1、目 录1、企业基本情况，公司内部管理机制和特点。2、对本项目物业特点的分析。3、对本物业管理服务的整体管理的设想及策划。4、拟采取的工作计划和物资装备设备情况。5、管理人员的配备、管理及培训。6、物业维修养护计划和实施。7、各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施。8、经费收支预算。9、本项目资料档案的管理及相关规章制度。10、本公司管理本项目的优势及要说明的问题。第一章 企业基本情况，公司内部管理机制和特点贵州立华安物业服务有限公司是一家集住宅物业服务、商业物业服务、保安、保洁、维修、园艺工程及物业服务顾问、咨询、策划业务为一体的，具有独立法人资格的综合性物业服务企业。 立华安核心层是由一批深2、爱物业管理事业并在物业服务行业拼搏实践5-15年，有物业管理专业知识和管理技能深度积累、年富力强的职业经理人共同组成的物业服务团队。他们包括：国内数家知名物业服务企业（一级资质）的资深人员和精英人才，我们一方面能在日常管理中带给员工最新的思想理念、最前缘的经验指导，另一方面能为接管物业提供独到的管理创意及专业的管理建议，并拥有国内大型体育场馆管理经验的专业人才作管理技术支撑。立华安在秉承“全心为客户创造价值服务”的经营理念基础上，树立起“帮助客户，就是帮助我们自己”的全员服务理念和“以严谨、细致的服务不断为客户创造安全、优美、舒适的物业氛围，持续实现客户满意”的质量方针。 立华安以优质服务为支3、撑，以国际ISO9001质量管理体系为服务品质保障，以“和谐居住、星级服务”为标准，积极倡导“和谐生活方式”，从基本生活方式、社会生活方式和精神生活方式三个层面关爱客户，为客户创造一种完善的生活服务系统。 立华安作为学习性企业组织，在学习国外先进物管理念技术的基础上，融汇国内物业管理实践经验，探索出独具特色的“立华安物业服务模式”，配合“顾客满意系统”（CS）的运作，力争将物业管理服务达到尽善尽美的境界。立华安倡导的“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”已经形成以“高档物业特征、优质服务标志、独具项目特色、合理收费取向”为核心的物业服务品牌风格。 贵州立华安物业服务有限公司于2004、9年成立，凭借对物业服务的专业理解，现在管项目有位于贵阳市的众福家园、中央公园、美成名园、涧桥泊林，清镇市的塞维利亚等五个高层住宅小区，与此同时代管银海地产的嘉怡花园、银海大厦和银海元隆广场，并正积极接洽贵州省多个地州名优楼盘。质量方针：以严谨、细致的服务不断为客户创造安全、优美、舒适的物业氛围，持续实现客户满意。核心理念：把员工的个人追求融入立华安的长远发展规划之中。 立华安将秉承 “舍得模式”来经营企业、经营人才，通过全员培训、职务晋级等激励制度，舍一时之小利，得长久之人心，创百年之品牌，走辉煌之大道。管理理念：人才、团队、互动、尽责人才 物业管理属于服务业，服务业需要清晰头脑，人才就显得5、难能可贵。尊重人才，爱惜人才，为人才提供发展空间是立华安对人才的使用原则。团队 团即团结，队即多人的集合。团队就是靠一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。立华安起步靠团队精神，走向成功仍要靠团队精神。互动 讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责 尽心尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。管理理念 以质量立足市场、以品牌角逐市场、以信誉赢取市场、以实力拓展市场。以质量立足市场 质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系6、立足市场，并不断突破与自我超越，使立华安获得市场的认同。以品牌角逐市场 有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。立华安精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵就是规范管理创造品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场 立华安以“管就高标准，干就创一流”，树立立华安良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。以实力拓展市场 立华安对物业服务实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。第二章 对本项目物业特点的分析六盘水市体育中心项目位于六盘水城市主干道凉7、都大道与钟山大道交汇处南侧，东临钢城花园，南靠双龙路，西接消防指挥中心，是城市重要的功能性建筑。项目占地485亩，总建筑面积16.5万平米，项目包括体育场54511。22平方米，体育馆28744。2平方米，市民健身中心游泳馆等约50000平方米，品牌餐饮3300平方米，网球中心约2200平方米，景观绿地4208397。39平方米，活动广场15097平方米，入口集散广场19211平方米，附属运动场地18563平方米，地下停车场10003.7平方米，地面停车场约9000平方米，相关综合商业约38000平方米。六盘水市体育中心其突出的专业功能决定了其不同于住宅、写字楼等物业的特点：一、物业特点分析18、. 占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高本体育场馆的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、大型活动需要，基本上都是按照满足大型国际、综合性赛事要求实施建设的，同时建设选址充分考虑了交通便利。在项目及功能的设置上，体育中心内都有：综合体育馆、游泳馆、足球场等配套的训练场及酒店、餐饮娱乐等配套商业网点。 2. 设施设备规模庞大、齐全、技术含量高场馆内除了拥有写字楼的供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，专门配置有智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、制票检票系统及门禁身份识别系统，所有设施设备功能按国际赛事场地标准设计施工，充分满足体育赛事、各类活动的9、要求。3.所有功能多元化本主、副场馆主要功能是为体育比赛提供专业化的场地，如田径、足球、游泳、篮球、乒乓球、排球、羽毛球比赛等，同时也可用于大型商业演出、大型集会、会展等，呈现使用功能多元化的势态。4.人性化设计程度高本场馆在建筑设计上完全实现以人为本的人性化设计。如仅供运动员、观众使用的洗手间就有XXX个（男蹲位XX个、小便池XX个，女蹲位XX个，残专蹲位XX个，能同时满足XXX人同时入厕）；为弱势人群考虑的残疾人专用的通道及残疾人专用的看台分布在各入口；另外还有新闻发布厅、记者工作室、裁判员休息室、运动员休息室、兴奋剂检查室、医务室、播音室、电视转播间、球童休息室等供赛事使用的各类比赛功能10、用房，以及满足特殊人群的需求设计的贵宾包厢等等，这些都是场馆人性化设计的充分体现。 5.配套商业网点密度大、交通通讯设施容量大作为对社会公众开放的现代体育场馆，商业网点、交通通讯设施大容量的配置是现代体育场馆必备，特别是在举行大型赛事、大型活动时，要满足数万人的购物、餐饮、停车、通信的需求，并需具备在短时间内疏散观众、车辆的能力。6.新闻、传媒设施设备先进、完善体育赛事的现场直播是传媒业的主要业务，也是体育产业的重要的收入来源，体育产业与传媒业已经形成相关联产业，因此作为赛事活动载体的现代体育场馆为传媒业提供先进、完善的硬件设施也是体育产业发展自身的需要。二、运营特点分析 1、日常商业活动频繁11、本体育场馆的日常运营相对集中在赛时及大型活动时的商业活动方面（如主场二楼小卖部、酒店、对外开放的羽毛球训练场、网球中心、篮球场、乒乓球训练场、会所、足球场、健身馆等等，在场馆空闲时间，充分利用开阔的场馆资源创收经营。 2、大型赛事、活动期的运营特点1、活动准备期（7-15天）：在此期间，大型赛事、大型活动的举办单位、参加单位、媒体单位的工作人员、服务人员以及各类物资器材大量进场；专业训练场、各类办公用房使用准备，足球比赛划线、球门挂网准备，商业演出舞台搭建、草坪保护盖板铺设等各类专业设施设备全面启用。2、活动进行期：安全保卫、检票等工作人员及观众在1-2个小时内全部进场，人员迅速达到数万人，体12、育场馆所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套餐饮、商业网点的经营活动亦活跃起来。3、大型赛事、大型活动结束时，为避免围观，运动员、演职人员要迅速离场，观众也要在短时间内退场，同时，全部临时设施需连夜撤卸，各类设施设备满负荷运转，充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能。3、现代体育场馆的客户特点分析1、多元化的客户群体现代体育场馆使用功能的多元化决定了其客户群体在知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等方面的差异，从而形成了多元化特点。1、体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员球迷、观众、记者；2、演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等；3、商13、业活动时，客户群体是商人、购物市民等；4、同时，作为大型社会公建项目，向社会公众开放的特性又决定了客户群体的广泛性，从普通老百姓到国家政府机关官员，日常参观健身的人群络绎不绝。2、性质单一的业主体育中心属政府投资国有资产，是体育场馆主管部门的下属事业单位，单一业主的特点显而易见。3、社会关系接触面广体育中心作为大型社会公益项目，国家投资、为了公众利益、公众使用，建筑本身代表着城市的政治地位。与社会各界充分接触并保持良好的公众关系，接受社会各界对场馆使用监督，对于场馆有着深远重大的意义。第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划本体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性最具大型社会公建项目的特征14、。根据现代体育场馆的物业特点、客户特点，其物业管理要着重做好以下几个方面的工作：一、 人力资源配备工作：现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含量高、客户群体等一系列特点，要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面：1、 体育专业人才。体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务。2、 专业场地维护人才。足球草坪、田径跑道都是现代体育场馆的重要设施，本身价值都是上百万，甚至数千万，维护不当，不仅遭受巨大经济损失，而且在同行的竞争中造成很坏影响，专业场地维护专业人才的引进与培养是关键的一环。3、 高科技专业人15、才。大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。4、 全方位高素质的服务专业人才。现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。5、 全民健身的带头人。是群众健身活动的组织者、倡导者，优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。二、物业管理重点在体育场馆的物业管理过程中，针对业务范围不同，工作上也有轻重缓急之分，我们将重点抓好以下两个方面： 1、做好基本保障，尤16、其要做好工程管理工作所谓基本保障，就是把物业管理中的最基本业务，如秩序维护、保洁、设备管理、维修养护、绿化美化、对客服务等做到位，为客户营造一个安全、整洁、舒适、优美、便捷的赛事、办公与商务环境。在体育场馆的基本物业管理工作中，工程管理是其中的重中之重。工程设备管理是中心的心脏，能否保证主、副场馆各个系统安全、正常运行十分重要。所以说，工程管理是物业管理能否成功的关键之一。在对体育中心的工程管理上，我们将重点把握以下几个原则：贯彻主管负责制的原则。即形成以工程部主管为核心的设备设施管理组织机构，给予充分的责权保证，使其政令畅通，贯穿到位。实施精兵简政的原则。工程管理具有综合性和随机性的动态特点17、，在技术力量配备方面，不宜样样俱全，而要求技术人员精干熟练，善于解决实际问题，达到用人少而精、工作效率高的目标即可；实行管理、技术和经济三位一体的原则。即对设备维修、成本控制、材料购置等进行综合性的经济评价，突出以降低成本为中心。切合场馆实际的原则。落实“预防为主的设备检修原则。根据季节性变化和运行规律，加强维修计划管理，注重维修工作质量，做到急者先行，缓者放后，主次有别，有条不紊。2、需要不断创新物业管理的目标是实现二要：A、要实现物业的保值增值；B、要不断地满足客户的市场需求。实现上述二个目标，管理上靠单一满足物业的基本保障恐怕不行，还需要不断地进行管理创新。对体育中心的物业管理，更需要不18、间断地上台阶、上档次、上水平，尤其注重在提高形象和层次上动脑筋、想办法。三、物业管理设想针对本体育场馆物业的特点及其对物业管理的总体要求，以及前期物业管理工作将面临的难点和重点，我们认为本体育场馆的物业管理应围绕“安全、保障”四个字展开。安全是指让客户在体育场馆里工作安全放心；保障是指要全面完成各类赛事及大型活动的赛时保障任务，让客户感到满意。为此，我们对体育中心的物业管理与服务提出以下几点设想。（一）科学化、制度化、规范化、高起点体育场馆技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。我们将根据公司现有的管理制度，并结合体育场馆的特点，积极探索制定并不断完善各项管理规章制度，使整个管理工作有章可循19、，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道，凭借高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求对体育中心实施物业管理工作。（二）加强秩序维护防范，严格出入管理制度，建立客户档案。体育场馆的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于本体育主、副场馆在硬件上是独立修建（总体上不围和）、办公时间是开放的，进出人员较多，所以秩序维护管理难度大。因此我们将加强体育场馆的秩序维护防范工作，建立和健全各种值班制度，坚持出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强门卫值班及中央监控，坚持24小20、时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保客户人身和财产的安全。（三）加强消防管理，做好防火工作由于体育场馆是消防安全重点单位，对防火要求高，我们将特别加强对消防工作的管理，教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。（四）重视清洁管理清洁好坏是物业管理服务水平的重要体现，关乎体育场馆的形象。由于体育场馆是政府的窗口，且采用了大量高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此我们将制定完善的清洁21、细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时加强经常性巡视保洁，保证大厅、办公室、楼道、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒等。（五）强化设备管理设施的维修保养设备、设施的正常运行是体育场馆物业管理正常运作的核心。我们将做好对水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。建立健全的检查维修制度，对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、楼道、景观灯等定期检查、维修维护，对客户、租户的设备报修及时处理，并定期检查。（六）加强沟通协调，不断改进工作我22、们将加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理客户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“六盘水市奥林匹克体育中心项目”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的健身、娱乐、休闲、办公及购物环境，让业户安心、放心。四、总体管理服务目标1、 前期目标成为业主的好参谋、好帮手、好朋友；2、 合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。三年内达到ISO9023、01质量管理体系第三方认证；（有无必要请考虑）三年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；有无必要请考虑）三年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；（有无必要请考虑）-建议删掉！建议改写为：我们将按照ISO9001质量管理体系的标准来制定各项管理工作标准，规范各项工作。一年内通过“六盘水市物业管理优秀场馆”的考评；三年内通过“贵州省物业管理示范场馆”的考评；五、管理服务理念 立华安物业让您更满意让严格管理、规范服务、心心交流您业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、24、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友六、 保证体系 我公司自成立之日起便开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“六盘水市奥林匹克体育中心项目”的三级操作文件贯穿于“六盘水市奥林匹克体育中心项目”的物业管理之中。第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强二次装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为建设方提供一个后续的优质的售后服务工作，使建设方与物业公司的品牌25、共同提高，达到“双赢”的目的。1、物业介入针对实际情况，提前准备管理方案我公司对物业进行现场查勘，力争在项目工程建设收尾阶段前，从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在前期介入工作中，我们一方面根据规划建设，另一方面，紧密结合体育场馆的实际情况，提前准备管理方案、我们对体育场馆的物业管理进行准确定位，并有针对性地完善秩序维护管理方案、停车管理方案等。2、接管验收在我公司对体育场馆充分了解的基础上，通过接管这一工作程序，进一步熟悉场馆物业整体的各项性能与状态，预测客户可能提出的问题，准备相应的方案措施，提前向建设单位通报工程讯息，向业主提供建设性改进26、意见，把可能发生矛盾的地方，消灭在萌芽状态，真正做到有备无患，防范于未然。协助处理工程遗留问题(1)常见的非结构性工程质量问题包括： 有防水要求的地面渗水； 外墙面渗水； 室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动； 抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺； 门窗开关不灵、缝隙过大、缺件； 供水系统漏水；电器、电线漏电，灯具安装不牢；排水管道设计缺项、不合理、堵塞，道路沉陷：其他常见的问题。(2)问题的处理程序在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。施工单位自接到通知之日起应在约定的保修时限内到达现场与客户确定返修内容，尽快修理、整改，对发生设计结构安全27、或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应立即到达现场抢修。