1、第第1页页/共共XX页页 设计采购分析汇报设计采购分析汇报 设计管理部设计管理部 20122012年年8 8月月 第第2页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 项目全过程设计费用 建筑专业设计费用 室内专业设计费用 景观专业设计费用 1.1. 按专业划分设计费用；按专业划分设计费用； 2.2. 设计费用组成的主要差异。设计费用组成的主要差异。 方案设计 扩初施工图 审图费 人防设计费 日照分析费 PC设计费（根据 项目要求） 景观设计费 室内设计费 前期沉没成本 后期重大修改 结构顾问 消防顾问 交通顾问 幕墙顾问 机电顾问 灯光顾问 标示设计 主流住宅主流住2、宅 高端住宅高端住宅 商办综合商办综合 一、设计费用构成分析一、设计费用构成分析 第第3页页/共共XX页页 一、设计管理中心设计合同情况回顾一、设计管理中心设计合同情况回顾 第1页/共6页 1、2011.5至今 各项目设计主合同签订情况。 A A类：方案类：方案建筑扩初（主要住宅项目）建筑扩初（主要住宅项目） 项目项目 设计单位设计单位 设计费单价（计容面积）设计费单价（计容面积） 总设计费用总设计费用 五玠坊 芦原 34.66（计容面积12.69万） 440万 铜山街 PCPA 233.14（计容面积17.58 ） 4160万 嘉兴 日清 26（计容面积14.6万） 380万 地杰B 日清 3、30.9（计容面积25.81万含商业） 800万 清林径 日清 33.60（计容面积14.88万） 500万 扩初扩初施工图（主要住宅项目）施工图（主要住宅项目） 项目项目 设计单位设计单位 设计费单价（可售面积）设计费单价（可售面积） 总设计费用总设计费用 五玠坊 原构 46（计容面积12.69万） 590万 铜山街 中建（国际） 72.64（计容面积17.58） 1296万 嘉兴 中森 31（计容面积14.6万） 463.35万 地杰B 中森 40（计容面积25.81万含商业） 1074万 清林径 中森 37.23（计容面积14.88万） 554万 第第4页页/共共XX页页 一、设计管理中4、心设计合同情况回顾一、设计管理中心设计合同情况回顾 第1页/共6页 1、2011.5至今 各项目设计主合同签订情况。 B B类：方案类：方案施工图（主要住宅项目）施工图（主要住宅项目） 项目项目 设计单位设计单位 设计费单价（可售面积）设计费单价（可售面积） 总设计费用总设计费用 旗忠 中建上海 26（计容面积31万） 808万 松江金色华亭 天华 48（计容面积10.5万） 509万 嘉定 天华 57（计容面积18.7万） 1074.5万 南通住宅 同济 45（计容面积11.8万） 532万 1. 全程设计委托较方案与施工图分别委托模式节约。（但需要根据项目定位进行 分类控制），同时旗忠采用5、招投标模式，引入竞争性机制，利于整体费用控制 2. 近年天华设计取费的提高，其全程设计的取费已不具有竞争力。对于战略设计 单位的费用控制未达到效果。 3. 上海传统设计资源取费让利意愿不足，而上海设计院内二线资源或南通、嘉兴 本地资源的协商余地较大。需加强对好的新的设计资源的引入。 第第5页页/共共XX页页 一、现状分析一、现状分析( ( 旗忠招投标分析）旗忠招投标分析） 第1页/共6页 招投标形式分析：招投标形式分析： 1.2011年1月旗忠项目进行招投标，四家设计单位投标（中建上海、中房、原构、中森）， 投标单位的选择：已与万科合作过，设计能力及综合协调能力较强。 2. 评标原则：采用技术6、对标+商务比标形式，其中方案标比重 60%，商务比重40%。 3. 参与部门：设计管理中心、成本部、采购部、营销部、项发、事业部。采用打分制形 式，对方案标进行评选，选出各方案名次后，进行商务标开标，最终方案第一及商务标满 足我司要求底价的公司：中建（上海）中标，后又与设计公司进行费用协商，以28元/ 平 米单价（计容面积）中标 旗忠招投标意义：旗忠招投标意义： 1. 通过招投标（综合评标方式）保证设计单位选择的公正性，同时可以保证设计单位能 力、综合管控等达到要求 2. 通过竞争性选择，使设计费可控制在市场价格较低的范围内。 第第6页页/共共XX页页 一、现状问题一、现状问题 第1页/共6页7、 通过以上综述，现设计管理中心对设计单位控制及设计单位选择、设计费用控制的 问题： 1. 战略设计单位选择面过于狭窄，2010-2011年战略设计单位（施工图设计单位） 为三家：天华、原构、中森。战略价格对于市场价格没有明显优势。