1、广西锌品厂房地产用地项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 项目概况1一、基本情况1二、项目现状2三、项目规划技术指标3四、项目综合定位5五、周边配套设施5六、项目周边环境5七、大市政配套5第二部分：项目出让条2、件6一、出让方式及报名条件6二、出让底价及付款方式6第三部分 投资环境分析6一、xx市简况6二、xx城区规划简介8三、xx经济发展分析10第四部分：市场分析13一、xx市房地产市场概况13二、区域内住宅市场情况15三整体市场对本案的重大影响18四、住宅部分SWOT分析18五、区域市场目标客层研究和市场定位19六、产品定位、价格定位及建议20第五部分：规划设计初步分析21一、规划设计的可行性分析21二、规划设计的初步概念21第六部分：工程及销售计划22一、工程开发计划22二、项目开发报建节点计划22三、销售计划23四、项目销售及资金回款计划24第七部分：项目投资估算和资金筹措计划25一、投资估算3、25第八部分：项目财务分析30一、成本利润分析30二、现金流量分析30第九部分：风险分析33一、定性分析33二、定量分析34第十部分：SWOT分析35一、优势和机会35二、劣势和威胁36第十一部分：结论和建议36一、项目的合作36二、项目综合评价37三、项目综合经济指标3899第一部分 项目概况一、基本情况该项目位于xx市城北。距离xx市城市新中心河东区仅一桥之隔，与xx最大的华联超市近在咫尺，地理位置相当优越。项目地处老城区，生活配套设施齐备，交通便利。项目紧临柳江，拥有一线江景优势，并与新的城市中心河东新区隔江相望。从项目用地只需2分钟车程即可通达xx市老城市中心繁华商业区城中区和新城市中4、心河东新区，项目的通达性非常好。二、项目现状项目已经于两年前拆迁完毕，土地平整，地形方正，便于规划，地势与路面齐平。项目三面临路，南面与潭中东路相临，西面与白沙大道相邻，东面为滨江东路且临江，临江面长度超过200米，商业、住宅价值高。该宗地必须按规定进行环境治理后方能进行开发建设、环境治理由竞得人负责实施并承担一切费用；宗地内的树木、绿化及原有管线（包括电力线及设施、通讯、自来水、排水、燃气等），人防设施、基础设施的改造和迁移由竞得人负责实施，并承担一切费用。地块现状图如下：项目及周边示意图三、项目规划技术指标规划总用地面积约224535.66平方米（合336.80亩），其中城市道路用地面积约5、26686.39平方米（合40.03亩）, 城市绿化用地面积约26995.04平方米（合40.49亩）,排水干渠保护范围用地面积约1511.05平方米（合2.27亩）,即建设净用地面积约169343.18平方米（合254.01亩）。项目地块方正，由5个小地块组成：（1）A地块建设净用地面积约56.74亩，地块使用性质为商业、居住，容积率3.5- 2.5；（2）B地块建设净用地面积约44.36亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0- 2.5；（3）C地块建设净用地面积约69.45亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0- 2.5；（4）D地块建设净用地面积合39.72亩，地块使用性质为商业6、居住，地块控制容积率3.5- 2.5；（5）E地块建设净用地面积约43.74亩，地块使用性质为商业、办公、旅馆业、文化娱乐。地块控制容积率4.5- 2.5。项目综合规划技术指标如下：项目单位总体规划备注总用地面积169343 约254亩总建筑面积774800 地上总建筑面积659800 不含地下室其中商业121388 住宅428016 办公楼84596 E地块酒店20000 E地块幼儿园900 A地块农贸市场3000B地块其他公建配套1900地下室115000其中人防工程36500非人防工程78500电梯台92综合建筑密度28%综合容积率3.896 综合绿地率30%总户数户3504机动车位个7、3625地下机动车位个2900地上可售面积合计634000.44 四、项目综合定位基于项目自身资源条件及周边环境，市场定位分析及项目规划要求，项目初步规划为住宅、办公及商业的综合社区，主要面向xx政府公务员及企事业单位管理人员、企业中高层管理人员、外企白领、私营业主。五、周边配套设施项目地处老城区，周边配套齐全，生活便利。主要配套有：（1）交通配套：项目地处xx市“田”字路网格局的中心区域。xx各区到达该地块均非常的方便快捷，路网体系完善，具备成为柳北区商业、居住中心的先决条件。（2）学校配套：三十五中学、第三中学、三中路小学、锌品厂小学。（3）医院配套：xx市第四人民医院、市中医院分院、xx8、医专一附院第二门诊。（4）购物配套：锌品厂菜市、建材市场、超市、金福园美食中心、金大路美食中心、紫金城等。（5）其他配套：商业银行，建设银行，交通银行，工商银行，加油站等配套。六、项目周边环境项目位于xx市柳北区东南部，地处老城区，周边配套齐全，交通便利，项目自建生活设施较为齐全，项目区域内未受污染，居住环境优良。七、大市政配套项目北侧是城市主干道潭中大道，用水、用电、排污、管道燃气、网络等均已配套，可顺利接入项目。第二部分：项目出让条件一、出让方式及报名条件项目为xx市国土资源局国有建设用地使用权公开出让（xx国土交告字200924号）地块。竞买申请人只能单独申请，不可以联合申请参与竞买。申9、请人可于2009年10月12日至2009年11月3日提交报名申请材料，交纳竞买保证金的截止时间为2009年11月3日18时。挂牌报价2009年10月26日9时至2009年11月5日上午11时。挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。二、出让底价及付款方式项目竞买起始价70500万元，竞买保证金为30000万元。若竞得土地，竞买保证金转为土地款，须于3个月内支付剩余地价款的60%，六个月内付清土地款剩余部分。第三部分 投资环境分析一、xx市简况xx位于中国广西中部，向南距离南宁220公里左右（2小时高速车程），向北距离桂林170公里（1.5小时高速车程）。10、xx又称龙城，总人口351.3万人，其中，建成区106平方公里，市区人口110万人，是广西最大的工业城市，西南地区重要的制造业基地，是一座以工业为主、综合发展的区域性中心城市，也是中国优秀旅游城市。xx市区位图在交通方面，xx是西南地区的交通枢纽。铁路黔桂线（含枝柳）、湘桂线连结于此，公路桂海高速、梧州至贵州高速、209、322及323国道等在xx交汇。xx是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。xx的白莲机场达到国家4D级标准（已开通北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等重要城市航班）。