1、房地房地产行行业基基础知知识培培训教程教程房地产行业基础知识房地产行业基础知识第1页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地产行业基础知识房地产行业基础知识第2页2022年6月29日版权所有,不得翻印从从1978年之前至今，中国房地年之前至今，中国房地产经历了了5个个阶段，段，计划划经济时代、代、住房商品化住房商品化时代、两个快速代、两个快速发展展阶段、以及段、以及调整期，目前整体仍整期，目前整体仍处于震于震荡上升通道当中上升通道当2、中第一阶段第一阶段（1978年以前）年以前）计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题第二阶段第二阶段（1978-1990）住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段第三阶段第三阶段（1990-1997）第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期第四阶段第四阶段（1998-2007）第二个快速发展阶段第五阶段第五阶段（2008-至今）至今）第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整阶段阶段特征特征阶段阶段关键关键词词住宅统建，福利分房土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革快速发展、泡沫、宏观调控、安3、居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税房地产行业基础知识房地产行业基础知识第3页2022年6月29日版权所有,不得翻印最近最近10年，全社会的固定年，全社会的固定资产投投资和房地和房地产投投资都呈逐年上升都呈逐年上升趋势，并保持着相，并保持着相对稳定的增定的增长速度速度数据来源：国家统计局、统计年鉴99-09年全国固定资产投资情况年全国固定资产投资情况99-09年全国房地产投资情况年全国房地产投资情况在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保4、持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。 受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第4页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产行行业的重要性：房地的重要性：房地产行行业已成已成为国民国民经济的支柱的支柱产业房地产业对国民经济的贡献房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地5、产业对率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到的综合贡献率达到20%房地产行业对拉动经济增长房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的资占全社会固定资产投资的比重为比重为18%房地产是人们生活的必需品房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要房地产是城市化进程的需要“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间人类生存发展人类生存发展的需要的需要房地产产业关联度高，能促进就业房地产产业关联度高，能促进就业每6、年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，产业关联度高，带动其他行业带动其他行业发展发展房地产行业基础知识房地产行业基础知识第5页2022年6月29日版权所有,不得翻印我国房地我国房地产行行业现阶段面段面临的的发展机遇展机遇地产行业面临地产行业面临发展机遇发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求7、持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本房地产行业基础知识房地产行业基础知识第6页2022年6月29日版权所有,不得翻印机遇与挑机遇与挑战并存，行并存，行业发展也面展也面临着着严峻的挑峻的挑战，主要表，主要表现在以下五在以下五个方面个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏8、观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业基础知识房地产行业基础知识第7页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产行行业的未来的未来发展展趋势总结房地产未来发展房地产未来发展趋势总结趋势总结有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现9、金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在35年的时间内完成房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化 市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强房地产投资10、增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好房地产行业基础知识房地产行业基础知识第8页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地房地产行行业基本常基本常识房地房地产常用常用术语介介绍房地房地产产品品类型介型介绍房地房地产建筑基建筑基础知知识房地房地产规划基划基础知知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识第9页2022年6月29日版权所有,不得翻印什么是房地什么是房地产？ 是指土地、建筑物及其地上的附着11、物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等 房地产的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性 指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权 指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房房地地产产的的定定12、义义房房产产的的定定义义地地产产的的定定义义房房地地产产的的特特征征房地产行业基础知识房地产行业基础知识第10页2022年6月29日版权所有,不得翻印什么是房地什么是房地产业？ 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业13、归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业 。 广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动 广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程房房地地产产业业房房地地产产开开发发房房地地产产经经营营房房地地产产业业和和建建筑14、筑业业的的区区别别房地产行业基础知识房地产行业基础知识第11页2022年6月29日版权所有,不得翻印什么是房地什么是房地产市市场？