同时战略合 作伙伴评估机制不完善，设计质量及后期服务把控不够。 2. 2010-2011年项目基本采用直接委托设计单位，仅旗忠项目以招投标形式进行， 未引入竞争机制，使设计费用未能进行有效控制。 3. 合同流程审批：在直接委托设计单位过程中，设计单位选择未引入多部门监督， 对设计费用的谈判中未利用成本部、采购部的参与，从而有效加强商务谈判力度。 第第7页页/共共XX页8、页 二、后续措施二、后续措施 第1页/共6页 第一类：方案+建筑扩初、扩初施工图设计(单项目分两个阶段，两家设计单位进行） 备注：扩初及施工图设计单位拟采用战略合作单位，战略合作单位的选择需引入多设计资源竞争机制，对战略合 作伙伴需定期进行评估，不达要求的设计公司取消其战略资格。同时对战略合作伙伴进行规范化要求（如图 纸要求标准、万科设计图集要求、设计说明统一要求等） 工作内容工作内容 类别类别 工作工作& &招标方式招标方式 项目举例项目举例/ /合作单合作单 位位 参与部门参与部门 方案+建筑扩初（规划+单 体） A类一 邀请招标： 方案+商务评标 选择二至三家设计单位参与，采用设计单位 9、方案比选招标方式，设计费用根据市场价格 及公司同类项目进行比对（招标方式采用商 务标+技术标），其中方案标占比60%，商务 标占比40% 五街坊/铜山街等 采用开标方式， 参与部门：设 计部、营销部、 成本部、采购 部 A类二 竞争性谈判 商务议标 根据项目情况及设计单位经验，指定设计单 位并进行商务谈判，价格根据市场价格比对 控制（其中100万以内费用分管副总进行确 认、100万以上费用需总经理进行确认） 五街坊/铜山街等 采用商务谈判 方式，参与部 分：设计部、 采购部、成本 部 B类 邀请招标： 方案+商务评标 选择多家设计单位参与，采用设计单位方案 比选招标方式，设计费用根据市场价格及10、公 司同类产品进行比对（招标方式采用商务标 +技术标），其中方案标占比60%，商务标占 比40% 地杰B等 采用开标方式， 参与部门：设 计部、营销部、 成本部、采购 部 扩初+施工图设计 A/B类 战略单位 竞争性谈判 招标确认战略合作单位，每年进行价格复核 调整（招标单位选择及战略合作单位确定需 由分管副总最终同意） 根据项目情况及设计单位经验，对两家设计 单位进行商务谈判，价格按照区域设计费用 控制标准 五街坊/地杰B等 采用商务谈判 方式，参与部 分：设计部、 采购部、成本 部 第第8页页/共共XX页页 二、后续措施二、后续措施 第1页/共6页 第二类：方案施工图设计(全程设计单位为一11、家，主要为T类及C类品类） 备注：设计修改：设计费用取费单价闭口包干，除项目定位发生颠覆性变化时（如产品类型改变），原则上不增 加设计修改费用；因某专业设计调整引起的其它各专业的设计修改，属于正常项目进展的工作量，不另行计 算设计修改费用。招标流程及文件参照旗忠项目招标方式。 工作内容工作内容 类别类别 工作工作& &招标方式招标方式 项目举例项目举例/ /合作单位合作单位 参与部门参与部门 方案至施工图设计 B/C类一 战略指定 招标确认战略合作单位，每年进行 价格复核调整（招标单位选择及战 略合作单位确定需由分管副总最终 同意） 地杰B/旗忠 采用商务谈判方 式，参与部分： 设计部、采购部12、 成本部 B/C类二 邀标方式 方案+商务评标 可选择两至三家设计单位进行方案 比选招标方式（招标方式采用商务 标+技术标）、设计费用按照区域 设计费用控制标准，其中方案标占 比60%，商务标占比40% 地杰B/旗忠 采用开标方式， 参与部门：设计 部、营销部、成 本部、采购部 第三类：政府指定设计单位及专项设计单位 工作内容工作内容 类别类别 工作工作& &招标方式招标方式 项目举例项目举例/ /合作单位合作单位 参与部门参与部门 由政府指定单位 （审图公司/交评设 计/桥梁设计/河道 设计） A/B/C类 商务议标 根据政府要求进行设计单位选 择，设计费用根据市场选定基 准价格，进行商务13、谈判，优化 设计费用。 全体 采用商务谈判方 式，参与部分： 设计部、采购部、 成本部 专项设计（人防设 计、结构等专项咨 询单位、门窗幕墙 等二次设计） A/B/C类 商务议标 根据专项设计要求，选定合适 的设计单位进行比价及商务谈 判 全体 备注：对于政府指定单位如审图公司，可以提前与各审图公司进行沟通，打好基础，尽量加快审图进程。对于专 项设计单位建议价格在市场同类价格基础上下浮10%，同时合作良好的设计单位可以作为配合良好设计单位 优先进行选择 第第9页页/共共XX页页 室内篇室内篇。 