1、内部资料 严禁外传 1 项目了解产品 产品服务项目 研发设计中心 产品研发部 内部资料 严禁外传 2 前 言 随着社会的快速发展，客户对产品的功能、质量、可靠性、效益需求更为严格，在以“需求牵引，技术推动”的市场背景下，设计对产品开发的指导作用越来越大！ 别墅 洋房、公寓 住宅 完美展示区+商业 酒店、学校、社区物管等配套 公建 房地产竞争核心力 提升品质配套 市场认可的产品 房地产产品 内部资料 严禁外传 3 集团有哪些产品？ 产品如何选取？ 开发过程中的关注点是什么？ 了解 服务 产品如何运用？ 内部资料 严禁外传 4 学习目的 学习目的 设计前置条件 了解集团最新的设计思路及如何选用产品2、 分享经验案例 内部资料 严禁外传 5 目 录 一、产品设计前置条件 二、了解标准化产品信息平台及如何选用产品 三、最新户型命名指引及最新经典户型解析 四、标准展示区项目完美开放关键点 五、标准外墙材料库简介与案例分析 内部资料 严禁外传 6 一、产品设计前置条件 产品研发流程内部条件 1 外部前置条件补充说明及关注点 2 内部资料 严禁外传 7 1.1产品研发流程内部条件 项目的设计管理人员及开发报建经理要充分了解当地政府、规划局、消防局、审图中心对开发项目执行要点的具体要求，图纸的报批深度及当地面积计算细则并把相关信息同时提供到产品研发部和规划设计部，部门间及时沟通更加有利于前期的报批工作3、 前置条件 内部流程见BIP发文 外部前置条件重点说明 内部资料 严禁外传 8 拼接 点式 双拼 三拼 面宽 45 60 80 1.2前置条件补充说明及关注点一 设 计 前 期 关 注 点 1.用地条件设计要点、相关细则 面宽与拼接形式的不同对容积率有着直接的影响！ 2.建筑面宽要求 内部资料 严禁外传 9 第五立面 坡屋顶 平屋顶 主 立 面 现代 古典 西班牙 1.2前置条件补充说明及关注点一 设 计 前 期 关 注 点 1.用地条件设计要点、相关细则 2.建筑面宽要求 3.建筑立面要求 当地政府有无主导意见？与集团标准是否存在冲突？ 面宽与拼接形式的不同对容积率有着直接的影响！ 2.建筑4、面宽要求 内部资料 严禁外传 10 3.6m？ 3.2m？ 3m？ 住宅层高 4.5m？ 5m? 5.5m? 商业层高 4.4m? 5m？ 架空层 1.2前置条件补充说明及关注点一 设 计 前 期 关 注 点 1.用地条件设计要点、相关细则 2.建筑面宽要求 3.建筑立面要求 争取最大值利用空间，也要避免施工误差超出总限高！ 4.建筑限高要求 当地政府有无主导意见？与集团标准是否存在冲突？ 面宽与拼接形式的不同对容积率有着直接的影响！ 内部资料 严禁外传 11 了解天际线要求，避免工字型住宅18层以下错层拼接，不易满足规范 1.2前置条件补充说明及关注点一 设 计 前 期 关 注 点 1.用地5、条件设计要点、相关细则 2.建筑面宽要求 3.建筑立面要求 争取最大值利用空间，也要避免施工误差超出总限高！ 4.建筑限高要求 当地政府有无主导意见？与集团标准是否存在冲突？ 面宽与拼接形式的不同对容积率有着直接的影响！ 5.城市天际线的相关要求 内部资料 严禁外传 12 1.2前置条件补充说明及关注点一 设 计 前 期 关 注 点 1.用地条件设计要点、相关细则 2.建筑面宽要求 3.建筑立面要求 争取最大值利用空间，也要避免施工误差超出总限高！ 4.建筑限高要求 当地政府有无主导意见？与集团标准是否存在冲突？ 面宽与拼接形式的不同对容积率有着直接的影响！ 5.城市天际线的相关要求 了解有无6、天际线要求，避免工字型住宅18层以下错层拼接，影响容积率 9.备案所需的其他相关资料 6.太阳能住宅设计细则 关注：当地对12层以下住宅及12层以上不同的设计要求（影响建筑外形及构造设计） 7.报审建筑方案的图纸深度 如：鸟瞰图、单体效果图、外立面材料色彩分析、夜景效果图、设计图（注重图纸要求，避免缺漏影响报批进度） 8.