xx市鸟瞰图二、xx城区规划简介xx全市辖六县四区一个新区，总面积18686平方公里，总人口351.3万人11、。其中四个区分别为：柳南区、柳北区、城中区、鱼峰区，新区为河东新区。xx城区行政区域划分示意图项目所处的柳北区位于xx市的北部，是xx市委、市人民政府驻地，总面积为320.89平方公里，约占xx市区总面积的近二分之一，常住人口31.44万元，是xx市面积最大、人口最多的城区，也是人流、物流、信息流的集散地和工业、商业、文化中心。柳北区是xx市的工业大区，辖区聚集xx钢铁（集团）公司、xx化学工业集团有限公司、银鸥纸业集团、xx立于集团、xx两面针股份有限公司、广西金嗓子有限责任公司等十多家国有或民营大中型企业以及大批xx市支柱产业的骨干企业。柳北区战略定位：先进制造业基地、新型工业化的先行区、12、现代化生态新城区。根据xx市近期建设规划（20062010）目标要求，至2010年xx市城市人口达到141.20万人，城市建设用地为148.14 k，人均104.92 。按照xx未来2020年城市总体规划图，xx从这个总体规划提出 “一心二城，一轴两翼”。 一心：以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心；二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东新区。一轴：就是柳江的风情轴，两翼：城中区中心城区及柳东新区。总体规划如下图所示,其中下图中红色的区域为xx老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。三、xx经济发展分析1、2008年xx经济发展简介xx曾经是广西第一大城市，在2000年之前xx的GDP13、一直位居全广西第一。作为西南地区的工业重镇，已形成以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。2008年xx市GDP实现931.3亿元，居全区第二位（南宁约为1300亿），增长速度为14%。全年全社会固定资产投资达430.3亿元，同比增长42.5%，其中城镇固定资产投资388.21亿元，增长39.7%，。全年财政收入140.13亿元（2008年南宁市财政收入为191.17亿元），同比增长20.41%。xx城市经济的迅速发展带动了xx市各项基础设施的建设及完善，也为xx市的房地产市场提供巨大的发展机会，2009年上半年，全市完成地区生产总值（GDP）465.14、13亿元，同比增长14.4%。2002年-2009年上半年国民经济增长态势表 2002年至2008年人均可支配收入增长态势表2、xx工业发展势头强劲xx是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全市现有工业企业2100余家，有4家企业进入国家500强，有11家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业：即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金业。 xx、南宁、桂林三市的工业总产值、GDP的比较 3、xx经济与南宁、贵阳的比较xx、南宁、贵阳三市GDP对比 xx、南宁、贵阳三市人均可支配收入对比 从以上15、数据可知, xx作为广西的工业城市，近几年来经济得到了突飞猛进的发展，在经济总量与人均可支配收入上均超过贵阳，在人均可支配收入上与南宁相当。预计2009年地区生产总值突破1000亿元，基本上与2007年南宁GDP1062.99亿元相当。因此，就xx现阶段的经济发展情况，及其与同类城市经济指标的对比情况分析来看，xx已经具备优良的开发潜质。此时进驻xx市场，可谓天时地利人和的上佳时机。第四部分：市场分析一、xx市房地产市场概况2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，xx市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。（1）房地产开发投资低速16、稳定增长，危旧房改住房和经济适用房投资加速增长。1-6月，xx市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，xx市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。1-6 月，xx市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%（2）房屋施工规模有所扩大，但新开工规模下降。1-6月，xx市房屋施工面积877.35万平方米，17、同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%.房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。（3）资金来源较为充裕，国内贷款增速加快。1-6月，xx市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元18、，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1 %；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。商品房销售趋暖态势逐步显现，成交量有所增加。1-6月，xx市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；办公楼销售面积为2.63万平方米，增长2.45倍；90平方米以下住房销售面积为22.1万平方米，增长22.7%。商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。2009年上19、半年xx与南宁新开工面积、销售面积对比表（单位：千平米） （4）土地购置面积持续下降，完成土地开发面积略有增长。1-6月，xx市房地产开发企业土地购置面积103.96万平方米，同比下降31.4%，降幅分别比1-4月、1-5月提高17.1和9.8个百分点。完成土地开发面积31.18万平方米，增长10.9%。二、区域内住宅市场情况1、区域市场分析柳北区是xx市面积最大、人口最多的城区。辖区呈扇形，依山环水，风景宜人，环境优越，九曲柳江环东、南、西三面而过，北面有风光秀丽的雀儿山公园、君武森林公园、江湾休闲观光区等风景区。09年1-7月，柳北区整体价格上升平稳，但是各地段的价格差异较大。据统计，区域20、住宅价格自2007年起上涨较快,这也是受xx整体市场价格上涨以及河东片区价值攀升的影响。2009年，冠亚尚成国际、半岛中央花园等项目推出市场后，价格一度走高并突破4000元/，价格增速有所加快。从涨幅的空间来看，该区域由于白沙路改造、区域旧市场改造及胜利小区的整体重建，相信未来柳北的房价将接近4000元/。