1、君临天下，俯瞰繁华君临天下，俯瞰繁华卓越卓越蔚蓝城邦三期价格策略方案蔚蓝城邦三期价格策略方案宏观背景分析宏观背景分析Part 1Part 1宏观政策分析宏观政策分析20102010年上半年，中央出台年上半年，中央出台2020个相关房地产调控政策，严格打压房价个相关房地产调控政策，严格打压房价过快上涨，决心坚定，力度空前。过快上涨，决心坚定，力度空前。新政出台后，全国一线城市（北京、上海、深圳、杭州）房地产成新政出台后，全国一线城市（北京、上海、深圳、杭州）房地产成交量出现明显的下滑，但成交价格依然维持稳定。交量出现明显的下滑，但成交价格依然维持稳定。一线城市市场反应一线城市市场反应东莞市场反应2、东莞市场反应新政后，东莞楼市观望情绪骤起，成交量出现显著拐点，新政后，东莞楼市观望情绪骤起，成交量出现显著拐点，5 5、6 6月份月份成交总量下跌近成交总量下跌近40%40%，而，而20102010年上半年相比年上半年相比0909年上半年同期下跌年上半年同期下跌11.11%11.11%。东莞市场反应东莞市场反应新政后，东莞房地产市场价格整体新政后，东莞房地产市场价格整体“稳中微降稳中微降”，4000-50004000-5000元元/为普通住宅成交的主力区间。为普通住宅成交的主力区间。后市预测后市预测本次调控力度空前，政府决心巨大，预期市场盘整周期将持续较长，本次调控力度空前，政府决心巨大，预期3、市场盘整周期将持续较长，短期内东莞楼市预期向下，现有价格箱体将受到巨大挑战。短期内东莞楼市预期向下，现有价格箱体将受到巨大挑战。竞争市场分析竞争市场分析Part 2Part 22010年年1-7月份销售情况月份销售情况常平常平1-71-7月份，共成交洋房为月份，共成交洋房为973973套，月均基本销售套，月均基本销售139139套，套，7-87-8月份成主要的销售月月份成主要的销售月份；份；在销售价格方面，销售均价保持在在销售价格方面，销售均价保持在4500-56004500-5600元元/平米，无较大价格浮动；平米，无较大价格浮动；预计预计8 8月份，洋房成交价格有一定下滑，主要体现在万科城4、东田丽园等楼盘促销月份，洋房成交价格有一定下滑，主要体现在万科城、东田丽园等楼盘促销上。上。常平市场洋房供求分析销售面积销售面积销售套数销售套数销售金额销售金额销售均价销售均价1 1月月153211532114314371324116713241164655 4655 2 2月月229982299817317396921924969219244214 4214 3 3月月146501465014214266279004662790044524 4524 4 4月月144691446914214266203963662039634576 4576 5 5月月9291929193934650255、52465025525005 5005 6 6月月68436843717133835430338354304945 4945 7 7月月23136231362092091303380791303380795634 5634 合计合计106708106708973973511405068511405068479247922010年各面积段整体去化情况年各面积段整体去化情况常平市场洋房供求分析户型区间户型区间目前存货套目前存货套数数1-71-7月份新增月份新增1-71-7月份已成交月份已成交当前剩余套数当前剩余套数60-8060-8027927911611610710729829880-100806、-100299299728728331331706706100-120100-120429429180180249249370370120-140120-140828288881601601010141-160141-160113113202061617272160-200160-2002962960 02929267267200200以上以上1611610 03737129129合计合计133913391132113297397315231523截止截止7 7月份，常平市场主要竞争供应面积在月份，常平市场主要竞争供应面积在80-12080-120平米，其中平米，其中80-10080-100平7、米产品竞争尤为突出！