1、杭州市余杭区九乔112亩地块概念设计201904明日之星东城汐望新希望，新起点，新地标明日之星东城汐望东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家。柳永杭州自古以山、湖、潮的绝景吸引了无数迁客骚人为之倾倒江南忆，最忆是杭州；山寺月中寻桂子，郡亭枕上看潮头。白居易杭州东站萧山国际机场乔司南钱塘江客运中心下沙商圈九堡商圈乔司商圈丰收湖三大关键词造园精神生活精神建筑精神造园精神仪式感四季心全龄化虽由人做、宛自天开计成园冶相地合宜、构园得体北南造园 仪式感核心水庭，汐望“潮”头造园 仪式感150M归家动线+人车分流+层级入户造园 仪式感径开径逶迤，竹木遥飞叠雉庭临濠蜿蜒，柴荆横引2、长虹堂邻虽近俗，门掩无譁四季花轴+矩阵花园+阳光草坪造园 四季心四季花轴四季花轴阳光草坪矩阵花园矩阵花园阳光草坪童趣天地+全龄乐园+景观会客厅+750M健身跑道景观会客厅健身跑道童趣天地全龄乐园造园 四季心4点半学堂社区私塾长者之家景观架空层景观架空+4点半学堂+社区私塾+长者之家造园 全龄化建筑精神地标风骨美学传递城市封面我相信有情感的建筑，建筑的生命就是它的美。路易斯.巴拉干整一形象+宏伟尺度+雅致韵律建筑 地标风骨震撼中轴大景+无边界水域+沉浸式体验建筑 地标风骨内在别有天地+光影斑驳+声色俱佳建筑 地标风骨现代主义美学，简洁公建化立面建筑 美学传递近人尺度石材基座，艺术品级品质展示建筑3、 美学传递现代艺术+经典形制+精工细作建筑 城市封面宏伟造园+精工建筑建筑 城市封面家是生活的容器。禄薇生活精神场景共鸣感官共鸣人性共鸣开放空间，协作+陪伴+交流，共享天伦生活 场景共鸣餐厅客厅卧室主卧儿童成长厨房玄关阳台卧室更衣间主卫卫生间更衣间餐客通厅家庭共享天伦可开可合式厨房创造更多亲子交流微创新，可开可合式厨房生活 场景共鸣厨房厨房书房书房卧室卧室餐厅客厅卧室主卧儿童成长厨房玄关阳台卧室更衣间主卫卫生间更衣间小户型也有奢想大空间视线通达小面积见大尺度小中见大，45平共享公区生活 场景共鸣餐厅客厅卧室主卧儿童成长厨房玄关阳台卧室更衣间主卫卫生间更衣间紧凑型后勤收纳常用型居家收纳精细化层级4、收纳系统生活 场景共鸣餐厅客厅卧室主卧厨房玄关阳台卧室更衣间主卫卫生间书房家政双流线便捷安心十字轴家庭公共空间礼仪双流线+十字轴礼仪感生活 场景共鸣餐厅客厅卧室主卧厨房玄关阳台卧室更衣间主卫卫生间书房家政功能环线玄关餐厅厨房娱乐环线客厅餐厅书房洄游动线，星级酒店般开阔的家生活 场景共鸣下跃式，打造多维生活空间生活 场景共鸣内外通透突破常规空间界限上下通达融合多元情致生活室内隔音系统VRVVRV空调系统智能化+健康系统+产品层级生活 感官共鸣智能系统紧急报警按钮全屋安全+关爱系统生活 人性共鸣人体感应灯卫浴拉手智能码锁一键式开关远程家电控制安全插座口规划研究本案金地玖峯汇璞丽东方绿城杨柳郡汽车客5、运站汽车客运站杭州东站杭州东站昆盛肖邦本案周边以刚需盘为主，3.5km内基本无在售楼盘。周边案例产品面积段与本案相近，主力90为2面宽产品，大户型3面宽传统产品案例研究项目名称：璞丽东方容积率：2.1绿化率：30%建筑类别：洋房、高层价格详情：均价23000元/平米装修：毛坯开盘时间：2017年9月高层90（3房2厅2卫）洋房90（3房2厅2卫）洋房127（4房2厅3卫）洋房137（4房2厅3卫）售罄，偷赠设备平台和挑空阳台案例研究项目名称：昆盛肖邦容积率：2.2绿化率：30%建筑类别：高层价格详情：均价26000元/平米，装修：毛坯开盘时间：2015年11月高层75（3房2厅1卫）高层89 6、（3房2厅1卫）高层89 （3房2厅2卫）高层116 （3房2厅2卫）高层90两面宽端厅+3面宽传统产品，偷赠较多案例研究项目名称：金地玖峯汇容积率：2.2绿化率：30%建筑类别：叠墅、洋房、高层价格详情：均价33000元/平米，叠墅均价46000元/平米装修：精装开盘时间：2018年11月洋房128（4房2厅2卫）高层90（3房2厅2卫）高层122（4房2厅2卫）高层90（3房2厅2卫）案例研究项目名称：绿城杨柳郡容积率：1.84绿化率：38.5%建筑类别：洋房价格详情：均价32000元/平米装修：精装开盘时间：2015年12月117（4房2厅2卫）145（4房2厅3卫）89（3房2厅2卫）7、103（4房2厅2卫）洋房主力90两面宽为主，大户型3面宽0000用地性质：二类住宅用地（R21）用地面积：74876建筑密度：28%建筑限高：50m容积率：2.0-2.2绿地率：30%机动车出入口在科卫路、三位路地块建筑高度许满足笕桥机场净空控制要求安置房安置房商业璞玉公馆居住用地规划条件绿地N架空9F10F11F16F地块总可用进深161mD=(9*2.9+0.75)*1.2=32.22D=(10*2.9+0.75)*1.2=35.7D=(11*2.9+0.75-3.75)*1.2=34.86AABB架空9F10F10F16F地块总可用进深154mD=(9*2.9+0.75)*1.2=328、.22D=(10*2.9+0.75)*1.2=35.7D=(10*2.9+0.75-3.75)*1.2=31.2A-A剖面B-B剖面用足用足竖竖向间距向间距价值挖掘3排洋房+1排高层，减去阳台，产品平均轴线进深13.4m建筑高度计算原则，标准层2.9，室内外高差0.15，女儿墙0.6价值挖掘390 m390 m20 m20 m20 m20 m13m13m13m18m北侧面宽用足最多可放8个3面宽产品6.9*18+9.8*18+0.4*10+20*43906.9*10+9.8*18+10.5*8+0.4*10+13*3+18390用足北侧面宽周边现状基地北侧、东侧均已建住宅，南侧为商贸城，周边道9、路已建，尚未完全开通基地1111223344售楼处落位朝北朝北，正对高层安置房，空间相对局促，欠缺前场50M50M55M售楼处落位朝南朝南，空间舒朗，凸显洋房品质调性，正对城市级商业界面27M10M75M售楼处落位南侧有市政20m绿地可形成前场空间配套落位物业管理用房：494.2物业经营用房：658.90社区服务用房：525居家养老设施：325.6开闭所：120垃圾房：60架空层面积：1600 南北分设配套，契合分期开发架空层入户大堂配套服务用房总平面图地上建筑面积：166327 架空层：1600住宅：162543.51 配套：2183.7产品配比1无高层118，有150大户型T2-120户数10、：290户T2-150户数：42户150户型95户型120户型85户型3.9%60.6%21.4%14.1%洋房面积11.04w，住宅货值57.48亿 大户型占比25.3%中轴尺寸37.750米高层：3.3万洋房：3.65万无高层118，无150大户型T2-120户数：414户产品配比295户型120户型85户型55.9%30.0%14.1%洋房面积11.04w，住宅货值57.48亿，大户型占比30%，中轴尺寸3246米高层：3.3万洋房：3.65万有高层118，有150大户型T2-120户数：290户T2-150户数：42户T4-118户数：30户产品配比3147户型95户型120户型85户11、型3.8%58.4%23.7%14.2%洋房面积11.04w，住宅货值57.48亿 大户型占比27.6% 中轴尺寸37.750米高层：3.3万洋房：3.65万有高层118，无150大户型T2-120户数：328户T4-118户数：90户产品配比495户型120户型85户型55.3%30.6%14.1%洋房面积10.82w，住宅货值57.41亿 大户型占比30.6% 中轴尺寸43.756米.