1、深圳盛平村深圳盛平村 项目详细可行性研究项目详细可行性研究报告报告 第一部分第一部分 项目概况 第二部分第二部分 宏观环境分析 第三部分第三部分 房地产市场分析 第四部分第四部分 项目初步定位 第五部分第五部分 项目初步设计方案 第六部分第六部分 项目开发计划 第七部分第七部分 项目效益测算 第八部分第八部分 综合建议 目录目录 1.1 1.1 区位条件区位条件 1.2 1.2 规划条件规划条件 1.3 1.3 项目现状项目现状 1.4 1.4 项目背景项目背景 项目概况项目概况 第一部分第一部分 1.1 1.1 区位条件区位条件项目位臵项目位臵 深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中2、心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。 该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、 龙岗河以北。 前海前海 中心中心 罗湖罗湖 中心中心 福田福田 光光 明明 龙龙 华华 龙龙 岗岗 盐盐 田田 坪坪 山山 项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米， 距离远洋新干线项目约800米。 碧碧 新新 路路 龙岗河龙岗河 盛龙路盛龙路 本 案 龙园路站龙园路站 1.1 1.1 区位条件区位条件周边交通周边交通 本项目紧邻地铁12号线，距离3号线 南联站约800米； 在2011年5月修改通过的深圳市城 市轨道交通近期建设规划（2010- 2016）中3、，12号线调整为四期线路， 预计于2017年后动工。龙岗区常务副区 长钟新明表示，地铁12号线将提前到 2015年前建设。 地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施 阶段将会进行扩建； 本案临龙岗“四横三纵”中龙翔大道、龙平西路、龙翔大道、龙平西路、 龙城大道，龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。 龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地； 地铁地铁3 3号线号线 地铁地铁1212号线号线 地铁地铁1616号线号线 回龙埔回龙埔 远洋新干线远洋新干线 本案本案 北通道北通道 龙平西路龙平西路 龙翔大道龙翔大道 深惠深惠路路 碧新路碧新路 龙龙 城城 大大 道道 盛龙路盛龙路 1.1 4、1.1 区位条件区位条件周边配套周边配套 项目周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门诊等，可 以满足日常生活工作的需要。 酒店：酒店：皇冠假日酒 店、新全盛酒店、 喜之星商务酒店 学校：学校：兴泰实验学 校、深圳丰丽学校、 平冈中学 银行：银行：农业银行、 工商银行、农商银 行、东亚银行 商业商业：乐购、新一 佳、美宜佳 皇冠假日酒店 兴泰实验学校 新全盛酒店 喜之星商务酒店 工商银行 东亚银行 农商银行 工商银行 龙岗中心 医院 新一佳 美宜佳 乐购 深圳丰丽学校 平冈中学 1.2 1.2 规划条件规划条件 项目总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，5、公共利益用地3.5万平米； 后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择合适的方案进行申报 （可研以主推方案为主）；（可研以主推方案为主）； 主推方案（平米）主推方案（平米） 备选方案（平米）备选方案（平米） 项目占地面积 10万 10万 建设用地面积 5.7万 5.7万 容积率 4.96 6.29 地上建筑面积 282970 359027 住宅 167400 88162 街铺 25784 34103 集中商业 0 24600 办公 0 81800 公寓 21134 72500 保障房 22812 12022 回迁商业 6000 6000 回迁办公 38000 38006、0 配套 1840 1840 地下车库 9.5万 13万 1.3 1.3 项目现状项目现状 地块北侧为盛龙路，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东 侧为碧新路 地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板 材、造纸、陶瓷制造等。厂房大部分在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易 铁皮房； 本案 龙岗河对岸 地块内部 河边道路 1.4 1.4 项目背景项目背景项目历史项目历史 历史规划 2008年由龙城街道办申请进行改造， http:/ 根据当时规划改造后容积率3.2，业态包括了住宅、商业以及 配套设施； 7、拆迁补偿方案包括异地安臵(每拆除1平米厂房异地补偿两平 米厂房)、货币补偿(根据建筑类型，不超过2500元/平米)、原 地回迁安臵(每平米厂房补偿0.5平米住宅)三种方式； 根据当时的统计结果：项目地块上砖混及砼结构厂房 106310.39平米，简易铁皮房厂房 16272平米。 2011年国土局对该地块重新进行了规划，在2011年7月18日将 其纳入2011年深圳市城市更新规划制订计划第二批计划，计 划拆除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2012年7月 14日之前完成项目更新单元规划的编制，且规划需由市更新 半核准，纳入深圳市城市更新年度实施计划后方可实施。 