绿 化 率36%装修状况毛坯开 发 商武汉市金地房地产开发有限公司物业公司武汉虹景物业管理有限公司销 售 证武开管预售2008035号物业地址洪山XX一路369号售楼处地址洪山XX一路369号周边配套学校光谷一小鲁巷中学、华中师大一附中、87、中南财经政法大学银行各大银行商场XX超市、鲁巷商业广场、中百超市、医院XX医院、荣军医院、武汉第十二医院、省中医医院建材设备结构全框架结构外墙底层外墙贴蘑菇石；顶层外墙为防水涂料；其它墙面贴陶瓷拉毛砖门窗单元门是可视对讲防盗门，分户门为钢制防火防盗门；窗户为铝合金窗厨房排烟道；预埋上下水接口；管道煤气，煤气表安装到户内供电室外读表，照明线材至各户门口配电箱供水恒压变频供水通讯电话接口，有线电视，宽带网户内预留接口采暖集中采暖，采用先进的热能表分户计量，户外抄表消防小区设有闭路电视监视系统、联网楼宇对讲系统、报警系统5Free格调效 果 图物业名称Free格调建筑类别住宅楼层状况多层、小高层均价88、4800元/平方米占地面积25957.5平方米建筑面积26980平方米容 积 率1.05绿 化 率35%装修状况全装修开 发 商武汉东湖高新集团股份有限公司物业公司武汉新城物业管理有限公司销 售 证武开管预售2008237号物业地址洪山XX二路特一号售楼处地址洪山XX二路特一号周边配套学校华中科技大学、开发区小学、鲁巷中学银行工行、农行、建行、武汉证券、中国信合商场鲁巷广场、中百超市、XX超市医院湖北省中医院、市十二医院、湖北省荣军医院建材设备结构全框架结构外墙高级涂料内墙白色乳胶漆门窗塑钢门窗，门套饰面采用AAA级胡桃木板，胡桃实木线条，哑光清漆厨房吊顶，橱柜采用优质木芯板、胶合板，台面板为89、大理石管，道煤气卫生间吊顶，地面瓷砖，洁具有洗手台、蹲便器、水嘴，保修一年，终身维修供电照明线材至各户门口配电箱供水变频供水，上下水设施采用金牛国标管材通讯电话、宽带、有线电视入户6卧龙剑桥春天位置示意图物业名称卧龙剑桥春天建筑类别住宅楼层状况多层、小高层均价4600元/平方米占地面积120000平方米建筑面积250000平方米容 积 率2.10绿 化 率40%装修状况毛坯开 发 商武汉卧龙房地产开发有限公司代理公司武汉天龙.海德广告策划设计公司销 售 证武开管预售2008352号物业地址XX珞瑜路XX叶麻店售楼处地址XX珞瑜路XX叶麻店7广厦华庭效 果 图物业名称广厦华庭建筑类别住宅楼层状况90、7栋小高层均价4700元/平方米占地面积24000平方米建筑面积76923平方米容 积 率3.2绿 化 率43%装修状况毛坯开 发 商武汉市城乡建设开发公司营销公司大汉隆城房地产营销策划公司物业地址华中科技大学南二门对面售楼处地址华中科技大学南2门隔壁四、周边楼盘特点（一）注重环境XX区高校周边依山伴水，自然环境宜人。房地产开发商在开发过程当中自然不会浪费如此优越的自然条件，纷纷将环境的开发放在了首要位置。高校周边楼盘的绿化率普遍大多达到35%以上。（二）注重人文氛围由于高校居民的受教育程度普遍较高加之高校所特有的学术氛围造就了高校周边独特的人文氛围。使得高校周边楼盘在潜移默化中也具有了一些教91、育气息。有的楼盘已开始将教育设施的建立作为基本配置。如华师旁的名都花园就以国家一级标准建设名都幼儿园，并与武汉外国语学校联合创办名都中学、名都小学。而其他楼盘也纷纷在广告中标榜自己与各大高校的地理联系。（三）注重高配套选择在高校周边置业的购房者大多接受过较好的文化教育。对高科技产品特别是电脑、网络有极强的接受能力。而开发商也乐于通过提升楼盘的科技含量来提升楼盘的含金量。这使得光谷地区楼盘在智能化上要高于其他地区。其中最有代表性的有光谷智慧城与金地.太阳城。（四）价格居中高档次由于高校周边楼盘主要以高校内的教职员工为主。这部分消费者具有较高及稳定的收入。加之高校周边良好的自然环境与人文环境这些独92、有资源使得高校周边楼盘的价格基本处在武汉中高档水平。第三部分 项目周边环境分析一、具体地理位置项目位于光谷发展规划中的中心居住区，处于XX主干道珞瑜路与XX一路交汇处，南面紧邻未来的商业步行街，与名校华中科技大学仅一路这隔，距离鲁巷广场也只需步行10分钟，交通便利，环境优美，配套设施齐全，人文气息浓郁，高新技术企业密集。