1、房地产开发公司面积39万平小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论711项目名称及建设规模712项目开发建设单位概况713项目申请报告编制的依据和范围714研究结论8第二章项目建设背景及必要性102. 2、1项目建设必要性10第三章 建设规模及建设条件1131地块自身状况1232地块周边污染状况1233地块周边生活服务配套状况1234自然条件13第四章 市场分析13房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴16第五章 项目开发方案1951规划设计背景及设计原则1952规划设计依据与指导思想1953规划布局2354规划建设方案2455建筑方案设计2556交通体系组织与场地竖向规划2757工程管网建设2758环卫规划3259接地防雷32510地震设防33511物业管理33512节能33第六章项目市场定位3461目标客户定位3462价格定位3463物业管理定位35第七章项目实施进度方案353、71项目建设周期35第八章投资估算及资金筹措3681估算情况3682总投资估算3783资金筹措38第九章财务评价3891评价说明3892经营收入估算3894工程建设成本3995利润分析3996贷款偿还分析4098不确定性分析4099社会效益分析40 第一章 总论 11项目名称及建设规模 项目名称：黑龙江省XX农垦XX小区 承建单位：黑龙江省XXXX房地产开发有限公司 建设规模：总建筑面积39144.95平方米 12项目开发建设单位概况黑龙江省XXXX房地产开发有限公司位于美丽富饶的兴凯湖畔的XX市，隶属于黑龙江农垦总局XX管理，公司于2011年9月成立，法定代表人XX，公司性质为有限责任公司，4、公司经营项目为房地产开发，公司注册资本陆百万元。 公司成立后本着立足农垦，造福垦区百姓的宗旨，按照国家、省及总局关于农垦小城镇建设以及危房建设改造的总体目标，积极推进北大营地区的小城镇建设以及危房建设改造，当年就开发北大营XX小区开发项目，并达到当年开发、当年建设施工。目前该房产项目一期工程完工，二期项目已开工建设，建设工程已完成70%，预计到2012年10月底全面完成工程项目、北大营的老百姓可以在2013年新年在新居过年，为北大营的百姓过上富足、安逸的生活提供的坚实的保障。 13项目申请报告编制的依据和范围 131编制依据 XX农垦城市总体规划。 城市居住区规划设计规范住宅设计规范住宅建筑规5、范建筑设计防火规范民用建筑设计通则黑龙江省XX农垦管理局下发的相关文件规定 132编制范围 根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究： 项目建设的必要性和依据 项目建设规模的确定 建设条件是否具备 工程建设规划 公用工程方案 项目实施进度计划安排 投资估算及资金筹措方案对项目的效益进行客观分析 14研究结论 141项目建设的必要性 黑龙江省XX市现有城市居民人口总数为44万，其中城镇常住人口为21.7万;外来流动人口为4278人，缺房户、无房户依然很多，随着城市化进程的不断加快，乡村及一部分先富起来的外来人口到XX市立足的想象正在增加，新的居住需求已经显现。6、因此，开发建设新的居住小区是解决无房户、缺房户的需要。 142建设规模 根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，该项目拟建设四栋住宅楼。单户建筑面积分别为50.60.70.80.90.100.120.130平方米，总规划建筑面积31449.95平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的715，建筑容积率3.5，建筑密度28，并配套建设公共建筑工程。 143建设地点 该项目位于XX北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地18062.3平方米。实际建设规模为399144.95平方米. 144项目总投资 项目总投资5000万元。 145经济技术指标主要技术经济指7、标见下表：主要技术经济指标序号项 目单 位指 标备 注1规划占地面积18062.32道路占地面积03实际占地面积18062.34总建筑面积39144.955居住建筑面积40897.596公共建筑面积3815.737总投资万元50007.1固定资产投资万元50007.2铺底流动资金万元08建设资金来源万元5000自筹项目单位自筹万元50009建设期年21. 4. 6结论和建议项目符合国家政策和濮阳市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目看风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。第二章项目建设背景及必要性2. 1项目建设必要性 我公司成立后本着8、立足农垦，造福垦区百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为XX市的经济建设带来了新的发展机遇，这就要求城市居住条件、居住小区建设与之相适应，而XX市的居民小区建设却远远跟不上城市人口的发展速度，城市居民的住房问题已成为政府亟待解决的大问题。 经过十多年的住房建设，虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓解，但缺房户、无房户依然很多，尤其是中低收入家庭。据不完全统计，我市现有城市居民44万人，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，并且我国户籍管制制度正在逐步放松，城乡户籍管理一体化的进程正在加速，乡村及外地部分先富起来的外来人口到XX定居的现象正在增加，新的居住需求已经显现。9、因此，开发建设新的安居小区是解决无房户、缺房户的需要。 该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高小区的规格品味，逐步走向园林、文明小区，因此，建设XX农垦XX小区的必要性。第三章 建设规模及建设条件 31地块自身状况 黑龙江省XXXX房地产开发有限公司建设的XX小区，东西长110米，南北宽170米。项目规划占地18062.3平方米。小区内规划有健身房、垃圾中转等公共建筑设施。另外，小区内供水、供电、供暖、排水、雨水、网线、等配套设施配备齐全。 32地块周边污染状况 该小区周边为城市道路、办公区域或生活服10、务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。 33地块周边生活服务配套状况 l、购物配套 小区周边就有大型超市，便利店更多。离北大营市场不足100米，居民生活购物相当便利。 