1、房地产开发企业工程项目建设内控管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录01、工程项目重大事项集体审议制度 302、岗位职责603、工程项目中介机构比选委托制度 1404、工程项目和大宗物资招标采购管理制度 1705、工程变更管理制度 2306、工程现场签证管理制度 3207、工程项目设计管理制度 3508、工程合同管理制度 4209、经济合同管理制度 4610、现场监理管理办法 5011、工程项目建设资金使用管理制度 5412、工程竣工决算（结算）管理制度 5713、政府性投资项目财务决算管理制度 6012、4、工程项目竣工档案管理制度 6315、工程项目交付后评估制度 8016、工程项目竣工质量验收管理制度 83工程项目重大事项集体审议制度1、总则为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为，实现科学决策、民主决策，防范决策风险，根据省、市、区有关规定，结合本公司实际，特制定本制度。2、基本原则2.1、依法决策原则。遵循国家地方基本建设相关法律法规，确保决策内容合法、决策程序合规。2.2、科学决策原则。加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估，增强决策的科学性，有效防范决策风险。2.3、集体决策原则。根据职责、权限和议事规则，对工程项目建设过程中的重大事项进行集体讨论和研究。坚持民主集3、中制，按照少数服从多数的原则作出决定。3、对象范围工程项目重大事项，主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。4、权限设定4.1、公司成立工程项目建设领导小组，由公司总经理任组长，成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。工程项目建设领导小组根据工作内容不同，下设四个工作小组，分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查小组，四个工作小组组长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。4.2、公司工程项目建设领导小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。在工程项目开发建设4、过程中根据项目实际情况，对需要公司集体研究的重大事项进行专题审议，包括但不限于新投资项目可行性研究、设计发包审议、项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大制度拟订等工作。5、基本程序5.1、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究，经过必要的研究论证程序。项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建设领导小组的相应工作小组，组织相应专业技术力量进行专题论证，有必要的邀请外部专家听取意见，并形成书面材料。5.2、工程项目建设领导小组决策事项应当提前告知所有参与决策人员，并为所有参与人员提供相关5、材料。必要时，可事先听取反馈意见。5.3、工程项目建设领导小组决策会议超过三分之二以上人数方可召开。工程项目建设领导小组应当以会议的形式进行充分讨论，会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。会议对议题实行逐项表决，赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。如持赞成意见和反对意见的人数接近时，可暂缓表决，待下次会议另议。5.4、紧急情况下由个人或少数人临时决定的，应在事后及时向公司工程项目建设领导小组报告。临时决定人应当对决策情况负责，公司工程项目建设领导小组应当在事后按程序予以追认。5.5、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会议内容，应当完整详细记录形成会议纪要并存档备6、查。 6、监督检查6.1、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。逐步建立决策的考核评价和后评估制度，健全决策失误纠错改错机制。6.2、公司依照国有企业领导人廉洁从业若干规定的相关要求，结合年度考核对本制度的执行情况进行监督检查。岗 位 职 责1、土建施工员岗位职责1.1、负责对其所承担项目的土建工程管理工作，严格按照国家施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。负责协调好施工单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。1.2、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施，并提出合理建议。及时办理职责范围内的工7、程现场签证、工程变更联系单的流转和审核工作。1.3、做好重要部位的技术复查工作，参与单位工程各分部分项的质量验收和评级工作，跟踪管理关键工序的施工，参与隐蔽工程的验收和签证。1.4、对进入施工现场的各种原材料进行检查，严格按照相关招投标文件确定的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。督促施工单位按规范抽样检验，不合格的不准进场、不得使用。监督监理单位安排施工单位做好沉降观测点，并对施工单位的沉降观测进行抽查。1.5、会同设计、监理、勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。配合预决算人员做好工程结算工作，督促施工单位及时整理归档竣工资料。1.6、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明8、生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。1.7、积极学习新技术、新材料、新工艺，根据项目进展情况，提出技术可行、造价经济的合理化建议。1.8、接到部门领导交办的其他工作任务，立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。2、安装施工员岗位职责2.1、负责对其所承担项目的安装工程管理工作，严格按照国家的施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。负责协调好安装单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。2.2、熟悉施工图纸、联系单，参加图纸会审和技术交底，掌握主材型号、设备型号、数9、量，熟悉管线走向、安装形式。2.3、按照安装规范，督促安装单位做好预埋工作，不影响土建施工，预留预埋位置准确。有序安排好材料、设备的物资供应计划。2.4、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级，发现不合格的要当即责令退场，并及时向领导汇报。验收须认真仔细，发现问题应当即指正，提出处理要求，责令限期整改。2.5、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。每月及时做好水电费汇总复核工作。2.6、各单体工程安装质量要确保全部合格，争取优良。对分管工程的各项原始记录和技术资料要及时整理，会同土建施工员做好工程质量验收、10、竣工资料审核和工程现场签证工作。2.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。3、总师办技术管理岗位职责3.1、参与分管项目的方案设计的招标、会审工作，根据新技术、新规范要求，积极参与初步设计的优化设计，施工图设计的完善等工作。通过优化设计，实现对项目概算、预算、决算的有效控制。3.2、负责组织设计交底和图纸会审工作，并审核图纸会审纪要。承担工程的技术管理，严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸，会同其它专业技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。3.3、掌握工程动态，及时处理或报告工程中需要协调的技术问题，负责就图纸协调设计单11、位、施工单位和监理单位。3.4、定期与工程部到项目现场进行质量巡查，发现问题与工程部沟通，必要时向上级主管反映。3.5、负责工程设计变更联系单的起草和流转，及时签复工程变更联系单，涉及工程造价调整的应征询预算人员的意见。3.6、协助做好工程成本管理，牵头做好工程项目的合同管理。3.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。4、预算员岗位职责4.1、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等进行工程造价管理工作。严格按规定做好预决算工作，认真审核施工单位报送的工程量、工程款，严格控制工程造价。4.2、负责工程建设中有关工程成12、本的核算、测算、控制工作，作好工程成本的动态管理，并及时报相关部门。4.3、参与单位工程设计交底，图纸会审，参与工程招投标工作。认真审查代理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。工程决算完成内审后，及时报送审计部门批复，并会同工程部做好施工单位工程款结算工作。4.4、做好预决算统计工作，设置工程成本预算动态管理台账，及时上报工程成本动态统计报表。4.5、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料，掌握市场动态，并做好其它与预决算有关的资料收集及建档工作。 4.6、做好决算成本、预决算管理的分析工作，参与项目竣工后成本评估工作。4.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作13、，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。 5、前期员岗位职责5.1、根据公司建设计划做好项目的征迁工作，申领征迁许可证，动态跟进项目征迁工作进度，及时办理建设用地规划许可证、土地证。 5.2、协助做好施工前的“三通一平”，负责项目施工用水、施工用电的申请和安装工作，负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。 5.3、按基本建设程序办理建设项目的报批手续，依法缴纳各类规费、配套费,及时申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。5.4、及时取得项目立项批复，配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及交评、环评等专项的评审工作，及时联系政府职能部门签复意见，并做好批复的催办工作。5.5、负责联系公14、司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工作，牵头做好竣工项目专项验收工作，及时做好竣工项目验收备案。