二、项目周边配套（一）交通1道路交通四至动线主要交通动线珞瑜路，XX一路东向动线珞瑜路西向动线XX路南向动线XX一路北向动线民院路 雄楚大街道路实景图片XX一路口实景2项目周边公交统计：公交路线起点终点公交路线起点终点18花山平阳门702森林公园工业一路25葛店开发区汉阳门7093、3森林公园循礼门510关南小区大彭村733鲁巷鲁巷购物广场518九峰野生动物园XX火车站591烽火村狮子山521XX饭店汉阳门（二）教育项目区内学校分布统计：小学武汉市旭光学校中学XX中学鲁巷中学华中师大一附中大专院校华中科技大学中国地质大学武汉体育学院武汉交通技工学校湖北省城市建设职业技术学院华中师范大学实景武汉职业技术学院实景华中科技大学实景图片武汉大学实景图片（三）医院区域医疗设施配套：医院距离项目步行时间省荣军医院（15分钟）湖北省中医院（3分钟）市十二医院（5分钟）华工医院（10分钟）省肿瘤医院（10分钟）省荣军医院（15分钟）长动职工医院实景湖北省中医院实景（四）商业及知名企业商业94、配套单位名称百货商场XX商场鲁巷商业广场专业市场中百超市XX超市鲁巷超市XX路小商品市场区内知名高新企业中国光谷光电子大市场NEC中原移动通讯公司长飞光纤光缆公司邮电科学院研究院电缆厂中国长江动力集团XX超市实景中百超市实景武汉汽轮电机股份公司实景华中光电研究所实景（五）金融机构配套单位名称银行中国农业银行中国工商银行中国建设银行交通银行民生银行招商银行中国银行证券公司武汉证券中国工商银行中国建设银行（六）其他配套及景观配套单位名称邮局鲁巷邮局华中科技大学邮局电信电信局洪山分局景点森林公园，东湖风景区第四部分 项目客源市场分析一、周边高校的高收入群体科技是第一购买力。东湖高新技术区域内集中了武95、汉大学、华中师范大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国地质大学等18所大学；是除北京海淀区外全国高校密度排第二位的罕见高品质人文社区。具有高薪和极强购买能力的教授和副教授总人数达到了5200多人。2007年东湖区高校教师分布一览表校名教职总数教授/副教授讲师中国地质大学3485339/763武汉理工大学2500350/900华中科技大学4130341/700597武汉大学4400252/480华中师范大学4000245/447中南民族大学1400400729总数199155217注：1教职总数包括教师、教工；2代表数目不详。二、目标客户群研判（一）区域消费群体调查区域住房消费群体以高校教职工及96、光谷高新技术企业的群体为主，对住宅的需求潜力大，以下是对他们的消费状况做的调查归类：职业年龄家庭收入（月）现居住状况高校教师28-35岁6000元以上多是校内房高校后勤职工40-50岁3500-4000元租住或住房离工作单位较远海归创业者32-50岁年收入10万元以上租住，自居各类信息公司业主40岁左右7000元以上自居高新企业技术及管理人员30-40岁8000以上租住，或原住房离单位远高新企业职工20-40岁3500元或以上私房，租住区内原居民50岁左右较低私房，较小或已拆迁投资者35-50岁稳定自有住房（二）消费心理研判对住房的需求层次不齐。因为区内存在各种不同购房需求者，所以存在不同的购97、房需求。购房多是为解决工作便利性。区内良好投资环境的吸引力。综合性价比是消费者购房的重要因素。三、消费需求特征分析职业需求特点教师多首次置业，文化修养高，对住宅的质量及社区环境要求高，需求面积多为三房，对开发商实力及信誉有依赖性海归创业者多次置业居多，有置业经验，收入高，偏向个人喜好，注重品质，对社区细节配套要求较高，注重居住与身份的匹配技术及管理人员首次置业者，注重个性化住宅，交通生活配套齐全便利，对户型，价格，景观环境要求高，且在此置业多为解决工作便利性工薪族对住房承受力有限，为解决居住而购房，对价格和面积较敏感，部分也是为解决工作便利性而选择此区原区内居民多为拆迁户，或年青人为结婚而备，98、对住宅地段，价格，户型要求高投资者有大量闲散资金，有投资经验，注重投资回报，总价低，地段好，人流量大地段好的住宅是他们的目标四、购买力对需求市场的支撑（一）职工工资水平统计分析表：历年武汉市职工年平均工资统计年度平均工资（元）年增幅19991355429.63%20001529816.31%20011762412.28%2002184537.11%2003 199255.31%2004201895.11%2005217627.57%20062390819.04%20072503910.56%20082721316.73%注：数据来源于2008年武汉市统计年鉴1999-2001年间，武汉市职工工99、资水平增幅较大，而2002-2005间增幅放缓，2006年出现了跨越性的增长。尤其是近几年，武汉市职工工资水平与国民经济增长态势保持一致，直接促进了工资水平的高速增长。从整体情况看，武汉市市民的整体购买力正在逐步增加。