1、金华婺城区二七街东侧167亩地块概念方案设计Pt. A前期分析宏观区位GEOGRAPHICAL POSITION基地位于浙江省金华市二七区块，周边有环城北路、二环北路等主干道，距离婺州公园1.8Km；距离金华站1.2公里；距离金华南9.2Km；距离金华汽车西站1.3Km，交通便捷。白龙桥站金华站金华汽车西站金华南站婺州公园金华市政府环城西路二环北路1本案本案居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区学校学校婺州公园五百滩公园黄宾虹公园居住区居住区金华站环城西路金华江基地周边多为居住区，居住氛围较好；周边多绿地公园，景观资源丰富；周边1.5km范围内有2所学校，教育资源良好。中观交通配套G2、EOGRAPHICAL POSITION1双龙大桥SITE华缔嘉园二七新村社区大国璟办公用地商业配套时代花园怡和雅苑城中花园锦巷花园金正花园德尚华庭西塘苑郑岗山社区办公用地金华市第五医院婺江商业用地周边现状东侧和北侧为居住区西侧为二七新村社区南侧为商业办公用地微观配套GEOGRAPHICAL POSITION1有利因素基地周边有利因素GEOGRAPHICAL POSITION解放西路金虹街口基地北侧有解放西路金虹街口公交站，与场地的距离为100米左右，出行十分方便。商业配套基地周边配套完善，周围有许多便利店，超市，餐饮等服务设施。婺江基地南侧为金华江，河水干净，河岸两侧种植许多树木，有较好的景3、观价值。1SITE婺江城市主干道基地北侧解放西路为城市主干道，车流量较大，可能存在噪声等影响。视野阻挡基地南侧有一小区，建筑高度较高，对望河的景观资源有一定的影响。金华市第五医院基地东侧为金华市第五医院，并且靠近场地，对场地建筑的日照产生影响。不利因素基地周边不利因素GEOGRAPHICAL POSITIONSITE郑岗山社区二七新村社区SITE婺江1用地规划条件用地面积111276.2平方米地块位置金华中心城区规划用地性质商业住宅用地土地用途住宅用地、零售商业用地地上建筑面积233680.02建筑高度40-80m沿工人路第一排住宅40H50m沿解放西路第一排住宅40H60m其他区域住宅50H4、80m公建配套5100平方米幼儿园，1000平社区服务中心，80平公厕，120平10KV公共开闭所土地使用权出让年期70年绿化率不小于25%容积率2.1建筑密度不大于20%其他设置不大于5000平地下超市,其中生鲜超市不大于1500平规划条件输入GEOGRAPHICAL POSITION1SITE婺江资源总结区位临近主城主城北核心区周边交通便利+公共配套齐全周边学校医院社区配套齐全+景观资源优越南临婺江一线江景打造城市高品质江景轻奢豪宅Pt. B规划策略金华市场现状项目所在的二七板块是近年来土地供应成交的热点区域，是靠市中心最大的地块，浙江省实施地最大的棚户区改造项目之一。1.2019上半年，5、土地大量供应，预计2019年下半年，大金华房市会是一个竞争“惨烈”的市场！市场的消化压力，可想而知！在4-5月的退地狂潮后，金华市面上未开盘的潜在供应量大于去年一年左右的供应量。如何提溢价，快去化成重点拿地迅猛，如何提升溢价成关键！竞品市场竞争格局：项目4公里范围内有中天翰林诚品、美的金宸府、环球春江花园三期等在售项目约7个根据项目品质、产品去化程度及其成熟度等选择中天翰林诚品、美的金宸府、金地江山风华作为本项目核心竞品。SITE中天翰林诚中天翰林诚品品金地融信悦江府美美的金宸府的金宸府金地江山风华金地江山风华环球春江花园三期环球春江花园三期茂茂新熙悦府新熙悦府金城玉府周边竞品研究周边竞品面积6、段总结周边竞品面积段总结项目名称8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150中天翰林成品美的金宸府环球春江花园三期金地江山风华金地融信悦江府金报步阳华府中天江上明月融创晓郡中宁蔚蓝海岸竞品面积段研究根据当地楼盘调研，主力面积段在100-140结合市场去化率确定本案产品面积段：主力产品：100-110、135-140高溢价产品：160产品总价及级配表首置客户改善客户高端客户100-109135-140160280w-310w370w-400w440w-480w100/3房或109-3+1房舒适4房4+1房面积段价格区间房间数和金华大国璟17、期相比我们希望从如下点进行升级提升规划升级江景升级产品升级规划升级创造礼仪轴线花园空间江景升级打造多级江景豪宅产品升级极致大面宽，舒适套房Pt. C规划推导3规划 设计GEOGRAPHICAL POSITION“基地的未来”, 我们这样设想基地研究方案生成强排分析精细设计居住价值分析GEOGRAPHICAL POSITION3地块西南侧看江视线无遮挡，居住价值最高居住价值最大居住价值较大居住价值一般婺江商业分析GEOGRAPHICAL POSITION3沿北侧道路及街角需设置1层商业出让条件规定：2%商业占计容建筑面积比例5%0.47w商业面积1.17w沿着二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含8、交叉路口）、工人路不得设置零售商业沿着北侧解放西路及街角能设置商业结论：4700/288m/15m=1.08层最小商业量/沿街宽度/商业进深北侧需要设置1层的商业现状建筑分析GEOGRAPHICAL