1、房地产公司花园住宅小区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产公司花园住宅小区项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 总论5一、项目提出的背景5二、项目概况5三、可行性研究报告的编制依据8四、可行性报告研究范围9五、研究结论10六、存在问题及建议102、第二部分 市场研究12一、西安宏观经济形势12二、政策环境14三、城市规划18四、第1年房地产市场总体形势29第1年分类型成交土地面积一栏表32五、分物业市场情况33六、西安商品房市场特点总结38七、西安商品房市场未来预警40八、周边同类项目的市场调查48九、项目swot分析49十、营销策划50第三部分 项目建设条件分析55一、参与工程建设的设计、监理、施工单位已通过招标方式优选确定55二、场地条件61三、市政条件61四、资源条件62第四部分 项目建设方案63一、建设规模及功能标准63二、 建设方案64第五部分 项目投资估算及资金筹措方案70一、 投资估算范围及费用构成说明。70二、投资估算依3、据71三、估算标准71第六部分 项目财务评价74一、财务评价基础数据与参数选择74二、财务盈利能力分析74三、清偿能力分析75四、敏感性分析75五、财务评价结论76一、 研究结论77二、 存在问题及建议77第一部分 总论一、项目提出的背景xx集团高陵新基地项目于2002年，经陕西省政府批准开工建设，按照新基地的建设要求，需要在新基地附近配套建设一个大型的职工住宅小区。由于新基地项目建设投资量大，时间紧，任务重，xx集团无力承担基地住宅小区配套项目的建设任务，为了保证新基地项目建设的顺利进行，2004年元月，xx集团委托西安xx集团有限公司承担住宅小区的建设任务。二、项目概况项目名称：xx集团x4、x花园住宅小区开发企业：西安xx集团有限公司 开发企业简介西安xx企业集团是以房地产开发、工业新材料、国内国际贸易、工程建设、物业管理为一体的综合型企业集团。集团下辖西安xx集团有限公司、西安xx新材料有限公司、陕西铁龙建筑工程有限公司、西安荣鑫物业公司等七个子公司。经过多年的拼搏和努力，该集团已经成为西安经济技术开发区的利税大户，被政府有关部门授予“守合同、重信用”单位、“重点保护企业”、“优秀私营企业”等荣誉称号。西安xx集团有限公司是xx企业集团的核心企业，于1997年组建，注册资金1.2亿元，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售，房地产资质等级为壹级，已开发项目有：工程概5、况项目位置及环境状况西安经济技术开发区泾河工业园区位于高陵县境内的泾河两岸，隔渭水与西安市北郊农业开发区相邻。系西安市“八五”期间规划的工业城，规划面积25平方公里（其中启动区6平方公里），发展人口25万人。开发区启动区始建于1994年，1997年西安市人民政府第11次市长办公会议纪要决定将泾河工业园区列入北郊国家级经济技术开发区。目前，工业园已完成道路、管线等市政设施的修建，并新修高标准道路6条8.1公里；埋设排水管道10多公里，管网排水畅通；现有3.5万千伏安、11万千伏安变电所2座，电力供应充足；供水工程和天然气工程已经竣工，日供水可达6万吨，日供气4.14X104 M3 ；电信综合楼和6、移动通讯基站建成投入使用，已开通2500门程控电话；金融、税务、工商、公安、司法、学校、医院等相关机构配套齐全。其间公路、铁路纵横交织四通八达，水及地热资源极其丰富，另有泾渭分明、汉景帝阳陵等名胜景观。泾河工业园推行优惠政策和优质高效的全程服务，如企业所得税实行前3年先征后返，第4、5年减半征收，取消了县内有关部门的数十项收费，推行现场办公“三不”制度，同时，县政府以书面形式承诺全力协调项目建设中的一切环境问题，对所有引进的项目从洽谈到实施全程服务。优越的地理位置，诸多的资源优势，宽松的投资环境及一流的全程服务，使泾河工业园区在短短的3年里实现入区项目63个，投资总额达39亿元；其中，中外合资7、企业10个，亿元以上和省市重点项目8个；1家企业投入使用，其余40多个项目加紧实施，这些项目投资规模大、科技含量高、发展前景好、建设速度快，涉及医药、化工、电子、机械、建材、食品、旅游等多个领域。现有入区项目建成投产后，年产值可达60亿元，利税额高达6亿元，园区发展潜力巨大。“xx花园”位于西安市高陵泾渭产业园区南北干路以西，泾河以北，距陕厂区约500米，交通便利，给排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全。所处区域为新开发区域，生活服务设施条件尚可。项目状况“xx花园”项目总占地609.278亩（折合406185.4平方米），其中建设用地面积373488.0平方米(折合560.232亩)，土地使8、用年限为70年，规划用途为住宅小区及其配套设施。以“招、拍、挂”方式取得土地使用权。总规划建筑面积499539平方米，建筑密度29.5%，容积率1.29，绿地率41.2%，居住户数5088户。根据工期定额及类似工程项目的实施进度分析，该项目在充分考虑了项目的规模、资金运作等影响项目实施进度的内在、外在因素的基础上，在资金到位的情况下，分四期实施，滚动开发。建设期按5年安排。其中：第一期工程开发建设38幢楼，占地 176.8亩，容积率1.56 ，绿化率41%，建筑面积15万平方米。其中，商店建筑面积3443.16平方米，500套单身公寓14971.92平方米，钢筋混凝土框架结构；住宅1359099、.74平方米，6层砖混结构，计1358套。工程进度安排为自2004年5月至2005年10月共18个月。已交付使用。第二、三期工程开发建设住宅楼68幢，公建（幼儿园）1幢，占地 296.38亩，建筑面积254889.7万平方米。其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积4998.48平方米，多层砖混结构专家公寓8671.35平方米，多层钢筋混凝土框架结构公建4966.08平方米；多层砖混结构住宅126451.26平方米, 多层高层剪力墙结构专家公寓8671.35平方米。工程进度安排为自2005年12月至2008年12月共36个月。工程已基本完工，大部分已交付使用。四期工程开发建设住宅楼8幢，公建（物业楼10、游泳馆）2幢，占地 87.89亩，建筑面积147606.9万平方米。其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积21036.77平方米，高层框架剪力墙结构住宅建筑面积118948.84平方米，钢筋混凝土框架结构物业楼1789.29平方米；钢筋混凝土框架结构游泳馆5832平方米。工程进度安排为自第1年11月至第3年11月共24个月。三、可行性研究报告的编制依据中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国文物保护法；中华人民共和国城市规划法；中华人民共和国城市房地产管理法；西安城市总体规划19952010年；陕西省和西安市国民经济中长期发展规划和产业政策；国家计委计投资199353011、号文件-建设项目经济评价方法与参数；建设部房地产开发项目经济评价方法；西安经济技术开发区高陵泾渭园区发展规划；西安经济技术开发区管理委员会文件“关于同意西安xx集团有限公司建设xx集团xx花园住宅小区项目立项申请的批复”xx集团xx花园住宅小区规划设计方案xx集团与西安xx集团有限公司签订的购房合同；国有土地使用权挂牌出让合同；现行工程预算及费用定额；高陵县城建费用标准； 项目建审资料；现场勘察资料；四、可行性报告研究范围根据xx集团xx花园的规划方案，本研究报告重点对项目的必要性、市场需求预测、四期工程建设规模及方案，项目建设条件、投资估算及经济评价等方面进行可行性分析。五、研究结论 本项目12、为住宅定向开发项目，符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，项目前期准备工作充分，建设地点交通便捷，各方面施工条件良好，建设条件已经具备。项目建设期预计为3年，项目总投资额为29702万元，总销售收入37458.12万元。经济评价认为，项目全部投资税后财务内部收益率为12.02%，项目财务净现值（ 基准收益率ic=12%）为7万元，动态投资回收期2.6年。自有资金税后财务内部收益率为17.65%，财务净现值（基准收益率ic=12%）为1180万元。另该项目还具有非常显著社会效益和环境效益，前三期的建成使用已经为“汽xx项目”提供良好的配套条件，缓解了该项目的资金压13、力，缩短了项目的建设周期，为xx广大职工提供了良好的居住环境和居住条件，为泾渭产业园的经济发展做出贡献。该项目是可行的。六、存在问题及建议建筑工程不可预见因素较多，施工进度、工程质量、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，建设单位在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，确保项目顺利进行。工程质量是本项目成败与否的关键，建议本项目在实施过程中，引进竞争机制，择优选用设计、施工单位，并实施全过程监理。项目投入资金量大，建设资金能否及时足额筹集到位将是项目成败的关键，因此，建议项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。由于工期要求紧，本项目需要集中建设14、，进入现场施工不同企业，不同工种的协调与配合成为提高工程质量，控制投资以及保证工程进度的关键因素，所以建议建设单位在工程实施阶段加强管理，统一组织，做好这方面的综合协调工作。本项目产品主要面向xx职工和市场销售，产品设计质量和个人住房抵押贷款的支持力度是影响该项目资金回收的关键因素，建议建设单位在产品设计前进行充分的市场调研，重点调查xx职工的购买能力和其对产品的要求，设计出适合xx职工要求和购买能力的产品，并积极争取个人住房抵押贷款支持，作好市场营销，抓住机遇，回避风险。国家对房地产市场的相关政策，在短期内不会有较大的调整，以维持房地产市场的稳定。短期内不会存在政策风险。但应该时刻关注国家的15、相关政策，以做好调整准备，从而规避政策风险。第二部分 市场研究一、西安宏观经济形势07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。总体来看，西安的房地产业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的16、方向持续迈进。1、国民经济初步核算，第1年全市实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%。自2000年以来，经济增长连续8年保持了13%及以上的速度，而07年更是突破性的达到了14.6%。旅游业较快增长。全年共接待海内外游客3118万人次，比2006年增长13.85%，其中海外游客100.01万人次，同比增长15.3%；实现旅游总收入237.2亿元，同比增长16.1%，其中外汇收入5.43亿美元，同比增长16.3%。2、固定资产投资全年完成全社会固定资产投资额1435.33亿元，比上年增长37.1%，增幅比2006年增加9.4个百分点。其中城镇投资953.2617、亿元，同比增长38.9%。房地产投资增速明显回落。第1年，全市房地产完成投资387.33亿元，增长35.6%,增幅高于2006年8.7个百分点。3、社会消费与人民生活全年实现社会消费品零售总额921.58亿元，比上年增长18.7%。