房地产市场：房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场一级市场二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)一级市场一级市场三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场15、（俗称“二手房”市场）三级市场三级市场房地产行业基础知识房地产行业基础知识第12页2022年6月29日版权所有,不得翻印建建设设用用地地规规划划许许可可证证商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五房地房地产开开发的的“五五证”房地产行业基础知识房地产行业基础知识第13页2022年6月29日版权所有,不得翻印国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国国 家家土地使用者土地使用者土地16、使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年加油站、加气站用地：20年中国（大中国（大陆）现行的土地制度行的土地制度房地产行业基础知识房地产行业基础知识第14页2022年6月29日版权所有,不得翻印城市用地的城市用地的类别房地产行业基础知识房地产行业基础知识第15页2022年6月29日版权所有,不得翻印土地使用土地使用权的出的出17、让方式方式房地产行业基础知识房地产行业基础知识第16页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产开开发价价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标18、招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价19、值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段20、投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收辅价值链辅价值链战略管理战略管理人力资源与行政管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理金融投资与财务管理信息管理信息管理房地产行业基础知识房地产行业基础知识第17页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地房地产行行业基本常基本常识房地房地产常用常用术语介介绍房地房地产产品品类型介型介绍房地房地产建筑基建筑基础知知识房地房地产规21、划基划基础知知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识第18页2022年6月29日版权所有,不得翻印【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线22、】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果 【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求 房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第19页2022年6月29日版权所有,不得翻印【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层23、数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第20页2022年6月2924、日版权所有,不得翻印【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排25、污通、通讯通、煤气通及场地平整 房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第21页2022年6月29日版权所有,不得翻印【红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比【绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率【用地性质】规划用地的使用功能【用地面26、积】规划地块划定的面积【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第22页2022年6月29日版权所有,不得翻印【建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量【居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称【花园】占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。【小区】建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会27、。【组团】被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地【配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称【建筑小品】指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第23页2022年6月29日版权所有,不得翻印【房屋销售面积】房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和【套内建筑面积】房屋按单28、元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积【套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积【公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积【实用面积】它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行29、业基础知识第24页2022年6月29日版权所有,不得翻印【得房率】是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比【道路用地】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。【期房】开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同【现房】开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋【入伙】业主领取钥匙，接房入住【契税】在土地、房屋不动30、产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第25页2022年6月29日版权所有,不得翻印【安居房】指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）【经济适用房】是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房【使用权房】是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房【产权房】是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有【商品房】是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资31、企业）开发经营的住宅【集资房】是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第26页2022年6月29日版权所有,不得翻印【公房】又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售【房改房】是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋32、集资建房等【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第27页2022年6月29日版权所有,不得翻印【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地【金33、融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第28页2022年6月29日版权所34、有,不得翻印【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地【民用机场用地】是指民用机场35、及其附属设施用地房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第29页2022年6月29日版权所有,不得翻印【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层房地房地产常用常用术语房地产行业基础知识房地产行业基础知识第336、0页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地房地产行行业基本常基本常识房地房地产常用常用术语介介绍房地房地产产品品类型介型介绍房地房地产建筑基建筑基础知知识房地房地产规划基划基础知知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识第31页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产p普通住宅普通住宅F是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。