1、 房地产开发运营管理工作流及内控制度目 录第一部分 流程优化7第1章 投融资管理流程914 项目决策管理工作流程与标准9141 项目决策管理工作流程9142 项目决策管理工作标准10第2章 营销管理流程1122 广告策划管理工作流程与标准11221 广告策划管理工作流程11222 广告策划管理工作标准12第3章 工程造价与预决算管理流程1431 工程预算编制工作流程与标准14311 工程预算编制工作流程14312 工程预算编制工作标准15第4章 材料设备管理流程1641 材料设备采购管理工作流程与标准17411 材料设备采购管理工作流程17412 材料设备采购管理工作标准18第5章 工程技术与2、质量管理流程2052 工程质量监控管理工作流程与标准20521 工程质量监控管理工作流程20522 工程质量监控管理工作标准21第6章 工程项目管理流程2261 项目施工管理工作流程与标准22611 项目施工管理工作流程22612 项目施工管理工作标准23第7章 财务管理流程2571 财务预算管理工作流程与标准25711 财务预算管理工作流程25712 财务预算管理工作流程26第8章 行政与人力资源管理流程2783 员工培训管理工作流程与标准28831 员工培训管理工作流程28832 员工培训管理工作标准29第二部分 用制度规范31第9章 投融资开发管理制度3291 投资管理制度32911 项3、目投资管控制度3292 融资管理制度36922 融资执行管理办法36第10章 营销管理制度40101 营销策划管理制度401012 营销费用预算管理办法40102 销售与服务管理制度411021 地产项目销售管理制度41第11章 工程造价与预决算管理制度45111 工程造价管理制度451111 工程计量计价管理规定45112 工程预决算管理制度481121 工程预算编制管理规范481122 工程项目预结算管理细则50第12章 工程材料设备管理制度55121 工程物料设备采购制度551212 重要设备招标采购管理制度551214 相关部门指定材料采购管理细则58122 材料设备运输与存档制度604、1222 仪器设备档案管理制度60第13章 工程技术与质量管理制度61131 工程技术管理制度611312 施工图纸管理规定611322 工程质量管理实施办法621323 工程竣工验收管理制度65第14章 房地产项目管理制度68141 房地产项目开发制度681412 项目可行性研究管理办法681414 房地产项目立项报批办法72142 房地产项目实施制度741422 工程施工控制制度741424 工程验收管理办法76第15章 房地产财务管理制度78151 财务会计管理制度781512 会计核算规范78152 审计与差旅费报销管理制度861522 纳税管理办法86第16章 房地产行政人事管理制度5、92161 房地产行政管理制度921612 行政事务管理制度92162 房地产人力资源管理制度951622 考核管理制度95第三部分：用工具执行97第17章 市场调研管理工具98171 政治环境调研工具981712 政治环境分析工具98172 经济环境调研工具981721 经济环境分析模型98173 文化环境调研工具991733 文化环境分析工具99174 城市房地产调研工具1021741 城市房地产调研模型1021747 三级市场交易情况分析工具1021748 地产政策法规调研工具103175 购房者行为调研工具1041751 购房者购买行为调研模型1041753 购房者购买动机分析工具106、51754 购房者产品需求分析工具106176 地产市场需求容量调研工具1081762 房地产需求预测分析工具1081763 潜在购房者分析预估工具110177 企业竞争对手调研分析工具1111773 竞争对手营销水平分析工具111178 商品住宅市场调研工具1141781 商品住宅市场分析模型1141784 居民居住现状及改善分析工具1151785 不同人群的需求特点分析工具116179 项目调研状况分析工具1181792 宗地基本状况评估工具1181793 项目周边环境调查模型1191795 项目周边社区现状调查模型1201710 市场战略选择分析工具12017101 市场战略选择模型127、017103 SWOT战略选择模型122第18章 房地产开发选择工具123181 开发项目选择与开发地段选择工具1231811 房地产开发城市选择工具123182 开发模式、开发管理模式与产品模式选择工具1251821 房地产开发模式选择工具1251823 房地产开发管理模式选择工具128183 开发融资方案与开发方案选择工具1291831 房地产开发融资方案选择工具129第19章 房地产开发选择工具133191 市场推广管理工具1331912 推广策划工具133192 市场销售分析工具1351922 销售分析工具1351923 购买力分析工具1381924 存量分析工具140193 广告投放8、分析工具1411931 广告投放方式分析工具1411933 广告投放效果分析工具143第20章 财务管理工具147201 成本管理工具1472012 成本控制方法147202 内部控制工具1562022 内部控制程序图156第四部分：用范例演示157第21章 组织结构设计示范158211 房地产企业组织结构设计示范1582112 大型房地产企业组织结构设计1582114 小型房地产企业组织结构设计159212 房地产企业部门组织设计示范1592121 投资发展部组织结构设计1592129 财务部组织结构设计16021210 行政部组织结构设计16021211 人力资源部组织结构设计161第229、章 职能分解与目标管理示范162222 目标管理示范1622221 总经理目标分解表1622226 投资发展部经理目标分解表16322212 材设部经理目标分解表16322215 行政部经理目标分解表164第23章 职位说明书示范166231 投资发展部职位说明书1662313 投资拓展主管职位说明书1662314 发展规划专员职位说明书168232 市场部职位说明书1692322 市场调研主管职位说明书1692326 市场策划专员职位说明书171233 销售部职位说明书1732333 客服主管职位说明书1732334 销售专员职位说明书175234 项目部职位说明书1772341 项目部经理10、职位说明书177235 预算部职位说明书1792354 安装预算员职位说明书179236 工程技术部职位说明书1822362 土建工程师职位说明书1822365 现场测量员职位说明书183237 材设部职位说明书1862372 采购专员职位说明书186238 质量部职位说明书1882381 质量部经理职位说明书188239 财务部职位说明书1902392 会计职位说明书1902310 行政部职位说明书19223102 后勤主管职位说明书1922311 人力资源部职位说明书19423112 招聘主管职位说明书194第24章 绩效考核示范196241 投资发展部人员绩效考核表1962414 发展规11、划专员绩效考核表196243 销售部绩效考核表1972431 销售部经理绩效考核表1972432 销售主管绩效考核表198244 项目部绩效考核表1992443 融资主管绩效考核表199245 预算部绩效考核表1992451 预算部经理绩效考核表199246 工程技术部绩效考核表2002461 工程技术部经理绩效考核表200247 材设部绩效考核表2012473 收料员绩效考核表201248 质量部绩效考核表2022481 质量部经理绩效考核表202249 财务部绩效考核表2032491 财务部经理绩效考核表2032410 行政部绩效考核表20424101 行政部经理绩效考核表2042411 12、人力资源部绩效考核表20524111 人力资源部经理绩效考核表205第一部分 流程优化第1章 投融资管理流程14 项目决策管理工作流程与标准141 项目决策管理工作流程可行性分析前期调查项目决策总经理投资发展部经理投资发展部各职能部主办部门投资发展部流程名称项目决策管理工作流程编修部门签 发 人签发日期10.项目立项8.选定项目6.编制项目可行性报告3.市场定位2.市场调查1.设定项目目标开 始审批审批结束参与定位、分析4.项目提议5.项目可行性分析参与可行性分析7.组织项目可行性报告讨论参与讨论9.编制项目立项报告142 项目决策管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具前期调查1 投资发展部13、在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查 市场调查报告2 做好房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪，开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定市场定位3 市场定位需要技术部、项目部、销售部针对功能、特性、价格、客户群的定位等信息收集方面协助投资发展部的工作可行性分析4 投资发展部通过调查结果，作出项目提议 项目可行性报告5 对目标项目进行可行性分析，此时，项目部、财务部将协助投资发展部进行工程可行性研究、财务风14、险预测等工作6 可行性分析完成以后，投资发展部制定可行性分析报告项目决策7 投资发展部组织对可行性分析报告进行讨论，投资发展部经理以及其他相关职能部门负责人参与讨论 项目立项报告8 投资发展部经理将项目可行性报告附带讨论结果，一起呈送总经理进行审批9 总经理审核合格后，投资发展部编制项目立项报告10 批复合格后，投资发展部实施项目立项第2章 营销管理流程22 广告策划管理工作流程与标准221 广告策划管理工作流程房地产广告推行总经理销售经理市场部经理主办部门市场部流程名称广告策划管理工作流程编修部门签 发 人签发日期市场分析主管广告策划主管广告媒体确定广告方案4.确定广告方案5.广告设计6.广15、告试推出8.方案修正结束修正后推出广告审核批审批批3.房地产广告创意房地产广告策划开始1.下达任务楼盘市场调研审定2.编写广告策划方案审核批审定审核批审定审批下达意见7.监测评价审评评222 广告策划管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具房地产广告策划1 市场部经理下达广告宣传任务，负责市场分析的负责人对近期市场上的楼盘进行市场调研，了解竞争者的市场情况，分析出本公司地产商品的优势和广告侧重点 广告策划方案2 市场部经理根据市场调查结果，确定广告策划方案，然后编制广告策划方案的报告书，上报销售经理审定 销售经理审定合格，呈送总经理审核，审核通过，下达广告策划主管，由广告策划主管进行后面方案实16、施确定广告方案3 广告策划主管开始组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张 对于楼盘促销过程中的主题要能够促进房地产产品的市场效用 讨论过程中，有选择3份产品匹配性强、创意新颖、先声夺人的创意方案，上报市场经理审核 市场经理审核通过后，确定一份最佳创意方案，上呈销售经理审定 广告设计方案 广告创意方案4 销售经理审定合格，呈报总经理审批，总经理批示通过，下达广告策划主管，确定广告方案5 广告策划主管将广告方案交付平面设计单位，由其依据广告创意进行广告设计；其间，涉及地产核心的部分，广告策划主管应反复审阅，提出修改意见，直到完成17、终稿 广告核心主题的具体体现为：树立广告品牌的效应 对于楼盘的直销广告，要注重传播和积累楼盘价值，注重建立品质与创新的形象；在公关宣传方面，利用系列公关、慈善活动来丰富房地产产品的品牌概念，展现出房地产企业的社会性 对于内部广告，要能够通过执行内部识别，促成规范化思维的形成，从而加强房地产企业的向心力 广告设计图的终稿呈交市场经理审核，审核通过，销售经理审定，审定合格，再上报总经理审批房地产广告推行7 总经理审批通过，并由市场经理下达审批意见，广告策划主管通知平面设计单位定稿，并开始广告推出准备工作，依据产品的特性、广告的目标等特定因素，选择合适的广告媒体，比如：报刊、广播、电视，或是户外广告18、牌等 广告修正方案8 一切准备就绪，广告策划主管将广告试推出，市场部负责市场分析相关人员监测各界对产品广告的评价 市场分析主管将评价总结和广告效果上报总经理审评，审评意见下达至负责广告策划主管，进行方案修正的实施9 平面设计单位将广告按照方案修正，通过后，正式由广告媒体推出第3章 工程造价与预决算管理流程31 工程预算编制工作流程与标准311 工程预算编制工作流程6.计算工程量编制工程预算编制准备总经理项目经理预算员各职能部门主办部门预算部流程名称工程预算编制工作流程编修部门签 发 人签发日期提供施工组织设计资料、技术规范开始1.熟悉施工图纸2.了解现场情况3.了解资料、技术规范4.熟悉计价定19、额5.列出工程项目工程项目资料7.编制基价直接费计算表8.计算定额直接费9.工料分析10.计算单位工程预算造价复核11.编写预算编制说明审批12.装订签章结束312 工程预算编制工作标准阶段节点工作执行标准执行工具编制准备1 预算员首先熟悉施工图纸 工程项目列表2 预算员应到工程项目的现场了解现场情况3 预算员应向项目部要求提供施工组织设计资料，向技术部要求提供相关的技术规范文件4 预算员深入研究所得到的项目资料以及技术规范，并熟悉计价定额的要求5 预算员开列工程项目，编制工程项目列表6 预算员汇集所有资料，开始计算工程量编制工程预算7 预算员编制基价直接费计算表，包括定额的套用、换算的补充 20、基价直接费计算表 预算编制说明8 预算员计算定额直接费9 预算员进行工料分析10 预算员计算单位工程预算造价，并将预算造价结果上报项目经理进行复核11 项目经理复核合格后，预算员编写预算编制说明12 预算员完成预算编制说明后上报总经理审批，审批合格后发回预算部由预算员装订签章第4章 材料设备管理流程41 材料设备采购管理工作流程与标准411 材料设备采购管理工作流程15.发票入账到货验收调查询价制订采购计划签订合同项目经理材设部各职能部门供应商主办部门材设部流程名称材料设备采购管理工作流程编修部门签 发 人签发日期签订供货合同发 货到 货收款开具发票结束审批开始1.提出采购需求2.编制计划预算21、审核3.列入采购计划4.市场调查5.询价6.编制询价报告7.询价预算核对8.确认产品质量9.合同谈判预算核对10.签订供应合同11.支付履约保证金12.组织货物验收验收13.办理结算单签认审核14.付款412 材料设备采购管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具制定采购计划1 材设部依据采购合同的要求，综合工程项目施工过程中所需要的材料、设备，由相关职能部门，比如：项目部、工程技术部等部门，提出采购需求 项目采购预算报告2 各职能部门将汇总的采购需求报到材设部，材设部将需求信息送至预算部用于编制计划预算 预算部将材料采购预算完成，编制项目采购预算报告上报项目经理审核3 项目经理审核通过，交到材22、设部，由材设部列入采购计划调查询价4 材设部根据采购计划，进行市场调查 询价报告 询价预算报告5 材设部向中标的材料设备供应商询价6 材设部将询价结果编制完成询价报告，送到预算部7 预算部依据询价报告对询价进行预算核对，并出具询价预算报告8 项目部协同质量部依据材料设备的质量标准，确认材料设备供应商产品的质量 一切完成后，材设部将询价报告和材料设备采购清单上报给项目经理审批签订合同9 询价报告和材料、设备采购清单经项目经理审批合格以后，材设部与材料设备供应商进行合同谈判合同谈判过程中，预算部要对合同中采购部分进行预算核对 材料设备采购清单 材料、设备供应合同10 核对无误，价格满意，并且房地产23、企业材设部与材料设备供应商双方达成满意的协定以后，签订材料、设备供应合同11 材设部接受供应商的履约保证金到货验收12 材料设备供应商在合同规定的时间内发货，并通知材设部到货时间、地点，由材设部派遣相关人员到指定地点接货 材设部同项目部、工程技术部专业人员在指定时间、指定到货地点，依据材料、设备采购清单对货物进行验收 材料设备供应合同 材料设备采购清单 货物结算单13 验收合格以后，由材设部办理结算单14 材设部将结算单送到预算部进行签认，并呈报项目经理进行审核 项目经理审核通过后，材设部将结算单报到财务部，财务部核对结算单，核对正确以后，向材设部支付相关款项15 材设部向供应商支付货款，并接24、收供应商开具的发票，最后将发票交到财务部入账第5章 工程技术与质量管理流程52 工程质量监控管理工作流程与标准521 工程质量监控管理工作流程纠正措施否9.查找原因分析偏差10.确定对策处理偏差发现偏差4.实施质量监控1.确定质量监控对象2.制订质量监控实施计划3.确定保证措施及标准8.跟踪、观测、检查、验证开 始是偏差分析改进质量监控实施项目经理质量部项目部主办部门质量部流程名称工程质量监控管理工作流程编修部门签 发 人签发日期工程技术部材设部11.质量监控记录审阅12.存档结 束5.工程测量质量监控 6.特殊技术过程质量监控7.工程材料、施工设备质量监控纠正措施纠正措施522 工程质量监控25、管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具质量监控实施1 因为项目进行过程中的不同时期、不同阶段，质量控制的对象和重点亦不相同，因此，质量部应当首先有针对性地选择和确定质量监控对象 质量监控实施计划 工程质量监控标准2 质量监控对象或者目标选定以后，质量部开始制定质量监控实施计划3 质量部确定保证措施以及工程质量监控标准4 质量部开始按计划实施质量监控 各部门依据工程质量监控标准对相关的质量监控工作做好监控记录5 工程施工过程中，项目部执行工程测量的质量监控6 工程技术部实施特殊技术的过程质量监控7 材设部执行有关工程材料、施工设备进行质量监控偏差分析改进8 质量部跟踪检测过程，检查检测结果、验26、证异常 质量监控记录9 一旦发现偏差，质量部进行偏差原因的分析和查找工作10 最终确定偏差的关键原因，针对性地制定政策，处理偏差 各职能部门接收质量部的处理方案后，实施纠正11 质量部定期编制质量监控记录，上报项目经理审阅12 质量部负责相关资料的存档第6章 工程项目管理流程61 项目施工管理工作流程与标准611 项目施工管理工作流程施工过程管理进度管理开工准备项目部经理项目部各职能部门主办部门项目部流程名称项目施工管理工作流程编修部门签 发 人签发日期监理单位施工单位2.组织技术交底会参加技术交底会3.接受图纸4.技术交底工程开工5.编制年度、季度、月度计划6.编制月统计报表月统计报表签认727、.月统计报表签认8.编制进度报表审核9.进度管理10.工程调度工程测量11工程质量、工程造价管理12.监理控制13.定期召开工地例会14.现场管理施工安全管理15.编制监理月报审核审阅结 束开始1. 提名项目2. 经理人选612 项目施工管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具开工准备1 项目部经理提名项目经理人选（注意：项目经理候选人必须持有建造师证，才能有提名的资格），总经理批准后，项目经理到岗工作 施工组织设计（方案）报审表2 项目部组织技术交底会，由项目经理主持，各相关职能部门（技术部、质量部、材设部）的相关负责人参加，对工程项目技术进行全面了解3 技术交底会上，施工单位接受施工图纸，28、并详细地向房地产企业的各职能部门（尤其是项目部）进行详细的技术交底工作，以便房地产企业的各相关职能部门在施工工程中对施工单位的施工工作进行监督管理4 同时，工程监理单位应当参加技术交底会，并审查施工单位报送的施工组织设计（方案）报审表，审查现场项目管理的质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系，确实符合相关规范则给予确认进度管理5 工程开工，项目部定期编制年度、季度、月度计划，并下达各相关部门遵照执行，及时接收执行情况反馈，进行实际调整与改进 月统计报表 进度报表 监理月报6 施工单位每月上报月统计报表，向监理单位汇报进度情况，监理工程师对月统报表进行审查，审查通过后进行签认7 监理工程师将已29、签认的月统计报表报至相关职能部门（材设部、预算部、财务部等）进行审核8 项目部编制进度报表，并呈交项目经理审核，审核通过后，再上报总经理审阅9 项目经理审核通过，项目部开始实施项目进度管理，此过程中监理单位要进行监理控制10 项目部在施工项目进度管理过程中，随时进行工程的调度和测量工作，保证项目施工的正常运作11 施工过程中，各职能部门应做好相关职能管理工作。例如，预算部对于工程各项进行造价管理；质量部对于工程质量进行监管；工程技术部对于工程技术需求进行技术指导和控制等12 同时，监理工程师也应当配合各部门进行工程项目施工监理工作施工过程管理13 监理单位根据施工中出现的问题，定期召开工地例会30、，汇报和解决问题 监理月报14 项目部在施工现场督导施工安全管理工作，并由监理工程师进行配合工作15 监理工程师月末编制监理月报，对施工情况作详细记录和总结汇报，并呈交项目部审核。审核通过后，交至项目经理审阅第7章 财务管理流程71 财务预算管理工作流程与标准711 财务预算管理工作流程编写财务预算报告工程费用预算项目开发费用预算总经理财务部相关职能部门主办部门市场拓展部流程名称财务预算管理工作流程编修部门签 发 人签发日期1.项目开发费用预算提供项目开发费用资料开始3.直接人工预算5.销售费用预算审批6.管理费用预算结束2.直接材料耗用以及采购预算提供施工材料设备、相关费用资料人员培训费用支31、出资料4.工程费用预算开工、施工、竣工相关费用资料媒体、产品、客服费用资料行政费用支出资料销售费用预算管理费用预算7.编写年度财务预算报告712 财务预算管理工作流程阶段节点工作执行标准执行工具项目开发费用预算1 项目部提供工程项目开发的所有费用资料，财务部据此进行项目开发费用的预算 开发费用预算单工程费用预算2 材设部向财务部提供施工材料设备相关费用的资料，财务部据此计算出施工所耗直接材料设备的费用预算和采购费用预算 工程费用预算单3 人力资源部向财务部提供上年度员工培训费用支出，财务部根其编制直接人工费用预算4 工程技术部将开工、施工、竣工的相关费用资料交到财务部，由财务部结合预算部的工程32、预算作出工程费用预算，并财务部每月末审核项目经理上报的次月用款计划。如发现与原计划不符的，应要求项目经理附送财务总监批准的书面报告，据此调整资金计划销售费用预算5 针对项目前期、后期市场宣传费，以及整个楼盘营销过程中的人员费用等，要求人力资源部将相关招聘、培训等费用资料交至财务部，财务部对直接人工费用作出预算 销售部将销售中需要投入的媒体策划、广告、客服等估计的费用资料报到财务部，财务部进行销售费用预算 销售费用预算管理费用预算6 行政部将整个工程项目实施过程中的行政支出报至财务部，财务部结合日常管理支出作出管理费用预算 管理费用预算编写财务预算报告7 财务部完成一切相关费用预算后，编制年度财33、务预算报告，以此作为本年度财务支出的依据。报告呈报总经理审批通过后，返回财务部备用 年度财务预算报告第8章 行政与人力资源管理流程83 员工培训管理工作流程与标准831 员工培训管理工作流程制订培训计划培训评估总经理人力资源总监人力资源部各用人部门主办部门人力资源部流程名称员工培训工作流程编修部门签 发 人签发日期8.组织任职能力提升培训审核审 批3.分解和下达培训计划1.提出年度培训需求计划审核审批新员工入职培训员工定期培训岗位变动培训任职能力提升培训参加外部培训培训效果评估2.汇总和制订公司年度培训总计划开始5.组织新员工入职培训6.组织员工定期培训7.组织岗位变动培训9.组织参加外部培训34、10.培训效果评估11.培训工作总结结束4.执行培训计划组织培训832 员工培训管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具制订培训计划1 公司各部门根据业务需要，提出年度员工培训需求计划 将员工培训需求计划报人力资源部 部门员工年度培训需求计划 公司年度员工培训计划2 人力资源部对各部门员工培训需求进行核对与平衡，并结合公司发展战略的需要制订公司的年度培训计划 报送人力资源总监审核 报公司总经理审批组织培训3 人力资源部根据领导批示的意见制订公司员工培训方案，方案内容包括培训项目、参加人员、内容、时间、费用计划等 分解培训计划，并按不同时间段、不同业务部门，分别下达单项培训计划 员工培训方案4 35、人力资源部负责组织各部门进行公司的培训工作 确定培训的具体方案，包括时间、地点、经费来源、师资来源等 带有全员性质的培训由公司人力资源部组织，带有专业性质的培训由各业务部门组织5 人力资源部组织新员工进行入职培训 新员工参加入职培训后，应进行考核6 人力资源部组织各部门对员工定期进行业务培训，一般情况下每年两次，每次不少于两天，具体的培训工作由各部门进行 定期业务培训后要进行考核，并根据培训考核结果确定员工岗位是否需要调整与变动7 人力资源部组织各部门对岗位变动的员工进行岗位培训，包括提升到上级岗位的员工和岗位调整的员工，以及脱离一线进入辅助岗位的员工8 人力资源部组织各部门的提职人员进行任职36、能力的提升培训，并在培训后进行考核 任职能力提升培训，可以分别在不同时段进行9 人力资源部组织员工进行外部培训，包括大学教育、社会培训、出国进修等 参加外部培训的员工应根据公司的有关规定，征得公司领导的同意并与人力资源部签订培训合同，合同中应规定培训的费用来源、培训后员工的去向等内容培训评估10 无论何种培训在培训进行后均应进行培训效果评估 评估时首先要求受训员工填写评估表，然后由主持培训的部门汇总做成评估报告。评估报告中包括效果评价、师资评价、教材评价、费用评价等 培训效果评估报告 培训工作总结报告11 人力资源部每年末应对员工培训工作进行总结，写出总结报告 总结报告应报运营总监审核，报公司37、总经理审批第二部分 用制度规范第9章 投融资开发管理制度91 投资管理制度911 项目投资管控制度制度名称项目投资管控制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了加强集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性，降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。第2条 投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。