1、用地43亩房地产住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论7一、 项目概况7二、 开发商概况7三、 项目建设背景8四、 可行性研究报告的研究范围8五、 主要技术经济指标9六、 研究结论与建议9第二章 项2、目建设的必要性11一、 “XX”的建设符合国家产业政策11二、 “XX”的建设是促进住房消费和经济增加的需要11三、 “XX”的建设是促进城市建设的需要11四、 “XX”的建设是促进XX东城商业升级的需要12第三章 市场分析与预测12一、政策及宏观形势12二、XX市住宅市场现状分析16三、XX市住宅市场、商业市场竞争特点19四、目标市场21五、 价格预测22六、营销策略26第四章 项目销售具体测算28一、 销售收入9401万元28二、 住宅销售单价的确定29第五章 项目选址及建设条件32一、项目选址32二、建设条件32第六章 建设规模及功能标准34一、建筑面积和内容34二、功能设施标准34第七3、章 建设方案36一、 建设场地环境36二、总体规划布局38三、建筑方案设计40四、结构设计41五、公用设施方案42六、消防44第八章 环境保护、绿化及节能45一、环境保护45二、绿化45三、节能46第九章 项目管理、物业管理与实施进度安排47一、项目管理47二、物业管理47三、建设进度47第十章 项目投资估算49一、开发成本及费用估算49二、总成本费用汇总54第十一章 招投标方案55一、 编制依据55二、 招标范围55三、 招标组织形式56四、 招标方式56五、 招标信息发布57第十二章 资金筹措、投资计划及借款利息58（1）资金筹措与投资计划：58(2)贷款本金的偿还及利息支付60第十三章 4、财务分析61财务指标的选取611、 财务净现值（NPV）612、 资本收益率613、 财务内部收益率（IRR）61财务效益分析621、 静态投资收益率62投资收益率622、 动态投资收益率62第十四章 风险分析651、 宏观因素风险分析652、 市场风险663、 运作风险664、 企业、品牌风险675、 不可抗风险67第一章 总论一、 项目概况1 项目名称2 项目主办单位3 法人代表4 建设地点5 建设规格总用地规模21944平方米（43.716亩），总建筑面积53443平方米，其中住宅41025.12平方米、沿街商业门面3885.95平方米、超市面积5255.02平方米、车库面积2482.95、7平方米、会所托儿所519.27平方米、物业管理用房274.67平方米、自行车库430.4平方米、地下室面积531.99平方米。二、 开发商概况XX房地产开发有限公司成立于2006年4月，系湖南省XX骨干企业湖南集团下属子公司，注册资金壹仟万元。经营范围涉及房地产开发与销售，房屋租赁，市政工程建设及配套设施施工，金属材料、建筑材料、装饰材料销售等。已投资开发建成的桃源县“八方商业广场”总投入资金6000多万元，建筑面积55000平方米，配备有大型超市、宾馆、屋顶花园、智能系统，健身会所、幼儿园等等，是目前桃源县屈指可数的高档楼盘，也是桃源县目前最高建筑物和标志性建筑。公司以高度的责任感，优良的6、产品质量，完美的配套设施，良好的售后服务与物业管理赢得社会赞誉。三、 项目建设背景2006年，XX房地产业发展势头良好，整个行业在景气的空间运行。全年房地产销售状况良好，市场需求的强劲。伴随着改革开放步伐的不断加快，2007年将是XX房地产一如继往、持续发展的一年。特别是旧城区改造力度的不断加大以及新城区的不断扩张，XX市城区面貌已焕然一新。本项目周边地区的改造、开发进程也在不断加大，本项目紧邻新开发的三闾路和207国道，为进入市中心的交通主干道之一。此地块为原金健面粉厂厂房，房屋陈旧，布局零乱，噪音和粉尘污染重，是XX城区最后一家搬迁的厂房。拆除这些旧厂房，新建一批具有现代建筑风格的多层和小7、高层住宅，既能满足广大人民群众的住房要求，又能为城市环境面貌的改善增景添色。四、 可行性研究报告的研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、住宅和商业市场分析及营销战略、建设条件、建设方案、建设规模及功能标准、环保及节能、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究、并提出有关建议及方案，供投资主体和审批部门做投资决策参考。五、 主要技术经济指标“东城XX”技术经济指标项目数据规划总用地面积21944平方米总建筑面积53443平方米其中住宅41025. 12平方米沿街商业3885. 95平方米超市5255. 02平方米车库2482. 97平方米8、公共设施393平方米会所托儿所519. 27平方米物业管理用房274. 67平方米自行车车库430. 4平方米地下室面积531. 99平方米容积率1. 8建筑密度35. 05%规划住宅户数370户停车位208辆绿化率40%财务指标指标名称单位S指标建设总工期月18个月总投资万元销售收入万元9401息税前利润万元1983利息万元828所得税万元611净利润万元544投资利润率%268投资净利润率%73自有资金净利润率%139财务内部收益率%25.3财务净现值万元470动态投资回收期月22个月六、 研究结论与建议1、 本项目建设符合国家产业政策。今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总9、量的较快增长，积极扩大内需。随着单位福利分房的消失和城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点。2、 国家取消福利分房制度以来，居民住宅消费由过去依靠单个分配转向市场，消费主体由团体向个人转变，市场需求量逐年上升，商品房供不应求。现阶段我国住房平均水平与国外相比尚有较大差距，需求旺盛的局面将持续较长一个时期，因此，商居建设具有较好市场前景。3、 该项目位于XX市东城青年东路与三闾路的交汇处，未来东城CLD（中央居住区）人文中央和商业核心，周边聚集了近10万常住人口，流动人口近1万人，半径1000米区域内,伴随水星香榭里、东经名邸、东方星城、德园经济适用房小区建成并陆续入住，一个渐渐成型的中央10、居住区已经初步亮相，“锦天东城XX”项目的出现，必将使XX东城的居住环境进一步提升，同时将极大促进东城商业消费力的增长，进一步优化XX东城的购物环境，使XX市委、市政府的宜居战略初步实现在东城范围内。 4、 项目的全部投资财务内部收益率为25.3%，全部投资财务净现值为470万元,投资利润率为26.4%，财务指标反应该项目具有较好的盈利能力。第二章 项目建设的必要性一、 “XX”的建设符合国家产业政策今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续投资总额的较快增长，积极扩大内需。国家将继续支持商品住宅的建设，要贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知精神，促使住宅业成为新的11、经济增长点，按照党的十六大会议精神，利用加强基础设施建设的有利时机，加强城镇的规划和建设。二、 “XX”的建设是促进住房消费和经济增加的需要近年来，XX市居民住房问题虽有所改善，但随着城市规模的发展，仍然不能满足群众需求。一方面，企业生产规模不断扩大，但另一方面人员不断增多，虽然XX市政府在加强这方面的工作，组织开发了经济适用房，但满足不了城市各层次住房消费需求。因此，建设一定数量的中高档商品住宅，以满足那些经济条件较好，有较高住房要求的居民，并由此带动住宅建设，促进XX市城市经济繁荣和发展。三、 “XX”的建设是促进城市建设的需要随着XX市城市的发展，该地段周边的商业网点、学校、集市早已形成12、，交通也特别使得，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便，特别是该地块位于新开发的城市东部商圈，地理位置得天独厚，空气新鲜，是居家经商的理想场所，未来增值潜力巨大。四、 “XX”的建设是促进XX东城商业升级的需要 锦天东城XX作为东城商业首个大体量的复合式商业街区，弥补了市场空白，将极大促进东城消费力的增长和商业的升级。进一步优化了XX东城的购物环境，推动XX零售业不断创新、升级！巨大的消费群也将为商家带来巨大的盈利空间，达到优势互补、共谋双盈的效果。第三章 市场分析与预测一、政策及宏观形势 1 9 9 8年，国务院召开了深化住宅制度改革，加快住房建设工作会议，印发了国务院关于进一步深化城镇住13、房制度改革，加快住宅建设的通知。自此，居民住房消费有效启动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的推动作用。房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。第一，城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房8 O以上已经出售给了职工，居民私有住房的比例已经达到7 2.8。