全年城市消费品零售额 832.38亿元，比上年增长18.8%；县级消费品零售额42.87 亿元，增长18.2%。县以下消费品零售额46.33亿元，增长17.2%。全年住宿餐饮业实现零售额87.92亿元，比上年增长18.9%，高于消费品零售总额增幅0.2个百分点。第1年，我市城市居民人均可支配收入继续稳固增长，全年城市居民人均可支配收入为12662元，同比增长16.118、%，是1997年以来11间增长最快的一年。全年居民消费价格（CPI）比上年上涨4.7%，其中，商品零售价格上涨3.7%，涨幅同比提高2.2个百分点。在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格总水平下降4.8%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.8%，其它各类价格均不同程度上涨。4、财政金融第1年，全市地方财政收入125.33亿元，同口径可比增长31.3%。其中一般预算收入112.92亿元，同口径可比增长31.5%，增速比去年同期分别加快14.4个百分点和13.1个百分点。地方主体税种的支柱作用显著，其中营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%和19、27.8%。全市地方财政支出174.16亿元，同比增长29.3%。 第1年末，全市金融机构各项存款余额4560.31亿元，比年初增长12.4%，同比回落1.3个百分点。受储蓄分流效应的持续影响，城乡居民储蓄存款1997.56亿元，比年初增长2.7%，同比回落10.9个百分点；金融机构各项贷款2649.41亿元，比年初增长13.2%，同比增长3.3个百分点，其中，中长期贷款增长18.9%，短期贷款增长9.7%。总体上看，中长期贷款增速明显高于短期贷款的格局没有变化。二、政策环境政策法规：银根、地根持续紧缩为主12月21日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19日20、7月21日、8月22日、9月15日五次加息之后，央行在短短七个月时间内六次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。另外，07年6月29日，全国人大常委会批准发行了1.55万亿元特别国债，规模相当于大约9-10次提高存款准备金率(每次0.5%)。08年4月一个月内两次上调准备金利率至16%。影响：按揭成本增加，购房者心理压力增大，连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。 严控公积金 8月21日，中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知下发，规定从第1年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含21、五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。 影响：收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。 二套房贷首付40%，1.1倍利率 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房。税收政策 1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%60%22、不等的土地增值税。 影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。土地政策07年的房地产调控起于土地之源，而后发土地政策的接踵而至，均围绕深化调控效果这一主线而持续发力，土地市场的调控已成为影响楼市未来走向的决定性因素之一。07年国土资源部主要在三个方面深化细化土地供应调控措施：一是要求各地加大土地供应结构调整力度，重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理。颁布了国土资源部39号文件，防止开发企业囤地；三是加强批后监管，防范闲置土地。紧接着，国土资源部等部委发布了土地储备管理办法，将土地储备制度的功能定位23、紧扣“调控”二字，明确市、县人民政府国土资源管理部门进行前期开发、储存以备供应土地，实现调控土地市场目标。07年土地调控政策主要如下：1、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知出台时间：第1年1月24日内容点击：关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。影响：这一政策延续着处理闲置土地，打击囤地的政策，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征24、制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，第1年房地产税费调控的大幕由此开启。经历了2006年“地荒论”之后，盘活存量用地成为土地市场调控的一大方向。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。2、关于取消部分地方税行政审批项目的通知出台时间：第1年6月27日内容点击：通知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。影响：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市25、场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。3、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）出台时间：第1年10月9日内容点击：该规定定于第1年11月1日起施行。规定明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。影响： 39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序，在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。4、土地储备管理办法出台时间：第1年12月3日内容：土26、地储备实行计划管理，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。严格规范土地机构融资；土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。影响：为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。中央严守18亿亩耕地红线的决心不容置疑，一系列土地调控相关文件的出台，土地市场审查日益严密、土地门槛逐日抬高，影响到整个房地产市场也在动荡中酝酿27、着变局。而07年的西安土地招拍挂市场也显示出不同以往的发展特征。第1年是一个喧嚣而浮躁的年份，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得市场各方对房地产市场的未来走势众说纷纭。盘点第1年的中国房地产政策，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标，为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“严控公积金”、“二套房40%”、“增收土地增值税”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，而紧缩地根、银根已成为房地产调控的主要着力点。三、城市规划1、第1年城28、市规划建设成果近年来，西安城市建设抓住了西部大开发等有利时机取得了重大成就，城市建设投资总量从2002年的20亿元跨越式发展到2005、2006、2007连续三年达到100亿元，迎来了大规模投资、超常规发展的历史时期。“十一五”期间，城市建设维护投资应达到600亿元的水平。第1年是西安市落实科学发展观，建设人文西安、活力西安、和谐西安，实现又好又快发展的重要一年，是对城市建设与规划具有重大影响的一年。今年全社会固定资产投资完成1280亿元。突出重点项目建设。全市安排重点在建项目178个，年度计划投资260亿元，重点前期项目98个。城建投资计划规模100亿元，共计安排维护和建设项目73项（类），29、其中事业费1.8亿元，城市道路交通工程28.52亿元，城市排水与污水处理工程4.28亿元，城市供气供热供水工程2.36亿元，城市容貌工程8.16亿元，“四区两基地”建设投资20.27亿元，征地和拆迁安置专项资金4.9亿元，城市维护费2.8亿元，其他建设项目投资26.91亿元。通过重点建设项目，加快对城市交通，城市绿化，土地规划，旅游资源等方面的投资和建设，获得的效果也是相当令人满意。城市规划建设是提高城市竞争力和可持续发展能力的基本保障，关系着广大市民的切身利益，对房地产市场也具有重大的影响作用。如今城市建设中的重大工程已成为影响区域价值的重要因素，第1年的重点工程对市场又会产生什么样的重大影30、响呢。2、第1年度重点工程介绍大明宫遗址开发加速城北建设近年来城北发展迅猛，城市面貌日新月异，第1年城北又迎来高速发展的一年。首先，城市基础设施在今年被做为重点建设工程，尤其是市新行政区周边市政配套设施获得很大的提升，新建多个城市绿化休闲广场，打通了太华路北段至绕城高速的道路，区域城中村改造项目顺利实施，北三环路征地拆迁进展顺利，与其他区域之间的交通也更加通畅，使城北具备了作为城市新中心的基础。而今年启动的唐大明宫遗址开发工程成为城北发展的重头戏。据西安市出台的大明宫遗址区保护改造实施方案，整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里，跨未央、新城和莲湖三个行政区。发展定位是以大明宫遗址保护31、改造和展示盛唐文化为特色，建设集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的，具有国际水准的城市新区。其中：大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.74平方公里，北二环以外集中安置区3.2平方公里。计划周期为五年，分三步实施,在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈;六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。其核心部分大明宫国家遗址公园将于2010年10月1日建成开放。毫无疑问，大明宫遗址的开32、发工程将成为西安未来几年城市发展的重心，其开发力度和所受关注上丝毫不逊于曲江新区，而且在市政府的安排下，曲江新区已全面参与大明宫遗址区的保护改造项目，曲江成功的开发模式也被应用在大明宫遗址的开发上。按照西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区将形成一个以高品质居住、商业、文化娱乐为主的城市新生代板块，这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。开发前大明宫所处区域是西安市最大的棚户区与城中村聚集地，是影响城北发展的一处顽疾，而伴随着大明宫区域改造工程的开展，拆迁面积将达到1600万平方米，彻底改变原来“道北”形象，对城北整体的城市档次是一个很大的提高。