1、重庆物业土建渗水工程维修指引,2008-07,通过工程结构透视分析及工作经验分享，逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作效率。,目录,1.前言2.相关规范及依据3.渗水常规处理步骤4.常见渗水问题剖析4.1 室外部分屋顶外墙伸缩缝挡墙室外环境水反灌入户4.2 室内部分结构门窗卫生间烟道渗水空调渗水（冷凝水）5.实景案例分析,背景：根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份额的90以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。原因分析：工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设2、实践经历很少，结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮乏所致。思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。解决方案通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。,1.前言,2、相关规范及依据屋面工程质量验收规范（GB502072002）地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002)技术规范GB50345-2004龙湖地产公司工程施工细部做法2.1 重要条款择录两书质保要求：渗水质量最低保3、修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；渗水处理时间：1月内处理完毕。防水部位要求：卫生间地面和局部墙面应有防水构造。屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。住宅地下室应采取有效防水措施。,3.渗水常规处理步骤,现场查勘渗水点,现场查勘周边环境,分析渗水水源,确认渗水水源,冲、闭水试验,现场恢复,查阅竣工资料，了解构造,询问原施工人员，了解施工情况,分析水源性质，给水？排水？雨水？,分析水流途径,局部剔打验证分析,维修处理,报 事,封 堵,引 流,隔 离,屋顶渗水平台屋面,4.1室外部分,途径1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹4、。,4.常见渗水问题剖析,常规处理方法：1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。3）作24小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。,应急处理方法一：结构底板堵漏法：1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。2）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。,应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。,环氧树脂施工注意事项：1）充分干燥地面，刷环氧树脂一度，环氧树脂层如需一定抗拉性，可在一度环氧树脂涂刷后，覆玻璃纤维布一层，干燥5、后再刷一度环氧树脂。玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透。2）光滑地面（地砖等）用金刚砂轮打磨 3）最后上面漆，刮涂，表面不能有气泡4）清除杂物，配胶比例A:B=100:50100（不同型号按不同配比），混匀后在适用期内用完，涂于粘接面，对正压和。5）现用现配置，搅拌均匀后使用。7）在给定的配比范围内，B组分相对配置量提高，固化速度加快，产物硬度相对提高，反之降低。8）调胶量越大，因反应放热加剧，适用期越短，固化时间越短。,SBS高聚物改性沥青防水卷材施工注意事项：1）防水应在现浇层上施工。2）施工时应干燥地面，防止有水时粘结不牢。3）卷材应充分与地坪相结合，不能有气泡产生。4）面层恢复时应充分对防6、水进行保护。5）另外防水施工前应将阴角做成圆弧。6）SBS卷材施工还有搭接的宽度为10公分。7）最重要的要有支撑牢固：比如卫生间有防水要求，其墙体底部200mm做成混凝土代，防水上翻必须有可靠支撑.8）屋面高低跨连接处也应混凝土带上翻,混凝土上翻后，阴角也应作圆弧.,屋顶渗水平台屋面,4.1室外部分,途径2、3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。,4.常见渗水问题析,常规处理方法：1）物业定期清掏排水口。2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。,主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范围：7、更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台防水材料,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,屋顶渗水瓦屋面,斜屋面坡度25机制波瓦安装参考：1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材；3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)；4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应60；6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）；7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,屋顶渗水天沟瓦屋面,途径2：原因：1）因8、瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内,途径1原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。,常规处理方法一：1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。3）作冲水实验观察。,常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。,常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水）,途径3：原因：瓦面与烟道(或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造成交9、界处渗水。,常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。,主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,外墙渗水-外墙保温作法,4、渗水常见部位剖析,途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。,4.1室外部分,外墙渗水-外墙拉杆孔渗水,常规处理方法一：1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。2）找出渗水来源，封堵渗水点。3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。,常规处理方法二：1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵10、2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,外墙渗水-填充墙渗水,途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。,常规处理方法：1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。,常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ。勾缝剂使用注意事项：1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2）用防水剂涂刷。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,伸缩缝渗水,途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。,常规处理方法一：11、1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补；2）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。,常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。,常用材料：1）防水用：SBS卷材。2）伸缩缝用材：V型铁板。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。,挡墙手孔渗水,处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。,2）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。,所用材料：封堵：石棉和油膏,4、渗水常见部位剖12、析,4.1室外部分,途径1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。