POSITION3地块东南侧，被高层建筑包围，景观视线较差，适合排布幼儿园视线干扰压迫感强基地高度分析GEOGRAPHICAL POSITION3地块北侧高度为50-60m，中间高度为50-80m，南侧高度为40-50m50-80m40-50m50-60m建筑面宽分析GEOGRAPHICAL POSITION3地块北侧总面宽小于180m，南侧面宽小于150m，单体建筑面宽控制在30-48m北侧建筑9、总面宽 180m山墙间距大于15m地块内建筑面宽30mH50m南侧建筑总面宽 150m山墙间距大于16m场地高差分析GEOGRAPHICAL POSITION339.0m47.7m48.7m40.3m39.0m49.0m44.0m低高低高40.0m48.0m场地南低北高，南北高差9米左右，场地内部需要进行平整45.0m46.0m南侧板楼有遮挡地块内部有限高高层面宽有限制地块内部高差大3规划 设计PLANNING AND DESIGN3规划 设计GEOGRAPHICAL POSITION“基地的未来”, 我们这样设想基地研究方案生成精细设计强排分析39.00m39.00m45.00m47.00m10、43.00m40.25m45.47m48.71m48.21m47.73m39.00m40.00m50.00m49.00m45.00m39.53m低高低高43.50m3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION场地南低北高，南北高差9米左右，场地内部需要进行平整3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION方式1整体放坡优点：场地内部较平整缺点：场地内部存在2.5%的坡度，使用不便48.21m49.00m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m43.00m40.00m47.00m3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION优点：场11、地内部平整，无高差缺点：1：场地南侧比道路高5米， 报规有风险2：北侧比道路低4米，容易积水3：基地挖方填方大，不经济40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m45.00m方式2整体抬高45.00m45.00m优点：1：台地较大，使用方便缺点：1：台地之间4米高差，压迫感强2：一侧车库全露在外面，报规有风险41.00 m45.00m方式3分成三个台地40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m49.00m39.53m43.50m45.47m45.00m41.00m3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION地库一侧全12、部露在室外优点：1：场地与周边道路高差小，衔接比较合理2：高差小，地块内部空间感受好，压迫感小3：地库容易处理43.50m45.50m方式4分多个台地40.25m48.71m48.21m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m43.50m40.50m41.50m45.50m47.50m49.50m3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION采用分多个台地的场地高差形式，高差小，地块内部空间感受最好方式2整体抬高方式3分3个台地方式4分多个台地方式1整体放坡3场地设计GEOGRAPHICAL POSITION优点：场地内部较平整缺点：场地内部存在2.5%的坡度，使用不13、便优点：场地内部平整，无高差缺点：1：场地南侧比道路高5米， 报规有风险2：北侧比道路低4米，容易积水3：基地挖方填方大，不经济优点：1：台地较大，使用方便缺点：1：台地之间4米高差，压迫感强2：一侧车库全露在外面，报规有风险优点：1：场地与周边道路高差小，衔接比较合理2：高差小，地块内部空间感受好，压迫感小3：地库容易处理40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.71m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m40.25m48.7114、m47.73m39.00m39.53m43.50m45.47m45.00m45.00m40.00m49.00m40.00m45.00m49.00m40.00m49.50m45.50m41.50m43.50m47.50m16F16F17F17F17F17F17F17F16+2F16+2F17F17F17F17F工人路40.5039.5341.5043.5045.5049.5047.5048.21解放西路42.7m45.3m48.6m44.2m46.8m41.0m113场地设计GEOGRAPHICAL POSITION采用分多个台地的场地高差形式，高差小，地块内部空间感受最好地块西侧为观景最佳区域15、，如何排布才能实现江景资源最大化？