1、南京江北NO.2018G06地块项目 规划与建筑设计 PLANNING AND DESIGN OF NANJING JIANGBEI NO. 2018G06 PLOT PROJEC 前期分析 Pre-phase Analyses PART 01 我们面对的是怎样的一块地？ 从宏观，中观，微观分析地块可用资源 宏观看区位 中观看规划 微观看配套 地段OK! 宏观区位 基地位于江苏南京江北，距离南京南站16KM，南京站14KM ，市政府10KM，属于浦口区 南京南站 南京站 江苏省政府 长江 浦口区政府 周边配套 配套OK! 大润发 明发财富中心 保利西江月 南 SITE 新城金融大厦 浦口区政府2、 南京青奥体育馆 万汇城丨南区 浦口区中心医院 万汇城丨北区 浦口区城东小学 红星美凯龙 新城总部大厦 江苏省实验小学 基地3KM范围内，文教、医疗、商业设施较为齐全，并拥有青奥体育公园提供景观及体育场地， 南北均有规划中的商务CBD，未来配套设施较为丰富齐全 江 长 水 湾 城 河 规划供水用地 规划商办混合用地 规划文化教育用地 规划科研设计用地 规划二类居住用地 规划商住混合用地 规划市政用地 绿 景观资源 景观OK! 基地南侧为城南河及滨河公园，东侧有青奥体育公园、绿水湾以及长江江景， 近可亲水欣赏河景，中可欣赏湾景及公园绿地，远可眺望长江滨水景观 滨河公园南岸 SITE 南 河 城 3、江 长 水 湾 绿 绿水湾湿地 江北市民健身广场 南京青奥体育馆 绿水湾广场 南京青奥体育公园 滨河公园北岸 景观视线模拟 通过基地内不同位置，不同高度(6F/12F/18F)的景观视线（河景/江景）进行可视化模拟分析， 得出南侧第一排江景视线最好，东侧有利视线和不利视线同在的结论 南 河 城 江 长 水 湾 绿 18F 6F 12F 18F 6F 12F 西侧视野模拟 东侧视野模拟 18F 6F 12F 18F 6F 12F 东侧住宅较低层数由于跨河桥段遮挡视线原因，视野较差，12F以上视野逐渐开阔并可以远眺到长江景色。 西侧住宅低层可观赏河边景色，随着楼层的上升视野越来越开阔，12F以上开4、始可以远眺到远处的长江景色。 基地现状城南河 周边有利不利因素 南 SITE 南京青奥体育馆 横江大道路桥 万汇城商圈 城南河 江 长 水 湾 城 河 绿 金地居住项目 森林大道站 南京青奥体育场馆 滨河公园景观带 不利因素： 1.基地东侧紧靠横江大道靠江路段，受道路噪音干扰及视线遮挡。 2.基地北侧为金地居住项目，设计时需考虑北侧日照需求，对总图规划布局有所影响。 有利因素： 1.基地西侧距规划地铁站森林大道站500m，步行路程约5-8分钟。 2.基地南侧先为滨河公园景观带及城南河，景观资源较好。 3.基地距北侧万汇城商圈约1.5KM，步行20分钟内可达。 4.基地东侧为南京青奥体育公园，提5、供景观资源及休闲、运动场所。 建筑退线 退线类型 建筑高度 东侧道路 南侧道路 西侧道路 北侧道路 24M 5m 5m 5m 5m 24M 8m 8m 8m 8m 用地规划条件 用地面积 14.94W 规划用地性质 R2 二类居住用地 建筑高度 60m 容积率 1.01Far2.2 建筑密度 20% 绿地率 35% 配套 高级商务会所、休闲健身 中心，社区绿地、连锁超市等配套设施 退界依据： 建筑的退界线和建筑退道路红线是依据江苏省城市规划管理技术规定执行 规划条件输入 224.6 m 697.6m 用地红线 24M建筑退线 基地限高60M，容积率2.2 698.6m 188.6 m 282.6、4 m 24M建筑退线 Masterplan PART 02 规划策略 土地效率最高 选择什么样的住宅排布方向 ？ 