1、本资料授权三个皮匠文库（）独家收录 御上江南项目工程操作标准流程 嘉兴安甬物业服务有限公司 御上江南服务中心 2011年10月20日前 言物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内尽可能获取业主的最大满意。项目工程通过对设施、设备的管理，提供给业主公共照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门， 为业主创造舒适、安全和方便的居住环境。项目工程部的工作是与客服、安保、绿化等横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量。同时，物业管理费用所支出的工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。工程管理其主要职责是负责前期设备安装和建构筑物验收、二次装修的协调、设2、备的管理、运行、维修和能源控制等。除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。目 录1. 目的032. 适用范围033. 职责033.1 工程主管岗位职责 043.2 工程维修工岗位职责043.3 工程人员行为准则054. 物业工程管理操作流程084.1 目的084.2 适用范围084.3 操作程序085. 运行管理制度415.1 目的415.2 适用范围415.3 操作程序416. 设施设备保养操作标准 656.1 设备管理保养标准656.2 对讲报警系统保养标准716.3 监视系统保养标准726.4 巡更系统保养3、标准736.5 供配电设施设备保养标准746.6 给排水设施设备保养标准756.7 消防系统保养标准786.8 风机维修保养标准806.9 电梯维护保养基本要求816.10 避雷系统保养标准 83 7. 月报告、年报告制度 857.1 月报告的主要内容857.2 年度报告应包含的内容858. 工具管理 90 1. 目的规范公司工程相关部门的职责，指导各部门开展工作。 2. 适用范围适于公司工程相关部门。3. 职责3.1 工程主管岗位职责 3.1.1 在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。3.1.2 4、服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。3.1.3 必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。3.1.4 熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。3.1.5 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分布和起止点。3.1.6 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。3.1.7 组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。3.1.8 经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。3.1.9 负责对维修人员的技术培训，提高维修人员5、的素质。3.1.10积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。3.1.11与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。3.1.12组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作，并配合公司评价重要环境因素和重大危害危因素。3.2 工程维修工岗位职责3.2.1 对业主报修应严格执行维修管理制度，按规定时间要求到达现场，确保维修质量，减少重复维修次数。3.2.2 对小区内的公共设施设备及共用场地进行检查巡视，发现问题及时处理，确保小区设施设备的正常运转。3.3.3 负责物业公共设施设备的维修保养工作，发现问题及时解决，确保正常运作。3.2.4 负责对业主装修进行管理，杜绝违6、规装修；如有发现违章、违规施工，应及时劝阻并上报相关部门。3.2.5 负责小区内业主提出的特约维修服务工作，入室维修做到随身携带必备工具（鞋套、工作布等），维修完毕做好现场清洁，填写客户服务单。3.2.6 负责维修工具的保管工作，未经允许，不得私自外借。3.2.7 严格审核各项维修费用，购买材料时严格遵守公司相关制度。3.2.8 每天做好维修及管理施工日记。3.2.9 及时完成领导交办的其它任务。3.3.10做好维修后废弃物处理工作。3.3 工程人员行为准则3.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉 .3.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工7、作中力行节俭，不浪费公司的资源。3.3.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从工作安排和调度。3.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。3.3.5 未经公司授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。3.3.6 未获批准，不准将公司的办公用品、公用工具、设施、设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其它公司、单位或个人。3.3.7 工作时间须配戴工作铭牌，着装整洁，注意形象、仪表。3.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。3.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧8、贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。3.3.10对设施、设备及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当值维修人员处理完毕。3.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，应请业主签字生效确认，并将工作场所打扫干净。工程人员日常维修记录本 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工程主管审核： 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工9、程主管审核： 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工程主管审核： 注：每位维修员必须在做好维修后进行规范记录，同时与客户服务单进行核对，最后由工程主任签字确认。4. 物业工程管理操作流程4.1 目的规范项目工程操作管理流程，确保按标准化操作的统一性。4.2 适用范围适用于项目工程管理操作。4.3 操作程序4.3.1 物业早期介入4.3.1.1物业工程管理人员对新开发项目早期介入的主要工作:了解工程概况，熟悉施工图纸。4.3.1.2 对重点部位加以注意，对常见病的问题及时预防。如接地线位置、预埋套管穿越墙体等。10、4.3.1.3 外墙砌体主要对施工洞留设时是否按规定设置拉结钢筋，修复施工洞时有否增设网片后抹灰。4.3.1.4屋面防水层施工时重点注意泛水转角处，防水卷材应该增加一层，并注意冷底子油涂刷是否到位、卷材有否空鼓现象。4.3.1.5卫生间按规定在竣工验收前做24小时以上存水试验，应每间观察做好记录，有渗水现象及时通知开发商修复。4.3.1.6铝合金（塑钢）门窗洞中留设的尺寸进行抽查核对，重点对门窗框安装时的固定管脚牢固度检查，并督促施工单位对边框四周发泡剂要全部打实。4.3.1.7屋面、楼地面在做找平层前检查基层是否清理到位，以免楼地面空鼓。对于安装及智能化工作的管线走向是否与设计相符合，进行抽11、查，以便于业主装修时按图查找，对于设施、设备重点了解操作程序、注意事项等。（具体由施工方负责专题培训）。4.3.1.8对室外工程的各种管线走向必须清楚，在隐蔽复盖前查对与设计图是否相符合，如有改动及时在施工图中标注清楚。4.3.1.9在观察抽查中发现问题，及时书面通知开发商工程部，重大问题如有意见分岐，会同物业公司工程管理部相关人员与开发商工程部统一意见、达成共识后进行整改。开发商应在接到书面通知2天内给予书面答复。4.3.1.10做好各种整改通知材料及其它资料的归档工作。 4.3.1.11参与施工方案的讨论及施工图的会审。4.3.1.12滚动开发分批交付中施工与已交房的隔离。4.3.1.1312、在前期设备安装时根据物业今后日常管理的经济成本与维护的角度出发提出合理化建议。4.3.2 物业验收与接管4.3.2.1物业验收a) 物业接管验收程序:1.开发商书面提请物业公司接管验收，并提交相应的资料。2.物业公司按照接管验收标准，对开发商提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3.物业公司会同开发商按照接管验收的主要内容及标准（质量与使用功能）进行验收。4.验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。5.经检验符合要求的，物业公司应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。b) 物业接管验收的主要内容和技术标准（质量与使用功能）:1.屋13、面防水层与基层粘贴牢固，空鼓达到国家标准。2.楼地面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝、起砂、脱皮等现象。 3.卫生间、阳台相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许有倒泛水和渗水现象。4.卫生洁具安装平整、牢固，高度符合设计要求，无渗水现象。 