同时，做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。5.6、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新规定、新要求，及时与总师办、工程部沟通。5.7、积极完成部门负责人交办的其他工作任务，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。6、销售员岗位职责6.1、开展市场调查，了解当地房地产市场行情，掌握市场发展趋势。明确目标市场，从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。参与研究项目的总体规划及房产的结构、户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。6.2、掌握区域内竞争性楼15、盘的动态情况，根据项目的总体规划要求，开盘前提出定价方案、销售方案报上级审批。 6.3、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销售情况，熟练业务技巧，加强与客户的沟通，积极开展对外营销活动。6.4、及时做好预售合同、销售合同、补充合同，以及客户资料的初审、确认工作，负责销售合同的洽谈与签订，并妥善做好销售档案管理工作。6.5、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表，及时结清房款，定期向公司上报销售统计报表。 6.6、树立良好的服务意识，提供优质的售前、售中、售后服务，及时妥善处理客户纠纷，维护公司利益和良好的企业形象。 6.7、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。7、16、会计岗位职责7.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度，负责公司财务核算工作，及时完成账务处理和成本核算，编制相关会计报表。7.2、逐笔审核会计原始凭证的真实性、规范性、有效性，不符合不入账。7.3、负责税务申报工作，动态掌握国家地方税务法规，正确填报资料、及时足额上缴税金。7.4、负责管理公司的会计凭证、账薄、财务报表等财会资料，严格保管会计档案。7.5、定期与出纳核对资金收、支、余状况，确保帐帐、帐实相符。负责定期编制好公司资金的收支计划。7.6、负责空白发票和收款收据的申购工作。7.7、协助做好税务检查、审计的相关工作。7.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。817、出纳岗位职责8.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度。8.2、办理现金收支和银行结算业务。现金和银行收支均应遵循财务制度。8.3、严格控制现金的使用管理，库存现金必须严格保管、符合规定。8.4、严格资金支付制度，坚持财务“一支笔”。对不符合国家财经政策和公司有关规章制度的支出要求应予拒绝。8.5、及时做好银行日记帐，做到日清月结，帐实相符。按月与银行对账单进行核对，未达账应及时查明原因。8.6、掌握银行存款余额，及时报送公司资金状况。8.7、及时完成本部门负责人交办的其它工作。9、办公室岗位职责9.1、保管本公司印章，严格履行公司印章管理制度的相关工作职责。9.2、负责公18、司日常的文书工作，做好公司文件和其它文字材料的文印工作。9.3、负责做好公司各项会务工作。协助做好公务接待和来信来访工作。9.4、负责公司人事、工程及综合档案的归档和日常管理工作。9.5、做好公司的后勤管理工作，包括采购和发放办公用品、劳保用品等工作。做好公司食堂的日常管理和帐务工作。9.6、负责做好公务用车的调派工作。做好办公楼的日常维护、保安、保洁管理工作。9.7、做好公司职工的日常考勤管理、劳动纪律管理，及时办理劳动合同和社会保险手续。9.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作。10、驾驶员岗位职责10.1、遵守国家地方相关交通法规，做到安全驾驶，确保人身、车辆安全。10.2、服从办公室19、对车辆的统一调配，服务态度优良。不因私使用公车，不擅自将车辆借给他人使用。10.3、做好车辆的日常维护保养工作，保证车辆的正常使用功能和外观的整洁美观。10.4、按照要求做好车辆费用的报销工作，必须做到帐实相符。一般汽车维修经办公室审核，重大维修须经公司领导同意后方可进行。10.5、积极完成本部门负责人交办的其它工作。工程项目中介机构比选委托制度1、总则为规范工程项目建设相关中介机构的业务委托管理，通过比选等方式，以合理低价、择优选择中介机构，特制定本管理制度。2、基本原则2.1、透明公正原则：比选过程公开、透明，公司招标工作审查小组应全面沟通、信息共享，评标、定标时做出集体公开决策。2.2、20、充分竞争原则：每次比选都应有充分适量的单位参与，公司应鼓励入围单位积极开展公平竞争，确保比选具有充分的竞争性。 2.3、择优定标原则：公司根据工程项目中介业务的特点，选择具有充分竞争优势的单位中标。2.4、保密原则：入围单位对自己的投标资料必须保密，互不串讲。各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，公司任何经办人员不得泄露或作不当承诺。 3、适用范围省、市、区政府和相关职能部门的法规、规章未作招标要求的，涉及工程项目造价咨询、招标代理、质量检测、检验试验、工程审计等中介业务的承包单位选择。对政府垄断服务项目，或因技术、市场原因造成实质性垄断的中介服务项目采用议标、直接委托确定21、。当不止一家可供选择时，即可采用比选方式确定中标单位，一般不少于2家，有条件的选择至少3家。4、工作程序4.1、制定比选计划。内容包括：项目简介、服务内容、服务期限、服务质量要求、费用报价要求、送标截止日期、比选办法、违约责任、相关规范和特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求。 4.2、制定比选打分方法。制定与具体中介服务业务相适应的服务方案打分方法。一般情况下：公司资历和近期业绩（30分）、从业人员资格和业绩（20分）、服务收费水平（30分）、服务计划和服务承诺（10分）、其它应考虑的因素（10分）。4.3、发出入围邀请。对资格初审合格的适当数量的比选入围单位发出邀请函，必要时22、收取适当金额的保证金。入围单位应满足下列条件：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，满足相应项目中介服务的资质需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年在高新区（滨江）无不良市场行为。 4.4、服务方案比选。中介业务发包经办部门会同招标工作审查小组组织3人或3人以上，根据预定评分方法进行打分，评标人员根据中介服务方案书中的内容及各评分因素所占的分值进行综合打分,凡得分最高者推荐为中标单位。4.5、定标和签约。经过必要的商务技术谈判后，经公司工程项目建设领导小组同意，确定中介服务单位。中介业务发包经办部门负责与中介机构签订书面合同。4.6、资料管理。由业务23、主办部门负责比选过程资料的收集、整理、归档。5、服务后评价制度5.1、服务项目结束后2个月内，工程招标审查小组应会同公司中介单位服务对象对中介服务单位的合同履约情况进行书面评价，包括：服务质量、工作绩效、服务响应速度、现场管理质量等。 5.2、对评价不合格的中介机构，三年内不得入围本公司的中介服务比选。对长期合作、评价优秀的中介机构，在中介服务项目时间紧急、金额不大的情况下，可以采用议标、直接委托形式进行中介业务发包。工程项目和大宗物资招标采购管理制度1、总则为规范公司工程项目和大宗物资招标采购工作，保证招标采购工作公开、公平、公正进行，按照合规、择优、高效的原则选择工程项目和大宗物资承包单位24、，特制定本管理制度。2、适用范围本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等招标内容。3、实施办法3.1、工程项目的勘察设计、监理、施工类招投标由杭州建设工程招标办组织招标并进行备案。材料及设备等采购项目由杭州市政府采购中心组织采购并进行备案。3.2、为便于工程项目的管理、减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施工、提高工作效率，工程招投标和大宗物资采购应尽量减少和避免单项工程的分解招标。3.3、工程建设项目单项合同估算价在5万元以上的，设计项目单项合同估算价在50万元以上的，监理单项合同估算价在5万元以上的，一般应采用公开招标方式。3.3.1、工程建设类：工程项目估算价525、万元以上、200万元以下的，按（区办XX5号）文件规定执行。200万元以上的项目以关于进一步加强杭州市国有投资建设工程施工招投标管理的实施意见(杭政办函200968号) 、杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审评标暂行办法（杭建发市2009168号）文件规定执行。3.3.2、设计类项目：建筑工程总建筑面积在5000平方米以上，或工程设计费在50万元以上的，按杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市建设工程方案设计招标投标管理办法的通知（杭政办函2010299号）文件规定执行。3.3.3、监理类项目：监理合同估算价在5万元以上的，按（区办XX4号）文件规定执行。3.3.4、材料及设备类26、：按政府采购法规定执行，具体由区政府采购中心确定招标方式。3.4、电力电信等特殊行业施工项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按关于国有投资项目涉及特殊行业有关建设问题的专题会议纪要（区纪要2009117号）文件执行。3.5、估算价不超过50万元的服务类项目，经建设局备案后，办理直接发包手续，具体按区纪要20074号文件执行。3.6、工程项目和大宗物资采购招标工作，遇需“特事特办”的项目，或者项目的技术性、专业性特别强，符合条件的潜在投标单位数量有限的，或者受自然因素限制，如采用公开招标会延误建设工程项目实施时机的，经建设行政主管部门批准可实行邀请招标或直接发包。4、招标文件编制4.1、27、设计、监理、施工类项目由本公司委托专业的招投标代理公司进行招标文件的编制；材料及设备类采购由区政府采购中心委托专业的代理公司进行采购文件的编制。4.2、公司工程招标重点审查内容包括：、工程标段划分的合理性。应综合工程项目的复杂程度、技术要求、工期要求，合理划分标段。避免标段过小，导致不能发挥规模效益、提高报价，也要避免标段过大，导致不能按时竣工或者降低工程质量、减少潜在投标单位。 4.2.2、评标办法的公正性。严格按省、市、区工程招标监督管理部门制定的评标办法执行。4.2.3、工程量清单的准确性。公司预决算人员应对工程量清单进行及时复核，如发现较大或重大错误或遗漏，应顺延招投标工作进行。要确保28、工程投标文件编制合理、必要的时间。4.2.4、专用条款的风险性。