未来市场竞争机会点主要在平米产品竞争尤为突出！未来市场竞争机会点主要在100-120100-120平米的户平米的户型面积段上！型面积段上！预计预计8 8月份，成交量有较大增加，集中表现在两个主要项目成交量增月份，成交量有较大增加，集中表现在两个主要项目成交量增加上。加上。80-100平米竞争激烈平米竞争激烈100-120平米成主要机会点平米成主要机会点苏豪名苏豪名苑苑分布特征：常平洋房项目主要集中分布在北面旧城中心和铁路沿线片区西面环城路沿线主要集中分布别墅项目；在中心片区内，仅苏豪名苑在交通距离上最近。常平市场洋房供求分析市场格局分析市场格局分析本项目洋房主要竞争本项目洋8、房主要竞争在于常虎及环城沿线区域在于常虎及环城沿线区域2010年各楼盘面积段去化情况（年各楼盘面积段去化情况（1-7月）月）常平市场洋房供求分析100-120100-120平米，东田丽园是本项目主要的竞争产品；平米，东田丽园是本项目主要的竞争产品；80-10080-100平米，万科城、东田丽园都存在较多货量，是本项目主要竞争产品！平米，万科城、东田丽园都存在较多货量，是本项目主要竞争产品！8 8月份东田丽园及万科城都有良好表现，万科城达月份东田丽园及万科城都有良好表现，万科城达8484套，东田丽园为套，东田丽园为5858套，呈上升趋套，呈上升趋势；势；碧湖花园翠景湾东田东田丽园丽园五期五期翰林9、雅苑花和小城二期华建半岛豪庭金凯水都一期名仕官邸世纪康城霞晖花园万科万科城新城新里程里程金田花园100-120100-12019198 868687 716169 9434310102 24 4120-140120-14012124 468684 411113 31 135351818140-160225348160-200227200以上41120-402160-806 622191616440-6031480-10080-10035354646202010104 43131111174744848合计16290刚性需求进一步释放刚性需求进一步释放高素质大盘去化更为突出高素质大盘去化更为突出10、2010年各楼盘存量情况年各楼盘存量情况常平市场洋房供求分析楼盘名称2010年下半年存量存量产品说明碧湖花园二期5少量200平米以上大户型翠景湾翠景湾137137主要剩余主要剩余120-140120-140平米平米东田翠湖湾8250平米以上大户型东田丽园东田丽园20220280-10080-100平米三房、平米三房、137137平米双拼户型平米双拼户型翰林雅苑翰林雅苑1001008383平米两房为主，少量平米两房为主，少量135-150135-150平米三、四房平米三、四房金凯水都50少量140-160平米四房、及200-250平米复式单位金田花园74公寓及少量140平米以上三、四房丽景国际丽11、景国际381381主要剩余公寓产品主要剩余公寓产品霞晖花园霞晖花园3553553030平米公寓，平米公寓，8888平米两房，平米两房，115115平米三房平米三房万科城五期万科城五期新里新里程程250250剩余剩余80-11280-112平米两房、三房平米两房、三房从以上来看，常平大量楼盘进入尾销阶段，部分楼盘如翠景湾、丽景国际、从以上来看，常平大量楼盘进入尾销阶段，部分楼盘如翠景湾、丽景国际、霞晖花园长期处于低价滞销状况；霞晖花园长期处于低价滞销状况；东田丽园、万科城新里程为当前常平去化较长且素质较高的楼盘之一；东田丽园、万科城新里程为当前常平去化较长且素质较高的楼盘之一；老盘存量仍较多老盘12、存量仍较多小户、大户存量两极化小户、大户存量两极化2010年潜在供应情况年潜在供应情况常平市场洋房供求分析项目名称项目名称预计推售量预计推售量推售产品推售产品推售价格推售价格推售时间推售时间万科城五期万科城五期新里程新里程约600套76-115平米5500元/平米预计年底东田丽园东田丽园约300套80-140平米5900元/11月份天御天御约670套85-103平米6500元/平米10月份合计合计1570套80-140平米5500-6500元/平米2010年第四季度供应集中，扎堆上市供应集中，扎堆上市过渡型户型为主过渡型户型为主常平市场洋房小结下半年市场供应异常集中