低层住宅为一层至三层37、；低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上高层住宅为十层及以上房地产行业基础知识房地产行业基础知识第32页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。F配套设施标准较高配套设施标准较高p高高档档住住宅宅F具有良好的物业管理服务具有良好的物业管理服务F部分高档住宅带精装修部分高档住宅带精装修 F销售价格明显38、高于同时期、同区域的普通住宅销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅p别墅别墅房地产行业基础知识房地产行业基础知识第33页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产p高档公寓高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p酒店式服务公寓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。F始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;F市场定位很高;F它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;F具有“自用”和“投资”两大功效，除了提39、供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第34页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：p独立式别墅独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一40、道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第35页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产p联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花41、园）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第36页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产p联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第37页2022年6月29日版权所有,不得翻印p塔楼塔楼指各面长高比均小于42、1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识第38页2022年6月29日版权所有,不得翻印p板楼板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度43、两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。房地房地产产品品类型名型名词- 居住居住类地地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识第39页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词办公公类地地产p定义定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。p办公建筑44、的分类办公建筑的分类公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第40页2022年6月29日版权所有,不得翻印45、其它相关物其它相关物业类型名型名词商商业类地地产p定义定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第41页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词商商业类地地产p商圈商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。F主圈：即主要商圈46、，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。F次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。F边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第42页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词商商业类地地产p业态介绍业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理47、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第43页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词商商业类地地产p业态介绍业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态48、。购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第44页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词产业地地产p定义定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生49、态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。p产业地产的形态产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第45页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词旅游地旅游地产p定义定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：50、休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。