第第10页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 室内费用 室内设计14、 软装费用 硬装施工费用 （销包类） 一、室内设计费用构成分析一、室内设计费用构成分析 第第11页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 室内费用 室内设计 软装费用 硬装施工费用 （销包类） 一、室内设计费用构成分析一、室内设计费用构成分析 第第12页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 室内费用 室内设计 软装费用 硬装施工费用 （销包类） 一、室内设计费用构成分析一、室内设计费用构成分析 第第13页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 二、委托方式现状分析二、委托方式现状分析 工作内容 类15、别 工作&招标方式 项目举例/合作方举例 精装设计 A类 按风格直接委托擅长的设计单位 方案比选确认单位，设计费按区域标准控制 五街坊/铜山街 B&C类 参考集团标准，不重新设计，新研究标准依托大批量施工图单位进行 地杰B/旗忠 大批量精装修施 工图 一般采用建筑设计单位的室内所，按设计大总包方式进行 招标确认战略合作单位，每年进行价格复核调整 所有 毛胚样板设计&售 楼处设计 A类 根据项目情况及设计单位经验，指定设计单位并进行商务谈判，价格 按公司标准进行控制 翡翠/铜山街 B类 按风格直接委托擅长的设计单位 方案比选确认设计单位，价格按照公司标准进行控制 重固/琥珀 毛胚样板房施工& 售16、楼处施工 A类 与设计一起签订大总包合同，期间各项变更均由乙方承担以达到甲方 效果要求为准，根据市场价进行估算和价格谈判 合作方：三圣，乐尚 B类 战略装修单位，施工图招标，有封顶价，专门的样板区施工单位，进 行比价和商务谈判，有基础价，在此之上，小变更不再增加费用，费 用确认参考公司标准 合作方：东尼、乃村、 正 C类 装饰总包单位，不做费用补充，不签开口价合同，以施工图为基础进 行招标 家树 软装 A类 与设计一起签订大总包合同，期间各项变更均由乙方承担以达到甲方 效果要求为准，根据市场价进行估算和参考上海公司成本适配体系 别墅及毛胚样板房 B类 按风格直接委托擅长的设计单位,价格参照上海17、公司成本适配体系 同价比方案，价格按公司要求 公寓精装配软装 第第14页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 三、设计合同情况回顾三、设计合同情况回顾 项目项目 合同名称合同名称 乙方乙方 合同合同总价总价 单价单价 （元（元/ ） 售楼处售楼处 五街坊 五街坊会所软装承包合同 Kreis/日 门 1226310 1000 松江乐都 松江售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1607400 1900 嘉定 嘉定售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1805000 1900 嘉兴 嘉兴永久售楼处软装承包合同 乐尚 2012100 1900 嘉兴永久售楼处地下会所软装承包合同 乐18、尚 266221 2000 南通 南通售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1797400 1900 样板房样板房 五街坊 五街坊样板间A1软装承包及C2新增面积软装承包合同 乐尚 2518000 A1:5500 C2:6000 新场 新场北地块A户型、E户型样板房软装合同 董世 768000 3200 上海新场C4一期 清林径A2别墅软装布置 合同 内构筑 886,400.00 3200 松江乐都 松江乐都项目90/115样板间软装承包合同 乐尚 697000 3400 嘉定 嘉定金色领域样板房户型软装90+样板房合同 无相 315000 3500 重固 重固镇二期尚源样板房软装承包合同 （联排别墅19、） 乃村 1128505 3500 嘉兴 嘉兴永久售楼处二层搭建样板房软裝承包合同 乐尚 775200 3400 嘉兴A3样板房项目软裝承包合同 乐尚 462300 3450 嘉兴DA户型软装承包合同 三圣 1466500 3500 嘉兴联排BD户型软装总包合同 涞澳 1383800 3400 南通 南通78/91/115/125户型软装承包合同 涞澳 1783500 3500 