高层：3.3万洋房：3.65万产品配比对比方案四洋房面积10.82w，大户型占比30.6% ， 中轴尺寸43.7m56m洋房面积10.82w，大户型占比30.6%，中轴尺寸27.5m49m方案五置换部分2.512、面宽的95产品，丰富产品线，中轴空间减少37.7040.4043.7032.0011F11F46.0050.0056.0027.5010F10F方案二方案一/方案三方案五方案四方案五方案二方案一/方案三方案四中轴空间模拟12121-1剖面图2-2剖面图产品配比对比洋房面积11.04w，大户型占比25.3%， 中轴尺寸37.7m50m洋房面积11.04w，大户型占比30%，中轴尺寸32m46m方案一方案二方案三方案四洋房面积11.04w，大户型占比27.6%， 中轴尺寸37.7m50m洋房面积10.82w，大户型占比30.6% ， 中轴尺寸43.7m56m计算软件：众智日照计算日期：大寒日8:013、0-16:00时间间隔：不超过5分钟采样点间距：不超过1mX1m时间统计方式：累计，最小10分钟分析方法：沿线分析计算结论：众智日照软件计算每套住宅至少应有1个室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过(含）4个居室或套内建筑面积超过（含）120时，至少应有2个居住空间满足大寒日2小时日照要求。1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照0小时日照日照分析地库分析地下车位数：1967辆地下建筑面积：82308负一层建筑面积：54872（含地下庭院：2500）负二层建筑面积：27436设置局部地下二层，安放变配电间，地下一层设置下沉水庭地下二层车库下沉庭院地下一层车库至临14、平至临平至萧山、滨江至萧山、滨江德胜快速路德胜快速路东湖高架路东湖高架路外部交通交通通达，车行主要由西侧，南侧进入基地PPPP车行交通主要车行出入口一南一北，坡道就近入库至市区至市区至临平至临平至下沙至下沙乔司南乔司南客运中心客运中心双地铁大盘，人流来向一南一北外部人流步行交通南侧为礼仪入口，东侧设置入口刷卡门禁产品研究周边高层总结金地玖峯汇89（3房2厅2卫）金地玖峯汇122（4房2厅2卫）典型高层平面：刚需盘，尺寸紧凑，客餐厅方正面积偷赠设备平台较多，改造大金地玖峯汇90（3房2厅2卫）典型洋房平面：90小户型两面宽，大户型3面宽，双阳台面积偷赠以阳台、飘窗、设备平台为主周边洋房竞品总结绿15、城杨柳郡117（4房2厅2卫）绿城杨柳郡145（4房2厅3卫）绿城杨柳郡89（3房2厅2卫）璞丽东方90（3房2厅2卫）客户画像都市精英20-30首次置业有孩家庭25-35首次置业三世同堂30-45改善置业产品策略1.空间方正2.全明3.功能性为主4.接受端厅5.有偷增保证基础版提供进阶版符合市场热销产品格局兼顾减少改造产品微创新提供产品选择提升产品力客户敏感点产品概念形制规整结构对位独立玄关南北通透全明格局多层收纳洄游空间外形大气经济高效注重仪式感舒适生活感受创造美好生活精细化生活趣味性空间120产品85-95产品T4-85餐厅客厅卧室主卧儿童房卫生间厨房玄关3 .4m5.85m阳台 3房216、厅1卫 三开间朝南 全明格局T4-95基础版 3房2厅2卫 独立玄关 干湿分离 全明格局3.4m6.9m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房T4-95进阶版 3房2厅2卫 独立玄关 LDK模式 餐厨对位 餐客通厅 洄游空间3.4m6.5m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫衣帽间书房T4-95备选版 3房2厅2卫 独立玄关 两开间朝南 