，竞争激烈下半年市场供应异常13、集中，竞争激烈对于2010年下半年，存量+潜在供应达3000多套供应偏向供应偏向80-100平米中小型刚需型产品平米中小型刚需型产品下半年，从供应量上来看，除存量有一定的大户型，主要仍是中小户型集中供应；高素质产品受青睐，当前购房更注重价值高素质产品受青睐，当前购房更注重价值从当前两大楼盘的销售来看，购房群体更注重品牌、价值等，购房更理性，更看重综合素质；价格一直是把握销售速度的主要杠杆价格一直是把握销售速度的主要杠杆8月份常平市场冲量明显，主要得益于价格下滑5-10%，下滑幅度虽然不大，但仍表现出较好的效果。重点竞争楼盘分析重点竞争楼盘分析Part 3Part 3竞争对手锁定 根据所在片区、14、产品类型、同期销售、客户重叠度和项目市场影响力分析，有可能与本项目形成竞争关系项目有：直接竞争对手东田丽园翰林雅苑天御花园万科城新里程直接竞争对手分析东田丽园：大户型产生客户竞争，中小户型形成价格标杆；p项目概况：占地368亩，共分五期开发p在售区域：五期，富田居11、12、13、15、16、17栋p在售户型：96-140平米两至四房p成交均价：约4 48 80000至至5 58 80000元元/平米，平米，含装修均价为5800元/(成本500元/装修，对外宣称800元/)p优势：社区规模大、成熟、地段好、含精装修，已形成口碑p销售情况：销售情况：0808年销售年销售206206套，平均约套，15、平均约1717套套/月；月；0909年月均销售约年月均销售约4040套。套。20102010年年8 8月，月，销售约销售约200200多套，实收均价约多套，实收均价约59005900元元/平平方米（含装修方米（含装修800800元元/平米装修），平米装修），20102010年月均销售年月均销售2323套，当前销售率为套，当前销售率为45%45%；第五期 以改装型以改装型2-42-4房为主，房为主，98-14098-140平米，在售平米，在售11-11-1717栋，积累客户时间相对较长，栋，积累客户时间相对较长，4-54-5月份上市，月份上市，7 7月份左右开始销售，蓄客时间长达月份左右开始销售16、，蓄客时间长达2-32-3个月。个月。常平唯一满足中大户型改善需求的中高档常平唯一满足中大户型改善需求的中高档楼盘楼盘11栋栋5354元元/平米平米12栋栋5595元元/平米平米13栋栋5659元元/平米平米15栋栋5884元元/平米平米16栋栋6038元元/平米平米17栋栋5866元元/平米平米价格策略：价格策略：1.组团定价策略，如组团定价策略，如11-13栋较栋较15-17栋组团间相差约栋组团间相差约500-600元元/平平米；米；2.低开高走策略，通过低价低素质低开高走策略，通过低价低素质产品冲量，然后再推出高素质产产品冲量，然后再推出高素质产品，实现均价为品，实现均价为5900元元/17、平米。平米。5月份推出月份推出7月份推出月份推出户型分析：户型分析：两梯四户，两梯四户，基本上比较方正，无较明显的户型缺陷；基本上比较方正，无较明显的户型缺陷；当前主要是销售比较平均，两房、三房、当前主要是销售比较平均，两房、三房、四房均有出货，其中四房最为理想；四房均有出货，其中四房最为理想；所以，此楼盘针对的客户为改善型大户所以，此楼盘针对的客户为改善型大户型需求客户为主，由于两房单价贵，致型需求客户为主，由于两房单价贵，致使去化相对较慢；使去化相对较慢；项目总指标项目总指标总用地面积：66万m总建筑面积：44万m2容积率：0.67总户数：3123(不含阳光山庄部分)四期二标指标四期二标指18、标建面：10.77万m2总户数：1222100 m2以下中小户型占总面积的93%；全部以精装修交楼。整体销售情况整体销售情况整体销售率55%，销售一般；8月份降价促销，本土客户难以接受，通过深圳联动加速成交，达84套，均价从5800元/平米，直降至5400元/平米。