新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建14、设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。第二，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由5 4.5提高到9 53。2004年，个人购买新旧住房和建房支出总额约 800O亿元，其中，购买新建商品住宅交易额450O亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城15、镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到68亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。2O04年，城镇人均住宅建筑面积达到2 28平方米，比1998年提高5.2平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居住环境得到改善。 第三，房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资年均增长1 9.5。房地产开发投资占固定资产投资的比重由1 2.7提高到1 7.9。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。房地产开发结构逐步改善，2OO4年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3%.全国商品房供销两旺，1 916、 9 92 0 O 4年，商品房竣工面积、销售面积年均分别增长1 55和2 26。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均销售价格年均上涨36，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。 但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题。突出表现在： 一是一些地方投资增幅过大、价格增长过快； 二是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区大户型、高层、高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足； 三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度亟待建立； 四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、17、物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制。 针对当前的问题，有关部门做了大量调查研究和论证工作并出台了相应办法。 中国人民银行出台了银发2 O O 3121 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产开发贷款。如：限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的贷款；对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金(指所有者权益)不得低于开发项目总投资的3 O；严禁商业银行发放的房地产贷款跨地区使用，也不得用于缴交土地出让金；个人住房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上(含第二套)住房的，适当提高首付比例。国务院则印发18、了国办2 O 0 31 8号文关于促进房地产市场持续健康发展的通知，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。概括起来“六个坚持”，即：第一、 坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。第二、 坚持以需求为导向，调整供应结构。重点发展中低价位普通商品住房和经济适用住房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型项目建设。 第三，坚持面向百姓，加快建立和完善适合国情的住房保障制度。 第四，坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。 第五，坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。 第六，坚持在统一政策指导下因地制宜，分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房19、供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。 目前，各地正积极贯彻落实1 8号文件精神。二、XX市住宅市场现状分析 XX市商品房开发自九十年代初起步，其间经历了第一次房地产开发高潮，1 9 9 7年跌入低谷，进入1 9 9 8年，随着房改政策的逐步到位开始回升，至2 0 O 6年，各项指标保持稳定增长。 1、房产投资稳定增长 2 0 O 6年，全市共完成房地产开发投资32.14亿元，达历史最高水平，XX市房地产投资受大规模城市建设的拉动，近几年来保持了较高的增幅，1 9 9 9年至2 O O 4年，全市累计完成房地产开发投资52.5亿元，年均增长29.33，高于全市GDP20、增幅的23倍。 2006年，与去年同期相比增长17.6，XX市房地产开发投资首次超过了30亿元。占固定资产投资比重的14强。 2、房屋施工面积略有增加 2004年1-12月，全市共有440.33万平方米房屋在建设施工，施工量比上年同比增长.5%，建设规模达历史之最。2006年，从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2006年12月，开工面积为230.77万平方米，同比增长50.8。竣工面积为168.92万平方米，同比增长-6.9。其中市城区新开工面积150.8万平方米，同比增长18.6%，竣工面积为109.8万平方米，同比增长35.3%。 3、二手房(21、存量房)交易市场活跃 2O04年，全市共办理二手房交易3 5.6 3万平方米，比去年全年净增近9.62万平方米。1999年以来，XX市二手房交易在2O万平方米左右徘徊五年之后，终于实现了突破，达到历史最高点，二手房交易的放大，是XX市多年来对市场培育的结果初步改变了以往XX市住房二级市场不活跃的局面。随着XX市对促进住房二级市场政策的进一步调整、到位，住房二级市场将会被进一步激活，二手房交易量的放大标志着XX市房地产市场正逐步走向成熟。 4、房地产抵押登记量持续增高 2004年，全市共办理房地产抵押登记4967起，抵押贷款面积1 2 1.6 3万平方米，抵押权利价值1 8.7 3亿元，三项指标22、均突破历史记录，特别是个人住房抵押贷款实现了三个突破：户数突破4.6 9千户、面积突破5 5万平方米、抵押权利价值突破7亿元，均达历史最高水平。XX市房地产信贷自1 9 9 9年以来，一直呈现高速增长的态势，金融业对房地产业的发展起到了支柱性作用。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。 5、新建商品房上市量基本满足市场要求 近几年来，随着XX市城市基础设施和路网建设的超常规发展，全市房地产开发投资及商品房建设也处于高速增长期，开发规模不断扩大，市场供应充足。受惯性的影响，XX市去年，房地产投资23、量、施工量均达历史最高水平，新开工面积增加较快较去年同期增长了5 0.8 2，新建商品房批准上市面积较去年同期也在继续攀升。随着XX市经济的迅速发展、旧城改造的稳步推进，XX市商业用房、普通住房、别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨.6，别墅和高档公寓分别上涨6.3和4.9，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达55。 在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其价格区间在0 O一O 0多元平方米之间，全年涨幅仅为0.3。 由于各项土地政策的逐步到位、土地级别的调整和积极招商引资战略实施的影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易价格上升23。其中，商业用地、24、旅游、娱乐用地价格升幅较大，上涨21，居民住宅用地上升19 5。价格持续走高的深层原因：一是国民经济快速发展提供的良好经济环境和市政府对房地产业的大力支持，以及广大市民的日益增长的购买需求所致。