1、新员工入职培训系列课程房地产基础知识培训房地产基础知识培训 培 训 目 标1 1 1 1、熟悉房地产相关基本知识、熟悉房地产相关基本知识、熟悉房地产相关基本知识、熟悉房地产相关基本知识2 2 2 2、了解房地产相关的建筑知识、了解房地产相关的建筑知识、了解房地产相关的建筑知识、了解房地产相关的建筑知识3 3 3 3、熟悉房地产销售基本知识、熟悉房地产销售基本知识、熟悉房地产销售基本知识、熟悉房地产销售基本知识课程：房地产基础知识1 1 1 1房地产基本概念房地产基本概念房地产基本概念房地产基本概念2 2 2 2土地及地产知识概要土地及地产知识概要土地及地产知识概要土地及地产知识概要4 4 4 2、4房地产销售知识与案例分析房地产销售知识与案例分析房地产销售知识与案例分析房地产销售知识与案例分析3 3 3 3住宅、建筑工程概论住宅、建筑工程概论住宅、建筑工程概论住宅、建筑工程概论【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 房产房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和3、使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。 房产、地产两者间的关系房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分 2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产4、的特性房地产的特性房地产的特性房地产的特性 房地产的自然特性房地产的自然特性房地产的自然特性房地产的自然特性 1 1、位置的固定性、位置的固定性 2 2、使用的耐久性、使用的耐久性 3 3、资源的有限性、资源的有限性 4 4、物业的差异性、物业的差异性【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性房地产的经济特性房地产的经济特性房地产的经济特性 1 1、生产周期长、生产周期长 2 2、资金密集性、资金密集性 3 3、相互影响性、相互影响性 4 4、易受政策限制性、易受政策限制性 5 5、房地产的保值增值性、房地产的保值增值性房地产类5、型房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产业房地产业房地产业房地产业 以土地和建筑物为经营对象，以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地6、产的抵押、贷土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发 房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。基础设施、房屋建筑的活动。 【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产市场分类房地产市场分类房地产市场分类房地产市场分类 一级市场一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）7、政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房一手房”市场）市场）三级市场三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房二手房”市场）市场）【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格 房地产价格构成：房地产价格构成：房地产价格构成：房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。和房8、屋价值的货币表现形式。 房地产总价格：房地产总价格：房地产总价格：房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格：房地产单位价格：房地产单位价格：房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。价格水平的高低。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格 楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价楼面地价 = = 土地总价格土地总价格/ /9、总建筑面积总建筑面积 = = 土地单价土地单价/ /容积率容积率【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成1 1、土地出让金或征地费、土地出让金或征地费2 2、拆迁安置补偿费、拆迁安置补偿费3 3、城市土地开发费、城市土地开发费4 4、土地开发利润、土地开发利润 土土地地 价价 格格1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2 2、流通费用、流通费用3 3、税金、税金4 4、利润、利润 房房 地地 产产 价价 格格【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产10、基本概念】 房房屋屋 价价 格格【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素 1 1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 2 2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 3 3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 4 4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利11、店等） 5 5、房屋的市场价格定位、房屋的市场价格定位 6 6、房屋的供需状况、房屋的供需状况 7 7、物业管理公司的口碑、物业管理公司的口碑 8 8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 1010、政府因素、土地价格的变动、政府因素、土地价格的变动 1111、其它因素、其它因素【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 土地分类土地分类土地分类土地分类按所有制分：国有土地和集体土地按所有制分：国有土地和集体土地按所12、有制分：国有土地和集体土地按所有制分：国有土地和集体土地 国有土地：国有土地：国有土地：国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：集体土13、地：集体土地：集体土地：是指农村集体所有的土地。根据是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 我国的土地制度我国的土地制度我国的土地制度我国的土地制度土地所有制：土地所有制：土地所有制：土地所有制：14、在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。能取得土地所有权。土地使用权：土地使用权：土地使用权：土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。权可以依法转让。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地国有15、土地国有土地国有土地 城市用地可以分为九类：城市用地可以分为九类： 1 1、 居住用地居住用地 2 2、 公用设施用地（含商业用地）公用设施用地（含商业用地） 3 3、 工业用地工业用地 4 4、 仓储用地仓储用地 5 5、 对外交通用地对外交通用地 6 6、 道路广场用地道路广场用地 7 7、 市政公用设施用地市政公用设施用地 8 8、 绿化用地绿化用地 9 9、 特殊用地特殊用地 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式 国有16、土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。 1 1 1 1、土地使用权出让：、土地使用权出让：、土地使用权出让：、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。府支付土地使用权出让金的行为。 拍17、卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。用权的行为。 