1、本资料由三个皮匠管理资源文库整理收集（网址：）目 录公司简介2公司主要管理人员简表3第一部分 专业化物业管理的整体构想4第二部分 拟采取的管理方式及物质配备6第三部分 管理人员的配备、培训及管理9第四部分 各项管理指标承诺15第五部分 具体实施方案15安全管理实施方案第一方面 组织机构17第二方面 安保专业纪律守则18第三方面 安保人员上岗前操作程序19第四方面 岗位职责20第五方面 安保操作规范23第六方面 管理制度29 公司简介慈溪市新世纪物业有限公司是经工商部门批准成立的具有法人资格的股份制企业，注册资金75万元，主要经营范围为：物业管理、房产中介、家政服务以及各类物业的维修、设备保养和2、配套综合服务，已取得国家三级物业管理资质。目前公司拥有各类专业管理人才56人，物业管理总建筑面积达70余万平方米，单项保洁30万平方米。公司自2004年成立以来，坚持走专业化、市场化、社会化的道路，力求为中高档物业提供全面、专业的管理服务，机构设置有：董事会、总经理室、财务部、物业管理部、综合服务部、工程维修部、人力资源部。物业管理类型有：新建住宅前期物业、小区物业管理服务、企事业单位办公楼物业、单项保洁等物管服务。公司拥有一支训练有素的专业服务队伍，管理人员中具有大专以上的员工有12人，具有各类专业职称的员工占20%，所有部门经理均已做到持证上岗。始终坚持“您的满意是我最大的心愿”的服务理念3、，奉行“100%业主第一”“不断超越业户增长的需要，努力成为业户的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为甲方单位和专业公司以及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友”。踏踏实实地在物业管理行业辛勤耕耘，逐渐形成了新世纪物业特有的质朴、务实的管理作风，在物业管理领域已形成一定规模和一定的影响。公司名称：慈溪市新世纪物业有限公司地 址：慈溪市宗汉街道新华路194号二楼电 话：057463205858 法人代表：吴建业公司主要管理人员简表部门职务姓名文化从事物业管理时间获得证书总经理室总经理吴建业大专1998年2月2001年获得物业管理企业经理岗位证书2003年10月获得物4、业管理师证书办公室主任苗成华高中2003年12月2004年5月获得物业管理部门经理岗位证书工程维修部经理张孟根高中2001年3月管道工中级证，2004年3月获得物业管理部门经理岗位证书物业管理部经理钟士敖高中2002年2月2004年5月获得物业管理部门经理岗位证书财务部会计杨久钿高中2001年5月财务会计师证书单位（公章） 法定代表人（签字并盖章）年 月 日 第一部分 专业化物业管理的整体构想一、 恒元工业园区物业概况： 宁波市慈溪进出口股份有限公司开发的恒元工业园位于宁波经济技术开发区杭州湾新区九塘路以北、兴慈二路以西、雁归河以东、滨海二路以南的区域；总用地面积195213，建筑总面积2315、837，其中厂房建筑面积184457，办公楼建筑面积7685，食堂建筑面积10550，倒班宿舍建筑面积28295，附属设施用房建筑面积850，绿地面积37679，建筑密度37.5%，容积率1.19，绿地率19.3%。外贸恒元工业园是集生产、办公于一体的现代化工业园区，区域内配套完善，交通便捷，功能规划设计合理。二、恒元工业园区物业服务构想与策划 针对恒元工业园区物业管理的各个要素，结合物业管理工作将面临的难点和重点，我们确立了恒元工业园区物业管理的整体构想和管理思路。宗 旨：创造国内一流模式，接轨国际先进水平质量方针：真心至诚，服务业主；开拓进取，回报企业；求精创新，奉献社会。质量保证：采用I6、SO9000质量保证体系全面管理经营方针：以客户为中心，优质服务、以业养业管理目标：自接管之日起，半年内使园区成为杭州湾新区物业管理优秀管理示范园区。管理措施：措施之一：超前性、创造性、全方位实行专业化物管服务结合园区的特点，我们将全方位地实行24小时服务，及时掌握园区的安全状况，设备运行状况、环境状况等，即方便客户各种服务需求的向上反馈，又便于各种应急状况的调度。