1、2020.032020.03闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块概念方案设计00PROPHASE项目解读01CONCEPT 1概念方案一02CONCEPT 2概念方案二03CONCEPT 3概念方案三目录 CONCENTS00PROPHASE项目解读区域位置项目解读0PROPHASE上海虹桥国际机场人民广场17公里17公里10公里20公里本地块上海大学4公里区域位置项目解读0PROPHASE项目地块项目地块产业新城龙湖宝山天街宝安公路刘行站七号线400m基地现状项目解读0PROPHASE项目地块项目地块宝安公路刘行站七号项目地块龙湖天街线宝安公路周边河道规划条件项目解读0PR2、OPHASE 0433-08地块用地性质：科研设计用地C65用地面积：18098.2平方米容积率：3.0建筑面积：54294.6平方米建筑限高：45米0433-04地块用地性质：科研设计用地C65用地面积：21769.6平方米容积率：3.0建筑面积：65308.8平方米建筑限高：45米 建筑退界线150.00米用地红线建筑退界线用地红线23.00米23.00米210.00米46.00米43.00米45.00米20.00米20.00米24.00米0433-07地块0433-06地块0428-03地块0429-01地块0433-05地块0433-09地块0434-05地块0434-04地块04343、-02地块0434-01地块0433-02地块0433-01地块0428-01地块0428-04地块0428-02地块43.00米思考局部和整体的关系从范围看 由点及面的关系从形象看 示范和整体的关系上位规划项目解读0PROPHASE本项目位于上海宝山顾村大型居住社区拓展区（核心区）新顾城的南部产业园区板块内，闵虹新顾城科技园是新顾城核心区的首发项目上位规划项目解读0PROPHASE宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城与大产业新城的关系、总体规划思路与定位本项目地块项目背景项目解读0PROPHASE宝山 上海传统重工业基地，承载着工业时代的重大使命。随着社会经济的转型，急需面临产4、业升级、产业链升级地利 项目交通便利，周边配套完善，项目位于上大产业辐射范围内，又是上海通往新机场的门户，依托产业新城的规划，发展的预期给企业带来无比的信心。人和 项目闵虹新顾城作为闵虹新顾城作为宝山产业升级的有效助力，加快国际资源对接，全面推动区域产业升级天时 随着长三角一体化的号角吹响，带来前所未有的发展机遇宝山新顾城地段 交通 配套 预期！ 办公产品价值要素项目定位项目解读0PROPHASE产业定位：机器人与智能硬件 +人工智能 + 3D打印 + 大数据 + 新一代信息技术+互联网科技 空间定位：打造以智能产业为主导，工作+学习+休闲+娱乐一体化的活力生态智慧科技社区功能定位：打造集科技5、研发、创业创新、体验展示、商办金融于一体的综合产业社区塔式商务办公？单一封闭的的办公空间缺少沟通交流的平台千人一面的城市形象分散孤立的塔楼组团单一的城市功能传统产业园区？公共空间形态单一缺少沟通交流的平台办公模块各自为政园区形象单调沉闷未来的产业园！开放通透的办公环境鼓励交流的共享空间标志性的城市形象整体的园区群落更完善的综合配套打造上海综合智能产业社区发展标杆 北上海科创之芯!当代科技园的理解随着信息社会的发展与变革，产业及产业链的升级需求，时代鼓励科技创新，促使科技园的建设更加重视通过空间环境品质来激发知识的更新。高度人性化、高度景观化、适度娱乐化已成为当代科技园的主流思潮。通过开放空间的6、营造，鼓励人与人、人与自然的高度交流，激发创造性思维，同时个体独立的诉求也应得到相应的尊重和满足，从而实现科技园由粗放的“孵化器”向精致的“高新产业加速器”的转变。