1、商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理商业地产定位、设计与招商运营管理目目录录一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系2 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国内外商业地产项目开发运营的差别国内外商业地产项目开发运营的差别讨论：讨论：目前全国商业地产项目死盘烂盘占据三分之一，目前全国商业地产项目死盘烂盘占据三分之一，大家知道造2、成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？大家知道造成这种现象的原因吗？！商业地产项目的开发流程做错，一错百错商业地产项目的开发流程做错，一错百错！3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内3、外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例一、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在一、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在、国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在中外开发流程的差别：中外开发流程的差别：先建设先建设定位前置定位前置后招商后招商招商先行招商先行5 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有招商先行招商先行一、国内外商业地产规划设计与4、招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例1. 1. 国内商业地产项目的开发流程国内商业地产项目的开发流程调整点调整点1 1拿地拿地建设建设考察定位考察定位选择管理团队选择管理团队招商招商运营运营我国现阶段商业地产开发营运特点：我国现阶段商业地产开发营运特点：调整点调整点2 2我国现阶段商业地产开发营运特点：我国现阶段商业地产开发营运特点：开发商开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角5、色分商业运营商的角色调整点调整点2 26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有分商业运营商的角色。分商业运营商的角色。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例2. 2. 国外商业地产项目的开发流程国外商业地产项目的开发流程投资评审未合格投资评审未合格，则重新进行选址则重新进行选址、定位定位、招商等工作招商等工作选选址址建建设设选择选择管理团队管理团队运运营营寻找寻找投资基金投资基金投资基金投6、资基金评审评审招招商商考察考察定位定位设设营营投资基金投资基金评审评审调整出发点调整出发点7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别3 3 适合国情的商业地产项目的开发流程建议适合国情的商业地产项目的开发流程建议国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例3. 3. 适合国情的商业地产项目的开发流程建议适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性论证可行性论证考察定位考察定位选择管理团队选择管理团队7、主力招商主力招商规规确定开发模式确定开发模式规规划划设设计计调整设计调整设计调整布局调整布局计计调整布局调整布局建设建设运营运营结合中国城市实际，调整开发结合中国城市实际，调整开发流程流程8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4. 4. 三权的不同三权的不同所所有有开开发发vsvs三权三权分离分离有有权权发发权权三权三权统统vsvs分离分离权权权权经8、经权权统一统一经经营营权权9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例所有权所有权开发权开发权经营权经营权4. 4. 三权的不同三权的不同国外的商业地产项目，国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。权统一的。三权分离三权分离的优势在于的优势在于，开发商负责拿地，投9、资开发；定位、策划、规划、设计、招，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”“拍脑袋”决策。决策。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4. 4. 三权的不同三权的不同而国内的开发商和设计公司，而国内的开发商和设计公10、司，大多以住宅业务为主流，对于商大多以住宅业务为主流，对于商三权三权统统业地产和商业物业的研究远远不业地产和商业物业的研究远远不够，没有深入了解商业地产的特够，没有深入了解商业地产的特统一统一质和需求，以做住宅的思路来做质和需求，以做住宅的思路来做商业，注定没有出路，也造成了商业，注定没有出路，也造成了国内商业地产国内商业地产国内商业地产国内商业地产1/31/3的死铺、烂铺。的死铺、烂铺。11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国内商业地产国内商业地产一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别权的不同权的不同国内外差别国内外11、差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例所所开开三权三权分离模式分离模式，体现在经营管理上，就是国，体现在经营管理上，就是国外的商业项目通常采取持有经营的方式只租不外的商业项目通常采取持有经营的方式只租不4. 4. 三权的不同三权的不同三权三权所所有有开开发发外的商业项目通常采取持有经营的方式，只租不外的商业项目通常采取持有经营的方式，只租不售，统一管理。而国内的开发商赢利的目标在于售，统一管理。而国内的开发商赢利的目标在于“卖铺”，在于变现，至于卖掉之后如何经营，“卖铺”，在于变现，至于卖掉之后如何经营，三权三权12、分离分离权权权权则漠不关心则漠不关心。事实证明商业事实证明商业项目是需要培育期的，街铺、项目是需要培育期的，街铺、社区商业的底商休闲街的商铺是可以卖的但社区商业的底商休闲街的商铺是可以卖的但分离分离经经营营权权社区商业的底商、休闲街的商铺是可以卖的，但社区商业的底商、休闲街的商铺是可以卖的，但大型综合体一定是持有经营才能大型综合体一定是持有经营才能做好的。做好的。举举个例子，综合体的商铺一旦卖掉，主动权个例子，综合体的商铺一旦卖掉，主动权国外商业地产国外商业地产营营完全掌握在商户手中，香水店旁边可以开出小五完全掌握在商户手中，香水店旁边可以开出小五金店，商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，金店13、，商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国外商业地产国外商业地产招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，就会成为“死铺”。就会成为“死铺”。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例持有经营，才是城市综合体项目的唯一出路。持有经14、营，才是城市综合体项目的唯一出路。4. 4. 三权的不同三权的不同在日本，六本木一个项目在日本，六本木一个项目可以开发十多年可以开发十多年，这在国，这在国内是无法想象的。那么他们如何赚钱呢内是无法想象的。那么他们如何赚钱呢？日本日本的城市综合体项目是与周边的住宅、写字的城市综合体项目是与周边的住宅、写字楼、酒店等综合开发的，不但有政府规划的交通配楼、酒店等综合开发的，不但有政府规划的交通配套更有项目之间的联动优势商业提升周边住宅套更有项目之间的联动优势商业提升周边住宅套，更有项目之间的联动优势，商业提升周边住宅套，更有项目之间的联动优势，商业提升周边住宅的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人15、群，的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人群，商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果。这种这种综合体是持有经营、只租不售的，主要通综合体是持有经营、只租不售的，主要通过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例二、造成国内外商业地产项目的开发流16、程不同的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因1. 1. 政府的原因政府的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因二、造成国内外商业地产项目的开发流程不同的原因（1 1）国家宏观层面的制度缺陷与政策缺失）国家宏观层面的制度缺陷与政策缺失（2 2）地方政府经营城市的利益驱动）地方政府经营城市的利益驱动（2 2）地方政府经营城市的利益驱动）地方政府经营城市的利益驱动?注重了城市的招商引资，忽视了商业布局的合理规划；注重了城市的招商引资，忽视了商业布局的合理规划；?注重了城市的商业数量扩大，忽视了城市商业规模与容量的合理配置；注重了城市的商业数量扩大，忽视了城市商业规模与容量的17、合理配置；?注重了城市的形象开发需要忽视了商业的市场经营环境的培育与支持注重了城市的形象开发需要忽视了商业的市场经营环境的培育与支持14 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有?注重了城市的形象开发需要，忽视了商业的市场经营环境的培育与支持。注重了城市的形象开发需要，忽视了商业的市场经营环境的培育与支持。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例：扬州西举例：扬州西区商业开发超量区商业开发超量国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例沃尔玛沃尔玛金都置18、业大厦金都置业大厦金阳光商城金阳光商城润扬广场润扬广场15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有扬州西区人口扬州西区人口1010万左右，商业开发量确达万左右，商业开发量确达100100多万多万，严重超量。，严重超量。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量站前区功能规划图站前区功能规划图鸟鸟站前商贸区规划鸟瞰19、图站前商贸区规划鸟瞰图在非枢纽交通位置，政府规划要做皖西南的区域的专业商贸区，开发量达在非枢纽交通位置，政府规划要做皖西南的区域的专业商贸区，开发量达16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有160160万万。全市人口才。全市人口才160160多万，市中心人口多万，市中心人口1212万。规划脱离了实际。万。规划脱离了实际。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别（属淮北市）（属淮北市）举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量宿州市亳州市淮北市（属淮北市）宿州市亳州市淮北市（属淮北市）蚌埠市亳州市阜阳市滁州市淮南市20、蚌埠市亳州市阜阳市滁州市淮南市滁州市六安市合肥市马鞍山市滁州市六安市合肥市马鞍山市巢湖市马鞍山市宣城市芜湖市安庆市铜陵市巢湖市马鞍山市宣城市芜湖市安庆市铜陵市宣城市黄山市池州市宣城市黄山市池州市17 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有安庆市人口安庆市人口611611万，处在皖西南城市发展带上，且光彩大市场开发了万，处在皖西南城市发展带上，且光彩大市场开发了第三期，经营成熟，市场占有率高。池州市根本不是它的竞争对手！第三期，经营成熟，市场占有率高。池州市根本不是它的竞争对手！一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别安徽省高速21、公路图安徽省高速公路图举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量206318国道206318318318206国道206318池池 州州安庆安庆18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有站前区四站合一鸟瞰图站前区四站合一鸟瞰图一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别常住人口（万人）人均社零总额（元）举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量478.9610.99常住人口（万人）9793719677613395人均社零总额（元）230.4673.65158.02合肥芜湖铜陵安庆池州32423395合肥芜湖铜22、陵安庆池州合肥芜湖铜陵安庆池州在岗职工平均工资（元）第二产业增加值（亿元）2585022761233761919118141651.2337.97249 14194.32249.1459.619 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有合肥芜湖铜陵安庆池州合肥芜湖铜陵安庆池州一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量甲甲地齐地齐景甲苑景甲苑池州徽商城池州徽商城新时代国际广场新时代国际广场池州义乌小商品市场池州义乌小商品市场甲甲地国地国商贸城商贸城上海城物流中心上海城物流中心池州火23、车站池州火车站 汽车站汽车站豪丰国际家居装饰城豪丰国际家居装饰城豪丰国际家居装饰城豪丰国际家居装饰城甲甲地齐地齐景甲苑景甲苑20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别池州池州站前商贸城开发项目情况一览表站前商贸城开发项目情况一览表举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量项目名称项目名称百汇广场百汇广场池州池州上海城上海城豪丰国际豪丰国际家居装饰城家居装饰城池州池州徽商城徽商城甲地国际甲地国际商贸城商贸城国际国际汽车城汽车城池州池州世纪广场世纪广场池州义乌池州义乌小商品城小商24、品城开发商开发商池州百州池州百州百汇置业有限公司百汇置业有限公司安徽齐山房地安徽齐山房地产开发责任公司产开发责任公司安徽省池州市安徽省池州市豪丰置业公司豪丰置业公司池州徽池市场池州徽池市场开发有限公司开发有限公司安徽甲地安徽甲地置业有限公司置业有限公司兴园房地产兴园房地产开发有限公司开发有限公司安徽省池州安徽省池州世纪置业有世纪置业有黄山市中盛黄山市中盛市场市场开发有限公开发有限公开发商开发商百汇置业有限公司百汇置业有限公司产开发责任公司产开发责任公司豪丰置业公司豪丰置业公司开发有限公司开发有限公司置业有限公司置业有限公司开发有限公司开发有限公司世纪置业有世纪置业有限公司限公司开发有限公开发有25、限公司司规模面积规模面积4.74.7万万1313万万1212万万4545万万1212万万4 