1、石家庄市进入机会及项目可行性研究报告石家庄市进入机会及项目可行性研究报告思源经纪南京公司思源经纪南京公司目录目录I.I.城市宏观背景研究城市宏观背景研究II.II.城市土地市场研究城市土地市场研究III.III.城市宏观房地产市场研究城市宏观房地产市场研究IV.IV.区域市场研究区域市场研究V.V.潜在客户研究潜在客户研究VI.VI.地块研究地块研究VII.VII.取地位置和价格建议取地位置和价格建议VIII.VIII.项目经济测算项目经济测算结论简述城市是否健康，是否值得进入？石家庄的区位及交通现状使其成为京津冀都市圈发展的第三极城市，对河北南部的辐射及聚集作用更有明显。属于人口导入型城市、2、交通路网发达是其城市发展的核心动力，不仅增加了石家庄城市聚合力，而且对更快融入京津冀都市圈发展及加强对周边的辐射力均有较大的促进作用。城区人口比例小，城区规模小，但全市总人口基数大及较低的城镇化率，是城市及房地产发展的持续推动力。房地产市场好不好？限购后至今石家庄总成交量较限购前略有下降，但成交量总体保持平稳。2014年受宏观市场波动的影响，供销均有下滑，短期内市场成交量有下滑，但预计成交量仍将高于或与成交量最低年份持平，由于较低的城镇化率及较大人口基数，中长期市场需求持久,市场容量仍有一定的上升空间；其中商品住宅市场发展较好，整体供不应求，后劲大。商办市场由于整体供应量过大，市场饱和度明显，3、市场供过于求，整体发展趋于下行。土地市场行情：石家庄未来5年预计土地成交量（建面）2500万方，当前石家庄商品房销售总额预计为500万方（建面），预期5年内商品房整体供销将保持平衡的态势。另石家庄近3年已经拍卖土地中，未开发潜在供应量（建面）1140万方，如果上述未开发土地加速上市，将给石家庄整体房地产市场带来库存增加的风险。近期看，石家庄土地市场受13年楼市火爆的带动，2014年1-4月土地市场持续火热，量价齐升，随着2014年房地产市场转冷，土地市场热度将有所下降。全市及周边土地情况未来5年土地供应量：预计未来5年土地供应量为2000万（占地面积）；近3年土地潜在供应量：近3年全市土地潜在4、供应量为1144.6万（建面），区域土地潜在供应量为163.26万（建面）；周边土地成交价格情况来看：纯住宅用地：405-710万/亩；住宅兼商服用地：400-600万/亩（特例：13年天山集团摘取的2013036号地块成为石家庄地王，亩低价1378万/亩）；纯商服用地：450-550万/亩。地块好不好？1、区位价值较高，地块位于南二环内，是未来的城市副中心。2、地块交通便利，在建地铁3号线（15年8月通车），由东西向有槐安路、胜利大街城市主干道，南北中华南大街，建设大街及正在拓宽的胜利大街等主干道，交通通达性好，3、地块四至外围区域发展城市，城市感较强，地块东部衔接石家庄高端住宅区。4、地块5、可开发用地住宅比重小，地块可开发用地体量较少及商业比重较大使得开发成本加大。5、地块开发进程不可控，地块内部环境杂乱，地块内部大量的城中村及企业厂房，拆迁量较大，土地开发进程不可控。综合评定：地块本身区位价值优越，但开发进度及成本等不可控，商业比例过大，存在风险。结论简述区域房地产市场好不好？区域房地产市场发展潜力大，发展势头强劲。作为规划的城市副中心，区域规划起点高，同时位于二环内、城市南向优先发展的决定区位优势使得区域具备较大的发展潜力。此外，从市场容量大、项目去化水平高、价格涨幅大、在售库存不多的市场现状看，区域房地产市场空间较大，前景看好。I.I.城市宏观背景研究城市宏观背景研究石家庄6、位于河北省中南部，是河北省省会，京津冀都市圈的第三极，辐射整个河北南部，是京广、石太铁路枢纽城市，全国重要的服务业、生物产业基地。石家庄市地处河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西省为邻，北与保定市交界，距首都北京270公里。是河北省省会，华北地区最大的商业贸易市场流通中心，区位价值优越。石家庄作为京津冀都市圈的第三极，定位全国重要的服务业、生物产业基地之一，也是京津高技术产业和先进制造业研发转化及加工配套基地。石家庄市属于温带季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，具有四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季节特点。区位特征1城市宏观概况石家庄河北省行政地图京津冀都市圈石家庄人口特征1城7、市宏观概况石家庄市区现辖6个市辖区，分别是桥东区、桥西区、新华区、长安区、裕华区和井陉矿区，另下辖的12个县、5个县级市；全市总面积20235平方公里，其中市区面积455.81平方公里；2013年末，全市户籍人口969.4万人，常住人口1049.98万人，市区常住人口294万人；数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报石家庄户籍人口969.4万人，常住人口1049.98万人，市区常住人口较少，仅294万人。外来人口较多，属于典型的人口流入型城市（目前区域外来人口57万），给房地产的发展提供较好基础支撑。市区/县级市面积（平方公里）户籍人口（万人）经济产值人均GDP（亿元8、）（元）市区92.1148.8236.2815524260.4554.4651.6926843970.4743.0738.4513632442.75110.2442.6522545964.13101.4541.6915029667.7269.981333.634639.18县级市60338.46733.1629065492.3246847.522547150.04138132.912037938.673473316047604.8861953.317832393.0852548.815731500.867558.83175.730132.05222186333123.0367640143.539、3590.8212102477.3530977.17264846205.246372.88106932.778.723099.510254510525319.5152450.2614127490.74296.392567.826546.5983677.5147059305.9995161.935556402.92合计14546.7969.443979.859771016102710381050242.78276277288294全市常住人口（万人）市区常住人口（万人）20092010201120122013020040060080010001200全市常住人口（万人）,2009,977全市常住10、人口（万人）,2010,1016全市常住人口（万人）,2011,1027全市常住人口（万人）,2012,1038全市常住人口（万人）,2013,1050市区常住人口（万人）,2009,242.78市区常住人口（万人）,2010,276市区常住人口（万人）,2011,277市区常住人口（万人）,2012,288市区常住人口（万人）,2013,2942009-2013年全市/市区户籍人口数量走势全市GDP2城市经济石家庄城市经济实力不强，排名河北第二，全国各省会城市第十二。2009-2013年全市GDP总值及人均GDP不断上涨，2013年全市GDP为4863.6亿元，全市人均GDP为46828元。11、全市GDP方面，2009-2013年全市GDP不断上涨，2013年全市GDP达到4863.6亿元，涨幅为9.5%，经济正由高速发展向平稳发展转变。经济排名河北第二，全国各省会城市第十二，且主要来自于下面各县，市区GDP仅为1100亿元（占全市23%）经济实力不强；人均GDP方面，2009-2013年人均GDP不断上涨，涨幅波动较大，2013年烟台人均GDP为46828元，涨幅为13.2%。整体看，石家庄经济实力对城市房地产快速发展的贡献度较低。数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报3114.934014082.64500.24863.611.10%12.20%12.012、0%10.40%9.50%全市GDP（亿元）增长率20092010201120122013010002000300040005000600000.020.040.060.080.10.120.14全市GDP（亿元）,2009,3114.9全市GDP（亿元）,2010,3401全市GDP（亿元）,2011,4082.6全市GDP（亿元）,2012,4500.2全市GDP（亿元）,2013,4863.6增长率,2009,11.10%增长率,2010,12.20%增长率,2011,12.00%增长率,2012,10.40%增长率,2013,9.50%2009-2013石家庄全市GDP走势31784.13、69334624018741361.36 46828.428.60%5.28%20.00%2.90%13.20%人均GDP（元）增长率200920102011201220130500010000150002000025000300003500040000450005000000.050.10.150.20.25人均GDP（元）,2009,31784.69人均GDP（元）,2010,33462人均GDP（元）,2011,40187人均GDP（元）,2012,41361.36人均GDP（元）,2013,46828.42增长率,2009,8.60%增长率,2010,5.28%增长率,2011,20.14、00%增长率,2012,2.90%增长率,2013,13.20%2009-2013年石家庄市人均GDP走势人民生活不断改善，石家庄居民收入稳定增加，其中城镇居民可支配收入5年年均涨幅10.4%，截止2013年城镇居民可支配收入达25274元，比12年上涨9.7%；09-13年石家庄农村居民人均可支配收入不断增加，年均涨幅13.7%，2013年农村人均可支配收入为10066元，同比上涨12.6%。持续稳定增长的的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑，同时使得居民消费观念逐渐改变，为房地产市场的发展奠定了基础。人均可支配收入2城市经济2009-2013年全市城镇/农村居15、民可支配收入不断上涨，涨幅基本在10%左右，居民购买力逐年增强。