1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。和邦乐天化项目物业发展建议和邦乐天化项目物业发展建议四川中原.大四川部.乐山项目组2012-01Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来2、自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 Co3、de of this report|3 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010报告思路导图规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算Code of this 4、report|5 Copyright Centaline Group,2010规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算报告思路导图Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010Part 1开发目标解析Part 1.1 开发目标解析Part 1.2 市场研究回顾Part 1.3 项目物业形态配比建议Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010我们的开发目标是5、什么？我们的开发目标是什么？和邦房产：和邦房产：O1:销售所有可供销售销售所有可供销售的物业，尽快资金变现的物业，尽快资金变现O2:在所销售物业中进在所销售物业中进行利润分配行利润分配O3:实现回馈社会的企实现回馈社会的企业责任，树立企业形象业责任，树立企业形象共同目标：共同目标：O1:打造区域标杆打造区域标杆项目，形成金粟区项目，形成金粟区域代言的地位域代言的地位O2:根据市场研究根据市场研究打造适合市场的产打造适合市场的产品品O3:控制开发成本，控制开发成本，打造新颖独特的产打造新颖独特的产品，以求迅速变现品，以求迅速变现中原地产：中原地产：O1:适应市场，符合未适应市场，符合未来趋势，市6、场证明价来趋势，市场证明价值值O2:确保开发物业迅速确保开发物业迅速变现变现Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010变现名望紧贴市场需求，精准打击目标紧贴市场需求，精准打击目标客群，实现快速去化；客群，实现快速去化；降低容积率，采取低成本运作，降低容积率，采取低成本运作，多样化业态组合。多样化业态组合。产品研发突出新颖、唯产品研发突出新颖、唯一性。深度挖掘物业后一性。深度挖掘物业后续资产经营价值，利用续资产经营价值，利用物业的经营价值带动租物业的经营价值带动租赁和销售价值赁和销售价值超前预期，规划和发展超前预期，规划和发展制胜制胜7、升值开发目标分解拔高项目形象调性，树拔高项目形象调性，树立区域标杆；立区域标杆；联合政府高举联合政府高举“为民！为民！便民！便民！”旗号，回收社旗号，回收社会影响力。会影响力。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来8、自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 Code of thi9、s report|11 Copyright Centaline Group,2010Part 1开发目标解析Part 1.1 开发目标解析Part 1.2 市场研究回顾Part 1.3 项目物业形态配比建议Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010客 户 刘先生年 龄50职 业农民金粟镇生活时间50年现居住地金粟镇附近现居住物业/面积100多平米联系电话无置业需求无购房关注因素（排序）如果要购房价格和环境都很重要购房需求还是愿意在农村自建房，出钱少，盖的房子也大。对金粟镇的看法没有景点，环境较差，经济落后。对居住环境的要求宽大、舒10、适、环境好。对市场其他产品评价五通桥区的环境比较好，居住条件也比金粟镇优越，距离金粟也比较近。客户语录收入不高也没想过在镇上购房，在农村除了买东西不方便外，其他各方面都比较好，如果有钱了，宁愿买辆车，这样进城也方便，又不用花太多钱，住在农村房子也比城里的大。样本典型客户访谈代表分析一金粟镇居民居住习惯分析在往五一村的途中拦截采访启示：农民本身的思想意识没有改变，目前农村的居住环境也在不断的被改变，他们自有的住房也比较大，如果要改善居住环境，更愿意选择自建房。所以此类人群不是本案的主力购买人群。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2011、10客 户 李先生年 龄45职 业工厂管理金粟镇生活时间45年现居住地金粟镇现居住物业/面积100多平米联系电话无置业需求改善购房关注因素（排序）1、生活环境 2.自身配套 3、周边配套 4价格 5、户型 6、景观购房需求面积在110-120之间三房或四房，景观环境要好，舒适便利。对金粟镇的看法环境较差，配套低，无投资价值。对居住环境的要求景观园林要做好，安保要好，最好有好的生活配套。对市场其他产品评价五通桥区的环境比较好，居住条件也比金粟镇优越，距离金粟也比较近。客户语录我要买房子就比较看重环境，价格也同样重要，高了我们买不起，环境差了也不愿住，否则还不如到五通桥去买。如果金粟这边有楼盘出现12、会去看看，但不一定会买。样本典型客户访谈代表分析一金粟镇居民居住习惯分析工厂停车场处拦截采访启示：像李先生这样高收入人群的代表，他们在金粟和五通桥区的项目里面选择时，更多的是考虑到现有的居住环境和未来的发展，所以他们更倾向于选择五通区的项目。此类人群不是本案的主力购买人群。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010客 户 王先生年 龄45职 业工人金粟镇生活时间45年现居住地金粟镇现居住物业/面积90多平米联系电话无置业需求改善购房关注因素（排序）1、生活环境 2.价格3、自身配套4、周边配套 4、户型 5、景观购房需求面积在9013、-120之间二房或者三房，景观环境要好，舒适便利，价格低。对金粟镇的看法没有景点，环境较差，配套低，无投资价值。对居住环境的要求景观园林要做好，安保要好，最好有好的生活配套。对市场其他产品评价五通桥区的环境比较好，居住条件也比金粟镇优越，距离金粟也比较近。客户语录我要买房子看重的还是价格，太高了接受不了，楼盘的环境也要好，如果金粟有项目，会考虑在本地购房。样本典型客户访谈代表分析一金粟镇居民居住习惯分析在工厂保卫处拦截采访启示：大多普通工人都是本地长住人群，他们虽然了解金粟镇的情况，但因收入的原因，在考虑购房时更多的是考虑房价，房价低他们就会买。所以此类人群才是本案的主力购买人群。Code o14、f this report|15 Copyright Centaline Group,2010深访回顾：大部份农民固守的思想意识没有转变，很难成为本案的购买人群。所以农业人员不能成为本案的主力购买人群。1 工厂中高层管理人员很重视生活的品质，对于目前金粟镇的生活环境不是很认同，他们更认同的是五通桥或乐山这样的中心城区。普通工厂职工家庭的收入状况决定了他们的生活环境，只能选择在本地购房。所以，普通职工是本案的主力购买人群。23Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010按照农民的历年收入，家庭需连续存款5年以上才能形成购买力，但据我司15、调查了解到当地大多数农民的收入只会用于自建房或扩大现有产业，至于到镇上购房还不如买辆车方便。启 示 1按五通桥区均价每平米2500元计算购买90平米住房，总价为22.5万元。职业家庭结构现有住宅面积时间个人静态增长年纯收入家庭静态增长年纯收入家庭历年存款首付款年还款购房后经济状况首付款余额年还款余额农民三口之家1702011年572817184743706750014700687024842010年534316029571866750014700-1031413292009年495814874411576750014700-263431742008年457313719262836750014716、00-41217-9812007年418812564125646750014700-54936-2136此数据为本司工作人员现场走访民众及政府官员并结合政府官网得出。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010启 示 2按五通桥区均价每平米2500元计算购买90平米住房，总价为22.5万元。职位月收入年收入家庭年收入首付年还款购房后经济状况对于首付款的承受能力首付款余额年还款余额高层管理800096000192000675001470012450081300一年内即可中层管理4000480009600067500147002850017、33300一年内即可基层管理300036000720006750014700450021300一年或以上普通工人120014400288006750014700-38700-300两年以上数据来源：我司现场走访调查所得一般工厂的中高层管理者在收入较高的同时对于居住的环境要求也比较高，在距离不远的情况下，他们更多的是会选择去五通桥购房，而愿意留在本地购房的却很少。