我们将在ISO9000质量保证的基础上，进一步规范服务行为，挖掘客户的潜在需求，满足客户深层次的需要。措施之二：运用现代科技手段，“三防”结合，确保园区安全。“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。7、人防：安保人员实施定位岗、巡查岗相结合，对管理区域实行24小时安全防范管理。管理处其他人员是管理区域义务安全员，对各种可疑因素或突发事件及时向管理处汇报或协助安保处理。技防：运用园区监控系统对人员、物品进出有效控制，减少不稳定因素发生可能。物防：对园区内存在可疑分子会攀爬、翻越的地方，设置通透式隔栏等方式确保安全。措施之三：合理调度，有序泊车建立配备完善的车辆疏导标识，实行人车分流，加强对业主车辆停车的引导。对于乱放的问题，我们将尽力向车主劝说，令其改正。以维护园区的停车秩序。第二部分 拟采取的管理方式及物质配备一、拟采取的管理方式管理方式分组织系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分8、。1、管理处组织机构图园区管理办物业公司恒元工业园区管理处保洁队安保队维修科综合服务科组织机构图说明：管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。安保队负责园区治安、交通与消防管理。2、运作程序系统2.1、整体运作流程图岗位培训人员配置园区调研管理方案制度完善接管 住户入住日常管理安保服务安保服务维修服务综合服务完善日常管理及各部门关系协调 2.2内部运作流程图执行机构指挥机构 指令 各部门专业人员监督机构（管理处主任）反馈渠道 解释：管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭的回路。在具体的工作中，管理处主任是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各指令下达后，执行机构开始9、运作，执行过程中通过反馈回到指挥机构，供主任判断、总结。在整个过程中，主任从检查、评比结果中发现问题，并加以纠正，保证管理有效性。3、信息反馈系统3.1信息反馈图 客户反映外部会议 分析上级部门文件有 关 部 门管 理 处 信息接收 命令 监控 物业考评 分析、处理员工反映 反馈信息反馈图说明：全面汇聚园区管理办对物业管理有关的所有信息，保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到管理处，经过分析、整理，管理处发出指令，跟踪监控。保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。质量控制上，对不规范的服务制订了处理措施、纠正措施。4、激励系统4.1、激励系统示意图思想工10、作机制工资福利机制激励机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制4.2、激励系统示意图说明：重在发挥员工工作效能和积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下。通过文化活动开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。二、管理规章制度科学完善、合理量化、健全有效的管理规章制度是我们取得成功的重要保证。我们将严格按照ISO9000国际质量标准及本公司质量体系文件要求，建立完善的规章制度，规范管理，提高服务质量。第三部分 管理人员的配备、培训11、及管理一、管理人员的配备随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生根本性变化。物业管理人员的配备上坚持 “精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。