1、用地2.5万平米商住地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月21可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、未来发展5二、本项目价格6三、结论6一、 项目概况81、地段位置82、交通83、基本参数指标84、项目现状9二、 XX市写字楼市场分析10写字楼市场状2、况101、 市场新增供应状况102、 市场需求状况113、 租赁市场运行状况13CBD区域新项目及次新项目租赁情况284、 销售市场运行状况05、XX写字楼市场发展趋势5三、 项目周边区域分析71、区域概述72、区域写字楼市场93、区域市场发展趋势13四、项目投资收益测算151、参数设定152、项目静态投资收益分析19五、项目可行性结论21本报告内容概述：一、未来发展根据我们对XX市场的了解和判断，我们认为，XX的写字楼市场在未来的发展势头是十分良好的。未来一段时间内，写字楼的整体销售涨将回落到稳定的5%市场正常水平。XXXX地区的写字楼市场在未来的发展前景是比较乐观的，租金及售价也将会稳定增3、长。并且该区域写字楼现在已经处于基本满租状态，预计未来供应项目很少，势必会让XX地区未来的写字楼市场需求提高，这样，该区域将处于供不应求的局面，会使XX区域写字楼的销售，租赁等情况高于XX市的平均水平。 二、本项目价格根据我们对周边项目的分析和判断，我们认为，本项目入市时写字楼部分的销售价格为不低于40000元/平方米，地上商业部分的价格不低于60000元/平方米，地下商业部分的价格不低于30000元/平方米。三、结论按照本项目预计建设开始，至销售完毕的时间周期为4年，在本项目入市时写字楼预计价格为40000元/平方米，地上商业部分价格为60000元/平方米，地下商业为30000元/平方米的情4、况下：1、土地以12.5亿元转让，年静态回报率8.68%，4年静态回报率34.7，我们认为回报率偏低。 2、土地以11.5亿元转让，年静态回报率10%，4年静态回报率40%，我们认为此回报率适中，可以接受。3、土地以9亿元转让，年静态回报率15%，4年静态回报率60%，我们认为此回报率较高，可以接受。详细分析过程见下文一、 项目概况1、地段位置本地块位于XXXX区北三环苏州桥西北角，属于XX核心区边缘位置。2、交通项目东临万柳东路（苏州街），南靠长春桥路，紧临城市主干道三环路，交通便利，四通八达。距地铁10号线苏州街站和地铁4号线人民大学站各约1500米。3、基本参数指标总用地规模：254265、平方米总建设用地规模：18026平方米代征道路用地规模：7400平方米总建筑面积：122800平方米地上建筑面积：78722平方米其中商业24030平方米，写字楼54692平方米地下建筑面积：44100平方米，其中商业6560平方米容积率：4.0建筑高度：70米绿地率：30%车位：地下644个建筑方案：主楼四栋，地上818层不等，地上13层为商业，其余为写字楼主楼北侧有一栋5层综合服务楼，商业用途地下4层，为商业、车库、服务配套4、项目现状项目立项、规划建议书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权证、开工手续齐全；大市政水电暖等都已完成，七通一平；土地出让金已全额缴纳；项目需6、要有1.6万平米回迁户二、 XX市写字楼市场分析写字楼市场状况2010年3季度，XX写字楼市场旺盛势头不减。新增供应继续减少，需求持续快速增长的情况下，市场空置被持续消化，甲级写字楼平均租金水平已接近2008年中的历史高位。三季度国家对住宅市场的调控进一步严厉，而通货膨胀预期更为加强，导致股市和商用物业销售市场获得了更多资金的投入，价格稳定上涨。近期政府部门对公建立项项目的规划审批更趋严格，在XXLOFT等擦边球式设计已被事实禁止，导致更多项目重新回归办公用途投入销售市场，销售型写字楼项目供应有所增加。 1、 市场新增供应状况l 销售型写字楼供应情况2010年3季度XX新增销售型写字楼概况表项7、目名称地址可销售面积()销售证号销售价格亦城国际中心开发区13号街区27685.12京房售证字（2010）开1号16800元/平方米石龙高科大厦门头沟区石龙经济开发区永安路20号17623.58京房售证字（2010）181号7294元/平方米方恒国际中心朝阳区望京新城B区24113.13京房售证字（2010）179号28593元/平方米XX苏活（福亿家园办公）顺义区李桥镇机场东路8025.82京房售证字（2010）177号15000元/平方米朝阳广场北区（联合置地中心）朝阳区朝外大街1号地97526.79京房售证字（2010）173号38000元/平方米融科资讯中心（D座）XX区科学院南路6号8、联想科技园2期34874.7京房售证字（2010）172号23395元/平方米北方中惠国际石景山区鲁谷银河商务区F地块95270.33京房售证字（2010）231号25000元/平方米销售新盘来源：XX市房地产交易管理网（），销售新盘以拿到销售证为准2010年3季度，XX市写字楼市场的新增供应项目数量增多，但新增可销售面积有所减少。新增销售型写字楼项目有7个，供应总面积约30万平方米，其中朝阳广场和融科资讯中心分别属于东二环和XX这两个热点商务区，方恒国际中心则位于望京这个新兴商务区，XX市核心商圈可销售写字楼再次有所放量。其他项目则都属于边缘区域。l 租赁型写字楼供应情况2010年3季度XX9、市租赁型写字楼供应一览表项目名称地址总建筑面积()租金报价(元/月.)泰翔大厦北三环，亚奥商圈1.5万150清华同方期XX区XX科技园10万240国贸三期国贸桥西北角10万300-450北科大科技大厦XX区XX大街8万150朔黄发展大厦XX区XX西区5万240本季度XX市新增写字楼租赁项目4个，新增写字楼租赁面积34.5万平方米供应相比2季度有所放量。其中作为XX最高地标的国贸三期的正式入住是本季度XX市写字楼市场最受关注事件之一。2、 市场需求状况2010年第三季度，XX整体写字楼市场需求增长强劲，尤以CBD区域更为显着，令市场成交显着增加。市场的主要需求来自于国际和国内服务业公司，产业以金10、融、IT和律师行、广告、酒店管理等高级商务服务为主。