第3条 投资原则具体如下。1必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。2必须符合本38、集团的发展战略。3必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。第2章 投资审批权限第4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实行分级管理。第5条 集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。第6条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的，由集团总经理审批；100万500万元（含500万元）的，39、由集团董事长审批；500万1 000万元（含1 000万元）的，由集团董事会批准；投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场实施并购，须经集团股东会批准。第3章 投资审批程序第7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行性研究，从以下6个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。公司投资项目可行性研究内容一览表可行性研究项目可行性研究内容项目开发必要性研究项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较分析项目建设规模是否合理项目开发条件分析项目位置是否合、是否符合城镇规40、划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设基本经济数据测算与分析总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率项目费用的鉴别和估算项目的财务效益分析编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等项目不确定性分析41、盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等项目不利因素风险分析预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施第8条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。1项目投资申请报告或建议书。2投资单位对投资项目的投资决定或决议。3项目可行性研究报告。4有关合同、（协议）草案。5资金来源及投资企业的资产负债情况。6有关合作单位的资信情况。7政府的有关许可文件。8项目执行人的资格及能力等。第9条 集团公司投资发展部在42、收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第10条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第11条 投资审议会的内容主要包括以下4个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。第12条 总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。第13条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书43、面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在15个工作日以内完成项目的审查与批复。第14条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后15个工作日内向集团公司提交备案材料，包括可行性分析报告、合同、章程等。第4章 投资项目监控第15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目应实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。第16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人、监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。第17条 项目监督人可由本企业董事会、44、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管理、及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。第18条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接受财务收支等方面的审计。第19条 项目的组织实施。1要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部核审后报总经理批准后执行。2严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图45、和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新增面积一般不得超过原有面积的30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的20。公司经济发展委员会、建设管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。3计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的项目，投资单位必须事先报集团公司审批。4集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。第5章 项目的验收和考核第20条 项目按批准的内容已经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门46、竣工验收。第21条 项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有关部门报告项目经济效益情况。第22条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第6章 其他第23条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。第24条 本制度自下发之日起施行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期92 融资管理制度922 融资执行管理办法制度名称融资执行管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防范融资风险，根47、据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。第2条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3种融资业务的执行。第3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。1公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。2财务部：公司财务部在总经理的授权下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资金提供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。3其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支持。第2章 合作开发融资业务的执行第4条 合作开发融资，即吸取直48、接的资金投资。这种融资应经公司股东大会召开会议议定或董事会批准。第5条 总经理负责和资金投资方签订资金投资协议，约定投资金额、所占股份、资金投资日期以及资金投资收益分配和风险的分担等。第6条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会计事务所办理验资手续，公司据此向资金投资者签发出资报告第7条 财务部收到资金后，应及时建立股东名册。第8条 企业行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。第9条 为有效防范融资风险，公司在吸取直接资金投资时应注意下列事项。1利用合作开发方式融资时，不得吸取资金投资者已设有担保物权和租赁资产的出资。2筹集的资金在投入使用期间，资金投资者除依法转让外，不49、得以任何方式抽走。第3章 银行贷款融资业务的执行第10条 银行贷款融资业务由公司财务部统一负责。第11条 银行贷款融资程序如下。1根据现金预算和项目开发计划确定资金需求金额、时间和期限，由财务总监提出银行贷款融资方案，包括拟借款银行、借款额、借款时间、借款期限、利率水平、预计融资成本（包括利息费用和其他手续费）、还款时间（包括利息和本金）、还款方式、资金来源、对公司资本结构的影响等内容。2银行贷款融资方案必须经总经理审核。3根据银行贷款融资方案预计的用款时间及银行办理贷款的实际情况，财务总监组织财务部融资执行人员提前34个月与银行进行初步接洽，形成合作意向，然后进入银行借款程序。4银行借款基本50、程序如下图所示。包括所贷资金的用途和金额、用款时间和计划、还款期限和计划银行对本公司进行审查，依据审批权限，核准公司提出的贷款金额和用款计划申请合同内容包括贷款种类、贷款用途、贷款金额、利息率、贷款期限、利息及本金的偿还方式及资金来源、违约责任等融资执行人员和银行经办人员一起办理抵押物的抵押登记手续综合考虑银行贷款融资这一方式对资本结构的影响，需筹集的资金数量、还款期限、资本结构、资金成本、风险和效益等因素银行一次或分次将贷款转入企业账户公司按照银行贷款的融资计划使用资金，不得随意改变资金用途，财务部应及时计提和支付借款利息，并实行岗位分离确定银行贷款融资方式提出银行贷款融资计划银行审批贷款签51、订贷款合同开立存款户取得贷款到期还本付息银行贷款融资程序图5财务部建立借款台账，借款到账的当日据实登记每笔借款的合同编号、贷款银行名称、借入金额、借款日期、还款日期和借款利率等事项，及时计算、提取应计利息，准确反映利息支出和本金偿还情况。6在办理贷款的过程中，在银行规定报送的材料中需由财务部以外的其他部门提供的，财务部应提前一周通知相关部门。银行临时要求报送的材料，财务部应在得到银行通知时立即通知相关部门准备，通知内容及时间应形成文字记录。相关部门在接到通知后，应在规定的时间内提供相关资料，并形成文件交接记录。第12条 短期借款融资程序。1根据财务预算和预先测算，公司财务部应先确定公司短时间内52、所需资金拨款，编制短期借款计划表。2依照资金的规模大小，分别有财务部经理、财务总监和总经理审批短期借款计划表。具体限额如下（超过规定限额标准的由公司董事会批准）。（1）财务部经理审批限额：10万元。（2）财务总监审批限额：50万元。（3）总经理审批限额：100万元。3财务总监在总经理的授权下负责签订借款合同，并监督资金拨款的到位和使用情况，借款合同内容包括借款人、借款金额、利息率、还款期限、利息同本金的偿还方式以及违约责任等。4在短时间借款到位当日，公司财务部应按照借款类别在“短时间融资登记簿”中登记。5公司依照短期借款计划表中的规定用途使用该项资金，不得随意改变资金拨款用途，如有变动须经原审53、批机关部门的批准。第4章 股票融资业务的执行第13条 股票融资程序如下。1发行股票融资时，公司董事会应先拟定发行新股的申请报告，并报股东大会批准。2经股东大会批准后，董事会向国家相关授权部门申请发行新股。3公司对外公告招股说明书、财务会计报告及附属明细表，并与证券经营机构签订承销协议（定向募集时，还应向新股认购人发出认购公告或通知）。4公司出售股份，收缴股款。5改组董事会、监事会，办理相应的变更登记手续，并向社会发出公告。第14条 公司发行记名股票时，财务部应当置备股东名册，名册上记载股东的姓名或名称、住所、各股东所持股份、股票编号以及股东取得股票的日期等。第15条 公司发行无记名股票时，财务54、部应当记载发行股票的数量、编号及发行日期。第5章 融资资金管理第16条 收取资金。1财务部出纳人员需根据融资合同或协议，在规定时间内收取所筹的资金。2融资合同或协议签订后，出纳人员需及时核实筹集资金的到账情况，如果发现异常，应及时汇报，否则由其自行承担责任。3融资合同或协议签订后，公司的会计人员需及时检查贷款凭证手续是否齐全、内容是否合法，确保凭证内容与融资合同或协议的内容保持一致。第17条 筹集资金的使用控制。按照融资合同或协议的约定，公司及时足额取得相关资金后，应按规定的用途使用筹集的资金。第18条 筹集资金的使用变更。1由于公司内部经营变化或市场环境变化等特殊情况导致确实需要改变筹集资金55、用途的，资金使用部门须提出变更申请书，经财务部核准后报总经理审批签字。2审批过程须进行完整的书面记录，严禁未经审批就擅自改变资金用途。3严禁擅自使用公司筹集的资金，发现私自挪用资金者，应追究其责任并视情况报相关部门或机关处理。第6章 附则第19条 本办法由财务部制定，解释权、修改权归财务部所有。第20条 本办法经公司总经理审批后实施，修改时亦同。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第10章 营销管理制度101 营销策划管理制度1012 营销费用预算管理办法制度名称营销费用预算管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1条 为了规范项目营销费用的预算行为，加强对营销费用预算的56、管理，杜绝营销费用的浪费，特制定本办法。第2条 市场部经理应于每年的年底前根据公司下一年度的项目计划与销售计划，编制下一年度的营销费用。第3条 公司的营销费用主要分为以下6个方面。1市场调研费。2项目的宣传广告费。3项目的推广费。4项目的促销费。5项目的公关费。6其他费用。第4条 市场部在编制年度营销预算时应充分考虑到项目的重要程度及各种销售费用所占的比例，妥善进行拆分，一般以第3条中的24项为主要支出项目。第5条 市场部的年度营销预算经过主管副总及总经理的审批后，应将其划分为月度营销费用预算，并列上详细的执行方案以做说明。第6条 经过财务部核算合格的月度营销预算报主管副总及总经理批准，市场部57、要严格按照批准后的营销预算执行。第7条 市场部在执行预算的过程中，如果营销预算需增加必须要得到主管财务的副总及总经理的同意，方可要求财务部增加拨款。第8条 每月月底前市场部需要将当月的预算情况执行汇总表报至财务部、主管副总及总经理处，由其对营销预算的使用情况进行监督。第9条 市场部对于超支的预算必须作出详细的说明，由工程技术部、财务部、主管财务副总及总经理进行共同判断超支预算的必要性，对于无故超支的预算将对营销部经理进行惩处。第10条 本办法由总经办制定，报总经理办公会议审批，自颁布之日起生效实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期102 销售与服务管理制度1021 地产项目销售58、管理制度制度名称地产项目销售管理制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了规范公司各项目的销售工作，提高管理工作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制定本制度。第2条 本制度涉及楼盘销控、认购管理、销售例会等内容，各项目售楼中心应按此制度执行。第2章 销售策略、计划的制订第3条 开发项目之初，营销管理中心即应派员参与项目立项过程，掌握项目定位、产品规划、成本等内容，做好营销策划工作准备。第4条 根据项目开发进展，营销管理中心应及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销售策略、宣传推广策略等。第5条 营销管理中心应根据项目施工进度实施营销推广计划，做好开盘前的准备工作，59、包括各种形式的宣传、销售现场包装、销售人员到位与培训等。第6条 销售经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建售楼中心，以配合公司销售部开展各项工作。第3章 楼盘销控管理第7条 销控工作由销售部经理统一负责。销售部经理不在时，由售楼中心经理具体执行，并于第一时间知会销售部经理。第8条 售楼员需销控单位时，须同销售部经理联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。第9条 销售部经理销控单位前，必须以售楼员先交客户的认购定金或身份证原件为原则。第10条 售楼员在销控单位得到确认后，方可与客户办理认购手续。第11条 售楼员不得在销售部经理不知情或销控单位未果的情况下，自行销控，否则自行承担由60、此而产生的一切后果，公司也将严肃处理当事人。第12条 销控后，如客户即时下订单并落订，销售部经理需将最新资料登记于销控登记表；销控后，如客户没有下订单并落订，销售部经理需及时取消该单位的销控登记。否则，因此产生的后果由销控员承担。第13条 如客户已确认落订，售楼员必须第一时间向售楼中心经理（销售部经理）汇报。第4章 认购管理第14条 定金与尾数。1售楼员必须按公司规定的定金金额要求客户落订，如客户的现金不足，售楼员可争取客户以公司规定的最低定金落订。2如客户的现金少于公司规定的最低定金，必须经得销售部经理的同意后方可受理，否则不予以销控及认购。3如客户并未交齐全部定金，售楼员必须按公司所规定的61、补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户要求延长期限的，须知会销售部经理并取得同意后方可受理。第15条 收款、收据与临时认购书。1售楼员向客户收取定金或尾数时，必须通知售楼中心经理，并由会计与客户当面点清金额。售楼中心经理核对无误后，会计才能开具收据，并即时收妥定金及相应单据。2若客户交出的定金不足，需补尾数的，只能签订临时认购书。3客户交尾数时，原已开出的收据不需收回，增开尾数收据，经售楼中心经理核对无误后与客户签订认购书，并收回临时认购书。4客户交出的定金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行销控。支票到账后，售楼员方可为其办理认购手续。第16条 认购书。1认购书中的楼价栏，62、须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣，须按审批权限交由售楼中心经理、销售部经理签名。2认购书中的收款栏，须由售楼中心经理核对定金无误后如实填写，并在下方注明所开收据编号。3售楼员填写完临时认购书后，必须交由售楼中心经理核对检查，核对检查无误后可将客户联作为认购凭据交给客户，并收妥余联。第17条 楼盘签约程序规定。1售楼员应按照公司的统一答词向客户解释标准合同条款。2售楼员带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看该房间的销售状态，填写签约确认单。3签约确认单经销售部经理/助理签字后售楼员方可与客户签订正式合同。4售楼员执签约确认单及正式合同，带领客户到财务部63、交纳首期房款及办理销售登记时所需的相关税费。5财务人员复核并收款后，收回客户定金收据，开具首付款发票，并在签约确认单上盖收讫章及签字确认。6售楼员执签约确认单、客户首付款发票、购房合同至合同主管处签字盖章。7将签约流程中涉及的相关材料及时集中到客户服务主管审核统计。8客户服务主管填写签约客户档案交接单，经销售部经理签字后将合同转交相关部门。第5章 客户确认管理第18条 抢单及其处罚。1抢单是指售楼员明知客户已与其他售楼员联系过，为了个人利益不择手段将此客户成交业绩及佣金据为己有的行为。2抢单行为将受到公司最严厉的辞退处罚，且业绩佣金归已与客户联系过的售楼员。第19条 撞单是指多名售楼员在不知情64、的情况下与同一买房客户联系的行为。第20条 公司实行售楼员首接业绩制。原则上以销售日报表登记第一时间的售楼员为准（第一时间保留时限为2个月），该客户成交业绩归该售楼员。第21条 接待上门客户或热线电话时，如发现该客户是某位售楼员在其他项目时的客户或熟人，但该售楼员从未向该客户介绍过该项目并且该客户并未提及该售楼员的名字，则该客户与该售楼员无关，按正常的上门或热线接待。第22条 客户为售楼员介绍另外客户，售楼员应提前在销售日报表中登记被介绍客户姓名及电话。此客户看房或来电时，无论是否提及该售楼员姓名，其他售楼员均有义务将此客户还给该售楼员。如售楼员未登记，被介绍客户亦未提及该售楼员，则该客户与此65、售楼员无关。第23条 售楼员在得知与他人撞单的情况下，为了获取业绩和佣金，私下联络客户换名，或采用其他办法购房等不择手段的行为，一旦查出，将没收佣金，并予以辞退处理。第24条 售楼员不允许走私单，如被发现将予以开除。第25条 在售楼中心工作的非售楼员，不得将接待的客户未经销售部指定介绍给某个售楼员。第26条 如果客户到销售部领导处投诉或反映原售楼员不称职，经销售部核查属实，销售部有权安排其他售楼员继续谈判至签约，业绩、佣金平均分配。此类客户今后带来的新客户有权自愿选择售楼员洽谈。第27条 未成交客户介绍的新客户，如客户指定原售楼员接待，则由原售楼员接待，如未指定则算作上门客户并按顺序接待。第666、章 客户跟踪规范第28条 接待客户的来电来访后，接待人员应认真填写来电登记表、来访客户登记表，并做好来电、来访客户笔记，交予售楼中心经理安排客户跟踪日程。第29条 售楼员必须于每日上班开始半小时根据所安排结果及时作跟踪笔记；在当日下班时，整理当日工作，完善工作日记。第30条 售楼员必须于每周五向售楼中心经理报告本周客户跟踪情况。第31条 售楼中心经理每周定期检查工作笔记，对笔记不合格者进行处理（如停接电话、停接客户等），并记入劳动考核。第32条 从客户与其售楼员第一次联系之日起至一个月止，售楼员未跟踪客户，该客户不再受公司保护。第7章 销售例会管理第33条 各售楼中心经理每周五选定时间召开周销67、售工作会议，总结当周本项目销售情况，做好下一周工作计划安排。第34条 销售部经理每周或不定期组织各项目售楼处经理召开会议，了解各项目的销售情况，对下一阶段工作进行部署。第35条 营销总监应组织、主持月度销售例会。第36条 遇有紧急情况，应根据情况召开临时会议，及时处理销售中的问题。第8章 附则第37条 本制度由销售部负责制定、修订与解释，与房产销售有关的未尽事宜，可参考公司的员工手册、售楼员实战手册等文件。第38条 本制度报营销总监审核后，经总经理审批后颁发执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第11章 工程造价与预决算管理制度111 工程造价管理制度1111 工程计量计价管理68、规定制度名称工程计量计价管理规定制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了规范工程量的计算、审核（以下简称“工程计量”）及工程造价的确定（以下简称“工程计价”）工作，保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本规定。第2条 责任部门及责任人。1预算部负责工程计量、工程计价等相关工作，工程计量、计价部分专业业务由造价工程师完成。2工程技术部负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件。3总工程师、总经理负责审核计量得出的工程量、工程造价。第2章 工程计量管理第3条 需要工程计量的工作环节包括以下6项内容。1编制施工图预算。2编制非委托招（议）标标底。3设计变更的调整。4经济69、签证的确认。5审核竣工造价结算。6工程进度付款的计算。第4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量。1施工图预算（或标底）的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设计资料等。2设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等。3工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量的依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更）图纸、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证（进度付款计量用）。4上述相关的计量依据由工程技术部等相关部门提供。第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四4个。1工程技70、术部提供的资料齐全。2工程已经竣工验收，并符合质量要求（仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量）。3技术交底或设计变更已经得到批准。4符合合同条款的相关约定。第6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计量。第7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。第8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。第9条 工程计量必须精确，力争准确，计量误差率不得大于3%。第3章 工程计价管理第10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣工决算为止。工程造价的确定包括以下3项内容。1确定分项工程单价，它71、是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提。2确定单位、单项工程的造价。3确定开发项目的工程造价。