数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报166071829020534230382527410.3%10.1%12.3%12.2%9.7%城镇人均可支配收入（元）城镇居民收入涨幅2009201020112012201305000100001500020000250003000000.020.040.060.080.10.120.14城镇人均可支配收入（元）,2009,16607城镇人均可支配收入（元）,2010,18290城镇人均可支配收入（元）,2011,20534城镇人均可支配收入（元）,2012,2316、038城镇人均可支配收入（元）,2013,25274城镇居民收入涨幅,2009,10.3%城镇居民收入涨幅,2010,10.1%城镇居民收入涨幅,2011,12.3%城镇居民收入涨幅,2012,12.2%城镇居民收入涨幅,2013,9.7%2009-2013年石家庄城镇居民人均可支配收入走势5977657778228993100669.3%10.0%18.9%15.0%12.6%农民人均纯收入（元）农村居民收入涨幅2009201020112012201302000400060008000100001200000.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2农民人均纯17、收入（元）,2009,5977农民人均纯收入（元）,2010,6577农民人均纯收入（元）,2011,7822农民人均纯收入（元）,2012,8993农民人均纯收入（元）,2013,10066农村居民收入涨幅,2009,9.3%农村居民收入涨幅,2010,10.0%农村居民收入涨幅,2011,18.9%农村居民收入涨幅,2012,15.0%农村居民收入涨幅,2013,12.6%2009-2013年石家庄农村居民人均可支配收入走势石家庄是第二产业主导经济，占比尤为突出，2013年比例高达47.2%，装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材为支柱产业。近年来以批发、物流、零售、旅游为代表的第18、三产业加速发展，产业发展所所带来的大量的置业人口支撑当地房地产行业的发展。三产结构2城市经济石家庄是第二产业主导经济，占比尤为突出，2013年比例高达47.2%，装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材为支柱产业。数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报305.30370.00414.90452.20476.601558.501653.802031.902240.702295.601251.101377.201635.801807.302091.40第一产业产值（亿元）第二产业产值（亿元）第三产业产值（亿元）200920102011201220130100020019、030004000500060009.8%10.9%10.2%10.0%9.8%50.0%48.6%49.7%49.8%47.2%40.2%40.5%40.1%40.2%43.0%2009-2013年石家庄三产结构变化2009年-2013年石家庄消费品零售额不断上涨，2013年消费品零售总额约为2179.7亿元，比2008年的1894.8亿元增长了15%，年均涨幅为16.6%。全市消费品总额的稳步增加，反映出居民生活水平的不断提高，消费需求在增加。生活质量提高的同时人们对居住环境的要求也在提高，为住宅市场提供强有力的支撑。消费品零售额2城市经济2008-2013年石家庄市消费品零售额不断上涨，20、2013全年共计2179.7亿元，涨幅为15%。数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报1190.61409.91663.01894.82179.718.4%18.4%18.0%13.9%15.0%社会消费品零售总额（亿元）增长率200920102011201220130500100015002000250000.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2社会消费品零售总额（亿元）,2009,1190.6社会消费品零售总额（亿元）,2010,1409.9社会消费品零售总额（亿元）,2011,1663.0社会消费品零售总额（亿元）,2012,21、1894.8社会消费品零售总额（亿元）,2013,2179.7增长率,2009,18.4%增长率,2010,18.4%增长率,2011,18.0%增长率,2012,13.9%增长率,2013,15.0%2009-2013年石家庄社会消费品零售总额变化储蓄存款2城市经济2009-2013年石家庄市人均储蓄存款不断上涨，居民经济实力不断增强，为房地产发展提供较好的经济基础支撑。其中制造业、金融业从业人员收入水平较高。2009-2013年烟台人均储蓄存款不断增加，涨幅均在10%左右，2013年人均储蓄存款为141415元，涨幅为9%；其中制造业、金融业从业人员收入水平较高；人均人民币储蓄存款的不断增22、加说明大众的金融投资意识不断增强，经济实力不断增加，能够给房地产市场提供有力的消费支撑。数据来源：2008-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报106104105812117097129705141415-0.002758585381222370.106660.1076657580397640.0902826985432106人均城乡存款余额（亿元）增长率2009201020112012201302000040000600008000010000012000014000016000000.020.040.060.080.10.12-0.02人均城乡存款余额（亿元）,2009,1061023、4人均城乡存款余额（亿元）,2010,105812人均城乡存款余额（亿元）,2011,117097人均城乡存款余额（亿元）,2012,129705人均城乡存款余额（亿元）,2013,141415增长率,2010,-0.002758585增长率,2011,0.10666增长率,2012,0.107665758增长率,2013,0.0902826992009-2013石家庄市人均储蓄存款财政收入2城市经济2009-2013年石家庄市财政收入不断增加，2013全年共计648.3亿元，涨幅为13.1%。2009-2013年财政收入不断增强，年均上涨21.8%，2013年全年财政收入为648.3亿元，比24、12年上涨为13.1%；财政支出多用于教育、医疗卫生、节能环保、农林水事务和住房保障等重点项目。数据来源：2009-2013年石家庄市国民经济和社会发展统计公报310.25387.90489.00573.20648.3014.18%25.00%26.10%17.20%13.10%政府财政收入（亿元）增长率20092010201120122013010020030040050060070000.050.10.150.20.250.3政府财政收入（亿元）,2009,310.25政府财政收入（亿元）,2010,387.90政府财政收入（亿元）,2011,489.00政府财政收入（亿元）,2012,525、73.20政府财政收入（亿元）,2013,648.30增长率,2009,14.18%增长率,2010,25.00%增长率,2011,26.10%增长率,2012,17.20%增长率,2013,13.10%2009-2013年政府财政收入走势2020年，石家庄城镇化率达到70%到2015年，河北省城镇化率达到51.5%，城镇人口由2010年的3150万人增加到3800万人。石家庄市将成为城区常住人口300万人以上的特大城市到2020年，石家庄市城市化水平将达到63%，城镇人口将由2005年的395万增加到2020年的689万，规划期间市域人口将继续大量由农村向城市转移，人口空间分布将发生很大变化26、，城市人口的大幅度增加，将使城市各项建设用地需求不断加大。加快推进地铁建设3号线预计17年开通石家庄轨道交通三号线一期工程工期54个月，预计在2017年3月份完工。9月28日率先开工的石家庄轨道交通3号线一期工程“新客站至二中段”，将由中国铁建十七局集团投资建设。预计将在2017年3月31日全部完工。地铁3号线设两个站点在区域内部，极大的提高了区域对城市内部的辐射能力，吸引全市客群。交通路网的完善对，更好的促进区域房地产市场的发展。更好的融入京津冀都市圈发展以及加强对石家庄市区的辐射起到了极大的促进作用城建水平2城市经济2013年城镇化率达55.72%，规划到2020年，全市城镇化率达65%左27、右，城镇人口基数的增加是支撑市区房地产发展的基础条件。2各城市关键指标对比（石家庄、济南、郑州、太原共4个城市)附文件：各城市关键指标对比：1、当前石家庄房地产市场容量小相对较小，与周边省会相比，石家庄商品房市场尤其是住在市场市场容量相对较小，由于人口基数及低城市化率，预计未来市场容量有上市空间。2、市区常住人口对房地产支撑作用较大，尽管石家庄全市常住人口规模较大，但由于市区常住人口规模较小，对房地产发展的促进作用不明显，相对其他城市来说，房地产总容量较小，而郑州和济南市区人口较多，对房地产发展的人口支撑作用明显，商品住宅销售量较大。3、和其他城市相比，石家庄城市化率较低，发展潜力更大，目前石28、家庄城市化水平仅为55.72%，低于济南、郑州和太原，随着城市城镇村改造的加快、城镇化水平快速提升所带来的人口迁移将对城市房地产发展的促进作用明显。城市间横向对比指标分类指标石家庄济南郑州太原房地产指标商品房销售量（万）477563.651135.86450.2商品住宅销售量（万）362524.52884.68274.59经济指标全市GDP（亿元）4863.65320.26201.92412.87第二产业比例（%）47.2%39.3%56.0%43.6%第三产业比例（%）43%55.3%41.6%54.8%人口指标常住人口（万人）1050700919427.77市区人口28842570034229、城市化率55.72%66%67%83.76%消费力指标城镇人均收入25274356482661524000农村人均收入10066132481400911288社会零销售额2179.72633.92586.41281.46城市发展策略3城市规划烟台市规划成为京津冀都市圈第三极、京津向中西部辐射的“第一中枢”、河北省对外竞争、交流的第一平台，城市地位逐步提高，未来将带动房地产行业的发展。城市总体发展调整战略：优化都市区布局，落实城市北跨战略，强化正定组团功能，建设滨河新区、承担部分省会功能，统筹产业发展，完善产业聚集区布局；依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则对中心城区用地布局进行调整。