1、一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持 精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造 价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大 控制：工程质量、工程工期、工程投资。控制：工程质量、工程工期、工程投资。 成本构成比例成本构成比例 见金色家园实例见金色家园实例 二、建设项目成本的构成二、建设项目成本的构成 及控制要点及控制要点 一）项目成本概念一）项目成本概念 指建设项目按照建设内容指建设项目按照建设内容、规模规模、标准标准、 2、工期全部建成工期全部建成，并验收合格交付使用所需并验收合格交付使用所需 要的全部费用要的全部费用。 问问 题题 项目成本的构成有哪些项目成本的构成有哪些？ 项目成本的构成项目成本的构成 见见全员的成本控制分类通则全员的成本控制分类通则 成本控制指导书成本控制指导书 1、各部门需编制各部门需编制 成本管理部：成本管理指导书成本管理部：成本管理指导书 (总成本总成本) 工程部：工程管理指导书工程部：工程管理指导书（结构设备结构设备，进度进度、工工 期及质量期及质量） 财务部：公司费用目标控制指导书财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用管理费用） 销售部：销售管理指导书销售部：销售管理指导书（营销3、费用营销费用） 万创：设计管理指导书万创：设计管理指导书（规划规划、设计设计，室外环境室外环境， 装修装修） 成本控制指导书成本控制指导书 2、装修控制参考数据及使用方法装修控制参考数据及使用方法 见附件见附件 三、项目全过程的成本控制原则三、项目全过程的成本控制原则 一）前期工作阶段一）前期工作阶段 1、立项阶段立项阶段（项目建议书项目建议书、可行性研究可行性研究，确定确定 及立项及立项） 2、规划设计阶段规划设计阶段（编制设计任务书编制设计任务书，进行初步进行初步 设计和施工图阶段设计和施工图阶段） 第一部分：编制设计任务书第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所包括样板房及会所 的控制4、价的控制价（元元/套套），绿化的总控制价绿化的总控制价（元元/小小 区区），小品小品（元元/小区小区）等；等； 第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标 二）施工阶段二）施工阶段 1、建设的准备建设的准备（报批手续报批手续、工程招标工程招标、施工前施工前 期的三通一平等期的三通一平等） 2、建设实施阶段建设实施阶段（工程施工合同工程施工合同，施工管理施工管理 装修部分：装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招根据设计投标确定的方案进行工程报价招 标标（注意要统一材料的档次及要求注意要统一材料的档次及要求） 绿化及小品：绿化及小品：根据设计投标确5、定的方案进行工程报价根据设计投标确定的方案进行工程报价 招标招标（注意要统一材料规格注意要统一材料规格） 主体部分：主体部分：要注意设计变更的类别问题要注意设计变更的类别问题（设计院设计院、乙乙 方方、甲方甲方、客户客户），是否与设计院商量出统一的管理方是否与设计院商量出统一的管理方 法法（比如：甲方统一变更书面格式等比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计便于控制设计 院的随意性及甲方准确分析报告的总结院的随意性及甲方准确分析报告的总结 四、工程建设三算的作用四、工程建设三算的作用 一）设计概算一）设计概算 问题：问题： 1、设计概算的编制由哪个单位负责设计概算的编制由哪个单位负责？ 26、设计概算的作用是什么设计概算的作用是什么？ 设计概算的编制单位设计概算的编制单位 设计院设计院 设计概算的作用设计概算的作用 1、是工程建设投资的最高限额；是工程建设投资的最高限额； 2、是选定合理设计方案的评定标准是选定合理设计方案的评定标准，是提高设是提高设 计技术水平的综合反映；计技术水平的综合反映； 3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；可以利用主要消耗指标进行技术经济分析； 4、也可在没有工程预算情况下也可在没有工程预算情况下，作为签订合同作为签订合同 的依据及工程进度款的拨付依据；的依据及工程进度款的拨付依据； 5、是控制施工图预算是控制施工图预算、考核成本考核成本、提高效益7、的提高效益的 依据依据。 二）设计预算二）设计预算 问题：问题： 1、设计预算的编制由哪个单位负责设计预算的编制由哪个单位负责？ 2、工程预算的作用是什么工程预算的作用是什么？ 工程预算的编制单位工程预算的编制单位 需招标的主体工程需招标的主体工程-甲方委托政府指定的建甲方委托政府指定的建 行及审计站行及审计站。 