第11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下3项内容。1确定分项工程施工内容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材质，由工程技术部负责。2确定材料的单价，由材设部（材设部）负责。3确定分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量，由预算部负责。第12条 预算部要负责分项工程单价的书面形成及确认，并形成分项工程施工单价确认内控表。分项工程施工单价确认内控表 日期： 年 月 日单项工程名称分项工程名称确认单价的原因确 认 内 容内 容 表 述确认部门确认人施工内容（做法）施工方法材料材质要求材料单72、价资源消耗量单价领导签认栏第13条 实现分项工程单价确定的方式。1通过工程招（投）标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价所包含的具体范围。下表为分项工程施工单价确认单。分项工程施工单价确认单单项工程名称分项工程名称分项工程单价确认单价的原因单价包含范围工程量计量方式会 签 栏签署方（签章）签署意见签署人签署日期工程承包方 年 月 日施工监理方 年 月 日发 包 方 年 月 日2通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定。此时，分项工程单价必须由工程承包商、施工监理、甲方代表三方签署确认。以这种方式确认的前提条件73、是：存在因甲方原因产生的工程变更；合同中无相应分项工程单价。否则，不得办理确认。3通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中约定。第14条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一（配合）。分项工程单价包含的工作内容不得进行相应的重复工程计量。第15条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本。第16条 因采用甲供材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的，材料供应数量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。第17条 企业对不便或不易计量（计量依据不足）且对工程无直接影响的施工措施等费用（如临时设施费、基础降水费、74、边坡支护费等）采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。第18条 因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的，并不得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整。第19条 工程计价的方式由预算部根据项目开发方式和施工合同类型经公司领导同意后确定。第4章 附则第20条 本规定由预算部协助总工程师办公室制定，其修订、废止、解释权归总工程师办公室。第21条 本规定报总工程师审核、总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。编制日期审核日期批准日75、期修改标记修改处数修改日期112 工程预决算管理制度1121 工程预算编制管理规范制度名称工程预算编制管理规范制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1条 为了加强对公司工程项目预算的管理，合理分配公司人、财、物等资源，协助公司实现目标，特制定本规范。第2条 本规范适用于本公司工程项目的预算编制工作。第3条 预算部、材设部、工程技术部在工程预算编制方面的相关职责如下所示。1预算部全面负责管理工程的预算，负责编制或审定工程预算；负责工程量的计算、统计，审核供方工程量。2材设部负责两项任务：第一，编制材料物资预算表，并分送工程技术部；第二，编制自行供应的材料设备需求计划和限额领料表。3工程技术部76、负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用，预算部予以审核。第4条 公司工程预算经预算部编制后，需报总工程师办公室审核。第5条 工程预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算3部分，其中单位工程预算还应包括建筑工程预算和设备安全工程预算。第6条 工程预算的编制依据如下所示。1施工图纸和设计资料。2预算定额、单位估价表和单位汇总估价表。3材料预算价格、人工和机械台班价格。4工程材料当前的市场价格。5施工组织设计和施工方案。6建设工程费用定额。7预算编制手册。第7条 工程预算书一般包括以下3方面的内容。1预算编制说明。2分部分项工程预算表。3工料分析。第8条 工程预算书中的造价由直接费、77、间接费、计划利润和税金4部分组成。第9条 预算部预算员在编制工程预算时，预算书中的所有价格应与材料、设备、人工的实际价格相符，其不得擅自提高，否则一经发现，将按公司相关规定进行严肃处理。第10条 预算员应根据工程项目的实际情况选择采用单价法或实物法进行编制，但应得到部门负责人的审批。第11条 编制工程预算时，涉及重大款项的项目需要进行详细说明，必要时需附上各种证明材料，供相关领导审阅。第12条 工程施工过程中若发生变更或施工图发生变更，工程预算需要进行修改或重新编制，并按变更的工程量进行计算。第13条 工程预算书属于公司的机密资料，任何人不得外泄，否则公司将根据情节的轻重追究当事人的责任。第178、4条 本规范由预算部拟定，并由预算部负责解释和修改。第15条 本规范经总工程师办公室审议后，自颁布之日起生效实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1122 工程项目预结算管理细则制度名称工程项目预结算管理细则制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进合同和成本管理的规范化，结合本公司实际情况，特制定本细则。第2条 本细则适用于公司/项目为承包人所发生的预结算编制工作，以及作为发包人所发生的预结算的审核工作。第2章 职责第3条 预算部负责全面管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算。79、第4条 工程技术部职责如下。1负责承包工程量统计，审核供方工程量。2负责编制甲方提供的主要材料物资预算（领料）表，并分送总包方和本公司项目内部施工（工程）、合同（经营）、物资等有关部门。3负责编制自行供应的辅材物资需求计划、限额领料卡等。第5条 预算部、工程技术部、综合办公室负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用。第6条 分包单位负责承包工程预决算的编制，包括工程量的统计工作。第3章 承包工程（合同）预结算管理第7条 预算部为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，预算部设置2名预决算员。第8条 预结算管理总原则。1合同为本、事实为据、合法合理。2在与总包方交往和工作中，我方要做到有礼有80、节、相互尊重、实事求是、据理力争。3在项目内部，工程技术部门与经营部门相互支持、相互协作，旨使工程目标与经济目标能同步实现。第9条 工程量统计及审核签证。1图纸总工程量。（1）鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程量统计规则，本项目图纸总工程量仍由造预算部预算员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸），再由工程技术部技术人员核对。在总包方专工审核过程中按预算员要求由工程技术部技术员提供协助。（2）在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，技术人员负责在开工前及时通知预算部预算员，并协同预算部预算员计算分解图纸工程量。（3）图纸总工程量统计时间要求，原则上为分项工程开工当月完81、成。2每月完成工程量统计。（1）工程技术部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位，每月统计实际完成工程量和累计完成进度百分比；承包工程量每月统计周期定为：上月16日本月15日。（2）工程技术部在每月17日下班之前，报送该月度实际完成的实物工程量和设备安装形象进度报表到预算部。（3）预算部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程技术部报送的进度报表计算出工程款申请额，在每月25日上午9时，将合同预结算文件直接送达总包方施工管理科。3设计修改（变更）单、总包方委托承包合同外临时项目、设备消缺施工（1）工程技术部技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量），预算部预算员协助。其82、中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理点工签证。（2）工程技术部技术人员负责每月17日下班之前将已经完成的上述工作的工程量统计资料以及经总包方审核签证的点工签证单，送交预算部预算员。工程技术部报送的结算进度迟于工程形象进度不能超过10天。第10条 承包合同工程预结算。1项目预算部预算人员负责具体编制工程预结算文件。（1）原则上，预算部在分项工程开工当月完成该分项工程施工图预算编制。工程开工后，如果设计到图量较大，经项目领导同意后可提请公司总部提供短期的预算支援。物资供应人员和财务部门根据结算需要，提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。（2）每月25日上午9时，预算部向总包方报送83、月度工程预结算文件。（3）单位工程完工验收后1个月内，预算部应及时编制完成单位工程决算书，报总包方审核。（4）项目完成后两个月内，预算部应及时汇编完成该项目的工程竣工决算书报总包方审核。2预结算过程中分歧和争议解决。（1）应当从公司整体利益出发，根据合理合法原则，尽量通过友好协商的方式解决。（2）对于较为重大的分歧或争议应及时报告项目经营副经理乃至项目总经理，以便尽早采取对策。第4章 工程采购预结算第11条 工程量的审核和确认。1成建制引进队伍和外借内包。（1）成建制引进队伍承包工程预结算书，应当由分包单位负责编制，其预结算编制人员必须具有行业或地方工程概预算上岗资格。分包单位凭施工图预算申请84、中间结算。（2）预结算工程量由工程技术部技术人员负责审核。鉴于本项目具体情况，如事先已有总包方审定预结算工程量的，经项目领导同意可直接参照使用。（3）项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式计算的，按下列方式确定。实际用工不超过10个工日（含10个工日）的，根据工程技术部审核后的派工单，分技术、普工按不同点工单价计算。实际用工超过10个工日的，须由分管领导签发派工单，按点工结算。2租用施工机械和运输车辆等的实际使用台班数量，由工程技术部调度人员负责审核。3纯劳务用工，班组部门考勤用工由综合办人事专员、现场零星派工由工程技术部调度人员分别负责审核。4其他对外委托工作，85、根据合同指定的部门单位负责审核。第12条 中间结算。1工程采购合同供方在项目发生的费用，在每月底进行核算清理，主要包括以下4项内容。（1）预算部物资管理员按月统计领用材料（含总包方调拨辅材）、工作服及安全帽等个人劳保用品、小型机工具使用费等。（2）工程技术部调度人员按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械）等。（3）综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。（4）上述费用清单，经分包单位结算负责人签字确认后分送预算部和财务部备用。2凡涉及安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门处理后，工程供方应立即到财务部缴付现款。3工程分包合同（含外借内包）月度86、（中间）结算，按以下规定办理支付审批手续。（1）工程技术部（代管施工队）审核实际进度情况是否属实、是否符合计划要求。（2）质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。（3）财务部汇总上述第12条第1款中项目发生的应扣费用。（4）预算部审核实际完成承包产值（一般以完成量的80%为限），计算安全保证金、质量保证金，确定应付金额。（5）项目领导（一般为经营经理，具体按财务工作规范的权限确定）审批。经审批后的中间结算会签审批表，分送预算部和财务部。4劳务结算，一般经综合办或工程调度和预算部审核后，由项目经理审批支付。第13条 竣工结算1单位工程完工验收后1个月内，分包单位编制完成单位工程决算书报工87、程技术部审核。2发包工程竣工结算，实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下。（1）供方办理决算（送审前）审批表会签。（2）预算部签收结算书并登记台账。（3）工程量的审核和确定。（4）预算部审核预结算单价、取费费率。（5）相关部门审核会签，汇总上述第12条第1款在项目发生的总费用；其中，分包单位从项目领用辅材的，实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担；分包单位领用甲供主材超量的，也由分包单位承担费用。（6）财务部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安全保证金余额予以退还。（7）经项目副经理审核后，由项目经理批准支付。项目经88、理批准后的结算资料，由预算部负责整理分析与归档。3竣工结算书的审核时间应当按照合同规定及时完成，如遇大规模竣工结算，项目应当在征求供方的基础上编制整体结算计划，经工程技术部批准后执行。4竣工结算审核人员在对工程变更价款的计算时，应当执行以下3项原则。（1）合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算。（2）合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用单价时，应按定额中相类似定额子目确定变更价格。（3）合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决；或由供方编制补充定额送合同部门审定，必要时报当地造价管理机构备案。第5章 对预结算编审人员的要求第1489、条 合同预算、工程及其他相关预结算编审人员，应当加强合同预算、造价管理等方面知识的学习，提高工作责任心，做好各项基础工作，维护公司及项目的合法利益。第15条 工程技术部技术人员应当加强工程量统计规则等方面知识的学习，树立强烈的经济观念，做好工程量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划。第16条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏标准。第17条 在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在内部了解、现场实际调查确凿的基础上及时通知该结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正。第1890、条 项目经理部对工程预结算工作卓越者将给予鼓励和嘉奖。凡工程预结算工作不负责任，造成项目（公司）损失的，或消极工作影响预结算正常进行、影响公司形象的，根据具体情况，按照公司有关责任追究制度，对有关人员给予一定的行政或经济处罚。第6章 附则第19条 本细则由房地产开发公司总经理办公室制定、修订补充和废止工作，其解释权归房地产开发公司所有。第20条 本细则经总经理审批后，发放至预算部、工程技术部全体人员参照执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第12章 工程材料设备管理制度121 工程物料设备采购制度1212 重要设备招标采购管理制度制度名称重要设备招标采购管理制度制度编号受控状态91、执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了规范公司公开招标的采购行为，确保合格供应商中标，特制定本制度。第2条 根据公司相关规定，本制度所指设备特指价值在 万元以上的设备以及其他依照国家和行业规定，需要进行招标采购的设备。第3条 权责主体。1公司成立招标采购领导小组，全面负责招标采购过程的管理工作。2材设部在采购领导小组的领导下开展工作，包括招标的准备工作、组织工作以及合同管理等工作。第2章 招标准备第4条 确定招标期限。采购领导小组根据公司采购管理制度，确定公开招标的期限和具体要求。第5条 材设部根据采购设备的特征和类型，拟订招标文件，并将文件报招标领导小组审核后公布。第6条 招标文件92、的内容。1招标公告。2招标书及其附件。（1）招标邀请书、投标人须知。（2）采购合同的通用条款、专用条款。（3）采购设备的型号等要求一览表（格式）、技术规格（规范）、图纸。（4）投标书格式；资格审查需要的报表、工程量清单、报价一览表；投标保证金格式及其他补充资料表。（5）双方签署的协议书格式、履约保证金格式、预付款保函格式等。第3章 发布招标公告和进行资格预审第7条 发布招标公告。采购设备招标公告发布媒体要选择行业内熟知的报刊、信息网络或者其他媒介，必须是国家正规媒体。第8条 招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。第9条 材设部负责93、投标文件的接收和登记工作，并接受相关投标事宜的咨询。第10条 采购领导小组对投标人在招标邀请书中提供有关资质证明文件和业绩等信息进行资格审核。资格预审主要内容及条件包括以下6个方面。1投标申请人企业资质等级满足招标项目的资质要求，组成联合体投标的，联合体各成员单位资质等级均需满足要求，并明确规定联合投标协议书的责任。2投标申请人是独立法人单位，具有独立签订和履行合同的能力。3投标申请人企业法定代表人或授权委托代理人要身份合法、证件齐全有效。4投标申请人没有处于被责令停业，被取消投标资格，财产被接管、冻结，破产的状态。5没有因骗取中标或严重违约或发生重大质量、安全事故而正处于被调查处理或停业整顿94、的阶段。6投标申请人提交的资格预审材料符合资格预审文件要求，并且齐全、真实、有效。第11条 设备选型在确定35家供应商之后进行，采购领导小组负责设备的选型工作，并填写下表所示的选型建议表。选型建议表厂家型号I厂家型号厂家型号厂家型号备注主要技术参数设备相关标准证明设备售后服务能力零配件供应及时性报价情况付款方式市场调查材料设备部意见项目管理部意见总经理批示签名： 年 月 日第12条 招标人要求投标人提交投标担保的，应当在招标文件中明确投标担保的方式和金额。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票、现金等。投标担保金额控制在投标总价的1%，最高金额不超过 万95、元。 第4章 开标、评标和中标第13条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当是招标文件中预先确定的地点。第14条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。第15条 开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，招标人宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。第16条 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。第17条 开标过程应当记录，并存档备查。第18条 评标由采购领导小组组建的评标委员会负责，委员会成员由外请96、专家和本公司招标代表组成。第19条 采购领导小组必须确保评标过程的保密性。第20条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。第21条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。第22条 采购领导小组应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。第23条 采购领导小组向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。第5章 签订采购97、合同第24条 公司按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不可另行订立背离合同实质性内容的其他协议。第25条 在不违背合同根本条款的前提下，公司可以就合同的具体条款同中标人进行合同洽商和谈判。第6章 附则第26条 公司严禁员工个人串通投标人骗取标底。严禁在招标过程中，员工向相关投标人泄露有关标书的任何信息。违者将处以扣除奖金、降职以至开除的处罚。第27条 本制度由材设部拟订，经工程总监审核，总经理审批签字后生效实施。第28条 本制度未尽事宜，由材设部另行规定。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1214 相关部门指定材料采购管理细则制度名称相关部门指定材料采购管理细则制度编号受98、控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了维护公司利益，对国家相关部门指定产品的采购活动进行有效控制，确保第一时间解决问题，特制定本细则。第2条 公司目前涉及的采购指定材料的部门主要是供电局与消防局。第3条 本细则适用于对相关部门指定材料采购事项的管理。1供电局指定产品包括住户箱、电表箱、熔丝箱、分线箱、低压动力柜、母线槽等。2消防局指定产品包括灭火器、灭火器箱、消防箱及其他相关设备。第4条 采购时相关部门的职责。1指定材料的采购由材设部负责整个的采购过程。2项目部、工程技术部、财务部协助材设部做好采购的工作。第2章 供电局指定产品采购管理规定第5条 供电局指定产品的采购程序。1工99、程技术部负责提供电气设备设计图纸给予材设部进行参考。2材设部接到工程技术部提供的电气设备设计图纸后，送供电局审图，并确定设备供货及安装单位。3项目部按公司的有关规定起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以招标形式选择3家单位（包括供电局指定单位）进行招标询价。4入围单位必须具有营业执照、型号证书、产品检验报告、ISO 9000质量体系保证书。5供方将投标书送达公司后，项目部会同材设部就各标书内容进行评估，确定合理价格，要求供电局指定单位接受。第6条 签订供电局指定产品的采购合同。1低压动力柜、电源切换箱设备采购合同的签订步骤如下。（1）材设部去供电局按照公司的决议填写设100、备供货及安装委托单，包括设备生产厂家、设备系统要求、价格、生产周期、设备安装厂家、价格、安装周期等。（2）供电局与设备厂家、安装厂家签订合同，公司按已与供电局指定厂家谈妥的价格付款给供电局。（3）材设部通知设备供应方按合同规定生产设备，必要时派出人员去设备厂家了解设备生产进度、质量情况。（4）材设备部应及时通知设备安装方在合同规定安装周期内完成安装任务。2母线槽、表箱、熔丝箱、分线箱、户内箱采购合同的签订步骤如下。（1）材设部将盖有供电局指定单位合同章的合同正本及招投标评标报告一起上报公司财务部、合同管理小组、主管副总及总经理审批。（2）公司批准后，材设部通知设备供应方按合同规定供货。第7条 101、电气设备安装调试完后，应按国家对电气的相关标准进行验收并报供电局进行最后的检验。第3章 消防局指定产品采购管理规定第8条 消防局指定产品的采购程序。1工程技术部负责提供消防设计图纸给予材设部。2材设部接图后，送消防部门审图，并确定设备供货及安装单位。3项目部按公司的有关规定起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以招标形式选择3家单位（包括消防局指定单位）进行招标询价。4供方将投标书送达公司后，项目部会同材设部就各标书内容进行评估，确定合理价格，希望消防部门指定单位接受。第9条 材设部按照合同决议的内容与供应商签订相关的合同。第10条 所采购的指定产品验收后由材设部组织相102、关的工程师进行自检，自检合格后报请消防局进行验收。第4章 附则第11条 本细则由材设部负责制定、修订补充与废止工作，其解释权归房地产开发有限公司所有。第12条 本细则经公司董事会审议批准够，自颁布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期122 材料设备运输与存档制度1222 仪器设备档案管理制度制度名称仪器设备档案管理制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1条 凡价值在 万元以上的各种进口和国产的精密、贵重、稀缺仪器及设备，材设部必须为其建立档案。第2条 材设部负责档案的建立、更新、维护以及保管等工作。第3条 凡属于归档范围内的仪器设备的购置申请报告及批复文件，都要103、存入该仪器设备档案中。第4条 凡属归档范围内的仪器设备，到货后材设部检验人员要开箱验收，详细填写验收报告，一式两份，其中一份存档。第5条 凡属归档范围内的仪器设备的全套随机技术文件，如仪器设备说明书、样本、图纸、技术操作规范、合格证书及安装调试等材料若一式两份，应留一份存档；只有一份的，将原件存档，复印件随机使用。第6条 已建档的仪器设备在管理、使用、维修和改进工作中形成的文件材料应归档，不得随意乱放，以免丢失。第7条 材设部负责仪器设备档案的收集、整理、保管、利用和统计工作。仪器设备档案内的文件材料，要按时间顺序排好，用铅笔编写页号，凡有文字的页面都要编号，正面编在右上角，背面写在左上角，然104、后填写好卷内目录，一式三份，其中一份存档，一份交综合档案室，一份存设备科。