5.外墙面及门窗部位应无渗水，内侧及内墙抹灰，不应空鼓，涂料不应漏涂、透底、起皮、掉粉等。6.门窗应开启灵活，无回弹、倒翘现象。五金件齐全、油漆到位。 7.电器开关插座四周应无空隙，相线、零线、地线位置正确，灯泡齐全。 8.室内给排水管道应无滴渗水现象，安装牢固。 9.排水畅通无渗水现象，电表是否正确接入每户。10.附属工程，室外道路畅14、通、平整、无断裂、面层不起砂，排水管道、窨井流水畅通，防臭水封井应按规范设置。4.3.2.2物业接管验收中质量问题的处理a) 如发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限，书面通知开发商，由开发商组织施工单位负责进行加固（补强）返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。b) 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由物业公司会同开发、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由开发商负责处理；如属使用不当、管理不善的原因，则应由物业公司负责处理。c) 在房屋移交物业后，各施工单位在向开发商申请支付工程尾款及保修金时，须得到物业公司的签字确认。15、在保修期内，施工单位如果没有按约履行维修义务，物业公司可自行安排维修，所产生的费用从工程尾款及保修金中扣除。4.3.3 物业接管4.3.3.1制定物业接管方案根据项目情况，制定接收计划，安排工作人员，明确工作要求。a) 确定交房时间、标准。b) 交房时间:物业公司根据交付时间，提前30天从开发商手中接收通过单体竣工验收的物业。c) 交房标准:物业单体竣工验收合格，主要设施、设备经过负载试验运行状态正常，竣工等资料齐全，并根据验收标准通过物业验收。d) 签定交接合约（附样本）:物业公司根据交付时间，提前30天与开发商、施工建设单位三方签定物业交接合约，明确物业交接标准及交接后的维修责任等事宜。e16、) 物业接收:1.依据验收标准，逐项检查、验收，发现问题，做好书面记录，进行整改；2.与开发商办理书面的交接手续，做好遗留工程、问题的备案。附： 三方移交合约 工程竣工移交合约甲方： 房地产开发有限公司乙方： 建设有限公司（施工单位）丙方： 物业服务有限公司经甲、乙、丙三方共同协商，为确保 工程竣工后顺利交房，使广大用户满意，特订立此移交合约，并以此合约，明确三方的责、权、利，为做好该区工程今后的房屋维修工作及其它物业工作做依据。一、 工程基本情况：该工程位于 ，总建筑面积 ，其中：1、多层 幢，合计建筑面积 ；2、高层/小高层 幢，合计建筑面积 ；3、办公楼 间，合计建筑面积 ；4、沿街商铺17、 间，合计建筑面积 ；5、地下车库 个，合计建筑面积 ；6、其他 ； 。二、甲、乙、丙三方责任、义务1、房屋工程移交后，甲方全权委托丙方处理房屋维修等质量缺陷事项，但重大事项由三方共同处理解决。2、在交房前甲方将完整竣工资料一套交丙方签收，其中包括（1）工程项目批准文件；（2）规划许可证；（3）建设工程施工许可证；（4）小区总平面图；（5）单体施工竣工图（包括地下车库全套）；（6）沉降观察记录；（7）竣工验收备案表；（8）水、电、气附属工程竣工图（9）园林、绿化，整个小区内、外智能化竣工图；（10）电梯、消防验收合格资料；（11）各种设备清单，安装调试记录，使用注意事项质保书和保修单（设备调试18、时甲方通知物业相关人员培训）；（12）工程施工协议书（包括补充协议及其它甲方发包相关协议）；（13）各参建单位名称、施工内容、联系人、联系电话工程维修承诺书。3、明确各单位工程保修金的数额及归还时间。4、工程质量保修内容及期限乙方承诺在质量保修范围内，按照有关法律、法规、规章及相关约定中最高的条款执行。具体保修内容为地基与基础工程，主体结构工程，屋面防水工程、卫生间、外墙面的防渗漏、电气管线和装饰工程。(1)建筑地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用期限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗及地下室渗水保修期为八年（非乙方原因除外）；(3)电气管线、给排19、水管道、设备安装和装修工程为贰年，如业主自行改动乙方不负责任；(4)其他项目的保修按国家规定执行；(5)质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。5、保修服务(1)丙方承诺：在接到业主报修1天内向乙方发出书面通知； (2)乙方承诺：保修范围内，乙方应当在接到保修通知之日起3天内派人维修（以电话和书面通知为准）。乙方不在约定期限内派人保修的，丙方可以委托他人修理，发生的费用由乙方支付。费用的结算按市场价的120%计价，只要业主、物业和甲方签字就可在工程款中扣除；(3)发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修；(4)同一部位维修二次仍未修复则由丙方另行委托，费用从乙方工程款20、中扣除；(5)对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修；(6)从房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范围内因施工质量造成的投诉，乙方必须保证在一天内予以答复，并派人到现场进行维修，一年内派人常驻在现场，在物业公司及业主的合理要求时间内完成修复并承担用户提出的合理赔偿。如不能按要求进行维修，则由丙方另请他人维修，由此产生的费用在保修金内扣除；(7)竣工备案完成后的资金支付必须具备物业公司签字认可方能办理支付手续。以上合同需三方共同遵照执行。甲方： 21、乙方： 丙方：代表： 代表： 代表：日期： 日期： 日期：资料移交清单：资料交接：交接合约签定后7天内从开发商手中移交物业资料。具体如下：工程项目批准文件规划许可证建设工程施工许可证小区总平图单体房屋建筑、结构、水、电工程施工竣工图（包括地下车库全套）沉降观察记录竣工验收备案表水、电、气附属工程竣工图园林、绿化、智能化竣工图电梯、消防验收合格资料各种设备清单、安装调试记录、使用注意事项、质保书和保修单、工程施工协议书（包括补充协议及其他甲方发包相关协议）各参建单位名称、施工内容、联系人、电话、工程维修承诺书对所有参建单位由开发商牵头举行一次移交会议，会上明确参建商对物业的责任要求和服务要求。注22、：以上打勾部分在本次已移交完成，未打勾部分属因项目滚动开发一时无法移交的资料，待工程具备移交条件时再做移交；移交部门： 接收部门：移交人： 移交人：时间： 时间： 分户验收交接表交接日期： 区号： 室号： 验收项目主要验收内容不符合要求的部位不符合要求的内容木门进户门开关是否灵活有无回弹、倒翘五金件位置是否适宜、齐全油漆是否到位铝合金门窗关闭是否严密锁、开关是否灵活附件是否齐全、灵活适用表面是否洁净楼地面有无裂缝、脱皮、麻面、起砂、空鼓等缺陷卫生间阳台是否有倒泛水、积水、漏水等现象墙面顶棚是否有漏涂、透底、起皮、掉粉、空鼓、开裂、锈斑等现象卫生洁具安装是否平整牢固高度是否符合要求是否存在漏水现23、象开关插座灯泡四周有无空隙试验是否符合要求灯泡是否齐全其它项目上面未提及的其它内容参加验收人员物业公司施工单位开发单位监理单位4.3.4房屋物业维修操作流程为使本公司所管辖内的房屋物业维修等事项在操作流程上的规范化和统一性，本着服务业主、提高工作效率、提升公司形象的精神，特制定如下管理办法。4.3.4.1房屋维修操作流程a) 接业主有关房屋维修报修后，由客服主管负责填写客户服务单，并由物业维修相关人员统一做好日常保修维修情况登记表、智能化管理设备维修明细表。b) 项目维修主管（负责人）或项目经理等实地查看现场，填写房屋问题检查实施记录。c) 项目经理或维修主管（负责人）做出维修安排，出具房屋工24、程维修通知单。d) 协调安排好维修单位和人员（房屋保修期内通知承建商），以工作联系单、函件形式。如工作联系单，采用挂号信或快件等通知承建施工单位，一般情况在天天内完成。责任认定（属那个分包单位，重大缺陷7天）。e) 涉及保修期内承建商不来解决的事项,项目工程部在组织维修前拍摄影像资料并归档保存。f) 物业工程部难以解决或较大的工程，及时内汇开发商工程管理部（书面形式）。g) 维修项目费用超？元以内（含？元）物业服务中心经过招标、议标后决定实施。超过？元的应报公司经理审核其维修造价清单，经确认后执行。 h) 维修项目完成后，物业服务中心及时按计划要求（协议规定时间）组织验收，并填写工程维修验收整25、改联系单。i) 涉及住宅的维修在维修完成后及时填写好修理情况反馈表，10天内入档。由客服部负责回访。 三个皮匠文库报告与方案分享平台、高端文案策划服务平台日常报修维修情况登记表小区名称： 序号报修时间报修人报修内容转呈时间维修人维修时间完成情况备注维修联系情况及维修费用记录表小区: 序号日期维修内容联系情况（文件数量）修理单位维修金额费用归属（原施工单位）备注注：文件数量指发函、招投标、协议、验收、付款凭证件。 给排水、污、粪池疏竣明细表小区： 编号报修日期幢、室维修、疏竣部位维修时间维修单位（人）工时、材料、金额同一部位维修次数备注智能化管理设备维修明细表小区： 编号报修日期幢、室报修情况维26、修时间维修单位（人）工时、材料、金额同一部位修理次数备注工程维修验收整改联系单 工程维修地施工单位验收意见整改意见维修押金维修押金是否同意退回备注维修单位联系电话维修单位签名验收人员签名日期： 项目部意见日期： 公司意见 日期： 4.3.4.2维修项目招标、议标管理办法及协议签订a) 维修项目费用超？元以上的都必须经过招标、议标后决定。b) 招标、议标须经2家以上维修单位报价后进行。标书的有效及拆标，需项目经理、维修主管及内勤人员3人共同在现场确认。（拆标书）c) 服务中心在公司工程部配合下进行实施，由服务中心填写好招标、议标汇总表，并签署意见后报公司工程部（3人共同签字确认）。d) 经公司工27、程部审核好后由服务中心按授权标准操作。e) 协议签订必须严格遵照招标、议标所定的报价费用、工期要求、施工质量。 f) 在协议中明确总费用、质量要求、维修方案、内容、工期延误的罚款办法、保修期限、保证金比例、付款办法等。