4万万4.64.6万万占地占地170170亩亩开工日期开工日期2007.122007.122007.08.112007.08.112008.01.032008.01.032007.08.302007.08.302008.05.282008.05.282008.04.272008.04.27还未开工还未开工还未开工还未开工开发周期开发周期一期一期5 5各月各月1313个月个月一期一期6 6各月各月3 3年内全部建成年内全部建成6 6个月个月8 8个月个月开盘日期开盘日期2008.05.072008.05.26、072008.09.282008.09.282008.072008.072009.01.022009.01.02未开盘未开盘2009.01.102009.01.10预计两年内预计两年内预计预计20102010年年销售价格销售价格29382938元元/ /58065806元元/ /31793179元元/ /18051805- -23052305元元/ /30003000- -50005000元元/ /23972397元元/ /预售许可证预售许可证有有有有有有有有暂无暂无有有可售商铺总套可售商铺总套300300套套489489套套851851套套545545套套2828套商业套商业可售商铺总套可售27、商铺总套数数300300套套489489套套851851套套545545套套2828套商业套商业264264套办公套办公已售套数已售套数195195套套153153套套163163套套9494套套2222套套销售进度比例销售进度比例65.00%65.00%31.20%31.20%19.20%19.20%17.20%17.20%7.50%7.50%各类家具家居各类家具家居茶叶综合茶叶综合经营范围经营范围商务办公、汽车配商务办公、汽车配件、五金灯具、装件、五金灯具、装饰建材、物流仓储饰建材、物流仓储商业、酒店、餐饮、商业、酒店、餐饮、娱乐、办公、家庭娱乐、办公、家庭旅馆旅馆各类家具家居、各类家具家28、居、家装设计、商贸家装设计、商贸物流、酒店住宿、物流、酒店住宿、商务办公、餐饮商务办公、餐饮休闲休闲服装家纺、鞋帽饰品、服装家纺、鞋帽饰品、家电数码、建材家装、家电数码、建材家装、文体图书、日用百货文体图书、日用百货批发市场、娱乐美批发市场、娱乐美食城、酒店公寓、食城、酒店公寓、大型购物中心大型购物中心汽车销售、汽车汽车销售、汽车售后服售后服务、仓储物流、务、仓储物流、酒店商务办公酒店商务办公茶叶、综合茶叶、综合餐饮、副食、餐饮、副食、旅游品、经旅游品、经济型酒店、济型酒店、小户型公寓、小户型公寓、中型超市中型超市小商品小商品21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有29、买铺着构成买铺着构成本地商户本地商户本地人本地人东湖路建材商东湖路建材商温州商贸城商户、本地、温州商贸城商户、本地、东至、石台商户东至、石台商户温州商贸城商户温州商贸城商户本地人本地人一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别池州池州站前商贸城开发项目情况一览表站前商贸城开发项目情况一览表举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量20092009年年2 2月月竞争项目竞争项目总套数总套数成交套数成交套数成交率成交率成交价格成交价格意向认购套数意向认购套数徽商城徽商城545545949417.2%17.2%18271827元元/ /4242城城30、元元/ /上海城上海城商业商业489489（含家庭旅馆）（含家庭旅馆）办公办公282815315331.3%31.3%58065806元元/ /8181百汇广场百汇广场30030019519565%65%29382938元元/ /111111豪丰国际建材家居装豪丰国际建材家居装饰城饰城85185116316319.2%19.2%41244124元元/ /5 5饰城饰城甲地国际商贸城甲地国际商贸城暂缺暂缺世纪广场世纪广场未建未建义乌小商品城义乌小商品城未建未建22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国际汽车城国际汽车城292292（2828套商业、套商业、26426431、套套办公办公) )）22227.5%7.5%办公办公23972397元元/ /7 7一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：安徽池州商业开发超量：安徽池州商业开发超量65.00%站前区专业市场商铺成交率5806站前区专业市场商铺成交价格（元/）31.30%29384124239717.20%19.20%7.50%1827239723 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析32、差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例2. 2. 开发商的原因开发商的原因（1 1）不懂商业地产为了做资本运）不懂商业地产为了做资本运（1 1）不懂商业地产，为了做资本运）不懂商业地产，为了做资本运作开发商业项目。作开发商业项目。（2 2）不懂商业地产，用住宅开发思）不懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。路做商业项目开发。（3 3）不懂商业地产物业功能与经）不懂商业地产物业功能与经（3 3）不懂商业地产，物业功能与经）不懂商业地产，物业功能与经营定位的使用功能脱节。营定位的使用功能脱节。24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限33、公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例? 注重了“场”的物业建设，忽视了注重了“场”的物业建设，忽视了2. 2. 开发商的原因开发商的原因注重了场的物业建设，忽视了注重了场的物业建设，忽视了“市”的培育经营“市”的培育经营；? 注重注重了商铺的销售，忽视了对商铺了商铺的销售，忽视了对商铺的招商、经营；的招商、经营；? 注重了商铺的价格最大化，忽视了注重了商铺的价格最大化，忽视了商业项目物业价34、值的价值最大化（商业项目物业价值的价值最大化（应重视经营价值的提升与体现）。应重视经营价值的提升与体现）。25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例（1 1）不懂商业地产，为了做资本运作开发商业项目。）不懂商业地产，为了做资本运作开发商业项目。2. 2. 开发商的原因开发商的原因举例举例：上海松江金天地：上海松江金天地物业物业功能不吻合的失35、败案例（金天地）功能不吻合的失败案例（金天地）20072007年建成至今空关年建成至今空关26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有物业物业功能不吻合的失败案例（金天地），功能不吻合的失败案例（金天地），20072007年建成，至今空关。年建成，至今空关。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例松江金天地松江金天地现场现场27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划36、设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别黄山美食城实景黄山美食城实景举例举例：全国各地商业项目“死铺”：全国各地商业项目“死铺”国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例黄山美食城实景黄山美食城实景常熟常熟虞景文华实景虞景文华实景举例举例：全国各地商业项目死铺：全国各地商业项目死铺常熟常熟虞景文华实景虞景文华实景山东枣庄步行街山东枣庄步行街江苏沭阳浙江商城江苏沭阳浙江商城山东枣庄步行街山东枣庄步行街28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有全国大多数全国大多数步行街步行街都37、成了都成了“不行街”“不行街”一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：上海江桥永和生活广场：上海江桥永和生活广场等分等分面积面积2. 2. 开发商的原因开发商的原因单边单边设置设置层高层高过高（零售购物）过高（零售购物）非非透视二楼栏杆透视二楼栏杆5.59m29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招38、商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：安徽池州上海城：安徽池州上海城30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有在专业批发市场中做零售商业，“水土不服”（站前商贸区居住人口不足在专业批发市场中做零售商业，“水土不服”（站前商贸区居住人口不足1 1万）万）一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成39、功调整案例（2 2）不懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。）不懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。2. 2. 开发商的原因开发商的原因举例举例：上海香溢花城商业项目：上海香溢花城商业项目31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。后果：建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：上海香溢花城商业项目：上海香溢花城商业项目国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案40、例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：上海香溢花城商业项目：上海香溢花城商业项目住宅等分面积，单一功住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置能，且缺乏物业配置能，且缺乏物业配置能，且缺乏物业配置32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海香溢花城商业一期实景上海香溢花城商业一期实景一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例（2 2）不懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。）不41、懂商业地产，用住宅开发思路做商业项目开发。2. 2. 开发商的原因开发商的原因举例举例：厦门明发商业广场项目：厦门明发商业广场项目后果：后果：面积严重超量，无视经营管理的运作能力，大部分成为“死铺”。面积严重超量，无视经营管理的运作能力，大部分成为“死铺”。后果：后果：面积严重超量，无视经营管理的运作能力，大部分成为死铺。面积严重超量，无视经营管理的运作能力，大部分成为死铺。33 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原42、因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例厦门富山厦门富山商圈商圈- -明发商业广场明发商业广场2. 2. 开发商的原因开发商的原因项目地址项目地址莲前路与嘉禾路交汇处莲前路与嘉禾路交汇处开发企业开发企业厦门明发集团厦门明发集团总建面积总建面积406000406000平方米平方米商业面积商业面积4040万万商铺商铺30003000多个多个商业面积商业面积4040万万，商铺商铺30003000多个多个商业类型商业类型综合商业体综合商业体shoppingshopping mallmall主力租户主力租户家乐福家乐福、新世界新世界、苏宁苏宁、百安居百安居业态业种业43、态业种旅游旅游、百货百货、餐饮餐饮、娱乐娱乐、休闲休闲、文化文化租金租金3 3 1010元元/ /平方米平方米/ /天天? ? 明发商业明发商业广场自称整体广场自称整体由由5 5大主题区组成、以旅大主题区组成、以旅租金租金3 3- -1010元元/ /平方米平方米/ /天天开业日期开业日期20072007- -7 7- -2525经营管理公司经营管理公司自管自管明发商明发商广场自称体广场自称体由由 大题成、以旅大题成、以旅游为主，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮、文化等游为主，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮、文化等功能，特色以荷兰旋转摩天轮、西班牙海盗船、功能，特色以荷兰旋转摩天轮、西班牙海盗船、威尼斯44、威尼斯风情（水景）等风情（水景）等。34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有? ? 由于由于没有统一规划、招商、管理，没有统一规划、招商、管理，经营状况非常经营状况非常差，差，只有只有40%40%左右可以维持收支平衡或左右可以维持收支平衡或盈余。盈余。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例（3 3）不懂商业地产盲目建设物业功能与经营定位的使用功能脱节）不懂商业地产盲目建设物业45、功能与经营定位的使用功能脱节2. 2. 开发商的原因开发商的原因（3 3）不懂商业地产，盲目建设物业功能与经营定位的使用功能脱节。）不懂商业地产，盲目建设物业功能与经营定位的使用功能脱节。举例举例：缤纷亚洲商业项目：缤纷亚洲商业项目最初设计稿最初设计稿35 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：低档次的建筑外观，以及缺乏主力店的引领，影响了商铺投资客的购铺积极性。后果：低档次的建筑外观，以及缺乏主力店的引领，影响了商铺投资客的购铺积极性。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别建造后的修改稿建造后的修改稿国内外差别国内外46、差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例建造后的修改稿建造后的修改稿36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别最终实际效果最终实际效果国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例最终实际效果最终实际效果后果花费后果花费125125万对商业项目外观作“穿衣戴帽”装饰但是零售商厦万对商业项目外观作“穿衣戴帽”装饰但是零售商厦后果：花费后果：花费125125万对47、商业项目外观作“穿衣戴帽”装饰，但是，零售商厦万对商业项目外观作“穿衣戴帽”装饰，但是，零售商厦内部建成专业市场的商铺分割形态，丧失主力店物业功能，犹如缺内部建成专业市场的商铺分割形态，丧失主力店物业功能，犹如缺失“发动机”项目最终未能营运失“发动机”项目最终未能营运37 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有失发动机，项目最终未能营运。失发动机，项目最终未能营运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析48、成功调整案例成功调整案例（3 3）不懂商业地产物业功能与经营定位的使用功能脱节）不懂商业地产物业功能与经营定位的使用功能脱节2. 2. 开发商的原因开发商的原因举例举例：上海松江东明国际案例：上海松江东明国际案例（3 3）不懂商业地产，物业功能与经营定位的使用功能脱节。）不懂商业地产，物业功能与经营定位的使用功能脱节。