所以工厂的中低收入人群才是本案的主力购买人群。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010此距离为直线距离五通桥区竹根镇犍为县约10.3公里约20公里金粟镇项目四至现状居民用18、房少量住房及坡地坡地少量商业及社区住房辉山镇方向2号地从地块四至分析发现，虽然本案周边住房陈旧，但本案部分地块与金粟繁华区域较近，也有部分地块背靠坡地，不缺乏安静环境，说明本案部分地块具有商业价值和居住价值。刘山村方向 213国道竹根镇犍为县国道商圈和邦乐天化职工用房和邦职工用房居民用房居民用房餐饮休闲区国道商圈国道商圈Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010213国道竹根镇犍为县居民用房2号地项目地势分析较高坡地较高地势平缓地段通过对项目地势的分析，发现项目左右两侧地势较高，而项目内部则比较平整，前段较为平缓。本案Code o19、f this report|20 Copyright Centaline Group,2010从交通上看，项目的前沿区域比较接近于金粟繁华地段，且辉山镇和刘山村到金粟镇都必须经过本案，为本案提供了一定的交通资源。213国道竹根镇犍为县居民用房2号地较高坡地较高地势平缓地段较低平坦国道商圈餐饮休闲区项目临近商业辉山镇方向刘 山村方向Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010总结：金粟镇整体发展滞后，全镇人口仅2万多人，人均收入较低，经济基础薄弱。1 金粟镇青年外出打工的人群较多，通常都是在年底才回家一次，平时留守金粟的大多是在工厂工20、作和一些年龄较大的退休工人。2 当地农民的固守观念比较强，对于进城购房还不是很感兴趣，他们更愿意将资金用于扩大现有产业或用于改善现有生活状况，但如果有合适的投资产品，相信也会有部分人愿意 为此买单。3 项目地块处于辉山镇与刘山村通往金粟镇的交汇处，具备打造商业的基本条件。4 项目地块的东西两侧地势较高，中间地块地势则较为平坦，与金粟繁华商业区相连。5Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010敢问如何打造金粟的项目才能实现开发目标？Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2021、10首先：需要针对开发难点，提出策略设想难点1：本镇由于人口少，本案项目占地大策略一：l就第一阶段市场研究中提出本案需要降低容积率来满足市场需求来看，开发以住宅为主要业态的产品模式，以求达到供需平衡且降低开发成本，最终实现影响金粟地产的目的；策略二：l既然降低了容积率，为何不融入更多的产品业态来覆盖更广阔的区域呢？试想一下，若本案融入大量的商业业态。不仅通过商业可以幅射到更多的客群，又能通过商业的打造来完善金粟当前的现状，同样也能实现影响金粟地产的目的；Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010金粟镇是五通桥区的边缘城镇与犍为的定22、文和石溪镇接壤约金粟镇是五通桥区的边缘城镇与犍为的定文和石溪镇接壤约6 6公里，但行政区域划分和金粟镇公里，但行政区域划分和金粟镇目前的发展决定了，本案的住宅客户来源只能以本镇居民为主。而商业或可辐射出更广泛的目前的发展决定了，本案的住宅客户来源只能以本镇居民为主。而商业或可辐射出更广泛的区域。简言区域。简言 之，之，住宅可辐射金粟的村、社，商业则可辐射金粟周边乡镇住宅可辐射金粟的村、社，商业则可辐射金粟周边乡镇。商业和住宅辐射范围解析金江村一江村庙儿村双漩村刘家山村五一村印盒山村本案磨子街姜市街2.6公里3.3公里1.8公里680米1.8公里1.3公里1.2公里本案罗城镇石渓镇16公里7.423、公里15公里16公里新盛乡玉屏乡定文镇舞雩镇竹根镇Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010首先：需要针对开发难点，提出策略设想难点2：本镇经济基础差，商业氛围弱策略：l商业氛围如此低弱，若要实现影响金粟的现状。必须加大商业体量，使其商业集中化，规模化。才能改变现有的商户的经营理念，创造更优越的商业交易环境。从根本上扭转商业价值观以及投资价值观。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010造成现今金粟镇商业不繁荣，商铺售价、租金、出租率三低的原因l 商铺太过陈旧，素质太24、低，调不起入人们的购买欲望。l 无统一管理和规划，让人们看不到投资前景。l 业态低端不规整，分布凌乱，导致经营状况不佳，投资回报率低。l 小铺林立，散漫，无集中度和规模化经济发展基础差Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010金粟镇现今房地产市场发展严重滞后，外地人群不愿来此投资、买房，造成这种状况的原因有以下几种l 经济不发达，普遍收入低l 区域内的商品房品质低，不能引起客户的 购买欲望。l 因金粟的工厂较多，环境差，交通条件有限，对房地产市场有很大的影响。经济发展基础差Code of this report|28 Copyri25、ght Centaline Group,2010l购铺养老，为以后的生活作准备。l 储蓄较多的客群，为子女购铺，替他们回乡生活，作准备。l 众多外出打工的人，为自己数年积累的打工钱，能保值、增值，所以在有住房的情况下都是会选择商铺。同众多乡镇类似，金粟镇及其周边村镇的人，都有这种心理Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010l 部分外出打工的农民，常期在城市里工作，习惯了城里的生活，回乡后也有可能会选择在城里购房，过上城里人的生活。l金粟镇和附近乡镇的传统型小区，环境太差，希望住上环境较好的社区。l 对于少部份人来说，买房同买铺一26、样，也是一种投资途径。金粟镇和附近乡镇居民、农民，还是有一定购房需求的Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010首先：需要针对开发难点，提出策略设想难点3：本镇居民的思想保守，生活习惯还偏向于传统的农村习俗，不同于大城镇的居民策略：l通过市场的研究分析，既要提升当地的居住生活模式，又要改善当前的商业现状。项目可以往商住共融的模式发展，但不能脱离当地民情，只能是以提升当前模式进行发展。且满足幅射范围大，解决单一产品模式风险大，项目实现当地影响力等要素！Code of this report|31 Copyright Centalin27、e Group,2010集中住宅加配套商业，开发模式传统，此类物业不论是商业还是住宅，他们所能吸附的客群都是金粟本地人群，没有亮点的项目对于外界客群不会产生吸引力。金江村一江村庙儿村双漩村刘家山村五一村印盒山村本案磨子街姜市街2.6公里3.3公里1.8公里680米1.8公里1.3公里1.2公里本案Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010 散射层商住共融圈的辐射商住一体相互联动的圈层，其辐射的区域虽然比不上单纯的商业圈和集中商业圈，但是他的物业形态丰富，辐射力却更深、更透，能抓住更多的客户源。延伸层核心层：金粟本地居民延伸层：金粟28、镇周边乡镇的群体散射层：五通、犍为或更远的区域人群核心层Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010针对项目开发难点及我司提出的策略分析，可以将本案的开发模式设定为两种：模式一：居住功能为主，配套社区商业为辅模式二：商住共融（商业与住宅所占份额相对均衡）Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010模式一：居住功能为主，配套社区商业为辅为业主提供便利的生活条件配套商业住宅业主入住 为商业提供消费者和客源Code of this report|35 Copyright Cen29、taline Group,2010模式二：商住共融（商业与住宅所占份额相对均衡）商业配套 服务业主商业带来大量的人气 提高其关注度经营户为居住，买房或租房，提供客源商业住宅为经营户和来往生意人提供居住空间业主入住 为商业提供消费者和客源部分住宅可变库房等功能性空间商住联动 共同促进Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010共融共荣商业住宅相互便利互为补充相互兼容人气、商气、财气融合共融价值拉升快速去化共荣Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010Part 1开发目标解30、析Part 1.1 开发目标解析Part 1.2 市场研究回顾Part 1.3 项目物业形态配比建议Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010面对物业形态划分需要怎样的面对物业形态划分需要怎样的支持？支持？我们需要对区域商业进行分析！Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010区域商业现状213国道竹根镇犍为县国道商圈国道商圈餐饮休闲区餐饮休闲区居民用房2号地约60，租金7元/月约50，月租金10元/月约300，月租金8元/月约100，月租金9元/月项目临近商业约30，31、月租金6元/月约40，月租金4元/月金粟当地的商铺零散，租金水平整体偏低！Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010乐天化职工住房居民旧房根据地块各个区位所具备的限制因子与有利因子，将地块分为A、B、C、D四个部分。四个部分的商业价值不一，具体研判结论如下。A地块连接交通交汇处，且与金粟繁华区相连。适合打造商业。B地块处于交通交汇处，适合打造商业。C地块左右两侧都是旧房适合打造住宅。D地块地处项目深处，且左侧为坡地，适合打造住宅。商业价值比较ABCD地块商业价值因子分析价值研判坡地213国道辉山镇方向刘 山村方向2号地金粟繁华区A32、BCDCode of this report|41 Copyright Centaline Group,2010地块透视A地块净用地面积共计1000，占总用地面积的0.97%,B地块净用地面积共计3000,占总用地面积的2.91%,C+D地块净用地面积共计99256.7，占总用地面积的96.13%模式一：住宅为主，以社区配套商业为辅乐天化职工住房居民旧房坡地213国道辉山镇方向刘 山村方向2号地金粟繁华区ABCD商业用地面积：A+B地块4000住宅用地面积C+D地块99256.7 Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010模式一：33、物业配比原则及建议原则：独享性，将项目整体打造成纯居住的社区，使得项目的品质得以保障，在金粟形成独一无二的舒适生活区，树立标杆。配比建议：1、根据物业配比原则及各类物业占地面积的分配，物业占比分别为：住宅（C+D地块）为96.13%，商业（A+B地块)为3.87%2、各种物业的具体建筑面积，因规划设计的方案不同，有所差异，容积率也会相应发生变化。Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010模式二：商住共融乐天化职工住房居民旧房坡地213国道辉山镇方向刘 山村方向2号地金粟繁华区ABCD商住用地面积：A+B+C地块66669.7纯住宅34、用地面积D地块36587 根据商业价值分析，将A、B、C地块作为，商住区用地，总占地面积为：66669.7 占总用地面积的65%,D地块净用地面积共计36587，占总用地面积的35%Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010结合本案的地形特征，将项目分为两部分打造A、B、C地块接近金粟繁华地段，且辉山镇和刘山村进入金粟也汇聚于此，成为交通咽喉，如果打造商住混合体，则有两个好处：其一，将商气引入此区域，形成商业新区；其二，满足当地普通人的居住习惯。由此两点，该地块将不再是一个社区，而是一个街区。D地块，地处项目深处，为区别于A地块的35、街区，提升项目的品质。所以更适合打造纯住宅的产品。模式二：商住共融乐天化职工住房居民旧房坡地213国道辉山镇方向刘 山村方向2号地ABCDCode of this report|45 Copyright Centaline Group,2010原则：1、均好性。商住共融的环境下，在突出商业价值的同时，应考虑住宅的利益，D地块可规划为半围合的住宅专区，保证一定的私密性，将商业的干扰和影响降至最低，提升项目居住舒适感。2、兼容性。A、C地块可规划商住一体的区域，兼备商业与住宅的价值，使项目的整体利益最大化，稀释项目风险。配比建议：1、目前金粟镇及其周边的人，多倾向于一层商铺，二层和三层基本不考虑。36、为了避免市场风险，建议商铺全部为一层底商2、除D地块住宅专区外，其余的住宅都在一层商铺上修建。3、商住混合体（A、B、C地块)和纯住宅区（B地块)所占据的净用地面积分别为65%与35%4、各种物业的具体建筑面积，因规划设计的方案不同，有所差异，容积率也会相应发生变化。模式二：物业配比原则及建议Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010报告思路导图规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算Code of this37、 report|47 Copyright Centaline Group,2010Part 2规划设计指导思想及原则Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010以目标客户群为导向，以市场机会为契机，以塑造品牌为指引，最大限度的利用地块资源，实现企业、市场、客户、项目本身的完美契合！目标客户群为导向目标客户群为导向l 物业发展方向符合目标客户群的特点。l 为目标客户群打造优质的产品，改善当地人的生活现状。以市场机会为契机以市场机会为契机l 瞄准市场空白，打造异于金粟本地的物业。l 以金粟本地的民情，打造适量的产品，降低市场风险。以塑造38、品牌为指引以塑造品牌为指引l 在金粟镇打造优质的产品，从而改善当地的生活现状，达到树立企业形象的目的。最大限度利用地块资源最大限度利用地块资源l 将地块的各种优势特质，发挥至极致。l 采用多种手段，规避地块的不利与危险因素。l 深入挖掘项目的潜在能量物业发展核心理念Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010通过商业与住宅的完美结合，打造全新的生活新区，通过物业规划与产品设计，营造富有人气、商气、财气的特色新区。增加区域人气，引气入区，提升区域热度商住混合区金粟生活新区建筑立面住宅专区园林景观打造有别于当地居住风格的建筑立面，塑造新39、居区别本地产品，提升项目品质，加大项目价值以平凡的植被组合独具特色，符合建筑风格的园林景观规划设计艺术性、创造性、独特性产品规划建筑风格核心理念诠释Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010地理利用合理化资源共享规划合理交通引导风格主题开发价值最大化融合与展示共享繁华商业与住宅拓展提升小品体现利润与责任设计原则及要点Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010pp 板式洋房，充分做到南北朝向板式洋房，充分做到南北朝向pp 景观点、线、面三位一体，一步一景景观点、线、面三40、位一体，一步一景pp 多种物业形态，迎合不同需求的客户群多种物业形态，迎合不同需求的客户群pp 住宅梯户比一梯两户住宅梯户比一梯两户pp 标志性建筑与象征性产品标志性建筑与象征性产品设计原则及要点Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010p 特色建筑风格及特色主题园林小品总体规划建议p纯居住区、商住混全体，展现项目的兼容性p 物业划分、户型配比均以客户需求出发p 以点带面，扩大影响力Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010乐山市土地使用和建筑规划管理技术规定五通桥区41、住房和城乡规划建设局关于加强设计方案管理的通知乐山市住建局关于加强房地产开发项目规划设计方案管理的通知城市居住区设计规范 GB5018093城市道路绿化规划与设计规范 CJJ7597规划设计指导依据 Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010特别说明为了防止开发商偷面积、赠送空间等行为，乐山市住建局发布了，关于加强房地产开发项目规划设计方案管理的通知，其中有了诸多规划限制，这对项目的规划设计影响很大。具体内容如下。1、住宅建筑层高2.83.6，难以做挑高等设计。但跃层式、低层住宅起居室除外。2、商业层高不大于6.1米。3、住宅阳台42、的水平投影总面积不大于该套住宅水平投影总建筑面积的20%，最大凸出部分，控制在2.1内。并禁止以减少基本空间数量极其使用面积方式增加阳台面积。4、空调板进深不大于0.6米。5、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙进深不得大于0.6。6、点式建筑转折处的结构板应设于建筑外墙外侧，且不能与室内连通。7、物业用房不应设在地下室内。