2、金融配套 小区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。 3、教育配套 小区东部有幼儿园、小学和中学，高中，教育质量高，方便了居民就近安排孩子入学。 4、医疗配套 小区内拟设社区卫生服务站， 以满足居民小病就近看的需要，有了大病可以到裴德医院，该医院离本小区不足200米。方便了居民就医问题。 5、其他配套 小区所在位置交通11、便利，现已开通3路、4路公交车，周边通信设施完善，居民通信联络方便；周边设有公共绿地，并有其他城市服务设施保障。 34自然条件 341气象条件项目区属中温带大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。 342地质、水文、地震等级该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米l 220吨；下水源主要靠天然降雨，浅层水丰富，水位较浅，地下水埋深l 0l5米该区地质构造稳定，根据现行“中国地震裂度区划图(1999)”显示，本区地震裂度为5度，根据建(构)筑物防震设计规范，建筑物抗震设计按7度设防。第四章 市场分析 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需12、品的基础产业。2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博奔。房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动正在蓬勃兴起。 2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整顿开始生效，在整顿的大棒下， “烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。 银行紧缩、政府对房地产行业重压下，土地13、立即成为稀缺资源，地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛打下去，地产商们的烂尾楼开始显现。 展望2007年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的住房专项维修资金管理办法在2005年10月份已经开始征求意见，根据办法的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主23以上通过后实施。 另外一个悬14、念是二手房交易将征20个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知，重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税的思路理解。 但从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产市场目前仍存在很大的发展空间。 房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮15、房地产行情兴起的主要因素一住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自l997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。 其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在23，那么拆迁因素对各16、地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。 投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那17、么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睬。 从支持房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。第五章 项目开发方案 51规划设计背景及设计原则 511规划设计背景 沿袭XX市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。 小区规划设计根据中心城区总体规划要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。 512规划用地范围 该项目位于XX北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地18062.3平方米。实际建设规模为39914418、.95平方米. 513规划对用地的规定 按照城市总体规划，该区为住宅用地。 52规划设计依据与指导思想 521规划设计依据 XX市城市总体规划。 城市居住区规划设计规范住宅设计规范住宅建筑规范建筑设计防火规范民用建筑设计通则其它有关文件资料 522规划原则 1规划定位 小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。 2. 规划原则 (1)整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的19、小区整体形象。 (2)以人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造怕人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的居住环境。 (3)市场原则。充分利用社会契机、区位优势、区位优势、环境品质与地缘条件。优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。 (4)节约用地的原则。土地是不可再生资源，在我国目前人多地少的情况下，节约用地意义尤为重大。 (5)服从城市总体规划。该区域是城市规划居住建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。小区规划严格按照城市居住区规划设计规范、 住宅设计施计规范等标准执行。 (6)高起点规划，高精细设计，高标20、准建设，创建和谐文明社区组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建设实现和谐社区新家园。 (7)遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论，体现生态、文化和效益的原则，营造一个具有协调的物质环境、高雅的社区文化和集约的经营效益的新型居住园区。 (8)配套完善、设施齐全、环境优美的原则。