1、内部资料 严禁外传 1 快速资金正回笼，助力成就共享 南通项目7个月实现经营性现金流回正经验分享 苏皖区域: 2014年6月 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 2 目录 第四部分 总结思考 第二部分 资金运营思路 第三部分 措施及实施效果 第一部分 项目简介 2 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 3 南通区位：江苏省南通市经济开发区 能达中央商务区 政商核心 中央景观区 目标地块目标地块 南通市政府南通市政府 开发区管委会开发区管委会 通盛大道通盛大道 老城区老城区 一、区位图 第一部分 项目简介 3 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 4 4 别墅128套，3.57万方，货值5.02、6亿； 高层1304套，14.06万方，货值9.31亿； 合计1432套，17.44万方，货值14.37亿 货货 量量 统统 计计 展示区范围展示区范围 第一部分 项目简介 摘牌时间：2013-9-2 开盘时间：2014-1-19 二、开发简图 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 5 第一部分 项目简介 三、销售概况 2014年1月19日开盘，当天销售超7亿，当月销售8亿 持续热销，迄今销售超11亿 5 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 6 X月 第一部分 项目简介 6 6月月18日日 0.72亿 0.29亿 1.26亿 5.35亿 9月月2日日 1月月9日日 4月月2日日 5月月3日日3、 四、资金流时间轴 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 7 7 第二部分 资金运营思路 “567” 7个月达到资金平衡 6个月现金回笼 5个月开盘 3.5个月 完美开盘 5个月现金回笼 6个月达到资金平衡 7 1、公司要求、公司要求 项目策划项目策划 “456” 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 8 8 自有资金按年折算后的金额=集团的自有资金投入（自有资金被占用的天数365天） 实现成就共享实现成就共享 成就共享股权金额成就共享股权金额 =（净利润（净利润减减自有资金按年折算后的金额自有资金按年折算后的金额 30 %） 20% 所以：资金回笼越快，资金占用越少，自有资金按年折算金额越低4、，可获取的激励金额越高所以：资金回笼越快，资金占用越少，自有资金按年折算金额越低，可获取的激励金额越高 第二部分 资金运营思路 2、出发点和原动力、出发点和原动力 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 9 9 3、管控要点、管控要点 经营性资金流净额经营性资金流净额 自付楼款自付楼款 按揭按揭 其他收入其他收入 税费支出税费支出 其他支出其他支出 土地款支出土地款支出 工程及材料支出工程及材料支出 开发间接费用开发间接费用 销售管理费用销售管理费用 第二部分 资金运营思路 支出支出 收入收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 10 10 多收入多收入 快收入快收入 收入收入 第二部分 资金5、运营思路 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 11 11 少支出 晚支出 控节奏 支出支出 第二部分 资金运营思路 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 12 12 多收入多收入 快收入快收入 签约快 资料齐 银行支持 尽可能多的创收营销去化率高 开发节奏快 房管部门支持 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 13 13 多收入多收入-营销去化率高营销去化率高 市场定位市场定位 产品定位产品定位 1.6，全挂石全双拼别墅，精装洋房，全挂石全双拼别墅，精装洋房 品品 牌牌 房企千亿军团房企千亿军团 品品 质质 完美展示区完美展示区工程质量、绿化、工程质量、绿化、 6、五星级服务五星级服务 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 14 14 多收入多收入-营销去化率高营销去化率高 结合市场定位结合市场定位 线上、线下输出高品质社区 结合城市展厅结合城市展厅 广告投放方向精准定位，开发市区购买人群 结合示范区结合示范区 唯一全景示范区，挑高泛会所、高绿化、大湖景 结合暖场活动结合暖场活动 线上、线下输出会所开放体验式活动 结合五星级服务结合五星级服务 高端物业形象展示活动 市场推广市场推广 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 15 15 多收入多收入-营销去化率高营销去化率高 集团对项目支持 猎豹支援7、95人 销售人员激励措施 末位淘汰 圈层营销 私人订制圈层活动（私宴） 社区、商圈、企业三大平台 社区派发单页礼品；企业宣讲；认筹砸金蛋；认购有礼，春节送果篮；年货一条街等 展点 精选高端展点 提升品牌 扩大宣传面 普及免费展点 深入社区，企业填补市场空隙 员工培训 集中高压式培训 拓客拓客 营销业绩：开盘一个月销售额超营销业绩：开盘一个月销售额超8亿，去化率亿，去化率70% 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 16 X月 16 快收入快收入-开发节奏快开发节奏快 完美开放 4月2日 9月2日 摘牌 1月19日 12月15日 经营性资金正回笼 开盘 X月 成就共8、享 7个月 4.5个月 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 17 17 备案流水化作业备案流水化作业 每天会议盘点每天会议盘点 快收入快收入-签约快签约快 微信群实时通报微信群实时通报 当天备案当天备案 房管局支持房管局支持 资料齐资料齐 房管局驻场房管局驻场 奖罚激励措施奖罚激励措施 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 18 18 银行支持银行支持 每周两次会议沟通、跟进、协调每周两次会议沟通、跟进、协调 银行驻场 及时送审 掌握额度 敦促放款 快收入快收入-签约快签约快 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料9、 严禁外传 19 19 针对公积金放款措施 项目总牵头，区域资金部与项目财务部同事与公积金中心进行积极沟通协调项目总牵头，区域资金部与项目财务部同事与公积金中心进行积极沟通协调 制定按揭客户分配方案，根据各家银行与公积金中心的关系，进行合理分配制定按揭客户分配方案，根据各家银行与公积金中心的关系，进行合理分配 针对大批资料，申请进行集中审批针对大批资料，申请进行集中审批 ？ 