招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地使用权的取得方18、式国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式2 2 2 2、土地使用权转让：、土地使用权转让：、土地使用权转让：、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3 3 3 3、土地使用权划拨：、土地使用权划拨：、土地使用权划拨：、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使19、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 土地分类土地分类土地分类土地分类 按开发程度分：生地、熟地按开发程度分：生地、熟地按开发程度分：生地、熟地按开发程度分：生地、熟地 1 1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。 2 2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的20、土地。 三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。通、场地平整。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 土地分类土地分类土地分类土地分类 按用途分类按用途分类按用途分类按用途分类 土地按用途分类及使用年限确定：土地按用途分类及使用年限确定： 1 1、居住用地、居住用地7070年；年； 2 2、工业21、用地、工业用地5050年；年； 3 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年； 4 4、商业、旅游、娱乐用地、商业、旅游、娱乐用地4040年；年； 5 5、综合或者其他用地、综合或者其他用地5050年。年。 另外，加油站、加气站用地为另外，加油站、加气站用地为2020年。年。 注意：注意：注意：注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地业主个人所22、有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订都要与国土局签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行。，其土地使用年限按国家规定执行。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 房屋的分类房屋的分类房屋的分类房屋的分类按使用功能分类按使用功能分类按使用功能分类按使用功能分类 23、1 1、 住宅住宅 2 2、 工业厂房和仓库工业厂房和仓库 3 3、 商场和店铺商场和店铺 4 4、 办公楼办公楼 5 5、 宾馆酒店宾馆酒店 6 6、 文体娱乐设施文体娱乐设施 7 7、 政府和公用设施政府和公用设施 8 8、 多功能建筑多功能建筑【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅的种类住宅的种类住宅的种类住宅的种类 住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSETOWNHOUSE、别、别墅等。墅等。*Townhouse *Townhouse24、 *Townhouse *Townhouse 万科城万科城万科城万科城【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 多层：多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：小高层：一般把7层至1025、层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点 。高层：高层：11层以上30层以下、最高高度到100M 的建筑物。超高层：超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。 【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】一期：一期：一期：一期：4+14+14+14+1、6 6 6 6层合园层合园层合园层合园二期：二期：二期：二期：2 2 2 2栋栋栋栋17171717层小高层层小高层层小高层层小高层三期：三期：三期：三期：3 3 3 3栋栋栋栋24242424层高层层高层层高层层高层* * * *康桥蓝湾26、康桥蓝湾康桥蓝湾康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：住宅分类：住宅分类： 按楼体结构形式分类：按楼体结构形式分类： 1 1、砖木结构、砖木结构 2 2、砖混结构、砖混结构 3 3、钢混框架结构、钢混框架结构 4 4、钢混剪刀墙结构、钢混剪刀墙结构 5 5、钢混框架一剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构 6 6、钢结构、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：住宅分类：住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构27、：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼： 板楼一般建筑层数不会超过板楼一般建筑层数不会超过1212层。层。 长度明显大于宽度，板楼有两种类型，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。单元连在一起就拼成一个板楼。 板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，28、位于前面的客厅、主卧等有充足比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：塔楼： 一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大29、致相同，这种楼房的高度从面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从1212层以上到层以上到3535层，超过层，超过3535层是超层是超高层，塔楼一般是一梯高层，塔楼一般是一梯/ /两梯四户到两梯四户到1212户。户。 塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。高望远，视野开阔。 塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼的劣势：30、塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼塔楼户型的使用率普遍低于板楼1010个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 板楼、塔楼板楼、塔楼板楼、塔楼板楼、塔楼* * * *水星水星水星水星香榭里香榭里香榭里香榭里【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工31、程概论】 住宅分类：住宅分类：住宅分类：住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：按房屋户型结构分类，主要分为： 1 1、普通单元式住宅、普通单元式住宅 2 2、公寓式住宅、公寓式住宅 3 3、复式住宅、复式住宅 4 4、跃层式住宅、跃层式住宅 5 5、花园洋房式住宅、花园洋房式住宅 6 6、小户型住宅（超小户型）、小户型住宅（超小户型）【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：住宅分类：住宅分类： 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为发，但层高要32、低于跃层式住宅（复式设计为3.33.3米，而一般跃层式为米，而一般跃层式为5.65.6米）。米）。 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。床面，人可坐起但无法直立。