今年，XX市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法、XX市拆迁等管理办法，使房地产市场的交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。另外，居民的钱袋逐渐鼓起来，20O年XX市城镇居民人均可支配收入 0 元，比上年增长了.。收入的增加增强了部分居民换购更好房屋的住房消费信心。二是穿紫河综合治理、城市管道的架设、公路不断兴建等城市基础设施建25、设的提速，大片旧城区房屋改造和房屋拆迁，创造了大量性需求，为房地产市场的发展提供了不竭的内动力。 6、国家宏观调控成果初步显现 2O04年3月至2OO7年3月，受国家宏观调控影响，土地投放速度得到控制，2 O 04年末期及2 O 0 6年商品房价格呈稳步增长趋势。三、XX市住宅市场、商业市场竞争特点 1、XX市住宅市场竞争特点 11、规模性小区将领导潮流 随着购房者品位需求的日益提高，且有较大规模的小区所带来的完善的配套，多层次的小区建筑类型的组合，点面结合的绿化带设计，多样户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非同类小区楼盘无法比拟的，预计今后几年市场中万平方米以上的规模小区仍会领导消26、费潮流。 12、户型面积在变小，房间在变多 在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向，据统计，购房的主力区位是8 11 0 0 m。(建筑面积)占38.06，接近的1 0 11 2 0平方米也占到33.22，5 18 O平方米的小户型占1 45 3；1 2 11 6 O平方米的较大户型占5.88，l 6 0平方米以上为2.8以上，而三房的选择多于二房的选择。 13、多层物业受消费者青睐 多层物业有9 8以上住房率，楼层低、方便快捷、户户朝南的人性化设计，室内面积的配合比以及相对较低的物业管理费，成为多层建筑吸引买家的要素。 14、成规模，重环境 从2 O 0 0年227、 0 0 年热销楼盘的特点看，大致具备了这样一些共性，首先是规模较大，均达万m2以上。其次是注重内部环境的营造，楼盘的地理位置。此外还采用了很多绿色建材和进口的建筑材料，提高了物业的档次。高科技的运用也是城区楼盘热销的重要因素，智能化物业管理，宽带网络系统的小区使这些楼盘具有较大的客源面。虽然市中心的住宅配套齐全，但这些热销仍采用依托、整合、建设三管齐下的方式，使住宅配套的优势更脱颖而出。2、XX商业市场竞争特点XX市商业房地产开发投资继续保持了快速增长态势，非国有经济成为开发主体、资金结构进一步优化,行业发展走势向好，但仍存在房价持续走高、商业营业用房空置较多等问题。2.1XX商业面积体量比28、较大，过大的商业面积在开发上存在风险。未来几年中，商铺的市场供给仍将持续增长，这种缺乏规划性的增长在一定程度上将拉低商铺的整体均价。但是人口住居密度较高及社区的临街商业因其服务人口消费的稳定性，其价格仍将保持坚挺并微幅上调。2.2随着商业市场的成熟，各种新型业态不断进入市场，将会对现有业态有所冲击，从而使部分传统商业进行升级改造。随着人们生活水平的不断提高，生活节奏的加快，人们的消费观念向着个性化的方向发展，从而使市场进一步细分和规模化，商业的主题定位将越来越明确。锦天东城XX地处XX东城核心青年东路与三闾路交汇处,周边是XX东城高品质楼盘集中地，居民消费力旺盛，而且消费档次和品位较高。随着市29、政府改善东城周边环境，改造东城自然人文景观工程的进行，东城周边必将聚集更多数量的常驻人口，这样就给锦天东城XX商业带来更充足的人流，确保商业物业保值升值，成就锦天东城XX东城商业龙首地位。四、目标市场“XX”是全功能居住社区，是满足XX工薪阶层高性价比追求的理想家园，特别是社会其他事业有成人士的首选，因此其目标市场可初步界定为：1、中间阶层经济能力在中间或中上阶层、工薪阶层、有稳定的经济来源：有一定的事业基础的白领阶层；收入中等或中等偏上(独立个人年收入在1万元以上，家庭年收入在3万元以上)，家庭人口以三口和四口之家为主，主要有：(1)周边市场经营业主；(2)大中企业普通员工、私营公司雇员；(30、3)金融、电信、律师、会计等高收入行业企业员工及中、高级白领人士；(4)XX外出就业的中档收入人士；(5)普通公务员；(6)外资、合资和市外企业长期驻XX市中层管理人员，外方雇员。 2、由于锦天东城XX优越的性价比和所处区域巨大升值潜力也将吸引部分投资者前来投资置业。3、全功能居住小区的巨大号召力，以及“XX”自身优美的自然环境将吸引大量想要改变生活环境的城区居民。五、 价格预测1、住宅价格预测对楼盘的价格预测可采取市场比较法。选择2 O 7国道沿线、邻近地区楼盘或者是处于同一供需圈楼盘作为比较对象。详见下表：项目名称规模价格位置备注水榭花城北城18万均价2150元/m2滨湖公园周边高层维一柳31、岸667 08m。2800元m2柳叶湖度假区单体、联排别墅金钻广场225亩1800元m2市中心步行街商住楼舒博园63亩980元m2商住楼泓鑫城市花园5 O亩起价1680元m2均价2500元m2武陵大道与育才路交汇7栋高层、商铺滨江豪庭32亩2100元m2沿安路高层、多层滨湖名苑30亩l58O元m2育才路高层、小高层、多层芙蓉家园195O元m2洞庭大道与龙港巷交汇处6栋多层、2栋小高层望江名苑27亩195O元m2人民东路住宅、一层商铺金城阳光1 001 0.3亩145O元m2朗州路2栋小高层，多层新世纪花园二期20亩960元m2朗州路与柳叶路交汇处7栋商住楼金色晓岛2 32亩2700元m2朗州路32、与柳叶路交汇处高层、多层、别墅、联排住宅康桥尚都20亩2200元m2皂果路中段小高层朗峰城市优品4 5亩2500元m2人民路与沅水一桥引桥交汇处西北角小高层、多层东方美景二期32亩1500元m2绕城线与柳叶路交汇处西南角小高层、多层湘邮紫金华庭8万2100元/洞庭大道与丹阳路交汇处高层中德东经名邸32亩1750元/三闾路纯多层金凤穿紫12万1500元/启明路穿紫河畔纯多层华达幸福湾11万1900元/朗州北路多层、高层广德花苑12万2200元/人民东路(老东门)多层、高层水星香榭里1750/青年东路与207国道交汇处小高层、多层2006年全市商品房销售均价为1687元m2，XX市房地产价格指数自33、1999年见底后以年增长5的速度上升，未来35年仍将保持这一趋势。锦天东城XX基本定位在中档商品住宅，考虑本项目在XX东城核心的地理位置和该板块市政配套的日益完善，参照项目周边楼盘价格及周边地区同档次商品房价格，以及XX市房地产市场价格上涨综合指数，推测项目多层住宅销售价格应在1900平方米左右，小高层在2100元平方米左右。2、商 业 价 格 预 测 要构筑一个成功的商用物业，地段因素，历史背景，硬件配套，综合管理等各方面要素缺一不可。项目地块位于青年东路与三闾路交汇，属黄金三角商业，位置显赫、商业价值明显，也是东城区域商业网点发展前景最好的路段。按XX传统商业层圈划分，乃是XX东城商业的核34、心。并且项目交通条件优越，出入各地极为方便，人流量大，其地理位置坐享得天独厚优势和商业价值不言而喻。21 本项目周边房地产项目商业售价：名称首层临街价格位置销售率东经名邸05万三闾路100%东方星城04万三闾路100%水星香榭里065万青年东路与207国道交汇处内部价格中城一品1.4万-1.6万朗州路与洞庭大道交汇处75%蓝湖郡22类比项目比较法由于本案的特殊性,难于采取近似项目作比较来得出售价,所以在参考周边的在售项目价格情况后,再根据商业的实际情况等因素来调整本项目的售价.使得本项目的售价定位在市场上的可行性。对比项目分数权重本项目中城一品东径名邸东方星城水星香榭里量化分数权重修正量化分数35、权重修正量化分数权重修正量化分数权重修正区位价值30%100100301003010531.59528.5项目定位20%10095199519100209519项目配套10%10010010959.51001010010建筑规模10%10010510.5959.510010959.5铺位规格10%1001001090910010959.5主力店10%10010510.5100101001010010环境卫生5%1001055.2510051005954.75项目形象5%1001005954.751005954.75综合分数100%100100.2596.75101.5096对比项目临街商铺均价36、2.45万元2万元/2.6万元/1.2万元/注：权重修正权重*量化分数综合分数项目各项权重修正之和调整后临街商铺价格：比较楼盘权重（1）均价（2）修正率（3）修正价格（2）/（3）权重价格（1）*（4）铜锣湾广场20%2.45100.25%2.40.49高山街坊50%296.75%2.11.03金钻广场25%2.6101.50%2.60.64朝阳时尚特区5%1.296.00%1.30.06本项目临街价格2.23万/（各项目权重价格之和）注：修正率项目综合分数*100修正价格毛坯均价/修正率权重价格修正价格*权重本项目价格各项目权重价格之和建设南路沿线平均租金水平为150-200元/平方米，人民37、中路商业步行街平均租金水平为300-500元/平方米。