设计依据民用建筑设计统一标准GB 50352-2019建筑设计防火规范GB50016-2014(2018 年版)上海市城市规划技术管理规定汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014上海市工程建设规范建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准城市居住区规划设计规范无障碍设计规范GB50763-2012绿色建筑设计标准DB33/1092-2016公共建筑节能设计标准GB50189-2015招标文件及设计任务书设计主旨花园里的7、办公园区-通过多层次的绿化空间系统使在花园里办公成为现实适于交往的公共空间体系-在园区内创造交流、休闲、运动场所，鼓励多种交往活动的发生多层次的空间链接-增加空间的可达性，激发场地活力，编制立体三维的多层次空间体系提升办公产品的溢价-突破传统办公模式，创造新的亮点空间，全面提升租售价值功能复合的办公园区-多功能差异化并置，配套服务齐全，创造参与性强、产城融合的多元化生活性园区项目概况项目位于上海宝山区顾村大型居住社区拓展区（核心区）新顾城的南部产业园区板块内，闵虹新顾城科技园是新顾城核心区的首发项目。其中0433-04地块：东至规划天纯路，南至宝安公路，西至规划地块0433-08，北至周家浜河8、，C65用地，用地面积21769.6平方米，容积率3.0，计容建筑面积65308.8平方米； 0433-08地块：东至规划0433-04地块，南至宝安公路，西至浏中河（中心河），北至周家浜河，C65用地，用地面积18098.2平方米，容积率3.0，计容建筑面积54294.6平方米。项目东北角距地铁7号线刘行站及龙湖北城天街约400米，南距上海大学4站地铁，区位优势得天独厚，发展预期非常良好。规划业态总部办公：积极引入智能产业头部企业，导入行业巨头、独角兽企业的总部、运营中心、结算中心、研发中心、销售中心、检测中心、培训中心等业态。科创研发：导入高成长性企业、智能科技型企业，培育和引进智能产业创9、新创业企业，同步引入科技创新服务商、科技金融服务，形成智能制造企业集群。相关配套：建立相应的轻商业、健身等生活配套服务体系，不超过15%，本设计考虑主要服务园区自身的功能，如食堂、便利店、咖啡馆、轻餐饮、书吧、健身房等。地下空间：按照相应规范，满足停车规范要求，配置人防及辅助用房。闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块建筑概念方案设计说明设计说明设计说明0DIRECTIONS规划思路规划布局：本地块地形东西狭长、南北较窄，北面享有优美的河岸景观。因此规划设置贯通东西的内街主轴线，串联起两个地块。因东北角紧邻地铁站，为主要城市人流导入方向，因此在轴线东北端放大设置入口广场。整体布10、局南高北地，沿河岸呈跌落布局，使更多的办公人群享受到河景资源。功能分区：产品业态主要有自持标准办公、可售独栋办公、配套服务三种，其中自持标准办公沿宝安公路城市界面布置，突显城市形象。独栋办公沿河岸布置，私密尊贵，并可赠送私属河岸花园，提升溢价。配套服务设置在自持办公的首层，除核心筒及大堂外的区域。沿内街形成连续的线性布置，并在入口广场、下沉广场等部位形成活力节点。下沉广场周边适当布置少量配套服务，提升空间的使用率。交通组织：根据规划限制条件，在可开口范围内，共设置3个车行出入口，其中一个为两个地块共用，另外两个各自独立。本方案强调人车分流，因此仅在地面设置紧急消防环道，及少量临时停车，主要车流11、直接入地库，以创造舒适亲切的地面步行体系。步行体系也打造更丰富的多层次交往空间，通过架空的空中走廊贯穿两个地块，形成一条精神纽带，不仅是交通空间，同时也是供人交流休闲的理想空间。另外在节点位置设置下沉广场开放空间，形成上、中、下三层的多层次立体花园。景观规划：经过深刻分析，景观采取一轴多点的串珠式布局，通过内街景观中轴线贯穿东西，并在入口广场、中央广场等位置设置放大景观节点。空中连廊、下沉庭院丰富了空间景观层次，空中连廊可设置跑步道等运动设置。两个地块之间及周围为代建城市绿地，通过开放式园区，跟周边景观相互渗透，把外部景观借用为园区景观，共同紧密联系为一个有机的整体。景观风格采用简洁流畅的现代12、风格，符合年轻人富有朝气与活力的性格特质。单体设计方案一为高层与多层高低配的产品逻辑，高层为自持标准办公，多层为可售独栋办公。其中标办标准层面积约1500平方米，共10层，单栋面积约1.5万平方米。首层层高5米，标准层层高4.2米，总建筑高度44.4米，符合规划条件不超高45米的要求。独栋办公层数为5层，单栋面积2000-4000不等，以适应不同规模企业需求。并通过地下室赠送、下沉庭院、挑高大堂、屋顶花园等赠送面积实现全面溢价提升。