* * * *温馨浪漫的复式楼温馨浪漫的复式楼温馨浪漫的复式楼温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】* * * *大气豪华的跃式楼大气豪华的跃式楼大气豪华的跃式楼大气豪华的跃式楼【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工33、程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 经典花园洋房经典花园洋房经典花园洋房经典花园洋房 * * * *融科融科融科融科檀香山檀香山檀香山檀香山【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅分类：住宅分类：住宅分类：住宅分类：按房屋政策属性分类：按房屋政策属性分类： 1 1、廉租房、廉租房 2 2、已购公房（房改房）、已购公房（房改房） 3 3、经济适用住房、经济适用住房 4 4、住宅合作社集资建房等、住宅合作社集资建房等 5 5、商品房、商品房【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概34、论第三节：房屋建筑工程概论】 商品房商品房商品房商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。律经营的房屋。 商品房的商品房的商品房的商品房的“五证五证五证五证” “” “” “” “两书两书两书两书”： “ “五证五证”包括包括建设用地规划许可证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证国有土地国有土地使用证使用证建设工程施工许可证建设工程施工许可证商品房预商品房预( (销销) )售许可证售许可证。 “ “两书两书”：新建住宅：新建住宅商品房质量保证书商品房质量保证书、商品房使35、用说明书商品房使用说明书。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售看，商品房又分现房销售和期房预售； 从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房； 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】* * * *1987198719871987年年年年 深圳深圳深圳深圳 东晓华园东晓华园东晓华园东晓华园中国第一个商品房住宅小区中国第一个商品房住宅小区中国第一个商品房住宅小区中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论第三节：36、房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 商品房的结构形式商品房的结构形式商品房的结构形式商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1 1、砖混结构住宅、砖混结构住宅 砖混结构住宅：砖混结构住宅：砖混结构住宅：砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝37、土及大部分砖墙承重的结构。以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 由于抗震的要求，砖混住宅一般在由于抗震的要求，砖混住宅一般在5 5层、层、6 6层以下。层以下。【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 商品房的结构形式商品房的结构形式商品房的结构形式商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：以其承重结构所用其所用的材料来划分：2 2、砖木结构住宅砖木结构住宅砖木结构住宅砖木结构住宅 砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结38、构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3 3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。剪刀墙结构等。【第三节：房屋建39、筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅的层高：住宅的层高：住宅的层高：住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。 住宅的净高：住宅的净高：住宅的净高：住宅的净高：层高和净高的关系可用公式层高和净高的关系可用公式“净高净高= =层高层高- -楼板厚度楼板厚度”来表示，来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。即层高和楼板厚度的差叫做净高。【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 住宅的进深：通常指房间长度。住宅的进深：通40、常指房间长度。 住宅的开间：通常指房间宽度。住宅的开间：通常指房间宽度。 进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。 * 房间进深16.5米/房间开间8.8米 *卧室进深6米/卧室开间4.4米 *客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论】 商品房销售方式：商品房销售方式：商品房销售方式：商品房销售方式： 按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种； 商品房预售条件：商品房预售条件：商品房预售条件：商品房预售条件： 41、1 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2 2、持有建设工程规划许可证；、持有建设工程规划许可证； 3 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。证明。 5 5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级42、以上人民政府房、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。产管理部门和土地管理部门登记备案。 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 住宅权益住宅权益住宅权益住宅权益 住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。 住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个住宅的所43、有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 住宅权益住宅权益住宅权益住宅权益1 1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使占有权就为使用人行使比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。移。2 2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的44、使用权。使用权的人，既可以是、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。房主的所有权并未丧失。 3 3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。收益。4 4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋45、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。有房屋的处分权。 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 房屋产权分类：房屋产权分类：房屋产权分类：房屋产权分类：1 1、产权证书：是指、产权证书：是指 房屋所有权证房屋所有权证 和和 土地使用权证土地使用权证 。房屋产权证书包括：产。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有46、数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。房屋平面图。 2 2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。定的租金标准出租给居民的公有房产。3 3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民资兴建、销售的房产，在房产未出售47、之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 房屋产权分类：房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产 ：指两个或两个以上的人，对全部共有房48、产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 房屋分类：房屋分类：1 1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合49、同。