华侨城华侨城房地产行业基础知识房地产行业基础知识第46页2022年6月29日版权所有,不得翻印其它相关物其它相关物业类型名型名词旅游地旅游地产景区住宅旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心自营式酒店产权酒店房地产行业基础知识房地产行业基础知识第47页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常51、基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地房地产行行业基本常基本常识房地房地产常用常用术语介介绍房地房地产产品品类型介型介绍房地房地产建筑基建筑基础知知识房地房地产规划基划基础知知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识第48页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类 p民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科52、研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等房地产行业基础知识房地产行业基础知识第49页20253、2年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第50页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构是54、由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第51页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，55、还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第52页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它56、的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。p剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力57、墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第53页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。p框架剪58、力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第54页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的59、间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第55页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑基本分建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第56页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水60、平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由61、建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。建设用地的分类及定义建设用地的分类及定义房地产行业基础知识房地产行业基础知识第57页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住62、环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标房地产行业基础知识房地产行业基础知识第58页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p容积率建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产63、品类型房地产行业基础知识房地产行业基础知识第59页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标房地产行业基础知识房地产行业基础知识第60页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各64、层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。建筑面积建筑面积房地产行业基础知识房地产行业基础知识第61页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基65、本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。建筑高度建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。 采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。 对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。 房地产行业66、基础知识房地产行业基础知识第62页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、 铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定 的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路面67、边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。建筑退让建设用地边线距离建筑退让建设用地边线距离房地产行业基础知识房地产行业基础知识第63页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间距。p建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重68、叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。）建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数房地产行业基础知识房地产行业基础知识第64页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p群体布置时板式居住建筑的间距系数群体布置时板式居住建筑的间距系数1.7H(1.6H) 1.7H(1.6H) 1.4H 1.5H北北 69、020 20以上以上60 60以上以上在规划设计中要特别注意两个临界在规划设计中要特别注意两个临界角度角度(20(20、60)60)的准确性。的准确性。在正南北向按照在正南北向按照1.61.6（改建区）或（改建区）或1.71.7（新建区）间距系数计算后，建（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于筑间距大于120120米时，可按米时，可按120120米控米控制建筑间距。在正东西向按照制建筑间距。在正东西向按照1.51.5间间距系数计算后，建筑间距大于距系数计算后，建筑间距大于5050米米时，可按时，可按5050米控制建筑间距。米控制建筑间距。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第65页2022年670、月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数p中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数房地产行业基础知识房地产行业基础知识第66页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。消防间距消防间距民用建筑的防火间距民用建71、筑的防火间距房地产行业基础知识房地产行业基础知识第67页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。消防间距消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)(m)房地产行业基础知识房地产行业基础知识第68页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p其它间距通风间距通风间距是为了获得较72、好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。 房地产行业基础知识房地产行业基础知识第69页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定l成片绿化的用地面积, 按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地, 计算为绿化用地；非园林设施的占地, 不计算为绿化用地。