1、房地产综合开发公司用地2.4万平小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章总论3第一节 项目概况3第二节 可行性研究的依据5第三节 可行性研究的概述7第四节主要经济技术指标11第二章 项目提出的背景和建设的必2、要性12第一节 项目提出的背景12第二节 项目建设的必要性13第三章市场分析与建设规模18第一节 市场分析18第二节营销方式与售价预测26第三节建设规模26第四章建设条件及位置选择27第二节建设条件27第三节 市场配套设施31第七节智能化系统45第六章环境影响和安全防护49第一节环境影响49第二节 安全防护50第七章节能51第八章组织机构与管理53第一节建设期组织机构及管理53第二节 物业管理53第九章项目实施进度55第十章投资估算与资金筹措56第一节 投资估算56一、 估算依据及说明56二、投资估算范围57第二节 资金筹措59第三节 投资使用计划59第十一章经济效益及社会效益分析60第一节经3、济效益分析60第二节销售收入、税金及附加和利润估算61第三节社会效益分析63第十二章结论与建议64第一章总论第一节 项目概况一、项目名称及地址项目名称：XX居住小区项目项目地址：XX市XX县七号路以东，工业园路以南。一、 项目承建单位及法定代表人建设单位： 开发资质：暂定法定代表人： 三、 项目可行性研究报告编制单位 编制单位： 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 四、项目承办单位基本情况2013年12月3日，XX房地产综合开发有限责任公司由XX油区服务有限发起，油区工委参与成立的，注册资本5000万元。公司于2013年12月11日在XX县工商行政管理局注册登记，并已取得房地产开发企4、业暂定资质。公司于2014年5月份以195万/亩的价格取得“XX县七号路以东，经济园路以南”35.96亩的土地使用权并进行开发，现项目正在进行中。企业法定代表人，XX，其主要经历如下：1995年毕业于山东建筑工程学院。1995年9月-1996年9月 XX县建筑公司技术员。1996年-2000年 XX县建设局监理事务所。2000-2013年12月XX正信监理公司党支部书记、副经理。2014年2月-至今 XX正信监理公司党支部书记、经理。2013年12月-至今 XX房地产综合开发有限责任公司董事长、总经理。五、项目建设规模及投资 本项目规划用地23978平米，地上建筑面积59222，其中住宅5405、15，公建5207，地下车库面积16000，总建筑面积75222。项目总投资约24950万元人民币。六、项目建设性质及建设期项目建设性质：新建。项目建设周期：2.3年 第二节 可行性研究的依据一、 可行性研究的依据（一） 项目开发规划建议书（二） 建设项目经济评价方法与参数（三） 投资项目可行性研究指南（四） 房地产开发项目经济评价方法（五） 山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见（鲁政发201057号）（六） XX市经济和社会发展十二五规划（七） 2013年XX市国民经济和社会发展统计公报（八） 城市房地产开发经营管理条例（九） 省市建设工程收费依据和收费标准（十） 国家及省6、市颁布的相关法律、法规、政策（十一） 委托方提供的经济技术资料（十二） 委托方签订的合同书（十三） 本项目的可行性研究委托合同（十四） 其它有关国家政策及信息资料二、 可行性研究的范围（一）项目背景和建设的必要性（二）市场分析及建设规模（三）建设条件及场址选择（四）技术方案和建设方案（五）环境保护和节能（六）实施进度安排（七）管理机构（四） 投资估算及效益分析（五） 研究结论和建议三、 可行性研究的原则（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。（二）充7、分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中拓展实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则，达到高起点、高标准。（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少8、成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，注重物业管理和安全保卫，提高住宅的科技含量，以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。（七）充分利用土地及其它资源，面向住宅消费市场，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。第三节可行性研究的概述一、项目建设的必要性随着城市化水平的提高和人民生活水平的不断改善，人们对住宅的选购和9、需求，完全从以前传统的实惠安居性向舒适性、小康性、超前性、休闲性、温馨型发展。该项目的实施符合国家“把住宅业培育成我国的国民经济增长点”及“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”等政策精神，对XX县面向二十一世纪，住宅向舒适性、生态性、信息性、文化性发展具有带动示范作用，对XX县经济的发展和促进两个文明建设将发挥重要作用。二、市场分析及建设规模随着经济的发展和城市化水平的不断提高，人们对改善居住条件的要求与日俱增，并且越来越注重住宅的内在质量和环境质量。XX县委县政府，以科学发展观统领全局，计划实施惠及百姓的“八件实事十项工程”，将招商引资和城市建设放在了突出位置，将全面铺开东部居住新区建10、设列为加快城市化进程的重要内容。最近几年XX的房地产市场稳中有升，目前在售的项目齐林家园、银岭世家、御泉香墅等，目前XX居民的居住条件还存在相当的提升空间，在针对XX住房需求所做的市场调查中，超过60的受访者居住面积在90平方米以内的两室一厅和两室两厅，居住面积在120平方米以上的仅占22。在调查过程中，有超过60的受访者具有强烈的购房、换房愿望。同时，XX对八镇凝聚力逐渐加强，因而房地产市场存在着巨大的需求。本项目规划用地23978平米，地上建筑面积59222，其中住宅54015，公建5207，地下车库面积16000，总建筑面积75222。 住宅总套数294套数，总居住人口941人。三、建设11、场址和条件项目场址位于XX市XX县中心城区发展的核心地段，北有经济园路，南接清河路，交通便利；周边有成熟高档社区、商业街，配套完善；南临千乘湖生态文化园、芦湖公园，绿林湿地，居住条件好，是XX东部新居住区的黄金地段。四、 项目设计方案本项目住宅面积54015，建筑形式为高层，其中1#、2#楼为17层商住楼（裙房为2层），3#、4#为22层住宅，5#为26层商住楼（裙房为1层）。全部为框架剪力墙结构。主入口设于清河路，次入口设于经济园路。1#、2#楼位于清河路北侧、小区的南侧，为商住楼，商业或公建裙房为2层，形成小区的南侧屏障。5#楼北临经济园路，也是商住楼（裙房1层），形成小区的北侧屏障。车行12、道沿主次入口进入小区后在1#、2#楼北侧和5#楼南侧形成东西路，小区东西两侧设南北路，东西、南北路环行将中间绿地、广场、人性道和3#、4#楼环绕。 小区绿地、人行道、广场节点及楼座的下部为架空地下停车场，主次入口分别设地下车库车辆出入口。小区南北向景观轴线带动整个小区形态，人车分流，沿景观轴线步移景异。建筑围合成中心绿地，在建筑围合的空间内，顺势布置了精致的绿化植被和小品，乔木、灌木围合，凉亭、坐凳、花台、花架疏密有致点缀其中，绿化率为40%。室外管线工程包括给排水管道、热力管道、雨水管道、电力、电信电缆、有线电话线网等。五、 环保、安全防护及节能本项目周围无工业污染，环境状况良好，水体、气体13、土壤和植被具有较强的净化能力，可完全达到国家规定的环保要求。项目建成后，居住区应加强安全防护措施，遵循“安全第一预防为主”的原则，重点做好防火防盗等工作，为居民提供安全的居住环境和生活环境。项目建设过程中，推选优秀设计方案，采用“四新”技术。小区管理机构应加强管理，完善各种制度等。六、项目实施进度项目计划于2014年7月下旬完成项目可行性研究报告的编制和审批，2014年9月完成施工图设计等准备工作，2014年10月开工建设，2016年10月交付使用。七、投资估算与资金筹措本项目经估算，总投资为24950万元，包括土地费用7222.57万元，工程费用13565.67万元，其它费用3160.8214、万元，建设期利息600万元，基本预备费400万元。资金来源：自有资金13000万元，银行贷款5000万元，其他自筹6950万元。八、经济效益分析本项目全部建成后，销售收入为33622.45万元（住宅按5000元/、商业按6500元/、车位按10万元/个销售价值计算，考虑一定的滞销，按可销售量的95%计算。），税金及附加2168.65万元，利税6503.80万元，所得税1625.95万元，税后利润4877.85万元。九、结论与建议本项目的建设符合国家、省、市关于商品房开发工程，开发建设的有关规定和精神要求，项目地理位置优越，符合规划要求，开发建设规模适中，市场前景良好，设计方案先进，开发建设条件15、好，具有强较的盈利能力。建议建设单位通过政府有关部门的支持，通过招标优化设计和施工队伍及工程监理，实行项目法人负责制。采用一次性开发方式，加强预售和营销。小区建成后，建立健全物业管理机构，确保服务质量和企业信誉。