38 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：精品后果：精品商场物业硬件、批发市场商场物业硬件、批发市场的商铺分割形态，项目难以招商与经营。的商铺分割形态，项目难以招商与经营。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管49、理的差别2 2 开发商的原因开发商的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例（3 3）不懂商业地产物业功能与经营定位的使用功能脱节）不懂商业地产物业功能与经营定位的使用功能脱节2. 2. 开发商的原因开发商的原因举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例（3 3）不懂商业地产，物业功能与经营定位的使用功能脱节。）不懂商业地产，物业功能与经营定位的使用功能脱节。39 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的设计50、，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例40 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门51、明发商业广场案例国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例41 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析52、成功调整案例成功调整案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例42 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例厦门明发商业广场案例厦门明发商业广场案例国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例43 中国房地产信息集团 | 克而瑞53、（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例44 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：店店临街的设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。后果：店店临街的54、设计，造成多动线，主力店也救不了死铺的命运。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别3 3 投资者的原因投资者的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例3. 3. 投资者的原因投资者的原因（1 1）不懂商铺价值构成盲目相信铺养三代抢购商铺）不懂商铺价值构成盲目相信铺养三代抢购商铺（1 1）不懂商铺价值构成，盲目相信一铺养三代，抢购商铺。）不懂商铺价值构成，盲目相信一铺养三代，抢购商铺。（2 2）不了解开发商意图，被高回报率所迷惑，自投陷阱。）不了解开发商意图，被高回报率所55、迷惑，自投陷阱。? 注重了购置商铺，忽视了经注重了购置商铺，忽视了经营商铺；营商铺；? 注重了一铺养三代，忽视了注重了一铺养三代，忽视了投资商铺有风险；投资商铺有风险；? 注重了商铺的售价与返租回注重了商铺的售价与返租回报率，忽视了商业项目的实报率，忽视了商业项目的实45 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有报率，忽视商项目的实报率，忽视商项目的实际经营运作能力。际经营运作能力。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别3 3 投资者的原因投资者的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例56、解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例3. 3. 投资者的原因投资者的原因（1 1）不懂商铺价值构成盲目相信铺养三代抢购商铺）不懂商铺价值构成盲目相信铺养三代抢购商铺（1 1）不懂商铺价值构成，盲目相信一铺养三代，抢购商铺。）不懂商铺价值构成，盲目相信一铺养三代，抢购商铺。（2 2）不了解开发商意图，被高回报率所迷惑，自投陷阱。）不了解开发商意图，被高回报率所迷惑，自投陷阱。举例举例厦门明发商业广场案例厦门明发商业广场案例举例举例：厦门明发商业广场案例：厦门明发商业广场案例46 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：买下商铺，却无经营价值，投资没有回报。后果：买57、下商铺，却无经营价值，投资没有回报。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别3 3 投资者的原因投资者的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例：宿举例：宿迁市宿豫区住宅底商死盘现象迁市宿豫区住宅底商死盘现象3. 3. 投资者的原因投资者的原因黄山江南新城实景黄山江南新城实景47 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：后果：大量住宅底商套住投资者的金钱大量住宅底商套住投资者的金钱一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产58、规划设计与招商管理的差别举例举例：南京中国女人街：南京中国女人街国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第一年第一年搞百货搞百货举例举例南京中国女人街南京中国女人街48 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：一铺养三代变为一铺套三代后果：一铺养三代变为一铺套三代一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：南京中国女人街：南京中国女人街国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功59、调整案例第二年第二年搞服装市场搞服装市场举例举例：南京中国女人街：南京中国女人街第年第年搞服装市场搞服装市场后果：一铺养三代变为一铺套三代后果：一铺养三代变为一铺套三代49 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：南京中国女人街：南京中国女人街国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第三年第三年搞家居广场搞家居广场举例举例：南京中国女人街：南京中国女人街第三年第三年搞家居广场搞家居广场50 中国房地产信息60、集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：购买产权商铺，经营失败的“痛”。后果：购买产权商铺，经营失败的“痛”。一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别黄山江南新城实景国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例黄山江南新城实景51 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有举例：黄山维多利亚广场的空铺举例：黄山维多利亚广场的空铺后果：一铺养三代变为一铺“套”三代后果：一铺养三代变为一铺“套”三代一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外61、商业地产规划设计与招商管理的差别4 4 深层次的原因深层次的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4. 4. 深层次的原因深层次的原因（1 1）早期商铺比住宅价格卖得更高的利益诱惑，使更多的开发商）早期商铺比住宅价格卖得更高的利益诱惑，使更多的开发商想尽办法拿地开发。想尽办法拿地开发。（2 2）投资产品供求不平衡（中国的）投资产品供求不平衡（中国的投资产品稀缺住宅与商铺都投资产品稀缺住宅与商铺都投资产品稀缺，住宅与商铺都投资产品稀缺，住宅与商铺都成了投资产品）。成了投资产品）。52 中国房地产信息集团 | 克而瑞62、（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别4 4 深层次的原因深层次的原因国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例4. 4. 深层次的原因深层次的原因（3 3）国人都想迅速致富，而又缺乏）国人都想迅速致富，而又缺乏房产开发的投资基金，急躁心理房产开发的投资基金，急躁心理使人盲目投资商铺。使人盲目投资商铺。（4 4）商业地产发展历史短，还未完）商业地产发展历史短，还未完（ ）商地产发展历史短，还未完）商地产发展历史短，还未完成从开发时代迈向营运时代63、，项成从开发时代迈向营运时代，项目开发机制缺陷难免。目开发机制缺陷难免。目开发机制缺陷难免。目开发机制缺陷难免。53 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例三、三、商业地产突破困境的对策商业地产突破困境的对策1. 1. 政府层面政府层面三、三、商业地产突破困境的对策商业地产突破困境的对策国家宏观调控，政策引导。国家宏观调控，政策引导。（1）国家宏观调控，政策引导。国家宏观调64、控，政策引导。（ ）地方政府谨慎引资，理性规划。地方政府谨慎引资，理性规划。? ? 制定“城市商业网点规划方案”制定“城市商业网点规划方案”（2）? ? 制定城市商业网点规划方案制定城市商业网点规划方案? ? 商业用地实行规划，定性配额批租商业用地实行规划，定性配额批租? ? 妥善处理不良项目妥善处理不良项目54 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有? ? 妥善处理不良项目妥善处理不良项目一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别2 2 开发商层面开发商层面国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失65、败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例2. 2. 开发商层面开发商层面调整开发模式、做对开发流程。调整开发模式、做对开发流程。（1）科学合理定位，理性看待自身的商业资源。科学合理定位，理性看待自身的商业资源。（2）选择竞争相对空间大的投资区域与地域进行开发。选择竞争相对空间大的投资区域与地域进行开发。举例：社区商业做在哪里？（见下一页）举例：社区商业做在哪里？（见下一页）（3）重视商业地产开发运作资源的积累。重视商业地产开发运作资源的积累。（4）55 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商66、管理的差别举例举例：七宝广海花园：七宝广海花园国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例社区商业做在哪里？社区商业做在哪里？56 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：七宝牡丹公寓：七宝牡丹公寓国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例社区商业做在哪里？社区商业做在哪里？57 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版67、权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：七宝万科城市花园社区商业：七宝万科城市花园社区商业社区商业做在哪里？社区商业做在哪里？58 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：梅陇上海春城：梅陇上海春城社区商业做在哪里？社区商业做在哪里？国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例59 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国68、内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：梅陇上海春城：梅陇上海春城社区商业做在哪里？社区商业做在哪里？国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例梅陇上海春城梅陇上海春城社商做在哪社商做在哪60 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别3 3 投资者层面投资者层面国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案69、例成功调整案例3. 3. 投资者层面投资者层面了解开发商，摸清开发意图在做投资决定。了解开发商，摸清开发意图在做投资决定。（1）（2）谨慎投资，思考清楚再下单。谨慎投资，思考清楚再下单。首选市级商圈的商铺。谨慎投资社区住宅底商。首选市级商圈的商铺。谨慎投资社区住宅底商。（3）降低投资回报的期望值。降低投资回报的期望值。（4）61 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例四四招70、商开业经营后又面对停业关门的原因招商开业经营后又面对停业关门的原因第原因第原因缺乏科学的开发流程缺乏科学的开发流程四、四、招商开业经营后又面对停业关门的原因招商开业经营后又面对停业关门的原因第一原因：第一原因：缺乏科学的开发流程缺乏科学的开发流程（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）第二原因：第二原因：策划招商代理公司不专业、职业素质不足所致策划招商代理公司不专业、职业素质不足所致第三原因：第三原因：定位失误，商业经营产品不适合市场需求所致定位失误，商业经营产品不适合市场需71、求所致62 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别第一原因：第一原因： 缺乏科学的开发流程缺乏科学的开发流程国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第原因：第原因： 缺乏科学的开发流程缺乏科学的开发流程（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）（没有科学的市场调查与定位，就实施招商）1. 1. 开发模式有缺陷开发模式有缺陷2. 2. 物业功能不匹配物业功能不匹配3. 3. 缺乏五个统一缺乏五个统一 统一规划统一规划72、 统规划统规划 统一招商统一招商 统一经营统一经营 统一营销统一营销 统一管理统一管理63 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例梅陇南方休闲广场（产权商铺缺乏统招商统经营管理）梅陇南方休闲广场（产权商铺缺乏统招商统经营管理）国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：梅陇南方休闲广场（产权商铺缺乏统一招商、统一经营管理）：梅陇南方休闲广场（产权商铺缺乏统一招商、统一经营管理）64 中国房地产信息集73、团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：梅陇南方休闲广场：梅陇南方休闲广场国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：梅陇南方休闲广场：梅陇南方休闲广场问题：问题：购物环境不及南方商城，购物环境不及南方商城，硬件差：硬件差：? ? 