3观江视线GEOGRAPHICAL POSITION视线干扰压迫感强最佳观景区域婺江3观江视线GEOGRAPHICAL POSITION方式一：第一排3个双拼优点：1：第一排江景户数多缺点：1：大户型看江户数少2：南侧山墙间距小，北侧遮挡严重3：单点大户型在北侧第二排江景户数：246户其中160户数：81户56户56户64户17户36户17户3观江视线GEOGRAPHICAL POSITION方式二：第一排单点大户型优点：1：单点大户型一线江景2：第二排错缝看江景3：南侧单点山墙间距大有利于第二排看江江景户数：260户其中160户数：108户28户28户64户16、34户34户72户推荐方式2，大户型占据最佳看景面，且看景的户数多3观江视线GEOGRAPHICAL POSITION方式1 (第一排3个双拼)方式2 (第一排单点大户型)江景户数：246户其中160户数：81户江景户数：260户其中160户数：108户我们如何在地块北侧布置商业一层商业单价：3.2万二层商业单价：1.6万住宅均价：2.8万商业一层最大化即货值最大化？出让条件规定：2%商业占计容建筑面积比例5%4.7w商业面积11.7w沿着二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人不得设置零售商业沿着北侧解放西路及街角能设置商业沿着北侧最大化一层商业，人行入口处局部布置2层商业用足北17、侧面宽及街角 长度为312m按强条：商业进深不宜大于15m按一层商业最大化考虑312m*15m*1层=4680商业最小要求计容面积的2%=4674北侧按最小比例做满一层商业 货值最高3商业分析GEOGRAPHICAL POSITION由于北侧还需预留出入口和住宅核心筒空间，会占用商业面积沿北侧道路及街角商业全1层，量做不足须局部设置2层商业优点：1：商铺进深小缺点：1：二层商铺，单户面积大2：二层商业单价低，货值少3：商业面积占计容的2.5%，商铺面积大，去化慢3商业分析GEOGRAPHICAL POSITION方式1 12米进深、2层商业2F商铺进深12m商铺面积：5848 占计容2.5%一18、层商铺：2924 二层商铺：2924 优点：1：全部一层商铺，货值大缺点：1：商铺进深大，不好用2：单铺面积大3商业分析GEOGRAPHICAL POSITION方式2 18米进深、1层商业1F商铺进深18m商铺面积：4673 占计容2.0%一层商铺：4673优点：1：商铺进深度合理，好用2：单铺面积60，便于销售3：入口出设置局部2层商铺4：利用超市人流带动转角商业3商业分析GEOGRAPHICAL POSITION方式3 商铺15米进深，局部2层1F商铺进深15m2F入口处设置2层商业西北侧利用地下超市人流局部增加转角商业商铺面积：4674 占计容2.0%一层商铺：4324 二层商铺：3519、0 推荐方式三，15米进深，局部2层3商业分析GEOGRAPHICAL POSITION方式1 （12米进深、2层商业）2F商铺进深12m方式2 （18米进深、1层商业）1F商铺进深18m方式3 （商铺15米进深，局部2层）1F商铺进深15m2F入口处设置2层商业西北侧利用地下超市人流局部增加转角商业优点：1：商铺进深小缺点：1：2层商铺，单户面积大2：2层商业单价低，货值少3：商业面积占计容的2.5%，商铺面积大，去化慢优点：1：全部一层商铺，货值大缺点：1：商铺进深大，不好用2：单铺面积大优点：1：商铺进深度合理，好用2：单铺面积60，便于销售3：入口出设置2层商铺4：利用超市人流带动转角20、商业地下超市入口地下超市入口超市货物入口3商业布置GEOGRAPHICAL POSITION商业面积：4674地下超市面积：1500其中，首层4324二层350小铺：40 -55 共43户中铺：55-70 共22户大铺：70-100 共10户小铺地下超市中铺地下超市入口入户大堂大铺3商业布置GEOGRAPHICAL POSITION餐厅餐厅精品超市精品超市健康养生健康养生养生医疗养生医疗精英教育精英教育购物购物休闲休闲风情商业街，打造丰富的生活体验餐饮20%超市25%教育15%医疗10%零售30%沿街商业沿街商业金华风云观景豪宅方案展示总平面图4经济技术指标PLANNING AND DESIG21、N地块经济技术指标项目数量单位备注住宅用地面积111276.2容积率2.1总建筑面积317672.4计容建筑面积233680.0其中高层220586.0商业4674.0配套用房3320.0幼儿园5100.0架空层面积2800.0地下建筑面积81192 其中住宅地下室（非机动车库）6453 半地下配电房720 地下会所1300 地下商业1500 地下车库71219 其中人防车库20806 普通车库50413 