者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。 2 2、现房：按照我国销售商品房、现房：按照我国销售商品房“现房现房”的规定，只有领取了的规定，只有领取了房屋所有权证房屋所有权证的商品房才叫的商品房才叫“现房现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许销售许可证可证”，购房者只需查看，购房者只需查看房屋所有权证房屋所有权证，在签合同的时候也必须使用国，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 房屋产权分类：房屋产50、权分类：房屋产权分类：房屋产权分类：3 3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。行配套施工阶段的房屋。4 4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为易时为 一手一手 ，第二次交易则为，第二次交易则为 二手二手 。5 5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到、尾房：一般情况下，当房产销售量达到8080以后，一般就进入房地产项目的以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售51、的房产，一般称为尾房。清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 房屋产权分类：房屋产权分类：房屋产权分类：房屋产权分类：6 6、烂尾房、烂尾房 ：是指由于开发商资金：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。滞的积压楼宇。 * * * *世界最大的烂尾楼世界最大的烂尾楼世界最大的烂尾楼世界最大的烂尾楼 韩国韩国韩国韩国 柳京饭52、店柳京饭店柳京饭店柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语价格篇：价格篇：价格篇：价格篇： 1 1、一次性买断价：一次性买断价：一次性买断价：一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。务，不得随意变更。 2 2、定金：定金：定金：定金：为保证合53、同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据依据合同法合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，卖方违约时，“定金定金”双倍返还；买方违约时，双倍返还；买方违约时，“定金定金”不返还。不返还。“定金定金”的总的总额不得超过合同标的的额不得超过合同标的的 20% 20% 。 3 3 3 3、订金：、订金：、订金：、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款预付款”。“订金订金”的效的效力取决于双方当54、事人的约定。双方当事人如果没有约定，力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金订金”的性质主要是的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语价格篇：价格篇：价格篇：价格篇： 定金与订金的区别，主要表现在55、：定金与订金的区别，主要表现在：定金与订金的区别，主要表现在：定金与订金的区别，主要表现在： 1)1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。主合同的违反。 2)2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿56、金。 3)3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如担保法担保法就规定定金数额就规定定金数额不超过主合同标的额的不超过主合同标的额的2020；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。般不作限制。 4) 4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语价格篇：价格篇：价格篇：价格篇：57、 4 4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。体现惩罚性。 5 5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。 6 6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格58、，即是起价。、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇 1 1、商品房销售面积：商品房按、商品房销售面积：商品房按“套套”或或“单元单元”出售，商品房的销59、售面积即出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。及应当分摊的共有建筑面积。 商品房销售面积商品房销售面积= =套内实际建筑面积套内实际建筑面积+ +公摊面积公摊面积 例：某房源广告：玉园小区例：某房源广告：玉园小区 、112112 、3030万万 ，其中的，其中的112112即为商品房的即为商品房的销售面积。销售面积。【第60、四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇 2 2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。 套内建筑面积套内建筑面积= =套内使用面积套内使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台建筑面积阳台建筑面积* *套内面积套内面积 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知61、识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 3 3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：计算： 1) 1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；柜等空间面积的总和； 2) 2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 3) 3)、不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；、不包括在62、结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 4) 4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇 4 4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：套内墙体面积的计算法为： 1 63、1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 2 2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 5 5、套内阳台建筑面积：按照、套内阳台建64、筑面积：按照建筑面积计算规则建筑面积计算规则的规定，套内阳台建筑的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中： 1 1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 2 2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积； 3 3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； 4 4）、半挑半凹阳台65、，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 6 6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。