1、填填写写指指引引序号填写表格备注1规划设计总指标（汇总）1、按地块指标和规划要点和强排方案要点填写“规划设计总指标表”蓝色标示部分。2、“分期设计指标表”不需填写，该表数据将会根据“规划设计总指标表”所填内容自动得出。3、确认J1单元格显示正确，如显示错误则表示填写有误。4、规划设计指标表（自持）及规划设计指标表（非自持）不需填写。2成本测算表（自持）/成本测算表（非自持）自持物业和非自持物业成本分开测算，成本测算表分两部分：成本输入条件和测算输出结果两部分，其中仅需填写成本输入条件部分。1、请根据项目规划条件、定位和其他具体情况，在蓝色标示部分下拉菜单中选择合适的选项。2、现我司产品的有设计2、标准的，在选项文字后有“（现标准）”3项目SWOT分析表（地块内外）1、项目SWOT分析表（地块内外）、项目SWOT分析表（设计要求）为常规成本测算表以外增加的特殊项目，及预计发生成本项。2、根据地块的条件填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。根据规划设计总指标无法体现的设计条件（如额外谈判的、特殊移交标准的等）填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。3、其中在“工程量、单价、合计”有蓝色标示部分的项目是对成本有影响的。对成本无影响的项目勾选之后仅显示其他影响（如工期、销售等）。4、已有参考单价的项可使用参考价，填写工程量即可。没有列明单价的或者工程量备注中“视项目而3、定”，需提供大致设计方案给成本部进行单项测算，再填写。项目SWOT分析表（设计要求）4项目开发计划表1、在“工期系列”项中选择对应的工期系列。2、在开工时间项中填写开工时间。3、从项目第二期开始，填写各分期的开工时间。4、其他节点时间模型自动生成。5经济指标输出表（汇总）自持物业和非自持物业的经济指标分开填入，该表为相关项目经济指标测算结果列示表。此表只需输入蓝色标示单元格，即可完成测算，并查看相关指标结果，填写土地成本相关数据时，请先依据自持物业与非自持物业的建筑面积占比为权重，分别填写土地成本。1、在表头左上角位置输入项目名称和选择项目所在城市公司；2、在土地付款节点输入土地款付款时间（年4、-月）及金额。3、广州的项目需要再补交地下室出让金中输入付款时间及金额。4、市政配套费需要按各城市缴费标准输入。5、在期间费用模块中，选取对应城市，自动生成营销费用占收入的比例；6、在营销指标模块中选择去化周期（9个月、12个月和15个月），以及填写各产品类型开盘价格，售价递增率和成本递增率。7、在土地付款节点模块中填写地价支付时间和支付金额。8、如有商业物业产品类型，以出售为目的的，请填写对应物业的单价，以出租为目的的，请填写对应物业的租金；9、如是股权收购的购地模式，在“土地成本”模块中，填写“有票地价”将自动生成溢价金额及产生的税负。10、输入项目取得开发贷的条件，输入放款时间、当期银行5、贷款基准利率、预计上浮比例、贷款比例（贷款额占土地款的比例）等因素。11、保障房(若有)在设计指标输入，系统将自动生成对应的财务指标。12、营销费用一二线城市建议按2.5%、三四线城市建议按3%计算。13、有票地价是指取得了税法认可票据的地价，股权转让款不属于有票地价。土地出让金是指拿到国土局土地出让金票据的部分（包括正常出让金和地下室补缴出让金），股权转让款，拆迁，契税，配套费等都不算。6商业物业经营指标1.有自持物业时，请先选择项目获得类型；2.有商业物业时须填写，不论出售或出租，需填写推盘时间与推盘比例，以租赁为目的的，还需填写“物业持有时间”，“租金”，“每年租金变动率”，“出租率”和6、“出租率变动率”。3.特别强调：租金不需再此表中填写7填报检查以上表格填写完毕后，请按以下步骤检查：1、检查“收入，成本支出和融资汇总”表的checking1和checking2，确保金额为0，如不为0，则计算有误。（checking1检查地价和建安成本是否有多计或少计。checking2检查总收入是否有多计或少计）2、“现金流量表（有贷款）”checking3是否为0，确保静态利润表和动态现金流量表保持一致。备注1、按地块指标和规划要点和强排方案要点填写“规划设计总指标表”蓝色标示部分。2、“分期设计指标表”不需填写，该表数据将会根据“规划设计总指标表”所填内容自动得出。3、确认J1单元格显7、示正确，如显示错误则表示填写有误。4、规划设计指标表（自持）及规划设计指标表（非自持）不需填写。自持物业和非自持物业成本分开测算，成本测算表分两部分：成本输入条件和测算输出结果两部分，其中仅需填写成本输入条件部分。1、请根据项目规划条件、定位和其他具体情况，在蓝色标示部分下拉菜单中选择合适的选项。2、现我司产品的有设计标准的，在选项文字后有“（现标准）”1、项目SWOT分析表（地块内外）、项目SWOT分析表（设计要求）为常规成本测算表以外增加的特殊项目，及预计发生成本项。2、根据地块的条件填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。根据规划设计总指标无法体现的设计条件（如额外谈判的、特8、殊移交标准的等）填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。3、其中在“工程量、单价、合计”有蓝色标示部分的项目是对成本有影响的。对成本无影响的项目勾选之后仅显示其他影响（如工期、销售等）。4、已有参考单价的项可使用参考价，填写工程量即可。没有列明单价的或者工程量备注中“视项目而定”，需提供大致设计方案给成本部进行单项测算，再填写。自持物业和非自持物业的经济指标分开填入，该表为相关项目经济指标测算结果列示表。此表只需输入蓝色标示单元格，即可完成测算，并查看相关指标结果，填写土地成本相关数据时，请先依据自持物业与非自持物业的建筑面积占比为权重，分别填写土地成本。1、在表头左上角位置输入项9、目名称和选择项目所在城市公司；2、在土地付款节点输入土地款付款时间（年-月）及金额。3、广州的项目需要再补交地下室出让金中输入付款时间及金额。4、市政配套费需要按各城市缴费标准输入。5、在期间费用模块中，选取对应城市，自动生成营销费用占收入的比例；6、在营销指标模块中选择去化周期（9个月、12个月和15个月），以及填写各产品类型开盘价格，售价递增率和成本递增率。7、在土地付款节点模块中填写地价支付时间和支付金额。8、如有商业物业产品类型，以出售为目的的，请填写对应物业的单价，以出租为目的的，请填写对应物业的租金；9、如是股权收购的购地模式，在“土地成本”模块中，填写“有票地价”将自动生成溢价金10、额及产生的税负。10、输入项目取得开发贷的条件，输入放款时间、当期银行贷款基准利率、预计上浮比例、贷款比例（贷款额占土地款的比例）等因素。11、保障房(若有)在设计指标输入，系统将自动生成对应的财务指标。12、营销费用一二线城市建议按2.5%、三四线城市建议按3%计算。13、有票地价是指取得了税法认可票据的地价，股权转让款不属于有票地价。土地出让金是指拿到国土局土地出让金票据的部分（包括正常出让金和地下室补缴出让金），股权转让款，拆迁，契税，配套费等都不算。1.有自持物业时，请先选择项目获得类型；2.有商业物业时须填写，不论出售或出租，需填写推盘时间与推盘比例，以租赁为目的的，还需填写“物业持11、有时间”，“租金”，“每年租金变动率”，“出租率”和“出租率变动率”。3.特别强调：租金不需再此表中填写以上表格填写完毕后，请按以下步骤检查：1、检查“收入，成本支出和融资汇总”表的checking1和checking2，确保金额为0，如不为0，则计算有误。（checking1检查地价和建安成本是否有多计或少计。checking2检查总收入是否有多计或少计）2、“现金流量表（有贷款）”checking3是否为0，确保静态利润表和动态现金流量表保持一致。备注1、按地块指标和规划要点和强排方案要点填写“规划设计总指标表”蓝色标示部分。2、“分期设计指标表”不需填写，该表数据将会根据“规划设计总指标12、表”所填内容自动得出。3、确认J1单元格显示正确，如显示错误则表示填写有误。4、规划设计指标表（自持）及规划设计指标表（非自持）不需填写。自持物业和非自持物业成本分开测算，成本测算表分两部分：成本输入条件和测算输出结果两部分，其中仅需填写成本输入条件部分。1、请根据项目规划条件、定位和其他具体情况，在蓝色标示部分下拉菜单中选择合适的选项。2、现我司产品的有设计标准的，在选项文字后有“（现标准）”1、项目SWOT分析表（地块内外）、项目SWOT分析表（设计要求）为常规成本测算表以外增加的特殊项目，及预计发生成本项。2、根据地块的条件填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。根据规划设计13、总指标无法体现的设计条件（如额外谈判的、特殊移交标准的等）填写“项目SWOT分析表（地块内外）”蓝色标示部分。3、其中在“工程量、单价、合计”有蓝色标示部分的项目是对成本有影响的。对成本无影响的项目勾选之后仅显示其他影响（如工期、销售等）。4、已有参考单价的项可使用参考价，填写工程量即可。没有列明单价的或者工程量备注中“视项目而定”，需提供大致设计方案给成本部进行单项测算，再填写。自持物业和非自持物业的经济指标分开填入，该表为相关项目经济指标测算结果列示表。此表只需输入蓝色标示单元格，即可完成测算，并查看相关指标结果，填写土地成本相关数据时，请先依据自持物业与非自持物业的建筑面积占比为权重，分14、别填写土地成本。1、在表头左上角位置输入项目名称和选择项目所在城市公司；2、在土地付款节点输入土地款付款时间（年-月）及金额。3、广州的项目需要再补交地下室出让金中输入付款时间及金额。4、市政配套费需要按各城市缴费标准输入。5、在期间费用模块中，选取对应城市，自动生成营销费用占收入的比例；6、在营销指标模块中选择去化周期（9个月、12个月和15个月），以及填写各产品类型开盘价格，售价递增率和成本递增率。7、在土地付款节点模块中填写地价支付时间和支付金额。8、如有商业物业产品类型，以出售为目的的，请填写对应物业的单价，以出租为目的的，请填写对应物业的租金；9、如是股权收购的购地模式，在“土地成本15、”模块中，填写“有票地价”将自动生成溢价金额及产生的税负。10、输入项目取得开发贷的条件，输入放款时间、当期银行贷款基准利率、预计上浮比例、贷款比例（贷款额占土地款的比例）等因素。11、保障房(若有)在设计指标输入，系统将自动生成对应的财务指标。12、营销费用一二线城市建议按2.5%、三四线城市建议按3%计算。13、有票地价是指取得了税法认可票据的地价，股权转让款不属于有票地价。土地出让金是指拿到国土局土地出让金票据的部分（包括正常出让金和地下室补缴出让金），股权转让款，拆迁，契税，配套费等都不算。1.有自持物业时，请先选择项目获得类型；2.有商业物业时须填写，不论出售或出租，需填写推盘时间与16、推盘比例，以租赁为目的的，还需填写“物业持有时间”，“租金”，“每年租金变动率”，“出租率”和“出租率变动率”。