小区是我们赖以生存的基本生活空间，工作后大多时间都在小区中度过，优美的环境对每个居民显得尤为重要。 523规划指导思想 (1)贯彻“以人为本，构建和谐社会”的理念和指导思想。社区的主题是生活在那里的人民，而不是楼房的多少和建筑的奢侈，规划设计应以生活其中的人为行为出发点，全面认识人的生理、安全21、交往、心理、 自我实践等需要，在研究和尊重居民行为和习惯的基础上，进行空间组织布局，为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。 (2)贯彻“建设节约型社会”的指导思想。规划充分利用现有建筑、系统、道路等，合理布置，达到节电、节水、节地、节资的目标。 (3)贯彻“生态保护，建设生态社区”的思想，合理配套各类设施，建设适宜居住的以绿色为主导生态文明社区。 (4)确定面向未来的聚居小区的特色。发展兼具高质量环境与合理开发强度的空间模式。确定优良的绿化环境品质，做到绿化达标，满足小区居住环境优雅的需要。 (5)物业管理规范，符合有关法律法规的要求。 53规划布局 53. l总体布局结构 l、根据周边的地理条22、件和规划指导思想，规划在北四路作为入口，既要保证建筑的防火和采光，又要结合实际需要。拟沿北四路建设四栋临街住宅楼，底两层为会所和物业房，37层为商品住宅。四栋建筑围合成一个相对封闭的庭院，使业主有一个属于自己的半私有空间。为满足相关规范要求，增加住宅的舒适型、提高住宅档次，设置住宅电梯。 2、人性化系统 在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。 532建筑布局 l、居住建筑布局 小区内住宅建筑采用现代建筑风格，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。 住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居23、民生活需要。住宅力求明厕、明橱、大厅、小卧。功能完善。 建筑抗震按城市抗震总体规划执行。 2、公建规划 小区内建有卫生站、商店、车库等公共服务设施，以方便居民生活需要。54规划建设方案 541规划建设方案 根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，该项目拟建设4栋住宅楼，建筑面积分别为50.60.70、80、90、100、130平方米。临北四路的一二楼设置为饭店、卫生医疗机构和其他服务设施。项目实际占地面积18062.3平方米，规划建筑面积39144.95平方米，建筑容积率3.5，建筑密度28，居民楼建筑设计7层，且建筑沿卫北四路退红线8米，绿化率达到35。542户型比例单户24、建筑面积分别为50、60、70、80、90、100、130平方米，总规划建筑面积39144.95平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的715。 55建筑方案设计 方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合。建筑设计注重小区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征、人性化的小区形象。 551平面设计 小区建筑平面布局设计和单元面积力求满足经济适用的原则，结合满足XX市住宅市场和小区地理区位要求，适应“5+2”生活模式和不同人口构成家庭的不同需求。住宅平面设计充分考虑利用小区内外环境及景观，中心绿地在满足功能、舒适实用的前提下，力求每栋住宅皆有良25、好的景观朝向。 住宅设计依据“节地、节能、高效”的思想，尽可能满足“明橱、明卫、明厅、大主卧室、大客厅”等设计原则。空间分合方便，适应不同家庭结构和不同年龄构成的家庭需要。空间尺度适宜，平面功能合理，所有房间均能自然采光通风； 同时提供中户型、大户型、跃层式等多种不同户型配比，满足不同用户的需求。住宅体形丰富，对规划适应性强。设计中还考虑现代人的生活模式和特点。引入平面划分的灵活性和可能性， 以适应不断发展的物质和文化需求。 552建筑风格与建筑处理 住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。建筑单体设26、计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。 l、建筑立面构成 立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。 2、材料与质感 主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。 3、建筑色彩 规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。 56交通体系组织与场地竖向规划 561交通体系规划 道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、27、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。 562竖向规划要点 项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。 57工程管网建设 571给水工程 l、设计依据 根据国家建筑给水排水设计规范、 室外给水设计规范、建筑设计防水规范等进行设计。 2、用水量预测 根据城市给水工程规划规范GB5028298并结合XX市实际情况，取人均生活用水量指标为300升每人每天。该小区总建筑面积39144.95平方米，按住户数528户、1584人进行估算， 日总用水量增加估算为220.5立方米天。 3、水质、水压 项目新增用水为28、城市自来水。水质标准应符合国家生活饮用水卫生标准 (GB574985)的要求。 每栋楼供水管道进水口处压力应不小于024Mpa，小区生活水管入口处压力应达到07Mpa。 4、水源工程 项目周边供水管网已经完备，从北四路供水主干管网引接l 00供水管道，配套建设供水管网，小区内沿主干道路上铺设干管给水管网，沿小区道路呈树枝状布置，可以满足办公、生活、消防等用水的要求。 572排水工程 根据现状，本小区为雨、污分流制排水系统，污、雨水排入卫河路市政排水管网。 l、排水量 小区排水量平均为225立方米时，最大排水量为275立方米时。 2、排水来源 居民住宅楼、商业服务设施、公共建筑及公厕的排水。 329、排水设施 生活污水排入化粪池发酵后通过检查井及小区污水管网排之市政排水干管。 4、雨水排放 小区内地势比较平坦，在高度变化处设置雨水井进行排水即可。 雨水井的布置原则 应使雨水不致漫过路口，因此雨水井一般设置在道路交叉口的汇水点或低洼处。 布置间距 一般雨水井布置间距为3040米。 雨水口形式 采用双蓖联合式。 