大明宫遗址区保33、护改造计划总投资1400亿元以上，其中，政府投资350亿，其余的1050亿元实行招商引资。目前已经吸引了众多实力企业前来投资，其中中国海外已签定合作开发框架协议，将斥资逾200亿元，参与“唐大明宫”国家遗址公园建设及周边地区改造工程。此次开发建设总面积为29平方公里，主要项目包括大明宫遗址周边城中村和棚户区改造、遗址公园配套设施建设、遗址公园周边高尚社区和商务公寓开发。其他众多的外埠地产大鳄也已经对大明宫地区表示出了浓厚的兴趣，大明宫地区正在发展成为寸土寸金的房地产热土，西安楼市将逐步形成“南曲江，北明宫”的格局。众多新兴项目共同促进曲江发展如今的曲江已经发展成为西安的重要板块，是西安城市建设34、的重点区域。第1年曲江又迎来了众多项目，区域发展获得进一步提高。曲江第1年的发展之路依旧坚持走“文化立区、旅游兴区”和“大项目带动”战略道路，曲江新区曲江池遗址公园、大唐不夜城贞观文化广场等作为实施战略的重点项目将对曲江规划发展起到重大作用。曲江池遗址公园由曲江文化产业投资集团投资建设，计划投资11亿元，将于2008年4月8日建成开放。曲江池遗址公园是集历史文化保护、生态园林、山水景观、休闲旅游为一体的开放式文化公园。公园将恢复曲江池水面约680亩，与周边的寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成1500亩的城市生态景观带，共同构成人文西安的新标志，成为西安实现城市现代化和历史文35、化遗产保护和谐共生的成功典范。大唐不夜城总占地约1000亩，总建筑面积52万平方米。总投资30亿元，由世界著名的日本日建公司进行规划设计。将建设长1500米，宽480米，集历史街区、旅游观光和商贸文化设施为一体的景观步行街。该项目将旅游资源和文化产品融为一体，规划目标为全亚洲规模最大、街景最长的文化商业步行街，将极大的提升西安城市档次，使西安迈向国际化大城市建设。大唐不夜城贞观文化广场项目将在第十一届西洽会上与客商签约，这座公益文化场馆将是国际一流标准，包括电影厅、音乐厅、歌舞剧院、现代艺术展馆等设施，并率先开工建设。经过数年来发展，曲江已经形成了自身的发展模式：就是以文化旅游为基础，通过重大36、项目的规划和建设，带动区域发展，其目标是把曲江建设成为一个国际化、人文化、生态化、现代化的城市新区。而且曲江的发展模式也获得认可，第1年8月11日，曲江新区被文化部授予“国家级文化产业示范园区”，意味着曲江今后在发展重要性和发展力度上将不亚于高新区。曲江的快速发展带动了区域价值的飞速提升，如今的曲江已经成为西安地产界绝对的热点，土地和住宅价格连连攀升，更重要的是其作为西安高档住宅区已经深入人心。而大唐不夜城等项目的建成必将提高区域配套设施的档次，区域居住环境将获得很大的提升，无疑将又再次引爆地产市场。此外，曲江的范围也通过法门寺佛文化旅游景区、楼观台道文化展示区等项目不断向外辐射延伸，曲江的潜37、力还没有完全爆发出来，未来的区域地产开发类型也将更加多元化。大兴路地区综合改造西安市大兴路地区城市综合改造项目是我市首例综合性成片改造项目。是我市二环以内唯一可成片开发的区域。大兴路地区城市综合改造项目总投资约60亿元人民币，总规划面积9.60平方公里（约合14400亩），位于西安市城区西北隅，南起大兴路，北至石化大道，东邻星火路、朱宏路，西至汉长安城安门。处于汉城遗址和唐皇城之间，是接通北郊经济技术开发区与南郊高新技术产业开发区的中间地带。该项目已被列入西安市“十一五”规划重大项目、西安市第1年重点建设项目，是莲湖区未来五年经济建设的三大重点之一，同时被列为市土地储备交易中心重点储备项目和西38、安市工业企业搬迁试点区。第1年，由西安市规划局等单位组织编制的大兴路地区综合改造分区总体规划已编制完成，其规划目标是营造具有汉城、唐城意向的可持续发展新区。项目计划在5年内基本完成。大兴路区域改造属于我市“皇城复兴计划”的一部分，改造工作得到了市、区政府的高度重视和市级相关部门的大力支持。市政府发布了关于对大兴路地区实施城市综合改造的通告。确立了“政府主导、规划先行、市场运作、迁储并举”的工作原则和“市区联动、整体规划、分步推进、连片开发”的项目运作模式。市、区签订了项目土地整理储备及实施协议；项目整体立项、规划、用地、拆迁及城中村改造等手续已经办理完毕；分区总体规划编制已经基本完成；宗地收购39、工作进展顺利。一直以来，大兴路区域发展都比较缓慢，尽管距离城市中心地带较近，占有一定的区位优势，但是城市基础设施不足，区域经济落后等因素一直制约着区域发展。改造前区域内存在着市容脏乱，城中村密集，配套不足等问题。此次大兴路地区城市综合改造项目总投资约60亿元人民币（约合80000万美元，其中，综合改造环境整理投资约65000万美元，市政公建配套设施建设投资约15000万美元），改造实施后将一扫原有城市面貌，极大地提升区域居住环境。今年西二环大兴路立交桥已全面竣工，大兴路立交的建成通车使二环、三环、高架快速干道连接起来，车辆通行能力大幅提高，区域之间交通更加便利，而且连接咸阳国际机场专用高速公路40、，区域到西安咸阳国际机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。另一方面，区域的招商引资工作也在同步进行当中，且进展顺利。其中在今年举行的西安市莲湖区投资环境说明暨项目推介会上，大兴路地区城市综合改造项目在榆林成功签订了4.4亿元人民币的投资协议。随着改造工程的进一步开展，必将吸引更多的厂商前来投资。大兴路地区综合改造的目标是，将大兴路地区建设为基础建设先进，生态环境优美，并且具有浓厚人文氛围的新城区，将对西安整个城市的档次也会起到提升。改造成功后区域居住环境将大幅上升，而且可供开发的土地资源非常丰富，一个崭新的新兴居住区正在逐步成形当中。加快城中村改造城中村是伴随着西安城市的高速发展而出现41、的产物，对西安的市容环境和城市管理带来了极大的影响，造成了诸多的社会问题。西安在迈向国际化大都市的发展过程中，城中村改造是一个急需解决的难题。第1年西安城中村改造成绩喜人，截至12月，全市已完成旧村拆除80.91万平方米，其中碑林区的仁义村、星火村，雁塔区的辛家坡村完成了整村拆除，黄雁村整村拆除即将启动。改造工作的顺利进行离不开政府的大力支持，西安市政府率先在全国发布了以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法，使得西安市的城中村改造都有法可依，其次，在今年举行的西安投资环境说明暨项目推介会上，西安市建委面向全国推出的13个城中村改造项目，并成功签约8个城中村项目，包括：新城区自强村城中村改42、造项目，总投资额6.6亿元；新城区联志村城中村改造项目，总投资额5.2亿元；莲湖区潘家村城中村改造项目，总投资额10亿元；雁塔区郝家村城中村改造项目，总投资额6亿元；雁塔区二府庄城中村改造项目，总投资额8亿元；未央区坑底寨城中村改造项目，总投资额为5.8亿元，碑林区仁义村城中村改造项目和未央区百花村城中村改造项目的引资额分别为15亿元。引资总额达71.6亿元。城中村改造带来的影响是多方面的，不仅提高了居民的居住环境，改进了西安城市面貌和社会治安，对西安的城市化进程发展起到了极大的促进作用，同时增加了城市可利用的土地资源，并提升了周围区域价值。今年改造的城中村项目大多具有很高的地段价值，其周边区43、域已发展为寸土寸金的投资热土，通过城中村改造释放出来的土地资源将对区域以及整个西安的房地产市场产生很大的影响。西安城中村改造的进程还在不断加快，预计在今后5年内将完成二环内72个城中村，二环外城市重点节点上的40个村的拆除旧村、建设新区的任务，大量的可开发土地将投入西安的城市化发展当中。长安发展再创新高今年以来，长安区在58个重点建设项目的强力支撑和房产、建材、铸造等5大领域非公经济的全力推动下，地方财政收入实现了持续快速增长。截至12月6日，全区地方财政收入首次突破5亿元大关，创历史新高。长安区是今年全市承建重点建设项目个数最多、投资额度最大的区县之一，包括基础设施、高教文化、现代旅游、新型44、商贸等一批项目的先后落实。长安区58个在建重点建设项目累计完成投资44.9亿元，提前完成年度投资计划；其中50个项目超计划完成投资任务，5个市重点建设项目提前竣工投入使用，重点项目继续成为拉动区域经济快速增长的强力支撑。在基础设施方面，长安区投资2800万元开工建设了连接韦鸣路和韦斗路的东长安街延伸工程，该工程西起原区委什字，从区政府旧址中心穿过，东接韦鸣路。全长1470米，双向六车道，宽40米，沥青路面。目前，该工程正在完成最后一道铺油工序，8月1日通车后，西至斗门、东到鸣犊的长安东西交通大动脉将全线贯通。此外长安区污水处理厂也在今年开工，该项目占地98亩，总投资1.34亿元，设计日处理污水45、能力10万吨。该项目一期工程投资7000万元,设计日处理污水能力5万吨，计划于明年10月份建成使用。项目建成后，能够满足对长安城区所有污水进行处理的需要，将从根本上解决污水直接排入皂河带来的环境污染，同时有利于改善渭河西安段的水环境质量。在旅游开发方面，长安区积极实施动物园周边和沣峪口及西沣公路沿线环境整治，着力提升秦岭北麓旅游环境面貌，对破坏旅游坏境的乱搭乱建、乱摆摊点及卫生环境脏乱差等问题进行了大力度清查，另一方面聘请专业人员进行规划，制定出了高水准的动物园周边旅游环境整治方案，随即严格按照该方案，拉开了动物园周边拆迁、改造及绿化等工作。截至9月底，长安区共投入500多万元，建成拥有40046、0平方米商业门店的民俗步行街、30000平方米的生态停车场，铺设人行道1886平方米，栽植行道花草树木18364平方米，完善了休息座椅、指示牌、候车厅等配套设施，极大地改善了动物园周边环境面貌，确保了良好的旅游秩序。作为高教文化设施方面，长安大学城规模进一步扩展，各大入驻高校后期工程陆续展开，包括有西电长安校区三期建设项目, 西安信息汽车高新教研中心项目, 西工大长安校区二期建设项目, 陕西广播电视大学新校区建设项目，西安财经学院长安校区建设项目等一批项目，此外省档案馆新馆项目也在郭杜教育科技产业开发区奠基开工，该项目投资6400万元，占地65亩，设计建筑面积2.25万平米，建成后将极大地提高47、长安区的知识文化氛围。而生活配套设施方面，长安商贸城作为市、区重点建设项目，地处长安西部大学城核心位置，紧邻区政府新址。该项目总投资3亿元、占地87亩、总建筑面积15万平米、分三期开发建设。日前，建筑面积为5万平方米的项目一期工程“盛世商都”正式建成使用，目前已签约入驻商户258家，项目开业后，可以安置2000余人直接就业，满足周边20万多人的消费购物需求，将改变长安现在生活配套不足的状况，促进区域房地产市场的发展。长安区在政府大力支持下，今年城市综合发展又有了大幅迈进。投机结构进一步改进，重点建设城市基础设施与生态环境，城市化进程发展迅速，继续坚持科教长安、文化长安的发展战略，进一步提升区域48、长期发展竞争力。长安区发展定位为西安城市副中心，区域发展一直被外界看好，在今年的西洽会上长安区成功签约25个项目，房地产和教育科研项目及服务类项目较为突出，共签约房地产项目3个、服务类项目3个、教育科研项目4个，占签约总数的40。区域潜力和新增的设施进一步提高了土地价值，区域房地产市场发展势态良好，商品房价格也紧跟西安城区产品。浐灞捷报连连，纺织城计划振兴浐灞是西安市重点发展的“四区一基地”之一，对西安的城市生态环境和发展规划具有重大影响，按照浐灞发展规划，生态区将分三期建设：一期由2005年至2008年，包括浐灞河城市段的综合治理和以浐灞三角洲为核心的45平方公里中心区的建设，完成浐灞河城市49、段的堤防整治、道路建设和浐灞三角洲约8平方公里的开发建设。今年正是处于一期建设的关键时刻。