本项目周边的临街商铺的平价租金为100-150元/平方米。综合分析项目规模和档次对项目租金的影响，我司在这里初步给项目首层租金为120-130元/平方米。以10年投资回报来推算出本项目的一层均价为1.5万/平方米.23价格主要支持点面积小,总价低,能够满足绝大多数中小投资者的投资需求.定位准确，主题鲜明与下南门各商业形成差异化竞争优势 。百年商业老街，拥有巨大的消费群体、消费能力强。项目一层临街面的宽度约近160米，有利于商场整体风格包装及对外统一形象，有助提升商铺的整体商业价值。六、营销策略 l、整体形象“XX”整体形象应重视中档消费人群38、对环境和地区品位的追求，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出小区主体形象。 (1)升值潜力的楼盘，突出交通环境优势； (2)成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费多方面 的需求； (3)物业管理周到，体现人性化服务； (4)引入智能化，提高标准档次； 2、营销推广 (1)广告宣传 针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、 工地现场、报纸、电视、电台、分众传媒、新闻发布会、户外广告、公交车身及路牌广告等。 (2)促销锦天东城XX主要针对中档消费39、群体，促销手段以集团认购和有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等(3)定价策略 价格优惠策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠。 价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。 定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价，并考虑楼层、朝向、位置差别。67第四章 项目销售具体测算 一、 销售收入9401万元A 一般方案住宅：多 层 25072.8 1800元/ （单价）4513万元 小高层 15952.382000元/ （单价）3190万元商 铺 3885.940、56500元/ （单价）2525万元车 库 2482.972500元/ （单价）620万元总收入10848万元B 乐观方案住宅：多层 25072.8 1800元/ （单价）4513万元 小高层 15952.382000元/ （单价）3190万元商铺3885.956500元/ （单价）2525万元车库2482.972500元/ （单价）620万元总收入10848万元C 保守方案住宅：多层 25072.8 1800元/ （单价）4513万元 小高层 15952.382000元/ （单价）3190万元商铺3885.956500元/ （单价）2525万元车库2482.972500元/ （单价）620万41、元总收入10848万元备注：本报告均以C方案的销售收入为标准进行计算。二、 住宅销售单价的确定（一）用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）本项目住宅价格市场比较法系数修正表项目名称标准价元/m2交易时间修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正交通配套环境城市条件小计装修实用率发展商实力小计金色晓岛1900-2+1+3+20+60-3+2-1水榭花城2400-3+30+30+60-3+2-1九重天2100-1+1+1+20+40-30-3泓鑫.城市花园2500-1+3+1+1050-2+20东经名邸1800+2+1+30040+3+1+4中德锦天东城XX1950+2+1+4+3080+3+142、+4多层住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称金色晓岛水榭花城泓鑫城市花园九重天东经名邸锦天东城XX住宅相对价格（元）260021502300210017502000销售状况权重（销售率）60%55%80%75%80%加权后相对价格（元/m2）255021002250205016801950本项目住宅销售平均标准基价（元/m2）260021502300210018002100经比较判断得本项目住宅销售单价为：均价约为2100元/平方米。（二）用成本法确定销售价格的下限（平均价格）多层销售单价：1700（1+20%）2040元/m2（三）总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确43、定住宅部分从建设经营期的2007年10月开始出售，整个销售过程大概个月，按保守估计，预计建设经营期的当年商品房预售收入2820万元。时间预售收入预售比例2007年一季度00二季度00三季度00四季度282030%小计282030%2008年一季度188020%二季度188020%三季度188020%四季度94010%小计658170%合计9401100%第五章 项目选址及建设条件一、项目选址项目选址于XX，该地块三通一平已经完成，场地平整。该项目的地块用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善。二、建设条件1、位置优越本项目建设地段位于，三闾路、青年路两条干道44、接驳连通207国道，可通往城区各个方向，周边商业银行、学校、农贸市场应有尽有。因此开发建设锦天东城XX商居小区，具有得天独厚的环境优势。2、交通方便本项目地段交通优势明显，市内有多条公交线路经过此地，并通往市区各个方向。其四通八达的交通优势，为本项目的开发建设提供良好的交通环境。3、建设场区“五通”条件具备小区周边市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：城市自来水管网供水。供电：项目区域紧邻供电线路，电源直接从城市供电系统引入。煤气：可以直接从城市燃气管道预留口接入。通讯：直接由XX市电信局45、通信网接入。场地：场地平整。第六章 建设规模及功能标准一、建筑面积和内容锦天东城XX商居小区建设总用地面积21944，初步规划总建筑面积53443。该小区的建设规划考虑到周边的实际情况，以多层房屋为主，主出入口设在青年东路，交通畅通。二、功能设施标准1、建筑使用功能2007年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模为三口为主，户型结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居住文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。2007年住宅的套型模46、式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应必要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，XX商居小区住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，特别要注重与周边建筑的风格融为一体。2、设施标准住宅的室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求符合湖南省城市住宅建设标准和有关规范。（1）住宅装饰及设施标准：住宅为初装修。外墙：高级外墙砖；内墙顶棚：砂浆粗粉；地面：毛地面；门窗：高级塑钢窗；分户门：复合防盗门。（2）小区配套设施：小区设有院内花坛、草地、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、47、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统、楼宇可视对讲系统等。3、住宅户型规划根据本项目区位环境和住宅市场需求，住宅建筑以两室两厅、三室二厅为主，初步规划为以下五种户型：A户型：两室二厅一卫，每户建筑面积约80.15平方米。B户型：三室二厅一卫，每户建筑面积约89.57平方米。C户型：三室二厅二卫，每户建筑面积分别约为114、116、123、130平方米。D户型：四室二厅二卫，每户建筑面积分别为140、145平方米。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳48、台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。第七章 建设方案一、 建设场地环境1、地形本项目建设场地呈长方形形状，地形较平坦，地块高程约30.5米左右。