同时，建设单位、物业管理公司或客户应当向当地建设行政主管部门报告，及时采取安全防范措施，并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案，原施工单位实施，原工程质量监督机构监督，维修时，客户应当配合。施工单位非因特殊原因，未能在约定的时限内到达维修现场，建设单位有义务再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生的费用由原施工单位承担。保修完工后，建设单位、业主及物业公司组织验收。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿28、责任。各政府职能部门的协调做好相关配套服务机构的协调工作，如城管、供电、供水、电信（电话、宽带等）等；3、 场馆开馆后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；l 设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、 保养、维修；l 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；l 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；l 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；l 安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；l 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放29、秩序；l 产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；l 财务管理：对物业管理资金运作和管理；l 协调因场馆施工质量引起的业主与建设方之间的纠纷。二、物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合六盘水市奥林匹克体育中心项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：l 管理服务用房：管理处接待、办公用房；l 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；l 员工宿舍以及食堂2、物业管理用房的配置要求管理处办公用房划分为客户接待和办公两个区域，30、场所面积按建设部相关文件执行。工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室放置床铺、更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求管理处开办物品表名 称数量/型号单价金额工作服一批（夏装、冬装）1200.00打印复印一体机（可网络连接操作）一套12000.00笔记本电脑一台5000.00电脑八台3500.00数码相机一台2000.00移动硬盘2个500.00空调三台350000食堂设备一批48000。00对讲机一批（两电31、一充一耳麦）1000.00办公桌一批580.00办公椅一批300.00接待台一台500/米沙发一套茶几两张工作服一批1200.00会议桌一台（圆形）3000.00会议椅 十二张 300.00水瓶两只35、只网络杯一批烟灰缸 若干 50.00考勤打卡机一台1000.00标识若干/塑封机一台饮水机三台400.00传真机一台1500.00分栏文件柜 一批600.00档案夹（盒）一批25.00阅览架1/标准150.00录音电话机一台1600.00大货架3只/300/米更衣柜一批600.00高低床架一批400.00床上用品一批350.00衣柜一批600/个伞架数量现场确定/定制大雨伞数量现场确定/定制小32、雨伞数量现场确定/定制二、维修工器具开办物品单价金额工作服一批（夏装、冬装）600.00工作台（台式钻、床虎钳、）一台3500.00电锤（进口）一把2500.00电动疏通机两台2200.00铝合金合页梯7米一架管子钳一套800.00龙门架一台对讲机1000.00数字式万用表三只180.00指针式万用表 三只 300.00数字式钳形表一只（5-300A）230.00兆欧表500V/2000V160.00砂轮机一台850.00潜水泵4台1800.00拖线板500米4500.00切割机一台1500.00电焊机两台（便携式一台）4000.00氩弧焊机一套3300.00氧气、乙炔一套1800.00角向磨33、光机一把350.00梅花扳手两套（公、英制各一） 600.00套筒扳手两套（公、英制各一） 600.00内六角扳手六套（公、英制）200.00工具箱一批130.00保险带六根100.00组合工具一批2100.00硅胶抢一把100.00牛油枪一把100.00管道工具一批1500.00泥瓦、木工工具一批300.00平板小推车2台600.00保洁绿化开办物品配备名称数量单价金额工作服一批（夏装、冬装）600.00洒水车一辆高空作业平台一台升降梯七米一架多功能擦地机两台13000.00吸尘吸水机两台清洁打蜡机两台高压水枪四台3000.002.5米铝梯两架1.5米铝梯两架多功能清洁车五辆12000.0034、拖线盘300米景观垃圾箱一批垃圾桶一批低值消耗品一批黄鱼车（人力垃圾车）四、保安器具开办物品 工作服一批（夏装、冬装）1200.00大衣400.00充电式探照灯120.00警用巡逻车四辆平衡电瓶车四辆18000.00警用岗亭一批雨衣/雨鞋套150.00无限（蓝牙）耳机副移动硬盘一个250.00警棍根/30.00挡车锥一批50.00备注：以上物资配备均由甲方提供。第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理我们拟采用“高效、精干、科学、实用”的管理机制，通过体育中心项目经理，协调处理各种管理事务。我们的基本思路：严格管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；提供全方位专业化服务；严格法规和标准35、制约、规范组织和个人的管理服务行为；运用现代科学管理手段，实现办公自动化；实施品牌和形象战略。我们的管理方式分组织系统、整体运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分阐述。一、 拟建立的组织机构 管理公司体育中心项目管理处项目经理经理助理环境管理部主管（1人）绿化管理部主管（1人）客户服务部主管（2人）秩序管理部主管（1人）工程技术部主管（1人）（1）组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。分公司实行公司领导下的服务中心负责制。实行项目经理整体管理和各部门分块管理相结合的管理方式。（2）分公司内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。（3）分公司设经理一名，经理助理一名。（4）客户服务中心36、是指挥、控制的枢纽，24小时值班。负责行使信息收集、归档、整理和日常指挥功能。（5）管理公司负责后勤、人事、行政及财务等事务；贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。负责面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。秩序维护部是维护“体育中心”正常办公、生活、经营秩序的重要职能部门，负责秩序维护管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。工程技术部是保证“体育场馆”正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施37、设备的运行、维修、保养等管理工作。环境管理部是“体育场馆”物业管理部服务工作的主要职能部门，负责体育场馆环境卫生管理、绿化管理。（6）公司设客服中心“体育场馆” 客服中心管理服务面向客户和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收、收集和处理各类信息并分别按其管理工作类别及时通报处理并将反馈信息按我司工作程序汇编成册入档，为客户提供优质高效的全方位服务。（7）人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有智能化知识，会电脑，提倡“高门槛进、高门槛出”，所有员工既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其他岗位的多面手。二、整体运作38、程序系统经理下达任务指令信息反馈助理和各主管分解策划监督检查各主管、专业操作人员执行任务指令执行结果（1）整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点、又无积淀。（2）整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照ISO9001质量保证体系进行运作。（3）所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。整体运作流程将实施电脑化管理，从任务下达到完成的检查都实现智能化、电脑化。三、信息反馈系统（1）信息是我们重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与体育中心物业管理有关的所有信息，使反馈具有一定的范围和频率，信息采集真实、科学。（2）保证信息反馈通道畅通，39、信息处理集中，所有信息汇聚到服务中心，经过分析整理，并由服务中心发出指令，跟踪检查。（3）保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责任分离所导致的管理失控。（4）充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。（5）在检查控制的方式中，我们采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制。（6）质量控制上，对不合格的服务制定了纠正偏差的处理措施。四、激励系统（1）激励是我们人性化管理的方式。尊重个体权利，保持团队精神。服务客户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。（2）思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能40、和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。（3）奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励员工往前走，通过惩罚鞭策员工向前走。做到人人有动力，人人有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。（4）培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升问题上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、培训、进修、提升等。（5）工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人41、利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。 （6）文化活动系统是我司的发展之源。通过文化活动的开展，增强员工的自信心和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。方式有集体活动、旅游、生日会、员工家属联欢会等。（7）在以人为本的激励系统中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围创造性地开展工作。这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。五、人员配备随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。体育场馆物业管理人员42、的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，为此，我们在人员配备上坚持以贵州立华安物业管理有限公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层基本素质要求通过智能化、电脑考核，学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进本科以上包括计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们采用内部选拔与外部招聘相结合的方法，保证管理队伍的高素质和高水平。针对体育中心的特性，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性、严格考核，并实行10%43、的淘汰率，确保管理目标得以实现。一、服务中心机构设置及人员配备本着精简、高效原则，根据“体育场馆”实际服务、管理的需要，在保证“体育场馆”高质量物业管理水平及管理员工素质的基础上。同时，也为充分表明本公司对“体育场馆”物业管理的高度重视程度，经研究决定成立“六盘水市体育中心”物业服务中心，负责“体育中心”各项物业管理工作的开展，具体如下： 1、人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备（人）项目管理处经理1工程技术部经理助理1设备及场地维护部主管1行政人事部主管1电梯、空调、锅炉工3食堂工作人员 4强弱电、2客户服务部场地维护1主管1给排水房修2业户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修） 44、2值班电工3环境管理部部保洁绿化部主管1领班2公共部位43公共秩序维护部主管1领班（队长）3门岗（鸟瞰图显示出入口） 18固定岗12巡岗9活动岗6停车场8监控3合计124人备注：公共秩序维护部分岗位分部以及环境部岗位说明：1）门岗：根据提供鸟瞰图显示出入口五处分别为1、2、3、4、5号岗位，每岗位每班一人，三班倒；固定岗根据鸟瞰图暂定五处，分别为东南西北方个一处为6、7、8、9号岗位以及广场一处，每班一人，三班倒；巡逻岗每班3人，三班倒；监控室每班1人，三班倒。请考虑有没有轮休的人员？2）环境部分为室外公共区域组和室内（场馆内）组：根据体育中心总面积每位工作人员将负责各自管理区域内面积近10045、00左右。(室内组将根据场馆的具体情况进行定岗定编)实际岗位与人员将视工程移交的进度逐步配备到位。2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围岗位职责和工作范围项目管理处经理l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、客户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。l 组织拟制、审核和贯彻体育中心管理服务的工作计划和作业文件。l 负责体育中心管理服务的质量控制和费用控制。l 负责协调与发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。l 负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。l 负责组织小区公益性活动46、。l 完成公司交办的其他任务。经理助理l 在管理处经理的领导下，负责客户服务的接待工作。l 拟制体育中心的客户服务计划、费用预算，负责客户服务的质量控制。l 负责编制每日的质量日报，并向公司上报。l 负责接待客户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。l 负责建立客户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对客户档案实现动态管理。l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。l 负责收集编排：管理信息、客户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的客户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户的沟通。l 负责管理处计算机应用和办公47、设备的维护保养工作l 具体组织社区公益性活动。l 完成经理交办的其他工作。工程技术部主管l 在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。l 负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责体育中心房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用l 预算、作业文件，并负责实施。l 负责计划和购置维保材料及工器具。l 负责公共设施能耗管理与节能工作。l 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。l 负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案48、，记录文件长期保存。l 完成经理交办的其他工作。公共秩序维护部主管l 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。l 负责对当值队员进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班队员质量记录进行初审。l 负责对突发事故应急处理的现场协调。l 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。l 负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。l 负责对装修施工队介绍小区装修管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。l 协助完成管理处布置的业主特约服务。环境管理部主管l 服从管理处经理的领导，对区域内的清洁绿化负责。l 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保49、洁工作质量记录进行初审。l 负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。l 负责安排人员完成业主提出的特约服务。l 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。l 负责计划和购置保洁材料及工器具。l 负责与绿化养护的业务联络。l 完成管理处经理交给的其他工作任务。客户接待员（出纳、投诉）l 具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；l 负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；l 保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；l 完成交办的其它工作。客户接待员（档案50、）l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；l 负责管理费的收缴工作；l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；l 负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；l 负责与业户权籍资料的管理工作；l 完成经理交办的其它工作。门岗队员l 对主管负责，服从上级命令；l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；l 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；l 发现责任区域公物损坏向上级报告；l 负责外来人员的登记，备用钥匙管理；l 协助主管进行紧急服务处理。