当地特殊消防要求 高层住宅的消防要求影响建筑平面核心筒设计甚至影响住户平面； 两层商业的消防高度及疏散要求 一般项目均按集团标准化产品执行（核实有无和政府意见冲突的地方） 内部资料 严禁外传 13 标准前室，经济、公摊面积小、采光通风良好。 当地消防要求，公摊面积大且无采光无7、通风。 VS 内部资料 严禁外传 14 1.3关注点二新版建筑工程建筑面积计算规则 执行力度 容积率 可售面积 报建进度 赠送面积 田佑龙 电话：13825557117 qq ：2849930895 阳台形式 可行性？ 内部资料 严禁外传 15 如何选用 内部资料 严禁外传 16 标准化产品信息平台 1 如何选用产品 2 二、了解标准化产品信息平台及如何选用产品 内部资料 严禁外传 17 2.1标准化产品信息平台 产品 目录 明细 标准产品库 产品研发部标准化工作体系/李焕端（李瑛） 经典户型库 负责人：林媛 华南、华中区域经典类 江苏区域经典类 北方区域经典类 度假经典类 标准展示区库 负责8、人：裴莎 中型 U 街展示区 大型 U 街展示区 小型英伦展示区 标准附属公建库 负责人：张凯/翁建明 学校类 酒店类 标准外墙材料库 负责人：徐李明 标准外墙材料高端 A 版 标准外墙材料中端 B 版 门楼 、岗亭 、围墙 、物管 、宿舍 独立 综合楼 小型 U 街展示区 中型英伦展示区 大型英伦展示区 U街 展示区 英伦 展示区 独立 展示区 内部资料 严禁外传 18 2.2经典户型分类 经典户型库 华南、华中区域经典类 江苏区域经典类 北方区域经典类 度假经典类 洋房类 别墅类 洋房类 别墅类 洋房类 别墅类 洋房类 别墅类 气候分区 地域特征 居住形态 内部资料 严禁外传 19 2.39、如何选用产品 区域、项目一般要根据集团开发需要优先选用标准化产品，住宅类产品均需选自 2014新命名经典户型目录库库内包含华南、华中、华东区域经典类，江苏区域经典类，北方区域经典类和度假经典类四大类，其中江苏区域经典类产品正在与区域营销商讨构建中，待后续补充。若库内产品不能满足项目开发需求，需另行研发设计时，需向集团上级申请批示，我部配合研发设计。 内部资料 严禁外传 20 电梯户房厅卫Y026T(18XJ95T18182480/1182/321/230*16一字型(连何雁华/熊志 2014.03.20 Y026吉林白城版Y026T(30XJ95T30302479/1172/321/230*110、6一字型(连杨锐辉/杨金 2014.04.17 Y026本户型应项最近出图时间衍生户型新命名-衍生户型原命名说明1现代3Y026TJ95T产品架构单体建筑面积（）/户室内间隔面宽进深（M)形状设计人/负责人序列外立面风格户型新命名户型原通用命名户型原命名 层数内部资料 严禁外传 21 2.4经典户型库使用指南 区域先查阅经典户型库使用说明书中附件12014新命名经典户型目录库，查阅内部相关参数信息以获取所需户型，再根据目录表中户型信息在四大类经典户型库中获取文件。 搜索路径： 对外其他部门登陆平台目前正在开发中，待后续公布，线下路径不变。 进入文件夹：标准产品库 进入文件夹：经典户型库 进入文11、件夹：产品设计 分为： 内部登陆平台运行：10.10.166.90SheJiStandard 内部资料 严禁外传 22 为了更好得规范集团户型命名标准，我部征集了相关部门的意见，完成了 了解 掌握 内部资料 严禁外传 23 最新户型命名指引 1 最新经典户型解析 2 三、最新户型命名指引及最新经典户型解析 内部资料 严禁外传 24 3.1.1最新户型命名指引 内部资料 严禁外传 25 实 例 原户型命名方式 新户型命名方式 J475T系列 J552T系列 Y001T(30X2) Y001T(30X3) G217T-S B005T(3-1S1) 原户型命名 风格无体现，编号不统一，不直观，不便查12、阅，数据编号多。 