30、1、京津冀都市圈第三极随着国家发展战略调整，京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。亟需以石家庄为核心，推动冀中南一体化建设，构建与京津良好的分工协作关系，使石家庄成为京津冀都市圈第三极。2、京津向中西部辐射的“第一中枢”石家庄位于京广与陇海复线发展走廊交汇要冲，随着区域经济交流的进一步加强，亟需石家庄利用“东出西联、承南接北”的区位优势，大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的“第一中枢”，全国重要的现代服务业基地之一。3、河北省对外竞争、交流的第一平台省委、省政府高度重视省会发展，将省会城市建设作为提升全省竞争力的战略举措。亟需石家庄做强、做大，担负31、起展示整个河北财富创造力、文化竞争力、社会发达程度的重任，对外竞争、交流的第一平台；特色鲜明、繁华舒适、现代一流的省会城市。总体空间布局3城市规划石家庄近期实施“打造新城、重塑古城、严控老城”战略。远期实施“北跨、南优、西控、东延”战略。本案属于近期规划的老城部分，同时也是远期规划中的“南优”部分，规划将有效促进区域房地产的发展。城市性质：京津冀第三极，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一。发展方向：近期实施“打造新城、重塑古城、严控老城”的发展战略。远期实施“北跨、南优、西控、东延”的发展战略，打造“一河两岸三组团”的空间结构。本案属于近期规划的老城部分，重点疏散老城人口与职能、完善设施配32、套、改善环境。同时也是远期规划中的“南优”（南向优先发展）部分，是规划的城市副中心，规划起点高，发展潜力大。地块交通网络3城市规划交通优势突出。从大交通看，石家庄是京广、石太等四条铁路交汇的枢纽城市。航空、铁路、公路交通路网较为发达，未来市内轨道交通规划也将完善。航空：“十二五”期间，以建设低成本和区域性枢纽机场、首都机场的主要分流备降机场、航空货运与快件华北集散中心为目标，实现石家庄机场与北京机场的错位发展。到2015年，机场年旅客吞吐量达到1000万人次、年货邮吞吐量达到12万吨。枢纽：到2015年，初步建成正定商贸物流产业聚集区、石家庄南部综合物流产业聚集区等两大省级物流产业聚集区；优先33、发展城市公共交通，加快轨道交通规划和建设等。铁路：加快实施京石、石武、石济等铁路客运专线建设，构建快速铁路网络。形成石家庄与京津、周边省会城市及与冀中南城市群1小时轨道交通圈，规划全市铁路通车总里程突破700公里。到2015年，快速铁路通车里程突破260公里。轨道：到2020年将建成轨道交通1、2、3号线一期工程，三条线路构成了我市轨道交通骨干线网,1号线串连了老城区、高新区,2、3号线以新火车站为中心向四周辐射。其中地块附近的3号线预计将在2017年3月31日全部完工。地块4城市宏观总结观点：石家庄的区位及交通现状使其成为京津冀都市圈发展的第三极城市，对河北南部的辐射及聚集作用更有明显。属于34、人口导入型城市、交通路网发达是其城市发展的核心动力，不仅增加了石家庄城市聚合力，而且对更快融入京津冀都市圈发展及加强对周边的辐射力均有较大的促进作用。城区人口比例小，城区规模小，但全市总人口基数大及较低的城镇化率，是城市及房地产发展的持续推动力。一、城市人口规模较大，属于人口导入型城市、城镇化率低，较大的城市人口规模和低城市化率能够快速促进房地产的发展。二、石家庄城市经济实力不强，GDP排名全国各省会城市第十二，河北省第二。且主要来自于下面各县，对城市房地产快速发展的贡献度较低；烟台第二产业比例尤其突出，主导经济，并吸纳大量外来人口，对城市发展有较大贡献；三、石家庄近期实施“打造新城、重塑古城35、严控老城”的发展战略。远期实施“北跨、南优、西控、东延”的发展战略，打造“一河两岸三组团”的空间结构，规划城市地位突出。四、石家庄对内、对外交通便捷，航空、铁路、公路交通路网较为发达，未来轨道交通规划完善。对更好的融入京津冀都市圈发展起到了极大的促进作用。II.II.城市土地市场研究城市土地市场研究整体土地市场分析1城市土地市场石家庄土地市场09年至13年，土地成交面积整体呈先上升后下降再上升趋势，量价齐升；2014年前四月土地市场火热，前4个月成交面积为63万；09至13年楼面均价呈缓慢上升趋势，热点板块多以较高溢价成交，高溢价拉涨市场预期；2014年前四月房地产用地平均出让楼面地价为2436、12元/，石家庄房地产土地市场将持续火爆。2010-2012年土地市场成交量稳定，2013年土地市场并没有受到“补证”潮的影响，成交面积创近5年新高。2014年土地市场高调开闸，全市土地供应量为464万，同比去年上涨55%。1339404252207919317316526663155217651401198120762412土地宗数（块）成交面积(万）楼面均价(元/)200920102011201220132014（1-4月份）050100150200250300050010001500200025003000土地宗数（块）,2009,13土地宗数（块）,2010,39土地宗数（块）,20137、1,40土地宗数（块）,2012,42土地宗数（块）,2013,52土地宗数（块）,2014（1-4月份）,20成交面积(万）,2009,79成交面积(万）,2010,193成交面积(万）,2011,173成交面积(万）,2012,165成交面积(万）,2013,266成交面积(万）,2014（1-4月份）,63楼面均价(元/),2009,1552楼面均价(元/),2010,1765楼面均价(元/),2011,1401楼面均价(元/),2012,1981楼面均价(元/),2013,2076楼面均价(元/),2014（1-4月份）,24122010-2014年（1-4月份）石家庄市房地产用地成交38、情况331.4419.87099539.11695327.15636464供应面积（万）201020112012201320140100200300400500600供应面积（万）,2010,331.4供应面积（万）,2011,419.87099供应面积（万）,2012,539.11695供应面积（万）,2013,327.15636供应面积（万）,2014,4642010-2014年石家庄土地供应计划保障房建设计划：2013年石市棚户区改造竣工11194套，同年开工建设17483套；2014年计划建设开工建设15443套住房。石家庄土地市场以住宅用地为主，2013年住宅用地占整体比重83%。进39、入2014年来，住宅用地价格上涨，而商服用地市场遇冷价格下跌。预计全年土地供应大幅增加，其中住宅用地供应427万，商服用地供应80.5万。整体土地市场分析1城市土地市场石家庄土地市场2009-2013年成交以住宅用地为主，成交量不断上升，13年住宅用地体量比例为近5年最高；2014年前四月份住宅用地市场热度高，楼面价2163元/吗，涨幅较平缓；高热度的土地成交导致一年后住宅的高供应，鉴于目前的市场环境，未来石家庄楼市存在一定风险。2010-2013年石家庄商业用地面积呈上升趋势，楼面价高于住宅用地，14年商业用地市场目前表现良好，2014前四月商业用地楼面价2750元/，远高宇住宅用地楼面价，40、竞争引发高溢价，高溢价拉涨楼面价。28131096151225244518105418662222138033732750土地宗数（宗）成交面积(万）楼面均价(元/)200920102011201220132014（1-4月份）0510152025303540455005001000150020002500300035004000土地宗数（宗）,2009,2土地宗数（宗）,2010,8土地宗数（宗）,2011,13土地宗数（宗）,2012,10土地宗数（宗）,2013,9土地宗数（宗）,2014（1-4月份）,6成交面积(万）,2009,15成交面积(万）,2010,12成交面积(万）,20141、1,25成交面积(万）,2012,24成交面积(万）,2013,45成交面积(万）,2014（1-4月份）,18楼面均价(元/),2009,1054楼面均价(元/),2010,1866楼面均价(元/),2011,2222楼面均价(元/),2012,1380楼面均价(元/),2013,3373楼面均价(元/),2014（1-4月份）,27502010-2014年（1-4月份）石家庄市商业用地成交情况1131273243146418114814122145169513811275207819062163土地宗数（宗）成交面积(万）楼面均价(元/)200920102011201220132014（142、-4月份）05010015020025005001000150020002500土地宗数（宗）,2009,11土地宗数（宗）,2010,31土地宗数（宗）,2011,27土地宗数（宗）,2012,32土地宗数（宗）,2013,43土地宗数（宗）,2014（1-4月份）,14成交面积(万）,2009,64成交面积(万）,2010,181成交面积(万）,2011,148成交面积(万）,2012,141成交面积(万）,2013,221成交面积(万）,2014（1-4月份）,45楼面均价(元/),2009,1695楼面均价(元/),2010,1381楼面均价(元/),2011,1275楼面均价(元/)43、,2012,2078楼面均价(元/),2013,1906楼面均价(元/),2014（1-4月份）,21632010-2014年（1-4月份）石家庄市住宅用地成交情况新客站地块区域近年土地成交明细2区域土地市场石家庄新客站地块区域内部近年有15幅重点土地成交，5幅纯住宅用地、3幅纯商业用地、7幅商住混合用地。其中13年天山集团摘取的2013036号地块成为石家庄地王，亩低价1378万/亩，楼面价高达6579元/。编号成交日期地块编号位置用途占地面积（）出让年限 容积率成交价(亿元)成交地价(万元/亩)成交楼面价(元/)竞得单位12014-2-132014007号青园街以西、塔南路以南住宅、商服144、5544.47商业40年、住宅70年5.51.27544.70 1460.46永昌地产集团有限公司22013-11-12013036号塔南路南、放射东路东住宅、商服用地58332.47商业40年、住宅70年3.1412.061378.386579.13河北智恒房地产开发有限公司32013-1-312012068号汇通路以东、放射东路以西住宅3293870年3.22.4485.79 2277.01石家庄中嘉信房地产开发有限公司42013-1-312012076号工农路南、市农业生产资料总公司东住宅7405.470年30.45405.13 2025.55河北金标房地产开发有限公司52012-2-745、2011062东至市农机总公司、西至怡然雅居小区、南至东平路、北至市国土局城镇住宅用地13861702.70.95456.952538河北润龙房地产开发有限公司62010-12-142010042号体育东街以东，塔南路以北，塔北路以南，规划路以西商服、住宅103976.1商业40年、住宅70年3.56.24400.11 1714.68河北永昌房地产开发有限公司72012-9-192012042体育东街以东、南二环以北、塔南路以南、规划路以西其他普通商品住房用地153281.270年316.3708.97 3544.68京旭睿、美银联合体新客站地块区域近年土地成交明细2区域土地市场石家庄新客站地46、块区域内部近年有15幅重点土地成交，住宅用地价格405-710万/亩，住宅兼商服价格400-600万/亩，纯商服价格450-550万/亩。