餐厨对位 侧向端厅4.0m5.2m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房衣帽间T2-95基础版 3房2厅2卫 两开间朝南 经典格局 舒适大尺度3.8m7.6m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房2.65mT2-95备选版 3房2厅2卫 两开间朝17、南 舒适房间尺度 餐厨对位 侧向端厅3.4m5.4m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房T2-95备选版 3房2厅2卫 2.5开间朝南 舒适餐厅3.4m3.7m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房3.75m3.4m餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房衣帽间主力产品比选餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫衣帽间书房餐厅客厅卧室主卧卫生间厨房玄关阳台主卫书房T2-95基础版T2-95备选版T4-95基础版T4-95进阶版T4-95备选版T2-95备选版118、20产品120产品T4-118基础版 4房2厅2卫 独立玄关 三开间朝南 全明格局 餐厨对位 主卧套间餐厅客厅卧室主卧书房卫生间厨房玄关3.5m6.05m阳台卧室更衣间主卫T4-118进阶版餐厅客厅卧室主卧儿童成长厨房玄关3.5m8.75m 4房2厅2卫 三开间朝南 LDK模式 全明格局 餐厨对位 开放空间 主卧套间阳台卧室更衣间主卫卫生间T2-120进阶款餐厅客厅卧室主卧儿童成长厨房玄关3.8m10.4m 4房2厅2卫 独立玄关 LDK模式 三开间朝南 全明格局 开放空间 主卧套间阳台卧室更衣间主卫卫生间更衣间T2-150奢想款餐厅客厅卧室主卧厨房玄关7.2m7.4m 4房2厅2卫 独立玄关19、 LDK模式 四开间朝南 全明格局 双流线 开放空间 方正横厅 豪华主卧套阳台卧室更衣间主卫卫生间书房家政T2标准层95+95T2标准层120+120T4标准层示范区研究如何在杭城限价，有限的成本下重点发力打造记忆点提升品牌影响力通过品质溢价打破价格天花板？落位比较ABCD联动高层样板房便利北侧直面安置房，界面不好两侧都是高层，城市空间局促中轴设置售楼处，将拆分楼王，挤压高层面宽联动高层样板房便利缺乏礼仪形象感无前场空间联动高层样板房便利缺乏礼仪形象感无前场空间中正礼仪前后场阔绰城市空间疏朗做足洋房产品体验凸显洋房大盘调性若提前开盘蓄客，售楼处可不设地下空间示范区范围停车场售楼处样板房60M氛20、围感染（1min）300M悉心体验（10min氛围感染沉浸心动0距离阔场迎客样板房进入震撼占地面积：680060米氛围感染0距离阔场迎客300米沉浸式深度体验示范区流线12354101.落客停车2.大气前场3.销售中心4.沉浸式水洽5.95样板间6.118样板间67. 150样板间/下跃8.下沉水庭9.水庭泛会所10.上楼深度洽谈11.中央景观12.T4样板间7911首开展示范围远期展示范围812亮相气场内涵惊艳NEW HOPE 漫镜头莉莉！新希望要开盘了！我们这次一定不能错过！真的吗！我们一定要抓紧这次机会！买下婚房我就跟莉莉求婚，开始我们的新生活！婚礼那天，跟拍婚纱照在小区竟然拍出了马尔代夫的感觉。摄影师都震惊了！新房格局好，以后有了宝宝，我可以边做饭边看护她，实在是太贴心了简单打扫，我们就可以入住啦！莉莉他们家小区，实在是太酷了，一会下楼你要帮我多拍几张照片，我要发朋友圈！快让你男盆友也买这个小区！NEW HOPE !你值得拥有！东城汐望期待启幕THANKS