2、项目周边楼盘介绍 项目周边楼盘有代表性的楼盘销售情况表楼盘名称总建筑面积销售均价已推套数销售率水天一江岸2600003600元/平米78040%碧丽新城1200003300元/平米82092%中央半岛花园1438034000元/平米53260%和兴园2170003300元/平米8504021、%项目周边有代表性楼盘分布09年柳北区住宅存量集中于跃进路主干道周边，竞争相当激烈，同时，市场货量逐渐释放。目前，该区域货量基本消化完毕。而白沙路一带大部分项目基本推售完毕，剩余货量已不多。同时，2009年，柳北区住宅增量来源主要集中于跃进路、北雀路一带。较为活跃的项目主要有半岛中央花园、冠亚尚成国际、和兴园，缓解供应断层的局面，目前该区域楼市均价为3200-4100元/平米之间。考虑到项目位于柳北区东南部，与河东新区隔江相望，有别于柳北区西部区域受工业污染、嘈杂的影响，项目具有高档盘的潜质，因此估计该项目住宅今后销售均价为6000元/平米左右。3、区域历史成交土地情况土地编号面积 （）用途 22、年限位 置规 划 指 标成交楼面地价成交价(万元)成交时间竞得人/竞拍时间容积率建筑 密度绿化率p(2009)1号233439住宅商业胜利小区3.91.024%15%30%244元/平米86502009年2月xx市房地产责任公司P(2009)3号56350.53住宅、商服桂柳路南侧3.81.525%15%30%671元/平米143702009年2月xx市温馨房地产开发有限责任公司P(2009)4号66290.57居住，局部商业柳邕路3.81.525%15%30%547元/平米13780P(2009)17号6001.12商服城镇市潭中西路北侧3.61.027%15%25%1045元/平米291023、2009年5月xx市正大房地产开发有限公司7934.42城镇住宅2.91.022%15%30%P(2009)14号19204.7城镇住宅用地柳石路398号2.21.525%15%30%1096元/平米46302009年5月xx华运房地产开发有限公司P(2009)21号22841.63商服、城镇住宅柳石路151号2.01.627%20%30%1801元/平米82302009年7月广西建工集团综合上述情况，可以得知，市中心供应的基本上属于占地面积非常小的零星地块；绝大多数面积比较大的地块均在比较偏远的地区，这些离市中心比较远的地块楼面地价普遍在500元/平米左右。位于城区，周边配套不是非常齐全，且24、靠近工厂的地块楼面地价为1000元/左右。位居老城区中心地带，配套齐全，且有一定的景观优势的地块，楼面地价达到1500元/平米以上。三整体市场对本案的重大影响项目所处的柳北区周边未来两三年之内的土地放量不会很大，项目所处位置稀缺，因此对项目是利好；项目一桥之隔的河东新行政区放量有所加大，对片区的整体居住和商业环境有积极的影响，也将加剧区域内各项目之间的竞争。四、住宅部分SWOT分析优势（Strengths）地处成熟的柳北区东南, 周边拥有比较成熟的生活配套和公用设施，拥有优于其他区域的竞争优势，具有良好的发展前景。拥有xx市珍贵罕有的一线江景资源，沿江面超过200米，稀缺性的景观优势非常明显。25、项目地处柳北区东南，位置非常突出，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的新区河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，是一块黄金宝地。地块规模适中，地块较平整，项目可塑性强，有利于项目的整体运作和开发。周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围和形象提升，项目“闹中取静”的特点更加明显。项目三面临路，沿街面非常长，且作为河东新区进入老城区的重要通道，人流量巨大，开发商业地产的潜质比较大。劣势（Weakness）目前项目周边商铺面积过多，且城中区商业日益集聚，本项目综合商业的销售将面临较大的竞争，对开发商的后期商业运营能力要求较高。项目地块原是生产重金属工厂，消费26、者对重金属的残留污染及放射性元素有一定的担心。机会（Opportunities）城市规划在本区域的逐步实施将进一步推高本区域的发展热度，作为与河东新区隔江相望的楼盘，项目将因此而受益。政府将对柳江进一步改造，将打造“百里柳江”的沿江景点。同时xx的江景盘越来越少，稀缺性将非常明显，具有开发收益率较高的高档盘的条件。xx全国知名的开发企业比较少，只有阳光100集团。项目开发总价比较高，楼面地价将不会太高，有利于拿地，同时保利品牌优势将会在开发项目的过程中发挥出来。威胁（Threats）目前xx处于开发成熟期，今明两年项目竞争性楼盘将增大放量，竞争将会相当激烈。本项目不可避免定位为中高档项目，来自27、河东高档楼盘的竞争压力将很大。五、区域市场目标客层研究和市场定位1、区域市场目标客层研究本项目规模较大，景观稀缺，在区域内的区位条件和交通条件都非常好，主要满足xx的高阶群体及外来投资需求。2、目标人群特征（1）职位特征：公务员、事业单位工作人员、个体工商户、公司中高层管理人员、外企白领、私营业主（2）行业特征：以商贸、教育、金融、政府和事业单位等为代表。（3）年龄阶段：大多在2550岁之间。（4）收入及消费能力主要面对xx高收入阶层。（5）生活方式客户群主要为有改善需求、事业有成的人士，有体面的工作和广泛的人际关系，自我概念清晰，对居住品质有较高的要求，希望寻找一个离尘而不离城的居住空间。328、确定目标客群享受都市主义纯景生活的高端人士目标客户说明都市主义居住在老城区的中心，享受高档的配套条件，医院、学校、商场、菜市等不缺乏，但不会烦杂，不影响生活的静谧。纯景生活这里有着便利的交通，但不嘈杂，有着曼妙的江景，在这里可以畅想生活，亲近自然，离尘不离城，生活的韵味如阳光般的灿烂。4、市场定位从前面分析我们已经得出本项目开发的定位方向为中高端品质住宅，再综合本项目的竞争优势和客户群定位，我司对项目的市场定位为：都市主义，纯景生活六、产品定位、价格定位及建议1、产品定位柳北区高档住宅小区2、价格定位项目产品以高层住宅为主，参照周边在售项目的价格，以及项目的稀缺条件，普通高层住宅定位600029、元/平方米。随着周边交通的日益完善，商业部分定位为专业性商业中心，商铺均价为8000元/平米。办公及酒店定位7000元/平米。第五部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、产品规模：以项目规划的容积率及规划设计要求，初步设计为以高层为主，建筑规模在77万平米左右，其中地上建筑面积约65万平米。2、产品设计：初步规划建设1栋35层办公楼，其余为16至26层高层住宅。3、商业体量设计：项目临城市主干道，项目的商业体量设计充分考虑规划条件，除满足项目自身居住需要外，也考虑周边学校及居民的需求，拟建设约12万平方米商铺。