编号成交日期地块编号位置用途占地面积（）出让年限容积率成交价(亿元)成交地价(万元/亩)成交楼面价(元/)竞得单位82011-5-162011005号中华大街东、裕华路南、礼让街西商服、住宅21980.5商业40年住宅70年81.69512.60 961.08石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司92011-11-112011047号裕华路-维明街-工农路-民心河-师范街围合区域商服2861440年1.162.30535.90.6913.51永辉超市1020147、2-8-242012040号裕华路以北，建设大街以西住宅、商服用地18742.5商服40年住宅70年5.631.34476.66 1269.90北京中天恒信房地产开发有限公司112013-11-12013035号南二环南、建通街东中低价位、中小套型普通商品住房用地10979.170年3.50.67406.85 1743.57河北腾华房地产开发有限公司122013-1-312012077号东风路北、平安大街东住宅、商服用地22179.5商业40年住宅70年3.51.95586.16 2511.97石家庄金龙房地产开发有限公司132012-8-242012038号建华大街以西、东岗路以南商服、住宅48、用地146454.9商服40年住宅70年3.2512.48568.12 2621.97北天海房地产开发有限公司142012-7-252012030号新石北路北、红旗大街东商服用地7819.640年5.850.54460.40 1180.47河北乐宸房地产开发有限公司152012-9-192012047号滨河街以东、清水街以西、南二环路以南商服9386240年20.35225.00187.51石家庄联邦伟业本案新客站地块区域重点土地成交明细2区域土地市场近5年新客站地块区域内部有5幅重点土地成交，3幅住宅用地，2幅商业兼住宅用地。其中13年天山集团摘取的2013036号地块位于地块区域东南面。土49、地编号：2012068号用地性质：住宅用地面积：32938平方米竞得方：石家庄中嘉信房地产开发有限公司成交时间：2013-1-31单位地价：485.79万元/亩成交楼面价:2277元/土地编号2013036号用地性质：住宅、商服用地面积：58332.47平方米竞得方：河北智恒房地产开发有限公司成交时间：2013-11-1单位地价：1378.38万元/亩成交楼面价：6579元/土地编号：2011062号用地性质：住宅用地面积：13861平方米竞得方：河北润龙房地产开发有限公司成交时间：2013-11-1单位地价:456.95万元/亩成交楼面价：2538元/土地编号：2012076号用地性质：住宅50、用地面积7405.4平方米竞得方：永昌地产集团有限公司成交时间：2014-2-13单位地价：405.13万元/亩成交楼面价:2025元/土地编号：2014007号用地性质：住宅、商服用地面积：15544.47平方米竞得方：永昌地产集团有限公司成交时间：2014-2-13单位地价：544.70万元/亩成交楼面价:1460元/2013036号2012068号2014007号2012076号2011062号住宅用地住宅兼商服新客站地块区域重点土地成交明细2区域土地市场近5年新客站地块区域周边有10幅重点土地成交，2幅住宅用地，5幅商业兼住宅用地，3幅商业用地。本案2012040号2011005号2051、11047号2012030号2012047号2012077号2012038号2010042号2012042号土地编号：2011005号用地性质：商服、住宅用地面积:21980.5平方米竞得方:石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司成交时间：2011-5-16单位地价;512.60万元/亩成交楼面价：961.08元/土地编号：2012038号用地性质：商服、住宅用地面积:146454.9平方米竞得方：北天海房地产开发有限公司成交时间：2012-8-24单位地价;568.12万元/亩成交楼面价：2511.97元/土地编号：2012077号用地性质：商服、住宅用地面积:22179.5平方米竞得方：石家52、庄金龙房地产开发有限公司成交时间：2013-1-31单位地价;586.16万元/亩成交楼面价：2511.97元/土地编号：2012040号用地性质：商服、住宅用地面积:18742.5平方米竞得方：北京中天恒信房地产开发有限公司成交时间：2012-8-24单位地价476.66万元/亩成交楼面价：1269.90元/土地编号2011047号用地性质：商服用地面积:28614平方米竞得方：永辉超市成交时间：2011-11-11单位地价;535.90万元/亩成交楼面价：6913.51元/土地编号：2012030号用地性质：商服用地面积:7819.6平方米竞得方：河北乐宸房地产开发有限公司成交时间：20153、2-7-25单位地价;460.40万元/亩成交楼面价：1180.47元/土地编号：2012042用地性质：其他普通商品住房用地用地面积:153281.2平方米竞得方：京旭睿、美银联合体成交时间：2011-5-16单位地价;708.97万元/亩成交楼面价：3544.68元/土地编号:2010042号用地性质：商服、住宅用地面积:103976.1平方米竞得方：河北腾华房地产开发有限公司成交时间：2011-5-16单位地价:400.11万元/亩成交楼面价:1714.68元/土地编号2013035号用地性质：中低价位、中小套型用地面积:10979.1平方米竞得方：河北腾华房地产开发有限公司成交时间：254、011-5-16单位地价;406.85万元/亩成交楼面价:1743.57元/土地编号：2012047号用地性质：商服用地面积:153281.2平方米竞得方：石家庄联邦伟业成交时间：2012-9-19单位地价：25.00万元/亩成交楼面价：187.51元/2013035号住宅用地住宅兼商服商服用地整体土地市场分析1土地供应计划石家庄土地市场09年至13年，土地成交面积整体呈先上升后下降再上升趋势，量价齐升；2014年前四月土地市场火热，前4个月成交面积为63万；09至13年楼面均价呈缓慢上升趋势，热点板块多以较高溢价成交，高溢价拉涨市场预期；2014年前四月房地产用地平均出让楼面地价为2412元55、/，石家庄房地产土地市场将持续火爆。2010-2012年土地市场成交量稳定，2013年土地市场并没有受到“补证”潮的影响，成交面积创近5年新高。2014年土地市场高调开闸，全市土地供应量为464万，同比去年上涨55%。预计未来5年土地供应达到2000万，未来5年土地成交达到1000万,土地成交建筑面积预计25000万。2015-2019年预计未来5年供应量为2000万保障房建设计划：2013年石市棚户区改造竣工11194套，同年开工建设17483套；2014年计划建设开工建设15443套住房。331.4419.87099539.11695327.1563646419317316526663供应56、面积(万）成交面积(万）20102011201220132014（1-4月份）0100200300400500600供应面积(万）,2010,331.4供应面积(万）,2011,419.87099供应面积(万）,2012,539.11695供应面积(万）,2013,327.15636供应面积(万）,2014（1-4月份）,464成交面积(万）,2010,193成交面积(万）,2011,173成交面积(万）,2012,165成交面积(万）,2013,266成交面积(万）,2014（1-4月份）,632010-2014年（年（1-4月份）石家庄市房地产用地成交情况月份）石家庄市房地产用地成交情况预57、计未来5年成交量为1000万全市已拍土地潜在供应量1已拍土地潜在供应量近3年全市土地潜在供应量约1144.6万,其中2012年潜在供应量348.7万，2013年潜在供应量567.7万，2014年潜在供应量228.1万。土地全年成交量(万）土地已上市量(万）土地潜在供应量(万）2012年571.2222.5348.72013年843.0275.2567.72014年228.10.0228.1合计1642.3497.71144.6附文件：区域土地潜在供应量2区域土地潜在供应近3年区域土地潜在供应量约163.26万。编号成交日期地块编号位置用途占地面积（）出让年限容积率成交价(亿元)成交地价(万元/58、亩)成交楼面价(元/)竞得单位建筑面积12014/2/132014007号青园街以西、塔南路以南住宅、商服15544.47商业40年、住宅70年5.51.27544.71460.46永昌地产集团有限公司85494.622013/11/12013036号塔南路南、放射东路东住宅、商服用地58332.47商业40年、住宅70年3.1412.061378.386579.13河北智恒房地产开发有限公司183164.032013/1/312012068号汇通路以东、放射东路以西住宅3293870年3.22.4485.792277.01石家庄中嘉信房地产开发有限公司105401.642013/1/312059、12076号工农路南、市农业生产资料总公司东住宅7405.470年30.45405.132025.55河北金标房地产开发有限公司22216.252012/9/192012042体育东街以东、南二环以北、塔南路以南、规划路以西其他普通商品住房用地153281.270年316.3708.973544.68京旭睿、美银联合体459843.662011/11/112011047号裕华路-维明街-工农路-民心河-师范街围合区域商服2861440年1.162.3535.90.6913.51永辉超市33192.272012/8/242012040号裕华路以北，建设大街以西住宅、商服用地18742.5商服4060、年住宅70年5.631.34476.661269.9北京中天恒信房地产开发有限公司105520.382013/11/12013035号南二环南、建通街东中低价位、中小套型普通商品住房用地10979.170年3.50.67406.851743.57河北腾华房地产开发有限公司38426.992013/1/312012077号东风路北、平安大街东住宅、商服用地22179.5商业40年3.51.95586.162511.97石家庄金龙房地产开发有限公司77628.3住宅70年102012/8/242012038号建华大街以西、东岗路以南商服、住宅用地146454.9商服40年3.2512.48568.61、122621.97北天海房地产开发有限公司475978.4住宅70年112012/7/252012030号新石北路北、红旗大街东商服用地7819.640年5.850.54460.41180.47河北乐宸房地产开发有限公司45744.7合计1632610.6附文件：观点：石家庄未来5年预计土地成交量（建面）2500万方，当前石家庄商品房销售总额预计为500万方（建面），预期5年内商品房整体供销将保持平衡的态势。