例如，国开证券有限责任公司在来福士广场租用了6,800平方米，甲骨文公司在远洋光华国际租用了10000平方米，而欧华律师事务所签署了1900平方米嘉里中心续租协议等。2010年3季度XX写字楼市场租赁大单成交一览表成交项目所属商圈成交面积（）成交客户环球金融中心CBD不详金杜律师事务所环球金融中心CBD不详哈利伯顿国际XX办事处环球金融中心CBD不详瑞穗银行嘉里中心CBD1900欧华律师事务所盈科中心CBD1880柏诚中国盈科中心CBD5000丹佛斯远洋光华CBD700律师事务所远洋光华国际CBD10000甲骨文中海广场CBD1800某外资客11、户中青大厦CBD不详柏客酒店管理中青大厦CBD不详建忆通中青大厦CBD1132亮角落广告传媒来福士广场东二环6800国家开发银行中银凯恒中心东二环3000中美大都会民生金融中心东长安街5000光大保险中国人寿大厦金融街19层整层系统内客户外经贸大厦西三环1415两个整层中国进出口保险第三极XX9000百度第三极XX1500朗玛科技中铁建设大厦XX6000华友世纪通讯3、 租赁市场运行状况1）成熟项目市场运行状况从2010年3季度 21世纪不动产XX市写字楼指数数据可以看出，XX市甲级写字楼加权平均租金为205.40元/月.平方米，环比上季度增长1.45%；同比去年3季度，则上涨了8.44%。X12、X市甲级写字楼加权平均租金自2010年初开始就加速上涨，至今已基本恢复金融危机前水平，与2008年3季度的历史最高监测值206.86元/月.平方米仅一步之遥。2010年3季度全市传统商圈甲级写字楼加权平均入住率为93.02%，环比上季度上涨0.77个百分点，同比去年3季度则上涨了1.30个百分点，全市甲级写字楼入住率保持稳定增长。21世纪不动产XX写字楼指数2010年3季度数据（人民币计价）商圈全市CBD东长安街金融街燕莎XX朝外及东二环加权租金（元/月.平方米）2009年3季度189.40199.96183.01236.34189.73148.52161.562009年4季度189.261913、1.79186.19239.01181.58155.43164.742010年1季度197.88197.078195.458243.35188.95165.76167.932010年2季度202.47197.61197.31254.33195.56171.74166.312010年3季度205.40 197.11 206.23 260.73 195.56 173.80 167.83 环比变动1.45%-0.25%4.52%2.52%0.00%1.20%0.91%同比变动8.44%-1.43%12.69%10.32%3.07%17.02%3.88%指数2009年3季度106.44112.371014、2.84132.82106.6283.4690.792009年4季度106.35107.78104.63134.31102.0487.3592.582010年1季度111.20110.75109.84136.75106.1893.1594.372010年2季度113.78111.05110.88142.92109.996.5193.462010年3季度115.43 110.77 115.89 146.52 109.90 97.67 94.32 加权入住率2009年3季度91.72%89.30%95.59%93.42%85.79%95.13%91.48%2009年4季度91.16%88.23%915、6.08%93.57%84.55%95.25%89.47%2010年1季度91.57%90.54%96.34%98.30%82.46%91.12%88.72%2010年2季度92.25%90.91%96.63%98.70%83.48%94.58%86.25%2010年3季度93.02%92.71%96.38%97.47%83.48%98.14%87.27%环比变动0.77%1.81%-0.25%-1.23%0.00%3.56%1.02%同比变动1.30%3.41%0.79%4.06%-2.32%3.02%-4.22%注：以上租金均为成交价，且含物业管理费总体而言，2010年3季度XX市写字楼市16、场持续回暖。受近期经济发展形势影响，金融、网络、科技、能源仍然是此段时间的市场主角，而与之匹配度更高的城市西部商务区发展迅猛。在本季度，金融街区域与CBD区域租金差异进一步扩大，金融街区域取代CBD区域成为XX市最昂贵的商务区，且其价值会因供求关系的不平衡而仍将持续大幅上涨。以下分商圈简述XX市各商务区成熟项目在2010年3季度的市场表现。从前文的表格我们可以看出，除CBD区域以外，XX市其他各传统商务区甲级写字楼租金在本季度均有不同程度的上涨。其中环比涨幅最大的是东长安街区域，租金环比上涨4.52%，同比涨幅最大的则是XX区域，同比涨幅达到了17.02%。而租金水平最高的仍是金融街区域，达到17、了260.73元/月.平方米，足足比其他区域高出将近30%。入住率方面，XX区域取代金融街区域成为本季度加权平均入住率最高的区域，达到了98.14%；其他区域入住率水平大多有所增长。CBD商圈：样本项目运营状况（CBD）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q3入住率CBD国际中心18520098%100%艾维克大厦167167100%91%京汇大厦22022090%90%招商局大厦19519598%98%华彬大厦180-19019590%80%SK大厦210-23022090%95%汉威大厦145145100%100%京广中心180180100%100%嘉18、里中心21519585%90%XX财富中心195-22521070%70%国贸中心1、2期210-350230100%100%万达广场210210100%100%XX国际4号楼180180100%100%华贸中心24024093%93%泰达时代中心270-28018090%92%万通D座190-21020085%100%金地中心A座24024068%68%泰康金融中心24024090%90%世茂大厦16516595%95%10Q3加权平均租金197.1110Q3加权平均入住率92.71%本季度CBD写字楼加权平均租金为197.11元/月.