目前，生态区3条主干道浐河西岸滨河路和灞河左右两岸滨河路均已贯通，连接北二环东延线和浐灞三角洲的东湖路也已贯通；浐河6号桥已竣工通行，浐河5号桥、灞河2号桥正在建设；永平路、浐灞大道等正在施工当中，贯通后将使浐灞生态区与中心市区形成有机的整体；全面启动供水、电力、电信、天然气、热力等管线建设，基本实现三角洲内的“九通一平”；完成浐河、灞河规划桥梁建设，打通三角洲与外界的联系；修建中心配电室3座，逐步形成区域内电力网络，为区域下一步开发打下了坚实基础。今年浐灞可谓捷报连连，利好消息不断。今年9月，2011年50、世界园艺博览会的举办权，在激烈的竞争角逐之后，终于敲定在西安浐灞举行。紧接着10月4日5日，第1年F1摩托艇世锦赛亚洲首站大奖赛在浐灞广运潭成功举行。这随后在11月8日，第二届欧亚经济论坛在浐灞举行，今后每两年举行一次。刚刚落成的永久会址就在浐灞生态区内广运潭边。如此高规模的项目接二连三的落户浐灞，使得浐灞迎来了全世界的瞩目和惊叹，这些项目带来的经济效应是十分巨大的，而且拉动了房地产等其他产业的迅速发展。区域价值的大幅提升已经成为必然，西安整个城市的品质也将因为浐灞的美丽而获得认可与提高。浐灞的高速发展对周边区域带来的积极影响是无法估量的，城东正是借助浐灞这一发展契机，开始对邻近浐灞的纺织城区51、域进行重新规划，提出了重振纺织城计划，受到省政府和市政府的关注。纺织城面积5平方公里，距离西安市中心仅有12公里，常住居民达10万人。纺织城在经历了上世纪80年代的纺织行业高峰期后，伴随着行业萧条城区建设也发展缓慢，市政设施和生活配套设施相对其它城区落后，也影响了区域的房地产以及其他行业的发展。此次纺织城振兴计划设立了灞桥区区委书记和区长在内的改造领导小组，并委托规划设计专家进行调研和制定计划。在改造工作中确立了“异地搬迁和就地改造相结合”的思路，严格遵循“政府主导、统筹规划、市场运作、整体改造、反哺企业、让利工人”的原则。由于纺织城在位置上具有一定优势，区域规划以房地产、商贸等行业为主要产业52、，在市政和生活配套设施提升后，纺织城将建设成为适宜居住的新城区。3、未来发展规划西安在今年的规划设计工作中，更加注重投资结构优化，城市基础设施，资源环境等方面的规划建设，除了以上的几项重点工程外，地铁二号线的建设也在今年全面开动，唐延路拓宽改造工程贯通，城市道路交通系统建设进展迅速，在全市范围内建设城市街头小广场、小游园，加大对违法用地和闲置土地的清查力度，实施85处传统民居保护工程，完成顺城巷沿线立面改造，东大街东段棚户区开始改造，实施北大街综合环境整治等一系列工作。西安的城市建设在第1年获得了全方面的提升。今年西安市政府提出的城市未来发展规划是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全53、面贯彻落实科学发展观，加快构建社会主义和谐社会，坚持国际化、市场化、人文化、生态化发展理念，围绕建设人文西安、活力西安、和谐西安，深化改革开放和自主创新，着力调整经济结构和转变增长方式，加快培育产业集群，扎实推进新农村建设，提升城市基础设施承载能力，加强资源节约和环境保护，大力促进社会事业发展，切实解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，向具有历史文化特色的国际性现代化大城市的宏伟目标迈进。西安地处联接西北、西南、华北、中南以至华东的重要位置，在国家西部大开发中具有重要的战略地位，是西部大开发战略实施的桥头堡。快速发展的西安牢牢吸引着全球目光，招商引资捷报连连。而西安作为西北的经济文化首府54、，每年也吸引着大量的外来人口前来置业。纵观这些发展契机，西安在发展建设中已经具备了天时地利人和，城市建设也顺应这一发展浪潮大步向前，如今的西安街头，施工项目现场热火朝天，城市建设一片欣欣向荣之势，我们有理由相信，通过不懈努力，西安必将实现未来规划目标，发展成为国际化大城市。四、第1年房地产市场总体形势1、市场供应第1年西安市商品房投资额为1474022万元，较2006年增长37.84%，分季度商品房完成投资额如下所示：本年度借贷资金所占比例小幅上涨，而自有资金、预售资金和其他资金所占比例略有降低。借贷资金所占比例为34.56%，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元；自有55、资金在总投资额中的比例为33.63%，较去年下降5.57个百分点，实际完成投资额为495763万元；预售资金占资金总量的27.08%，较上年跌落1.25个百分点，实际完成投资额399197万元；其它资金所占比例为4.73%，实际完成投资额为69692万元。第1年商品房施工面积11845857平方米，与去年同比上升56.56%；商品房竣工面积10630108平方米，与去年同比增加55.33%；第1年西安市商品房新开工面积10157843平方米，与去年同比增长39.69%。具体分季度商品房建设情况如下图所示：2、市场销售第1年全年销售量达到了创纪录的9580125平米，较去年增加了40.67%。第56、1年西安市商品房成交数据列表 单位：平方米；元；元/平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积268248790254450428218014946059580125成交金额56761214326852807153679652498110264778787378149038398123704成交均价211637188169505892364008第1年西安市商品房销售额为3839812万元，与去年同比增长52.21%。西安商品房市场平均成交价格为4008元/平方米，与去年同比增长8.21%。第1年西安商品房空置面积有所增长，总空置面积为101.37万平方米，较去年增长6.82%。57、3、土地市场第1年西安全市出让土地5136.57亩。其中住宅用地5083.53亩。第1年分类型成交土地面积一栏表公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交用地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅3789.73781.318.38570691商业499.613454.96144.65225232综合415.264415.2642121工业289.487289.4871010教育、科研142.508142.50877合计5136.575083.5353.0371331303第1年分城区分类型土地交易情况面积单位：亩；金额单位：万元区域住宅商业综合成交面积（亩）成交金额（万元）成交面积58、（亩）成交金额（万元）成交面积（亩）成交金额（万元）灞桥区287.96414249碑林区30.63919760.91243033.6675132未央区208.64131756.054214高新区216.0097729022.2012392272.74459036.84曲江区1355.767283965.8309.922483678.16经开区879.535130269莲湖区36.353196411.039671新城区168.0184348818.379160299.6210000雁塔区598.38718579986.454201109.2333409合计3781.312752175.8454.59、9614109097.16415.26477577.84区域工业教育、科研成交面积（亩）成交金额（万元）成交面积（亩）成交金额（万元）灞桥区26.1941584碑林区未央区25.21465022.50高新区238.0799466.39120.00817649.57曲江区经开区莲湖区新城区雁塔区合计289.48711700.39142.50817649.57五、分物业市场情况1、普通住宅第1年普通住宅完成投资额为1258663万元，较去年同比增长39.9%，占商品房投资总额的85.39%。第1年西安普通住宅施工面积10786309平方米，与去年同比上升65.27%，占同期商品房总施工面积的91.60、06%；竣工面积9614050平方米，较去年增加59.94%，占同期商品房总竣工面积的90.44%；新开工面积9188453平方米，与去年同比上升44.25%，占同期商品房新开工面积总量的90.46%。西安普通住宅平均成交价格为3718元/平方米，较去年增长12.43%。全市普通住宅在售均价为3536元/平方米，较去年增长8.52%。第1年西安商品房普通住宅销售面积8790254平方米，较去年同比增长45.29%，销售额3268528万元，同比上升63.34%，本年度普通住宅销售面积占同期商品房销售面积比例为91.76%,销售额所占比例为85.12%。第1年末西安商品住宅空置面积为37.58万61、平方米，较去年增长1.6%，占商品房空置面积总量的37.07%。 西安普通住宅成交的各种户型所占比例，如图所示：3室2厅，占总成交套数的31.5%，排名第一；紧随其后的是2室2厅，占30.9%，居第二；再次是1室1厅，占14.1%，居第三；然后是独立开间，占7.6%，列第四；第五是2室1厅，占5.7%；第六是4室2厅，占4.5%；其他各类户型总共占3.1%，最后是1室2厅类户型，占2.6%。对主要成交户型进行分析，其面积区间分布情况如下：分段单位：平方米2、商服用房第1年西安商品房中用于商服用房的投资额为125733万元，较去年同比增长22.75%，占同期商品房投资总额的8.53%。第1年西安62、商服用房施工面积617902平方米，较去年同比减少2.08%，占同期商品房施工面积的5.22%；本年度西安商服用房竣工面积579825平方米，与去年同比增长10.43%，占同期商品房竣工面积总量的5.45%；新开工面积530199平方米，与去年同期相比增长0.87%，占同期商品房新开工面积的5.22%。本年度西安商服用房平均成交价格为8169元/平方米，与去年同比下降2.17%，市场总体平均在售价格为7893元/平方米，较去年同比增长4.39%。第1年商服用房销售面积为450428平方米，较去年同期销售量减少0.5%，占商品房销售总量的4.7%；商服用房销售额为367965万元，较去年下降2.63、66%，占同期商品房销售额的9.58%。第1年西安商服用房空置面积累计为31.82万平方米，较上年增长12.32%，占同期商品房空置面积的31.39%。六、西安商品房市场特点总结1、市场总体特点07年，西安商品房市场异常火热，开发、销售屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快，随着11月14日全市商品房销量累积突破7万套，07年无可厚非的成为西安楼市“最旺年”。近年来西安商品房市场供应量年均保持30%以上的增幅，而06年总体受宏观调控政策影响，市场开发供应增幅放缓，而07年作为西安楼市快速发展的标志性一年，市场新盘供应大幅放量，总体商品房市场施工、竣工面积较上年增幅均突破50%，新开工面积64、也有超过39%的增幅。在销售方面，今年西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅超过40%，同时在销售金额方面也有超过去年52%以上的增长，西安楼市呈现出非凡的活力。近年，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了强势支撑。经开区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，区域环境持续改善，以及规划前景的带动，已经俨然成为地产发展的热点区域，同时这些区域大盘项目诸多，项目集中放量供应，在销售价格方面已有比肩甚至超过二环内传统房地产成熟区域之势，引导着购买人群的置业观念向城郊转移。