4、景观资源设计：以高层建筑为主，错开排列建筑单体，使更多的住户能够既可以30、享受到江景资源又可以享受充足的日照及清新的空气，小区内部也进行绿化和景观设计，给住户找到舒适恬静的归属感。二、规划设计的初步概念根据产品定位及市场分析，项目拟打造为“都市主义纯景生活”。强化户型设计宽绰、加强园林景观设计，适当添加内部水景，体现和谐生态人居特色。第六部分：工程及销售计划一、工程开发计划根据公司项目滚动开发情况，项目预计在取得后一年开工建设，拟分三期开发，各期工程节点如下表所示：项目开竣工时间表一期二期三期开工时间2010年6月2010年8月2010年10月预售时间2010年11月2011年1月2011年4月竣工时间2011年12月2012年2月2012年4月开工面积19932131、.44平米266661.92平米204221.44平米二、项目开发报建节点计划根据项目报建经验，截止到项目开工，各证照取得时间预计如下：证照取得时间对应区域国有土地证2010.4部分建设用地规划许可证2010.4部分国有土地证2010.6全部建设用地规划许可证2010.7全部建设工程规划许可证2010.8一期2010.12二期2011.5三期建筑工程施工许可证2010.8一期2010.11二期2011.6三期预售许可证2011.7199321.442011.9266661.922011.10204221.44注：取得预售证面积为地上物业面积三、销售计划1、分年销售计划。根据项目建设计划，合理安32、排各期住宅的销售，先行销售沿路住宅，商铺、办公楼和酒店安排在后期销售。预计本项目销售计划如下：销售时间可达到销售均价（元/）测算采用销售均价（元/）可售面积（）实际销售面积市场占有率（）2010.11住宅：6000住宅：6000171207 945630.60%2011.1住宅：6000住宅：600076644 76644 0.50%2011.3住宅：6000住宅：6000102365 123560.50%2011.5住宅：6000住宅：600090009 115440.60%2011.7住宅：6000住宅：600078465 152440.50%2011.9住宅：6000住宅：600063233、21 103550.60%2011.11住宅：6000住宅：600052866 136830.50%2012.1住宅：6000住宅：600039183 124130.60%2012.3住宅：6000住宅：600026770 26770 0.50%2012.5商业：8000商业：800026329 75680.60%停车位: 8万元/个停车位: 8万元/个1596 1596 0.50%2012.7商业：8000商业：800036417 4256 0.50%2012.9商业：8000商业：800032161 58320.50%2012.11商业：8000商业：800018761 23680.50%34、2013.1 商业：8000商业：800016393 586 0.50%2013.3 停车位: 8万元/个停车位: 8万元/个1450 9860.50%商业：8000商业：800015807 15807 0.50%2013.7停车位: 8万元/个停车位: 8万元/个464 464 0.50%商业：8000商业：800048555 5000 0.50%2013.11商业：8000商业：800043555 8000 0.50%2014.5商业：8000商业：800035555 5280 0.50%2014.6办公酒店：7000办公酒店：700031379 31379 0.50%2014.7办公酒店35、：7000办公酒店：700073217 73217 0.50%2014.7停车位: 8万元/个停车位: 8万元/个1088 1088 0.50%2、销售计划分析：根据市场状况，重点在2011、2012年的五一、国庆、元旦、暑假、春节前后推货。四、项目销售及资金回款计划参照周边在售项目的价格，普通高层住宅的销售均价定位6000元/平方米，预计项目销售及资金回笼计划如下：时间产品类型销售价格（元/）销售面积销售金额（万元）销售比例销售收入（万元）回款比例回款金额（万元）()2010年住宅6000171206.53 102723.92 50%51361.96 65%33385.27 2011年住宅636、000102365.00 61419.00 11年60%，10年余下50%88213.36 10年70%，11年余下35%79726.04 商业800036416.54 29133.23 30%8739.97 70%6117.98 车位80000544 4350.00 40%1740.00 80%1392.00 2012年住宅6000154444.80 92666.88 12年100%，13年余下40%117234.47912年100%，11年余下30%143698.49 车位80000544 4350.00 12年40%，11年余下60%4350.00 12年80%，11年余下20%435037、.00 2013年商业800036416.54 29133.23 13年70%，12年余下70%40786.53 13年70%，12年余下30%31172.56 车位800001450 11600.00 13年70%,12年余下60%10730.00 13年80%,12年余下20%8932.00 2014商业800048555.39 38844.31 14年全部，13年余下30%47584.28 14年全部，13年余下30%59820.24 办公酒店7000104595.64 73216.95 100%73216.95 13年100%，12年余下30%73216.95 车位800001088 38、8700.00 14年全部，13年余下30%12180.00 14年全部，13年余下20%14326.00 合计456137.52 456137.52 456137.52 第七部分：项目投资估算和资金筹措计划一、投资估算项目取得土地成本预计为146809.51元。其中，土地总价格14.14亿元（计容楼面地价为2143元/平方米）。项目前期费用为2847.18万元，建安装修工程费为137592.1万元，红线内配套12564.61万元，政府收费5811万元，不可预见费3970.37万元，开发间接费用（财务费用，管理费用，销售费用）28123.12万元，建设期土地使用税702.77万元，投资合计3339、8520.68元，单方可售成本为4751.16元/平方米（详见附表）。