http:/ htm 8、2012年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆 迁进度有望大幅加快 http:/ 1.4 1.4 项目背景项目背景交易流程交易流程 目标公司乐安房地产有限公司目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报主体：为当前盛平村旧改项目的申报主体： 目标公司当前由地业公司100%控股，我司在签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权； 在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。 交易流程 资金支付交易节点 签署框架协议 设立共管账户 获得目标公司51%股权 2012年12月31日前完成拆迁， 2013年3月28日前目标公司取得 实施主体资格 获得目标公司100%股权9、 项目开发完毕 15个工作日内 签署框架协议 共管12750万元 支付12750万元，共管资金退回 支付剩余13250万元股权转让款， 剩余5000万交易溢价，2700万定 金，总计20950万 项目开发完毕，收回前期 2700万定金 15个工作日内 补交地价7000万， 项目入市 根据拆迁进度支付拆 迁补偿款23000万 1.4 1.4 项目背景项目背景交易对价交易对价 项目获取对价：项目获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4部分构成; 项目2013年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回 款覆盖； 当前有合作意向的投资者包括：DLJ基10、金、远津基金、大信臵业。 主推方案 备选方案 现金支付部分 拆迁补偿款 23000万 23000万 权益转让溢价 30000万 30000万 补缴地价 7000万 18000万 实物返还部分 4.4万平米回迁物业建设成本 （写字楼3.8万，商业0.6万，其 中写字楼为乙级标准） 25355万 26922万 土地成本总计 85355万 97922万 可售面积（扣除回迁物业） 237130平米 313187平米 折合可售单方折合可售单方 36003600元元/ /平米平米 31273127元元/ /平米平米 溢价不能成本化可售单方 4232元/平米 3606元/平米 风险一：目标公司尚未取得目标项11、目改造开发主体资格 应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规 划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利人均签订拆迁补偿安臵协议。（1）在后续协议中 约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部 由对方承担；（2）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订重建合同及拆迁补偿协 议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成 拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与 目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的12、违约责任。 风险二：对方履约能力 应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股 权质押给我方；（2）从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实 力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的 能力，以及对方承担赔偿责任的能力。 1.4 1.4 项目背景项目背景风险提示风险提示 风险三：规划方案能否通过审批 应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通； （2）规划方案通过为确认实施主体资格前臵要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩， 故可发挥合13、作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。 风险四：对方不能按时完成拆迁 应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付 挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元）。 风险五：拆迁成本突破预算 应对措施：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除； （2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入， 可监控付款情况，适时预警。 