3.特别强调：租金不需再此表中填写以上表格填写完毕后，请按以下步骤检查：1、检查“收入，成本支出和融资汇总”表的checking1和checking2，确保金额为0，如不为0，则计算有误。（checking1检查地价和建安成本是否有多计或少计。checking2检查总收入是否有多计或少计）2、“现金流量表（有贷款）”checking3是否为0，确保静态利润表和动态现金流量表保持一致。土地成本（汇总）非自持营销指标 自持租赁指标总土地成本9.06亿每期去化周期12个月/期请在以下位置填17、写对应自持物业租金水平 其中:地价8.63亿总去化周期21个月 其中:契税0.26亿每期售价变动率0%其中:补交地下室地价-亿普通住宅单价20,000元/方-元/月/方 其中:补交地价的契税-亿非普通住宅单价元/方-元/月/方 其中:市政配套费0.17亿别墅单价20,000元/方-元/月/方楼面地价(计容可售可租面积)3,857元/方公寓单价8,000元/方80 元/月/方楼面地价(计容面积)3,800元/方沿街商业单价20,000元/方80 元/月/方有票地价8.63亿集中商业单价10,000元/方80元/月/方 其中:土地出让金8.63亿地下室商业单价15,000元/方80元/月/方收购溢18、价-亿写字楼单价8,000元/方80元/月/方收购溢价增加的税负（CIT+LAT)-亿酒店单价8,000元/方80元/月/方地价起始价3,800元/方可售公建配套单价元/方-元/月/方土地付款节点（汇总）车位单价150,000元/个550元/月/个支付节奏金额保障房（政府回购）5,000元/方-元/月/方2016年7月43,140万2016年10月43,140万万万万期间费用（汇总）项目费率金额（万元)营销费用2.5%15,210广、佛、珠、深、莞管理费用2.5%15,210财务费用5.0%5,968维护费用(自持）9,738建筑成本（汇总）建安成本(不含市政配套费)15.37亿单方建筑成本(19、计容可售面积)6,872元/方单方建筑成本(建筑面积)4,851元/方装修标准建筑成本（非自持）建安成本(不含市政配套费)2.81亿单方建筑成本(计容可售面积)4,723元/方单方建筑成本(建筑面积)3,383元/方单方建筑成本增减率(建筑面积)装修标准标准（A2标630元/）建筑成本（自持）建安成本(不含市政配套费)12.56亿单方建筑成本(计容可售面积)7,652元/方单方建筑成本(建筑面积)5,373元/方单方建筑成本增减率(建筑面积)装修标准平层公寓-标准装修规划设计总指标表总指标项目指标总用地面积63,000代征道路用地5,000代征绿化用地-规划建设用地面积58,000容积率3.920、1绿地率30%密度40.0%总建筑面积316,893.00地上建筑面积（）228,238.00地下建筑面积（）88,655.00计容建筑面积类别住宅26,583住宅占比12%其中：多层洋房（6-11层）其中：小高层洋房（12-18层）其中：高层洋房（19-34层）其中：超高层洋房（35-50层）洋房其中：洋房中普通住宅洋房其中：洋房中非普通住宅扣除保障房（拆迁安置房）扣除保障房（政府回购）别墅20,000别墅占比9%其中：联排别墅其中：独栋别墅商业175,100商业占比77%室外商业街其中：首层其中：二层公寓 集中商业地下商业写字楼酒店公建配套370公建占比0%学校幼儿园其他公建配套保障房（拆21、迁安置房）3,000保障房（政府回购）2,000保障房占比2%不计容建筑面积（）类别住宅类不计容（）1,135架空层避难层社区用房其他地下室（）86655 地下室商业类不计容（）2,050地下商业商业公建配套保障房不计容（）-架空层、公建总机动车停车位（个）2,676按地上地下分类地上停车位（个）200地下停车位（个）2,476非机动车位（个）105可售+可租建筑面积（）312,338.00 可售占比类别住宅（）28,583其中：多层洋房（6-11层）其中：小高层洋房（12-18层）其中：高层洋房（19-34层）其中：超高层洋房（35-50层）其中：保障房（政府回购）洋房其中：洋房中普通住宅洋22、房其中：洋房中非普通住宅凹阳台电梯机房别墅（）20,000其中：联排别墅其中：独栋别墅商业（）177,100室外商业街公寓集中商业地下商业写字楼酒店公建配套（）-可售幼儿园可售学校其他可售公建（注明类别）地下车库（）86,655每个车位建筑面积负一层地下车库面积负二层及以下地下车库面积总车位数（个）2,476住宅车位（个）商业车位（个）公寓车位（个）写字楼车位（个）酒店车位（个）不可售+不可租建筑面积（）4,555 不可售占比类别住宅类不可售（）1,135架空层避难层社区用房其他公建配套类不可售（）370不可售幼儿园不可售学校其他不可售公建配套商业类不可售（）-不可售/不可租商业车位不可售/不23、可租（）-除车位外面积保障房（拆迁安置房）3,000其他（）50 请注明内容总基底面积（）类别其中：洋房基底面积（）3,560其中：别墅基底面积（）3,000其中：公寓基底面积（）1,500其中：室外商业街基底面积（）6,000其中：学校基底面积（）-其中：幼儿园基底面积（）-其中：集中商业基底面积（）10,000其中：写字楼基底面积（）2,600其中：酒店基底面积（）1,200其中：保障房基底面积（）-人防面积（）7,160 人防面积占比总户数(户）类别其中：多层洋房（6-11层）-其中：小高层洋房（12-18层）-其中：高层洋房（19-34层）516其中：超高层洋房（35-50层）-其中：24、联排别墅户数-其中：独栋别墅户数-其中：公寓户数540其中：写字楼户数120其中：酒店户数500其中：保障房户数50总楼栋数(栋）类别其中：多层洋房（6-11层）（栋）-其中：小高层洋房（12-18层）（栋）-其中：高层洋房（19-34层）（栋）3其中：超高层洋房（35-50层）（栋）-其中：联排别墅（栋）10其中：独栋别墅（栋）-其中：公寓（栋）2其中：集中商业（栋）1其中：写字楼（栋）2其中：酒店（栋）1平均楼层数(层）类别其中：多层洋房（6-11层）（层）其中：小高层洋房（12-18层）（层）其中：高层洋房（19-34层）（层）30其中：超高层洋房（35-50层）（层）其中：别墅（层）其25、中：公寓（层）其中：集中商业（层）其中：写字楼（层）其中：酒店（层）分期开发期数按货值划分，最多为6期限高（米）备注1、洋房中非普通住宅是指销售面积144平方米的住宅。2、洋房中普通住宅是指销售面积144平方米的住宅。3、本表修订时间2016-10-31非自持-物业指标指标10,000-10,0006.2730%40.0%83,188.0063,838.0019,350.00227,053计容建筑面积62,703住宅26,583-其中：多层洋房（6-11层）-其中：小高层洋房（12-18层）31,583 其中：高层洋房（19-34层）31,583-其中：超高层洋房（35-50层）31,583 26、洋房其中：洋房中普通住宅31,583-洋房其中：洋房中非普通住宅-3,000 扣除保障房（拆迁安置房）-3,000-2,000 扣除保障房（政府回购）-2,000别墅20,00010,000 其中：联排别墅10,00010,000 其中：独栋别墅10,000商业11,00017,500 室外商业街6,00011,500 其中：首层6,0006,000 其中：二层28,000 公寓1,00039,000 集中商业1,0008,600 地下商业1,00056,000 写字楼1,00026,000 酒店1,000公建配套120总指标-学校-幼儿园0120 其他公建配套120保障房（拆迁安置房）3,027、00扣除保障房（政府回购）2,00089,840不计容建筑面积（）20,485500 架空层500-避难层635 社区用房635-其他86,655 地下室19,3502,000 地下商业50 商业公建配套-架空层、公建总机动车停车位（个）653地上停车位（个）100地下停车位（个）553非机动车位（个）10099%可售建筑面积（）78,933-其中：多层洋房（6-11层）0-其中：小高层洋房（12-18层）026,583 其中：高层洋房（19-34层）26,583-其中：超高层洋房（35-50层）02,000 其中：保障房（政府回购）2,00026,583 洋房其中：洋房中普通住宅26,58328、-洋房其中：洋房中非普通住宅0-凹阳台-电梯机房10,000 其中：联排别墅10,00010,000 其中：独栋别墅10,00017,500 可售室外商业街6,00028,000 可售公寓1,00039,000 可售集中商业1,00010,600 可售地下商业1,00056,000 可售写字楼1,00026,000 可售酒店1,000-可售幼儿园-可售学校-其他可售公建（注明类别）35 每个车位建筑面积3559,350 负一层地下车库面积19,35027,305 负二层及以下地下车库面积0553 住宅可售车位（个）553495 商业可售车位（个）0378 公寓可售车位（个）0550 写字楼可售29、车位（个）0500 酒店可售车位（个）01%不可售建筑面积（）4,255500 架空层500-避难层0635 社区用房635-其他-不可售幼儿园0-不可售学校0370 其他不可售公建配套120-不可售商业-不可售车位（）3,000 保障房（拆迁安置房）3,00050 其他27,860 基底面积（）7,160其中：洋房基底面积（）3,560其中：别墅基底面积（）3,000其中：公寓基底面积（）其中：室外商业街基底面积（）其中：学校基底面积（）其中：幼儿园基底面积（）其中：集中商业基底面积（）其中：写字楼基底面积（）600其中：酒店基底面积（）其中：保障房基底面积（）8%人防面积（）7,1601,30、726户数（户）566其中：多层洋房（6-11层）其中：小高层洋房（12-18层）其中：高层洋房（19-34层）516其中：超高层洋房（35-50层）其中：联排别墅户数其中：独栋别墅户数其中：公寓户数其中：写字楼户数其中：酒店户数其中：保障房户数5019总楼栋数(栋）14其中：多层洋房（6-11层）（栋）其中：小高层洋房（12-18层）（栋）其中：高层洋房（19-34层）（栋）3其中：超高层洋房（35-50层）（栋）其中：联排别墅（栋）10其中：独栋别墅（栋）其中：公寓（栋）其中：集中商业（栋）其中：写字楼（栋）1其中：酒店（栋）平均楼层数(层）30默认11层其中：多层洋房（6-11层）（层）31、默认18层其中：小高层洋房（12-18层）（层）默认34层其中：高层洋房（19-34层）（层）30其中：超高层洋房（35-50层）（层）默认3层其中：联排别墅（层）默认18层其中：公寓（层）默认5层其中：集中商业（层）默认25层其中：写字楼（层）默认25层其中：酒店（层）广州地区20亿左右货值为一期，珠海和佛山15亿左右货值为一期，清远和长沙10亿货值为一期；按货值划分，最多为6期1100 