（二）购买力特征分析表：分行业职工年平均工资统计（单位：元）按国民经济行业分组2007年2008年增幅平均工资排序平均工资排序农、林、牧、渔业69341410302147.46%采掘业410915962715119.39%制造业99281213743922.89%电力、煤气及水的生产和供应业24574626453512.89%建筑业926711116771017.06%地质勘查业100、水利管理业248695226327-15.04%交通运输、仓储及邮电通信业2002891061511-4.12%批发和零售贸易、餐饮业94161310717134.06%金融、保险业25774431385135.57%房地产业2156082230486.44%社会服务业97711010573129.14%卫生、体育和社会福利业2442072480662.68%教育、文化艺术及广播电影电视业2592232725148.35%科学研究和综合技术服务业2665722815038.96%国家机关、政党和社会团体2853912970026.26%注：数据来源于2004年武汉市统计年鉴从上表可以看出，武101、汉市中高收入人群主要集中在如金融、保险业，国家机关、政党和社会团体，科学研究和综合技术服务业，教育、文化艺术及广播电影电视业，电力、煤气及水的生产和供应业等新兴、高科技行业内。其行业年平均工资水平增幅均保持在10%左右，增幅相对较快，说明我市中高收入人群购买力水平正在逐步强化。（三）家庭消费特征分析表：城市居民家庭平均每人每月消费支出统计（单位：元）项目2007年2008年增幅食品218.68245.5412.28%衣着53.3163.1418.44%家庭设备用品及服务39.5732.14-18.78%医疗保健39.1145.9317.44%交通和通讯57.3460.505.51%教育文化娱乐102、服务80.1273.75-7.95%居住68.3569.101.10%杂项商品及服务12.9714.2710.02%小计569.45604.286.12%注：数据来源于2008年武汉市统计年鉴从上表可以看出，2008年武汉市城市居民家庭平均每人每月消费支出比2007年增长了6.12%，其中用于居住的支出增长1.10%，说明武汉市城市居民家庭的购买力正在增强，而用于居住的支出也得到增加。第五部分、SWOT分析一、优势（S）周边生活配套设施齐全，居家便利；光谷腹地，具备未来发展潜力，会带来项目的升值空间；紧临高校附近，浓厚的人文气息有利于项目的推广运作；周边众多知名企业及单位，带来大量的住房购卖潜103、力；区内良好的自然及绿化环境，是吸引置业者的一大因素；区内项目供应形式较单一，不能满足部分消费需求，给我项目提供一定空间。二、劣势（W）因区域原因，使客户群范围受到一定限止；项目用地面积较小，难以形成规模效应；区域内部分生活机能不够完善，项目周边小环境较差；商业氛围不够浓厚，使区内缺乏人气，一定程度影响投资动力；目前距离项目最近的公交车站步行需要5分钟以上，略有不便。三、机会（O）步行街的建设和开通；周边项目入伙，提高了本片区的居住氛围；细分出属于自己的市场，制造与众不同的产品或卖点。四、威胁（T）高素质楼盘吸引众多消费者目光 ；市场存量较大，供大于求，产品推陈出新； 周边几个大盘声势浩大，给104、我项目带来压力；同质化竞争严重，周边楼盘产品设计大都雷同。五、建议控制户型的合理实用性，提高户型的实用率；中小户型将会更易于在市场消化；大胆设计社区景观，从整体提升居住品质；做好宣传工作，提升项目认知度；住宅外立面的新颖质感，也是提升项目价值因素。第六部分、项目市场定位一、楼盘价格定位（一）成本导向法成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。 即：价格成本利润税金（其中利润用成本利润率计算） 成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简105、便。1、开发成本估算（1）土地取得成本本案在获取土地使用权时缴纳土地转让款4720万元。故土地取得成本为4720万元，楼面地价为1800元/平方米。（2）前期费用变更设计费用70万元，监理费30万元，白蚁防治费5万元，办理施工许可证费用87万元（其中建筑工程质量监督费6万元，建筑构件质量监督费14万元，发展墙体材料专项费27万元，商品砼保证金27万元，工程定额测定费1万元，安全监督费3万元，建设单位招标交易服务费3万元，商品砼招标交易服务费4万元，建设工程档案整理综合服务费2万元）（其中54万元可返还），则前期费用共需投入138万元，单方前期费用为40.59元/平方米。（3）工程建设费用根据本106、案的规划设计，拟建1栋22层、2栋18层住宅，根据类似楼盘的开发经验，预计土建工程（含基础、人防工程）1200元/平方米、消防工程60元/平方米、电梯工程160元/平方米、弱电工程60元/平方米、供配电工程100元/平方米、给排水工程50元/平方米、室外道路、景观及绿化工程80元/平方米、管道煤气工程每户2500元（计326户），如按总建筑面积34000平方米计，则共需投入工程费用为8008.50万元，单方建安费用2178.97元/平方米。