1、二级市场策划品控中心 常规住宅物业发展建议 Technology Development PART.1 物业发展建议报告的作用物业发展建议报告的作用 Technology Development PART.1 物业发展建议报告的作用物业发展建议报告的作用 毫无疑问毫无疑问 最重要目的是指导发展商最重要目的是指导发展商 现象 结论 在项目总体开发进程上的决策在项目总体开发进程上的决策 如：先开发什么地块，先推什么产品，先展示什么东西等问题，如果没有建议，很可能就会以最常规的建筑流程来开发项目，最后使项目与营销脱节 在对项目细节的控制上在对项目细节的控制上 一般大方向容易定下来，但一到细节处理方面2、就会由于各种原因使大方向走样 物业建议是在整体定位指导下的细化建议，对项目总体物业建议是在整体定位指导下的细化建议，对项目总体开发进行把控其建议与定位开发进行把控其建议与定位 相符合，最终保相符合，最终保 证项目定证项目定位与开发保持一致位与开发保持一致 Technology Development PART.1 物业发展建议报告的作用物业发展建议报告的作用 诱导客户诱导客户 引导设计引导设计公司公司 设计公司不会主动的给 出要盖什么，怎么盖，要盖多少，要盖多大，他们就像不负责写菜牌的厨师，等待我们给他点菜 提供市场信息，让市场与建筑相结合，使项目设计更能迎合市场需求 通过物业建议，把客户最感3、兴趣的地方，运用建筑手法放大，从而提升客户购买欲望 通过一些创新点亮点的建议，提升项目价值，形成差异化竞争，诱导客户购买 给出总体的设计方向的指引给出总体的设计方向的指引 给出能够吸引客户的物业建议给出能够吸引客户的物业建议 物业发展建议物业发展建议 Technology Development PART.2 物业发展建议报告涵盖什么物业发展建议报告涵盖什么 Technology Development 户型建议户型建议 园林建议园林建议 配套设施建议配套设施建议 物管建议物管建议 建筑规划建筑规划 1 2 3 4 5 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 T4、echnology Development PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 1、建筑规划：、建筑规划：一般可包含理念、布局、类型、立面、用材等 建筑理念 理念：一般指设计理念，如：根据地形，景观、项目属性给出总体的设计理念；常见的有：保留原生态、依山而建、异国风情等 建筑布局及类型 布局一般为项目整体的规划排布如：围合式的排布或在东边排放一栋高层等 类型一般可分为高层、小高层、多层、别墅等 建筑立面 建筑立面相关 如建筑风格、建筑造型、立面色系、建筑档次相关 建筑用材 根据各种风格和档次不同，可选择不同的木材、石材、面砖、文化石 等 Technology5、 Development 2、户型规划：、户型规划：包含户型配比、面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点等方面 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 户型配比及面积大小 有不同户型的户型比例 有单套户型面积 有单套户型分区面积 示意 Technology Development PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 示意 有明确分区标识 有明确的分区目的 功能分区 2、户型规划：、户型规划：包含户型配比、面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点等方面 Technology Development PART.2 物业发展建议报告应6、涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 功能尺度：有每个功能区的开间 有每个功能去的进深 有每个功能区的面积 有总体面积 示意 2、户型规划：、户型规划：包含户型配比、面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点等方面 Technology Development PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 创新亮点 赠送 空间布局 独特卖点 示意 2、户型规划：、户型规划：包含户型配比、面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点等方面 Technology Development 3、园林规划：、园林规划：包含整体设计理念、植物选择、细节处理等方面 PART.2 物业发展建7、议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 整体设计理念 设计风格 主题元素 示意 Technology Development PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 植物选择 色彩搭配 物种搭配 不同区域的选择 示意 3、园林规划：、园林规划：包含整体设计理念、植物选择、细节处理等方面 Technology Development PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 细节处理 通过细节小品的布置增强建筑风格和昭示性 示意 3、园林规划：、园林规划：包含整体设计理念、植物选择、细节处理等方面 Technology Dev8、elopment 4、配套设施建议：、配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 会所建议 包括会所选址、会所面积、会所功能、功能区间划分及业态对应面积等 