限高（米）100自持-物业指标指标53,0005,000-48,0003.4230%40.0%233,705.00164,400.0069,305.00计容建筑面积164,350自持部分无住宅自持部分无别墅32、商业164,100室外商业街11,500其中：首层5,500其中：二层6,000公寓27,000集中商业38,000地下商业7,600写字楼55,000酒店25,000公建配套250不计容建筑面积（）69,355地下室67,305地下商业2,000商业公建配套50总机动车停车位（个）2,023地上停车位（个）100地下停车位（个）1,923非机动车位（个）5可租建筑面积（）233,4050000000可租室外商业街11,500可租公寓27,000可租集中商业38,000可租地下商业9,600可租写字楼55,000可租酒店25,000每个车位建筑面积35负一层地下车库面积40,000负二层及以下33、地下车库面积27,305住宅可租车位（个）商业可租车位（个）495公寓可租车位（个）378写字楼可租车位（个）550酒店可租车位（个）500不可租建筑面积（）300其他公建类不可租（）250不可租商业（）不可租车位（）其他50基底面积（）20,700其中：公寓基底面积（）1,500其中：室外商业街基底面积（）6,000其中：集中商业基底面积（）10,000其中：写字楼基底面积（）2,000其中：酒店基底面积（）1,200人防面积（）户数（户）1,160其中：公寓户数540其中：写字楼户数120其中：酒店户数500总楼栋数(栋）5其中：公寓（栋）2其中：集中商业（栋）1其中：写字楼（栋）1其中：34、酒店（栋）1平均楼层数(层）77其中：公寓（层）18其中：集中商业（层）4其中：写字楼（层）30其中：酒店（层）25期数1限高（米）100正正确确可售+不可售316,893.00计容的电梯机房于此处添加物业服务中心电房、设备用房(电房、消防控制室、开关房)、门楼、凹阳台于此处添加(暂时先填此处，待调整)默认按每栋200一个。不计容的电梯机房于此处添加地下室建筑面积=地下车位个数*35车位平均面积。电梯机房一定可售，不论计不计容都于此处添加默认35/个。请参照地下室设计指引填写，可根据项目规模及规整情况进行调整35/个电房、设备用房(电房、消防控制室、开关房)、门楼、凹阳台于此处添加若室外商业街35、为底商，则基地面积已并入住宅基底面积计容+不计容316,893.0-电房、设备用房(电房、消防控制室、开关房)、门楼、凹阳台于此处添加(暂时先填此处，待调整)0自持项目取得类型项目取得类型2说明：同一物业的租赁起始时间与推盘时间及一致，推盘/放租比例假定为1项目通过招拍挂取得，选择“1”；项目通过协议转让取得，选择“2”；自持物业租赁指标/非自持物业推盘时间与比例自持物业租赁指标/非自持物业推盘时间与比例集中商业写字楼租赁（推盘）起始时间2018/8/1租赁起始时间2018/10/1放租（推盘）比例1放租比例1物业持有时间30年物业持有时间20年租金（含管理费）80元/方/月租金（含管理费）836、0元/方/月每年租金变动率3%每年租金变动率3%招租期出租率（前2年）90%招租期出租率（前2年）90%稳定期出租率95%稳定期出租率95%公寓地下室商业租赁起始时间2018/8/1租赁起始时间2018/12/30放租比例1放租比例1物业持有时间35年物业持有时间20年租金（含管理费）80元/方/月租金（含管理费）80元/方/月每年租金变动率3%每年租金变动率3%招租期出租率（前2年）90%招租期出租率（前2年）90%稳定期出租率95%稳定期出租率95%酒店地下停车场租赁起始时间2018/8/1租赁起始时间2019/1/10放租比例1放租比例1物业持有时间20年物业持有时间20年租金（含管理费37、）80元/方/月租金（含管理费）550元/个/月每年租金变动率3%每年租金变动率1%招租期出租率（前2年）90%招租期出租率（前2年）90%稳定期出租率95%稳定期出租率95%沿街商业自持商业费用支出租赁起始时间2018/8/1物业管理费用单价4元/方/月放租比例1每年物业管理费用单价变动率1%物业持有时间20年管理期限30租金（含管理费）80元/方/月营销费用比率2.5%每年租金变动率3%管理费用比例2.5%招租期出租率（前2年）90%年维护费用1.5元/方/月稳定期出租率95%年维护费用变动率1%为保证经营的统一性，建议所有自持物业经营年限保持一致请选择系列，填写开工时间项目名称工期系列项38、目首笔付款节点开工地下室土方完成施工许可证达到正负零付款比例0%1%2%8%项目一期33层2016年7月2017年11月2017年12月2018年3月2018年3月项目二期33层2018年10月2018年12月2019年2月2019年2月项目三期33层2019年10月2019年12月2020年2月2020年2月项目四期33层2020年10月2020年11月2021年2月2021年2月项目五期33层2021年10月2021年11月2022年2月2022年2月幼儿园、学校及可售公建配套18层2017年11月2017年12月2018年3月2018年3月别墅2017年11月2017年12月2018年139、月2018年3月集中商业2017年11月2017年12月2018年1月2018年4月酒店33层2017年11月2017年12月2018年3月2018年3月写字楼33层2017年11月2017年12月2018年3月2018年3月地下室商业18层2017年11月2017年12月2018年3月2018年3月住宅预售时间完工时间收入成本一期25417526138136二期365200三期486400四期607700五期738900别墅22314000010901集中商业25331000624酒店2543800789写字楼27438001475地下室商业3039可售公建31洋房74%0%1%2%8%别墅40、24%0%2%2%10%集中商业1%0%0%0%10%预售封顶砌筑完成内墙抹灰完成外排栅拆除装修材料进场湿作业完成22%33%39%45%59%64%74%2018年8月2018年10月2018年11月2018年12月2019年5月2019年6月2019年6月2019年7月2019年9月2019年10月2019年11月2020年4月2020年5月2020年5月2020年7月2020年9月2020年10月2020年11月2021年4月2021年5月2021年5月2021年7月2021年9月2021年10月2021年11月2022年4月2022年5月2022年5月2022年7月2022年9月20241、2年10月2022年11月2023年4月2023年5月2023年5月2018年6月2018年8月2018年10月2018年11月2019年2月2019年4月2019年5月2018年5月2018年6月2018年7月2018年9月2018年10月2018年11月2018年11月2018年8月2018年6月2018年7月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2018年8月2018年10月2018年12月2019年1月2019年6月2019年8月2019年9月2018年10月2018年10月2018年12月2019年1月2019年6月2019年8月2019年9月2019年1月242、018年8月2018年10月2018年11月2019年2月2019年4月2019年5月底商预售时间车位预售时间31254236544866607973222525273021%36%43%44%60%60%75%25%25%28%49%56%74%74%24%24%48%48%55%66%66%干作业完成装修完工装修竣备装修交楼工程结算质保期75%79%86%93%97%100%2019年8月2019年10月2019年11月2019年12月2020年6月2021年11月2020年7月2020年9月2020年10月2020年11月2021年5月2022年10月2021年7月2021年9月202143、年10月2021年11月2022年5月2023年10月2022年7月2022年9月2022年10月2022年11月2023年5月2024年10月2023年7月2023年9月2023年10月2023年11月2024年5月2025年10月2019年6月2019年8月2019年9月2019年10月2020年4月2021年9月2018年12月2018年10月2019年1月2019年2月2019年9月2021年3月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年11月2021年5月2019年10月2019年12月2020年1月2020年2月2020年8月2022年1月2019年10月244、019年12月2020年1月2020年2月2020年8月2022年1月2019年6月2019年8月2019年9月2019年10月2020年4月2021年9月76%80%89%95%96%100%74%74%74%88%97%100%73%73%85%85%97%100%敏感性分析表营销指标(敏感性分析用)土地成本地价敏感性0.0%销售收入双因素敏感性分析表售价敏感性0.0%普通住宅单价20000元/方总价(万元)单价(元/m)非普通住宅单价0元/方95,48915,229别墅单价20000元/方101,45716,181公寓单价8000元/方107,42517,132沿街商业单价20000元/45、方113,39318,084集中商业单价10000元/方-119,36119,036地下室商业单价15000元/方125,32919,988写字楼单价8000元/方131,29720,940酒店单价8000元/方137,26521,891可售公建配套单价0元/方143,23322,843车位单价150000元/个保障房（政府回购）5000元/方地价变动率5%售价变动率5%敏感性分析表变动率变动后单方变动后总价地价0%361222,65062,703售价0%19036119,36162,703总价(万元)22,65023,78224,91426,04727,17928,31229,444单价(元46、/m)3,6123,7933,9734,1544,3354,5154,69622.97%0%5%10%15%20%25%30%-20.00%18.58%18.09%17.60%17.11%16.60%16.05%15.40%-15.00%19.86%19.40%18.93%18.47%18.01%17.55%17.09%-10.00%21.01%20.56%20.12%19.68%19.24%18.81%18.37%-5.00%22.04%21.62%21.19%20.78%20.36%19.94%19.52%0.00%22.97%22.57%22.16%21.76%21.36%20.97%247、0.57%5.00%23.68%23.37%23.04%22.66%22.28%21.90%21.52%10.00%24.32%24.02%23.71%23.41%23.11%22.75%22.38%15.00%24.75%24.54%24.32%24.03%23.74%23.45%23.16%20.00%25.13%24.93%24.73%24.53%24.32%24.04%23.76%敏感性分析表土地成本30,57731,7094,8765,05735%40%14.63%13.86%16.61%16.09%17.93%17.50%19.11%18.69%20.17%19.78%21.14%48、20.76%22.02%21.66%22.83%22.48%23.49%23.21%一：成本测算输入条件（蓝色表示需填写项）内容技术指标名称选项指标值区域地块所处区域佛山基础地质情况一般地质1 