（4）财务费用管理费用按工程建设费用的4%计：8008.50万元4%=320.68万元单方管理费用为94.16元/平方米不可预见费按工程建设费用的3%计：8107、008.50万元3%=240.52万元单方不可预见费用为70.37元/平方米融资费用如按贷款2000万元、年利率5.51%计：2000万元5.51%=110.20万元单方融资费用为31.24元/平方米则财务费用总计为：390.80万元，单方财务费用为114.94元/平方米（5）开发成本汇总开发成本为上述土地取得成本、前期费用、工程建设费用、财务费用加和，即：2700万元+138万元+8008.50万元+390.80万元=12257.30万元单方开发成本为4134.50元/平方米2、目标利润当成本利润率定为13%时，利润为：12257.30万元13%=1593.45万元当成本利润率定为14%时，108、利润为：12257.30万元14%=1716.02万元当成本利润率定为15%时，利润为：12257.30万元15%=1838.60万元当成本利润率定为16%时，利润为：12257.30万元16%=1961.17万元当成本利润率定为17%时，利润为：12257.30万元17%=2083.74万元当成本利润率定为18%时，利润为：12257.30万元18%=2206.31万元当成本利润率定为19%时，利润为：12257.30万元19%=2328.89万元当成本利润率定为20%时，利润为：12257.30万元20%=2451.46万元3、销售收入估算（1）可售面积根据本案的规划设计方案，拟建1栋18109、层、2栋11层住宅，部分1层为商业用房。规划总用地面积为9826.09平方米，拟建总建筑面积为34000平方米，其中住宅建造筑面积32000平方米、商业建筑面积为2000平方米。则住宅部分可出售面积约为32000平方米；商业用房可出售面积约为2000平方米。（2）销售收入如果住宅的销售单价按V1元/平方米计，则住宅部分销售收入为：32000平方米V1元/平方米=3.2V1万元如果商业用房的销售单价按V2元/平方米计，则商业用房销售收入为：2000平方米V2元/平方米=0.2V2万元则预期可实现总销售收入为（3.2V1+0.2V2）万元（3）销售费用按总销售收入的4%计：则销售费用为：（3.2V110、1+0.2V2）万元4% （4）销售税金按总销售收入的6.2%计：则销售税金为：（3.2V1+0.2V2）万元6.2% 4、住宅销售价格测算根据公式：价格=成本+利润+税金，即：3.2V1+0.2V2 =12257.3+利润+（3.2V1+0.2V2）4%+（3.2V1+0.2V2）6.2%住宅平均销售价格表单位：元/平方米利润率商铺价格13%14%15%16%17%18%19%20%40004603.824629.084654.334679.594704.844730.104755.354780.6150004541.324566.584591.834617.094642.344667.60111、4692.854718.1160004478.824504.084529.334554.594579.844605.104630.354655.61（二）需求导向法采用成本导向法虽然比较简单，但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导112、向法定价是目前使用的较科学合理的方法。 需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。根据咨询人员市场调查，附近已建或在建类似小高层、高层住宅楼盘的价格分布范围从最低的4600元/平方米至最高的4900元/平方米，购房户有较大的选择空间，本案具体价格测算（采用市场比较法结合回归分析法）过程如下：1、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度113、的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出18个因素，共分五个等级，各因素总分值为5分。每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、层高0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、环境0.3、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。