序号项目建筑面积单方成本（元/）可售面积单方成本（元/）投资总金额(万元）备注一土地成本2225.06 2315.61 146809.51 1土地出让金2143.07 2230.28 141400.00 2银行利息14.94 15.55 985.61 银行利息3契税64.29 66.91 4242.00 4交易服务费2.76 2.87 181.90 土地成本小计2225.06 2315.61 146809.51 二建安成本1974.75 2147.42 153003.89 （一）前期费用36.75 39.96 2847.1840、 1勘察费0.98 1.07 76.20 按占地面积每平米4.5元2设计费30.00 32.62 2324.40 按总建面30元/m23审图费1.60 1.74 123.97 按总建面积1.6元/m24临水临电2.00 2.17 154.96 按总建面积2元/m25土地平整开挖费2.16 2.35 167.65 按用地面积10元/m3（二）建安和配套及装修工程费1775.84 1931.12 137592.10 1建筑安装费1710.14 1859.67 132501.83 1.1住宅718.15 780.94 55642.12 按建筑面积1300元/m21.2办公酒店472.49 513.841、0 36608.47 按建筑面积3500元/m21.3商业172.34 187.41 13352.73 按建筑面积1100元/m1.4幼儿园1.16 1.26 90.00 按建筑面积1000元/m21.5其他公建配套2.21 2.40 171.00 按建筑面积900元/m21.6农贸市场3.48 3.79 270.00 按建筑面积900元/m21.7地下室310.63 337.79 24067.50 人防部分2400元/m2,（含设备费）非人防部分1900元/m21.8电梯29.69 32.28 2300.00 25万元/台2工程监理费10.26 11.16 795.01 按建筑安装费0.6%42、3质检监测费4.28 4.65 331.25 按建筑安装费0.25%4室内装修49.10 53.39 3804.00 公共部位，按15%公摊，400元/平米计算5样板房装修2.07 2.25 160.00 按8户，每户20万（三）红线内配套费162.17 176.35 12564.61 1供水供电54.00 58.72 4183.92 按总建面54元/m2计2排污工程20.00 21.75 1549.60 按总建面20元/m2计3园林绿化28.72 31.23 2225.17 绿化按用地面积200元/m2计，道路按用地面积170元/m2计4燃气10.40 11.31 805.92 2300元/43、户5智能化系统9.04 9.84 700.80 2000元/户6消防系统40.00 43.50 3099.20 按总建筑面40元/m2计建安及装修工程费小计1974.75 2147.42 153003.89 三红线外配套费1.29 1.40 100.00 周边道路及绿化四政府报建费75.00 81.56 5811.00 按总建面75元/m2五不可预见费51.24 55.72 3970.37 取建安配套费用和政府报建费用的2.5%六财务费用193.99 210.95 15030.00 贷款8亿元，3年期,加上集团贷款利息七管理费用51.24 55.72 3970.37 取建安配套费用和政府报建费44、用的2.5%八销售费用117.74 128.04 9122.75 取销售收入的2%开发间接费用小计(六七八项和)362.97 394.71 28123.12 九建设期土地使用税9.07 9.86 702.77 十投资总计4369.13 4751.16 338520.68 开发主要税费小计土地增值税92.77 100.89 7188.17 营业税及附加329.68 358.51 25543.70 二、资金筹措计划序号建设期2009年2010年2011年2012年2013年2014年1资金来源0.00 83385.27 117236.02 148048.49 40104.56 147363.19 45、1.1销售收入0.00 33385.27 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 1.2银行借款0.00 50000.00 30000.00 0.00 0.00 0.00 1.3建设投资中自有资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金运用40198.52 127866.52 50956.27 61468.80 134947.21 48908.35 2.1地价40000.00 101400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2建安工程费0.00 15931.90 39910.18 30077.07 51672.94 46、0.00 2.3红线内配套费0.00 0.00 0.00 11618.07 946.54 0.00 2.4前期费用0.00 2847.18 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5区外配套0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.00 2.6政府收费0.00 5811.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7管理费用198.52 794.07 794.07 794.07 794.07 595.56 2.8销售费用0.00 0.00 1001.56 2433.54 5514.09 173.56 2.9建设期土地使用税0.00 140.55 140.55 140.47、55 140.55 140.55 2.10银行借款利息0.00 450.00 4320.00 4320.00 1845.00 1620.00 2.11销售税金及附加0.00 0.00 1869.58 4885.22 14393.12 4152.19 2.12土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7188.17 2.13所得税0.00 0.00 2122.12 6366.37 8488.50 4244.25 2.14银行借款本金偿还0.00 0.00 0.00 0.00 50000.00 30000.00 2.15股东股利0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 048、.00 2.16其他0.00 491.80 798.20 833.90 1052.39 794.07 3盈余资金-40198.52 -44481.25 66279.75 86579.68 -94842.65 98454.84 4累计盈余资金-40198.52 -84679.77 -18400.02 68179.66 -34791.10 63663.73 1、资金投资计划2009年2010年2011年2012年2013年201年合计地价44424 101400 0 0 0 0 145824 建安工程费0 15932 39910 30077 51673 0 137592 红线内配套费0 0 0 149、1618 947 0 12565 前期费用0 2847 0 0 0 0 2847 区外配套0 0 0 0 100 0 100 政府收费0 5811 0 0 0 0 5811 管理费用199 794 794 794 794 596 3970 销售费用0 0 1002 2434 5514 174 9123 建设期土地使用税0 141 141 141 141 141 703 合计44622 126925 41846 45063 59168 910 318535 2009年共须支付4亿元土地出让金，剩余地价款在2010年全部付清，项目第一期、第二期在2010、2011年开工，这两年的资金需求较大。