应对投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同价款的调整的条件和方法、工程变更的确认和工程竣工结算等相关事项进行清晰的界定。4.3、经公司工程项目建设领导小组审核同意的招标文件，按规定程序报送相关招投标管理部门批准。5、开标、评标和中标5.1、开标公司委托的工程招投标代理公司或采购中心指定的招投标代理公司负责主持，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标过程应当记录并存档备案。5.2、评标、评标委员会组成。采用公开方式招标的，评标委员会专家成员的确定，按照市、区招投29、标管理部门和区政府采购中心相关法规的规定执行。本公司原则上不派代表参加评标。5.2.2、评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。评标可以采用综合评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。5.2.3、采用资格后审评标法的严格以杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审评标暂行办法执行。5.3、定标5.3.1、由评标委员会（评标小组）以书面形式向招标人提交评标报告，推荐1-2个排序合格的预中标人。5.3.2、评标结果经公司工程项目建设领导小组审核，公司会同招标代理公司通过对第一预中标人的询标和网上公示，确定中标人。6、授予合同中标单位确定后，总师办按照中标通知书规定的30、日期，以中标价与中标人签订施工合同、设计合同、监理合同、材料及设备采购合同。7、标后跟踪管理加强对标后合同签订情况的监督，防止相关人员阻挠、拖延与中标单位签订合同，或在合同中擅自改变招标文件和投标文件实质性内容。需要重新组织招标的，应及时督促启动相关程序。8、招标组织机构8.1、公司工程项目建设领导小组对工程项目和大宗物资招标采购负总责，具体由工程招标审查小组进行日常监督管理工作。8.2、公司总师办是工程项目和大宗物资招标采购的具体经办部门，负责组织招投标代理公司全面全过程地落实招投标工作。9、工作纪律9.1、招投标相关工作人员不得向投标人及其他第三方透露有关招标的任何情况。对于所编制的工程标31、底或预算价，应负责保密，不得向其他部门及任何无关方透露。9.2、招投标相关工作人员应遵守职业道德，不得接受投标人任何形式馈赠。对违反规定的相关工作人员将进行严肃处理。构成犯罪的，依法追究其法律责任。10、附则本管理制度未尽事宜，应以国家法律法规和省市区相关主管部门的规定为准。工程变更管理制度1、总则1.1、为加强对公司投资项目工程变更的管理，确保工程变更进行必要的审核和信息流转，有效控制工程投资和工期，根据省、市、区的有关规定，结合我公司实际，特制定本管理制度。1.2、工程变更是指在施工过程中，由于设计图纸本身差错，设计图纸与实际情况不符，施工条件变化，原材料的规格、品种、质量不符合设计要求等32、原因，由建设单位、监理单位、设计单位和施工单位协商确定在工程施工合同基础上发生的工程变更（资金变更）。包括设计方案变更、地质地貌条件变化变更、材料变更、施工条件变更、政策调整变更及其它变更等。2、工程变更条件2.1、凡符合下列条件之一者，可列入工程变更：、达到原设计标准质量，可降低投资或节约土地的；、达到原设计标准质量，不增加投资或投资增加不多，能够解决特殊的技术问题或对缩短工期效果明显的；、设计虽然可行但明显欠合理的；、在不增加投资的情况下，便于采用新技术、新工艺、新材料、新设备，有利于提高工程质量标准，提高工效和促进技术进步的；、不增加投资或投资增加不多，有利于改善使用条件、节约能源、节省33、工程的维修养护费用或便于日后改造和扩建的；、建设单位因工程使用目的、功能或质量要求发生变化的；、因交地拖延或工程进度延期等；、为减少对项目周边环境影响和确保安全的；、因意外事故引起的；、其它特殊情况。3、工程变更等级和审批权限3.1、工程变更等级：、小额工程变更是指单次变更增加工程投资金额在5万元（含）以下工程变更。、较大工程变更由是指单次变更增加工程投资金额在30万元（含）以下或变更金额占合同造价3%（含）以内的工程变更。、重大工程变更是指单次变更增加工程投资金额在30万元以上或变更金额占合同造价3%以上的工程变更，或累计变更增加工程投资金额在50万元以上或变更金额占合同造价5%以上的工程变34、更。3.2、审批权限： 、小额工程变更由公司现场工程师、预决算、工程部经理、工程变更审查小组办公室负责人审核签署意见后，报分管领导审批。、较大工程变更在小额工程变更审核流程的基础上由公司工程变更审查小组集体审查研究，由组长签字、盖章后生效。、重大工程变更在完成较大工程变更审核流程的基础上，结合工程变更的实际情况，经现场勘察、会议研究、形成书面意见，经公司工程变更审查小组批准，再上报区建设工程重大变更审查委员会审查批准。4、工程变更管理4.1、工程变更实行量价分离的原则，公司负责签证工程变更发生的“量”，不签证“价”，但依据充分的情况除外，同时可提出参考单价。工程变更最终计价由区审计局根据工程施35、工合同和有关标准规定，结合建设、施工、监理等单位的意见确定。4.2、设计单位提供方案设计、初步设计后，公司总师办组织各专业工程师参加方案设计、初步设计内审，内审意见应在施工图设计前对设计单位进行交底，切实提高设计施工图纸的质量，从源头上减少设计变更。4.3、工程招标前，公司总师办组织各专业技术人员，要会同设计单位及符合要求的工程咨询机构仔细审查施工图，最大限度地符合施工要求，以减少工程变更。工程开工前，要会同设计单位、施工单位再次审查施工图，办理一次性设计变更。4.4、工程变更联系单以工程项目为单位，按时间先后进行编号。在工程建设过程中，联系单由设计单位、建设单位、施工单位、监理单位实行分类管36、理，待竣工验收时汇总管理。4.5、凡需工程变更的项目应先办理变更手续后才能施工不得后补。一般工程变更施工完毕后10日内施工单位须将变更报告单上报监理审核。监理在7日内审核完毕报建设单位，建设单位在30日内审核完毕。特殊情况，由延误部门提出延误原因报告，征得下一程序同意后才能上报。变更报告单不得随意涂改，并必须注明日期。不得用直接在施工图上修改签字的形式代替工程变更报告单。4.6、所有工程变更联系都由总师办负责办理，施工单位不得直接找设计单位签证，设计单位未经建设单位同意不得给予签证。工程变更报告单应有建设、监理、施工单位负责人签字及单位盖章方为有效。重大变更应有区建设工程重大变更审查委员会及区37、领导签字盖章方为有效。未经签字盖章的设计变更一律无效。4.7、工程变更实行现场校核制，监理单位、建设单位收到施工单位变更联系单后应马上进行核实，公司工程管理人员和预决算人员必须到现场认真核实会签。没有图纸的变更工程量记录，要求预算人员到现场记录。工程施工变更后，工程费用增减额必须在30日内确认完毕。4.8、分包工程的工程变更必须通过总包单位统一办理。4.9、所有工程变更设计资料，包括工程变更报告单、修改图、补充图等，均作为竣工结算的依据，按最终确认日期顺序编号整理并归入工程技术档案。4.10、工程变更资料应包括所有工程变更报告单、施工图纸、施工方案、施工预算、现场检测记录、图片资料、相关试验报38、告或记录等，重大工程变更资料应增加技术与经济的比较结果。4.11、遇到不可抗力因素或者较大自然灾害需紧急变更时，监理单位在得到工程主要负责人口头同意后，可以主持开始实施变更，但在变更开始后48小时内，必须补办变更手续。4.12、隐蔽工程必须有影像资料、原始丈量记录，并通知公司工程变更小组现场踏勘确认。5、审批流程5.1、施工单位提出变更的，应向监理单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由监理单位负责与建设单位、设计单位协商。5.2、设计单位提出变更的，应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一式六份，由建设单位负责与监理单位、施工单位协商。5.3、监理单位提出变更的，应向建设单位报送工程变39、更报告单及相关材料一式六份。建设单位与设计单位、施工单位要协商一致。5.4、建设单位提出变更的，要与设计、监理、施工单位协商一致。6、审批程序6.1、本公司和设计单位的工程变更联系单。本公司相关部门或设计院根据工程建设需要提出的变更意见，如涉及设计变更，由总师办负责联系设计单位出具变更设计图纸，经总师办审核后，公司分管领导签发后送工程部，如涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。施工单位根据变更联系单和实际发生的工程量和单价，在14日内将工程变更报告及相关附件报监理单位，监理单位在7日内审核完毕报公司工程部、总师办审核。6.2、施工单位变更联40、系单。施工单位根据工程项目实际和工程变更的原则，提出的变更联系单报监理单位。监理单位应根据施工图纸、规范审查工程变更的必要性、技术方案的可行性、工程量的可信性，签署具体审查意见后，报公司工程部。工程部接到变更联系单后审查其技术经济的合理性，再由总师办会同预算人员、设计院进行审查，并经公司分管领导审批。涉及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。变更批准后，由总师 发工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。7、工作职责7.1、工程部负责办理监理单位和施工单位提出的工程变更申请手续，对工程变更的施工工艺进行把控，并负责变更的实施。7.2、总师办负责对拟发生的工程变更进行技术可行性、必要性分41、析和审核，组织预算人员进行经济分析，估算变更成本。变更实施后，核算变更实际发生额是否在估算范围内。预算人员应跟踪、调整工程动态成本。工程设计变更联系单签发程序设计院或公司相关人员提出设计变更意见公司总师办负责审核公司领导审批、盖章送工程部执行如属重大工程变更：报区建设工程重大变更审查委员会审查批准工程施工变更联系单签发程序施工单位提交工程施工变更联系单总监工程师审查、签字盖章公司现场专业负责人校对、签字 公司领导审批、签字、盖章公司总师办负责审核签发，并负责设计院、专业单位的会签工程部经理审查、签字如属重大工程变更：报区建设工程重大变更审查委员会审查批准送工程部执行工程现场签证管理制度1、总则42、为严格控制工程成本，维护工程现场签证的严肃性，明确工程现场签证的范围、流程、职责、权限，特制订本制度。2、签证范围本制度所称工程现场签证（以下简称“工程签证”）是指在下述情况下由施工单位完成而需本公司、项目监理单位加以证明的事项：2.1、有明确的工程指令，需根据现场实际情况确定实施范围、程度、数量的工作。2.2、有明确的工程变更指令，但在指令发出时施工单位已按原设计完成的部分或全部工作。2.3、由施工单位直接安排分包单位完成的、与承包工程直接相关或与现场管理有关的工作。2.4、按照合同，本应由某一施工单位完成，因故由另一施工单位完成的工作。2.5、在完成后难以证实的合同内或合同外工程，而日后可43、能由公司结算支付费用的工作。2.6、某一施工单位因自身利益受损向另一施工单位索赔，而需由公司证明的事项。2.7、其他需要工程管理证明的事项。以上签证事项包括但不限于以下内容：工程量的新增、增加、减少、取消，原材料和设备的价格、品牌、规格、质量等级，以及施工工艺的变更等等。