2、楼盘因素定级公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；114、 n楼盘定级因素的总数；Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。注：下述数据均根据近日最新调查资料所得。3、本案价格的确定代表楼盘综合因素量化统计表：项目权重保利花园地龙常青藤光谷.陆景苑广厦华庭Free阁调金地太阳城本案打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分位置0.58.54.258.54.25848.54.2584848.54.25价格0.584848484848484配套0.594.58.54.2594.58.54.2594.594.58.54.25物业管理0.382.482.482.482.482.482.482.4建115、筑质量0.392.792.792.78.52.5592.792.792.7层高0.38.52.5592.78.52.5592.78.52.558.52.5592.7交通0.38.52.5582.48.52.5582.48.52.558.52.5582.4城市规划0.483.28.53.483.28.53.483.283.28.53.4楼盘规模0.493.683.293.68.53.493.693.683.2朝向0.281.681.681.681.681.681.681.6外观0.190.990.990.98.50.8590.990.990.9环境0.392.78.52.5592.78.52.5116、592.792.78.52.55信誉品牌0.291.88.51.78.51.781.68.51.791.881.6付款方式0.180.880.880.880.880.880.880.8户型设计0.281.681.681.681.681.681.68.51.7销售情况0.281.681.681.681.681.681.681.6广告0.190.990.990.98.50.8590.990.990.9车位数量0.180.880.880.880.880.880.880.8汇总542.4541.7542.141.642.142.241.75上面所选取的楼盘均为2008年的代表楼盘。对所选取的6个具有可117、比意义的楼盘按量化方法，将每个项目的各种因素的得分，乘以各自的权重再求和，得出每个项目的得分。其计算过程如下表所示：原始数据计算栏统计参数计算序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Ylxxlxylyy1保利花园42.45 4900 1802.00 84100001231050.48 118.67 33333.33 2地龙常青藤41.75 4740 1743.06 7507600114395aby73光谷.陆景苑42.10 4800 1772.41 7840000117880248.08 -7621.11 2736.38 4广厦华庭41.60 4700 1730.56 729000118、0112320检验5Free阁调42.10 4800 1772.41 7840000117880FF0.9(1,4)结果6金地太阳城42.20 4900 1780.84 841000012238030.24 4.54 线性拟合比较显著合计252.20 10601.29 47297600 707960 填表说明：本表采用有关公式参考多元统计实验教程（余家林编著）根据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归议程设置为：Y= aX +b，只要求解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得出本案的对比系数为41.75，求取a值119、为：248.08，求取b值为：-7621.11，经过计算得出本案在现阶段平均售价为：4736.38元/平方米，基本上与周边大型竞争楼盘的价差在150元/平方米左右。（三）武房指数回归根据武汉市城市综合开发管理办公室政务网公布的信息：2009年一季度武汉市住宅平均价格继续增长，但增长幅度趋缓。主要是央行在个人房贷政策上的变化及我市商品房供应量的不断增长，抑制房价增幅。从各项数据的统计情况来看，总投资额、开工面积、施工面积、竣工面积均较去年同期有所增长，但是增幅明显有所减缓。一季度新增建筑面积254.19万平方米,较去年同期增长32.04%。其中住宅227.04万平方米,较去年同期增长32.04%120、。