建筑密度18.9%20%绿化率25%25%住宅户数1768户人数5658人3.2人/户机动车停车2090辆其中地下停车2090辆其中人防停车562辆普通停车1528辆非机动车停车3585辆户22、型配比表类型面积段（）户数（户）户数比面积面积比要求配比高层109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合计1768 100%220586 100%100%鸟瞰图“基地的未来”, 我们这样设想空间打造归家之道4规划 设计PLANNING AND DESIGN规划溢价进进二二进进一一三三进进四进四进天井天井天井天井天井二进二进四进四进天井天井三进三进后花园后花园一进一进4空间打造PLANNING AND DESIGN回归传统的空间礼序，打造多重仪式空间，丰富回家体验围合围合ENCLOSURE围合，不23、仅仅指的是物理的保护，而是建立人与人之间关系的东西，围合形成独立完整的局部空间而感受到安全感与归宿感。轴线轴线AXIS中式建筑多为多进式院落，布局以中轴线对称分列，面宽三件，中为厅堂，两侧为室。礼制礼制ETIQUETTE中式建筑以祠堂、牌坊、民宅最有特色，号称“古建三绝”。形制严整，平面布局多符合儒家气质，重礼制，空间等级比较分明。4空间打造PLANNING AND DESIGN4空间打造PLANNING AND DESIGN根据私密性程度的总体空间划分，确立不同属性的公共活动空间，打造多重礼仪空间正庭 超大尺度景观大花园，提升生活品质4花园溢价PLANNING AND DESIGN中心轴线 24、南侧江景豪宅，提升溢价4江景溢价PLANNING AND DESIGN 沿中心景观及南侧江景放置四面宽大户型，提升溢价4产品溢价PLANNING AND DESIGN 风情商业街区，下沉会所，打造丰富生活体验4配套溢价PLANNING AND DESIGN商业下沉会所规划溢价江景溢价产品溢价配套溢价四大溢价点挖掘提升总盘货值与亮点通过合理总图规划，实现小区主出入口12社区客厅345中心花园6组团景观7入户大堂景观节点123578小区沿街街景8架空会所4多重归家流线PLANNING AND DESIGN644归家流线PLANNING AND DESIGN繁华沿街商业4归家流线PLANNING A25、ND DESIGN奢华入口大堂4归家流线PLANNING AND DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING AND DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING AND DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING AND DESIGN地下会所功能恒温泳池健身房私宴厅4归家流线PLANNING AND DESIGN中心花园景观4归家流线PLANNING AND DESIGN架空泛会所4归家流线PLANNING AND DESIGN架空层平面图运动空间休闲空间门厅4归家流线PLANNING AND DESIGN仪式入户大堂1381601094规划设计PLANNING AND26、 DESIGN户型配比表类型 面积段（） 户数（户） 户数比面积面积比要求配比高层109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合计1768 100%220586 100%100%产品分布小区出入口小区出入口消防出入口消防出入口幼儿园出入口幼儿园出入口地下车库出入口地下车库出入口城市道路城市道路人行流线人行流线车行流线车行流线4规划设计PLANNING AND DESIGN交通流线幼儿园满足冬至日三小时，且对西地块日照无影响4规划设计PLANNING AND DESIGN日照分析4规划设计PLANN27、ING AND DESIGN地下车库地下室技术指标项目数量单位地下建筑面积81192 其中住宅地下室（非机动车库）6453 半地下配电房720 地下会所1300 地下商业1500 地下车库71219 其中人防车库20806 普通车库50413 机动车停车2090辆其中地下停车2090辆其中人防停车562辆普通停车1528辆非机动车停车3585辆4规划设计PLANNING AND DESIGN快速开发建议地块东侧3栋中小户型避开地库，快速开发。用地面积：8800建筑面积：23346第一批次户型配比表类型面积段（）户数（户）户数比面积面积比高层109 170 83%18605 80%139 34 28、17%4741 20%合计204 100%23346 100%4规划设计PLANNING AND DESIGN地下车库地下室技术指标项目数量单位地下建筑面积81192 其中住宅地下室（非机动车库）6453 半地下配电房720 地下会所1300 地下商业1500 地下车库71219 其中人防车库20806 普通车库50413 机动车停车2090辆其中地下停车2090辆其中人防停车562辆普通停车1528辆非机动车停车3585辆地库避开一期开发楼栋，保证快速施工一期开发能否拔高西侧高层的层数？