573消防 项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l 00米，设计地面消防栓2个。 根据建筑物灭火器配置设计规范(GBJl4090)的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。 574供电工程 1、用电量估算 本小区共有居民52830、户，总居住面积39144.95平方米，每户用电量按照l0Kw考虑，则小区居民总用电量为5280Kw；公共建筑及附属建筑物面积3815平方米，单位容量用电量按照30w考虑为9.3Kw，取需用系数为0.3，则小区变压器容量应为1700Kw。 2、电源引接及变压器容量 供电局公用变压器直接引入，可满足项目需求。 3、供电方式 为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应，以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。 所有室外电力管线全部下地敷设，保证规划区内市容环境整洁，规划区内道路照明、绿化照明管线在人行道路或绿化带下穿管直埋，其他电力电缆均31、采用穿钢管引入的敷设方式。 5.75电信及闭路电视工程规划 l、电信工程规划 本项目市话系统从小区西侧北四路引入。在小区内设1个电话总交接箱， 电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状， 由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。 5.7.6整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。 577供热工程 l、热源 热源为北四路主干供热管线提供的热水介质。 2、布置方式 采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。 室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便32、于检查和维修。 采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出l米，便于施工和管护。 578工程管线综合 庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。 58环卫规划 垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。 沿路每隔5080米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。 59接地防雷 配电室高压侧设避雷专柜， 以保证小区用电运行安全。配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于l 0欧姆。 510地震设防 根据现行的“中国地震裂度区域图(1999)”显示，本项目区33、所在地地震裂度为5度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震设计按7度地震区设防。 511物业管理 小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。 512节能 1、建筑物本体部分 本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)的要求进行。 2、机电设备部分 在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。 3、供热部分 供热管道应加装防腐保温措施， 以提高能源的利用效率。4、加强34、综合管理措施， 以达到综合节能的目的。第六章项目市场定位 黑龙江省XXXX房地产开发有限公司建设的XX小区位于XX北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地18062.3平方米。实际建设规模为399144.95平方米，其中住宅528户。 61目标客户定位 项目所在地周边为农垦总局XX管理局管辖，区位优势明显，交通便利。为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高收入阶层的住房需求。 62价格定位 该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位如下：1、住宅楼平均价为每平方米3100元。 2、车库平均价为每平方35、米5000元。 63物业管理定位 小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。第七章项目实施进度方案 71项目建设周期 整个工程计划2年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后的一年内结束，即项目从2011年开工建设，到2012年底全部建成，并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到2013年全部结束，物业管理工作也全面启动。项目实施进度安排年份2011年2012年可行性研究审批建设规划设计土建施工设备安装销售物业管理 第八章投资估算及资金筹措 81估算情况 811估算说明 本项目固定资产投36、资估算包括公建、住宅楼建设、局部场地硬化、公用设施配套、土建、安装工程费及其它费用。 本项目实际占地18062.3平方米。采用土地使用权挂牌出让形式有偿取得，计入固定资产投资。 812估算依据 土建工程投资估算依据黑龙江省建筑工程预算定额，建筑安装工程投资估算依据黑龙江省建筑安装工程预算定额的有关规定估算。 设备、材料价格依据XX建设工程造价信息。 建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费分别取工程直接费用的1、15、25、05。 基本预备费按照项目前期工作费、房屋开发费、设施购置费、土地征地费及相关工程费之和的3，涨价预备费根据国家有关规定暂不计取。 投资方向调节税根据国务院有关规定税37、率为0。 编制方法依据建设项目经济评价方法与参数及相关文件。 82总投资估算 821固定资产投资 项目固定资产投资由建设项目的土建工程、设备及安装费；征地费、配套费、勘察设计费和基本预备费等组成、建设期利息等组成(详见附表1)。 通过估算，该项目固定资产投资为5000万元，各项费用如下： 建筑工程费：6000万元； 拆迁为协议拆迁。房屋抵换拆迁。 基本预备费按有关规定提取，为100万元。 822铺底流动资金 根据本项目的特点，流动资金不予估算。 823总投资 通过测算，项目总投资估算为5000万元。 