巡岗队员l 对主管负责，服从上级命令；l 巡逻中遇业主要求应及时提供服务；l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、51、验证；l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁、绿化l 对主管负责，认真执行各项管理制度；l 认真做好承包区域的环境保洁及绿化工作；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工（值班水电工）l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 按时按质保量完成设备检修工作；l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，52、正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工（场地维护工）l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排53、除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。二、 培训及管理企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在企业是否最大限度地开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略，常抓不懈。我们确定了极具针对性的体育中心物业管理人员培训目标，确立了全员中长期培训计划。全方位、多层次地传输新理论，传授新技术。重点开展智能化培训、电脑培训和物业管理“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。1、培训原则和目标我司员工培训的原则是：因需施教，学用结合，灵活多样，注重实效。我司员工培训目标是：通过系统培训，使各级管理人员强化服务观念，丰富专业知识，提高专54、业技能，统一行为规范，为体育中心提供规范化、专业化的物业管理服务。根据体育中心物业管理要求，我们将确定“全员培训、全过程考核”的培训方针。培训指标如下：培训承诺l 各类服务人员上岗培训率达到100%；l 各类专业人员持证上岗；培训计划源源不断的人员培训是立华安物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员55、的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容： 公司基本情况、组织机构、主要领导介绍 公司管理理念和服务理念教育 企业文化、价值观的传递 员工手册、职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的56、正确使用，成为企业领导的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；4不同类型的物业管理及运作模式7.5场馆管理、办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保57、养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；服务收费价格制定等；6内部管理8.5物业管理的资金运行；服务费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理注：一小时为一课时【各部门主管培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修58、管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；体育器材及场地维护物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时【一般管理人员培训】通过培训，树立100%为客户服务的思想，把“服务59、”作为一种敬业精神，基本了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；体育器材及场地系统维护保养；安保与消防管理；60、保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；文档管理；5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时客户服务培训内容课程概述：客户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。客户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合客户服务的需要，物业管理公司可以在项目管理处设置一个客户服务部，作为物业管理接待服务的窗口,专门负责客户服务工作。培训对象：1、管理处经理 课程目标：通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修61、管理与运作规范和到管理处实地学习等培训，使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握，使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是満足业户需求的保证、是物业服务的基础 。 培训内容： 客户服务的概念； 客户服务的内容； 客户服务的基本要求； 入伙服务； 客户接待； 权籍管理； 装修管理；培训课时：16课时保安服务培训内容课程表述： 物业管理区域公共秩序维护的基本知识，保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求，立华安物业服务有限公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准。培训对象： 物业管理经理、保安主管课程目标：1、了解体育场馆大型赛事、大型活动保62、障的基本知识；2、物业管理区域公共秩序维护的基本知识；3、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用；4、熟悉立华安物业服务有限公司秩序维护作业指导书；5、熟悉立华安物业服务有限公司秩序维护的运作模式。6、掌握基本安全护卫技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域秩序维护工作及突发事件。课程提纲： 物业管理及秩序维护服务的重要性 物业管理分类中的秩序维护服务 秩序维护服务的目标 秩序维护服务的特点 秩序维护服务的基本要求 秩序维护服务的主要职责 秩序维护服务的组织机构 秩序维护各类人员的岗位职责 秩序维护服务的主要任务 消防工作 安全应急方案 各类表格记录注意事项 秩序维护队列动作教案培训课63、时：24课时秩序维护管理安全为了服务，服务必须安全，我公司根据奥林匹克体育中心的特点，特制订了科学、合理、严密的秩序维护管理运行体系，确保万无一失。一、管理目标1、保证客户的生命财产的安全，案件发生率控制在1以下。2、确保体育中心内无重大火灾、交通事故。3、确保体育中心内公共秩序的良好，无小商小贩进入。4、对任何可能危及客户安全处，有预见性地采取防范措施。5、实行全封闭式秩序维护管理体系。二、建立交互式联动秩序维护网络1、封闭管理，体育中心出入口均定点设立门卫值班，礼貌接待来访客人，登记后方可进入。2、实施楼层不间断巡逻，并记录楼栋的安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。3、公共部位实行不定64、时巡逻。4、遇有紧急情况或其他秩序维护需要，服务中心通过连网对讲机下达指令，体育中心巡逻秩序维护员可在5分钟内到达现场支援。三、交通、车辆管理车辆进出向驾驶人员行正规军礼。为了加强体育中心内的交通管理，维护体育中心内交通秩序，根据交管部门的有关法规，结合体育中心的实际情况，实行严格控管系统服务，堵疏结合的管理办法。1、体育中心内的交通秩序、交通管理，由服务中心负责，接受交管部门指导，重大交通事故，车辆盗窃等移交交管部门处理，服务中心要积极配合。2、严禁机动车辆停放在禁停区域（中心内所有道路），特殊情况入内的机动车辆，发给司机“通行证”并作登记，出门时即收回“通行证”，核对后放行并登记。3、秩序65、维护员要经常巡视车辆进入情况，指挥行驶、停放，维护秩序。4、进入体育中心的机动车驾驶员，要服从值班人员的管理和指挥，接受检查，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，对于服从管理的车辆将给予锁车或通知交警部门拖车处理。5、节假日经同意外来车辆白天停放，须履行登记保管手续，交纳占位费用，保留发票以备查验。四、突发事件处理方案（一）应急事故处理方案 应急事故是指在服务中心管辖区域内发生群体斗殴、打、砸、抢、火灾以及自然灾害等恶性行为。 对应急事故的处理，应有组织地进行，不得盲目行事。 对不同应急事故，应成立临时指挥小组，商讨对策及方案。 在发生群体斗殴，打、砸、抢的行为时，要沉着冷静，及时报警，不能因处66、理不当等过失，激化矛盾。 对一些亡命之徒，应立即采取有效措施，进行强行制止。 在此过程中，应驱散围观的群众，避免不必要的伤亡。 积极配合公安机关将犯罪分子抓获。 对火灾及自然灾害，要做到有组织地进行抢救，保护国家和人民生命安全。（二）盗窃、匪警应急处理方案 队员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏服务中心财物或威胁用户人身安全的犯罪行为时，要切实履行秩序维护员职责，迅速制止犯罪。 当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。 受调遣的秩序维护员在听到求援信号后，要立即赶到现场，并视情况向有关领导汇报。 若犯罪分子逃跑，一67、时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告服务中心，重大案件要立即拨“110电话报警。 有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不能离开。 记录用户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问住户是否有任何线索、怀疑对象等情况。 事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。 秩序维护班长做好现场记录，并写出书面报告服务中心。（三）发现斗殴应急处理方法 执勤中（或用户投诉）发现有人争吵、斗殴的现68、象时，要及时制止。 制止原则a、劝阻双方住手、住口。b、对争吵或斗殴的双方劝其离开现场。c、持有器械斗殴，则应先制止持械一方。d、有伤员则先送伤员去医院救治。 迅速报告服务中心领导，由服务中心出面调解；如个人力量单薄，应请求增援。 在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。（四）发现醉酒闹事或精神病人应急处理方法 醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，秩序维护员应及时对其采取控制和监督措施。 及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。 若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制送到派出所处理。（五）对可疑爆炸物应69、急处理方法 秩序维护人员发现或接到可疑物品时，要立即向服务中心经理报告，并留守现场。阻止任何人再接触可疑物。 服务中心经理立即组织人员赶到现场，向有关人员了解情况，如初步确认可疑物品为危险物品时，立即对附近区域的人员进行疏散，并设置临时警戒线，任何人员不得擅自入内。 立即向公安机关报案，并向公司领导通报。 对附近区域进行全面搜寻，以消除隐患。 待公安人员到达现场后，协助公安人员消除爆炸危险隐患，并进行调查。 如果危险已经发生，秩序维护人员要立即赶到现场协助抢救，运转伤员，稳定人员情绪，保护好现场，安置疏散人员。（六）火灾应急处理办法 确定火警位置后，马上派秩序维护员赶至现场查看，并通知服务中心70、和维修管理员。 员工发现起火应立即用消防电话、对讲机等最快的方式通知主管或服务中心，并根据起火的性质，运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭，或控制火势蔓延，等待消防人员到来。若无法控制火势，组织用户迅速从正确的途径有秩序地撤离疏散至安全地方。 服务中心各当值人员无论谁先到达起火点，都有权、有责任用最快的时间做出是否向消防局报警的决定。 服务中心经理迅速组织人员携带备用灭火器材赶至现场进行灭火，同时通知其他人员尽快赶至现场协助灭火。 经理在火灾事故后，应作详细记录并写出重大事故报告，上报公司。绿化、清洁管理保洁服务培训内容课程概述：通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述，了解保洁服务概论，特性和分类71、。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范，环境保护与运作规范，掌握保洁的基础知识，了解保洁服务的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。培训对象：保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标：保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲：1. 概述2. 保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等3. 常用清洁剂的使用4. 其他培训课时：8课时绿化服务培训内容课程概述：绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分体现管理区域72、应有的绿化景观。培训对象：管理处经理及小区绿化服务相关人员课程目标：让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。课程提纲：1、 收集资料，建立绿化档案2、 园林绿化法律法规政策3、 绿化名词解释4、 怎样验收小区绿化工程5、 怎样对小区绿化环境进行监管培训课时：12课时绿化、清洁管理第一节 绿化管理为了保持体育中心内公共区域的环境优美，搞好绿化工作，我们设立了专业化的管理养护人员，及时修剪枯叶残枝、防治病虫害、保持造型优美，定期更换室内的花钵。发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露，绿化完好率达95% 。一、绿化工作日常养护标准（一）浇水植物生长离不开水，但各种植物对水的73、需要量不同，不同的季节对水的需要也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握， 做好浇水工作。1、根据气候条件决定浇水量 在阴雨连绵的天气，空气温度大，可不浇水； 夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多， 应增加浇水次数和分量； 入秋后光照减弱，水分蒸发少， 可少浇水； 半荫环境可少浇水。2、根据品种或生长期来决定浇水量 旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水； 荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水； 生长期长的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇或不浇水；上述浇水量和浇水次数确定的原则是：以水分浸润根系分布层和保持土壤湿润为宜。如果土壤水分过多，土壤透气性差，会仰制根系的生长74、。（二）施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花，观叶，观资，观果等植物，又有乔木，灌木之分，对养分的要求也不同。1、行道树，遮荫树，以观枝叶，观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。2、观花观果植物，花前施氮肥为住，促进枝叶生长，为开花打基础。3、花芽形成，施磷钾肥，以磷肥为主。4、树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以施氮肥为主。树木生长后期应施磷钾肥，促进枝条，组织木质化而安全越冬。5、肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥，人粪是有机肥，迟效肥。化学肥料属无机肥，速效肥。园林绿地由于环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常用75、作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收，须提早2-3个月施用。（三）整形、修剪整形修剪是园林栽培过程中一项重要的养护 措施，树木的形态，观赏效果，生长开花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干，采用塔行、圆锥整形； 主干长势弱的，易形成从状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所栽植地环境组景的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。1、整形修剪方式自然式修剪：各种树木都有一定的树形， 保持树木原有的自然生长状态， 能体现76、园林的自然美，称为自然修剪； 人工式修剪：按照园林观赏的需要， 将树冠剪成各种特定的形式，如层式，螺旋式，半圆式，单干，双干，曲干，悬垂等； 自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状，开心形，头状形，丛生状等。2、整形修剪时间休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修剪 或冬季修剪。 这段时间树林生长期修剪或夏季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。（四）除草，松土除草是将树冠下（绿化带）非人为种植的草类清除，面积大小根据需要而定，以减少草树争夺土壤中的水分，养分，有利于树木生长；同时除草可77、减少病虫害发生，消除了病虫害的潜伏处。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水，透气，增温的目的。（五）防治病虫害花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降低绿地的质量和绿化的功能。 病虫害防治，应贯彻“预防为主，综合防治的”基本原则，预防为主，就是根据病虫害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，预测不利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防止措施。药剂防治是防治病虫害的主要措施， 科学用药是提高防治效果的重要保证。1、对症下药：根据防治的对象，药剂性能的使用方78、法，对症下药，进行有效地防治。2、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好的防治效果。3、交替要药：长期使用单一药剂，容易引起病原和害虫的抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。4、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止药害。二、绿化工作日常养护要求1、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。