1、综合体发展的四种模式 模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展模式以酒店为核心功能的发展模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主主) +apartment(次次) + HotelShoppingComplex = hotel(主主) +apartment(次次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主主) + OfficeHotelShopping综合体发展的四种模式综2、合体发展的四种模式模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式案例（香港太古广场）案例（香港太古广场）模式模式1 1：各项功能均衡发展：各项功能均衡发展位于香港及九龙位于香港及九龙( (荃湾荃湾) )两两条地铁线的交汇点条地铁线的交汇点甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店+顶级酒店式公寓顶级酒店式公寓定位为定位为香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业案例（香港太古广场）案例（香港太古广场）关键驱动因素关键驱动因素酒店式公寓酒店式公寓星级物管星级物管+ +多产品组合多产品组合q提供提供2424小时房间餐饮服务小时房间餐饮服务/ /3、洗衣服洗衣服/ /中央冷气调节中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池可使用港丽酒店的游泳池/ /健体中心及商务中心海景健体中心及商务中心海景q 套房面积定位套房面积定位5656平米平米/110/110平米平米/245/245平米平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315315平米）平米）q太古购物广场汇集国际名流太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧高档餐饮品牌店以及融入商场各角4、落的咖啡休闲吧商业商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心酒店酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆q多家五星级商务酒店多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的活力中心成为夜间中环的活力中心q各功能空间相互连通各功能空间相互连通/延展了共享空间延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享案例（广州中信广场）案例（广州中信广场）定位为定位为广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层超高层写字楼5、写字楼+公寓公寓+小型购物商场小型购物商场位于广州南北向的城市新中位于广州南北向的城市新中轴线上轴线上/ /南向天河体育中心南向天河体育中心及珠江新城区及珠江新城区/ /北靠广州火北靠广州火车东站、港穗直通火车站及车东站、港穗直通火车站及地铁地铁2 2号线总站号线总站模式模式2 2：以写字楼为核心：以写字楼为核心功能功能q实用率约实用率约80%q6部进口部进口“三菱三菱”客用升降机客用升降机q公寓的单元面积由公寓的单元面积由113237平米不等平米不等/适合不同人士的需求适合不同人士的需求q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全公寓6、公寓q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖q写字楼所需大堂的昭示性写字楼所需大堂的昭示性/ /各部分功能独立，各有出入口，互不干扰各部分功能独立，各有出入口，互不干扰q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度qITIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群写字楼写字楼关键驱动因素关键驱动因素案例（广州中信广场）案例（广州中信广场）模式模式3 3：以酒店为核心功能：以酒店为核心功能案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店7、+豪华公寓豪华公寓+写字楼写字楼+商场商场定位为定位为上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体 city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒万平方米。由一个五星级酒店、拥有店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。它各种设施组成。关键驱动因素关键驱动因素五星级酒店五星级酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店拥有酒8、店拥有564间客房，位于主楼间客房，位于主楼14到到45层层q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓豪华公寓q共共472472间豪华服务式公寓间豪华服务式公寓q公寓只租不卖，租金较办公楼略高公寓只租不卖，租金较办公楼略高q面积从面积从4747到到267267平方米，以中大面积为主平方米，以中大面积为主写字楼写字楼+ +商场商场q酒店：公寓：写字楼：商业酒店：公寓：写字楼：商业 约为约为45%45%：30%30%：15%15%：10%10%q国际水准的办公大楼国际水准的办公大楼q2500025000平方米世界知名品牌的9、购物商场平方米世界知名品牌的购物商场案例（上海商城）案例（上海商城）关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：处在处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功10、能使其成为活力中心娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚案例（上海商城）案例（上海商城）案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业模式模式4 4：以商业为核心功能：以商业为核心功能首期规划首期规划 北区写字楼北区写字楼+ +中区购物及娱乐中心中区购物及娱乐中心 总建筑面积达总建筑11、面积达2323万平方米万平方米 10001000个车位个车位华润大厦：华润大厦： 4.24.2万平方米的甲级写字楼万平方米的甲级写字楼 万象城：万象城：18.818.8万平方米的购物及娱乐中心万平方米的购物及娱乐中心 高度为高度为139139米米 零售、餐饮、娱乐休闲、文零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体化、康体 1-31-3层为高档国际时装旗舰店层为高档国际时装旗舰店 超级市场、大型百货商店、超级市场、大型百货商店、 4 4层为开放式屋顶花园层为开放式屋顶花园 时尚零售商店、电影院、真时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场冰溜冰场 5-285-28层为写字楼层为写字楼 各类餐饮各类餐饮 顶层为多功能12、厅顶层为多功能厅二期规划二期规划 占地占地4.14.1万平方米，总建筑面积达万平方米，总建筑面积达2525万平方米，提供约万平方米，提供约20002000个车位个车位 一座超五星级商务大酒店一座超五星级商务大酒店 一座一座5A5A智能化甲级写字楼智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 规划与功能比例规划与功能比例案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内因：超强的实力与品牌号召力超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队一流的精英团队案例（深圳华润中心）案例（深圳华润中心）