示意 Technology Development 4、配套设施建议：、配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 入口主要考虑的因素有动线、形象、便捷性等 示意 Technology Development 4、配套设施建议：、配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能9、化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 入户大堂 考虑的主要因素是层高、装修标准、私密性、人员分流等 示意 Technology Development 4、配套设施建议：、配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 示意 电梯 一般考虑电梯品牌、速度、配置、运输能力、类型等 Technology Development 4、配套设施建议：、配套设施建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 智10、能化系统的选择要综合考虑客户认可度、增值空间、建造成本以及后期物业维护成本常见的有：中水处理系统、雨水收集系统太阳能系统、智能门禁、远程控制系统等等，示意 Technology Development 5、物业建议：、物业建议：包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等 PART.2 物业发展建议报告应涵盖的内容物业发展建议报告应涵盖的内容 物业管理建议要根据发展商条件的不同分析各种物业管理方式的优劣，再做出选择建议 示意 Technology Development PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 确定思路确定思路 有理11、有据有理有据 以项目为本以项目为本 有创新亮点有创新亮点 了解需求了解需求 1 2 3 4 5 可执行性可执行性 6 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 1 1、了解需求：了解需求：物业发展建议需要综合发展商需求、客户需求以及项目自身 条件综合考虑 权衡三方关系 发展商需求 自身条件 客户需求 自身条件 项目自身具备的素质 客户需求 发展商需求 客户要的是什么 发展商自身对项目的预期 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 2 2、确定思路：、确定思路：内容全12、面、逻辑严谨、策略清晰、有完整思考体系 物业发展建议物业发展建议 建筑立面建议建筑立面建议 整体定位回顾整体定位回顾 户型设置建议户型设置建议 园林景观建议园林景观建议 配套设施建议配套设施建议 物业管理建议物业管理建议 整体规划建议整体规划建议 总体原则确定总体原则确定 启动区选择启动区选择 启动区策略启动区策略 开发策略开发策略 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 3 3、有理有据：、有理有据：遵循科学客观的分析方法，避免主观臆断而导致的偏差 充分理据 有市场数据 有客户的需求 有自身情况分析 市场情况市场情况 充分的理13、据 客户偏好客户偏好 自身情况自身情况 Technology Development 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告建筑风格选取部分建筑风格选取部分 充分的市场资料 Technology Development 了解客户需求 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告建筑风格选取部分建筑风格选取部分 Technology Development 结合自身情况 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告建筑风格选取部分建筑风格选取部分 Technology Developmen14、t 借鉴案例 客户偏好客户偏好 市场资料 客户需求 自身情况 有理有据 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告建筑风格选取部分建筑风格选取部分 Technology Development 4 4、以项目为本：、以项目为本：完全根据项目自身特性给出属于项目自身的建议 节选自顾问部资义红节选自顾问部资义红海口美源项目顾问报告海口美源项目顾问报告园林部分园林部分 示例 项目是海口市都市核心湾区滨海项目 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 5 5、有创新亮点、有创新亮点 节选自顾问部苏震节选15、自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告户型建议选取部分户型建议选取部分 示例 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development 客户偏好客户偏好 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 Technology Development 客户偏好客户偏好 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 Technology Development 客户偏好客户偏好 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 Technolo16、gy Development 客户偏好客户偏好 