第8条 综合档案室负责督促、检查和业务指导工作。第9条 仪器设备档案由材设部负责保管，应有专用的橱柜，做到完整安全、存放有序、查找方便，不得随意堆放，严防毁坏和散失。第10条 仪器设备档案的原件一般不外借，如因特殊需要必须借用时，应经材设部经理同意，办理借阅手续。借出的档案材料，借用人要妥善保管，不得毁坏和遗失，要按期归还，如有损坏、遗失，由借用人负责。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第13章 工程技术与质量管理制度131 工程技术管理制度1312 施工图纸管理规定制度名称施工图纸管理规定制度编号受控状态105、执行部门监督部门生效日期第1条 为了加强公司对工程施工图的管理，为正常的工程管理与最终的竣工结算打下基础，特制定本规定。第2条 完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。第3条 设计单位送来的施工图应不少于20套，其中精装本不少于4套，平装本不少于16套。第4条 接到设计单位送来的施工图时，应核对其套数、页数、种类，并及时按用途进行分类、整理、编号、登记。第5条 分发施工图时，应注意申报开工证及工程招标、消防报审、设计审查各1套，公司存档2106、套，总工程师1套，工程技术部、项目部各1套，工地现场2套，施工单位4套，监理单位1套。第6条 分发施工图由领取的单位自己进行妥善保管。第7条 分发施工图时应及时进行登记，包括登记分发时间、领取人的单位、姓名、数量等内容。第8条 对于应工程变更而作废的图纸项目部应及时收回，并就收回的情况进行登记，加盖作废章，以免新图纸与老图纸混在一起，给工程项目带来损失。第9条 施工图的管理办法如下。1施工单位应在工程竣工验收后30天内绘制完成竣工图。2对竣工图少量的更改可在原图上进行，局部的更改可在原图上增画大样图或部分更改图。3对大于原因1/3的更改必须重新绘制新图。4竣工图一般绘制4套，由监理单位负责审核107、，审核后盖章转交项目部。第10条 本规定由项目部制定，其解释权、修改权归项目部所有，本规定自颁布之日起生效施行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1322 工程质量管理实施办法制度名称工程质量管理实施办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了规范公司在工程质量管理中的行为，贯彻公司在工程质量管理中的宗旨，实现公司的工程质量管理目标，结合国家相关的法律法规及我公司的实际情况，特制定本办法。第2条 公司在工程管理中凡涉及质量管理的相关方面均按本办法中的条款执行。第3条 工程质量管理的程序由执行质量管理相关制度、监督检查、发现问题、提出解决措施、总结提高、改进108、质量相关制度、再次检查这7个步骤循环进行，从而不断提高工程的质量。第4条 工程质量管理主要包括但不限于以下11个方面的工作。1施工队伍的选择。2施工组织设计与施工方案。3施工人员和机、物、料具能力的审查。4施工材料的审查与材料的试验、化验。5施工工序的审查。6施工资料的审查。7施工成品的审查。8安装工程及配套功能的审查。9工程的分部、分项验评。10工程质量的整体核查。11工程的竣工验收。第2章 工程开工前的质量管理第5条 施工前的队伍选择必须进行技术论证、资格审核、证件审核等工作，不得使用未进行资格评定施工队伍，否则由项目负责人承担擅自使用所造成的后果。第6条 施工队伍的分项审核由工程技术部共109、同进行，将审核结果报总工程师批准，并建立业务联系手续。第7条 工程开工前必须编制好施工组织设计或施工方案，重大或关键性工程由工程技术部完成，一般工程由工程技术部完成并报工程技术部批准备案。其中，施工组织设计文件必须包括施工程序及施工布置、主要技术方法、安全技术措施、临建平面布置、质量控制要求，并符合生产和图纸要求。第8条 工程开工前，必须进行工程图纸的会审，否则不得开工。1图纸会审的内容包括图纸会审、重点会审、标高尺寸、细部大样与建筑有无矛盾；水暖电线路走向是否明确、有无与土建冲突之处；所需标准图是否符合国家和本地要求；新材料、新工艺、是否交代明确、是否符合施工要求等。2图纸会审时应按专业进行110、会审记录，由工程技术部技术负责人负责整理，报工程技术部核实后组织监理单位、施工单位进行三方会审。第9条 工程开工前的主材料试检验。1开工前由工程质量负责人按图纸提前出具主材料试化验明细，交材设部按单从确定的采购厂家处取样，报工程技术部进行技术资料核审后，交工地进行委托试化验，合格后按审定的材料样品组织进料。2需做理化实验的产品应有出厂合格证，其质量证书要齐全、，生产厂家要为国家所认可，且其样品须经过审核，否则不得使用。需检验的产品包括水、暖、电、灯具、承运工具、成品门窗、强度构件、防水材料、装饰材料等。第3章 工程进程中的质量管理第10条 施工过程中，所有基础工程均须在进行技术复核后方可进行下111、道工序。技术复核由工程技术部技术负责人、工程质量负责人、工长共同进行，主要内容包括对轴线、标高、尺寸、配合比、材料等的检验。第11条 结构吊装工程，必须有可靠的技术方案和安全方案，并有详细的技术交底。所有吊装构件做全方位的检查，特别是构件的强度、尺寸、胡子筋、板缝筋、板缝细石砼的浇筑、压墙、长度应作施工重点检查。第12条 施工中应坚持程序跟踪检查，其中包括上道工序的质量评定、施工配合比、施工模板、钢筋、埋件、孔洞、电、暖、水埋管料、脚手架养护、成品保护、安全网、所用材料、回填夯实、化验数据等。具体内容如下。1基槽开挖后必须进行地质验收，同时做2米斜探，是否有孔洞、孔穴、地实层次、地质状态应符合112、地质报告要求，承载能力应符合设计要求，重点工程应做地质试验，有人工及夯实的应以干容重进行取样分层试验。2桩基础一律做全方位检查，包括桩距、数据偏正贯入度、入土深度、泥浆护壁比重度、打桩记录、全部打桩完毕合，应做不少于3%的单桩承载力试验，并报设计单位认可后方再进行上部工程。3所有回填，一律夯实，并按分层取样即每100m2不少于3个点，每人台班也不少于3个取样点，各层均取样试验，填写记录，上道工序合格后才可进行下道工序。4所有强度砼、砂浆一律进行重量配合比，过秤计量，否则不得施工。5钢筋工程必须按规格进行全部物理试验，凡不合格有异常者一律不得使用。对钢筋工程进行检查时，重点检查搭接长度、搭接部位113、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况，负弯筋支垫情况及保护层的厚度。6模板工程重点检查轴线、尺寸、标高支撑能力、平整度、垂直度、预埋件的个数、位置，未经检查合格的不得施工。7所有大梁、挑梁均做宽度、强度、长度、交叉等重要检查。8混凝土施工应重点检查后台配比、水灰比、石子、沙子等材料状态是否符合要求，浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接槎部位、浇筑后的养护等。9所有砌体必须立皮数杆，作皮数杆复核、抗震拉结筋留槎、门窗洞口垂直平整、灰缝大小等做重点检查并坚持人名上榜。第13条 地基基础、主体分部工程完成后，由项目经理组织项目技术负责人、质检员等相关人员按规范标准进行质量自检。1进行自检114、时，应按工程的分部、分项及施工流水段进行，填报数字必须真实、可靠、取样部位必须合理，由质检员主管，并及时报技术负责人，出现问题时应及时通知施工方的负责人限期整改。2自检合格后，向监理单位提交验收申请报告，由总监理工程师组织项目负责人、项目技术负责人及施工单位质量、工程技术部门负责人及设计单位项目负责人共同分部工程的检查验收。第14条 施工中坚持技术参数和保证资料同时复核。其主要工作有熟读图纸和所用标准图、放线大样、轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证、各种配合比、焊接试验、回填密实度，接零、接地、打压、灌水、防水、渗漏实验等。第15条 施工中的任务书和暂划拨的形象款，必须进行质量认可核实，无核115、实和质量认可的，不得转入财务进行结算。第16条 施工中必须进行自检、互检、交接检，并由工程质量负责人主持质检员和班组安排参加，做为生产任务书计算的基本依据。第17条 实验资料由工程质量负责人提出明细，由实验员索要资料，交工程质量负责人一份备用，其他由实验员存档。混凝土施工记录、打压、灌水、隐蔽验收，基础、主体结构、接地、回填记录、技术变更、联系通知单等由工程质量负责人收集整理。第18条 材料合格证、出厂证、技术说明书等由材设部按所供规格、种类、向厂家索要（一式三份），盖供方红章交工程质量负责人存档备用。第19条 施工现场的安全员应填制、保存验评资料与安检资料，保存的资料应符合国家标准。第20条116、 所有资料应签字齐全、真实可靠，逐级盖章签字，并在竣工前7天，由工程技术部资料员进行收集整理，装订成册。第4章 工程竣工后的质量管理第21条 工程竣工后的质量管理主要内容为工程竣工后的检验，其具体要求可参考工程竣工验收管理办法中的有关规定。第5章 附则第22条 本办法由工程技术部制定，其修改、解释权归工程技术部所有。第23条 本办法经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。第24条 自本办法颁布之日起，公司原有的类似制度自动作废，一切以本办法为标准。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1323 工程竣工验收管理制度制度名称工程竣工验收管理制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第117、1章 总则第1条 为了加强严格工程项目质量管理，搞好工作竣工验收工作，确保工程质量满足设计要求，根据国家的相关法律法规，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条 本公司所有工程项目均按本制度进行质量控制和考核，按批准的设计文件规定内容完成并符合验收条件的工程必须按本制度组织验收，验收完毕后办理竣工验收移交手续。第2章 管理职责与分工第3条 公司工程质量管理、验收领导小组负责工程项目考核和竣工验收的组织、工程质量的确认和对不合格质量的处罚。第4条 工程技术部负责日常工程质量的控制及编制竣工验收计划和工程整改计划。第5条 物业管理部参与景观、绿化工程的竣工验收。第6条 施工单位负责施工全过程质量控118、制及竣工验收文件的管理、立卷和对不合格工程的整改。第7条 监理单位负责施工全过程监理及竣工验收文件的审查和竣工工程的预验。第3章 工程竣工验收第8条 达到下面4个条件的工程方可申请竣工验收。1设计文件和合同约定的各项施工内容均已施工完毕。2有完整并经核定的工程竣工资料。3有工程使用的主要建设材料、构配件和设备进场证明及实验报告。4有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。第9条 工程竣工验收的依据主要包括下列4个方面的文件。1上级主管部门对该项目批准的相关文件，包括可行性报告、规划定点、初步设计、施工许可等与项目建设有关的各种文件。2工程设计文件，包括施工图纸及说明、设备技术说119、明书等。3国家最新颁布的现行有效的建筑工程施工质量验收规范、建筑工程质量检验评定标准等。4合同文件，包括施工承包的工作内容和应达到的标准以及施工过程中的设计变更通知书等。第10条 单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，达到本制度的第8条要求后，向监理单位提交单位工程竣工验收报告。第11条 监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对施工单位报送的竣工资料的完整性、准确性进行审查，并对工程进行预验；对存在的问题，要求施工单位及时整改，整改合格后由监理总工程师签署工程竣工报验单，明确意见后报工程技术部。第12条 公司工程技术部接到报告后，应全面审查竣工图等竣工验收资料和施工单位签署的120、工程保修书。第13条 工程技术部经理对竣工验收资料全部审查合格后，组织施工（含分包单位）、监理、设计等单位的主管人员进行工程实体竣工初验，发现不合格的情况按不合格控制程序处理。第14条 竣工初验合格后，工程技术部提请城建档案管理机构对工程档案进行预验收。第15条 取得城建档案管理机构出具的工程档案验收的认可文件后，报请质量监督站进行竣工验收，或由公司工程质量管理、验收领导小组组织设计、勘察、施工、监理单位及公司相关部门负责人进行竣工验收。1对工程进行核查后作出验收结论，并形成工程竣工验收报告，参与验收的各方负责人在验收报告上签字并加盖公章。2对不合格项按不合格品控制程序执行，工程质量管理、验收121、领导小组责令监理单位监督施工单位进行整改，整改合格后再次组织验收，直至合格。3当参加验收各方对工程质量验收的意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督施工机构协调处理。第16条 工程竣工验收合格后3个月内，工程技术部或公司档案室向市城建档案馆移交一套符合规定的工程档案。第4章 附则第17条 工程项目竣工验收全部通过后，由工程技术部负责整理全部技术文件、竣工资料送交公司办公室存档。第18条 已竣工验收的工程，由工程技术部按工程交接管理办法向物业管理部办理移交。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第14章 房地产项目管理制度141 房地产项目开发制度1412 项目可行性研究管122、理办法制度名称项目可行性研究管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 项目的可行性研究决定了项目是否能够开展，为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、标准化、民主化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第2条 对开发项目进行整体论证、研究的相关事项均遵循本办法。第3条 可行性研究是在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证，对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析，评估项目的可行性，确定项目是否应该投资和怎样投资，为公司对开发项目的决策提供可靠、科学的依据。第2章 可行性研究步骤第4条 筹备。可行性研究的123、筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等。第5条 调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。1市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。2资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、进行技术经济分析提供资料。第6条 方案的制订与选择。研究小组在收集资料和数据的基础上，拟出若干方案，将这些方案进行反复比较与论证后，挑选出科学性、经济型、实用性最优的一个方案。第7条 财务评价与不确定性分析。对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等基础124、上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。第8条 编写可行性研究报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。报告书至少包括以下6部分内容。1封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。2报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1 000字为宜。3目录。4正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑顺序，从总体到细节循序进行，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、125、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等12个方面。5附表：正文中不便插入的较大型表格可作为附表，一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章 可行性研究的内容第9条 研究项目概况1项目名称。2项目的地理位置：包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。3126、项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。4项目的性质及主要特点。第10条 开发项目用地的现状调查及动迁安置1土地调查，包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。2人口调查，包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4各种市政管线，主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。5其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了127、解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平面示意图。6如需要进行拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。第11条 确定市场分析和建设规模。1市场供给、需求现状分析及预测。2市场需求现状分析及预测。3市场交易的数量与价格。4服务对象分析、制订租售计划。5拟建项目建设规模的确定。第12条 选择规划设计方案。1选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2项目构成及平面布置。3选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层128、高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条 资源供给情况分析。1建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。2项目施工的组织计划。3项目施工期间的动力、水等供应。4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条 项目开发组织机构和管理费用研究。1开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。2人员培训计划、年管理费用估算等。第15条 制订开发建设计划。1前期开发计划，包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。2工程建设计划，包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程129、的配套建设计划等。3建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条 项目经济及社会效益分析。1项目总投资估算，包括开发建设投资和经营资金两部分。2项目投资来源、筹措方式的确定。3开发成本、销售成本、经营成本估算。4销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。5财务评估，即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。6风险分析：一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。7项目环境效益、社会效益及130、综合效益评价。8结论及建议，即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第4章 可行性研究的管理第17条 公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研究报告。一般规模的由项目组组织人员进行研究，大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究。第18条 公司项目部组织的项目可行性研究一般由总工程师总体负责，项目部、销售部、财务部、工程技术部等部门派出人员组成研究小组。第19条 公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章，签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。第20条 外131、部咨询机构所提供的可行性研究报告由项目组组织人员进行初审，审议通过后方可报董事会审议。第21条 可行性研究报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品，关系到公司的投资方向与投资策略，凡接触可行性研究报告的人员必须遵守保密原则，不得向外泄露，否则将严厉追究当事人的责任。第22条 项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起由专人负责保存。第23条 开发项目竣工验收结束后，曾参与过项目可行性研究的部门、人员应开会进行总结，将研究的方法、测算、结论、建议等与实际情况相比较，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。第5章 附则第24条 本办法由项132、目部制定，其修改、解释权归项目部所有。第25条 本办法经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1414 房地产项目立项报批办法制度名称房地产项目立项报批办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1条 为了顺利完成项目报建工作，确保项目在立项阶段就符合国家行政主管部门的要求，指引报建人员顺利取得建设项目选址规划意见书和市发改委或发展计划局核准建设项目的通知，特制定本制度。第2条 本办法适用于公司开发的所有建设工程项目的项目选址规划意见和立项报批。第3条 管理职责与分工。1项目部负责联系市发改委或发展计划局、市规划局等政府主管部门，完成项目立项报133、批过程中的各项工作。2总经理办公室、行政部、工程技术部等职能部门负责提供项目立项报批所需的相应文件、图标等资料，协助项目部报建人员按时准备好立项报批所需的文件、图标等资料。第4条 办理选址征求意见函。1项目部的报建人员按市发改委或发展计划局的要求，如实填写建设单位报批函。2项目部在投资发展部、营销部的协助下，编写建设项目建议书或建设项目可行性研究报告；在行政部的协助下，取得房地产开发企业资质证明文件。3项目部的报建人员将上述三份资料提交至市发改委或发展计划局，取得选址征求意见函的复函。第5条 办理建设项目选址规划意见书。1项目部的报建人员按市规划局的要求，如实填写建设项目选址意见书申请表、规划134、局主案申请表、建设项目选址意见书、建设项目选址存根和“建设项目选址规划设计要点申请表”。2项目部根据建设项目的实际情况，如实准备下列相关文件。（1）出让、转让、划拨土地需提供征地批准文件或供地单位的供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让、划拨意见书）。（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）的原件及复印件。原件经规划局核验确认后退回。（3）扩建项目需提供产权证复印件，联建项目需提交联建协议。3项目部在工程技术部的协助下，取得勘察设计范围绘制的1:500地形图（六份），其中一份需用蓝色标出拟建设用地的范围，并由供地党委或自有用地单位加盖公正。4135、根据规划局办事窗口的审核意见，及时准备所需的图纸、文件等。5待规划局通知核发建设项目选址规划意见书时，在指定时间内及时领取盖有“某市规划管理局”印章的建议项目选址规划意见书。第6条 办理规划设计条件审批。1项目部报建人员根据市规划局的要求，如实填写建设项目规划设计条件申请表。2报建人员将下列文件资料提交至市规划局，办理规划设计条件审批。（1）填写完整的建设项目规划设计条件申请表。（2）建设项目选址规划意见书及附件。（3）1:500现状地形图（两份）。（4）建设用地规划许可证及用地红线图、国有土地使用证及界址地图等。第7条 办理立项审批。1项目部报建人员按市发改委或发展计划局的要求，填写投资项目136、立项申请表、企业投资项目核准登记表（房地产项目），拟定项目立项申请书、房地产项目申请报告书等。2报建人员将下列资料提交至市发改委或发展计划局的办事窗口，办理立项审批手续。（1）投资项目立项申请表。（2）企业投资项目核准登记表（房地产项目）。（3）项目立项申请书、房地产项目申请报告书。（4）项目可行性研究报告。（5）资金证明及资金来源证明（外商投资项目需提供外资资信证明）。（6）营业执照（商业登记表或外商投资批准证书）及法人代表的身份证复印件。（7）相关职能部门对项目建设的审查意见。（8）上级行政主管部门对项目建设的意见、相关文件以及建设单位的上级或主管部门的相关文件。（9）项目招标投标申请表。137、（10）根据项目的类型、性质，确定需要提供或补充的相关资料。3在市发改委或发展计划局发出核准或不予核准项目的通知前，报建人员应定期关注立项审批的进程，以便及时补充文件资料。第8条 本办法由项目部负责制定，报总经理审议通过后执行。第9条 项目部有权根据国家行政主管部门的制度或规定修订本办法。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期142 房地产项目实施制度1422 工程施工控制制度制度名称工程施工控制制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了加强对施工工程的整体控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设进度和质量目标的顺利实现，特制定本制度。