1、地产 南京江北NO.2018G06地块 CHINA OVERSEAS BUILDING JIANGBEI NO.2018G06 BLOCK IN NAJING 江北国际社区江北国际社区 规划逻辑 CHAPTER 2 建筑全限高布置 小高+洋房 全小高 全20F 18F+11F 1718F 1、覆盖率利用不充分 2、住宅得房率过低 1、用足覆盖率 2、洋房最大化 因日照标准 建筑间距为建筑高度的1.33倍， 故11F建筑间距大于高层40m间距 1、保证住宅的得房率 2、合理利用覆盖率 3、合理布置花园尺度 ? 规划方向决策 HIGH 容积率2.2，限高60M，规划如何布局？ vs HIGH LO2、W MID HIGH 总图对比 11F占比17 % 0p3:全正南北 T2：67.33% 11F：26.08% 0p2-1:T2占比 83% 28.11 % 11F间距大于高层间距40米，难以满足容积率及日照，方案不成立 小高+11F洋房方向 0p1-1:11F最大化 T2：66.7% 11F:28.11% 0p1-2:11F最大化 T2：66.8% 11F:26.5% 0p2:T2最大化 T2：83% 11F:17% 日照不满足 间距不满足 间距不满足 间距不满足 方案1 T2：64.5 % 产品布局最优, 景观资源最大化 方案2 T2：69 % T2最大化 方案3 T2：64% 全正南北 3、最终策略 方案1-全18F，T2：64.5 %，产品布局最优,景观资源最大化 95： 576户 105：576户 120：1152户 140：504户 合计2808户 18F T4户型 三面宽 95+105 18F T2户型 三面宽 120+120 18F T2户型 四面宽 140+140 户型配比 户型比例 套数 户型套数比 户型面积 户型面积比 要求户型配比 95 576 20.51% 54720 16.89% 20% 105 576 20.51% 60480 18.67% 20% 120 1152 41.03% 138240 42.67% 40% 140 504 17.95% 705604、 21.78% 20% 合计 2808 100.00% 324000 100.00% 100.00% 产品分布 二线河景户数：360户 一线河景户数：612户 标准层3m,顶层2.9m,控制总高54m 方案2-全18F，T2：69 %，T2最大化 95： 504户 105：504户 120：1188户 140：576户 合计2772户 18F T4户型 三面宽 95+105 18F T2户型 三面宽 120+120 18F T2户型 四面宽 140+140 户型配比 户型比例 套数 户型套数比 户型面积 户型面积比 要求户型配比 95 504 18.18% 47880 14.78% 20% 15、05 504 18.18% 52920 16.33% 20% 120 1188 42.86% 142560 44.00% 40% 140 576 20.78% 80640 24.89% 20% 合计 2772 100.00% 324000 100.00% 100.00% 产品分布 一线河景户数：648户 二线河景户数：306户 标准层3m,顶层2.9m,控制总高54m 方案3-全18F，T2：64%，全正南北 95： 576户 109：576户 122：1188户 142：432户 合计2772户 18F T4户型 三面宽 95+108 18F T2户型 三面宽 122+122 18F T2户6、型 3.5面宽方厅 142+142 户型配比 户型比例 套数 户型套数比 户型面积 户型面积比 要求户型配比 95 576 20.78% 54720 16.91% 20% 109 576 20.78% 62669 19.36% 20% 122 1188 42.86% 144936 44.78% 40% 142 432 15.58% 61344 18.95% 20% 合计 2772 100.00% 323669 100.00% 100.00% 产品分布 一线河景户数：684户 二线河景户数：270户 标准层3m,顶层2.9m,控制总高54m 方案1- T2：64.5 %, 产品布局最优,景观资源7、最大化 沿河一线140河景房，二线120中央花园景观房，三线95-105园景房 总看河景套数：972 方案2- T2：69 %, T2最大化 南侧中央一线布置140河景房，二线120中央花园景观房 沿高架及北侧95-105小面积段产品 总看河景套数：954 方案3- T2：64 %, 全正南北 户均面积增大，105为109,120为122,140为142 总看河景套数：954 方案汇总 3个方案共通点： 1.共3个子项，种类少，利于PC控制成本 2.楼栋尽量保持同方向，利于地库经济性 3.强化组团感分区，利于分期设计 T2-140-稳健版-南北通，独立入户 北侧不平整，进深大 釐地 南侧不平，8、进深大。 华发静安府 南向四面宽，平整南向四面宽，平整，进深小，进深小 3 3南南1 1北北4 4房配置房配置 独立电梯入户独立电梯入户 南北南北通透，双通透，双阳台阳台 卫生间全卫生间全明明 T2-140-改良版-L.D.K一体化设计 北侧不平整，进深大 釐地 南侧不平，进深大。 华发静安府 南向四面宽，平整南向四面宽，平整，进深小，进深小 3 3南南1 1北北4 4房配置房配置 独立电梯入户独立电梯入户 南向双阳台南向双阳台 卫生间全卫生间全明明 T2-120-稳健版-南北通，独立入户 进深大，三房配置，非独立入户。 华发静安府 南向三南向三面宽，南北面宽，南北平整，进深小平整，进深小 29、 2南南2 2北北3+13+1房配置房配置 独立电梯入户独立电梯入户 卫生间卫生间全全明明 OP1:OP1:可开敞书房，可开敞书房，南北南北通透通透 OP2:OP2:私密书房私密书房 T4-105+95-改良版-全明卫 户门正对电梯，中间套1卫 釐地 体形不规则 华发静安府 南向三南向三面宽，平整面宽，平整，进深小，进深小 2 2南南1 1北北3 3房配置房配置 9595户型户型3 3房房2 2厅厅2 2卫，全卫，全明明 T4-105+95-东端侧厅 体形不规则 华发静安府 户门正对电梯，主卫是暗卫 釐地 南向平整南向平整，进深小，进深小 端套南向端套南向2+12+1面宽面宽 东向侧厅，东向侧厅， 观青奥体育公园观青奥体育公园 卫生间全卫生间全明明 2 2南南1 1北北3 3房配置房配置