四期二标四期二标五期二标五期二标凯旋半岛凯旋半岛四期二标户型配比情况户型面积区间总面积面积比例套数套数比例两房两房73-8273-8248136.12 48136.12 45%45%61861851%51%2+12+189-9889-9852160.80 52160.80 48%48%56056046%46%四房四房1671677319、55.48 7355.48 7%7%44444%4%合计合计107652.40 107652.40 100%100%12221222100%100%直接竞争对手分析常平万科城新里程：品牌效应第一，区位最差，户型最为相似；910111287121.1.第一批开工：第一批开工：1、2、8、9、10共五栋精装修产品，为当前在售项目；2.2.第二批开工：第二批开工：7、11、12共三栋，下半年推出。3.3.据楼栋所处位置及周边资源，据楼栋所处位置及周边资源，把产品分为三个价值等级：把产品分为三个价值等级：4.4.第一等级：第一等级：9-129-12栋栋（临近五期别墅区，视野开阔景观好）5.5.第二等级20、：第二等级：7-87-8栋栋（洋房地块中心位置，园林景观）6.6.第三等级：第三等级：1-21-2栋栋（地块最外围，临近常虎高速和幼儿园，噪音影响明显）五期别墅区五期别墅区幼儿园幼儿园常常虎虎高高速速围合布局，景观优势不明显，通风效果较弱围合布局，景观优势不明显，通风效果较弱910111287125430元元/平米平米5034元元/平米平米5053元元/平米平米5993元元/平米平米5996元元/平米平米价格策略：价格策略：拉开产品价差，差异出货；拉开产品价差，差异出货；突出高单价产品，低素质产品突出高单价产品，低素质产品进行低价出售；进行低价出售；8栋被其它产品围合，通风、栋被其它产品围合，21、通风、采光受影响，销售均价最低，采光受影响，销售均价最低，销售也最慢；销售也最慢；9-10栋看别墅社区及景观，销栋看别墅社区及景观，销售较理想，销售价格也能得到售较理想，销售价格也能得到较好实现；较好实现；户型分析B户型（75-82平米两房）建筑编号 户型编号 户型特征 建筑面积户数1 1栋、栋、2 2栋栋B B1 1两房两厅一卫两房两厅一卫82828080B B2 2两房两厅一卫两房两厅一卫79.8979.894040B B3 3两房两厅一卫两房两厅一卫74.74574.7454040B-3B-3两房两厅一卫两房两厅一卫74.4374.434040B B4 4两房两厅一卫两房两厅一卫76.822、876.884040户型分析：1.户型小，舒适度差2.梯户梯户比高3.临近常虎高速，噪音影响明显4.无生活阳台5.附加值赠送少该户型居住舒适度差，但具备一定总价优势，是联动主要出货单位1栋栋2栋栋楼栋户型编号 户型结构建筑面积（平米）户数7、8、9、10、11、12栋C12+1房两厅两卫约97.565106C-1a约98.175106C2约89.28212合计-424户型分析：1.作为两房有赠送面积；2.结构合理：动静、功能分区、私密性；3.赠送面积改成房间后，开间仅有.3-2.4米，使用性不高、舒适度差；4.处于优越位置：位于中心园林位置、近别墅区，视野开阔、景观优越。赠送一个房间，为3+123、房；主要去化为看别墅景观的单位，同时，大部分产品已过90平米，首付需要3成以上8栋栋9栋栋10栋栋户型分析C户型（89-98平米内2+1房）直接竞争对手分析天御：特色产品为主，打造常平首屈一指的智能精致住宅1.项目名称：天御（苏豪名苑）2.项目位置：位于东莞市常平镇桥沥村环城路3.总用地面积：30000平米4.总建筑面积：127958.56平米(其中住宅建筑面积74999.25平米，其他为公建、少量商业和地下建筑）5.项目近况：29层住宅楼5栋、3层商务中心1栋，为未来销售中心。当前仅有临时销售中心，预计9月底样板房及销售中心同时开放。当前唯一的智能化住宅，走科技差异化，但成本较高，必然使单价24、提升。环城路环城路环城路环城路天御花园天御花园万科城万科城24315n1栋，二梯二户，中央景观楼王n2、3栋，二梯四户，品字型n4、5栋，三梯六户，不规则蝶形户型结构建筑面积面积比例套数套数比四房二厅四四房二厅四卫卫198-199198-19914.99%14.99%56568.33%8.33%三房二厅三三房二厅三卫卫185-187185-18714.05%14.05%56568.33%8.33%二房二厅二二房二厅二卫卫94-10394-10343.63%43.63%33633650.00%50.00%二房二厅一二房二厅一卫卫85-9585-9527.34%27.34%22422433.33%25、33.33%合计合计100.00%100.00%672672100.00100.00%n项目产品面积段呈现“两端分化，中间断层”格局;n项目主要以两房为主，面积85-103平米，占比70%;n三、四房面积区间185-199平米，面积占比30%.29层 两房29层 两房29层 两房29层三、四房29层 两房天御花园:预计9月底推出样板房，10月销售，成为片区价格标杆！