1、肇庆项目销售物业建筑方案设计项目ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY三盘联动，各显特色，宜居宜商，引领潮流Three dish linkage, each showing its own characteristics, livable and suitable for business, leading the trend以上帝的视角俯瞰世界，新盘点亮肇庆的黑夜Overlooking the world from the perspective of God, Wanda XinPan lights up the nigh2、t of Zhaoqing地块一 方案一三重轴线，超大花园，让归家成为一种礼遇Triple axis and large garden make returning home a courtesy地块一 方案二依托商业价值，打造轻奢云端住宅Relying on Wandas commercial value, building a light and luxurious cloud dwelling地块一地块二地块三晨曦时分，繁华初上，一片欣欣然之景In the early morning, at the beginning of prosperity, there is a joyful s3、cene完全公共、极具渗透性的空间，一直延伸，激活整个社区Fully public and permeable space, extending all the time, activating the whole community住宅高低错落，与远山交相辉映The houses are scattered in height, reflecting the distant mountains层层叠叠，连廊紧系，休闲商业空间丰富且充满趣味性The leisure and commercial space is rich and full of interest方案一 商业街方案一 商业街时尚4、街区，体验都市繁华Modern fashion block, experience urban prosperity繁华商业气氛，浪漫购物气息，优越购物体验Prosperous business atmosphere, romantic shopping atmosphere, superior shopping experience方案二 商业街精巧细致，轻奢体验，当代居住标杆Exquisite and meticulous, light luxury experience, the benchmark of contemporary residence标志性入口空间带来前所未有的尊贵感与仪5、式感Iconic entrance space brings unprecedented sense of dignity and ceremony入户门头，让归家成为一种隆重的体验Gentlemen in the sub public space make returning home a grand experience选择精致细节的住宅，即选择高品质的生活态度Choose a house with exquisite details, i.e. choose a high-quality life attitude”山“洞”“水”融合，一种回馈自然的艺术The integration o6、f cav and wate, an art of giving back to nature方案一 售楼处简约大气，细节精致，才是当代追求的轻奢品质Simple and elegant, with exquisite details, is the luxury quality of contemporary pursuit方案一 售楼处流动的曲线，通透的玻璃，宛如江水在眼前潺潺流过The flowing curve and transparent glass are like the murmur of the river in front of us.方案二 售楼处地块一、三总平面图 M7、ASTER PLAN地块二总平面图 MASTER PLAN01020304050607寻脉Preliminary Analysis解意 Planning AnalysisCONTENTS愿景Project Vision论策Planning Deduction营居Products Analysis示面Faced Analysis筑园Design Instructions市场分析竞品分析基地分析 SWOT MARKET RESEARCHCOMPETITION ANALYSISBASE ANALYSISSWOT 01寻脉Preliminary Analysis肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHIT8、ECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY44SITE肇庆广州深圳香港澳门中山惠州江门佛山珠海东莞区域背景REGIONAL BACKGROUND核心区位，得天独厚位于粤港澳大湾区是大湾区连接大西南的重要交通门户枢纽经济湾区唯一不限购地区高铁时代融入 1h 生活圈肇庆 20min 佛山肇庆 40min 广州肇庆 60min 深圳 44肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY45SITE端州高要空港蚬岗白土宋隆小镇金利永安沙浦大沙金渡大湾新城莲塘双龙鼎湖9、肇庆新区高新区大旺四会北部生态带南部生态带创新产业走廊城市综合发展走廊宏观区位REGIONAL PLANNING承接两大核心区享受双城规划鼎湖区城市化空间推进城市现代化进程的引擎区域承东启西实现东进战略肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY46 临近鼎湖山核心区对接广佛大都市城际轨道线对接广佛肇规划地铁线衔接市中心核心交通区位得天独厚距鼎湖山站 3KM半小时通达广州1.5 小时畅游香港区域交通REGIONAL TRAFFIC高速路铁路线规划地铁线肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL10、 DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY47交通分析TRAFFIC ANALYSIS周边路网基本成型沿江路网尚未成型西距端州 15KM可快速通达市中心东离肇庆新区 10KM衔接肇庆两大重点板块辐射带动城市化进程主干道次干道规划次干道广佛肇城轨B-55-0460-03-BB-57-0560-03-A肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY48阳光社区体育公园鼎湖山国家级自然保护区羚羊峡古栈道森林公园 朝龙祖庙圣地广场文化广场西江500m1000m1500m200011、mSITE1SITE3SITE21.8km3.6km观江面景观视线南北靠山坐拥西江永久性的江山资源地块 1、3半径 2km 内有森林公园半径 4km 内有国家自然保护区地块 2西临江景景观分析LANDSCAPE ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY49商业资源教育资源医疗资源居住用地商住用地公服用地体育用地500m1000m1500m2000m肇庆鼎湖第一实验中学坑口街道社区卫生服务中心预防接种门诊嘉信富地百货富邦欧美家具博览中心田园宝贝幼儿园鼎湖区实验中学名星幼儿园肇庆博艺实验学12、校广东理工学院（鼎湖校区）肇庆凤凰三立学校贝儿健幼儿园成为片区商业引爆点引领商住价值提升九年优质教育近在咫尺秀丽山川触手可及周边住宅支撑商业商业提升住宅价值配套分析LANDSCAPE ANALYSIS规划医疗用地规划体育用地B-55-0460-03-BB-57-0560-03-A肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY50周边现状STATUS OF LAND USAGE用地界面规整，1 号与 3 号地块北侧有住宅楼盘，南侧多为荒地鱼塘， 片区规划成形还需时间。地块一地块三地块二“快销 + 溢价”的唯一13、秘诀高赠送 高溢价 接地气+ 刚需产品 高容积率 如何比周边溢价 10%，去化速度快 10% ？在成本可控的前提下，高溢价让刚需产品尽享奢华礼遇比刚需卖的快 10%比周边卖的贵 10%核心问题项目成功与否，关键看综合溢价能力！地产新趋势土地增值盈利暴利核心竞争力盈利炒房时代理性投资卖方市场买方市场暴利正常全面细分一哄而上全面洗牌粗放精细化自 2017 年起，在大湾区规划利好不断强化及落地的基础上，肇庆城市化建设不断加快。肇庆作为大湾区 9市中唯一不限购不限售城市，承接广佛投资客外溢，全市商品住宅成交量价高速增长。截止 2018 年 5 月，肇庆市商品住宅库存约 649 万，去化周期约 14 个14、月。从鼎湖区 2017-2019 年 5 月各产品面积段供求情况来看，住宅产品趋小化明显，90-120 为市场主流；70-90 投资品库存和竞争较少，随着投资客不断涌入，市场均价不断攀升，低总价产品市场机会凸显。肇庆房产市场 厚积薄发 地产第二春购房刚性需求占据主导地位* 详见世联市场调研报告* 详见世联市场调研报告鼎湖区住宅市场调研 产品趋势： 趋小化明显，主要成交结构为 90-110 户型，其次为 110-130 ，90 以下已基本断供，存在市场机会点。 总价趋势： 成交总价集中于 70-90 万元 / 套，其次为 90-110 万元 / 套。* 详见世联市场调研报告鼎湖区住宅市场调研 竞15、品结构： 主要库存为 90-100 ，属于供销两旺型标准产品，其次为 120-130 ，此类较为滞销。* 详见世联市场调研报告鼎湖区住宅市场调研 竞品结构： 潜在库存为 90-100 为主，其次为 100-110 * 详见世联市场调研报告鼎湖区住宅市场调研户配建议 地块一 主打主流产品： 商业价值兑现的常规偏小面积定位，本地客 45%，外地客 45%，控面积及总价 78 低总价产品，市场稀缺，实现差异化竞争 88-98 三房占比 55%，顺应市场主流，抢占 份额；控总价，迎合投资客需求。 108 打造为市场接受度更高的 3+1 房，同时 满足刚需、刚改及投资需求 128 满足本地、周边乡镇客群16、改善需求户配建议 地块二主打改善产品： 临近鼎湖一小，且为区域内稀缺的江景资源，自住价值大于投资价值，建议适度放大产品尺度 100-120 标准 3 房，快速走量，占比约 50% 129 阔 4 房，满足客群需要的同时控制经济性 增加非主流产品的 155 小高及 165 叠墅，充分发挥地段景观资源户配建议 地块三主打投资： 地块规模最小且相对三宗地资源属性最差， 但整体仍属于鼎湖核心区， 建议以低总价主打刚需、 投资客群为核心，更多考虑外部资源导入，本地 30%，外围 70% 定位。 78 低总价两房，抓市场稀缺点 88-98 标准小三房，进一步降低市场小三房门槛，引入外来客群 102-11317、 三房，属于市场主流需求及竞争点，建议不超过 40%肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY35恒泰悦璟府恒大鼎湖豪庭鼎湖碧桂园幸福里鼎湖碧桂园蓝庭鼎湖龙光玖龙湾建筑形式：板楼 （小高层 ，高层）建筑形式：塔楼 （高层）建筑形式：塔楼 （低层、小高层、高层）建筑形式：塔楼 （高层）建筑形式：塔楼 （高层）容积率：2.60 均价：7000/m 均价：8000/m 容积率：3.00 容积率：2.60 均价：8000/m 容积率：3.00 均价：8000/m 容积率：4.00 均价：8000/m布局方式：点18、式塔楼布局布局方式：点式围合布局布局方式：点式塔楼布局布局方式：点式塔楼布局布局方式：点式塔楼布局总结 : 小区布局紧凑，有良好庭院空间与轴线总结 : 小区尺度舒适，有良好的庭院空间总结 : 小区尺度舒适，有良好的庭院空间与轴线总结 : 小区布局紧凑，有良好庭院空间与轴线总结 : 有庭院景观，但无庭院景观特色竞品分析COMPETITION ANALYSIS鼎湖区5.0km2.0km肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY36鼎湖区5.0km2.0km恒泰悦璟府80109m110119m120129m119、30m主力户型：四居四室两厅两卫 116 三室两厅两卫 115 三室两厅两卫 116 三室两厅两卫 116 三室两厅一卫 103 三室两厅一卫 98 三室两厅一卫 98 三室两厅一卫 98 三室两厅两卫 125 三室两厅两卫 128 三室两厅两卫 128 四室两厅两卫 168 四室两厅两卫 140 四室两厅两卫 140 三室两厅一卫 ：125 主力户型：三居，四居主力户型：三居，四居主力户型：三居，四居主力户型：三居均价：7000/m均价：8000/m均价：8000/m均价：8000/m均价：8000/m恒大鼎湖豪庭鼎湖龙光玖龙湾鼎湖碧桂园蓝庭鼎湖碧桂园幸福里恒泰悦璟府鼎湖龙光玖龙湾恒大鼎湖豪20、庭鼎湖碧桂园蓝庭鼎湖碧桂园幸福里竞品分析COMPETITION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY37朝向 景观产品 结构户型面积段80-120m左右主力户型为3 居，4 居竞品楼盘多为高层T4较多，T4 的接受程度更高。