整体形态灵感来源于古代的活字印刷及现代的电脑键盘，两者共同代表着智慧与创新，与本项目的主旨不谋而合。通过高低错落的体块堆叠，创作活跃而富有变化的空间形体，建筑表皮采13、用简洁现代的幕墙形式，根据造价控制亦可局部转变为窗墙体系，外观简洁明快，内部通透舒适，整体形成活泼而富有魅力的新型产业园区。方案二考虑本项目为整个产业新城的首开及示范区，需要导入有先行示范作用的独角兽龙头企业，打造标杆园区形象，因此摒弃了小企业小独栋的概念，全部以形象更加独立、更加高端的写字楼出现。7栋楼宇一字排开，像蓄势待发的军舰，气势非凡。并且沿河景一侧做了斜切的处理，使更多的界面能享受到景观资源。建筑主体部分悬浮在架空的二层大平台之上，平台下为配套服务设施，平台上为纯步行的休闲景观广场，旨在创造一处现代空中巴比伦式的生态花园办公场所。方案三的建筑设计思路为化零为整，把分散的单体组合成一幢14、躺着的摩天大楼，形象上形成震撼的地标建筑，从而提升租售的价值。各种功能灵活穿插其中，大楼可分可合，小可以户为单元，大可以一个盒子体块为单元分割，灵活适应不同规模企业需求。建筑设置多个空中花园共享空间，即可以使得整体更加通透、灵动，又为企业提供了私属的交流场所，提升其尊贵感与价值感。底层形成一条内街，沿内街两侧布置配套服务设施，同时也可以为企业提供一定的展示空间，结合室外的路演广场，共同形成一条气氛热烈、活力四射的中轴。由于建筑集中布置，释放出了巨大的室外场地，结合动线形成入口广场、路演广场、绿园、水园等一系列景观节点，并且与周边代建城市绿地结合设计，融为一体，共同形成一处令人振奋的精神场所，打15、造成为未来科技园区的标杆！闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块建筑概念方案设计说明设计说明设计说明0DIRECTIONS技术经济指标项目解读0INTERPRETATION0433-04地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积21769.6 2总建筑面积87675.6 其中地上计容总建筑面积65308.8 其中销售办公19592.6 30%自持办公35919.8 55%配套服务用房9796.3 15%地下总建筑面积22366.8 3建筑占地面积8564.0 4建筑密度39%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积2569.2 8机动车位654 辆1辆/100其中地16、下机动车位589 辆95%地面停车位65 辆10%9非机动车位1142.9 辆1.75辆/1000433-08地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积18098.2 2总建筑面积72865.2 其中地上计容总建筑面积54294.6 其中销售办公16288.4 30%自持办公29862.0 55%配套服务用房8144.2 15%地下总建筑面积18570.6 3建筑占地面积6988.0 4建筑密度39%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积2096.4 8机动车位543 辆1辆/100其中地下机动车位489 辆95%地面停车位54 辆10%9非机动车位950.2 辆1.75辆/1017、001CONCEPT 1概念方案一智汇 码效果展示概念方案一1CONCEPT 1整体鸟瞰效果图效果展示概念方案一1CONCEPT 1宝山新顾城宝山新顾城沿河透视效果图效果展示概念方案一1CONCEPT 1宝山新顾城宝山新顾城内部空间效果图规划思路概念方案一1CONCEPT 1对业态溢价能力进行分析，确定设计原则河道城市道路沿城市道路设置自持高层标准办公，城市界面形象好延河道设置可售独栋办公，尊贵、私密，景观溢价高溢价能力开发速度稀缺程度标准办公独栋办公最快中等高低设计原则设计原则独栋办公做销售货值最优，溢价高标准办公做自持打造形象，贯通整体案例研究1杭州 西溪首座业主：中国节能集团浙江公司区位18、：杭州西溪板块总建筑面积：250000平方米层高：4.2米日租金：3.8-4.5元/平方米/天概念方案一CONCEPT 1案例研究1三维通信 