商品房市场供应量增长明显，在我市房地产市场需求持续旺盛的引导下，在建房地产开发项目投资加快，一季度商品房批准预售规模上升较为明显，其中新增供应量最多的是洪山区，达45.35万平方米，占到了全市的近20%。同时自从去年年尾，央行提高个人购房按揭首付比例及个人贷款利率，市场中的持币观望的情况有所抬头。供应量的增长和理性的消费需求，双向作用，抑制了房价增长过快。2009年一季度武汉市核准商品住宅销售均价为4913.13元/平方米，比去年四季度均价4835.6元/平方米高了77.53元，涨幅为2.73%。根据武汉市核准商品住宅销售均价的涨幅，考虑到洪山区商品房新增供应量的增多，将2009年一季度洪山121、区住宅平均价格定为4850元/平方米。洪山区各年每季度住宅平均价格表单位：（元/平方米）时间平均价格增加值涨幅2008年第一季度4680.842008年第二季度4734.6553.812.01%2008年第三季度4832.9998.343.60%2008年第四季度4821.88-11.11-0.39%2009年第一季度4850.00 28.121.00%由上表数据可见，洪山区每年各季度住宅平均价格基本处于持续上升的趋势，因此可运用长期趋势法对未来几年的状况进行判断和预测。其数学模型为线型方程，即一元回归方程：y=a+bx。运用统计软件，求得：a=4656.407；b=42.555，其数学模型为122、线型方程y=4656.407+42.555x。2009年第二季度住宅平均价格y2005.2=4656.407+42.5556=4912（元/平方米）2009年第三季度住宅平均价格y2005.3=4656.407+42.5557=4954（元/平方米）2009年第四季度住宅平均价格y2005.4=4656.407+42.5558=4997（元/平方米）2010年第一季度住宅平均价格y2006.1=4656.407+42.5559=5039（元/平方米）2010年第二季度住宅平均价格y2006.2=4656.407+42.55510=5082（元/平方米）而XX片的楼盘销售价格基本与洪山区住宅平均123、价格保持一致。如市场没有什么大的变化，并且XX片以后的销售价格在原来的基础上继续保持这种增势，则预计2009年第二季度至2010年第二季度XX片的住宅价格水平分别为4912元/平方米、4954元/平方米、4997元/平方米、5039元/平方米、5082元/平方米。如果本项目的销售期为6个月（即从2009年7月份开始，在2009年12月份结束），而在这一段时期内XX片的住宅价格水平分别为4954元/平方米、4997元/平方米。我们取这2个季度住宅价格水平的简单算术平均作为XX片这一时间段的平均销售价格，即4978元/平方米。如果本项目的销售期为9个月（即从2009年7月份开始，在2010年3月份124、结束），而在这一段时期内XX片的住宅价格水平分别为4954元/平方米、4997元/平方米、5039元/平方米。我们取这3个季度住宅价格水平的简单算术平均作为XX片这一时间段的平均销售价格，即4997元/平方米。即在本项目的销售期内，XX片的住宅平均销售价格在49784997元/平方米之间，根据上面本项目与周边竞争楼盘价格比较分析，本项目基本上与周边大型竞争楼盘的价差在150元/平方米左右。即本项目销售期内的平均价格在48284847元/平方米之间，在此我们取4840元/平方米作为本项目住宅的平均售价，而根据调查，项目周边社区商铺的售价在9000元/平方米左右。二、具体方案 根据本案的规划设计方125、案，拟建1栋22层、2栋18层住宅，部分1层为商业用房。规划总用地面积为9826.09平方米，拟建总建筑面积为34000平方米，其中住宅建造筑面积32000平方米、商业建筑面积为2000平方米。根据本案的优劣势分析以及对比情况，本案作为小高层、高层住宅，将是符合市场需求的正确选择。以标准间90平方米计算，购置总价不超过30万元，极其适应目前项目周边置业及投资客源的需求。2000年，“中国.光谷”正式挂牌。虽然前些年XX市场楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，但由于在“光谷”概念的强力支撑下，区域房地产市场发生了突飞猛进的发展，并且由于起点比较低，大户型的商品房还是比较畅销。然而随着房价的不断攀升，126、使得现在许多工薪阶层家庭只能望房兴叹。