规划 特点排布方式多以行列式布局， 竞品容积率均在3左右各竞品楼盘较少出现大中庭景观，以小型景观居多当地楼间距普遍较大，大部分在 30-50m之间各竞品楼盘都优先考虑良好的顺应红线的良好采光朝向都尽可能创造景观空间秩序项目名称恒泰悦璟府恒大鼎湖豪庭鼎湖龙光玖龙湾21、鼎湖碧桂园蓝庭鼎湖碧桂园幸福里户型配置面积（m 2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型面积（m2）房型1104 室 2 厅 1 厨 2 卫103 3 室 2 厅 1 厨 1 卫983 室 2 厅 1 厨 2 卫1003 室 2 厅 1 厨 2 卫823 室 2 厅 1 厨 2 卫1164 室 2 厅 1 厨 2 卫1153 室 2 厅 1 厨 2 卫1003 室 2 厅 1 厨 2 卫1264 室 2 厅 1 厨 2 卫1094 室 2 厅 1 厨 2 卫1174 室 2 厅 1 厨 3 卫1203 室 2 厅 1 厨 1 卫1163 室 2 厅 1 厨 2 卫1374 室 22、2 厅 1 厨 2 卫1253 室 2 厅 1 厨 2 卫1254 室 2 厅 1 厨 3 卫1253 室 2 厅 1 厨 2 卫1183 室 2 厅 1 厨 2 卫1404 室 2 厅 1 厨 2 卫1254 室 2 厅 1 厨 2 卫1334 室 2 厅 1 厨 2 卫1283 室 2 厅 1 厨 2 卫1414 室 2 厅 1 厨 2 卫1304 室 2 厅 1 厨 2 卫1684 室 2 厅 1 厨 2 卫均价7000/m8000/m8000/m8000/m8000/m梯户比一梯两户 / 两梯四户一梯两户 / 一梯四户一梯四户一梯三户 / 一梯四户一梯两户 / 一梯四户绿化率30%3023、%35%35%40%竞品小结COMPETITION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY38 我们的策略是一推主流 二打轻奢 三引投资地块一城市商居，定位刚需刚改产品地块二滨江轻奢产品地块三低总价刚需产品面积房型占比783 房 2 厅 1 卫15%883 房 2 厅 2 卫24%983 房 2 厅 2 卫29%1083+1 房 2 厅 2 卫26%1284 房 2 厅 2 卫6%面积房型占比1003 房 2 厅 2 卫30%1153+1 房 2 厅 1 卫20%1294 房 2 厅24、 2 卫25%155（小高）4 房 2 厅 2 卫10%165（叠墅）4+1 房 2 厅 3 卫15%面积房型占比783 房 2 厅 1 卫20%883 房 2 厅 1 卫35%983 房 2 厅 2 卫15%1023 房 2 厅 2 卫15%1133+1 房 2 厅 2 卫10%充分依托江景山川资源* 详见世联市场调研报告存量时代，高周转的高周转产品最大去化如何完成核心痛点 我们力求为业主多赚 4.6 亿货值 提前 45 天取得预售条件 2/3 结构完成即可取得预售，5 天一层，18 层小高层 18*2/3*5=60 天取得预售，33 层高层 33*2/3*5=110 天取得预售，18 层小25、高层产品比 33 层快 50 天取得预售条件。 同时助力成为肇庆市核心品牌：产品， 立面， 规划整体溢价 10%市场逻辑 规划，产品，形象，示范区全方位 pk 竞品楼盘， 货值逻辑打造产品差异化，创造高溢价产品，消除低去化产品 商业首层商业二层商业三层 叠墅洋房小高层住宅高层住宅公寓高周转逻辑 18 层小高层比 33 层快 50 天取得预售许可 住宅贴边布置，提高地库停车效率，减少土方开挖，缩短工期 商业以 30-50 小面积段为主，50-70 冲量，总价低，去化快 示范区独立占地，无地库，便于提前开工当地市场公寓投资属性最低 稀缺产品才是硬道理肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTU26、RAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY42五大溢价点形象溢价Image Premium产品溢价Products Premium 品牌溢价Brand premium营销溢价Marketing Premium土地溢价Land Premium资源分配产品组合空间溢价城市高端低密度盘形象回家流线，视线管理立面设计立面经济性启动区策略分期策略产品模式溢价户型设计产品展示引领社区服务缔造幸福生活肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY51享受政策福利，湾区唯一不限购27、城市高铁直接广深港大都市享受端州、肇庆新区双城建设辐射景观资源丰富北背鼎湖山、南面西江项目周边居住楼盘多未来商业融入，地块人气高政策导向，地价升值空间较大受新城建设辐射，未来潜力无穷周边规划尚未成型，不确定因素较多周边多为低端商业，配套不齐群，品质无档次临近城市轻轨，噪声干扰资源有限，短期观望客群较多政策导向需要周期，地块热度有待培育机会Opportunities劣势Weakness优势Strength挑战ThreatsSWOT 分析SWOT ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY528、2品 牌 地产的品牌影响力地 段 新区净地，核心高位交 通 四邻道路，交通便利规 划 外部资源极致利用，内部资源最大化立 面 私人定制，国际化公建立面景 观 尊贵的礼仪空间，人性化的景观打造城市客厅 归家第一道触媒产 品 极致设计，高溢价 支持本案的关键要素八大要点全覆盖 更享奢华礼遇肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY53产品多角度降维打击擂台赛 PK 制规划层面：更大视野，核心花园高低配 人文礼制同价竞争，溢价取胜产品层面：创新户型，引领潮流相同面积段，增加赠送，提高得房率降低公摊，增加实得面29、积提升竞争力 保证去化速度立面城市客厅配套领航品质 城市花园人性服务 居家归属 点睛之作 奢享场所创新产品 依地铸就极简奢华 品质立面理性设计 科学规划规划多维度打造领航住区产品景观成本生态社区 全龄场所用地指标 建筑退线 建筑面宽 建筑间距用地价值LAND USE INDICATORSBUILDING BACK LINEBUILDING WIDEBUILDING SPACINGLAND VALUE02Planning Analysis解意肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY56B-55-046030、-03-B用地条件BUILDING EXIT LINE200m220m113m192m269m206m107m219m219m38m38m20m20m73m20m50m47m30m30mB-57-0563m20m253m春 秀 路60-03-A天 后 路春 怡 路春 源 路港 口 路桃 园 路星 湖 大 道鼎 湖 大 道和 乐 路沿 江 路后 沥 路N20m地块编号指标要求备注60-03-A、60-03-B 用地性质商业含大商业及销售物业可兼容用地性质居住用地面积94534.30计容建筑面积245789.18容积率2.6其中住宅容积率1.04建筑密度60%其中住宅建筑密度22%建筑高度100m31、绿地率20%60-03-C地下停车场建筑面积 4429B-55-04用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积39648.38计容建筑面积118945.14容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度25%建筑高度90m绿地率30%B-57-05用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积68591.6计容建筑面积205774.8容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度29%建筑高度100m绿地率30%地块编号指标要求备注60-03-A、60-03-B 用地性质商业含大商业及销售物业可兼容用地性质居住用地面积94534.30计容建筑面积245789.132、8容积率2.6其中住宅容积率1.04建筑密度60%其中住宅建筑密度22%建筑高度100m绿地率20%60-03-C地下停车场建筑面积 4429B-55-04用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积39648.38计容建筑面积118945.14容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度25%建筑高度90m绿地率30%B-57-05用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积68591.6计容建筑面积205774.8容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度29%建筑高度100m绿地率30%地块编号指标要求备注60-03-A、60-03-B 用地性质商业33、含大商业及销售物业可兼容用地性质居住用地面积94534.30计容建筑面积245789.18容积率2.6其中住宅容积率1.04建筑密度60%其中住宅建筑密度22%建筑高度100m绿地率20%60-03-C地下停车场建筑面积 4429B-55-04用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积39648.38计容建筑面积118945.14容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度25%建筑高度90m绿地率30%B-57-05用地性质二类居住可兼容用地性质商业用地面积68591.6计容建筑面积205774.8容积率3.0其中商业容积率0.45建筑密度35%其中住宅建筑密度29%建筑34、高度100m绿地率30%肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY57建筑退线BUILDING EXIT LINEB-55-0460-03-BB-57-05春 秀 路60-03-A天 后 路春 怡 路春 源 路港 口 路桃 园 路星 湖 大 道鼎 湖 大 道和 乐 路沿 江 路后 沥 路N用地红线用地红线用地红线H 24m 建筑退线H 24m 建筑退线H 24m 建筑退线H 24m 建筑退线H 24m 建筑退线H 24m 建筑退线1. 临公共绿地侧设置商业，退让绿地线的距离不宜小于 10 米。2. 沿城35、市调洪湖岸和排洪渠两岸的新建建筑物，其后退河道湖泊规划蓝线的距离，不应小于 10 米。3. 建筑物退沿江路不小于 30m。退距满足规范要求肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY58补充：1.在有净空高度限制的飞机场、 气象台、 电台和其他无线电通讯(含微波通讯 ) 设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。2. 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。 尚无经批准的详细规划的，应先36、编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。3. 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的规划道路红线计算其控制高度。建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可 将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度核算为规划道路红线宽度。38m L 50m20m L 38m建筑高度控制建筑面宽控制W 100mW 90mW 80mW 60m建筑沿城市主要街道、公园、星湖、西江、山体等景观敏感地带L 20mH 100mH 60mH 30mH：建筑高度L：规划道路红线宽度H：建37、筑高度W：建筑面宽H 24m24m H 54mH 54m建筑高度与面宽BUILDING SPACING肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY59高层住宅高层住宅H1H2L 30+0.3（H-30）H=100m,L 51m住宅住宅H1H2山墙间距垂直间距夹角间距中高层、多层、低层住宅中高层、多层、低层住宅H1H2H=100m,L 50m中高层、多层：L 1.2H 且 L 9m低层：L 1.0H高层住宅高层住宅H1H2 L 0.3H且 L 15m多层住宅多层住宅H1H2 L 0.5H且 L 9m低层住宅38、低层住宅H1H2 L 0.5H且 L 9m中高层住宅H1H2 L 0.4H且L10m （7层）或L11m （8层）或 L10m （9层）中高层住宅21D121D1主侧D1 15m 时L=L1主D1 15m 时L=(L1主+L1侧)/2D1 15m且南侧开窗时L=L1主其他情形L=(L1主+L1侧)/221L=(L1主+L1侧)/2按平行时间距计算按平行时0.7L（低层、多层、中高层）0.9L（高层）按垂直时间距计算 3030 60 60建筑间距BUILDING SPACING H1 H2 时，H=H1 H1 H2 时，H=(H1+H2)/2东西向布置时，H=(H1+H2)/2肇庆项目销售物业建39、筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY60居住价值VALUE ANALYSIS地块一：基地沿路居住价值较低，西南侧临近城轨，居住价值最低，庭院内部居住价值最大地块二：基地沿路住宅价值较低，西南侧临近西江，居住价值较高，庭院内部居住价值最大地块三：基地沿路居住价值较低，南侧紧临 8000 绿化自然资源，居住价值最较高，庭院内部居住价值最大新 湖 大 道鼎 湖 大 道鼎 湖 大 道港 口 道桃 园 路春 秀 路天 后 路春 怡 路后 沥 路沿 江 三 路和 乐 路砚 宝 路砚 宝 路规划居住用地规划居住用地规划居住用地规40、划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划医疗用地规划商住用地规划商住用地规划学校用地规划居住用地住宅价值梯度低 高住宅价值梯度低 高NN肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY61商业价值VALUE ANALYSIS地块一：基地沿路商业价值较高，临近 Mall 处以及路口处商业价值最高，庭院内部价值低地块二：基地沿路商业价值较高，路口处商业价值最高，庭院内部商业价值低地块三：基地沿路商业价值较高，临近西南处绿化隔离带处商业价值最低 新 湖 大 道鼎 湖 大 道鼎 湖 41、大 道港 口 路桃 园 路春 秀 路天 后 路春 怡 路后 沥 路沿 江 三 路和 乐 路砚 宝 路砚 宝 路规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划居住用地规划医疗用地规划商住用地规划商住用地规划学校用地规划居住用地住宅价值梯度低 高住宅价值梯度低 高NN规划居住用地规划商业设计愿景本案难点 DESIGN VISIONCASE DIFFICULTYDESIGN03Project Vision愿景 打造宜商宜居城市核心生活圈层WANDA CREATE AN IDEAL LIFE FOR THE CITY为都市精英人群量身定制核心商业 商业街区 品42、质社区 优质教育 城市绿地 中央花园 六位一体的居住社区中央花园城市客厅归家体验产品考量立面特色设计愿景DESIGN VISION？在限制条件众多的情况下，如何实现价值最大化打造领航居住理想的高端大盘？金街布局住宅推演规划生成COMMERCIAL STREET LAYOUTRESIDENTIAL DEDUCTIONPLANNING GENERATION04论策Planning Deduction肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY67制约因素LIMITING FACTOR 如何用商业消化公寓的量，43、提高整体货值 60-03-B 地块金街需要做到 3.55 层消化全部公寓及商业的量 如何布局金街既能迎合销售需求，又能实现对传统街区的突破 售楼部如何结合商业布置，方便后期改造为商业 如何把控成本，实现快周转、快销售原强排方案公寓面积 + 60-03-B 地块商业面积=60-03-B 地块商业基底面积 19294 3388095333.55 层金街 PROGRAM DERIVATION如何突破金街传统布局争取商业货值最大化？