1.4 1.4 项目背景项目背景风险提示风险提示 2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划 214、.2 2.2 城市经济研究城市经济研究 2.3 2.3 区域发展规划区域发展规划 2.4 2.4 区域经济研究区域经济研究 2.5 2.5 龙岗的机遇龙岗的机遇 宏观环境分析宏观环境分析 第二部分第二部分 2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划 前海前海 中心中心 福田罗福田罗 湖中心湖中心 光明光明 龙华龙华 龙岗龙岗 盐田盐田 坪山坪山 规划确定2个城市主中心，5个城市副中心（龙岗、龙华、坪山、光明、盐田），各中心之间用高 速路与快速路相连。 2010年5月31日，中央批准了深圳扩大特区版图的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积 将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香15、港面积的两倍（香港总面积为1103平方公 里）。并于2010年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速发展时期。 2.2 2.2 城市经济研究城市经济研究人口与收入人口与收入 城市 2011年常住 人口总数（万人） 北京 2018.6 上海 2347.5 天津 1354.6 广州 1270 深圳 1046.7 2011年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90万人，根据规划2015年底在册户籍人口将 达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的发展。 根据深圳出租屋综管办统计，20112011年年1010月底月底，登记在册的非户 籍人口为1280万，户籍人口274.7万，总16、人口超过1500万 深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位， 2011年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支 配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 元 人均GDP 人均储蓄额 人均可支配收入 30000 31000 32000 33000 34000 35000 36000 37000 北京 上海 广州 深圳 元 一线城市人均可支配收入对比一线城市人均可支配收入对比 2010 2011 2.32.17、3 区域发展规划区域发展规划龙岗中心城龙岗中心城 龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，本项 目位于“深圳11个功能组团之一” 龙岗中心组团。 龙岗中心组团发展的关键点： 区域中心: 具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸臵疑地成为区域中心。 核心功能: 区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”。 发展规模：人口到2020年控制规模为74万人（实际已突破100万）。用地规模为2020年规划83.98平方 公里。 辐射通道: 与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的 开通，更使龙岗中心城与深圳其18、他中心进入30分钟生活圈。 地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位的确定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐 步提升。 深圳的龙岗 珠三角的龙岗 国际的龙岗 2 2. .3 3 区域发展规划区域发展规划龙岗中心城龙岗中心城 大运商圈 主中心：主中心： 重点发展行政、 商务中心 副中心：副中心： 重点发展商业文 化中心、高尚住 区和直销市场区 副中心：副中心： 重点发展生活配 套、商业服务 龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运商圈； 项目位于老镇商圈，根据政府2009年编制的法定图则，地块为二类住宅用地。 2.4 2.4 区域区域经济研究经济研究总体特征总体19、特征 2011年龙岗GDP达2157亿元（含坪山新区、大鹏新区），连续多年保持10%以上的增速，在深圳各 区中已经远高于罗湖，并在2011年超过福田。 通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供应业是 龙岗区三大支柱产业。 2011年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2015年龙岗第二产业比重将降至60%，第 三产业比重提升至40%。 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 2005200620072008220、00920102011 亿元 龙岗各个产业龙岗各个产业GDPGDP对比对比 第三产业 第二产业 第一产业 GDP增长率 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 20052006200720082009201020112012 亿元 深圳各区深圳各区GDPGDP对比对比 福田 罗湖 盐田 南山 宝安 龙岗 2.4 2.4 区域区域经济研究经济研究龙岗人口与收入龙岗人口与收入 龙岗龙岗人口人口、人均、人均GDPGDP和可支配收入增长态势和可支配收入增长态势良好，居民良好，居民消费力逐步消费力逐步增强，预示增强，预示着龙岗着龙岗人民生活已经人民生活已经 赶上深圳市先进21、水平。