1、奥园集团重庆区域公司奥园集团重庆区域公司 设计成本控制及溢价分析设计成本控制及溢价分析 2018.6.182018.6.18 目录 一、标准化设计一、标准化设计 户型标准化 立面标准化 入户大堂标准化 二、二、产品溢价设计产品溢价设计 住宅产品 商业产品 三、设计成本控制三、设计成本控制 一、标准化设计-户型标准化 半赠送 全赠送 高赠送：套内约52m2实得约60，赠送率13.33% 一变二：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准两室一厅一卫； 关注点：阳台、储藏室、空调机位关注点：阳台、储藏室、空调机位 功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。 一、标准化设计-户型标准化 半赠送2、 全赠送 高赠送：套内约75m2实得约90，赠送率20% 二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准三室两厅两卫； 关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入 户门外开；户门外开； 功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。 一、标准化设计-户型标准化 高赠送：套内约70m2实得约81，赠送率15.7% 二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准三室两厅一卫； 关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开； 功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。 半赠送 全赠送 一、标准化设计-3、立面标准化 盘龙壹号、越时代采用哥特式风 格，提取风格主要元素： 1、三段式构图 顶部顶部 中段中段 基座基座 3、重点部分欧式线条 2、大角度坡屋顶、做出类似于老 虎窗的效果 重点部位材料手册，进行封样对 比 一、标准化设计-立面标准化 一、标准化设计-立面标准化 立面细节设计 一、标准化设计-立面标准化 立面细节设计 一、标准化设计-入户大堂 洋房入户大堂设计要点： 1、做平坡入口，取消踏步 2、单元门禁在负一楼，室内室外自然融合 3、两层挑高6米 一、标准化设计-入户大堂 洋房入户大堂设计要点： 4、装修以及家具摆放标准化 5、建筑、装修、景观统一设计 一、标准化设计-入户大堂 高层入户4、大堂设计要点： 1、首层3600净高、门禁以外可不计容 2、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内 3、无障碍坡道设在次要通道上 入口入口 门禁门禁 36003600 无障碍坡道无障碍坡道 踏步踏步 一、标准化设计-入户大堂 高层入户大堂效果图 电梯前室电梯前室 入户大堂入户大堂 二、产品溢价设计-住宅 1、阳台 根据重庆规划管理技术规定附录： （二）套型建筑面积大于60平方米的住 宅，其阳台进深大于阳台进深大于2.42.4米米的，或者每户 阳台结构底板投影面积之和占该户套内 面积的比例大于比例大于17%17%的，超出部分按照 全面积计入计容建筑面积，未超出部分 按照一半计入计容建筑面积； 右图户型5、套内面积右图户型套内面积73.06m73.06m2 2，阳台面积，阳台面积 12.212.2m m2 2，占比约，占比约16.7%16.7%，阳台，阳台1 1作为景观作为景观 阳台、阳台阳台、阳台3 3作为生活阳台必不可少，作为生活阳台必不可少， 阳台阳台2 2和储藏室一起改造成一个标准卧和储藏室一起改造成一个标准卧 室。室。 二、产品溢价设计-住宅 1、阳台 构造设计： 阳台边梁降至板平，砌100宽混凝土 反坎，可局部拓展阳台使用面积，以上图 户型为例，阳台总边长约7米，该户型可 拓展使用地面积约拓展使用地面积约0.7m0.7m2 2。 非异形线条均采用土建结构一次成形，一次成形， 减少二次6、费用减少二次费用，节约成本。 100宽 二、产品溢价设计-住宅 2、空调机位 根据重庆规划管理技术规定附录： （五）空调室外机搁板沿阳台长阳台长 边外侧边外侧设臵的，该搁板按照阳台 计入计容建筑面积；沿阳台短边 外侧设臵的，其宽度大于宽度大于0.80.8米米的 部分按照阳台计入计容建筑面积。 右图中：阳台1、阳台3空调位均 为800宽，阳台2因阳台长短边关 系最大只能做到600，均不计面积， 可得使用面积约使用面积约3.6m3.6m2 2。 