借鉴市场高溢价商业街区的开发模式现代商业发展的趋势 主题化商业空间 科技与服务融合 商业趋向开放式 商业模式弹性化肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL D44、ESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY69案例分析 PROGRAM DERIVATION深圳汇港商业中心露台，廊道，城市花园，活动广场，办公楼。销售为主BLOCK 商业街区传统街区动线较长，不利于人流多方向导入单动线加双边铺形式，容易缺乏趣味性我们的目标：一站式 BLOCK 商业街区，让一切“街”有可能合肥金大地 1912 街区社区型商业街，公寓，影院等，合肥风情商业名片。业商 1 托 2，2 拖 3 均有露台赠送，增加溢价空间。销售为主青岛铂悦灵犀湾商业街区社区型配套商业， 多动线block街区，退台，屋顶赠送，流动性。销售为主肇庆项目销售物业建筑方案设45、计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY70案例总结 PROGRAM SUMMARY破题策略核心原则价值最大化基本技巧设计标准化占尽地利 - 价值高地挖掘 临街铺最大化 首层铺最大化化弊为利 - 价值洼地提升 内街价值提升 高铺价值提升规划结构合理 空间尺度合理 商业动线流畅设计细节再添彩 立面细节固化 景观充分预留+肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY71金街布局COMMERCIAL STREET LAYOUT原方案INPUT：46、公寓货值低，临近 Mall，商业区位价值高18350 24732 优点：1. 居住区中心花园大缺点：1.覆盖率不高2. 住宅与地库边线夹角 较大，地库停车效率 不高3. 公寓体量大，影响去化速度 货值：64924.8 万元肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY72增值STEP1: 减少公寓量，由商业补充，增加高价位产品，提升整体货值金街布局COMMERCIAL STREET LAYOUT肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALE47、S PROPERTY73筑街STEP2: 分配商业体量，重筑商业街人流模式，新增动线，商铺展示面最大化金街布局COMMERCIAL STREET LAYOUT原强排方案公寓面积 + 60-03-B 地块商业面积=60-03-B 地块商业基底面积 19294 3388095333.55 层肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY74成果OUTPUT:Block 街区增加人流渗透 增强商业空间的体验性金街布局COMMERCIAL STREET LAYOUT肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTUR48、AL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY75金街布局COMMERCIAL STREET LAYOUT破题BREAKTHROUGH: “二拖三”、高赠送与低总价提高三层商业招商吸引力赠送空间私享花园共享庭院赠送空间共享庭院共享庭院私享花园 Autodesk Autodesk Autodesk 金街平面图三层商业 BOX 案例研究侨城 1 号金街三层商墅功能示意图BOX 效果图* 报规可能有难度肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY76如何在物联网纵横的时代打49、造出更具活力的商业枢纽MORE POWERFULMORE ENERGETIC肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY77全龄化差异化体验化WHOLE AGEDIFFERENCEHUMANITIES商业定位商业街区新时代肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY78愿景“三位一体“全方位商业布局打造肇庆核心商业，提升片区商住价值依托粤港澳大湾区政策利好，城轨地铁等城市交通优势，结合精品商业设计，使其成为肇庆最地标50、最核心的商业地段全方位开发消费潜力，带来持续性商业活力！研究各个年龄段的客户需求，开发各个节假日商业性活动那个、多业态组合模式、融入更多的开放性空间，全方位激发客户消费欲引领体验式消费，锻造肇庆网红消费胜地！强调空间的体验性，以丰富的消费体验，联系商业环境与人的良性互动，顺势 5G高速时代，引入品牌业态，使其将成为肇庆新网红消费胜地愿景时尚街区，体验都市繁华Modern fashion block, experience urban prosperity繁华商业气氛，浪漫购物气息，优越购物体验Prosperous business atmosphere, romantic shopping 51、atmosphere, superior shopping experience层层叠叠，连廊紧系，休闲商业空间丰富且充满趣味性The leisure and commercial space is rich and full of interest肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY76金街住宅商业网点高端精品商业街空中连廊商业首层平面图FIRST FLOOR LAYOUT商业追求小铺率，局部一拖二产品，赠送屋顶花园露台，商业进深控制在 8-15 米。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITEC52、TURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY77商业二层平面图SECOND FLOOR LAYOUT金街住宅商业网点高端精品商业街空中连廊肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY78商业三层平面图THIRD FLOOR LAYOUT金街住宅商业网点高端精品商业街空中连廊赠送溢价屋顶花园，赠送率：200%肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY85三层院落式商业TH53、IRD FLOOR LAYOUT屋顶赠送，外摆及花园空间肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY86 Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk 金街节点一金街节点二金街节点三金街入口四25.7m37.6m29.5m8.1m8.3m11.4m7.2m14.5m11.0m7.2m754、.5m6.4m35.9m14.6m15.7m9.2m18.0m6.8m17.4m37.2m9.6m8.0m20.5m22.4m16.8m8.1m商业金街节点尺度分析SCALE ANALYSIS节点一节点二节点三节点四肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY87尺度分析SCALE ANALYSIS Autodesk Autodesk Autodesk 32.0m18.0m18.6m63.0m22.0m28.0m38.0m26.4m14.0m12.6m19.4m3.9m15.6m1.8m15.0m4.2m55、9.8m9.8m38.0m20.0m20.0m9.8m15.4m10.0m6.4m14.0m肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY88住宅规划方向与货值刚需 + 刚改快销售 + 快周转如何实现住宅货值最大化 + 快速预售肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY89地块一正南向东南向西南向优点：最佳日照朝向，入住体验好缺点：1. 与用地边界不平行，地库容易产生浪费空间， 停车效率低，增加地库成本，降低可售比 56、2. 住宅剪力墙对底商使用体验影响较大，降 低商铺使用效率优点：1.地库规整，有效节省成本 2.减少西晒对居住品质的影响缺点：靠西南侧二 三层住户受城轨影响 优点：规避了城轨，二 三层住户影响小缺点：1.西晒户数较多，品质不好 3. 商业街对住宅影响较大 5039方案对比 SCHEME COMPARISON结论：地块一住宅与用地红线平行的东南朝向最佳，地库规整肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY90方案对比 SCHEME COMPARISON地块一全高层 33F+18F 利于快预售。2/3 结构完57、成可开始预售，18F 比 33F 施工进度快 .全高层 33F+22F 住宅品质高。楼栋单元少，核心花园尺度大。33F33F33F29F33F33F33F15F15F22F18F18F18F18F方案一方案二商业 49086.09*1.6=78537.75 万元总计住宅 81731.03+ 商业 78537.75=160268.78 万元商业 32184.00*1.6=51494.40 万元 公寓 16902.99*0.75=12677.25 万元总计住宅 81737.51+ 商业 51494.40+ 公寓 12677.25=145909.16 万元方案一比方案二货值高 14359.62 万结58、论：地块一采用全高层 33F+18F 货值最大层数面积段（）总面积（）单价（万元）总价（万元）187980581.29669.602988.810300.80.798137.633388.817582.40.7913890.102998.557130.794513.273398.515661.50.7912372.5918108.5117181.214061.6029108.55967.50.794714.3333108.510090.50.797971.5033128.68101.80.796400.42合计93193.581731.03层数面积段（）总面积（）单价（万元）总价（万元）18759、980581.29669.60228938270.793023.333389232290.7918350.912298.72072.70.791637.433398.5195030.7915407.3718108.611728.81.214074.5622108.62389.20.791887.4733108.613900.80.7910981.6333128.68487.60.796705.20合计93196.181737.51肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY91正南向东南向西南向非最佳观江60、朝向，地库停车效率低，增加地库成本最佳观江朝向，景观溢价度最高西晒严重，非观江最佳朝向，居住体验差住宅朝向推导 PROGRAM DERIVATION地块二结论：地块二住宅与用地红线平行的东南朝向最佳，充分利用江景资源肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY92地块二极致空间高层 + 小高层 + 叠拼 空间舒适。多种楼型组合， 空间尺度舒展，舒适性最佳。极致叠墅高层 + 叠拼 住宅货值溢价高。叠墅量做到极致，住宅货值溢价最高。极致商业全高层 商业价值高。商业极致化，全高层庭院空间较大。方案对比 SCHE61、ME COMPARISON6F16F16F16F33F33F33F33F33F33F27F27F33F33F33F27F27F27F32F32F32F32F32F32F32F33F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F商业 12000*1.6=19200 万元总计住宅 169488.50+ 商业 19200=188688.50 万元商业 12000*1.6=19200 万元总计住宅 165585.10+ 商业 19200=184785.10 万元方案一比方案二货值高 3903.4 万方案二比方案三货值高 8564.42 万商业 30000*1.4=42000 万元总计住宅 13462、220.68+ 商业 22000=176220.68 万元结论：方案一高层 + 小高层 + 叠墅货值最大方案一方案二方案三33F33F33F高层 + 小高层 + 叠拼层数面积单价（万元）总价（万元）33143484.180.79113352.5016158401.219008.006285601.337128.00合计187884.18169488.50高层 + 叠拼层数面积单价（万元）总价（万元）33154211.520.79121827.106336601.343758.00合计187871.52165585.10方案三 高层 +T4层数面积单价（万元）总价（万元）3389889.60.763、971012.7827800100.7963207.90合计169899.6134220.68肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY93地块三正南向东南向西南向建筑与用地红线不平行，地库停车效率低，增加地库成本规划布局规整，地库停车效率高，东南向视野更好西晒快较多，体验差住宅朝向推导 PROGRAM DERIVATION3950结论：地块三住宅与用地红线平行的东南朝向最佳，地库规整肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES P64、ROPERTY94地块三货值统计VALUE STATISTICS本地块用地局促，在满足日照、间距和容积率的条件下，规划方向较少，经过多轮比选，本方案是最佳选择。