该软装成本包括墙纸、电器、收纳（因降本，我们收纳是软装来做，包括主卧衣柜）该软装成本包括墙纸、电器、收纳（因降本，我们收纳是软装来做，包括主卧衣柜） 第第15页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费20、用构成分析： 三、设计合同情况回顾三、设计合同情况回顾- -20112011年签订合约年签订合约 项目项目 合同名称合同名称 乙方乙方 合同合同总价总价 单价单价 （元（元/ ） 售楼处售楼处 五街坊 五街坊会所软装承包合同 Kreis/日 门 1226310 1000 松江乐都 松江售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1607400 1900 嘉定 嘉定售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1805000 1900 嘉兴 嘉兴永久售楼处软装承包合同 乐尚 2012100 1900 嘉兴永久售楼处地下会所软装承包合同 乐尚 266221 2000 南通 南通售楼处项目软裝承包合同 涞澳 1797400 1921、00 样板房样板房 五街坊 五街坊样板间A1软装承包及C2新增面积软装承包合同 乐尚 2518000 A1:5500 C2:6000 新场 新场北地块A户型、E户型样板房软装合同 董世 768000 3200 上海新场C4一期 清林径A2别墅软装布置 合同 内构筑 886,400.00 3200 松江乐都 松江乐都项目90/115样板间软装承包合同 乐尚 697000 3400 嘉定 嘉定金色领域样板房户型软装90+样板房合同 无相 315000 3500 重固 重固镇二期尚源样板房软装承包合同 （联排别墅） 乃村 1128505 3500 嘉兴 嘉兴永久售楼处二层搭建样板房软裝承包合同 乐尚22、 775200 3400 嘉兴A3样板房项目软裝承包合同 乐尚 462300 3450 嘉兴DA户型软装承包合同 三圣 1466500 3500 嘉兴联排BD户型软装总包合同 涞澳 1383800 3400 南通 南通78/91/115/125户型软装承包合同 涞澳 1783500 3500 该软装成本包括墙纸、电器、收纳（因降本，我们收纳是软装来做，包括主卧衣柜）该软装成本包括墙纸、电器、收纳（因降本，我们收纳是软装来做，包括主卧衣柜） 第第16页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 三、设计合同情况回顾三、设计合同情况回顾- -20122012年签订合约年23、签订合约 项目 合同名称 乙方 合同总价 单价 售楼 处 地杰 上海金色城市B街坊地杰B文体中心售楼处项目软装总包合同 涞澳 1,046,800 1600 旗忠 上海闵行区旗忠一期旗忠售楼处项目软装承包合同 乐尚 1,045,000 1800 样板 房 松江 上海松江乐都路一期松江LOFT样板房项目软装总包合同 涞澳 4420000 3400 五街 坊 上海五玠坊一期五玠坊280户型样板房项目软装总包合同 1400000 5000 上海五玠坊一期五玠坊320户型样板房项目软装总包合同 1,600,000 5000 五玠坊项目办公样板区、会议区软装承包合同 无相 387760 清单报价 城花 新24、园 上海城花新园一期A区4标段城花新园115&145户型软裝承包合同 无相 728,000 2800 嘉定 上海嘉定菊园一期 嘉定菊园88户型精装样板房软装总包 合同 牧笛 228,800 2600 地杰 上海金色城市B街坊地杰B文体中心102精装样板房项目软装总包合同 涞澳 285,600 2800 上海金色城市B街坊地杰103/145户型样板房项目软装承包合同 乐尚 694,400 2800 旗忠 旗忠A/B/C公寓样板房软装总包合同（待签，同价比方案） 万品 2600 嘉兴 嘉兴78/83样板房软装总包合同 吉玖 418600 2600 重固 上海重固镇二期重固别墅样板房项目软装承包合同25、 乐尚 904,400 3400 翡翠 上海翡翠别墅五期(5#地块别墅) 万科翡翠别墅五期S440、S320独栋别 墅软装承包 合同 三圣 4648000 3500 南通 上海南通永怡路地块一期南通LOFT样板房项目软装总包合同 涞澳 514,500 3500 自2012年起，软装归口跟其他公司进行统一，墙纸算入硬装费用，但2800的费用还是包括电视和 DVD一套。 整体费用有所调低，新公司引入，和批量化委托可以有效降低一些成本。 