l庭院绿化的用地面73、积, 按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。l两个以上单位共有的绿化用地, 按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。l道绿化用地面积, 按道路设计中的绿化设计计算, 分段绿化的分段计算l宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识第70页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建74、筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定l道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算l院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；l开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；l株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场, 计算为绿化用地面积。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行75、业基础知识房地产行业基础知识第71页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建设工程绿化用地面积的计算办法n地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：l该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标的50%以上者；l实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；l实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主76、的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。l凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识第72页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑基本分建筑基本分类及基本建筑及基本建筑术语建筑用地及建筑用地及规划技划技术指指标p建设工程绿化用地面积的计算办法（要点）n屋顶绿化：建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，77、在符合下述规定时，可按其面积的1/5计入该工程的绿化用地面积指标：该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标50%以上者；实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识第73页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑建筑图纸的基的基础认识建筑平面建筑平面图建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞78、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第74页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑建筑图纸的基的基础认识建筑立面建筑立面图建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。阅读立面图应注意以下内容：与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第75页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑建筑图纸的基的基础79、认识建筑剖面建筑剖面图假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。 阅读建筑剖面图应注意以下内容：明确剖面图的剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等； 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等；注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第76页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑建筑图纸的基的基80、础认识建筑透建筑透视图和表和表现图住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第77页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑建筑图纸的基的基础认识小区小区规划划图小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；房地产行业基础知识房地产行业基础知识第78页2022年6月29日81、版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地房地产行行业基本常基本常识房地房地产常用常用术语介介绍房地房地产产品品类型介型介绍房地房地产建筑基建筑基础知知识房地房地产规划基划基础知知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识第79页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范住宅技住宅技术经济指指标p住宅设计应计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积（）；套内使用面积（/套）；住宅标准层总使用面积（）；住宅标准层总建筑面积（）82、；住宅标准层使用面积系数（%）；套型建筑面积（/套）；套型阳台面积（/套）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第80页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范住宅技住宅技术经济指指标p住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；套型阳83、台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第81页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范住宅技住宅技术经济指指标p套内使用面积计算，应符合下列规定：套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m84、的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第82页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范建筑面建筑面积规范范p计入建筑面积的部分单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计85、算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部86、位不应计算面积。