30F30F30F30F30F30F Autodesk Autodesk Autodesk 商业 6582.46*1.6=10531.94 万元总计住宅 69368.29+ 商业 10531.94=79900.23 万元结论：地块三货值约为 7.99 亿元层数面积单价（万元）总价（万元）3087807.960.7969368.29地块一、三总平面图 MASTER PLAN地块一经济技术指标PLANNING DATA一号地块 - 肇庆沿江65、三路 60-03-A/60-03-B 地块强排指标表 - 方案一指标单位备注用地面积89610.06 净用地面积89610.06 容积率2.6容积率 2.6住宅容积率1.04 住宅容积率 1.04绿化率20.00 % 20%建筑密度53.95 %D 60%, 住宅建筑密度 22%基底面积48348.00 住宅基底面积3870.00 建筑高度97.50 m 100m全民健身设施914.10 室外人均用地不低于 0.3 住宅户数952 户总建筑面积274434.18 计容面积232986.16 其中广场90000.00 商业49086.09 住宅93194.46 公共厕所60.00 环卫工人休息室66、50.00 社区居家养老服务用房285.60 每百户 30 物业管理用房300.00 总建筑面积千分之二，且不少于 50 不超过300 母婴室10.00 地下不计容面积41448.03 暂不包含非机动车库面积人防车库面积25331.00 非人防车库面积16117.03 车位1155.00 辆商业 0.8 辆 /100 ，住宅 0.8 辆 / 户其中地上车位0.00 辆地下车位1155.00 辆其中人防车位667 辆非人防车位488辆MASTERPLAN日照分析地块一日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 1 小时要求。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN 67、OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY103两轴四心三片区金街连通空间对话礼制轴线对称布局MASTERPLAN规划结构地块一 地块一 MASTERPLAN功能分析金街商业城市综合商业精品商业社区休闲商业滨水风情商业T4-1 高层T4-2 高层T4-3 高层商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套T4-1 高层T4-1 高层T4-3 高层T4-3 高层滨水风情商业T4-3 高层金街商业城市综合商业金街商业T4-2 高层精品商业社区休闲商业社区休闲商业配套设施延街布置对小区内部影响较小形成互动性商业肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITEC68、TURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY105MASTERPLAN景观视距分析视距内部庭院组团景观外部庭院组团景观XXX M地块一 47M49M42M111M155 M135 M花园面积：7100 本方案100-138M60-100M40-120M55-111M40-80M碧桂园都荟恒大鼎湖豪庭融创鼎湖府龙光玖龙湾40M肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY107MASTERPLAN户型分布分析ABCDEF89 314 户78 102 户98 15469、 户98 63 户108 256 户128 63 户景观阳台视角ABBBCCCCCBBBBB BBEEEEEEEEEEEFDDFAAAAA地块一 肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY108MASTERPLAN配套分析小区配套用地红线地块一 物业管理用房面积：300 社区居家养老服务用房面积：286 母婴室10 环卫工人休息室面积：50 公共厕所60 配套设施延街布置布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SAL70、ES PROPERTY109用地红线入户方向商业出入口人行出入口小区人行商业人行MASTERPLAN人行流线分析地块一 肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY110MASTERPLAN消防分析消防出入口消防扑救面用地红线地块一 车库出入口车库出入口地下车库出入口车行出入口消防车行系统完善布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY11133F95.7m33F95.7m33F95.7m33F71、95.7m29F84.1m29F84.1m18F52.2m18F52.2m18F52.2mMASTERPLAN高度分析地块一 建筑高度由东南至西北依次递增创造良好的景观视线地块三经济技术指标PLANNING DATA三号地块 - 肇庆鼎湖 B-55-04 地块指标表指标单位备注用地面积39648.38 净用地面积 31623.97 ，绿地面积8024.41 净用地面积31623.97 容积率3.00 FAR 3.0，商业容积率 0.45绿化率30.00 % 30%建筑密度25.30 %D 35%, 住宅建筑密度 29%基底面积8000.00 建筑高度96.00 m 90m住宅户数939 户总建72、筑面积122451.91 计容面积94871.91 其中商业6582.46 FAR 0.45住宅87808.01 物业管理用房189.74 地上总建筑面积千分之二，且不少于 50不超过 300 社区居家养老服务用房281.70 每百户 30 母婴室10.00 全民健身设施901.44 室外人均用地不低于 0.3 地上不计容面积800.00 架空层地下不计容面积27580.00 暂不包含非机动车库面积人防车库面积8000.00 非人防车库面积19580.00 车位804 辆商业 0.8 辆 /100 ，住宅 0.8 辆 / 户其中地上车位0 辆地下车位804 辆其中人防车位211 非人防车位5973、3 辆 日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 1 小时要求。MASTERPLAN日照分析地块三肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY115一轴两心两片区景观大花园入口景观节点MASTERPLAN规划结构地块三肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY116MASTERPLAN功能分析商业配套T4-1 高层T4-2 高层T4-1 高层T4-1 高层T4-1 高层T4-1 高层T4-1 高层T4-2 高层74、T4-2 高层T4-2 高层商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套地块三功能布局合理分区明确肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY117MASTERPLAN景观视距分析视距内部庭院组团景观外部庭院组团景观XXX M63M44M31M113M100M47M47M37M地块三本方案100-138M60-100M40-120M65-120M40-80M碧桂园都荟恒大鼎湖豪庭融创鼎湖府龙光玖龙湾肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WAN75、DA ZHAOQING SALES PROPERTY119MASTERPLAN户型分布分析ABCDE89 300 户98 138 户78 180 户110 141 户108 180 户景观阳台视角EBBCEBBCEBBCEBBCECBBAADDAADDAADD地块三肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY120MASTERPLAN配套分析物业管理用房面积：300 母婴室面积：10 社区居家养老服务用房面积：260 小区配套用地红线地块三配套设施延街布置布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计76、ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY121用地红线入户方向人行出入口人行道MASTERPLAN人行流线分析地块三肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY122MASTERPLAN消防分析车库出入口车库出入口消防出入口消防扑救面用地红线地下车库出入口车行出入口地块三消防车行系统完善布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY77、123MASTERPLAN高度分析30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m地块三建筑高度均衡且布局合理肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY125MASTERPLAN总平面图地块一 方案二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY126MASTERPLAN日照分析地块一 方案二日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 78、1 小时要求。地块二总平面图 MASTER PLAN二号地块 - 肇庆沿江三路 B-57-05 地块强排指标表 - 方案一指标单位备注用地面积68591.60 净用地面积68591.60 容积率3.00 FAR 3.0，商业容积率 0.45绿化率30.00 % 30%建筑密度25.89 %D 35%, 住宅建筑密度 29%基底面积17759.00 建筑高度96.00 m 100m住宅户数1454 户总建筑面积249665.11 计容面积205774.80 其中商业12000.00 FAR 0.45住宅187884.60 9 班幼儿园2994.00 物业管理用房300.00 地上总建筑面积千分之79、二，且不少于 50 不超过 300 社区服务中心2000.00 2000 居委会150.00 150 社区居家养老服务用房436.20 每百户 30 母婴室10.00 全民健身设施1395.84 室外人均用地不低于 0.3 地上不计容面积5200.00 架空层地下不计容面积43890.31 暂不包含非机动车库面积人防车库面积17759.00 非人防车库面积26131.31 车位1259.20 辆商业 0.8 辆 /100 ，住宅 0.8 辆 / 户其中地上车位0.00 辆地下车位1259 辆其中人防车位467辆非人防车位792辆地块二经济技术指标PLANNING DATAMASTERPLAN日80、照分析地块二 日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 1 小时要求。一轴两心三片区景观大花园多景观节点轻奢别墅MASTERPLAN规划结构地块二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY131地块二商业配套T4 高层幼儿园T2 小高层T4 复式叠墅MASTERPLAN功能分析商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套商业 + 配套T4 高层T4 高层T4 高层T4 高层T4 高层T4 高层T4 高层T2 小高层叠墅T4 复式T4 复式T4 复式T2 小高层T2 小高层幼儿园肇庆项目销售物业建筑方案81、设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY132MASTERPLAN景观视距分析77 M视距内部庭院组团景观外部庭院组团景观XXX M地块二85 M19M19M19M20M19M19M19M20M42M44M77M本方案100-138M60-100M40-120M42-171M40-80M碧桂园都荟恒大鼎湖豪庭融创鼎湖府龙光玖龙湾171M肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY134MASTERPLAN户型分布分析ABCDEFGH1182、4 132 户114 复式102 户合计 432 户105 330 户128 128 128 复式194 户155 108 户160 叠墅168 户景观阳台视角DAADDAADDAADDAADDAADFFC CFFC CFFC CGGGGGGEEBBEEBBHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH地块二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY135MASTERPLAN配套分析物业管理用房面积：300 幼儿园面积：2994 母婴室面83、积：10 居委会面积：150 社区居家养老服务用房面积：440 社区服务中心面积：2000 移交政府配套小区配套用地红线地块二配套设施延街布置布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY136用地红线入户方向人行出入口人行道MASTERPLAN人行流线分析地块二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY137MASTERPLAN消防分析地块二车库出入口车库出入口消防出入口消防扑救面用地红线地下84、车库出入口车行出入口消防车行系统完善布局对小区内部影响较小肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY138MASTERPLAN高度分析33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m16F46.4m6F18.0m6F18.0m6F18.0m6F18.0m16F46.4m16F46.4m33F95.7m地块二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING85、 SALES PROPERTY140MASTERPLAN总平面图地块二 方案二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY141MASTERPLAN日照分析地块二 方案二日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 1 小时要求。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY142MASTERPLAN总平面图地块二 方案三肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQ86、ING SALES PROPERTY143MASTERPLAN日照分析地块二 方案三日照满足肇庆市城乡规划管理技术规定冬至日日照 1 小时要求。