实施时内侧安装简易栏杆内侧安装简易栏杆， 便于业主拓展，外侧安装永久性 的阳台栏杆。 二、产品溢价设计-住宅 3、飘窗 根据重庆规划管理技术规定附录： 符7、合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积： （一）突出外墙面； （二）窗台板与室内地坪高差 大于大于0.450.45米米； （三）窗台板外边线至建筑外 墙面距离小于或者等于小于或者等于0.80.8米米。 赠送飘窗赠送飘窗 二、产品溢价设计-住宅 3、飘窗 具体做法： （一）采用大飘窗，扩大空间感； （二）空调位集中放臵，外立面平整，体形系数减小空调位集中放臵，外立面平整，体形系数减小，利 于节能，管道集中布臵，方便业主后期拓展； 下板适当考虑回填荷载，下板适当考虑回填荷载， 上板及内侧板考虑易拆上板及内侧板考虑易拆 除设计除设计 二、产品溢价设计-住宅 4、跃层上空率 根据重庆规划管理技术规定附录8、：根据重庆规划管理技术规定附录：跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通 高部分不超过该层套内建筑面积的该层套内建筑面积的35%35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计 容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。 实际做法：实际做法：充分利用 客厅、餐厅及相连阳 台上空，做足上空率， 给业主更多可改造空间。 二、产品溢价设计-住宅 5、洋房私家花园赠送 利用绿篱将首层适当区分，作为洋房一、二层的私家花园，做到花园入户及前后花园入户及前后 入户，使洋房获得别墅品质入户，使洋房获得别墅品质；该范围内仅铺草皮交付，极大地降低了景观成本降低了景观成本。 独立入户，别墅体验独立入户，别墅体验 花园9、全貌花园全貌 二、产品溢价设计-住宅 6、地下储藏室赠送 利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差，塔楼负一层层高为 3.9+1.5=5.4m，可分别赠送给一、二层的业主，并按夹层装修设计，按夹层装修设计， 在首层地面设采光井，引阳光入地下室，在首层地面设采光井，引阳光入地下室，使洋房获得别墅品质使洋房获得别墅品质。 二、产品溢价设计-住宅 6、地下储藏室赠送 预留楼梯位臵，借助采光井，赠送率可达赠送率可达100%100%。 二、产品溢价设计-住宅 7、屋顶花园赠送 实际做法：实际做法：在不影响外立面效果的情况下，减小坡屋面的面积减小坡屋面的面积，一方面节约成本， 一方面增加屋顶平面空间增加屋顶平10、面空间，作为顶层洋房的屋顶花园，增加溢价空间 二、产品溢价设计-住宅 8、公摊最小化设计 实际做法：实际做法： 优化目的：优化目的：重庆按套内面积销售，严格 控制公共部分面积，控制公摊率，1818层层 小高层公摊率控制在18%左右， 1、按满足功能需要电梯最小尺寸设计 2、明确公共走道、楼梯间、设备管 井的最小尺寸 3、户门尽量外开，将部分公共区域 做成户内玄关 二、产品溢价设计-住宅 8、公摊最小化设计 实际做法：实际做法： 3333层高层公摊率控制在层高层公摊率控制在2323%左右。左右。 4、消火栓不正对电梯门布臵 二、产品溢价设计-商业 1、商业露台赠送 实际做法：实际做法：对于二楼、11、三楼的商铺， 通过建筑层数的变化形成大量的露台大量的露台 赠送增加使用面积赠送增加使用面积，在顶楼预留楼梯顶楼预留楼梯 通道通道，使顶楼商业业主能够通过业主 自理的楼梯上到屋顶，增加实际使用 面积。 优化目的：优化目的：增加大量的实际不计容使 用面积，提供面积使用率，提升商业 价值。 实际案例：实际案例：越时代、盘龙壹号 二楼露台二楼露台 三楼露台三楼露台 二、产品溢价设计-商业 2、利用人行道增加商业价值 实际做法：实际做法：利用建筑退 距后的人行道区域增加人行道区域增加 外摆位臵外摆位臵，营造商业氛 围，提升商业价值。 二、产品溢价设计-商业 3、走廊露台设计 实际做法：实际做法：二楼商铺12、后退形成3米宽的室外露天走廊室外露天走廊，公共楼梯尽量设计成露天的。 优化目的：优化目的：a、不仅能形成更好的昭示性，还能引导人流向二楼流动，增加二楼的商 业气氛。 b、这两种措施均 能减少建筑公摊面 积，提高商铺得房 率，提升二楼的商 业价值。 实际案例：实际案例：区域公 司各项目 二、产品溢价设计-商业 4、双首层设计 实际做法：实际做法：利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值。 