1、透视产业地产万象观资本术土地论模式考潜规则城镇化新革命产业地产新问题与新趋势土地论工业用地与模糊经济学的诱惑1979200320082012改革开放后，蛇口工业园的开发，拉开了中国真正意义上的工业地产崛起序幕。随着改革开放进程加速，经济开发区进入社会视野。2003年起，国家在清理整顿开发区时最终保留了“一百零八将”。中国产业地产的发展雏形可以说正是源自这些园区，并不断演变繁衍，生生不息。2012年，国家房地产调控政策的压制和监管力度不断加大，更多开发商开始被迫进入这个市场，行业参与主体从政府、民企到外资，愈显多样化。2012年，可以说是产业地产井喷时代的到来。2008年全球金融危机及国家房地产2、调控政策下的历史性调整期的到来，不少开发商开始另辟蹊径，寻找更广阔的新市场。嗅觉灵敏的开发商开始大量储备工业用地，积极探索产业地产之路。土地论工业用地与模糊经济学的诱惑政府住宅商业用地工业用地提高土地财政收入吸引大企业入驻提高价格降低价格差价便宜的工业用地原本是由于鼓励生产成本的降低，但被产业地产商拿到后转手作为经营营利性用地，但其中包含的产权分割问题、土地用途追究问题、工业用地指标问题等却隐藏着很多风险。土地论工业用地与模糊经济学的诱惑现象一专业批发城的土地诱惑现象二现象三落后地区的土地急先锋总部基地总部经济的乱麻模式考 投资运营商管理价值 开发商制造环境 土地运营商规划产城 产业运营商培育3、未来模式考投资运营商管理价值这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。案例：万通的“售后回租（Sale & Lease Back）”模式1万通在宣布对无锡16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍，食堂，仓库等物业。2万通控股采取“售后回租”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。3万通持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%模式考投资运营商管理价值4、辨别城市投资价值能力3、资产管理能力2、价值判断能力1、金融能力 金融能力 投