3、签证要求3.1、签证单应说明如下内容：、签证事项发生日期或完成日期、签证提交日期，施工单位经办人及项目经理应签署意见，并盖上施工单位公章。、签证事项及完成情况简述（必要时附图、工作联系函、变更通知及其他书面文件），涉及经济补偿或工期延缓的数量（所列数量应有逻辑关系及清晰的计算式）。、监理单位现场监理工程师及总监签署审核意见44、时应就签证单的内容逐条审核，说明完成情况，并签署意见。、公司现场工程师、预算员、工程部经理、总工程师、分管副总经理应对签证内容逐条审核，说明完成情况并签署意见。、公司总师办对签证单统一编号并登记台帐，以避免重复签证。4、签证权限4.1、单项签证估算金额在5万元以下的，经本制度第3款第4条审核流程后，由工程分管领导审定。4.2、单项签证估算在5万元以上、30万元以下，或者签证金额占合同造价3%以内，经本制度第4款第1条初审，分管领导审核后，提交公司工程变更领导小组审定。4.3、单项签证估算在30万元以上、或者签证金额占合同造价3%以上，经本制度第4款第2条初审，提交经公司工程变更领导小组审核后，45、经公司总经理审批，再报区工程变更领导小组研究确定。4.4、同一签证事项不得化整化零，必须按实填报、及时审核。5、签证时限5.1、施工单位应在签证事项发生后2个工作日内向监理单位提交签证单。逾期提交，而又无法说明签证事项及完成情况的，监理单位有权拒收。未实行监理的项目，施工单位直接向公司现场工程师提交签证单。5.2、监理单位应在2个工作日内将签证审核完毕，签署审核意见后交公司审核。5.3、公司应在3个工作日内签署审核意见。5.4、特殊的签证事项不可能在短期内完成的，要分批签证。5.5、工程签证单一式四份，承包单位一份，监理单位二份，公司工程部、总师办各一份。 工程项目设计管理制度1、总则1.1、46、为加强工程项目设计阶段的成本管理，促进项目设计管理工作标准化、规范化，以达到确保工程质量、进度、成本的控制目标，使工程项目达到最佳的成本控制目标，特制定本管理制度。1.2、设计管理以项目利润最大化为目标，结合市场需求，以提高产品的性价比为核心，做到布局合理、功能完善、技术创新、节能省地、安全美观、品味提升、成本可控。2、基本原则2.1、全过程管理原则。工程项目从可行性研究到方案设计、初步设计和施工图设计，建立完整的估算、概算、预算成本控制体系。2.2、全员参与原则。工程项目管理涉及的从事技术、经济管理的部门和员工，在各自的工作职责范围内，都应主动及时地参与成本比较、方案选择、信息反馈和分析控制47、，并形成完整、详细的工作记录。2.3、目标利润约束下的目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目投资收益的最低目标。在既定房地产售价水平下，对应的工程项目成本是不可突破的项目成本最高上限。2.4、分级分部门控制原则。公司工程项目建设领导小组负总责，负责管理和协调工程项目建设过程中，各业务部门的成本管理和执行情况。3、各阶段工作要点3.1、项目策划方案阶段、项目策划方案阶段，总师办应根据项目用地自然状况和规划指标，提供2-3个不同的规划设计草案，明确说明每个方案的产品定位、建筑功能、可售建筑面积比例等技术经济指标，提交销售部、财务部和预决算。、销售部就根据项目所在区域房地产市场态48、势，客观分析本项目的优势劣势、机会威胁，评估每个方案的可售单价、预期利润，编制“项目销售及费用估算”并提交财务部。、预决算编制不同方案的“项目建设投资估算”给财务部。投资估算按成本目录详细计算，并编制估算说明。、财务部根据“项目销售及费用估算”、“项目建设投资估算”，估算项目开发的期间费用及资金成本，计算不同方案的投资利润水平。、以上相关工作由总师办负责牵头汇总，提交公司工程项目建设领导小组研究确定。3.2、方案设计阶段、项目方案设计通过招投标确定，燃气、电力、给排水、电信等政府性垄断行业另行委托专项设计。、项目策划方案中的主要项目投资作为限额，列入设计方案设计招标任务书，实行成本限额的设计招49、标。、项目方案设计的中标方案确定后，总师办应会同工程部、销售部、设计院，召开技术经济内审会议，围绕提高项目利润率，提出提高销售总额、降低总成本的可行方案，经全面论证、经济测算后，经总工程师审核、总经理批准后，连同专家评审意见、政府职能部门会审意见，由总师办提交设计院在方案设计中落实调整。、总师办在设计单位提供方案设计初稿（白图）、方案设计估算后，组织相关部门进行方案设计内审和优化。主要内容包括：1、）总体方案审核：重点审查设计依据、设计规模、总图布置、经济技术指标、配套设施、环境工程、方案概算等的合法性、经济性、先进性和协调性，以及本项目对周边地块日照、交通、环境影响等，提高项目设计的人性水平50、和实用性。 2、）户型方案审核：重点是引领和适应市场需求，从客户需求出发，审查户型的面积配比、功能布局、通风采光条件，在保证结构安全的前提下，增大套内使用面积。3、）建筑单体审核：重点审查立面效果、空间布置、室内装饰、门窗布置等，力求建筑、环境的人性化和创新。4、）设计方案审核：要结合投资概算资料进行技术经济比较和多方案论证，确保工程质量、投资和工期的合理性。公司审核同意的内审意见，由总师办提交设计单位在方案设计中完善。、方案设计会审由总师办会同前期部，联系区建设主管部门审查，并及时取得方案批复。3.3、初步设计阶段、项目初步设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的51、监控。、项目初步设计完成后，初步设计成果（白图）及初步设计概算，在初步设计会审前应经公司内审和优化。、初步设计阶段对图纸的审核侧重于设计深度是否符合国家设计规范、技术标准要求，技术方案是否符合项目总体和专项设计的要求，初步设计概算有无突破方案设计概算。设计基础资料（勘察成果）可靠性，以及设计标准、装备标准是否符合预定要求，总平面布置和设计方案比较是否全面、经济评价是否合理等。、图纸审查的相关专业包括：1、）建筑专业；2、）结构专业；3、）装修（装饰）专业；4、）给排水专业；5、）采暖通风空调专业； 6、）电气专业；7、）智能化专业；8、）消防专业；9、）燃气专业。3.3.5、工程项目在取得初步52、设计批复后，进入施工图设计阶段。3.4、施工图设计阶段、设计院进入施工图设计阶段前，总师办应提供单方造价控制指标、材料设备选用要求、专业图纸配套要求等设计说明。、项目施工图设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过程和设计内容的监控。、施工图设计成果评审主要从总体审核、设计总况审查和施工图审查三个方面进行。审查重点包括：1、）建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售、经营、物业管理的要求。2、）结构图纸要满足抗震及项目地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。3、）设备图纸要考虑各种系统设置的合理性及管线走向、设备53、布置的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。4、）电气图纸要考虑线路布置合理、设备运行可靠，要特别注意防火绝缘等安全保护措施。5、）室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚。、项目施工图设计完成后，施工图（白图）应经公司内审和优化，内审优化由总师办会同工程部共同实施。、设计单位提供正式施工图后，委托具备相应资质的中介单位，进入政府职能部门专项施工图审查、施工图审查、工程量清单编制阶段。4、对设计单位的约束4.1、设计单位完成施工图后，累计支付合同设计费不得超过合同总额的70%。在工程竣工验收合格后，按对设计单位的考核结果结54、算设计费。4.2、考核设计单位服务质量，主要包括：项目设计进度、设计图纸质量、造价控制情况、设计交底和建设过程的设计服务质量等等。4.3、对设计单位的不合格设计人员，总师办在征得公司同意后，应提出更换、直至设计服务满意。4.4、设计单位对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。4.5、由于设计单位错误造成工程质量事故损失，设计单位应负责采取补救措施外、免收直接受损部分的设计费，同时根据损失的程度和责任大小予以赔偿。工程合同管理制度1、总则 为加强公司各开发建设项目的合同管理，规范管理流程，维护公司权益，特制定本管理制度。2、基本原则2.1、合法性原则：工程合同必须符合有关法律法规及行业规55、定,合同双方的权益能够依法受到保护。2.2、书面合同原则：设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同必须签署正式书面合同书，以明确双方的权利和义务。金额在1万元以下、能及时结清的零星工程和材料设备，以及工程类合同书中已界定清楚的变更签证项目,可另行办理。2.3、事前签订原则：工程合同书应在事项发生前签署,禁止工程业务未签署合同即先行施工，政府性工程、应急抢险工程可根据特殊情况处理。2.4、界定清晰原则:工程合同应清晰地界定合同双方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿等现象。3、合同订立管理3.1、标准示范合同、在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同原则上应用标准合同文本。、标准合同文本内容尽56、量采用行业通用条款模式，内容分为协议条款、通用条款、专用条款。专用条款应根据实际进行合同条款补充。如合同对方有政府、行业的强制性规定，可按合同对方标准合同执行，但应通过专用条款等方式对合同进行适当的补充。、合同的经济条款应包括的内容：1）、合同价款：采用招标方式选择合作方的，应以确定的最终报价作为合同金额。如果是采用费率折扣方式确定合同价款的，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法。2）、计价依据：工程合同应将本工程的招标文件、招标答疑、投标文件、施工图、工程量清单等作为合同管理的附属文件。并应在合同条款中明确以下问题：包干形式（承包范围）、定额标准、取费方法；总分包的关系、配合的范围以57、及总包管理费和总包配合费的计取方法等等。3）、工程变更签证：合同中应规定工程变更及现场签证的认定依据、结算核价执行。4）、工程款支付:明确工程款支付的方式和时间，按当月完成工程量的75%支付。竣工验收合格后支付至累计完成工程量的80%，结算审计完成后支付至结算总价的95%。5）、竣工结算：项目竣工后，由承包人递交完整的结算资料，经公司内审后，报区审计局委托的审价机构进行造价审核。项目取得结算审计报告后，依据审计报告进行结算。6）、保修协议：应按规定，与承包单位签署“房屋建筑工程质量保修书”作为合同的补充协议。3.2、合同起草、谈判：根据公司职能部门的分工，工程合同由业务主办部门负责合同起草、谈58、判，合同中涉及工程管理、工程造价的条款应事先征求工程管理其它相关部门的意见。3.3、合同审批流程:由主办部门负责填写合同审批表，上报分管副总审核，公司总经理批准后在合同签字。4、合同履行管理4.1、合同的交底：在合同签订之后，工程合同应由公司业务主办部门将合同副本分送公司财务部、工程部、总师办、预决算。