平方米，环比上季度下跌了0.25%，同比去年3季度下跌119、.43%。本季度CBD区域成熟甲级写字楼项目的加权平均入住率为92.71%，环比上季度增加1.84个百分点，同比去年3季度则上涨3.41个百分点。CBD区域甲级写字楼市场出现了以租金换出租率的现象。本季度CBD区域需求旺盛，成交活跃，但主要成交都集中在区域次新项目中，成熟项目面临着次新项目的竞争，部分有大客户流失空置较多的项目为提升出租率再次采用了杀价招租的手段，效果显著，区域出租率大幅上升。金融街商圈样本项目运营状况（金融街）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q3入住率XX银行大厦270270100%100%卓著国际中心280-310295100%1020、0%国际投资大厦180-195190100%100%国际企业大厦230230100%100%建威大厦19218698%100%首都时代广场156-180170100%100%英蓝国际金融中心37941998%98%中国人寿中心34034098%98%富凯大厦25025098%98%盈泰中心285285100%100%通泰大厦180180100%100%远洋大厦280-31029598%80%平安大厦190240100%100%凯晨广场30035085%98%丰融国际中心33033098%98%长安兴融中心280280100%100%金融街1号230230100%100%泰康国际大厦33033021、100%100%10Q3加权平均租金260.7310Q3加权平均入住率97.47% 本季度金融街写字楼加权平均租金为260.73元/月.平方米，环比上季度上涨2.52%，同比去年3季度则上涨了10.32%，租金水平再创历史新高。本季度金融街区域加权平均入住率为97.47%，环比上季度下跌1.23个百分点，主要是区域部分企业搬迁新楼，如国开行部分分支搬到来福士广场等。相对而言，金融街区域入住率水平仍然位于极高水平，一房难求的局面仍未改变，同比去年3季度也仍然上涨了4.06个百分点。随着西城区和宣武区的正式合并，金融街的拓展在新西城区内获得了更大的空间，目前新西城区政府已在筹谋“金融城”的新规划，22、金融街的辐射力将得到更强的体现。东长安街商圈样本项目运营状况（东长安街）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q3入住率中粮广场17417497%97%华润大厦24024099%99%东方广场210-24024095%98%国际大厦240使用18097%97%光华长安大厦18520099%99%东海中心15016590%95%赛特大厦13516597%80%恒基中心13513597%97%金宝大厦210210100%100%LG双子座24024095%97%10Q3加权平均租金206.2310Q3加权平均入住率96.38%东长安街本季度写字楼加权平均租金为223、06.23元/月.平方米，环比上季度大幅上涨4.52%，同比去年3季度则飙涨12.69%。区域租金水平已经超越了CBD区域。本季度区域加权平均入住率为96.38%，环比上季度微跌0.25个百分点，同比去年3季度则增长0.79个百分点。影响区域平均租金水平大幅上升到主要因素，是区域内中低端项目在市场需求旺盛情况下大幅提价的缘故，如赛特大厦和东海中心等，高档项目租金本季度并无实质变化。XX商圈样本项目运营状况（XX）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q3入住率第三极13515070%97%中国电子大厦174-180195100%98%辉煌时代大厦15015024、100%100%首创拓展大厦12012098%98%卫星大厦120120100%100%银科大厦120120100%99%中钢国际广场255-33023498%98%新中关144-15014896%98%天创科技大厦14114190%90%理想国际大厦180-19522898%100%优盛大厦15015097%100%银网中心15016597%100%数码科技大厦195-21013598%97%腾达大厦225-24020098%100%融科资讯22524096%98%维亚大厦150165100%98%欧美汇165270100%92%10Q3加权平均租金173.8010Q3加权平均入住率98.125、4%本季度XX写字楼加权平均租金为173.80元/月.平方米，环比上季度上涨1.2%，同比去年3季度则上涨了17. 2%，再创区域甲级写字楼租金历史新高；加权平均入住率为98.14%，环比上季度大幅上涨3.56个百分点，同比去年3季度则上涨了3.02个百分点。随着百度、腾讯等大客户进驻第三极，XX区域最后一块大面积空置办公楼亦告满租，区域出租率甚至高于市场公认的黄金商务区金融街。照此区域，XX区域租金水平继续大幅上涨已成定局，在不远的将来赶上东部商务区亦非神话。燕莎商圈样本项目运营状况（燕莎）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q1入住率亮马河大厦220 26、22085%85%南银大厦25525585%85%盈科中心178-18818380%80%天元港中心（A座）135以上16595%95%新恒基国际大厦15015060%60%佳程广场报24020085%85%盛福大厦180-19519080%80%鹏润大厦140-15014570%70%燕莎中心260260100%100%现代盛世大厦20020090%90%国航大厦15015090%90%大新华航空21021087%87%凤凰置地广场18024099%99%海航大厦190190100%100%10Q3加权平均租金195.5610Q3加权平均入住率83.48%本季度燕莎写字楼加权平均租金为19527、.56元/月.平方米，环比上季度没有变化，同比去年3季度则上涨了3.07%；加权平均入住率为83.48%，环比上季度也无变化，同比去年3季度则下降了2.32个百分点。