横跨横跨3个区个区 第三部分 措施及实施效果收入 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 20 20 少支出 晚支出 控节奏 控成本 前期 工程 配套费 供电费 总包进度款 开发间接费用 第三部分 措施及实施效果支出 内部资10、料 严禁外传内部资料 严禁外传 21 21 少支出少支出-控成本控成本 规划方案优化规划方案优化 施工图审查提前介入施工图审查提前介入 缴纳规费锱铢必较缴纳规费锱铢必较 人防部门专项沟通人防部门专项沟通 前 期 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 22 22 规划方案优化规划方案优化： 规划方案提前定 挂牌指标与政府部门协商确定 （容积率、停车位、公共配套） 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 23 23 人防部门专项沟通人防部门专项沟通一二三期平衡、异地建设一二三期平衡、异地建设 少支出少支出-控成本11、控成本 人防费用一般占总建造成本的3.2%，占比较大。 按照人防办要求，人防设施中救护队、专业队以及车辆掩蔽部需建8500 ，但成本较高，现采用一二三期平衡设置，只需建设5800 ，约节省费用支出891万。 缴纳人防异地建设费用，可节约配建人防部分建筑成本约350元/ 。 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 24 24 施工图审查提前介入施工图审查提前介入 材料经济适用（塑钢门窗，保温材料） 结构设计优化 （别墅地下室，筏板基础，节约时间，节约费用） 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 25 25 缴纳12、规费锱铢必较缴纳规费锱铢必较 配套费 审图费 少支出少支出-控成本控成本 防雷 环评 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 26 26 少支出少支出-控成本控成本 设计图纸优化设计图纸优化 工序衔接合理工序衔接合理 因地制宜，充分利用资源因地制宜，充分利用资源 选择最优合作伙伴选择最优合作伙伴 工 程 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 27 27 设计图纸优化设计图纸优化： 防火门 电梯门套 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 28 28 选择最优合作伙伴选择最优合作伙伴13、 合同谈定后，进场施工 抢工没有抢工费 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 29 29 工序衔接合理工序衔接合理 少支出少支出-控成本控成本 减少交叉施工过程中 的成品保护损失 园艺绿化与分体工程 同步施工，平行施工 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 30 30 因地制宜，充分利用资源因地制宜，充分利用资源 土方 高层区土方与别墅区土方，挖填平衡 临设 搭建临时板房，供一期抢工时期1800人使用，待二期工程开始转卖给总包单位 少支出少支出-控成本控成本 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传14、内部资料 严禁外传 31 31 配套费改为竣工验收前收取竣工验收前收取，为项目减少利息支出318.82万万 少支出少支出-晚支出晚支出 10%供电工程费改为正式供电工程开工前收取正式供电工程开工前收取，为项目减少利息支出26.57万万 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 32 32 控制总包的进度款付款节奏 控节奏控节奏 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 33 33 抢预售 赶进度 保品质 控进度 重品质 控节奏控节奏 到达预售节点后 第三部分 措施及实施效果支出 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 34 34 010000215、0000300001648 21568 25755 4869 楼款 按揭 合计 因受一月份春节影响，二、三月份集中快速解决自付楼款及按揭的回款，仅此两月回款达因受一月份春节影响，二、三月份集中快速解决自付楼款及按揭的回款，仅此两月回款达4.7亿，成功保障亿，成功保障4月月2日的资金现金流回正。日的资金现金流回正。 第三部分 措施及实施效果 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 35 35 开盘至4月2日累计楼款回笼收入53840万元，其他经营性现金流入34万元，其中中行、邮储、建行和农行在贷款回款上发挥了重要作用。 开盘至4月2日累计楼款回笼收入53840万元，其他经营性现金流入34万元，其中16、中行、邮储、建行和农行在贷款回款上发挥了重要作用。 0200040006000中行建行南京公积金银行中行邮储建行农行南京中信公积金4550 2423 2145 1867 665 36 729 第三部分 措施及实施效果 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 36 36 第四部分 总结思考 1、开盘时间的选择，年底开盘由于受到春节因素的影响，至少15天银行无法进行正常放款，影响资金回笼1、开盘时间的选择，年底开盘由于受到春节因素的影响，至少15天银行无法进行正常放款，影响资金回笼。 启示：签约时要求客户提供完备资料，减少重复资料审核时间，从而抵消假期所带来的影响。 2、公积金规模限制，影响资金回笼。 2、公积金规模限制，影响资金回笼。 启示：从上级部门着手，通过与经办部门的密切沟通，从其他开发商处抢规模，保证我司利益最大化。 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 37 感谢聆听！ 37 内部资料 严禁外传