100万元以上的大额合同，合同主办部门填写工程合同交接表，对合同进行交底，重点说明本合同的工程范围界定、总分包关系、相关合同衔接、可能产生合同纠纷事项等内容，以便相关岗位人员协调、配合和执行。4.2、合同款支付：按工程项目建设资金使用管理制度执行。4.3、合同变更管理、合同订立后，不得随意变更合59、同。工程变更按工程变更管理制度执行。、确因客观条件发生变化需要变更合同内容的,业务主办部门与合同对方初商一致后，经公司工程项目建设领导小组同意后,再按合同订立的程序和流程办理。4.4、合同结算、当工程项目完工并且通过验收,达到工程结算条件,由工程部主管工程师协助施工单位收集整理结算资料,填写工程结算工作交接单。、如工程存在质量问题或履约过程中承包商存在违约情况等,主管工程师应要求承包商整改完毕或在工程结算工作交接单中做出详细说明及处理意见。、公司预决算按合同约定的结算方式进行造价审核。特别要审核好奖罚条款的执行、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报60、领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分等。、公司预决算在完成内审后，按要求做好审计项目的资料上报工作。5、合同档案管理5.1、设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同一般一式捌份，工程管理相关人员和监理单位应备有合同文本等资料的复印件。5.2、合同文件原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)应由各部门专人妥善保管，合同文本保管应及时整理、分类、归档、保存。经济合同管理制度 1、总则1.1、为实现依法治理企业，规范企业对外经济行为，提高经济效益，防范不必要的经济损失，根据国家有关法律法规，特制定本管理制度。1.2、订立经济合同，必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。国家规定采用标准合61、同文本的则必须采用标准文本。1.3、本管理制度所包括的合同有设计、销售、采购、施工、租赁、借款、维修、保险等方面的合同，不包括劳动合同。 1.4、除能即时清结外，合同均应采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。 2、合同的订立2.1、订立合同前，必须了解、掌握合同对方的经营资格、资信等情况，无经营资格或资信差的单位不得与之订立经济合同。 2.2、除公司法定代表人外，其他任何人必须取得法定代表人的书面授权委托方能对外订立书面经济合同。书面授权书经公司法定代表人签字并加盖公章后生效。2.3、符合以下情况之一的，应当以书面形式订立经济合同： 、单笔业务金额达1万元的； 、62、有保证、抵押或定金等担保的； 、我方先予以履行合同的； 、有封样要求的； 、合同对方为外地单位的； 2.4、经济合同必须具备标的（指货物、劳务、工程项目等）数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、地点和方式，违约责任等主要条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。 2.5、对于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，有合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分别保管。 2.6、合同文本拟定完毕，按规定的流程进行审核，公司总经理签字、加盖公章或合同专用章后生效。 2.7、对外订立的经济合同，严禁在空白文本上盖章并且原则上先由对方签字盖章后我公司才予以签字盖章，63、严禁我方签字后以传真、信函的形式交对方签字盖章；如有例外需要，须总经理特批。 2.8、单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。合同盖章生效后，应对合同进行编号、登记、存档。 2.9、合同文本原则上我方应至少应持3份，业务部门、办公室、财务部各1份。3、合同的履行3.1、合同依法订立后，即具有法律效力，应当实际、全面地履行。在合同履行中遇履约困难或违约等情况应及时向公司总经理汇报。3.2、业务部门和财务部门应根据合同编号各立合同台帐，分别按业务进展情况和收付款情况一事一记。 3.3、财务部门依据合同履行收付款工作，对具有下列情形的业务，应当拒绝付款： 、应当订立书面合同而未订立书面合同的。 、收款64、单位与合同对方当事人名称不一致的。 3.4、付款单位与合同对方当事人名称不一致的，财务部门应当督促付款单位出具代付款证明。 3.5、在合同履行过程中，合同对方所开具的发票必须先由具体经办人员审核签字认可，经总经理签字同意后，再转财务审核付款。 3.6、合同履行过程中有关人员应妥善管理合同资料，对工程合同的有关技术资料、图表等重要原始资料应建立出借、领用制度，以保证合同的完整性。 4、合同的变更和解除4.1、变更或解除合同必须依照合同的订立流程经业务部门、财务部门、法律顾问等相关负责人审核，公司总经理批准方可进行。 4.2、我公司变更或解除合同应当采用书面形式，并按规定经审核后加盖公章或合同专用65、章。 4.3、有关部门收到对方要求变更或解除合同的通知，必须在二天内向公司总经理汇报。 4.4、变更或解除合同的文本作为原合同的组成部分，与原合具有同等法律效力，纳入本办法规定的管理范围。 5、保管责任5.1、合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，有关人员应保守合同秘密。 5.2、业务部门、财务部门应当根据所立合同台帐，按公司的要求，定期或不定期汇总各自的工作范围内的合同订立或履行情况并向总经理汇报。 5.3、各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料（包括与有关的文书、图表、传真件以及合同流转单等）按合同编号整理、存档，不得随意处置、销毁、遗失。 5.4、凡因未按规定处理合同66、事宜、未及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究其经济和行政责任。 5.5、因故意或重大过失而给公司造成重大损失的，移送有关国家机关追究其法律责任。现场监理管理办法1、总则为加强公司开发建设项目的工程监理工作，切实发挥好监理在工程质量控制、投资控制、进度控制的作用，落实好监理单位在项目合同管理、信息管理和施工组织协调中的工作职责，特制订本管理办法。2、现场监理人员管理2.1、监理单位按合同约定派出本公司建设项目监理工作需要的监理机构、监理人员。监理单位进驻现场工作前七天应将驻现场监理组成人员的组织架构、资历、工作职责、拟为本工程服务的时间报给公司工程部，公司工程部于七天内给予书面67、答复。2.2、根据工程形象进度，现场监理需要调整工作人员时，应于七天前将调换、增加、减少的人选报给公司工程部，新进的工作人员其资历必须经过公司工程部审批。2.3、监理单位如需更换现场总监理工程师，必须提前七天将替补人员的资历报给公司工程部审批。未经审批的人员不得进入监理现场工作。2.4、所有现场监理工作人员必须每天到工程项目部上班，不得兼任其它项目职务。总监理工程师离岗时间在两天内的，应向公司工程部经理请假；离岗两天以上的，应向公司分管副总经理书面请假。2.5、公司工程部可对现场监理未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换。3、现场监理作息时间与值班3.1、监理单位的工作日作息时68、间应与公司工程部保持一致，在工作日工作时间以外应根据工程施工情况安排工作。晚间必须有一人值班。3.2、根据实际情况，可以要求现场监理同公司工程部工作人员一起实行上下班打卡制度，以便更有效地掌握和控制监理人员出勤情况。3.3、公司免费向监理单位驻现场人员提供办公用房、办公家具。工作餐由公司统一安排，费用由监理人员自理，不得擅自在施工单位搭伙。4、监理内业管理要求4.1、现场监理应准备监理日志，对日常工作作详细记录；监理单位办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工程形象进度、现场平面布置等资料要求上墙。监理单位应配备一套工程规范。4.2、现场监理应协助做好施工图审核，重点是施工图技术经济不合69、理部分及错、漏、碰、缺，以及项目的概(预)算,参与图纸会审,做好记录,写出会审纪要。4.3、现场监理应协助做好开工前准备，审批开工报告，复核灰线，经公司工程部同意下达开工令。4.4、现场监理应审批施工组织设计，审查和检查施工技术措施、质量保证体系及安全防护措施，提出合理的整改意见和建议。4.5、现场监理应对施工变更进行如实签证，参与工程变更的签证，复核施工变更。监理单位的审核、审批期限原则上不得超过七天。超过七天而无合理理由的，施工单位可以向公司工程部反映。4.6、现场监理应协助召开工程协调会议及综合管线协调会议，主持召开工程协调会议并做好会议纪要，调解有关工程建设各种合同争议。4.7、现场监70、理应协助对工程投资进行控制，对施工单位提出的付款申请进行审核。4.8、配合做好审核工程结算，协助做好审核工程造价，努力降低工程费用。4.9、及时提供完整的监理资料，定期编制监理简报。4.10、完成监理规范要求的其他工作内容。5、现场监理对施工单位的管理5.1、现场监理应审核施工进度计划，并在实施过程中检查、督促施工单位严格按合同和施工规范、工程技术标准、设计要求进行施工，监督施工单位现场施工管理。5.2、监理单位要组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（技术方案）进行审查，并将意见书面报给公司工程部。5.3、现场监理应审查施工单位采购清单，检查工程使用材料、构件、设备的品牌、规格、质量与数71、量。督促施工单位编制材料的供需计划。5.4、检查督促施工单位贯彻执行国家相关安全法律、法规和杭州市有关部门对建筑安全的相关文件，检查安全防护措施和文明施工,检查督促工程进度、施工质量。5.5、监理单位应参加公司工程竣工验收，并督促施工单位的做好工程整改工作。按照竣工验收及备案工作的有关规定，完成杭州市建设工程竣工档案自检表、杭州市建设工程竣工档案专项验收申报表、监理单位质量（检查）评估报告。6、考核与处罚6.1、对现场监理的考核由公司工程部组织进行，每季度安排一次。6.2、对现场监理的考核内容包括监理内业、资料检查，施工工序监理工作检查，听取公司工程管理人员对监理单位工作和具体人员的评价，听取72、主要施工单位对监理单位工作和具体人员评价。6.3、对考核通报中要求监理单位整改的事项，监理单位必须在限期内整改完毕，并通知公司工程部组织复查。整改事项完成以前，最近一期监理服务费用可延期支付。6.4、监理单位在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理单位和监理人员而造成公司的经济损失，应当予以赔偿，总金额不超过监理报酬总额。6.5、如发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与施工单位串通给本公司或工程造成损失的，公司将要求监理单位更换监理人员，直至终止合同并要求监理单位承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。