第2条 本制度适用于138、对管理公司施工工程的各个阶段。第3条 工程施工控制中的相关职责如下。1项目经理负责工程施工进度的总控制并协调各方关系、事项及下发、实施重大变更，审批监理公司提交的项目监理实施办法及项目监理规划。2各专业技术人员熟悉图纸、参与图纸的审样与技术交底，负责施工现场的协调工作，监察监理公司的监理工作，保存相关的记录与技术资料。第2章 工程施工准备控制第4条 监理公司在工程施工前应制定监理大纲、监理规划及监理的实施办法，由项目经理负责审批。第5条 监理公司在工程施工前审核施工单位提供的施工组织设计，签署意见后交项目部审核。第6条 项目部审核施工单位相关资料时的关键点如下。1施工计划的安排是否符合公司的整139、体进度要求。2施工的部署与办法是否可行、施工平面的布置是否合理。3施工中的质量管理措施是否能够保证质量目标的实现。4恶劣天气下的施工措施是否能够保证工程的顺利进行。5对工程安全薄弱环节的措施能否保证安全目标的实现。6施工中所采取的措施能够满足验收要求。第7条 项目部应组织工程技术部、施工单位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与技术交底的工作。第8条 项目经理应组织现场的技术人员进行施工现场的准备工作，向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场交验。第9条 项目部组织施工单位、监理单位等召开开工前的沟通会议，检查各项准备工作的完成情况，确140、定联络方式。第3章 工程施工的进度控制第10条 项目经理组织工程技术部与监理单位审核施工单位所提供的工程总进度计划、分项工程工期安排、施工总平面图等资料，审核其是否合理、有序，是否能够满足公司对施工项目的进度要求。第11条 对审核中发现的问题要及时通知施工单位在规定时间内进行整改，以免影响工程的总进度。第12条 工程技术部与监理单位要审核施工单位的材料设备的采购计划是否与施工进度计划相吻合，一般采购计划要比施工进度计划提前两天以上，对不符合要求的计划要限其在规定时间内进行整改。第13条 项目经理应组织监理单位对施工方的人工进场情况、施工机械配置情况、其他的工具材料的进场情况进行监督、记录，确保141、其满足施工计划的进度需要。第4章 施工过程的质量控制第14条 项目部组织监理单位严格监督施工单位按设计图纸进行施工，施工的标准要符合国家相关的规范、标准，对重要的分项工程要监督施工单位制订可行的施工方案，经三方共同讨论通过后监督其实行。第15条 项目部应密切关注施工单位与监理单位，确定监理单位的监理工作及施工单位使用经检验合格的材料设备等。第16条 项目部要督促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一起督察施工单位对质量问题的处理情况。第17条 项目部应组织人员在施工现场进行巡视，发现施工进程中的质量问题要做好记录并立即上报项目经理。第18条 在每周召开的工程例会上，监理单位要对工程的质量142、状况进行总结，提出存在的问题，三方共同制定措施并监督施工单位执行。第19条 对关键的施工程序和设备安装，项目部需要进行重点、连续的监控，以保证工程的质量和出现问题时的及时处理。第20条 施工单位与监理单位报送的与施工工程相关的各种资料，由项目部指定专人进行收集、整理。第5章 对施工安全的控制第21条 项目经理组织工程技术部会同监理单位不定期的检查施工方是否建立、健全了安全文明施工的各种规章制度与执行情况。第22条 监理单位与施工方的代表不定期地检查施工现场的安全状况，记录检查中发现的问题，并限令施工方定期整改，项目部监督这两方的工作。第23条 项目部对安全问题应保持时刻警惕的姿态，发现问题隐患143、及苗头应及时处理，对已发生的安全事故应严肃处理并做好补救措施。第6章 对工程验收的控制第24条 工程技术部依据分部分项工程验收管理办法、隐蔽工程验收管理办法、工程竣工验收管理办法的规定，监督监理单位、施工单位进行分部、分项、单位、隐蔽工程及竣工验收工作。未经验收，施工单位不得进入下一道工序施工。第25条 工程技术部组织设计单位、监理单位、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工验收。第7章 附则第26条 本制度由房地产投资开发有限公司制定，其修改、解释权归公司所有。第27条 本制度经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期1424 工程验收管144、理办法制度名称工程验收管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1条 为了规范公司对项目工程的验收行为，规定验收的程序，确保经过验收后的项目工程质量达到规范设计要求，结合公司实际情况，特制定本管理办法。第2条 本办法适用于公司进行项目工程验收时对分项工程、隐蔽工程与竣工验收的相关事宜。第3条 工程验收工作一般由公司项目部组织相关技术人员进行工程量、工程质量以及工程技术资料的验收。第4条 为保证工程竣工验收的顺利完成，在竣工验收前应对项目工程的分项工程与隐蔽工程进行提前验收。第5条 隐蔽工程的验收必须在下一道工序开始前进行。项目经理应组织工地工程师及监理公司的相关人员对隐蔽工程进行验收并145、做好监控、验收记录。第6条 对隐蔽工程不符合设计要求与施工规范的地方项目部会同监理公司以书面的形式通知施工单位，限期整改，整改后在进行验收。第7条 施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证据（如照片）作为验收的依据之一。第8条 对于完工及重要的分项、分部工程，项目部与监理工程师要按照施工规范严格验收，务必保证完成一项、验收一项、合格一项，对施工中的各个关键点加强控制。第9条 对普通项目应不定期进行抽检、验收，一经发现有不合格的工程应立即作出整改、返工等处理意见，并将记录保存。第10条 工程完工后，施工单位人员应整理竣工资料并安排人员进行自检，填报竣工验收报告送交监理公司审核。第11条 本公146、司项目经理收到监理公司送交的竣工验收报告后，应在2个工作日内通知监理公司进行验收。第12条 监理公司组织相关的工程师根据工程质量验收评定标准中的相关规范对工程进行全面检查。有不合格的地方，工程师傅填写质量处理通知单并督导施工单位在限定的时间内整改。整改完成，工程师及时进行复查。第13条 监理公司、施工单位对施工工程及竣工资料全面检查合格后，由施工单位报送质量监管部门，等待竣工验收。第14条 质量部门进行竣工验收过程中就出现的问题填写质量处理通知单，督促施工单位限期整改并报送整改报告，直至竣工验收通过。第15条 本办法由项目部制定，修改、解释权归项目部所有，自颁布之日起实施。编制日期审核日期批准147、日期修改标记修改处数修改日期第15章 房地产财务管理制度151 财务会计管理制度1512 会计核算规范制度名称会计核算规范制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 根据中华人民共和国会计法和企业会计准则关于公司必须依法设置会计账簿，并保证其真实性、完整性的要求，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条 本制度以公司发生的各项经济业务为对象，记录和反映公司本身的各项生产经营活动。会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。第2章 一般原则第3条 公司必须依法设置会计账簿，并保证其真实、完整。第4条 公司负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负148、责。第5条 公司执行统一的会计政策，各企业会计处理方法、各项会计政策、会计估计前后各期应当一致，不得随意变更，如确有必要变更，变更前须上报公司财务管理部审批同意，变更后应按会计准则要求调整相关账务，并将变更的情况、变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响，在财务分析报告中说明。第6条 会计核算应当及时进行。会计记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和利用。第3章 会计政策第7条 会计年度：本公司采用公历年制为会计年度，即每年1月1日至12月31日为一个会计年度。第8条 记账本位币：本公司以人民币为记账本位币。第9条 记账原则和计价基础。本公司以权责发生制为记账基础，除按企业会计准则规定应按公149、允价值计量的资产外，各项资产均按取得时的历史成本入账，如果以后发生资产减值，则计提相应的资产减值准备。第10条 外币业务核算方法。本公司以人民币为记账本位币，会计年度涉及外币的经济业务，其记账汇率采用交易日的即期汇率，期末对货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，即期汇率与前一年度资产负债表日的即期汇率不同而产生的汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。第11条 现金及现金等价物的确定标准。本公司的现金是指：库存现金以及随时可支取的银行存款；现金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换已知金额现金、价值变动风险很小150、的投资。第4章 会计估计规范第12条 金融工具的确认和计量。本公司的金融工具分为以下5类。1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，包括交易性金融资产和交易性金融负债、指定为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债。2持有至到期投资。3贷款和应收款项。4可供出售金融资产。5其他金融负债。第13条 初始确认和后续计量。1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债151、表日，将其公允价值变动计入当期损益。2持有至到期投资：按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。持有期间按照实际利率法确认利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。3应收款项：按从购货方应收的合同或协议价款作为初始入账金额。单项金额重大的应收款项持有期间采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。4可供出售金融资产：按取得该金融资产的公允价值和相关费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含了已宣告发放的债券利息或现金股利的，单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，152、计入投资收益。期末，可供出售金融资产以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。5其他金融负债：按其公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额。第14条 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法。1存在活跃市场的金融资产或金融负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。2金融工具不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。3初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，应当以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。4企业采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，应当使用合同条款和特征在实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款项和应付款项153、的现值与实际交易价格相差很小的，可以按照实际交易价格计量。第15条 金融资产减值的处理。期末，对于持有至到期投资和应收款项，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失。1对于单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。2对于单项金额非重大的持有至到期投资和应收款项以及经单项测试后未减值的单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提减值准备。第154、5章 应收款项及坏账准备核算规范第16条 应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。第17条 本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。第18条 坏账准备在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提，本公司对回收有困难的应收款项，结合实际情况和经验相应计提特别坏账准备。除此之外，本公司对应收款项按账龄分析法计提坏账准备，坏账准备计提比例如下。11年以下为3%。212年为10%。323年为20%。43年以上为30%。55年以上且回收可能性极小的款项按100%计提。第19条 本公司确认坏账的标准如下。1因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等。2155、因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。第6章 存货核算规范第20条 本公司存货主要包括：库存产品、原材料、低值易耗品、开发产品、拟开发土地等。第21条 拟开发土地：指所购入的，已决定将之发展为出售或出租房产的土地，项目开发时全部转入开发成本，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地保留在本项目。第22条 开发用土地的核算方法：开发用土地在“存货开发成本”中核算，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地在拟开发土地项目核算。第23条 房地产开发过程中的公共配套设156、施费用的核算方法。1不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入成本。2拥有收益权的公共配套设施：按实际成本计入开发成本，完工时单独计入开发产品。第24条 各类存货的购入与入库按实际成本法计价，发出按加权平均法计价。第25条 本公司的存货的盘存制度采用永续盘存制。第26条 本公司的低值易耗品和包装物采用五五摊销法。第27条 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量。1如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按可变现净值低于成本的差额计提存货跌价损失准备。2可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计至完工成本及销售所必须的估计157、费用的价值确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。3本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。4房地产可变现净值以单个项目存货在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必须的估计费用后的价值确定。第28条 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。第7章 长期股权投资核算规范第29条 同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因企业合并发生的直接相关费用计入当期损158、益。第30条 非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费用计入合并成本。第31条 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本。1以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。2以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。3投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值159、作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。4通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则第7号非货币性资产交换确定。5通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则第12号债务重组确定。第32条 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。第33条 本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至160、零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。第34条 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。第35条 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。第36条 期末，对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按其可收回金额低于账面价值的161、差额单项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。第8章 投资性房地产核算规范第37条 本公司将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的且能单独计量和出售的房地产，确认为投资性房地产。本公司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。第38条 投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。第39条 本公司采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的建筑物，采用直线法平均计算折旧，按估计162、经济使用年限和估计残值率确定其折旧率。第40条 期末，逐项对采用成本模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期间不转回。第9章 固定资产计价及累计折旧核算规范第41条 本公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产，归入固定资产。第42条 固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。第43条 固定资产折旧采用平均年限法，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值（原值的10%）确定其折旧率。第44条 期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与163、原先预计有差异，则做调整。1由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。2若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济收益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。第10章 在建工程核算规范第45条 在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款项实际承担的利息支出、汇兑损益等核算反映工程成本。第46条 在建工程以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。第47条 期末，对在建工程进行全面164、检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。第11章 无形资产核算规范第48条 无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。第49条 使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。1土地使用权按土地出让年限摊销。2商标按受益年限摊销。3专利权按受益年限摊销。第50条 对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断。1来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。2合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续且有证据表明企业续约不需要付出165、大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。第12章 借款费用核算规范第51条 本公司借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。第52条 符合资本化条件的资产，在购建或生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过三个月，暂停借款费用资本化，中断期间发生的借款费用计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。第53条 为购建或者生产符166、合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定为应予以资本化的费用。第54条 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予以资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。第55条 房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开167、发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。若开发的房地产项目发生非正常中断，并且连续时间超过三个月，暂停借款费用资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。第13章 预计负债核算规范第56条 本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债：该义务是企业承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。第57条 待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务满足上述条件的，确认为预计负债。第58条 本公司承担的其他义务（如承担超额亏损、重组义务、弃置费用等）满足上述条件，确认为预计负债。第14章 所得税核算规范第59条 本公司所得税采用资产负债表债168、务法的会计处理方法。第60条 公司在取得资产、负债时确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。第61条 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回该169、资产或清偿该负债期间的适用税率计量。第62条 期末，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。第15章 合并财务报表规范第63条 合并范围：本公司以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司将能实施控制的全部子公司纳入合并财务报表的合并范围，对已关停并转子公司由于母公司的控制受限而不纳入合并范围内。第64条 在将本公司的控股子公司及有实质控制权的联营公司之间的投资、内部往来、内部交易的未实现损益等全部抵消的基础上，逐项合并，并计算少数股东170、权益。少数股东权益是指本公司及其子公司以外的第三方在本公司各子公司应分得的利润（或应承担的亏损）。对下属的合营公司，采用权益法核算。第65条 报告期内，因同一控制下的企业合并增加的子公司，调整合并资产负债表的期初数，并将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。第66条 因非同一控制下的企业合并增加的子公司，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。第16章 附则第67条 本规范由公司财务部负责解释和修订。