1、土地拍卖前工程部工作土地拍卖前工程部工作 市市 场场 调调 查查 一、土地拍卖前 15 天完成市场调查（时限 3 日历天） 。 二、参加人员：项目公司经理（林文钿） 、项目副经理（陈江栋、刘乃灿） 、策划部 项目经办人（叶陈）及负责人（魏素珍） 。 三、内容： 1、到目标地块界线四周及场地内进行调查如：有无高压线、场地内建筑物、古 树名木、古建筑、文物、寺庙等。 2、周边 5 公里以内正在开发的楼盘：落实其住宅、店面、车位起价及均价、户 型面积、外观特点、卖点、销售状况（开始销售时间、调查时销售比例数） 、 交房时间、物业管理等。 3、目标地块所处城市人均居住面积、年销售量、在建项目总面积。 2、4、目标地块周边市政及公共配套情况如：市政各管网是否已到位，学校、商业、 娱乐、医院等配套是否齐全，有无不利的周边环境，如有无带污染的工厂、火 葬场、煤气站、有毒仓库、公墓。 四、结论： 1、有几种情况不考虑竞买的详见总平说明： 2、除第 1 点情况外，考虑竞买目标地块，通过调查得出以下结论： （1） 楼盘定位：低、中、高档。 （2） 目标地块住宅、店面、车位销售均价，住宅户型比例。 （3） 社区配套：会所（含活动中心） 、居委会、物业管理站、垃圾中转站、幼 儿园、小学、中学、超市、医院、银行、酒店、茶馆、咖啡馆、健身房 （游泳池、羽毛球馆、网球场） 。 总平、单体方案设计内容及要求总平、单体3、方案设计内容及要求 一、在拍卖土地前 5 天完成设计任务（时限 15 天） 。 二、参加人员：项目部一组，策划部一组，外聘壹家设计单位进行设计，共 3 个方 案。 三、总平、单体设计依据： 1、根据土地局提供拍卖资料。 （含地理位置、坐标点、经济指标及公共配套设 施的各项要求） 2、根据市场调查的资料。 四、总平方案设计内容及要求： 1、总平内容包括：用地界线、指北针、图纸比例、每幢编号、每幢建筑朝向、 建筑退用地红线或道路红线距离、建筑间距、每幢进深、每幢长度、每幢层数 及相应功能、配套用房位置及面积、车位配置（位置、数量、面积） 、道路系统、 大门平面尺寸、地下室设置位置及面积、经济指标。4、 2、总平方案设计过程具体要求如下： 总平方案设计必须布局合理、充分利用每个空间，不能出现死角。建筑间距、 建筑退让用地红线距离、建筑退让道路红线距离、及山墙间距必须严格按国 家及地方的条例规范所规定的最小距离进行设计，充分利用地块边角。 建筑朝向必须控制在南偏东或南偏西 5 。-20。以内， 当总平方案中出现正南北 朝向或南偏东（偏西）超过 20 。时，其设计方案需经审批，程序为：项目公 司工程部-项目副经理-项目公司经理-策划部-董事长审批。 各项经济指标应按拍卖土地文件的要求进行设计，在满足密度前提下能达到 容积率时，尽量全部设置不带电梯多层住宅；当以上情况无法达到容积率又 不设带电梯住5、宅时需经审批程序为：参加拍卖人-项目公司开发部-项目 公司工程部-项目公司财务部-分管工程副经理-项目公司经理-策划 部-林董审批； 为了同时满足密度及容积率的要求， 需要设置带电梯住宅时， 带电梯住宅比例应尽量少设，同时最好控制在 10 层以下，以减少人防面积。 总平规划中地下室建筑面积只需满足人防要求即可，地下室位置根据总平规 划设计方案进行设定，布局合理使用方便，且地下室每个车位的建筑面积必 须控制在 30 以内（超过 30 时应调整地下室位置或部份柱网采取梁抬柱 方式处理） ，架空层中的车位面积控制 25 以内，具体车位数量按有关规范 规定设计。设备用房（如：水泵房、配电房）设在架空层6、中采取下沉式处理。 小区道路尽量做到人车分离，宽度要求为：社区内环行消防通道按消防规定 要求的最小宽度考虑，其它车行通道按 3.5 米设计、人行通道按 2 米设计。 五、 建筑单体设计方案要求： 单体设计可以考虑平层、错层、跃层（两层）及复式（三层，厅 3.84.8M） 位于中间即挑空的三层设计等。 设计单体时应以幢进行设计，不得以单个梯位户型进行设计，同时标明每幢 总长度及进深。 