2、场地自然条件地貌：场地位于XX市东城，地貌上属平原岗地类型，为河流岗地冲积平原，其地貌单元属江北岸I级阶地范畴气象资料：（1）历年平均气温 16.7（2）历年最高气温 40.1（3）历年最低气温 13.2（4）历年平均降雨量 1373mm（5）历年最大降雨量 2020mm（6）历年最小降雨量 927mm（7）历年平均气压 1011.8毫巴（8）历年最高气压 7032.6毫巴（9）历年最低49、气压 1032.6毫巴（10）历年平均相对湿度 81%（11）历年最大绝对湿度 42.8%（12）历年最小绝地湿度 1.9%（13）历年平均蒸发量 1173.5mm（14）历年月平均最大蒸发量 202.4mm（15）历年月平均最小蒸发量 36.0mm（16）历年平均风速 2.1m/s（17）历年最大风速 22m/s（18）历年主导风向 NNE（19）历年最大积雪深度 200mm（20）历年土壤最大冻结深度 20mm水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地50、内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知和省建抗（1993）44号关于抗震设施烈度有关规定的通知，本工程按XX市地区标准，设防烈度要求为7度。地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（GB5002194）、建设地基基础设施规范（GBJ7-89）、建筑抗震设计规范（GBJ11-89）、土的分类标准（GBJ14590）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为51、类建筑场地。 二、总体规划布局规划布局总的思想：坚持以人为本，注重生态环境，坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合的原则。1、片区规划XX市规划局对该地块用地性质进行了规定，以商居楼为主。目前，该片区市政配套设施较齐全。2、小区整体规划设计原则根据地形现状综合考虑经济效益和社会效益；综合服务配套设施齐全；户型设计适应“升级换代”居住要求；体现小区独特的整体建筑风格；充分利用地块在XX东城的核心优势，进一步优化XX东城的购物环境，其临青年东路和三闾路交汇处一、二层设大型超市，临街一层为主题商业街，在促进东城消费力的增长和商业升级的同时，也增强开发商经济利益。3、总平面布局本项目为呈长方形的用地现52、状，在进行总平面布局时，出入口设在青年东路，小区环境以生态为先导，园林与建筑风格和谐搭配，优美舒适。进入小区大门后迎面就是中心广场，两边被两大水系环绕，会所旁边设有运动广场，与中心广场在花坛、雕塑、植被、喷泉、流水、廊亭等丰富的园林元素点缀园中，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；是东城区不可多得的高标准的小区。4、交通组织小区交通由小区6米宽车行出入主通道，在每栋建筑周围形成环形通道，每个环形道兼消防道和回车场用，满足消防补救宽度，对外直接与三闾路、青年东路相连。机动车集中停放在停车场内，这样既满足总平面布置规范要求，又满足消防安全要求。5、规划指标根据锦天东城XX小区初步方案与建设规模53、，规划指标见图。序号项目名称指标备注1总用地面积2194443716亩2总建筑面积53443一层临街商铺248227,超市522202，住宅4102512，车库248997,会所51927，物业管理用房27467，自行车库4304，地下室531993建筑层数26层15层小高层11栋多层，栋小高层4建筑总高度849米5建筑层高34.5米住宅3米，商业4.5米，车库2.6米6建筑密度34.77%7建筑容积率188绿化率40%9居住户数370户三、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国54、家现行的有关强制性标准的规定。建筑技术经济指标表1、建筑方案总体构思建设地块属城东片区，位于三闾路以东、滨湖路以南地段。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“璀璨XX闪耀东城”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品商住小区。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注重不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。2、平面设计（1）主体工程。根据使用功能，住宅以两室两厅、三室二厅为基本户型。住宅屋面为简洁时尚的新型屋面，具55、有较强的识别性。住宅单位平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。（2）交通组织。人流主出入口设在小区南面临青年路主干道，次入口设在小区临三闾路主干道，停车位设在部分住宅的架空层，同时室外设部分集中停车位，紧靠环形车道。绿化方案高起点、高标准，以创造优良的人居栖息环境为目标，点、线、面相结合。沿水系修建了休闲景观走廊，丰富了小区休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合进行系统设计，形成错落有致、极具韵律的建筑群落，同时与水景、园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。3、立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡雅，以米黄、白色为基调，考虑与周边建筑和周围城市环境协调，表现56、简洁明快时尚，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。四、结构设计根据邻近工程地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：1、基础选型及处理多层住宅建设采用条型基础。2、上部结构多层住宅建议采用砖混结构，设计要求：（1）建筑物及建筑结构安全等级均为一级。（2）本工程抗震设防烈度：七度。（3）建筑物抗震重要性类别：丙类。五、公用设施方案1、供水排水水源为城市自来水管网，进水管由2根DN100给水管供水，由青年路市政给水管网接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：（1）用水标准和用水量住宅生活57、用水：300公斤/人.日，K=1.4；初步估算，生活用水及消防用水每天约380立方米。（2）给水城市自来水进水管规格为DN100，设2组水表装置。（3）室内给水和消防给水系统。1）室内生活给水：多层住宅由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。2）普通消防供水系统：由上行、下行、水平行供水干管和竖管级成水平和立环供水系统。（4）室内外排水。排水采用清、污分流制，排水分别接入城市市政清、污排水管网。1）室内污水排放量按供水量的80%90%估算，每天约310立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排水管网。2）室外雨水由有组织排水排入城市排水管网系统，雨水量按XX市城区暴雨强度公式计算。2、供58、电（1）供配电系统1）供电电源及电压：供电电压为10KV电源，从城市供电网接出。2）主要电力供应指标：计算负荷为2220KW（住宅按每户6KW计，商业80W/计，同时用电系数取0.7），拟设置2台600KWA箱式变压器，变压器平均负荷率为.2%，管线埋地敷设。3）计算方式：10KV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。（2）照明及电力设计。1）配电方式：二级负荷设备功能分组，由不同母线段供出回路，至末端配电箱的对其供电；二级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6KW/户计算。2）照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准国家标准GB13390的中值选取。主要光源59、为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。3、燃气采用城市管道煤气供气方式。主要用气量为住宅区。煤气用量按民用建筑日煤气量标准估算（每户每月4050立方米），从城市燃气管道预留口接入。4、通风空调由住户自行购置。在临三闾路和青年路设计时要注意室外机隐蔽性，主机外挂集中统一考虑，并做外遮栏装饰设计，以免影响市容。5、弱电设计（1）小区通信线路由XX市电信局统筹安排，项目单位协助办理。（2）小区内设保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器，单元门设可视对讲系统。（3）小区内电视系统由XX市光60、纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。（4）小区内设火灾自动报警、消防联动系统。