新户型命名 同样的户型平面，用统一的命名方式，且标明了相关的参数信息。 内部资料 严禁外传 26 3.1.2外立面风格指引风格图示 内部资料 严禁外传 27 3.1.2外立面风格指引风格图示 内部资料 严禁外传 28 内部资料 严禁外传 29 29 3.1.3外立面风格指引运用指引 内部资料 严禁外传 30 30 内部资料 严禁外传 31 3.1.4产品联系单模板介绍 项目名 参数信息 新出图联系单模板详细列举了户型产品的详细信息，方便各部门第一时间掌握户型的相关参数信息。 内部资料 严禁外传 32 针对集团原有经典户型库中有争议或有缺陷的户型，我部综合营销与区域的反馈意见，13、进行了 内部资料 严禁外传 33 3.2.1最新经典户型解析 第一代产品(目前已取消入库) 第二代产品 温馨提示: 1.项目选用户型时应当尽量选用优化后的产品系列（不影响开发报建和项目进程时） 2.当项目同时选用现代2与现代5时规划应各自组团布置 原有户型 优化后新产品 南方版 北方版 南北通用 对应新命名 1 J475T系列 J552T系列 J723T系列 Y001T(30X5) 2 J582T系列 J550T系列 J779T系列 Y003T(30X5) 部分新增产品（全房型户型） 原命名 新命名 面积段 房型 3 J717T Y012T(30X5) 102/94/106 三房两厅两卫/一卫14、 4 J741T Y015T(30X5) 111/107/108 三房两厅两卫 5 J743T Y016T(30X5) 118/114/119 三房两厅两卫 内部资料 严禁外传 34 3.2.2最新经典户型解析 Y001T(30X5) A B C 面积段 96 81 99 户 型 3房2厅1卫 2房2厅1卫 3房2厅1卫 A B C B 原J475T J723T30 侧向采光 南 向 改良： 空间优化 1公共与住户空间相互独立，互不干扰，通风采光好！ 2.A户厨房更加完整，书房与阳台结合创造DIY扩大空间 3.B户客厅与房间相互独立完整，餐厅舒适开阔 结构优化 1.弧形阳台改为直阳台 2.异形15、转角凸窗改为直角转角凸窗 内部资料 严禁外传 35 3.2.3最新经典户型解析（组合型） Y003T(30X5) A B C 面积段 132 97 123 户 型 3房2厅2卫 3房2厅1卫 3房2厅2卫 A B C 改良： 空间优化 1.A户厨房更加完整，书房与阳台结合创造DIY扩大空间 2.B户客厅与房间相互独立完整，餐厅舒适开阔 结构优化 1.弧形阳台改为直阳台 2.异形转角凸窗改为直角转角凸窗 J779T30 原J582T 内部资料 严禁外传 36 3.2.4最新经典户型解析（全3房） Y012T(30X5) A B C 面积段 102 94 106 户 型 3房2厅2卫 3房2厅1卫16、 3房2厅2卫 A B C B Y016T(30X5) A B C 面积段 118 114 118 户 型 3房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅2卫 A B C J717T30 J743T30 内部资料 严禁外传 37 3.2.5最新经典户型解析 立面风格分析（现代5风格 ）： 1.简化处理的ART-DECO风格2. 阳台细节化弧取直 3.异形转角凸窗改为直角凸窗 3.顶层露台优化为阳台 4.提供天然石漆高级涂料或外墙浮雕涂料两款外墙材料方案 立面简约大气 结构简洁方正便于施工！ 