地块呈东西延伸弯曲长条形状 规范理解限高 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 19F 60m 卡60M限高，做20F 缺点： 1. 超54M防火高度， 每 层需要2个疏散楼梯 2. 户型公摊面积大， 得房率较低 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 54m 卡54M防火高度，做18F 优点： 1.每层只需7、要1个疏散楼梯 2. 户型公摊面积小， 得房率较高 20F 规范理解建筑间距 无法采用 “法线错开”总图排布方式 18F H=54M 18F H=54M 40m 18F H=54M 15m 南京市建设工程设计方案审查相关办法（2017版） 总图中如何排布62个单元 基地为带型的情况下 建筑排布朝向研究 方式1（正南北排布） 正南北向排布，用地效率低，地库不经济，场地面宽未用足 不足： 1.用地效率低，浪费土地 2.建筑山墙不正对，地库不经济 3.建筑总面宽小，容积率做不足 土地浪费 山墙对不齐 776m 缺3000计容 建筑排布朝向研究 顺应地势排布，用地效率高，地库较为经济，场地面宽可用足 8、方式2（顺应地势排布） 优点： 1.因地制宜，用地效率高 2.山墙正对，利于地库 3.建筑南向总面宽更多 850m 建筑排布朝向比较 方式1（正南北排布） 方式2（顺应地形排布） 推荐按顺应地形排布，规划形态好，土地效率高，计容可做足 优点： 1.因地制宜，用地效率高 2.山墙正对，利于地库 3.建筑南向总面宽更多 土地浪费 山墙对不齐 776m 850m 缺3000计容 不足： 1.用地效率低，浪费土地 2.建筑山墙不正对，地库不经济 3.建筑总面宽小，容积率做不足 建筑排布规则研究 方式1（全部排4排） 全部按4排进行排布，建筑间距小，组团景观较小，日照非常紧张 不足： 1.建筑间距过小 9、2.组团景观较窄 3.日照非常紧张 间距太小，居住品质差 172m 建筑排布规则研究 方式2（全部排3排） 全部按3排进行排布，建筑间距大，但用地不经济，容积率做不足 不足： 1.全3排排布，用地不经济 2.全兵营式排布，无组团结构 3.容积率做不足 土地浪费 与正南北夹角过大 建筑排布规则研究 按3排结合4排进行排布，保证建筑间距足够大的同时用地经济，容积率可做足 方式3（两侧4排&中间3排） 优点： 1.因地制宜，用地效率高 2.结合用地，排数灵活结合 3.建筑形态好，计容可做足 成组团排布 成组团排布 建筑排布规则研究 方式1（全部排三排） 方式2（全部排四排） 方式3（两侧四排&中间三10、排） 土地浪费 间距太小，居住品质差 172m 与正南北夹角过大 成组团排布 成组团排布 推荐3排结合4排进行排布，建筑间距足够大，用地最为经济，容积率可做足 不足： 1.建筑间距过小 2.组团景观较窄 3.日照非常紧张 优点： 1.因地制宜，用地效率高 2.结合用地，排数灵活结合 3.建筑形态好，计容可做足 不足： 1.全3排排布，用地不经济 2.全兵营式排布，无组团结构 3.容积率做不足 Masterplan 规划设计 PART 03 方案一总图 方案一鸟瞰 方案一沿街透视 产品分布 T4高层 95 T4高层 105 T4高层 105（端厅） T4高层 120 T2高层 120 T2高层 11、140 能否进一步减少东侧一排受道路影响 对东侧组团建筑朝向再研究，将不利因素降到最低 在原方案基础上把主朝向旋转角度，把山墙面留给公路，把道路带来的不利影响进一步降低 建筑朝向为南偏东20 20 东侧组团建筑主朝向避免直面东侧道路 建筑朝向为南偏西15 15 方案调整前 方案调整后 方案调整 方案二总图 24M退让线 建筑红线 24M退让线 方案二鸟瞰 