动线割断动线割断? ? 动线割断；动线割断；? ? 两边距离过大；两边距离过大；? ? 建筑缺品位；建筑缺品位；? ? 无顶盖，风雨无遮挡；无顶盖，风雨无遮挡；? ? 散铺经营能力差；散74、铺经营能力差；? ? 业种缺组合。业种缺组合。65 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第二原因：第二原因： 策划招商代理公司不专业、职业素质不足所致策划招商代理公司不专业、职业素质不足所致1. 1. 依赖“概念”炒作项目依赖“概念”炒作项目举例：闵行仲盛世界商城举例：闵行仲盛世界商城花卉广场概念花卉广场概念66 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权75、所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：海上海：海上海国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：海上海：海上海67 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例海上海海上海国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：海上海：海上海68 中国房地产信息集团 | 克而瑞76、（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：海上海：海上海海上海上海被边的传统住宅包海被边的传统住宅包国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：海上海：海上海海上海上海被周边的传统住宅包围海被周边的传统住宅包围69 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：海上海：海上海国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破77、困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：海上海：海上海海上海上海被周边的传统住宅包围海被周边的传统住宅包围70 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：上海长乐路都市风情街：上海长乐路都市风情街国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：上海长乐路都市风情街：上海长乐路都市风情街71 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有长乐路都市风情长78、乐路都市风情街导购图街导购图一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别举例举例：上海霓虹儿童广场普安店：上海霓虹儿童广场普安店国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例举例举例：上海霓虹儿童广场普安店：上海霓虹儿童广场普安店72 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有霓虹儿童广场普安霓虹儿童广场普安店导购图店导购图一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别第定位失误商经营产适合市场求所致第定位失误商经营产适合市场求79、所致国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第三原因：定位失误，商业经营产品不适合市场需求所致第三原因：定位失误，商业经营产品不适合市场需求所致73 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别第定位失误商经营产适合市场求所致第定位失误商经营产适合市场求所致国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例第三原因：定位失误，商业经营产品不适合市场需求所80、致第三原因：定位失误，商业经营产品不适合市场需求所致74 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例五、五、招商开业经营走下坡路后成功调整的案例招商开业经营走下坡路后成功调整的案例境外成功借鉴案例：境外成功借鉴案例：五、五、招商开业经营走下坡路后成功调整的案例招商开业经营走下坡路后成功调整的案例香港香港2424小时营业小时营业ampamp的中庭、电梯的中庭、电梯75 中国房地产81、信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例境外成功借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心增加电梯增加电梯76 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例境外成功82、借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心亮化商场走道亮化商场走道77 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别境外成功借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例境外成功借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心商场环境艺术化处理商场环境艺术化处理商场环境艺术化处理商场环境艺术化处理78 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一、国内83、外商业地产规划设计与招商管理的差别一、国内外商业地产规划设计与招商管理的差别境外成功借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心国内外差别国内外差别差别原因分析差别原因分析突破困境对策突破困境对策失败案例解析失败案例解析成功调整案例成功调整案例境外成功借鉴案例境外成功借鉴案例香港世贸中心香港世贸中心发挥景观优势改办公为景观餐饮发挥景观优势改办公为景观餐饮发挥景观优势，改办公为景观餐饮发挥景观优势，改办公为景观餐饮79 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有总结：总结：1 1、商业地产的价值构成、商业地产的价值构成除了房产价值，商业经营的无形价值才是商业房地产除了房产84、价值，商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值的根本价值的根本价值。的根本价值。2 2、商业地产项目的开发流程、商业地产项目的开发流程市调定位市调定位主力招商前置主力招商前置建设后置建设后置80 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产81 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1 1 商业地产的定义商业地产的定义商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑85、设计形态1. 1. 商业地产的定义商业地产的定义商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产86、开发企业获取未来不确定的收益。获取未来不确定的收益。82 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有获取未来不确定的收。获取未来不确定的收。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1. 1. 商业地产的定义商业地产的定义狭义的解释（零售业狭义的解释（零售业）商店商街商场商店商街商场/ /商厦商厦/ /超市卖场超市卖场/ /批发市场批发市场/ /商店、商街、商场商店、商街、商场/ /商厦商厦/ /超市卖场超市卖场/ /批发市场批发市场/ /购物中心购物中心/ /购物广场等等购物87、广场等等。广义的解释（零售业加商业商务服务）广义的解释（零售业加商业商务服务）包括写字楼，公寓式酒店和连锁酒店等等。包括写字楼，公寓式酒店和连锁酒店等等。83 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1. 1. 商业地产的真正含义商业地产的真正含义? ? 追求追求长期稳定的现金流长期稳定的现金流追求追求长期稳定的现流长期稳定的现流? ? 以以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资零售业的租金收入为目的的长期房地产投资84 中国房地产信88、息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态2. 2. 商业地产的利润构成商业地产的利润构成A开发商通过运作项目赚取开发投资利润开发商通过运作项目赚取开发投资利润土地增值土地增值B开发商销售商铺赚取销售利润开发商销售商铺赚取销售利润物业增值物业增值C所有者出租商铺赚取租赁利润所有者出租商铺赚取租赁利润经营增值经营增值D商业物业管理者赚取管理利润商业物业管理者赚取管理利润经营增值经营增值85 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所89、有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态3. 3. 商业地产的价值构成商业地产的价值构成第一第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二第二是商业（经营价值）无形的价值它是商业房地产价值的根本价值是商业（经营价值）无形的价值它是商业房地产价值的根本价值这这两者不可分离商业价值不可能离开商铺而单独存在两者不可分离商业价值不可能离开商铺而单独存在第二第二是商业（经营价值）无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。是商业（经营价值）无形的价值，它是商业房地产价值的90、根本价值。这这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。? ? 商业地产的价值在于经营功能，通过经营创造高于价格的价值。商业地产的价值在于经营功能，通过经营创造高于价格的价值。? ? 住宅地产的价值在于居住功能，并随地价增值而保值升值。住宅地产的价值在于居住功能，并随地价增值而保值升值。86 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产4 4 商业价值的存在方式商业价值的存在方式商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态4. 91、4. 商业价值的存在方式商业价值的存在方式? ? 静态静态商铺价值商铺价值（很难改变（很难改变）包括包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施包括包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。? ? 动态动态商铺价值商铺价值（可以改变（可以改变）? ? 动态动态商铺价值商铺价值（可以改变（可以改变）指指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商92、铺上的人为的商业行为包括经营方式商业业态加在商铺上的人为的商业行为包括经营方式商业业态加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、商业企业。商业企业。87 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态5. 5. 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点商铺与住宅的商铺与住宅的性质性质不同，不同，对物业的对物业的使用要求使用要求不同，不同，导致对其导93、致对其价值判断与取向价值判断与取向也不同。也不同。88 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产5 5 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态住宅住宅商铺商铺5. 5. 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅住宅商铺商铺商铺是一种消费型中间产品，其价值需商铺是一种消费型中间产品，其价值需要通过经营、销售各个环节要通过经营、销售各个环节, ,其商业价值其商业价值住宅是一种消94、费型终端产品。其价值住宅是一种消费型终端产品。其价值是通过出售得到是通过出售得到实现；实现；性性要通过经营、销售各个环节要通过经营、销售各个环节, ,其商业价值其商业价值被最终体现出来；被最终体现出来；是通过出售得到是通过出售得到实现；实现；性质性质的的住宅住宅是生活资料是生活资料在使用的过程中是在使用的过程中是商铺是生产资料，在使用过程中会生成商铺是生产资料，在使用过程中会生成的差异的差异住宅住宅是生活资料是生活资料，在使用的过程中是，在使用的过程中是完完全全的消耗过程，不存在价值转完完全全的消耗过程，不存在价值转移过程。只有地价的移过程。只有地价的增值。增值。商铺是生产资料，在使用过程中会95、生成商铺是生产资料，在使用过程中会生成新的价值，即经营价值产生过程，并且新的价值，即经营价值产生过程，并且还有商业市值（商圈地价）的增值；还有商业市值（商圈地价）的增值；异异商铺关注价值转移方向、方式以及附加商铺关注价值转移方向、方式以及附加值的提升，由此而值的提升，由此而产生商产生商铺外延性、派铺外延性、派生性事项比较多生性事项比较多住宅使用者关注的是产品的本身，而住宅使用者关注的是产品的本身，而重视产品的使用功能，其派生的事项重视产品的使用功能，其派生的事项比较少比较少89 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有生性事项比较多。生性事项比较多。比较少。比较少。二、重96、新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产5 5 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态住宅住宅商铺商铺5. 5. 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅住宅商铺商铺用用商铺的最终的用途是用于商业经营；商铺的最终的用途是用于商业经营；住宅的最终用途是人类居住；住宅的最终用途是人类居住；用途用途的的商铺在使用过程中表现为开放空间；商铺在使用过程中表现为开放空间；住宅在使用过程中表现为封闭空间；住宅在使用过程中表现为封闭空间；的的差异差异商铺用97、于接纳社会上各种商铺用于接纳社会上各种流动购买流动购买住宅主要是用于接纳家庭起居（投资住宅主要是用于接纳家庭起居（投资异异商铺用于接纳社会上各种商铺用于接纳社会上各种流动购买流动购买力力，具体要求是地段位置、商圈性，具体要求是地段位置、商圈性质、经营价值、品牌效应。质、经营价值、品牌效应。购房并不改变住宅产品性质），它具购房并不改变住宅产品性质），它具有生活方面的各种诉求，具体要求就有生活方面的各种诉求，具体要求就是出入的便捷性、私密性、舒适性、是出入的便捷性、私密性、舒适性、90 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有经济性等。