第四节 主要经济技术指标序号指标名称单位指标备注一用地239781项目规划用地平米239787二总建筑面积平方米752221住宅建筑面积平方米540152公建建筑面积平方米52073地下车库面积平方米16000三容积率2.47四居住总人数人941五居住总套数套294六平均每套建筑面积平方米/套183.74七平均每套居住人数人/套3.2八绿地率40九投资指标1总投资万元249502土地费16、用万元7222.573工程费用万元13565.674工程其他费用万元3160.825建设期利息万元6006基本预备费万元400十财务指标1销售收入万元33622.452净利润万元4877.853投资净利润率19.55第二章 项目提出的背景和建设的必要性第一节项目提出的背景住宅是人类生存的基本条件之一。一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重视人民群众的住房问题，近年来采取了一系列措施，并且投入了大量资金，住宅建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。但随着城市人口的快速增长和住房制度改革的实施，因而住宅建设远远不能满足社会发展的需要。随着经济发展和人17、类生活水平的不断提高，城市居民从注重建筑本身，单体户型向关注居注环境，建筑与环境，人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值。人们的空间也由房屋建筑面积与其高度所围成的量化空间向景观空间、智慧空间转化，居民的视线里看到的是好的、美的社会环境和城市环境。居民足不出户就能获取足够信息和扩展视野。生态化、智能化、数字化、网络化住宅逐步的进入百姓生活，因而，居民对住宅的消费观念也就转到“外看环境，内看套型、硬件讲设施、软件讲管理”的消费观念上来，也就说人们对住宅的选购和要求完全从以前的传统实惠型向舒适型、小康型、超前型、休闲型、温馨型发展。特别是本土的成功人士，对故乡有着强烈的热爱，其人脉和事业的基点18、都离不开县城，急需设施配套齐全、定位超前、生活舒适且又远离拥挤与喧嚣的高品质高档次住宅以彰显其身份和尊贵。XX房地产综合开发有限责任公司抢抓XX市场机遇，趁XX县作为XX市唯一纳入黄河三角洲规划的区域，城市开发前景美好之机，在XX县东部居住区这一开发条件成熟地块，以高起点、高标准，决心将项目建成XX最高档、市内排前列的居住区，推动XX的住宅建设向更高层次发展、提高XX居民的居住条件和居住品质，为XX县的成功人士建造一稀缺大户型的高档小区。为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的可行性研究报告上报。第二节项目建设的必要性(一)符合国家产业政策和各级规划本项目符合国家产业政策中加19、快城市基础设施，公用工程设施，第三产业发展的有关政策；符合国务院关于加快发展服务业的若干意见和国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见及山东省关于加快发展旅游产业的决定有关精神和政策；符合XX市“十二五”及XX市城市总体规划（20062020）确定的“XX市城市性质为：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。”的规划思路；符合各级规划部门,特别是第三产业发展的规划指导思想。(二)是XX市经济和社会发展及人民物质文化生活的需要XX市是全国较大市和山东省经济中心之一,是环渤海经济区山东半岛经济开放区城市和历史文化名城。全国重要的以重化工为特色的综合性工业城市,全国城市综合实力20、50强之一。经过历史上特别是建国以来的经济建设,XX市工业基础、综合发展能力,在全省乃至在全国都占有举足轻重的地位。XX市拥有齐鲁石化公司等167家大中型骨干企业,一大批工业产品在全省乃至全国占有重要位置。随着中国加入WTO，参与国际竞争的新形势下，XX经济也在迅猛发展，积极改善投资环境，制定许多优惠政策，吸引外资。全市经济的快速发展是该市商业服务业的发展动力。全市人民在市委、市政府的正确领导下，紧紧围绕建设“经济强市、文化大市、绿色城市”的总体目标，积极推进观念更新、机制转换和结构调整，扎扎实实“两手抓”，取得明显成效。经济的快速发展，投资环境的改善，吸引了越来越多的客商到该市投资和洽谈贸易21、。XX市经济的高速发展，受益最大的是当地居民，居民可支配收入迅速增加，物质生活改善的同时，对居住提出了更高的要求。因此说,本项目的建设是XX市经济和社会发展,人民群众精神物质生活日益提高的需要。(三)XX市旅游休闲业、商贸业发展的需要XX历史文化悠久，旅游资源丰富。XX县地处黄河三角洲高效生态经济区，有着自然田园风光气息，境内有三分之一面积的地下存有丰富的地热资源。XX温泉中含有多种有益矿物质，温泉的溴、碘、锶、偏硼酸等微量元素，对人皮肤、身体有极大益处，具有温泉养生功效。今年，XX县已成功的打出第一眼温泉井，为充分发挥地质条件的优势、弥补XX市温泉旅游这一空白，为XX市民乃至周边地区提供休闲22、旅游中心，充分利用本地区风景秀丽和人文景观、自然景观众多的优势，改善旅游环境作用巨大。 XX历史悠久，境内文化资源丰富，陈庄西周古城遗址被列入2009年度全国十大考古新发现；2012年成功举办首届中国（XX）黑牛节，打响了“太公封地、温泉胜地、大悦XX”的城市品牌。历年来被评为“全国平原绿化先进县”、“中国棉纺织名城”、“中国金融生态县”、“中国白酒名城”、“山东省园林城市”和“山东省投资环境十佳县市”。稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房，积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。建立健全住宅质理管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提23、高售后服务和物业管理水平。加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产业健康发展。随着居民生活水平提高和和住宅需求的增强，XX县房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。(四) 应对全球经济疲软、实现经济软着陆、稳步发展经济的需要房地产行业对宏观经济贡献巨大，对于全球经济疲软、实现中国经济软着陆、稳定发展经济，吸收投资和拉动上下游几十个行业发展，对于就业帮助巨大。房地产2008年在经济困难的情况下其投资依然占到固定资产投资的49%，这说明房地产的支柱24、产业地位非常牢靠。本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相乘的，房地产业的发展可以带动建材、 冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的发展轨道。（五）符合国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的要求为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院提出了“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”和“支持房地产开发企业积极应对市场变化”等意见25、。（六）符合国家产业政策和地区发展规划2013年中央经济工作会议强调：“做好明年经济工作的总体要求是，全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加快转方式调结构，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。”因此，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征，在这个阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎26、来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。XX市政府在XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(20112015年)中指出“十二五”的目标之一：按照全面建设小康社会的新要求，加快推进殷实和谐经济文化强市建设，为率先提前基本实现现代化奠定坚实基础。人居环境显著改善，展现生态XX、绿色XX的新景象。XX县城驻地要建成全市重要的城市发展区、工业承载区、县域经济发展的重要载体和农村劳动力转移的重要平台。XX县抓住黄河三角洲高效生态经济区的发展机遇，重点打造以山东黑牛深加工为主的食品及皮革加工、棉纺织及服装和新材料产业集群。县城驻地要加大基础27、设施建设投入，完善卫生、教育、文化等公共服务功能，提高环境质量，努力扩大城市规模，提高城市人口比列，大理发展城市服务业，建成区域性的政治、文化和产业服务中心，不断完善与中心城区的道路、公交、通讯、网络等连接，主动接受中心城区辐射。综上所述，本项目建设是非常必要的。第三章市场分析与建设规模第一节 市场分析一、2013年XX市社会经济状况：2013年,XX市预计全年地区生产总值实现3800亿元,比上年增长9.5%左右,实现公共财政预算收入273.07亿元,增长7.11%。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11.8%和13%。2013年全市地方税收突破200亿元,增长11.02%。在保持28、合理发展速度的基础上,研究出台推进重大项目建设、扩大招商引资和扶持“双500强”企业发展的一系列措施,强化土地、资金等要素保障,全市384个亿元以上建设项目完成年度投资776.1亿元,170个市重大项目完成投资350亿元。二、2013年房地产政策情况：2013年2月份中央出台新国五条，定调坚持调控不放松的政策。