未来Park区位：杭州未来科技城板块总建筑面积：109000平方米层高：3.8米日租金：3.1-3.2元/平方米/天概念方案一CONCEPT 1设计概念概念方案一1CONCEPT 1灵感来源活字印刷 中国四大发明之一，代表着智慧与创造，与本项目新型智慧园区的创新精神高度契合，穿越时空，融汇贯通智汇码 由跳动的排码生成建筑形体的意向，象征着灵感与创新的源泉，富有生命的活力设计生成概念方案一1CONCEPT 1从基地容积率及建筑场地出发思考体量西侧、北侧临河19、观景；东侧设有交轨7号线体量分配,根据任务书要求将自持和销售产品按量排布根据不同体量功能设置连廊、庭院、下沉广场体量凹凸错落，统一整体造型设置整体垂直绿化总平面图概念方案一CONCEPT 11技术经济指标概念方案一1CONCEPT 10433-04地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积21769.6 2总建筑面积87675.6 其中地上计容总建筑面积65308.8 其中销售办公19592.6 30%自持办公35919.8 55%配套服务用房9796.3 15%地下总建筑面积22366.8 3建筑占地面积8564.0 4建筑密度39%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积25620、9.2 8机动车位654 辆1辆/100其中地下机动车位589 辆95%地面停车位65 辆10%9非机动车位1142.9 辆1.75辆/1000433-08地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积18098.2 2总建筑面积72865.2 其中地上计容总建筑面积54294.6 其中销售办公16288.4 30%自持办公29862.0 55%配套服务用房8144.2 15%地下总建筑面积18570.6 3建筑占地面积6988.0 4建筑密度39%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积2096.4 8机动车位543 辆1辆/100其中地下机动车位489 辆95%地面停车位54 辆121、0%9非机动车位950.2 辆1.75辆/100空间功能分析概念方案一CONCEPT 10433-04地块持有办公：35919.80433-08地块持有办公：29862.00433-04地块销售办公：19592.60433-08地块销售办公：16288.40433-04地块配套服务：9796.30433-08地块配套服务：8144.2业态：食堂、便利店、轻餐饮、咖啡馆、书吧、健身房等空中连廊增加内部空间联系及层次感 销售办公，占比30%自持办公，占比55%商业配套，占比15%空中连廊下沉广场下沉广场激活园区活力氛围400040004000400040004000400040002000200022、200020002000200020002000200020003000300030003000128001280012800128001280012800128001280012800128001概念方案一1CONCEPT 1下沉广场下沉广场效果图空中连廊概念方案一1CONCEPT 1宝山新顾城宝山新顾城空中连廊意向效果图交通分析概念方案一CONCEPT 1 1R=12车行流线消防车道城市道路人行流线车行出入口消防登高场地地上停车位地库分析概念方案一CONCEPT 1 0433-08地块基地面积：18098.2平方米容积率：3.0建筑面积：54294.6平方米地下一层建筑面积：16511.123、9平方米地下二层建筑面积：6807.92平方米总停车数：489辆0433-04地块基地面积：21769.6平方米容积率：3.0建筑面积：65308.8平方米地下一层建筑面积：19937.2平方米地下二层建筑面积：8462.19平方米总停车数：589辆地下一层地库范围地下二层地库范围地库入口1景观分析概念方案一CONCEPT 1节点广场中心绿轴景观通廊1分期开发分析图概念方案一1CONCEPT 1一期二期三期四期产品平面概念方案一CONCEPT 1830.00平方米830.00平方米830.00平方米1溢价提升概念方案一1CONCEPT 1挑空大堂意向图下沉庭院意向图赠送面积赠送面积50%50%24、！