第第17页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 四、现状问题四、现状问题 精装修设计战略设计单位比较少，谈价余地不大。同时战略合作26、精装修设计战略设计单位比较少，谈价余地不大。同时战略合作 伙伴评估机制不完善，设计质量及后期服务把控不够。伙伴评估机制不完善，设计质量及后期服务把控不够。 直接委托设计单位的情况较多，未引入竞争机制，使设计费、软直接委托设计单位的情况较多，未引入竞争机制，使设计费、软 装费用未能进行有效控制。合约谈判中未引入多部门监督，对设装费用未能进行有效控制。合约谈判中未引入多部门监督，对设 计费用的谈判中未利用成本部、采购部的参与，从而有效加强商计费用的谈判中未利用成本部、采购部的参与，从而有效加强商 务谈判力度务谈判力度 具体操作过程中，管理动作缺失，设计过程中监管不足。如软装具体操作过程中，管理动作27、缺失，设计过程中监管不足。如软装 清单、软装材料板等过程管理动作执行不充分。清单、软装材料板等过程管理动作执行不充分。 第第18页页/共共XX页页 一、项目设计费用构成分析：一、项目设计费用构成分析： 五、问题产生的原因和后续操作办法五、问题产生的原因和后续操作办法 备注：精装修单位拟采用战略合作单位，战略合作单位的选择需引入多设计资源竞争机制，对战略合作伙伴需定 期进行评估，不达要求的设计公司取消其战略资格。同时对战略合作伙伴进行规范化要求（如图纸要求标准、 万科设计图集要求、设计说明统一要求等） 原有精装修设计工作的操作局限于“大总包”设计思路， 我们自己和乙方都认为建筑由谁来做，室内就也28、是谁来做， 这种情况下，价格谈判空间不大。由于设计院的体制问题， 尤其是“现场配合费”普遍偏高。 而实上的配合也并不是有效，建筑和室内的配合还是经常 出现疏漏。 一、会同建筑部，跟相关建筑设计单位的室内部重新 进行价格约谈和工作管理方式的梳理，建立战略单位 的价格优势和工作优势； 二、不是精装备案的项目，引入新的精装修设计单位， 可以是发展中的中型企业，预计会比较有价格优势 概念样板房设计及软装合作单位比较固定且选择较少。 优点：是长期合作单位，设计结果比较可控，对万科需求 比较了解，时间进度等配合较好，合约谈判也有相互信任， 可以做急活。 缺点：太了解万科，缺乏新创意，价格形成惯性，难以进 29、一步调低。 一、长期合作单位还是要保有； 二、开发新的单位，从创意和价格上形成竞争 ； 三、让工作形成一定的量，工作有计划，给与多点操 作时间，有利于商务谈判； 四、制定供应商等级，优秀供应商限价委托，良好供 应商同价比方案确认。 硬装合作单位目前都是大总包或战略单位 一、销包类装修设计工作进一步提前，提早完成施工 图和材料样板，提供招标可能性；招标为施工图范围 招标，招标过程中的漏项，由中标单位自己吃进。 二、招标条件不允许的情况下，23价进行邀标比较 确认实施单位； 三、总价封顶，按实结算，中间对价格影响不大的小 变更，施工单位吃进。 大总包 优点：可以跟建筑无缝搭 接，都是一家总包，项目30、 部管理比较容易； 缺点：对于较复杂装修如 售楼处或别墅样板房的设 计理解能力、材料替换能 力、细节施工工艺比较差， 成本控制较差 战略装修单位 优点：具有方案深化和材料 替换能力，细节施工较好。 目前按包死价签约，成本可 控。 缺点：战略单价比总包略高， 经常由于示范区时间比较紧。 没法进行招标，只有比价、 询价和约谈步骤。 第第19页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 19 销包类销包类- -软装对标及操作专题软装对标及操作专题 万科其他公司软装成本对比 万科其他公司软装操作方式 上海其他公司软装成本及操作模式 上海公司销包操作管理办法 第第20页页/共共XX页页 08. 031、8. 30 Page 20 其他公司软装成本对比情况 公司及负公司及负 责人责人 C标精装公标精装公 寓寓 B标精装公寓标精装公寓 A标精装标精装 别墅别墅 概念样板房概念样板房 售楼处售楼处 深圳-周艳 红&隋坤 2500-2800 3000-3300 4000 1500-1800 一般一个项目2-3个样板房 打包做 例：堂樾 7期 根据设计师不同， 售楼处面积1000以上， 按1500；以下单方要 高 西安-李顺 恩 3200 3500 35004000 2000-3000 去年平均3500，今年 尚未有类似项目 北京-赵惠 明 2500-2800 2800-3500 2000-3000 32、全部采用集团标准软装。