实际上根据调查，目前XX市场上最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50平方米左右户型，而是指二房一厅面积在75平方米左右，二房二厅面积在90平方米左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下：1、房型定位及占比方案房 型 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三房两厅 建筑面积 60-80M2 80-100M2 90-110M2 100-120M2 占 比 25% 40% 25% 10%2、销售目标客户 周边高校的教职工；欲与年轻人分开居住的老年人127、； 首次购房的经济能力较强的工薪阶层； 外企高新技术企业、金融证券信息界白领； 外地来汉经商人员。3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅、二房二厅及三房一厅每套房屋销售均价为：42.72万元48.40万元。一般情况下购房者首付30%，即12.82万元13.52万元左右，余款向银行按揭分30年偿还，以47万元（建筑面积为90平方米）房型为例，首付14.668万元，余款32.332万元分30年偿还，目前商业贷款年利率为5.75%，每万元每月还本付息额为56.84元，每月还款额经计算为2017.01元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部128、分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。第七部分、项目经济分析一、开发成本估算如前所述，本项目的开发成本为12257.30万元，单方开发成本为3134.50元/平方米。二、经营成本估算（一）销售收入如果住宅的销售单价按4840元/平方米计，则住宅部分销售收入为：32000平方米4840元/平方米=15488万元如果商业用房的销售单价按9000元/平方米计，则商业用房销售收入为：2000平方米9000元/平方米=1800万元则预期可实现总销售收入为17288万元则该项目的单方综合售价为：17288万元34000平方米=5084.7元129、/平方米（二）销售费用按总销售收入的4%计：17288万元4%=691.52万元单方销售费用为203.39元/平方米（三）销售税金按总销售收入的6.2%计：17288万元6.2%=1071.86万元单方销售税金为315.25元/平方米三、投资成本费用估算汇总表项目金额（万元）成本估算1、土地取得成本4720(1)土地转让款47202、前期费用183(1)变更设计费用140(2)监理费60(3)白蚁防治费10(4)办理施工许可证费用160a、建筑工程质量监督费12b、建筑构件质量监督费30c、发展墙体材料专项费54d、商品砼保证金54e、工程定额测定费2f、安全监督费6g、建设单位招标交易服务费130、6h、商品砼招标交易服务费8i、建设工程档案整理综合服务费43、建安成本8008.50(1)基础、土建工程（含人防）5060.00(2)消防工程102.00(3)电梯工程272.00(4)弱电工程102.00(5)供配电工程170.00(6)给排水工程85.00(7)管道煤气工程81.50(8)室外道路、景观及绿化工程136.004、财务费用390.80(1)管理费用160.34(2)不可预见费120.26(3)融资费用110.20小计12257.30销售估算(1)销售收入17288.00 (2)销售费用403.52 (3)销售税金625.46 (4)税后净销售额14059.02 (5)预期利131、润4801.73 四、税后成本利润率税后成本利润率=预期利润总成本100%=4801.73万元12257.30万元100%= 39.18%第八部分、项目财务分析一、资金利用计划及进度安排设定2009年5月份本项目开始动工建设，在2010年4月份结构封顶，同时从2009年11月份开始预售，销售期为9个月，即在2010年7月份预售完毕。土地取得费用4720万元、前期费用138万元，在2005年4月份投入；工程建设费用8008.50万元、融资费用110.20万元（在2009.5-2010.4月投入，每季度投入比例分别为25%、25%、25%、25%）；管理费用160.34万元、不可预见费120.26132、万元（在2009.5-2010.7月投入，每季度投入比例分别为20%、20%、20%、20%、20%）； 2009年11月至2010年7月为销售期，共实现销售收入15488万元，每3个月销售比例分别为30%、40%、30%。（上述费用假设都发生在各月、各季度的中间）。