赶上深圳市先进水平。 龙岗区2010年11月（第六次人口普查）常住人口204万 人；占全市比例为20%，常住人口中非户籍人口居多， 占81%。 龙岗区人均GDP和人均可支配收入呈稳定快速增长趋 势；与全市的人均水平差距不断缩小。 2011年深圳市人均可支配收入达3.65万元，龙岗区人均 可支配收入为3.17万元，同比增长13.3%。 15000 20000 25000 30000 35000 40000 20052006200720082009201020112012 龙岗区与深圳人均可支配收入对比（元）龙岗区与深圳人均可支配收入对比（元） 深圳市 龙岗区 15000 35000 55022、00 75000 95000 115000 135000 2005200620072008200920102011 龙岗区与深圳人均龙岗区与深圳人均GDPGDP（元）（元） 深圳市 龙岗区 常住人口常住人口 户籍人口户籍人口 非户籍人口非户籍人口 全市 1046.74 267.90 778.85 福田区 132.52 66.70 65.82 罗湖区 93.10 47.96 45.14 南山区 109.99 54.92 55.07 盐田区 21.10 4.70 16.40 宝安区 406.14 46.17 359.97 龙岗区 203.91 38.06 165.85 光明新区 48.69 5.623、5 43.04 坪山新区 31.28 3.73 27.55 2.5 2.5 龙岗的机遇龙岗的机遇 内外一体化：特区扩容，关内外一体化，大运会的成功举办，龙岗作为城市次中心，城市面貌大幅 改善；深莞惠经济圈逐渐成型，交通一体化规划落地，龙岗战略中心地位凸显。 轨道交通升级：地铁3号线的开通引领龙岗进入深圳城市中心30分钟生活圈，多条地铁线路规划建 设中，深莞惠交通一体化规划打造三地1小时通勤圈。 城市配套完善：香港中文大学、深圳中学等名校落户龙岗促进教育品质提升，大运会顶级设施及 “三城一馆”的规划建设有力完善文化休闲的配套，主推当地产业升级。 产业辐射优势：龙岗优越的地理位臵辐射整个粤东，战略24、性高兴技术产业的发展，带动莞惠地区协 同发展。 城市配套 完善 内外一体 化 轨道交通 升级 产业辐射 优势 22 3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析 3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析 3.4 3.4 深圳深圳近期开盘热销项目近期开盘热销项目 3.5 3.5 市场分析市场分析小结小结 房地产市场分析房地产市场分析 第三部分第三部分 3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析土地市场（一）土地市场（一） 深圳市土地供应极度稀缺，成交量波深圳市土地供应极度稀缺，成交量波 动大，呈下降趋势；动大，呈下降25、趋势； 土地价格振荡上涨，楼面地价预期将土地价格振荡上涨，楼面地价预期将 突破突破50005000元元/ /平米；平米； 2005200620072008200920102011 总占地面积(万m2) 5911642916015059 总建筑面积(万m2) 129291144344187281161 成交总价(亿元) 30995311011212172 楼面地价(元/m2) 2341341833603187569143124583 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 深圳深圳20052005- -2026、112011年商住用地成交和价格走势年商住用地成交和价格走势 历年历年深圳深圳 市土地成市土地成 交交情况情况 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:/ 区域 占地面积 （平米） 建筑面积 （平米） 成交价 （万元） 楼面价 （元/平米） 宝安区新安街道 11633 71030 69400 9771 南山区后海中心区 5567 47300 54100 11438 南山区后海中心区 2892 39600 36700 9268 旧城改造旧城改造项目成为深圳未来房地产项目成为深圳未来房地产开发开发 的主要土地的主要土地来源；来源； 2012年1-4月份深圳已经完成两批城市更新 规划的草案，27、总占地面积138万平米，根据计 划12年总拆除重建用地面积111.7万平米。 深圳城市更新用地规模已经远超公开市场 的招拍挂。 20122012年年1 1- -5 5月，深圳仅成交三幅商服用月，深圳仅成交三幅商服用 地，地，楼面楼面价均超过价均超过90009000元元/ /平米平米。 开发商开发商 公布日期公布日期 位臵位臵 项目名称项目名称 用地面积用地面积 （平米）（平米） 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 中粮 5月31日 宝安 22区中粮工业园旧改 4.1万 万科 5月25日 福田 南园新村旧改 2.7万 20万 京基 4月13日 罗湖 水贝村旧改 5.37万 - 华润 4月22日 28、龙岗 李朗社区 50万 - 备注：在万科宣布签署南园新村合作开发协议之后，佳兆业在5月31日也声称5年前即在跟进南 园新村旧改，并已经与片区内216户业主签订拆迁补偿协议，经过调查佳兆业与万科所指地块 为南园片区的相邻地块。 