例：香河项目 3500；旧宫项目3000 2000-3000 广州-曾曙 软装不分标准30004000（红郡） 暂无 1800 武汉-胡珂 1800-2000 2200-2400 2500-2700 2000-2200 2500-2600 沈阳-孙博 2300-2500 2600-2800 3500-4000 2500 成都-李铁 玮 3000 4000 2000 以上成本均不包括电器、墙纸以上成本均不包括电器、墙纸 第第21页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 21 其他公司软装成本对比情况 公司及负公司及负 责人责人 C标精装公标精装公 寓寓 B标精装公33、标精装公 寓寓 A标或别标或别 墅精装墅精装 概念样板房概念样板房 售楼处售楼处 东莞-刘沛 然 2400-2600 3200 1600-1800 依托当地丰富资源，确认一些家具和灯具的指定样式和单位。样板房软装公司可从中 选取；部分售楼处家具可直接采购。 杭州-杨菁 2800 去年3000-3500 3800-4500 3800-4500 20002500 其他3800；独栋4500 重庆-王蓓 2500 3500 2000-3000 所有样板房由本地一家软装单位完成 去年价格，今年预计 提升 全部结合会所做，一 单一价 温州-张爱 娥 2800 3300 3800-4500 3000-3534、00 天津-袁望 2800（去年2600） 3000 3200-3400 1800 南京-王磊 2400 2800-3000 1500-1800-2000以下 苏南-胡莹 3000 3000 4500-5000 4500 根据目标成本每单确 认 以上成本均不包括电器、墙纸以上成本均不包括电器、墙纸 第第22页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 22 其他公司软装操作方式 示范区软装单位确认方式：示范区软装单位确认方式： 直接委托直接委托 同价方案比选同价方案比选 入选单位来源：入选单位来源： 本地长期合作的资源本地长期合作的资源 -直接委托直接委托 硬装设计单位（售楼处或概念样板35、房）硬装设计单位（售楼处或概念样板房）-直接委托直接委托 其他兄弟公司考察，获得的资源其他兄弟公司考察，获得的资源 -方案比选方案比选&直接委托直接委托 集团推荐的软装资源（原来软装集团推荐的软装资源（原来软装C C标的软装单位）标的软装单位）-直接委托直接委托 本地新增资源本地新增资源-方案比选方案比选 价格确认：价格确认： 根据效果横向比较，确认初步价格范围根据效果横向比较，确认初步价格范围 与其他系统内公司进行比较与其他系统内公司进行比较 与城市竞品进行比较与城市竞品进行比较 根据项目级别不同设定价格范围，特殊项目特殊申请根据项目级别不同设定价格范围，特殊项目特殊申请 第第23页页/共共36、XX页页 08. 08. 30 Page 23 其他公司软装操作方式成都公司管理细节 软装委软装委 托托 委托形式委托形式 委托单位资质条件委托单位资质条件 委托流程委托流程 委托依据委托依据 限价比方案 评估为“良好”和“中等” 的单位、新资源 由设计部和营销部共同进行 评估，各部门经办人和部门 负责人共同参加决议。 以会议纪要作为确定中标单位审批文 件。 直接委托 评估为“优秀”的单位 无 以软装资源评估表结论为依据 需邮件审批 直委 评估为“良好”或“中等” 的单位、新资源 需要发直接委托审批申请邮 件报设计部分管领导审批。 以分管领导的审批邮件为依据 硬硬/软软 装委托装委托 委托形式37、 委托单位资质条件 委托流程 委托依据 直接委托 评估为“优秀”的单位 无 以软硬装资源评估表结论为依据 需邮件审批 直委 评估为“良好”或“中等” 的单位、新资源 需要发直接委托审批申请邮 件报设计部分管领导审批。 以分管领导的审批邮件为依据 对合作单位进行后评估并进行评级，根据评级不同有不同的选择策略对合作单位进行后评估并进行评级，根据评级不同有不同的选择策略 入围供应商只能从合格供应商和新资源中选择入围供应商只能从合格供应商和新资源中选择, , 评估“不合格”的设计单位将不再合作评估“不合格”的设计单位将不再合作 第第24页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 24 其他公司38、软装操作方式售楼处 重庆公司：售楼处一定与会所相结合，一次性投入到位也不存在浪费；临时售楼重庆公司：售楼处一定与会所相结合，一次性投入到位也不存在浪费；临时售楼 处非常少，装修要求很低，家具多为重复利用处非常少，装修要求很低，家具多为重复利用 东莞公司：售楼处中件数较多、样式重复的家具或灯具，设计公司负责进行样式东莞公司：售楼处中件数较多、样式重复的家具或灯具，设计公司负责进行样式 设计或选型，由万科自己跟家具厂直接定做，物业及项目部负责配合摆场。