能否进一步划分中心大组团，营造组团中心花园 对中心大组团再研究，细化分区，进一步改善社区景观划分 在原方案基础上把中间组团中心3*T2组合和T4（105+95）位置楼栋拿掉， 增加俩T4（122+95）点增大组团内景观尺度 计容面积缺少40012、0 营造中心景观 方案调整1 方案调整前 Step 1 在原方案基础上把南侧最西边2*140T2换成3*120T2， 将南侧一级区位面积进一步加大 计容面积增加4000 满足计容要求 方案调整2 Step 2 Step 1 在原方案中心带型景观的基础上，细分组团 营造组团中心，增加对称仪式感，有利于政府报规 组团模式改变，4组团均有中心花园 方案调整比较 方案调整前 方案调整后 方案三总图 24M退让线 建筑红线 24M退让线 方案三鸟瞰 P A R T 05 产品设计 Plan Design 周边竞品金地（地块北侧） 120户型 优点： 1.舒适主卧套房 缺点： 1.厨房太过狭长，使用不便 13、2. 套型面积偏大 3.偷送面积少 105户型 优点： 1.流线清晰，空间完整。 缺点： 1.厨房太过狭长，餐厨关系不佳 2. 套型面积偏大 3. 偷送面积少 周边竞品金地（地块北侧） 142户型 120户型-侧厅 优点： 1.奢华主卧套房 2.宽景阳台设计 缺点： 1.餐厅无采光 2. 电视墙太短 3.偷送面积少 优点： 1.超大侧厅，景观面优越。 缺点： 1.主卧出现暗卫 2. 偷送面积少 南京市核心筒研究 核心筒面积:45.96 方式一 方式二 方式三 核心筒面积:46.59 核心筒面积:45.63 根据住建部新公布的建筑设计防火规范规定：前室短边不应小于2.4m，风井面积不得小于0.814、。 通过对核心筒面积和使用舒适度的对比，我们推荐方式三的核心筒 缺点： 1.水电井在南侧，开门方向受限 2.无法做独立玄关 缺点： 1.公摊面积大 2.南侧水电井影响套内 优点： 1.公摊面积较小 2.使用舒适度高 标准层平面图 面积段 户型结构 套内面积 套型面积 得房率 赠送 赠送合计 阳台投影面积占套内面积比例 赠送率 实得面积 阳台 凸窗 142 4房2厅2卫 116.2 142.85 81.34% 8.25 2.7 10.95 14.20% 9.42% 153.80 正常阳台 可偷送平台 凸窗 T2高层142+142 改造前 改造后 面积段 户型结构 套内面积 套型面积 得房率 赠送15、 赠送合计 阳台投影面积占套内面积比例 赠送率 实得面积 阳台 凸窗 120 3+1房2厅2卫 94.86 120.40 78.79% 6.21 2.82 9.03 13.09% 9.52% 129.43 T2高层120+120 标准层平面图 正常阳台 可偷送平台 凸窗 改造前 改造后 95中间户，105/120边户 根据最新规范调整核心筒 核心筒方案比较 根据住建部新公布的建筑设计防火规范规定：前室短边不应小于2.4m，风井面积不得小于0.8。 方式一 面积：54.74 方式二 面积：54.61 方式一 面积：55.86 侯梯厅墙体必须与梯井墙体守 齐，该方案不满足新规要求。 凹凸过多，对使用与 造型皆有不利影响。 符合规范，使用舒适度高 缺点： 缺点： 优点： 标准层平面图 正常阳台 可偷送平台 凸窗 T4高层105+95+95+105 改造前 改造后 面积段 户型结构 套内面积 套型面积 得房率 赠送 赠送合计 阳台投影面积占套内面积比例 赠送率 实得面积 阳台 凸窗 105 3房2厅2卫 85.49 104.83 81.5% 5.10 2.73 7.83 11.9% 9.2% 112.66 95 3房2厅1卫 75.41 92.47 5.11 3.00 8.11 13.5% 10.7% 100.57