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY144幼儿园总平面图 KINDERGARTEN肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY145入户价值点1. 人车分流，归家舒适体验2. 社区文化、大堂，礼宾接待合一，服务至极3. 入口归属感，情景景观4. 情景转换，温馨归家5.87、 与商业结合，大气至极123455社区出入口 GATEWAY文化角 / 休闲吧闸机 / 感应门感应门物管人员临时办公室礼宾接待台快递临时存放点肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY146前场景观社区大堂外廊礼宾接待社区文化商业步行街区归家长廊情景景观情景景观社区出入口 GATEWAY入户流线、功能分区分析商业步行街区人行归家流线非机动车归家流线1. 人车分流，归家舒适体验2. 社区文化、大堂，礼宾接待合一，服务至极3. 入口归属感，情景景观4. 情景转换，温馨归家5. 与商业结合，大气至极肇庆项目销88、售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY1471234567889后勤流线1前区入口铺装7休息区2室外交流空间8信报箱3LOGO 墙9入口大堂4垃圾收集点5景观配置6泛大堂投递流线出入户流线OUTDOOR AND INDOOR FLOW LINE出入户流线肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY148情感链接 售楼处 4.0 作为生活在钢铁森林的“追梦者”，我们对家的追求从未间断。让我们在人世的喧嚣中，找到灵魂的栖息之89、所。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY149空间链接 体验美学空间、流动感，寻找建筑与环境的和谐美学肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY150关键词：未来 & 自然肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY151建筑形体粒子化形成实面和空间的融合原始体量屋顶折叠 粒子化拆分 虚实体量溶洞化处理，同时形成对流空90、间覆盖通透表皮形体生成CRETION FORM肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY152溶洞将浪漫的思念化为流动的空间将自然融入建筑对流空间溶洞化处理独特的室内空间增加了建筑的未来感售楼处不仅是格调的展示更是生活理念的呈现未来、自然、文脉幻想、浪漫、思念形体生成CRETION FORM”山“洞”“水”融合，一种回馈自然的艺术The integration of cav and wate, an art of giving back to nature售楼处方案一简约大气，细节精致，才是当代追求的轻91、奢品质Simple and elegant, with exquisite details, is the luxury quality of contemporary pursuit售楼处方案一室内效果肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY155售楼处方案二概念CRETION FORM关键词：潺潺流水流动的曲线，通透的玻璃，宛如江水在眼前潺潺流过The flowing curve and transparent glass are like the murmur of the river in f92、ront of us.售楼处方案二肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY157售楼处选址CLUBHOUSE SITE用地的选择布置方案过于靠近 Mall，施工会相互影响，且与 B 地块联系弱位于商业街中段，路口交叉处，昭示性强，且与 A、B 地块联系强远离 Mall 商业区，仅单边临路，昭示性差方案一方案二方案三地块一临近星湖大道、鼎湖大道、城轨，昭示性强远离另外两地块，交通不便临近城轨，噪音影响大昭示性差于地块一地块二地块三AAABBB肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DES93、IGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY158示范区流线N人流主要方向停车场示范区规划结构PLANAING STRUCTURE前场景观售楼部样板房肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY1591水景广场2休闲广场123453示范区景观4售楼处5样板房6停车场6停车场示范区总平面及功能平面GENERAL PLAN AND FUNCTION DISTRIBUTION肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SA94、LES PROPERTY160人行流线车行流线城市道路样板房区停车区景观前场售楼部示范区功能分区与流线STREAMLINE ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY161本层建筑面积：1000 本栋建筑面积：1500 N售楼部平面FLOOR PLAN肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY162本层建筑面积：500 本栋建筑面积：1500 N售楼部平面FLOOR PLAN肇庆项目销售物业建筑方95、案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY163空间意向SPACE INTENTION肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY164空间意向SPACE INTENTION肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY165景观意向LANDSCPE INTENTION户型要求户型特点INDEX TABLEDOOR MODEL THE CHARACT96、ERISTIC05Products Analysis营居肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY174户型要求APARTMENT REQUIREMENT任务书要求任务书要求78 房型：3 房 2 厅 1 卫78 房型：3 房 2 厅 1 卫户型设计户型设计88 房型：3 房 2 厅 2 卫88 房型：3 房 2 厅 2 卫98 房型：3 房 2 厅 2 卫98 房型：3+1 房 2 厅 2 卫128 房型：4 房 2 厅 2 卫128 房型：4+1 房 2 厅 2 卫设计目标：户型设计高于任务书要求！97、108 房型：3+1 房 2 厅 2 卫108 房型：4+1 房 2 厅 2 卫肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY175如何满足人的潜在需求”N+1+1“模式肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY176结构连板改房间结构连板改房间阳台改房间根据某开发商在肇庆已成功通过报建的项目，除通过阳台改造为房间外，也可通过结构连板后期改造为一个房间，实现户型“N+1+1”模式结构连板改造房间优势：1. 增加赠送面98、积及房间数，提高产品溢价；2. 由业主自行改造，费用自理，开发商零改造成本；3. 改造位置较为隐蔽，降低改造风险。户型分析APARTMENT ANALYSIS阳台半赠送房间结构连板全赠送房间+1128 户型当地已通过报建户型阳台改房间再 +1肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY177户型分析APARTMENT ANALYSIS以地块一为例户 型：128 （4+1 房 2 厅 2 卫）户 型：98 （3+1 房 2 厅 2 卫）赠送面积：24.69 赠送面积：16.72 赠 送 率：19.26%赠 99、送 率：17.12%T4 标准层 128 x2+98 x2户型亮点 : 比任务书要求多一个房间，且 6M 面宽的方厅户型亮点 : 比任务书要求多一个房间为常规客厅面宽（4M）的 1.5 倍，且采光面积比对应常规户型增加 25%+1+1+1+1+1+1+1+1实 用 率：81%改造后改造后户型 户内面积阳台面积阳台水平投影面积套内面积总阳台占比（本层建筑面积）公摊面积建筑面积实用率A92.4011.4222.84103.8224.35128.17B71.277.8315.6579.1018.5597.6517.07%81.00%98+128肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL 100、DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY178得房率：81.00%（已含大堂及屋顶公摊）赠送率：19.26%（阳台计半 + 飘窗 + 结构连板全赠送）户型 128 4+1 房 2 厅 2 卫（比任务书要求多一房）6m 自由方厅（采光面积比对应常规户型增加 25%）尊享主卧赠送两房间南北通透客餐厨一体化 （中西厨）动静分区明晰南向观景大阳台设置多功能厅户型亮点展示PRODUCT DESIGN细分客群 定制需求起居空间面宽进深面积卧室空间面宽进深面积客厅6m*6.5m39.00主卧3.6m*3.7m13.32阳台6m*1.5m%9.00主卫1.8m*3.6m6101、.48180018002600340026002800360060003100600600370014003000肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY180户型对比PRODUCT CONTRASTKO 点：降维 PK 全部 KO ！ PK6M 豪华方厅通长景观阳台独立西厨多功能空间4+1 房间鼎湖龙光玖龙湾本案138 3+1 房 2 厅 2 卫128 4+1房2厅2卫鼎湖碧桂园 蓝庭128 4 房 2 厅 2 卫鼎湖碧桂园 幸福里128 3+1 房 2 厅 2 卫鼎湖龙光 玖龙湾138 3+1 房102、 2 厅 2 卫恒大鼎湖豪庭125 3 房 2 厅 2 卫户型 128 90006000肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY187得房率：80.67%（已含大堂及屋顶公摊）赠送率：17.05%（阳台计半 + 飘窗 + 结构连板全赠送）户型 98 3+1 房 2 厅 2 卫（比任务书要求多一房）3.6m 竖厅尊享主卧赠送两房间动静分区明晰南向观景大阳台户型亮点展示PRODUCT DESIGN细分客群 定制需求起居空间面宽进深面积卧室空间面宽进深面积客厅6m*6.5m39.00主卧3.3m*3.3m1103、0.89阳台3.6m*1.9m6.84主卫1.8m*2.1m3.7836001800330033001800280015006003300190024001700290060033001900240017002900肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY189户型对比PRODUCT CONTRAST户型 98 鼎湖碧桂园 幸福里2 房 2 厅 1 卫2+1 房 2 厅 2 卫鼎湖龙光玖龙湾海伦堡印象2 房 2 厅 1 卫龙光九龙山3 房 2 厅 2 卫序厅主卧套（含衣帽间）赠送率高四房两厅两卫KO 104、点：降维 PK 全面 KO ！ PK本案肇庆恒泰悦景府 98 3+1 房 2 厅 2 卫110 3+1 房 2 厅 2 卫肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY190户型亮点分析PRODUCT DESIGN总图位置示意图区 位 : 以地块一为例户 型：108 （4+1 房 2 厅 2 卫）户 型：78 （3 房 2 厅 1 卫）赠送面积：22.92 赠送面积：8.7 赠 送 率：21.03%赠 送 率：11.25%T4 标准层 108 x2+78 x2实 用 率：78.07%户型 户内面积阳台面积阳105、台水平投影面积套内面积阳台投影比例（占套内面积）总阳台占比（本层建筑面积）公摊面积建筑面积实用率A76.0210.0820.1586.1026.51%22.89108.98B54.286.7813.5561.0624.96%16.2377.2878+10817.88%79.00%改造前改造后肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY191户型对比PRODUCT CONTRASTKO 点：全面 KO ！ 5.5M 豪华方厅通长景观阳台多功能空间4 间卧室本案 108 4+1 房 2 厅 2 卫鼎湖碧桂园蓝106、庭110 3 房 2 厅 1 卫肇庆富力尚悦府108 3 房 2 厅 2 卫鼎湖碧桂园 蓝庭109 3 房 2 厅 1 卫109 3 房 2 厅 2 卫鼎湖碧桂园 幸福里户型 108 60005500PK海伦堡印象112 3 房 2 厅 2 卫肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY192户型对比PRODUCT CONTRAST户型 78 肇庆富力尚悦城78 2 房 2 厅 1 卫80 3 房 2 厅 1 卫肇庆富力尚悦城肇庆恒大西江名郡80 3 房 2 厅 1 卫本案 赠送率高三房两厅一卫生活阳台7107、8 3 房 2 厅 1 卫肇庆富力尚悦城 80 2 房 2 厅 2 卫KO 点： 全面 KO ！ PK肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY193户型亮点分析PRODUCT DESIGN区 位 : 以地块一为例户 型：108 （4+1房2厅2卫）赠送面积：22.92 赠 送 率：21.03%户 型：98 （3+1房2厅2卫）赠送面积：17.78 赠 送 率：17.93%户 型：88 （3 房 2 厅 2 卫）赠送面积：11.67 赠 送 率：13.37%T4 标准层 108 +98 +88 x2实 108、用 率：79.00%户型 户内面积阳台面积阳台水平投影面积套内面积阳台投影比例（占套内面积）总阳台占比（本层建筑面积）公摊面积建筑面积实用率A76.0210.0820.1586.1026.51%22.89108.98B60.838.1316.2668.9626.73%18.3387.29C70.168.1816.3678.3423.32%20.8299.1617.93%79.00%89+98+108改造前改造后肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY194户型对比PRODUCT CONTRAST户型 109、98 鼎湖碧桂园 幸福里98 2 房 2 厅 1 卫98 2+1 房 2 厅 2 卫鼎湖龙光玖龙湾海伦堡印象98 2 房 2 厅 1 卫龙光九龙山98 3 房 2 厅 2 卫本案 南向横厅主卧套（含衣帽间）赠送率高四房两厅两卫肇庆恒泰悦景府 98 3+1 房 2 厅 2 卫110 4 房 2 厅 2 卫KO 点：降维 PK 全面 KO ！ PK肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY195户型对比PRODUCT CONTRAST户型 88 鼎湖碧桂园 幸福里88 2 房 2 厅 1 卫98 3 房 2110、 厅 2 卫鼎湖龙光玖龙湾海伦堡印象90 2 房 2 厅 1 卫龙光玖龙山98 3 房 2 厅 2 卫赠送率高南厅主卧套房三房两厅两卫龙光玖龙山 本案 88 3 房 2 厅 2 卫98 2 房 2 厅 2 卫KO 点：降维 PK 全面 KO ！ PK肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY196户型 户内面积阳台面积阳台水平投影面积套内面积总阳台占比 （本层建筑面积）公摊面积建筑面积实用率A121.0414.2228.44135.2629.69164.951182969.1218.9411.48%B1111、21.7614.2228.44135.9829.85165.831182984.9318.9411.42%17.29%82.00%165+165户型亮点分析PRODUCT DESIGN改造前改造后区 位 : 以地块二为例户 型：165 （4 房 2 厅 2 卫）赠送面积：18.94 赠 送 率：11.48%T2 标准层 165 x2实 用 率：82.00%肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY197复式标准层（奇数层） 125 x4+110 x2户型亮点分析PRODUCT DESIGN改造前改造后肇112、庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY198复式标准层（偶数层） 125 x4+110 x2户型亮点分析PRODUCT DESIGN改造前改造后肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY199复式标准层（奇数层） 125 x4+110 x2户型亮点分析PRODUCT DESIGN区 位 : 以地块二为例户 型：125 （3+1 房 2 厅 2 卫）户 型：125 （3+1 房 2 厅 2 卫） 户 型：110 113、（3+1 房 2 厅 2 卫）赠送面积：47.13 赠送面积：46.5 赠送面积：42.2 赠 送 率：36.73%赠 送 率：37.39%赠 送 率：38.93%实 用 率：74.34%A-1A-1A-2A-2B-1B-1改造前改造后肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY200户型亮点分析PRODUCT DESIGNA-1A-1A-2A-2B-1B-1复式标准层（偶数层） 125 x4+110 x2区 位 : 以地块二为例户 型：125 （3+1 房 2 厅 2 卫）户 型：125 （3+1 房 114、2 厅 2 卫） 户 型：110 （3+1 房 2 厅 2 卫）赠送面积：47.13 赠送面积：46.5 赠送面积：42.2 赠 送 率：36.73%赠 送 率：37.39%赠 送 率：38.93%实 用 率：74.34%改造前改造后肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY201五“独”俱全 独门 独院 独立电梯 独立车库 独立地下室 户型设计Household design肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPE115、RTY202叠拼一层最大赠送空间全部赠送，提升附加值改造前改造后玄关设计五星级归家感觉开放式厨房全新家庭交流空间设计超大面宽横厅极致享受，高端品质体验户型设计Household design全赠送面积半赠送面积肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY203最大赠送空间全部赠送，提升附加值品质主卧 附加阳台，提升生活品质赠送客厅上空最大赠送面积，提升价值户型设计Household design叠拼二层改造前改造后 Autodesk Autodesk Autodesk 全赠送面积半赠送面积肇庆项目销售物业116、建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY204超大面宽横厅极致享受，高端品质体验超大南向阳台无敌视野，极致享受玄关设计五星级归家感觉最大赠送空间独立入户空间全部赠送，提升附加值户型设计Household design叠拼三层改造前改造后 Autodesk Autodesk Autodesk 全赠送面积半赠送面积肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY205最大赠送空间全部赠送，提升附加值品质次卧 独卫专享，提升生活品质赠送客117、厅上空最大赠送面积，提升价值品质主卧 附加阳台，提升生活品质户型设计Household design叠拼四层改造前改造后 Autodesk Autodesk Autodesk 全赠送面积半赠送面积肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY206超大南向阳台无敌视野，极致享受超大面宽横厅极致享受，高端品质体验玄关设计五星级归家感觉户型设计Household design最大赠送空间独立入户空间全部赠送，提升附加值叠拼五层改造前改造后 Autodesk Autodesk Autodesk 全赠送面积半赠送面118、积肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY207最大赠送空间顶层室外空间，家庭聚会场所，全部赠送，提升附加值超大南向阳台无敌视野，极致享受赠送客厅上空最大赠送面积，提升价值全赠送面积半赠送面积户型设计Household design品质次卧 独卫专享，提升生活品质叠拼六层改造前改造后 Autodesk Autodesk Autodesk 肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY208叠拼负一层上叠地下室全部赠119、送，提升附加值改造前改造后无缝连接车库与家直接相连，流线简单赠送地下车库车库直接入户，地下空间价值最大化下叠地下室全部赠送，提升附加值户型设计Household design全赠送面积半赠送面积肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY209中叠地下室全部赠送，提升附加值丰富家居体验地下空间合理应用，提升居住品质赠送休息厅下叠赠送地下两层，价值最大化下叠地下室全部赠送，提升附加值 Autodesk Autodesk Autodesk 户型设计Household design改造前改造后叠拼地下夹层全赠送120、面积半赠送面积06Elevation Analysis示面高层立面分析多层立面分析TOWER ELEVATION ANALYSISVILLA ELEVATION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY211万威囍居建成时间：2015 年恒大鼎湖豪庭建成时间：2017 年碧桂园幸福里建成时间：2018 年龙光玖龙湖建成时间：2019 年立面分析 FACADE ANALYSIS肇庆住宅立面演变普通典雅趋向现代简约肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF 121、WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY212 打造现代化简约立面 领航未来高端人居流行趋势肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY213简约大气精致典雅规整韵律立面分析 FACADE ANALYSIS立面策略肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY214呈现生动城市形象立面设计以现代构成为基调重视比例删繁就简简洁明快而不失典雅URBAN IMAGE Become a harmoniousl122、andscape高层意向 TOWER IMPRESSION精巧细致，轻奢体验，当代居住标杆Exquisite and meticulous, light luxury experience, the benchmark of contemporary residence选择精致细节的住宅，即选择高品质的生活态度Choose a house with exquisite details, i.e. choose a high-quality life attitude亚公共空间里的绅士，让归家成为一种隆重的体验Gentlemen in the sub public space make retu123、rning home a grand experience肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY218建筑顶部顶部玻璃外加格栅设计，增强现代感和建筑层次感。建筑立面局部采用幕窗系统增加了建筑的现代感，暗色同时增加建筑竖向感和挺拔感。建筑墙身采用金属质感的米黄色石材与幕窗系统，与现代简约主义相呼应，突出建筑的典雅气质。建筑基座基座的强调，使建筑形象更加稳重。高层立面分析ELEVATION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQ124、ING SALES PROPERTY219Low-e 玻璃具有优异的隔热效果和良好的透光性。彩釉 Low-e 玻璃富有纹理的同时，具有优异的隔热效果和良好的透光性。木纹铝格栅图案高档华丽、纹理逼真，重量轻耐候性和腐蚀性好中灰色铝百叶防雨室外机外遮百叶，内侧带有防鸟网。玻璃的框体颜色与此相同。银灰色阳极氧化铝板硬度适中，可高速冲压，相比普通铝板有强抗腐蚀性能。长期暴露于阳光下不变色。超精致公建化立面高层立面风格采用硬朗线条，增加建筑的雕塑感。材料方面主要采用铝板与玻璃两种材料，简约大方，凸显豪宅气质，打造地标性建筑品质。中灰色铝板阳光挑板部分的铝板，颜色与中灰色铝百叶相同。高层立面分析ELEVA125、TION ANALYSIS超白玻璃双层中空观景窗口，功能上需要尽可能通透。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY224其它立面意向ELEVATION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY225其它立面意向ELEVATION ANALYSIS肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY226成本控制设126、计说明COST CONTROLDESIGN INSTRUCTIONS07Design Instructions筑园肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY227地下车库平面图 GARAGE PLAN地下车库平面图 GARAGE PLAN地下车库面积：29710.24 地下停车位：959个停车率：31地下车库面积：11737.26 地下停车位：426个停车率：28地下车库面积：41441.50 地下停车位：1385个停车率：30地下车库面积：43416.45 地下停车位：1295个停车率：33备注：叠墅127、地下室总赠送5088.96 平米，不计入地下车库面积。地下车库面积：26944.37 地下停车位：838个停车率：32北地块地下车库技术指标地下车库技术指标地下车库技术指标地块一地块二地块三南地块地下车库技术指标南北地块综合地下车库技术指标设备用房地库出入口一号地块二号地块三号地块肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY229自然采光，庭院景观自然采光庭院景观采光地库归家体验，彰显仪式 车库与上方景观轴线相关联下沉庭院与车库相结合利用下沉庭院进行自然采光车位尺度合宜提升车库自身品质地库设计 GARAG128、E DESIGN肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY230自然采光，庭院景观双大堂设计 彰显仪式 双大堂归家体验，彰显仪式地下大堂采用双大堂精细化设计港湾式落客区体现人文关怀提高归家品质及体验地库设计 GARAGE DESIGN肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY231“服务之势”五合一地下入户大堂 志要高华趣要淡泊藏巧于拙用晦而明地下入户大堂 GARAGE DESIGN肇庆项目销售物业建筑方案设计A129、RCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY232地下入户大堂功能配置Underground Access Lobby Function“五合一”大堂功能配置 设置减速带，尽量保证人员出入大堂时候的安全 , 在有富余空间可利用的前提下，采用港湾式落客区。通过下沉庭院引入景观和自然光线。入口采用双大堂模式，并配备休憩候车区，大大提升了地下大堂的品质感。港湾式落客区过厅大堂区休憩候车区地下大堂区电梯区图例：肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY130、2361 减少非可售面积2 严控单车位指标3 最小化地库空间4 地库上大下小模式5 地库无梁顶盖6 设备用房布置原则7 立面设计成本控制考虑8 控制结构材料用量成本控制COST CONTROL成本控制核心策略肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY237减少非可售面积利润率 =（单方售价 * 可售面积）- 项目发展总成本 / 项目发展总成本项目发展总成本 =（可售面积 + 非可售面积）* 单方造价 + 其他费用从以上两式可以看出，当单方售价、可售面积、单方造价基本不变时，减少非可售面积可以有效减少项目131、发展总总成本，从而提高项目的利润率。