地下车库层数1F1沿街商业层高一层4.5米/二层4.5米1300外墙标准仿石瓷板+铝合金幕墙800公寓定位3米普通公寓1150外墙标准外墙砖100硬装标准平层公寓-标准装修700公区装修A标（标准）480集中商业外墙标准石材+玻璃幕墙1000公区装修标准A标（1600元/）1600是否全装修是1500空调系统无空调0写字楼定位甲级A7,664层高层高4.5米21600外墙装修标准全玻璃幕墙（LOW-E）49、+泛光2500公区装修标准3800元/4500设备安装工程标准高档配置1650电梯及轿厢装修标准高速电梯、豪华装修2120智能化设备标准高级智慧办公系统+WIFI全覆盖2200户内装修标准毛坯100空调系统标准分体式空调250酒店定位商务型酒店1地下商业是否带装修是2000空调系统中央空调350园林环境有无泳池无泳池0园林档次中档开放区信息售楼部面积首层售楼部、二层板房（64*15m)960售楼部装修标准典雅系列2.0（硬装2800+软装1500）4300样板房形式实体样板房50测算信息价人工2015年第三季度102钢筋（三级螺纹钢直径12-25）2015年12月15日-钢铁网价2382混凝土50、（C30）2015年第三季度351铝材2015年第三季度11040二、测算输出结果 附表一：分业态成本信息序号可出租面积建筑面积1室外商业街11,50011,5022集中商业38,00038,0083地下商业9,6009,6024公寓27,00027,0065写字楼55,00055,0126酒店25,00025,0057地下车库67,30567,3198公建配套0250总成本233,405233,705二、测算输出结果 附表三：分科目成本信息序号预算总成本（万元）（地上销售面积）单方造价（元/）一土地价格二前期工程费5,102219三建筑安装工程费106,9724,583四基础设施费（不含市政51、配套费）6,751289五公共配套设施费00六不可预见费4,830207七开发间接费1,92082地下商业125,5765,3800二、测算输出结果 附表一：分业态成本信息序号项目可售面积建筑面积1.1高层洋房#REF!#REF!1.2别墅#REF!#REF!1.3底商/商业街#REF!#REF!1.4集中商业#REF!#REF!1.5住宅地下室#REF!#REF!1.6商业地下室#REF!#REF!1.7会所#REF!#REF!1.8写字楼#REF!#REF!1.9酒店#REF!#REF!1.10公寓#REF!#REF!1.11项目SWOT分析表（地块内外）增加费用#REF!#REF!1.152、2项目SWOT分析表（设计要求）增加费用#REF!#REF!总成本#REF!#REF!二、测算输出结果 附表二：分期成本信息分期可售面积建安成本(不含地价)地价合计#VALUE!#REF!#REF!一期#VALUE!-#REF!二期#VALUE!-#REF!三期#VALUE!-#REF!四期#VALUE!-#REF!五期#VALUE!-#REF!六期#REF!#REF!别墅20,000.00#REF!#REF!集中商业2,000.00#REF!#REF!酒店2,000.00#REF!#REF!写字楼2,000.00#REF!#REF!二、测算输出结果 附表三：分科目成本信息序号预算总成本（万元53、）（地上销售面积）单方造价（元/）一#REF!#REF!二#REF!#REF!三#REF!#REF!四#REF!#REF!五#REF!#REF!六#REF!#REF!七#REF!#REF!八0#REF!九0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!单位备注选用数据广州佛山中山珠海系数广佛地区通常为一般地质；淤泥及孤石夹层地质需咨询设计部；清远区域通常为溶洞地质；珠海区域通常为软基地质。一般地质淤泥地质 孤石夹层地质溶洞地质层1F2F3F4F元/（建面）一层4.5米/二层4.5米一层5.4米/二层4.5米一层6米/二层4.5米元/（外墙投影面积）干挂石材 仿石瓷板+铝合金幕墙外墙砖+铝合54、金幕墙元/（建筑面积）3米普通公寓3.3米高级商务公寓4.5米LOFT元/（外墙面积）石材瓷板外墙砖涂料元/（装修面积）平层公寓-标准装修平层公寓-高档装修LOFT公寓-标准装修毛坯元/（装修面积）A标（标准）B标（中档）元/（外墙面积）石材+玻璃幕墙瓷板+玻璃幕墙外墙砖+玻璃幕墙涂料元/(装修面积）A标（1600元/）B标（3800元/）C标（6000元/）元/（装修面积）是否元/（装修面积）无空调管道式分体空调中央空调写字楼单方造价超甲级甲级A甲级B乙级A元/(建筑面积）结构成本层高4.5米1层高4.5米2层高4.5米3层高4.3米1元/（外墙投影面积）全玻璃造型幕墙（LOW-E）+泛光全55、玻璃幕墙（LOW-E）+泛光玻璃幕墙+高级石材+泛光玻璃幕墙+普通石材1元/(装修面积）5000元/3800元/3000元/2500元/元/(建筑面积）超高档配置高档配置1高档配置2中档配置3万元/台高速电梯、豪华装修1高速电梯、豪华装修2高速电梯、高档装修中档电梯、高档装修高级智慧办公系统+WIFI全覆盖1高级智慧办公系统+WIFI全覆盖2高级智慧办公系统+WIFI全覆盖3一般智慧办公系统+WIFI全覆盖1元/（装修面积）高档装修中档装修普通装修毛坯元/（装修面积）大型中央空调小型中央空调分体式空调无空调商务型酒店经济型酒店元/（装修面积）是否元/（装修面积）无空调管道式分体空调中央空调万元56、/个大型泳池(42m*60m)中型泳池(35m*50m)小型泳池(25m*51m)无泳池高档中档普通档单层售楼部（65*15m)两层售楼部（48*15m)首层售楼部、二层板房（64*15m)借用上期或邻近售楼部元/典雅系列1.2（硬装2300+软装1500）典雅系列2.0（硬装2800+软装1500）现代系列1.0（硬装2800+软装1800）非标（硬装3500+软装2500）元/（建筑面积）实体样板房售楼部二楼做样板房样板房公园元/工日参考值元/吨元/m元/吨单位建安成本（万元）可售面积单方造价建筑面积单方造价可售面积占比m24,2313,6793,6794.93%m220,6415,43257、5,43116.28%m25,3895,6145,6134.11%m29,1423,3863,38511.57%m242,1607,6657,66423.56%m220,7018,2818,27910.71%m223,2323,4523,451m280m2125,5765,3805,373（建筑面积）单方造价（元/）占开发成本比例（%）2184.06%4,57785.19%2895.38%00.00%2073.85%821.53%5,373正确单位建安成本（万元）建筑面积单方造价可售面积单方造价m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF58、!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m20m20m2#REF!#REF!#REF!合计#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!（建筑面积）单方造价（元/）占开发成本比例（%）#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#59、REF!#REF!#REF!选用数据清远长沙深圳东莞惠州软基地质11.11.2备选12313001400148010008005001150125015001000450100备选700100015004807001000800500160038006000150000250400乙级B创业园A创业园B层高4.3米2层高4米层高3.8米180016001450假幕墙+普通石材假幕墙+外墙瓷板假幕墙+外墙砖3500250018002000元/1800元/1600元/600045003000中档配置4普通配置1普通配置21000650500中档电梯、中档装修普通客梯、标准装修1普通客梯、标准装修260、150120120一般智慧办公系统+WIFI全覆盖2一般智慧办公系统+WIFI全覆盖3一般智慧办公系统+WIFI全覆盖4250200150200010006004503502501220000选用数据0250350265175128非标售楼部960720960380043004600505003000折合可售面积单方成本元/m2-#REF!1.81.56506513001200115011001250900600300250020001800160040035032028010010080501008060351000选用数据010006000折合建筑面积单方成本元/m2-#REF!