07年国家为防止楼市过热相继出台了多项政策加以调控，65、对诸多一线城市房地产市场销售量及销售价格产生较大冲击，而西安楼市总体小幅波动，但丝毫没有影响07年为西安楼市发展揭开了崭新一幕。2、分物业特点（1）普通住宅07年西安房地产市场呈现出非凡的活力，作为商品房市场绝对主角的普通住宅类物业虽今年受到国家频繁出台的政策调控，但市场供应量较上年同比仍然大幅增长。在商品房中所占比重高达9成以上，作为商品房销售核心物业类型地位的普通住宅类物业继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。西安楼市的价格在近几年来一直保持一个相对平稳的幅度增长，但进入第1年后，在历年诸多以稳定房价为主题的宏观调控政策综合影响下，西安楼市价格反呈“逆市上涨”之势，各热点区域在售房源价格66、上涨较为明显，同时下半年来市场以“捂盘惜售”抬高房价现象明显。（2）商服用房07年西安商服用房类物业市场在开发量上较上年有所提升，其在上半年表现最为明显，而今年下半年以来，竣工、施工、开工面积则有不同程度萎缩，从总体1-11月份西安商服用房供应量来看，较上年增幅在15%左右。目前随着城市外扩带来的作为配套商业需求的增长，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。而从销售方面来看，07年前11个月商服用房总体销售量较上年小幅回落约5%。另一方面来看，受到成熟区域商业市场趋于饱和、新兴区域市场消费力支撑不足等因素影响，同时，各城区供应形态也有所不同，其中，67、城内区主要以独立商业项目为主要供应类型，其他区域则有少量纯粹商业项目在售，但普通住宅项目底商类也占相当比例。甚至例如西高新等城区已经在销售主体上转换为底商类形态在售房源。3、城北区特点城北近年来地产开发步伐日趋加快，自今年开年以来其在开发量各项指标上突破明显，区域分布则主要以经开区未央大道沿线为主，同时张家堡区域由于其卓越的区位优势、良好的生态环境以及未来巨大的升值潜力一度成为城北高端居住项目的集中开发地，多以规模性社区构成，总体城北商品房供应量占全市总量的比重约1/4。城区区域地产起步较迟，但发展速度十分迅速，但限于自身原有的环境劣势，开发重心则倾向于二环以北的经开区，以未央大道为贯穿及以张68、家堡为核心发展区的城北地产市场一片欣欣向荣。西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建设，如此多重大机遇，在西安市未央发展史上是前所未有的。城北大明宫区域因限于遗址保护及城中村遍布等问题一直处于城北版块中发展较为缓慢的区域，此次遗址公园建设、周边地区改造工程的合作签订标志着大明宫遗址重现其辉煌已进入倒计时，高品质的建设标准也将确保其成为一流的遗址公园，同时将带动整个大明宫板块全面复苏并快速发展，届时大明宫区域又将成为全市地产市场最为抢眼的开发前沿。未央新城的规划提出让城北成为全市最受瞩目的区域，诸多利好因素全面快速改造城北，此次未央区政府对于三至五年打造未央成为城市新生活示范区目标的提出69、，更为明确的确定了未央发展时间表，相信在政府部门大力支持下，城北建设将会日新月异，同时区域环境的全面改善也必将城北推向全市地产开发建设阵地的最前沿。七、西安商品房市场未来预警07年西安楼市发展的种种不同以往，预示了西安楼市经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应将于08年得以显化，而作为市场长期发展走向也将于08年趋于明朗08年，必定将成为西安房地产市场发展进程中极为关键的一年!伴随着政策的深化调控，07年的西安房地产市场又走过极不平凡的一年：“39号文件”后土地市场调控力度加大，深度影响未来房地产开发运营模式；商品房开发销售延续历年大幅增长的发展势头70、，但住宅价格于下半年增幅明显放大，“惜售”现象一度盛行，“严控“政策下西安商品房市场的逆市而行均预示着市场发展的不同以往；三级市场房屋权属登记降低门槛，未来上市交易房源的“开闸放水”，将深层次推动房地产市场结构调整种种这一切，均让07年的西安房地产市场再次贴上了“质变”的标签，也让2008年的西安房地产市场发展愈发耐人揣摩。在07年西安房地产市场又将翻过最后一页之际，西安房地产信息网数据研究中心研诊07年西安房地产市场运行走势，对08年的西安的房地产市场发展提出如下预测。土地市场1、政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大 07年11月1日国土资源部出台的有关开发商不付清全部土地出让金71、不得分期取得土地证的“39号令”，在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。07年12月3规范我国土地储备的全国性第一部法规土地储备管理办法浮出水面，为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。临近年末，深层次影响土地市场管理的法规紧锣密鼓的推出，显示出政府通过加大土地市场储备，提高土地市场调控管理能力，进一步调控房地产市场的态度与决心，伴随着政策的出台执行，2008年的西安土地市场管理、调控力度无疑将是势头强劲，将在严查土地出让、出让金使用情况、打击囤地等方面持续发力。72、2、小宗地块将成为西安土地主要供应形式近年来，西安房地产开发持续外扩，诸如城北、浐灞、曲江、西咸等城市外围区域均处于快速发展期，这些区域土地供应以新增用地为主，成规模型地块丰富，由此近年西安楼市“大盘”频出，而39号令对于土地开发规模的限制，将改变这一土地供应现状。08年西安市场的土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比例将明显减少。3、开发企业囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快。由于少付款、多占地的业内潜规则的通行，以及对土地升值的强烈预期，国内囤地之风浓烈，由此西安土地市场地价也在这种争夺中持续73、追涨。02年以后，随着众多实力雄厚的外来地产企业进入西安市场，使得土地市场形势更加严峻，土地二级市场的交易价格在巨大的需求影响下，获取项目的开发商屡屡出现只圈占不建设、炒卖项目及定点图以牟取暴利的私下交易，已明显影响到土地市场秩序，并增大了最终用地者的实际成本。“39号令”及土地储备管理办法的执行，将迫使房地产企业不得不“看菜吃饭”，放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。商品房市场1、市场开发继续稳定增长伴随着西安城市规划建设的快速推进，尤其房地产开发热点区域环境持续改善，将吸引越来越多的开发企业进驻运营，多年以来西安房地产市场开发面积年74、增幅均保持在30%以上，06年西安房地产市场受以往政策影响，市场开发企业新盘供应总体放缓，而07年西安房地产市场迎来新一波一线城市开发企业的纷纷进驻，必将带动08年市场开发量进一步增长。此外，土地调控政策的实施将有效加快开发企业储备用地、提高项目开发进度，从而推动房地产市场开发量的继续增长。2、“90/70”政策效应愈加显化，08年90户型比例将增至45%以上06年西安市场供应的90平方米以下面积户型套数比例占32%，而07年这一比例已增至37%，随着宏观调控政策的深入实施，西安房地产产品结构将更科学化、合理化，70/90新政的影响将进一步显化，90平米以上房型将继续向节约面积发展，市场供应比75、例将继续提升，西安房地产信息网数据研究中心预测，08年市场90平方米以下面积套型比重将占到市场总量的45%以上。3、保障性住房比例加大 国土资源部 “39号令”中强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。由于“39号令”等相关土地政策的落实，结合“十七大”期间，建设部领导关于未来三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势的发言，2008年，住房保障政策将76、进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。4、市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级随着市场竞争激烈化，源自金融、土地、开发进程中政策调控的日渐深入，房地产市场运营门槛逐步提升，中小企业生存压力加大，此外伴随着外来实力品牌企业的大举进入开发，在2008年的关键节点上，西安房地产市场将更重视以品牌、品质和服务决胜，品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为房地产市场开发的必然趋势。房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手77、法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。5、投资型住房需求有所回落随着西安热点区域环境 、居住配套的持续提升，07年房地产市场投资性购房比例明显加大。但与此同时，07年金融调控力度加大，央行五次加息所产生的累积效应，“9.27“房贷新政关于提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施，提高第二套住房首付比例以及利率水平提高至现有水平1.1倍，以及历年相关税费政策的种种影响，提高78、了住房消费门槛，更在很大程度上使房地产投资利润空间缩小，投资风险加大。另外从政策调控方向来看，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。另外，物业税的开征一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，也将有效抑制投机性购房行为。由此市场投资型住房需求将逐步回落，房地产市场投资有效降温。6、大户型市场产品运作将更为“精耕细作”新政对大户型开发的限制，在客观上造成了未来市场上大户型产品的“稀缺性”，07年90/70政策的实施，西安房地产79、大户型市场的“稀缺性”尚未显现，而08年随着90/70政策户型比例的逐步提升，这一特征将得以显化，市场上大量需要改善居住条件的高端消费者，其对大户型的需求不容忽视。随着宏观调控的深入，大户型注定成为稀缺产品，而受到投资人群和具备一定购买力买家的追捧。随着新政的实施，大房型必将进一步成为开发商“精耕细作”的产品，在户型设计、品质配套等方面都将以高端化为趋势，随着供给结构调整和配套升级，价格上涨的空间将进一步扩大。在中短期内，由于大户型住宅开发受到限制，未来市场供应减少，现有大户型产品就会更有优势，价值会获得较大的增长。7、住宅价格增长回归平稳多年以来，西安住宅价格年增幅均保持在5%以内，而第1年80、在愈见“严苛”的宏观调控政调控下，西安住宅价格增长放快，全市均价达3528元/平方米，较上年同比增幅为7.23%，尤其下半年这种增长表现的尤为明显，部分楼盘不足两月间价格猛增千元，房价成为07年下半年西安房地产市场发展“热点”中的“焦点”。近6年西安在岗职工工资收入年增幅达13%以上，而西安住宅价格平均年增幅仅为3.58%，总体居民住房消费能力持续增长、需求旺盛而形成的累积效应对于07年西安住宅价格的放量增长具有一定的推动作用。