根据前期市场调查结果，确定建筑面积大小及户型比例，设计多样化，户型 比例控制、客厅及主卧最小开间如下： 面积 户型 比例 客厅开间 主卧开间 5070 一房半两房一卫一厅 10% 3.3 米 3 米 7080 两房7、一卫一厅 10% 3.6 米 3.3 米 8090 两房两房半两卫两厅 20% 3.9 米 3.3 米 90100 三房两卫两厅 25% 4.0 米 3.3 米 100110 三房两卫两厅 15% 4.2 米 3.6 米 110120 三房两卫两厅 10% 4.5 米 3.6 米 120130 四房两卫两厅（复式） 5% 4.2 米 3.6 米 130150 四房两卫三厅五房三卫三厅（复式 ） 5% 4.5 米 3.6 米 注：户型比例可根据具体项目进行调整，以上面积均为建筑面积（含公摊面积） 。 店面开间控制 3.3m4.5m 之间，进深控制在 4.5m10m 之间。商业总面积 原则上按拍卖8、规定执行，当实际设计商业面积少于拍卖规定的商业面积时应 进行审批后方可执行，审批程序为：项目公司工程部项目副经理项目经 理策划部董事长;当设计实际面积比拍卖规定多出时，多出部份必须与店 面相连且以架空车位形式进行报批。 建筑要求柱网布置合理,严禁客厅、卧室、厨房、餐厅内出现明梁。 客厅、卧室、厨房、餐厅通风、采光良好。有两个（含两个）以上卫生间时， 必须有一个卫生间明设，当只有一个卫生间时，卫生间必须确保明设（利用 梯间采光的卫生间不计为明卫。 ） 复式楼上层客厅尽量掏空，露台放在南侧且建筑面积控制在 130 150 。 阳台的造型、颜色要与整体建筑相协调，如需设置防盗应考虑铁件与阳台的 预埋9、。 空调位的放置要考虑冷凝管布置的合理性，室外机噪音的影响程度，利于通 风，方便安装，体现外墙装饰效果。 立面外观的设计必须结合周边环境，突出自我、简洁明了、高雅大方，具有 时代代表性。 10屋顶考虑平屋及坡屋顶两类，平屋顶采用装饰性购筑物搭配。 11当社区内有设置电梯时，每台电梯服务的建筑面积控制在 2600 以上。 六、六、 总平审批：内容见总平面说明。审批程序为：项目公司工程部项目副经理 项目经理策划部董事长。经确认后的总平作为参加拍卖土地后总平及 单体优化的依据。 七、成本测算：根据市场调查资料及总平、单体设计方案的各项经济指标由项目部 在土地拍卖前 5 天完成。 设设 计计 院院 洽10、洽 谈谈 1、时间要求：参加拍卖土地前 30 天 20 天期间选择乙级以上（建筑面积在 10 万以上的要选择甲级）设计院考察及洽谈。 2、考察及洽谈内容：设计院曾设计过的优秀楼盘（总平、户型、外观立面） 、 设计院人员配备（各专业配备及专业人员设计能力等） ，设计时间安排（买土 地前总平设计、单体方案设计、报批总平设计、管线综合图设计、施工图设 计、配套工程设计） 、设计质量要求、设计费用收取、设计费付款方式等。 3、通过第 2 点洽谈由项目工程部、项目副经理、项目经理共同选定 1 家设计院 在土地竞买前 20 天 5 天期间进行总平及单体设计， 同时另外考虑两家， （共 3 家）参加竞买土地11、后的竞标总平方案设计。准备参加竞标设计的 3 家 设计院必须向我司出具承诺函，内容包括：设计时间（竞标总平时间、修改 报批时间、报批管综出图时间、建筑单体出图时间、施工图出图时间、配套 工程出图时间） 、设计质量标准、设计人员安排、设计价格，设计费付款方式。 备注：各阶段图纸设计时间规定（以兴元星辰为例） 拍卖土地前总平单体方案设计时间：15 天 竞标总平设计时间：20 天。 报批总平修改时间：7 天。 施工图出图时间：总平报批通过后 40 天（含建筑单体、管综） 。 大门、传达室、围墙、物业管理间施工图：在第点完成后 20 天。 4、 在拍卖土地前 3 天由项目公司工程部拟定方案设计竞标邀请12、函， 并审批完成， 审批程序为：项目公司工程部-项目财务部-项目副经理-项目经理- 策划部-董办-董事长审批。 拍卖价格审批及参加拍卖人员拍卖价格审批及参加拍卖人员 一、拍卖价格根据市场调查、成本测算、总平单体方案确定每亩最高竞价，由项目 公司副经理及项目公司经理研究决定。以报告形式报董办转董事长审批，审批 后由董办密封于拍卖当天交给项目经理， 项目经理在土地拍卖开始后方可拆封。 如在拍卖过程中超过审批权限时，必须通过电话取得董事长口头同意，否则一 切责任由项目经理承担。 二、参加拍卖土地人员：项目经理、副经理。 资资 料料 存存 档档 一、存档资料包括：市场调查报经董事长审批的总平方案成本测算土地拍 卖文件参加土地拍卖的最高竞价。 二、如土地竞得，以上资料由项目经理存档。 三、如土地未竞得以上资料在土地拍卖后当天由策划部封存。 内容 董 事 长 董事长办公室 审 核 审 批 审 计 部 审 核 审 批 策 划 部 制 表 审 核