房地产行业基础知识房地产行业基础知识第83页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范建筑面建筑面积规范范p计入建筑面积的部分建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算高低联跨的建87、筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算房地产行业基础知识房地产行业基础知识第84页2022年6月29日版权所有,不得翻印建筑面建筑面积的分的分类和技和技术规范范住宅建筑面住宅建筑面积规范范p不计入建筑面积的部分建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥 、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内88、的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 房地产行业基础知识房地产行业基础知识第85页2022年6月29日版权所有,不得翻印城市居住区城市居住区规划划设计规范范居住区分居住区分级控制控制规模模房地产行业基础知识房地产行业基础知识第8689、页2022年6月29日版权所有,不得翻印城市居住区城市居住区规划划设计规范范居住区用地平衡控制指居住区用地平衡控制指标(%) 表表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标 （%） 房地产行业基础知识房地产行业基础知识第87页2022年6月29日版权所有,不得翻印城市居住区城市居住区规划划设计规范范公共服公共服务设施控制指施控制指标（平方米（平方米/ /千人）千人）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第88页2022年6月29日版权所有,不得翻印城市居住区城市居住区规划划设计规范范配建公共停配建公共停车场( (库) )停停车位控制指位控制指标 房地产行业基础知识房地产行业基础知90、识第89页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地产行业基础知识房地产行业基础知识第90页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产企企业基本基本组织架构架构总经理总经理运营管理部设计研发部工程管理部成本管理部人力资源部综合管理部品牌营销部财务管理部项目管理线项目管理线职能支持线职能支持线运营决策线运营决策线董事长董事长n财务垂直管理n人力资源管理与开发n行政后勤工会管理（国有企业可能有工会、党群办、信访办等机构）n经营计划、91、经营目标管理n运营监控、经营信息汇报n项目拓展、投资决策n规划设计、产品研发、内部标准库整理n工程技术支持、质量巡检n目标成本管理、招标采购n营销策划、整体客户服务体系建设投资发展部招标采购部房地产行业基础知识房地产行业基础知识第91页2022年6月29日版权所有,不得翻印1、财务管理部关管理部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责公司预算管理、会计核算、资金管理、税务管理等工作，及时准确反映公司财务状况和经营成果，为领导决策提供财务依据。会计核算及财务分析会计核算及财务分析组织日常的会计核算工作编制财务报表、报告等，为高层提供决策依据预算管理预算管理负责92、公司全面预算管理，组织编制年度财务预算方案，并进行监控，提出调整意见资金管理资金管理编制资金计划、负责资金结算、协调资金的使用融资管理融资管理负责公司融资管理等工作税税务管理管理 n依法按时缴纳各类税款，合理规避税务风险；n负责协调与税务和工商等机构的关系，争取税收优惠政策资产管理资产管理负责公司固定资产的财务处理，协助进行固定资产盘点会计资料管理会计资料管理财务部经理出纳会计房地产行业基础知识房地产行业基础知识第92页2022年6月29日版权所有,不得翻印2、人力、人力资源部关源部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置依据公司发展战略，负责统筹实施人力资源开93、发、管理和使用，营造良好的用工环境，为员工提供和谐的工作氛围，保证组织快速发展过程中的人力资源供给和员工的能力成长人力资源规划人力资源规划依据公司发展战略制定总体人力资源战略规划负责总部员工、项目公司高层的人力资源管理工作指导下属公司开展中基层员工的人力资源管理工作招聘管理招聘管理负责公司员工的集中招聘工作薪酬福利薪酬福利制订符合公司实际的薪酬福利体系，并组织实施负责公司员工社会保险管理绩效管理绩效管理制定公司员工绩效考评体系和实施办法，并组织实施负责公司总部员工的绩效考核，并指导下属公司绩效工作培训工作培训工作建立健全培训管理体系，并组织实施，提升员工知识技能员工关系维护员工关系维护人力资源94、部经理绩效培训专员招聘专员薪酬福利专员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第93页2022年6月29日版权所有,不得翻印3、综合管理部关合管理部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关关键职责岗位设置岗位设置负责公司行政办公体系建设，开展公司行政后勤管理、档案管理、公关关系维护、IT管理等工作，为公司提供顺畅的内部工作环境，并完成好公司上传下达的枢纽作用。行政管理行政管理 负责公司重大经营决策、领导交办事项的督办工作负责公司各类会议准备、组织工作；负责公司印章、印鉴的保管使用；负责公司行政文件的收发登记、流转、归档等工作；负责公司级档案的管理；负责公司固定资产管理负责办公用品的集中采购分发负95、责公司行政办公费用的预算编制和过程管理负责公司车辆管理负责公司信息化管理公共关系公共关系n负责公司重大公关活动及重要接待的筹备和组织工作；n负责公司对外联络及对外宣传工作；n协助公司领导进行各类社会关系的维护工作法律事务法律事务n负责公司外聘法律顾问的管理n负责公司法律事务处理综合管理部经理车队队长后勤主管行政主管主厨厨师行政秘书后勤专员司机档案专员行政专员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第94页2022年6月29日版权所有,不得翻印4、运、运营管理部关管理部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置组织制订公司整体发展战略，并通过计划管理、流程建设等手段实现96、战略的有效落地，以推动公司远景战略目标的实现战略管理战略管理进行宏观经济、行业研究，为领导决策提供依据协助领导制定、修订公司战略和发展规划计划管理计划管理组织制定公司整体年度经营计划组织制定项目整体开发计划进行计划监督检查，及时反映公司经营运行状况定期组织召开经营计划会议项目后评估项目后评估组织各相关部门进行项目后评估，形成评估报告流程管理流程管理负责公司流程体系的建立和完善负责流程制度的执行情况检查，确保流程贯彻落实经营信息管理经营信息管理负责管理信息系统（硬件和软件）的建立和完善工作定期搜集、整理、分析公司经营管理各项数据运营管理部经理计划运营专员信息专员房地产行业基础知识房地产行业基础知97、识第95页2022年6月29日版权所有,不得翻印5、投、投资发展部关展部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责项目信息的收集与可研，组织进行项目投资决策，项目过程中报批报建，维护与政府相关部门的关系。土地信息调研土地信息调研负责收集当地土地局发布的招标、拍卖、挂牌土地信息，跟踪当地政府房地产相关政策的变化协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究投资拓展投资拓展协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究土地获取土地获取负责领导决策后土地的谈判、洽商、实地考察、土地竞买等工作项目报批报建项目报批报建指导项目进行前期手续的报批以及工程建设过程中的各98、类报批报建工作及报验手续办理熟悉、掌握政府有关优惠政策信息，办理规费减免手续政府关系维护政府关系维护负责建立、维护与政府及相关部门的良好关系，保证各项手续办理的顺利进行投资发展部经理拓展主管报建主管拓展专员报建专员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第96页2022年6月29日版权所有,不得翻印6、设计研研发部关部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责完成房地产开发项目各个阶段的设计管理工作，牵头设计单位招标和日常业务对接，对设计的质量、进度负责，建立健全集团设计管理体系，提升公司整体研发设计水平参与项目投资决策和项目定位参与项目投资决策和项目定位 n参与99、项目可行性论证分析，提供研发设计专业意见；n配合营销部编制项目定位方案；设计管理设计管理 负责设计单位信息收集、技术标底编制、资格预审等工作依据产品定位方案，组织编写各阶段设计任务书；监督设计过程中设计方案调整、设计成果的管理，把控设计进度；施工配合施工配合 n办理、签发权限范围内设计变更；n参与施工图设计交底，落实相关的技术问题n配合各种报批报建和验收工作产品技术研发产品技术研发 n负责研究四新技术，总结前期设计经验，规避相关问题；n负责产品研发成果的推广应用和完善。