20122012年年5 5月月2525日国土资源部、广东省政府在深圳全部启动深圳土地管日国土资源部、广东省政府在深圳全部启动深圳土地管理制度改革理制度改革 综合试点，综合试点，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用税收手段来对 土地收益分配链条进行调整，缩短土地供给到商品房供给的周期，加大城市土地 产权的确权力度，缩短非住宅用地改变利用性质的审批流程和周期。 公29、开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改项目以获取土地公开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改项目以获取土地： 3.1 3.1 城市城市房地产市场分析房地产市场分析土地市场（二）土地市场（二） 3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析商品房市场（一）商品房市场（一） 深圳市商品房成交量波动较大，深圳市商品房成交量波动较大，20112011年量、价年量、价 双回落；双回落； 深圳商品房批售面积逐年降低深圳商品房批售面积逐年降低, , 20112011年比年比20062006年年 下降下降51%51%，创下新低，创下新低； 200620072008200920102030、11 商品房成交面积(万m2) 798555418713363272 商品房批售面积(万m2) 807646779572393391 商品房成交金额(亿元) 8057805401085757515 商品房成交均价(元/m2) 100901405012909152142085018967 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 200 400 600 800 1000 1200 深圳深圳20062006- -20112011年商品房成交情况年商品房成交情况 历年历年深深 圳市商圳市商 品房成品房成 交交情况情况 462 461 440 437 458 524 805 731、80 540 1085 757 515 0 200 400 600 800 1000 1200 200620072008200920102011 深圳深圳20062006- -20112011年商房地产开发投资与销售情况年商房地产开发投资与销售情况 房地产开发投资额(亿元) 商品房销售金额(亿元) 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 成交套数 成交均价 3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析商品房商品房市场（二）市场（二） 0 5000 10000 15000 20000 32、25000 30000 0 100000 200000 300000 400000 500000 2010/1/1 2010/3/1 2010/5/1 2010/7/1 2010/9/1 2010/11/1 2011/1/1 2011/3/1 2011/5/1 2011/7/1 2011/9/1 2011/11/1 2012/1/1 2012/3/1 2012/5/1 商品住宅成交商品住宅成交 商品住宅成交面积 商品住宅成交均价 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 3533、000 40000 商业成交商业成交 商业成交面积 商业成交均价 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2010/1/1 2010/3/1 2010/5/1 2010/7/1 2010/9/1 2010/11/1 2011/1/1 2011/3/1 2011/5/1 2011/7/1 2011/9/1 2011/11/1 2012/1/1 2012/3/1 2012/5/1 写字楼成交写字楼成交 写字楼成交面积 写字楼成交均价 各类物业成交量：各类物业成交量34、： 商品住宅近两个月的成交量已经逐步回升至11 年上半年的水平； 写字楼的成交在10年井喷后迅速回落，11年下 半年以来多次单月零成交，进入12年后成交量 回升； 各类物业成交价格：各类物业成交价格： 商品住宅成交价格趋于稳定，维持在17000- 18000元/平米； 3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析房地产政策房地产政策 限购令限购令: :深圳限购令于2010年9月30日晚启动,原定2011年年底取消,日前,政府部门表示 未收到取消通知,将继续严格执行该政策将继续严格执行该政策 本市户籍居民家庭，限购2套住房； 能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民35、家庭，限购1套住房； 暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、 在本市购房； 限价令限价令: :由“价格增幅不超过GDP增幅（即10%的增长率）”升级为”月度零增长月度零增长” 在目前限价的条件下，将市场上的住宅产品按面积大小统一分为90平米以下, 90-144平米,144平 米以上，来限定均价，即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长,新入市项目参考周边项 目,现售楼盘和商务公寓暂不受限制。 