燕莎区域再次在全市普涨的局面下遭遇到滞涨局面。CBD区域和望京、亚奥等新兴区域的竞争是主要原因。朝外东二环区域样本项目运营状况（朝外东二环）项目名称10年Q2租金成交价格10年Q3租金成交价格10年Q2入住率10年Q3入住率国华投资大厦20020092%92%中青旅210-22021596%96%天恒大厦14414480%80%丰联广场15015087%87%昆泰国际中心150-16517490%98%东环广场16516598%928、8%东方银座18018090%90%中国人寿大厦180-20019080%80%泛利大厦120-13512785%85%联合大厦14513870%70%10Q3加权平均租金167.8310Q3加权平均入住率87.27%朝外及东二环商圈本季度写字楼加权平均租金为167.83元/月.平方米，环比上季度微涨0.91%，同比去年3季度则上涨了3.88个百分点；区域甲级写字楼平均租金水平维持小幅波动局面，表现基本平稳。本季度区域甲级写字楼加权平均入住率87.27%，环比上季度上涨1.02个百分点，同比去年3季度则下降了4.22个百分点，区域甲级写字楼平均入住率仍然提升乏力。具体来看，区域高档项目如昆泰国29、际大厦、国华投资大厦、中青旅大厦等租金水平和入住率仍然很高，拉底区域租金水平和入住率水平的主要是中低端项目。只有提升区域的写字楼市场结构，区域写字楼市场才有可能有更大的发展。2）新项目或次新项目市场运行状况本季度XX市写字楼市场新项目和次新项目仍然是表现最活跃的，承接了市场上的大部分重量级成交。以XX最高楼国贸三期的正式入住为代表，本季度的CBD区域新项目和次新项目表现仍然最为活跃，而金融街区域和XX区域基本上所有项目都已经满租，已经没有大单成交的空间。l CBD商圈本季度CBD区域新项目表现活跃，环球金融中心、中青大厦、远洋光华等项目都有多宗大单成交。银泰中心西塔、世纪财富中心、万通D座等也30、已基本完成招租。新入住的国贸三期也早已预租达到50%。在没有更多新增供应的情况下，区域空置率进一步下降。不过CBD区域仍是XX写字楼市场上空置面积最多的区域，激烈的竞争下，市场各项目租金有升有降。CBD区域新项目及次新项目租赁情况项目名称报价环比上季成交价格环比上季出租率环比上季近期成交（元/月.平方米）（元/月.平方米）环球金融中心289+31240+31+30%60%20%金杜律师事务所、哈利伯顿国际XX办事处、瑞穗银行世纪财富中心280+30210-230+30-8%90%签约某内资金融投资公司泰康金融大厦260+20220+2090%无万通中心D座212-252+28-4%192-2431、2+28+20%100%15%待查远洋光华国际220+27153-183+27-10%65%5%甲骨文签约10000平方米，某会计师事务所700平方米银泰中心西塔无报价218-248+32100%25%已满租，但不透露成交具体情况银泰中心东塔（PICC）218-248+32+8%178-208+3260%15%有签约，不透露中海广场220-270+30180-230+30+20%37%-3%无注：租金价格中的数字A-B+X代表租金是在A至B之间，+X代表再加上物业费，价格单位为按建筑面积报价l 金融街商圈金融街区域各项目早在上季度即以达到接近满租状况，无房可推，本季度各项目基本保持稳定。金融街32、区域新项目及次新项目租赁情况项目名称报价环比上季成交价格环比上季出租率环比上季近期成交（元/月.平方米）（元/月.平方米）泰康国际大厦300+30-10%270+30-10%95%-5%无金融街中心360+29340+29100%+2%无金融街1号300+29211+29100%无丰融国际中心350+29320+29+6%95%以上无l XX商圈XX区域在维亚大厦和欧美汇大厦上季度招租完成后，目前已无在推新项目。XX区域新项目及次新项目租赁情况项目名称报价环比上季成交价格环比上季出租率环比上季近期成交（元/月.平方米）（元/月.平方米）维亚大厦189+21144+21100%无欧美汇240+233、7213+27+2%96%无l 朝外及东二环商圈朝外及东二环区域本季度新项目和次新项目表现依然平平，成交清淡，价格增长乏力。区域项目面临的竞争压力极大。朝外东二环区域新项目及次新项目租赁情况项目名称报价环比上月成交价格环比上月出租率环比上月近期成交（元/月.平方米）（元/月.平方米）来福士广场251+29211+2997%+9%国开行6800平米第五广场230+30-8%200-230+3095%无居然大厦170+30-5%135+30-8%76%-4%无中汇广场240+27173+2730%-8%美国一家医药公司，一个投资公司民生金融中心210-240+30+6%180-210+30+5%534、5%+5%光大保险5000平方米凯恒中心230+30170+3037%无4、 销售市场运行状况新政下写字楼市场销售持续火爆。散售市场方面：目前大多数的商业（商务）项目因看好写字楼市场的投资回报稳定高效，而实行“只租不售”，但市场上仍有些项目在散售，这些散售型项目以SOHO中国旗下的项目为典型代表。 SOHO中国旗下项目继续热卖SOHO中国7月2日公告显示，公司在2010年第二季度集团未经审计的协议销售金额达到约60.5亿元。2010年上半年集团未经审计的协议销售金额达到约人民币118.9亿元。其中，银河SOHO于2010年6月26日开盘预售，截至2010年6月30日的数日内即完成销售约人民币435、6.7亿元。公司称，2010年第二季度集团协议销售金额主要来自于银河SOHO、SOHO嘉盛中心、三里屯SOHO、SOHOXX公馆等项目。其中，集团于2010年6月26日开盘预售的银河SOHO项目贡献最大，开盘一周内已实现销售金额约46.7亿元，其中办公销售均价为人民币61000元/平方米，商业销售均价达到77000元/平方米。银河SOHO项目位于XX东二环内，总建筑面积约为33万平方米，其中办公面积约184000平方米，商业面积约为75000平方米。该项目已经开工建设，预计2012年竣工。 