人才来源上我们以内部选送为主。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%的淘汰率，确保管理目标得以实现。1、 恒元工业园区物业管理人员配备：管理处主任1人日常管理 日常管理日常管理接管接管接管维修科保洁队安保队综服科室内保洁（无）室外保洁巡逻岗安保门岗安保安保领班安保队长科长1人、资料、出纳12、员1人 、楼宇文化1人、大堂2人、房管员1人（兼）总5人总3人维修科科长1人维修技术工2人智能设备工程师1人(兼) 总3人人员配备说明：管理处主任1名；安保队长1人；领班3人三班制轮；门岗6人，每班2人；巡逻岗5人，白天1人，晚上每班2人；保洁2人负责园区先交付的公共部位的环境卫生保洁。 2、骨干人员素质要求 分 类岗位职 责现具备条件备 注管理处主任全面负责园区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业管理经验，公司选派安保队队长全面负责园区安全治安和车辆管理男，中专以上文化，退转军人，三年以上安保管理经验公司选派保安员根据管理处安排的岗位开展具体安全防范管理工作。男，高中以上文化，复退军人，经13、过公司培训合格后上岗，工作责任心强。公司招聘保洁员负责园区公共部位卫生保洁男，年轻力壮，有较强的工作责任心，服务态度好。公司招聘二、管理人员的培训1、培训系统考核评价岗位应用组织安排目标计划说明：1.1为了使培训更为有效，我们根据园区物业管理的特点制定管理目标、拟定计划。明确培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。1.2计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。1.3培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们借此充分了解培训功效，掌握员工的接受程度。1.4最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之14、中，使培训工作真正落到实处。2、培训的组织形式按ISO9000有关培训要求，结合工业园区项目具体情况，在公司培训中心的调控监督下，管理处具体落实执行。3、培训目标我们的培训目标是：通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，为恒元工业园区培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍。4、培训内容4.1新员工入职培训：4.1.1企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标、方针等。4.1.2员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。4.1.3园区管理处概况培训：慈溪进出口公司概况、工业园区物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。4.1.4物业管理基础知识及服15、务意识专题培训。4.1.5军训与参观学习。4.2岗位专业技能培训：4.2.1基本技能培训：岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。4.3新政策、新理论培训：物业管理理论动态、有关法规文件、企业竞争新动向等。