另石家庄近3年已经拍卖土地中，未开发潜在供应量（建面）1140万方，如果上述未开发土地加速上市，将给石家庄整体房地产市场带来库存增加的风险。近期看，石家庄土地市场受13年楼市火爆的带动，262、014年1-4月土地市场持续火热，量价齐升，随着2014年房地产市场转冷，土地市场热度将有所下降。供应量：预计未来5年土地供应量啊（占地）将达2000万（占地）。2014年石家庄计划土地供应464万，根据2010-2014年土地上市情况看，预计2015-2020年土地供应量将达到2000万。保障房建设计划：2013年石市棚户区改造竣工11194套，同年开工建设17483套；2014年计划建设开工建设15443套住房。成交量：预计未来5年土地成交量（占地）将达1000万，预计建筑面积2500万。2009-2013年石家庄土地市场受调控影响成交量出现波动，2011-2012年土地市场成交量略有下降63、，2013年商品房市场高企促土地供销两旺，成交上涨，2014受年2013楼市火爆的影响，延续土地热度，随着楼市的逐渐降温，土地热度可能会降低。住宅地块占总成交地块比例最高，近年来比例占土地成交总量不断上升。土地供应量持续高涨，必然导致上市量的增加，给未来南昌的楼市带来一定的威胁。潜在供应量：近3年全市土地潜在供应量建筑面积约1144.6万，区域土地潜在供应量建筑面积约163.26万。成交地价：2009-2013年土地成交价格受市场及调控影响较大，2011年后石家庄土地平均楼面地价呈现持续上扬状态，热点成交板块多以高溢价成交，拉涨市场预期，2014年前四月房地产用地平均成交楼面地价为2412元/64、；14年前4月住宅用地平均楼面价被拉高至2163元/，2014年商业用地楼面价为2750元/。3城市土地市场总结III.III.城市宏观房地产市场研究城市宏观房地产市场研究u2009-2013年石家庄商品房市场整体市场波动中上扬，4年供应平均涨幅5%，成交基本保持稳定，均价年均涨幅为16%。u近年来，商品房市场相对稳定，2011、2012年受限购限贷的影响供销量略降，但价格上涨。2013年市场转暖，双量齐增，价格受商业价格的下跌呈现微跌的走势，其中上市591万，成交477万，均价6710元/。2014.1-4上市148万，成交120万，均价6885元/，整体供略大于求，预计14年受宏观市场影响65、短期内双量将有所下滑。2011、2012年受限购限贷的影响供销量下滑，但价格上涨。2013年市场转暖，双量齐增，价格受商业价格的下跌呈现微跌的走势。预计2014年受宏观市场影响短期内双量将有所下滑。供销价走势1全市商品房市场500.5561.42500449591148494.7512.8399388477120410150575760.0534691467106885上市面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）200920102011201220132014.1-40100200300400500600700010002000300040005000600070008000上市面积（万）,266、009,500.5上市面积（万）,2010,561.42上市面积（万）,2011,500上市面积（万）,2012,449上市面积（万）,2013,591上市面积（万）,2014.1-4,148成交面积（万）,2009,494.7成交面积（万）,2010,512.8成交面积（万）,2011,399成交面积（万）,2012,388成交面积（万）,2013,477成交面积（万）,2014.1-4,120成交均价（元/）,2009,4101成交均价（元/）,2010,5057成交均价（元/）,2011,5760.0534成交均价（元/）,2012,6914成交均价（元/）,2013,6710成交均价（67、元/）,2014.1-4,68852009-2014.4石家庄商品房供销价走势限购限贷行情下滑市场回暖宏观影响市场行情短期下滑2014年2013年2011-2012年数据来源：中国房地产信息网供销价走势1全市商品房市场近年来石家庄商品房上市量整体上涨；成交量稳定，2010-2012受政策影响成交下滑，2013年成交量回暖；成交均价整体上涨，目前为6885元/。上市方面，2009-2010年上市量上涨12%，2010-2012年期间受市场销售情况下滑的影响，上市量逐年减少，其中2012年达到近年来最低，为449万。2013年市场回暖，上市量猛涨32%，为591万。2014.1-4上市量为148万68、方；成交方面，2009-2010年高位运行，2011、2012年受政策影响成交量下滑，其中2012年成交量最低，为388万。2013年市场回暖，成交量回升至477万。2014.1-4成交量为120万。价格方面，2009-2012年成交价格不断上涨，2013年价格微跌3%，为6710元/。2014.1-4成交交个上涨3%，回升至6885元/。500.5561.425004495911480.121718281718282-0.109401161340886-0.1020.316258351893096上市面积（万）涨幅200920102011201220132014.1-40100200300469、0050060070000.050.10.150.20.250.30.35-0.05-0.1-0.15上市面积（万）,2009,500.5上市面积（万）,2010,561.42上市面积（万）,2011,500上市面积（万）,2012,449上市面积（万）,2013,591上市面积（万）,2014.1-4,148涨幅,2010,0.121718282涨幅,2011,-0.109401161涨幅,2012,-0.102涨幅,2013,0.3162583522009-2014.4石家庄商品房上市量走势494.7512.83993884771200.0365878310086921-0.221918870、7675507-0.02756892230576440.229381443298969-0.748427672955976成交面积（万）涨幅200920102011201220132014.1-4010020030040050060000.20.4-0.2-0.4-0.6-0.8成交面积（万）,2009,494.7成交面积（万）,2010,512.8成交面积（万）,2011,399成交面积（万）,2012,388成交面积（万）,2013,477成交面积（万）,2014.1-4,120涨幅,2010,0.036587831涨幅,2011,-0.221918877涨幅,2012,-0.02756871、922涨幅,2013,0.229381443涨幅,2014.1-4,-0.7484276732009-2014.4石家庄商品房成交量走势410150575760.05346914671068850.2331138746647160.1390257860391540.20033609410635-0.02950535146080420.026080476900149成交均价（元/）涨幅200920102011201220132014.1-401000200030004000500060007000800000.050.10.150.20.25-0.05成交均价（元/）,2009,4101成交均价72、（元/）,2010,5057成交均价（元/）,2011,5760.0534成交均价（元/）,2012,6914成交均价（元/）,2013,6710成交均价（元/）,2014.1-4,6885涨幅,2010,0.233113875涨幅,2011,0.139025786涨幅,2012,0.200336094涨幅,2013,-0.029505351涨幅,2014.1-4,0.0260804772009-2014.4石家庄商品房成交价格走势数据来源：中国房地产信息网分区域供销情况1全市商品房市场本案包含桥西、桥东、裕华区三个区域，尽管销量上不及长安区，但三个区域均属于高价值区域，成交均价在各区中最高。73、u石家庄市内六区成交受价格较低的影响主要集中在长安区、桥西区和开发区，成交量较高；u而桥东、裕华区项目档次相对较高，价格高于其他区域，成交量相对较小；u本案包含桥西、桥东、裕华区三个区域，价格属于全市的高价区域，能够给未来的土地销售提供价格支撑。5492521793465865661236271668692616465成交量（万）成交价格（元/）桥东区桥西区新华区长安区裕华区开发区020406080100120140160180200010002000300040005000600070008000900010000成交量（万）,桥东区,54成交量（万）,桥西区,92成交量（万）,新华区,5274、成交量（万）,长安区,179成交量（万）,裕华区,34成交量（万）,开发区,65成交价格（元/）,桥东区,8656成交价格（元/）,桥西区,6123成交价格（元/）,新华区,6271成交价格（元/）,长安区,6686成交价格（元/）,裕华区,9261成交价格（元/）,开发区,64652013年市内六区销售面积及价格情况123456裕华区桥东区桥西区数据来源：中国房地产信息网截至目前，石家庄在售住宅楼盘共154个，多分布在桥西、长安区；办公楼盘共36个，分布较分散；商业楼盘共11个，主要分布长安区。在售楼盘数量1全市商品房市场目前在售楼盘数量板块住宅楼盘数量别墅楼盘数量办公楼盘数量商业楼盘数量长75、安区30175桥东区20030桥西区41282新华区23192裕华区24041开发区16151合计15453611数据来源：石家庄搜房网石家庄住宅市场供销最高位在2009-2010年。