第171、68条 本规范经公司董事会批准，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期152 审计与差旅费报销管理制度1522 纳税管理办法制度名称纳税管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则1条 目的为了加强对公司应纳税种的监督与管理，使纳税工作制度化、规范化，根据国家税务法规结合实际情况，特制定本办法。第2条 适用范围本办法适用于本公司所有应纳税种的规范和管理工作。第2章 企业纳税程序第3条 编制税务管理制度财务部经理根据公司性质制定税务管理制度来规定相关税务处理的工作内容以及相关工作周期。第4条 税务登记管理1财务人员进行公司税务登记工作的主要内容包括：设172、立税务登记、变更税务登记、注销税务登记以及其他税务登记。2财务人员遵循相应的设立税务登记程序的规定，按照主管税务机关的要求提交相应的证件和资料。3财务人员领取税务登记表后，应按照规定内容逐项如实填写并加盖企业印章，经法定代表人签字或业主签字后，将税务登记表或注册税务登记表报送主管税务机关。第5条 税务账簿凭证管理1财务人员根据国家相关法律法规设置账簿范围、种类和期限。应该建立的账簿主要包括总账、明细账、日记账以及其他辅助性账簿。2财务人员在每一年度结束后，应当将各种账簿、凭证以及与此相关的资料按顺序装订成册，统一编号，归档保管。第6条 发票管理1发票领购。（1）财务人员向主管国家税务机关提出购173、票申请报告，并在报告中载明单位和经办人员的名称所属行业、经济类型、需要发票的种类、名称及数量等内容，并加盖单位公章和经办人印章。（2）提供有关证件和资料，并接受税务机关的审核，财务人员凭发票领购账簿核准的发票种类、数量、购票方式到指定的国家税务机关领购发票。2发票填写与保管（1）财务人员根据相关规定填开发票的范围、内容。（2）财务部经理根据税务机关的规定制定“发票使用登记制度”，明确发票存放及保管的相关事宜，防止丢失。第7条 纳税管理。1纳税申报（1）财务人员在相关税收法律、行政法规规定的申报期限内，填写相关税种纳税申报表并向有关主管税务机关报送。（2）财务人员可通过直接申报、邮寄申报、电子申174、报以及其他申报方式进行纳税申报。（3）财务部人员按月将纳税申报资料装订成册，并按规定报关。2税款缴纳（1）财务人员在相关税种税款结算期限内完成相关税种税款的确定以及结算工作。（2）财务人员在有关税务部门规定的有关税款缴纳期限内完成税款缴纳工作。第8条 税务评估与检查1税务评估财务人员制定税务自查机制，按照税务机关对纳税评估设定的指标和预警值，在纳税申报前对自身纳税数据加以分析。主要纳税评估指标包括通用分析指标和特定分析指标。2税务检查财务人员应全面配合有关税务机关对公司进行的税务检查，并给税务机关留下良好的印象，为公司创造良好的信誉和形象，以利于企业日后纳税工作的顺利开展。第9条 税务变更处理175、财务人员主要在公司合并与公司分立过程中，按照相关国家法规进行公司资产计价、减免税优惠、亏损弥补的处理。第10条 税务中止处理财务人员在公司破产、解散时，按照国家法律法规对公司所得税、破产期间的增值税进行税务处理。第3章 营业税第11条 计税依据1纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。2单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。3纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。（1）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价176、格核定。（2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。第12条 计税价格计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1营业税税率）第4章 城市维护建设税第13条 计税依据纳税人实际缴纳的营业税税额。第14条 计税公式应纳税额=营业税税额税率（税率：分别为7%、5%、1%，不同地区的纳税人实行不同档次的税率）第5章 教育费附加第15条 计税依据纳税人实际缴纳营业税的税额。第16条 计税公式应交教育费附加额=营业税税额费率（税率为3%）。第6章 土地增值税第17条 定义根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着177、物并取得收入的单位和个人征收的一种税。第18条 计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。第19条 计税公式应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数第7章 房产税第20条 计税依据根据中华人民共和国房产税暂行条例的相关规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）为计税依据。第21条 计税公式年应纳税额=房产原值（评估值）（1-30%）1.178、2%。第8章 城镇土地使用税第22条 计税依据以实际占用的土地面积为计税依据。1凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。2尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。第23条 计税公式年应纳税额=（各级土地面积相应税额）第9章 城市房地产税第24条 计税依据城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。1城市房地产税依房屋折余价值按年计征，税率为1.2%。2城市房地产税依租金收入按年计征，税率为12%。第25条 计税公式年179、应纳税额=房产原值税率（1-30%）第10章 印花税第26条 计税依据印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。1从价计税情况下计税依据的确定，包括以下3种。（1）各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据。（2）产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据。（3）记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积两项合计的金额为计税依据。2从量计税情况下计税依据的确定。实行从量计税的其他营业账簿和权利、许可证照，以计税数量为计税依据。第27条 计税公式1按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额计税金额适用税率。2按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额凭证数量单位税额。第12180、章 契税第28条 计税依据契税的计税依据，归结起来有4种。1是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。2是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的。例，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。3是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依181、据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。4是按照土地收益定价。假设2011年国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。第29条 计税公式应纳税额=计税依据税率。第13章 附则第30条 本办法由公司财务部负责解释和修订。第31条 本办法经公司董事会批准，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第16章 房地产行政人事管理制度161 房地产行政管理制度1612 行政事务管理制度制度名称行政事务管理制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1182、章 总则第1条 为了加强本公司的行政事务管理，规范各项行政事务工作的流程及标准，特制定本制度。第2条 本制度范适用于公司内部及各分项目的行政事务管理工作。第3条 管理权责分工。1公司内部的行政事务由行政部门负责。2各项目经理负责本项目的行政事务管理。第2章 人员接待管理第4条 接待原则。1“平等、热情、节约、快速、周到”原则。2职级对等原则：按照对方的职级来确定公司招待人员的级别，各职能部门对口接待。3保密原则：接待时应保守公司机密，接待外宾时应注意保守国家机密。第5条 接待程序。1了解需要接待人员的基本情况，来访的目的以及抵离的时间、地点。2安排好接待部门、接待人员以及接待的规格、方式、费用183、预算等，并上报公司领导审批。3预订来访人员住宿房间、用餐餐厅，安排专车接送。4安排相关部门、人员在来访人员到达公司时进行接待。5对于重要来访人员，有关领导应前往住所看望，相关部门负责安排会见的时间、陪同人员。6按要求组织来访人员对企业的参观、考察和与公司相关领导的交流、座谈等活动。7按照来访人员需求预订回程票，并安排专车送行。8每次重要接待或较大规模接待工作完成后，相关部门应总结经验，以便改进接待工作。第3章 人员差旅管理第6条 审批权责。1公司中高管理层人员出差须报公司总经理审批。 2公司部门人员出差由相关部门经理负责审核。出差时间在1个星期以上的报公司总经理审批。第7条 出差手续办理及注意184、事项。1出差人员填写出差申请单，报相关人员审批后交行政部门保管。2行政部门负责出差申请单的整理和登记，并负责协助出差人员申领出差备用金。使用公司交通车辆或借用车辆者不得申领交通费。3因公务紧急未能履行出差审批手续的，出差前可以通信方式请示，出差后补办手续。4出差人员如因特殊原因无法在预定期限返回销差而必须延长滞留，可根据实际情况申领差旅费。5出差人员可利用的交通工具除可利用公司车辆外，以利用火车、汽车为原则。但因紧急情况经总经理核准者可利用空运交通工具。6因陪同公司客户外出或其他特殊原因导致的差旅费用超支，须事先征得分管领导同意。第8条 出差费用的核算。1出差费用标准：实行限额标准内实报实销。185、2远途出差如利用夜间（21时以后，6时以前）车次，住宿费减半。3出差时的招待费用：确因工作需要招待客人时，各企业、部门要根据不同客户和人数，本着既节约又能办好事的原则掌握；对单笔支出超过 元以上的招待费必须先请示部门经理，超过 元以上的招待费必须先请示公司总经理，报销时按财务相关规定执行。4随同高职人员出行的低职人员，食宿随高职人员。5如因工作需要超出费用标准，须向上级主管说明原因。第9条 出差费用的报销。1出差人员返回公司后，应于 天内按规定到财务部报账，填写差旅费报销单，并粘贴原始发票，由经办人签字，部门经理、财务人员签字后，报总经理审批，予以报销。2业务招待费报销须填写支出凭单，所附单据186、必须有税务部门的正式发票，要求列明公司抬头、数字填写清晰，先由经办人签名，再经部门经理、财务人员签字后，报总经理审批，予以报销。超出审批金额的业务招待费，一般不予报销。3其他报销的审批程序同上。第4章 办公用品管理第10条 办公用品的采购管理。1集中采购由公司行政部负责并管理。2集中采购的办公用品包括：复印纸、传真纸，打印机消耗的色带、硒鼓、墨盒，日记本、各类笔墨等。3实行定期计划批量采购供应。每月25日前各部门向企业行政管理部提报次月所需用品计划，由行政部统一采购。4特殊办公用品可以经行政部门同意，由各部门自行采购。5各部门或班组若需采购临时急需的办公用品，由部门或班组专人填写办公用品请购单187、，并在备注栏内注明急需采购的原因，经班组负责人审定同意后交行政管理部审批，审批通过后实施采购任务。6必需品、采购不易或耗用量大者应酌量库存。7结算办法：综合办根据各单位领用数量及单价，编制明细表经确认后报财务划转。第11条 办公用品的分发、领用管理。1各部门领用办公用品须填写办公用品领用单一式两份，一份用于分发办公用品，另一份用于分发办公用品的台账登记。2接到各部门的办公用品领用单（两份）之后，有关人员要进行核对，并做好登记，然后再填写一份用品分发通知书交发送室。3发送室进行核对后，把申请所要全部用品备齐，分发给各部门。4用品分发后应做好登记，写明分发日期、品名与数量等。申请书连同用品分发通知188、书。转交办公用品管理室记账存档；用品分发通知书连同分发物品一起返回各部门。5新进人员到职时由各部门提出办公用品申请，向行政部请领办公用品，并列入领用卡，人员离职时，应将剩余办公用品一并交行政管理部。第12条 办公用品的保管与处理。1印刷品（如信纸、信封、表格等）除各部门特殊表单外，其印刷、保管均由行政部统一负责。2部门使用的由部门指定专人保管维护。3对决定报废的办公用品，要做好登记，在报废处理册上填写用品名称、价格、数量及报废处理的其他有关事项，并报相关领导同意后，到相关人员处办理报废注销手续。4办公用品（价格在 元以上的）正常使用发生损坏时，要及时向行政部报告，由行政部安排修理。如不报告或擅189、自将损坏的办公用品丢弃，使用者个人须按非正常使用损坏照价赔偿。5公司对办公用品的使用情况实行“年内不定期检查、年末普查”的检查制度，检查工作由行政部负责。第5章 附则第13条 本制度由公司行政部负责解释。第14条 本制度公司总经理批准后生效，自颁布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期162 房地产人力资源管理制度1622 考核管理制度制度名称考核管理制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了完善公司管理制度，激发员工积极性，推动公司和个人的共同发展，特制定本制度。第2条 本考核制度适用于公司各职能部门员工，项目员工的考核根据项目实际情况进行相应190、调整。第3条 公司对员工的绩效考核以公开、公平为原则。第2章 考核的内容第4条 工作绩效表现考核。1按照主要职责事项完成情况或履行职务的结果对员工进行评价。2按照企业人力资源部设定的岗位考核指标对员工的目标任务完成情况进行考核。第5条 整体表现考核。1对影响员工完成工作的行为、表现和素质等方面进行评价。2对员工的工作能力、工作态度、纪律和其他方面进行考核评价。第6条 领导及管理技巧考核。对公司具有领导及管理职能的员工在领导能力、激励士气、培养下属等方面进行的综合评价。第7条 各岗位考核指标的设定。由各部门经理协助企业人力资源部负责企业所有部门岗位的考核指标设定。第3章 考核的实施第8条 考核频191、率。本公司的考核分为月度考核、季度考核与年度考核3种。第9条 考核实施主体。1由人力资源部负责组织、督促和领导各部门经理对其下属员工的考核工作，并对考核中出现的问题给予协调和处理。2员工考核由部门经理组织实施。3中高层领导考核由总经理组织实施。第4章 考核结果面谈与确认第10条 考核面谈。考核主持人需要经过直接面谈的方式，把考核结果传达给被考核人，被考核人若对考核结果存在异议，可申请二次复议，复议通常由高一层领导实施。若二次复议的结果与当初考核结果不一致，则以第二次考核的结果为最终考核结果。第11条 考核结果整理。考核工作结束后，由公司人力资源部负责对本次考核结果进行整理。整理后的考核结果送交192、至公司总经理办公会审定。第5章 考核结果应用第12条 公司总经理办公会作出相应的处理意见，考核结果一般与员工的薪酬、奖金、职务晋升等事项联系。第13条 人力资源部根据公司决定办理相关手续并将考核结果存档。第6章 附则第14条 本制度由人力资源部负责制定订和解释。第15条 本制度经总经理审批后实施，自颁布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第三部分：用工具执行第17章 市场调研管理工具171 政治环境调研工具1712 政治环境分析工具房地产企业市场调研人员在对企业政治环境进行分析时，政策法规索引表是常用到的工具之一，具体如表17-1所示。表17-1 政策法规索引表标题文件193、号政策类别编号（页码）条文概述在表17-1中，“政策类别”主要是指政府对地产项目在开发与流通方面的行业法规、城市规划、金融政策这3大类，其中每个类别所涉及的具体法规包括但不限于下列内容。（1）行业法规，包括国家、省政府、有关城市房地产开发经营的方针政策，如土地制度与土地政策、人口政策、房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策等，具体则包括中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、房地产开发经营管理条例、商品房销售合同网上备案和登记办法等。（2）城市规划，包括政府短中期在项目所在地及项目地块周边的市政规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展194、战略等，具体如市总体规划、市中心区历史风貌保护规划等。（3）金融政策，包括政府对于地产开发、商品住宅、商业地产、市政规划等方面的政策法规，银行对房地产借贷的相关政策，税率及利息等金融政策等。172 经济环境调研工具1721 经济环境分析模型房地产企业经济环境分析模型，如表17-2所示。表17-2 房地产企业经济环境分析模型经济环境因素分析房地产行业结构 国家整体经济结构 房地产行业消费结构 房地产行业供需结构 房地产行业投资结构政府经济政策 固定资产投资政策 存贷款利率与汇率政策 税费政策 对外贸易政策市场经济环境 居民消费模式与消费心理 居民储蓄习惯与信贷情况 房价波动情况 通货膨胀率 证券195、市场行情 房地产行业的市场规模国家经济发展水平 国民生产总值及增长率 政府预算赤字 劳动生产率水平 居民消费水平 贫富差距水平 人均收入水平城市经济发展规划 城市发展总体规划 城市基础设施建设 城市人口分布 城市区域划分其他经济因素 商业零售与贸易状况 城市能源和资源状况173 文化环境调研工具1733 文化环境分析工具文化环境的调研结果一般会直接影响房地产行业的产品定位，如对楼型、户型、价格等都有影响。表17-5和表17-6分别是文化环境对住宅楼型和住宅户型的交叉分析表。表17-5 文化环境对住宅楼型的交叉分析表文化环境因素年龄/职位/其他高层小高层6层板楼别墅总计年龄30岁以下人数比例30196、40岁人数比例4150岁人数比例50岁以上人数比例职位高级管理人员人数比例中层管理人员人数比例高级职员人数比例其他人数比例其他表17-6 文化环境对住宅户型的交叉分析表文化环境因素年龄/教育程度/家庭结构/其他卧室厅卫生间阳台总计1234121212年龄30岁以下人数比例3040岁人数比例4150岁人数比例50岁以上人数比例受教育程度研究生人数比例本科人数比例大专人数比例大专以下人数比例职位高级管理人员人数比例中层管理人员人数比例高级职员人数比例普通职员人数比例其他人数比例家庭结构单身人数比例夫妻人数比例两代同堂人数比例三代同堂人数比例三代以上人数比例其他174 城市房地产调研工具1741 城197、市房地产调研模型城市房地产市场调研模型，图17-6所示。调查内容探测性调查因果性调查调查预测性调查调查一级市场土地出让情况户型商品房施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积及结构、销售额等房产价格走势、不同区域和物业类型的价格主要开发商开发销售情况三级市场交易情况当地房地产相关政策法规城市房地产市场调研模型访问法观察法实验法描述性调查调查类型调查方法图17-6 城市房地产市场调研模型1747 三级市场交易情况分析工具三级市场是指购买房地产商品的单位和个人再次将房地产商品转让或租赁的市场，也就是房地产商品再次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括房屋的交换。在某一城市，房地产开发企业的市场调研人员198、在进行三级市场交易情况的分析时，可参考分析的内容如表17-9所示。表17-9 三级市场交易情况分析表交易方式分析的具体项目分析的内容与结果出售部分1全市二手房市场出售概况2各片区二手房挂牌价格分析3 月份各户型挂牌频次分析4 月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分析出租部分1全市二手房市场出赁概况2各片区二手房市场出赁租赁价格分析3 月份二手房住宅租赁市场挂牌户型分析4 月份二手房住宅租赁各价格段挂牌频次分析1748 地产政策法规调研工具在某一城市进行房地产项目开发前，必须对当地政府在地产方面的政策法规进行调查分析，明确这些政策法规对拟开发项目的作用与影响，从而为公司的前期开发工作提供指导。199、具体分析内容可参考171节中的政策法规索引表。下面给出一份关于2010年房地产新政策的调查问卷，以供读者参考。房地产新政策问卷调查自2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以来，各部委、各地方政府出台了一系列调控政策和措施，房地产新政策使得全国各地楼市开始逐步降温，购房者持币观望。针对这一现象，笔者组织了行业专业人士，在北京、上海、广州、深圳、济南、成都、昆明对购房者和潜在购房者进行以下内容的问卷调查。1您能否接受现在的房价 能，可以负担 能，但非常吃力 不能，房价过高2您认为新政策“将首套房贷首付提高到30%、二套房提高至50%，三套停贷”的政策是否能够遏制房价 能 200、不能 不好说3您认为地产新政策哪一条对楼市影响最大 停发第三套房贷 首套房首付比例至30% 二套房首付提至50% 加快推进房产税改革，房价过高城市限制购房套数 没有影响4您认为半年内关于房地产的调控政策会否陆续出台 会 不会 不好说5新政策出台是否会影响您近期的购房计划 已经影响，已取消购房计划 正在考虑取消购房计划，进入观望 影响较小，仍会继续购房 几乎没影响 暂无购房计划6如果您有半年内购房的意愿，那么买房用途 自住 投资 两者皆有 暂没没明确用途7新政策前如果已有下订的楼盘，新政策后是否因为首付款不够或其他原因退订 会退订，因为首付资金不足 会退订，投资收益将受影响 正在犹豫 不会退订，201、没有压力8您认为本市房地产市场形式何时会明朗 2个月内 24个月内 46个月 6个月后 不清楚9您对未来1年内本市房价走势预测 快速上升趋势 稳中略升 保持稳定 有涨有跌，楼盘差异拉开 下跌 不好判断10您对未来23年内本市房价走势预测 快速上升趋势 稳中略升 保持稳定 有涨有跌，楼盘差异拉开 下跌 不好判断11您认为卖出房产证填发时间不满2年的住宅征收5.5%的营业税是否影响到您购房选择 会影响 不会影响12您认为您家庭积蓄最大用途将用于 购买房产 子女教育 养老 旅游 防止失业下岗 其他投资 13根据目前房地产市场形势与政策，您若有剩余资金，会首选投资 股票 房产 基金 存银行 其他 感谢202、您参与本次问卷调查！谢谢！175 购房者行为调研工具1751 购房者购买行为调研模型购房者包括房地产商品的现实购房者与潜在购房者，其购买行为调研分析的内容主要如图17-11所示。社会阶层与人口数量年龄构成收入构成家庭人口构成居住现状住房消费倾向房地产购买偏好购买动机购买特点图17-11 购房者购买行为调研模型1753 购房者购买动机分析工具购房者购买动机共包括表17-11中所列的8种，其基本分析内容就是各种购买动机所选择的人数（以一个片区的居民为抽调样本），计算他们占样本总数的比例，根据计算结果分析该片区受访对象的购房动机。表17-11 购房者购买动机分析表序 号购买动机人 数所占比例备 注1203、首次置业满足基本居住需求2二次置业改善居住条件3投资保值和增值4结婚5度假6办公7本地拆迁8为父母或子女购房1754 购房者产品需求分析工具1购房者产品需求调查模型购房者产品需求调查，可从7个方面展开，具体内容如图17-12所示。购房者产品需求调查客户置业动机客户生活方式户型总价需求装修标准需求生活配套需求客户收入特征建筑风格需求图17-12 购买者产品需求调查模型2购房者产品需求特征分析通过对购房者产品需求的调查与分析，结合购房者不同的消费心理需求特征，可以将其对住房产品的需求分为3大类，即基本改善型需求、中间型需求、品质追求型需求。每种需求的具体分析如表17-12所示。表17-12 购房者204、对住房产品需求的特征分析定义内容类型选择房型年龄层和收入情况基本改善型中间型品质追求型较关注价格因素，在购房时更注重一些住房基本功能的实现消费者平均年龄在30岁左右，其个人收入和家庭年收入较低主要选择经济适用房，只有少部分人选择普通商品房，他们更愿意购买小面积的住房对住房需求的特点是以经济适用房和普通商品房为主追求住房档次与品质，但在住房品质提高上又不愿多支付钱，相对来说较为挑剔年龄一般在4050岁，他们拥有中等的个人年收入和家庭年收入年龄偏高，与前两类消费者相比，这类消费者是拥有汽车比例最高的一类消费者注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较强的承受能205、力对住房的需求以普通商品房为主兼顾别墅等其他类型3购房者产品需求调查问卷购房者产品需求调查问卷伴随着中国城市化的进程，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提升为主转变，从全局层面和战略高度来看解决住宅建设质量，提高住宅建设效益的根本出路是加快转变住宅发展方式。为了对购房者的购房需求特征进行整体了解，在此次房交会期间，本地产公司发布“购房者需求调查问卷”。希望您能在百忙中留下宝贵的意见，对于本次问卷资料，我们承诺对您提供的数据保密。一、被访者资料调查本部分作为对调研样本的统计与复核，我们承诺对您的资料保密。