设计或选型，由万科自己跟家具厂直接定做，物业及项目部负责配合摆场。 深圳公司：成熟风格售楼处复制，家具可重复利用，刚需型售楼处低成本投入，深圳公司：39、成熟风格售楼处复制，家具可重复利用，刚需型售楼处低成本投入， 可以尽量多的采用剩余的家具饰品（原有家具饰品须有良好保存）可以尽量多的采用剩余的家具饰品（原有家具饰品须有良好保存） 广州公司广州公司& &苏南公司：售楼处清单报价，经约谈后直接委托（清单外后增加物品，苏南公司：售楼处清单报价，经约谈后直接委托（清单外后增加物品， 需要增加费用，软装操作周期延长半个月的约谈审核时间）需要增加费用，软装操作周期延长半个月的约谈审核时间） 由于样板房独特性较强，家具及饰品等品类繁多，难以形成批量化采购，一些由于样板房独特性较强，家具及饰品等品类繁多，难以形成批量化采购，一些 公司着重在售楼处可以进行一些40、细节管理以提升品质和降低成本。公司着重在售楼处可以进行一些细节管理以提升品质和降低成本。 第第25页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 25 其他公司软装操作方式售楼处及概念样板房软硬装管理 硬装单位确定：硬装单位确定： 招标招标-大多数项目大多数项目 约定价格，直接委托约定价格，直接委托-设计、施工、软装一体操作的大总包公司设计、施工、软装一体操作的大总包公司 战略单位比价委托战略单位比价委托-时间紧张且要求较特殊的项目时间紧张且要求较特殊的项目 价格确认：价格确认： 根据效果及项目预算估算总造价根据效果及项目预算估算总造价 根据效果横向比较，确认初步价格范围根据效果横向比较，41、确认初步价格范围 与其他系统内公司进行比较与其他系统内公司进行比较 与城市竞品进行比较与城市竞品进行比较 根据项目级别不同设定价格范围，特殊项目特殊申请根据项目级别不同设定价格范围，特殊项目特殊申请 第第26页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 26 上海其他公司软装成本及操作模式 金地：金地： 在在20112011年以前，金地在示范区方面花费比较“大方”。售楼处与会所结合，软硬装单方年以前，金地在示范区方面花费比较“大方”。售楼处与会所结合，软硬装单方 可以达到可以达到800010000800010000（如金地天域项目）（如金地天域项目） 今年由于公司运营不好，管理层更换后对42、示范区要求降低，今年主要是老项目软装利用今年由于公司运营不好，管理层更换后对示范区要求降低，今年主要是老项目软装利用+ + 局部调整（如将天镜项目售楼处软装全部挪至艺年华使用）今年完全新作样板的只有扬州局部调整（如将天镜项目售楼处软装全部挪至艺年华使用）今年完全新作样板的只有扬州 项目，成本项目，成本27002700 优点：节省费用优点：节省费用 缺点：样板房家具搬迁使用尺寸多有不合适，示范区打击力下降。需要较多物业人员配合缺点：样板房家具搬迁使用尺寸多有不合适，示范区打击力下降。需要较多物业人员配合 搬迁。家具拆装搬迁。家具拆装3 3次以上后，就没法再进行使用了，也比较难以直接卖给客户。次以43、上后，就没法再进行使用了，也比较难以直接卖给客户。 前提：售楼处同类型，软装才可使用。原有软装要保存比较良好。前提：售楼处同类型，软装才可使用。原有软装要保存比较良好。 华润：华润： 大师作品大师作品+ +自己操作自己操作 邱德光作品，软装邱德光作品，软装80008000；世尊作品，软装；世尊作品，软装70007000；三圣作品，软装；三圣作品，软装50005000 室内部设置软装团队，配置室内部设置软装团队，配置5 5人，有战略合作的家具、灯具、窗帘布艺合作方。根据以上人，有战略合作的家具、灯具、窗帘布艺合作方。根据以上 的大师作品剥样仿造，成本约的大师作品剥样仿造，成本约30003000。44、 优点：档次仿造大师的，成本相对节省；操作速度比大师要快并比较可控，操作周期约优点：档次仿造大师的，成本相对节省；操作速度比大师要快并比较可控，操作周期约 4545天。天。 缺点：样板房都是“仿大师”的，没有区别和针对性，效果比较类似；如果出现判断失误缺点：样板房都是“仿大师”的，没有区别和针对性，效果比较类似；如果出现判断失误 家具样式或尺寸不合适，公司只能自己吃进。