2011-2013年整体经历“一降一升”。“一降”指2011-2012年受限购限贷影响成交下滑，“一升”指2013年市场回暖，整体供不应求。库存仅供8个月去化。2014.1-4住宅市场市场供销稳定，价格持续攀升，整体处于相对良性的现状。u2009-2013年整体走势在波动中上扬，4年整体供销量基本保持稳定，价格不断上涨，年涨幅为16%；u2009、2010年市场供不应求，双量高位运行；2011、2012年受限购限76、贷影响，成交量下滑，出现供过于求的现状；2013年市场回暖，需求量扩大，再度出现供不应求的现状。2014.1-4受到宏观市场波动的影响，预计短期内市场行情下滑；u价格方面，2009-2014.4全市商品住宅始终保持保持上涨的趋势，截止目前，全市商品住宅价格为6580元/。全市商品住宅市场供销价走势2全市住宅市场394.6411.8442.2382.7358.0103.0432.1422.7327.7317.6362.084.6389747165632622563206580上市面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）200920102011201220132014.1-40501001502077、025030035040045050001000200030004000500060007000上市面积（万）,2009,394.6上市面积（万）,2010,411.8上市面积（万）,2011,442.2上市面积（万）,2012,382.7上市面积（万）,2013,358.0上市面积（万）,2014.1-4,103.0成交面积（万）,2009,432.1成交面积（万）,2010,422.7成交面积（万）,2011,327.7成交面积（万）,2012,317.6成交面积（万）,2013,362.0成交面积（万）,2014.1-4,84.6成交均价（元/）,2009,3897成交均价（元/）,2078、10,4716成交均价（元/）,2011,5632成交均价（元/）,2012,6225成交均价（元/）,2013,6320成交均价（元/）,2014.1-4,65802009-2014.4石家庄商品住宅供销价走势降升2011-2012年2013年备注：市区商品住宅库存230万数据来源：中国房地产信息网全市商品住宅市场供销价走势2全市住宅市场上市方面，2009-2011年上市量不断增加，2011年为近年上市量峰值442.2万，2012-2013年受政策调控影响上市量不断减少，2013年上市358万。2014.1-4上市量为103万；成交方面，2009-2010年保持高位成交，2011年受政策打压79、成交下降幅度达22%，2012-2013年市场回暖成交上涨。2014.1-4成交103万。价格方面，2009-2014.4商品住宅价格不断上涨，尽管在2010-2012年之间受政策影响销售面受到影响，价格依然坚挺。住宅上市量2011年后逐年下降，与土地成交量持续下滑有关，2013年土地成交量大幅度增加，达到历史高位，预计2014年住宅上市量较会较大幅度增加；2011年开始受限购及上市量下滑影响，成交量下滑，2013年有所回调，2014年成交量预计将再次下降到2012年水平；2014年成交价格有下行风险。394.6411.8442.2382.7358.0103.00.0434617334009180、230.0740255009107471-0.134590597652805-0.0645658592668077-0.712290502793297上市面积（万）涨幅200920102011201220132014.1-405010015020025030035040045050000.10.2-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5-0.6-0.7-0.8上市面积（万）,2009,394.6上市面积（万）,2010,411.8上市面积（万）,2011,442.2上市面积（万）,2012,382.7上市面积（万）,2013,358.0上市面积（万）,2014.1-4,103.0涨幅,201081、,0.043461733涨幅,2011,0.074025501涨幅,2012,-0.134590598涨幅,2013,-0.064565859涨幅,2014.1-4,-0.7122905032009-2014.4石家庄商品住宅上市量走势432.1422.7327.7317.6362.084.6-0.0216410137715544-0.224698367636622-0.03094104723544510.139870268908621-0.766298342541438成交面积（万）涨幅200920102011201220132014.1-4050100150200250300350400482、5050000.2-0.2-0.4-0.6-0.8-1成交面积（万）,2009,432.1成交面积（万）,2010,422.7成交面积（万）,2011,327.7成交面积（万）,2012,317.6成交面积（万）,2013,362.0成交面积（万）,2014.1-4,84.6涨幅,2010,-0.021641014涨幅,2011,-0.224698368涨幅,2012,-0.030941047涨幅,2013,0.139870269涨幅,2014.1-4,-0.7662983432009-2014.4石家庄商品住宅成交量走势3897471656326225632065800.210161662883、175520.1942324003392710.1052911931818180.01526104417670680.0411392405063291成交均价（元/）涨幅200920102011201220132014.1-40100020003000400050006000700000.050.10.150.20.25成交均价（元/）,2009,3897成交均价（元/）,2010,4716成交均价（元/）,2011,5632成交均价（元/）,2012,6225成交均价（元/）,2013,6320成交均价（元/）,2014.1-4,6580涨幅,2010,0.210161663涨幅,2011,84、0.1942324涨幅,2012,0.105291193涨幅,2013,0.015261044涨幅,2014.1-4,0.0411392412009-2014.4石家庄商品住宅成交价格走势数据来源：中国房地产信息网2013年全市按销售面积排名前十中9个是本土房企开发项目，1个外来品牌房企（排名第一）。可以发现，品牌开发商更具优势，去化较好。成交排行榜2全市住宅市场u2013年全市按销售面积排名前十中9个是本土房企开发项目，1个外来品牌房企（排名第一）。可以发现，品牌开发商更具优势，去化较好。u2013年石家庄按销售面积排名前三的项目分别为保利花园、瑞城、天海御天下小区。2013年石家庄商品住宅85、成交量前十名（按合同备案面积）名次公司名称项目名称1河北保利房地产开发有限公司保利花园2石家庄国瑞房地产开发有限公司瑞城3河北天海房地产开发有限公司天海誉天下小区4河北鸿川房地产开发有限公司星河御城5石家庄荣泰房地产开发有限公司奥北公园小区6河北金麦加房地产开发有限公司汇君城7河北宏峻房地产开发有限公司北郡8石家庄地益嘉房地产开发有限公司御景半岛花园9河北军创房地产开发集团有限公司尚水苑10石家庄市魏通房地产开发集团有限公司国仕山花园3全市商办市场目前商办市场趋于饱和，明显供过于求。受2010-2012年商办市场成交增加，供不应求的影响，2013年商办市场过度开发而市场容量有限导致目前商办物业86、去化周期较长。价格在2013年度首次出现下滑。u2010-2012年商办物业上市量稳定，保持在13-35万之间，2013年集中上市，上市量为178.2万，涨幅高达409%；u2010-1012年全市商办市场明显供不应求，价格不断上涨，其中2012年商办市场价格达到近年最高，为11395元/，2013年上市量井喷导致市场明显供过于求，价格首次出现下滑，降幅达到14%，为9770元/。13.0832.8635178.247.188.061.877.594919593113959770上市面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）20102011201220130204060801001201401687、0180200020004000600080001000012000上市面积（万）,2010,13.08上市面积（万）,2011,32.86上市面积（万）,2012,35上市面积（万）,2013,178.2成交面积（万）,2010,47.1成交面积（万）,2011,88.0成交面积（万）,2012,61.8成交面积（万）,2013,77.5成交均价（元/）,2010,9491成交均价（元/）,2011,9593成交均价（元/）,2012,11395成交均价（元/）,2013,97702010-2013年石家庄商办市场供销价走势供不应求价格上涨供过于求价格下跌数据来源：中国房地产信息网3全市商办88、市场商办市场2010-2012年上市稳定，2013年增速迅猛（上涨409%），而2010-2013年成交均保持稳定，这就导致2013年出现市场供过于求的现象，同样价格在经历2010-2012年的持续上涨以后在2013年首次下滑。u上市方面，整体快速上涨，2010-2013年上市量不断上涨，尤其是2013年出现爆发式增长，同比涨幅高达409%，上市量为178.2万方，是历年最高；u成交方面，整体上下波动，2010年成交47.1万方，2011年受“三年大变样”改造的影响，商办市场发展势头较好，成交量上涨至88万方，2012年市场行情下滑，成交下跌至61.8万方，2013年略微上涨，全年成交77.589、万方；u价格方面，2010-2012年价格不断上涨，2012年达到历史峰值，为11395元/，2013年价格出现首次下跌，均价为9770元/。