1、开发商投资成本分析开发商投资成本分析 价值V= 功能F 成本C 价值工程原理 利润=收入-成本 提高价值的途径：提高价值的途径： （1 1） （2 2） （3 3） （4 4） （5 5） F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V （运用高新技术，进行产品创新） 控制或减少成本是实现价值最大化的有效途径之一。控制或减少成本是实现价值最大化的有效途径之一。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 地价地价 毛地价毛地价（土地使用权出让金（土地使用权2、出让金+城市建设配套费）城市建设配套费） 熟地价熟地价（土地使用权出让金（土地使用权出让金+城市建设配套费城市建设配套费+土地开发费）土地开发费） 未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地） 已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地） 土地使用权出让金土地使用权出让金+ +城市建设配套费城市建设配套费+ +拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 工程前期费用工程前期费用 勘察费勘察费 规划设计费规划设计费 可行性研究可行性研3、究 “三通一平”等土地开发费用三通一平”等土地开发费用（包括建筑物拆除费、场 地平整费和通水、电、路费） 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 房屋开发费房屋开发费 建安工程费建安工程费 室外工程费室外工程费（包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、 电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建筑费用） 公共配套设施建设费公共配套设施建设费（包括：居委会、派出所、托儿所、 幼儿园、公共厕所、停车场等设施的建筑费用） 建筑工程费 设备及安装工程费 室内装饰家具费 成本构成成本构成 策4、划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管理费建设单位管理费 建设单位管理费：建设单位管理费：指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事 会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、 业务招待费、坏帐损失、报废损失及其他管理费。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管5、理费建设单位管理费 销售费用销售费用 销售费用：销售费用：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机 构或委托销售代理的各项费用。包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费， 销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及 销售许可证申领费等。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管理费建设单位管理费 销售费用销售费用 财务费用财务费用 财务费用：财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还 包括金融机构手续6、费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生 的其他财务费用。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管理费建设单位管理费 销售费用销售费用 财务费用财务费用 其他费用其他费用 其他费用：其他费用：包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同 预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工 程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售7、阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管理费建设单位管理费 销售费用销售费用 财务费用财务费用 其他费用其他费用 预备费预备费 预备费预备费 基本预备费基本预备费：指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。 涨价预备费涨价预备费：在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起 投资增加及工程建设其他费用调整等。 成本构成成本构成 策划阶段策划阶段准备阶段准备阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段 土地费用土地费用 工程前期费用工程前期费用 房屋开发费房屋开发费 建设单位管理费建设单位管理费 销售费用销售费用 财务费用财务费用 其他费用其他费用 预备费8、预备费 税金税金 我国房地产开发企业纳税的主要税种有：销售税金（包括营业税、城市维护建设 税和教育费附加）、土地使用税和房产税、企业所得税。 总总 开开 发发 成成 本本 项目评价指标项目评价指标 开发商成本利润率开发商成本利润率= 100% 项目总开发价值-总开发成本 总开发成本 成本收益率成本收益率= 100% 正常盈利年份的年净经营收入 总开发成本 如果是投资者购买后出租：投资收益率如果是投资者购买后出租：投资收益率= 100% 正常盈利年份的年净收益 投资成本 销售利润率销售利润率= 100% 税后利润 销售收入 出 售 出 售 出 租 案例分析案例分析 某开发商以5000万元获得了一9、宗占地面积为4000平米，建筑面积为22000平米，建筑 容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，建造成本为3500元/平米，专业人员费用为建 造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专 业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入 的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。预计开发过程中的利息及融资费 用为3619.86万元。开发商成本利润率是多少？ 1.项目总开发价值 （1）项目销售收入：2200012000=26400（万元） （2）销售税费：264006.5%=1716（万元10、） （3）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元） 2.项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元；（2）建造成本：220003500=7700（万元） （3）专业人员费用（建筑师、结构、造价、机电、监理等）：77008%=616（万元） （4）其他费用：460万元；（5）财务费用：3619.86万元； （6）管理费：（5000+7700+616+460）3.5%=482.16（万元） （7）市场推广及销售代理费用：26400 （0.5%+3.0%）=924（万元） （8）项目开发成本：5000+7700+616+482.16+3619.86+924=18802.02（万元）11、 3.开发商成本利润率=（24684-18802.02）/18802.02=31.28% 建议开发商控制成本的角度建议开发商控制成本的角度 （1 1）做好策划及设计阶段的工作，优选方案，其直接影响施做好策划及设计阶段的工作，优选方案，其直接影响施 工及销售阶段的成本，可降低项目投资风险；工及销售阶段的成本，可降低项目投资风险； （2 2）在招投标阶段选择有实力的承包商和监理单位，建设过在招投标阶段选择有实力的承包商和监理单位，建设过 程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确 保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周 期，可降低人工费及机械费，从而提高投资效益；期，可降低人工费及机械费，从而提高投资效益； （3 3）大家继续讨论）大家继续讨论