2、50、资金回款计划本项目从2011年三季度开始销售，根据我司以往开发住宅项目的经验，项目的资金回笼情况如下表：项目2011年2012年2013年2014合计（万元）住宅销售额33385.27 79726.04 143698.49 0.00 256809.80 销售比例13.00%31.04%55.96%0.00%100.00%办公酒店销售额0.00 0.00 0.00 73216.95 73216.95 销售比例0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%商业销售额0.00 0.00 31172.56 59820.24 90992.80 销售比例0.00%0.00%34.26%65.751、4%100.00%停车位销售额0.00 1392.00 11600.00 14326.00 27318.00 销售比例0.00%5.10%42.46%52.44%100.00%销售回笼33385.27 87236.02 257019.99474146.2381451787.52 回笼比例7.32%19.12%56.35%16.41%100.00%3、贷款和股东贷款等融资计划及相应的还款计划（1）项目贷款计划根据目前贷款取得条件，启动资金为地价、前期费用和部分建安费用，在取得土地使用权证后，项目投资达到总投资35%即可获得银行贷款，在建设资金需求量较大的2010年，可向银行申请贷款。建设期20052、9年2010年2011年2012年2013年2014年销售收入0.0033385.27 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 银行借款0.0050000.0030000.00000建设投资中自有资金3000000000合计（万元）30000.0083385.27117236.02148048.49 40104.56 147363.19 （2）项目还款计划本项目于2010年开始销售，2011年和2012年有较多回款，可利用销售回款作为还贷资金来源。建设期2009年2010年2011年2012年2013年2014年银行借款利息0.00 450.00 4320.53、00 4320.00 1845.00 1620.00 销售税金及附加0.00 0.00 1557.98 4219.06 12602.61 4181.42 土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13443.29 所得税0.00 0.00 2110.62 6331.85 8442.46 4221.23 银行借款本金偿还0.00 0.00 0.00 0.00 50000.00 30000.00 合计（万元）04507988.51 14870.9172890.07 49244.71第八部分：项目财务分析一、 成本利润分析以地价556万元/亩取得土地，经测算，项目总投资为3385254、0.68 万元，总销售额为456137.52万元，扣除营业税和土地增值税，税前利润为84884.98万元，税前利润率为25.08%。分类单价单位总价单位住宅6000元/平方米256809.80 万元办公酒店7000元/平方米73216.95 万元商业8000元/平方米97110.78 万元车位8万元/个29000万元销售额合计456137.52 万元营业税及附加（）25543.70 万元土地使用税702.77 土地增值税7188.17 万元销售净收入430593.82 万元税前利润84884.98 万元税前成本利润率25.08%企业所得税（25）21221.24 万元税后利润63663.73 55、万元税后成本利润率18.81%税后销售利润率13.96%二、现金流量分析1、全投资现金流量表序号年份建设期合计项目200920102011201220132014万元1现金流入0.00 0.00 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 422752.25 1.1销售收入0.00 33385.27 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 456137.52 现金流入小计0.00 33385.27 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 456137.52 2现金流出40198.52 12756、416.52 46636.27 57148.80 83102.21 17288.35 371790.68 2.1地价40000.00 101400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 141400.00 2.2建安工程费0.00 15931.90 39910.18 30077.07 51672.94 0.00 137592.10 2.3红线内配套费0.00 0.00 0.00 11618.07 946.54 0.00 12564.61 2.4前期费用0.00 2847.18 0.00 0.00 0.00 0.00 2847.18 2.5区外配套0.00 0.00 0.00 0.00 57、100.00 0.00 100.00 2.6政府收费0.00 5811.