13.0832.8635178.21.51223240.06512477175897754.0914286上市面积（万）涨幅201020112012201302040608010012014016018020000.511.522.533.544.5上市面积（万）,2010,13.08上市面积（万）,2011,32.86上市面积（万）,2012,35上市面积（万）,2013,178.2涨幅,2011,1.5122324涨幅,2012,0.0651247790、2涨幅,2013,4.09142862010-2013年石家庄商办市场上市量走势47.188.061.877.50.869207894908831-0.2972418555457460.252499451476436成交面积（万）涨幅201020112012201302040608010000.20.40.60.81-0.2-0.4成交面积（万）,2010,47.1成交面积（万）,2011,88.0成交面积（万）,2012,61.8成交面积（万）,2013,77.5涨幅,2011,0.869207895涨幅,2012,-0.297241856涨幅,2013,0.2524994512010-2091、13年石家庄商办市场成交量走势949195931139597700.01075189620908660.187815661133146-0.142573080016357成交均价（元/）涨幅201020112012201302000400060008000100001200000.050.10.150.20.25-0.05-0.1-0.15-0.2成交均价（元/）,2010,9491成交均价（元/）,2011,9593成交均价（元/）,2012,11395成交均价（元/）,2013,9770涨幅,2011,0.010751896涨幅,2012,0.187815661涨幅,2013,-0.14292、573082010-2013年石家庄商办市场成交价格走势数据来源：中国房地产信息网5商品房市场总结总体房地产市场好不好？限购后至今石家庄总成交量较限购前略有下降，但成交量总体保持平稳。2014年受宏观市场波动的影响，供销均有下滑，短期内市场成交量有下滑，但预计成交量仍将高于或与成交量最低年份持平，由于较低的城镇化率及较大人口基数，中长期市场需求持久,市场容量仍有一定的上升空间；其中商品住宅市场发展较好，整体供不应求，后劲大。商办市场由于整体供应量过大，市场饱和度明显，市场供过于求，整体发展趋于下行。n商品房市场供销价：整体商品房市场相对稳定，2011、2012年受限购限贷的影响供销量略降，但价93、格上涨。2013年市场转暖，双量齐增，价格受商业价格的下跌呈现微跌的走势，其中上市591万，成交477万，均价6710元/。2014.1-4月上市148万，成交120万，均价6885元/，整体供略大于求，预计14年受宏观市场影响短期内双量将有所下滑。n商品住宅市场供销价：整体市场运行较好，2009、2010年市场供不应求，双量高位运行；2011、2012年受限购限贷影响，成交量下滑，出现供过于求的现状；2013年市场回暖，需求量扩大，再度出现供不应求的现状。2014.1-4月受到宏观市场波动的影响，预计短期内市场行情下滑，长期看上升空间较大；库存量：目前全市住宅库存230万方，按照13年30万94、方的月均去化水平，去化周期为8个月。n商住市场供销价：目前整体供过于求，市场趋于饱和。2010-1012年全市商办市场明显供不应求，价格不断上涨，其中2012年商办市场价格达到近年最高，为11395元/，2013年上市量井喷导致市场明显供过于求，价格首次出现下滑，降幅达到14%，为9770元/。IV.IV.区域市场研究区域市场研究分布情况1区域商品房市场新客站地块周边项目众多，其中在售14个，待售6个。由于地处桥东桥西、裕华三区之上，涉及的住宅、公寓办公、商业项目均较多。项目名称产品类型销售均价（元/）华城绿洲二期住宅8800壹江国际办公、商业精装办公9700商业20000-40000塔坛国际95、商贸城商业、办公公寓商业20000办公9000公寓7900柏悦国际办公、商业办公公寓7900商业19000-26000金正君庭住宅、公寓住宅16000LOFT14000泰丰观湖住宅7800华丽家族住宅、商业小高层11000洋房12000鼎原时代住宅、商业8500天阳御珑湾住宅精装现房17000毛坯现房13000毛坯期房11200远见住宅13000华基君程荣璟台商业、住宅精装13900盛邦大都会住宅、商业、办公、公寓晶彩中心办公、公寓、商业精装7500联邦祥云国际住宅、商业、公寓办公精装住宅9800商业22000-27000嘉悦中心办公中谋壹品公馆住宅领航国际办公帝润新城住宅、商业玫瑰湾住宅、商96、业朝外中心办公、商业本案泰丰观湖祥云国际柏悦国际壹江国际嘉悦中心塔谈国际商贸城朝外中心玫瑰湾金正君庭远见华城绿洲帝润新城领航国际中谋壹品公馆盛邦大都会天阳御珑湾晶彩中心鼎原时代华丽家族华基君程荣璟台区域存量2区域商品房市场新客站商品房在售存量为47.9万，根据114万方的年去化量，不足区域半年去化，潜在供应量较大，为764.5万，未来去化周期较长。u截止目前，新客站地块区域商品房在售存量为47.9万，不足区域半年去化；u区域潜在供应量较大，为764.5万方，去化周期长；，主要来自于塔谈国际、盛邦大都会、联邦祥云国际大型综合体项目。u整体市场存量可供区域7年去化，市场竞争压力较大。项目名称建筑面97、积（万方）已开面积（万方）已售面积（万方）在售存量（万方）潜在供应量（万方）年去化水平（万方）华城绿洲二期303029.920.0806.8壹江国际6.14.32.61.71.81.6塔坛国际商贸城170000170_柏悦国际221.60.401.1金正君庭7.27.26.80.402.3泰丰观湖36261061010.0华丽家族6.15.53.81.70.63.8鼎原时代654111.2天阳御珑湾211174107.0远见454241.80.2310.45华基君程荣璟台17.82.11.051.0515.712.6盛邦大都会30890632721825.2晶彩中心196.34.71.612.98、79.4联邦祥云国际3004643.22.825422.5嘉悦中心14.700014.70中谋壹品公馆4.20004.20领航国际800080帝润新城10000100玫瑰湾24000240朝外中心6.80006.80合计1041.9277.4219.547.9764.5114.0新客站区域商品住宅在售存量为43.7万，根据94.4万方的年去化量，不足区域半年去化，但潜在供应量较大，为395.9万。u截止目前，新客站地块周边区域商品住宅在售存量情况良好，为43.7万，不足半年去化；u区域潜在供应量较大，为395.9万方，主要集中在盛邦大都会、联邦祥云国际两个大型综合体（共计339.5万方）；u整99、体市场存量可供区域5年去化，但主要是大都会项目和祥云国际项目大体量的持续销售。区域存量3区域商品住宅市场项目名称建筑面积（万方）已开面积（万方）在售存量（万方）潜在供应量（万方）年去化水平（万方）华城绿洲二期30300.100.1鼎原时代55101华丽家族5.55.51.701.7天阳御珑湾1911484金正君庭3.73.70.200.2泰丰观湖36266106远见42420.200.2华基君程荣璟台6.32.11.14.21.1盛邦大都会218902712827联邦祥云国际24533.52.5211.52.5中谋壹品公馆4.20004.2帝润新城90009玫瑰湾210000合计644.724100、8.843.7395.994.4区域存量4区域商业市场新客站地块商业在售存量为2.65万，根据5.8万的年去化量可供5个多月去化，潜在供应量为262.5万，体量较大。u截止目前，新客站地块周边区域周边商业在售存量2.65万，可供区域5个多月去化。u区域潜在供应量较大，为262.5万方，未来集中商业较多；u随着在售和潜在供应商业的不断上市和运营，区域商业市场饱和，去化缓慢，严重供大于求，开发竞争压力大。项目名称建筑面积（万方）已开面积（万方）已售面积（万方）在售存量（万方）潜在供应量（万方）年去化水平（万方）壹江国际1.80001.8鼎原时代10001柏悦国际0.60.60.450.1500.3101、天阳御珑湾20002华丽家族0.60000.6塔坛国际商贸城120000120华基君程荣璟台2.90002.9盛邦大都会9000090联邦祥云国际5010.8（保留7.1）1.22.539.2预计5.5帝润新城100010玫瑰湾300030朝外中心100010合计273.90.61.652.65262.55.8区域存量5区域办公公寓市场新客站地块办公公寓市场在售存量为4万，根据14.4万方的年去化量，可供区域4个月去化，潜在供应量为100.2万，市场容量小，未来去化周期长。u截止目前，新客站地块办公公寓市场周边区域办公公寓在售存量4万，可供区域4个月去化。u周边办公公寓市场未来供应体量大，为1102、00.2万；u区域办公公寓市场容量小，去化缓慢，未来竞争压力大。项目名称建筑面积（万方）已开面积（万方）已售面积（万方）在售存量（万方）潜在供应量（万方）年去化水平（万方）壹江国际4.34.32.61.702.8金正君庭3.93.93.70.20晶彩中心196.34.71.612.79.4塔坛国际商贸城4000040柏悦国际1.41.41.150.2501.1金正君庭3.53.53.30.201.1联邦祥云国际5005嘉悦中心14.714.7领航国际88朝外中心5.85.8远见30003华基君程荣璟台60006盛邦大都会50005合计119.619.415.54.0100.214.4最新开盘情103、况1区域项目新客站地块周边代表项目最新开盘销售至今住宅整体去化率为90-100%，去化较好，商办、公寓去化率30-60%，去化较慢。项目名称在售均价（元/）产品类型最近一次开盘华城绿洲二期8800高层2012年推出2栋住宅，面积90-130，目前基本售罄壹江国际精装9700公寓、办公2012.1开盘推出公寓办公产品，面积30-210，共计4.3万方，目前剩余1.7万方鼎原时代8500高层2011.3.1推出1、2#房源，面积88-129，总建面5万方，目前在售存量1万方天阳御珑湾精装现房17000大平层2013.10推出6、8、9号楼，面积270-410，共11万方体量，目前在售存量4万方精装104、毛坯13000毛坯期房11200远见13000高层2010.6推出全部住宅房源，目前仅剩余5套华基君程荣璟台精装13900高层2014.4推出1栋住宅房源，面积146-228，总建面2.1万方，目前剩余一半盛邦大都会高层2013.7推出二期3号院5#6#住宅房源，面积90-138，目前去化完毕晶彩中心精装7500公寓办公2013.11推出E/F座公寓，总面积6.3万方，目前存量1.6万方联邦祥云国际住宅9800高层、商业2012.8推出2、3、6、7号住宅楼，目前住宅基本售罄。商业21000-270002014.5推出商业七期房源，仅去化3成开发企业1区域开发商新客站地块周边均为本土开发商，主105、要是受石家庄城市环境影响，本地房地产实力强，知名度高。