郊区低密度办公项目亦获追捧位于北五环外的低密度办公项目XXLINK，据统计，其中E组团包括6栋企业独栋，36、于1期开盘时2个月内即完成销售；B组团包括5栋企业独栋，对外销售1个月内售罄，创造了XX商业地产热销的新纪录。目前园区内仅余5栋独栋办公楼对外进行发售，其中包括楼王区的2座独栋。除此以外，为了满足企业对中小面积的需求，园区特别推出了F3楼散售，面积在400-600平米。XXLINK以其稀缺的区位优势、“低密度商务花园”的建筑品质、便捷的交通、多元化的面积组合，受到了全国大中型企业客群的热情追捧。据销售人员透露，目前商业客户累积面积需求已达到17170平米，销售成交率超过80%。 高和投资售罄XX中莎广场，溢价率超过成。商办物业投资基金高和投资日前顺利退出XX中莎广场。通过“资本精装修”，高和投37、资以超过七成的溢价率完成了其运作项目的整体销售，而项目的投资客户主要是来自于山西和内蒙古的安全性资本。2010年4月底，高和投资以2万多元/平方米的价格整体收购琨莎中心二期写字楼和底商，并更名为中莎广场。这也是今年民间资本对商办物业的第一次整体收购。 随后，高和投资对该商办物业进行整体设计，设定进入门槛和运营标准，甄别和寻找品质较高的租户，最后带租约出售。数据显示，中莎广场销售均价达3.5万元/平方米。高和投资将这一过程称为“资本精装修”。高和投资董事长苏鑫表示，“在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始投向商业地产。而购买商办物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，38、快速投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”据介绍，中莎广场的客户主要来自于山西和内蒙古，另外，还包括伊朗大使馆等境外机构。而荷兰、日本等多个国家使馆或驻外机构则签订意向租赁合同。 方恒国际开盘即售过半，引爆望京商务魅力位处望京核心区的方恒国际中心，38层地标办公楼日前开盘，该项目位于靠近机场高速的望京核心区。此前，望京办公楼新盘价不超过20000元/平米，方恒国际主楼以约30000元/平米的开盘价，与新近燕莎商圈的写字楼新盘相若。为望京办公楼标定全新价值，并迅即售出过半面积，项目的“价”及“量”均获市场热烈反应。 写字楼整售方面，本季度市场大单整售主要以股权交易方式完成，也许这种能有效避税的39、交易方式将成为未来主流： 国企12.65亿整体转让XX新金山商务大厦。近日，上海联合产权交易所信息显示，XX麒麟房地产开发有限责任公司100%国有股权以12.65亿元的价格挂牌，该公司的主要资产是位于XX市朝阳区朝阳大街的新金山商务大厦单体项目。资料显示，XX麒麟房地产开发有限责任公司成立于2002年9月，拥有房地产开发四级资质，公司在XX开发和经营的新金山商务大厦位于XX市朝阳区朝阳大街南侧，司法部大楼和中粮福临门大厦背后。项目占地约15亩，总建筑面积96001.4平方米。项目地上25层，地下三层。新金山商务大厦拥有公寓404套，面积25391.25平方米；写字楼94套，面积16598.6940、平方米；商铺774个，面积39999.13平方米；车库426个，面积5681.19平方米；人防面积4953.42平方米。截至2009年12月31日，项目已销售公寓345套，面积21244.77平方米，写字楼8套，面积1278.44平方米，车位销售10个，销售面积133.40平方米。自2009年12月31日之后，项目暂停了所有对外销售工作，所有未售楼盘均无任何抵押、担保等行为。据上海联合产权交易所信息，本次对XX麒麟房地产公司100%国有股权整体转让的同时，也转让对新金山大厦项目的销售和经营权利，投资者可立即掌握项目。 望京13000平米欲整售，价格2亿6千万。据悉，位于朝阳区弘燕西路的C19综41、合楼整栋待售，最新的参考均价是20000元/平米，目前该项目只接受整栋出售的销售方式。C19综合楼地处朝阳区黄金地段，紧邻大洋路商业街，地理位置优越，交通便利。项目总占地面积2974.4平方米，总建筑面积13511平方米，其中写字楼建筑面积约11021平方米。项目2007年10月正式开盘，2007年10月入住。C19综合楼不仅商业氛围浓厚，生活也十分便利。在项目周边不仅有多个中小学、综合商场、邮局、银行、餐厅、医院，还有大东海包括在内的休闲娱乐设施和首都图书馆，实属北朝阳区内黄金商圈中的优质而成熟的商业项目。 盛金天桥商厦4.6亿元被拍卖。“4.6亿元，成交！”月日上午，拍卖师一槌定音后，位于42、原宣武区的盛金天桥商厦找到了新主人。此前，该商厦的开发商因涉及1000余件欠款纠纷被起诉，案件陷入执行难后，法院将商厦拍卖，并将于近期支付给申请人。据介绍，盛金天桥商厦地下二层，地上五层，建筑面积约4.6万平方米，为XX世纪天桥房地产开发有限公司开发建设。2004年，该商厦被规划为XX二环内天桥商圈超大型服装鞋业小百货和女性用品批发市场，但之后却一直纠纷不断。自2006年至今，宣武法院先后受理1000余件XX世纪天桥房地产开发有限公司被诉的案件，多数是与商铺经营有关的偿还欠款案，起诉方为金融单位和个人，涉案金额达4亿元。法院判决该公司偿还欠款后，因其经营不善，加之资金严重短缺，案件陷入执行难。43、据悉，宣武法院曾对盛金天桥商厦全部房产组织了两次拍卖，但由于当时市场环境欠佳，无人竞拍，导致流拍。为切实维护当事人的合法权益，宣武法院加大执行力度，为该案第三次拍卖做了大量准备工作。据了解，因XX新的行政区划刚刚完成，很多买家对南城的房产和楼市都颇为看好。此次拍卖前，便有多家单位有意参加竞拍，并足额缴纳了保证金。昨天上午，宣武法院委托XX华伦国际拍卖公司在西城区西直门成铭大厦C座18层举办房产拍卖会，经过竞拍，盛金天桥商厦全部房产最终以4.6亿元被602号买家拍得，但成功竞拍者并未透露其单位名称，也没标明购买用途。 东方银座与城市广场易主 租售状态暂无变化2010年9月20日东方银座复牌，同时44、对外公布，公司已于本月8日签订协议将凯恩国际及坚峰投资出售给买方Topman Group，所出售项目包括销售股份及销售贷款16.05亿元，总现金代价为12亿元，预计出售总收益约1900万元。