经济性等。二、重新认识中国的商业地产二、98、重新认识中国的商业地产5 5 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态住宅住宅商铺商铺5. 5. 住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅地产与商业地产价值的三大差异点住宅住宅商铺商铺价值价值商铺是一种特殊的房地产产品，它的商铺是一种特殊的房地产产品，它的价值取决于它对周边的吸纳与辐射影价值取决于它对周边的吸纳与辐射影住宅价值取决于它的区域地段、交通住宅价值取决于它的区域地段、交通值判断值判断响力及面积的大小（有商业和房地产响力及面积的大小（有商业和房地产两方面因素）；两方面因素）99、；条件、品质和建筑的私密条件、品质和建筑的私密条件条件; ;断断的的差差商铺对周边影响越大，商业效用越好的商铺对周边影响越大，商业效用越好的商铺越有价值，经营状况越好，商铺价商铺越有价值，经营状况越好，商铺价值越大；值越大；住宅对周边环境要求较具体，会派生住宅对周边环境要求较具体，会派生出对建筑条件的不同出对建筑条件的不同要求要求; ;差异差异商铺要求有商铺要求有巨大店巨大店招、开阔的门面、招、开阔的门面、走道明亮的灯光大功率音响的使走道明亮的灯光大功率音响的使住宅希望环境优美、恬静，能接受充住宅希望环境优美、恬静，能接受充足良好日照又要求不被窥视足良好日照又要求不被窥视91 中国房地产信息集100、团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有走道、明亮的灯光，大功率音响的使走道、明亮的灯光，大功率音响的使用不受限制。用不受限制。足良好日照，又要求不被窥视。足良好日照，又要求不被窥视。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产类发模式的解析类发模式的解析商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态6. 6. 两类开发模式的解析两类开发模式的解析第一第一种：种：快速快速销售销售盈利再投资模式盈利再投资模式第二第二种：种：长期长期持有持有物业模式物业模式92 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的101、商业地产二、重新认识中国的商业地产6 6 两类开发模式的解析两类开发模式的解析商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态6. 6. 两类开发模式的解析两类开发模式的解析93 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产7 7 商业地产项目开发中的价值链剖析商业地产项目开发中的价值链剖析商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态7. 7. 商业地产项目开发中的价值链剖析商业地产项目开发中的价值链剖析94 中国房地产信息集团 | 克而瑞（102、中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产8 8 衡量商业地产价值的标准衡量商业地产价值的标准商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态8. 8. 衡量商业地产价值的标准衡量商业地产价值的标准? ? 第一第一标准是商业利润的产出能力标准是商业利润的产出能力（这是主标准）；（这是主标准）；? ? 第二第二标准（延伸）是租金的产出能力标准（延伸）是租金的产出能力。利润利润产出越产出越高求租的人就越多；求租的人越多商铺的租金高求租的人就越多；求租的人越多商铺的租金高，求租的人就越多；求租的人越多，商铺的租金高，求租103、的人就越多；求租的人越多，商铺的租金收入就越高（这是次标准）。收入就越高（这是次标准）。95 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产9 9 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素（1 1）地理位置）地理位置（4 4）商业市场容量）商业市场容量六大因素六大因素（2 2）交通条件）交通条件（5 5）商业建筑形态）商业建筑形态六大因素六大因素（2 2）交通条件）104、交通条件（5 5）商业建筑形态）商业建筑形态（6 6）定位与业态业种组合）定位与业态业种组合（3 3）区域经济状况）区域经济状况96 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素第一：地理位置第一：地理位置人口稠密、消费实力强是商业增值的必要条件之一，商业地产对人口稠密、消费实力强是商业增值的必要条件之一，商业地产对“人口聚集”与“购买力集中”的要求高于任何一种形态的地产。从105、“人口聚集”与“购买力集中”的要求高于任何一种形态的地产。从某种意义上说，选址对商业地产概念的形成起决定性的作用。某种意义上说，选址对商业地产概念的形成起决定性的作用。地理位置决定商业价值，商铺租金反映商铺价值！地理位置决定商业价值，商铺租金反映商铺价值！97 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第地理位置第地理位置商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态A A . .不不懂懂商业、错误商业、错误选址选址第一：地理位置第一：地理位置阜阳儿童商厦阜阳儿童商厦98 中国房地106、产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有阜阳儿商厦阜阳儿商厦二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态核心商圈吸引核心商圈吸引70708080消费者消费者次核心商圈吸引次核心商圈吸引10101515消费者消费者B.B.偏离偏离市级商市级商圈、生存空间圈、生存空间不足不足第一：地理位置第一：地理位置次核心商圈吸引次核心商圈吸引10101515消费者消费者外围商圈吸引外围商圈吸引5 51010消费者消费者米米500500米米安徽阜阳汇鑫商业广场安徽阜阳汇鑫商业广场99 中国房地产信息集团107、 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第一：地理位置第一：地理位置商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态B.B.偏离偏离市级商市级商圈、生存空间圈、生存空间不足不足张家港温州商贸城张家港温州商贸城100 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有盐城缤纷亚洲盐城缤纷亚洲上海大柏树某商业上海大柏树某商业二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的108、六大因素影响商业地产价值的六大因素第二：交通条件第二：交通条件大大交通“达”，则商圈内“通”。人流、商流、物流依赖的是完交通“达”，则商圈内“通”。人流、商流、物流依赖的是完善的外部交通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择能包含善的外部交通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择能包含交通因素，成功几率更大。交通因素，成功几率更大。交通动线是商业项目成功与否的命脉线！交通动线是商业项目成功与否的命脉线！101 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产A.A.虞虞山脚山脚下、人迹罕至、交通下、人迹罕至、交通不便不便109、第二：交通条件第二：交通条件常熟虞景常熟虞景文华文华102 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B.B.远离市中心、过河远离市中心、过河交通交通不便、空旷无人、无法不便、空旷无人、无法经营经营第二：交通条件第二：交通条件黄山美食城黄山美食城103 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第二：交通条件第二：交通条件境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例东京中城东京中城日本东京中城商业104 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国110、）信息技术有限公司版权所有地铁链接口二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例维纳斯城堡第二：交通条件第二：交通条件地铁连接日本维纳斯城堡商业接通道直达二二楼地铁连接通道地铁连接商业的二楼大平台地铁连接通道105 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地铁连接口（两个方向）二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例六本木购物广场六本木购物广场第二：交通条件第二：交通条件日本难波商业日本难波商业公交链接通道106 中国房地产信息集团 | 克而111、瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地铁链接口二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第二：交通条件第二：交通条件境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例六本木购物广场六本木购物广场日本六本木商业日本六本木商业107 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二层商业链接地铁二层商业链接地铁商场内部几级楼梯也安装自动电梯商场内部几级楼梯也安装自动电梯二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例第二：交通条件第二：交通条件日本涩谷商业街日本涩谷商业街108 中国房地产信息集团 | 克而瑞112、（中国）信息技术有限公司版权所有日本涩谷商业街链接地铁口日本涩谷商业街链接地铁口二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第二：交通条件第二：交通条件境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例apm购物广场香港香港apm24apm24小时购物广场小时购物广场p109 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有香港国际金融中心商业香港国际金融中心商业二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例沙田新城市商业广场沙田新城市商业广场第二：交通条件第二：交通条件香港沙田新城市商业广场一期香港沙田113、新城市商业广场一期香港沙田新城市商业广场二期香港沙田新城市商业广场二期香港沙田新城市商业广场二期香港沙田新城市商业广场二期香港世贸中心商业香港世贸中心商业110 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第二交通条件第二交通条件商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例香港城市商业大厦香港城市商业大厦第二：交通条件第二：交通条件境外商业与交通的关系处理案例境外商业与交通的关系处理案例香港城市商业大厦香港城市商业大厦111 114、中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素第三：区域经济（产业结构）状况第三：区域经济（产业结构）状况制造业制造业、地产业、商业等支柱产业和主流产业的结构及分布状况、地产业、商业等支柱产业和主流产业的结构及分布状况对商业地产也起着影响作用。对商业地产也起着影响作用。区域的经济发展水平决定消费力水平！区域的经济发展水平决定消费力水平！112 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中115、国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第三：区域经济发展不力（消费能力不足）第三：区域经济发展不力（消费能力不足）商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态A A . .睢宁睢宁中国城商业广场死铺现象中国城商业广场死铺现象第三：区域经济发展不力（消费能力不足）第三：区域经济发展不力（消费能力不足）113 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第三：区域经济发展不力（消费能力不足）第三：区域经济发展不力（消费能力不足）商业地产基本概念116、商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态B.B.沭沭阳浙江商城死铺现象阳浙江商城死铺现象由由浙江人投资的浙江商城总面积浙江人投资的浙江商城总面积8080万平方米，万平方米，第一期工程已竣工第一期工程已竣工1111万平方米，是一座专业批万平方米，是一座专业批114 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有发市场，主要经营装饰板、油漆涂料、五金水发市场，主要经营装饰板、油漆涂料、五金水暖、陶瓷卫浴等。暖、陶瓷卫浴等。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建117、筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素第四：商业市场第四：商业市场容量容量国际国际人均商业面积人均商业面积1.21.2，国内商务部对社区商业配置人均面积在，国内商务部对社区商业配置人均面积在0.50.50.70.7之间。商业容量之间。商业容量超标，会超标，会造成恶性竞争，大家都活不好的造成恶性竞争，大家都活不好的后果后果后果。后果。商业项目开发量过大无疑是互相残杀或自杀！商业项目开发量过大无疑是互相残杀或自杀！115 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第四：商业市场容量第四：商业118、市场容量案例案例1 1：黄山维多利亚广场饱偿盲目建设的苦果黄山维多利亚广场饱偿盲目建设的苦果116 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有不做调查，不做调查，7 7万人口的城市堆砌了万人口的城市堆砌了4040万平米的商业万平米的商业二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产案例案例2 2：扬州来鹤台商业项目扬州来鹤台商业项目第四：商业市场容量第四：商业市场容量案例案例2 2：扬州来鹤台商业项目扬州来鹤台商业项目 117 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产9 9 影响商业地产价值的六119、大因素影响商业地产价值的六大因素商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素第五：市场定位、经营业态业种组合第五：市场定位、经营业态业种组合不同不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，不同不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，相同的商业项目可以在市场细分中找到不同的市场定位。