内部资料 严禁外传 38 项目展示区的完美开放：展示区不仅可以对项目锦上添花，甚至是决定了一个项目的成败 完美开放17、 内部资料 严禁外传 39 最新标准展示区设计理念 1 特殊展示区案例分析 2 展示区设计注意事项 3 四、标准展示区项目完美开放关键点 内部资料 严禁外传 40 根据不同的规模用地，项目可选用的不同套餐的组合形式 温馨提示 规划布局 产品选型及深化设计 二次包装装修设计 看楼流线 根据产品配置，项目确定是否需要设置泛会所（封闭或开放） 4.1.1最新标准展示区设计理念 产品 目录 明细 标准 产品库 产品研发部标准化工作体系/李焕端（李瑛） 经典户型库 负责人：林媛 华南、华中区域经典类 江苏区域经典类 北方区域经典类 度假经典类 标准展示区库 负责人：裴莎 中型 U 街展示区 大型 U 街18、展示区 小型英伦展示区 标准附属公建库 负责人：张凯/翁建明 学校类 酒店类 标准外墙材料库 负责人：徐李明 标准外墙材料高端 A 版 标准外墙材料中端 B 版 门楼 、岗亭 、围墙 、物管 、宿舍 独立 综合楼 小型 U 街展示区 中型英伦展示区 大型英伦展示区 U街 展示区 英伦 展示区 独立 展示区 内部资料 严禁外传 41 4.1.2展示区套餐 独立展示区 独立综合楼 150亩 15001500方 标准综合楼六 （不带恒温泳池） （现代2） A版 （石材版） B版 （石漆版） 15001500方 标准综合楼七 （不带恒温泳池） （英伦） 标准版 小型 U街展示区 （150亩） 250019、2500方 综合楼 （带恒温泳池） （现代2） + + U U型商业街48*6748*67 （面宽*进深） A版 （石材版） B版 （石漆版） 21002100方 综合楼 （不带恒温泳池） （现代2） + + U U型商业街48*6748*67 （面宽*进深） A版 （石材版） B版 （石漆版） 中型 U街展示区 150亩 38003800方 综合楼 （带恒温泳池） （现代2） + + U U型商业街 54*10154*101 （面宽*进深） A版 （石材版） B版 （石漆版） 大型 U街展示区 150亩 38003800方 综合楼 （带恒温泳池） （现代2） + + U U型商业街 60*120、30 60*130 （面宽*进深） A版 （石材版） B版 （石漆版） 小型英伦展示区 150亩 26002600方标准综合楼八（带恒温泳池） （英伦） + + 65006500商业 标准版 中型英伦展示区 150亩 26002600方标准综合楼八（带恒温泳池） （英伦） + + 85008500商业 标准版 大型英伦展示区 150亩 26002600方 标准综合楼八（带恒温泳池） （英伦）+ + 1100011000商业 标准版 标准展示区库标准展示区库（负责人：裴莎） U街展示区 英伦展示区 1、标准展示区库共分为 “独立展示区” 、 “ U街展示区”、 “英伦展示区”三大类。共包含七种标21、准展示区方案。 2、展示区综合楼包含1500m2（现代2/英伦）、2100/2500m2（现代2）、2600m2（英伦）、3800m2（现代2）四种规模综合楼（含衍生共六种）。 板块分类 展示区 方案 综合楼匹配商业街规模明细 外墙材料 内部资料 严禁外传 42 4.2.1展示区U型展示区 U型商业展示区的演变总图示意 总平面布局 第一代 第二代 特点 1.综合楼独立设置，功能齐全； 2.占用资源相对较大，成本较高，后期维护成本高； 3.适合放在用地不紧张，社区配套设施要求比较高项目 1.满足前期销售展示的同时，也满足社区配套设置，经济、合理减少后期维护成本； 2.上层花园洋房最大化利用U型商22、业街中心景观。 内部资料 严禁外传 43 4.2.2标准英伦展示区 英伦风情街展示区标准化-商业规模按开发需求、周期选择预设规模 目前已实施的英伦风情街总共25个，形式布局均不相同。造成外包装展示差别各异。造成设计周期长，外包装工作量大，时间成本高 产品经与规划、营销、商业商讨整合，现归纳为商业街三种规模： 小型 6500m2、 中型8500m2、 大型10000m2 多种多样的英伦风情街布局 内部资料 严禁外传 44 4.2.3标准英伦展示区6500方案 英伦风情街展示区小型6500方案: 1、适用于用地200亩左右的项目,商业用地约125米X74米，展示面宽为97.6米.