六、消防1、小区内设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2、小区室外按规范设消火栓。第八章 环境保护、绿化及节能一、环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照中华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。1、施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。2、项目建成后的环境保护考虑到本项目是商住小区，既要消防生活垃圾和生活污水对环境造成61、的影响，又要处理好与周边环境的相互影响。同时，应做好以下几个方面的环保措施：A、严格控制商业污染源的产生。B、防止超强度噪音和大气污染。C、搞好园林绿化，保护自然环境。D、实现小区垃圾袋装化，防止二次污染。小区内的垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证整个小区环境清洁卫生。二、绿化根据地形将所有空坪全部绿化，本项目绿化率可达40%，但是要实现本住宅小区为绿化住宅小区，单靠小林绿化是不够的。本项目坚持“以人为本”的基础，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间的和谐统一，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。三、节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设62、计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。1、屋面采用彩色瓦坡屋面，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。2、变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少因无功损失，节约电能。3、敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行。4、电表、变压器、水泵以及用电设备尽可能选用节能型，节约电能。第九章 项目管理、物业管理与实施进度安排一、项目管理 根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质63、量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。二、物业管理物业管理是房地产经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序对外聘物业管理公司进行招投标。制订出详细的物业管理条例，物业管理的收费标准，亦在充分征求各方面的意见的基础上，报物价部门批准。搞好绿化，美化环境，同时，建设一些便民服务措施，以保证小区的安静、安全、文明、合适和方便。 “锦天东城XX”特聘 物业担纲物业管理，24小时红外线监控，全天候保安巡逻，超市、学校、银行、电信、酒楼等环聚周边，发展商重金引进世界先进64、商业模式，致力打造集居住、购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的多元商业形态。三、建设进度 为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，本工程工期为一年零四个月。现将实施进度大体安排如下： 1、200年8月日前完成项目可研、征地、拆迁、勘察、设计、三通一平、报建、及前期土建准备工程。2、200年9月-008年6月，完成主体工程及其他配套和附属工程3、2008年8月31日竣工交付。第十章 项目投资估算本项目总建筑面积53443平方米，其中住宅41025.12平方米、沿街商业门面3885.95平方米、超市面积5255.02平方米、车库面积2465、82.97平方米、会所托儿所519.27平方米、物业管理用房274.67平方米、自行车库430.4平方米、地下室面积531.99平方米。一、开发成本及费用估算面粉厂项目测算金健米业面粉厂土地项目技术经济指标序号项目数量单位1总用地面积29333.3（44亩）M22总建筑面积52790（含车库，杂物间）M23车库及杂物间M24总拆迁面积M25容积率1.80 6建筑密度28%7绿化率30%8建筑限高M9栋数10（含物管办公处）栋10户数354户11车库个销售收入序号项目计算依据基数单价总价(万元)1一层商铺面积单价4872.6970003410.88 2二层商铺面积单价5366.83250010766、3.37 3多层面积单价42590.4818007666.29 4车库面积单价0 19000.00 5杂物间面积单价010000.00 6幼儿园及会所面积单价11700.00 合计5279012150.54 开发成本序号项 目计算依据基数单价合计(万元)1土地成本2650.00 1.1出让金面积*单价45.00 57.770.00 1.2拆迁许可证费拆迁总价0.004813.00 0.0040.00 1.3分类评估费评估价格0.005813.00 0.0050.00 1.4过户费评估价格0.1052600.00 0.1050.00 1.5拆迁安置补偿费0.00 1.6拆迁代理费拆迁补偿费0.067、80.00 1.7地形图版权费800元/幅4.00 8000.32 1.8土地使用权证费土地面积1元/M230000.00 13.00 合计2650.00 2前期工程及报建费用1017.65 2.1五通一平总建筑面积5元/M254000.00 527.00 2.2水文地质勘测费建筑工程费0.15%3376.38 0.00155.06 2.3方案策划费总建筑面积8元/M252790.00 842.23 2.4施工图设计费总建筑面积10元/M252790.00 842.23 2.5可行性研究费工程造价0.0013376.38 0.0013.38 2.6环保评估费工程造价0.0013376.38 068、.0013.38 2.7人防费总建筑面积58/M252790.00 58306.18 2.8墙改费总建筑面积6.9元/M254000.00 6.937.26 2.9散装水泥费总建筑面积2元/M254000.00 210.80 2.10防震费总建筑面积0.8元/M254000.00 0.84.32 2.11白蚁防治费总建筑面积2元/M254000.00 210.80 2.12文物勘察土地面积5元/M230000.00 515.00 2.13堤防维护费总建筑面积0.6元/M254000.00 0.63.24 2.14档案费2000元/栋10.00 20002.00 2.15城市配套费总建筑面积6069、元/M254000.00 60324.00 2.16劳保基金工程造价0.0353376.38 0.035118.17 2.17定额测定费总建筑面积1.2元/M252790.00 1.26.33 2.18审图费用工程造价0.16%3376.38 0.00165.40 2.19招标代理费工程造价1%3376.38 0.0133.76 2.20招标交易费工程造价0.35%3376.38 0.003511.82 2.21质监费总建筑面积1元/M252790.00 15.28 2.22占道费0.15元/M2天0.150.00 2.23道路挖掘修复费所破道路造价1.51.50.00 合计1017.65 370、建安工程费3376.38 一层商铺4872.69 650316.72 二层商铺5366.83 650348.84 多层42590.48 6202640.61 高层0.00 0.00 地下室0.00 0.00 幼儿园及会所1170.00 60070.20 合计3376.38 4基础设施费450.00 4.1供电工程土地面积50元/M230000.00 50150.00 4.2供水工程土地面积20元/M230000.00 2060.00 4.3绿化工程土地面积30元/M230000.00 3090.00 4.4道路工程土地面积30元/M230000.00 3090.00 4.6排水工程土地面积2071、元/M230000.00 2060.00 4.5电信工程土地面积5元/M330000.00 00.00 合计450.00 5开发期间费5.1监理费工程造价0.013376.38 0.0133.76 5.2供水入网费1000元/户354.00 00.00 5.3供电入网费1000元/户354.00 00.00 5.4防雷技术服务费总建筑面积0.9元/M252790.00 0.94.75 5.5室内环境检测费总建筑面积0.6元/M252790.00 0.63.17 5.6物价审核费总建筑面积1元/M252790.00 15.28 5.7测绘费2.04元/M2门面10239.52 2.042.09 72、1.36元/M2住宅44640.74 1.366.07 40元/户354.00 401.42 5.8产权登记费门面价值0.0237571.78 0.023751.70 2.33元/M2住宅44640.74 2.3310.40 80元/户354.00 802.83 6不可预见费总投资0.027494.03 0.02149.88 7管理费用总投资0.027643.91 0.02152.88 8销售费用销售收入0.0312150.54 0.02243.01 9财务费用直接投资0.7%1.5年3000.00 0.168351.00 合计968.25 销售税金及附加估算序号项目计算依据计价（万元）1销售73、税金及附加1.1.1营业税销售收入0.05607.53 1.1.2城市维护建设税营业税0.0742.53 1.1.3教育费附加营业税0.0318.23 1.1.4交易印花税营业税0.016.08 1.1.5土地增殖税销售收入0.01121.51 1。