关联数据外61、立面指标1.3备注每个车位成本：-一：成本测算输入条件（蓝色表示需填写项）内容技术指标名称选项指标值区域地块所处区域佛山基础地质情况淤泥地质1.1 地下车库层数2F2洋房档次标准层高2950mm50住宅外墙外墙砖（有填缝剂）35架空层外墙仿石瓷板+金属板380铝合金门窗标准（55系列、电泳、单玻）460装修标准标准（A2标630元/）630高端产品选配公区装修标准高档（C标）沿街商业层高一层5.4米/二层4.5米1400外立面仿石瓷板+铝合金幕墙800联排别墅外立面0户内装修0空调系统0独栋别墅外立面0户内装修0空调系统0是否带私家泳池0公寓定位3米普通公寓1150外墙外墙釉面砖25硬装标准平62、层公寓-标准装修700走廊装修A标（标准）480保障房装修标准中档（400元/）0回迁房装修标准0集中商业是否带装修0空调系统0写字楼定位超甲级是否带装修高档装修2000空调系统小型中央空调350酒店定位0地下商业是否带装修0空调系统0园林环境有无泳池大型泳池(42m*60m)265园林档次中档幼儿园是否装修否0学校是否装修否0开放区信息售楼部面积单层售楼部（65*15m)960售楼部装修标准典雅系列2.0（硬装2800+软装1500）4300样板房形式实体样板房50测算信息价人工2015年第三季度102钢筋（三级螺纹钢直径12-25）2015年12月15日-钢铁网价2382混凝土（C30）263、015年第三季度351铝材2015年第三季度11040二、测算输出结果 附表一：分业态成本信息序号可售面积建筑面积1洋房26,58327,7182别墅20,00020,0003室外商业街6,0006,0004集中商业1,0001,0005地下商业1,0001,0006公寓1,0001,0007写字楼1,0001,0008酒店1,0001,0009地下车库019,35010其他可售公建0011不可售分摊部分05,120幼儿园00学校00保障房05,000其他不可售公建0120项目SWOT分析表（地块内外）增加费用项目SWOT分析表（设计要求）增加费用总成本57,58383,188二、测算输出结果64、 附表二：分期成本信息分期可售面积建安成本(不含地价)地价合计81,933.0028,139.0823,786.53一期58,933.0021,026.4617,109.25二期-三期-四期-五期-别墅20,000.005,095.035,806.34集中商业1,000.00334.13290.32酒店1,000.00498.53290.32写字楼1,000.001,184.93290.32其他可售公建配套-二、测算输出结果 附表三：分科目成本信息序号预算总成本（万元）（地上销售面积）单方造价（元/）一土地价格二前期工程费982171三建筑安装工程费22,5973,924四基础设施费（不含市政65、配套费）1,967342五公共配套设施费41六不可预见费1,082188七开发间接费1,506262八项目SWOT分析表（地块内外）增加费用00九项目SWOT分析表（设计要求）增加费用0028,1394,8870二、测算输出结果 附表一：分业态成本信息序号项目可售面积建筑面积1.1高层洋房#REF!#REF!1.2别墅#REF!#REF!1.3底商/商业街#REF!#REF!1.4集中商业#REF!#REF!1.5住宅地下室#REF!#REF!1.6商业地下室#REF!#REF!1.7会所#REF!#REF!1.8写字楼#REF!#REF!1.9酒店#REF!#REF!1.10公寓#REF!#66、REF!1.11项目SWOT分析表（地块内外）增加费用#REF!#REF!1.12项目SWOT分析表（设计要求）增加费用#REF!#REF!总成本#REF!#REF!二、测算输出结果 附表二：分期成本信息分期可售面积建安成本(不含地价)地价合计81,933.00#REF!457.53一期58,933.00-329.10二期-三期-四期-五期-六期#REF!#REF!别墅20,000.00#REF!111.68集中商业1,000.00#REF!5.58酒店1,000.00#REF!5.58写字楼1,000.00#REF!5.58二、测算输出结果 附表三：分科目成本信息序号预算总成本（万元）（地上67、销售面积）单方造价（元/）一#REF!#REF!二#REF!#REF!三#REF!#REF!四#REF!#REF!五#REF!#REF!六#REF!#REF!七#REF!#REF!八0#REF!九0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!单位备注选用数据广州佛山中山系数广佛地区通常为一般地质；淤泥及孤石夹层地质需咨询设计部；清远区域通常为溶洞地质；珠海区域通常为软基地质。一般地质淤泥地质 孤石夹层地质层1F2F3F元/（单方增加造价）2800mm2950mm3150mm元/（外墙投影面积）外墙砖（有填缝剂）外墙砖（无填缝剂）元/（外墙投影面积）外墙砖（有填缝剂）仿石瓷板+金属板元/（68、铝窗面积）标准（55系列、电泳、单玻）高档（55系列窗、电泳、中空LOW-E玻璃）系统门窗元/（装修面积）高档（C1标带空调1450元/）中档（B1标800元/）标准（A2标630元/）元/标准（A标）中档（B标）高档（C标）元/（建面）一层4.5米/二层4.5米一层5.4米/二层4.5米一层6米/二层4.5米元/（外墙投影面积）干挂石材仿石瓷板+铝合金幕墙元/（外墙面积）石材+玻璃幕墙外墙劈开砖质感涂料元/（装修面积）2000元/1000元/毛坯元/（装修面积）无空调管道式分体空调中央空调元/（外墙面积）石材+玻璃幕墙外墙劈开砖质感涂料元/（装修面积）2000元/1000元/毛坯元/（装修面69、积）无空调管道式分体空调中央空调万元/个是否元/（建筑面积）3米普通公寓3.3米高级商务公寓4.5米LOFT元/（外墙面积）石材+玻璃幕墙外墙砖+玻璃幕墙外墙釉面砖元/（装修面积）平层公寓-标准装修平层公寓-高档装修LOFT公寓-标准装修元/（装修面积）A标（标准）B标（中档）元/（装修面积）毛坯标准（400元/）中档（600元/）元/（装修面积）毛坯标准（300元/）中档（400元/）元/（装修面积）是否元/（装修面积）无空调管道式分体空调中央空调超甲级甲级A甲级B元/（装修面积）高档装修中档装修普通装修元/（装修面积）大型中央空调小型中央空调分体式空调商务型酒店经济型酒店元/（装修面积）是70、否元/（装修面积）无空调管道式分体空调中央空调万元/个大型泳池(42m*60m)中型泳池(35m*50m)小型泳池(25m*51m)高档中档普通档元/（建筑面积）是否元/（建筑面积）是否单层售楼部（65*15m)两层售楼部（48*15m)首层售楼部、二层板房（64*15m)元/典雅系列1.2（硬装2300+软装1500）典雅系列2.0（硬装2800+软装1500）现代系列1.0（硬装2800+软装1800）元/（建筑面积）实体样板房售楼部二楼做样板房样板房公园元/工日参考值元/吨元/m元/吨单位建安成本（万元）可售面积单方造价建筑面积单方造价可售面积占比m210,0583,7833,6294671、.16%m25,0952,5482,54834.73%m22,1013,5023,50210.42%m23343,3413,3411.74%m23143,1403,1401.74%m22942,9382,9381.74%m21,18511,84911,8491.74%m24994,9854,9851.74%m26,59503,408m20001,66503,252m2000m2000m21,35402,708m2311025,933m20m20m228,1394,8873,383合计51,925.6238,135.71-10,901.37624.45788.851,475.25-（建筑面积）单72、方造价（元/）占开发成本比例（%）1183.49%2,71680.31%2366.99%00.01%1303.85%1815.35%00.00%00.00%3,383错误单位建安成本（万元）建筑面积单方造价可售面积单方造价m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m2#REF!#REF!#REF!m20m20m2#REF!#REF!#73、REF!合计#REF!329.10-#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!（建筑面积）单方造价（元/）占开发成本比例（%）#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!选用数据关联数据珠海清远长沙深圳东莞惠州溶洞地质软基地质4F备选毛坯涂料毛坯备选乙级A乙级B创业园A创业园B毛坯无空调选用数据无泳池借用上期或邻近售楼部非标售楼部非标（硬装3500+软装2500）5,0953341,18549921,026折合可售面积单方成本元/m2折合建筑面积单方成74、本元/m2备注-每个车位成本：-#REF!#REF!外立面指标1.3项目SWOT分析表规划设计条件分析成本测算编号大类子类分项说明及应对措施勾选S/W对规划布局、成本、工期、售价、报建等有影响，可谈判备注有/无单位工程量一、土地属性及用地属性154土地用途农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;10,000155建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;156未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。157土地所有制及获得土地使用权的方式国有土地国家对民间主体75、：出让招标、拍卖、挂牌出让（适用于商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性用地）:附具规划设计条件158协议出让（适用于非经营性用地）159国家对民间主体：租赁160民间主体之间：转让（转让方式有：买卖、抵债、交换、作价入股、合建、赠予、继承）改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须经城市规划行政主管部门批准。161民间主体之间：出租162集体所有土地政府征收再出让村自留地（集体建设用地）：办理征地手续，改集体所有制土地为国有土地，再进行国有土地出让163流转集体建设用地出租或股份合作开发164三旧改造165用地属性总用地、净用地面积总用地过大分成多个用地证，灵活开发166代征用地(用途及要求)代76、征道路用地减少了净用地面积影响规划布局167代征绿化用地减少了净用地面积影响规划布局168代征市政公用设施用地减少了净用地面积影响规划布局169地块紧邻另一权属地块，需划出分地块道路（清远）减少了净用地面积影响规划布局170用地性质居住用地171住宅用地172服务设施用地173公共管理与公共服务用地174行政办公用地175文化设施用地176教育科研用地其中包括中小学用地177体育用地178医疗卫生用地179社会福利设施用地180文物古迹用地181外事用地182宗教设施用地183商业服务业设施用地商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地184商业设施用地其中包括商业用地1877、5商务设施用地其中包括办公用地186娱乐康体设施用地187公用设施营业网点用地188其他服务设施用地189工业用地190物流仓储用地191道路与交通设施用地192公用设施用地193绿地与广场用地194兼容用地性质与规模住宅兼容商业住宅建筑密度与商业建筑密度按建筑面积比例分摊195住宅兼容办公196住宅兼容商业、办公197设计采用地规的版本(土地年限引起)土地使用年限起始时间影响规划布局二、红线、退让、间距等198红线范围分地块概况分地块指标可总体平衡199分地块指标不可总体平衡影响规划布局200分地块退距可平衡分地块内的临界建筑之间的退距可按同一地块内的建筑间距标准来计算，不考虑边界退缩。2078、1分地块退距不可平衡分地块内的临界建筑之间的退距不可按同一地块内的建筑间距标准来计算，需考虑边界退缩。