； 2、超市位置考23、虑设于用地东北角，具体大小由商业部后期招商决定 3、商铺开间按商管中心所提意见,主要为5X12m和6X12m两种规格,个别进深根据造型微调。 内部资料 严禁外传 45 4.3.1特殊展示区案例分享 阳江钻石湾 规划： 因地制宜因项目总用地不到100亩，考虑成本因素，利用时间差，将配套公建前期作为展示区设计（前期作为销售中心，销售完成后恢复为幼儿园功能）。优点：节约用地，降低成本，配套公建设计独特，同时提升小区品质 内部资料 严禁外传 46 建筑： 1利用幼儿园门厅等公共空间作为销售大厅，进行沙盘及模型展示； 2，利用各班级活动用房及休息用房的规整空间，布置临时样板房； 3，立面与商业街同样采用24、英伦风格，前期展示效果良好，后期作为幼儿园配套档次高。 内部资料 严禁外传 47 4.4展示区设计注意事项 山西项目展示区设计案例的启示： 项目在参与规划布局的同时也应遵循建筑规范： a.日照与景观朝向相互关系（日照要求高地区：朝向景观；日照要求较低地区：景观朝向；以上都应满足住宅至少一个居室满足日照的要求） b.建筑入口与路网之间的相互关系 c.关注展示区开放期间与后续投入使用的流线关系 原方案 北 北 优化方案 内部资料 严禁外传 48 良好的管理 精湛的施工 完善的运营 优秀的设计 完美产品 良好的管理 精湛的施工 完善的运营 优秀的设计 完美产品 建造成本 时间成本 维护成本 默契 同25、频 内部资料 严禁外传 49 五、标准外墙材料库简介与案例分析 标准外墙材料库简介 1 现场案例分析 2 内部资料 严禁外传 50 5.1.1标准外墙材料库 产品 目录 明细 标准 产品库 产品研发部标准化工作体系/李焕端（李瑛） 经典户型库 负责人：林媛 华南、华中区域经典类 江苏区域经典类 北方区域经典类 度假经典类 标准展示区库 负责人：裴莎 中型 U 街展示区 大型 U 街展示区 小型英伦展示区 标准附属公建库 负责人：张凯/翁建明 学校类 酒店类 标准外墙材料库 负责人：徐李明 标准外墙材料高端 A 版 标准外墙材料中端 B 版 门楼 、岗亭 、围墙 、物管 、宿舍 独立 综合楼 小26、型 U 街展示区 中型英伦展示区 大型英伦展示区 U街 展示区 英伦 展示区 独立 展示区 内部资料 严禁外传 51 标准外墙材料中端B版 别墅篇 洋房篇 公建篇 标准外墙材料高端A版 别墅篇 洋房篇 公建篇 学校和配套篇 附件与注意事项 古典全石材风格 西班牙风格 东南亚风格 北美风格 英伦风格 法式风格 古典风格 现代全石材风格 现代2风格 现代5风格 北美风格 现代6风格 现代4风格 西班牙风格 法式风格 古典风格 英伦风格 花城风格 退台洋房 现代2风格独立综合楼 英伦风格独立综合楼 现代2风格U型商业街 英伦风格商业街 现代风格学校 古典风格学校 配套设施 屋面系统 栏杆护栏系统 门27、窗系统 石材雕花库 涂料注意事项 文化石注意事项 甲指材料区域分工及厂家型号对照表 古典全石材风格 西班牙风格 现代2风格 现代5风格 现代2风格独立综合楼 现代2风格U型商业街 5.1.2通用外墙材料库 目前集团将产品标准外墙材料库综合材料成本及产品定位不同分高端A版，中端B版两种方案。项目可在库中自由选取组合。 内部资料 严禁外传 52 现场案例分析 内部资料 严禁外传 53 5.2.1现场案例分析 1.石漆类（真石漆、多彩漆）由于仿石涂料的施工相比石材，受施工水平、环境影响更大；在施工过程中喷涂的速度、喷嘴的压力、喷嘴距墙面的距离等都会影响石漆的效果，所以在对施工方的专业性要求上石漆比石28、材更为严格。 内部资料 严禁外传 54 5.2.2现场案例分析 仿石涂料:设置仿石分缝很重要，一个优秀的仿石涂料工程仿石缝设计占主导 1.单元大小要均匀一致 2.缝宽大小要一直，横竖缝要平齐，横平竖直。 3.仿石缝尽量要与门窗洞口对齐。 内部资料 严禁外传 55 5.2.4现场案例分析 刮砂工艺:做好成品保护，避免二次返工或修补。 