b) 服务中心做好各维修项目的招标、议标资料及维修协议的存档保管工作。 工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第一联 客服联工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第二联 工程联4.3.5维修人员操作流程为了完善维修人员的操作规范，使维修人员熟练掌握维修工作的实际要领28、，确保维修工作的服务质量，提供更好地维修服务工作,特制定本操作流程。4.3.51维修人员进入业主家进行安装/维修时的基本要求。4.3.52在与业主约定维修或上门服务时电话联系业主。维修人员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右，间隔5秒左右），如无门铃时可用手轻轻敲门；见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户。4.3.5.3同意后方可进入室内进行安装/维修。进入伙户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入伙户家庭。4.3.5.4自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事。 4.3.5.5不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。4.3.5.6接到住户家庭29、安装/维修投诉后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。4.3.5.7安装/维修前，首先应研究好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。4.3.5.8维修时，应尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。 安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁30、在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.3.5.9维修结束后，应填写相关的维修记录。 4.3.7楼宇入伙及装修管理流程4.3.7.1为对业主入伙过程进行控制，使业主在最短的时间内顺利入伙，并确保满足业主对房屋的装修要求，特制定本楼宇入伙及装修管理流程。本流程适用于公司物业管理对入伙过程及入伙前、后房屋装修的管理。分公司负责楼宇入伙过程的策划、组织和协调工作，并负责入伙管理的具体实施，批准装修申请和质量监控。综合配合好后勤保障工作。分公司通过小区物业维修管理人员做好房屋装修有关的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人，并加强巡查，发现违规及时劝阻制止，如劝阻无效及时报告属地建设行政主管部门或城市管理行政31、执法部门（准备相关法律、法规、物价部门批文）。4.3.7.2入伙准备a) 服务中心应做好以下准备工作：1.备齐入伙前的所有文件资料，填写业主入伙资料清单并归类装袋；2.办理入伙手续场地的安排、布置、装修；3.对入伙现场进行具体的策划、安排、分配；4.对各岗位人员进行专业培训、确定岗位分工，明确注意事项；5.做好前期物业工程质量检查。b）对新竣工的物业（小区住宅），如需举办入伙典礼仪式，由服务中心负责安排和组织，并维持现场秩序等。c）入伙手续的办理应尽量提供一条龙服务，为业主节省时间，保证办理入伙手续简洁、方便。在入伙手续办理期间，根据需要，设立不同的工作组，进行针对性服务。4.3.7.3入伙过32、程的操作流程a) 办理入伙手续工作流程:发证收票开票签约交接验房验证收件入住装修后验收装修登记审批电话、车位申请发钥匙1. 验证收件业主将各种相关资料交分公司验收，分公司交房组同时解答业主提出的问题，收回的资料作为建立业主档案的原始资料。2. 交接验房业主由相关人员陪同验房，办理交接房屋手续。在验收过程中将发现的质量问题进行登记，并填写入伙验房交接单。3. 签署规约由业主签署业主临时管理规约等相关文件。4. 收费开票业主缴纳相关费用，财务部/物业组开据所收费用的发票、收据，银行组现场收取相关费用。5.发放钥匙业主领取钥匙，同时填写钥匙/资料签收单。4.3.7.4装修登记审批a) 客服中心填写入33、伙装修信息表，送至物业工程。b) 房屋需要装修时，应执行最新以及地方的住宅室内装饰装修管理办法有关规定，业主或业主应填写住宅房屋装修申请表向分公司申报。c) 装修人员凭住宅房屋装修申请表、营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到分公司工程维修组办理相关手续，同时签署业主装修承诺书、装饰装修管理服务协议书、消防治安责任书，确定施工方案和收费标准，借用装修图纸，设计说明，施工组织设计方案，安全防火管理措施等文件，应经服务中心审核后， 签发施工许可证、房屋装修开工单，制作装修人员出入证，并做好装修人员办证登记表、装修管理登记表等的登记工作。d) 施工人员出入施工区域应携带出入证，凭证出入小区，并随时接34、受公司管理人员的检查。e) 装修中，非结构性变动应由服务中心负责查验、批准；对结构性变动及专用设备的变动，应向政府负责部门申请批准。f) 服务中心工程维修人员、安保人员应加强对装修作业现场的监督管理，填写装修施工检查日志，防止扰民、污染或安全事故发生。4.3.7.5装修后验收a) 业主装修完毕后应通知服务中心。除按照装修合同由业主和业主进行验收外、还应由服务中心按照公司装修管理规定进行验收，对违章情况应限期纠正，填写装修整改联系单。b) 业主在施工单位进行整改后验收合格，填写装修验收表后，方可正式启用。 装修整改联系单序号： 发单单位联系人整改内容主送单位签收人整改验证记录验证人： 时间：备注35、：所有整改内容均颀在签收之日起二个工作日内给予答复，逾期未作答复，发送单位视主送单位已同意整改内容。装修验收表小区： 房号业户姓名施工负责人装修管理人员初验时间备注初验情况：业户签名： 施工队负责人： 装修管理人员： 日 期：正式验收时间备 注正式验收情况：业户签名： 施工队负责人：装修管理人员： 日 期： 5. 运行管理制度5.1 目的规范公司设施设备管理规范，确保各设施设备正常运行。5.2 适用范围适用于公司设施设备的管理。5.3 操作程序5.3.1设施设备管理规范5.3.1.1为了规范各小区设施设备的管理要求，使各类设施设备管理工作的统一、完整和完善，确保各类设施设备的正常运转，延长设施36、设备使用寿命，特制定本管理规定。5.3.1.2维修工负责本小区各类设施设备的日常管理工作，公司工程部负责公司所有设施设备的管理、控制。5.3.1.3设施设备档案的建立要求。a) 维修工将管辖范围内的所有设施设备建立台帐，填写设施设备清单。b) 维修工对所有设施设备进行设备标识及设备编号。5.3.1.4标识的制作规范a) 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备管理台帐。b) 设备台帐资料应保持与设备运行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用、调迁、报废和更换零件及检修情况分别在设备台帐资料上予以及时登记。c) 设备管理台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、报修协议等）统一由维37、修工保管。d) 采购的零部件和设备到达服务中心后，由维修工进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。e) 经验收符合要求的采购设备按相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。5.3.1.5设备状态标识a) 工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员受伤和设备损坏。b) 设备状态分为运行、备用、封存、检修及严禁合闸等。5.3.1.6标识的方式方法a) 设备状态用标识牌进行标识，设备标识的形态根据实际情况或公司的要求制作。b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于标识设备的显眼位置。c) 38、设备状态改变，标识也应随改变。5.3.1.7设备的日常检查保养与维修a) 维修工根据设施设备的使用情况，进行设备的日常运行状况检查，并填写设备运行保养检查记录； 服务中心应根据设备使用情况，制订设施设备保养计划，见设施设备保养计划表。b) 设施设备在运行过程中发生故障，需要维修的，服务中心负责做好与设备供应商的联系工作，需要发生外委维修的，应填报设备外委维修申请表，并做好设施设备维修记录。5.3.1.8设备的停用与封存a) 发现下列情况之一，设备应予停用或封存。b) 多余设备，含服务提供有再需要的设备。c) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。d) 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰39、磕和其它形式对其状态的损坏。e) 维修工定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。f) 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经公司工程部经理批准后实施。5.3.1.9设备的报废a) 无修复价值的设备应予报废。b) 报废设备应由工程管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、分公司经理等。c) 设备主管人员应填写设备报废审批单，经公司批准后实施。d) 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。e) 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前，应悬挂“报废”标识。f) 工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一分。