受06年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，其置业需求于07年得到了释放，股市获利资金及其他游动资本的资金转入市场，加大了住房市场的消费增量，以及市场投资性需81、求的增长，均在很大程度上拉大了住宅消费需求，同时07年下半年西安市场受开发商“捂盘惜售”及观望氛围的影响，西安楼市短期供应不足，由此激化了部分楼盘项目的涨价之风，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：07年尤其是下半年西安房价的激增现象明显具有短期的不合理性，长期来看市场价格仍将回归平稳。近年来西安市场房地产开发热点区域频现，对热点区域升值空间的预期拉动这些区域房价快速增长，涨幅明显高于已开发的成熟区域，但目前西安城市建设遍地开花，无论城北、曲江、浐灞区域基础配套及环境状况较之区域发展初期已得到明显改观，升值空间已被压缩，因此刺激房价上涨的预期升值部分已开始减少。从08年的市场来看，历年金融、82、税收政策的累积效应，以及有可能征收的物业税，对市场投资性需求及改善型居住需求将产生一定抑制，而从供应市场来看，西安房地产信息网数据研究中心预测08年房地产市场供应量将继续稳定增长，中小户型供应比例的增长，作为政策要求的保障性住房经济适用房、廉租房开发放量，以及二手房权属登记降低门槛，三级市场的激活放量，均将促进市场开发供应向中低端收入人群方倾斜，这些均将推动西安房地产市场商品住宅均价走向平稳。金融市场1、房地产市场进入资本运营时代源自土地、金融、开发方面的诸多调控政策，很大程度上提高了房地产开发的进入门槛，将加速推动房地产行业的并购整合。尤其“39号令”的出台此项政策堵住了分期付款、分割拿地的83、做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。市场普遍预期人民币升值势不可挡，必然带来资产价格重估。在未来两三年内，中国房地产领域的外资净流入仍会不断增长。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。但从中央来看，已经对外资进入房地产领域的投资动向高度重视，预计08年仍将继续出台相关限制外资进入房地产领域的调控政策，但84、总体来看，08年的西安房地产市场，将正式进入资本运营时代。2、房地产融资渠道进一步拓展07年金融市场的繁荣为房地产行业的高速发展提供了有力的支撑，许多大型开发企业拥有更为多元化的融资渠道；信贷规模、上市、定向增发等融资方式持续增多。在此情势下，08年的房地产融资渠道中，除了传统的融资外，房地产企业会致力于寻求更多的融资渠道，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。06、07两年国家先后出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、央行的多次加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新85、的融资渠道以缓解压力。另外，从最近的几次土地公开出让交易来看，新的招标模式中付款进度占到了综合评分很大的比重，一次性全款付清的现象越来越多。土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。政策调控结合目前国内房地产市场发展形势，08年作为中央极有可能从以下方面出台相关新政：一是货币政策，如果08年房价依然高位运行，则央行还将会进行小幅加息。二是住房保障政策，“24号文”只界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，尚存在“夹心层“的问题，如中等偏低收入群体的住房问题，结合作为保障性住房开发在政策引导下将会有所放量的趋势，相配套的对购买人群的保障方面极有86、可能出台补充性政策。三是抑制投资投机需求，基于全国房价涨幅趋高的严峻形势，如国内上涨较快的城市房价涨幅仍未有所回落，政府必将进一步出台新政，如物业税的试点征收，二手房个调税严格按20%率税执行等；四是对房地产融资有所限制，由于07年国内诸多上市公司疯狂圈地，频繁制造“地王”，作为政府行业管理层对此有所顾忌，将会放缓或限制房企上市及上市公司再融资，以及对于房企引进海外基金（尤其是私募股权基金）及外资投资房地产方面出台更为严格的调控措施。07年西安楼市发展的种种不同以往，预示了西安楼市经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应将于08年得以显化，而作为市场长87、期发展走向也将于08年趋于明朗08年，必定将成为西安房地产市场发展进程中极为关键的一年!八、周边同类项目的市场调查渭水名居（高层、小高层）均价：2300元/ 房源充足暖气：壁挂炉 天然气物业：暂定1元/月.（不含电梯费）商铺：待定 期房：待定天正花园（多层、高层）多层均价：2488元/ 集中供暖、壁挂炉采暖可自由选择 高层均价：2358元/物业：0.80.9元/月.水岸花城（多层、洋房）多层均价：1980元/物业:0.5元/月.采暖：集中供暖，分户控制。44.2元/月.地热车库：46万元鼎正庆化苑（高层、小高层）均价：2400元/物业：0.70元/ 电梯：0.20元/商铺：58006000元/88、（整层5800元，单套6000元）供暖：壁挂锅炉从市场调查来看，xxxx花园无论在规模、园林管理、配套设施和小区标准均超过周边同类住宅。而销售价低于周边住宅，有强烈的对比性。所以说具有较强的竞争能力。九、项目swot分析开发优势。西安xx集团有限公司曾经开发了未央工业园小区、凯发大厦、明珠花园住宅小区、菊林公寓、凯鑫大厦、EE康城、燕鸣小区、翠竹园等项目，累计开发建筑面积200万平方米，具有丰富的开发建设经验。规模优势。“xx新基地住宅小区”设计规模5000多户，规划人口数17000人，属大型住宅小区开发建设及相应的设施，其它住宅小区是无法比拟的。配套设施优势。小区内设置幼儿园、小学，老年活动89、中心，室内儿童、老年康乐乐园，商业配套完善，包括：商店、超市、餐饮、酒吧、诊所、茶秀等服务设施，使住户能够得到健康、舒适、安全的居住环境。户内上水、下水、天然气、温泉洗浴、供热、供电、电话、宽带网到户。xx委托开发优势。该小区项目系xx新基地配套项目，土地、安置、拆迁费用低，大部分房屋面向xx员工，加上会馆、单身公寓由xx集团团购，相对说，经营风险较小。物业管理优势。该小区由西安荣鑫物业管理有限公司进行物业管理。该公司成立于1999年6月，注册资金300万元人民币，国家二级物业管理资质，管理的项目有明珠花园住宅小区、菊林公寓、凯发大厦、凯鑫大厦、明珠新家园之EE康城住宅小区，业务涉及居住小区、90、公寓、写字楼等领域，具有丰富的物业管理经验，先后荣获省、市、区级文明示范小区等多项殊荣，公司通过ISO9000国际质量体系认证。十、营销策划营销策略提高客户群体心理价位前期推广在本案前期，需要把价格尺度反应给消费者和目标客户群体，就需要在营销推广宣传、形象包装设计上要着重提升其形象、档次和品味；这样才会有利于提升本项目市场附加值，增强项目的销售力，使本案得到消费者心理上的认可，树立消费者品质的认同感，并对本案有所居住品质上的期望。面市平价吸引客户开盘强销期在项目入市强销期，宜以“均好性的价位”来吸引客户，开盘期活动的准备尤其重要，这是前期在推广过程客户积累的市场反映，也是有效客户群体的体现，通91、过活动挖掘潜在的客户群体，吸引客户群体关注、追捧、下单并迅速积聚人气，从而营造项目入市开盘旺销态势，积极拉动项目卖价上扬，瓢红高走，在市场上形成良好的口碑效应，迅速提升本项目的知名度和美誉度。价格逐步上扬市场追捧持销期在持销期可根据市场反应情况适度调高售价。这样可避免项目入市后由于售价较高，对买家形成较大抗性，从而采取观望态度，导致项目销售预期不理想，然后再下调销售价；这也是房地产营销大忌，如此会严重影响项目的品牌形象，更容易导致买家的观望态度；此时还会使发展商 “骑虎难下”，有可能使项目最终滞销！因此，我们建议贵司综合分析本项目所面临的竞争态势，充分考虑并尽可能地采纳我司提出的：“平盘高走”92、分阶段销控与突破，逐步提升楼价的营销价格策略。2.价格体系控制起价控制本项目起价定位能控制在 2800 元/平方米左右。 最高价控制为避免高层单位的滞销，通过控制层差、朝向差来控制销售总价，尽量达到三房主力户型总价不超过35万，走高档精品路线。1） 层差控制实收最高价和最低价之间的差距不超过10%的比例，各阶段的层差控制在10-30元/层。采用这样的层差控制方法主要是因为物业的地理位置决定，须同时考虑高层景观资源优势，一方面保证实施价格的平价入市、随机逐渐上扬策略，避免高层单位后期滞销，另一方面形成“先到先得”的抢购热潮。2） 朝向差控制由于本项目四围景观具有较明显差异，主要是项目后面的多层视93、线受小高层建筑的遮挡，所以朝向差应相对控制，最大在30-50元之间，以保证价格的均好性。然后就是交通噪音的因素，也是进行定价策略时必须重要考虑的要素。4 价格操作策略1) 平价入市、分段上扬、销控突破要在客户群层面上充分吸引客户进驻，一定要突出本项目的升值潜力，而在价格方面来诱导客户潜在的投资购买意识就显得相当重要。平价入市、分段上扬，销控突破正是诱导策略良方。2） 策略内容 在正式开盘后，根据现场销售情况连续、稳步、波浪式的小阶段将价格上调，同时可利用不同的销售节点，将价格较大幅度调整，但要注意保留空间，给后阶段客户继续带来升值的迹象。操作理由平价入市、分段上扬、销控突破 一方面能使首批买家94、尝到甜头，成为物业的义务推销员；另一方面在整个销售过程中保持不断升值迹象的同时，有效的配合层差和朝向差控制，不致出现一般高层物业销售中的高层单位普遍滞销。 能充分考虑物业的工程进度及自身优缺点定价。5 销售控盘策略策略内容在妥善把握现场销售气氛的前提之下，对部分单位实施严格控盘，配合涨价策略，可获得较好的销售效果。操作理由限量发售，预留部分优质单位，以期在后阶段实现较高的均价，这是小户型物业在价格的制定符合消费者预期的情况之下，较常采用的销售价格策略。但采用此策略的前提是保证现场销售热烈的气氛，否则将适得其反。6、付款方式本项目针对的主要是中、青年客户，为了激发其购买的欲望，可在付款方式可以灵95、活多样。1本项目的优惠方式：折扣优惠：一次性9.9折分期 按揭：不采用优惠具体措施 宣传推广 借助xx报，xx电视台对项目形象进度、销售状况导向xx员工持续、有效地宣传。 每段的开盘组织促销活动。 假日经济：“十一”黄金周、春节、“五一节”。 组织现场活动，届时，社区、绿化景观将成为销售优势， 不定期组织xx东、西区员工到现场看房。争取“xx”支持要针对xx员工需求、购买意向，提供需求对路、适时的房屋。（3）加强广告宣传力度，加大西安市场和高陵当地潜在散户的销售力度。（4）根据西安城市的发展规划，随着城市中心的北移，面向泾河工业园新的入住企业，加大团购宣传。第三部分 项目建设条件分析一、参与工96、程建设的设计、监理、施工单位已通过招标方式优选确定设计单位简介 “xxxx住宅小区”项目设计单位简长安大学工程设计研究院系教育部直属高校工程类设计研究院，始建于1985年，是集设计，科研于一体，其设计研究范围包括工业与民用建筑、公路与桥梁、工程地质与勘察等专业领域。2002年由原长安大学建筑勘察设计研究院、长安大学公路设计研究院、长安大学工程勘察研究院三院合并而成。持有建筑行业建筑工程甲级；公路行业公路甲级；市政公用行业（道路、桥隧）乙级；公路行业（交通工程）乙级；工程勘察专业类岩土工程、水文地质、工程测量甲级；工程咨询（公路、建筑、岩土工程、水文地质、工程测量）甲级和除超限高层外的各类房屋建97、筑（含勘察）施工图一类审查机构的综合勘察设计及审查单位。主要从事建筑、公路市政设计勘察咨询等业务。全院现有职工205人，大专以上专业技术人员195人，占全院职工总数的95%。