工程项目建设资金使用管理制度1、总则为合理使用建设资金，确保公司项目建设资金依约有序支付，提73、高资金使用效益，特制定本管理制度。2、资金计划2.1、财务部根据公司年度项目投资计划、房产销售计划、项目融资计划，做好全年的资金需求分析，合理安排建设资金。2.2、根据工程项目开竣工计划，财务部会同工程管理部门编制工程项目资金投资计划。2.3、根据工程项目建设进度和资金支付实际情况，按月动态调整资金使用计划。3、审批流程3.1、按完成工程量支付工程款的审批、支付流程：、每月25日（如遇节假日则顺延至第一个工作日）由施工单位编制完成工程量清单，根据工程量清单和合同约定的付款比例填制付款申请单，申请单内容包括申请日期、施工单位名称、施工项目名称、合同金额、累计完成工程量、本月完成工程量、累计已支付74、工程款金额、本月申请支付工程款金额等。、监理单位对申请单内容进行初审，本公司工程部分管工程师进行复审，经审核的申请单由工程部经理签署审核意见并盖工程部章。财务部根据工程部审核的付款申请单，对累计已支付工程款进行核对，并根据合同约定的付款比例确认本月应付工程款金额，然后通知施工单位开具合法发票（收据），并报公司总经理审批，总经理批准后再按规定办理付款手续。、工程项目在竣工决算报审计部门审计前，累计支付工程款不得超过合同价的85%。、工程项目竣工验收、决算经审计批复后，按批复金额扣除预付款，以及合同约定的质保金、施工水电费后，再结清工程余款。3.2、政府性代建项目工程款审批、支付流程政府代建项目工75、程款由区财政局直接支付，审批程序全部按政府项目审批流程执行。具体按关于印发政府投资基本建设项目资金实行区财政直接支付管理办法的通知（区办200732号）文件要求办理。3.3、其他工程款审批、支付流程、收款单位应填制申请单，申请单填写申请日期、收款单位名称、付款内容及依据、合同金额、累计已支付工程款金额，本次申请付款金额等内容。、申请单报公司负责该项目的业务主管部门审核，审核后部门经理签署审核意见并签章。财务部根据公司相关部门审核的申请单，对已付款进行核对，并根据合同约定的付款比例确认本次应付款金额，然后通知收款单位开具合法发票（收据），并报公司总经理审批，总经理批准后再按规定办理付款手续。4、76、支付管理4.1、所有工程款支付必须严格按合同约定的条款执行。各相关审批人员应按合同条款、工程实际进度审核工程款。4.2、严把拨前审核关，确保资金支付与项目进度相匹配，禁止预支或超进度支付工程款。4.3、定期进行计划与实际收支对比，找出差异分析原因，提高项目建设资金管理措施。 工程竣工决算（结算）管理制度1、总则为规范工程项目竣工决算（结算）的编制和审批，明确工作流程,特制定本管理制度。2、适用范围工程项目竣工决算（结算）主要针对各类施工总承包、独立承包、各专业分包施工工程的决算编制和审批工作。3、决算前置条件3.1、工程项目已按照合同约定的工程范围施工，已竣工并已验收合格的工程。3.2、施工单77、位提供了完整的工程竣工资料、工程竣工结算书，并经公司工程部、总师办、档案员签字确认。4、决算工作流程4.1、决算申报:、施工单位在办理好工程移交手续后10个工作日内提出竣工决算申请，经监理公司复核后，报送公司工程部。申请须有施工单位法定代表人或法定委托代理人的签章。、公司工程部对施工单位申报的竣工资料（竣工图纸、工程量清单、工程变更联系单、现场签证材料等）的真实性、完整性、准确性进行认真核实，在工程结算工作交接单签复意见，并移交公司总师办。4.2、决算审核：、总师办应对决算资料的完整性、准确性进行复核，对工程的招投标文件、合同文件、其它相关材料，以及施工单位申报的工程量、价格等进行审核，并在工78、程结算工作交接单签复意见，并移交预决算。、公司预决算人员展开决算内审工作，并与总师办、工程部、设计院、监理单位等部门沟通，对与施工单位有争议的资料进行逐项核实。、预决算在收到竣工决算资料后，根据工作进程及时通知施工单位进行核对。决算审查过程中，施工单位的补充资料仍需经履行上述的审核流程。、在核对过程中若出现较大的争议问题可先与施工单位协商,协商不成的暂不计入总造价，报公司项目开发建设领导小组研究决定。、工程竣工决算内审一般应在60天内完成。4.3、决算审计。经内审的决算报告经公司领导批准后，上报区审计局审计。5、工程结算5.1、区审计局批复工程决算审计报告后，审计报告由预决算分送办公室、财务部79、和总师办等相关部门。5.2、财务部会同工程部与施工单位核对工程款付款情况，扣除水电费、质保金等应扣款项，准确计算工程尾款，并由施工单位按工程款审批流程申请办理工程款结算手续。6、零星工程结算6.1、零星工程结算应在相关工程完成、经工程部验收合格后，在10个工作日内向我公司办理结算。6.2、零星工程结算审核资料应提交结算书一式二份、零星工程承发包合同、工程现场验收合格记录以及与工程结算有关的其他资料等。政府性投资项目财务决算管理制度1、总则为加强政府性投资基本建设项目的财务管理，规范政府性投资基本建设项目竣工财务决算的编报，准确反映竣工项目的建设成果和新增固定资产价值，及时办理固定资产交付使用手80、续，特制定本制度。2、编制依据2.1、对公司承接的政府性代建项目，依据相关规定进行基本建设项目的竣工财务决算工作。主要依据：、转发财政部关于印发的通知（浙财建字20032号）。、关于做好区本级政府投资的基本建设项目竣工财务决算编报工作的通知（区财基200316号）2.2、基本建设项目的竣工财务决算编制依据以下内容：、可行性研究报告；、初步或扩大初步设计；、概算调整及其批准文件，招投标文件(书)；、历年投资计划；、承包合同、经审计的工程结算等有关资料；、有关财务核算制度、办法；、其他有关资料。3、编制要求3.1、严格执行国家有关基本建设财务管理的规定，遵守财经纪律，实事求是地编制基本建设项目竣工81、财务决算。3.2、对国家规定不准在建投资中开支的各项费用，不能列入决算。财务决算要做到编报及时，数字准确，内容完整。3.3、认真做好项目竣工财务决算前的各项清理工作：、主要包括基本建设项目档案资料的归集整理、帐务处理、财产物资的盘点核实及债权债务的清偿，做到帐帐、帐证、帐实、帐表相符。、各种材料、设备、工具、器具等，要逐项盘点核实，填列清单，妥善保管，或按照国家规定进行处理，不得任意侵占、挪用。4、主要内容基本建设竣工财务决算编报内容主要包括竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书两部分：4.1、竣工财务决算报表主要有：4.1.1、建竣决表一：政府性投资基本建设项目竣工财务决算概况表；4.1.2、82、建竣决表二：政府性投资基本建设项目收支情况表；4.1.3、建竣决表三：政府性投资基本建设项目交付使用资产总表；4.1.4、建竣决表四：政府性投资基本建设项目交付使用资产明细表；4.1.5、建竣决表五：政府性投资基本建设项目竣工财务决算核定表；4.2、竣工财务决算说明书：4.2.1、基本建设项目概况；4.2.2、工程价款结算、会计帐务处理、财产物资清理、债权债务清偿及扫尾工程情况；4.2.3、基建收入、基建结余等情况；4.2.4、主要技术经济指标的分析、计算情况；4.2.5、基本建设项目管理及决算中存在的问题、建议；4.2.6、决算与概算的差异和原因分析；4.2.7、需说明的其他事项。5、编制时83、间基本建设项目竣工财务决算，原则上应于竣工验收后一个月内编制完成，如确有困难，须报区财政局审批适当延长，但最迟不得超过三个月。工程项目竣工档案管理制度1、总则为对工程档案资料进行有效的管理和利用，督促监理单位、施工单位完整、准确、及时地完成项目资料，确保项目完工后及时完成竣工资料并移交给区城建档案馆，根据浙江省城市建设档案管理办法及城建档案馆的相关要求，特制定本管理制度。2、档案分类工程项目建设档案是公司在项目开发整个过程中形成的各类项目工程技术类档案资料。主要由工程准备阶段文件，监理文件，施工文件，声像、缩微、电子档案，地下管线竣工测量成果，财务文件等六个部分组成，具体详见建筑安装工程竣工档84、案移交书（以下简称档案移交书）。3、职责分工3.1、各部门要按照统一要求、专人收集、专人保管的原则，做好建设项目档案积累的日常工作，确保档案资料的完整、准确、安全和有效利用。3.2、办公室为公司工程项目档案管理的主管部门，负责在项目竣工验收后三个月内向区城建档案馆移交项目档案资料，并申领建设工程竣工档案认可意见书。3.3、前期部、总师办负责工程准备阶段文件的收集、整理工作，项目档案资料工作与项目建设进程同步。项目进行立项时，即应开始进行文件材料的积累、整理、审查工作，加强对工程准备阶段产生的文件材料的管理。3.4、工程部负责监理文件，施工文件，声像、缩微、电子档案，地下管线竣工测量成果的收集、85、审核等具体实施工作。工程部在工程例会时检查落实建设项目的实施过程中，要同时检查落实档案工作的情况，并在工程竣工验收时，同时验收工程档案情况。3.5、在项目建设过程中，前期部、总师办、工程部应在各自的职责范围内负责项目建设资料的形成、积累、整理工作，及时将办理完毕或有关人员保存的文件资料收集齐全，将原件交给办公室统一保管。3.6、在项目建设过程中，各部门根据实际工作需要均可到办公室借用、复印。4、档案要求4.1、归档的工程文件应为原件，内容必须真实、准确，与工程实际相符合。 4.2、档案资料上所反映的图形尺寸、材质、规格等内容须做到图物相符，做到字迹清楚、图表整洁、规格统一、签字盖章手续完备。486、.3、应采用耐久性强的书写材料，如碳素墨水、蓝黑墨水，不得使用易褪色的书写材料(如红色墨水、纯蓝墨水、圆珠笔、铅笔)书写、绘制。凡由易褪色书写材料(如复写纸、热敏纸等)形成的文件资料应附复印件。4.4、照片(含底片)和声像材料，要求图像清晰，声音清楚，解说与画面同步，照片与声像材料的文字说明准确精炼；电子档案(软盘、光盘等)应符合国家有关标准。 4.5、在整理档案资料时，遇下列情况，应要求责任部门进行重新制作：、一张图纸上改动部分超过图面35或改绘后致使图面混乱、模糊、分辨不清的图(表)；、使用破损、受过光照图面不清、纸张有明显油渍、水渍和有霉变的图纸或资料；、结构、工艺、平面位置(或局部)改87、变，无法在原图上通过修改来反映的；管线平面位置变动(长度超过总长的五分之一，线位平移超过2m)，构造形式改变，断面尺寸变化，竖向位置变动等；未按施工图位置施工的管线工程。4.6、所有竣工图均应加盖竣工图章。竣工图章尺寸为50mm80mm，内容包括：“竣工图”字样、施工单位、编制人、审核人、技术负责人、编制日期、监理单位、现场监理、总监。签字要求填写清楚、齐全，不得代签。4.7、设计、勘察、监理等单位的竣工资料须两套；施工单位的竣工资料要求施工技术文件二套、竣工图整套四套、建筑竣工图二套，施工技术文件、竣工图一套原件经办公室汇总后移交区城建档案馆，另一套由公司档案室存档。竣工图二套用于物业管理和88、消防验收，建筑竣工图二套分别用于规划验收和房产测绘。4、档案的组卷和移交4.1、组卷要遵循项目工程文件的自然形成规律，保持卷内文件的有机联系，便于档案的保管和利用。4.2、一个建设工程由多个单位工程组成时，工程文件应按单位工程组卷。具体顺序参照档案移交书。4.3、竣工图按专业排列，同专业图纸按图号顺序排列；文字材料在前、图纸在后。4.4、工程文字材料装订应采用线绳三孔左侧装订法，要整齐、牢固，便于保管和利用；图纸不装订，统一折叠成A4幅面（297mm2lOmm），图标栏露在外面。