5、培训计划第一阶段：岗前培训计划恒元工业园区管理处员工岗前培训计划：阶段时间培训内容培训人培训对象培训地点一军训全体员工二企业概况及经营方针全体员工慈溪进出口公司概况、管理目标及规章制度全体员工标书内容讲解讨论全体员工员工守则、理念行为规范手册、物业管理基础知识全体员工智能化知识培训全体员工岗位与工种业务培训：岗位职责、工作流程、质量标准各部门员工园区VI手册、环境手册全体员工各部门16、岗位人员到公司培训ISO9000的工作质量标准全体员工园区前期接管程序管理人员消防安全、应急常识同上第二阶段：管理期培训正式接管后，为确保规范服务，开展培训：时间培训主题培训人培训对象智能化管理与服务管理人员智能化设施简易维修知识操作层员工物业管理现状及发展趋势管理人员岗前培训总结表彰操作层员工企业文化建设初探管理人员公司规章操作层员工公共关系原理管理人员怎样接待客户及处理投诉操作层员工企业管理学管理人员优秀园区管理的评比标准操作层员工怎样杜绝违章操作层员工如何切实提高服务水准操作层员工人事管理技巧管理人员怎样有效调动工作积极性操作层员工6、培训的评估考核6.1培训前考核：了解员工的现状，确17、定员工培训的需求方向。6.2培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况。6.3培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据。三、人员的管理通过公司管理规章及员工手册严格要求每一位员工，在仪表、行为、态度等方面规范统一。我们认为，企业只有管好人，才能管理好事。企业应在自我培养与开发的同时，积极外部招聘引进，为企业培养一支过硬的员工队伍。以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才，知人善任，为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽心竭力，追求人力资本增值。第四部分 各项管理指标承诺序号指标名称国家标准投标标准管理指标实际措18、施1治安案件发生率1以下因管理原因造成治安案件发生率为0实现24小时安保管理制度，确立入住期“技防为主，人防为辅，全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保园区业主人身财产安全，24小时值班，接受报警及实施调度。 2火灾发生率1以下0.5全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理，确保园区安全3客户投诉处理率95%100%按法规、物业条例规定执行、加强与客户的沟通，定期走访客户，征求管理意见，及时为客户排忧解难。投诉处理有结果有记录和回访第五部分 具体实施方案针对园区的物业特点，我们将策划一套行之有效的创优和具体的实施方案一、治安管理 1、管理处安19、保队实施安全防范管理，工作内容按拟定安保管理操作手册严格执行，治安管理将本着“人防为主，技防、物防为辅，全面防范”的整体治安思路。人防：安保人员以定位岗、巡查岗相结合，对管理区域实行24小时安全防范管理。管理处其他人员是管理区义务安全员，对各种可疑因素或突发事件及时向管理处汇报或协助安保处理。技防：运用园区监控系统对人员、物品进出有效控制，减少不稳定因素发生的可能。物防：对园区内存在可疑分子会攀爬、翻越的地方，设置通透式隔栏，涂刷黄油等方式确保安全。2、与园区业主客户形成安全防范共同体，设园区安全报警电话，当业主发现各种可疑现象可及时与安保联系，安保以最快的速度出击。3、与管委会、派出所、消防20、大队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。二、车辆管理管理处安保队具体实施车辆管理，工作内容按拟定园区车辆管理操作手册严格执行，1、合理规划交通，实现规范化管理根据工业园区的实际情况，提出合理化建议规划园区进出口和道路的行驶路线，实现人车分流；对交通车辆实行规范化管理，具体表现在指挥规范、制度规范等方面。2、建立停车疏导标识我们将根据客观实际合理规划，建立停车疏导标识，包括车位显示、行驶指引的功能，将有序地指引车辆停放，维持良好的停车秩序。 安全管理实施方案第一方面 组织机构 新世纪物业园区管理办安 保 队长巡逻安保门岗安保第二方面 安保专业纪律守则1、一切行动听指挥，下级服从上级。严21、格遵守车辆服务规范手册、安保服务规范手册、消防服务规范手册等有关规定。2、树立客户是“上帝”，一切以客户至上的观念。