地块西侧江景资源丰富使得江景资源最大化4规划设计PLANNING AND DESIGN西侧6个18层，置换29、4个26层及1个16层单点18F18F18F18F18F18F26F26F26F26F16F总平面图鸟瞰图138160109户型分布4规划设计PLANNING AND DESIGN户型配比表类型 面积段（） 户数（户） 户数比面积面积比要求配比高层109 1122 63%122289 55%50%139 409 23%57051 26%30%160 257 14%41246 19%20%合计1788 100%220586 100%100%能否内部进一步排布更多楼栋？地块北侧为主干道，能否北侧货值进一步降低地块内部点数最大化方案三总图4经济技术指标PLANNING AND DESIGN地块经济技30、术指标项目数量单位备注住宅用地面积111276.2容积率2.1总建筑面积317672.4计容建筑面积233680.0其中高层220586.0商业4674.0配套用房3320.0幼儿园5100.0架空层面积2800.0地下建筑面积81192 其中住宅地下室（非机动车库）6453 半地下配电房720 地下会所1300 地下商业1500 地下车库71219 其中人防车库20806 普通车库50413 建筑密度18.9%20%绿化率25%25%住宅户数1768户人数5658人3.2人/户机动车停车2090辆其中地下停车2090辆其中人防停车562辆普通停车1528辆非机动车停车3585辆户型配比表类型31、面积段（）户数（户）户数比面积面积比要求配比高层109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合计1768 100%220586 100%100%1381601094规划设计PLANNING AND DESIGN户型配比表类型 面积段（） 户数（户） 户数比面积面积比要求配比高层109 1038 59%113601 51%50%139 483 27%67354 31%30%160 247 14%39631 18%20%合计1768 100%220586 100%100%产品分布4方案对比PLANNI32、NG AND DESIGN方案一（全18层）方案二（26层+18层）优点：1：全部一梯二户型，产品力强2：全部18层及以下，日照条件好优点：1：西侧大高层，视线更加开阔，江景利用充分方案三（板点结合）优点：1：总图板点结合，较为灵活2：北侧沿主干道货值较少Pt. 5产品为王109138160刚需首改改善客群种类客群特征客群需求房型格局设计重点产品定位：刚需、首改型、改善型城市新贵新婚/两人世界首置/为子女购房3+1房高舒适度城市新贵三口之家/二胎家庭置换/品质改善/为子女购房4房细节精细化设计高端人士三口之家/二胎家庭/四代同堂二胎家庭/四代同堂/品质改善/为子女购房4+1房置换/强调仪式感，33、轻奢设计5客群分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION寓者,寄也。 说文寄放吾心的寓所，今当何如？金华市市面上产品力如何？竞品市场竞争格局：项目4公里范围内有中天翰林诚品、美的金宸府、环球春江花园三期等在售项目约7个根据项目品质、产品去化程度及其成熟度等选择中天翰林诚品、美的金宸府、金地江山风华作为本项目核心竞品。SITE中天翰林诚中天翰林诚品品金地融信悦江府5周边竞品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION美美的金宸府的金宸府金地江山风华金地江山风华环球春江花园三期环球春江花园三期茂茂新熙悦府新熙悦府金城玉府户型面积34、1083房2厅2卫1124房2厅2卫1354房2厅2卫户型占地面积: 2.5W方建筑面积: 7.6W方容积率：2.1开盘时间： 2017年5月产品类型： 多层、高层产品均价： 均价约19000元/平1.3kmSITE5周边竞品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION产品以三面宽为主，多阳台、设备平台、凸窗赠送，局部为侧厅设计中天翰林诚品户型面积1073房2厅2卫1324房2厅2卫1434房2厅2卫户型总图为全高层，户型多设备平台阳台凸窗赠送，卧室进深小舒适度一般，户型结构不方正。占地面积: 3.9W方建筑面积: 13W方容积率：2.4开盘时间： 2018年435、月产品类型： 高层产品均价： 均价约23000元/平美的金宸府5周边竞品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION0.8kmSITE总图为高层加洋房，双阳台设计，局部侧向横厅设计，顶复有挑空偷送占地面积: 2.7W方建筑面积: -容积率：-开盘时间：2018年4月产品类型：低层、高层产品均价：17000元/平金地江山风华5周边竞品GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION户型面积1153房2厅2卫1294房2厅2卫1423房2厅2卫1605房2厅2卫户型1.8 