您的姓名： 您的电话：1您的年龄 23岁以下 2328岁 2935岁 3645岁 465206、5岁 55岁以上2您的学历 初中及以下 高中/中专 专科 本科 研究生3您的家庭结构 单身 夫妻 两代同堂 三代同堂 四代同堂4请问您所从事的职业 金融/证券 媒体/广告 IT/制造 建筑/房地产 律师/会计 商业/贸易 服务/娱乐 教育/卫生 党政/机关 其他 5您的家庭年收入 5万元以下 5万10万元（不含） 10万20万元 20万50万元（不含） 50万100万元 100万元以上二、单选题请就您对产品的感受填写本表，请在答案上打“”1您在购房时会选择的建筑类型是 多层（7层以下） 小高层（816层，带电梯） 高层（17层以上，带电梯） 跃层或复式 花园洋房 独栋别墅2您更倾向于在城市哪个207、区域置业 城区 郊区3您喜欢的建筑风格是 欧式 美式 中式 现代 其他4您倾向选择的住宅面积是 50m2以下 50892 901292 1301492 1502以上5您倾向于购买的户型是 零居 一居室 两居室 三居室 四居室 其他 6您对所购房屋交楼装修标准的要求 毛坯 仅厨卫装修 标准装修 精装修7如果您购房，最吸引您的促销方式是 打折 送装修 送家电 送物业费 其他 8支持您现在买房的理由 供小于求，房价还会上涨 通胀预期，买房保值增值 刚性需求，不买不行三、多选题请就您对产品的感受填写本表，请在答案上打“”1您购房考虑最看重哪些因素 交通 环境 配套 价格 地段 开发商 物业 建筑品质2208、您认为小区配套至少应包括哪些 幼儿园 公共健身设施 小超市 诊所 会所 老年活动场馆 中心花园 监控设施 其他 3您最希望得到的物业服务 环境卫生 安全保卫 公用设备管理 绿化园林景观维护 房屋质量及处理 紧急事件处理 维修、家政、社区活动等综合服务感谢您的反馈意见！176 地产市场需求容量调研工具1762 房地产需求预测分析工具房地产需求预测是指对房地产未来的发展作出估计，预测提供的信息虽然不是完全准确的，但是可使房地产项目开发的不确定性大大降低。房地产需求预测是制定房地产政策、作出房地产投资决策及实施房地产经营与开发的重要依据。1预测方法分类房地产需求预测方法分为2两类，具体内容如图17-209、16所示。 也称客观需求预测，指根据行政机关或相关机构制定的标准作出的预测 该方法进行长期预测最多为20年，一般以1015年为佳 也称主观需求预测，它是根据人们对房地产市场的期望和人们的实际支付能力作出的预测 该方法适宜作出短期预测，一般预测时间为15年实际需求预测额定需求预测图17-16 房地产需求预测方法分类2住房需求预测住房需求是指在一定时期、一定区域范围内，在某一价格水平下，人们有购买住房意愿并有能力购买的数量。住房需求预测可采用上述2种方式进行。（1）额定住房需求预测法.额定住房需求预定法又分为2种方式。先确定当前住房短缺量，再确定未来某一时期的短缺量，然后计算二者之和，即为住房需求210、预测量。在不划分“当前”和“未来”的条件下，确定预测期内累计住房的短缺量，即为住房预测需求量。（2）实际住房需求预测法。实际住房需求预测法主要是通过调查取得相关信息，通过对这些信息进行分析而得出未来的某一时期内住房的需求状况。调查的主要内容包括图17-17所列的4大项情况。实际住房需求预测调查内容可用于住房的资金搬迁动机住户类型住户要搬出和搬入的住宅状况图17-17 实际住房需求预测调查内容3办公用房需求预测办公用房需求预测一般可以分为2部分，具体内容如图17-18所示。 办公用房的需求与行业类型、职业性质有密切的关系，不同类型的行业与职业，其需要办公用房的面积不一样 需要新建的办公用房面积与211、员工人数、每人所需面积及空房率有关，预测各类职业从业人数的增长量是办公用房需求预测的关键以办公为主的办公用房需求预测兼做办公用的其他用房需求预测 兼做办公室的其他办公用房具体包括仓库、饭店、学校、医院等 此类办公用房的需求量变化主要与国家的经济发展情况、相关政策及法律法规有关图17-18 办公用房需求预测1763 潜在购房者分析预估工具对潜在购房者的分析与预估是对市场需求容量分析的一个重要补充。其常用的工具有居民购房潜在意向调查问卷等。市居民购房潜在意向调查问卷尊敬的女士、先生：您好！为了解本市居民住房现状及购房潜在意向，我们组织了本次问卷调查。本研究问卷纯粹只用于研究目的，并采用无记名方式，212、研究均基于数据整体分析，所以您不必担心私人信息被泄露。敬请在您认为适当的选项上打“”，我们非常感谢您的协助与支持！1您计划在多久以后购房 3个月内 半年内 一年内 2年内 35年 5年以后2您在本市购房的主要原因 解决无房 改善住房条件 投资（出租收入期利益、专卖升值） 投资与改善住房条件相结合 为子女购房 结婚 其他3您拟在本市购房的建筑类型 多层 高层 阳光排屋（四层，12楼为一户，34楼为一户） 多联别墅（排屋） 双联别墅 独立别墅4您拟购房类型 经济适用房 新建商品房 二手房5您拟购买的住房建筑面积 60以下 6180 81100 101120 121140 141180 180以上6213、房型结构的要求 一室一厅一卫 二室一厅一卫 二室二厅一卫 二室二厅二卫 三室一厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 大于等于四室7您会在哪个区域购买商品房 市中心 城西 城东 城南 城北 经济开发区 其他 8您购房时所接受的单价是 4 500元以下 4 5006 000元（不含） 6 0008 000元（不含） 8 00010 000元（不含） 10 00012 000元（不含） 12 00015 000元（不含） 15 000元以上9您拟购买的商品房房价总额为 30万元以下 30万50万元（不含） 50万70万元（不含） 70万90万元 90万110万元（不含） 110万130万元（不含） 1214、30万150万元（不含） 150万元以上177 企业竞争对手调研分析工具1773 竞争对手营销水平分析工具竞争对手营销水平分析的主要内容包括但不限于表17-14所列的内容。表17-14 竞争对手营销水平分析内容项目具体内容分析的结果竞争对手的广告活动竞争对手在哪些媒体上做广告宣传楼盘（包括杂志、报纸、电视、电台等）广告活动是否定期推出、推出版面多少广告的具体内容是什么竞争对手广告播出的时间及长度竞争对手广告的覆盖面、播出成本竞争对手所采用的广告媒体组合的作用（包括广告牌、广告画、广告信的费用预算比、发挥的作用是否协调）竞争对手是否用广告去刺激、引导消费群体竞争对手所采取的公关措施竞争对手采取广215、告措施的实际效果分析竞争对手的销售策略竞争对手对楼盘产品分销的重视和依赖程度竞争对手拥有多大的市场份额竞争对手主要依靠哪种销售渠道（自己销售、通过代理公司、团购等）竞争对手的分销成本竞争对手所选销售渠道的形象情况竞争对手的分销目标和销售策略概述竞争对手的现场销售竞争对手的促销活动现场气氛营造措施（包括现场送礼品、现场抽奖、现场拍卖、折上折、现场送物业服务费等）楼盘付款方式为更好地分析上述内容，需要一系列的工具表单来配合进行，具体如表17-15所示。表17-15 竞争对手营销水平调研系列表项目/楼盘名称调研项目比较内容媒体选择 日报广告量 晚报广告量电视广告量电台广告量其他媒体广告量一周广告量星216、期一媒体版面/时点广告主题费用星期二媒体版面/时点广告主题费用星期日媒体版面/时点广告主题费用销售价格（元/m2）2 0003 000（不含）3 0004 000（不含）4 0005 000（不含）5 0006 000（不含）7 0008 000（不含）8 0009 000（不含）9 000以上价格变动第一次记录时第二次记录时增长/下降幅度（%）第三次记录时增长/下降幅度（%）说明促销活动促销主题促销时间促销效果优惠措施折上折送物业服务费现场送礼品现场抽奖现场拍卖其他178 商品住宅市场调研工具1781 商品住宅市场分析模型商品住宅市场分析的主要内容及模型如表17-16所示。表17-16 商品217、房市场需求容量分析模型指标分项指标具体调研与分析的内容备注城市概况城市人口数量（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）城市家庭数量（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）购买力居民收入水平（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）居民储蓄余额（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）居民财产状况（包括绝对数量、构成分析、近5年的发展趋势分析等）居民居住状态与改善目标自有住房成套率（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）居住房型（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）人均居住面积（包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等）居民日常消费情况居民日常消费支出水平居民日常消费结构对房屋商品的要求对房屋的数量要218、求分析对房屋的品质要求分析对房屋的功能要求分析对房屋的价格要求分析1784 居民居住现状及改善分析工具调查问卷是对居民现状以及改善分析的主要工具。下面我们给出了一个居民居住状况调查问卷。居民状况调查问卷尊敬的女士、先生：为深入了解本市居民居住健康的现状，以推动本市健康住宅事业的建设和发展，中心、市房地产协会联合组织了本次调研。真诚地希望并感谢您结合个人居住的真实情况对这次调研给予积极配合。1您的姓名： 2您的年龄： 3现居住区域： 城区 环线 郊区 其他 4您的联系电话： 5您家庭常住人口数量： 12人 34人 56人 6人以上6您目前居住的房型是（几室几厅）： 7建筑面积（平方米）： 8您目219、前住所居住时间： 1年以内 13年（不含） 35年（不含） 510年（不含） 10年以上 9您认为身体健康状况与住宅的关系： 很大 较大 一般 没关系 不清楚10从居住生理健康的角度而言，您最关注的是 居住区污染源 空气质量 热舒适度 噪声控制 室内外光环境 住宅空间 饮用水水质 环境卫生 安防措施11从居住心理健康的角度而言，您最关注的是 私密性保护 社区氛围 居住安全 视觉环境 物业服务 保健体系（健身、文化、医疗）12从居住安全的角度而言，您最关注的是 小区安防设施 物业保安服务 无障碍设计 小区健身设施安全性 私密性保护 道路交通安全13现在住的小区内是否让您有压抑感（如感到孤独、寂寞220、或心情郁闷等） 经常有 偶尔有 从未有 不在意14您认为哪些因素容易导致压抑感（针对居住环境） 楼栋密集 私密性差 小区安全感差 邻里交往少 居室层高太低 小区视觉环境差 小区组织活动少 室内布局不合理15您平时愿意和小区居民交往吗 非常愿意 比较愿意 不太愿意 不愿意 无所谓16您现在的住所是否存在以下情况 室内布局不合理 暗室暗厅 采光差、通风差 面积浪费 黑楼道 其他 17您对您目前居住状况的满意度 非常不满意 不满意 一般满意 比较满意 非常满意 18如果您对目前居住状况不满意，那么分析原因在于 空间布局不合理 房间狭长 供热差 房屋质量差 垃圾清运不及时 公共空间卫生差 安全防范差 221、生活用水水质差 噪声干扰太大 邻里关系差 私密性差 物业服务差 园区道路差 无社区医疗服务 电梯性能差 绿化差19您对居住健康问题和健康住宅的合理化建议 1785 不同人群的需求特点分析工具不同阶层、不同收入、不同年龄的人群，商品住宅的需求特点有所不同。下面介绍单身人士、新婚夫妇、中年人士、老年人士在选购住宅时的需求点，如表17-18所示。表17-18 不同人群的选房特点分析表人群分类人群特征考虑的因素分析及建议单身人士单身人士购房不必一次性到位，应采取阶梯式消费模式，以便随着收入的增长、工作岗位的变化以及今后生活的变化，适时地调换住房交通处于工作起始阶段，公交车与地铁是主要的交通工具，选择社222、区周边便利的交通是其首要条件居家安全大部分时间都用在工作上，家里经常空无一人，因此，选择有物业管理或较成熟的小区居住，一般慎重选择独栋或无物业管理无保安的小区环境配套快节奏的年轻人无暇于个人生活，因此小区内最好应配备完善的生活服务设施，包括商业设施、餐饮设施等付款方式户型最好是总价偏低的小户型，无需一次性付款，选择还款方式最好是等额本息，这样还款压力减小新婚夫妇刚结婚的夫妻与单身一族相似，虽然已婚但双方仍处于事业起步阶段；积蓄不多，家庭月收入一般，在购房时一般会得到父母帮助。因此地理位置是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高面积结婚后，可能会出现父母同住、未来添加孩子的情况，所以所223、购房子最好是紧凑多房间的小户型交通选择交通便利的地方，方便家人出行，若是选择在远效置业，最好有地铁或班次频繁的公交环境配套购物方便是主要因素之一，若周边有商店、超市、菜市、药房，就方便了生活居住居家安全避免不良场所，有成熟的保安和物业，房屋的布局设计和装修布置要保证老人和小孩的便利和安全采光格局新婚夫妇因家具较多，因此在设计布局时要考虑房间的采光通风性付款还款若手头资金全款购房后所剩不多，最好还是选择银行贷款，选择银行贷款也要计算好月供、物业费、水电费、交通费以及用于工作和事业上的投资费用等中年人士因为有过购房经验，对居住的要求也有一定的期望，希望改善的居住环境最好能完全满足之前的期望，再次购224、买的要求也会相对较高，因此要多花心思在购房行动上面面积考虑房屋的房型、楼层及每个房间、客厅、餐厅、厨房、卫生间等的面积和格局，尽量使其达到期望要求地段根据自己的购房预算选定合适的区域和板块，好的地段不仅可以增加居住的便利，还可以增加其保值功能和升值功能交通侧重考虑交通便利，地铁、公交、渡口等，若是有车族，车位的问题以及车子的进出便捷都要着重考虑环境环境以纯住家为宜，最好不要选择商住混合的小区，物业管理和周边配套也应着重考虑，一定要有重点的中小学，以满足孩子的教育问题老年人士老年人也是买房的生力军，但老人买房与年青人最大的不同在于不能按揭贷款，要一次性付清面积退休在家一般不需要太大面积的，楼层不225、要太高，可能儿女会回来小住，会挑选两房带大阳台的小户型环境配套购物方便是主要因素之一，若周边有商店、超市、菜市、药房，就大大方便了生活居住；另外还要考虑小区内噪声，卫生环境，医疗服务等，还要考虑周边配套的服务医院、老年活动中心等居家安全有成熟的保安和物业，房屋的布局设计和装修布置要保证便利和安全179 项目调研状况分析工具1792 宗地基本状况评估工具宗地基本状况评估的内容主要包括宗地地理位置、界址、面积、土地附着物分布、权属、地形地貌状况、水文地质条件、土地面积及其红线图、“七通一平”现状、地块的历史研究等。具体分析工作可运用SWOT分析法来进行，具体如表17-19所示。表17-19 项目宗226、地基本状况SWOT分析表基本资料项目内容项目内容地块名称规划用地面积地块编号容积率地理位置建筑密度用地性质使用期限（年）土地使用权出让金宗地SWOT分析优势分析（S）S1：“七通一平”状况良好S2：交通便利S3：建筑规划设计较灵活S4：充裕的资金实力S5：分期开发缓解资金压力劣势分析（W）W1：宗地周边基本配套设施不齐备W2：宗地周边因有工厂而有污染W3：区域人文环境不佳W4：项目开发会对宗地周边的自然景观造成破坏W5：规划的道路投入时间待定W6：规划的道路投入使用后的交通压力偏大机会分析（O）O1：区域需求旺盛，房价持续走高O2：规划中的地铁号线经过周边，升值潜力大O3：城市化进程加快，土地227、不断增值O4：区域待开发土地较多，易形成大规模的居住区O5：政府拟在此建大学城，教育资源渐趋完善威胁分析（T）T1：城市化进程偏向宗地的东北边T2：短期内区域市场的同类楼盘数量多T3：政府大力加强本区内的保障性住房建设T4：周边项目的档次偏低1793 项目周边环境调查模型项目周边环境调查模型如表17-20所示。表17-20 项目周边环境调查模型调研方式实地调查、实地调查拍摄图片调研目的对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查主要内容地块周边环境4个方向建筑物污染状况近景远景视野遮蔽状况地块东面地块南面地块西面地块北面地块2公里半径内的历史人文景观列示环境污染情228、况空气（灰尘、气味等）噪音（噪声来源、噪声分贝等）水质（地块周边河、湖的污染程度）土地（垃圾污染情况）治安情况1795 项目周边社区现状调查模型项目周边社区现状调查模型如表17-21所示。表17-21 项目周边社区现状调查模型调研方式实地调研调研目的调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分主要内容楼盘以及小区概况周边主要楼盘及小区列示物业类型各楼盘及小区的居民阶层楼盘以及小区总体规划开发商地理位置占地面积小区规模小区配套开发时间建筑结构建筑面积户型面积跨度楼盘及小区的销售资料平均售价付款方式销售进度1710 市场战略选择分析工具17101 市场战略选择模型对房地产企业而229、言，战略选择是关系企业未来发展的综合性、系统性和长远性的活动。房地产企业可以根据自身的发展阶段、经营实力及外部环境选择不同的战略。1市场战略选择模型：大战略矩阵模型大战略矩阵是根据波士顿矩阵修改而成的矩阵模型，它可以帮助企业在市场增长率和企业竞争地位的不同条件组合下作出不同的市场战略选择，具体如图17-25所示。市场增长率高低弱强 企业竞争地位图17-25 大战略矩阵模型2大战略模型应用分析通过“市场增长率”、“企业竞争地位”两个维度将房地产企业所处的环境分为4种情况，房地产企业可以根据不同的条件选择不同的市场战略或市场战略组合，具体内容如图17-26所示。第象限1市场开发战略（开发新的市场份230、额和区域等）2市场渗透战略（提升楼盘项目销售技巧和服务质量等）3产品开发战略（更新楼盘项目设计、旧房改造等）4横向一体化战略（进行联营、收购、合资）5剥离战略（退出房地产行业）第象限1同心多元化战略（向生产性房地产、游乐场等市场发展）2混合多元化战略（进入与房地产无关的业务领域）3合资经营（与外资房地产企业开展合资经营等）第象限1市场开发战略（开发新的市场份额和区域等）2市场渗透战略（提升楼盘项目销售技巧和质量）3产品开发战略（更新楼盘项目设计、旧房改造）4前向一体化战略（进入物业领域）5后向一体化战略（向建筑、建材领域发展）6横向一体化战略（进行联营、收购、合资）7同心多元化战略（向生产性房231、产、游乐场等市场发展）第象限1收缩战略（缩小楼盘项目开发规模等）2同心多元化战略（向生产性房地产、游乐场等市场发展）3横向多元化战略（进行联营、收购、合资）4混合多元化战略（进入与房地产无关的业务领域）5剥离战略（退出房地产行业）图17-26 大战略矩阵模型应用分析17103 SWOT战略选择模型SWOT战略选择模型如图17-29所示。机会（O）威胁（T）优势（S）劣势（W）发挥优势利用机会利用机会弥补劣势利用优势减少威胁减少劣势减轻威胁图17-29 SWOT战略选择模型根据SWOT分析矩阵中项目所处位置，可以选择不同的对应战略。1增长型战略（SO战略）SO战略主要分析优势因素和机会因素，是最232、大限度地利用优势和机会的发展战略。2多元经营战略（ST战略）ST战略主要是把优势与威胁因素结合起来进行分析，力求最大限度地利用优势因素，避免或减小威胁因素影响的战略。3扭转型战略（WO战略）力求使劣势因素的影响区域或范围最小，使机会因素的有利影响区域或范围最大。4防御型战略（WT战略）WT战略是一种防御或弥补性战略，即在正视劣势和威胁因素的情况下，力求使劣势核威胁的影响达到最小的战略。第18章 房地产开发选择工具181 开发项目选择与开发地段选择工具1811 房地产开发城市选择工具1房地产开发城市选择因素选择房地产开发城市时，需考虑该城市的经济水平、当地政策、文化状况、自然环境、市场供求及购买233、力等因素，具体分析及选择因素如图18-1所示。 选择生产总值较高或者增长较快、三大产业比重较为合理的城市 选择政府对公共基础设施投资较多的城市 选择物价水平较高、生活水平较高的城市经济环境分析各地政策分析城市文化分析市场供求分析居民购买力 研究国家、各城市对于房地产调控的政策，选择政策宽松的城市投资 分析各地政策走势和宏观环境，选择政府支持并提供优惠政策的城市 注意城市历史建筑和风貌街区的保护政策及旧城改造政策 分析城市人文历史情况，是否与本企业的企业文化相符合 分析当地人口数量和人口增长情况 分析居民生活习惯、人口素质及分布等情况自然环境分析 分析城市交通条件、自然区位、交通网络等，选择交通234、便捷的城市 分析城市自然环境、矿产资源、特产资源等 分析当地政府近期土地出让情况及土地供应量走势情况 分析当地居住需求状况及当地同类项目情况 分析居民购买力，包括收入水平、财产状况、日常消费支出水平等 分析居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等图18-1 房地产开发城市选择因素在进行决策时，房地产企业应综合考虑上述6类因素，并根据本企业的经济实力、发展规划等，选择合适的城市进行项目开发。2房地产开发景气指数模型众所周知，房地产的发展状况与所在城市的经济活动水平息息相关。地区经济活动的水平一般用经济景气指数来描述。地区经济活跃，发展迅速，我们来说地区经济景气乐观；如235、果地区经济停滞，增长速度放慢，我们则说它不景气。同理，当经济发展水平不高或不景气时，房地产的需求量会相对较小，供应量也会受限制。因此，经济水平对房地产企业来说有着重要的指导作用。房地产企业可用分析地区宏观经济景气指数的方法，分析房地产业景气指数，从而为房地产的开发城市选择提供重要依据。（1）设置房地产业景气指标。一般情况下，房地产业景气指标包括土地供应指数、土地价格指数、建筑业价格指数、房地产公司指数、内外销房地产价格指数、投资指数、物业均价指数等。具体的指标设置如表18-1所示。表18-1 房地产业景气指标模型指标代号计算公式参数说明土地供应指数A为权重，根据德尔菲法估计分别为0.6、0.3236、0.1为城市周边新征用地指数，反映周边房地产开发速度为旧城中心用地指数，反映旧城内重新建设的速度批租土地指数，展现房地产商的信心和预期土地价格指数B为权重，根据德尔菲法估计分别为0.7、0.3为新征用土地的价格指数，为批租土地价格指数建筑业价格指数C房地产公司指数D为权重，根据德尔菲法估计分别为0.4、0.3、0.3为销售额指数，为房地产投资指数，为股本利润率指标，可选择10家一级公司（含上市股份分公司）作为代表取其销售额、房地产投资和股本利润率的平均值内外销房地产价格指数E为权重，根据德尔菲法估计分别为0.6、0.2、0.2为内销房价格指数，为房屋租赁价格指数，根据当地市场情况取值投资指数237、F为权重，根据德尔菲法估计，均取值为0.25为国民经济生产总值增长指数为固定资产投资增长指数为住宅建设投资增长指数，为商品房建设投资指数物业均价指数G为权重，按照住宅、写字楼、商业用房和其他物业各类所占比重计算为住宅销售均价指数，为写字楼销售均价指数为商业用房销售均价指数，为商品房建设投资指数房地产景气指数R为权重，由研究人员自行赋予，但须保证满足以下条件：（2）选择目标城市。将各地的房地产指数算出后，进行拟开发地区的排名，选指数较高的城市。（3）应用注意事项。目前，虽然房地产景气研究已经很接近应用，但是在实际决策中全国还没有形成统一的标准。因此，房地产企业在设置房地产景气指数时，应注意以下4238、点。房地产景气指标的设置应该建立在对房地产业经济活动全面而深刻的理解基础之上，景气指数设置的选择反映房地产业的核心变量，所以各自的权数应给予合理的值。应将房地产业看作一个再生循环系统，其指标的设置应考虑到其发展全过程的观测需求，这样才能在指标体系中全面反映房地产业的运作状况。监测指标体系的建立不仅要考虑到供给的层面，还要考虑其需求以及市场条件的层面。各个指标之间应尽量减少重叠，如成交量指标与空置量、自用量，以及二次出售和出租量之间有着极为复杂的关系。182 开发模式、开发管理模式与产品模式选择工具1821 房地产开发模式选择工具1常见房地产开发模式我国房地产常见的开发模式有4种，具体内容如表1239、8-3所示。表18-3 我国房地产开发模式一览表模式特点及简介优点缺点短平快的合作开发 形式：联合开发、项目公司 建设项目用地以协议出让方式取得，取得开发权的企业或个人若短时间内不能启动项目，会导致开发周期拖延，使土地长期闲置；而拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是开始合作开发 开发结束后，合作开发的项目公司续存期也结束 使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度 一定程度上能缓解相对供应不足的矛盾 一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展 项目公司与项目开发周期相同，他们通常追求开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法，从240、而影响产品创新和品质提升，售后服务不能保障 合作开发门槛较低，若不具备资质的开发商携资本强势进入，会影响产品质量小而全的多项目开发 因取得项目的条件限制，或希望完善企业自身的产品层次，有一些开发经验的企业开始注重后续发展，扩大企业在不同客户层面的影响力，从而采取小而全的多项目开发模式 在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列，提升企业形象 若企业实力不够，很难在各类型的产品上均取得市场认可，一旦处理不当则会对企业形象造成损害 产品交叉会使开发商将不同产品概念混用，造成产品个性偏差和城市建设功能的紊乱精耕细作的成片开发 企业采取总体规划、适度调整的策略，对小区总体布局、建筑风格241、景观规划等通盘进行考虑，从而形成大规模的成型小区 有足够的规模实现产品品质的优化设计，体现完整的开发理念 企业获得持久的发展动力和持续品牌建设 使城市形成多个各具特色、景观各异的整体 因为成片开发采用总体规划，需要开发商有一定的经济、技术实力，不适用于实力较弱的开发商和小开发商2创新房地产开发模式随着城市经济的发展和城市规模的扩大，人们对居住条件、居住环境等要求也在提高，传统的开发模式已经不能适应市场的需求，房地产商也需在与时俱进中不断地去探索和创新。根据国内外一些大型房地产企业成功的经验，国内房产商一般采用“思路选定城市融资拿地开发”的创新开发模式。（1）创新模式说明。创新开发模式各环节的242、具体说明如图18-4所示。确定开发思路选定城市进行融资拿地企业根据行业发展趋势和对主流产品分析的结果，设计好开发思路，确定开发策略企业在开发思路的引导下，符合开发设想的城市和选择最佳实施对象，且保证产品上市后影响较好企业选定目标城市后，选择合适的融资渠道从解决资金问题，确保下一步能顺利拿地并进行开发融资成功后，在目标城市选定最佳地块，通过各种渠道和方式拿地。