坚持礼貌用语，做到“请”字当头：“谢”字不离口。接听电话要先说“您好”等敬语,要努力解决客户提出的各种问题。3、要树立崇高的职业道德。员工必须廉洁自重，如客户有超乎情理的礼物或款待，员工应报告上级。在取得同意下，方可接受。4、严禁泄露公司或客户资料。不得谈论任何客户长短或私人生活。无需向承判者透露有关投诉人身份。5、不准在园区内赌博、饮酒、吸毒、打架等不检行为。上班时不准吃零食。6、当班时应注意仪表等。着装整洁，穿公司制服，并佩戴有效的工作证，不得留长发、小胡子或梳怪异发型。7、22、在岗位上应精神饱满，坚持跨立式，站岗应腰直背挺。不得依靠墙壁、门或家具。严格按规范操作做。8、当班时不得打瞌睡、听收音机、阅读报刊、杂志等。不得随意串岗。9、应按规定之轮班时间往指派岗位当班。不得擅离职守或迟到早退。10、工作时间不得随意会客。11、必须熟悉本园区各主要设备的位置以及知道一旦发生突发事件如何采取的应急处理办法。12、不准进行非职务范围内的工作。13、不得将私人物品寄放园区内。14、不得将客户丢弃不用之物品占为己有。15、不得随意请假、调班。如必须应按规定办理相应手续。16、当班不得擅自外出购物。凡违反安保专业纪律任何一项将按安保劳动纪律考核细则中条款处理。第三方面 安保人员上岗23、前操作程序一、人员招聘要求：1、基本条件A、退伍军人（凭退伍证）或身体素质好，具备一定军训基本功。B、身高1.75米以上。C、20岁以上，45岁以下（凭身份证）D、高中以上文化程度（凭毕业证）E、思想品德好（凭当地公安机关出具的无前科证明）F、身体健康（凭市、区级以上医院的体检表）2、优先条件 A、退伍军人优先 B、党员优先 C、中专以上文化程度优先二、聘用人员入司手续 本人照片两张，身份证复印件一份。三、岗前培训培训内容：1、作业指导书 2、军事训练培训考核：1、考勤 2、笔记 3、试卷 4、现场操作质量记录：按程序文件有关项目四、岗位培训培训内容：1、服务规范培训每两月一次。2、军事训练每24、月一次，军事演习每年一次3、消防演习每年一次。培训考核：1、考勤、笔记或试卷2、安保军训考核成绩表，每月军训以考勤计。第四方面 岗位职责安保队队长职责1、 根据园区管理处的总体要求，制订出安防服务规范手册、消防服务规范手册、车辆管理服务规范手册。2、 主持部门总体工作，执行上级领导命令，监督、领导全体人员依据各自职责做好安保工作。3、 向园区管理处领导每月汇报工作情况，随时保持联络与沟通，了解目前园区的安全工作重点，并组织实施。4、 制定安保工作周、月、全年计划，填写月、年工作计划表。5、 主持领班会议和全体安保会议，审阅会议记录。6、 监督检查安保科有关下发的暂行制度，指令和通知的执行情况，25、检查安保运行使用的巡逻记录、运行日志、物品出入单、访客登记表等记录填写情况；发现问题及时处理或与领班商讨处理。7、 组织每月的领班会议，全体安保大会，军事训练 ，以及协助队长组织安保业务操作培训，做好各项准备工作。8、 每月25日发放考评表，并督促填写，28日前回收；组织安保领班会议进行队员考核，定星级安保员；协助安保队进行领班考核，定星级领班 ，并做好授星仪式的工作。9、 掌握队员转正时间，对试用期到期队员的转正问题及时以申请表形式上报审批，并组织领班对转证队员的考核。10、 负责安保队人员物品的领用和管理。11、 做好资料、文件、月报表等上交、存档工作。安保领班职责对队长负责一、领班须严格26、执行岗位职责，遵守各项规章制度，严抓队员操作，认真做好班组工作安排、布置、检查处理等工作，积极完成上司交办的一切任务。二、检查安保人员使用的日巡逻记录，并签名，对有关记录汇总为本班运行日志，对各项问题分别开工作联系单于相关部门，要求受理部门写明处理意见。每班下班后将运行日志及工作联系单 移交下班，不准隐瞒班组所发生的问题。三、领班必须做到准时交接班、准时上岗、准时下岗，对安保按安保劳动纪律考核细则逐项考核，违反者，严肃处理，填写不规范服务处理单或奖励表。