此次所出售的有关公司主要于香港及XX持有三项物业，包括位于香港梅道1号(TheMayfair)17层B室、东方银座广场和京港城市广场。据财华网公布的“东方银座非常重大出售事项 出售凯恩国际有限公司及坚峰投资有限公司(摘要)”，买方Topman Group公司，是一间在英属处女群岛法律注册成立的有限公司。TopmanGroup公司最终股东Ng Kam Hoi, Thomas先生为买方之唯一股东及董事，自19945、0年以来一直在中国从事物业发展业务，包括但不限于在中国出售房地产及进行物业发展。此次交易涉及在京物业包括东方银座广场及京港城市广场，涵盖尚未售出总面积约为101,200平方米，其中约66,800平方米(约占总面积66%)为商业，约24,200平方米(约占总面积24%)为写字楼，约5,100平方米(约占总面积5%)为住宅公寓，约5,100平方米(约占总面积)5%为配套及其他设施，并设有1,173个停车位。2009年财政年度租金收入约为18,990万港元。东方银座广场位于XX市东城区东直门附近，XX首都机场快轨总站对面。广场的购物中心地下直接连接XX地铁东直门站。整个综合体占地面积约为15,50046、平方米，建筑面积约为138,000平方米。尚未售出楼面面积约为57,100平方米(商业面积：约34,600平方米；写字楼：约21,400平方米；住宅公寓：约1,100平方米及509个停车位)。商业面积出租率约为100%，写字楼为61%，住宅公寓为21%，大多数停车位以时租形式出租。位于十里堡的京港城市广场是一项大型地产项目，由三个不同阶段发展组成，即京港城市广场、都会国际及都会华庭。它位于XX市东四环区朝阳区朝阳路十里堡。整个综合体占地面积约为68,700平方米，建筑面积约298,300平方米。尚未售出楼面面积约为44,100平方米(商业面积：约32,400平方米；写字楼：约2,800平方米；47、住宅公寓：约3,800平方米；配套及其他设施：约5,100平方米及664个停车位)。商业面积出租率约为90%，住宅公寓为5%，以及配套及其他设施为39%，大多数停车位以时租形式出租。5、XX写字楼市场发展趋势1）XX历年写字楼资本回报率分析XX写字楼历年投资回报率分析表年份200520062007200820092010平均资本回报率（%）10.5110.6610.399.3638.117.59.422涨幅（%）1-3-10-13-7根据我司对写字楼资本回报的历年统计，2005-2010年XX写字楼市场平均资本回报率为9.422%，尽管近三年来写字楼资本回报出现持续下滑，但较商业、住宅而言，写48、字楼回报率依然稳定。2）未来两年XX写字楼供应情况2009年甲级写字楼的新增供应量依然保持高位。根据近两年的XX市土地成交信息，2010年XX市写字楼供应会有较大幅度下降，2011年供应量大致会与2010年持平。随着中国经济和全球经济的复苏，XX甲级写字楼的年新增供应会在2012年有大幅度的上升，大约会回到2007年的水平。3）XX甲级写字楼租金及售价走势预测根据我司多年对XX市重点商圈成熟甲级写字楼的监测，XX成熟的甲级写字楼历年售价、租金走势见下表：年份200520062007200820092010F 2011F2012F 售价（元/）1650017430208762375226242249、88663117533669涨幅（%）3.135.6419.7713.789.491088租金（元/.月）175.29172.61180.75200.93190.87209.96230.96247.13涨幅（%）-1.49-1.534.7211.16-510107注：2011、2012年为预测数据1）售价走势预测从上述表格中，我们可以看到2007、2008两年是XX甲级写字楼售价增长最快的两年，此两年XX市成熟甲级写字楼售价平均增长超过15%。2009年尽管受经济危机影响，XX写字楼市场一度表现疲软，但甲级写字楼销售价格依然走高。考虑到未来几年的市场供需情况以及市场整体环境走势， 2010年X50、X市甲级写字楼销售价格将继续保持快速增长趋势，涨幅与2009年基本持平。预计2011年以后，XX市甲级写字楼销售价格涨幅将回落到5%左右市场正常水平。2）租金走势预测租金方面，2008年因XX奥运会的召开，XX市写字楼市场信心爆满，当年创下XX市甲级写字楼租金新高，XX市成熟甲级写字楼平均租金超过200元/平方米.月。随后，随着经济危机的爆发，XX写字楼市场持续下跌。截至2009年底，XX六大传统商圈中已经有部分商圈甲级写字楼市场呈现企稳回升态势。2010年国内宏观经济将快速回复，由此带动XX市写字楼租赁市场呈现恢复性增长，至2011年XX市甲级写字楼租金水平涨幅将企稳回落。三、 项目周边区域51、分析1、区域概述本项目位居西北三环路、万泉河路和长春桥路交汇的黄金区位，占据进入XX新区的门户位置。同时占据XX金融走廊的龙头地位，毗邻XX核心商务区XX科技广场，西望XX生态区西山风景，周边国家级科研机构、知名学院众多，与相邻九大商务、政务区形成互动，堪称XX西部的“金融科技能量基地”，项目坐拥科技、金融和生态风景区三大优势资源。区域交通：本项目的交通优势非常明显。三环路和四环路目前是XX道路交通系统中重要的交通主干路，沿线可沟通城市中各主要地区，避免城区穿行。本项目紧临三环、城市快速路万泉河路直达四环，使出行更加方便、快捷。向东沿四环可直达奥林匹克公园中心区、机场高速,沿三环可直达燕莎、C52、BD；向南沿三环顺利到达西三环中央政务区、长安街和西客站，沿四环可直达五棵松；向北顺利到达XX新区、上地。地铁10号线苏州桥站与4号线人民大学站与大厦也在通勤距离之内，届时从地铁站步行到大厦仅需10分钟。在充分享受便利交通的同时，创辉国际中心更占据XX的核心边缘优势，避免了目前XX核心地区交通非常拥堵的状况，尤其是在上下班高峰期间，使您免去交通和人员拥堵之苦。区域景观：本案紧邻京城西北部最大，拥有225公顷绿化空间的绿化带（万柳公园），万柳公园中建设有大型的“田园风光生态公园”和“绿色体育公园”，以及一个9洞、一个18洞国际高尔夫球场，昆玉河从旁流过，沿河是百米绿化带。向西可远眺西山风景区。良53、好的自然环境不需赘述。区域商业：本项目东侧为XX商业核心区XX广场，北侧为全国最大图书城XX图书城，南侧为XX传统商业区魏公村，西侧为XX区最成熟的居住区万柳。