15企业所得税净利润0。030.00 合计795.86 损益表号项目计算公式计价（万元）1销售收入12150.54 2总成本费用9258.14 3销售税金及附加0.00 4利润总额1-2-32892.40 以上测算原则为紧收松支,未考虑二年以后的房价上涨（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费及前期工程的三通一平费：开发商共计已投入土地成本74、2650万元、报建费800万、其他前期土建成本1000万左右。占总投资的35%以上。（2）前期工程费：255万元，详见本项目前期工程费估算表。前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建筑面积20元/M2832水文、地质、勘察费建筑面积10元/M2423三通一平，临时设施估算130合计255（3）建安工程费：3534万元。土建工程：A：多层住宅部分（底框+砖混结构）：22384.89750元/ m21679万元B:高层住宅部分(框架结构):13321.81250元/m21665万元C:车库部分(多层低部框架结构):1878.92 750元/m2141万元D:公共设施部分(高层低部75、框架结构):3931250元/m249万元合计:3534万（4）基础设施费（红线内外工程费）：760万元。基础设施费估算表序号项目金额（万元）备注1供电工程120估算2供水工程100估算3电信工程50估算4煤气工程50估算5绿化工程300估算6道路工程80估算7排水工程60估算合计 760（5）公建配套设施费：93万元。公建配套设施费估算表序号项目建筑面积（m2）单价（元/m2）金额（万元）1会所870800723物业管理所320700254其它合计97（6）开发期间税费：1139万元开发期间税费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1报建费按100元/ m24172营业税销售收入6.5%6176、13物业管理基金建安工程费2%71合计1099（7）不可预见费：150万元（毛估）（8） 管理费用： 145万元，估算。（9） 销售费用： 282万元，按销售收入计算所得。二、总成本费用汇总本项目的总成本费用投资成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）（1）土地成本1100（2）前期工程费255（3）建安工程费3534（4）基础设施费760（5）公建配套设施费93（6）开发期间税费1099（7）不可预见费150（8）管理费用145（9）销售费用282合计7418注：所有的总投资增应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：按计算的投资的各项成本来分摊；各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量77、分摊；若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；与工程无关的分项按各功能面积比例分摊；第十一章 招投标方案一、 编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、湖南省实施办法；3、建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家计委9号令2001.6.18）；4、招标公告发布暂行办法（国家计委4号令2000.7.1）；5、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委5号令2000.7.1）；6、湖南省招标公告发布和中标候选人公示暂行办法（湘计招186号2002.4.1）。二、 招标范围根据78、湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法，下列工程项目必须进行招标：1、 关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目；2、 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目；3、 全部或者部分使用国有资金投资的项目；4、 国家融资的项目；5、 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；达到下列规模标准之一的，必须招标：1、 施工单项合同估算价在一百万人民币以上的；2、 重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的；3、 勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；4、 单项合同估算价低于本条第（1）项、第（2）项规定标准，但项目总投资额在一千万元人民币以上的。三、79、 招标组织形式 因该单位不具备自行招标能力，所以必须委托符合资质的招标代理公司办理相关招标事宜。四、 招标方式 关系社会公共利益、公共安全的公用事业建设项目，应当依法公开招标。有下列情形之一的，招标人可以采用邀请招标方式：1、因项目技术复杂或者有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的；2、受自然资源或者环境限制，不宜公开招标的；3、设计国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；4、法律、法规规定不宜公开招标的。符合前款所列情形之一，招标人要求采用邀请招标方式的，应当经项目审批部门核准；省重点项目，应当经省人民政府批准。该项目应为公开招标。五、 招标信息发布 依法必须公开招标的项80、目，招标公告、中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。【中国时报、中国经济导报、中国建设报、中国采购与招标网（http:）、湖南日报、湖南经济报、湖南省招投标监管网（网址：）】。 依法采用邀请招标的项目，须向三个以上的投标人发出投标邀请书，中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。【中国时报、中国经济导报、中国建设报、中国采购与招标网（http:）、湖南日报、湖南经济报、湖南省招投标监管网（网址：）】。 招标基本情况见表10-1。表10-1 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式招标估算金额（万元）备注1勘察设计委托招标公开招标31582监理委托招标公开招81、标3建筑及安装委托招标公开招标4重要设备及材料采购第十二章 资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划：本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是企业自筹资金，二是银行贷款，本项目开发商投入自筹资金3918万元，（开发商已前期投入3000万元左右，另918万从预售房款、施工队垫资、及其它筹资途径解决。另需向银行贷款1500万元用于投资，本项目总投资9000万元。本工程工期为18个月，具体进度安排如下1、2007年8月31日前完成项目可研、征地、拆迁、勘察、设计、三通一平、报建、及前期土建准备工程。2、2007年9月2008年6月31日，完成主体工程及其他配套和附属工程详见下页投资计划与82、资筹措表 单位（万元） 投资计划与资金筹措表序号项目纯建设期（前期准备）建设经营期合计年度2005年2006年时间9月10月11月12月一季度二季度三季度四季度1投资总额（不包括贷款利息）1277.5227.5247.5577.5533533663143954981.1建设投资1.1.1土地成本105010501.1.2前期工程费62.562.562.562.52501.1.3建安工程费10010010010020020020094319431.1.4基础设施费1801803601.1.5公建配套设施费505050501001001001346341.1.6开发期间税费33015015010083、968261.1.7不可预见费7777181818181001.1.8管理费8888252525281351.1.9销售费用2020404040402001.2贷款利息41.17541.17541.17541.175164.71.3流动资金2资金筹措2.1自有资金29982.2借款2500(2)贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每季度付息，到期一次偿还本金的偿还方案，（最新贷款利率：7.884%）。