内部资料 严禁外传 56 5.2.5现场案例分析 纸皮砖回缝:要求使用原色水泥回缝，既简单又美观。避免使用白水泥回缝 内部资料 严禁外传 57 5.2.6现场案例分析 海南临高 大连金石滩 内部资料 严禁外传 58 5.2.6现场案例分析 文化石回缝:使用原色水泥回29、缝，缝宽要控制在8mm-12mm之间。 缝宽太大 没有回缝 内部资料 严禁外传 59 图纸 5.2.7现场案例分析 外墙装饰构件类： 内部资料 严禁外传 60 5.2.8现场案例分析 通风百叶应该选用接近墙身颜色的，不然太突兀 内部资料 严禁外传 61 1. 集团标准化产品并非教条化执行！ 2.产品研发针对经典户型库联合区域、营销量身定制区域产品库！ 内部资料 严禁外传 62 案例 1 2 3 4 1.郑州荥阳 2.大连金石滩 3.海南珊瑚宫 4.江苏张家港 内部资料 严禁外传 63 地域性研发 最新户型命名指引 经典户型优化 标准展示区 标准材料库 设计前置条件 课程回顾 项目 产品 了解 30、服务 当经典户型库不能满足区域要求时，可以提供相关资料与参考产品信息，我部可以参考 并结合集团相关要求研发符合区域要求的地域性产品！ 内部资料 严禁外传 64 方案一室 室主任：朱才天13928282445 副室主任：翁健明13726341990 方案二室 室主任：刘 畅13600320781 副室主任：冯 伟13928202812 方案三室 室主任：熊志浩13610161929 副室主任：莫超艳18689320800 方案四室 室主任：唐文婷13420611366 副室主任：林 媛18675754600 方案五室 室主任：张 凯18988626911 方案六室 室主任：罗梓鹏1380880031、102 材料研发室 室主任：黄 华13500273721 材料设计室 室主任：徐李明18666395122 对外联系 总 助：田佑龙13825557117 产品研发负责人联系方式 李瑛：13926059268 裴 莎：18607570314 项目安排 建筑方案室 材料室 行政 内部资料 严禁外传 65 1.2方案设计进度查询 Bip网站 应用中心 项目设计进度 建筑 规划、装修提资条件需要区域项目提资112班幼儿园3520郭仲香朱才天1392828244520140225100%3月14日出图2A区三期商业综合体修改25950何昕冯伟1392820281220140530100%市政道路红线改32、动修改已完成3重庆中心区地块概念性规划建筑设计贺良玉裴莎1860757031420140510100%5月12日出图4第三版方案/贺良玉黄挺1338002600120140226100%概念性方案已出图产品研发部2014年七月第一周（06.3007.04）设计任务进度一览表（绿色代表完成、咖啡色代表暂停、灰色代表本周新增）各主要项目负责人联系方式：朱才天13928282445翁健明13726341990刘畅13600320781冯伟13928202812熊志浩13610161929莫超艳18689320800唐文婷13420611366林媛18675754600张凯18666355567罗梓鹏33、13808800102田佑龙13825557117 寻磊（长沙分院）15084938403 材料负责人：徐李明18666395122序号区域区域区域子地块名称项目名称项目建筑面积设计安排设计任务出图情况设计任务最终出图时间设计人员项目负责人计划完成时间设计任务进度情况（完成%）备注广清区域广清区域新亚山湖城内部资料 严禁外传 66 结束语 房地产项目的产品是核心，产品的研发与项目拓展，运营，销售及后期维护有着密切的联系。 产品研发部致力于研发符合市场需求的人性化产品，在满足集团优异的标准化设计理念同时更要满足各区域各项目的地域化设计。 市场认同的优秀产品需要先进的设计理念与项目的支持配合，更需要高质量的施工诠释！ 内部资料 严禁外传 67 感谢聆听！