其中高级职称116人，中职68人；注册执业人员52人（一级注册建筑师6人，一级注册结构工程师6人；二级注册建筑师3；二级注册结构工程师4；造价工程师2人，咨询工程师9人，注册岩土工程师10人。注册设备工程师12人）。面对广阔的勘察设计市场，我院始终恪守“精心勘设，服务顾客”的质量方针及承诺，依靠长安大学人才、技术优势，以“干一项工程，创一块牌子，培养一批人才，闯一片市场”为宗旨，先后在北京、陕西、河南、甘肃、广东、广西、海98、南、云南、内蒙等省区，承担了大中型工程的勘察设计、工程监理及科学研究工作。多次获得省部级荣誉称号。面对激烈的市场竞争，我院不断深化内部改革，推进管理创新，技术创新，制度创新，以饱满的热情推动建筑、交通事业的大发展。工程监理单位简介 本项目由陕西林华建设工程项目管理有限公司监理，该公司成立于2001年元月21日，具有房屋建筑工程监理甲级、市政公用工程监理甲级资质，并通过了GB/T19001：2000-ISO9001：2000质量管理体系要求的标准国际质量体系人证。公司注册资金128万元，可以代表业主对相关工程项目的工程监理、招标代理、造价咨询等相关业务。历年来公司先后完成监理项目总投资近30亿元99、，总建筑面积200余万平方米。桥梁9座，其中特大桥2座，市政及公路道路工程约100多公里。在建理领域覆盖面遍及全省，赢得了业主的信任和获取普遍良好的社会信誉，“林华”品牌已收到了较好的经济和社会效益。公司业务经营范围：房屋建筑工程、市政公用工程、公路工程的监理；建设工程招、投标代理；工程造价咨询。公司技术力量雄厚，专业配套齐全，检测手段先进。拥有建筑、结构、电气、水暖、通风、空调、设备、通讯、园林绿化、地质、勘察、桥梁、道路、城市规划、工程造价、经济管理、会计、计算机等多学科的专业技术人员140人，其中高级技术职称人员50人、中级职称人员65人、初级职称人员10人、国家注册监理工程师35人、国100、家注册造价工程师10人、陕西省注册监理工程师55人，中、高级技术人员占80%以上。通过多年的建设监理工作，积累了丰富的实践经验。公司坚持“质量第一、信誉至上、收费合理、恪守合同”的服务准则和“团结奉献、勇于开拓、务实创新”的企业精神，以诚信树形象，以人才求发展，通过多年的锤炼，沉淀了“林华公司”独具民营特色的企业文化，缔造了“林华公司”的品牌。陕西林华建设工程项目管理有限公司，已初步为跨越产品升级创造了条件。目前正以更大的步伐向更大的工程项目管理目标迈进，全方位的为社会各界朋友提供高效、优质的建设工程项目管理服务。外塑形象，苦练内功，真抓实干，在项目管理上不断创新，用我们的技术奉献出精品工程。101、并进一步保持良好的声誉，不断发展壮大，努力为新时期的建设工程项目管理做出更大的贡献。施工单位简介（1）陕西中辉建设工程有限公司成立于1988年6月，2002年顺利完成改制，资质等级为施工总承包贰级企业。现有职工2200人，具有各类专业技术人员156人，其中高中级职称416人，有资质等级的项目经理36人。公司下设房地产开发、装饰装修、古建、地基与基础四个专业分公司和13个项目经理部。固定资产2400多万元，大中型机械设备580多台。各类设备齐全，检测手段完备，技术力量雄厚，年施工面积20万平方米，建安工作量近亿元。多年来，公司先后在全省各地承揽工程项目188项，施工面积121万平方米，建安工作量102、6亿多元，为国家创税2000多万元，工程验收一次合格率100%。近五年工程优良率一直保持在86%以上，其中：省水电工程局1#住宅楼、省戏曲研究住宅楼、宝鸡金山设备厂26#、27#住宅楼等30多项工程被评为市级优良工程：新大陆大厦（18层）、杨凌老年休养中心等工程质量深受建设单位好评；金山设备厂、眉县电力局、石头河管理局、扶风县财政局等20多项住宅楼工程获省、市级文明工地称号。公司质量方针是：“科学管理、精心施工、质量第一、顾客满意”；工程质量和社会信誉深受业主及住户信任，质量信誉等级“AAA”级，宝鸡市消协命名“信得过单位”，省人民政府授予“重合同守信用企业”，二000年顺利通过ISO9002103、国际质量人证，二00三年提升为ISO9001.2000国际质量体系认证。二00四年省工商局授予“免检企业”，连续多年被上级主管部门评为“先进施工企业”。面对强手如林、竞争激烈、优胜劣汰的市场经济形式，公司决策层依据现代企业管理理念，审慎周密地制定了公司发展战略目标：与时俱进，开拓创新，努力提升和营造企业文化氛围，创一流的企业。内练深功，规范管理，外树形象，建立健全现代管理机制。以建设施工产业为龙头，发展房地产、园林环境设计等多业经营，促进公司集团化，规模化发展。 （2）陕西铁龙建筑工程有限公司，创立于1992年12月，是陕西省建设厅批准的房屋建筑施工总承包二级企业，注册资金2000万元人民币。104、公司现有职工980人，各类专业技术职称人员159人，其中高、中级职称人员75人，主要从事工业与民用建筑、设备安装、水利、桥梁等工程施工。能够承揽28层以下，24m跨度以内的各类工业与民用房屋建筑、安装、装饰工程。企业依靠先进的生产技术、科学的管理和严格的质量控制，通过国际质量体系、环境管理、职业健康安全管理三体系认证。 多年来，公司先后承建了西安联大图书馆、凯鑫国际金融大厦、西部超导综合楼、xxxx温泉花园小区、华城国际9#楼、延炼西安基地1#、2#、4#、9#、10#、16#、20#、23#住宅楼等八十多个工业与民用建筑、水利、公路房建、工程装饰项目建设，建筑面积达六十多万平方米，年竣工产值105、一亿元人民币以上，工程合格率达100%。公司全体员工继往开来，与时俱进，秉承“创新、求实、开拓、进取”的企业理念，坚持质量为本、诚实守信的企业宗旨，科学管理、精心施工，竭诚为用户奉献高质量的建筑精品。（3）陕西龙海工程建设有限公司。我公司是以建筑工程为龙头，集地基处理、装饰装修、物资代销为一体的配套成龙的二级施工总承包企业。我公司实力雄厚、纪律严明、突击力强、施工经验丰富的建筑施工队伍。现有职工1260人，管理人员328人，其中有高级管理人员98人，高级工程师46人，中级技术职称的工程师、经济师176人，下设十二个项目经理部、一个地基公司，注册资金：伍仟万元，施工机械：360台、件。总功率：5106、760千瓦。2006年我公司完成产值25612万元。我公司自成立以来，先后完成了科研楼、综合楼、住宅楼、教学楼、办公楼、公寓楼、厂房、高级装饰装修工程、文体娱乐设施工程、北二环道路路基工程、咸阳国际机场跑大道工程，我公司参与建设紫薇花园小区、枫叶新都市、金裕青青家园及金泰。丝路花城等项目均受到社会的广泛好评。2005年我公司承建的咸阳丽彩商住楼获得省级、市级文明工地称号，我公司自成立至今从未发生过重大安全质量事故。从建筑结构讲，我公司先后完成了砖混结构、短肢剪力墙结构、框架结构、钢结构等不同结构的工程。地基施工公司先后完成了厂房、住宅楼、高层框架楼、强夯地基处理工程。1995年下半年我公司投资107、150万元，引进最新基础处理先进技术（DDC）及成套设备，在西北地区为我公司首家经营。由我公司研制的挤土夯扩钢筋工栓大头桩设备已获国家专利。公司开发应用的夯扩桩、CFG桩等施工工艺，已得到设计部门的广泛应用，在承担一些地质条件复杂，施工难度大的工程中，经我公司专家的论证、研究，充分发挥公司技术优势，为建设单位提供经济可行的最佳施工方案，既保证了工程质量，又节约了工程费用，取得了良好的社会效益。我公司将不断拓展业务，以优质的工程、优质的服务树立最佳信誉，以多种经营业务满足社会多方面的需求。保证质量、确保工期、信守合同是我们的承诺，我们愿与各界进行工程及业务上的多种形式的成功合作。我们的质量方针：108、精密组织、注重细节、科学施工、交合格工程、遵纪守法、安全高效、严格管理、让顾客满意。我们的质量目标：单位工程一次交验合格率100%；分部分项工程验收合格率100%；顾客满意率85%；争创市级文明工地。我们的奋斗目标：开拓经营、创一流企业，建设成一支道德高尚、纪律严明、技术先进、设备精良、科学管理、敢于竞争的现代企业。我们的宗旨：信守合同、质量第一、用户至上、服务第一、为民造福。我们的精神：用我们聪明的智慧、勤劳的双手、科学的管理、快捷的工期、优良的质量为您创造美好的明天。 二、场地条件该项目前三期的建设和大部分的投入使用已创造了良好的场地环境三、市政条件该项目外接的开发区南北干道为市政主干线，109、道路畅通，交通运输条件较好，给水、雨、污水、供电、通讯、天然气等市政条件已经具备.周边的水、电、路条件已经满足施工要求。四、资源条件该项目建设所需主要材料（钢材、水泥等）区域市场供应充足，可完全满足项目工程建设的需要。第四部分 项目建设方案一、建设规模及功能标准建筑面积和内容根据规划部门批准xx集团xx住宅小区总用地面积406185.4平方米(折合609. 278亩),建设用地面积374047.53平方米(折合561.07亩)。总建筑面积499539平方米，其中：住宅404600平方米（专家公寓33800平方米，高层住宅38600平方米，多层住宅332200平方米），公寓55960平方米，商业110、6400平方米。建筑密度29.5%，容积率1.29，绿地率41.2%，居住户数5088户。建筑使用功能根据xx职工即市场调研的居住要求进行规划设计。设施标准住宅装饰及设施标准单身公寓装饰及设施标准室外配套设施户型规划根据区位环境和市场需求，户型规划充分考虑了对户型多样化的审美标准和多样化的居住需要，设计了低层、多层和小高层，包括专家公寓、单身公寓、经济型两房和舒适型三房等户型，每一户型充分考虑空间的实用性和新颖性。专家公寓。采用跃层式设计，底层有私家花园，顶层有宽敞的屋顶花园，户型均为大五房和四房的大户型。露台面向小区景观。多层住宅。6层一梯两户的宽松式设计，户型为110130平方米的三房型和111、8090平方米的两房型，客厅、餐厅相对独立完整，客厅、卧室均采用大面积落地凸窗设计，室内采光充足，通风好，窗外绿色景致尽收眼底。小高层住宅。采用一梯四户设计，户型为110130平方米的三房型和8090平方米的两房型。单身公寓。为年轻单身员工设计，平面处理上空间简洁紧凑，功能全面，并满足小家庭和办公的需要。高层住宅。 采用一梯八户的小户型设计，面积为43.9-54.8平方米。满足单身和小家庭的需要。二、 建设方案总体规划布局小区整体规划合计原则高绿化、低密度；综合服务配套设施齐全；户型设计适应“xx”职工即市场调研的居住需要；体现小区独特的整体建筑风格。 总平面设计由于项目为城市远郊型配套社区用112、地条件较好，适合较低容积率社区；同时项目的建设也受到经济因素的制约。规划遵循动静分区原则，强化两条轴线：工作生活轴、绿化休闲轴，社区内部通过“两点、两带、三环、三区”划分成几大板块，组成住宅、小区道路、绿化系统相互联系成为有机整体。小区规划体现回归自然和便捷生活的风格，设置商业、娱乐健身、文化教育、专家公寓、高尚住宅、普通住宅等，园林绿化和休闲健身遍布社区内。规划构思住宅建筑采用有利于居民身体健康的朝向。加大建筑间距，降低建筑密度，创造视野开阔，景色秀丽的绿化园林环境。重视绿化环境，种植氧吧树木，营造天然氧吧健康小区。设计水景喷泉，晶莹剔透，清心洁净，刚柔相济、动静结合，水景、喷泉、绿化、景观113、建筑与自然融合一起，使人有返回自然的感觉。交通设计。合理组织人流和车流，并考虑社区组团封闭管理模式，小区景观与消防要求相结合。形成人车分流的交通系统。背景音乐设计，让音乐发挥其独特的感染魅力，让人们充满希望和力量。小区设低矮通透的围墙，让小区美观的景观最大限度地面向城市。小区各居住组团有独立的居住庭院，有完善的生活服务、配套设施。