5.3.1.10设备机房评比a) 公司工程部经40、理负责定期组织相关人员对各类设施设备机房进行评比。b) 评比内容；地面清洁度、墙面清洁度、门窗清洁度完好状况、管道清洁度完好状况、设备表面清洁度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。设施设备清单小区名称： 序号类别编号设备名称型号制造厂家购入日期投入使用时间使用状态保养人大修次数备 注设备管理台帐小区名称： 设备名称编号规格型号安装地点安装日期使用日期厂家出厂编号生产日期使用年限折旧率折旧年限说明书保存技术资料共 份设备价格保养单位保养人联系方式保养周期保养内容产品属性及主要技术性能：设备技术配套主要附件序号名称规格型号数量制造商主要性能参考中大修记录修理日期修理内容修41、理单位费用验收备注设施设备保养计划表小区： 序号设备编号名称保 养 内 容所需材料保养时间保养人/单位备注编制人： 审核人： 日期：设施设备维修记录表小区： 序号报修时间设备编号名称故障现象/报修内容维修时间维修人维修结果验收人备注设备外委维修申请表小区： 设备编号设备名称安装 位置故障描述历史维修 次数维修 单位预计维修费用（元）修复需要 时间其他内部检测判断情况：维修内容：经办人： 日期：项目工程部主管意见： 签 名： 日期：项目经理意见： 签 名： 日期：公司总经理批示：签 名： 日期：备注： 5.3.2安全运行管理制度工程全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安保部42、认真做好安全保卫工作,负责监督检查安全操作施工情况。5.3.2.1各岗位必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报、工程主管或项目经理。5.3.2.2应组织对电工等特殊工种工作进行技术考核。5.2.3制定维修操作规程和安全检查制度。5.3.2.4加强安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管应亲自到场。5.3.2.5在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。5.3.2.6对变配电、电梯及压力容器，必须请供电局、特种设备检测公43、司进行年度检验。5.3.2.7对中央空调、压力表、保险阀等，必须定期进行校验。易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。5.3.2.8各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须由工程主管批准后方可配制。5.3.2.9重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。5.3.2.10避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。5.3.2.11对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。5.3.2.12在物业管辖区内进行电、气焊，必须有动火证同意后方可进44、行操作。5.3.3安全用电制度5.3.3.1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。5.3.3.2确因改善服务质量需要，应经所在部门主管批准，报请工程人员安装。5.3.3.3各部门需架设临时线，应由工程派电工安装。5.3.3.4使用结束后应立即通知工程人员拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程人员正式安装，并登记记录。5.3.4值班及交接班制度5.3.4.1应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。5.3.4.2交班：第一交设备、维修情况，即设备运行状况及发现维修的问题；第二45、交使用工具；第三交值班记录本。5.3.4.3接班：必须接交接班簿上的记录，查看当天是否有特别任务及安排，核对设备状况。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告主管。5.3.4.4接班人员接班时必须检查以下工作：a)查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。b)查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。c)检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。d)检查仪表及公用工具是否有缺、损46、，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。e)查看交接班记录中是否有上级领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 5.3.4.5在下列情况时不得交班：a)接班人员未到岗时，应通知主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。b)接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知主任，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。c)所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 d)交接班人员对所辖值班范围之47、清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。e)当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。5.3.4.6必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。5.3.4.7值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。5.3.4.8值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。5.3.4.9值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。5.3.4.10当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示48、并告知去向，完毕后立即回到休息室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。5.3.4.11值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。5.3.4.12须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级。5.3.4.13当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主任和安保部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。5.3.4.14值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随49、时保持值班范围内之清洁卫生。严禁吸烟。5.3.5机房管理制度5.3.5.1物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。5.3.5.2各设备机房、控制室必须注重内部的清洁工作，保持XXX小区内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于明显位置。5.3.5.3安全防火管理规定：a)认真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。XXX小区内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲50、杂人员入内或会客，XXX小区内要保持良好通风。b)严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。c)配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。d)木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在XXX小区内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。e)各51、岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及安保部，并保护好现场，协助查清起火原因。f)爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。g)凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。5.3.6水泵房管理制度水泵房是用水的关键部位。为管理好水泵房需制订管理规定。5.3.6.1水泵房及地下水箱和水池，生活供水系统和消防系统全部机电设备由工程部技术人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并在设施设备运行保养记录表上作记录。发现问题及时报告工程部主管。5.3.6.2水泵房内机电设备由工程部技术人员负责，其他人不得操作，水泵房应当做到随时上锁52、，钥匙由专人保管，非工作人员禁止进入。非工作人员若需进入，须经工程部主管同意后，在工作人员培同下方可进入，并填写设备房外来人员进出登记表。5.3.6.3长期未使用的水泵，至少每月试运行一次（根据泵的功能选择运行时间30秒5分钟）。