4.5、案卷必须填写卷内目录、备考表和封面、脊背；编写案卷页号，页号位置是文件资料正面右下角，双面书写文件资料背面为89、左下角。4.6、项目档案资料统一采用卷盒。外表尺寸为3lOmm220mm。厚度分别为20、30、40、50mm。4.7、勘察、设计单位应当在任务完成时，施工、监理单位应当在工程竣工验收前，将各自形成的有关工程档案参照档案移交书顺序整理立卷后，经公司工程部、监理单位根据区城建档案馆的要求对档案文件的完整、准确进行审查，审查合格后向公司办公室移交。4.8、各建设项目的各分包工程竣工资料由分包单位向总包施工单位提供，统一由总包单位汇总、整理，工程部负责具体协调。4.9、在项目完成综合验收后3个月内由办公室向区城建档案馆移交一套符合规定的工程档案，办理移交手续，填写移交目录，双方签字、盖章后交接，并领90、取建设工程竣工档案认可意见书。4.10、移交项目档案时如实填写档案移交书，档案移交书等相关文件资料同时也均应归入公司文书档案。5、附则 附件：建筑安装工程竣工档案移交书编号：建筑安装工程竣工档案移交书 规划许可证号：施工许可证号：工程项目名称：单位工程名称：监理单位：（盖章） 接收单位：(盖章)移交单位：（盖章） 移 交 人： 接 收 人：移交日期： 接收日期： 注：填写前，请详细查看建筑安装（市政基础设施）工程竣工档案移交书填写说明。归档编号归档文件原件（张数）复印件（张数）备注工程准备阶段文件一、立项文件*1项目建议书及审批意见、前期工作通知书*2可行性研究报告（含附件）及审批意见*3关于91、立项有关的会议纪要、领导讲话文件*4调查资料及项目评估研究材料、专家建议二、建设用地、征地、拆迁文件*5勘设红线图(选址)*6用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料*7划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过程文件材料）*8建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复印件）*9拆迁安置文件（意见、协议、方案等）三、勘察、测绘、设计文件*10工程、水文地质勘察报告*11征地放样、宗地测绘资料*12景观、日照分析*13环境影响及职业病危害等评估报告*14方案、初步设计、技术设计文本及审批意见*15有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、园林、市政、文物、抗震、教育、92、卫生等）批准文件或取得的有关协议*16施工图审查文件及审批意见四、合同*17勘察合同*18设计合同*19施工承包合同*20监理委托合同*21其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同）五、开工审批文件*22建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项目表*23建设工程规划许可证、附件及附图（正本）*24投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明*25质（安）监受理单*26灰线报验材料（含定位、0.00检测）*27建设工程施工许可证（正、副本）六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人*28建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单监理文件*29一93、监理规划*30监理规划*31监理实施细则*32二、监理月报中的有关质量问题*33三、监理会议纪要中的有关质量问题四、进度控制*34工程开工/复工暂停令及审批表五、质量控制*35监理通知书、质量事故报告及处理意见六、造价控制*36工程竣工决算审核意见书七、合同与其他事项管理*37工程延期报告及审批*38合同变更、争议、违约报告及处理意见*39监理工作总结施工文件40开、竣工报告41施工现场质量管理检查记录一、土建（建筑与结构）工程42工程测量定位记录、建筑物沉降观察测量记录43图纸会审44设计变更（洽商记录）及汇总表（按分部整理）45工程质量事故及事故调查处理资料46新材料、新工艺施工记录4794、节能、保温测试记录48.施工材料预制构件质量证明文件及复试试验报告49砂、石试验汇总表、复试试验报告50砖试验汇总表、出厂合格证书、复试试验报告51水泥试验汇总表、出厂合格证书、复试试验报告52钢材试验汇总表、出厂合格证书、复试试验报告53商品混凝土出厂合格证汇总表及试验报告54其他材料（防水材料、防火材料、装饰材料、隔热保温材料、防腐材料、轻集料、焊接材料等试验汇总表、出厂合格证书、检测（验）报告55预制构件（钢、混凝土）出厂合格证书、试验记录1、地基与基础分部资料56混凝土（试块）抗压强度、配合比试验报告及其汇总表57混凝土抗渗试验报告及其汇总表58砂浆（试块）抗压强度、配合比试验报告及汇95、总表59钢筋接头（焊接）试验报告及其汇总表60隐蔽工程验收记录及汇总表61施工记录（如：混凝土施工日记、技术复核记录、基础验槽等）62地基基础检验及抽样检测资料63地下室防水效果检查记录64中间结构验收记录65单独归档的子分部施工资料(如：桩基等子分部)桩基开工报告打（试）桩记录隐蔽工程验收记录及汇总桩位复核记录、桩位偏差记录桩基质保（砂石、水泥、钢材、预制构件等）资料混凝土、砂浆（试块）抗压强度及钢筋焊接试验报告桩基子分部（分项）工程质量验收记录桩基检测报告（含静载、动测）交工验收证书桩位竣工图2、主体结构分部资料66混凝土（试块）抗压强度、配合比试验报告及其汇总表67砂浆（试块）抗压强度、96、配合比试验报告及汇总表68钢筋接头（焊接）试验报告及其汇总表69主体结构与功能性检测（钢筋保护层、楼板厚度等）70室内环境检测报告71防雷检测报告72隐蔽工程验收记录及汇总表73建筑物垂直度、标高、全高测量记录74施工记录（如：混凝土施工日记、技术复核记录等）75中间结构验收记录76单独归档的子分部施工资料（如：钢结构等子分部）材料合格证及检验报告钢结构检验及抽样检测资料隐蔽工程验收记录及汇总3、建筑装饰装修分部资料77施工试验报告及见证检测报告（砼强度试验、埋件抗拔拉强度、截面尺寸、面砖粘结力）78有防水要求的地面蓄水试验记录79隐蔽工程验收记录及汇总表80抽气（风）道检查记录81施工记录（97、如：混凝土施工日记、技术复核记录等）82单独归档的子分部施工资料（如：幕墙等子分部）材料合格证及试验报告幕墙及外窗气密性、水密性、耐风压检查报告结构与功能性检测报告（螺栓强度、焊缝无损检测等）隐蔽工程验收记录及汇总表4、建筑屋面分部资料83施工试验报告及见证检测报告84屋面淋水试验记录85隐蔽工程验收记录及汇总表86施工记录（如：混凝土施工日记、技术复核记录等）二、安装工程87图纸会审88设计变更及洽商记录及汇总表（按分部整理）89水质检测报告1、建筑给排水及采暖分部资料90材料、配件出厂合格证书及进场检（试）验报告及汇总表91管道、设备强度试验、严密性试验记录92隐蔽工程验收记录及汇总表9398、设备基础验收记录94系统清洗、灌水、通水、通球试验记录95施工记录96暖气管道、散热器压力试验97卫生器具满水试验记录2、建筑电气分部资料98材料、设备出厂合格证书及进场检（试）验报告及汇总表99设备调试记录100接地、绝缘电阻测试记录101隐蔽工程验收记录及汇总表102施工记录103通电、照明全负荷试验记录大型灯具牢固性试验记录104线路、插座、开关接地检查记录3、通风与空调分部资料105材料、设备出厂合格证书及进场检（试）验报告及汇总表106制冷、空调水管道强度试验、严密性试验记录107隐蔽工程验收记录及汇总表108基础验收记录109制冷设备运行调试记录110通风、空调系统调试记录111施99、工记录（如：风管、风口、风机设备安装记录等）112通风、空调系统试运行记录113风量、温度测试记录114洁净室洁净度测试记录4、电梯分部资料115设备出厂合格证书及开箱检验记录116隐蔽工程验收记录及汇总表117基础验收记录118施工记录119接地、绝缘电阻测试记录120负荷试验、安全装置检查记录121电梯运行记录122电梯安全装置检测报告123劳动、技术监督部门验收报告5、建筑智能化分部资料124材料、设备出厂合格证书技术文件及进场检（试）验报告及汇总表125隐蔽工程验收记录及汇总表126系统功能测定及设备调试记录127系统技术、操作和维护手册、培训记录128施工记录129系统检测报告及运行100、记录130系统电源及接地检测报告131单独归档的子分部施工资料（如：消防水/电工程）消防水材料、配件出厂合格证书、进场检（试）验报告及汇总表消防管道、设备强度试验、严密性试验记录消防水隐蔽工程验收记录及汇总表系统清洗、灌水、通水、通球试验记录消防水施工记录系统及设备试运行记录消防电材料、设备出厂合格证书及进场检（试）验报告及汇总表设备调试记录接地、绝缘电阻测试记录消防电隐蔽工程验收记录及汇总表消防电施工记录系统试运行记录建筑消防设施检测报告建筑电气消防安全检测报告三、竣工质量验收文件132（施工单位）工程竣工总结133施工单位质量检查（评估）报告134设计单位质量检查（评估）报告135勘察单位101、质量检查（评估）报告136监理单位质量检查（评估）报告137单位（子单位）工程质量竣工验收记录、控制资料核查记录、安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、观感质量检查记录（G表1、2、3、4）138分部（子分部）工程质量验收记录139分户检验记录、室内净高及净开间尺寸抽测表、分户检验汇总表四、室外工程140室外安装（给水、雨水、污水、热力、燃气、电讯、电力、照明、电视、消防等）施工文件141室外建筑环境（建筑小品、水景、道路园林绿化等）施工文件五、竣工图1、综合图*142总平面布置图（包括建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化等）*143竖向布置图*144室外给水、排水、热力、燃气、电气等（102、包括电力、电讯、电视系统等）管网综合图2、室外专业图*145室外管线（给水、雨水、污水、热力、燃气、电讯、电力、电视）*146室外环境（道路、绿化、建筑、小品、水景、照明）*147室外消防3、专业竣工图148结构竣工图149建筑竣工图150装修（装饰）工程竣工图151电气工程竣工图152智能化工程竣工图153给排水工程竣工图154消防工程竣工图155采暖通风空调工程竣工图156燃气工程竣工图竣工验收文件*157工程简介*158竣工验收会议纪要*159建设单位工程竣工验收报告*160政府职能部门各专项验收认可文件（规划、消防、环保、卫生、人防、交警、绿化、电力、电信、燃气、教育、民政、市政、邮政103、水务、有线电视等）*161竣工验收备案表财务文件*162决算文件（含审计、审价）声像、缩微、电子档案*163工程照片*164录音、录像材料*165缩微品、光盘、磁盘地下管线竣工测量成果*166地下管线竣工测量成果表、数据光盘竣工档案验收文件*167竣工档案专项验收申请表及自检表*168竣工档案情况说明工程项目交付后评估制度1、总则1.1、为完善公司项目开发管理制度，强化项目开发的规范性、科学性，不断提高项目开发水平，特制订本制度。