规划设计指导依据 Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010物业发展全程构架 建筑单体规划建议 园林景观规划建议 建筑布局规划建议 产品设计规划建议 项目配套及附加值规划 项目经济测算 n 地43、块条件透视n 项目布局及总平图 n 限制与有利因子n 组团规划及分布图 n 布局规划原则及要点n 道路交通规划 n 建筑形态与朝向n 建筑细节规划n 建筑风格研究n 建筑细节规划n 建筑风格建议n 景观风格研究n 景观风格规划建议n 景观组团、轴线、节点n 植被选择、运用n 景观细节n 景观元素组合n 市场回顾及研究n 户型配比，主力非主力户型n 车位比、梯户比n 商业规划n 商业业态组合n 创新元素n 开发性空间n 运动休闲设施n 新科技采用n 商业增值建议n 风水元素n 物管建议n 前期费用、启动费用n 开发总成本 n 收益分析n 风险评估 Code of this report|56 C44、opyright Centaline Group,2010报告思路导图规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010Part 3建筑布局规划建议Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010项目指标备注地块面积103256.71、建筑间距符合乐山市土地使用和建筑规划管理技术规定（2006）要求容积率2.52、本条件45、及建设用地规划红线图作为签订该地块国有土地使用权转让全同的依据，未按程序经我局批准不许随意更改建筑密度25%建筑高度21m3、集中绿地面积不得小于建筑基地面积的10%建筑层数5/个4、按项目住房建设面积的3%的比例配建公共租赁住房（可在业主开发项目内调配建设，户型面积50以下建筑风格与周边环境协调通过项目经济指标得知，项目容积率最高可到2.5，建筑高度低于21m，不得高于6层。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010回顾市场调研报告降容积率的三个因素得知，项目的容积率在2.0以下最能符合当地的购买力。Code of this r46、eport|60 Copyright Centaline Group,2010跟据地块透视回顾，结合项目的经济指标，及降容积率的因素，我司提出以下建筑布局规划思路Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010模式一：住宅为主，以社区配套商业为辅（容积率1.4）根据项目的限制条件，建筑高度不能高于21米，按照顶格条件，则住宅建筑层高为6+1,总建面为：144790，容积率为：1.46+1住宅 底商底商2号地净用地面积：103256.7 业态层数栋数建筑面积1建筑面积2住宅套数 总建筑面积住宅 6+1 75140790900144790底47、商1110004000 2号地块商业 113000容积率：1.4Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010模式一：住宅为主，以社区配套商业为辅（容积率1.0）根据项目的限制条件，建筑高度不能高于21米，在保证项目品质的条件下，将项目的住宅，划分为两个组团打造，则住宅建筑层高为5+1和3+1，总建面为：99610，容积率为：1.0 底商底商2号地5+1住宅住宅3+1住宅净用地面积：103256.7业态 层数 栋数建筑面积1建筑面积2住宅套数总建筑面积住宅5+1335445095610330582996103+14241160252底48、商11100040002号地商业113000容积率：1.0Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010特点：通过建筑布局可以得知：纯住宅的社区，能满意对生活环境要求比较高的人群，并能体现出项目的品质。不足之处：单一的住宅产品规划，在仅仅只有2.2万人的幅射区域内，很难保证后期的去化速度，且客户选择面单一，开发风险度增加由于村镇居民的生活习惯，使得住宅的投资价值远远达不到商业的投资价值。6+1住宅 底商底商2号地 底商底商2号地5+1住宅住宅3+1住宅容积率1.4容积率1.0模式一：住宅为主，以社区配套商业为辅（共性）Code of 49、this report|64 Copyright Centaline Group,2010模式一：住宅为主，以社区配套商业为辅主大门侧门侧门社区主通道社区次通道内部交通规划Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010物业规划思路根据地块条件，将项目分为两部份：商住区、纯住宅区213国道竹根镇犍为县居民用房较高坡地较高地势平缓地段较低平坦国道商圈餐饮休闲区辉山镇方向刘 山村方向B建议规划一层的底铺，以上建两层的住宅，在后期的销售工作中，一楼的底铺可选择与二楼的住房搭配销售，三楼的住房可以送顶楼，增加商住区的卖点。如果规划三层或更多的住50、宅，则会显得中间楼层无太大的亮点，增加项目的销售周期。项目限制不能高于21m和6层，虽然我们可以做6+1的产品，但我们建议规划5+1的洋房，打造纯居住区域，提升项目的品质。如果规划6+1，则与金粟本地的产品没有区别，不能突出项目的独有性。模式二：商住共融A2号地Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010根据物业规划思路，结合项目的规划条件，得出项目的总平示意图建议。在经营者及周边投资者，不愿为二楼商铺买单的条件下，项目要将容积率做到最优化，就只能寄希望于提高住宅的高度：1.根据项目的限制条件，建筑高度不能高于21米，则纯住宅区建筑51、层高为6+1，商住区的建筑层高为5+1.此时的总建面为：174745，容积率为：1.71.72.在保证纯住宅区品质的同时，兼顾商住区的利益，则纯住宅区的建筑高度为5+1,商住区的建筑层高为2+1，此时的总建面为：126055，容积率为：1.2总平示意图住宅区商住区模式二：商住共融Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010总平示意图住宅区商住区根据项目的限制条件，建筑高度不能高于21米，则纯住宅区建筑层高为6+1，商住区的建筑层高为5+1.此时的总建面为：174745 ，容积率为：1.7业态层数栋数总建筑面积跃层户数平层户数纯住宅区52、6+1377936574套370套商住区（住房）5+1386688076套304套商住区（商业含2号地）128500合计174745150套674套2号地模式二：商住共融 容积率1.7分析Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010总平示意图住宅区商住区业态层数栋数总建筑面积跃层户数平层户数纯住宅区5+1376715574套296套商住区（住房）2+1383040076套76套商住区（商业含2号地）128500合计126055150套372套2号地在保证纯住宅区品质的同时，兼顾商住区的利益，则纯住宅区的建筑高度为5+1,商住区的建筑53、层高为2+1，此时的总建面为：126055 ，容积率：1.2模式二：商住共融 容积率1.2分析Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010总平示意图住宅区商住区2 根据项目的限制条件，建筑高度不能高于21米，则纯住宅区建筑层高为6+1，商住区的建筑层高为5+1.此时的总建面为：174745 ，容积率为：1.7 利：增加建面，利润最大化弊：1、景响项目的品质，与当地项目不能形成差异化，无法脱颖而出，树立标杆。2、商住区的中间楼层，在后期的销售中，有增加销售周期的风险。模式二：商住共融 容积率的利弊关系1 在保证纯住宅区品质的同时，兼顾54、商住区的利益，则纯住宅区的建筑高度为5+1,商住区的建筑层高为2+1，此时的总建面为：126055 ，容积率:1.2利：1、拔高项目品质，有利于树立公司形象。2、降低销售周期，实现项目尽快变现的目标。弊：体量减少VSCode of this report|70 Copyright Centaline Group,2010物业形态划分建议2号地2号地，处于交通枢纽处，且与商住区相连，此处可打造一层的商业，可做各种商业经营，或餐饮或农用具商店。并且前期还可作为项目的售楼处使用。商住混合区纯住宅区旧房商住混合区，开放性的生活居住区，形成金粟新街区。住房可自住也可以出租，或是堆放货物。商铺同样，除了经55、营其他的项目，也作用于库房、车库等等。因地处项目深处，如果继续打造商住混合体，则无法使项目在金粟脱颖而出，形成差异化，所以建议打造低密的住宅区。模式二：商住共融 Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010外部交通规划通过拆、打、拓三个动作，将项目的交通限制最小化，实现项目的价价值最大化。辉山镇方向刘山村方向 拆除旧房，提升项目的昭示性，并且增加项目商业的价值打通交通枢纽，将辉山镇方向和刘山村方向的人流引入项目，增加项目的人气、商气拓宽道路，增加出行便利性，使项目与外界的联系更加顺畅模式二：商住共融 Code of this rep56、ort|72 Copyright Centaline Group,2010总平示意图住宅区商住区内部交通规划2号地商住区主入口旧房商住区出入口住宅区主入口住宅区出入口辉山镇方向刘山村方向总平示意图总平示意图项目主要道路住宅区道路商住区道路模式二：商住共融 Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010总结：项目可选择不同的模式发展，每种模式都有着各自不同的特点。2 项目由于受经济指标的限制，都只能规划多层。3 通过对本案的地块透视，发现本案的内部环境优于外部环境。