5.3.6.4注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。5.3.6.5如遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先通知分公司，让其给业主发出停水通知，说明停水原因、停水时间，让业主能早作准备。5.3.6.6水箱定期清洗消毒，水箱清洗一般每半年进行一次，每一年消毒一次，清洗后水质要取样送市卫生防疫站作鉴定，53、并保存水质鉴定书。5.3.6.7水泵房内严禁存放有毒、有害物品，并配有合格的消防器材及温度计。水泵房温度应控制在40以内，如超出，应开启水泵房内的空调或通风机。5.3.6.8水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，保证水泵房的通风、照明、以及应急灯在停电状态下的正常使用。5.3.6.9每周打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设施设备，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。5.3.7风机房管理制度5.3.7.1风机房使用时每日巡视，平时每月巡视，保证室内照明保持完好，路线整齐，无临时接线。并设施设备运行保养记录表上作记录。发现54、问题及时报告工程部主管。5.3.7.2机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。非工作人员若需进入，须经工程部主管同意后，在工作人员培同下方可进入，并填写设备房外来人员进出登记表。5.3.7.3开关平时应置于高速状态。5.3.7.4每半月检查一起，试运行一次。5.3.7.5机房内应保持环境清洁，通风良好。5.3.7.6风机房内应有灭火器，放置于易取处。5.3.7.7严禁在机房内吸烟。3.8电梯机房管理制度5.3.8.1电梯机房钥匙由专人保管，非工作人员禁止进入。非工作人员若需进入，须经工程主管同意后，在工作人员培同下方可进入机房，并填写设备房外来人员进出登记表。5.3.8.2几台电梯共用机房场55、所，在停电电梯的电源开关手把上，应悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。5.3.8.3维修时不得擅自改动线路，必要时应先报告有关部门，允许后方可改动，改动部分应有相应的技术资料并存档。5.3.8.4每日巡视机房内的温度、仪表、信号灯、电器开关等，发现问题时要及时处理或立刻联系电梯维保单位，并将巡视情况记录在设施设备巡行保养记录本中。5.3.8.5如电梯长期不使用时，应将机房的总电源断开。5.3.8.6在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查。5.3.8.7机房环境应符合电梯技术条件的要求，应保持温度在540内，如超出，应开启机房空调或通风机；机房内的采暖设备不应使用56、蒸汽和高压水加热的采暖设备。5.3.8.8机房不应用于电梯以外的其他用途，保持整洁，除检查维修所必须的简单工具、仪器、专用的火灾探测、灭火装置和电梯备品备件外，不得存放其他物品。井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。5.3.8.9机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配置灭火器，禁止吸烟。用于清洁的物品和油泥抹布等易燃物品，必须随时清理，并贮存在金属容器内。5.3.9游泳池设施管理制度 5.3.9.1检查：设备在运行之前必须进行全面检查a) 电气路线的安装是否完善与正确；b) 管道上的阀门是否正确开启；c) 电源是否正常，设备有无安全接地；d) 确认一切正常，方可进入下一步操作。5.357、92管道和设备冲水a) 充水前应认真清理泳池和设备中的杂物；b) 将池水放至稍高于循环水位，充满水后等待时间不应少于15分钟，确保水泵的吸水管路冲满水；c) 冲水完毕、检查管道及连接阀门是否漏水；d)确认一切正常，方可进入方可进入下一步操作。5.3.9.3调试运行a)合上电控箱上过滤泵空气开关，指示灯亮、水泵、风扇开始工作；b)检查水泵是否有异常现象，若出现异常现象，则必须停机有专业人员仔细检查并分析原因，待故障排除后重新启动；c)一切正常以后，盖上面板，试运行4-6小时，关闭电控箱上过滤泵空气开关，指示灯灭、水泵、风扇停止工作，确认停机；揭开设备面板，仔细检查内部是否出现异常，是否有漏水；若58、正常，则开始正常运行。5.3.9.4过滤设备维护保养a) 经常检查各电气原件的功能是否正常，非工作人员严禁接触，以免发生误操作和人员伤亡。b)管路：循环水管路为UPVC管，要避免硬物撞击，尖锐物括划，不准攀爬、踩踏、保持管壁清洁。c) 阀门：不用时，不要随意搬动，尽量减少其动作次数，延长其使用寿命。d) 过滤袋：要避免硬物撞击，要定期清洗；长时间不用，应将过滤袋取出清洗干净晒干，放在阴凉通风的环境保存。e) 冬季应将水位排于吸水口位以下，防止冻坏池体和过滤循环系统。f) 冬季泳池停止使用放水后，应擦洗干净过滤系统内壁和各设备元件，风干后在水泵箱内放置干燥剂，盖好箱盖；每月定时检查水泵箱内是否干59、燥、洁净。5.3.10健身、游乐设施管理制度5.3.10.1工程服务中心负责健身、游乐设施器材的维护、保管。5.3.10.2客户服务中心负责健身、游乐设施器材的清洁、消毒。5.3.10.3健身、游乐时须注意安全，儿童必须在成人直接监护下方可使用。 5.3.10.4对破坏场内环境卫生、肆意捣乱，甚至损坏公物的行为安保有予以劝阻或制止的权利和义务。 电梯机房日巡视记录小区名称： 电梯号： 巡 检 项 目巡检日期备注12345678910111213141516机房各部清洁油镜、坏杯油位盘车工具、救援规程应急灯、灭火器控制柜内继电器接触器照明、通风设备警告牌及门窗、门锁牵引电动机减速箱及绳轮安全装置60、机房温度轿厢门联锁安全触板及开关轿内显示器、按钮对讲电话与警铃天花板、壁板、地面通风扇照明灯异音、异感（起动、行车、加减速的平稳性、托动、噪音、平差层等）厅门按钮及显示钥匙开关及消防按钮厅门联锁 说明：良好打“”，不良打“”，并填写电梯故障维修登记表。巡视检查人： 巡视具体时间：电梯故障维修登记表小区名称： 日期报修人电梯编号故障内容处理情况处理结果完成时间验证人备注备注：1、接到报修及电梯日巡视发现的需维修问题均要登记在此表。2、“处理情况”栏写明转呈通知的方式（电话或书面）、接受单位（部门）、接受人。5.3.11配电房管理制度5.3.11.1配电房全部机电设备，由机电技术人员负责管理和值班61、。送、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。5.3.11.2建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内是否有异味。5.3.11.3配电房内照明、通风良好，配电房内温控在40度以下。5.3.11.4供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员决不能动。5.3.11.5应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。5.3.11.6严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁62、卫生制度。5.3.11.7严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。5.3.11.8严格执行各种设备的安全操作规程。5.3.11.9在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并按时作好记录。5.3.11.10操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。5.3.12监消控室管理制度5.3.12.1非工作人员禁止进入机房，若需进入，须经安保主管同意后，在监消控人员培同下方可进入机房，并填写监消室外来人员进出登记表。5.3.12.2监消控人员要严守保密制度，不准将监消控系统的功能、监消控情况向他人透露。5.3.12.3消控室实63、行昼夜24小时专人值班，值班人员应坚守岗位，严禁脱岗，未经专业培训的无证人员不得上岗。严禁看书报杂志、听收音机、打私人电话等与工作无关的事情。5.3.12.4监控使用的计算机不得做与监控工作无关的事情。5.3.12.5严格按规定操作步骤进行操作，密切注意监消控设备运行状况，保证监消控设备安全有效，不得无故中断监消控，删除监消控资料。5.3.12.6监消控人员负责作好安全、生产、劳动纪律、消防报警及其它监消控范围内的工作，遇有报警要按规定程序迅速、准确处理，做好各种记录，发现异常情况必须及时汇报。5.3.12.7未经公安消防机构同意不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。5.3.12.8机房内应64、配有合格的消防器材及温度计，机房温度应控制在30以内，如超出，应开启机房内的空调或通风机。5.3.12.9严禁携带易燃、易爆、有毒的物品及零食进入监控室，室内严禁烟火，水杯应放置在远离电器设备的地方。5.3.12.10机房应保持干净整洁，通风良好，门窗完好，不准堆放杂物。设备、布线排列整齐。5.3.13机房钥匙管理制度5.3.13.1凡24小时值班机房，除值班人员配备一套外，其余钥匙交工程部统一保管。5.3.13.2任何人不得私自配钥匙。5.3.13.3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。5.3.13.4无关人员不得借用机房钥匙。5.65、3.13.5遗失钥匙须立即报告。5.3.13.6无人值班机房借用钥匙需登记。5.3.14机电设备房出入管理制度工程部机电设备房包括范围：高压配电室 低压配电室 变压器室 楼层电气配线竖井房水泵房 电话总机房 监控机房 各电梯机房5.3.14.1以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本XXX小区内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。