kmSITE金华市市场产品总结竞品户型赠送多，但面宽小，户型格局传36、统，细节品质感一般,需进行升级景观利用面宽数面积赠送户型配置景观利用率一般阳台、设备平台、挑空、凸窗面宽小，以三面宽为主房间数多，主卧套舒适度一般大面宽低总价高溢价三面宽&四面宽争取最大景观面（充分利用组团大花园景观）控制面积合理改造，降低成本多凸窗设备平台阳台赠送考虑挑空赠送舒适主卧套，仪式感空间精细化设计产品策略面积赠送形式研究位置偷送研究解读偷送方式飘窗依据地方规范：1 窗台高度与室内楼地面高差不得少于0.4米；2 飘窗凸出主体外墙不得大于0.7米；3 飘窗净高应小于2.1米；4 飘窗宽度应小于等于该房间开间的2/3；5 套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70以下的住宅套型，不计面积的飘窗累37、计水平投影面积大于3，或70及以上的住宅套型，不计面积累计水平投影面积大于5的，超出部分按其水平投影面积的1/2计算面积。阳台依据地方规范：1 住宅单个阳台的水平投影面积不得大于10平方米，超出部分计算全部建筑面积。2 进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不得大于2.1米，超出部分计算全部建筑面积。3 未封闭阳台的主开敞面原则上应完全开敞。确因结构、立面设计需要，设有部分构造柱、墙垛、剪力墙等围护结构的，开敞宽度应在主开敞面宽度的3/4以上，否则按封闭阳台计算。设备平台依据金华市规范：1住宅建筑面积90平方米及以下的套型，设备平台面积不超过42住宅建筑面积90平方米及以上的套型，38、设备平台面积不超过53设备平台不得沿阳台长边设置依据浙江省规范套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70以下的住宅套型，设备平台累计水平投影面积不大于3；或70以上的，设备平台累计水平投影面积不大于5，否则超出部分计算全面积起居室上空依据地方规范：起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超过部分按1.5计入容积率。比例控制依据地方规范：1 所有阳台（包括各种形式的阳台、入户花园、空中花园、挑廊、挑台、露台、上空、等空间）的投影面积之和不得大于该套型建筑面积的12%，超出部分须全数计入39、建筑面积和容积率。金华市面积偷送研究依据： 金华市区城乡规划管理技术规定（2015）J 142402018浙江省工程建筑标准赠送一半面积赠送全面积项目偷送方式户型阳台设备平台凸窗挑空（起居室上空）中天翰林诚品(设备平台改造房间）美的金宸府(设备平台改造房间）环球春江花园三期金地江山风华(设备平台改造房间）竞品偷送方式研究（高层、洋房）挑空全赠送设备平台全赠送凸窗全赠送阳台半面积赠送项目偷送方式户型阳台设备平台/空调机位凸窗挑空（起居室上空）金地融信悦江府中天江上明月（空调机位改阳台/餐厅/卧室）金地中天风华东方（后期改造为房间)总结竞品多阳台赠送，但改造少竞品出现设备平台改造，成本可控，可行竞40、品多凸窗，成本低，可行竞品有挑空改造，可行根据规范要求和成本问题考虑，采用阳台、凸窗、设备平台、挑空四种偷送方式竞品偷送方式研究（高层、洋房）挑空全赠送设备平台全赠送凸窗全赠送阳台半面积赠送5T2-138+109+109+160产品RESIDENTIAL PRODUCTS户型户型结构套内面积套型建筑面积实用率赠送面积附属空间投影占比（12%）实得面积阳台凸窗设备平台（5）A4室2厅2卫110.24 137.46 80.19%5.0033.811.99%148.96 11.50B3+1室2厅2卫87.25 108.79 2.8534.211.85%118.84 10.05C3+1室2厅2卫87.41、45 106.66 81.99%2.853411.90%116.50 9.85D4+1室2厅3卫133.88 159.85.003511.02%172.8013.00凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送A AB BC CD D阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%设备平台偷足设备平台偷足5设计原则138专属电梯宽景双南阳台南北通透5T2-138户型亮点分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION专属+入户一梯一户的尊贵级感受宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，可变横厅轴线+仪式全明+通透宽景+生活尊贵轴线仪式感,十字轴交通流线南向四面宽，双向南阳台明餐厅设计，南42、北通透收纳+创新独立收纳间，极致收纳明餐厅南北通透舒适套房6.8m厨房大U型操作台设计餐厨关系直接明餐厅设计南北通透私梯入户独立收纳间6.8m南阳台设计，至尊宽景享受尊享独立玄关奢侈南北厅5T2-109+109+109+138产品RESIDENTIAL