1Code of this report|74 Copyright Ce57、ntaline Group,2010规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算报告思路导图Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010Part 4建筑单体规划建议Part 4.1.1 各类建筑风格示意Part 4.1.2 五通桥房地产市场回顾（建筑风格）Part 4.1.3 客户客户访问Part 4.1.4 案例Part 4.1.5 建筑风格建议：做什么风格Code of this report|76 Copyr58、ight Centaline Group,2010 随着经济的发展，技术的进步，人类终于实现了建造摩天大楼的梦想，在较长一段时间内，建造高层物业成为人类所热衷的事业。高层建筑不单单具备实用功能，某种程度上也成为现代工业文明的象征。而建筑立面在现代房地产业越来越受到重视，越来越发挥着重要角色的考虑，在此对建筑立面进行说明。引言Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010 高层建筑的立面分外立面和内立面。其中直接影响到建筑的风格、建筑与外界的交流以及建筑价值感的，是建筑的外立面。建筑外立面的所指包括除屋顶外建筑所有外围护部分，在某些特定59、情况下，如特定几何形体造型的建筑屋顶与墙体表现出很强的连续性并难以区分，或为了特定建筑观察角度的需要将屋顶作为建筑的“第五立面”来处理时，也可以将屋顶作为建筑外立面的组成部分。各类建筑风格示意外立面的定义和作用Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010 针对现在形式各异的建筑风格,进行一些解析分类,主要有以下六种:1、ART DECO建筑风格2、古典主义欧陆建筑风格 3、新古典主义建筑风格4、欧陆建筑风格 5、现代主义建筑风格 6、新中式风格各类建筑风格示意建筑的外立面风格Code of this report|79 Copyri60、ght Centaline Group,2010它趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。各类建筑风格示意ART DECO 美国克莱斯勒大厦上海新城饭店Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010各类建筑风格示意古典主义 在建筑史上，把文艺复兴前的建筑统称为古典主义，主要有以下四种：古希腊建筑风格、古罗马建筑风格、欧洲中世纪建筑风格、文艺复兴建筑风格。比较有代表性的是古希腊建筑风格、古罗马建筑风格雅典大学(古希腊风格）比萨斜塔（古罗马风格）Code of th61、is report|81 Copyright Centaline Group,2010新古典主义建筑提倡要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰加以简化,特点是构图规整，追求雄伟、严谨,一般以粗大的石材砌筑底层基础，以古典柱式和各种组合形式为建筑主体，加以细部装饰。各类建筑风格示意新古典主义 深圳佳兆业可园Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010各类建筑风格示意欧陆建筑风格“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征。福州中州岛Code of this re62、port|83 Copyright Centaline Group,2010重视建筑物的使用功能、注意发挥新型建筑材料和建筑结构的性能特点、强调经济性、强调建筑形式与内容、空间是建筑的主角、废弃表面外加的建筑装饰，认为建筑美的基础在于建筑处理的合理性和逻辑性。各类建筑风格示意现代风格中信红树湾现代简约风格也是现代风格的一种代表形式：现代简约主义风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010新中式风格整体上更倾向于现代风格，摒弃了符号化的装饰，讲63、求中式古典建筑的意境。园林也运用现代手法设计。追求中式园林的意境各类建筑风格示意新中式深圳万科第五园广州云山诗意人家Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010下面，我们先对本案所在地金粟镇，镇上现居住环境进行一个简单了解Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010金粟镇居民现居住环境建筑沿街而建，住宅破旧、老化、无建筑美感，毫无建筑风格可言。在这种情况下，本案所在先居住情况对本案只有一个启示：镇上居民住宅情况需要改善。Code of this report|87 Cop64、yright Centaline Group,2010根据本案针对客户群及本案所在位置现阶段房地产发展出于起步阶段，可对五通桥区项目建筑风格进行一个简单梳理Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010五通桥房地产市场回顾（建筑风格）建筑建筑风格展示格展示丽水天城丽水天城新古典主义新古典主义西胡紫薇西胡紫薇ArtArt-DecoDeco天润欧域天润欧域简欧简欧西湖龙庭西湖龙庭新中式风格新中式风格香枫丽城香枫丽城新中式风格新中式风格星辰丽港星辰丽港现代简约现代简约Code of this report|89 Copyright Cent65、aline Group,2010项目名称开盘时间项目建筑风格西湖紫薇2011-5-3art-deco西湖龙庭2011-7-20二期新中式香枫丽城2010-1新中式天润欧域2011-1-15简欧星辰丽港2010-6-17现代简约丽水天城未开盘新古典主义五通桥房地产市场回顾（建筑风格）201020112012随着时间及城市空间的发展，五通桥区域建筑风格的发展并无明显的主流出现，仍是多种建筑风格并存的情况新中式现代简约简欧Art-DecoArt-Deco新古典主义时间节点建筑风格面世时间Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010星港丽晨66、-现代简约风格该项目采用现代简约风格，但该项目缺乏对外立面细节的描绘，有违于现代简约风格“简约而不简单”的主题思想西湖龙庭-新中式风格该项目虽然也为新中式风格，但相比香枫丽城，并不是那么纯粹，未能较好体现中式建筑风格的灵魂所在 天润欧域-简欧风格大气、更贴近于自然，也符合国人审美，近年在国内发展较快香枫丽城-新中式风格新中式建筑配以中式园林景观，而该项目很好的诠释了中式建筑风格的内涵 西湖紫薇-AreDeco其特征是选择严肃的题材；注重塑造性与完整性；和项目本身及其客群定位相符合五通桥房地产市场回顾（建筑风格）五通桥建筑风格浅析区域现有项目队外立面风格的塑造更多追求的形似而不是神似，对每种建筑67、风格的演绎都不够完善。丽水天城-新古典主义风格建筑风格体现出尊贵大气的的气质，只是对新古典主义风格的诠释不够纯粹Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010五通桥房地产市场回顾（建筑风格）五通桥地区建筑风格种类较多，包含了市面上主流建筑风格项目名称占地面积（）建筑面积（)建筑风格丽水天城26753119606新古典主义星辰丽港428217371现代简约香枫丽城4120269458新中式西湖紫薇666632292Art-Deco西湖龙庭2431064500新中式天润欧域479712591简欧Code of this report|9268、 Copyright Centaline Group,2010五通桥房地产市场回顾（建筑风格）五通桥在售楼盘，受地块原因、成本考虑、开发商实力等因素影响，对建筑风格演绎不够纯粹，对细节处理把握不到位3 五通桥市场建筑风格种类多样，基本包含市面上主流建筑风格，说明五通桥地区房产开发商开始注重产品的品质打造1 五通桥市场建筑风格种类虽然多样，但没形成明显的流行趋势。一方面是现在市场上面在售项目较少，另一方面也折射出区域没有标杆项目区引领潮流2Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010五通桥房地产市场回顾（建筑风格）启示：在市场无主流建69、筑风格且品质并不高的情况下的前提下我们是否可以走差异化路线，让我们成为区域的领导者，让同行需仰望的标杆区域的项目对我们已无借鉴意义，因为它们跟我不在一个档次上，我们将会成为区域的先驱者Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010背景：为了更好的完成本次对项目建筑风格设计的建议，特制订了一份针对金粟镇客群对于建筑风格认知的问卷调查，在市场走访过程中，对消费者进行随机抽样的调查。