5.3.14.2本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。5.3.14.3凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作66、，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5.3.14.4本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。5.3.14.5凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。5.3.14.6所有人员67、进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。5.3.14.7所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。5.3.14.8所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。设备房外来人员进出登记表项目名称： 设备房名称： 日期姓名事由进入 时间离开 时间陪同 人员备注5.3.15设备故障处理制度5.3.15.1物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源，保护事故现场，工程人员或使用部门应立即通知工程部、项目经理。工程主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施68、。5.3.15.2项目经理、工程主管、安保主管查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。5.3.15.3找出原因后，工程主管须立即组织工程人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报分公司经理。5.3.15.4工程主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报分公司经理。5.3.15.5如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由工程主管根据情况对责任者提出处理意见；如果情况较严重报公司经理批准。6.设施设备保养操作标准6.1 设备管理保养标准6.1.1 目的保证所有为业主提供各种服务的公共设备满足服务要求。6.1.2适用范围分公司管辖的管道69、风道、阀门及其它房屋附属装置。6.1.3定义6.1.3.1日常保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵），发现小故障及时排除，作好记录。6.1.3.2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘，功能检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。6.1.3.3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主70、要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。6.1.3.4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。 6.1.3.5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。6.1.3.6设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更71、新设备，提高和改善技术性能。6.1.3.7事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。6.1.3.8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。6.1.4设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组。级设备：正压风机、空气处理器、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、变压器、交通道闸、泳池水处理装置。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、清洁、通讯设备等。6.72、1.5设备管理模式6.1.5.1对于符合磨损规律的、级设备（水泵、正压风机、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。6.1.5.2对于、级设备（低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜等）进行三级保养，功能检查。6.1.5.3对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。6.1.6职责6.1.6.1分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备工程监督、组织验收，保养计划，设备（器具）申购、报废，确定状态维修时机。6.1.6.2服务中心工程主管负责设备维修保养情况及设备状态的月检查。6.1.6.3服务中心工程部负责设备日常操作、运行、巡查、点检及委托范围外的保养、维修工作，填写相关记录，保73、养计划。6.1.7设备前期管理6.1.7 设备的接管验收a）设备的接管验收由服务中心组织相关人员组成验收组，会同开发商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。达不到上述条件的应写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。 b）当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开发商办理水、电用户更名、过户手续 。c）为更好地保证设施设备资料的完整性，设施设备出厂原件应统一归档。具体操作人员可复印设施设备资料使用。 6.2 对讲报警系统保养标准6.2.1适用范围：所管理的对讲报警系统。6.2.2日常保养6.2.2.1周期：每月6.2.2.2做好保洁工作，清扫管理主机、门口主机、楼层解码74、器、电源箱等内外灰尘。6.2.2.3检查管理主机、门口主机是否正常工作，各指示发光管是否正常，如电源指示发光管应常亮，其它指示发光管随操作过程而亮灭。6.2.2.4根据各分公司的故障登记，通知专人进行检查维修。6.2.3一级保养6.2.3.1周期：季6.2.3.2完成日常保养的内容6.2.3.3检查管理主机、门口主机、楼层解码器、电源等安装是否牢固。6.2.3.4管理主机、门口主机断交流电检查：断开交流电开关，备用电池供电，同时电源指示发光管应正常发光，并定期对电池充放电。6.2.4二级保养6.2.4.1周期：年6.2.4.2完成二级保养的内容。6.2.4.3保养人检查管理主机、门口主机、楼层75、解码器、电源等各部件工作是否正常，测试电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。6.2.5注意事项：6.2.5.1非指定维修保养人员不得拨动解码器的编程开关。6.2.5.2非指定维修保养人员不得对主机箱开盖检测箱内任何元件。6.5.2.3清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。6.3监视系统保养标准6.3.1适用范围：所管理的防盗监视系统。6.3.2日常保养6.3.2.1周期：每月6.3.2.2做好保洁工作，清扫灰尘，检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对避雷针刷导电油漆（银粉），保持外观洁净，无锈蚀。6.3.76、2.3调节并检查监视器上的各旋钮动作是否正常，检查监视器图像是否清晰，焦距是否可调。6.3.2.4检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，以保证系统防雨防尘性能良好；检查云台是否固定坚固，支撑杆地脚螺栓是否松动，避雷针接地良好；检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。6.3.2.5根据各服务中心的故障登记，通知专人进行检查维修。6.3.3一级保养6.3.3.1周期：季6.3.3.2完成日常保养的内容6.3.3.3保养人检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，控制器与录象系统是否正常，并抽查录象效果。6.3.4二级保养6.3.4.1周期：77、年6.3.4.2完成一级保养的内容6.3.4.3检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。6.3.4.4检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，控制器与录象系统是否正常，抽查录象效果。 6.4巡更系统保养标准6.4.1适用范围：所管理的小区巡更系统。6.4.2日常保养6.4.2.1周期：每月6.4.2.2保持清洁，对巡更检测点及巡更器定期清洁除尘。6.4.2.3检查巡更器及巡更检测点是否完整无损伤。6.4.2.4检查巡更检测点安装是否牢固。6.4.3一级保养6.4.3.1周期：季6.4.3.2完成日常保养的内容。6.4.3.3检查巡更器能78、否正常完成记录工作。6.4.3.4检查各个巡更点能否由巡更器正常识别。6.4.3.5检查管理电脑能否正常下载巡更器所采集的数据，并检查记录数据是否正确。6.5 供配电设施设备保养标准6.5.1目的6.5.2低压配电柜维修保养6.5.2.1低压配电柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，进行并记录。