必须形成差异相同的商业项目可以在市场细分中找到不同的市场定位。必须形成120、差异竞争，同质竞争的结果就是低层次的价格竞争竞争，同质竞争的结果就是低层次的价格竞争。商业商业地产项目的租售比例、不同业态与业种的配备、主力店与次主地产项目的租售比例、不同业态与业种的配备、主力店与次主力店的组合搭配都是非常重要的。力店的组合搭配都是非常重要的。力店的组合搭配都是非常重要的。力店的组合搭配都是非常重要的。合适的商业定位是寻找到消费者的需求过程！合适的商业定位是寻找到消费者的需求过程！118 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产南通怡城广场南通怡城广场第五：市场定位、经营业态业种组合第五：市场定位、经营121、业态业种组合商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态南通怡城广场南通怡城广场A.A.定位错误、无法定位错误、无法经营经营第五：市场定位、经营业态业种组合第五：市场定位、经营业态业种组合上海七宝华茂路社区项目上海七宝华茂路社区项目119 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产第五：市场定位、经营业态业种组合第五：市场定位、经营业态业种组合商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态B.B.商业商业生手生手 、不、不懂经营管理懂经营122、管理南京水木情怀南京水木情怀120 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态9. 9. 影响商业地产价值的六大因素影响商业地产价值的六大因素第六：建筑形态第六：建筑形态建筑建筑使用功能要与经营定位功能吻合，物业功能不配套，招商无法实使用功能要与经营定位功能吻合，物业功能不配套，招商无法实施，经营更无从谈起。营造建筑物业的氛围是现代商业竞争基础条件。施，经营更无从谈起。营造建筑物业的氛围是现代商业竞争基础条件。确定商业建筑形态依据是定位123、它是商业项目的基因！确定商业建筑形态依据是定位它是商业项目的基因！确定商业建筑形态依据是定位，它是商业项目的基因！确定商业建筑形态依据是定位，它是商业项目的基因！121 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产A.A.浙江浙江模式模式 、住宅、住宅形态形态七宝蓼花汀七宝蓼花汀商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态122 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有案例案例1 1：扬州扬州孙庄路孙庄路步行街、黄山维多利亚广场、七宝镇步行街、黄山维多利亚广场124、七宝镇莲浦府邸莲浦府邸二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产A.A.浙江浙江模式模式 、住宅、住宅形态形态商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态案例案例2 2：芜湖市芜湖市温州商贸城温州商贸城A.A.浙江浙江模式模式 、住宅、住宅形态形态偏离商业中心物业外观落伍偏离商业中心物业外观落伍123 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产A.A.浙江浙江模式模式 、住宅、住宅形态形态商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑125、设计形态从时代广场的大门头看这是个很现代的商从时代广场的大门头看这是个很现代的商案例案例3 3：邳邳州市时代广场州市时代广场从时代广场的大门头看，这是一个很现代的商从时代广场的大门头看，这是一个很现代的商厦，其实不然。厦，其实不然。上时代广场二楼商场只能走一搂上时代广场二楼商场只能走一搂3030平米服装平米服装124 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上时代广场二楼商场，只能走一搂上时代广场二楼商场，只能走一搂3030平米服装平米服装小店两旁的狭窄楼梯。小店两旁的狭窄楼梯。时代广场二楼的服装商场时代广场二楼的服装商场二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地126、产A.A.浙江浙江模式模式 、住宅、住宅形态形态商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态案例案例4 4：康乐：康乐大世界大世界-偌大的偌大的店面、简陋的店面、简陋的内部内部设施设施康乐大世界康乐大世界-外观霓虹灯大店招，外观霓虹灯大店招，餐饮、沐浴、夜总会齐全。餐饮、沐浴、夜总会齐全。125 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有康乐大世界康乐大世界-内部夜总会简陋的小进口，夜总会内只有内部夜总会简陋的小进口，夜总会内只有4 4个个1515平方米的平方米的KTVKTV包房。包房。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的127、商业地产B.B.骑骑楼台阶形态楼台阶形态 进入障碍进入障碍商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态韩世步行街现处于夭折状态韩世步行街现处于夭折状态韩世步行街现处于夭折状态韩世步行街现处于夭折状态业种分布杂乱，无整体规划业种分布杂乱，无整体规划126 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态韩韩世世步步B.B.骑骑步步行行街街骑骑楼楼台台设设计计上上商店门口通道狭窄（不足商店门口通道狭窄（128、不足1 1米）米）商店门口有三级台阶障碍商店门口有三级台阶障碍阶阶形形态态的的失失误误态态进进入入障障误误之之处处障障碍碍127 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目前步行街内目前步行街内3030的店铺无法经营而关闭的店铺无法经营而关闭步行街街面太宽，走道中间没有利用步行街街面太宽，走道中间没有利用二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产有台阶怎么处理？有台阶怎么处理？商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态有台阶怎么处理？有台阶怎么处理？案例：上海广纪路商铺案例：上海广纪路商铺128 中国房地产信息集团 129、| 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产C C 业业态千篇律态千篇律 缺乏特点特色缺乏特点特色商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态C. C. 业业态千篇一律态千篇一律 缺乏特点、特色缺乏特点、特色安徽旅游礼品城安徽旅游礼品城扬州润扬服饰城扬州润扬服饰城百货大楼成了服装市场百货大楼成了服装市场不懂零售商业与批发市场的区别，目标是做专业不懂零售商业与批发市场的区别，目标是做专业商厦商厦, ,“购物中心“购物中心”, ,结果结果都做成了批发市场业态。都做成了批发市场业态。扬州润扬服饰城扬州润扬服130、饰城129 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产南京恒顺集团开发的项目南京恒顺集团开发的项目D. D. 人人流动流动线、严重线、严重失策失策商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态南京恒顺集团开发的项目南京恒顺集团开发的项目130 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产E.E.步行街形态、基本步行街形态、基本失败失败商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑131、设计形态步行街形态、基本步行街形态、基本失败失败宿迁楚门步行街宿迁楚门步行街枣庄步行一条街枣庄步行一条街131 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有新沂永利步行街新沂永利步行街二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产F. F.物业物业形态与使用功能严重脱节形态与使用功能严重脱节商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态复旦科技园商厦设计先于策划复旦科技园商厦设计先于策划132 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产G G 物业形态与人流132、导入的矛盾物业形态与人流导入的矛盾商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态133 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1010 商业地产的特性商业地产的特性商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态商业商业地产具有重特性地产具有重特性10. 10. 商业地产的特性商业地产的特性（1 1）商业）商业地产具有三重特性：地产具有三重特性：商业商业商业商业地产地产地产地产地产地产投资投资134 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）133、信息技术有限公司版权所有地产地产二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1010 商业地产的特性商业地产的特性商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态10.10.商业地产的特性商业地产的特性商业商业地产具有地产具有化特性化特性? ? 权益的权益的多元化多元化（2 2）商业）商业地产具有地产具有三化特性三化特性：? ? 权益的权益的多元化多元化开发开发者权益，所有者权益，经营者权益者权益，所有者权益，经营者权益? ? 利益的利益的多元化多元化? ? 利益的利益的多元化多元化开发商开发商利润、投资商利润、经营商利润、商业物业利润、利润、投134、资商利润、经营商利润、商业物业利润、物业管理利润物业管理利润? ? 盈利盈利模式的多元化模式的多元化出售出售（出让产权）、出租、租售并举、资本运作（兼并、重组、（出让产权）、出租、租售并举、资本运作（兼并、重组、股权互换股权互换）135 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态10.10.商业地产的特性商业地产的特性商业商业地产可以做，但是不容易做。因为商业地产前景地产可以做，但是不容易做。因为商业地产前景很好，问题很多。它的特征是很135、好，问题很多。它的特征是起步晚起步晚、发展快发展快、问题多问题多、很好，问题很多。它的特征是很好，问题很多。它的特征是起步晚起步晚、发展快发展快、问题多问题多、前景广前景广。商业地产是有发展潜力和发展前景的行业。商业地产是有发展潜力和发展前景的行业。商业房地产是一个“四高”行业，商业房地产是一个“四高”行业，高投入高投入、高产出高产出、高风险高风险、高贡献高贡献。高风险高风险、高贡献高贡献。136 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1111 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素商136、业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态11. 11. 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素业态支撑业态支撑多元业态组合多元业态组合专业专业市场主体市场主体以单体消费为主以单体消费为主经营定位经营定位市场细分市场细分 配套设计配套设计专业专业商厦商厦以单体消费为主以单体消费为主市场细分市场细分 配套设计配套设计商圈基础商圈基础成熟商圈成熟商圈/ /商业街商业街地段位置地段位置市内交通便利市内交通便利137 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有成熟商圈成熟商圈/ /商业街商业街市内交通便利137、市内交通便利二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1111 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态11. 11. 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素政策支持政策支持专业专业市场主体市场主体以经营者为重以经营者为重公共服务平台公共服务平台专业专业市场市场以经营者为重以经营者为重公共服务平台公共服务平台产业基础产业基础区位条件区位条件138 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地138、产二、重新认识中国的商业地产1111 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例：西郊国际农产品批发市场举例：西郊国际农产品批发市场11. 11. 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素举例：西郊国际农产品批发市场举例：西郊国际农产品批发市场1.1.政策全力支持政策全力支持政策力支持政策力支持2.2.功能设施齐全功能设施齐全3.3.市场基础全无市场基础全无4 4 产业基础空白产业基础空白139 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术139、有限公司版权所有4.4.产业基础空白产业基础空白5.5.经营主力缺乏经营主力缺乏二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产性的商地产运作的基础素性的商地产运作的基础素商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态11. 11. 不同性质的商业地产项目运作的基础元素不同性质的商业地产项目运作的基础元素举例：西郊国际农产品批发市场举例：西郊国际农产品批发市场举例：西郊国际农产品批发市场举例：西郊国际农产品批发市场140 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概140、念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1.1.为什么为什么境外基金看好中国的商业地产？境外基金看好中国的商业地产？经济观察报经济观察报刊登一个数字，我国的房地产投资收益刊登一个数字，我国的房地产投资收益率高达率高达30%30%到到50%50%，而国外一般在，而国外一般在8%8%以下，美国是以下，美国是7%7%，新加坡新加坡5%5%，日本，日本4%4%。商业地产是政府、媒体、投资商、开发商，甚至普通市商业地产是政府、媒体、投资商、开发商，甚至普通市民关注的一个热点。商业地产在推进整个社会的发展，作民关注的一个热点。