片区来源项目名称开发商开发商描述开盘时间桥东区本土华城绿洲二期石家庄泰丰房地产现位于石家庄市中华南大街172号，公司创建于2000年4月，企业注册资金2000万元，主营房地产开发与经营房屋场地租赁，二级开发资质。2009.12华基君程荣璟台河北华基房地产公司成立于二00六年六月，注册资本叁千万元。2014.4塔坛国际商贸城河北塔坛房地产2013.11金正君庭石家庄金正房地产拥有国家二级房地产开发资质的大型集团企业。公司创立于1998年，注册资金8000万元。2011.7泰丰观湖石家庄泰丰房地产现位于石家庄市中华南大街172号，公司创建于20106、00年4月，企业注册资金2000万元，主营房地产开发与经营房屋场地租赁，二级开发资质。2013.5华丽家族河北润龙房地产成立于2000年，二级开发资质。先后开发了石家庄怡和枫景、东方魅力、西部枫景项目2013.6鼎原时代河北鼎原房地产成立于2010年，是河北德盛投资集团旗下商住地产投资及运营的业务平台。公司是集房地产综合开发、投资及运营管理为一体的综合性房地产开发企业。2011.3桥西区联邦祥云国际石家庄联邦伟业房地产联邦伟业房地产开发集团有限公司成立于2000年，注册资金一亿元，资质等级为一级。历经十余年长足发展，2007年联邦伟业房地产集团正式宣告成立。集团旗下拥有黑龙江省双鸭山市金融实业107、公司、上海分公司、石家庄开发公司、物业公司等诸多经营实体，总资产近300多亿元。2012.6壹江国际河北和顺房地产2012.1柏悦国际河北通正房地产成立于2010年9月，总部位于河北省会石家庄，前身为河北天瑞福地房地产开发有限公司。公司先后开发了“新村花园”，“香槟小郡”等房地产项目。如今，正开发“柏悦国际”商务酒店。2012.12裕华区天阳御珑湾石家庄中嘉信房地产是天阳泰富集团支柱产业实体，注册资金1.55亿元,成立于2001年6月，具有房地产开发三级资质，拥有资产约8.8亿元，拥有土地储备约430亩。已开发完成项目包括惠源住宅小区和天阳商业步行街2013.10远见石家庄市聚和置地成立于20108、03.7.7，是一家以房地产开发经营为主要业务的公司，公司开发资质等级为二级。2010.6盛邦大都会河北盛邦房地产成立于2002年，是一家以房地产综合开发与经营为主的大型股份制企业，注册资金1亿元，具备二级开发资质。2012.1晶彩中心河北超达房地产2013.11联邦祥云国际2地块周边项目联邦祥云国际目前在售商业房源，价格21000-27000元/；住宅房源基本售罄，主要凭借开发商口碑以及项目独特的水系遭抢购，精装9800元/。价格上涨较快，年涨幅20%。u项目地址：中华南大街与南二环交叉口u建筑类别：高层住宅、商业、办公u占地面积：120万u容积率：3.25u建筑面积：450万u绿化率：55109、%u物业公司：联邦物业u开盘时间：2012.6u住宅均价：精装高层住宅9800元/，商业价格21000-27000元/。住宅、商业价格年均涨幅20%。2室2厅933室2厅1153室2厅146u项目地址：裕华区建设大街与东岗路交口以南，建设大街两侧u建筑类别：高层住宅、商业、办公u占地面积：66.7万u容积率：2.5u建筑面积：300万u物业公司：北京中铁第一太平物业服务有限公司u开盘时间：2012.1u住宅均价：盛邦大都会2地块周边项目盛邦大都会目前暂无房源在售，前期住宅开盘去化较好，住宅精装9800元/。项目属于300万方的大型综合体，区域认可度高。2室2厅963室2厅1263室2厅178壹110、江国际2地块周边项目壹江国际在售办公房源，精装9700元/，价格上涨较快，年涨幅15%。u项目地址：桥西区中华南大街与新石北路交口u建筑类别：商业、办公u占地面积：0.97万u建筑面积：6.1万u物业公司：银都实业物业管理有限公司u开盘时间：2010.9u住宅均价：精装办公9700元/；商业20000-40000元/（未开盘）。其中办公价格年涨幅15%。一层商业平面图四层写字楼平面图VI.VI.地块研究地块研究地块分析1地块区位地块位于石家庄二环内，属于南部城区，是未来城市发展副中心，与城市重点区域在10分钟车程内，区位价值优越。目的地直线/车行距离车行时间河北镇政府2.9/4.4km9min111、石家庄市政府2.9/4.8km9min金融街3.1/4.7km10min老市中心3.7/6.9km12min万达广场4.3/5.9km8min石家庄火车站地块内部河北省政府（2.9KM）金融街（3.1KM）石家庄市政府（2.9KM）老市中心（3.7KM）万达广场（4.3KM）宗地宗地石家庄火车站（4.2KM）2地块交通网络区域交通路网完善，城市主干道发达，更有火车站、地铁站落于区域内部，轻松达到全市各区域。地块区域的辐射能力较强。现状及未来规划主干道交通：“三横五纵”的立体交通网络“三横”：裕华路、槐安路、南二环大桥“五纵”：胜利南街、中华南大街、平安南大街、建设南大街、维明南大街轨道交通：地112、铁3号线（2015.8开通），其中3号线东广场站、孙村站均设在宗地内部。铁路交通：京广线从纵向穿越地块，其中新火车站位于区域内部。公共交通：1环1路环线、1环2路环线、8路、13路、22路、33路、36路、59路、319路、320路等多条公交路线通达全市各个区域。区域交通路网完善，通过主干道、轨道交通、铁路交通、公共交通轻松到达全市各个区域，城市外北至北京、保定，南至邢台、邯郸。区域辐射力较强。裕华路建设南大街中华南大街南二环大桥维明南大街胜利南街孙村东广场仓安西三教石家庄站平安南大街槐安路3地块地块配套地块周边有着生活配套成熟，但档次较低，缺乏大型集中式商业，有待未来区域改造升级。本案医院学113、校大型商超商品市场石家庄第五医院石家庄慈济医院石家庄普济中西医结合医院河北省医学科学院附属医院石家庄第八中学石家庄市实验幼儿园石家庄第三中学石家庄第二十三中学南校区泓浩幼儿园平安英才幼儿园石家庄第三幼儿园中华南大街小学东风西路小学家乐福北国超市北国超市红满楼超市万福超市河北师范大学新校区聚客隆超市塔坛国际商贸城区域生活配套齐全，但档次较低，有待区域未来发展升级。商业配套：区域内部及周边商业配套齐全，但档次低。大型商超：北国超市、家乐福超市，其余多为小型超市。医疗配套：区域医疗配套齐全。区域周边分布着多家医院，医疗配套齐全，如：石家庄第五医院、河北省医学科学院附属医院、石家庄慈济医院等。教育配套114、：周边教育资源丰富。包含幼儿园、小学、初中、高中、大学全龄教育。如：石家庄实验幼儿园、东风西路小学、石家庄第三中学、石家庄第二十三中学、河北师范大学等。外国语学校第四十中学新客站区域学区介绍4城市学区简介新客站编号学校名称学校简介所属性质级别1石家庄外国语学校原名石家庄市第43中学，创建于1994年。2000年增设幼儿园、小学，从而形成了幼儿园-小学-初中-高中一条龙的办学格局。2002开始招收外国留学生来校就读。私立省重点2石家庄市第三中学建于1951年，学校原址位于石家庄市解放路（现中山东路），1984年新三中建立，学校位于平安南大街141号，交通便利，环境优美。公立未知3石家庄第四十中学115、石家庄市第四十中学1974年建校，是一所初中学校。公立市重点4建设南大街小学设南大街小学是裕华区一所直属小学。地处建设大街、东岗路、建通路交叉口，交通非常便利。公立市重点5裕华路小学石家庄市裕华区裕华路小学，是一所普通城市四轨制小学。公立市重点6东风西路小学东风西路小学是河北省综合办学水平达标示范学校，隶属于桥东区教育局，是一所集教育、教学、科研、信息技术、现代化教育为一体的，富有现代化朝气的省级窗口学校。公立未知7石家庄市第二十三中学家庄市第二十三中学，位于石家庄市长征街61号。是一所拥有4个校区的现代化完全中学，省级示范性高中，公立省重点8石家庄市第八中学石庄市第八中学位于青园街438号，116、始建于1956年，现有教学班38个，学生2000余人，教职工160人，是一所有着悠久历史和优良传统的普通完全中学。公立未知周边分布多所重点学校，但是目前区域内部学校大多未确定学区，仅天阳御珑湾确定二十三中学，并且作为项目卖点。备注：目前仅有第三中学学区范围在区域内地块综述地块四至及内部现状分析5地块北至槐安路、南至南二环、西至中华南大街、东至建设南大街。地块内部正进行拆迁工作，地块外围区域城市规模初现。南至南二环北至槐安东路地块内部建筑东至建设南大街地块内部厂房地块内部汽车4S店内部新石中路南侧已拆迁地块内部汇通路周边情况内部胜利大街火车站及在建地铁V.V.项目经济测算项目经济测算用地性质住宅117、亩数地价（万/亩）总价(亿元）平均地价(万/亩）住宅7811500117.151150商业11491000114.90办公310.280024.82文娱96.156005.77总计2044.65269.4一、前期费用(亿元）5.66二、征地拆迁费(亿元）141.78三、基础设施建设费用(亿元）20.36四、企业管理费(亿元）1.68五、土地营销费(亿元）1.68六、其他/不可预见费用(亿元）8.39七、财务费用(亿元）16.16总成本(亿元）195.7一级开发测算总成本、总收入1核心区一级开发总成本195.7亿元，土地总收入269.4亿元。一级开发测算项目收益率1项目整体收入269亿元，分成后118、收入175.08亿元，分成后收益率-10.54%。总投资收益测算汇总表收支序号项目指标成本一前期费用5.66二征地拆迁费141.781征地补偿费74.562拆迁补偿费67.22三市政基础设施/公共配套建设费20.36四企业管理费用1.68五销售费用1.68六其他费用/不可预见费8.39七财务费用16.16总计195.70收入一土地销售收入269.35二分成后收入175.0775整体收益率38%城投收益率-10.54%单价/租金住宅销售单价（元/）10500公寓销售单价（元/）9500办公销售单价（元/）8500街区商业销售单价（元/）25000车位售价（元/个）80000集中商业租金（元/天）119、7酒店入住价格（元/间/天）600销售型物业年涨幅8%持有效物业租金年涨幅10%成本楼面地价（元/）5747（按一级开发出让地价计算）一、土地成本（万元）2722522二、前期工程费（万元）41148三、建筑、安装工程费（万元）1091004四、基础设施建设费（万元）227754五、不可预见费（万元）40797六、开发间接费（万元）1360七、期间费用（万元）222046八、流转税（万元）428666九、土地增值税预提（万元）155878收益率总投资（万元）5806919.4总销售收入(万元）7793918.7税前利润1986999.4投资收益率（税前）34.22%税后利润（万元）1490249.5投资毛利润率：63.19%投资净利润率：25.66%销售毛利润率:47.08%销售净利润率：19.12%二级开发测算1二级开发整体地价按一级开发出让地价计算，其净利润149亿元，开发净利润率为19.12%。THANK YOU