天御主卖点：天御主卖点：社区智能化：网络WINGFI，光纤社区园林高尚化：高尔夫园林，推杆场、酒店式大堂产品智能化：海尔家居智能方案顶层景观化：顶层游池产品卖点：一房改两房；两房改三房、3.154米层高具有不可比拟的产品优势，但社区26、小，地块偏，在产品上相具有不可比拟的产品优势，但社区小，地块偏，在产品上相似，其在常平属首个创新科技住宅，目前关注度一般。似，其在常平属首个创新科技住宅，目前关注度一般。直接竞争对手分析翰林雅苑1.占地面积：91730平方米2.总建筑面积：120000平方米3.容 积 率：1.284.地址：常平镇还珠沥教育路5.楼层：18层6.总户数：一期288套7.主力户型：70-80平米2房，130平米3房和147-185平米4房8.开发商：晶苑地產9.销售情况：销售均价4500元/平米，月均15套；其中130平米户型走货最快。存货户型存货户型二房二房三房三房四房四房户型面积（平米）户型面积（平米）83827、3135135150150存货（套数）存货（套数）85855 51010存在低价竞争可能存在低价竞争可能户型分析：83 二房，双阳台（1个生活阳台），两梯四户，功能完善、分区合理，但面积偏大，总价高。存货情况：剩余户型172套有83二房、135三房和150四房三种，目前135平米以上户型通过降价促销已剩余少量；存货之中，以83平米二房为主，将与本项目2房户型直接竞争，并且预计该项目的潜在供应中，未来该户型仍将继续产生新增供应。间接竞争对手分析碧桂园洋房：品牌竞争，侧面竞争1.项目名称：未定2.发展商：碧桂园3.项目位置：大朗镇大井头村4.总用地面积：23.666万平方米5.总建筑面积：35.528、万平方米6.楼面地价：1690元/平方米7.项目建设：初期规划2398套洋房，后期有调整，含220平米玲珑双拼四拼别墅8.容积率：1.59.最新动态：初步预估2010年10月份入市别墅(双拼联排)产品及多层洋房，预计均价5000元/平米带1000元/平米装修。常平大朗常朗路核心均价策略核心均价策略 推导方法推导方法 价格推导价格推导 价格策略价格策略一、价格区间扫描一、价格区间扫描 通过分析片区市场，得出目前市场同类产品的均价区间。通过分析片区市场，得出目前市场同类产品的均价区间。二、市场比准锁定二、市场比准锁定 通过比较片区楼盘的交通、区位、品牌等的优劣，得出项目市通过比较片区楼盘的交通、区29、位、品牌等的优劣，得出项目市场比准均价；场比准均价；三、周期价格修正三、周期价格修正 分析同品质，同区域楼盘分期定价规律，得出项目的参考价格分析同品质，同区域楼盘分期定价规律，得出项目的参考价格核心均价核心均价推导方法推导方法推导三步曲推导三步曲价格推导价格推导区间价格扫描区间价格扫描 市场价格区间：通过分析常平区域洋房市场的均价，得出目前市场洋市场价格区间：通过分析常平区域洋房市场的均价，得出目前市场洋房单价区间为：房单价区间为：43305970元元/常平在售别墅项目成交均价装修水平东田丽园53005900元/平方米800元/平米万科城(新里程)50345970元/平方米600元/平米翰林雅30、苑43304730元/平方米毛坯 从目前市场上在售的洋房来看,最低成交价格为4330元/平方米,最高成交价格为5970元/平方米（含装修）。价格推导价格推导市场静态比准市场静态比准价格比准选取标准：p常平区域p洋房项目“参考项目参考项目”基于客户关注度及项目可比性确定。基于客户关注度及项目可比性确定。“参考权重参考权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。