商业地产在推进整个社会的发展，作民关个热点产在141、推进个会发展，作民关个热点产在推进个会发展，作为为GDPGDP一个重要的支撑，对于整个社会的进步、社会财富一个重要的支撑，对于整个社会的进步、社会财富的增加起着重要的作用的增加起着重要的作用141 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有的增加起着重要的作用。的增加起着重要的作用。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产什么什么境外基好中商地产境外基好中商地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1.1.为什么为什么境外基金看好中国的商业地产？境外基金看好中国的商业地产？美国人美国人3 3亿日本亿日本1 31 142、3亿人俄罗斯亿人俄罗斯1 41 4亿人欧盟亿人欧盟2727国不足国不足5 5亿亿美国人口美国人口3 3亿，日本亿，日本1.31.3亿人，俄罗斯亿人，俄罗斯1.41.4亿人，欧盟亿人，欧盟2727国不足国不足5 5亿亿人，英国、法国、意大利都是人，英国、法国、意大利都是60006000万，德国万，德国80008000万，澳大利亚才万，澳大利亚才20002000万人。中国城市化给了房地产行业千载难逢的发展机遇，它会带万人。中国城市化给了房地产行业千载难逢的发展机遇，它会带万人。中国城市化给房产行千载难逢的发展机遇，会带万人。中国城市化给房产行千载难逢的发展机遇，会带动中国城市的快速变化。动中国城市143、的快速变化。20092009年，中国的城市化率是年，中国的城市化率是46.6%46.6%，城镇人口达，城镇人口达6.226.22亿。即使到亿。即使到了了20202020年城市化率达到年城市化率达到60%60%也不会是一个峰值，今天发达国家城市化也不会是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到率美国达到85%85%，欧洲，欧洲90%90%，澳大利亚，澳大利亚70%70%，到了，到了60%60%就是一个快速就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。增长期结束，今后是个可继续增长的过程。增长期结束，今后是个可继续增长的过程。在城市化率在城市化率40%4144、0%70%70%期间，是进入了城市快速的增长期和城市期间，是进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。功能的升级期。建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。142 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态2. 2. 投资商业地产的意义投资商业地产的意义(1)(1) 商业物业是不动产具有稳定性商业物业是不动产具有稳定性(1) (1) 商业物业是不动产，具有稳定性。商业物业是不动产，具有145、稳定性。(2) (2) 商业地产是资本运作的产品，具有高回报率。商业地产是资本运作的产品，具有高回报率。( )( )(3) (3) 商业地产具有物业地价的增值潜力。商业地产具有物业地价的增值潜力。(4) (4) 商铺可出租、可经营，具有商业经营增值潜力。商铺可出租、可经营，具有商业经营增值潜力。(5)(5) 盈利是一个长期递增的过程不会因房龄增长而降低盈利是一个长期递增的过程不会因房龄增长而降低(5) (5) 盈利是一个长期递增的过程，不会因房龄增长而降低盈利是一个长期递增的过程，不会因房龄增长而降低其投资价值（住宅有价、商铺无价）其投资价值（住宅有价、商铺无价） 。143 中国房地产信息集团146、 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产3 3 商业地产开发中的问题商业地产开发中的问题商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态3. 3. 商业地产开发中的问题商业地产开发中的问题问题问题国内资本市场发展不充分房地产证券化进程缓慢资国内资本市场发展不充分房地产证券化进程缓慢资问题一：问题一：国内资本市场发展不充分，房地产证券化进程缓慢，资国内资本市场发展不充分，房地产证券化进程缓慢，资金链难以保证。金链难以保证。问题二：问题二：不顾市场实际需求的政府形象工程和盲目跟风圈地制造不顾市场实际需求147、的政府形象工程和盲目跟风圈地制造了商业地产的泡沫了商业地产的泡沫 。问题三：问题三：落后的开发、运作、经营理念制约商业地产健康发展。落后的开发、运作、经营理念制约商业地产健康发展。问题四问题四商业地产的开发商与商业经营商各行其是致使招商成商业地产的开发商与商业经营商各行其是致使招商成问题四：问题四：商业地产的开发商与商业经营商各行其是，致使招商成商业地产的开发商与商业经营商各行其是，致使招商成为瓶颈。为瓶颈。144 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有问题五：问题五：商业地产所需的复合型人才紧缺。商业地产所需的复合型人才紧缺。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国148、的商业地产4 4 商业地产发展的两大转变商业地产发展的两大转变商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态4. 4. 商业地产发展的两大转变商业地产发展的两大转变你没有进入商业地产就不是真正完整的房地产公司，你没有进入商业地产就不是真正完整的房地产公司，你没有进入房地产领域就不是强大的商业经营公司。你没有进入房地产领域就不是强大的商业经营公司。商业地产进入了转变期：商业地产进入了转变期：第一大转变第一大转变起步期向过渡期转变起步期向过渡期转变第大转变第大转变开发时代向运营时代转变开发时代向运营时代转变第二大转变第二大转变开发时代向运营时代转变开发时代149、向运营时代转变145 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商地产运商地产运商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态5. 5. 商业地产项目营运的特点商业地产项目营运的特点第一个运行特点第一个运行特点，政府对商业地产开发热情依然高涨。，政府对商业地产开发热情依然高涨。第二个运行特点第二个运行特点开发商与商家战略结盟只有结盟以开发商与商家战略结盟只有结盟以第二个运行特点第二个运行特点，开发商与商家战略结盟，只有结盟以，开发商与商家战略结盟，只有结盟以后才能做大做强。后才能做150、大做强。第三个运行特点第三个运行特点，大型商业地产运行依然比较艰难。商，大型商业地产运行依然比较艰难。商业物业的经营实际上是商业地产开发当中最核心的一个业物业的经营实际上是商业地产开发当中最核心的一个环节。环节。146 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有环节。环节。二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态6. 6. 商业地产发展趋势（四个结合）商业地产发展趋势（四个结合）商业地产要与城市运营结合、地产开发与商业经营的商业地产要与城市运营结合、地产开发与商业经营的结合是151、商业地产发展的趋势。如何结合？结合是商业地产发展的趋势。如何结合？ 商业项目要纳入城市商业发展规划，与商业项目要纳入城市商业发展规划，与城市经济发城市经济发展展结合。结合。 经营商家与地产项目的结合。经营商家与地产项目的结合。 经营商家与地产项目的结合。经营商家与地产项目的结合。 商业资本与地产开发资本的结合。商业资本与地产开发资本的结合。 开发项目与商业运营管理模式输出的结合开发项目与商业运营管理模式输出的结合147 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 开发项目与商业运营管理模式输出的结合。开发项目与商业运营管理模式输出的结合。二、重新认识中国的商业地产二、重新认152、识中国的商业地产A A 经营经营商家与地产项目的结合商家与地产项目的结合案例案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态A.A.经营经营商家与地产项目的结合商家与地产项目的结合案例案例大连万达订单模式大连万达订单模式( (主力店支撑主力店支撑) )148 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B B 商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态B.B.商业资本商业资153、本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例举例：举例：149 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1.1.上海上海百联百联2.2.南京南京苏果苏果二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B B 商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态B.B.商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例南京江宁区苏果购买物业持有经营南京江宁区苏果购买物业持有经营江苏太仓苏果购买物业持有经营江苏太仓苏果购买物业持有经营150 中国房地产信154、息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态摩根斯坦利与深国投结合的摩根斯坦利与深国投结合的常熟印象城常熟印象城B.B.商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例摩根斯坦利与深国投结合的摩根斯坦利与深国投结合的常熟印象城常熟印象城151 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B.B.商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例商业地产155、基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态摩根斯坦利与深国投结合的摩根斯坦利与深国投结合的杭州印象城杭州印象城杭州印象城杭州印象城152 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B B 商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态摩根斯坦利与深国投结合的摩根斯坦利与深国投结合的B.B.商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例苏州印象城苏州印象城153 中156、国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产B B 商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态摩根斯坦利与深国投结合的摩根斯坦利与深国投结合的B.B.商业资本商业资本与地产开发资本的结合与地产开发资本的结合案例案例郑州印象城郑州印象城154 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产1 1 持有经营的商业建筑形态持有经营的商业建筑形态商业地产基本概157、念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1. 1. 持有经营的商业建筑形态持有经营的商业建筑形态155 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产有经营的商建筑形态有经营的商建筑形态商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态1. 1. 持有经营的商业建筑形态持有经营的商业建筑形态156 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产2 2 产权商铺的建筑形态产权商铺的建筑形态商158、业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态2. 2. 产权商铺的建筑形态产权商铺的建筑形态为了卖铺而设计成全临街、门面窄，进深深的商铺形态。为了卖铺而设计成全临街、门面窄，进深深的商铺形态。157 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产举例举例产权式商铺产权式商铺商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态为了多卖商铺面积设计成一拖二一拖三的第二代专业市场商铺形态为了多卖商铺面积设计成一拖二一拖三的第二代专业市场商铺形态举例举例：产159、权式商铺：产权式商铺为了多卖商铺面积，设计成一拖二、一拖三的第二代专业市场商铺形态。为了多卖商铺面积，设计成一拖二、一拖三的第二代专业市场商铺形态。池州徽商城池州徽商城池州杏花村商业街池州杏花村商业街158 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态3. 3. 无经营能力，慎用返租模式无经营能力，慎用返租模式159 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产160、基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例举例：常熟禧来乐家具生活广场：常熟禧来乐家具生活广场外外部部部部内内部部160 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例举例：常熟禧来乐家具生活广场：常熟禧来乐家具生活广场161 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产举例举例无锡红星美凯龙案例无锡红星美凯龙案例商业地产基本161、概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例举例：无锡红星美凯龙案例：无锡红星美凯龙案例162 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产举例举例：无锡红星美凯龙案例：无锡红星美凯龙案例商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例举例：无锡红星美凯龙案例：无锡红星美凯龙案例163 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二、重新认识中国的商业地产二、重新认识中国的商业地产商业地产基本概念商业地产基本概念商业地产发展趋势162、商业地产发展趋势建筑设计形态建筑设计形态举例举例：无锡红星美凯龙案例：无锡红星美凯龙案例164 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系三、案例解析：商业建筑设计与商业经营功能的关系165 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系大家了解大拇指广场吗？大家了解大拇指广场吗？大家了解大拇指广场吗？大家了解大拇指广场吗？你们觉得它的163、开发运营成功吗？你们觉得它的开发运营成功吗？大拇指广场的地块价值与经营价值不高，为什么？大拇指广场的地块价值与经营价值不高，为什么？