2、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日暴晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。3、根据盆栽花卉的植株大小，高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理。4、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，中苗用粗孔壶淋，大的，79、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要主要保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。5、淋水量要根据季节，天气，花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的平中多淋。6、除草要及时，做到“除早，除小，除了”，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光，争水，争肥。树丛下、绿化带里，草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次，花盆内的杂草每3天除一次，并且要清楚干净。7、结合除草进行送土和施肥。施肥要贯彻“勤施，薄施”的原则，避免肥料过高造成肥害。花木每季度松土和施肥一次，施肥视植株的大小，每株穴施复合肥2-4两，施后覆土林水。8、草坪80、要经常轧剪，每月须轧剪一次，草高度控制在5厘米以下，每季度施肥一次，每亩撒施复合肥5-10KG，施后淋水或雨或施用。9、绿化带和2M以下的花木，每半个月修枝整形一次。10、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期揩拭叶上灰尘一次。11、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施喷药时要按规程进行，保证人和花的安全。12、绿化带每3天杀虫一次；花圃，花盆，花坛每半月杀虫一次；树木，草坪每月杀冲一次。物业管理工作的重要组成部分，也是最直观的工作，服务中心给人的第一印象，便是清洁卫生的好与差。第二节 清洁管理一、清洁卫生管理目标在清洁工作上，我81、们将根据体育中心的特点，合理安排清洁时间，使正常办公不受干扰。清洁作业有计划、有步骤，详细规定清洁间隔和次数，对体育中心各处进行定点、定时、定人的日常清洁运。实行清洁工作到人，按清洁标准进行操作，保洁班长不间断巡查，环境管理部主管监督检查，确保场馆内干净整洁，清洁率达99% 。二、清洁卫生工作重点(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。(2)制定服务中心各岗位的责任制。(3)建立卫生清洁的检查制度。(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。(5)提供全面的清洁卫生美化服务。三、清洁卫生操作标准（一）体育中心内办公楼层清洁操作标准1、82、清洁范围：体育中心内办公楼内公用设施及公共区域。2、作业程序 每天上午用扫把对各楼层走道地面及楼梯台阶清扫一次； 每周用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的地面彻底清洁一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分题脚线； 先用扫把打扫消防栓上的灰尘，再用湿抹布擦抹消防栓，然后用干抹布擦玻璃一次，按上述程序逐个清洁。 自上而下擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。3、清洁标准 地面目视干净，无杂物，无污迹； 目视楼道无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。4、注意事项洗刷楼道时，防止水流入客户办公室内。（二）办公楼外道路清洁操作标准1、清洁范围：办公楼外道路。2、作业程序 用长扫把清洁道路中间和83、公共场所的果皮、纸等垃圾扫成堆； 用胶扫把清洁垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾筒内； 对有污迹的路面和场地用水进行清洗； 雨过天晴后，用扫把清洁路上的积水、泥沙扫干净。3、清洁标准 每天打扫三次，每小时循环清洁一次； 路面无泥沙，无明显垃圾，无积水、无污迹。（三）大堂清洁操作标准1、清洁范围大堂的地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电梯、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、装饰柱。2、清洁作业程序 每天分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物。 用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉污渍和香口胶。 清倒垃圾筒，洗净后放回原处。 用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土84、和污迹,并用亮油进行光亮处理。 清扫电梯轿厢后，用湿拖把拖两遍轿厢内地板。 用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿厢。 用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。 先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。 用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次。 出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。3、清洁标准 地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍大理石地面、墙身有光泽。 公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘。 不锈钢表面光亮无污迹。 玻璃门无水迹、手印、污迹。 天棚、风口目视无污迹、灰尘。4、安全及注意事项 擦拭电85、器开关、灯具要用干毛巾以防触电。 大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行操作。 拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀。（四）玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准1、清洁范围：玻璃门、窗、幕墙。2、作业程序 先用刀片刮掉玻璃上的污迹。 按玻璃清洁剂与清水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液。 把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。 污迹较重的地方重点抹。 除掉毛巾用玻璃刮,刮去玻璃表面上的水分。 一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动。 用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。 最后用地拖拖抹地面上的污水。 清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。386、清洁保养标准玻璃面上无污迹、水迹；4、安全注意事项 高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。 作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。（五）绿化地清洁操作标准1、清洁范围：体育中心内绿化带。2、作业程序 用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。 对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾筒内； 在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。3、清洁标准 每天上午、下午各清扫一次以上，每小时循环清洁一次，保持清洁干净； 目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐。四、清洁卫生管理规程1、服务中心负责检查监督卫生清洁工作。2、管理员以清洁质量标准为依据，检查各公共87、区域的卫生状况，对清洁质量作出评估，记录于每日清洁检查评估表内。3、服务中心主管每周会同保洁班长巡查大楼各公共区域的卫生状况，巡查结果记录于每周公共区域卫生清洁抽查表内，双方签认。4、服务中心在清洁卫生的检查过程中，凡发现不符合清洁质量标准的，应迅速通知保洁班长处理，并进行复检。5、月末，服务中心主管根据每日清洁检查评估表进行统计，以评定当月保洁班的清洁质量，将统计结果记录于清洁质量月总结表。6、服务中心将清洁质量月总结表交保洁班，反馈存在的问题，并上报公司领导。五、清洁卫生质量标准1、地面清洁卫生标准地面无杂物，烟灰、烟蒂、纸屑、无沙粒、尘土。每日清洁垃圾桶，桶周围目视干净。地角线、墙围板、88、楼梯无灰尘。2、楼层清洁卫生标准目视通道干净、无污渍。目视楼梯台阶面干净、无杂物、污渍。转换层地面目视干净无杂物。3、绿化带清洁卫生标准无果皮、纸屑、石块、饮料罐等垃圾。目视无枯枝落叶。4、洗手间清洁卫生标准地面、台面无水迹、无杂物。卫生间水流畅通，无异味、无蝇虫。5、外墙、玻璃幕墙清洁卫生标准外墙面砖表面无明显污垢，色泽光亮。外墙玻璃明亮，无明显污垢。6、玻璃幕墙清洁标准玻璃面上无污迹、水迹；镜面通透；清洁后用白纸巾擦拭50cm无灰尘。物业设施设备维护管理设备管理培训内容课程概述：物业设备管理模式是重于服务，又不轻于管理。特别是立华安物业服务公司成立以后，物业管理与服务分离，设备管理由服务公89、司承担，实行分专业管理，管理处监督的模式。物业设备一般可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通（空调）系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。培训对象：物业管理处经理、物业管理设备主管等。课程目标：了解体育中心物业设备管理模式，物业管理设备的种类， 设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。课程提纲：1.管理处经理设备管理职责11 设备管理的模式111 管理处管理设备112 管理与服务分离12 管理处经理设备管理职责121 设备管理保姆122 设备管理管家2. 设备管理的内容21 设备档案的建立 211 设备台帐、卡与标识管理90、 212 设备机房管理 213 设备的运行管理 214 设备的维保管理 215 设备、设施中、大修管理3. 设备管理的分类31 给排水系统32 消防系统 33 暖通（空调）系统34 电梯系统35 强电系统36 弱电系统37 智能化系统4.设备管理标准41 管理处中央监控室管理办法42 给排水系统运行管理和维护保养管理制度43 空调系统运行管理和维护保养管理制度44 弱电系统运行管理和维护保养管理制度45 电梯运行管理和维护保养管理制度46 消防系统运行管理和维护保养管理制度47 柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度48 设备帐、卡物管理办法 49 房屋、设备、设施中大修管理办法培训课时：2091、课时评估考核(1)培训前考核：目的是了解员工掌握有关知识、技能的现状，以便对症下药制定切实可行的培训计划。(2)培训中考核：根据体育中心物业管理实际情况，在专业技能培训中，边培训、边实践、边考查，理论与实践相结合，了解员工能否按培训要求和标准指导工作，及时对培训进行调整和改进。(3)培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，巩固培训效果，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩晋升、加级、奖励的主要依据。三、人员管理人才是物业公司最宝贵的财富。公司应始终把尊重员工、培养员工、充分发挥员工的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规92、范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户、客户提供最佳的物业管理服务。优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才，井合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。我司在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，在体育中心管理期间，我们将加以贯彻，比较突出的作法是：1、严格要求，规范管理，选好人，培育人把好进人关，选择热爱物业管理行业、讲奉献，能吃苦的人入行，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人。重学历而不唯学历，德才兼备首先看德。倡93、导敬业、服务、创新的企业精神，强调员工的进取心、创造性，积极协调和主动投入的工作态度。注重员工培训的连续性和有效性公司要求员工要从被动地接受培训到主动要求充电，充分理解员工职业生涯中终身教育的重要内涵公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按照前后比例约七比三的原则运作。我们提出了关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于积累公司长远优势，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。2、竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人员工队伍综合素质中最重要94、的是观念到位，危机意识、服务观念、创造性管理等尤为重要。物业管理行业已进入全方位、全过程的竞争，只有不断学习，及时应变，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在目标管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年5末位淘汰制，依法治理，以理服人。3、以企业文化感召人，留住人由企业精神、经营管理理念和发展目标构成的企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大95、员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍积极性，形成团队合力，实现企业发展目标。坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。第六章 物业维修养护计划和实施一、场馆共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新l 根据场馆物业实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况l 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复l 属于建设方保修范围的，按保修工作流程及时向建设方提出报告与建议，并协助建设方维修l 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全l 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变96、原建筑的用途l 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚l 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好l 因房制宜，有计划地安排保养维修任务l 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度l 完善的管理、检查、考核制度l 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态l 建立和贯彻各项规章制度及各项标准l 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度二、场馆共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】l 建物维修工a. 按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内容要求进行修缮养护；b. 每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查97、；c. 将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；d. 房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。l 设备主管a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托 维修的联系工作；b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及98、季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】l 电工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 供配电设备发生异常和故99、障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司100、主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 按应急预案规定负责处理应急事件。【消防设备】l 日常巡视a. 设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；l 定期检查a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维101、修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。l 维修保养a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。l 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收102、集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】l 管道工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b. 水泵房每103、周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；l 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并104、进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；i. 按应急预案规定负责处理应急事件。【弱电设备】l 分承包方维保人员a. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（105、设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；b. 弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。l 电工a. 每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。l 保安人员a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探106、头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监107、控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 按应急预案规定负责处理应急事件；【电梯设备】l 分承包方电梯维保人员a. 每周按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和电梯设备维修保养规程的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b. 电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于设备故障记录108、表上,并及时处理。l 电工a. 每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d. 每周巡视电梯109、机房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；【水泵设备】l 管道工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 给排水设备、设施110、维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。l 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期111、检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；j. 按应急预案规定负责处理应急事件。三、场馆共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】l 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护； 每周一次l 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s15s范围内，无阻滞现象；l 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平112、整，无明显划痕；l 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。l 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次【楼道】l 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次l 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击感，防火门玻璃无破碎。 每月一次. 对楼道、扶梯进行巡查： 每月一次a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（113、大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；l 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。l 对楼面进行巡查： 每季一次a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】l 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次l 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。l 每季一次l 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次l114、 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。l 每年二次【场馆内道路、侧石、围墙】l 对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。l 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面 无严重锈蚀。 每年二次l 油漆铁栅栏。 每年一次【雨污水窨井、下水道】l 对区域内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次l 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。 每年一次l 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅115、通，同时检查下水道出l 墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次l 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。l 汛期前一个月【屋顶避雷带】l 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 l 每年一次l 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次【场馆内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】l 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次l 检查照明供116、电线路绝缘状况是否达标。 每年一次l 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次【雕塑景观、喷水池】l 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。 每季一次l 喷水池检查保养内容： a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复； 每周一次b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效； 每月一次c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常； 每月一次d. 检测潜水泵绝缘； 每年一次l 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。 每年两次【儿童娱乐设施】l 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。 每月一次l 117、对设施油漆作防锈保养。 每年一次【健身设施】l 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次l 对设施油漆作防锈保养。 每年一次【围墙大门及电动大门】l 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次l 大门除锈、油漆。 每年一次l 检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次【地面停车位】l 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。l 每季一次【地下车库】l 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正每月一次l 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置； 每年一次l 巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好； 每季一次l 检查消防设施功能可靠，防火门、紧118、急通道门启闭灵活；l 每季一次l 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠； 每周一次l 保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次【楼道、室外消防栓】l 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次l 油漆室外消防栓。 每年一次l 检查消防带完好无损。 每年二次l 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次l 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】l 水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次l 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。l 检查水箱盖板应完整无119、损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。l 每季一次【无障碍通道】l 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍每季一次。四、 其他物业及设施、设备维修管理与维护一、房屋及公用设施维修养护 1、提要：制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。1.1房屋本体和公用设施维修养护目标我们对六盘水市体育中心项目房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充120、分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。1.2对六盘水市奥林匹克体育中心项目房屋及公共设施的管理策略为做好市体育中心项目的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：1.2.1预防性保养策略重视市体育中心项目房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。1.2.2重点服务策略根据建121、筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。1.2.3技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。1.3建筑物管理的重点及对策1.3.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护对策：(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属122、漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。(2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。1.3.2重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策：(1)加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。(2)做好玻璃外墙、123、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。1.3.3重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护对策：(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。(2)加强员工业务技能培训，提高维修技术。(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。1124、.4.5重点管理之四：装饰材料的养护对策：(1)了解掌握市奥林匹克体育中心项目各种装饰材料的使用和维护特性。(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。(5)严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水125、管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。1.4房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是：承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。（电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见2.设备管理）。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。1.5房屋本体及公用设施维修养护计划 1.5.1房屋本体维修养护计划： 房屋本体维修养护计划表序号项 目时间间隔次数维修养护内容1地基基础126、半年一1 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。房屋本体维修养护计划表（续）序号项 目时间间隔次数维修养护内容2承重结构梁每季一1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。板每季一1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。柱每季一1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性127、能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月一1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2检查墙体结构性能是否完好。4楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。5楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面128、面结构功能的完好性。6公共通道、门厅等每周一1 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年一1 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2 补换损坏的地板。3 修复空鼓的地板。每年一1 油漆扶手。7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一1 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。2 更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年一1结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年一1雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面129、积扩大。备注1 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2 大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。3 外墙清洗选用适宜的清洁剂。4 更换外墙饰面应按原设计要求进行。3建议每25年翻新外墙面一次。8吊顶每周一1检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月一2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9门窗每月一1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1更换门窗的易磨损部件。1.5.2公用设施维修养护计划： 公用设施维修养护计划表序号130、项目时间次数维修养护内容1路面路基及运动场地每周一1 检查路面有无积水。2 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3 检查路基有无塌陷。4 发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1检查灯具完好情况，即坏即修。每周一1 检查玻璃灯罩有无破损。2 有无金属灯架松脱现象。3 灯口、灯栅有无损坏。每季一1 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2 金属灯架有无锈蚀。3 发现异常即时处理或修复每半年一1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。3停车场（库）每日一1 检查路面有无积水。2 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3 检查车道灯有无损坏。4 检查行车指示标志是否正常。5 131、发现异常即时处理或修复。每月一1 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2 限速牌、指示牌是否齐全、完整。3 检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周一1 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2 检查雨水篦有无异常。每季一1 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4 井盖及雨水篦刷漆。5 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一1 全面清洁。2 检查有无破损，如有异常及时修复。3 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6公共标识标牌等设施每周一1 保证标识清晰、无污迹、无132、脱落、无破损，发现异常及时处理。2 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一1检查完好程度，加固。7管网每日一1 检查管线接头有无渗漏现象。2 检查管线固定支架的松紧情况。每周一1检查管道保温层有无损坏。2管网支架完好。每半年一1管道刷漆。2检查或更换管网。3发现异常及时修复。1.6维修养护实施细则1.6.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如133、静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。1.6.1.1砌体结构的修缮（1）砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。（2）砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰134、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。1.6.1.2砌体结构的加固随着大厦投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。