参考项目名称参考权重 赋权说明东田丽园50%产品有重叠万科城（新里程）30品牌发展商、新区项目翰林雅苑20%产品类似，客户定位类似比准因素及权重比准因素及权重地段项目档次配套户型品牌附加31、值对比系数15%15%20%30%10%10%100%价格推导价格推导市场静态比准市场静态比准根据市场比准得出比准均价为根据市场比准得出比准均价为49094909元元/项项 目目地段地段项目档次项目档次配套配套户型户型品牌品牌附加值附加值对比系数对比系数15%15%15%15%20%20%30%30%1010%10%10%卓越卓越蔚蓝蔚蓝城邦城邦13131111161629298 88 88585万万 科科 城城101013131414282810109 98484东田丽园东田丽园14141414191929299 98 89393翰林雅苑翰林雅苑9 98 8101022226 67 762632、2项项 目目成交均价成交均价修正系数修正系数比准系数比准系数比准价格比准价格参考权参考权重重权重均价权重均价备注备注万万 科科 城城58230.791.01 464630%1394 东田丽园东田丽园58480.850.91 452350%2262 翰林雅苑翰林雅苑457211.37 626420%1253 小计小计4 4909 909 价格推导价格推导均价生成均价生成根据市场均价区间：根据市场均价区间：4330-5970元元/静态比准均价：静态比准均价：4909元元/平米平米核心均价：核心均价：4 4909909元元/平米平米注释：此价格不含装修成本在内；仅针对当前市场进行预测，不排除市场下滑33、；价格表策略价格表策略 价格策略价格策略 优惠折扣策略优惠折扣策略 价格表制定价格表制定52栋栋54栋栋53栋栋价格策略价格策略各栋价值各栋价值分析分析产品类型产品类型景景 观观朝朝 向向噪噪 音音53开阔视野别墅园景中庭水景南北小52开阔视野别墅园景南北大54三期园景南北中价格策略价格策略各栋价值各栋价值排序排序根据产品位置、景观优势、朝向等将三期A区各栋分为三级A级B级C级级别级别产品类型产品类型景景 观观朝朝 向向位置位置A A53开阔视野别墅园景中庭水景南北小B B52开阔视野别墅园景南北大C C54三期园景南北中价值影响因素排序：景观、视野位置、噪音朝向级别级别产品类型产品类型景景 34、观观朝朝 向向位置位置小计小计权重权重502030100A A5346182333.5B B5243162131C C5439161828.1价格策略价格策略各栋均价分配各栋均价分配楼栋楼栋分配均价分配均价小小 计计A A级级5353栋栋5400元/平米3 33.53.5B B级级5252栋栋4800元/平米3131C C级级5454栋栋4750元/平米28.128.1按三期A区最终修正均价：4909元元/平米平米，依据打分原则，三期A区各栋均价分配如下：价格策略价格策略综合折扣率综合折扣率序号序号优惠事项优惠事项折扣率折扣率比例比例小计小计备注备注1付款方式一次性5%30%0.0150 销售35、员折扣2按 揭2%70%0.0140 3开盘优惠（组合优惠）5%50%0.0250 开盘后取消4按时签约优惠5%98%0.0490 按时签约折扣5活动优惠4%50%0.0200 无活动时取消6项目经理优惠3%80%0.0240 逼定折扣现场最低折扣现场最低折扣0.0.87268726 7卓越销售经理优惠4%80%0.0320 逼定折扣8卓越营销总监优惠4%80%0.0320 申请9卓越总经理优惠4%30%0.0120 综合折扣率综合折扣率0.0.79667966本项目的综合折扣率为：本项目的综合折扣率为：0.7966注：以下优惠组合用于非装修单位注：以下优惠组合用于非装修单位推售策略推售策略 36、推货策略推货策略 推货节奏推货节奏 