溢价提升概念方案一1CONCEPT 1屋顶花园效果图首层平面概念方案一CONCEPT 1办公大堂配套商业1产品平面概念方案一CONCEPT 1标准层平面建筑面积：1650平方米产业办公产业办公1设备平台设备平台立面设计及成本控制概念方案一1CONCEPT 1夹胶中空LOW-E玻璃深灰色横向隐框浅灰色铝型材L型竖向明框夹胶中空玻璃（背衬深灰色铝板）浅灰色内平开开启扇幕墙构造示意图窗墙方案效果幕墙方案效果灰白色铝板深灰色铝板玻璃窗窗墙构造示意图成本控制效果展示概念方案一CONCEPT 1102CONCEPT 2概念方案二未来 舰效果展示概念方案二2CONCEPT 2整体鸟瞰效果图效果展示概念方案25、二2CONCEPT 2宝山新顾城宝山新顾城沿河透视效果图效果展示概念方案二2CONCEPT 2宝山新顾城宝山新顾城沿河透视效果图效果展示概念方案二2CONCEPT 2宝山新顾城宝山新顾城沿路透视效果图规划思路概念方案二2CONCEPT 2上海张江四大案例研究英国曼切斯特上海董家渡上海松江案例研究2上海 张江产业园概念方案二CONCEPT 2重大节点 1994年1月7日，签约世界第三大制药公司瑞士罗氏制药。企业的品质展示了区域发展的前景案例研究2英国 曼切斯特媒体城概念方案二CONCEPT 2重大节点 2006年BBC选址索福德码头为其五个电视台的办公地点。企业的动作拉开区域发展的帷幕案例研究226、上海 董家渡复兴地块概念方案二CONCEPT 2重大节点 未竣工即售罄，入驻上海黄金交易所、汇添富基金、国泰君安证券、阿里巴巴蚂蚁金服。开发的策略迎合企业发展的需求案例研究2上海 松江拉斐尔云廊概念方案二CONCEPT 2重大节点 标志性屋面构架即将完工，震撼形象提升区域价值。开发的策略迎合区域发展的需求设计概念概念方案二2CONCEPT 2灵感来源星舰 是一种尚处于理论阶段，用来作恒星际航行的大型飞行器，在此引申为做为未来产业发展的载具。未来舰 由一组并列的浮空舰船生成建筑形体的意向，象征着灵感与创新的动力，引导区域产业的发展。设计生成概念方案二2CONCEPT 2场地算量-形成体块体块切分27、切分形成7栋单体设计生成概念方案二2CONCEPT 2斜切-增加景观面上下切分，功能分区二层收缩释放空间,形成上部漂浮感二层增加连接通廊设计生成概念方案二2CONCEPT 2最终生成7栋独立的办公单体，每个单体都具备良好的景观视线和独立性，一条二层连廊贯穿东西打通隔阂，即开放了内部空间又共享公共设施，成为两个地块之间的纽带总平面图概念方案二2CONCEPT 2技术经济指标概念方案二2CONCEPT 20433-04地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积21769.6 2总建筑面积87675.6 其中地上计容总建筑面积65308.8 其中销售办公19592.6 30%自持办公359128、9.8 55%配套服务用房9796.3 15%地下总建筑面积22366.8 3建筑占地面积6868.0 4建筑密度32%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积2060.48机动车位654 辆1辆/100其中地下机动车位589 辆95%地面停车位65 辆10%9非机动车位1142.9 辆1.75辆/1000433-08地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积18098.2 2总建筑面积72865.2 其中地上计容总建筑面积54294.6 其中销售办公16288.4 30%自持办公29862.0 55%配套服务用房8144.2 15%地下总建筑面积18570.6 3建筑占地面积4829、96.0 4建筑密度27%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积1468.8 8机动车位543 辆1辆/100其中地下机动车位489 辆95%地面停车位54 辆10%9非机动车位950.2 辆1.75辆/10004地块场地剖面功能分析概念方案二2CONCEPT 