各类商业配套丰富，商业氛围浓厚。区域人文：本项目所在区域是XX市文化氛围最浓厚的地方，集中了中国人民大学、XX大学、清华大学、XX理工大学等中国最高学府，XX图书城、XX图书大厦等文化重地。形成了本案周围良好的人文环境。另外本项目所在区域也为XX区行政要地，聚集了XX市工商行政管理局、XX市XX区人民代表大会常务委员会(西区) 、XX市XX区环保局、卫生局、审计局、民政局、国家税务局等行政机关，形成了本案周围良好的办公环境，治安和社会秩54、序优良。总体而言，目前本区域虽然不处于核心商务区当中，商务氛围一般。但区域环境较好，且地段、交通、规划均较好，随着区域的发展，本区域作为新兴商务区具有较大的发展潜力。2、区域写字楼市场XX区域写字楼市场2010年共有3个项目，约15万平方米新增供应。其中销售市场新增供应1个项目，6万平方米，租赁市场新增供应2个项目，约10万平方米。2010年XX写字楼市场新增供应一览项目规模万平方米租售方式报价朔黄大厦5.4租赁240元/月.平方米清华同方2期6租+售240元/月.平方米40000元/平方米北科大写字楼项目租赁待定相对往年和XX市其他区域新增供应情况，2010年XX写字楼市场新增供应较少，而区55、域相对稳定的需求也使得XX区域写字楼市场在2010年全市大调整中走出了较为稳定的行情。2010年，因为新增供应不多，作为客户相对稳定和封闭的一个区域，XX区域甲级写字楼市场表现相对平稳，入住率甚至一直稳步提升，其成熟甲级写字楼项目出租率一直很高，区域租金在年中受整体市场环境影响有所回落后在年底快速回升。表现出来比CBD等东部商务区更强的稳定性。区域近期入市的新项目和次新项目市场表现也较佳。新中关、第三极、首创拓展大厦等次新项目的入住率也都已达到或者超过了97%，进入稳定运营阶段。因微软入住而成为焦点的新项目维亚大厦在持续稳定的成交之下，出租率已达100%。区域写字楼租金市场行情：名称具体地址租56、售报价（元/月）预计成交价（元/月）中钢国际（XX金融中心）XX西区租300225-240第三极XX桥西南角租135-180无银科大厦苏州街租138120XXsoho165150优盛大厦180150泰兴大厦北土城路与花园路的交汇处租135120辉煌时代大厦XX西区租售165整层报价25000元/126理想国际大厦XX西区租240195中芯数码大厦XX西区租165150泰鹏大厦XX西区租225200融科资讯中心保福寺桥租300225-240中信国安数码港苏州街租255210中国电子大厦XX西区租237180卫星大厦知春路租138120世宁大厦学知桥租186160柏彦大厦学知桥租186160中电信57、息大厦四通桥租155130优盛大厦五道口租156129首创拓展大厦XX西区租150120新中关XX黄庄租售135售价24000元/114维亚大厦苏州街租159135左岸公社XX区北四环西路68号租120108理想大厦知春路111号租120110XX新技术大厦北四环西路65号租105100银谷大厦XX区XX路9号售完原售价13000/平数码大厦XXXX南大街2号租135126银网中心XX区知春路113号租165元商业报240块,135150商业成交180-210高德大厦XX区花园东路10号租152135冠海大厦XX区马甸路8号租123110财智中心XX区XX东路18号售10595威新国际大厦清华58、东门正南300米租210200XX数字物流港XX区XX大街18号租9080量子银座XX区知春路27号租135130量子芯座XX区知春路27号租159145天作国际XX区 XX南大街（原白颐路）12号租150130腾达大厦租240205欧美汇租327270航天精密大厦XX南路30号租135120在价格上，区域写字楼租金水平除个别项目租金在75-105元/月.平方米，相对较低外，其余项目成交价一般在135165元/月.平方米之间（含物业费）。融科资讯中心、中信国安数码港、中钢国际广场等少数几个项目可以达到210元/月.平方米以上的全市甲级写字楼平均租金水平。就销售市场而言，2010年XX可售写字楼59、项目只有清华同方2期。2010年XX写字楼市场销售项目一览项目可售面积已售面积报价成交均价开盘时间清华同方2期60000在售，整售40000无2010年7月二手房销售市场的表现：以下项目均为XX地区具有相关可比性的项目，价格为二手市场成交均价：项目名称销售价格（元/平米）立项XX大厦2500050年综合立项新中关大厦3500050年综合立项XXE世界3000050年综合立项数码大厦2300050年综合立项XX科贸大厦2000050年综合立项韦伯时代24000银科大厦2500050年综合立项长远天地2200070年产权商住天创科技大厦2500050年综合立项立方庭2500040年产权，公寓式酒店60、。可办公注册XX公馆3200050年产权，公寓。商住，可办公注册苏州街33号公寓2600050年产权，公寓。商住，可办公注册西屋国际2300070年产权，商住两用。可办公注册纽约客25000-26000公寓西海国际写字楼42000，底商8000050年综合产权，40年商业。一手房在售，销售1年，目前剩余30-40%艾瑟顿33000-34000公寓3、区域市场发展趋势XX区域目前新增供应项目少，需求稳定，市场处于稳定上升阶段。在XX市推行新总体规划的大背景下，XX市的产业格局正在重新分配，原来主要分布在东部商务区的跨国高科技企业也纷纷向XX区域迁移，使整个XX区域的产业结构得到了很大提升，客户需61、求档次升级，从而也带动了XX区域写字楼市场整体格局的升级。原来XX区域内以中档项目为主，在今后高档甲级写字楼的比重将有很大提升。销售市场方面，随着市场上可售项目的日益稀缺，而市场上不管是自用性还是投资性的购买需求都越来越旺盛，预计区域写字楼价格仍将在可预期时间内获得快速上涨。四、项目投资收益测算1、参数设定1) 土地获得成本以项目整体转让价12.5亿元计算，本项目楼面地价按地上建筑面积为15878.66元/平方米。土地出让金已交，拆迁已完成，大市政、水电暖已完成，以公司股权转让方式，无土地契税。