二、产品溢价设计-商业 5、商业赠送空间设计 实际做法：实际做法：利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送 优化目的：优化目的：1 1、节约挡土墙成本；、节约挡土墙成本；2 2、商业溢价、商13、业溢价 实际案例：实际案例：区域公司各项目 三、设计成本控制 1、场地设计 实际做法：实际做法： 1、规划要求车库顶板 不得超过沿街商业顶 板1 1米米，设计上将边 跨局部降低并做结构局部降低并做结构 反梁反梁以满足要求。 三、设计成本控制 1、场地设计 实际做法：实际做法： 2、规划要求车库周长范围比道路标高高出1米的范围不得超过40%， 局部改变地块内市政道路的坡度设计 3、车库结构找坡 4、局部沿街商业层数由2层改为3层 优化目的：优化目的：合理利用规划条件，通 过多种措施组合设计，可以明显减明显减 少土石方工程量少土石方工程量 实际案例：实际案例：越时代C、D地块，经优 化后，土石方工14、程量较原方案减少 约21.4万方，以单方50元的成本计， 节约平场费用约节约平场费用约10701070万万。 三、设计成本控制 2、人防设计 实际做法：实际做法： 1、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10 层以下的为总建筑面积的4%。因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房 合理断缝，以获得最小的人防配建指标合理断缝，以获得最小的人防配建指标 2、一个项目的人防尽可能集中建设，减少人防临空面，以节约成本。 优化目的：优化目的：人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致停 车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标。 实际案例：实际案例：越时代、国际城、15、城市天地、盘龙壹号 三、设计成本控制 2、人防设计-结构方案比较 以越时代D地块人防车库为例 原方案：因车库大部分标高均比周边道 路标高高，车库无结构嵌固条件，需要 将车库与塔楼全部断缝脱开，且采用双断缝脱开，且采用双 墙设计墙设计，人防车库大部分临空面挡墙厚临空面挡墙厚 度较厚度较厚，如下图： 优化方案： 1、将车库由地下1层变为地下2层，经计 算，总体土石方工程量不变土石方工程量不变 2、负二层全掩埋，人防不再需要划分防不再需要划分防 护分区护分区，进一步优化成本 3、部分塔楼通过长度不超过不超过2020米的通道米的通道 与车库相连，增加实体绿化面积，利于 景观打造。 三、设计成本控制 216、人防设计-平面布局设计 a a、合理划分防护分区：、合理划分防护分区：车库的一个防火分区4000m2，理论上正好可以分为2 个人防的防护单元。 b b、优化疏散宽度：、优化疏散宽度：一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100， 此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等， 要求设计院提供疏散宽度计算书， 以减少楼梯设计； c c、共用楼梯出口：、共用楼梯出口：人防的独立口 部尽可能两个甚至三个防护单元 共用一个楼梯间，集中设臵，减 少独立楼梯出屋面的数量，减少 对地面景观的不良影响。 三、设计成本控制 2、人防设计-楼梯间出屋面做法 实际做法：实际做法17、：利用中间平台做梯步，采用斜玻璃顶棚、不做实体墙斜玻璃顶棚、不做实体墙 优化目的：优化目的：车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量 实际案例：实际案例：城市天地、盘龙壹号 三、设计成本控制 3、节能设计 通过前期的经验积累，形成节能设计标准： a a、玻璃选用优先原则：、玻璃选用优先原则：普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃 b b、住宅门窗型材选用原则：、住宅门窗型材选用原则：双色共挤多腔塑钢型材，洋房用木纹面体现品质、高 层用光面节约成本 c c、商业门窗型材选用原则：、商业门窗型材选用原则：独立节能计算的为断桥铝合金型材，没有参与节能计 算的商业网点则为普通铝合金型材且不设计推拉窗。 d、在二次深化化设计时，采用耗量分采用耗量分 析表析表，明确型材编号等技术参数 e、商铺门采用大玻璃设计，减少铝合大玻璃设计，减少铝合 金型材用量金型材用量，如右图： 三、设计成本控制 3、节能设计 f、储藏室外门采用比塑钢玻璃门便宜的木板门木板门，更有利于节能窗墙比窗墙比的计算