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5811.00 2.7管理费用198.52 794.07 794.07 794.07 794.07 595.56 3970.37 2.8销售费用0.00 0.00 1001.56 2433.54 5514.09 173.56 9122.75 2.9建设期土地使用税0.00 140.55 140.55 140.55 140.55 140.55 702.77 2.10销售税金及附加0.00 0.00 1869.58 4885.22 14393.12 4152.19 25300.1058、 2.11土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7188.17 7188.17 2.12所得税0.00 0.00 2122.12 6366.37 8488.50 4244.25 21221.24 2.13其他0.00 491.80 798.20 833.90 1052.39 794.07 3970.37 现金流出小计40198.52 127416.52 46636.27 57148.80 83102.21 17288.35 371790.68 3净现金流量-40198.52 -94031.25 40599.75 90899.68 -42997.65 130074.84 459、累计净现金流量-40198.52 -134229.77 -93630.02 -2730.34 -45727.99 84346.84 5净现金流量现值-37220.85 -80616.64 32229.39 66813.98 -29263.48 81969.21 6累计净现金流量现值-37220.85 -117837.49 -85608.10 -18794.12 -48057.60 33911.61 计算指标财务内部收益率17.75% 财务净现值(I=8%)33911.61 静态投资回收期5.35 动态投资回收期5.59 2、自有资金现金流量表序号年份建设期合计项目20092010201120160、220132014万元1现金流入0.00 83385.27 117236.02 148048.49 40104.56 147363.19 536137.52 1.1销售收入0.00 33385.27 87236.02 148048.49 40104.56 147363.19 456137.52 1.2银行贷款0.00 50000.00 30000.00 0.00 0.00 0.00 80000.00 现金流入小计0.00 83385.27 117236.02 148048.49 40104.56 147363.19 536137.52 2现金流出40198.52 127866.52 5095661、.27 61468.80 134947.21 48908.35 464345.68 2.1地价40000.00 101400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 141400.00 2.2建安工程费0.00 15931.90 39910.18 30077.07 51672.94 0.00 137592.10 2.3红线内配套费0.00 0.00 0.00 11618.07 946.54 0.00 12564.61 2.4前期费用0.00 2847.18 0.00 0.00 0.00 0.00 2847.18 2.5区外配套0.00 0.00 0.00 0.00 100.00 0.0062、 100.00 2.6政府收费0.00 5811.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5811.00 2.7管理费用198.52 794.07 794.07 794.07 794.07 595.56 3970.37 2.8销售费用0.00 0.00 1001.56 2433.54 5514.09 173.56 9122.75 2.9建设期土地使用税0.00 140.55 140.55 140.55 140.55 140.55 702.77 2.10银行借款本金偿还0.00 0.00 0.00 0.00 50000.00 30000.00 80000.00 2.11银行借款利息支付0.63、00 450.00 4320.00 4320.00 1845.00 1620.00 12555.00 2.12销售税金及附加0.00 0.00 1869.58 4885.22 14393.12 4152.19 25300.10 2.13土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7188.17 7188.17 2.14所得税0.00 0.00 2122.12 6366.37 8488.50 4244.25 21221.24 2.15其他0.00 491.80 798.20 833.90 1052.39 794.07 3970.37 现金流出小计40198.52 127866.564、2 50956.27 61468.80 134947.21 48908.35 464345.68 3净现金流量-40198.52 -44481.25 66279.75 86579.68 -94842.65 98454.84 4累计净现金流量-40198.52 -84679.77 -18400.02 68179.66 -34791.10 63663.73 5净现金流量现值-37220.85 -38135.50 52615.00 63638.65 -64548.32 62043.25 6累计净现金流量现值-37220.85 -75356.35 -22741.35 40897.30 -23651.065、2 38392.23 计算指标财务内部收益率28.08% 财务净现值(I=8%)38392.23 静态投资回收期5.35 动态投资回收期5.38 根据现金流量分析，本项目全投资和自有资金的内部收益率分别为17.75%和28.08%，略高于同期银行贷款利率，具备盈利能力。参照目前银行同期贷款利率为5.4%，取8%作为本项目净现值的折算率，通过净现值计算，本项目收益率略高于市场上资本的平均收益水平。全投资静态回收期在5.35年，动态投资回收期在5.59年，回收期比较短。自有资金静态回收期为5.35，动态回收期为5.38年，对自有资金的占用时间不长，回收比较迅速。第九部分：风险分析一、定性分析项目存66、在的主要风险如下：1、经济风险2009年金融危机对xx房地产行业的影响，可能会对本项目开发造成一定不利影响；与项目一桥之隔的未来xx中心河东新区土地放量增大明显。2、政策风险目前xx政府对房地产行业并无特殊优惠政策，银行贷款利率和房贷利率等均按全国全区标准执行，如果这些政策发生改变，将会降低投资者和消费者的购房意愿，对项目的销售产生一定的影响。二、定量分析一般房地产项目的销售收入和投资成本对项目效益的影响较大，故取投资成本和销售收入为变量，对税前利润及税后利润进行敏感性分析。