83资金筹措 该项目共需建设资金5000万元，项目建设单位自筹资金解决5000万元。第九章财务38、评价 91评价说明 1、本项目测算依据现有的基础数据，并经过专家咨询和实际 调研，符合有关部门的规定和要求。 2、项目建设期1.5年，销售期2年。 3、行业基准收益率按l 2测算。 92经营收入估算 921项目销售收入估算 参照周边其他小区的市场价并考虑到今后几年的发展，确定对该小区商住设施价格定位如下： 1、住宅楼平均价为每平方米3100元。 2、车库平均价每平方米5000元。 居民住宅楼房屋销售工作从建设期当年取得“五证”后开始预售，预售一年，销售二年，预计各年销售比例为30、35、35，各年销售收入估算 932销售税金估算 本项目按照国家税法规定需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加，39、营业税按销售收入的13.9计取，城市建设和教育附加费为5%。 94工程建设成本 总成本费用由工程建设费用、管理费、销售费用、财务费用及其他费用构成，预测各年的总成本费用为2200万元(含建设、管理、销售费用，末含土地等)。 其中：管理费用主要为管理人员的工资、福利费用； 建设成本主要是工程的建设直接费。 95利润分析 所得税按照国家有关规定取25，不考虑三金，税后利润即为可分配利润，利润首先用来还贷。 有附表知，该项目累计的可分配利润为1000万元。 96贷款偿还分析 项目没有贷款。 97 以上数据表明，本项目在全部投资状况下，在财务上是可行的。 98不确定性分析 l、盈亏平衡分析 以房屋销售40、收入表示的盈亏平衡点BEP为： 固定成本 BEP 销售收入可变成本销售税金 56.04 2、敏感性分析 可能影响本项目收益的主要因素有：销售价格、建设投资、经营成本等。分析这些因素对项目可赢利性的影响，得知销售价格为最敏感性因素。为此，需要坚持工程质量成本并重，并做好未来的物业管理工作，以使项目保持一个良好的销售 状态。 99社会效益分析 通过本项目建设，可改善城市居民的居住环境，提高土地利用效率，形成新的现代都市新风貌，通过小区雕塑、小品、绿化形成景观，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高生活区的规格品味，逐步走向园林、 工程投资与财务分析一、 总投资估算XX农垦XX小区总投资541、000万元，由开发建设投资、经营费用等两部分组成。其中：（一）开发建设投资6500万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。(1)土地费用按0.325万元/亩计。(2)工程费用6000万元。其中：l 普通住宅以1200元/平方米计；l 公共建筑平均以1400元/平方米计；l 电气按50元/平方米估算；l 水卫按50元/平方米估算；l 道路广场按10200平方米面积，100元/平方米估算；l 绿化600平方米面积，85元/平方米估算。(3)开发期税费1800万元。其中：l 勘察设计费按19万元估算，每平方米4元，l 监理费按工程费用34万元估算，42、每平方米7元；l 市政基础设施开发费按60元/平方米建筑面积估算；l 自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；l 结建人防工程费按24元/平方米估算；l 墙改基金按有关规定免收；l 教育附加费按10.0元/平方米估算。 预备费2000万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用的8%估算。 管理费用按工程费用的2%估算。 财务费用计入银行贷款利息。 销售费用按销售收入的2%估算。 预备费用按工程费用的8%估算。二、 资金筹措及计划（一）资金筹措 黑龙江省XX市XXXX房地产开发有限公司的所有启动资金为自筹。（二）投资计划本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。20112012年投资分别为5043、00万元、2000万元。三、 销售收入（一）房价1、 普通住宅：按3000元/平方米价格销售；2、 车库：5000元/平方米价格销售；3、 公共建筑：按每平方米6000元/平方米价格销售。（二）销售收入本项目按三年销售计算。住宅销售率按100%，公共建筑销售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为18%、50%、32%；销售收入分别为854万元、7000万元、4807万元。四、 财务评价项目计算期三年。 1、利润总额利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的12%。所得税税率按33%，税后利润为3160万元。 2、44、利润率投资利润率（利润总额总投资）100%=30.7%销售利润率（利润总额销售收入）100%=22.8%3、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 44.8% 财务内部收益率（税后） 21.0% 财务净现值（税前） 7084.3万元 财务净现值（税后） 3073.1万元 静态投资回收期（税前） 2.5年 静态投资回收期（税后） 2.6年4、敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务内部收益率（FIRR）下降到16.7%，税后财务内部45、收益率下降到6.0%（详见附表7“财务敏感性分析表”）。临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单。项目临界点分析计算表项 目数 量单 位项 目数 量单 位最低售价售价普通住宅2180元/平方米普通公寓2590元/平方米商服6000元/平方米商服6100元/平方米车库5000元/平方米车库5300元/平方米最低销量销量普通住宅8500平方米普通住宅13500平方米商服4500平方米商服8500平方米车库6000平方米车库9000平方米 综上评价可知，本项目在财务上可行46、，且有一定的抗风险能力。 结论与建议房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。建议项目单位： 1、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。 2、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。 3、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度策划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。46