问卷发放数量：共发放问卷150份，有效问卷128份，有效问卷率达85.3%受访者年龄：调查人群主要在25-55岁之间市调地点：镇上人群聚集地目的：找准市场对建筑70、风格方面的需求(备注:在做问卷时提供了图片展示）问卷调查调查背景Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010问卷调查：受访者年龄，住房套数，职业20-3012%31-4038%41-5035%50-6015%受受访访者年者年龄龄分布分布私企职工48%务农28%公务员7%私营业主17%受受访访者者职业职业分布分布无住房3%一套74%二套16%三套6%三套以上1%受受访访者者拥拥有住房套数有住房套数年龄分布主要集中在30-50岁区间基本只有一套家庭住房收入来源主要来自区域内的厂矿企业打工和在家务农问卷调查Code of this rep71、ort|96 Copyright Centaline Group,2010非常满意4%一般16%无所谓36%不满意44%对现对现有住宅外有住宅外观满观满意度意度非常重要5%重要15%一般37%无所谓43%建筑建筑风风格作格作为购为购房考房考虑虑的比重的比重区域受访者对现有住宅建筑的外观满意度基本不是很高，其中一部分对此方面要求不高问卷调查Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010受访者对建筑风格，颜色，外立面材质的问卷情况白色8%米黄色33%红色4%咖啡色17%灰色8%深褐色27%蓝色3%建筑外立面基本色建筑外立面基本色调调喜好喜72、好在建筑风格上喜欢欧式的占比达45%排第一，新中式风格占比37%排第二在装饰材质上涂料最受受访者喜欢，有超过50%的受访者做首选外立面基本色调上区域受访者喜欢米黄色，深褐色的比例占一半以上涂料乳胶漆56%面砖29%石材10%木材1%玻璃4%建筑外立面装建筑外立面装饰饰材材质质喜好喜好问卷调查简欧45%新中式37%Art Deco5%现代简约13%建筑建筑风风格偏好格偏好Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010客户问卷小结：受访人群年龄段主要集中在30-50岁之间，基本在属当地居民，收入来源主要是务农和在厂矿企业工作，大多数受访者73、拥有一套住房。1 受访者对现在居住的住房建筑外观满意度不高，当地人群属于中低收入，对建筑风格的要求上没有较为个性化的要求，但又渴望接受新的风格和观念。2 在建设风格上选择西班牙的比例最高，其次为新中式。在外立面装饰材质上涂料最受到受访者的欢迎，在颜色喜好上偏向传统色调：米黄色，褐色。3问卷调查Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010广州中粮万科金域蓝湾现代简约风格项目名称中粮万科金域蓝湾位置广州白云金沙洲滨江公园旁占地面积144000建筑面积440000总户数4000车位3000容积率3绿化率30%物业类别住宅、别墅物管费2.674、元/月开发商广州市鹏万房地产有限公司 物业公司万科物业建筑风格现代简约园林风格东南亚景观园林项目占地14.4万，建筑面积44万，由10栋25层高层建筑与130栋别墅组成Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010广州中粮万科金域蓝湾现代简约风格整体重视建筑物的使用功能、注意发挥新型建筑材料和建筑结构的性能特点、强调经济性、强调建筑形式与内容。高层建筑形态更能体现简约风格的建筑美感Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010广州中粮万科金域蓝湾现代简约风格以深褐色为基准75、色调，辅色调为黄色与白色，点缀淡蓝色。整体色彩明快快而不失稳重。建筑整体简洁充满动感Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010成都成都西祥置业龙湖弗莱明戈西班牙建筑风格项目名称龙湖弗莱明戈位置郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处占地面积133334建筑面积130000总户数1411车位3612容积率1.55绿化率30%物业类别住宅物管费1.9元/月开发商成都西祥置业有限公司物业公司成都龙湖物业服务有限公司建筑风格西班牙园林风格欧式园林项目占13.3万，建筑面积13万，总户数1411户，由多层与高层组成Code of this re76、port|103 Copyright Centaline Group,2010成都成都西祥置业龙湖弗莱明戈西班牙建筑风格门窗多现拱形，给建筑增添了立体感和个性感，建筑线条简洁利落，屋檐外伸。展现一种热情奔放的生活态度Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010成都成都西祥置业龙湖弗莱明戈西班牙建筑风格建筑外立面颜色柔和，色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和涂料，不产生反射光，给人踏实的感觉Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010成都华润华润凤凰城Art Dec77、o项目名称华润凤凰城位置高新区站华路德赛二街占地面积40428建筑面积700000总户数5520车位2000容积率4.5绿化率31.5%物业类别住宅物管费2.7元/月开发商华润置地(成都)实业有限公司物业公司华润置地（成都）物业服务有限公司建筑风格Art Deco园林风格现代简约项目占地4万，建筑面积70万，总户数5520Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010成都华润华润凤凰城Art Deco建筑物高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的气势感，同时以米色石材基座，结合均整平衡的格局与空间设计，将住宅舒适性与艺术格调融合，建筑78、风格充满了现代时尚感Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010成都中铁瑞城置业中铁瑞城三号线新古典主义项目名称中铁瑞城位置武侯大道三环立交占地面积17333建筑面积60824总户数641车位400容积率2.6绿化率25%物业类别小高层物管费2.0元/月开发商中铁瑞城置业有限公司物业公司成都中铁瑞城物业管理有限公司新界分公司建筑风格新古典园林风格现代简约项目占地1.7万，建筑面积6万，总户数641户Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010色彩以大面积浅色为主，看起79、来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促成都中铁瑞城置业中铁瑞城三号线新古典主义Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010成都成都置信芙蓉古城新中式项目名称芙蓉古城位置温江永宁镇（外环线外700米）占地面积97573建筑面积74644总户数2000车位私家车位容积率0.57绿化率38.5%物业类别别墅物管费2.5元/月开发商成都置信实业（集团）有限公司物业公司成都蜀信物业服务有限公司建筑风格新中式园林风格中式园林项目占9.7万，建筑面积7.4万，由独栋与别墅组成Code of this report|80、110 Copyright Centaline Group,2010成都成都置信芙蓉古城新中式装饰以黑、红为主的装饰色彩,室内多采用对称式的布局方式，格调高雅，造型简朴优美，色彩浓重而成熟Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010成都成都置信芙蓉古城新中式延续中国古典建筑的精髓，又通过现代材料和手法修饰了线条，但不寻章守旧，如同中国水墨画，淡雅清新，诗意悠然而生Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010各类建筑风格比较优劣势比对中式风格简欧风格现代简约风格Art 81、Deco风格特 点内敛含蓄，讲求传统，追求中式古典建筑的意境。以欧洲大陆建筑特色艺术符号为主要特征。设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度。建筑物高耸，线条明显，色调以暖色系为主，外立面常用面砖或石材。优 势利于吸引传统类、主流类客户；易于塑造品质形象，整体客户接受度高。造价成本相对较低，面向客群广泛。造型大气，概念新奇，多种元素混合。劣 势喜欢新奇的年轻人士，多排斥中式风格。对产品设计要求相当高，成本也高。相对其他风格，较难塑造品质形象。造价成本高，多用于高层建筑。给人们的印象内涵的，有档次的小桥流水人家洋气的，奢华的风情庄园、小镇时尚的，动感的都市化公寓稳重、大气、时尚感强。最适合82、区域山水交界处城郊山地郊区平地城市平地城市中心与本案契合度从以上关于中式风格的分析可以看出，其建筑本身有着特殊的个性及历史背景。从本案物业形态及市场分析、项目地块因子来看，本案也能打造中式风格，但从市场调查情况分析来看：中式风格占37%,可见金粟居民对中式的建筑风格接受度不是很高。从以上关于现代主义的分析可以看出，现代主义在物业上属于”多面手“，从别墅到高层，再从抵挡楼盘到高档楼盘，囊括了所以的物业档次和类型。从本案物业形态及市场分析、项目地块来看，符合建现代简约风格的建筑，但如果建现代简约的楼盘，又将与金粟镇目前的居住，形成同质性，不能体现出本案的独特性，从我们对市场调查问卷中反映出来，金粟83、镇居民对现代风格接受度仅占13%，与其他风格接受度相比较低。