限贷令限贷令: :针对首套和改善臵业实施差别化的信贷政策,首套最低首付三成,二套房最低首 付六成 针对限购政策的影响，深圳客户应对方法：针对限购政策的影响，36、深圳客户应对方法： 1、父母为子女购房； 2、使用亲戚名额买房； 3、使用公司名义购买； 4、购买不限购的商务公寓。 3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（一）龙岗土地市场（一） 土地土地供应供应：出让面积有逐年下降的趋势，2011年不足5万平米； 土地土地价格价格：2010年部分地区住宅用地楼面地价突破6000元/平米； 市场走势：市场走势： 2011年受调控政策影响及土地放量制约，土地成交不活跃，随着住宅市场 交易放量，2012年后半段土地成交可能出现回暖 20112011年深圳年深圳各区土地出让面积（各区土地出让面积（万万） 2005200620072008237、00920102011 用地面积（万） 17.553.12411.57.8414.87 建筑面积（万） 45.1132.271.328.330.983.520.44 成交总价（亿元） 10.335.819.67.4836.26.2 楼面地价(元/） 2278271027552598258643363034 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 20 40 60 80 100 120 140 万万/ /亿元亿元 20052005- -20112011年龙岗土地出让情况年龙岗土地出让情况 分区分区 宝安区宝安区 龙岗区龙岗区 光明38、新区光明新区 坪山新区坪山新区 南山区南山区 出让面积出让面积 19.66 4.87 7.79 3.52 22.27 政府出让土地政府出让土地 3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（二）龙岗土地市场（二） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:/ 编号编号 出让时间出让时间 出让出让 方式方式 总用地总用地 面积面积 ( () ) 总建筑总建筑 面积面积( () ) 容积率容积率 土地属性土地属性 成交总成交总 价价( (万元万元) ) 楼面地价楼面地价 目前开发商目前开发商 备注备注 1 1 2011/2/24 挂牌 4.1 22380 0.5 旅馆业服39、务业 游乐设施用地 13900 6211 深圳市浪骑游艇会有限公司 偏远，50年旅游用地。 2 2 2011/5/26 挂牌 4.9 204350 4.2 居住用地 62000 3034 深圳中海地产有限公司 安居型商品房，限价8000-9000,65平 米以下大于90%。 3 3 2010/12/16 挂牌 4.7 149700 3.2 居住用地 94500 6313 6313 仁恒臵地（深圳）有限公司 不临地铁口，三角型地块，成交价比 起拍溢价57%。容积率3.2。规模小 4 4 2010/11/12 挂牌 3.9 117950 3.0 居住用地 64500 5468 金地（集团）股份有限40、公司 较偏远，不规则地块 5 5 2010/10/15 挂牌 5.3 122160 2.3 居住用地 74200 6074 6074 中粮地产集团深圳房地产开 发有限公司 偏远，极不规则地块 6 6 2010/3/3 挂牌 20 441065 2.2 居住用地 66500 1508 深圳市比亚迪汽车有限公司 汽车产业扶持用地，销售出租仅限 汽车产业人才，10年不得出售。 7 7 2010/3/2 6.7 3.6 0.5 旅馆业用地 62200 17181 深圳市中港淘宝城投资有限 公司 偏远，50年旅游用地。 本案本案 政府出让土地政府出让土地 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 http:41、/ 从从20112011年深圳实行城市更新年深圳实行城市更新 工作计划常态化申报至今，深圳共公告城市更新计划工作计划常态化申报至今，深圳共公告城市更新计划7 7批，其批，其 中中1313个项目位于龙岗，拆除重建用地面积达个项目位于龙岗，拆除重建用地面积达233233万平米，远高于公开市场土地供应。万平米，远高于公开市场土地供应。 街道/社区 单元名称 申报主体 拟拆除重建用地面 积（平方米） 坪地街道坪西、新生社区 坪地长美岭工业区更新单元 深圳市茂骏投资有限公司 140267 布吉街道水径社区 布吉大众山工业区更新单元 深圳市广胜达建筑工程有限公司 16638 龙岗街道南联社区 龙岗街道南联42、第二工业区更新单元 深圳市南联股份合作公司 60828 龙城街道 龙岗区龙城街道盛平第二工业区更新 单元 深圳市盛平股份合作公司 100243 葵涌街道 龙岗区葵涌街道高源社区谭屋围片区 更新单元 深圳市葵涌高源股份合作公司 71137 龙岗街道 龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区 （一期）城市更新单元 中信华南（集团）深圳有限公司 691055 坂田街道 龙岗区坂田街道大光勘更新单元 深圳市大光勘股份合作公司 88884 龙城街道 龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元 深圳市鸿基（集团）股份有限公司 11386 坂田街道 荣兴工业园城市更新单元 深圳市荣兴（集团）股份有限公司 22760 坂田街道 43、新围仔城市更新单元 深圳中铁粤丰臵业有限公司 55357 龙城街道 龙腾工业区（二期）城市更新单元 中信华南（集团）深圳有限公司 