,挡墙结构渗水,常规处理方法一：掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。,常规处理方法二：剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。,常规处理方法三：剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。,所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。,方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,途径2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。,挡墙结构渗水,常规处理方法一：降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨13、时雨水不至于漫过防水层。,常规处理方法二：在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。,所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青卷材防水。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,途径3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。,挡墙结构渗水,常规处理方法一：户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。,常规处理方法二：室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。,所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。2）防潮用14、材：聚氨脂防水涂料。,4、渗水常见部位剖析,4.1室外部分,室外环境水高过户内致反灌,途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。,常规处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。,结构板裂纹引起渗水,常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。,应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上15、或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。,所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径：原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。,露台返水至户内,常规处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。,常规处理方法二：1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。2）提醒业主定期清掏排水口。3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）,所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,门窗渗水,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径1：原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框16、与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。,门窗渗水,常规处理方法一：1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。,常规处理方法二：1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径2：原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。,门窗渗水,常规处理方法：1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。2）如窗框无泄水孔则增加。,4、渗水常见部位17、剖析,4.2户内渗水,门窗渗水,途径3：原因：1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。,常规处理方法：1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。,所用材料：普通用材。,4.2户内渗水,4、渗水常见部位剖析,卫生间渗水-结构分析,4.2户内渗水,4、渗水常见部位剖析,卫生间渗水,途径1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。,常规处理方法一：掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。,常规处理方法二：已经18、装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，,4.2户内渗水,4、渗水常见部位剖析,卫生间渗水,途径2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。,常规处理方法：参照板裂纹的处理方式。,所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。2、防水损坏参照防水处理用材。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,烟道渗水-盖帽过短,途径：原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。,常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗19、下。,烟道渗水-冷凝水,常规处理方法一：此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVC管），并设置外保温。,常规处理方法二：烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。,4、渗水常见部位剖析,4.2户内渗水,途径2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。,空调渗水-冷凝水,常规处理方法一：1）保证冷媒管的保温措施到位。2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。,所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。,5、实景案例分析,5.1外墙门窗渗水案例,墙纸发霉,台面下墙纸起泡,水晶1-9-3004户内门窗渗水,20、渗水现象：窗台面下部墙纸起霉。,施工单位屡次整改导致损失及投诉，原因剖析：1）施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实，只进行打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验。2）物业工程人员依赖施工方，未对原因认真分析；3）对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理；,处理措施：1）土建施工方对外墙渗水点上部1-2层作勾缝处理，并剔开窗框边外墙砖，重新填实后塞口；2）门窗安装方对边缝打胶；3）冲水试验后不渗水，观察约半月后装修恢复。,5、实景案例分析,5.2商铺挡墙和地面返潮,地面与墙面均出现渗水,地面防水处理,电井,水晶9-4-104商铺挡墙与地面阴角渗水,渗水现象：商铺挡墙与电井隔墙7-8起泡，地坪21、15出现返潮现象。,施工单位整改时间过长导致赔付，原因剖析：1）施工单位简单地对地面进行防水处理，同时认为墙面起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而导致处理时间过长；2）物业工程人员对原因不熟悉的情况下，未及时告知部门或联系地产工程师现场查看，同时协调单记录不规范；3）业主因急需出租商铺，而整改又未在质保书要求的一个月内完成，故而提出索赔。,处理措施：1）施工方剔开挡墙后部覆土，设置引流沟，并恢复挡墙处损坏的防水层，从而解决挡墙渗水问题；2）同时打开电井，对内部墙面和地面作防水处理，并设置引流沟；,5、实景案例分析,5.3外墙渗水,书柜背后外墙渗水剔开后,水晶1-4-1104书房外墙渗水,渗水现象：书房书柜背板起泡,因过程处理不当造成损失扩大的原因剖析：1）业主装修时对书柜的固定方式采用在墙上栽木针的形式，因木材质很容易吸潮，以致于造成书柜背板损坏；2）施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理，未剔开外墙砖找出渗水来源，均因处理时范围较小未找准水源而未处理到位，冲水试验后损失扩大,造成业主更大的索赔；3）物业工程人员在安排冲水试验时，未模拟下雨时的状态，而是直接的用水管冲下；,处理措施：1）施工方剔开渗水点处外墙，查找水源后，重新修补外墙砖，并勾砖缝；2）对渗水点处内墙打开后重新封堵；3）业主的书柜采用非木质固定式，尽量减少渗水的几率。,谢 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