从以上关于欧式风格的分析可以看出，其建筑类型包含了多种物业形态，灵活性较强。同时从房地产市场反映出，在大多数高端性项目中异域风格的楼盘占大多数，这点充分证明客户还是认同及欣赏这种风格的。在市场调查中，欧式的建筑风格点45%,可见金粟居民对欧式风格的建筑接受度最高，且项目要树立区域标杆，就必须同区域内的其他建筑在风格上有所区别，所以选用欧式比较适合本案。从以上关于Art Deco风格的分析可以看出，其建筑本身强烈的“号召力”，已成为房地产市场的新宠，多数楼盘尤其是体量较小，位于城市中心的复合型物业选择较多，从本案物业形态及市场分析、项目84、地块因子来看，本案的物业是多层不符合开发Art Deco风格的建筑。在对市场调查中，Art Deco风格占调查比例的5%,金粟本地居民对于此类的建筑风格的喜好 度，还不如简欧。Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010建筑风格建议指导思想u总体设计上寻求市场差异化，寻求自我突破u综合考虑项目自身条件及客户需求、市场等客观因素u凸显项目品质感，规模感，打造区域标杆u满足规划要求（架空层高度、落地窗高度、外跳窗、阳台的尺寸等）u符合建筑风格设计要求（顶部处理、外墙色彩搭配、窗与阳台造型选择、代表性建筑语言/符号的合理运用）Code 85、of this report|114 Copyright Centaline Group,2010结合对竞争项目建筑风格的回顾与探讨，对不同建筑风格的对比研判，再通过建筑风格与本案的契合度、市场因子、人群因子的多角度深析，我司建议本项目建筑风格为简欧风格。l 通过我司对金粟镇市民的调查深访，发现接受的建筑风格主要以简欧、新中式风格为主，分别占比45%、37%。l 目前五通桥楼市，各个项目的建筑风格，失于细节，平平无奇。欧式风格较易做出品质感，脱颖而出。l 项目位于郊区，且周边住房条件较差，最适合打造异域风格的建筑。契合度市场因子人群因子简欧风格本案建筑风格建筑风格确定及示意数据来源：四川中原市86、场研究中心指导思想l 寻求差异化，突出项目的品质感，符合多层的建筑风格。简欧45%新中式37%Art Deco5%现代简约13%建筑建筑风风格偏好格偏好Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010中原建议采用简欧建筑风格，演绎异域风情，成就欧式尊贵典雅生活圈建筑风格建议Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010主流异域风情释义主流异域风情释义欧洲风情欧洲风情风格类别关键词提炼欧陆风情优雅、大气、历史西班牙风情亮丽、活泼、标志地中海风情明亮、大胆、丰厚、简单新古典主义87、风格简约、轻松、典雅法式风情高贵、浪漫、庄重、大方意大利风情悠闲、宏大、优雅Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010欧洲风情欧陆风格欧陆风格深圳东海花园深圳东海花园项项目目位位置置：深圳市福田深南大道农科中心内；项目定位项目定位：豪宅；产品类型产品类型：小高层、高层住宅。主要是以粘贴古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等到处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外，继承了古典三段式的一些表象特征，结合裙楼，标准层及顶层，女儿墙加以不同88、的装饰处理。Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010欧陆风格欧陆风格深圳东海花园深圳东海花园 深圳东海花园是当年名噪一时的豪宅，典型“欧陆风”。“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台”。当时市场接受度很高，销售率良好。欧陆风格从2000年流行至今，在一线城市已经渐渐淡出，但在二线城市依然是市场上流行的风格之一。欧洲风情Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010新古典主义新古典主义北京珠江帝景北京珠江帝景项项目目位位置置：北京市西大望路以及有第二长安街之称的两89、广路交界处的东南角；项项目目规规模模：占地30万平米，建筑面积120万平米，是CBD东南部首屈一指的建筑综合体项目；项项目目定定位位：“CBD90万平米的欧洲城”，它将成为北京最大的一组西洋古典建筑；产品类型产品类型：小高层、高层住宅。新古典主义建筑外观吸取了欧洲古典主义的一些元素和处理手法，但加以简化或局部适用，例如简约的柱式、建筑正立面入口处装饰简约的山花等。配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛。欧洲风情Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2010新古典主义90、新古典主义北京珠江帝景北京珠江帝景 该楼盘是比较典型的新古典主义风格，对古典风格建筑元素和细节保留得较多，三段式的构图、檐口、柱子、退台四坡顶、细节处的装饰等，欧洲精致园林更是大大增加了其尊贵、典雅的气质。市场接受度较高，销售良好。欧洲风情Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010地中海风情地中海风情天津玛歌庄园天津玛歌庄园18481848项目位置项目位置：位于沈阳友谊南路延长线，距离市中心15分钟车程；项目规模项目规模：占地面积330000平方米，总建筑面积120000平方米；项目定位项目定位：纯粹的地中海南法风格的庄园别墅区91、；产品类型产品类型：独栋别墅；停车位停车位：1：2.5；目标客户目标客户：塔尖阶层。地中海建筑风格原特指地中海北岸一线，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区住宅。地中海风格的灵魂，目前比较一致的看法就是“蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然”。其建筑特色是拱门与半拱门、马蹄状的门窗。建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。地中海风格颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。后来流传到美国加州，增加豪华感和南欧其他地区的一些特点，形成“加州风格”或称“美国加州地中海风格”，成为了代表世界豪宅的商标。欧洲风情Code of 92、this report|122 Copyright Centaline Group,2010地中海风情地中海风情天津玛歌庄园天津玛歌庄园18481848 玛歌庄园1848采用地中海的传统工艺进行建造，使项目纯粹、原汁原味，外檐采用石材外加手抹墙，顶棚为彩色的筒瓦设计。同时引入多重组院式别墅设计理念，最大限度地丰富室内与室外的关系以及邻里之间的相互交流。由于项目位于北方，冬季来临，水面结冰，“地中海风情”恐怕会因此大打折扣。项目本身的资源优势如环绕庄园的河、独栋别墅、产品的创新、和建筑形象的品质感使它获得了较高的市场关注度，销售率良好。欧洲风情Code of this report|123 Co93、pyright Centaline Group,2010西班牙风情西班牙风情上海上海LACALA阳光海岸阳光海岸项目位置项目位置：位于上海奉贤海湾度假区；项目规模项目规模：占地面积21万平方米；产产品品类类型型：独栋、双拼别墅与多层小户型组成，是沪上独特的隐居空间别墅。总的来说西班牙式则色彩亮丽，造型活泼，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦，就是我们俗称的西班牙瓦。门或窗间螺旋状的柱子装饰也是它的一大特色。该楼盘建筑设计使用了典型的西班牙式建筑符号、建筑圆角，使建筑外立面更富动感，并配以西班牙式的落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗；外墙94、局部使用文化石和涂料；露台上采用木质花架、弧形栏杆等。市场接受度高，销售良好。后发现建筑施工质量差。欧洲风情Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010南加州西班牙风情南加州西班牙风情天津卡梅尔天津卡梅尔项目位置项目位置：位于天津南部城区，梅江南生态居住区南部；项目规模项目规模：整体占地11.82公顷，建筑面积约15万平方米；项目定位项目定位：是天津市首个纯正南加州风格的高品质生态居住社区；产品类型产品类型：框架高层,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅；客客户户定定位位：中小户型针对二次置业者，自主或为子女置房。别墅针对富裕阶层。欧洲风95、情Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010南加州西班牙风情南加州西班牙风情天津卡梅尔天津卡梅尔 卡梅尔创新性提出港湾式规划理念，层级分明的规划设计理念，由社区空间到生活空间步步深入的剖析与结合，成就纯粹的南加州生活方式。和谐共生的建筑风格与景观规划，让社区水与树的原生元素得到有效结合。