四、关心队员的工作强度，主动顶岗；严禁指派行为，而自己不到现场了解和处理事务的不良作风；要以身作则起表率作用。五、领班要熟悉园区一切应急预案，27、及突发性事件处理办法，能沉着稳重处理突发性事件并填写突发性事件处理意见表。六、领班有责任，有权利调查本班队员的违规和优秀表现的事实并及时上报队长，给予相应的处罚或奖励。七、重大事件或特殊事情必须及时上报，不得隐瞒、回避。 安保员职责一、 服从领导，听从指挥；二、 严禁当值时擅自离岗、擅自调班，任何离岗、请假都必须征得当值领班的同意或顶岗，严格遵守请假制度，填写请假申请表。三、熟悉本岗位职责，认真按各操作规范操作，填写巡逻记录，发现问题及时处理，难以处理的交领班处理。四、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑人、事、物、消防治安突发案件，按突发案件处理程序执行。五、熟悉和爱护配套的公共设施、电器设28、备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器的使用方法。掌握园区应急预案。六、每月25日，填写安保自评表、安保互评表，每月28日上交领班。七、巡逻安保人员按车辆服务规范操作。八、因故军训、培训，当班请假，需提前8小时向队长请假，填写请销假申请单，队长同意后方可按请假规定执行，上岗后，及时向队长销假。第五方面 安保操作规范服务规范：一、总述物业管理与社会服务工作甚为相似，它的服务对象为业主以及访客等；是面对公众实质性的规范与技能操作，因此，担任此工作，必须尽己所长，坚守岗位，做到管而理，理而善，善而兼，保持园区环境、安全、清洁、方便，使客户、访客满意。二、服务态度1、凡安保人员要本着质量方针、质量目标，对29、待业主、要以和蔼、礼貌、殷勤、耐心之服务精神。 2、对待本职工作，必须恪尽职守，不可草率，对待客户交办事项，若为职责所在者，均应力求敏捷、妥办、周办。3、对所属工作范围，必须纯熟掌握，对本公司一切公共设施、设备之性能要熟悉，如发现有任何不正常或特殊情况，要立即向上级报告。4、上班、下班要准时，如未有同事接岗，通知领班，等候安排，不可擅自离岗。5、当值时要全神贯注执行所辖范围内管理工作，不赌博、闲谈、饮酒、不阅读各类书刊等，更不准打瞌睡。6、当值人员所在范围内，如发现任何有关安保产生对本公司有影响之特别行为，应立即向该部门报告，必要时上报管理处。7、对本公司的任何意外事故或困难，全体安保应尽力协30、助解决。8、同事间虚心学习，互相扶持，观摩对比，扬长避短，以谋改进。门岗 跨立：7：0017：00 可坐岗：17：007：00规范：一、精神饱满，仪表整洁，言行规范，按规定站在大门旁，注意人员、车辆、物品进出之情况，招呼每一位熟悉的工厂职员及访客，用敬语：“您好，早上好，再见！”人员管理一、辅导员工遵守各项规定，并制止不法行为的发生、维持工厂生产及办公处所的秩序。二、本园区职工，出入园区均应着厂服、佩挂胸卡。三、确实管理员工上下班、迟到、早退、加班人员的考勤卡记录。四、员工在工作中因公或事假离开园区时，应切实查验公出单或请假单才能允许其外出，并在公出单或请假单上记录离园区、回园区时间以备查验。31、各级人员公出或事假之核准权责由各工厂制定列表送安保值班室执行。五、上班时间内除公事接洽外，一律谢绝会客。六、外界来宾到公司接洽业务或参观访问、以及厂商的营业、采购、检查、安装人员等应至安保值班室办理入厂手续，发给来访证、并联络有关单位接待。非经厂单位人员接待，不得任其进入园区。七、园内住宿人员，在工作时间外，凭住宿证进入园区，但夜间不按规定时间出入者，应立即通知舍监处理。八、维持门岗秩序，保证门口畅通，劝告客人。 A、无故不要在门前逗留。 B、不要将货物散放在大门旁。物品管理一、物品放行应凭核准的放行单核对无误后方可放行，经安保签认后的放行单由安保队按顺序装订保管。放行物品的分类（如材物料、半32、成品、成品、用品、资产、废料、机械设备等）及授权核准人员由各工厂制定列表送安保值班室执行。二、各工厂发货时或安装其它物品的进出，在进入时先由安保人员查验登记，于离开时再经安保人员依原登记查对符合后方可放行。