异地项目技术指导异地项目技术指导 设计研发部经理电气设计师土建设计师资料员景观设计师结构设计师精装设计师房地产行业基础知识房地100、产行业基础知识第97页2022年6月29日版权所有,不得翻印7、工程管理部关、工程管理部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置建立健全公司工程质量管理体系，对公司各项目工程施工过程实施质量、安全和进度监控并提供技术支持，保证项目顺利开展。工程技术研发和创新工程技术研发和创新负责有关工程管理、施工技术等方面研发创新和推广工作 工程质量标准制定工程质量标准制定制定并逐步完善公司工程质量标准体系，并监控实施情况工程前期管理工程前期管理 参与项目前期的可行性研究参与设计阶段的文件会审和施工图技术交底工作；工程施工监控工程施工监控 n审核项目施工组织设计和监理大纲n定期101、审核工程月报，了解工程进度状况；审核审批权限范围内的工程签证、设计变更和工程索赔n参与工程各阶段及竣工验收工作参与招投标参与招投标编制技术标，参与监理、施工单位的招标工作异地项目技术支持异地项目技术支持总工办经理景观工程师电气工程师土建工程师资料员水暖工程师房地产行业基础知识房地产行业基础知识第98页2022年6月29日版权所有,不得翻印8、成本管理部关、成本管理部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责建立健全项目成本管理体系，组织各相关部门实施项目成本管理，合理控制开发成本，建立成本数据库和信息库、指导并监督项目开展成本管理工作，确保项目利润目标的顺利实102、现目标成本管理目标成本管理在项目前期投资论证过程中，参与工程经济评估测算在项目可研过程中，负责编制、深化项目总投资估算，提出项目上主要的限额设计指标，作为设计的依据负责项目方案设计及扩初设计阶段的目标成本测算负责编制施工图预算动态成本分析和控制动态成本分析和控制负责定期进行项目成本分析，对成本指标的执行情况进行阶段性的检查和总结，实施对项目成本的动态控制工程成本管理工程成本管理负责设计变更、洽商变更、现场签证等造价文件的审核负责审核工程进度款和结算款负责工程竣工结算的编制、审核项目后评估项目后评估牵头组织监理、施工单位以及甲供材料设备等各项招标管理工作合同管理合同管理负责项目执行过程中合同的备103、份参与合同交底，参与合同履行的后评估资料管理资料管理土建造价工程师成本管理部经理安装造价工程师资料员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第99页2022年6月29日版权所有,不得翻印9、招、招标采采购部关部关键职责和和岗位位设置置组织本部门根据工程项目需求，对需要采购的材料、设备进行市场调查，收集质量和价格信息；组织编制采购计划并实施，确保工程施工所需材料、设备和服务在目标成本控制范围内按时到位，且符合质量要求部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置招标采购管理招标采购管理根据公司的战略规划和总体开发计划，编制战略采购计划，上报领导审批后并予以实施照公司招投标制度、流程，负责工程材料设104、备采购招标工作审核项目部材料设备采购计划供应商管理供应商管理组织建立工程材料、设备供应商的评价流程，并定期组织评价组织定期搜集所需材料、设备的市场调研和厂家考察工作，建立和完善公司材料、设备合格供应商及材料设备信息库合同管理合同管理督导项目部工程、材料、设备、设计、营销等招标采购工作的合同管理组织已确定的合同合作方、合同使用相关部门评审合同专项条款负责授权范围内合同正副文本的签署招标采购部经理采购专员招标管理专员合同管理专员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第100页2022年6月29日版权所有,不得翻印10、品牌、品牌营销部关部关键职责和和岗位位设置置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设105、置岗位设置建立和完善全程营销管理体系，负责项目定位、营销策划、销售、客户关系管理工作，促进公司经营目标顺利达成市场调研市场调研负责项目所在地及周边地区的市场调研项目定位项目定位参与项目可行性研究，从市场角度提供专业意见组织进行项目定位，用于指导项目规划设计工作营销策划营销策划负责制定项目的总体营销推广方案审核项目执行推广方案，及时评估营销推广效果，进行营销策划方案的优化与调整品牌管理品牌管理负责公司品牌和项目品牌的建设、推广与维护工作销售管理销售管理组织制定项目的销售目标、销售策略审核项目的销售计划，为项目销售提供必要支持客服管理客服管理负责建立标准化客户服务流程和制度，指导项目客户关系管理品106、牌营销部经理策划主管销售主管销售专员策划专员推广专员客服主管客服专员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第101页2022年6月29日版权所有,不得翻印11、工会关、工会关键职责和和岗位位设置（国有企置（国有企业常常见）根据工会法建立工会组织，代表全体职工利益，依法维护职工合法权益，充分发挥桥梁与纽带的作用，服务职工，联系职工部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置维护职工合法权益维护职工合法权益及时帮助解决处理有关问题，维护职工合法权益参与公司协调劳动关系和调解劳动争议依法参与劳动安全卫生事故的调查处理 参与公司民主管理参与公司民主管理负责员工代表大会日常管理工作，检查督促员工代表大107、会或员工大会决议的执行及时宣贯员工代表大会所形成的决议和精神开展职工教育活动开展职工教育活动对员工进行思想政治教育，组织员工学习文化、科学和业务知识，开展健康文体活动，办好工会文化、教育、体育各项事业做好先进生产（工作）者和劳动模范的评选、表彰、培养和管理工作女工管理女工管理会员会费管理会员会费管理工会主席工会干事房地产行业基础知识房地产行业基础知识第102页2022年6月29日版权所有,不得翻印12、项目部关目部关键职责和和岗位位设置置根据项目开发计划，全面负责现场施工组织和管理，对工程质量、进度和安全、现场成本进行监督和控制，并负责现场销售和客服管理，组织项目竣工验收等各项工作，保证工程项108、目建设过程的顺利进行部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置工程前期管理工程前期管理负责前期项目的各种报批报建工，进行有关建设规划费用的核算和缴纳负责实施工程现场三通一平的施工管理负责施工准备阶段的临时水、电手续的办理施工过程管理施工过程管理负责编制施工计划，并对施工单位的施工进度进行监控，对工程进度进行动态管理，并定期提报工程月报监督和协调监理、施工单位履行合同，完成项目的质量目标、进度目标和成本控制目标现场成本管理现场成本管理依据现场签证程序及各项工程成本指标，对现场工程成本进行控制审核月度施工完成量，制定并上报工程进度款支付计划审核权限范围内的设计变更、现场签证，确认发生数量及差109、价技术支持技术支持采购管理采购管理合同管理合同管理销售管理销售管理客户服务客户服务项目总经理综合管理员报批报建员预算员土建工程师电气工程师水暖工程师设计师销售管理员常务项目经理客服管理员收银员房地产行业基础知识房地产行业基础知识第103页2022年6月29日版权所有,不得翻印目目 录房地房地产行行业发展展历史史房地房地产行行业基本常基本常识和常用和常用术语房地房地产行行业基本基本组织架构和架构和职责房地房地产企企业基本基本业务流程流程房地产行业基础知识房地产行业基础知识第104页2022年6月29日版权所有,不得翻印流程是一系列流程是一系列顺序相序相联、创造价造价值的活的活动，实质是企是企业内110、部在管内部在管理和理和业务领域域优秀秀经验的的总结和固化，并且永和固化，并且永远存在持存在持续改改进的的空空间活动活动1 1活动活动2 2活动活动3 3活动活动N N流程：流程：就是一组为客户提供价值、创造价值的相互关联的活动进程。