2地下停车生活配套办公空间办公空间办公空间生活配套生活配套08地块场地剖面功能分析办公空间办公空间办公空间办公空间生活配套地下停车生活配套空间功能分析物业类型分析概念方案一2CONCEPT 1销售办公，占比30%自持办公，占比55%商业配套，占比15%空中连廊19600办公12000办公12000办公12000办公15000办公130、5000办公16300办公交通分析概念方案二2CONCEPT 2车行流线城市道路人行流线消防车道车行出入口消防登高场地 概念方案二2CONCEPT 2景观视线分析景观视线首层平面图概念方案二2CONCEPT 2消防登高场地消防登高场地首层平面图 1:500二层平面图概念方案二2CONCEPT 2二层平面图 1:500标准层平面图概念方案二2CONCEPT 2标准层平面图 1:500标准层平面放大图概念方案二2CONCEPT 2标准层面积：1500标准层面积：1800标准层面积：2000单体剖面概念方案二2CONCEPT 2下沉庭院 生活服务空间生活服务空间生活服务空间办公空间生活服务空间下沉庭31、院地下车库地下车库生活服务空间生活服务空间办公空间办公空间下沉庭院地下车库地下车库地下车库办公空间办公空间生活服务空间生活服务空间生活服务空间08地块群体剖面概念方案二2CONCEPT 2下沉庭院生活服务空间03CONCEPT 3概念方案三海上云桥效果展示概念方案三3CONCEPT 3整体鸟瞰图效果展示概念方案三3CONCEPT 3沿河透视效果图效果展示概念方案三3CONCEPT 3宝山新顾城内部空间效果图效果展示概念方案三3CONCEPT 3宝山新顾城内部空间效果图案例研究概念方案三3CONCEPT 3杭州凤凰创意大厦位于杭州转塘凤凰山北麓，占地面积4.1公顷具有相应的创意文化与内涵，与产业32、相互呼应，为其提供良好的环境和影响。把创新理念与商业建筑的设计融为一体。案例研究苹果总部大楼概念方案三3CONCEPT 3位于加州圣塔克拉拉郡的库比提诺市。为了创造一个统一且具有凝聚力的公司总部以促进内部的交流合作，这座建筑被设计成一个简单的圆形。建筑只有4层，低矮的层高与人的尺度接近，创造了亲切舒适的空间体验。设计生成概念方案三3CONCEPT 3确定人流动线确定体块推压形成广场体块进行加减旋转1.3形成露台屋顶绿化灵活可变概念方案三3CONCEPT 3增加空中连廊，塑造产业新城南大门形象无连廊透视图如审批困难，则分别独立亦可形成完整的形态案例参考：杭州凤凰总部产品亮点分析概念方案三3CON33、CEPT 3叠加生成企业独立空中大堂企业独立垂直交通空中企业总部空中花园企业客厅配套服务大堂核心筒传统园区未来园区企业空中大堂意向图总平面图概念方案三3CONCEPT 3技术经济指标概念方案三3CONCEPT 3 0433-04地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积21769.6 2总建筑面积87675.6 其中地上计容总建筑面积65308.8 其中销售办公19592.6 30%自持办公35919.8 55%配套服务用房9796.3 15%其中美食广场（食堂）1500.0 便利店（超市）100.0 咖啡馆150.0 健身房800.0 银行300.0 培训、代理等，类商业5000.034、 其它轻餐饮及生活休闲零售1251.3 物业管理250.0 业委会用房120.0 消控室60.0 变电站250，可设在地下一层，不计容开闭所130.0 燃气调压柜不计容垃圾房65.0 公厕70.0 地下总建筑面积22366.8 3建筑占地面积7167.0 4建筑密度33%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积2150.1 占地面积的30%8机动车位654 辆1辆/100其中地下机动车位589 辆95%地面停车位65 辆10%9非机动车位1142.9 辆1.75辆/1000433-08地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积18098.2 2总建筑面积72865.2 其中地上计容35、总建筑面积54294.6 其中销售办公16288.4 30%自持办公29862.0 55%配套服务用房8144.2 15%其中美食广场（食堂）1200.0 便利店（超市）80.0 咖啡馆120.0 健身房500.0 