大拇指广场的地块价值与经营价值不高，为什么大拇指广场的地块价值与经营价值不高，为什么166 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系一、一、商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合建筑物业建筑物业形态形态项目名称物业形态大拇指广场大拇指广场举例举例：上海证大大拇指广场：上海证大大拇指广场项目名称物业形态友谊南方商164、城2幢大单体组合西郊百联2幢大单体组合大拇指广场大拇指广场西郊百联2幢大单体组合大拇指广场3幢大单体组合19个小建筑商铺及摊位友谊南方商城友谊南方商城167 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有西郊百联购物中心西郊百联购物中心友谊南方商城友谊南方商城三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系辐射商圈范围辐射商圈范围一、一、商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合名称名称项目辐射人口数（万人）项目辐射人口数（万人）社区人口社区人口核心商圈核心商圈次商圈次商圈友谊南方商城友谊南方商城165、辐射商圈范围辐射商圈范围社区人口社区人口核心商圈核心商圈1 1公里内公里内次商圈次商圈1 12 2公里公里友谊商方商城友谊商方商城2.02.03 33030友谊商方商城友谊商方商城2.02.03 33030百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心2 12 12 12 15 5 5 550505050百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心2 2. .12 12. .1 15 5 5 550505050联洋大拇指广场联洋大拇指广场3.43.43 32525联洋大拇指广场联洋大拇指广场3.43.43 32525大拇指广场大拇指广场1公里辐射圈1公里辐166、射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈西郊百联购物中心西郊百联购物中心1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈大拇指广场大拇指广场168 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版167、权所有1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈1公里辐射圈1公里辐射圈2公里辐射圈2公里辐射圈3公里辐射圈3公里辐射圈三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系居住区成熟度居住区成熟度一、一、商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合居住区成熟度居住区成熟度名称名称地理位置地理位置住宅成熟度住宅成熟度2 2公里内涉及范围公里内涉及范围友谊商方商城友谊商方商城梅隆住宅区梅隆住宅区发展中住宅区发展中住宅区古美街道古美街道2 2万人万人梅陇镇、莘庄镇、七宝镇梅陇镇、莘庄镇、七宝镇友168、谊商方商城友谊商方商城梅隆住宅区梅隆住宅区发展中住宅区发展中住宅区古美街道古美街道2 2万人万人梅陇镇、莘庄镇、七宝镇梅陇镇、莘庄镇、七宝镇百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心虹桥住宅区虹桥住宅区虹桥住宅区虹桥住宅区成熟住宅区成熟住宅区成熟住宅区成熟住宅区长宁街道长宁街道2 2万人万人长宁街道长宁街道2 2万人万人新泾镇北新泾仙霞程家桥周家桥新泾镇北新泾仙霞程家桥周家桥新泾镇北新泾仙霞程家桥周家桥新泾镇北新泾仙霞程家桥周家桥百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心百联西郊购物中心虹桥住宅区虹桥住宅区虹桥住宅区虹桥住宅区成熟住宅区成熟住宅区成熟住宅区成熟住宅区169、新泾镇新泾镇、北新泾北新泾、仙霞仙霞、程家桥程家桥、周家桥周家桥、新泾镇新泾镇、北新泾北新泾、仙霞仙霞、程家桥程家桥、周家桥周家桥、天山、虹桥街道天山、虹桥街道联洋大拇指广场联洋大拇指广场浦东住宅区浦东住宅区新建住宅区新建住宅区联洋社区联洋社区3 3万人万人、天山、虹桥街道天山、虹桥街道联洋大拇指广场联洋大拇指广场浦东住宅区浦东住宅区新建住宅区新建住宅区联洋社区联洋社区3 3万人万人花木街道洋泾街道金杨街道花木街道洋泾街道金杨街道花木街道洋泾街道金杨街道花木街道洋泾街道金杨街道花木街道花木街道、洋泾街道洋泾街道、金杨街道花木街道金杨街道花木街道、洋泾街道洋泾街道、金杨街道金杨街道居民构成特征居170、民构成特征上海梅陇住宅区上海梅陇住宅区发展中社区，入住率中等；居民以新上海人、市中心外迁人口为主。发展中社区，入住率中等；居民以新上海人、市中心外迁人口为主。上海虹桥住宅区上海虹桥住宅区成熟社区，入住率高；居民以成熟家庭、国内外成功商务人士为主。成熟社区，入住率高；居民以成熟家庭、国内外成功商务人士为主。169 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海浦东住宅区上海浦东住宅区新兴社区，入住率低；居民以新上海人、外籍人士为主。新兴社区，入住率低；居民以新上海人、外籍人士为主。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系一、一、171、商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合项目名称经营业态业种经营业态业种构成经营业态业种构成项目名称经营业态业种友谊南方商城超市卖场、主力百货店、家电商场、数码手机城、建材广场、运动品超市、儿童用品超市、精品店、专卖店、餐饮、食品、咖啡、茶馆、影城、KTV、游戏游艺健身还有社区配套服务：琴行便利店药店银行美容美发婚纱艺、健身、还有社区配套服务：琴行、便利店、药店、银行、美容美发、婚纱、摄影及其它等多种业态。超市卖场、主力百货、家电商场、数码手机城、家居超市、药妆超市、服装超市、运动品超市精品店专卖店餐饮食品咖啡茶馆影城KTV游戏西郊百联运动品超市、精172、品店、专卖店、餐饮、食品、咖啡、茶馆、影城、KTV、游戏游艺、玩具反斗城、儿童乐园、健身、溜冰、还有社区配套服务：教育文化培训、金融服务、医疗会所、美容美发、维修、洗衣及其它等多种业态。级酒店超市卖场药妆超市家超市专卖店运动餐饮咖啡酒大拇指广场星级酒店、超市卖场、药妆超市、家居超市、专卖店、运动品、餐饮、咖啡、酒吧、数码电影、KTV、还有社区配套服务：教育文化培训（艺术馆）、网吧、金融服务、摄影、美容会所等多种业态。170 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系一、一、商业项目的建筑173、形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合业态业业态业种配比种配比项目名称超市卖场主力店餐饮休闲娱乐运动健身西郊世纪联华友谊百货永乐生活电器迪信通手机连锁特力屋家居超市正餐：虹桥人家、蕉叶咖喱屋中西快餐：肯德基、麦当劳、永和大王、味千拉面、雅点舫、云南美食园休闲餐饮：必胜客、棒约翰、避风塘、港丽餐厅、蛋蛋屋、世纪仙霞影城好乐迪KTV一兆伟德健身奈司桌球郊百联世纪联华特力屋家居超市屈臣氏药妆超市优衣库服装超市迪卡侬运动品超市满记甜品特色餐饮：争鲜寿司、锅里斗、大碗鱼、小巴辣子、蜀天上、达伽马烧烤、粤好味汤馆、樱之园咖啡茶馆：星巴克、一茶一座天天咖啡汤姆熊欢乐世界卡通尼174、乐园奈司桌球冰之魅真冰溜冰馆大拇指家乐福屈臣氏正餐：唐朝大酒店、桦韵阁、泓叶、味知堂中西快餐：肯德基、麦当劳、赛百味、味千拉面、大食代美食广场、KYOCHON快餐休闲餐饮：必胜客、棒约翰、避风塘、皇后餐厅、沙华多利、乖宝宝儿童乐园影酷数码电影大拇指广场家乐福屈臣氏美颂巴黎休闲餐饮：必胜客、棒约翰、避风塘、皇后餐厅、沙华多利、许留山、PIZZA ITALIA、小恬心、燕之屋、百特屋特色餐饮：聚湘阁、淡水老镇、藏珑泰极、炉边情谈、花月亭、本杰比、希腊餐厅、韩林碳烤、豆捞制造、西蜀风情茶馆咖啡：星巴克、香啡缤、沃歌斯、杜梦咖啡影酷数码电影好乐迪KTV171 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息175、技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系业态业业态业种配比种配比一、一、商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合商业项目的建筑形态设计应与经营功能定位吻合名称名称零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐配套商业配套商业星级酒店星级酒店其它其它业态业业态业种配比种配比友谊南方商城友谊南方商城75.6%75.6%19.1%19.1%4.5%4.5%0.8%0.8%无无无无西郊百联西郊百联56.2%56.2%16.7%16.7%22.2%22.2%4.9%4.9%无无无无友谊南方商城友谊南方商城75.6%75.6%19.1%19.1%4.176、5%4.5%0.8%0.8%无无无无西郊百联西郊百联56.2%56.2%16.7%16.7%22.2%22.2%4.9%4.9%无无无无大拇指广场大拇指广场23.1%23.1%45.8%45.8%24.2%24.2%6.9%6.9%有（有（362362间客房）间客房）艺术馆艺术馆大拇指广场大拇指广场23.1%23.1%45.8%45.8%24.2%24.2%6.9%6.9%有（有（362362间客房）间客房）艺术馆艺术馆零售零售类别名称类别名称零售零售购物购物餐饮餐饮娱乐休闲娱乐休闲其它其它统计内容统计内容专卖店专卖店正餐正餐快餐快餐休闲餐饮休闲餐饮特色餐饮特色餐饮咖啡茶馆咖啡茶馆酒吧酒吧食品177、食品游戏游戏/ /游游艺艺/ /影院影院KTV/KTV/夜夜总会总会美容美容/ /健健身身/ /足浴足浴银行银行南方友谊南方友谊75.6%75.6%5.1%5.1%3.8%3.8%5.1%5.1%3.7%3.7%0.3%0.3%0 01.1%1.1%3.9%3.9%0 00.6%0.6%0.8%0.8%西郊百联西郊百联56.2%56.2%1.4%1.4%3.0%3.0%4.0%4.0%5.7%5.7%1.3%1.3%0 01.3%1.3%13.4%13.4%2.7%2.7%6.1%6.1%4.9%4.9%172 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有大拇指广场大拇指广场178、 23.1%23.1% 20.6%20.6%6.7%6.7%7.3%7.3%5.8%5.8%5.8%5.8%2.1%2.1%1.5%1.5%6.0%6.0%5.4%5.4%12.8%12.8%6.9%6.9%三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能1.1.建筑不美观建筑不美观173 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计179、应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能1.1.建筑不美观建筑不美观2.2.动线被切断动线被切断174 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能3.3.物业功能不匹配物业功能不匹配175 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：定位失误，致使主体功能被配套功能所占据。后果：定位失误，致使主体功能被配套功能所占据。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业180、经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能3.3.物业功能不匹配物业功能不匹配176 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：定位失误，建筑设计缺失学生儿童消费功能，只能临时补充。后果：定位失误，建筑设计缺失学生儿童消费功能，只能临时补充。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能177 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版181、权所有后果：定位失误、招商困难，把目的性消费后果：定位失误、招商困难，把目的性消费娱乐做在一楼，经营娱乐做在一楼，经营价值低，原来的学生儿童娱乐场所，被餐饮店替代。价值低，原来的学生儿童娱乐场所，被餐饮店替代。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能后果：先期建筑设计失误、后期改后果：先期建筑设计失误、后期改造后容易形成不协调。造后容易形成不协调。178 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经182、营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能179 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：定位失误，建筑设计丧失零售经营功能，以临时建筑商铺弥补。后果：定位失误，建筑设计丧失零售经营功能，以临时建筑商铺弥补。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系二、二、商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能商业项目的建筑形态设计应符合经营使用功能180 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有后果：定位失误，建筑设计丧失183、零售经营功能，临时商铺越改越差。后果：定位失误，建筑设计丧失零售经营功能，临时商铺越改越差。三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系三、三、商业项目建筑形态设计是商业项目成功与否的基因商业项目建筑形态设计是商业项目成功与否的基因对上海联洋国际社区大拇指广场评价对上海联洋国际社区大拇指广场评价原因原因设计在先、设计外行、定位不专业设计在先、设计外行、定位不专业1. 1. 物业形态与经营功能不匹配物业形态与经营功能不匹配后果后果2. 2. 商铺经营价值不高、收益不理想商铺经营价值不高、收益不理想3. 3. 土地价值低、投资回报低土地价值低、投资回报低184、181 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系您的观点呢？您的观点呢？您的观点呢？您的观点呢？182 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有三、案例解析三、案例解析商业建筑设计与商业经营功能的关系商业建筑设计与商业经营功能的关系总结：总结：总结：总结：1 1商业地产的价值构成商业地产的价值构成1 1、商业地产的价值构成、商业地产的价值构成除了房产价值，商业经营的无形价值才是商业房地产除了房产价值，商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值。的根本价值。2 2商业地产项目的开发流程商业地产项目的开发流程2 2、商业地产项目的开发流程、商业地产项目的开发流程市调定位市调定位主力招商前置主力招商前置建设后置建设后置市调定位市调定位力力建设后建设后183 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有THANK YOU !THANK YOU !184 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有