面积。 公用建筑面积由两部分组成：公用建筑面积由两部分组成： 1 1）、大堂、公共门66、厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；服务的专用设备用房； 2 2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山67、墙）墙体）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 公用建筑面积公用建筑面积= =全幢建筑面积全幢建筑面积- -全幢各套套内建筑面积之和全幢各套套内建筑面积之和- -单独具备使用功单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等） 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进68、行分摊的，要在销（预）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。 公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。公用建筑面积69、。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 分摊的公用建筑面积计算：分摊的公用建筑面积计算：分摊的公用建筑面积计算：分摊的公用建筑面积计算：根据建设部根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）面积分摊规则（试行）规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：下： 1 1）分摊的公用建筑面积）分摊的公用建筑面积= =各套套内建筑面积各套套内建筑面积* *公用建筑面70、积分摊系数公用建筑面积分摊系数 2 2）公用建筑面积）公用建筑面积= =整幢建筑的面积整幢建筑的面积- -各套套内建筑面积之和已作为独立使用各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 3 3）公用建筑面积分摊系数）公用建筑面积分摊系数= =公用建筑面积公用建筑面积/ /各套套内建筑面积之和各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 7 771、面积计算公式汇总：、面积计算公式汇总： 商品房销售面积商品房销售面积 = = 套内建筑面积套内建筑面积 + + 分摊公用面积分摊公用面积 套内建筑面积套内建筑面积 = = 套内使用面积套内使用面积 + + 套内墙体面积套内墙体面积 + + 阳台建筑面积阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、72、通风道、烟囱( (均为投均为投影面积影面积) )等所占面积的总和。等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 使用率：使用面积与建筑面积之比。使用率：使用面积与建筑面积之比。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%80%；塔楼；塔楼75%75%；写字楼；写字楼70%70%；商场；商场65%65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使73、用率低。 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积公摊的公用建筑面积 = = 套内面积套内面积 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = = 公用建筑面积公用建筑面积 套内建筑面积总和套内建筑面积总和 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销74、售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售专业术语销售专业术语销售专业术语销售专业术语面积篇面积篇面积篇面积篇 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积( (总占地面积总占地面积) )之比。之比。 建筑覆盖率：又称建筑覆盖率：又称“建筑密度建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积( (包括绿地面积包括绿地75、面积) )与规划用地面积与规划用地面积之比。之比。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 销售实时税费销售实时税费销售实时税费销售实时税费新房交易税费新房交易税费新房交易税费新房交易税费 1 1、购买新房缴纳的税费：、购买新房缴纳的税费： 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。20092009年年6 6月月1 1日日-12-12月月3131日期间购买日期间购买市城区的商品房，普通住宅契税税率市城区的商品房，普通住宅契税税率1%1%；非普通住宅（除别墅）契税税率为；非普通住宅（除别墅）契税76、税率为4%4%，享受契税税率，享受契税税率2%-3%2%-3%的财政优惠，其中购非普通住宅的奖励的财政优惠，其中购非普通住宅的奖励3%3%，购门面等经，购门面等经营性用房（不含二手经营性用房）的奖励营性用房（不含二手经营性用房）的奖励2%2%。印花税，收费标准为。印花税，收费标准为5 5元元/ /证。证。 2 2、购房交纳的费用一般有：、购房交纳的费用一般有： 在购房时交纳维修基金、物管费，在房屋交付使用时应交纳有线电视、煤气在购房时交纳维修基金、物管费，在房屋交付使用时应交纳有线电视、煤气管道开户费等；办理国土证、产权证时缴纳产权登记费、土地分户费、转让手续管道开户费等；办理国土证、产权证时77、缴纳产权登记费、土地分户费、转让手续费等，如果是按揭购房还应交纳按揭手续费，除以上费用外，可能还要交纳和开费等，如果是按揭购房还应交纳按揭手续费，除以上费用外，可能还要交纳和开发商购房合同约定的其它费用。发商购房合同约定的其它费用。 但是从但是从20092009年年7 7月开始，我市商品房交易实行一月开始，我市商品房交易实行一费制，除物管费、维修基金的其他费都将包含在房款内，不再单独缴纳。费制，除物管费、维修基金的其他费都将包含在房款内，不再单独缴纳。【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】【第四节：销售知识与案例分析第四节：78、销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 月供款月供款月供款月供款（等额方式）（等额方式）月还款额月还款额= =本金本金月利率月利率(1+(1+月利率月利率) )还款月数还款月数/ (1+/ (1+月利率月利率) )还款月数还款月数-1-1 = = 贷款金额贷款金额( (万元万元)还贷系数还贷系数投资回报率投资回报率= =年总租金（纯收益）年总租金（纯收益）/ /总售价总售价 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】 * * * *贷款利率知多少贷款利率知多少贷款利率知多少贷款利率知多少【第四节79、：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】实例分析一：实例分析一：实例分析一：实例分析一： 张女士张女士20092009年年7 7月月2 2日在市日在市城区某楼盘购买了一套商品城区某楼盘购买了一套商品房，价格为房，价格为32003200元元/ /，销售，销售面积为面积为120120，一次性付款，一次性付款，享受该楼盘享受该楼盘9.79.7折优惠，请问，折优惠，请问，张女士需要交纳多少房款才张女士需要交纳多少房款才能交房使用，办理产权证、能交房使用，办理产权证、土地证各需多少钱？土地证各需多少钱？【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】实例分析二：实例分析二：实例分析二：实例分析二： 锋姐即将购买一套面积为锋姐即将购买一套面积为5050高高层住宅单位，总价格为人民币层住宅单位，总价格为人民币1818万元；万元；拟采用按揭付款方式，七成十年。请拟采用按揭付款方式，七成十年。请问需要支付多少房款和税费问需要支付多少房款和税费? ? 每月月供多少？办理按揭需要提每月月供多少？办理按揭需要提供哪些证明呢供哪些证明呢? ? 【第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析第四节：销售知识与案例分析】本节结束本节结束