影响规划布局202地下车库可跨分地块联通203地下车库不可跨分地块联通增加成本、工期1、地下室（1层）单侧壁1600元/m；2、消防机房、消防水泵及水箱、智能化增加一套设备，成本增加300万m204各分地块面积过小且分散影响规划布局205必须先开发其中某一地块因某一公建需首先投入使用，该公建所在的分地块必须先行开发影响规划布局、销售206用地红线用地红线形状不规整（犬牙交错）用地不规整影响规划布局。勾地时注意勾规整。可与相邻用地单位进行土地置换，重新确定双方的用地红线。影响规划布局207用地红79、线内包围着其他产权用地（插花地，飞地）与用地单位谈判，购买产权，或土地置换影响规划布局208用地红线被市政道路、河涌分割为零碎用地地块过小，利用率低影响规划布局209市政代征地面积过大影响规划布局210市政代征地面积过大影响规划布局211其他212建筑退让地块规划用地条件较地方规范细则更为宽松，需明确照何种执行影响规划布局213用地红线四至退让规划条件中已经以文字描述或附图方式明确表示四至退让的建筑控制线建筑控制线与道路边线、用地红线重合时应按哪条退让，需与规划部门明确。影响规划布局、销售214退让周边现有建筑物需退让周边现状或规划的建筑物调查周边建筑物的性质、高度、准确位置，报规图纸，注意是80、否有退让要求从严的建筑（医疗、教育、养老建筑）。215退道路红线按道路宽度、等级、建筑高度、主次朝向确定最小退让距离说明：退让无明确约定时，规划局会按城市规划管理技术规定所有退让的最严者控制，前期强排方案即要列清所有退让，争取按最宽松退让约定在规划设计条件通知书中，特别是遇到无规则红线、以及用地红线与道路边线、公共绿线、水体蓝线等不重合出现一小块边角地时。影响规划布局216道路交叉口增加退让217临路高层建筑在最小退距基础上按高度增加退让218临路建筑按自身间距的一半，可从道路中线算起219退让蓝线城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。220退让绿线221退81、城市基础设施用地黄线城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。222取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和水处理工程设施等城市供水设施223排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站等城市环境卫生设施。224城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施225城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施226城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城市供电设82、施。227邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施228消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施229防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施230避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施231退让紫线历史文化街区的保护范围界线232历史建筑的保护范围界线233地下室退让234其他235建筑间距新区/旧区位于城市规划管理技术规定的新区建筑间距大236位于城市规划管理技术规定的旧区建筑间距小237日照要求要求日照分析。具体规定（大寒日？冬至日？几小时？满窗指数？）238不要求日照分析239绿建提升日照要求240医疗、教育、养老建83、筑的日照退让三、用地强度241用地强度容积率容积率高低研判基本方式 FAR=层数*BD242容积率过高（非标设计，超限设计）高于右栏的容积率经验值将有可能发生需要非标设计、超限设计的情况广州要求的建筑间距大，其他地区（新区）满铺34层的容积率约2.5影响规划布局243清远要求的建筑间距小，一类地区（新区）满铺34层的容积率约4.2244珠海245中山246佛山247其他248容积率过低(非标设计)低于右栏的容积率经验值将有可能发生需要非标设计的情况广州要求的建筑间距大，新区满铺12层的容积率约?影响规划布局249清远250珠海251中山252佛山253其他254住宅计容比例255商业计容比例284、56办公计容比例257其他兼容计容比例258建筑密度总建筑密度分开各业态计算密度较综合计算密度有利影响规划布局259塔楼/高层密度260裙楼/多层密度261商业/办公/住宅密度商业、办公密度尽量大影响规划布局、销售售价262建筑限高航空限高263文物古迹周边限高264重点景观区限高265军事限高266国家机关保密限高267外事建筑保护范围限高268绿地率绿地率过高影响规划布局269平台屋顶绿化可否折算影响规划布局270停车位绿化可否折算影响规划布局271河涌可否折算影响规划布局272车位计算原则区分为车位计算原则：每户还是每百平米，计容还是建面，每户按面积地段计算2731)临时/访客泊位（出租85、车临泊数量和位置要求）、学校幼儿园临泊影响规划布局、成本每增加一个车位，成本增加8.5万个02742)地面停车率影响规划布局、成本、工期个2753)机动车位（居住建筑、商业建筑、办公建筑、配套公建）消防车道宽度影响规划布局、成本、工期个2764)非机动车位（居住建筑、商业建筑、办公建筑、配套公建）影响规划布局、成本、工期个2775)微型车位、子母车位、摩托车位认定标准、占比容许值影响规划布局、成本、工期个278机动车出入口（开设方位、与各道路交叉口的距离、是否可以直接开向市政路、车库坡道起坡线与用地红线距离）影响规划布局279人防是否可以异地人防及人防配套费影响规划布局、成本、工期人防地下室比86、普通地下室增加800元/280是否可多建物资库，少人员掩蔽所、专业队设备等影响规划布局、成本、工期四、业态占比281住宅90平米以下户型占比对户型配比有要求，具体比例视规划条件具体规定结合市场需求，确定如何谈判90平方米以下户型比例影响规划布局、销售282商业居住用地中的商业服务设施面积上限在住宅性质中的配套商业越接近上限越好（商铺单方售价较住宅高）广州市社区公共服务设施设置标准（修订）2014年1月：除农贸（肉菜）市场外的商业服务设施可根据市场需求自行调节是否配置，建筑面积总量按照每千人6501000（每标准户2.13.3）进行控制。（普通住宅每标准户为100，即上限为住宅总建筑面积的3.387、/100；保障性住宅每标准户为60，即上限为3.3/60）影响规划布局、销售283公建配套各类公建配套计容总面积比例过大。公建配套计容总面积/总住宅建筑面积广广州州市市城城市市规规划划管管理理技技术术标标准准与与准准则则修修建建性性详详细细规规划划篇篇开开始始施施行行时时间间：二二五五年年十十二二月月一一日日4.1.54.1.5条条 配配套套公公共共服服务务设设施施的的建建筑筑规规模模，应应按按每每100100平平方方米米住住宅宅建建筑筑面面积积配配套套不不少少于于6 6平平方方米米配配套套公公建建控控制制（每每100100平平方方米米住住宅宅建建筑筑面面积积为为一一标标准准户户，每每标标准准88、户户3.23.2人人。）广广州州市市社社区区公公共共服服务务设设施施设设置置标标准准（修修订订）20142014年年1 1月月：3.33.3条条在在编编制制控控制制性性详详细细规规划划时时，应应按按照照每每100100住住宅宅建建筑筑面面积积不不少少于于1111的的标标准准配配置置公公共共服服务务设设施施。影响规划布局、成本增加3500元/284独立用地的公建配套占地过大导致住宅用地上人口净密度过大，居住品质下降。应先计算住宅建筑面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）。影响规划布局三、用地强度用地强度285教育设施幼儿园、托儿所级别（省一级/市一级）、配套名称、设置规模（班数）、设置89、要求、是否可售、移交部门、移交标准），教育配套是否异地统筹建设，异地建设费是多少影响规划布局、成本、工期、销售每平方米3500元/，只是土建及装修，不含教学设备286小学影响规划布局、成本、工期、销售287初中影响规划布局、成本、工期、销售288高中影响规划布局、成本、工期、销售289完全中学影响规划布局、成本、工期、销售290九年一贯制学校影响规划布局、成本、工期、销售291行政管理设施街道办事处1)是否详列各公建配套具体的设计要求2)是否独立用地，用地面积3)设置规模，地上层数，地下层数，计容建面 4)设置位置、出入口位置5)是否要求直接对外，设置在首层的建面 6)社区办公用房是否计容，哪90、些算社区办公用房7）级别是指居委级/街道级/区域统筹级，区域统筹级公共服务设施（综合医院、变电站、社会停车场等）能不配套，尽量不配8）公共配套设施是否可以置换城市配套费？9）是否可售10）是否计容11）是否无偿移交影响规划布局、成本每平方米3200元/，292综合信访维稳中心影响规划布局、成本293综合管理用房影响规划布局、成本294派出所、警务室影响规划布局、成本295社区居委会影响规划布局、成本296社区议事厅影响规划布局、成本297服务设施社区服务中心（政务服务中心）影响规划布局、成本298社区服务站（家庭综合服务中心）影响规划布局、成本299物业管理（含业主委员会）影响规划布局、成本391、00医疗卫生设施社区卫生服务中心影响规划布局、成本301社区卫生站影响规划布局、成本302社区健康服务中心（残疾人康复服务中心、工疗站）影响规划布局、成本303文化、体育、绿地文化站（文体活动中心）影响规划布局、成本304公共图书馆影响规划布局、成本305群众性体育运动场地（综合体育活动中心）影响规划布局、成本306社区公园影响规划布局、成本307文化室影响规划布局、成本308阅览室影响规划布局、成本309居民健身场所/设施影响规划布局、成本310小区游园影响规划布局、成本311福利设施老年人福利院（养老院）影响规划布局、成本312托老所影响规划布局、成本313老年人服务中心（老年人活动中心）92、影响规划布局、成本314市政公用设施电信、邮政（支局、所、房）影响规划布局、成本315公共厕所影响规划布局、成本316公交首末站影响规划布局、成本317出租车停靠站点影响规划布局、成本318社会停车场/库（公共自行车停放点）影响规划布局、成本319再生资源回收站影响规划布局、成本320垃圾收集点影响规划布局、成本321垃圾压缩站影响规划布局、成本322再生资源回收点影响规划布局、成本323开闭所（开关房）影响规划布局、成本324燃气供气站（液化气瓶装供应站）影响规划布局、成本325调压站（调压柜）影响规划布局、成本326商业服务农贸（肉菜）市场影响规划布局、成本四、业态占比公建配套327其他商93、业服务设施影响规划布局、成本328广场绿地配建广场用地影响规划布局、成本329配建绿化用地影响规划布局、成本五、道路交通与综合管线330交通组织设计机动车出入口方位影响规划布局331人行出入口影响规划布局332综合管线给水、排水、外电、电讯（电视、电话、网络）、供热管线接入点过远敷设管线长W增加成本给排水：PE管DN400管,综合单价按10003000元/m考虑（各地收费不同，需破除修复市政道路）供电：高压电缆3*300，约10002500元/mm333燃气周边无燃气管线，要做瓶组站。