从全国各个城市来看，地方政府并未完全响应中央的号召，多数城市并未执行新政。2013年5月至8月，为政策空白期，中央政策再次“喊话”，酝酿已久的房地产税扩容提上日程。金融机构贷款利率管制全面放开，流通资金得到有效释放。201年9月至12月，房地产市场全面回暖，地方政府响应出台新政，打压回暖29、过快的市场环境。2013年，全国房地产政策环境相对宽松，紧-松-紧是政策市场的三大表现。相对于全国房地产市场而言，XX房地产市场调控力度较小。2013年XX市地方政策汇总如下：1.XX市出台城区范围内建设超高层建筑优惠政策市政府办公厅下发XX市城市规划区范围内建设超高层建筑优惠政策,明确规定高度为150米以内（101米-150米）的超高层建筑,其城市基础设施建设配套费（不含供水、供电、供暖、燃气部分）及我市权限范围内的其他行政事业性收费先征后返；在项目竣工验收核实后,高度超过150米以上部分建筑面积的楼面地价,给予等额返还。这项优惠政策自2013年11月1日起施行,有效期至2017年12月3130、日,适用于在此期间取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并开工建设的项目。据悉,此次享受优惠政策的超高层建筑,是指建筑单体的可利用结构层高度超过米的公共和商务办公建筑,但不包括住宅建筑。高度超过150米（151米以上）的建筑除享受第一条政策外,同时享受建筑企业养老保障金、民工工资保证金、安全防护文明施工措施费先缴50,剩余部分1年内缴清。2.XX调整住房公积金贷款政策 额度统一为40万为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，进一步提高住房公积金贷款对职工购房的支持力度，现就调整我市部分住房公积金贷款政策通知如下：（1）.公积金申请条件方面，所在单位必须连续正常足额缴存公积金一年以上，个人正31、常足额缴存公积金半年以上，方可以申请住房公积金贷款。（2）.夫妻双方都有住房公积金，公积金贷款最高限额40万元，年限最长达40年。贷款年限加上实际年龄不能超过65年。（3）.二套房申请公积金时，首套房面积不得超过人均40.37，首付需要50%以上，利率比首套房上浮10%，如果首套房超面积将不得申请公积金贷款。（4）.职工公积金住房贷款每月还款额不能高于家庭月收入的一半。比如您的家庭总收入是5000元，用公积金贷款的话，您每个月的还款额不能超过2500元。3.XX出台限价房政策 价格为周边商品房的85%根据XX市政府办公厅公布的XX市限价商品住房建设和管理办法，XX市限价商品住房单套建筑面积控制32、在90平方米左右，价格原则上控制在周边区域普通商品住房市场价格的85%左右。无房或现住房人均建筑面积低于20平米且具有本市城镇居民常住户口的家庭或在本市工作且连续交纳养老保险2年以上的无房户可申请限价房。购买限价商品住房满5年后方可上市交易，上市交易时不再收取增值收益。已购买过经济适用住房或出售自有房屋不满2年的，不得购买限价商品住房。符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭不得再次购买其他形式的保障性住房。已经购买限价商品住房的家庭5年内通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，或购房人因特殊原因确需转让的，由政府或其委托的运营机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行33、回购，继续向符合条件的住房困难家庭出售。4.我市普通住宅前期物业服务收费基准价已拟定普通住宅前期物业服务根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过的浮动幅度内确定，下浮不限。普通住宅物业管理区域停车服务费、车位（车库）租赁费对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置，通过电子信息平台、公示栏等形式公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话等，接受业主的监督。不得向业主或者34、物业使用人收取任何未予标明的费用。自2013年5月1日起执行，有效期至2016年12月31日。三、XX市2013年度国有建设用地供应计划：(一)国有建设用地供应总量2013年XX市国有建设用地计划供应总量1279.4994公顷。(二)国有建设用地供应结构在2013年国有建设用地供应总量中，商服用地138.0226公顷；工矿仓储用地577.2638公顷；住宅用地280.2138公顷，其中：保障性安居工程用地69.4915公顷(廉租房用地0.2083公顷，经济适用房用地24.7530公顷，棚户区改造用地19.9755公顷，公共租赁房用地11.3354公顷，限价房用地13.2193公顷)，商品住房用35、地210.7223公顷(中小套型商品住房用地137.0576公顷)；公共管理与公共服务用地148.7711公顷；交通运输用地132.6281公顷；水域及水利设施用地0.6公顷；特殊用地2公顷。(三)国有建设用地供应布局 按照土地利用总体规划确定的用地规模、区位和标准，核减超标准用地，合理安排建设用地布局，努力提高节约集约用地水平。一般中小项目尽量使用存量建设用地，不占或少占新增用地指标。张店区国有建设用地供应计划为317.6843公顷，占供应总量的24.83%；淄川区国有建设用地供应计划为110.3457公顷，占供应总量的8.62%；博山区国有建设用地供应计划为90.6662公顷，占供应总量的36、7.09%；周村区国有建设用地供应计划为93.2702公顷，占供应总量的7.29%；临淄区国有建设用地供应计划为142.5045公顷，占供应总量的11.14%；桓台县国有建设用地供应计划为113.7849公顷，占供应总量的8.89%；XX县国有建设用地供应计划为101.3781公顷，占供应总量的7.92%；沂源县国有建设用地供应计划为96.1378公顷，占供应总量的7.51%；高新区国有建设用地供应计划为131.1071公顷，占供应总量的10.25%；文昌湖区国有建设用地供应计划为82.6206公顷，占供应总量的6.46%。四、2013年XX市商品房成交和价格走势据房产超市网数据中心统计，截止37、2014年初，XX楼市在售商品房40755套，供应面积约524.01万平方米；2013年共成交商品住房31552套，同比下降8.33%。其中，张店区成交商品房12015套，占总成交量的38.57%；高新区成交商品房2001套，占总成交量的6.42%；临淄区成交商品住房5218套，占总成交量的16.75%；周村区成交商品房2911套，占总成交量的5.22%；桓台县成交商品房3171套，占总成交量的9.34%；淄川区成交商品房2532套，占总成交量的10.18%；博山区成交商品房1679套，占总成交量的8.13%；XX县成交商品房1625套，占总成交量的5.39%。同时，2013年XX楼市普通住宅38、的年均价为5919元/，同比上涨8.40%，均价总体表现较为平稳。XX商业地产在最近两年迎来了飞速发展时期，2013 年XX商业地产发展正式步入第四个阶段，即大型商业集中进驻，商业地产开发四面开花，商业地产品质升级换代。以华润中心五彩城项目、已开业的茂业天地和彩世界广场、汇金大厦项目、XX嘉亿国际财富中心项目、XX银泰城以及明发集团的城市综合体和茂业中心为代表的商业地产项目扛起了XX市商业地产升级换代的大旗。随着XX城市化进程不断加快，经济迅速发展，定会带来旺盛的消费需求，商业市场将会有较大的发展空间。2014年5月XX新建住宅价格环比上涨率为0.44%。与四月份相比，样本平均价格略微有所上涨39、，样本价格中位数无变化，而环比上涨率五月份则比四月份上涨0.25%。XX的新建住宅价格环比率两个月内都稳步上涨。而对于全国的百城房地产来说，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。十大城市中8个城市环比下跌，XX在这样的大环境中，依然能够稳步上涨，在一定程度上说明XX的房地产依旧在稳定健康的发展。 简单对比16个楼盘4、5月份价格后，得到下面的图表数据。 XX16个楼盘五月份的价格与四月份价格的环比上涨率如下图表。从表格中可以看出，XX的热门楼盘的价格较上月相比，多数楼盘还是选择打价格平稳战，二个楼盘选择价格下跌，只有一个楼盘选择了涨价。所以在国内整体楼市价格下跌的大环境下，X40、X楼市依旧稳重求胜。 国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段，但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。同时，央行、地方政府陆续出台部分政策，积极引导市场预期。5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；另外，新华社近期连发评论正确引导市场预期，多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。尽管国内房地产大环境中房价走下跌路线，而“红五月”带给XX楼41、市的热潮已经让我们看到明显的效果，持续的环比上涨也让XX在百城房地产中排位更加靠前，XX楼市会有新的惊喜。随着XX城市建设的发展，县城青城路东段芦湖公园、银岭世家、齐林家园和芦湖小区二期、御泉香墅相继建成并投入使用，居民人口增加，人气渐旺，日渐繁荣，XX县城东部新区逐渐形成。目前XX县的住宅市场尚处于刚刚起步的阶段，住宅市场的分布较杂乱。由于XX县东部是未来城市发展的方向之一区域，也随着东部的不断发展，人群的聚集在东部地区；而且随着XX县居民生活水平的不断提高，对于居住条件的提升有了进一步的要求，住宅市场的发展将具有很大的潜力。