内部客户或外部客户的需求满足内部客户或外部客户需求的产品或服务输入输入输出输出流程的作用流程的作用流程的构成要素流程的构成要素n通过执行一系列的活动达到期望的管理/业务成果n以规范的工作方法代替经验式的工作方法n流程是对企业中业务和管理中优良经验流程是对企业中业务和管理中优良经验的总结和固化的总结和固化n流程是可以不断改进、不断提高的流程是可以不断改进、不断提高的n111、不断改进流程的目的是更快、更好、更省、更容易地工作n每个流程都具有明确的目标、范围，以实现组织中的某项功能n逻辑合理、依序排列的一系列活动n界定对工作有重大影响的关键决策点n具有明确的输入与输出n流程中的每项活动都有具体的权责划分，流程中的每项活动都有具体的权责划分，每项活动都有具体的人对其结果负责每项活动都有具体的人对其结果负责房地产行业基础知识房地产行业基础知识第105页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产企企业流程流程总框架框架图投资决策投资决策项目策划项目策划概念概念/方案设计方案设计施工图设计施工图设计工程工程/营销营销竣工交房竣工交房客户服务客户服务运运营管理管理营销策112、划策划设计研研发成本管理成本管理招招标采采购工程管理工程管理报批批报建建国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本估算合约规划目标成本确定招标采购计划扩初/施工图设计营销策划销售准备设计变更价格策略开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购现场项目管理办法施工管理现场前期准备工程规划许可证基础提前开工审批施工许可证商品房预售许可证竣工结算预验收与整改竣工验收备案物业验收接管项目可行性研究物业/客服产权证项目后评估项目定位策划设计计划工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划销售过程管理交房销售后续管理客服管理客服管理前期介入房地产行业基础知识房地产行113、业基础知识第106页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产企企业项目开目开发流程：土地流程：土地获取取阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第107页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：土地流程：土地获取取阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第108页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：土地流程：土地获取取阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第109页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：土地流程：土地获取取阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第110114、页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：流程：规划划设计阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第111页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：流程：规划划设计阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第112页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：流程：规划划设计阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第113页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第114页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地115、房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第115页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第116页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第117页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第118页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开116、发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第119页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第120页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第121页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第122页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流117、程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第123页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：开工开流程：开工开盘阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第124页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第125页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第126页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续118、）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第127页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第128页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第129页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第130页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础119、知识房地产行业基础知识第131页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第132页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第133页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第134页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：工程建流程：工程建设阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第135页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：竣工入住流程：竣工入住阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第136页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：竣工入住流程：竣工入住阶段（段（续）房地产行业基础知识房地产行业基础知识第137页2022年6月29日版权所有,不得翻印房地房地产项目开目开发流程：售后及移交流程：售后及移交阶段段房地产行业基础知识房地产行业基础知识第138页2022年6月29日版权所有,不得翻印2022年6月29日版权所有，不得翻印第138页完，完，谢谢！