1、内部资料严禁外传1内部资料严禁外传莞深区域产品定位经验分享莞深区域 陈冠明2015年11月14日内部资料严禁外传2东莞深圳推货930套、12.57亿，推货率93%；认购832套、9.96亿，按套去化率89%（洋房认购777套；别墅认购55套）开盘当天认购情况（2015.8.8）清溪翡翠湾开盘价格高于保利中央公馆1500元/定案货值：10.11亿开盘货值：13.31亿溢价32%清溪翡翠湾推货913套、10.81亿，推货率100%；认购674套、8.03亿，按套去化率74%（洋房589套，别墅49套，商铺36套）开盘当天认购情况（2015.10.24）大朗天汇开盘价格高于周边竞品2000元/定案货2、值：8.92亿开盘货值：11.16亿溢价25%大朗天汇莞深区域2015年开盘项目内部资料严禁外传3产品的高去化、高溢价源于什么？清溪翡翠湾开盘比定案溢价32%，大朗天汇开盘比定案溢价25%，成交均价高于周边竞品1000-2000元/内部资料严禁外传4目录莞深区域产品定位四步法产品定位：以清溪项目为例二一产品改造：以横沥项目为例三内部资料严禁外传5只有对市场的准确判断，才能做出精准的产品定位！1 市场判定法 步骤一土地人口市场容量经济市场是否存在？取决于什么?内部资料严禁外传6若发现了市场后，接下来需要思考：2 市场判定法 步骤二客户来源客户构成本地客户外地客户刚需客户改善客户投资自住度假购房目3、的我们的目标客户群体在哪里？内部资料严禁外传72.1 市场判定法 内部调研法和外部调研法以天宝项目为例：如何寻找目标客户群体内部资料严禁外传8东城常住人口：50万GDP：342亿元成交面积：27万成交金额：34亿元成交均价：12775元/南城常住人口：30万GDP：323亿元成交面积：54万成交金额：60亿元成交均价：11102元/东莞主城区常住人口：97万GDP:804亿元成交面积：99万成交金额：112亿元莞城常住人口：17万GDP：139亿元成交面积：18万成交金额：18亿元成交均价：9656元/2.2 天宝项目概况 城区介绍内部资料严禁外传92.2 天宝项目概况 片区楼价东莞2015年第三季度成交均价10895元/9408元/10288元/11243元/7242元/6382元/6824元/内部资料严禁外传10万达广场0.8km莞深高速5km 10min东莞市政府4km 12m