1.6.1.3砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，135、查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。（5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。（7）房屋按设计要求使用，不得随意改136、变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。1.6.2钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。1.6.2.1钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保137、护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使138、用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。1.6.2.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在139、侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。1.6.3房屋防水工程的修缮与养护1.6.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）玻璃屋面防水工程的修缮对140、于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的养护加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。1.6.3.2墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，奥林匹克体育运动中心项目大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因141、此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。（2）墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整142、体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。1.6.3.3地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。 （5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免143、破坏防水层。1.6.4房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。1.6.4.1定期检查，发现缺陷及时处理。1.6.4.2重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。1.6.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。1.6.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉144、子、随便打洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。1.6.4.5对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。1.6.4.6大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，使有色液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。1.6.4.7定期进行清洗，保持饰面洁净。1.6.4.8外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检145、查漆面完好情况，以免锈水流到饰面上造成污染。1.6.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。1.6.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。1.6.5公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。1.7搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定146、期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料，及时处理发生的相关问题。1.8加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。物业管理处将严格执行六盘水市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。二、设备管理提要：设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”。制定各系统的应急147、处理方案。量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为市奥林匹克体育运动中心项目节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实，加强值班和巡视，确保万无一失。市奥林匹克体育运动中心项目是综合性强的现代化物业，其机电设备设施系统较为复杂，运行时间长，而且各系统大量运用现代高新技术，自动化程度高。作为政府公益性物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以，机电设备的管理显得尤为重要。2.1市体育运动中心项目机电设备设施特点市体育运动中心项目的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及中148、央控制系统等专用设备设施等组成，整个机电设备系统的特点主要体现在：2.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，进口设备多，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。2.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。2.1.3设备数量多，分布区域广，停机影响大。2.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。2.2机电设备设施管理的重点和难点2.2.1市体育运动中心项目机电设备装机容量大、技术含量高，属智能型物业，管理的技术难度相对较大。2.2.2市体育运动中心项目是商业性物业，各区域能耗时间不同，这给机电设备的运行管149、理提出了更高的要求，如何控制不同设备的运行时间，节能降耗，尽量降低运行成本，是机电设备管理工作的重点和难点。2.3机电设备管理的原则和目标2.3.1机电设备管理的原则2.3.1.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。2.3.1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。2.3.150、1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。2.3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。2.3.1.7推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以备设备出现故障时能迅速处理。2.3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99%以上，设备设施零修、急修151、及时率100%。2.4加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理针对市奥林匹克体育运动中心项目机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。2.4.1维修人员全部到位，分工负责。2.4.2预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。2.4.3备足备品备件，以被急用。2.4.4加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查152、工作，确保万无一失。与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。2.5机电设备管理维修保养方式2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整，每季进行一次。2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。2.5.4中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分153、机构，每年进行一次。2.5.5大修。对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，每三年进行一次。2.6实行机电设备的动态管理2.6.1设立24小时值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要。2.6.2利用先进的监控设备，推行例行巡视抄表检查制度，对设备运行状态实行动态技术监控。2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外，每个维修工要求配备移动电话等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道，积极主动与市奥林匹克体育运动中心项目154、相关部门沟通，提前了解有关活动、会议、展览的安排时间，充分做好各项准备工作。2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍，制定应急程序和方案，并备齐各种应急物品，经常进行各种应急演练。2.7各系统设备设施的管理要点及措施2.7.1供配电系统2.7.1.1管理要点及措施： 2.7.1.2效果： （1）保证24小时正常运行。（2）设备完好率99%以上。（3）投诉处理率100%。 2.7.1.3记录：（1）供配电抄表记录；（2）供配电运行值班记录；（3）供配电系统巡视维护表；（4）供配电系统维修保养表；（5）接地电阻测试记录表。2.7.1.4其它：（1） 开馆之初，协助市体育运动中心项目，与供155、电部门协商落实市体育运动中心项目用电户类别。（2） 在冬夏季，随着用电量的变化，落实部分变压器报停事宜。2.7.2给排水2.7.2.2效果： （1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 （2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。 （3）限水、停水能预先通知用户。 （4）按规定定期清洗中心二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。 （5）设备完好率99%以上。 （6）投诉处理率为100%。 2.7156、.2.3记录： （1）给水系统巡视维护表； （2）给水系统维修保养表； （3）排水系统巡视维护表； （4）排水系统维修保养表； （5）水池、水箱清洗记录表； （6）水池、水箱药品投放记录表；（7）供水系统月测试记录表。2.7.3消防系统本系统主要有火灾自动报警系统（FAS）、消防水系统（含消火栓水系统、喷淋水系统等）、防排烟系统、气体消防系统等。2.7.3.1管理要点与措施： 2.7.3.2效果： （1）消防控制及消防系统设施配备齐全，完好无损，随时可启用。 （2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为“0”。 （3）制定突发性火灾等157、应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。（4）无火灾及其它安全隐患。 2.7.3.3记录： （1）消防报警系统巡视维护表； （2）消防报警系统维修保养表； （3）值班记录； （4）气体消防系统巡视维护表； （5）气体消防系统维修保养表；（6）消防演习记录。2.7.4空调系统2.7.4.1管理要点及措施： 2.7.4.2效果： （1）配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。 （2）建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。（3）空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。（4）定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内158、的传播。 （5）有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。 （6）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。（7）系统设备完好率在99%以上。 2.7.4.3记录： （1）冷水机组运行记录表。（2）空调系统巡视维护表；（3）空调系统维修保养表。2.7.5电梯系统2.7.5.1管理要点及措施。2.7.5.2效果： （1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。 （2）严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。 （3）电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照159、明及其他附属设施完好。 （4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.5.3记录：（1）电梯系统巡视维护表；（2）电梯系统维修保养表。 2.7.6 智能化楼宇自控系统2.7.7.2效果： （1）建立健全的维修保养规章制度并严格落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。 （2）监控和红外线设备运行状态良好，摄像效果清晰，红外报警器能正常报警。 （4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.7.3记录：（1）保安监控系统巡视维护表；（2）保安监控系统维修保养表。2.8机电设备设施抢修、应急处理方案 2.2.1停电应急处理措施 2.2.1.1市电停电当接160、到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户，使用户对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。 2.2.1.2设备故障停电 （1）首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。（2）各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。（3）管理处保安、清洁保洁等人员，现场安抚读者等使用人，并安排有续疏散，避免出现混乱。 2.161、2.2给排水系统应急处理方案 2.2.2.1市政供水计划性停水，管理处提前通知用户，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。 2.2.2.2市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，管理处设法满足用户生活用水，事后向用户说明原因。 2.2.2.3由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行： （1）接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。（2）水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。（3）事故不能在2小时内处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知用户。（4）根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动162、相关的排污设施，防止水患。2.2.3空调事故应急处理方案 水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故障，应立即判定故障类别，马上通知管理处综合管理部。 2.2.3.1冷水机组发生故障。 （1）空调运行人员立即启动备用空调，恢复供冷。（2）水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场，确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位，专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。（3）故障不能在10分钟内处理的，管理处综合管理部须及时通知用户，并说明故障原因。 2.2.3.2制冷机组附属设备（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔163、等）发生故障。 空调运行人员立即启动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。 2.2.3.3空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。 2.2.3.4故障排除后，做好故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。 2.2.4电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，须严格按以下程序执行，保证乘客的人身安全。2.2.4.1当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提164、醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。2.2.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知水电班人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。 （1）轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。 （2）轿厢停165、于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。 （3）手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。 （4）若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。2.2.4.3电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，如不能自修，必须166、尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交管理处管理班。 2.2.5重视设备的使用管理和维修保养，延长设备的大修周期和使用寿命。 