本项目将充分理由其优越地理位置，将小区建设成稀缺、高端住宅小区，面42、向XX的成功人士或新驻XX对居住环境有着较高要求的投资客商，本项目的出世必将带动XX房地产走进一个更高的层次。第二节营销方式与售价预测一、营销方式XX房地产综合开发有限责任公司公司，具有较高的企业信誉和实力。建立起了完善的营销机构，主要营销方式有：（1）依托现有营销机构和网络进行营销；（2）通过XX的房地产市场进行营销；（3）利用媒体（报刊、电视、广播等）进行广告宣传。二、售价预测本居住区寄寓于XX县东部成熟社区。小区主入口临清河路，千乘湖文化园和芦湖公园近在咫尺，西有商业街，周围居住环境优美，交通便利，实为开发居住建筑的风水宝地。通过科学合理的规划以及商业氛围的营造，市场增值潜力较大，将倍受43、消费者的青睐。根据目前市场的售价、房地产价格的增长率、和消费者的调查，这种居住区的房价住宅在5000元/是合理的，购房者是能够接受的。第三节建设规模根据建设的地理条件、用地条件及周边环境、项目的市场需求情况、规划部门的规划、资金筹措状况及可能，确定本小区建设规模为：规划用地23978平米，地上建筑面积59222，其中住宅54015，公建5207，地下车库面积16000，总建筑面积75222。住宅总套数294套数，总居住人口941人。第四章建设条件及位置选择第一节建设条件一、自然条件（一）地理位置 该项目位于XX市XX县七号路以东，工业园路以南。该地段是XX市XX县中心城区发展的核心地段，北有经44、济园路，南接清河路，交通便利；周边有成熟高档社区、商业街，配套完善；南临千乘湖生态文化园、芦湖公园，绿林湿地，居住条件好，是XX东部新居住区的黄金地段。（二）气象条件根据XX市气象台提供的气象条件如下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，具有春旱多风，夏旱多雨，天易旱涝，冬季少雪等特点，一年四季交替分明。1.全年平均气温12.8摄氏度2.历年极端最高气温41.2摄氏度3. 历年极端最低气温21.8摄氏度4.历年平均绝对湿度11.2hpa5.历年最大绝对湿度37.5 hpa6. 历年最小绝对湿度0.2 hpa 7.历年平均绝对湿度60%8. 历年平均降雨量704.9毫米. 历年最大降雨量922.45、6毫米.历年最小降雨量115.3毫米. 历年平均阴雨天数83.3天. 历年连续降雨天数14天. 历年连续降雪天数12.5天.历年积雪厚度24.0厘米. 历年最大冻土深度48.0厘米. 历年平均雷日数34天. 历年平均霜日数46.6天. 历年平均雾日数11.4天. 历年平均风速3.2m/s（三）工程地质条件XX县地处华北平原坳陷区（级构造）、济阳坳陷区（级构造）的南部，为一大型沉积盆地的一部分。境内以新生界及其发育为特征，全被第四系黄土覆盖。从西北向东南，分别属济阳坳陷区的惠民凹陷(级构造，青城、常家以北)、青城凸起（级构造，田镇、青城南、黑里寨北）东营凹陷（级构造，樊家林、高城、唐坊一带）构造46、区。褶皱构造不明显，以断裂构造为主。XX县位于黄河、小清河之间，地势西高东低，地属河流冲积平原，由于黄河多次改道、决口，致使泥砂沉积，反复冲切，相互迭压，逐渐形成缓岗地、微斜平地和浅平洼地。XX县的地下水充沛，水位线较高，一般为地下4米。（四）地震根据国家1992年颁布的中国地震烈度区划图的划分，该区域属于宁静地带，地震基本烈度为度。二、社会经济条件 XX县地处XX北部，北依黄河，南靠小清河，辖区面积831平方公里，人口36.6万。境内地势平坦，生态环境良好，耕地面积68万亩。水、石油、天然气、温泉地热等自然资源丰富，是XX市的重要水源地，是胜利油田主产矿区之一。XX交通便捷，高淄路、广青路、47、庆淄路、潍高路四条省道过境，滨博高速公路纵贯全境，北面惠青黄河公路大桥和3座黄河承压舟浮桥是直通京津地区的重要交通门户。XX历史悠久，境内文化资源丰富，陈庄西周古城遗址被列入2009年度全国十大考古新发现；2012年成功举办首届中国（XX）黑牛节，打响了“太公封地、温泉胜地、大悦XX”的城市品牌。历年来被评为“全国平原绿化先进县”、“中国棉纺织名城”、“中国金融生态县”、“中国白酒名城”、“山东省园林城市”和“山东省投资环境十佳县市”。XX县特色产业优势明显，各产业依靠丰富的水、电、石油、天然气、劳动力及相关资源比较优势，发展势头良好。XX在传统产业改造升级的同时，积极开展战略性新兴产业的培育48、，引进培植总投资24亿元的丙烯酸及酯等一批精细化工产业项目。谦津电子基布、永盛高精铝材等一批新材料产业项目建成投产。扳倒井集团设立全国第一个白酒院士工作站，白酒品牌享誉全国。十万头山东黑牛产业特色鲜明，依托唐坊黑牛繁育基地建成现代循环农业示范园，大地肉牛公司、布莱凯特公司均形成了各具特色的循环经济产业链。“两园五基地”建设成效显著，涌现出两西、珑珺、绿龙、民生等一批绿色农产品标准化基地。XX高水平实施科学发展规划和产业布局，现已形成食品与生物工程、新能源、石化新材料县域经济三大增长极。依托省级开发区山东XX经济开发区和清河经济区，按照“两区八园”模式，建立特色经济园区，以龙头企业为带动，抓好园49、区产业布局规划，重点建设以金洋生物医药、温泉托老项目为带动的健康产业园，以联通公司云计算应用服务中心、物联网技术研发中心为代表的电子信息产业园，以大运风风电设备研发制造基地为代表的新能源产业园，以扳倒井白酒产业园、养生特色食品深加工基地和农副产品深加工为代表的食品加工产业园，以鲁群纺织、流云纺织为代表的纺织工业园，以开泰石化、润丰科技、汇龙石化为代表的石油化工产业园，以新材料研发生产基地为代表的新材料产业园，以XX思诺贝尔汽车配件制造有限公司、XX渤海活塞公司为代表的汽车零部件产业园八个区中园。XX经过十年的发展，基础配套成熟完善，初步建立起高效生态的环境体系和主题突出的工业格局，水、电、热、50、天然气、道路、排水、通讯、有线电视、土地平整“八通一平”。2009年11月23日，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，标志着黄河三角洲高效生态经济区作为中国最后一个大开发的三角洲已上升至国家战略，XX县位列其中，开发潜力不可估量。XX城市综合功能完善、现代服务业发达，健身、娱乐、通讯设施齐全，建有星级酒店、大型商业中心及众多休闲会所。依托世界稀有的富锶温泉资源，加快发展特色温泉产业，温泉文化养生产业品牌初现，江北温泉名城呼之欲出；黑牛节带动了XX文化旅游产业，各项文化旅游资源进一步整合。泡温泉、品国井、吃黑牛、亲吻黄河风情已成为人们休闲度假的首选。XX县立足县情，提出了加快推进由农51、业县向工业县转变的思路，目前全民招商、全民创业两翼齐飞，园区经济、油区经济、镇域经济全面突破，XX县已驶入科学发展的快车道，正在沿着加快建设“富裕、文明、和谐”新XX的奋斗目标昂首迈向新的征程！三、交通运输条件XX交通发达,四条省道贯通境内。架有通向京津的黄河第一、二承压舟浮桥。距滨博高速公路、济青高速公路、胶济铁路和济南国际机场分别仅有5公里、30公里、50公里、120公里,距青岛国际机场、青岛港200公里，对外交通十分便捷，促进了XX物流运输业的快速发展。第二节 市场配套设施一、供电由XX县电网供电至小区内的变电站供电，电缆埋地引入各住宅单元内的底层强电间。配电干线采用电缆垂直明敷于强电井52、道中。各层强电间内设置一电表箱，每户设电表。供电有保障。二、供水结估算，该项目最大用水量近418吨/日，给水可由附近城市干管接入，环状进水，枝状供水，供水有保障。三、排水排水采用雨污分流制排水系统，屋面雨水、室外地面及道路排水均为有组织排水，排入东面市政雨水管网中。污水排入城市排污干管。四、通讯XX县邮电通信事业短短几年，已经赶上了全市发展的步伐，实现全县交换程控化，传输数字化，万门程控电话顺利开通。全县实现了7位、万门农话工程，全部乡镇的程控电话投入运行。XX县成为全省第一个利用外地资金，实现交换程控化、传输数字化的邮电通信先进县。可视电话、磁卡电话、移动电话、无线寻呼等先进的通信设备从无到53、有；分组交换、数字数据网(DDN)也相继开通。一个多功能、多手段、立体化、适应未来多媒体需要的现代通信网络已经建成，XX的邮电通信事业已赶上了全市的发展步伐。五、 有线电视经估算，本小区区有线电视终端为600个左右，可由城市附近有线电视电缆交接箱接入。六、 气经估算，该项目最大用气量108立方米/小时，煤气可由附近城市煤气公司主管路接入，采用枝状低压管网，应设某气调压站一处，供气有保障。第三节建筑材料的来源XX市是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，结合XX所处的地理位置，工程所需黄沙可由滨州运来，工程所需专及石料由当地解决，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得。防水材料的采购通过54、招标解决，以保证所有的建材的质量。 第四节 场址选择根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料交通基础设施条件、社会经济协作条件等分析，本项目的选址可行。第五章项目设计方案第一节 项目组成内容一、概述 本项目位于XX市XX县七号路以东，工业园路以南。该地段是XX市XX县中心城区发展的核心地段，北有经济园路，南接清河路，交通便利；周边有成熟高档社区、商业街，配套完善；南临千乘湖生态文化园、芦湖公园，绿林湿地，居住条件好，是XX东部新居住区的黄金地段。二、项目组成内容本项目主要由五栋商住楼、地下车库、道路、绿化带及室外管线工程等组成。总建筑面积75222，具体组成如下：（一）住55、宅工程：本期住宅建筑工程设计为高层，户型标准为90200，主打户型为160，总建筑面积54015。