价格表制定价格表制定项目货量项目货量01单元单元02单元单元52栋（栋（2-32层）层）12415554栋（栋（2-33层）层）19212853栋（栋（2-32层）层）124合计合计732套套面积段面积段套数套数比例比例87-9387-9332032044%44%110-119110-11919019026%26%120-128120-128969613%13%169.57169.5764649%9%17417462628%8%以87-119平米为主，占7成，是当前市场主力需求面积段；项目优势梳理项目优势梳理竞争项目竞争项目区域分类区域分类老城区项目老城区项37、目环城路区域项目环城路区域项目代表：东田丽园代表：东田丽园代表：万科城代表：万科城新里程新里程与此两类竞争项目相比，本项目主要具有如下优势：与此两类竞争项目相比，本项目主要具有如下优势：1、在区位、配套与交通方面本项目优于环城路区域项目；、在区位、配套与交通方面本项目优于环城路区域项目；2、在产品、性价比与品牌方面本项目优于老城区项目；、在产品、性价比与品牌方面本项目优于老城区项目；总体来说本项目与各主要竞争项目在区别是总体来说本项目与各主要竞争项目在区别是均好性均好性非常突出非常突出。三期A区洋房推售节奏高层高层2-4房高层高层2-4房高层高层2-4房10月月9月月53栋栋54栋栋楼栋物业户38、型第一阶段：第一阶段：52#01-02单元，单元，全栋清水房全栋清水房10月份发售月份发售52栋栋11月月12月月第二阶段：第二阶段：54#02单元（靠园林）单元（靠园林）12月份整栋带装修发售月份整栋带装修发售第三阶段：第三阶段：53#1月份发售月份发售2011年年1月月推货宗旨：推货宗旨：1 1）以大配小，搭配去化：）以大配小，搭配去化：2 2）以优搭差，平衡去化；）以优搭差，平衡去化；3 3）分散推货，不依楼栋单元而以市场需求为主；）分散推货，不依楼栋单元而以市场需求为主；9101112免费诚意登免费诚意登记，积蓄客记，积蓄客户群；户群；样板房开放样板房开放国庆狂欢节国庆狂欢节并进行认筹39、并进行认筹52栋推出栋推出首次开盘首次开盘（视情况启（视情况启动客户联动）动客户联动）54栋升级推栋升级推出出二次加推二次加推2011年年1月月1日日53栋楼王首栋楼王首发发贺岁发售贺岁发售明星见面会明星见面会增加认筹量增加认筹量9月18日10月1日10月16日10月23日11月20日5252栋销售面临的现状：栋销售面临的现状：蓄客时间较短（9.1810.23）销售目标要求尽快销售（3个月200套销售目标）三期整体实现低开高走，保证开盘成功，实现后续升值面积区间面积区间市场平均总价市场平均总价市场月消化量市场月消化量8080100100平米平米4242万万1515套套120120140140平40、米平米6060万万1010套套140140160160平米平米7272万万2 2套套对常平市场17月不同面积段月消化量及平均总价统计如下：以下依据市场平均总价对项目可售单位进行预估，并根据不同单位素质适当增减评估价格。三期A区均价49104910元元/平方米平方米，52栋均价45874587元元/平方米平方米情况下销售预测：单元一单元二单元房号010203040102030405户型四房三房两房三房两房两房两房三房三房面积17012787120948891125129可售区间222232225232221229213225220套数213124312028122419最高总价90万万62万万441、6万万64万万40万万35万万42万万60万万61万万预计销售预计销售200200套套三期A区均价50505050元元/平方米平方米，52栋均价47394739元元/平方米平方米情况下销售预测：单元一单元二单元房号010203040102030405户型四房三房两房三房两房两房两房三房三房面积17012787120948891125129可售区间21622822022921722528220215套数15271928162471914最高总价90万万62万万46万万64万万40万万35万万42万万60万万61万万预计销售预计销售169169套套三期A区均价52505250元元/平方米平方米，52栋均价49514951元元/平方米平方米情况下销售预测：单元一单元二单元房号010203040102030405户型四房三房两房三房两房两房两房三房三房面积17012787120948891125129可售区间282222142242112202521428套数721132310194137最高总价90万万62万万46万万64万万40万万35万万42万万60万万61万万预计销售预计销售117套套首批推售52栋定价说明THE END！共创辉煌