培训、代理等，类商业5000.0 其它轻餐饮及生活休闲零售830.2 物业管理200.0 业委会用房100.0 消控室60.0 变电站250，可设在地下一层，不计容燃气调压柜不计容垃圾房54.0 地下总建筑面积18570.6 3建筑占地面积5380.0 4建筑密度30%5容积率3.0 6绿地率35%7屋顶绿化面积1614.0 占地面积的30%8机动车位543 辆1辆/100其中地下36、机动车位489 辆95%地面停车位54 辆10%9非机动车位950.2 辆1.75辆/100空间功能分析概念方案三3CONCEPT 3销售办公，占比30%自持办公，占比55%商业配套，占比15%空中连廊空间功能概念方案三3CONCEPT 3地下停车场 UNDGROUND PARK自持办公OFFICE自持办公OFFICE可售办公OFFICE可售办公OFFICE自持办公OFFICE空中花园TERRENCE空中花园TERRENCE0433-04地块配套服务：9796可售办公：19592自持办公：359200433-08地块配套服务：8144可售办公：16288自持办公：29862包含食堂、便利店、轻37、餐饮、咖啡馆、书吧、健身房等配套服务企业展厅 EXHIBITION HALL 配套商业 COMMERCIAL 配套服务 AUXILIARY配套服务 AUXILIARY自持办公OFFICE公共设施分析概念方案三3CONCEPT 3541002002501201306570业委会用房物业管理用房垃圾房公厕开闭所开口位置分析概念方案三CONCEPT 33左侧控规图中，黄线所画范围为不可开口范围。根据图上所画北侧、南侧、东侧均可做开口。根据控规图给出可开口范围，再结合本方案整体设计做如右图开口设计：北侧有河道隔断不可做开口。0433-08地块仅可在南侧做一独立开口，可利用0433-07公共绿地南侧再做38、一开口。0433-04地块仅可在东侧做一独立开口，可利用0433-07公共绿地南侧再做一开口，与0433-08地块公用。公用出入口0433-08地块出入口0433-04地块出入口公共广场分析概念方案三3CONCEPT 3注：场地地块内设置街区层级广场，应保证至少1处不小 于800平米的内部广场； 其中相邻街区间的街角广场应保证设置于一个路口 周边。街区广场广场入口广场入口街区广场 交通流线分析概念方案三3CONCEPT 3车行流线人行流线车行入口地库出入口消防登高面5.584.805.545.605.894.905.006.12R=12R=12R=12R=12R=12R=12R=12R=12239、0M24M距地铁7号线刘行路站约400米20M1%4.404.704.30地上停车位公交站六级支路六级支路六级支路三级主干道45M地库分析概念方案三3CONCEPT 3 地下一层地库轮廓线地下二层地库轮廓线地库出入口0433-04地块用地面积：21769.6容积率：3.0建筑面积：65308.8地下一层建筑面积：19937.2地下二层建筑面积：7778.15地下总停车数：621辆地上总停车数：33辆0433-08地块用地面积：18098.2容积率：3.0建筑面积：54294.6地下一层建筑面积：16511.19地下二层建筑面积：5661.94地下总停车数：515辆地上总停车数：28辆景观功能分40、区图概念方案三3CONCEPT 3复合功能区滨河生态景观区滨水休闲景观区屋顶绿化中央活力区城市过渡区复合功能区滨河生态景观区滨水休闲景观区屋顶绿化中央活力区城市过渡区“ 四 区 两 轴”生态景观轴城市景观轴景观节点分析概念方案三3CONCEPT 3路演广场水景意向图台地观景平台意向图亲水平台生态景观轴 中庭水景路演广场滨河北广场台地观景平台南入口广场入口水景广场中庭水景意向图生态景观轴城市景观轴生态景观轴：底层沿内街形成独一无二的400米长的生活休闲景观长廊，为企业提供休闲交流场所。城市景观轴：呼应城市规划景观轴线。两条轴线串联起各功能区及节点，共同形成有机景观剖面分析3CONCEPT 31141、222-2剖面图1-1剖面图 滨河北广场通过打造台阶式生态型沿线景观带，增加场地亲水性，融入城市慢行系统。 采用自然驳岸，创造陆生、湿生、水生植物有机交融的景观效果 广场硬质铺地采用透水透水材料材料，使雨水可以逐级渗透至土壤中，增加雨水渗透量渗透量。