（二）公建工程：利用沿街住宅楼的一层或一、二层作为健身用房、服务管理用房及商业网点房，总建筑面积5207（三）地下车库：小区人行道、绿地下及楼座的地下部分为贯通型地下车库。车库总面积16000，约450个车位。（四）道路：车行道路道路宽6米。（三）绿化：道路两侧绿化、宅边绿化和集中绿化相结合。（四）室外管线工程：室外管线工程包括给排水管道、雨水管道、污水管道、电力、电信电缆，有线电视线网，智能化管理网、天然气管网。第二节设计依据本项目设计依据主要有：一、中华人民共和国城市规划法；二、民用建筑设计通56、则；三、住宅设计规范GB500961999四、建筑抗震设计规范（GBJ1189）；五、城市居住区规划设计规范；六、XX县城市总体规划；七、项目详细规划；八、XX市城市规划管理技术规定；九、国家、省、市、县有关房地产开发的文件精神；十、开发单位提供的有关技术、经济资料。第三节总体规划方案一、 设计原则本项目需按照如下原则进行设计：（一）本项目设计必须认真执行国家的方针政策，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定，根据国民经济和社会发展的需要，按照XX县政府规划的要求和市场需求，统筹安排，因地制宜，做到技术先进、经济适用、功能齐全。（二）充分体现“以人为本”的思想57、和以“舒适、经济、安全、卫生、美观”为原则，面对二十一世纪，针对居民经济水平和生活质量的提高，以满足居民生理心理上的各种需求。充分强调空间环境，形成一种自然、和谐、舒适、安全的生活环境，全方位地改善和提高住区的可居性。充分体现以人为本的原则。（三）本项目应根据城市规划、环境保护等方面的要求来满足居民对噪音、采光、透视、日照、温度、净化等要求。（四）总体规划应具有超前性、做到交通合理、绿化系统完善、空间布置和周围环境相协调，市政基础设施布置要合理，既尊重自然，又可持续发展。（五）结构设计要满足强度、刚度和稳定性。建筑设计应满足防火、防腐、防盗要求，应采用布置一体化、尺寸模数化、构件标准化、施工规58、范化，以便于施工和降低成本。（六）随着住宅消费市场个人购房时代的到来，正确处理规划中的社会效益与经济效益，要面对购房人的需求和心理，要创新设计，推出适合市场需求的房型，要有精品力作。二、 规划设计宗旨以创造21世纪全新概念的“绿色港湾”为目标，将小区建成一个由同质人群、绿色环保和建筑组成的生存共同体，既有机结合，共生共荣，具有协调性和同质性，又具有多样性和选择性，以此规划理念来构筑小区的空间结构和建筑布局。建筑总体布置不仅要考虑本地块已建建筑的形式，还要考虑外空间的标志性，使鲜明的建筑个性和环境协调，并高度统一。在“绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布59、局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然的阳光、风、绿化等具有更强的亲和力。远离噪音和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。小区内交通组织框架清楚，道路通达畅通：区内车行、人行、自行车分流，流向组织合理，减少人车相互干扰，保证交通安全、满足消防救护要求。三、 规划设计方案本项目主要由住宅、地下车库和室外管网组成。经过方案比较，并经有关专家和工程技术人员从工程技术和经济诸方面进行分析论证，拟采用如下方案：（一）总体布局空间形态本规划以人为中心，以社会效益、经济效益、环境效益三者统一为基准点，着意刻划优质的生态环境，为居民塑造一个都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息60、之地。本方案将住宅、停车、社区的生活服务设施分割清晰，满足了人们的社会交往及现代生活高标准的要求，有效地控制建筑密度，让绿化休闲环境成为居住空间真正的主体。 结合基地尺度及日照影响，将各建筑物舒展排列。进入小区，人车分流。车行道环绕中间的2#、3#楼及人行道和景观节点绿地，实现外围屏障和小区内部静谧空间的分割。小区南北向景观轴线带动整个小区形态，沿景观轴线步移景异。各楼间有超大间距，乔木、灌木、攀爬花架、凉亭、坐凳等景观节点疏密连接，营造安闲休憩的居住环境。（二）交通道路系统小区道路是城市及居住区道路的延伸，是城市和居住区道路系统的主要组成部分。要充分的考虑与周边环境的衔接。小区的道路系统设计61、坚持“通而不畅、顺而不穿”、“动静分开”的原则，既为居民提供便捷的交通服务，又尽量保持居住社区的安静性。又能保证紧急救护、消防、疏散等偶发性机动车行为的要求，并且符合残疾人无障碍通行规定。道路交通是居住小区的重要组成部分，是小区框架的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景。本小区道路分为车行系统和步行系统框架，使二者自成体系。小区内道路主要布置为：主入口布置在清河路上，此入口布置在经济园路上。车辆进入小区后沿车行环路行进或进入地下车库。小区车行道路宽度6米。步行系统：在主次入口和车行环路上设计各小景观广场，各小广场和南北向的景观链形成步行道路，步行道与带状中62、心景观结合形成步行系统。从步行系统可以直接到达大部分住宅院落，与车行系统分离。（三）绿化、景观小区以新人文中心为依托，总体气势宛如一幅清丽的水彩画，气韵流淌，内部设计又匠心独具。一草一木，皆清新婉约，别具风韵。小区的环境结合了建筑道路和广场铺装的布局，形成了各具特色的小区景点。本项目采取道路绿化和建筑与道路围合成绿地相结合的绿化方式，各种景观小品、小广场和人行道点缀其中。小区里大道两边绿树成荫、楼座错落有致的布置其中、造型优美的柱廊，美景使人眼花缭乱。小区内的绿化以自然为主，乔灌结合。第四节 建筑设计一、建筑面积分配地上建筑面积59222，其中住宅54015，公建5207，地下车库面积160063、0，总建筑面积75222。二、建筑布局及住宅设计根据本地区气候特点和住户要求，在保证满足日照、通风、消防、防震和管线埋设的基础上，结合前期市场调研，提高建筑容积率和加强小区围合感。住宅户型选用从90200多种户型，以满足不同生活层次的住户需求，所有住宅朝向皆为南向，住宅日照间距系按1：1.5H考虑。1#、2#楼主楼和裙房一、二层合为一层，为高层高的集健身、娱乐和服务配套的公建和商业建筑，形成老人、儿童的各类室外活动场所，老幼皆宜、生气溶溶，增添祥和、安定氛围。三层往上主楼为住宅；5#楼一层及裙房为商业用公建，二层以上主楼为住宅；3#、4#楼全为住宅。三、立面设计本小区建筑设计既要有高雅精致的风64、格，又要有典雅、温馨的色彩，整个单体以高雅、精致的风格突出小区作为“XX文化”的品牌特征。整个立面以低层浅色面砖或石材、上面为仿清水砖墙乳胶漆为主要饰面材料，表达典雅、温馨的基调，要统一设计安排空调室外机位置，妥善处理好隐蔽性和冷凝水排放问题，做到既整齐、安全，又不影响建筑外观。三、 房屋设计坚持主力房型概念：以适应住宅市场发展需求。住宅设计要体现“以人为本”的理念，力求居住单元功能组合合理、居住舒适并阔绰大气，空间利用率高，实用性强，符合现代生活模式和今后一、二十年家庭居住行为的需要。要有明确合理功能分布，一般有公共活动区，如：客厅、餐厅。私人休息区如：卧室、书房。辅助区如：厨房、卫生间、贮65、藏室、阳台。五、建设标准（一）室内外装饰1.外墙面：根据环境设想低层浅色面砖或石材、上面为仿清水砖墙乳胶漆的外墙立面，顶部红瓦屋面金属构件造型。2.内装饰：因购房户的经济状况和每户装修档次、风格不同，以备住户装饰方便，又降低房户成本，因此，地面水泥沙浆压光，墙面混浆压光后刮瓷及刷普通乳胶漆。厨房、厨所地面为水泥砂浆地面，给排水管道只甩口，不安装卫生洁具。（二）门窗1. 外窗采用铝合金隔热断桥平开内倒中空玻璃窗，阳台封闭2. 分户门为防火防盗成品门。（三）屋面做法：珍珠岩、挤塑板保温。防水采用新型屋面防水材料。（四）水、电、燃气1.给排水系统：室外生活给水管采用衬塑钢管，室内给水管采用建筑给水聚66、丙烯管（PP-R）。室内污水立管采用硬聚氯乙烯螺旋排水管及管件。室内其他排水管采用硬聚氯乙烯排水管及管件。雨水立管采用UPVC塑料管道及管件。室外雨水管排水管采用（HDPE）双壁缠绕管。外污水管采用（HDPE）双壁缠绕管，钢塑内承插连接。2. 电气系统：主要负荷有：照明、电梯、空调、水泵、各弱电设备等。其中应急照明、消防水泵、喷淋泵、生活泵、排烟风机、正压风式、排水泵和弱电设备为一级或二级负荷，其余为三级负荷。3.弱电系统：在住宅楼底层设一电话交接间，每个住宅单元的各层弱电间设一电话分线箱，每户引入电话中继线2对电话分线盒不小于2只，分设在主卧室和厅内。设置具有楼宇（可视）对讲系统、红外周界报67、警系统、智能巡更系统、家庭安全防范系统的安保系统和车辆出入管理系统。4.天然气：每户住宅安装一只天然气双二和一只8升天然气热水器，采用高立管进户，树枝关供气系统。天然气管道采用热镀锌钢管、螺纹连接。地块内设一中、低压天然气调压站。第五节 结构设计一、结构标准本项目采用钢筋混凝土框架柱、CL网架复合剪力墙，层高3.0米。1#、2#楼为地上17层、地下1层、2层裙房，3#、4#楼为地上22层、地下2层，5#楼为地上26层、地下2层、1层裙房。二、结构设计本项目建筑为高层住宅，改造住宅部分为钢筋混凝土框架柱、CL网架复合剪力墙。筏板基础。根据中国地震烈度区划图的规定，本项目工程按地震烈度七度设防。内68、填充墙为180厚加气砼砌块，隔墙为100厚加气砼砌块。构造设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱、框架柱要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。