非可售面积一般包括不可售的地下室、架空层和配套设施，另外还包括造型需要的面积（如无功能坡屋顶、夹层和非景观的凸窗等）控制策略 1COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY238选用经济合理的地下室部分结构（基础、主体、梁板、围护结构）形式，减少结构成本，降低建安费用，单车位建安成本随之越低。采用经济合理的结构柱网布置形式，减少无效空间，提高停车位利用率，降低单车位建安成本。尤其是在住宅塔楼主体下的地下室，结构柱网布置经济合理（7800X8400132、），地下室可以布置更多的停车位，对提高停车位利用率影响较大。严控单车位指标，高层区单车位指标 32 / 个，综合单车位指标 33 / 个。780081007800810078008100控制策略 2COST CONTROL一号地块二号地块三号地块肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY239普通车位高端车位残疾人车位控制策略 2COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY240车库空间综合133、分析Analysize of Basenment Space最小化地库空间可建范围分析方法：平面范围确定 + 层数确定平面范围（减法）：平面范围满足退界要求范围利用率低区域通行不畅区域面积估算 41441.50 平米（不含住宅地下室）层数确定（乘法 + 除法）：按单车位 32 平米 / 辆计算业主要求最小车位数：115532*1185=36960 平米36960/38560 0.96F结论1. 地库可建范围见左图2. 需做一层地库减法控制策略 3COST CONTROL地库退界要求范围地库退界要求范围地库退界要求范围用地红线用地红线用地红线边角利用效率低，摒弃通行不畅，摒弃展示区不做地库地库轮134、廓线一号地块一号地块一号地块肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY241车库空间综合分析Analysize of Basenment Space最小化地库空间可建范围分析方法：平面范围确定 + 层数确定平面范围（减法）：平面范围满足退界要求范围利用率低区域通行不畅区域面积估算 43416.45 平米（不含住宅地下室）层数确定（乘法 + 除法）：按单车位 33 平米 / 辆计算业主要求最小车位数：126933*1269=41877 平米41877/63445 0.66F结论1. 地库可建范围见左图2.135、 需做一层地库控制策略 3COST CONTROL地库退界要求范围地库退界要求范围地库退界要求范围用地红线用地红线用地红线边角利用效率低，摒弃通行不畅，摒弃幼儿园不做地库地库轮廓线二号地块二号地块二号地块减法肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY242车库空间综合分析Analysize of Basenment Space最小化地库空间可建范围分析方法：平面范围确定 + 层数确定平面范围（减法）：平面范围满足退界要求范围利用率低区域通行不畅区域面积估算 26944.37 平米（不含住宅地下室）层数确136、定（乘法 + 除法）：按单车位 32 平米 / 辆计算业主要求最小车位数：80432*804=25728 平米25728/27817.73 0.92F结论1. 地库可建范围见左图2. 需做一层地库控制策略 3COST CONTROL边角利用效率低，摒弃地库轮廓线地库退界要求范围地库退界要求范围地库退界要求范围用地红线用地红线用地红线三号地块三号地块三号地块减法肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY243结论：分析：11、标高、景观覆土12、地库埋深分析13、综合层高13.1综合层高之结构形式篇地库层137、高计算：梁板式梁高（800）+设备高度（650）+车库净高（2200）+3650无梁楼盖式板厚（350）+设备高度（750）+车库净高（2200）+3300（由于梁板式的梁上空间可容纳50mmj接口法兰，50mm安装高度，所以比无梁楼盖式少了100mm的设备高度）无梁楼盖层高相比梁板式减少350，地库层高的减小使成本更加优化。车库净高2200设备高度650梁高800从结构受力体系来讲，梁板总是最合理经济的。但考虑到层高降低后的成本，无梁可节省60元/，无梁更显优势。车库净高2200设备高度750板厚350梁板式无梁楼盖式经验单价无梁有梁对比成本混凝土500元/m无梁比有梁板多0.06m/(0.138、42厚板、0.36梁板）+30元钢筋6元/kg无梁比梁板多5 kg/ +30元层高每下降0.1m成本下降1%厚板350，比梁板800，少350mm（除去管线法兰100）-60元桩基60/采用有梁楼盖的方案需设抗拔桩-60元合计-60元控制策略 4COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY244控制策略 5COST CONTROL一号地块二号地块三号地块设备用房布置减少对有效车位的占用，保证地库经济性。设备用房布置原则上地面上地面上地面上地面上地面上地面上地面上地面设备用房地库出入139、口肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY245立面设计成本控制考虑最终立面综合考虑了成本、构造等技术细节。在成本可控的前提下，采用窗墙系统的形式，最大化保证了立面的整体效果。The final elevation comprehensively considers the technical details such as cost and construction.Under the premise of controllable cost, the combination of window w140、all and curtain wall is adopted to maximize the overall effect offacade.精简墙身设计，极少变化，减少非标尺寸。控制策略 7COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY246控制结构材料用量的控制主要从以下方面着手1 方案阶段重点控制建筑体型的合理性，初步设计阶段重点控制计算参数取值和构件布置的合理性，施工图阶段重点控制构件尺寸和钢筋配置的合理性。2 合理布置结构方案。选取对称、规则的平面布置，避免较大高宽比的建141、筑。3 尽量减少大空间、大悬挑、高架空、高转换的形式，对成本影响较大。4 注重建筑材料的选择。在适当的部位（如板）考虑适用冷轧带肋钢筋，以减少钢筋量；在受力较大的梁柱构件上考虑采用 III 级钢。5 灵活运用规范，在规范允许的范围内，取合理下限值。6 与其它专业良好互动，通过与建筑专业沟通，尽量减少复杂的平、立面造型；通过与设备专业的沟通，争取减少地下室等的层高，可以有效的节省成本。控制策略 8COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY247集团方案项目设计流程成本控制COST 142、CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY248集团方案项目设计流程成本控制COST CONTROL肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY255工程投资估算INVESTMENT ESTIMATE广东省肇庆市鼎湖区肇庆项目估算编制说明一、工程概况 本项目位于广东省肇庆市鼎湖区中心。包含 3 个地块，共计约 296.7 亩，其中地块一（地块编号 60-03-A、60-03-B、60-03-C）为商业143、地块，含大商业及销售物业；地块二（地块编号 B-57-05）为销售物业地块；地块三（地块编号：B-55-04）。地块一：地块北侧为星湖大道，南侧鼎湖大道，西侧桃园路，东侧春秀路（规划在建中）；东西两侧紧邻已建成的住宅和正在建设的住宅用地，北侧为肇庆市主干道星湖大道，南侧靠近广佛肇城际轻轨；地块二：地块北侧后沥路（规划在建中），西侧春园路（规划在建中），东侧港口路（规划在建中）；北侧为肇庆鼎湖第一实验学校，南侧临近西江。地块三：地块北侧和乐路（规划在建中），南侧鼎湖大道，西侧天后路，东侧春怡路（规划在建中）；北侧为已建成的住宅小区，南侧临近广佛肇城际轻轨，东西两侧为规划中的住宅用地。建筑面积分别144、为：地块一 : 273951.16 （其中地下室 40425 ） 地块二： 249981.90 （其中地下室 44207.11 ）地块三： 122451.90 （其中地下室 27580 ）。1、项目名称：肇庆项目商住工程2、工程地点：广东省肇庆市鼎湖区3、建设单位：地产公司4、发包人：5、结构形式：结构体系为混凝土结构6、总建筑面积为 646384.96M2二、估算依据1、肇庆商住工程项目建筑设计方案。2、公司内部数据库中等以往完成或进行中的相近工程经济指标。三、投资估算1、本项目投资估算总价为 197301.45 万元，其中建安为 173987.17 万元，工程建设其他费用为13918.97145、 万元，预备费 9395.31 万元。 其中：（1）地块一：投资估算价为 82818.31 万元，其中建安为 73032.02 万元，工程建设其他费用为 5842.56 万元，预备费 3943.73 万元。经济指标 3023.11 元 /m2。（2）地块二：投资估算价为 76940.81 万元，其中建安为 67849.03 万元，工程建设其他费用为 5427.92 万元，预备费 3663.85 万元。经济指标 3077.86 元 /m2。（3）地块三：投资估算价为 37542.33 万元，其中建安为 33106.11 万元，工程建设其他费用为 2648.49 万元，预备费 1787.73 万元146、。经济指标 3065.88 元 /m2。2、建安费总价为：173987.17 万元（地块一 73032.02 万元；地块二 67849.03 万元；地块三33106.11 万元）。 建筑安装工程费的估算：依据项目设计方案，对项目进行区域划分、统计各区域建筑面积，结合类似已完工工程及在建工程，计算每平米单位造价作为本项目估算的依据，对本项目进行估算。工程建设其他费的估算：主要以建安费及建筑面积为计费基数。计费项目为武威市建筑工程行业现行收费项目和类似工程可能发生的收费项目。计费费率采用：有政府指导费率的采用政府指导费率进行计算，没有的参照类似工程已签订的合同价进行本项目的估算。预备费的估算：以建147、安费和工程建设其他费合计为计费基数按 5% 计算。四、其他说明本估算未包括：1、场地设备设施、办公、物流设备、装饰用艺术品；2、开竣工典礼费用；3、用于进行考察各顾问、分包单位的考察费用；4、用于租售、推广等营销费用；5、土地费用。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SALES PROPERTY256 肇庆项目 ( 地块一、二、三 ) 建安费用估算表序 号工程费用名称建筑面积 （）单位造价 （元/ ）总价（万元）备注一建安工程费用646384.962691.70 173987.17 1地下车库112212.113484.38148、 42688.31 含基础 . 土方等(1)基础工程112212.111111.45 12471.78 (2)土建112212.111275.42 14311.77 (3)装饰装修112212.11501.69 5629.52 (4)强电 （含变配电）112212.11188.20 2111.82 (5)弱电112212.1185.00 953.80 (6)给排水112212.1191.31 1024.65 (7)消防112212.11106.31 1192.96 (8)通风112212.11125.00 1402.65 (9)人防增加112212.11500.00 3589.36 2住宅36149、9423.482301.97 85040.11 (1)土建369423.481400.80 51748.92 (2)装饰装修369423.48479.66 17719.65 (3)强电369423.48112.54 4157.39 (4)弱电369423.4880.00 2955.39 (5)给排水369423.4851.27 1893.98 (6)消防369423.4841.27 1524.56 (7)暖通369423.4860.00 2216.54 (8)燃气工程369423.4820.00 738.85 (9)电梯369423.4856.43 2084.83 3沿街商业67668.552150、492.57 16866.89 (1)土建67668.551500.00 10150.28 (2)装饰装修67668.55600.00 4060.11 (3)强电67668.55150.00 1015.03 (4)弱电67668.5580.00 541.35 (5)给排水67668.5570.00 473.68 (6)消防67668.5562.57 423.43 (7)通风67668.5530.00 203.01 4广场900002290.00 20610.00 (1)土建900001350.00 12150.00 (2)装饰装修90000650.00 5850.00 (3)强电9000080151、.00 720.00 (4)弱电9000050.00 450.00 (5)给排水9000060.00 540.00 (6)消防9000030.00 270.00 (7)暖通9000050.00 450.00 (8)燃气工程9000020.00 180.00 (9)电梯9000050.00 450.00 5幼儿园29942375.00 711.08 (1)土建29941350.00 404.19 (2)装饰装修2994700.00 209.58 (3)强电299480.00 23.95 (4)弱电299470.00 20.96 (5)给排水299460.00 17.96 (6)消防299450.152、00 14.97 (7)暖通299445.00 13.47 (8)燃气工程299420.00 5.99 6公建配套4086.842129.47 870.28 含公共厕所、环卫工人休息室、社区居家养老服务用房、物业管理用房等(1)土建4086.841117.27 456.61 (2)装饰装修4086.84652.74 266.77 (3)强电4086.84120.00 49.04 (4)弱电4086.8460.00 24.52 (5)给排水4086.8480.00 32.69 (6)消防4086.8469.47 28.39 (7)暖通4086.8430.00 12.26 7室外铺装646384.153、96111.40 7200.51 含道路、景观、绿化等第一部分建安工程费用173987.17 二第二部分工程建设其它费用13918.97 8%三第三部分预备费9395.31 5%四估算合计一 + 二 + 三197301.45 3052.38 说明： 1、工程建设其它费及地方政府规费暂按 8% 计取。 