6.5.2.2低压开关柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。6.5.2.3熔断器维修保养：a)新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。6.5.2.4刀开关维修保养：a)检查安装螺栓是否79、紧固，如松弛则拧紧；b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理。6.5.2.5维修工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设施设备维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期长期。6.6给排水设施设备保养标准6.6.1目的规范给排水设施设备保养工作，确保给排水设施设备各项性能完好。6.6.2泵机组保养。维修工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。6.6.2.1电动机维修保养：a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复；b)检查80、电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d)清洁电动机外壳；e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。6.6.2.2水泵维修保养a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b)转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d)清洁水泵外表；e)如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；f)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如81、损坏则应更换；g)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。6.6.3控制柜维修保养。维修工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。6.6.3.1用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。6.6.3.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。6.6.3.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。6.6.3.4交流接触器维修保养a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b)清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c)清洁铁心上的油污及脏物；d)检查复位弹簧情况；e)拧紧所有紧固件。6.6.382、.5自耦减压启动器维修保养：a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6.6.3.6热继电器维修保养：a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。6.6.3.7自动空气开关维修保养：a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象； d)检查触头表面是否有83、小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；e)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。6.6.3.8信号灯、指示仪表维修保养：a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；b)检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。6.6.3.9远传压力表维修保养：a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。6.684、.4闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养6.6.4.1闸阀维修保养：a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳；c)对闸阀阀杆加黄油润滑；d)对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。6.6.4.2止回阀维修保养：a)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。6.6.4.3浮球阀维修保养：a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；c)检查浮球阀连杆插销85、是否磨损严重，如磨损严重则更换。6.6.4.4潜水泵或排污泵维修保养:a)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理；b)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换；c)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承；d)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍；e)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。6.6.4.5明装给排水管维修保养（每年进行一次）:a)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改；b)检查支持托架是否牢固，否86、则应加强；c)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍；d)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。6.6.4.6突发性的设施设备故障，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。6.6.4.7维修工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录保存。6.7 消防系统保养标准6.7.1目的规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。6.7.2程序要点6.7.2.1检查a)日检：每班次由消控中心安保员对火灾报警系统进行下列检查：1.每班次均应进行系统设备的外观检查；2.火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存87、在，如有其它干扰存在，应设法排除。3.故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好；探测回路故障，检查该回路至火灾探察器是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。b)月检：每月由维修工组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写保养记录：1.月检全部内容；2.测试探测器主要工作是否正常；3.火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；4.对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；5.检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动88、报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；6.对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；7.对主电源和备用电源做自动转换试验。 c)季检：每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写保养记录表：1.试验火灾探测器的动作及确认灯显示；2.试验火灾报警的声光显示；3.试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；4.对备用电源进行充放电试验；5.用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；6.用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；7.对固定式系统进行外观巡视，查看管网情况，读出压力表指针数值；8.用手动检查消防应89、急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；9.在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。6.7.2.2维修保养a)对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由维修工完成。每班次安保员应对消防设备外部清洁一次，保持设备光洁。b)需外委维修的，由服务中心委托安装厂家进行维修保养。6.8 风机保养标准6.8.1目的规范风机保养工作，确保给风机各项性能完好。6.8.2风机维修保养。维修工每年应对所有风机进行四次清洁、保养。a)电动机维修保养：1.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复；2.