三、主要工程量建筑工程主材用量估算表序号名称单位数量平米用量123钢材木材水泥吨立方米吨5265150497780.0700.0200.13 建筑工程主要工作量估算表序号名称单位数量平米用量1234人工用量基础土石方砌体混凝土工日立方米立方米立方米361066165498274188054.80.220.110.25第六节公用配套设计一、设计原则公用设施设计应符合安全、可靠、使用方便的要求。本项目公用设施主要包括给水排水管道、天然气管道、通讯网络、69、电视电缆线和输配电线路。要做到一次建成，布局合理，各线路互不干扰，各支管线与主管线相互沟通，覆盖整个项目区域。二、设计依据l、建筑设计防火规范(GB50016-2006)；2、建筑给水排水设计规范(GB500l5-2009)；3、采暖通风和空调调节设计规范(GB50019-2003)；4、建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)。5、建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DGJ08-7-2006）等等三、设计方案（一） 管线设计居住区内市政设施电力、电讯、给水、排水、燃气和有线电视、智能管理网络等管线全部地下敷设，沿道路绿化带走向，折线设计，各种线道皆由居住区主要道路接入。（二）电气供70、电系统：本项目所需10KV电源，由清河路城市电力电缆接入。小区内设配电室一座，由配电室直接送至各楼的底层强电间，采用电缆直埋的方式，供电有保障。设计标准：住宅用电标准为50WM2，同时系数为0.6，则住宅计算负荷为630KW；地下车库按5W/计，地下车库用电负荷为1600050.8/100064KW；公用用电按每平方米80瓦计，公建共计5207800.8/1000333.25KW。总用电负荷为1027KW。电缆敷设：小区内10KV电缆及380220V低压电缆采用直埋式，敷设于人行道或绿化带下，埋深为0.60.8米。（三）给排水系统（1）供水方式小区以市政管网为水源，小区为环状，在环管上设室外消71、火栓，小区内设加压设备，设蓄水池一座，各楼顶设置高位水箱。小区供水分二区，低区16层，高6层以上，给水系统采用下行上给式，供水方式采用变额调速恒压变量供水。（2）生活用水量生活用水量标准按300升/人日计算，商业及公用设施用水标准按8升/日计，绿化及广场、道路用水按1.5升/日计，加入消防用水及其他不可预见用水，规划总用水量为（300941+52078+160001.5）（1+20）418吨/日。由城市供水管网接入两条DN150自来水管即可满足要求。消防给水管道同生活用水管合设，沿主要道路每隔120米布置一个室外消火栓。（3）排水小区内雨、污水分流，污水经化粪池处理后排入市政污水管道，雨水直接72、排入市政雨水管网。雨、污水管道尽量结合地形敷设，以减少管道埋深，降低土方量。（四）燃气小区燃气管线从离小区最近的燃气调压站引进，燃气管线采用枝状和环状相结合供气，在小区设置燃气调压站一处。每户住宅安装一只天然气双头和一只8升天然气热水器，天然气计算流量为6立方米/小时，总用气量102立方米/小时。采用高立管进户，树枝关供气系统。天然气管道采用热镀锌钢管、螺纹连接。地块内设一中、低压天然气调压站。管网尽量设置在人行道下或绿化地下埋深，深度不小于0.8米。单体建筑管道采用上环下送或下环上送的方式，分户减压，集中抄表。由城市煤气管道接入即可。（五）弱电（1）电话设计标准：在住宅楼底层设一电话交接间，73、每个住宅单元的各层弱电间设一电话分线箱，每户引入电话中继线2对电话分线盒不小于2只，分设在主卧室和厅内。（2）有线电视设计标准：住宅有线电视终端标准为3个户，全区共设882个有线电视终端。（3）防雷接地本工程按二类防雷建筑设置防雷措施，其冲击接地电阻不大于10欧姆，为防止雷击，屋面、墙顶明敷接闪器。利用结构基础钢筋做联合接地方式。（4）楼宇（可视）对讲系统每个单元底设访客对讲机控制设备，对讲机设在各住户内，本系统联网运行，可将紧急求助、防盗报警等系统功能通过对讲联网来实现。（5）红外周界报警系统在小区围墙转角处等部位分别布置红外探头，小区设安保中心，通过报警主机进行管理。（6）智能巡更系统每个74、巡逻点的情况均可储存于电脑内或输入密码后任意查取存档。（7）家庭安全防范系统的安保系统住户内煤气泄漏报警、一、二层和顶层户门及阳台外窗防范报警。报警除室内发出声、光信号外，还将报警信传至小区安保中心进行实时记录、处理和存储。住户内设置按钮式家庭紧急求助报警系统，并联网至小区安保中心。（8）车辆出入管理系统在小区进出口处设置一套IC卡停车计费设备，能瞬时完成识别工作，并记录到物业数据库，可实现无人管理。（七）消防地下车库设置消防报警系统。小区内设置6米的消防车道，室外消火栓为环状管网，设置2套地上式消火栓，间距不超过120米。室内设手提式干粉灭火器。住宅楼内设消火栓。地下车库设消防排风、消防喷淋75、消火栓、烟感探头自动报警。能够实现消防联动。（八）停车静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场、库的安排。根据居住区停车库(场)设置标准测算，并结合设计要求，布置机动车停车位共计约450个。全部采用地下停车场。第七节智能化系统随着国民经济的发展，人民生活水平不断提高，人们对住宅的需求正由“解困”、“安居”向“小康舒适型”转变，人们对所要购买房屋的关注，已不再是单纯的地理位置，户型及房屋品质等问题，对物业公司的管理质量和水平等提出了更高的要求现在住宅小区已经开始利用智能控制技术、微电脑技术、视频监视技术等来提高居住区的科技含量，使人们的生活水准和居住品质从根76、本上发生了变化。 住宅智能化已成为当今房地产业的新时尚，形成了一股强劲的发展势头，势必会成为下一阶段新的经济增长点。一、智能小区的系统组成。按照智能小区的总体目标进行分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统，其每个子系统均具有一项具体功能家庭智能化系统、小区综合布线系统、小区网络、通讯系统、小区CATV系统、小区设备自控(BA)系统、小区安全防范系统、小区对讲系统、小区智能四表抄表系统、小区物业管理及一卡通消费系统、小区停车库管理系统、小区增值服务管理系统。二、智能小区的基本功能智能化家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物；网上医疗诊断；参观虚拟博物馆和图书馆；点播VoD家庭影院77、，遥控家庭的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，以及照明的亮度调整，小区及住宅内防盗、防火、防煤气漏露的电视监控与报警，集中抄表。三、智能小区的系统设计本居住区以满足基本功能为基础，首先要实现小区智能化管理。1、小区安全监控及报警系统小区管理极为重要的内容是确保住宅、住户安全，生活中人人都可能出现一些意想不到的求助情况，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳密性、封闭性越来越强因此，要加强小区安全防范及报警，为小区住户的安全提供保障。（1）小区电视监控：在小区的出入口、周界、车库以及重要场所设置监视点。（2）防盗报警：在小区每一住户内安装防盗报警装置。当住户家中无人时，可把家庭内78、的防盗报警系统设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动发出警报并向小区保安中心和“110”报警。（3）消防紧急报警： 在小区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通知物业管理中心和119报警台。2、小区智能集中抄表系统传统方式的住户水、电、暖、煤气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算工作量大且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不仅是物业管理人员感到头痛的事，用户也感到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问题，该系统节省时间、人力和物力，提高工作效率，降低物业管理成本，也79、解决了用户想及时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则。准确、及时地将住户和物业管理部门所需三表数值反映在中央控制中心上。该系统由抄表器、数字(电度、煤气冷热水)表、中继器等组成。四、设计方案智能小区内各子系统较多，各类电缆、光缆及导线也较多，小区内可以设置通信管道，所有室外电缆均敷设在通信管道内，通信管道采用伞114硬质塑料管式或双壁波纹管，管道容量应预留30左右的备用量。电源箱、总控室设在物业管理中心，每单元于住宅进厅处没对讲主机一台，通讯线路采用屯缆敷设至各层解码盒集中抄表，于每幢楼设集中抄表主机一台，信号线采用电缆桥架敷设至监视中心，各种线路敷设均采用PVC管保护80、。随着微电子技术、通信技术的进步，智能住宅区内的弱电系统还有进一步增势，总体规划特别重要。细规划，建设时留有发展余地，实施时各子系统分步进行，软件编制时系统预留扩展口，让智能小区的弱电系统成为一个有机的整体。第六章环境影响和安全防护第一节环境影响一、概述本项目拟建在XX县东部成熟居住区周边，位于XX核心地段，紧邻政府重点规划的商业综合街区。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。小区内设置绿化带，沿路边及房屋前区种植树木花草，可完全达到国家规定的环保要求。