2、预备费按建安费与工程建设其它费用合计的 5% 计取。 3、室内装修按毛坯标准考虑。 4、本估算未包括：施工机构迁移费、引进技术和进口设备其他费、工程承包费、企业生产经营有关的其他费用（如体育器材、办公家具购置费等）、建设期利息及固定资产投资方向调节税等费用。 工程投资估算表INVESTMENT154、 ESTIMATE 肇庆项目工程 ( 地块二）建安费用估算表序 号工程费用名称建筑面积 （）单位造价 （元 / ）总价 （万元）备注一建安工程费用249981.92714.16 67849.03 1地下室44207.114055.00 17925.98 含基础 . 土方等(1)基础工程44207.111100.00 4862.78 (2)土建44207.111300.00 5746.92 (3)装饰装修44207.11550.00 2431.39 (4)强电（含变配电）44207.11190.00 839.94 (5)弱电44207.1185.00 375.76 (6)给排水44207.119155、5.00 419.97 (7)消防44207.11110.00 486.28 (8)通风44207.11125.00 552.59 (9)人防增加44207.11500.00 2210.36 2住宅1878812280.00 42836.87 (1)土建1878811400.00 26303.34 (2)装饰装修187881460.00 8642.53 (3)强电187881110.00 2066.69 (4)弱电18788180.00 1503.05 (5)给排水18788150.00 939.41 (6)消防18788140.00 751.52 (7)暖通18788160.00 1127.156、29 (8)燃气工程18788120.00 375.76 (9)电梯18788160.00 1127.29 3沿街商业120002510.00 3012.00 (1)土建120001500.00 1800.00 (2)装饰装修12000600.00 720.00 (3)强电12000150.00 180.00 (4)弱电1200080.00 96.00 (5)给排水1200070.00 84.00 (6)消防1200080.00 96.00 (7)通风1200030.00 36.00 4幼儿园29942375.00 711.08 (1)土建29941350.00 404.19 (2)装饰装修2157、994700.00 209.58 (3)强电299480.00 23.95 (4)弱电299470.00 20.96 (5)给排水299460.00 17.96 (6)消防299450.00 14.97 (7)暖通299445.00 13.47 (8)燃气工程299420.00 5.99 5公建配套2899.82115.00 613.31 含社区服务中心、 居委会、社区居家养老服务用房、物业管理用房等(1)土建2899.81100.00 318.98 (2)装饰装修2899.8650188.49 (3)强电2899.812034.80 (4)弱电2899.86017.40 (5)给排水2899158、.88023.20 (6)消防2899.87521.75 (7)暖通2899.8308.70 6室外铺装249981.9110.00 2749.80 含道路、景观、绿化等第一部分建安工程费用67849.03 二第二部分工程建设其它费用5427.92 8%三第三部分预备费3663.85 5%四估算合计一 + 二 + 三76940.81 3077.86 说明： 1、工程建设其它费及地方政府规费暂按 8% 计取。2、预备费按建安费与工程建设其它费用合计的 5% 计取。3、室内装修按毛坯标准考虑。4、 本估算未包括：施工机构迁移费、 引进技术和进口设备其他费、 工程承包费、企业生产经营有关的其他费用（159、如体育器材、办公家具购置费等）、建设期利息及固定资产投资方向调节税等费用工程投资估算INVESTMENT ESTIMATE 肇庆项目工程 ( 地块一）建安费用估算表序 号 工程费用名称建筑面积 （）单位造价 （元 / ）总价 （万元） 备注一建安工程费用273951.162665.88 73032.02 1地下车库404253550.00 14350.88 含基础 . 土方等(1)基础工程404251200.00 4851.00 (2)土建404251300.00 5255.25 (3)装饰装修40425450.00 1819.13 (4)强电（含变配电） 40425185.00 747.86160、 (5)弱电4042585.00 343.61 (6)给排水4042595.00 384.04 (7)消防40425110.00 444.68 (8)通风40425125.00 505.31 2住宅93734.472390.00 22402.54 (1)土建93734.471450.00 13591.50 (2)装饰装修93734.47500.00 4686.72 (3)强电93734.47120.00 1124.81 (4)弱电93734.4780.00 749.88 (5)给排水93734.4755.00 515.54 (6)消防93734.4745.00 421.81 (7)暖通9373161、4.4760.00 562.41 (8)燃气工程93734.4720.00 187.47 (9)电梯93734.4760.00 562.41 3沿街商业49086.092490.00 12222.44 (1)土建49086.091500.00 7362.91 (2)装饰装修49086.09600.00 2945.17 (3)强电49086.09150.00 736.29 (4)弱电49086.0980.00 392.69 (5)给排水49086.0970.00 343.60 (6)消防49086.0960.00 294.52 (7)通风49086.0930.00 147.26 4广场90000162、2290.00 20610.00 (1)土建900001350.00 12150.00 (2)装饰装修90000650.00 5850.00 (3)强电9000080.00 720.00 (4)弱电9000050.00 450.00 (5)给排水9000060.00 540.00 (6)消防9000030.00 270.00 (7)暖通9000050.00 450.00 (8)燃气工程9000020.00 180.00 (9)电梯9000050.00 450.00 5公建配套705.62250.00 158.76 含公共厕所、环卫工人休息室、社区居家养老服务用房、物业管理用房等(1)土建705163、.61200.00 84.67 (2)装饰装修705.670049.39 (3)强电705.61208.47 (4)弱电705.6604.23 (5)给排水705.6805.64 (6)消防705.6604.23 (7)暖通705.6302.12 6室外铺装273951.16120.00 3287.41 含道路、景观、绿化等第一部分建安工程费用73032.02 二第二部分工程建设其它费用5842.56 8%三第三部分预备费3943.73 5%四估算合计一 + 二 + 三82818.31 3023.11 说明：1、工程建设其它费及地方政府规费暂按 8% 计取。2、预备费按建安费与工程建设其它费用164、合计的 5% 计取。3、室内装修按毛坯标准考虑。4、 本估算未包括：施工机构迁移费、 引进技术和进口设备其他费、 工程承包费、企业生产经营有关的其他费用（如体育器材、办公家具购置费等）、建设期利息及固定资产投资方向调节税等费用。肇庆项目工程 ( 地块三）建安费用估算表序 号工程费用名称建筑面积 （）单位造价 （元/ ）总价（万元）备注一建安工程费用122451.92703.60 33106.11 1地下室275803775.00 10411.45 含基础 . 土方等(1)基础工程275801000.00 2758.00 (2)土建275801200.00 3309.60 (3)装饰装修2758165、0500.00 1379.00 (4)强电 （含变配电）27580190.00 524.02 (5)弱电2758085.00 234.43 (6)给排水2758080.00 220.64 (7)消防2758095.00 262.01 (8)通风27580125.00 344.75 (9)人防增加27580500.00 1379.00 2住宅87808.012255.00 19800.71 (1)土建87808.011350.00 11854.08 (2)装饰装修87808.01500.00 4390.40 (3)强电87808.01110.00 965.89 (4)弱电87808.0180.0166、0 702.46 (5)给排水87808.0150.00 439.04 (6)消防87808.0140.00 351.23 (7)暖通87808.0160.00 526.85 (8)燃气工程87808.0120.00 175.62 (9)电梯87808.0145.00 395.14 3沿街商业6582.462560.00 1632.45 (1)土建6582.461500.00 987.37 (2)装饰装修6582.46600.00 394.95 (3)强电6582.46150.00 98.74 (4)弱电6582.4680.00 52.66 (5)给排水6582.4670.00 46.08 (167、6)消防6582.4650.00 32.91 (7)通风6582.4630.00 19.75 (8)电梯6582.4680.00 4公建配套481.442040.00 98.21 含社区服务中心、居委会、社区居家养老服务用房、物业管理用房等(1)土建481.441100.00 52.96 (2)装饰装修481.4460028.89 (3)强电481.441205.78 (4)弱电481.44602.89 (5)给排水481.44803.85 (6)消防481.44502.41 (7)暖通481.44301.44 5室外铺装122451.995.00 1163.29 含道路、景观、绿化等第一部分168、建安工程费用33106.11 二第二部分工程建设其它费用2648.49 8%三第三部分预备费1787.73 5%四估算合计一 + 二 + 三37542.33 3065.88 说明：1、工程建设其它费及地方政府规费暂按 8% 计取。2、预备费按建安费与工程建设其它费用合计的 5% 计取。3、室内装修按毛坯标准考虑。4、本估算未包括：施工机构迁移费、引进技术和进口设备其他费、工程承包费、企业生产经营有关的其他费用（如体育器材、办公家具购置费等）、建设期利息及固定资产投资方向调节税等费用。肇庆项目销售物业建筑方案设计ARCHITECTURAL DESIGN OF WANDA ZHAOQING SAL169、ES PROPERTY三盘联动，各显特色，宜居宜商，引领潮流Three dish linkage, each showing its own characteristics, livable and suitable for business, leading the trend以上帝的视角俯瞰世界，新盘点亮肇庆的黑夜Overlooking the world from the perspective of God, Wanda XinPan lights up the night of Zhaoqing地块一 方案一三重轴线，超大花园，让归家成为一种礼遇Triple axis and lar170、ge garden make returning home a courtesy地块一 方案二依托商业价值，打造轻奢云端住宅Relying on Wandas commercial value, building a light and luxurious cloud dwelling地块一地块二地块三晨曦时分，繁华初上，一片欣欣然之景In the early morning, at the beginning of prosperity, there is a joyful scene完全公共、极具渗透性的空间，一直延伸，激活整个社区Fully public and permeable sp171、ace, extending all the time, activating the whole community住宅高低错落，与远山交相辉映The houses are scattered in height, reflecting the distant mountains层层叠叠，连廊紧系，休闲商业空间丰富且充满趣味性The leisure and commercial space is rich and full of interest方案一 商业街方案一 商业街时尚街区，体验都市繁华Modern fashion block, experience urban prosperity172、繁华商业气氛，浪漫购物气息，优越购物体验Prosperous business atmosphere, romantic shopping atmosphere, superior shopping experience方案二 商业街精巧细致，轻奢体验，当代居住标杆Exquisite and meticulous, light luxury experience, the benchmark of contemporary residence标志性入口空间带来前所未有的尊贵感与仪式感Iconic entrance space brings unprecedented sense of dign173、ity and ceremony入户门头，让归家成为一种隆重的体验Gentlemen in the sub public space make returning home a grand experience选择精致细节的住宅，即选择高品质的生活态度Choose a house with exquisite details, i.e. choose a high-quality life attitude”山“洞”“水”融合，一种回馈自然的艺术The integration of cav and wate, an art of giving back to nature方案一 售楼处简约大气，细节精致，才是当代追求的轻奢品质Simple and elegant, with exquisite details, is the luxury quality of contemporary pursuit方案一 售楼处流动的曲线，通透的玻璃，宛如江水在眼前潺潺流过The flowing curve and transparent glass are like the murmur of the river in front of us.方案二 售楼处