每季度应支付利息500*7.884/4=68.985万元第十三章 财务分析财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益84、率和资本收益率三种。1、 财务净现值（NPV）净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求。选定的折现率过低，会导致一些经济效益较差的项目得以通过，从而浪费了有限的社会资源，如果过高，又会导致一些效益较好的项目不能通过，从而不能使社会资源充分发挥作用。折现率有四种选定方法，本案以行业平均资金收益率（12%）为项目折现率。2、 资本收益率以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。3、 财务内部收益率（IRR）是指项目在85、整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。财务效益分析1、 静态投资收益率对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的基础上，项目的总投资收益率和权益资本利润率均超过行业普遍平均利润率水平。投资收益率方案销售收入投资总额（不含利息）权益资本利润总投资收益率权益资本收益率保守940174183918198326.7%51%一般1001974183918260135.1%66%乐观1060174183918318342.9%81%2、 动态投资收益率鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测比静态预测更为科学。（见下表）保守方案项目现金流量表序号86、项目纯建设期（2005年）建设经营期（2006年）纯经营期（2007年）第1期第2期第3期第4期5-7期8-10期11-13期14-16期17-28期9月10月11月12月一季度二季度三季度四季度1-12月1.0现金流入量1.01营业收入0000134413441008100820161.02现金流入量合计00134413441008100820162.0现金流出量2.01土地成本10502.02前期工程费62.562.562.562.52.03建安工程费1001001001002002002009432.04基础设施费1801802.05公建配套设施费5050505010010010013487、2.06开发期间税费330150150100962.07不可预见费7777181818182.08管理费8888252525282.09销售费用2020404040402.10贷款利息41.17541.17541.17541.17541.1752.11现金流出量合计-1277.5-227.5-247.5-618.675-574.175-574.175-704.175-1480.17503.0净现金流量-1277.5-227.5-247.5-618.675769.825769.825303.825-472.17520163.1累计净现金流量-1277.5-1505-1752.5-2371.17588、-1601.35-831.525-527.7-999.8751016.1254.0折现的净现金流量-1277.5-223-240-594.5718697267-4031702净现值（NPV）为：-1277.5-223-240-594.5+718+697+267-403+1702=470（万元）内部收益率(IRR)为：经测算，当净折现率为25.3% 时，净现值为约等于0，远远高于社会平均收益率12%，在为期为28个月的开发周期及前提下，从动态指标NPV 和IRR分析，说明项目的收入水平远高于社会基准收益率。项目可行！第十四章 风险分析1、 宏观因素风险分析本项目规模不大，而且根据我们的准确判断，89、本地对于多层住宅的需求有相当大的空间。受近两年XX本地过热的地产投资潮影响，目前XX多数地产开所开发房屋均为高层高价房，我们推出这个11栋多层、2栋小高层的项目，必然市场影响相当良好。l XX地产经济格局前景可观XX处于湘西北开发的前列，XX的房地产业在近两年内处于不断攀升的情况，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。l 房地产业政策调整近来国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。但我们的项目无论在规划上、政策上、市场条件上都非常符合当地普遍90、的消费需求，所以，我们的项目在推出后，必然会受到当地普遍消费者的亲睐。l 土地政策不明确国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能；一部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通、环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。但我们的项目地块所处的位置是市政规划建筑所允许的范围之中，也就是说，我们是响应本地规划机构的开发号召，在地块位置正是恰到好处地开发了最合适的土地，而目前XX城市中心的土地开发已近饱和，我们的开发不仅对规划建设有益，同时有利于过度拥护的城市中心人郡的疏散。l 未来宏观经济91、的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。根据目前情况看，XX的以上各项指标都处于良性发展阶段，人均收入增长，物价合适，产业进步合理，并且XX的房价在未来一段时间内还有不小的增长空间，对于我们此次的投资，资金回收时间肯定不长，利益率同样可观。2、 市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如现有竞争对手战略、新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素：l 竞争风险本项目周边92、有众多熟地即将开发准备推向市场，同时本地知名地产商开发的项目，都对本项目构成威胁，形成竞争风险。但根据前期周密的市场调查，项目在风格上也是独树一帜，很能吸引市场消费者的眼球，为推出来电来访客户即络绎不绝，推出后肯定是叫好又叫座。l 消费空间的限制楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，XX每年的需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，一旦市场供应达到相当规模，XX房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当变化。根据现阶段XX的房地产市场情况来看，XX近来开发的均为高层、高价房，XX的总体消费承受力无法适应那样的房价，并且，高层似乎在近年来并不是十分受市场所钟爱，93、所以，他们正需要有“锦天东城XX”这样的多层且价格合适的项目来解决他们的需求。3、 运作风险本项目所处的环境复杂，在软性环境上无良好优势，加之市场竞争较为激烈。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，到位的前期推广，将对本项目构成巨大威胁。锦天房产在此前的开发中，积累了丰富的开发经验，并做了详细的前期市场调查，在此种基础上，我们聘请了资深的建筑设计专家、市场调查员、推广专家、销售团队、拥有丰富经验的物业公司来为项目保驾护航，此次项目开发的成功是必然的。4、 企业、品牌风险地产品牌或项目品牌推崇的理念和生活方式，要融入XX消费群体需要一个认知过程，也存94、在一定的风险。本土出生的锦天房产在此前的项目开发中，积累了相当深厚的开发经验，正因如此，公司在项目的前期做了详细严谨的市场调查了解，在调查过程中，完全了解了XX消费市场的所需，并且，在房产开发过程中，也因其诚实务实而深受市场好评，我们有理由相信相信，锦天房产的品牌影响力也是可观的。至本次可研报告完成时，该项目已经积攒了相当多一部分的意向消费者名单，全是因为项目符合他们的需要而来。5、 不可抗风险战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。结论：风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。该项目开发经过综合分析，我们的结论是：风险较低、收益水平高、项目可行。