PRODUCTS户型户型结构套内面积套型建筑面积实用率赠送面积附属空间投影占比（12%）实得面积阳台凸窗设备平台（5）A3+1室2厅2卫89.35109.20 80.86%2.8534.811.67%120.55 10.05B3+1室2厅2卫87.25 107.90 2.8534.811.95%117.95 10.05C3+1室2厅2卫87.243、5 108.79 80.19%2.8534.811.85%118.84 10.05D4室2厅2卫110.24 137.46 5.0034.811.98%148.96 11.50凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送A AB BC CD D阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%设备平台偷足设备平台偷足5设计原则109专属电梯3+1房舒适南北厅设计5T2-109户型亮点分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION专属+入户一梯一户的尊贵级感受套间+晋级舒适主卧套，三加一房设计轴线+仪式便捷+生活尊贵轴线仪式感,十字轴交通流线餐厨关系直接，大U型厨房操作台设计厨房44、大U型操作台设计餐厨关系直接私梯入户豪华主卧套十字轴交通流线，尊贵仪式感私梯入户主卧套房仪式空间5T2-160+160产品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送户型户型结构套内面积套型建筑面积实用率赠送面积附属空间投影占比（12%）实得面积阳台凸窗设备平台（5）A4+1室2厅3卫133.2158.10 84.25%51.6511.50%169.70 11.6B4+1室2厅3卫135.23159.751.6511.34%171.3 11.6A AB B设备平台偷足设备平台偷足5阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%设计原则160专属电梯宽景双南阳台双套房设45、计专属+入户一梯一户的尊贵级感受宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，可变横厅洄游+仪式套间+晋级宽景+生活尊贵轴线仪式感，洄游可变空间南向四面宽，双向南阳台南向双套房，豪华主卧间收纳+创新独立收纳间，极致收纳7.5m宽景阳台奢侈宽厅厨房大U型操作台设计奢侈南北方厅餐厅洄游动线私梯入户尊享式豪华主卧套双套房设计7.5m双南阳台设计，至尊宽景享受次卧套房主卧套房洄游动线T2-160户型亮点分析GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSION5南侧可变空间,南北厅可改为L型横厅，尽享宽奢品质生活可变户型研究GENERALITIES OF CITY LUXURIOUS MANSI46、ON5奢华主卧套诗与远方，不如暖心小筑宽景阳台宽，是一种态度。舒适可变书房改善型产品能否有更高溢价的可能性引入复式产品，高赠送率，精细化设计，实现产品的高品质，去化快5T2-160+160复式产品RESIDENTIAL PRODUCTS户型A户型B户型A:共3+1面宽15.7米建筑面积：158.66赠送：凸窗、阳台、挑空、设备平台赠送面积：34.1户型B:共3+1面宽15.7米建筑面积：158.66赠送：凸窗、阳台、挑空、设备平台赠送面积：34.15T2-160+160复式产品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送挑空全赠送160+160奇数层平面图户型户型47、结构套内面积套型建筑面积 实用率赠送面积挑空投影比（20%）附属空间投影占比（12%）实得面积阳台凸窗挑空设备平台（5）A4+1室2厅3卫127.11158.66 80.63%51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1B4+1室2厅3卫127.11158.66 51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1改造前改造后A AA A玄关玄关设备平台偷足设备平台偷足5挑空赠送最大化挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%5T2-160+160复式产品RESIDENTIAL PRODUCTS凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送挑空全赠送160+16048、偶数层平面图户型户型结构套内面积套型建筑面积 实用率赠送面积挑空投影比（20%）附属空间投影占比（12%）实得面积阳台凸窗挑空设备平台（5）A4+1室2厅3卫127.11158.66 80.63%51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1B4+1室2厅3卫127.11158.66 51.622.5514.3%11.53%191.76 34.1玄关玄关B BB