2.2.5.1重视机电设备的使用管理建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备，都要由专人负责管理，随时了解机电设备的运行状况，保证设备设施时刻处于完好状态，杜绝设备带病运行，以免引起大的机电设备事故，导致维修成本的提高，影响设备的经济运行。 2.2.5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养（即日常维护保养、一级保养、二级保养）和设备点检，及时发现设备隐患，减少、避免突发故障，提高设备的167、完好率，使设备处于良好的运行状态，延长设备的大修周期和使用年限，从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入，其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验，维修养护好的设备，其寿命可以延长15%至25%。2.2.5.3提高设备的运行效率，降低运行成本。提高电梯运行效率选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。采用先进的操纵控制技术（如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制），优化电梯运行状态，有效地缩短乘客候梯时间。实现水泵的高效经济运行在很多情况下，水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同，不是偏大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外，关键在于168、运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频控制技术，对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造，加强水泵的日常管理，对节能效果影响很大。在运行中，当单台水泵全速运行不能保证供水压力时，系统将变频运行的泵转为工频运行，变频器起动另一台水泵变频运行；当多台水泵并联运行水压偏高时，系统能自动切除一台工频运行的水泵；当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时，系统自动转入小泵运行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态，根据管网水压的变化自动转换。 做好水处169、理工作 （1）降低污垢对换热设备的影响空调系统存在大量的换热设备，传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素，定期投放水处理药剂，进行除垢、阻垢处理，能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测，然后依据检测结果向水系统中投加药剂；每周定期排污一次，以免系统中的矿物盐成倍增加，给水垢的形成创造条件。（2）清除和防止锈蚀由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性，将引起传热管外壁产生污垢，导致制冷量衰减，应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈，另外还要进行预膜处理，使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。为了延长设备的使用寿命，降低能耗，在接170、管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理（膜层极薄，对导热系数无影响），以减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命（年）的影响如表所示：空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表 设备处理 使用方式 寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜运行中作预膜处理181111211980未进行预膜处理12695640由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢，在空调水处理时，我们采用高分子多元聚合物复合水处理法，既保证水处理效果，又减低对换热器和管道的腐蚀。节约用水贵州省是淡水资源比较缺乏的地区，减少171、水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本，又可以节省电力资源。在本物业区域中，我们将采用下列手段实现节约用水： 珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念。 物业管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可收到一定172、程度的节水效果。推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。173、使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。提高供配电系统的节能效果（1）供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。（2）根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。（3）配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换，将功率因数保持在0.95以上，以减少无功损耗，达到节能效果。（4）室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时174、间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。第七章 各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施1、 总体指标1、 满意度指数85%以上；2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天9:00（7：00）-20:30；3、 各类服务人员上岗培训率达到100%；4、 档案归档率达到100%，5、档案完整率达到100；6、 维修及时率达到100%；7、 维修质量合格率175、达到95%以上；8、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；9、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；10、 公共设备、设施完好率达到98以上；11、房屋建筑完好率达到98%以上；12、绿化完好率达到98%以上；13、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；14、道路、停车场完好率达到98%以上；15、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务一、房屋及配套设施完好率承诺指标 计算测定依据98% 完好、基本完好房面 100%98% 建筑物面积实施措施：1、我们将根据“体育中心”物业评估结果，组织工程技术人员对房屋及配套设施进行调查分析，协助“体育中心”176、物业管理机构编制大、中修及维护保养计划，由物业管理机构负责实施，我司实行质量跟踪。2、房屋配套设施巡查、保养频率、质量标准量化分解到人，专人质量控制。日常维护、定期维修、日常巡查、定期巡查相结合，使其始终处于良好状态。二、设备设施及房屋零修、急修及时率 承诺指标 计算测定依据 100% 已完成零修急修数 100%=100% 总零修急修数实施措施：1、以优质服务为宗旨，实行24小时值班制度，管理公司设立报修电话。2、维修人员应在接到急修通知单30分钟内到达现场，零修及时处理，预约按约定时间到达现场。3、管理公司根据“体育中心”物业的使用功能和特点，储存一定数量常用器材，以备急需。4、实行报修填单177、制，维修完成后报修单由报修单位质量确认签字后返回存档备查。5、维修单每月5日前由管理员统计、分析，并将分析报告提交公司经理，经理根据报告中出现问题采取纠正和预防措施。三、大、中修工程质量合格率承诺指标 计算测定依据100% 质量合格维修单数 100%=100% 总维修单数实施措施：1、维修工程实行质量签收制度。2、外购的备品、备件实行验收控制，提供维修安装服务前由有关人员检验确认。四、维修工程回访率 承诺指标 计算测定依据 100% 维修回访数 100%=100% 总维修数实施措施：1、维修实行100回访制，回访方式可采取电话、上门、书面征集等形式，保证反馈渠道畅通。2、每月5日前由管理员对上178、月维修单进行统计，提交分析报告。五、绿化完好率 承诺指标 计算测定依据 98% 完好绿化面积 100%98% 总绿化面积实施措施：1、制订绿化工作计划，工作计划包括工作内容、时间要求和质量要求。2、保洁主管每周五按工作计划表对绿化工作质量完成情况进行考核检查，检查结果记录在“绿化管理记录”中。3、秩序维护巡逻值班员对进入体育中心绿地闲杂人员提示制止，防止践踏损坏花木。六、清洁保洁率 承诺指标 计算测定依据 99% 保洁达标面积 100%99% 保洁总面积实施措施；1、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。2、对分承包方实行资质评审，落实服务承诺，完善质量跟踪措施。3、管理员每日巡视检查卫生保洁179、情况，发现问题立即协调处理，并及时将卫生检查信息报告给公司经理。七、停车场、道路完好率 承诺指标 计算测定依据 98% 道路、车场完好面积 100%98% 道路、车场总面积实施措施：l、管理公司指定专人对道路、停车场标识，标牌进行维护，按规定实行巡视检查、维护修理记录建档备查。2、市政工程施工进入小区施工，由管理公司负责备案并跟踪管理。八、楼道灯、景观灯亮灯率 承诺指标 计算测定依据 98% 楼道灯、景观灯具完好数 100%98% 路灯灯具总数实施措施：1、实行专人维护保养、巡查，工程班长监督。2、管理公司按区域内灯具型号、规格储存一定数量备件。采购的备品、备件实行验收控制。3、根据各场所实际180、使用需要，选用恰当适用的灯具和光源，对线路、开关作系统改造，以求达到节能、高效、延寿的目的，提高照明灯具完好率。九、机电设备完好率标准 计算测定依据99% 完好机电设备系统量 100%99% 机电设备系统总量实施措施： 1、管理公司按照机电设备管理制度运作，并不断修订完善机电设备的运行制度和维护、保养制度。公司配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时处理2、建立设备台帐，维修保养记录建档，分类控制。3、编制机电设备长期维护保养计划，由公司监督实施，并实行考核、评比。4、管理公司对机电设备实行定人、定设备、定维护保养标准、定作业频次管理。5、管理公司对机181、电设备运行、保养状况每季度做分析报告，提交公司经理，经理根据分析报告采取纠正和预防措施。6、对承担设备维护保养的分包方实行资格评审，公司实行质量监督、验收评议。十、秩序维护案件发生率 承诺指标 计算测定依据 1 案件发生次数 100%1 中心总户数实施措施：1、充分利用摄像监控系统，通过红外探测系统、门禁系统、巡更系统和秩序维护员24小时巡查制度，实行定位岗、巡视岗、监控中心的交叉、立体防范，做到人防技防相结合。2、相关外来人员须凭有效证件登记出入3、管理公司与外来施工单位签订装修施工责任书，实行担保制，施工人员挂牌进入体育中心，定位施工。4、所有外出物品凭指定人员签字，登记放行。大件物品搬出182、，应出示有效证件登记。其余人员携大件物品外出，除出示有效证件登记外，还须通过对讲电话由相关客户确认后，秩序维护人员登记放行。5、我司将协助“体育中心”物业管理机构对秩序维护服务工作进行定期检查，明察与暗察相结合，保证秩序维护工作的有效性。6、全体秩序维护员实行准军事化管理，定期进行军事和业务培训。十一、火灾发生率 承诺指标 计算测定依据 1 火灾发生次数 100%1 中心总户数实施措施：1、管理公司根据体育中心实际情况制定消防应急作战方案，每半年进行一次的消防演习。2、开展各种形式安全用电、气和防火宣传。3、采取日常巡查与定期检查相结合。所有装修实行申报、审批管理，公司跟踪巡查，检查结果记录存183、档备查。十二、有效投诉率与处理率（一）有效投诉率： 承诺指标 计算测定依据 2 有效投诉次数 100%98% 有效投诉次数实施措施：1、各类投诉信息由信息接收人员在3分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门，并在登记录上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检索。2、各责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定时间内向客户回复，回复时间最长不超过二个工作日3、责任部门不能当即处理或需统一协调处理的投诉，可上报公司经理，由经理作出处理决定。十三、管理人员专业培训合格率 承诺指标 计算测定依据 80%以上 管理人员持证上岗数 100%80% 管理人员总数实施措施：1、在选派184、“体育中心”管理人员时，将持证上岗作为一个硬件条件，确保管理人员持证上岗数。2、特种作业人员须100%持政府或专业部门颁发的有效证书上岗。十四、物业管理服务满意率（客户满意率）承诺指标 计算测定依据 95% 物业管理满意人数+基本满意人数 100%90% 总人数实施措施：l、管理公司实行公开透明管理，向客户公开服务内容、服务质量标准，使物业管理始终处于客户监督之中。2、设立征询意见和投诉受理电话。每年向客户作一次服务满意率调查，采取发调查表、上门征询、员工信息反馈等多种形式，将所有征询到的信息登记造册，并由公司经理主持对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案，对出现的不合格提出纠正和预防措施185、，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪。调查处理结果直接向客户公布。3、每周一召开物业管理服务例会，会议内容包括信息反馈分析、调整、改进服务管理中存在的问题。十五、违章处理率 承诺指标 计算测定依据 98%以上 完成处理违章次数 100%98% 违章总次数实施措施：1、通过各岗位巡查情况汇总，发现有违章情况迅速作出反映，责任人应第一时间到现场，确保所有违章行为在初期即在服务中心的掌控中。2、各责任部门接到违章情况报告后，应立即采取补救措施，在最短的时间内与客户沟通。3、责任部门不能当即处理或需统一协调处理的违章行为，可上报服务中心经理，或上级公司经理做出处理决定。第八章 经费收支预算。一、物业管理186、费用预算1、费用预算编制说明委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；国家及六盘水市物业管理有关法律法规；同类相似物业水平；客户消费水平；六盘水市现有物价水平；车库管理费用另行测算（不含在物业管理费中）；测算以招标标的为依据；委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。2、开荒费 “六盘水市体育运动中心”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对场馆内道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由甲方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。3、人事费用根据国家有关规定，公司在编人员（公司总部派驻项目现场）计提费率为工资的5187、7.4%，其中养老金28%、失业保险金3%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%、工伤保险1.2%、生育保险0.7%；六盘水市当地招聘人员计提费为工资标准的56%，其中养老金20%、工伤保险2%、生育保险0.5%、失业保险2%。、福利14%、工会经费2%、教育基金1.5%、医疗保险7%、公积金7%。4、年度物业管理费用预算年度物业管理费用预算（一）综合服务序号费用名称测算依据及说明月支出（元）年支出（元）备注一管理人员工资1项目经理工资按5000元/人/月计，编制1人5000.00 60000.00 3部门主管（经理）工资按3500元/人/月计，编制8人28000.00 188、336000.00 4专管员工资按2500元/人/月计，编制2人5000.00 60000.00 小计38000.00 456000.00 二管理人员福利1福利、保险、加班工资等按人员工资35%计提13300.00 159600.00 2员工专业培训每人200元/年，共计11人183.33 2200.00 3员工服装费管理人员每套1200/500元，每人春、夏各贰套（使用期三年）共10人小计13483.33 161800.00 三办公费1办公用品人均月消耗50元，按11人计550.00 6600.00 2通讯费座机X部（200元/台.月）3水电费综合测算办公管理用房按20W/.小时综合电耗计，189、12小时/天;0.1吨水/天.人,综合计算按10人/天使用.小计550.00 6600.00 四开办费摊销由甲方提供五中心活动宣传费每月按4000元计4000.00 24000.00 六单项管理成本以上费用之和56033.33 672400.00 七公司管理费单项管理成本5%2801.67 33620.00 八单项物业管理佣金(单项管理成本+公司管理费)5%2941.7535301.00 九法定税金（单项管理成本公司管理费+管理佣金）8.7%5374.58 64494.93 十单项总成本以上费用之和67151.33 805815.93 （二）公共秩序管理序号费用名称测算依据及说明月支出（元）年190、支出（元）备注一秩序维护工资1秩序维护领班秩序维护领班4人，工资2500元/人/月10000.00 120000.00 三班倒，每班设一名班长含监控班2秩序维护队员工资秩序维护队员60人，工资1600元/人/月96000.00 1152000.00 小计106000.00 1272000.00 二秩序维护福利1伙食等综合测算每人300元19200.00 230400.00 福利、保险等按人员工资35%计提37100.00 445200.00 2员工服装每人1300（使用期三年）共计64人3员工加班费国家规定的11天法定假日按300%的基本工资发放7920.00 95040.00 基本工资以10191、00元22天=45元4员工培训费每人按150元/年,共64人800.00 9600.00 小计65020.00 807972.00 三秩序维护用品对讲机电池、天线、电筒、文具等按20元/人月计，共计64人。