规划指标该项目规划设计的主要参数如下：项目名称单位设计参数建筑总面积平方米499539公共建筑总面积平方米16579商业建筑总面积平方米6400居住建筑总面积平方米460560停车面积平方米25200人防建筑面积平方米16000总建筑幢数幢132总居住户数户5088114、总居住人口人14016平均每户人数人/户3人/户 2人/户每户平均建筑面积平方米90.5人口密度人/公顷344人/公顷建筑覆盖率%29.5容积率1.29建筑占地面积平方米144866.31道路广场面积平方米94454.43绿化面积平方米167687.32绿化覆盖率41.2项目实施进度安排工期安排本项目建设周期为5年，分四期建设，每期建设建筑面积1520万平方米。一、二、三期工程（略）四期工程建筑面积约为15万平方米，第1年11月开工建设，第3年11月底竣工交付使用（工期24个月）。工程实施现状一、二、三期工程一、二期工程已达竣工交付使用条件，三期工程部分竣工（具体情况略）。四期工程现该项目四工115、程规划已经规划部门批准，全部建筑审核手续已办理完毕，具体规划指标如下： 规划建设住宅楼8幢，公建（物业楼、游泳馆）2幢，占地 87.89亩，建筑面积147606.90万平方米。其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积21036.77平方米，高层剪力墙结构住宅楼118948.84平方米，钢筋混凝土框架结构公建5832平方米；多层砖混结构公建1789.29平方米。工程进度安排为自第1年11月至第3年11月共24个月。工程设计详细指标及工程实施进度如下表： 序号楼号层数户型户数建筑面积M2总建筑面积M2房屋结构开竣工日期15511+12*222101.2815581.48 剪力墙07.11.1-09.5.116、313*222133.281地下室421.120 266182*23687.3437778.03 剪力墙07.12.25-09.3.313*236117.342地下室409.37367182*23687.3437778.03 剪力墙3*236117.342地下室409.37485122*224100.8965324.59 剪力墙08.1.31-09.5.312*224103.896地下室409.584586122*224101.4715354.49 剪力墙07.12.1-09.3.302*224104.471地下室411.884687122*22490.354776.20 剪力墙08.1.31117、-09.5.312*22493.35地下室367.4773221*11625752637 框剪08.1.31-09.12.31241*116859282*1136872*17290.93*272127商铺3980地下室1990878222*18089.9650756 框剪08.1.31-09.12.312*12099.443*220107.73242*18889.962*12299.442*222107.73282*110888.772*15498.263*254137.34商铺3088地下室15449120 物业楼1789.2908.1.31-09.5.3110 游泳馆583208.1.31118、-09.5.31合计147606.90 小高层面积从86.25-130平方米、高层面积43.9-54.8平方米。第五部分 项目投资估算及资金筹措方案一、 投资估算范围及费用构成说明。征地费用包括：土地征用及拆迁安置补偿费、土地使用权出让金等。城建费用 参照高陵县城建费用征收标准，本项目应缴城建费用包括城市配套费、定额编制费、质量监督费、劳保统筹基金、占道费等。勘察设计及前期工程费用 包括筹备、规划设计、方案论证、可行性研究、报建、地质勘探、文物勘探、施工图设计、工程招标、临时三通一平等费用。建筑安装工程费用包括土建工程费、建筑设备安装费、装修费用。区内配套设施费用包括室外道路、路灯、园林绿化、119、给排水、供电、通讯、天然气、CATV等室外配套工程费用及接水、接电、排污接口所发生的费用。不可预见费用及涨价预备费用不可预见费是指项目在实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。该项目土地已征用，确定不可遇见费时，不考虑土地费用的预留。涨价预备费用是对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。管理费用包括筹建、建设管理、工程监理所发生的费用。销售费用：包括：广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用等。财务费用本项目按部分利用银行借贷资金建设考虑计算利息。二、投资估算依据陕西省建筑工程综合概算定额（1999）；陕西省工程建120、设其它费用定额（1999）；高陵县建设项目城建费用征收标准；有关行业的投资估算指标；类似工程造价水平资料；委托方提供的其它有关资料。三、估算标准土地费用根据目前土地市场行情测算。勘察设计及前期工程费依据类似项目的费用水平计算。建筑安装工程费用及区内配套工程依据现行市场价格和西安市同类建筑综合造价指标进行估算。估算时结合项目特点对部分指标进行了调整。城建费用按高陵县有关规定计算。涨价预备金按国家计委有关文件规定计算。管理费用及销售费用根据类似项目的费用水平计算。建设期利息按照中国人民银行、国家计委有关文件规定计算。四、 投资估算表总建筑面积147606.90 M2其中：小高层(剪力墙)住宅建筑面121、积21036.77 M2高层(剪力墙)住宅建筑面积118948.84 M2物业楼1789.29M2游泳馆5832平方米总土地使用权面积87.89亩序号投资项目名称投资额度估算指标备注（万元）数量单位1土地费427.414.86万元/亩1.1契税12.040.137万元/亩2城建费用1870 127元/ M23勘察设计及前期工程费738.03 50元/ M24建筑安装工程造价23376.82 4.1其中：小高层(剪力墙)住宅建筑面积3155.52 1500元/ M24.2高层(剪力墙)住宅建筑面积20221.30 1700元/ M24.3物业楼214.71 1200元/ M24.4游泳馆1749122、.60 3000元/ M25区内配套设施费713.12 6不可预见费用442.82 按规划面积30元/平方米测算7销售费用262.2 按销售收入的0.7%测算8管理费用299.67按销售收入的0.8%测算9财务费用1560.00 合计29702.11五、 项目资金筹措项目总投资29702.11万元，企业自筹资金约10817.15.万元，占总投资的36.42%。申请银行贷款10000万元，占总投资的33.66%，其余资金全部采用房屋预售款。对于本项目，为了体现资金的流向，拟按季度计算，银行贷款利率按季度利率2%测算，为了准确把握项目的投资情况，方便建设单位筹集建设资金，本报告在充分考虑了资金来源123、及项目实施进度的基础上，把项目所需投资进行了分季度安排，确定该项目投资计划安排。第六部分 项目财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。一、财务评价基础数据与参数选择计算期：3年（12个季度）销售价格及销售收入：销售均价2800元/平方米，销售收入37457.14万元。基准收益率：12%二、财务盈利能力分析1.成本利润率（税前）=利润总额/总投资 =6909.66/29702.11=23.26%2.项目现金流量表（全部投资）根据该表计算的税后财务内部收益率为12.02%；财务净现值（基准收益率12%）为7万元；动124、态投资回收期为2.6年。税前财务内部收益率为17.82%；财务净现值（基准收益率12%）为1783万元；动态投资回收期为2.50年。3.项目现金流量表（自有资金）根据该表计算的税后财务内部收益率为17.65%；财务净现值（基准收益率12%）为1180万元。动态投资回收期为2.6年。三、清偿能力分析 通过计算，考察项目计算期内财务状况，在1.88年内可全部还清贷款本息和。四、敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收125、益率和投资利润率)，分别计算售价降低5%、10和建安工程费上升5%、10时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表。敏感性分析计算表变化因素 变化幅度 建安工程费基本方案+5%+10%税后净现值（万元）7-416-998税后内部收益率12.0210.27%8.87%税后动态投资回收期2.62.732.76变化因素 变化幅度 售价水平基本方案-5%-10%税后净现值（万元）7-830-1827税后内部收益率12.029.26%5.92%税后动态投资回收期2.62.752.83 由以上分析可以得出，售价是该项目的敏感因素。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工126、期延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。五、财务评价结论根据项目的评价指标计算结果，其财务净现值（NPV）0（基准收益率12%），财务内部收益率(FIRR)12%。其获利能力超过了基准收益率的要求，且项目清偿能力较强，其财务上是可行的，第七篇 研究结论及建议一、 研究结论本项目为住宅定向开发项目，符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，项目前期准备工作充分，建设地点交通便捷，各方面施127、工条件良好，建设条件已经具备。项目建设期预计为3年，项目总投资额为29702.11万元，总销售收入37457.14万元。经济评价认为，项目全部投资税后财务内部收益率为12.02%，项目财务净现值（ 基准收益率ic=12%）为7万元，动投资回收期2.6年。自有资金税后财务内部收益率为17.65%，财务净现值（基准收益率ic=12%）为1180万元。另该项目还具有非常显著社会效益和环境效益，不仅能为“汽xx项目”提供良好的配套条件，缓解该项目的资金压力，缩短项目的建设周期，还可以为xx广大职工提供良好的居住环境和居住条件，为泾渭产业园的经济发展做出贡献。该项目是可行的。二、 存在问题及建议建筑工程128、不可预见因素较多，施工进度、工程质量、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，建设单位在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，确保项目顺利进行。工程质量是本项目成败与否的关键，建议本项目在实施过程中，引进竞争机制，择优选用设计、施工单位，并实施全过程监理。项目投入资金量大，建设资金能否及时足额筹集到位将是项目成败的关键，因此，建议项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。由于工期要求紧，本项目需要集中建设，进入现场施工不同工业，不同工种的协调与配合成为提高工程质量，控制投资以及保证工程进度的关键因素，所以建议建设单位在工程实施阶段加强管理，统一组织，做好这方面的综合协调工作。多层住宅主要面向xx职工销售，产品设计质量和个人住房抵押贷款的支持力度是影响该项目资金回收的关键因素，建议建设单位在产品设计前进行充分的市场调研，重点调查xx职工的购买能力和其对产品的要求，设计出适合xx职工要求和购买能力的产品，并积极争取个人住房抵押贷款支持，作好市场营销，抓住机遇，回避风险。国家对房地产市场的相关政策，在短期内不会有较大的调整，以维持房地产市场的稳定。短期内不会存在政策风险。但应该时刻关注国家的相关政策，以做好调整准备，从而规避政策风险。