B设备平台偷足设备平台偷足5挑空赠送最大化挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%改造前改造后5T2-160复式户型亮点分析RESIDENTIAL PRODUCTS设计原则复式 160专属电梯宽景双南阳49、台双套房设计专属+入户一梯一户的尊贵级感受宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，可变横厅全明+通透套间+晋级宽景+生活明餐厅设计，南北通透南向四面宽，双向南阳台南向双套房，豪华主卧间收纳+创新独立收纳间，极致收纳奇数层偶数层挑空赠送最大化双套房设计8.3m双南阳台设计，至尊宽景享受明餐厅设计南北通透大U 型厨房操作台设计尽享品质生活户型B户型B户型A户型A5T2-138+138复式产品RESIDENTIAL PRODUCTS138+138奇数层平面图户型户型结构套内面积套型建筑面积实用率赠送面积挑空投影比附属空间投影占比实得面积阳台凸窗挑空设备平台A4室2厅2卫111.49139.48 79.93%550、1.622.5518.1%11.90%173.58 34.1B4室2厅2卫111.49139.48 51.622.5518.1%11.90%173.58 34.1凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送挑空全赠送改造前改造后A AA A玄关玄关设备平台偷足设备平台偷足5挑空赠送最大化挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%5T2-138+138复式产品RESIDENTIAL PRODUCTS户型户型结构套内面积套型建筑面积实用率赠送面积挑空投影比附属空间投影占比实得面积阳台凸窗挑空设备平台A4室2厅2卫111.49139.48 79.93%51.622.5516.1%11.90%1751、3.58 34.1B4室2厅2卫111.49139.48 51.622.5516.1%11.90%173.58 34.1138+138偶数层平面图凸窗全赠送阳台半赠送设备平台全赠送挑空全赠送玄关玄关B BB B改造前改造后设备平台偷足设备平台偷足5挑空赠送最大化挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足阳台等附属空间偷足12%5T2-138复式户型亮点分析RESIDENTIAL PRODUCTS设计原则复式 138专属电梯宽景双南阳台横厅设计专属+入户一梯一户的尊贵级感受宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，可变横厅全明+通透套间+晋级宽景+生活明餐厅设计，南北通透南向四面宽，双向南阳台南向双套房，豪华主卧间收52、纳+创新独立收纳间，极致收纳奇数层偶数层挑空赠送最大化双套房设计8.3m双南阳台设计，至尊宽景享受横厅设计宽奢体验大U 型厨房操作台设计尽享品质生活户型B户型B户型A户型A产品对标美的金宸府107 3房2卫本案优势5109户型对标RESIDENTIAL PRODUCTS本案面宽更大，仪式感更强，比竞品多一房本案108 3+1房2卫109对标比竞品多一房U型厨房操作面设计舒适度更高面宽更大竞品仅两面宽餐客厅更宽敞金地江山风华142 3+1房2卫本案优势5138户型对标RESIDENTIAL PRODUCTS本案面积小，正四房设计，私梯入户独立储藏，品质更高。本案138 4房2卫138对标正四房卧53、室舒适度更高私梯入户尊享体验独立储藏轻享生活次卧舒适度更高万固湖滨壹号158 4房3卫本案优势5160户型对标RESIDENTIAL PRODUCTS本案160 4+1房3卫160对标本案多一房设计面宽更大本案四面宽独立储藏大U 型厨房操作台设计宽敞餐客厅舒适度更高本案大面宽，比竞品多一个房间，主卧套更豪华，品质高。主卧套更豪华主卫四件套设计Pt. F立面设计周边立面风格BUILDING ELEVATION6周边竞品立面风格大致以新古典为主，品质感一般我们希望立面品质感上优于竞争对手，提升产品溢价中天-翰林诚品中宁-蔚蓝海岸红星天悦浙江流行立面风格BUILDING ELEVATION6浙江市场54、当下流行立面风格大致以现代为主，品质感强我们希望立面品质感上优于竞争对手，提升产品溢价推荐采用现代风格融创时代奥城绿城-和庐金地融信-悦江府打造金华市标杆立面形象融合现代简洁大气特点和美学时尚的造型设计采用现代材料和施工工艺，体现时代特征和美学时尚，满足客户对居住的品质要求现代风格现代风格现代风格现代风格现代风格Design Strategy我们初心不变，创造最大化溢价方案回顾最优社区，中轴花园均好布置，户户有景宽奢产品，产品最优中心庭院，江景豪宅规划溢价7规划溢价SCHEME REVIEWT2 产品，品质保证面宽舒适，宽奢方厅观景产品，量身定制南北通透，舒适套房规划溢价7产品溢价SCHEME REVIEW尊贵立面，对标一线体型方正，虚实明显大气细节，成本可控南向通透，宽景阳台7形象溢价SCHEME REVIEW谢谢观看中国 浙江 金华