装修装修、特殊及甲方分包工程特殊及甲方分包工程-甲方预算人员甲方预算人员 工程预算的作用工程预算的作用 1、较准确地反映建筑安装工程造价；较准确地反映建筑安装工程造价； 2、为各单项工程计算单位费用；为各单项工程计算单位费用； 3、是甲方及乙方核算的基础；是甲方及乙方核算的基础； 48、是安排施工进度计划和统计工作量的基础；是安排施工进度计划和统计工作量的基础； 5、是安排甲方用款计划的基础；是安排甲方用款计划的基础； 6、是设备及材料订货的依据；是设备及材料订货的依据； 7、是编制工程招标及投标的基础；是编制工程招标及投标的基础； 查看乙方预算的方法及注意事项查看乙方预算的方法及注意事项 见附件见附件 三）工程结算三）工程结算 问题：问题： 1、工程结算的编制及审核程序工程结算的编制及审核程序？ 2、工程结算分为哪几大部分工程结算分为哪几大部分？ 工程结算的编制及审核程序工程结算的编制及审核程序 招标的主体工程：乙方编制招标的主体工程：乙方编制报甲方预算报甲方预算甲甲 方9、审核方审核双方核对双方核对需审计站审核需审计站审核出具三算出具三算 单单。 装修及绿化工程：乙方编制装修及绿化工程：乙方编制报甲方万创报甲方万创万万 创审核工程量创审核工程量预算核对单价预算核对单价双方核对认可双方核对认可 工程结算分为哪几大部分工程结算分为哪几大部分 1、工程结算工程结算= 工程预算工程预算+ 设计变更设计变更 +现场签证现场签证+ 材料价差材料价差 四）工程结算的作用四）工程结算的作用 1、作为核定固定资产最终价值作为核定固定资产最终价值，考核分析投资考核分析投资 效益的依据效益的依据； 2、及时加强竣工决算及交付手续；及时加强竣工决算及交付手续； 3、计算成本计算成本，便10、于经济核算便于经济核算，增加企业利润；增加企业利润； 五）工程结算原则（与万创有关）五）工程结算原则（与万创有关） 见附件见附件 六）结算应注意的问题六）结算应注意的问题 见附件见附件 五、工程预算专业的基本概念五、工程预算专业的基本概念 一）工程预算编制的依据一）工程预算编制的依据 现行的建筑及安装工程预算定额：现行的建筑及安装工程预算定额： 1、各专业的设计施工图纸各专业的设计施工图纸 2、已确定的施工方案已确定的施工方案 3、工具书工具书（信息价信息价、设备清单设备清单、材料手册材料手册、费费 用定额等用定额等） 4、市定额站颁发的有关计费及调差文件市定额站颁发的有关计费及调差文件 二）11、工程预算编制的程序二）工程预算编制的程序 1、准备资料准备资料、熟悉图纸熟悉图纸 2、按各专业计算工程量按各专业计算工程量（人工人工） 3、套预算定额套预算定额（人工输入人工输入、电脑分析电脑分析、计费计费） 4、按各专业汇总造价及复核按各专业汇总造价及复核 5、编写说明编写说明 三）工程常用预算定额及特点三）工程常用预算定额及特点 1、土建：土建：2000年深圳市建筑工程综合价格年深圳市建筑工程综合价格 2、装饰：装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格年深圳市建筑装饰工程综合价格 3、安装：安装：89年广东省安装工程单位估价表年广东省安装工程单位估价表 4、园林绿化：园林绿化：91年广东省园12、林绿化工程预算定年广东省园林绿化工程预算定 额额 5、市政：市政：93年广东省市政工程单位估价表年广东省市政工程单位估价表 四）四）装修预算常用定额不同所造装修预算常用定额不同所造 成的单价差距成的单价差距 1、如何界定如何界定 土建土建（与主体一同设计的装修工程与主体一同设计的装修工程）与装饰与装饰（属属 主体已交工主体已交工，甲方另行分包的装饰工程甲方另行分包的装饰工程） 2、定额项目单价差定额项目单价差 见附件见附件 3、问题：问题： 预算定额的组成预算定额的组成？ 预算定额的组成预算定额的组成 1、人工费人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资乙方直接从事施工工人的基本工资） 2、材料费13、材料费（完成工程所需的主要材料完成工程所需的主要材料、其他材其他材 料料，构件及脚手架构件及脚手架、模板的摊销费模板的摊销费 3、机械费机械费（完成工程所发生机械台班费完成工程所发生机械台班费） 五）五）按工程预算价的各类费用所按工程预算价的各类费用所 占比例占比例 1、材料费材料费 占占5560% 2、人工费人工费 占占15-20% 3、机械费机械费 占占1012% 4、管理费管理费 占占1015% 六）六）预算综合管理费用所含的内预算综合管理费用所含的内 容容 临时设施费临时设施费、夜间施工增加费夜间施工增加费、雨季施工措施费雨季施工措施费 、施工管理费施工管理费、劳保基金劳保基金、预算编14、制费预算编制费、现场经现场经 费费、探亲增加费探亲增加费、水电水电。（管理及利润费约管理及利润费约20% ） 七）七）常用的施工措施费内容（属常用的施工措施费内容（属 施工组织设计）施工组织设计） 材料二次运输费材料二次运输费、施工技术措施费施工技术措施费、缩短工期措缩短工期措 施费施费、工地环保增加费工地环保增加费。 八）八）如何查看装饰综合价格定额如何查看装饰综合价格定额 见附件见附件 六、六、设计部门常用的预算定额设计部门常用的预算定额 （装饰部分）（装饰部分） 1、土建：、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格年深圳市建筑工程综合价格 2、装饰：、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格年深圳市建筑装饰工程综合价格