慢行系统 休闲步道退台式观景平台亲水平台 自然驳岸透水铺地概念方案三下沉广场分析3CONCEPT 333 3 3 剖剖 面面 图图概念方案三美食广场地下停车场透水铺地下沉水景过街天桥人行动线4200 1500地下停车场水景设计构想3CONCEPT 3概念方案三下沉广场水景构想入口水景构想入口水景下沉广场水景入口水景构想：街角水景采用尽管水池加喷泉形42、式，动静结合，聚集人气，增加入口仪式感。下沉广场水景：下沉庭水景采用跌水形式，与下沉广场有机结合，可以调节局部气候，减少尘埃，改善环境，为下沉广场增添一分活跃气息。绿色建筑设计概念方案三3CONCEPT 3目标：法定图则要求：0433-04、0433-08地块需满足三星级绿色建筑标准措施：在选项表中，可选择经济有效、可实施性强的节能措施，比如屋顶绿化、雨水收集、建筑外遮阳等等。屋顶绿化： 屋顶绿化可以切实提高整个场地的绿化面积。 本项目室外面积有限，采用屋顶绿化可以提高绿地量。 屋顶花园，不但可以提供良好的视觉景观，而且改善屋顶的隔热效果，改善建筑内外环境。透水铺地: 透水铺装材料主要有：透水43、混凝土、透水多孔沥青、透水砖和石子路等园林铺装。 透水地面不仅能大量收集雨水，而且可以吸收地面扬尘，有效补充小区地下水，缓解城市热岛效应。雨水收集:在场地地下设置雨水收集设施，可用于园林灌溉等园区用水，循环利用水资源，节约能源。根据分项综合评分，最终满足三星级绿色建筑标准效果展示概念方案三3CONCEPT 3沿河透视效果图可实施性及经济性分析概念方案三3CONCEPT 3主体结构核心筒+大跨度结构产品平面首层平面概念方案三3CONCEPT 3办公大堂配套服务下沉广场产品平面标准层平面（大空间）核心筒大空间办公卫生间概念方案三3CONCEPT 3空中花园产品平面标准层平面（分单元）核心筒分单元办44、公卫生间概念方案三3CONCEPT 3屋顶花园价值点分析概念方案三3CONCEPT 3A. 传统高层采光分析塔式办公光照随着进深增加而减弱，室内均好性差，能耗高B. 新型板式办公采光分析板式办公南北通透，光照和风环境好，室内均好，能耗低灵活性分析概念方案三3CONCEPT 3以8.4m*8.4m为模块可自由进行组合可每层各为一个企业单元可每栋为一个企业单元，每个企业都拥有独立的空中花园空间亮点产业空中客厅：私属空中花园为企业提供互动与交流平台，提高产品的尊贵感与溢价。独立企业单元：建筑可以视为立体的空中企业总部集群，彼此享有独立的空间，又发生密切的联系。生活展示长廊：底层沿内街形成独一无二的445、00米长的企业展示及生活配套长廊，为企业搭建平台。立面设计概念方案三3CONCEPT 3北立面南立面立面设计概念方案三3CONCEPT 3西立面东立面剖面设计概念方案三3CONCEPT 3剖面图剖面图 地库一层平面概念方案三3CONCEPT 30433-04地块地下一层建筑面积：18248.17地下一层停车数：424辆0433-08地块地下一层建筑面积：15261.42地下一层停车数：390辆下沉广场地下美食广场车位车道设备用房核心筒0433-08地块地下总建筑面积：20928.8地下总停车数：543辆0433-04地块地下总建筑面积：24505.39地下总停车数：589辆 概念方案三3CON46、CEPT 3下沉广场地下美食广场车位车道设备用房核心筒地库二层平面0433-04地块地下二层建筑面积：6257.22地下二层停车数：165辆0433-08地块地下二层建筑面积：5667.37地下二层停车数：153辆日照分析概念方案二2CONCEPT 2本设计对北侧地块建筑无日照影响 场地建筑日照分析： 据分析本项目对于北面住宅地块无日照影响0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时冬至日9:00-15:00愿景展示概念方案三3CONCEPT 3结论CONCLUSION方案一适应初创及成长型中小企业，高低配形态，产品面积段丰富，适合常规的园区运营模式，租售回报较低。落地性强，形态较为常规方案二考虑产业新城启动地块，需打造标杆形象，适合导入大型独角兽龙头企业，差异化运营。租售回报较高。形象较为突出方案三适合各种规模企业及运营需求。寻求创新突破，在市场竞争中脱颖而出。120%的投入，200%的产出。形象突出，打造地标性未来产业园区结论：方案三