二、现金流量表（目标收益率为25%）单位：万元时间2009.42009.5-2009.72009.8-2009.102009.11-2010.12010.2-2010.42010.5-2010.7土地费用-4720.00前期费用-138.00投入比例25.00%25.00%25.00%25.00%建安成本-2002.13-202.133、13-202.13-202.13投入比例25.00%25.00%25.00%25.00%融资费用-27.55-27.55-27.55-27.55投入比例20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%管理费用-32.07-32.07-32.07-32.07-32.07不可预见费-24.05-24.05-24.05-24.05-24.05销售比例30.00%40.00%30.00%销售收入4026.45804.64026.4销售费用-121.06-161.41-121.06销售税金-187.64-250.18-187.64净流量-4058.00-2085.79-2085.792031134、.194037.824651.59累计净现值(I=25%)-4858.00-5910.73-4900.30-3502.21-1458.43556.45年目标收益率IC=25%时，NPV=556.45万元，显然净现值远大于零，项目可行。三、项目的不确定性分析（一）盈亏平衡分析1、项目在住宅出售、财务净现值为零时的盈亏平衡状态，销售单价变化时财务净现值的变化情况如下表所示： 单位：（元/平方米、万元）变动幅度-15%-10%-5%0%5%10%销售单价4522.004670.354818.714967.065115.415263.76净销售收入8574.809079.209583.6010088.135、0010592.4011096.80累计财务净现值-539.13-173.94191.26556.45921.651286.84财务净现值为零时的销售价格如下图：由以上分析可知当销售价格下降7.62%时，即销售单价为4741.01元/平方米时，财务净现值为零达到决策的临界点，由此项目对销售价格变化的抗风险能力较强。2、项目在住宅出售、财务净现值为零时的盈亏平衡状态，土地取得成本变化时财务净现值的变化情况如下表所示： 单位：（元/平方米、万元）变动幅度-10%-5%0%5%10%15%20%25%单位成本720.00760.00800.00840.00880.00920.00960.001000136、.00取得成本2448.002584.002720.002856.002992.003128.003264.003400.00累计财务净现值828.45692.45556.45420.45284.45148.4512.45-123.55财务净现值为零时的土地取得成本如下图：由以上分析可知当取得成本上升20.46%时，即取得成本为3276.45万元时，财务净现值为零达到决策的临界点，由此表明该项目对取得成本变化的抗风险能力极强。3、项目在住宅出售、财务净现值为零时的盈亏平衡状态，工程建设费用变化时财务净现值的变化情况如下表所示： 单位：（元/平方米、万元）变动幅度-10%5%0%5%10%15%137、单位工程建设费用1061.071120.021178.971237.921296.871355.82工程建设费用3607.653808.084008.504208.934409.354609.78累计财务净现值935.64746.04556.45366.86177.27-12.32财务净现值为零时的工程建设费用如下图：由以上分析可知当工程建设费用上升14.68%时，即工程建设费用为4596.75万元时，财务净现值为零达到决策的临界点，由此表明该项目对工程建设费用变化的抗风险能力极强。（二）敏感性平衡分析设定该项目的变动因素为项目的土地取得成本、工程建设费用、销售单价，那么对该项目进行单因素敏感138、性分析的结果如下表： 变动幅度变动因素-5%5%-10%10%-15%15%销售单价-65.63%65.63%-131.26%131.26%-196.89%196.89%土地费用24.44%-24.44%48.88%-48.88%73.32%-73.32%工程建设费用34.07%-34.07%68.14%-68.14%102.21%-102.21%显然该项目对销售价格的敏感度最高，对项目的土地取得成本反应最迟钝。四、本案投资可行性说明综合以上分析我们可以得到以下结论：1、按目前市场现状，采用假设开发法进行经济效益测算，当目前市场可实现物业价格为4967.06元/平方米，开发企业税后净利润为4801.73万元，成本利润率为39.18%； 2、项目的市场前景较好，以上财务分析表明，该项目获利能力较好，且抗风险能力较强，经济上可行，开发单位能获得较好的经济效益。3、本案在对销售价格的抗风险能力较差，对销售价格的变动较为敏感，在操作时应力求短、平、快，在销售价格应制定恰当的策略，在短期内实现资金回笼，避免由于长期的市场价格波动而导致损失甚至失败，提高项目安全系数。