1、1 万科公司成本控制分析 2 1.1房地产开发商成本管理面临的挑战 1.1.利润是多少利润是多少 不准确不准确 2.2.项目间成本项目间成本 不可比不可比 3.3.基础资料管理基础资料管理 各显神通各显神通 4.4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本 一锅烩一锅烩 5.5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 - 凭感觉凭感觉 6.6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控- 一支笔一支笔 3 新 项 目 发 展 新 项 目 发 展 规 划 设 计 规 划 设 计 扩 初 设 计 扩2、 初 设 计 施 工 图 设 计 施 工 图 设 计 施 工 组 织 与 施 工 组 织 与 材 料 采 购 材 料 采 购 竣 工 结 算 竣 工 结 算 成 本 估 算 成 本 估 算 目 标 成 本 测 目 标 成 本 测 算算 一一 目 标 成 本 测 目 标 成 本 测 算算 二二 目目 标标 成成 本本 动 态 成 本 动 态 成 本 结 算 成 本 分 结 算 成 本 分 析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行 3.23.2核心设计思想核心设计思想-管管 理实施过程理实施过程 4 管理原则：管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标3、成本的严肃性( (纳入绩效考核纳入绩效考核) ) 基本概念：基本概念： 管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库 3.33.3核心设计思想核心设计思想-目标成本管理目标成本管理 目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。 动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。结果（见动态成本构成）。 5 项目发展项目发展 施4、工施工 规划设计规划设计 招标招标 竣工结算竣工结算 签约签约 销售及物业管理销售及物业管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位 3.43.4核心设计思想核心设计思想- 作业过程管理作业过程管理 房地产成本作业过程：房地产成本作业过程： 总目标总目标 6 责任成本管理责任成本管理 目标成本管理目标成本管理 作业过程管理作业过程管理 成本管理软件成本管理软件 公司总经理层公司总经理层 控制系统控制系统 信息系统信息系统 组织系统组织系统 成本管理模式基本构架成本管理模式5、基本构架 领导机构领导机构 管理工具管理工具 管理制度管理制度 成本、工程文件成本、工程文件 7 责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人 责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为 1 1、责任成本管6、理、责任成本管理 8 项目经理部：项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部：工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部：规划设计部： 设计图纸 合理的架构分工责任成本前提合理的架构分工责任成本前提 成本管理部：成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型 9 主要内容（主要内容（1 1）要素概括要素概括 责任主体责任主体配合部门配合部门评价部门评价部门 项目发展部项目发展部财务部财务部 1、建建造造内内容容、建建筑筑 形式合理化形式合理化 设计部设计部销售部销售部成本部成本部 2、结结构7、构指指标标合合理理化化 及施工图质量及施工图质量 设计部工程部设计部工程部成本部成本部 3、获获取取竞竞争争性性的的合合 理低价理低价 工程部成本部工程部成本部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组 4、现现场场成成本本管管理理、 施工质量与效率施工质量与效率 项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部 销售部 销售部 财务部财务部 各职能部门各职能部门财务部财务部管理费用 管理费用 责责 任任 目目 标标 责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本 销售费用 销售费用 10 主要内容（主要内容（2 2）反馈指标反馈指标 项目项目反馈指标反馈指标项目项目反8、馈指标反馈指标 每平米地价报建费用节减率 土地获得时间每平米设计费 每平米三通费用 每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费 每平米钢筋含量每平米营销费 每平米含砼量人均行政费用 招标比率每平米管理费用 最低价定标比率人均销售收入 甲定材料占造价比率每平米销售费用 统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额 主体建造成本主体建造成本 社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计 土地获得成本土地获得成本 材料采购 开发前期准备费开发前期准备费 开发间接费开发间接费 9、管理费用管理费用 销售费用销售费用 11 实施要点实施要点 总经理总经理 成本部成本部 配合部门配合部门 主体部门主体部门 责任成本考核报告责任成本考核报告 责任成本管理办法责任成本管理办法 成本阶段性目标成本阶段性目标 责 任 成 本 管 理 办 法 责 任 成 本 管 理 办 法 牵头牵头 组织组织 讨 论 讨 论 形 成 形 成 普及普及 执 行 执 行 实现实现 制 定 制 定 定期考核定期考核 公布公布 12 2 2、目标成本管理、目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本：目标成本是10、企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。 动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果结果（见动态成本构成）（见动态成本构成）。 基本概念基本概念： 管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库 13 实施过实施过 程程 新 项 目 发 展 新 项 目 发 展 规 划 设 计 规 划 设 计 扩 初 设 计 扩 初 设 计 施 工 图 设 计 施 工 图 设 计 施11、 工 组 织 与 施 工 组 织 与 材 料 采 购 材 料 采 购 竣 工 结 算 竣 工 结 算 成 本 估 算 成 本 估 算 目 标 成 本 目 标 成 本 测 算 测 算 一一 目 标 成 本 目 标 成 本 测 算 测 算 二二 目目 标标 成成 本本 动 态 成 本 动 态 成 本 结 算 成 本 结 算 成 本 分 析 分 析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行 14 签约签约 金额金额 变更变更 签证签证 结算结算 调整调整 签约签约 金额金额 变更变更 签证签证 结算结算 调整调整 动态成本构成动态成本构成 已发生成本已发生成本 合同性成本合同性成本 非合同12、性成本非合同性成本 已结算成本已结算成本 未结算成本未结算成本 待发生成本待发生成本 动态成本动态成本 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待发生成本待发生成本 动态成本动态成本 15 土地成本土地成本 开发前期准备费开发前期准备费 主体建筑工程费主体建筑工程费 主体安装工程费主体安装工程费 园区管网工程费园区管网工程费 园林环境建设费园林环境建设费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费 房地产成本项目设置房地产成本项目设置 主体造价 园区造价 楼面地价 费用及资金成本 16 3.1 3.1 新项目发展新项目发展 成本控制13、成本控制 控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。 控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 17 3.2 3.2 设计成本设计成本 控制控制 控制要点：控制要点：合理的产品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。 控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。 需求文件：需求文件： 规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 14、18 3.2 3.2 设计阶段的主要设计阶段的主要 经济指标经济指标 容积率容积率 建筑占地面积建筑占地面积 单方钢筯含量单方钢筯含量 单方砼含量单方砼含量 窗地比窗地比 建筑周长面积比建筑周长面积比 19 3.3 3.3 招标成本控招标成本控 制制 控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购 控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 20 3.4 3.4 签约成本签约成本 控制控制 控制15、要点：控制要点：合同谈判合同谈判 合同审批合同审批 控制原则：控制原则：合法性原则合法性原则、合同书原则合同书原则、事前签订事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 21 3.5 3.5 施工成本施工成本 控制控制 控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制 控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则 需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法 16、22 3.6 3.6 结算成本结算成本 控制控制 控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价 控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则 需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 23 3.7 3.7 销售承诺销售承诺 及物业管理成及物业管理成 本控制本控制 控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损物业管理亏损 控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度 24 几个成本观点几个成本观点 成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员 省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱 成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映