二、参照标准（一）中华人民共和国环境保护法；（二）建设项目环境保护管理条例（国务院令（1998）第253号）81、；（三）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（四）城市区域环境噪声标准GB309893（五）中华人民共和国水污染防治法；（六）生活杂用水水质标准GJ25.189（七）建筑设计防火规范GBJ1687三、污染源分析及治理措施本项目属于住宅小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。四、主要保护及治理措施（一）小区全部采用地埋式管线，屋顶不设屋顶生活水箱，在总体外观上构成良好的形态。（二）提高生活质量，超前考虑二套供水系统，即一般生活用水和饮用洁净水。（三）为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化；公用82、设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备降低噪音和隔振措施。所有机房均作建筑噪音处理。（四）为保证环境空气质量良好，合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。（五）生活垃圾将根据环卫部门的要求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。第二节 安全防护本项目建成后，居住区内应加强安全防护工作，小区居民应遵循“安全第一，预防为主”的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心、安心和舒心，确保居民安全的居住环境和生活环境。并采取部分防护措施：1.各种公用电气设备必须由专业人员按规定进行定期维护保养。283、.制定安全操作规程，严格按规程操作。3. 用各种形势宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施。4. 设专业治安员，加强警卫、巡逻等。5. 保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。6. 消防用水管网要保证压力、水量。7. 楼梯口设防盗门、对讲机。一楼住户的外窗加装防盗安全装置。第七章节能本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。一、建筑墙体保温采用自保温体系（CL体系），保温材料位于剪力墙中间，坚固耐久不会脱落。屋面保温采用珍珠岩保温和挤塑板保温的双保温系统。外窗采用隔热断桥中空保温玻璃窗。维护结构热84、工设计应符合JGJ26-2010中4.2及4.3相关规范要求。二、所用设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型。三、供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的污水。四、选用炉具以节能为主，以利于节约能源。五、钢筋采用HRB235、HRB400钢。六、制定合理的照明、空调、用水指标，以符合相关节能标准。七、照明采用节能光源和高效灯具，空调选用能效比高的制冷机型，在系统设计和控制上采用节能措施。八、住宅南面加大开窗面积，采用自然光源，同时采用中空玻璃，改善热工性能。九、采用节能电表，分别计量计费。十、室外路灯、庭院灯采用光电开关，85、并可在物业管理中心集中控制。十一、住宅内楼梯采用声控开关及光电开关，结合延时电路等方式。除住宅内照明外，其余区域照明采用节能灯管，并采用电子镇流器，以达到节能效果。除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴，漏等不必要的浪费。第八章组织机构与管理第一节建设期组织机构及管理为了把本小区商品房开发工程建成成本低、高质量的精品工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的项目管理机构。在本项目建设期由建设单位成立专门的管理机构，负责整个工程的指挥、组织、管理和协调工作，并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。机构具体设置如下：86、项目经理、副经理（兼总工）财办供质工务公应检程部室部部部为了提高工程质量，加快工程建设，协调好工程施工现场中各个环节的关系，总工应直接分管工程部、质检部，工程部要分为经济合同组、技术组、施工组三部分。第二节 物业管理该项目建成后，为保证正常运行使用、维修管理、治安保卫，应建立健全物业管理机构。近年来，随着社会的发展和居住水平的提高，全面推行物业化管理和小区智能化管理已势在必行，并且符合国际社会的发展潮流。全面优质的物业管理是居民安居乐业的保证，其业务范围包括专业保安、清洁、绿化、维修和家政服务等项目，既方便了居民生活，又提高了居民的居住质量，同时通过对物业的维修和保养，也延长了个人房产的使用寿87、命。既解决购房者的后顾之忧，又提高开发商的信誉。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区合理的效率和安全性。第九章项目实施进度2014年7月编制可行性研究报告审批后，立即进行施工图设计；为便于管理和方便施工，本期项目2014年10月开工，2016年10月竣工。项目实施进度表序号年度进度（月）阶段2014年20152016年7891011121-121-9101可研报告编审-2设计阶段-=-3施工阶段-4竣工验收-第十章投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、 估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版。2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编88、建设项目经济评价方法与参数实用手册。3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南（中国电力出版社2000年版）。4、国家、行业和地方政府的有关规定；5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158号文件有关规定暂缓征收。7、设计文件，图示计量及有关专业提供的主要工程量和主要设备清单；8、山东省建筑（安装）工程量消耗量定额（2003年）、山东省建筑（安装）工程量消耗量定额XX市价目表（2013年），最近期XX工程造价指南及省、市颁布的有关工程造价方面的政策规定及指导价格等；9、行业部门、项目所在地建设行政主管部门编制投资估算指标、定额、综合单价89、，价格指数和有关的工程造价文件等；10、类似工程各种技术经济指标和参数；11、工程所在地的同期的工、料、机市场价格，建筑工艺及机械设备的市场价格和有关费用；12、政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数；13、与建设项目有关的工程地质资料、设计文件图纸等；14、委托人提供的其他技术经济指标资料。 二、投资估算范围 1、土地费用土地费用包括：土地使用出让金、征地费、拆迁安置补偿费、土地转让费、土地租用费、土地投诉折价。 2、建筑工程费建筑工程费包括：土建工程、一般水电工程、电梯、中央空调、消防、通讯、燃气、玻璃幕墙、有线电视、智能化设施、地下室费用、装修、给排水、采90、暖、通风、照明工程、场区土方、总平面竖向布置、道路及场地铺砌，场区综合管网和线路、围墙大门等。 3、设备购置费设备购置费包括：国产标准设备，国产非标准设备的原价及其他费用内容。 4、安装工程费安装工程费包括：设备安装费、金属结构和管道安装、变配电安装等费用。 5、工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括：建设单位管理费（含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费、招标、造价服务费）；可行性研究费；勘察、设计费、审图费；环境影响测评价费；劳动安全卫生评价费；开发管理费；（7）散装水泥押金；（8）竣工测量费；（9）消防技术咨询费；（10）人防费；（11）劳保费；（12）建设局规费；（13）小区配91、套费；（14）建设工程交易费等。 6、基本预备费按工程费用和其他费用之和2.5%计列。价差预备费按国家计委计投资19991340号文件费率为0%。 7、价差预备费当地物价相对稳定，价差预备费按国家计委计投资19991340号文件费率为0%。本项目价差预备费暂不考虑。 8、投资方向调节税按国家有关规定，暂停征收固定资产投资方向调节税。 9、建设期贷款利息项目建设期贷款1年商业贷款年利率6%计算。 10、流动资金本项目参照同类项目经营指标，采用分项详细估算法进行估算。 11、本估算不包括水、电、暖、煤气开口费用。四、投资估算结果本项目经估算，总投资为 24950万元。（详见附表）其中（一）土地费用92、 7222.57万元 （二）工程费用 13565.67万元 （三）工程其它费用3160.82万元 （四）建设期利息600万元 （五）基本预备费 400万元第二节 资金筹措本项目总投资为24950万元，所需资金由开发建设单位XX房地产综合开发有限责任公司公司自筹解决。资金具体筹措如下：1.开发建设单位自有资金13000万元，主要用于前期工程费用和建设支出。2.申请银行贷款5000万元，贷款期限2年。3.其他自筹资金6950万元。第三节 投资使用计划根据建设规模和资金筹措情况，并便于管理和方便施工， 2014年度投资13000万元，2015年度投资7800万元，2016年度投资4150万元。第十一93、章经济效益及社会效益分析第一节经济效益分析一、 经济效益分析编制的依据和范围（一）依据1.