这一步时间较长，企业须与当地政府进行交涉，表明本项开发工程对城市发展和形象提升的意义项目开发前几项工作完成后，企业应严格按照开发思路进行设计建造，并且以创新的姿态入市，取得市场认同图18-4 创新开发模式各环节说明（2）创新模式的优缺点。此243、种创新开发模式的优点主要有以下6点。对企业性质没有严格要求，适用于房地产开发企业、房地产代理企业等类型企业。有助于企业介入市场空白点。此种开发模式注重的是自身的开发思路。在以“管理层开发思路”为主的前提下，企业往往会从中发现不少市场空白点，从而放弃市场主流产品的设计风格，进而开发一些较为超前的房地产项目。有助于规避盲目的市场竞争。在以往开发模式中，企业在产品设计风格上通常与市场的主流产品相差无几，因此很容易引发企业之间的盲目竞争。有助于提高企业的市场反应能力。这种开发模式对企业的市场调查和信息处理能力具有很高的要求，企业往往需要专业人员使用最为快捷的渠道来完成。有助于激发企业斗志。这种开发模式244、使企业无论是在前期信息收集阶段还是后面的开发过程都会全力以赴。有助于提高企业的品牌影响力。这种开发模式引导下的开发企业，所创造的产品具有很强的市场竞争力，不但有助于自身品牌价值的提高，还能使社会影响力相应得到提高。3房地产开发模式选择在房地产行业中，具备不同特点的开发模式适用的企业也不同。企业可根据自身的实际情况，选择合适的开发模式。在选择开发模式过程中，企业切忌脱离企业实际、过分追求先进。具体的开发模式适用情况如表18-4所示。表18-4 不同开发模式使用情况一览表开发模式要求及适用企业短平快的合作开发合作一方已经拥有土地或可以通过各种形式拿下土地，另外一方资金充足却缺乏待开发的土地；适用于245、拥有土地却缺乏开发资金或拥有资金却不容易拿下土地的企业小而全的多项目开发具有相当程度的项目开发经验，但是企业自身产品层次不够完善，希望能够完善产品层次的企业；适用于具有一定开发经验的企业或总体实力较为雄厚的企业精耕细作的成片开发企业需采取总体规划、具有完整的开发理念，具有较大的影响力；适用于经济、技术实力均较强；且有能力拿下大片土地的企业创新开发模式要求管理人員员具备创新意识，企业具备快速的市场反应能力和执著追求的经营理念；适用于具备一定实力，且具有一定数量专业人士的企业1823 房地产开发管理模式选择工具1常见地产产品模式随着房地产行业的不断发展，房地产产品模式也越来越齐全。一般情况下，住宅246、包括经济适用房、高档大户型住宅、小户型精装公寓、花园洋房、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅、独立别墅等形式；商业地产包括购物中心、写字楼、综合商业街、酒店公寓、商场、产业园区等形态。2产品模式定位事项房地产项目产品模式选择时，需首先进行4方面的定位，具体内容如图18-8所示。4项目价格定位3户型定位及配比1项目客户定位2产品风格定位明确该项目的目标客户，并确定客户喜好确定产品的营销概念、建筑方案建议和要点建议确定不同户型、各户型的户数比例和要求等通过对市场竞争对手和同类产品分析，确定产品价格区间图18-8 产品模式定位事项示意图3产品模式选择技巧在定位开发商业地产还是商品住宅以及开发怎样的户型和产247、品时，房地产企业应充分考虑图18-9所示的各项因素，进行科学决策，选择合适的产品模式。本企业的开发特长城市建设规划竞争对手的产品国家政策导向应根据本企业的开发经验和特长选择合适的产品模式，以发挥品牌效应应根据项目所在地的城市建设规划选择合适的产品模式，确保与城市发展规划相适应在考虑本企业特长和城市发展规划的前提下，应避开竞争激烈的产品模式，形成本企业特色选择市场反应较好的产品，例如在住宅市场调控较为严厉的情况下，发展商业地产，可以避开调控政策的干扰市场导向选择市场反响较好、需求较大或者投资回报较高并且风险适中的的产品模式图18-9 产品模式决策因素示意图183 开发融资方案与开发方案选择工具1248、831 房地产开发融资方案选择工具1常用融资方式说明一般情况下，房地产开发过程中，可用到银行贷款、合作开发、预售房屋和发行股票等4种筹资方式进行融资。融资决策人员需分析、计算和比较各种融资方式的利弊（如表18-7所示），选择其中一种或几种进行组合，制定适合地产项目开发需要的融资方案。表18-7 传统融资方式说明表融资方式融资方式说明特点说明银行贷款通过向商业银行进行短期或长期贷款进行融资 灵活性：公司可据需要选择银行借款期限的长短 负担性：公司必须按时还本付息 融资程序较简便，融资成本较低，债权人不参与企业利润分配 筹得的资金有使用方向方面的限制合作开发筹资通过寻找一家或几家有经济实力的房地产249、公司合作开发地产项目，达到缓解自身资金压力、分散转移风险的目的 企业所需投入的自有资金减少，可以避免企业自有资金的不足引起的问题 相应的降低了项目开发风险 项目开发收益会与合作者分摊，收益也相应降低预收房屋筹资在楼盘项目达到预售条件、取得商品房预售许可证的前提下，将正在建设中的房屋预先出售给购房者，获得预售款 可以为企业筹集到必要的建设资金，且无需支付本金和利息 通过预售房屋可将部分市场风险转移给购房者 取得房屋预售许可证的条件较多，手续较为繁杂股票筹资通过发行股票进行大量直接筹资 长期性：股权筹资所筹得的资金具有永久性，无到期日，不需归还 不可逆性：公司无需还本，投资方式或投机者2创新融资方250、式说明合理选择融资方式，有效进行资本筹集和运作，在房地产项目开发过程中起到重要作用。近来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，房地产开发企业通过传统融资渠道筹集资金愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。房地产项目融资时，可采用这些创新融资途径，其说明如表18-8所示。表18-8 创新融资方式说明表融资途径融资途径说明特点适用企业海外基金外资地产基金进入国内资本市场，地产开发企业可申请政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产，或是成立投资管理公司；在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收251、集中度高，对企业信誉、规模和实力要求比较高，融资成本高大型地产开发企业或项目并购房地产开发企业可以通过收购中小企业及优质地产项目，获得其手中因资金缺乏而无法开发的土地资源，使本企业不因缺少土地而搁浅项目可实现企业规模的迅速扩张均适用房地产投资信托信托投资公司发挥其专业理财优势，通过自身信托计划为房地产开发项目筹集资本，为委托人获取一定的收益，并且代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关的资财融资规模较小，收益平稳，市场回报与股东收益高无明显限制房地产债券融资房地产开发企业通过发行企业债券，向保险公司、基金等大型投资机构、商业银行、个人投资者等获得融资，并且按照政府主管部门审批后的用途使用利252、率市场化，发行程序相对简易，融资成本较低，可避免因再融资分散股权适用于大型开发商或资信情况较好的开发商夹层融资夹层投资是一种无须担保的长期债务，它通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整，而还款可根据企业的现金流状况确定还款期限较长，还款方式较为灵活，比股权投资风险小有并购计划，能快速成长且即将上市的企业项目融资房地产开发企业为该开发项目成立一家项目公司，以项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物融资数额较大，借贷关系明了，可以合理分担风险，纳税灵活性较差无明显限制开发商贴息委托贷款房253、地产开发企业提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由地产开发企业补贴一定期限的利息的行为，其实质是一种“卖方信贷”房地产开发企业的自有资金不少于项目资金的30%对地产开发企业自身的资金要求高短期融资券房地产开发企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券利率、期限灵活，周转速度快、成本低资质好、规模大的企业房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。，其实质是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。254、其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等参与者众多，法律关系较为复杂，安全系数较高，证券品种多样化，资产流动性高我国房地产证券化处于起步阶段，目前尚无成功运作案例3融资方案选择策略在实际融资过程中，房地产企业应根据不同项目、不同环节的风险控制和融资需求选择一种或几种融资方式。具体项目开发过程中，各环节的融资方案选择策略如图18-10所示。项目阶段选择策略推荐融资方式项目准备阶段项目建设阶段项目营销阶段本阶段面临投资估算不足、融资规模不够的风险，融资期限长、数额大、限制多，为保证融资顺利，可接受成本较高的融资方式本阶段开发成本较高，风险较大，融资进度要尽可能与开发进度配合，使其既满足工255、程需要，又因过度融资而导致过高的资金成本房地产开发商面临贷款利息税升高、购房者拖欠款等风险。本阶段开发商应协助购房者进行融资，加快房屋出售，回笼资金 采用夹层融资，自有资金达30%，可选用信托融资 资质较好的可发行债券、利用海外基金，中小企业可联合开发 基建垫资是最重要来源之一，将部分风险转移至承包商 适合选用信托、夹层融资、短期融资券等方式 采用开发商贴息委托贷款方式 融资租赁、抵押贷款等方式图18-10 不同环节融资方案选择策略第19章 营销管理与分析工具191 市场推广管理工具1912 推广策划工具房地产楼盘项目的市场推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的过256、程，也是房地产全程策划营销的重头戏和营销策划水平与销售技巧的高度结合。房地产企业市场推广策划的常用内容框架如表19-1所示。表19-1 市场推广策划的常用内容框架策划项目策划内容及细节说明1区域市场动态分析项目所在地房地产市场总体供求现状项目周边同类楼盘调查 周边项目概括 市场定位 销售价格 销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 其他特殊卖点、销售手段调查结论2楼盘项目卖点及物业强势、弱势分析与对策项目主卖点项目强势、弱势分析与对策3目标客户群定位分析项目所在地人口总量及地块分布情况项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 257、家庭收入情况 住房要求、生活习惯项目客户群定位 目标市场区域范围界定 目标客户细分 目标市场特征描述 目标客户特征描述 目标客户资料 目标市场资料汇总、研究4价格定位及策略项目成本项目利润目标可比项目市场价格价格策略 定价方法 均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层和方位差价 综合计价公式分期价格策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格技术调整 .价格变化市场反映.项目价格、销售额说明5入市时机规划经济运行状况分析项目所在地的房地产相关法规和市场情况入市时机确定和安排6广告策略广告总体策略及阶段划分 广告总体策略 广告的阶段性划分广告主题广告创意表现广告效果监控、评估与修正258、入市前广告印刷品的设计、制作.购房须知 .详细价格表.销售控制表 .楼书.宣传海报、折页 .认购书.正式合同 .交房标准.物业管理内容 .物业管理公约7媒介策略媒体策略.媒体总策略 .媒体选择.媒体创新使用软性新闻主题媒介组合投放频率及规模费用估算8推广费用计划现场包装费用印刷品费用媒介投放费用公关活动费用9公关活动策划和现场包装公关活动策划公关活动现场包装10营销推广效果监控、评估和修正效果测评形式.进行性测评 .结论性测评实施效果测评的主要指标.销售收入 .企业利润.市场占有率 .品牌形象和企业形象192 市场销售分析工具1922 销售分析工具销售分析是指企业通过对全部销售情况的研究和分析259、，比较和评估实际销售与计划销售之间的差距，为现在的销售工作提供反馈结果及为将来的销售工作提供指导。1麦肯锡问题树分析模型麦肯锡问题树是将问题的所有子问题分层罗列，从高层开始逐步向下扩展。把一个已知问题当成树干，然后开始考虑这个问题和哪些相关问题或者子任务有关。每想到一点，就给这个问题（也就是树干）加一个“树枝”，并标明这个“树枝”代表什么问题。以此类推，找出问题的所有相关联项目。通过麦肯锡问题树分析模型，房地产企业能够发现销售管理中存在的问题，具体使用样例如图19-8所示。增加某楼盘项目销售量优化销售管理优化项目销售队伍提高销售员的基本技能创新促销策略改进销售策略保证项目质量提升楼盘项目配套设260、施优选宣传、广告媒体降低单位销售成本直接与客户互动简化分销系统提高销售流程的效率图19-8 房地产企业销售问题树分析样例2产品生命周期模型产品生命周期模型可以用来预测房地产企业的销售成长、客户和竞争对手的表现，描述适当的市场战略，并在产品种类中合理分配资源。产品生命周期曲线如图19-9所示。导入期成熟期成长期衰退期投入时间销售量图19-9 产品生命周期曲线图表19-3从营销目标、销售、成本、利润、客户、竞争对手等6方面分析产品生命周期不同阶段的特点。表19-3 产品生命周期各阶段特点汇总表分析因素导入期成长期成熟期衰退期营销目标创造产品知名度最大限度地占有市场份额保持市场份额获取最大利润尽可能261、消减该产品的支出销售销售量低销售快速上升达到销售高峰销售进入低迷成本按每一客户计算的高成本按每一客户计算的平均成本按每一客户计算的低成本按每一客户计算的低成本利润亏损利润上升高利润利润减退客户创新者早期采用者中间多数落后者竞争对手开始极少，但数量增加较快数目和类型不稳定，增加到最高点数量稳定并开始缓慢减少数量衰减图19-10针对不同的产品生命周期阶段，分别就营销策略的产品、价格、渠道、促销、广告等方面提出相应的策略。导入期成长期成熟期衰退期产品策略价格策略渠道策略促销策略广告策略仅仅提供一个基本产品提供产品的拓展品、服务品牌、包装及样式的多样性逐渐淘汰一些疲软产品采取成本加成的定价方法，高价回262、收研发成本采取市场渗透价格，竞争压力大，价格开始下降与竞争对手较量，采用击败竞争对手的价格降低价格，如果竞争微弱，可以小幅度提高价格广泛的分销批发，与零售商建立长期关系，增加经销商数量建立有选择性的分销渠道，凭借大量利润吸引批发商和零售商密集广泛的分销渠道，需要努力保持网络和货架空间进行分析、选择，逐步淘汰那些没有营业利润的分销网点加大促销力度以吸引客户试用，刺激基本需求充分利用有大量客户需求的有利条件，适当减少促销活动加大鼓励客户进行品牌转换的力度将促销活动费用减少到最低水平在创新者、早期采用者以及经销商中建立产品的知名度在大量市场中建立知名度和兴趣，此阶段品牌广告竞争激烈强调品牌区别和产品263、价值利益，加强品牌广告减少到满足忠诚客户需求的水平即可图19-10 产品生命周期不同阶段的营销策略1923 购买力分析工具购买力是指买方支付货币购买产品或服务的能力，或者说在一定时期内用于购买产品或服务的货币总额。购买力反映了客户能够对企业施压、促使企业降低产品或服务价格的能力，同时也反映了某时期全社会市场容量的大小。因此，房地产企业要对目标客户的购买力做重点分析。1客户的货币收入与实际收入客户的可支配购买力分析要从不同的角度去看，其中一个主要问题就是区别货币收入和实际收入，具体内容如图19-11所示。货币收入与实际收入实际收入会影响客户的购买力1假设客户的货币收入不变，但物价下跌，客户的实际264、收入就会增加；相反，如果物价上涨，客户实际收入就会减少2即使客户货币收入随着物价上涨而增加，但通货膨胀率超出了货币收入增长率，那么客户的实际收入也是减少的图19-11 货币收入与实际收入2客户支出模式的变化随着客户收入的变化，客户支出模式也将发生相应的变化。客户支出模式是指购房消费支出额占总消费支出额的比重，该模式涉及恩格尔定律及恩格尔系数。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律，如图19-12所示。恩格尔定律以及恩格尔系数一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大；随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则265、会下降。推而广之，一个地区越穷，每个居民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大恩格尔系数是衡量一个地区居民生活福利水平的有效工具：恩格尔系数=用于购买食物的支出全部消费支出图19-13 恩格尔定律以及恩格尔系数3客户储蓄和信贷情况的变化（1）储蓄。储蓄来源于客户的货币收入，其最终目的还是为了消费，购房消费是其中一个重要储蓄支出。但在一定时期内，储蓄多少直接决定客户的购买力和消费支出，具体内容如图19-13所示。在一定时期内货币收入不变的情况下，如果客户储蓄增加，那么其购买力和消费支出将会减少在一定时期内货币收入不变的情况下，如果客户储蓄减少，那么其购买力和消费支出将会增加266、图19-3 储蓄与客户购买力和消费支出的关系（2）消费信贷。消费信贷是指客户凭借其信用资本先取得商品的使用权，然后按期归还货款。消费信贷主要有4种类型，具体内容如图19-14所示。1短期赊销客户在某些零售店购买商品时，无须立刻付款，有一定的赊销期限。如果客户在规定期限内还清货款，不需支付利息，如果超过还款期限，需要支付利息2购买住房，分期付款客户在购买住房时，先付一部分款，然后以所购房屋为抵押，向银行贷款，按照借款合同在规定的时间内分期偿还贷款本金和利息3购买昂贵消费品，分期付款客户在购买某些大件商品时，签订一个分期付款合同，先支付一部分货款，其余货款按计划逐月加息分期偿还4信用卡信贷信用卡分267、为两类：一类是百货公司、大型商场或超级市场签发的信用卡，客户可以凭此卡在其所属商店购买商品；另一类是金融机构印发的信用卡，客户可以在信用额度内进行消费消费信贷的种类图19-14 消费信贷的种类1924 存量分析工具存量通常是指已经开发但还未销售出去的楼盘项目。对房地产企业的存量进行分析主要包括7个要素，具体内容如图19-15所示。存量的开盘期数存量预计销售速度存量预计销售时间存量楼盘项目所在区域存量套数存量楼盘项目类型项目预计销售总额图19-15 房地产存量分析要素将房地产企业的存量分析要素进行综合，形成房地产企业的存量分析表，以下通过表19-4举例说明。表19-4 房地产企业的存量分析样表项268、目区域片区片区片区项目类型公寓写字楼别墅公寓写字楼别墅项目期数一期二期一期二期一期二期一期二期三期一期二期三期四期一期二期三期存量套数存量面积存量预计销售时间存量预计销售速度193 广告投放分析工具1931 广告投放方式分析工具房地产企业在楼盘项目销售的各个阶段都要进行广告宣传。因此，选择广告投放方式是房地产企业进行营销管理的重要环节。1房地产企业常用广告投放方式优缺点分析表房地产企业常用的广告投放方式如表19-6所示。表19-6 房地产企业常用的广告投放方式及优缺点分析表投放方式优点不足报纸1投放成本较低2有广泛的地域性3有较高的可信度和时效性4直截了当、反馈迅速，易于统计5可以占用较大篇幅269、介绍楼盘项目1印刷效果不可控2不易引起重视3重复传阅率比较低杂志1具有较强的选择性2定位较为明确，重点突出 3读者传阅率较高，可以长期保存4杂志媒体版面安排灵活，颜色丰富多样1缺乏即时性2可变性受限制，刊发周期长3画面不如报纸和招贴画大4投放效果难以预测电视1传播面广泛，受众数量较多2有机会演示楼盘效果的三维立体3一次一条信息，使受众注意力较为集中、投入4声音与图像相结合，以动态的视听符号给客户以感官较强的吸引力1制作、播放成本太高2播放时间较短，难以传达更多信息3广告节目容易引起受众反感4广告较多，难以脱颖而出广播1给人亲切、熟悉的感觉2具有大量的忠实跟随者3成本较低、受众面较大4可快速改变270、广告1缺乏视觉兴奋感2受众范围不稳定3广告持续时间较短购买点广告（POP广告）1能够加深对商品的认识程度，能较快地帮助客户了解商品的性质、用途等2能够增强销售现场的装饰效果，美化购物环境3设计一次POP广告，可长期使用，能够节省宣传费用1宣传面较窄2受众比较单一户外广告1展露时间长，有较强的视觉效果2适应企业形象宣传3增强对企业的认知度1覆盖面较小2受众选择性较差3广告效果难以评估直邮广告（DM广告）1信息传播高度家庭化、个人化2受众目标有较高的可选择性、灵活性3能带来直接的购买需求1不容易获得邮寄地址和名单2邮寄广告过多，容易引起受众反感网络广告1互动性较强2容易辨认和识别3具有超大信息容量271、4广告信息具有较强的针对性和亲和力5可以直接和企业的门户网站形成链接1属于小众媒体，需要研究目标受众的心理需求2需要引起客户的兴趣，满足其的需要2广告投放选择标准房地产企业在选择广告投放方式时，可以参照图19-20所示标准进行判断。确保信息互补进行时空交差扩大有效受众追求效益最大化便于巩固提高图19-20 广告投放方式选择标准3广告投放策略房地产企业在选择广告方式时通常考虑采取3种主要策略，具体内容如图19-21所示。集中式投放策略连续式投放策略间歇式投放策略投放策略适用范围集中式投放策略适用于楼盘项目信息相对透明、企业无须花长时间培养市场对楼盘项目的认识、存在周边项目竞争激励的情况连续式投放272、策略需要企业有较长远的广告预算，同时要预防同类项目竞争对手进行高强度的广告投放的情况间歇式的投放策略适合于楼盘项目进入高度成熟期，客户对企业品牌的记忆和好感只需间隔性的提醒，无须需密集投放的情况图19-21 广告投放策略4广告投放评价指标房地产企业主要从3个指标评价广告投放方式，具体内容如图19-22所示。每千个媒体对象费用将信息送到1000个广告媒体的沟通对象所需的广告费用听众率/观众率信息传播平均频率在一定时期内，信息通过媒体传播到个人或家庭的数目占计划传播的个人或家庭的比例每一个人或家庭在一定时期内平均收到同一广告信息的次数图19-22 广告投放评价指标1933 广告投放效果分析工具1广273、告投放效果测量模式房地产企业在评估广告投放效果时，主要是针对客户的心理变化效果进行测定，主要采用3种模式，具体内容如图19-28所示。DAGMAR模式层级效果模式1知名了解态度偏好试用采用2在这一测定中，目标市场的成员都已被认定已接触过广告并对广告信息发生反应，消费者已知道所传播的品牌，发展出偏好，并经过偏好阶段，正准备去购买或已购买某品牌AIDAS模式1注意（AAttention）兴趣（IInterest）欲望（DDesire）行动（AAction)）满足（SSatisfaction）2在AIDAS理论中，广告效果是由广告主体、广告活动、广告以外其他影响因素共同作用的结果：广告效果=广告主体274、广告活动其他外界因素影响1知名了解信服行动2在广告活动开始之前，先测定市场状况，以此作为计价的基准点，在广告活动的开展过程中再定期反复实施同样的测定，将所得结果与基准点进行对比分析，其增减变化即是传播效果，将传播效果与目标进行对比，检查计划完成程度说明：1了解：对所传播的品牌或广告的“了解”，是最低程度的广告传播效果，是传递销售信息的首要目的。2态度：在测定“态度”中，认定广告对消费者的心智状况有了一定的效果，消费者就脱离了知名与了解的阶段，从而对该产品或服务形成一种倾向态度3偏好：是指在某一类产品中，对某一品牌的“偏好”是否超过了其余的品牌。从评估广告效果的角度，偏好的产生意味着广告已经为特275、定品牌创造了接受的条件，因而能够从众多品牌中脱颖而出，客户偏好某一特定的品牌，就会对其产生购买欲望图19-28 广告投放效果测量模式2广告效果评估体系房地产企业在进行广告效果评估时可以采用如图19-30所示的评估体系。公司形象评估广告效果评估指标业务评估品牌评估服务评估营销方案评估评估指标满意率抱怨率忠诚度感知度评估指标认知度 知晓度忠诚度 使用率普及率 占有率转换率 渗透率评估指标认知度 知晓度适用率 使用率价格敏感度促销敏感度包装敏感度内容更换频度评估指标信息达到率意识提高率购买提高率渠道执行难度传达信息接受程度广告效果评估报告1通过对上述内容的评估，最终得出一份完整的评估报告。2评估报告276、的内容主要包括：评估项目概述、评估内容（上述5个评估内容）、评估过程中发现的问题以及评估结论和建议等。通用指标自我改善程度领先对手程度公司制定的目标数据来源：市场调研、公司内部资料图19-29 广告效果评估体系3广告投放效果评估指标为配合广告效果的分析，一般而言，房地产企业主要采用的指标体系如表19-7所示。表19-7 广告投放效果评估指标体系广告效果评估项目评估指标指标公式广告认知度评估对广告的认知度对广告的了解度广告回忆率评估广告被注意程度广告被领会程度广告被大部分阅读程度第20章 财务管理工具201 成本管理工具2012 成本控制方法成本控制是指预定成本限额，并按限额开支成本和费用，通过277、比较实际成本和限额成本，衡量企业经营活动的成绩和效果。1房地产企业成本控制步骤房地产企业成本控制步骤具体如图20-4所示。第1步楼盘项目的预算应符合公司的战略总目标和计划，汇总各业务部门（分公司）的成本，建立标准成本和预算，将审定过的成本控制指标层层分解到各业务部门（责任单位）第2步在预算执行过程中，各楼盘项目负责人，应是目标成本控制的责任人，要严格控制项目的实际发生成本，并将实际发生成本与目标成本进行比较，计算差异，反馈信息第3步成本发生后，就实际发生的成本提出报告，对实际成本与目标成本之间的差异进行分析，查明具体原因和责任归属，提出改进意见，对原来制定的成本限额，根据情况发展作出必要的修正图20-4 房地产企业成本控制步骤2房地产企业成本控制要点及控制方法房地产企业在经营中，有若干重要环节是成本控制的关键点，具体内容如表20-1所示。表20-1 房地产企业成本控制要点控制要点控制内容控制方法立项成本控制新征土地征地费用在合理合法的范围内少交或晚交费用，力争减免费用拆迁安置费用房产确权后，办理拆迁安置费用大市政费用自建部分按照公司工程体系交纳，交政府部分按有关规定办理规划条件满足公司利益最大化要求，合理提高容积率，降低土地成本买断项目“七通一平”标准明确验收标准及明细手续风险与项目付款时间直接挂钩买断内容明确买断内容明细付款总