393144 坂田街道 宝吉工业区（华为片区GX03更新单 元西片） 宝吉工艺品（深圳）有限公司 335901 龙岗街道 杨梅岗、格水村（拆除范围增补）更 新单元 深圳市龙岗区龙岗股份合作公司 350244 3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（三）龙岗土地市场（三） 旧改旧改项目土地项目土地 3.2 3.2 区域区域房地产市场分析房地产市场分析龙岗土地市场（四）龙岗土地市场（四） 编号编号 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 项目项44、目 君悦龙庭君悦龙庭 尚模八意府尚模八意府 广业成学府道花园广业成学府道花园 深业紫麟山花园深业紫麟山花园 珠江广场珠江广场 土地属性土地属性 住宅住宅; ; 住宅住宅; ;商业（商商业（商 服）服）; ; 住宅住宅; ; 住宅住宅; ; 办公办公; ;商业（商商业（商 服）服）; ; 土地现状土地现状 全部开工全部开工 一期开工一期开工 全部开工全部开工 全部开工全部开工 全部开工全部开工 用地面积（）用地面积（） 6670866708 7772677726 3000030000 145467145467 5242952429 建筑面积（）建筑面积（） 168799168799 30934945、309349 6600066000 203653203653 149242149242 容积率描述容积率描述 2.82.8 3.983.98 2.22.2 1.41.4 3.153.15 目前开发商目前开发商 龙光地产龙光地产 尚尚模模发展发展 广广业成业成投资投资 深业南方深业南方地产地产 珠江地产珠江地产 成交日期：成交日期： 2005/12/202005/12/20 2009/4/292009/4/29 2005/3/22005/3/2 2006/2/282006/2/28 2006/3/292006/3/29 成交成交总价（万）总价（万） 50,60050,600 80,00080,046、00 14,08814,088 77,00077,000 30,40030,400 成交楼面成交楼面价价 （元元/ /） 2,9982,998元元/ / 31643164元元/ / 2,1352,135元元/ / 3,7813,781元元/ / 2,0372,037元元/ / 龙岗中心城旧改项目成交情况龙岗中心城旧改项目成交情况 周边项目多为2006年之前成交，楼楼 面地价面地价20002000- -38003800元元/ /平米；平米； 尚模地块为09年获取的旧改项目， 实际获取楼面价楼面价约约31643164元元/ /平米平米； 珠江广场项目为06年获取，距离本 案较近，楼，楼面价为面价为47、20372037元元./ ./平米平米。 本案 4 2 3 1 5 周边项目土地情况周边项目土地情况 深圳中心区域如罗湖、福田等 地已基本无新建商品房供应。 需求外溢与价格优势推动龙 岗、宝安等地区成交量上涨。 相对罗湖、福田，龙岗目前处 于高量低价的态势，潜力巨 大。 数据来源：深圳市房地产信息系统 http:/ 20062006- -20112011年，龙岗市场年，龙岗市场商品房年均成交面积达到商品房年均成交面积达到172172 万万平方米，平方米，受益于受益于中心城区需求外溢中心城区需求外溢因素，因素，占全市占全市总总 量比例逐级量比例逐级提高；提高； 20062006- -20112048、11年，成交均价持续上涨，年，成交均价持续上涨，复合复合增长率超增长率超 2020%，1111年达到年达到1470014700元元/ /平米平米。 3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析龙岗商品房市场（一）龙岗商品房市场（一） 整体情况整体情况 200620072008200920102011 成交面积（万） 210171146237151119 成交均价（元/） 692810784913698221428814700 0 50 100 150 200 250 0 5000 10000 15000 20000 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 全市 成交面积() 249、8406920773359191031819780331194245 2731861 成交套数 421154136881294116551342132020 成交均价(元) 25000301003520019500173001470019000 成交面积占全市百分比 1.00%3.40%12.30%3.80%35.80%43.70% 100.00% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 20112011年深圳市各区商品房成交情况年深圳市各50、区商品房成交情况 20062006- -20112011年龙岗商品房成交走势年龙岗商品房成交走势 近年为迎合关内白领臵业龙岗的需求，龙岗市场供应主力近年为迎合关内白领臵业龙岗的需求，龙岗市场供应主力由大户型改善型产品转变为由大户型改善型产品转变为 中小户型刚需产品且普遍赠送率高中小户型刚需产品且普遍赠送率高； 供应：供应：2011年10月-2012年5月，龙岗中心城商品住宅供应7115套，以100平米以下二、三居刚需产 品为主，占比57%，其次为130-150平米的首改产品占18%； 需求：需求：2011年10月-2012年5月， 龙岗中心城商品住宅销售1991套，均价约13000元/平米，7