国家计委建设项目经济评价方法与参数；2.国家计委建设项目经济评价方法与参数实用手册；3.国家、省、市、县有关商品房开发的政策。（二）范围本经济效益分析的范围为项目的销售收入、相关成本及费用和利润（说明：本项目成本不含水、电、暖、煤等开口费）。二、 成本估算及编制依据（一）成本估算编制的主要依据1.财政部施工、房地产开发企业财务制度2.山东省建筑工程定额、山东省安装工程定额等有关费用定额。3.XX县材料价目表和市场材料价格。4.国家、省、市、县有关项目的收费标准。（二）成本估算本项目住宅工程的建设成本是由征94、地及补偿费、勘察设计及前期工程费、建筑及设备安装工程费、小区基础设施和非经营性公用配套建设费等因素构成。具体构成如下：（1）征地及拆迁安置补偿费：本项目规划总占地面积23978平米。土地费用7222.57万元，（2）勘察设计及前期工程费：3160.82万元；（3）工程费：13565.67万元。（4）建设期利息：600万元。 总成本费用共计24550万元。第二节销售收入、税金及附加和利润估算一、 销售收入商品房的销售价格，按照国家有关政策和精神要求，依据其建设成本等因素拟定住宅平均销售价格为5000元/、商业网点6500元/、车位10万元/个，其销售收入如下：项目单价单位数量总额（万元）备注住宅95、5000元/51314.2525657.125考虑有一定的滞销，按可销售部分销售95%计商业6500元/4946.653215.3225停车位10万元/个4754750合计33622.4475二、税金估算 (一)销售税金及附加销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加+土地增值税（详见附表）=2168.65万元1、营业税:营业税=营业收入 5=1691.122、城市维护建设税：城市维护建设税营业税5=84.063、教育费附加：教育费附加营业税3=50.434、地方教育费附加：地方教育费附加营业税1=16.815、土地增值税：土地增值税=销售收入1%=336.22三、销售利润估96、算 1)利润总额 利润销售收入销售总成本销售税金及附加6503.8万元 2)所得税 按有关规定，项目应缴纳所得税税率为25，为1625.95万元 3)税后利润分配 按财务规定，企业税后利润应提取1O盈余公积金，5公益金，其余在留足公司发展基金后，按股分红。 5盈利能力分析 1)投资利润率 投资利润率=项目利润总额项目总投资100 =4877.8524950100=19.55 2)投资利税率 投资利税率=项目利税总额项目总投资100 =6503.824950100 =26.07 6财务评价结论 本项目实现收入33622.45万元，实现利润总额4877.85万元，借款偿还期为24个月(含建设期2497、个月)，以上数字说明，项目的经济效益较好，偿还能力强，因此从财务分析的角度看，项目是可行的。第三节社会效益分析本项目投资建设具有较好的社会效益，主要表现在以下几个方面。1、本项目建设可以进一步优化和改善XX城市环境和居住条件，为县城居民提供良好的生活条件和居住环境。2、本项目的建设将有效地提高XX居民的居住水平，并有效地改善城镇居民的生活品质。3、本项目结合我市城镇住房现有状况，有利于调动各方面的积极性，加快住房商品化和城市化的进程。4、近年来，随着国民经济和社会发展，XX市XX县城镇居民的居住条件有了较大的改善。本项目的实施将更进一步提高城镇居民的居住环境和居住条件。本项目实施后，可提供2998、4套优质商品房，改善941人的居住条件，有利地保障了社会稳定与发展。5、随着项目的实施，将极大的促进XX城区的商业快速发展，同时将带动本地区的建材业、交通运输业、建筑业和商业服务业的进一步发展，间接为社会提供更多的就业机会。第十二章结论与建议一、结论本项目的建设符合国家、省、市关于商品房开发工程建设的有关规定和精神要求。本项目的建设能有效地改善本地区城镇居民的居住环境，推进城镇住房制度改革的步伐，调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程。同时，本项目的建设，能够有效地改善城市环境，为城乡居民提供良好的居住和生活条件，并能加快城市基础设施建设步伐。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和99、社会意义。本项目的开发建设单位是XX房地产综合开发有限责任公司公司，该单位技术经济实力较强，并具有丰富的房地产开发及管理经验。本项目拟建地理位置优越，符合城市规划；开发建设规模适中，并具有良好的市场前景；工程设计方案中广泛采用了“四新”技术，科技含量较高，并贯彻了“舒适、经济、适用、美观”的原则；本项目开发建设所需资金落实条件较好。本项目总开发建筑面积为75222平方米，经估算，总投资为27284万元。经财务效益分析，投资利润率为29.65，因此，本项目具有盈利能力。综上所述，本项目的建设是十分必要和可行的。二、建议为保证本项目的顺利实施，提出如下建议：1、建议市、县有关单位和部门，帮助开发建100、设单位解决协调项目实施过程中的问题，以保证该项目的顺利实施。2、本项目建设要通过招标优化设计和施工队伍，实施工程监理制和项目法人责任制，要特别注意加强工程管理和工程质量监督，提高工程的综合效益。3、本项目采取一次性开发方式，因此要加强市场预售安排和营销工作，及时筹措到建设所需资金，以确保工程的如期实施。4、本项目在开工建设期间，一定要加强安全防护措施及环保措施。5、小区建成后，应及时建立健全物业管理机构，充分利用智能化系统，以提高服务质量和企业信誉。附表1项目投资估算表序号项目单位成本计算基数合计（万元）备注1土地费用200.85万元/亩35.96亩7222.571.1土地出让金195.00万101、元/亩35.96亩7012.201.2契税3.00%万元/亩7012.2万元210.372工程费用13565.672.1建筑安装工程费1765元/7522212627.74土建施工1050元/592226218.31安装施工650元/592223849.43地下建筑施工1600元/160002560.002.2室外配套、景观、铺装、绿化等350元/26798937.933工程建设其他费用3160.823.1前期工程费、规费208.77元/752221570.44地质勘测3.00元/7522222.57立项(地震地灾环评）1.002020.00可行性研究报告1.0022.00规划、图纸设计费20102、.00元/75222150.44市场协议价建设用地规划许可证2.00元/7522215.04建设工程规划许可证2.50元/7522218.81民工工资保证金利息3.00元/7522222.57预存配套押金利息10.00元/7522275.22综合开发费67.00元/75222503.99开发管理费45.00元/75222338.50劳保统筹23.50元/75222176.77项目投资估算表序号项目单位成本计算基数合计备注墙改费5.00元/7522237.61环保手续费0.50元/752223.76消防评审及强电检测费0.75元/752225.64排污费（排水手续费）0.50元/752223.7103、6竣工验收备案1.00元/752227.52图纸审查费0.90元/752226.77人防图纸审核书2.00元/7522215.04防雷审查费1.50元/7522211.28消防建筑审核书2.50元/7522218.81房产面积测量2.00元/7522215.04房产交易登记3.00元/7522222.57七通一平10.20元/7522276.733.2其他费用元/1590.38建设工程交易费0.07%13279.28万元9人防工程异地建设费25元/59222万元148销售费用2.50%31852.85万元796.32管理费用2.00%31852.85万元637.064建设期利息600假定银行贷104、款5000万元，贷款周期为2年，贷款利率按6%计5基本预备费400合计24950附表2序号项目名称第一年第二年第三年合计1开发规模7522200752221.1 住宅、公建5922200592221.2 地下车库0160000160002 总投资1300078004150249502.1 工程费用375065903225.6713565.672.2 其他费用9250910623.3910783.392.3 建设期利息03003006003 资金筹措130008500800068003.1 自有资金1300000130003.2 银行贷款05000500050003.3预售款0350035007105、000投资使用计划和资金筹措表单位：平方米万元附表3销售收入与销售税金及附加估算表 单位：万元序号项目名称第一年第二年第三年合计1销售收入0350030122.4533622.451.1住宅销售收入0250023157.1325657.131.2商业销售收入010002215.323215.321.3车位销售收入004750.004750.002销售税金及附加0225.751942.902168.652.1营业税01751506.121681.122.2城市维护建设税08.7575.3184.062.3教育费附加05.2545.1850.432.4地方教育费附加01.7515.0616.812.5土地增值税035301.22336.22附表4 利润估算表序号项 目第一年第二年第三年合计1销售收入0350030122.4533622.452销售总成本1300078004150.0024950.003销售税金及附加0225.751942.902168.654利润-13000-4525.756503.806503.805所得税001625.951625.956税后利润004877.854877.85附图1 宗地图附图2 初步规划设计方案