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；3.检查电动机风90、叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4.清洁电动机外壳；5.检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。b)控制柜维修保养：维修工每年应对风机的控制柜进行清洁、保养；1.用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；2.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换；3.检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。c)交流接触器维修保养：1.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2.清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3.清洁铁心上的油污及脏物；4.检查复位弹簧情况；5.拧紧所有紧固91、件。d)热继电器维修保养：1.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。e)自动空气开关维修保养：1.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理；2.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；3.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；4.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。f)信号灯维修保养：1.检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；6.8.3突发性的设施设备故障，可以先组织解决92、而后写出事故报告并上报公司。6.8.4维修工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。6.9 电梯维护保养基本要求6.9.1基本条件要求6.9.1.1维保单位的基本条件6.9.1.2 维保单位必须取得特种设备维修保养资格证证书后，方可承担电梯的维保业务。6.9.1.3 维保单位应依据本标准与使用单位签订维保合同或维保责任书。6.9.1.4维保单位应建立健全质量保证体系，建立维保档案卡。6.9.2维保人员的基本条件6.9.2.1维保人员必须经过专业培训和考核，取得地、市级以上质量技术监督行政部门颁发的特种设备作业人员资格证证书93、后，方可从事相应的工作。6.9.2.2 维保人员的数量应与工作量相适应，至少有二人一起相互配合作业。6.9.2.3 维保人员应熟练掌握所维保电梯的原理、结构、性能，特别是电气控制系统及电力拖动系统基本环节，并能正确分析、排除各种故障。6.9.3安全措施6.9.3.1电梯维保时，各个层门、进出口必须放置安全警示标志，主电源必须挂警示标志。6.9.3.2 维保人员作业时，必须配带安全防护用品。6.9.3.3 维保完毕后，应做好记录，并向电梯使用单位汇报情况。电梯恢复正常后应将警示标志撤除。6.9.4标志、使用须知及信号6.9.4.1所有标志、说明和使用须知的牌子应由经久耐用的材料制成，放在醒目的位94、置，字体应清晰工整，也可使用象形图。6.9.4.2符合国家标准的使用须知的标牌应设置在入口处的附近。6.10避雷系统保养标准6.10.1目的规范防（避）雷与接地系统保养工作，确保避雷系统在雷雨气候下能正常起到避雷作用。6.10.2 保养标准6.10.2.1一级保养：a)周期：每季b)检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有锈蚀要及时除锈并刷银粉漆。c)用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱掉，有问题要及时解决。d)检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如有松动要及时紧固。6.10.2.2二级保养：a)周期：每年b)检查避雷针、避雷线，避雷带及引95、下线有否锈蚀，如有锈蚀要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换。c)用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱掉，有问题要及时解决。d)检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如有松动要及时紧固。e)用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻（R10）。6.10.3注意事项：6.10.3.1维修保养人员应将每次保养工作记录于设施设备运行保养记录本上。6.10.3.2每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻（R10）。设备运行保养检查记录表 小区： 年 月 设施名称编号使用位置保养人日期项目123456789101112131496、1516171819202122232425262728293031出现问题备注注：“”表示运行， “”表示已保养， “”表示设施停用7. 月报告、年报告制度工程月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的客户服务单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；设备上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。97、月工作量汇总报表如表所示。7.1 月报告的主要内容7.1.1人员变动情况。7.1.2本物业各设备的运行情况。7.1.3保修的数量、原因、维修结果及返修率。7.1.4操作规程是否存在改善意见。7.1.5预防保养工作是否如期完成。7.1.6人员工作的服务态度，标准及积极性。7.1.7能源的使用情况。7.1.8特别事故。7.1.9是否有明显须改进的工程事项。7.1.10整体意见。7.2年报告应包含的内容年报告应在整体上对一年来物业/XXX小区的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。7.2.1设备运行方案之改进。7.2.2设备功能98、的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。7.2.3重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。7.2.4环保节能管理计划。7.2.5服务态度、服务标准方面的改进。 月份月度水、电能耗统计表 序号名称安装位置（地址）电表号上月抄报度数本月抄报度数倍率本月耗用量（度）每日耗用量（度）12345678910小计序号名称安装位置（地址）水表号上月抄报度数本月抄报度数倍率本月耗用量（吨）每日耗用量（吨）123456小计制表人： 项目经理： 日期： 年 月 日8.工具管理8.1工具分为公用工具、各专业专用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。8.2公用工具归库管员负责保99、管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。8.3专业自用工具由系统工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。8.4检修维修工的常用工具，由个人保管使用。8.5所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。8.6公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。8.7借用公用工具归还时，须由库管员100、和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。8.8专业工具必须库管员进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由库管员照价赔偿。8.9全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。8.10所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理101、。不得用工具干私活。8.11所有工具要爱惜使用。工具按常规的使用年限，如有损坏的公用工具还、个人领用工具一律以旧换新。在工具在领用时做好登记、确认、归档工作。 附表1： 电气设备（年）检查保养计划表序号检查保养项目 年1234567891011121低压配电柜（会馆配电房）/2办公室、销售部区域、照明开关/3小区路灯、景观灯4楼道灯5车控道闸及电源控制箱6各幢楼电表箱、配电箱、控制箱/7地下车库各排污泵及电气设备8泛光照明灯具（会馆外围）9地下车库照明系统10办公室空调/11消、监控设备12游泳池、景观湖循环设备/13楼宇对讲系统/注：打“/”的表格表示此项目本月无检查保养计划；打“”的表格表示此项目本月需检查保养。若在规定时间内完成了检查保养，将五角形用笔涂黑。编制人： 审核人：附表2：综合设施设备（年）检查保养计划表序号检查保养项目 年1234567891011121地下车库送风风机/2配电房风机/3室内消火栓4室外消火栓5地下车库自动喷淋6温感、烟感探头7地下车库管线、阀门/8小区给排水管路、阀门/9道路、窨井盖/10公共区域铝合金窗11雨棚、露台、屋面/12楼道扶手、台阶/13游泳池、景观湖设施14避雷针/注：打“/”的表格表示此项目本月无检查保养计划；打“”的表格表示此项目本月需检查和保养。若在规定时间内完成了检查保养，将五角形用笔涂黑。编制人： 审核人：