1、 敏感性分析指标项目投资额销售收入税前利润税前总成本利润率税后利润税后销售利润率正常338520.68 45613767、.52 84884.98 25%63663.734318%投资 （万元）15%389298.78 456137.52 34106.88 9%25580.20 8%10%370867.49 456137.52 51032.91 14%38274.70 11%5%355446.71 456137.52 67958.95 19%50969.20 15%0%338520.68 456137.52 84884.98 25%63663.73 19%-5%321594.64 456137.52 101811.01 32%76358.30 23%-10%304668.61 456137.52 118737.068、5 39%89052.80 26%-15%287742.57 456137.52 135663.08 47%101747.00 30%销售收入 （万元）15%339889.09 524558.15 200252.15 70%150189.00 44%10%339432.95 501751.27 178722.46 62%134042.00 40%5%338976.81 478944.40 157192.77 55%117895.00 35%0%338520.68 456137.52 84884.98 25%63663.73 19%-5%338064.54 433330.65 114133.3969、 40%85600.00 25%-10%337608.40 410523.77 92603.70 32%69452.80 21%-15%337152.26 387716.89 71074.01 25%53305.50 16%敏感性分析表明，项目具备一定的抗风险能力，在售价下降15%或投资上升15%时，项目仍能保证不亏损。2、销售型项目的盈亏平衡点分析（1）保本售价：按照销售净收入等于投资额的原则计算，当住宅售价为4400元/平方米、办公楼售价4800元/平方米,车位和商铺不变时，项目预计实现销售364643.87万元，扣除营业税及土地增值税，正好与项目总投资持平。当所有销售价格不变，整体销售率70、达72%时，项目预计实现销售约35.6亿元，扣除营业税及土地增值税，与项目总投资持平。（2）保本地价：根据集团立项标准，当项目税前总成本利润率达到25.08%时，按照住宅6000元/、办公酒店7000元/、商业8000元/、车位8万元/个计算，预计项目投资约33.7亿元，其中土地价格为14.14亿元，折合楼面地价2143元/m2，建安成本约15.3亿元，项目税前利润约8.4亿元。第十部分：SWOT分析一、优势和机会1、项目地处柳北区东南，位置非常突出，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的新区河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，是一块黄金宝地。2、地块规模适中71、，地块较平整，项目可塑性强，有利于项目的整体运作和开发。3、拥有xx市珍贵罕有的一线江景资源，沿江面超过200米，稀缺性的景观优势非常明显。周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围和形象提升，项目“闹中取静”的特点更加明显。4、项目三面临路，沿街面非常长，且作为河东新区进入老城区的重要通道，人流量巨大，开发商业地产的潜质比较大。5、政府将对柳江进一步改造，将打造“百里柳江”的沿江景点。同时xx的江景盘越来越少，稀缺性将非常明显，具有开发收益率较高的高档盘的条件。6、xx全国知名的开发企业比较少，只有阳光100集团。项目开发总价比较高，楼面地价将不会太高，有利于拿地，同时保利品牌优势将会在72、开发项目的过程中发挥出来。二、劣势和威胁1、目前xx处于开发成熟期，今明两年项目竞争性楼盘将增大放量，竞争将会相当激烈。2、本项目不可避免定位为中高档项目，来自河东高档楼盘的竞争压力将很大。3、目前项目周边商铺面积过多，且城中区商业日益集聚，本项目综合商业的销售将面临较大的竞争，对开发商的后期商业运营能力要求较高。4、项目地块原是生产重金属工厂，消费者对重金属的残留污染及放射性元素有一定的担心。第十一部分：结论和建议一、项目的合作为保证项目的前期顺利拓展及后期运营，我司拟引入当地合作伙伴xx中侨公司，该公司在xx拥有深厚的人脉基础，与xx政府、社会各界都保持良好的人际关系。该公司在xx先后成功73、开发了“地王大厦”、金水岸住宅小区、“新东方”住宅小区，公司实力雄厚。二、项目综合评价项目位于老城区，是xx市中心为数不多的的黄金宝地之一。该项目总建筑面积约77万平米，综合容积率为3.89。根据项目实际情况，初步规划建造高层住宅、办公楼、酒店、沿街商铺。住宅按6000元/平方米售价测算收入，办公楼按7000元/平米、商铺按8000元/平米售价测算收入。项目的综合评价如下：1、项目地处柳北区东南，位置非常突出，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的新区河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，是一块黄金宝地。2、地块规模适中，地块较平整，周边地产项目相继开发完成，带74、动该区域的居住氛围和形象提升，项目“闹中取静”的特点更加明显。3、项目景观优势明显。项目拥有xx市珍贵罕有的一线江景资源，沿江面超过200米，政府将对柳江进一步改造，将打造“百里柳江”的沿江景点，项目稀缺性的景观优势非常明显。4、项目三面临路，沿街面非常长，且作为河东新区进入老城区的重要通道，人流量巨大，开发商业地产的潜质比较大。5、xx全国知名的开发企业比较少，只有阳光100集团。保利品牌优势将会在开发项目的过程中发挥出来。综上所述，该项目地处成熟的xx市柳北区,交通便利，配套成熟，景观优势明显；项目开发周期不长，效益可观；项目拥有优于其他区域的竞争优势，发展前景可期，符合集团拓展新项目要求75、，是一个综合效益好的项目。三、项目综合经济指标经济指标销售均价可售面积销售收入金额单位元/平方米平方米万元项目销售总收入456137.52 万元其中住宅销售收入6000428016.33 256809.80 万元办公楼销售收入700084595.64 73216.95 商铺销售收入8000121388.470297110.77616万元车位销售收入8362529000万元营业税及附加25543.70 万元项目净收入430593.82 万元项目总投资（含建设期土地使用税）338520.68 万元土地增值税7188.17 万元建设期土地使用税总和702.77 万元项目税前利润(万元)84884.98 万元项目税前总成本利润率25.08%万元项目所得税21221.24 万元项目税后利润(万元)63663.73 万元项目税后总成本利润率18.81%项目税前销售利润率18.61%项目税后销售利润率13.96%全部投资项目税后内部收益率17.75%项目财务净现值(Ic=8%)33911.61 万元静态投资回收期5.35 年动态投资回收期5.59 年自有资金项目税后内部收益率28.08%项目财务净现值(Ic=8%)38392.23 万元静态投资回收期5.35 年动态投资回收期5.38 年