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 Technology Development 客户偏好客户偏好 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 Technology Development 6 6、可执行性：、可执行性：得出的结论与提出的建议必须具备可执行性 示例 节选自顾问部苏震节选自顾问部苏震宜昌会展项目顾问报告宜昌会展项目顾问报告 PART.3 物业发展建议报告怎么写物业发展建议报告怎么写 Technology Development PART.4 物业发展建议17、常见的误区物业发展建议常见的误区 Technology Development 世界级的绝无仅有的案例 地方的非核心地域的项目 直接推导出 PART.4 物业发展建议常见的误区物业发展建议常见的误区 1 1、建议不可行：、建议不可行：借鉴的案例天马行空，忽略发展商的背景，施工方的水平，当地的市场环境等等，给出的建议总是好看而不好用 Technology Development 成本耗资巨大 整栋大楼全部大灯包 装，只从营销的角度 考虑，但缺乏成本意 识，因为此举产生的 费用不菲，一般发展 商都会拒绝采纳 忽略当地施工水平 在没有了解当地施工 方技术的情况下，给 出施工期整栋楼亮灯 的建议，一般18、施工方 都会坚决否定该建议 PART.4 物业发展建议常见的误区物业发展建议常见的误区 1 1、建议不可行：、建议不可行：借鉴的案例天马行空，忽略发展商的背景，施工方的水平，当地的市场环境等等，给出的建议总是好看而不好用 Technology Development 在写任何报告的时候，我们都会强调一定要了解发展商需求，了解他的意图，物业发展建议也不理外，不可否认这种做法是绝对必要且正确的 但也要考虑度的问题，现在很多策划人在写物业建议时候过分的迎合发展商想要什么、想做什么，按照他的想法给出相应的建议，而忽略了客观的情况 好的报告永远是要超出发展商期望的，否则充其量只能算是一份不犯错的报告 P19、ART.4 物业发展建议常见的误区物业发展建议常见的误区 2 2、盲目遵从开发商要求、盲目遵从开发商要求 发展商要求：发展商要求：我要做一个像万象城一样的商业 现实情况现实情况 项目本身区位一般 商业氛围一般 过分考虑发展商要求过分考虑发展商要求 没问题！我们有相关操作经验！正确的方法正确的方法 客观分析可行性 委婉提出不同意见 给出更适合的方案 Technology Development 我们的报告经常会出现：由于市场上的会所是这样的，所以我们建议我们的会所也是这样 因为别人是：所以我们是：某项目会所建议示例 PART.4 物业发展建议常见的误区物业发展建议常见的误区 2 2、完全照抄案例20、，缺乏自我、完全照抄案例，缺乏自我 借鉴案例，不假思索的直接拿来 Technology Development 在哪里？怎么做？完全没有体现出来，仅仅为图片堆砌 PART.4 物业发展建议常见的误区物业发展建议常见的误区 3 3、建议无针对性、建议无针对性 示意 在物业发展建议中，有很多的建议都是没有针对性的，或是建议看完后也不知到该怎么做，这种情况会让发展商感觉我们很不专业 Technology Development PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 Technology Development PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 21、1 2 3 4 5 版面专业统一 色彩搭配统一 图标清晰风格统一 图片精细、文字对应准确 每页主题清晰 严格区分报告版面的区域 这是你可以用各种表达方式进行演绎的区域 将每个页面严格地进行区域划分，这是保证报告版面保持一致性和连续性的基础 Technology Development 1 2 3 4 5 版面专业统一 色彩搭配统一 图标清晰风格统一 图片精细、文字对应准确 每页主题清晰 严格限定同份报告内所采用的基准色 R-24 G-130 B-135 R-192 G-0 B-0 R-114 G-191 B-197 R-127 G-127 B-127 报告中使用的基准色 报告中使用的补充色 R22、-16 G-136 B-218 R-253 G-138 B-59 R-191 G-191 B-191?R-?G-?B-?PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 Technology Development 1 2 3 4 5 版面专业统一 色彩搭配统一 图表清晰风格统一 图片精细、文字对应准确 每页主题清晰 通过基准色及细节设定保持风格统一 表格以简洁为原则，关于制作图表请参考技术发展中心报告如何制作专业化图表 PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 Technology Development 1 2 3 4 5 版面专业统一 色彩搭配统一 图23、表清晰风格统一 图片精细、文字对应准确 每页主题清晰 重点标注，忌观点不突出 每张页面都有核心文字标注主题，直接点出本页想要说服客户接受的结论 PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 Technology Development 1 2 3 4 5 版面专业统一 色彩搭配统一 图表清晰风格统一 图片精细、文字对应准确 每页主题清晰 图片清晰精细，文字说明准确 图片不放大至高出原始分辨率使用，但可以缩小分辨率同样保证其清晰质量 PART.5 物业发展建议报告写作标准物业发展建议报告写作标准 Technology Development The End ThanksThe End Thanks 中原地产代理(东莞)有限公司