2) 项目建设标准总用地规模：25426平方米总建设用地规模：18026平方米代征道路用地规模：7462、00平方米总建筑面积：122800平方米地上建筑面积：78722平方米其中商业24030平方米，写字楼54692平方米地下建筑面积：44100平方米，其中商业6560平方米容积率：4.0建筑高度：70米绿地率：30%绿地面积：7427.8平方米（按总用地面积计算）车位：地下644个建筑方案：主楼四栋，地上818层不等，地上13层为商业，其余为写字楼主楼北侧有一栋5层综合服务楼，商业用途地下4层，为商业、车库、服务配套楼宇建设标准：5A智能化国际甲级写字楼建安费用： 建筑工程：1100元/平方米（按总建筑面积，以下同） 机电安装工程：1068元/平方米（采用原装进口品牌电梯、进口机组二管制VAV63、空调、国际品牌5A智能化系统等） 外立面：480元/平方米（LOW-E玻璃幕墙+高档石材外立面）内部装饰：734元/平方米（大堂及公共区域高档石材墙地面、室内网络地板+高档吊顶精装修等）3) 开发计划节点名称完成时间项目获取2011年3月开工时间2011年6月结构封顶2012年7月交付使用2013年6月售出时间2014年底前4) 经营方案预计在2014年底之前，即项目启动4年内，将项目一次性整售。5) 资金来源按项目一半投资需要从银行贷款，本项目计划造价约23.4亿元，需要贷款约11.7亿元，贷款利息按五年期商业贷款基准利率5.76%。贷款期限为4年。6) 销售参数根据周边市场情况，本项目目前64、写字楼整售价格预计最低在29000元/平方米之间，根据市场发展趋势，在2012年本项目入市时，预计本项目价格至少比目前价格有20%提升，即本项目写字楼售价最低能够达到35000元/平方米左右。并且根据目前XX市整体写字楼市场良好的发展前景，和XX地区写字楼市场的供应紧缺状况，我们认为，本项目所处的地区的写字楼价格在本项目入市时预计能够达到45000元/平方米左右。参照本项目对面西海国际中心商业售价，西海国际中心目前商业1层售价8万元/平方米，成交价格略有浮动，不会有很大变动。根据对XX市未来商业发展和对区域商业发展的判断，我们预计，本项目入市时底商1层临街的商业售价预计不会低于8万元/平方米，65、二层商业在6万元/平方米左右，非临街商业也不会低于6万元/平米。保守预计本项目商业入市时的售价会在60000元/平方米左右。项目地下商业价格按地上商业均价一半估算，即30000元/平方米。项目车位按15万元/个计价。项目销售一般需要消耗销售金额约3%的成本，包括宣传推广、销售佣金、人力资源成本等。另外项目销售还需要缴纳营业税及附加、土地增值税等税费营业税及附加：按照销售额5.5%缴纳 土地增值税：按照销售额2%预提7) 其他需要将16000平方米的写字楼还建，写字楼面积54692平方米减去16000平方米，写字楼实际剩余面积应为38692平方米。2、项目静态投资收益分析序号项 目单方价 单方价66、 总投资（地上建筑面积）（总建筑面积）1建设投资(直接费用） 22,526.07 14,440.53 177,329.70 1.1 土地费用 15,878.66 10,179.15 125,000.00 1.2 前期工程费 610.53 391.39 4,806.22 1.3 基础设施配套建设费 369.27 236.72 2,906.98 1.4 建筑安装工程费 5,275.31 3,381.78 41,528.32 1.5 附属工程费 392.29 251.48 3,088.18 2管理费用 889.15 570.00 6,999.60 3不可预见费 889.15 570.00 6,99967、.60 4财务费用 3,414.35 2,188.80 26,878.46 5公司债务 - - 0.00 项目总投资 27,718.73 17,769.33 218,207.36 6项目收入 41,702.19 26,733.55 328,288.00 6.1 写字楼销售收入 19,660.07 28,298.11 154,768.00 6.2 商业销售收入 18,315.08 60,000.00 144,180.00 6.3 地下商业销售收入 2,499.94 30,000.00 19,680.00 6.4 车位销售收入 1,227.10 150,000.00 9,660.00 7经营成本 68、1,251.07 802.01 9,848.64 7.1 租赁成本 - - - 7.2 销售成本 1,251.07 802.01 9,848.64 8经营税费 3,127.66 2,005.02 24,621.60 8.1 营业税及附加 2,293.62 1,470.35 18,055.84 8.2 房产税 - - 0.00 8.3 土地增值税 834.04 534.67 6,565.76 项目净收入 37,323.46 23,926.53 293,817.76 9所得税前净利润 9,604.74 6,157.20 75,610.40 10所得税前投资收益率34.7%从上表可以看出，本项目按照69、正常预期价格进行估算，以12.5亿元接盘将有34.7%的静态回报率。导致静态回报率相对不高的主要原因是除12.5亿元的转让费外，还需要将写字楼部分的16000平米面积还建给拆迁户。五、项目可行性结论从以上分析可以看出，在本项目转让费12.5亿元，并且将写字楼16000平米还建给拆迁户的情况下，预计项目建设到销售完成周期为4年，按照写字楼售价40000元/平方米，地上3层商业均价60000元/平方米，地下商业均价30000元/平方米，车位15万一个计算，本项目的静态回报率为34.7% ，年投资静态回报8.68% 综上，按照本项目预计建设开始，至销售完毕的时间周期为4年，在本项目入市时写字楼预计价格为40000元/平方米，地上商业部分价格为60000元/平方米，地下商业为30000元/平方米的情况下：1、土地以12.5亿元转让，年静态回报率8.68%，4年静态回报率34.7，我们认为回报率偏低。 2、土地以11.5亿元转让，年静态回报率10%，4年静态回报率40%，我们认为此回报率适中，可以接受。3、土地以9亿元转让，年静态回报率15%，4年静态回报率60%，我们认为此回报率较高，可以接受。