家具样式或尺寸不合适，公司只能自己吃进。 前提：要“大师”作品先行，需要较多的备用金购买装饰品前提：要“大师”作品先行，需要较多的备用金购买装饰品 第第27页页/共共XX页页 08. 08. 30 Page 27 上海公司销包管45、理操作方式 对比分析：对比分析： 经与其他兄弟公司对标，目前上海公司软装成本水平基本处于中等位置，操作模式大多公经与其他兄弟公司对标，目前上海公司软装成本水平基本处于中等位置，操作模式大多公 司大同小异。有一些其他公司的游戏操作可以学习借鉴。司大同小异。有一些其他公司的游戏操作可以学习借鉴。 一、成都公司的软装单位评级，优秀级可直接委托；良好及新单位要进行方案评比（同价一、成都公司的软装单位评级，优秀级可直接委托；良好及新单位要进行方案评比（同价 比方案）比方案） 二、在售楼处方面加强软装控制，可以采取广州公司二、在售楼处方面加强软装控制，可以采取广州公司& &苏南公司：售楼处清单报价，经约苏46、南公司：售楼处清单报价，经约 谈后直接委托；谈后直接委托； 三、从项目增提操纵考虑，售楼处位置要提前规划，必须与会所结合，不造成浪费三、从项目增提操纵考虑，售楼处位置要提前规划，必须与会所结合，不造成浪费 四、销包施工尽量采用招标流程，如果实在时间紧迫也需要进行询价和比价确认，总价上四、销包施工尽量采用招标流程，如果实在时间紧迫也需要进行询价和比价确认，总价上 限，按实结算。限，按实结算。 五、补充新资源，加强完善过程管理。五、补充新资源，加强完善过程管理。 第第28页页/共共XX页页 景观篇景观篇。 第第29页页/共共XX页页 一、设计管理中心设计合同情况回顾一、设计管理中心设计合同情况回顾47、 第1页/共6页 1、2011.1至今 各项目景观设计主合同签订情况。 第一类：方案第一类：方案建筑扩初、施工图设计（建筑扩初、施工图设计（toptop类住宅项目）类住宅项目） 扩初扩初施工图（主要住宅项目）施工图（主要住宅项目） 项目项目 项目类型项目类型 景观面积景观面积 产品 产品 品类品类 设计单位设计单位 总价（元）总价（元） 设计单价（元设计单价（元/ /平平 方米）方米） 均可售面积单价均可售面积单价 （元（元/ /平方米）平方米） 五玠坊五玠坊 住宅、商业 93330 top 山设计（方案、扩初） 2910000 30 28 浙江院（施工图） 984500 10 9 铜山街铜山48、街 综合体 60000 top BA/SLP（方案、扩初） 6600000 110 63 ccdi（施工图） 1000000 16.7 翡翠翡翠 1#办公 25274 top 凤咨询（方案、扩初） 750000 32 13.4 中建（施工图） 126370 5 2#别墅 23299 jwda（方案、扩初） 306000 27（庭院部分7元） 18 中建（施工图） 116500 5 5#别墅 23400 jwda（方案、扩初） 333100 27（庭院部分7元） 19 中建（施工图） 117000 5 商业 22378 凤咨询 820000 30 第第30页页/共共XX页页 一、设计管理中心设计49、合同情况回顾一、设计管理中心设计合同情况回顾 第1页/共6页 1、2011.1至今 各项目景观设计主合同签订情况。 第二类：方案第二类：方案施工图（再改、首置项目）施工图（再改、首置项目） 项目项目 项目类型项目类型 景观面积景观面积 产品 产品 品类品类 设计单位设计单位 总价总价 设计单价（元设计单价（元/ /平平 方米）方米） 均可售面积单价均可售面积单价 （元（元/ /平方米）平方米） 地杰地杰B B 住宅 108000 G Ddot 2494400 22 10 金色华亭金色华亭 住宅 8476 C HWA（安琪道尔） 1157000 28 9.25 尚源尚源 住宅1期 32665 C50、 广东棕榈 2830000 22 19.6 住宅2期 37225 商业街 11595 城花新园城花新园 住宅 88370 G 日本和计画 1590660 18 9 旗忠项目旗忠项目 住宅 115451 T1 HWA（安琪道尔） 2621000 23 8 HWA（安琪道尔） 商业街 HWA（安琪道尔） 23 金色领域金色领域 住宅 73872 C HWA（安琪道尔） 1882100 28 10 金玉缇香金玉缇香 住宅 80568 C HWA（安琪道尔） 1812800 22.5 13.7 秀洲大道 43340 HWA（安琪道尔） 525000 7.5 4 金域蓝湾金域蓝湾 住宅 56000 G3