三、离开园区人员经安保查获有私带公物或他人物品之嫌者，暂扣留物品，并按下列程序处理：1、 记录携带人所属单位、姓名、时间、地点。2、 由携带者亲自写明理由，说明品名、数量，由何处取得等。3、 情况严重时，不得让当事人离开，应速上报处理。三、 园区内住宿人员携带个人物品出门时，按下列程序处理：1、 携带行李、包裹、提箱等大件物品者，应凭工厂开出的放行单放行。2、 携带一般日常用品者，由安保人员33、查验后放行。车辆管理一、本原区各型车辆应按规定位置停放在车位内，业主车辆贴好标志，外来车辆凭临时出入证通行，并由门岗安保进行登记。二、外宾车辆进入园区，依下列程序处理：1、 到园区工厂交货或提货的车辆，凭通行证准予驶入园区内。2、 一般接洽业务或参观访问等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放。不照规定者，安保应及时予以纠正。三、进出公司车辆应一律检查，进厂车辆应注意有否载有违禁、危险或易燃物品，出厂车辆有货物时，应凭放行单查验无误后放行。巡逻岗基本要素：A：巡逻时做到耳听、鼻闻、眼看、手动、嘴问 耳听： 有无异常声音（打闹声、求救声、电火花碰击声和机械运转异 常声、滴水声），如有立即处理。 鼻34、闻： 有无异常气味（如煤气味、焦臭味、化学品味、油味） 眼看：1、门、窗是否关闭，是否有闲杂人员，照明设备是否完好，管道有无渗漏等等。2、检查消防器材（消火栓、灭火器等是否完好，放置是否合理）报警系统是否完好。3、注意各重点部位是否关闭，发现异常情况迅速查看并做好记录。4、检查安全通道是否有杂物堵塞，发现问题及时清理。5、仔细察看各层顶是否有渗水迹象，卫生间有否漏水。6、检查屋顶是否滴漏是否堵塞，一旦发现先处理，无能力处理报告园区管理部门，尤其暴雨、梅雨天气随时查看。7、查看屋顶及外墙面是否有大型悬浮物、悬挂物、广告牌等各类粘贴广告等危险情况，若存在上报有关部门核实处理。 手动：1、随手关闭门35、窗等。2、各工厂、办公室门窗是否关闭，如未关闭的关闭，并做好记录，及时告知业主应加强安全防范和配合工作。3、园区照明设备完好确认，随时关闭无用照明，注意节约能源。4、发现公共通道部位摆放物件应立即查清物品所属主人，处理后送至指定堆放处，以确保通道畅通、消防安全和环境美观。5、对巡逻发现的问题要在巡逻记录本上记录详细，处理结果及时报领班，书面汇总交队长审阅。 嘴问：1、发现可疑之人要有礼貌询问，劝其离开。2、有否闲杂人员逗留、闲逛，有否推销人员到处串门现象，一旦发现马上督促离开。3、认真接待好每一客户或公司的投诉，逐一记录，转告相关部门解决。B：按定岗定位表之巡逻岗巡逻方位准时巡逻，并签名。C：36、若因处理事件，巡逻安保未在规定巡逻时间内巡逻，须由巡逻安保上一级人员决定取消或停止巡逻。每班巡逻取消次数不多于6次。D：按巡逻路线发现或查处每一件问题在巡逻记录中做好记录，力求全面，巡逻问题及时向领班汇报，领班将处理结果在运行日志上记录。E：重点部位：（根据园区实际情况待定） F：携带物品：手电（夜用）、警棍、巡逻记录、笔。巡逻路线： 园区巡逻： 按定位表指定范围，自上而下，自东向西“S”形巡逻。 重点部位巡逻： （根据工业园区实际情况待定） 消防管理 一、防火安全工作，实行“预防为主，防消结合”的方针，由安全防火领导小组负责实施。二、加强宣导、提高园区员工的防火意识，充分认识防火的重要性。宣37、传教育的内容包括消防规章制度，防火的重要性，防火先进事迹和案例。三、宣传教育可采取印发消防资料、图片、组织人员学习，请专人讲解，实地模拟消防演练等方式进行。四、安保队全体员工均为义务消防员，其他部门按人数比例培训考核后定为园区义务消防员。五、义务消防员的培训工作由安保队具体负责，各部门协助进行。六、消防培训的内容：1、了解园区消防要害部位；车间、仓库、办公室等。2、了解园区各种消防设施的情况，掌握灭火器的安全使用方法。 3、掌握火灾时扑救工作的知识和技能及自救知识和技能。