1280.00 15360.00 四秩序维护生活水电每人每月30元,共64人五开办费摊销甲供六单项管理成本以上费用之和172300.00 2110812.00 七公司管理费单项管理成本5%8615.00 105540.60 八单项物业管理佣金(单项管理成本+公司管理费)5%9045.75110652.63九法定税金（单项管理成本公司管理费+管理佣金）8.7%16526.59 198319.0192、23十单项总成本以上费用之和206487.34 2477848.02 （三）清洁管理序号费用名称测算依据及说明月支出（元）年支出（元）备注一人员工资1保洁班长工资保洁班长2人，工资1800元/月3600.00 43200.00 2保洁人员工资保洁人员43人，工资1500元/月64500.00 774000.00 小计68100.00 817200.00 二人员福利1伙食综合测算每人100元4500.00 54000.00 福利、保险等按人员工资35%计提23835.00 286020.00 2员工服装每套600元，每人冬、夏装各两套(使用期三年）共37人3员工加班费国家规定的11天法定假日按3193、00%的基本工资发放5568.7566825.00 基本工资以1000元22天=45元4员工培训费每人按150元/年，共45人562.50 6750.00 小计34466.25 413595.00 三清洁用品垃圾袋、消毒水等综合测算1000元/月四保洁用具每人按30元/人/月计，共计45人1350.00 13320.00 五环卫设施维护果皮箱、垃圾桶、垃圾周转站；每月按2000元计2000.00 24000.00 六“四害“灭杀综合测算1000元/月1000.00 12000.00 七垃圾清运费按 八开办费摊销甲供九单项管理成本以上费用之和106916.25 1282995.00 十公司管理费194、单项管理成本5%5345.81 64149.75十一单项物业管理佣金(单项管理成本+公司管理费)5%5613.10 67357.24 十二法定税金（单项管理成本公司管理费+管理佣金）8.7%10255.14 123061.67 十三单项总成本以上费用之和128130.31 1537563.66 （四）绿化养护管理序号费用名称测算依据及说明月支出（元）年支出（元）备注一绿化维护费绿化综合测算0.60元/125038.43 1500461.21 二单项总成本以上费用之和125038.431500461.21（五）设施设备管理一、设备名称及数量测算方法月费用（元）年费用（元）备注(一)高低压供配电系195、统维护费1高压配电柜4组300元/台*年（耗品）350元/台*年（配件）216.672600.00 定期除尘加油、清扫、防锈等/油漆、润滑油、毛刷及可能的配件2变压器20台200元/台*月4000.00 48000.00 除尘、防锈/变压器油、风扇、温控部件3低压配电柜25组300元/组*年（耗品）625.00 7500.00 除尘、紧线、油漆/保险、指示灯油漆、配件等小计4841.6758100.04(二)消防电梯系统维护费1消防喷淋泵供水系统综合测算5000元/年416.675000.00 油漆、润滑油、盘根填料、控制配件等2应急照明和诱导综合测算10000元/年833.310000.00196、 配件更换、修理耗材3室内外消防箱/栓及接合器及管道综合测算2000元/年166.672000.00 油漆、配件等4灭火器充填综合测算10000元/年833.310000.00 失效填充年填充率50%5防排烟系统综合测算2000元/年166.672000.00 执行器更换、润滑油、控制配件等6防火卷帘门综合测算500元/年41.67500.00 润滑油、开关、扇片等7电梯9台维护费、年检费维保费用每月900元/台（含年检费）900.00 10800.00 小计3358.2840299.31(三)中央空调系统1主机部份综合测算2500.00 30000.00 2盘管部份综合测算300.00 36197、00.00 3管网部份综合测算300.00 3600.00 小计3100.00 37200.00 (四)给排水系统维护费1污水泵、控制柜综合测算5000元/年416.675000.00 油漆、控制元件2绿化供水管道综合测算1000元/年83.331000.00 油漆、管件、填料、水泥砂石等3化粪池 综合测算15000元/年1250.00 15000.00 清淘费4明暗沟、积沙井等维护及保养综合测算3000元/年250.00 3000.00 维修材料、工具、外运、耗材等小 计2000.00 24000.00 （五）智能安防系统2门禁综合测算1000元/年83.331000.00 配件维修、更换刷198、漆3道闸综合测算3000元/年250.00 3000.00 4监控主机综合测算4000元/年333.334000.00 配件更换5电视墙综合测算5000元/年416.675000.00 年更换17%6监控探头综合测算10000元/年833.3310000.00 配件更换小计1916.6623000.00 (六)照明系统维护费1室外公共照明灯具300盏综合测算2025.00 24300.00 年更换率30%，均价230元/盏2室内公共照明灯具10000盏综合测算3750.00 45000.00 年更换率30%，均价LED15元/盏3室外景观照明1000盏综合测算225.00 2700.00 年更199、换率30%，均价9/盏4各类开关、插座综合测算300.00 3600.00 年更换率20%，均价12元/个5地下室照明600盏120.00 1440.00 年更换率30%，均价8元/盏小 计6420.00 77040.00 (七)建筑物维护费1建筑物日常维护-2墙面粉刷综合测算局部墙面补面粉刷。-3日常维修及材料费综合测算300.00 3600.00 建材水泥、砂，小五金，装饰材料等。2室外道路维修综合测算500.00 6000.00 道路局部翻修、补坑等。3停车场维修综合测算500.00 6000.00 地面、墙面、采光棚及气窗，伸缩缝，排水沟，集水井及设施等维护。4广场公建设施维护综合测算200、500.00 6000.00 广场铁椅、健身器材维修、更换部件、除锈油漆等。5环境地面日常维修综合测算500.00 6000.00 广场、长廊地砖、景观水池砖、踏步砖等检查、维修及更换。小 计2300.00 27600.00 备注：以上维修单次材料费用200.00以上，由甲方另行承担费用二、人员管理序号费用名称测算依据及说明月支出（元）年支出（元）备注（一）设备人员工资1维修技工维修技工12人，工资2200元/月26400.00 316800.00 小计26400.00 316800.00 (二）设备人员福利1伙食综合测算每人150元1800.00 21600.00 福利、保险等按人员工资35201、%计提9240.00 110880.00 2员工服装每套600元，每人春、夏装各两套（使用期三年），共计11人3员工加班费国家规定的11天法定假日按300%的基本工资发放17820.00 213840.00 基本工资以1000元22天=45元4员工培训费每人按300元/年,共12人3600.00 43200.00 小计32460.00 389520.00 三公共设施设备总计1开办费摊销甲供2单项管理成本以上费用之和82796.61 993559.323公司管理费单项管理成本5%4139.83 49677.97 4单项物业管理佣金(单项管理成本+公司管理费)5%4346.82 52161.86 202、5法定税金（单项管理成本公司管理费+管理佣金）8.7%14784.78 177417.40 6单项总成本以上费用之和106068.05 1272816.55 （六）物业管理日常费用总计序号项目测算依据及说明月费用年费用1综合服务所有综合服务费用之和67151.332公共秩序管理所有公共秩序费用之和206487.343清洁管理所有清洁管理费用之和128130.314绿化养护管理所有绿化管理费用之和125038.435设施设备管理所有设施设备管理费用之和106068.05 6总计以上费用之和632875.46 7594505.527每月每平均物管费标准以上费用之和1650003.84 大型赛事、会203、议以及相关商业活动由业主方负责组织实行，我方给予全力配合（相关费用另行计算）备注：会议配合一、会务服务方案（一）前期准备每次会议前，应尽量掌握第一手资料，了解会议性质、规模、参加单位、货运计划、用电、贵宾接待任务等一系列详细资料，以便于通知和协调各部门，做好相应的计划和安排，同时，仔细核对会议单位对物业管理的要求，提前做好人力、物资、项目活动等各项准备工作。（二）计划分配接到会议工作计划后，根据其要求和标准，按设备运行、清洁卫生、重大活动及会议服务、安全保卫以及环境布置等五个方面进行分解、制定工作配合表，明确具体项目、时间、标准、操作人，责任到岗，任务到人，计划分配时重要的一点就是在时间上必须204、预置提前量。（三）活动现场巡视与跟踪服务1、现场巡视为保证活动安全有序地进行，工作人员必须做好活动现场的巡视工作。巡视内容主要是公共设备、设施、功能服务设施等。巡视可分为日常巡视、定点巡视、突击加强巡视。(1)日常巡视。按照巡视路线，每天以一定频率进行闭合式常规巡视工作。巡视内容根据展览阶段不同而有不同的侧重点：(2）定点巡视。根据每次重大活动及会议的性质、规模确定重点巡视部位、重点巡视内容，加强巡视频度与力度。(3)突击加强巡视。在不同的时段对某些安全隐患进行突击检查，以杜绝任何不安全因素。每次巡视都应做好详细记录，并及时协调解决各类问题。2、公用设施检查为保持现场环境，会议期间各种公用设施205、的运行状态及使用状况的检查也是个非常重要的内容，包括洗手间、会议主通道、空调舒适度、电梯运行情况、安全消防通道、消防设施等，遇有问题，立即填写公用设施维修表，及时报送相关部门解决，并跟踪处理结果。（四）会务组织工作1、根据会议内容及主办方的要求，积极协助做好会务工作；2、熟悉会议议程；3、会议前后及过程中音响设备的调试、控制，（含视频设备的调试等）；4、会务的安全保卫、程序维护；（视安全级别的不同要求配合主管部门做好相关工作）5、会务车辆引导及管理；6、会务前后的环境卫生管理；7、会议的饮水供应及服务；8、会议的供电、空调系统的管理；9、会议各种引导标识的制作；二、会议室使用管理1、会议室依据206、“谁使用，谁负责”的原则，使用单位在使用期间应切实履行管理职责。2、管理人员在接到会议室使用通知后，应作好相应准备，在使用过程中，要作好配合工作；3、凡进入会议室的各类人员，必须爱护其内的公共设施；4、自觉维护会议室内清洁卫生，禁止吸烟，不得随地吐痰、倾倒茶水，不得乱扔果皮纸屑，不得将零食、杂物带入场内，不得大声喧哗。5、必须按照操作规程使用各项设备，不得擅自拆除、改变线路、设施；6、未经服务中心同意，任何单位或个人不得在会议室内随意悬挂或张贴标语，不得随意变动会议室内的摆放格局。 7、使用结束后，使用部门应将会议室内所有设施恢复原位，关闭所有电源，锁好控制台，关好门窗，管理人员要对设备进行验207、收，如涉及设施损坏等问题，须按价赔偿。 8、使用单位在使用过程中如不能遵守本规定，立即停止其使用权利。 第九章 本项目资料档案的管理及相关规章制度一、档案的建立与管理科学的、规范的档案管理能有效地为体育中心区域内楼宇及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。体育中心作为大型高档、智能化建筑，其档案资料是十分繁复的，我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专职档案管理人员，抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节，对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理，使档案管理真正为管理服务。（一）、档案管理工作环节资料收集档案利用资料归档资料整理1、资料的收集（1）设立档案室，208、采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，聘档案员，直接隶属客户服务中心。建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。（2）资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。2、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3、资料归档管理（1）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科209、学地分类与保存。根据实际需要，体育中心的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，确保档案料的不丢失，并便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。（2）档案的出柜、入柜都有严格的规定。出柜时必须由具备资格的人员经登记后方可借出；入柜时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任，档案管理人员需要及时收回在外文件，严防文件的流失。（3）档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防霉变。（二）、档案资料的分类名210、称资料内容工程技术资料1、 红线图、总平面图2、 地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告3、 工程合同、工程预决算4、 工程设计变更、通知及技术核算单5、 竣工图（1）单体建筑、结构、设备竣工图（2）消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图6、 房屋消防、燃气竣工验收证明书7、 钢材、水泥等主管材料的质量保证书8、 新材料、构配件的鉴定合格证书9、 供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料10、 砂浆、混凝土试块、试压报告11、 绿化工程竣工图12、 其他技术资料事务管理资料租户资料1、 租户入伙资料（租房合同、装修申请表、费用托收协议）211、2、 企业人员名册事务资料1、 事务值班表 2、 事务交接记录表3、 物品出（入）登记表 4、 日常事务巡视记录5、 事务回访登记表装修资料1、 装修申请表 2、 装修工程队安全责任书3、 临时施工人员登记表 4、 施工单位营业执照5、 装修协议书6、 违章通知书维修资料1、 投诉/求助登记表 2、 维修服务派工单3、 维修回访记录本 4、 公共设施维修记录秩序维护交通管理资料1、 日常巡查记录 、交接班记录、值班记录、查岗记录2、 物资搬运放行记录、紧急事件处理记录3、 车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议设备管理资料1、 公用设施保养维修记录 2、 各项机电设备保养维修运行记录3、 设212、备分包方维修保养记录4、 设备检查记录名称资料内容员工管理资料1、 员工个人资料、聘用表2、 员工业绩考核及奖罚记录记录3、 员工培训计划及实施记录4、 员工培训考核记录5、 员工外出考评及参加演练记录6、 奖励/处罚通知书客户、租户反馈资料1、 服务质量回访记录表2、 客户、租户意见调查、统计记录3、 客户、租户投诉及处理记录表行政文件资料1、 服务中心值班及督察记录2、 政府部门文件3、 物业公司及主管领导部门文件4、 服务中心规章制度、通知、通报等文件5、 服务中心荣誉一览表6、 服务中心接待来访参观记录表二、相关管理规章制度科学完善、合理量化、健全的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝213、。为进行统一规范的管理，接管体育中心后，我们将严格按照ISO9001：2000国际标准及本公司质量体系文件要求，对体育中心实施专业化、规范化管理。我们在ISO9001：2000的基础上，拟定了相应的规章制度，进一步加强管理，提高管理质量，实现社会效益、环境效益和经济效益。在此，我们摘录与体育中心特点有关的秩序维护、车辆管理等部分规章制度共计72条。其中公众制度9条、内部岗位责任制18条、员工考核制度19条、管理运作制度26条。（一）、公众制度（1） 精神文明公约（2） 办公用房管理要点（3） 维修管理规定（4） 秩序维护管理规定（5） 消防管理规定（6） 卫生保洁管理规定（7） 绿化管理规定（214、8） 车辆管理规定（9） 水、电安全使用管理规定（二）、岗位职责（1） 主任岗位职责（2） 副主任岗位职责（3） 客户服务中心主管岗位职责（4） 客户服务中心行政文员岗位职责（5） 客户服务中心接待员岗位职责（6） 智能监控值班员岗位职责（7） 炊事员岗位职责（8） 环境管理部主管岗位职责（9） 保洁班长岗位职责（10） 保洁员岗位职责（11） 绿化员岗位职责（12） 秩序维护部主管岗位职责（13） 秩序维护班长岗位职责（14） 秩序维护员岗位职责（15） 工程部主管岗位职责（16） 设备管理员岗位职责（17） 水电维修员岗位职责（18） 义务消防员岗位职责（三）、员工考核制度（1） 员工工作215、考核制度（2） 员工岗位责任年考核表（3） 员工岗位责任月考核汇总表（4） 经理、助理岗位月考核表（5） 客户服务中心主管岗位月考核表（6） 客户服务中心行政文员岗位月考核表（7） 客户服务中心接待员岗位月考核表（8） 智能监控值班员岗位月考核表（9） 炊事员岗位月考核表（10） 环境管理部主管岗位月考核表（11） 保洁班长岗位月考核表（12） 保洁员岗位月考核表（13） 绿化员岗位月考核表（14） 秩序维护部主管岗位月考核表（15） 秩序维护班长岗位月考核表（16） 秩序维护员岗位月考核表（17） 工程部主管月考核表（18） 设备管理员岗位月考核表（19） 维修工岗位月考核表（四）、管理运作216、制度（1） 员工守则（2） 管理人员文明服务准则（3） 员工奖惩制度（4） 员工考勤制度（5） 员工服装管理及着装制度（6） 员工培训制度（7） 文件管理制度（8） 值班管理制度（9） 办公用品申请、购买、领用制度（10） 员工宿舍管理制度（11） 投诉回访制度（12） 维修回访制度（13） 水泵房管理制度（14） 防火安全检查制度（15） 高层灭火作战方案（16） 地下车库灭火应急方案（17） 投诉处理流程（18） 物业验收与接管流程（19） 档案建立流程（20） 工作督察流程（21） 房屋室内维修流程（22） 公共设施维修养护流程（23） 机电设备维修流程（24） 消防应急处理流程（25）217、 室内安防报警应急反应流程保洁管理流程（26） 保洁管理流程第十章 我公司接管体育中心项目的优势以及要说明的问题一本公司管理该项目的优势1、我公司是贵州省二级资质的物业管理企业，是一家集物业服务、环艺工程和物业顾问、咨询、策划业务未一体的综合性物业服务企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过数100多万平方米，其中90以上的项目是通过市场竞争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司严格执行相关ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系精神，进行公司的相关管理及服务，对六盘水市体育中心项目的管理质量具有充分的保218、证作用。3、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括银海元隆广场、中央公园等项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就贵州省立华安物业管理的“品牌”。4、根据六盘水市体育中心项目智能化程度较高的特点，我公司拟对楼盘早期介入，协助建设方在相关设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：嘉怡花园、元隆广场、众福家园、中央公园等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为建设方带来了较大的利益。5、具有超前的服务理念：立华安物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业219、领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。立华安物业勇于肩负起时代责任和社会使命，为客户全方位的提供周到细致、安全舒适和具有更高价值的服务体验。立华安物业的追求让物业因我们更有价值，让社区因我们更加温馨，让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐。二、关于前期介入的建议 根据我司积累的前期介入管理经验，前期的介入是非常必要的。一方面可加强与建设220、单位、各施工单位的沟通与合作，可以全面了解相关设施设备及其配套的基本情况，从业主和使用人的角度出发，以专业的眼光，向业主提出一些合理化的建议，以减少一些不必要的重复浪费。比如说相关机房的建设一步到位、相关标识标牌的制作和完善、场馆安防系统的设置、恶劣天气对今后管理的影响、部分设施设备的选型等等，以此提高场馆的品质和知名度；另一方面物业可通过在销售现场设置展位，加强与准业主的沟通与协调，及时了解客户的需求，然后根据客户的需求来设计他们所需的服务。良好的物业管理服务可以作为开发商最好的卖点，同时也将是客户今后最关注的焦点，我们将秉承“客户想到的我们将为他们做得更好、客户没有想到的我们将为他们做好“的理念，力求为客户提供尽善尽美的服务。贵州立华安物业服务有限公司 二零一三年三月二十日131