1.2、开发项目交付后评估（以下简称后评估）是在项目竣工一定时间、项目交付完成一定比例的情况下，对开发项目实施全过程回顾分析，全面总结开发项目成功的经验教训，查找原104、因、反思对策，为改善今后的项目开发管理，提高项目经济、社会效益，提供重要的依据。2、编制原则2.1、客观性。后评估制度依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究，总结经验教训，并提出切实可行的意见建议和解决方案。2.2、公正性。后评估制度由公司经营层自评，后评估的工作人员应站在科学、合理、历史的角度，对项目进行全面客观的分析，得出公正的评估结论。2.3、反馈性。将后评估的成果反馈、应用到今后的开发项目上是后评估制度的核心和目的。后评估形成的报告应及时反馈给公司各部门组织参考和借鉴。3、编制时间3.1、后评估报告一般应在项目竣工3个月、产品交付达到50%比例后开始编制，2个月内105、完成。4、报告内容4.1、项目概况分析。对比分析项目可行性研究阶段、竣工验收后阶段项目经济技术指标的变化情况，包括项目开发周期、开发成本、房产销售、资金回笼情况等。4.2、市场环境评估。简要分析宏观经济形势、房地产市场、建筑市场变化对项目开发带来的影响，并对项目可行性研究阶段、项目竣工验收阶段、房产销售阶段进行项目成本、售价的对比分析，找出变化前后存在的外部市场原因、内部操作原因。4.3、开发进度情况。通过项目实际进度情况与可行性研究阶段的对比，分析影响项目策划、前期、施工、销售、验收等各个阶段工作进度的主要因素，并提出类似项目应采取的改进措施。4.4、规划设计经验。应将项目的开发设计理念与建106、成实际效果进行比较，从建筑和市场的角度总结经验，指导今后的设计管理工作。4.5、销售完成情况。应将销售完成进度情况与营销计划进行全面对比分析，包括但不限于目标客户、产品定位准确性、销售速度、畅销户型、定价策略、促销效果等等。4.6、成本控制情况。应将可行性研究阶段概算、初步设计概算、施工图预算、中标合同价、实际结算价等各个阶段，对项目的前期费用、土建成本、安装成本、配套成本等进行对比分析，从市场、企业两个角度理清成本差异的成因。并对项目管理期间费用、财务费用、不可预见费的发生情况进行综合评价，并对相关成本事前、事中、事后的控制方案提出意见建议。4.7、财务指标情况。围绕开发项目税后利润、全部投107、资利润率、全部投资利税率、资本金净利润率、投资回收周期、内部收益率等财务评价指标，分析财务资金的投入产出比，并提出项目资金筹措的改进意见。4.8、不可控事件情况。通过分析项目不可预见事件的实际发生情况、采用应变措施的效果，总结项目开发过程中风险控制经验，为今后项目开发的风险控制提供参考。4.9、客户反馈情况。房地产项目交付使用后，应通过销售回访、物业服务等渠道，全面掌握产品在交付使用过程表现出来的在规划、质量、维保等方面的问题，并提出改进的措施和方案。4.10、项目综合评估。综合开发项目各方面值得借鉴和推广的经验，以及开发过程中有待改进的方面，对未来房地产开发提出意见建议。工程项目竣工质量验收108、管理制度1、总则为构筑工程质量管理体系,逐步提高工程质量管理的程序化、标准化、规范化，特制订本管理制度。2、工作流程2.1、工程项目完工后，公司工程部要督促监理单位协助施工单位及时组织内部验收。检查有关的工程技术资料，包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等是否齐全准确，对发现的问题要签发整改单，督促及时进行整改。进行建筑物实体的工程质量检验，要求施工单位做好分包工程初验报告。2.2、监理单位签署初验审核意见。存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，整改并重新验收合格后监理单位签署初验合格意见，报公司工程部。2.3、公司工程部接到施工单位工程竣工验收申请书后，工程部负责联系区工程质109、量监督部门尽早组织工程竣工验收，并会同总师办，准备相关工程竣工验收方案。2.4、工程竣工验收：、工程竣工验收会议。工程部、勘察、设计、监理和施工单位五方主体，分别汇报工程合同履行情况，以及工程建设过程中工程建设强制性条文等法律法规执行情况。、审阅工程档案资料。检查工程档案资料包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、竣工图纸等。、实地查验工程质量。工程实体质量验收的具体要求见附件。、形成工程验收意见。工程竣工验收与会单位对工程作出全面评价，形成工程验收意见。、工程竣工验收如未通过，工程部应牵头协商并提出解决方案，通知有关单位立即整改，准备组织再次验收。3、后续工作3.1、工程竣工验110、收合格后，由公司资料员统一归集审核工程竣工资料，补缺整改资料由工程部负责协调。3.2、工程部负责与施工单位、监理单位的联系，协助公司资料员尽早取得建设工程竣工档案认可意见书、建设工程竣工验收备案表。附件：工程实体质量验收的具体要求 1、楼宇本体1.1、主体结构：、外墙不得渗水。、屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。1.2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。1.3、内墙面：、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍111、；、块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。1.4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。1.5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。1.6、门窗：、 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；、 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；、 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；、 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；、 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；、 防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。1.7、楼梯、扶手：、 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色112、泽均匀，表面平滑；、 楼梯无裂缝，无表皮剥落。1.8、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。1.9、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。1.10、有线电视线路已接通。1.11、开关安装牢固，开关灵活，接触良好。1.12、灯座安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。1.13、水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。1.14、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。1.15、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。1.16、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。1.17、铁艺栏杆安装牢固，焊接113、密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。1.18、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。2、公共配套设施2.1、天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2.2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。2.3、屋面避雷设施连接牢固。2.4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常类柱安装牢固，油漆完好。2.5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。2.6、道路： 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； 路牙古砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； 交通标识线、路114、牌清楚完好。2.7、室外消防栓： 消防箱标识清楚，玻璃完好； 消防设施配件齐全； 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足； 消防广播系统及安装齐全（包括：扬声器、麦克风、功放、录音机）完好。2.8、楼宇门牌，楼栋号牌安装牢固，标识清楚。2.9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。2.10、保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。2.11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。2.12、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。2.13、各类查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。2.14、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。2.15、台阶115、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。2.16、信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。3、机电设备3.1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。3.2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3.3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。3.4、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。3.5、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。3.6、一卡通系统：设备安装齐全有效，刷卡、道杆、监控、收费、授权等功能良好。3.7、保安监控设备：同消防监控设备质量要求。