高层建筑物间距退让较大影响规划布局334给水无给水自建水厂W增加成本无法预计335排水无市政雨、污水排放系统就94、近排入河道、内湖，或挖渠接驳入市政管W增加成本1、参考天朗项目，市政排水管需拆除路面，敷设完后再修复，普通是6800元/m;2、参考天朗项目，市政排水管需拆除路面，敷设完后再修复，普通是10100元/m（复杂做法，考虑钢管桩）;m336有市政雨、污水管网，但不能直接接入市政管网，需借用周边地块方能排出的情况增加成本m337有市政雨、污水管网，但市政接口近期不可用（未开通临时排放点），远期可用，需配备远、近期两套解决方案若距离远，管网长，投资费用大增加成本m338要做污水处理占地面积和一次性投资费用较大增加成本设置污水处理站，参考外滩2期，按项目建面增加20元/0339场地标高低于市政井标高雨污95、水倒灌、内涝威胁，设雨污提升泵W增加成本雨水提升泵150BWQQ180-22-22设备约8万，管道约2000元/m（含管、井、泵、阀门等）。数据来源南沙项目。m340项目建成后影响原区域自然排水走向，造成周边地带（村庄）内涝会造成周边村民鼓噪，影响工期，需帮其考虑排水方案或建设排水设施W增加成本抽水台班160元/台班台班341电力能就近接驳342接驳距离远增加成本永电增加1200元/mm0商业服务增加工期工期影响单价合计（万元）工程量说明日历日参考案例占地面积成本测算16000分隔地块道路长度，增加设备的成本在成本明细表中加入1120000增加的车位个数1120000增加的车位个数45珠海山湖96、海地面“假车位”处理耗时约45天（由恢复假车位到规划验收完成）。目前，珠海在建项目仍后大量“假车位”。假车位：报建图为地面车位（计算车位数），展示时为园建绿化，规划验收前须铲掉绿化按报建图做车位，规划验收通过后，须再恢复绿化。1120000增加的车位个数1120000增加的车位个数1120000增加的车位个数8000增加的人防地下室面积8000增加的人防地下室面积35000增加的公建配套面积35000教育设施面积35000教育设施面积35000教育设施面积35000教育设施面积35000教育设施面积35000教育设施面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积320097、0公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积3000公交车站占地面积，不含引入费用3000停靠点占地面积3000停车场占地面积32000公建配套面积32000公建配套面98、积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积32000公建配套面积3000广场的占地面积3000绿化的占地面积50000管道长度，该行单元格需拆分为两个单元格视项目定68000管道长度68000管道长度68000管道长度200规划总建筑面积20000管道长度1600抽水台班12000外缆长度项目SWOT分析表-地块内外部条件分析成本测算增加工期工期影响主题 分类分项说明及应对措施勾选S/W影响（规划布局、成本、工期、售价）备注有/无单位工程量单价合计(万元）工程量说明日历日参考案例地块外部1区位分析区位位99、于城市建成区已成片开发建设，市政公用设施和公共设施基本具备S提升售价2位于城市远郊市政公用设施和公共设施未完善,但城郊空气清新，自然环境好S/W降低用地成本，同时影响销售3位于城市中轴线S提升售价4位于城市中心商务区S提升售价5位于市中心各种配套设施完善S提升售价6位于区中心S提升售价7位于老城核心区S提升售价8位于一线城市的行政边界两地交汇处，地价级差大S降低用地成本9位于城市规划中的重点平台区未来发展空间大，如科学城、知识城、智慧城S提升售价10位于高新开发区S利于销售11临近边境、口岸S利于销售12其他S/W13周边经济影响因素邻近城中村W对销售不利14邻近就业中心（工业用地，商务用地）100、S利于销售15邻近专业市场既带来机会，也存在噪音、治安、交通等问题S利于销售16邻近产业园S利于销售17邻近知名开发商高端楼盘S提升售价18邻近旅游区S提升售价19邻近居住区有成熟的居住氛围S利于销售20依据控制性详细规划图，周边用地性质对地块有积极影响S利于销售21依据控制性详细规划图，周边用地性质对地块有消极影响W对销售不利22其他S/W23交通通达性现状市政路网完善，交通可达性高S利于销售24现状道路等级低，道路需要改造如泥路、小石路等材质不佳的道路，路幅窄的村道W增加成本每平方米增加成本500元/（道路面积）5000道路面积：双向1车道：宽6米；双向2车道：宽12米；25不能直接连入市101、政路，需借用周边用地W影响工期、增加成本5000道路面积：双向1车道：宽6米；双向2车道：宽12米；26规划道路未建成（建成时间）可代建部分道路以帮助销售W增加成本5000道路面积：双向1车道：宽6米；双向2车道：宽12米；27需要代建市政道路W增加成本06000道路面积：双向1车道：宽6米；双向2车道：宽12米；28其他S/W29站点现状有城际轻轨站点S利于销售30现状有地铁站（步行400米内，巴士接驳线1.5公里内）S利于销售31规划有城际轻轨站点S利于销售32规划有地铁站（400米内，两年内建成）S利于销售33现状有公交站（200米内）S利于销售34临近公交总站S利于销售35紧邻轨道交通102、的站厅（非乘客用）需要退缩W影响规划布局36现状有水巴站S利于销售37邻近对外交通枢纽（机场、火车站、客运站、港口）对外交通便利，但人流货流密集S利于销售38其他S/W39线路邻近快速主干道交通方便但噪音废气污染大S/W影响规划布局、但利于销售40邻近铁路噪音大W对销售不利41邻近公路（国道、省道、县道）交通方便，但噪音大S/W影响规划布局、但利于销售42邻近立交桥，桥梁噪音大，造成不良的心理影响W影响规划布局43邻近高速路但无出口噪音大W对销售不利44邻近高速路出口交通方便，但噪音大S/W影响规划布局、但利于销售45邻近或用地内有轨道交通的隧道、区间线有退让要求W影响规划布局46其他S/W4103、7公共服务及商业设施商业服务现状周边生活配套设施完善（肉菜市场、理发、餐饮、金融服务、邮政等）S利于销售48现状周边生活配套设施不完善（肉菜市场、理发、餐饮、金融服务、邮政等）W对销售不利49现状周边有大型购物中心、商业街区、传统商业区S利于销售50规划周边有大型购物中心、商业街区S利于销售51教育周边无幼儿园、小学、中学利于销售52周边有普通的小学、中学利于销售53现状周边有幼儿园（服务距离500米）S利于销售54现状为省市一级小学、省市一级中学学位范围S利于销售55规划为省市一级小学、省市一级中学学位范围利于销售56现状周边有高等院校S利于销售57医疗现状周边有三甲医院S利于销售58规划周104、边有三甲医院S利于销售59紧邻医院S利于销售60现状周边无医疗卫生服务设施W对销售不利61邻近传染病院、精神病院W对销售不利62文化现状周边有大型文化体育设施（图书馆/博物馆/美术馆/剧院/音乐厅/少年宫/会展中心/体育场馆）S利于销售63规划周边有大型文化体育设施（图书馆/博物馆/美术馆/剧院/音乐厅/少年宫/会展中心/体育场馆）S利于销售64公共活动空间现状周边有城市绿地/公园/广场等公共开放空间S利于销售65规划周边有城市绿地/公园/广场等公共开放空间S利于销售66其他S/W67市政设施电临近核电站W对销售不利68临近高压走廊W对销售不利69临近大型变电所W对销售不利70临近移动基站、微105、波站等通信设施W对销售不利71临近广播电视发射站W对销售不利72水位于污水处理厂、污水泵站下风下水方向W对销售不利73位于重要的供水水源卫生保护区设污水处理厂W对销售不利，增加成本设置污水处理站，参考外滩2期，按项目建面增加20元/0200规划总建筑面积74位于江河洪水威胁地区避开W影响规划布局75位于坝或堤决溃后可能淹没的地区避开W影响规划布局76其他设施临近液化石油气储配站、罐瓶站W对销售不利77临近加油站、加气站W对销售不利78位于垃圾处理站、垃圾填埋场、垃圾转运站附近或下风向W对销售不利79周边有工厂烟囱W对销售不利80其他S/W81自然人文景观及环境周边有优美的自然景观S利于销售82106、临近海洋S利于销售83临近湿地S利于销售84临近水库S利于销售85临近湖泊S利于销售86临近江、河、涌、渠，水质佳S利于销售87临近江、河、涌、渠，水质不佳W影响销售88临近国家规定的风景区及森林和自然保护区S对销售不利89临近历史文物古迹保护区有城市设计限制S/W影响规划布局，但利于销售90临近庙宇、寺院、古墓W对销售不利91其他S/W92地质毗邻地块地质较好毗邻地块的地质情况较好，地基基础形式为PHC-AB型桩，因此，可初步判断桩基情况S节省成本(可用管桩)93位于地震断裂带避开W影响规划布局94采矿陷落（错动）区避开W影响规划布局95爆破危险范围内避开W影响规划布局96处于泥石流、滑坡、107、流沙威胁地段避开W影响规划布局97非岩质陡坡，高差较大的台地边缘建设挡土墙、护坡W增加成本增加挡土墙500元/m（挡土墙体积）m5000挡土墙体积98条状突出的山嘴，高耸孤立的山丘W增加成本打石头按300元/m（山体石方体积）m3000山体石方体积99位于陡坡、陡坎边缘建设挡土墙、护坡W增加成本增加挡土墙500元/m（挡土墙体积）m5000挡土墙体积100位于河岸和边坡的边缘W增加成本处理方式不明确，无法预估视项目而定，独立测算101平面分布上成因、岩性、状态明显不均匀的土层（故河道，疏松的断层破裂带，暗埋得塘浜沟谷和半填半挖地基）地基情况不明W增加成本视项目而定，独立测算102位于地下矿藏区108、W增加成本视项目而定，独立测算103其他S/W104其他临近其他易燃易爆剧毒物品仓库避开W影响安全105位于污染工业厂房的下风向（水泥厂、发电厂）避开W影响安全106位于高噪音工业厂房的下风向（采矿厂、采矿场）避开W影响安全107临近殡葬设施（火葬场、骨灰堂、坟场）W对销售不利108临近监狱、拘留所、劳改场W对销售不利109临近军事设施（限高，保密）有退让要求W影响规划布局110临近外事用地（外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施）有退让要求S/W影响规划布局，但卫生、治安情况好111治安情况差W对销售不利112其他地块内部113地质地貌地物地质岩溶与土洞溶洞处理W增加成本，延长工期情况不109、同，差异较大，采用冲孔桩或管桩，增加100元/（按建面）1000规划总建筑面积150清远东城项目，属于岩溶地区。