4、组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。七、防火检查类别：1、 安保队人员巡视检查。发现隐患，及时指出并加以处理。2、 38、各部门人员分级检查。第一级是班组人员每日自查；第二级是部门主管重点检查；第三级是部门经理组织人员全面检查或独自进行抽查。3、 当地消防监督机关定期检查。 八、防火检查的内容：1、 员工对防火安全的意识和重视程度。2、 各部门安全防火规章制度，操作规范，防火设备。3、 各部门人员按安全防火规范的程序操作。4、 各种设备，物品（尤其是易燃易爆品）的存放符合防火的安全要求。第六方面 管理制度 安保交接班制度1、 接班人员提前十分钟上班换装 ，做好接班准备工作。2、 领班在整点（7：00、15：00、23：00）进行交接仪式，由交班领班与接班人员进行交接，仪式后，接班领班安排下属定位换岗。地点：园区大39、门口，雨天及中班与深夜班交接可在值班室内进行。3、 进行交接仪式时，精神饱满，严肃认真。操练整齐，口号响亮，先整齐报数，整理着装，再立正、稍息、跨立。向左、向右、向后转各四遍。4、 上班领班详细交待当班情况以及应注意事项，办妥一切移交手续。5、 交接班仪式中，领班间需相互敬礼，仪式结束后，排队回值班室。6、 领班将运行日志及工作联系单问题仔细移交接班领班，接班领班对不清楚的问题当面询问清楚。7、 深夜班需做好中班处理事项的连续性交接，运行日志清晰明确。8、 接班人员未到或到位而不能正常上岗按如下处理：A、领班未到，未事先申请，由上一班领顶替，未到领班按考核细则条例处理，顶替领班以加班计。B、上40、述A中领班事先申请，按请假制度执行。C、安保未到，未事先申请，领班协调人员当值，保证人员正常运行，并上报安保队长。D、.若接班人员因醉酒或其它神志不清，领班自行调节人员当值，并上报队长按考核细则给予处理。F、安保因事请假，须填写请假申请单，由队长签名批准方可。9、交班领班需彻底打扫值班室及监控中心卫生。安保用品及作业工具管理规定为加强安保内务管理，使之清楚有序。安保队物品：1、服装类安保冬季服装一套，夏、秋季服装各两套，训练服、大衣及配套帽子、帽徽、领带、肩章等由公司统一购置，除冬装每2 年更新一次处，其余每年更新一次，使用人在辞职或被辞退时，服装须干洗后上交公司仓库。2、日用品（非作业工具）41、：电池、纹香、饮用水、饮水机等。3、如固定资产（作业工具）：电警棍、消防斧、电板、充电器、手电等。申请、报批程序： 下属由领班向队长领用物品。若需购买，机动领班填写物品购买申请单，队长审核向管理处主任报批。领用规定：上述领用物品1项，安保须到公司仓库领取登记。上述领用物品2、3项，由队长向仓库领取。存放规定：建立台帐，填写安保队工具、用品一览表，随领随填，固定资产按管理部要求编号，易耗品随领随用，服装类由公司仓库登记。使用、维护、保养1、所有安保要爱护、保管安保物品，并相互监督，以保使用寿命。2、安保所用物品报废按公司报废程序执行。3、每半年由队长组织领班负责对设备检查、调试，填写安保工具保养42、记录。钥匙管理规定一、钥匙分类1、公共区域钥匙2、设备房钥匙二、钥匙保管1、接管园区钥匙后有关钥匙（见清单）移交安保队，安保队由专人专职管理钥匙：A.无工作需要任何人不得以私人名义借出。未得安保队长同意，任何人不得私配钥匙。B. 因工作需要借用钥匙时，应在值班室钥匙借还登记表上登记，并在备注一栏注明“陪同人员或*岗位”。C. 钥匙退还后，在钥匙借还登记表中注明归还日期及归还人员。D. 若钥匙丢失、损毁，以申请报告形式，上报部门重新配置。2、标识：A.将钥匙分类：按公共区域位置，设备房名称分门别类。将分类的钥匙贴上标签代码（1-100）。B.建立清单。 3、制作公共区域、设施设备房钥匙箱：A.用木板制作钥匙箱，放于安保值班室。B.将钥匙用挂在钥匙箱，在箱内用标签贴注明公共区域位置，设备房钥匙名称。三、相关记录-钥匙一览表钥匙借还登记表慈溪市新世纪物业有限公司2008年3月10日 本资料由三个皮匠管理资源文库整理收集（网址：）