一期一标采用管桩，须对溶洞处理，耗时约3个月。一期二标采用冲孔桩，含检测耗时5个月。114软弱土地基处理W增加成本，延长工期土方堆载方案按占地面积约300-350元/m2（国基、胜利河数据），具体项目建议测算-3500占地面积180珠海国基项目，软基处理采取真空预压，耗时3个月。2、胜利河北区，软基处理采取堆载，耗时6个月。（效果对比，堆载比真空预压好）115湿陷性黄土受湿状态下土壤结构发生变化而下陷。需地基处理W增加成本，延长工期需单项目案例分析视项目而定，独立测算116膨胀土受水110、膨胀，失水收缩。需地基处理W增加成本，延长工期视项目而定，独立测算117液化土地基处理W增加成本，延长工期视项目而定，独立测算118季节性冻土地基处理W增加成本，延长工期视项目而定，独立测算119地下水位过高多层地下室需考虑抗浮W增加成本视项目而定，独立测算120岩石地基地块平整难度大，竖向设计自由度低，地下室需进行爆破W增加成本，延长工期地下室爆破单价根据岩石坚硬程度、周边环境、爆破量等因素，大约为60元/m3-150元/m3m1200爆破体积240广州时代南湾项目，11-12栋存在岩石与碎石地基，采取冲孔桩，耗时约8个月。121孤石W增加成本，延长工期孤石爆破一般约300元/m3m3000111、爆破体积90广州天朗项目，存在约3万m孤石，采取静爆、炮机打凿等方式清除，耗时约3个月。122其他123地貌地形起伏大，山地土方量大，非标设计山地建筑W增加成本，延长工期土方工程量多，施工难度大m600土方体积40广州南村项目，红线内山体规划有住宅楼，须对山体清除（21万m）才能建设，耗时约40天。124地块内有山体护坡加固，防止滑坡W增加成本南沙项目采用格构梁、柔性网支护、基础绿化，按支护面积单方造价约720元/m2。7200支护面积125地块内有冲沟弄清冲沟的分布、坡度、活动情况及发育条件。对地表水导流或通过绿化工程等方法防止水土流失。W影响规划布局，增加成本视项目而定，独立测算126石矿112、煤矿遗址，需边坡支护及复绿W增加成本差异大，需按处理方法确定成本视项目而定，独立测算127其他S/W128地物受污染的土壤换土、改造W增加成本按需处理的土壤2500元/mm25000处理土壤体积30广州天朗项目，原为化工厂，土壤含氮、氡，需有专业环评单位出具有效的环评报告，并将土壤外运或置换处理。应控制环评报告及批复时间。129地下存在原有地上建筑物基础，地下建筑、防空洞冲碎W增加成本按炮机100元/m考虑m1000爆破体积130地块内有有利用价值的植被、树木移植/原地保护S节省园林成本131地块内有可利用的构筑物调查建筑建设年代、建筑质量、建筑高度、建筑风格、提出建筑保留、整治、改造、拆除113、的建议。S减少成本或利于销售视项目而定，独立测算132地块上有古迹保护及利用（如有观赏价值的历史建筑）S/W利于销售，但影响规划布局133地块下有古墓等埋藏需文物部门介入，影响用地性质W影响工期，甚至项目取消134地块中有排洪渠规划、水务或水利部门已有改造方案，调取改造方案图纸135规划、水务或水利部门无改造方案，且位置不利，可向规划、水务和水利部门申请移出红线外或提供退让距离（一次性投资费用高）W增加成本按1.5米深，7米宽考虑，10000元/m，明沟，不含盖板m100000排洪渠长度90清远东城项目，地块内排洪渠自行制定改道方案，施工耗时约3个月。136可申请排洪渠改位或管涵改位W增加成本114、按方案测算m150000管涵长度137城市防洪等级W增加成本按方案测算视项目而定，独立测算138地块中有河涌、池塘地块内有池塘，需填土、改造S/W增加成本清淤换填土综合单价约70元/m3m700换填土体积139规划、水务或水利部门已有改造方案，调取改造方案图纸140规划、水务或水利部门无改造方案，且位置不利，未明确是否有汛期危害，向规划、水务和水利部门申请移出红线外或提供退让距离（一次性投资费用高）W增加成本按方案测算视项目而定，独立测算141观赏性河涌贯穿，修桥，景观整治S/W增加成本，利于销售桥体2400元/m2（参考细沙项目），桩基础另计24000桥面面积142非观赏性河涌贯穿，与规划、115、水务、水利部门协商改道W增加成本按方案测算视项目而定，独立测算143河涌水质不佳，散发异味W增加成本按方案测算视项目而定，独立测算144加油站拆除W影响工期30佛山童服城一期，红线范围内有加油站，出让合同约定：交地时加油站拆除。由于油罐埋地，包括钢板内胆与砼外壁，须专业队伍拆除，耗时约30天145其他S/W146交通铁路穿越噪音大W对销售不利，影响规划布局147现状市政道路穿越噪音大，切割用地，分割小区，影响整体性。W对销售不利，影响规划布局148规划市政道路穿越噪音大，切割用地，分割小区，影响整体性。谈判改道W对销售不利，影响规划布局149要求配建公交站场用地大W影响规划布局150其他151116、其他产权手续繁复（地块包含多个产权）产权不明，提高交易成本W增加成本无法预估视项目而定，独立测算152拆迁量大、周期长、权责W增加成本，影响工期无法预估视项目而定，独立测算153其他S/W地质总计1月2月3月4月摘要1234沿街商业整体出租率0%0%0%0%0000430000沿街商业租金（元/月）0000沿街商业面积（）11500沿街商业总收入（万元）232500000集中商业整体出租率0%0%0%0%0000350000集中商业租金（元/月）0000自持集中商业面积（）38000集中商业总收入（万元）1432790000公寓整体出租率0%0%0%0%00000000公寓租金（元/月）000117、0自持公寓楼面积（元/月）27000公寓总收入（万元）1310420000写字楼整体出租率0%0%0%0%0000450000写字楼租金（元/月）0000自持写字楼面积（元/月）55000写字楼总收入（万元）1045960000酒店整体出租率0%0%0%0%0000450000酒店租金（元/月）0000自持酒店面积（）25000酒店总收入（万元）475430000地下车位整体出租率0%0%0%0%0000430000地下车位租金（元/个月）0000地下车位个数（个）1923地下车位总收入（万元）205850000商业地下室整体出租率0%0%0%0%0000410000商业地下室类型租金（元/月118、）0000自持商业地下室面积（）9600商业地下室类型总收入（万元）187250000总租金收入（万元）4890200000不含税收入（万元）4199960.000.000.000.00增值税（万元）273580.000.000.000.00增值税附加（万元）32830.000.000.000.00不含税净收入（万元）4435100.000.000.000.00土地成本分摊（万元）6682500003880000不含税土地成本分摊（万元）602030000建筑成本分摊（万元）12557600003880000不含税建筑成本分摊（万元）1181670.000.000.000.00物业管理总成本（119、万元）201550000不含税物业管理费用（万元）198690000营销费用（万元）122260.000.000.000.00不含税营销费用（万元）117060.000.000.000.00管理费用（万元）122260.000.000.000.00不含税管理费用（万元）121910.000.000.000.00维护费用（万元）97380000税前收入（万元）2116360.000.000.000.00所得税（万元）5388200.000.000.00净利润额（万元）1577540.000.000.000.00现金流量表（万元）1577540000累计现金流（万元）0000毛利润率56.82%净120、利润率37.56%内部收益率IRRRR#NUM!回正周期1661111投入峰值（万元）(125576)累计现金流量1月11月 21月 31月 41月 51月 61月 71月 81月 91月 101月111月121月131月141月151月161月171月181月191月201月211月221月231月241月251月261月271月281月291月301月311月321月331月341月351月361月371月381月391月401月411月421月431月441月451月461月471月-150000-100000-500000500001000001500002000005月6月7月8月9121、月10月11月12月13月56789101112130%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%122、0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000000000000000000000000000000000000123、000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0124、00.000.000.000.00000000000000000000111111111累计现金流量1月11月 21月 31月 41月 51月 61月 71月 81月 91月 101月111月121月131月141月151月161月171月181月191月201月211月221月231月241月251月261月271月281月291月301月311月321月331月341月351月361月371月381月391月401月411月421月431月441月451月461月471月-150000-100000-5000005000010000015000020000014月15月16月17月18月1125、9月20月21月22月1415161718192021220%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000126、%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000%0%0%0%0%0%0%0%0%0000000000000000000000000000000000000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000000000000000000000000000000000127、000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000000000000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00128、0.000.000.000.000.00000000000000000000111111111累计现金流量1月11月 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