卡梅尔的文化气质和产品的优势打动了客户，市场反应良好，销售速度良好。欧洲风情Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2010项目位置项目位置：位于深圳华侨城区腹地；项项目目规规模模：占地96、80万平方米，总建筑面积达108万平方米；建筑类型建筑类型：高层、小高层和多层；产产品品类类型型：TOWNHOUSE、空中别墅、高层大户型等；目标客户目标客户：塔尖阶层。意大利风情意大利风情深圳波托菲诺深圳波托菲诺 意大利式的住宅风格，一般为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架（Bracket,也称牛腿）。檐口处精雕细凿，气势宏大，既美观又避免雨水淋湿檐口及外墙导致变色，使外观看上去始终保持鲜艳亮丽没有污浊。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸97、铁花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感。欧洲风情Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010意大利风情意大利风情深圳波托菲诺深圳波托菲诺 波托菲诺是著名的豪宅楼盘，区 域 规 划 以 意 大 利PORTOFINO为蓝本，将其千年文化与华侨城旅游文化有机融合，结合华侨城的旅游文化、自然山水资源精心构筑，原汁原味的展现了意大利风情。市场认可度高，销售好。欧洲风情Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010法式风情法式风情广州翡翠绿州森林半岛广州翡翠绿州98、森林半岛项项目目位位置置：位于广州帽峰山陈家林自然风景保护区内；项项目目规规模模：总规划占地4000亩，首期1700亩；产品类型产品类型：独立别墅、TOWNHOUSE；法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。欧洲风情Code of this report|129 Copy99、right Centaline Group,2010法式风情法式风情广州翡翠绿州森林半岛广州翡翠绿州森林半岛 该楼盘建筑形体厚重，典雅大方，园林为法国古典园林风格。有着法式庄园的沉稳气息和浪漫情怀。各类别墅呈现岛屿式布局，因山就势，错落有致，打破平原式建筑形式，追求半山和坡地别墅的高低起伏和地势感；每户都拥有私家湖岸线、码头或台阶式空中花园。楼盘的气质和产品打动客户，市场接受度高，销售良好。欧洲风情Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|131 Copyright Centaline G100、roup,2010项目外立面规划建议本案通过西班牙的建筑风格打造，本案的物业，将会成为金粟镇的全新代名词；风格类别关键词提炼欧陆风情优雅、大气、历史西班牙风情亮丽、活泼、标志地中海风情明亮、大胆、丰厚、简单新古典主义风格简约、轻松、典雅法式风情 高贵、浪漫、庄重、大方意大利风情悠闲、宏大、优雅本案所在区域，居住环境较差，住房陈旧，缺乏朝气。而本案的定位思路是，力求打造区域标杆，在金粟脱颖而出，重塑金粟形象，而西班牙风情的亮丽、活泼、标志正符合本案 的定位思路。西班牙Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2010建筑风格建议西班牙建筑101、风格元素特征1、屋顶多为红色瓦筒2、墙体厚重，多为白色，米色，异形墙面3、屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院4、门廊和窗多呈拱形，窗洞略小5、用红筒瓦、弧型墙及铁艺窗等营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围。6、采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却有非常亲和的视觉感和生态性Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010项目建筑风格规划建议设计原则整体性注重建筑规划设计的整体性，总体风格统一、局部设计在遵循整体风格统一的基础上求变化Code of this report|134 Copyright Centaline G102、roup,2010项目建筑风格规划建议设计原则品质感视觉上具有冲击力，能给客户留下深刻记忆点Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010空间层次外立面设计着西班牙建筑重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美项目建筑风格规划建议设计原则Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010项目建风格规划建议设计原则细节把握合理运用独特的元素符号，从细节处完美演绎该种风格。Code of this report|137103、 Copyright Centaline Group,2010项目建筑设计细节建议空间层次建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着西班牙建筑重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美中原建议建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010项目建筑设计细节建议外立面色彩采取质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏104、实的感觉中原建议整个建筑主体以米黄色为基准色调，辅助色为红色，点缀色为红色、黑色Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010项目建筑设计细节建议独特元素符号从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺西班牙建筑挂件等中原建议注重展现西班牙独特元素符号，对建筑进行完美诠释。铁艺栅栏、红瓦屋顶、一步阳台，拱形门廊和窗户等Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建议要做一个具有浓郁西班牙风格的社区，要着力体会其深刻的文化内涵，105、在选材用料方面力求真实和精良同时做好成本控制，在保持个性化的同时，达到与建筑风格的完美统一。Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建议西班牙风格建筑的外立面会较多的使用陶、石、木等材料。在形式、色泽方面都有明显的感官特点。最显著的特点是白墙红瓦，即屋顶用红色陶瓦，墙身使用白色、米黄色涂料。此外，其缓坡瓦筒面的造型，壁龛、植坛、拱形门廊窗户的设计，局部铸铁雕花的装饰也是西班牙风格的基本特征。Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建106、议红色屋顶屋顶用“S”型红色陶瓦来铺盖，赋予建筑物极高的个性风格红色的陶瓦屋顶，洋溢着让人神清气爽的地中海风情。陶瓦铺贴的形状错落有致而富有韵律，具有特殊的美学感观。在瓦的形状上目前主要有两种：一种是传统筒瓦的“C”样式；一种是新式西瓦的“S”型样式，前者在建筑风格上更为纯粹一些，后者施工成本则相对低一些打造要点Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建议米黄色外墙墙体刷米黄色涂料（选用具有粗糙质感的沙浆效果的涂料），墙裙主要贴石材（需要天然石材自然劈开之后的效果）西班牙风格建筑主要用石材和涂料。墙身主要刷涂料，107、墙裙（地面至墙体1米部分）主要贴石材，整个外墙，用涂料和石材两种自然粗糙机理的材料构成了建筑的外立面风格。因为墙身使用涂料，不足之处是墙脚接近地面的地方由于雨水反渗的原因，变色会比较明显，有时候会出现霉变。所以增加石材墙裙，既丰富的建筑风格特点，又是出于实用考虑质感涂料仿古砖打造要点Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建议铁艺花式栅栏围栏和栏杆通常选用铁艺花式栏杆。由铸铁锻造而成，再加油漆做防锈处理。比较注重品质的楼盘，甚至会对栅栏做热镀锌防锈处理。经处理后的栅栏可保持十年以上不生锈。阳台，扶手，铁艺花式栅栏108、，灯饰，凸显西班牙建筑风格元素打造要点Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010建筑细节详析与建议拱形门廊与窗户拱形门廊与窗户，独特的建筑符号，彰显西班牙异域风情拱形门窗对于西班牙建筑来说是必不可少的符号元素，直接反映出该种建筑风格特征。打造要点Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010 注重项目的统一性，打造项目品质感，形成独特的空间层次，由细节打造诠释项目西班牙建筑风格的韵律美学感观1建筑风格小结 建筑外立面墙体运用有粗糙质感的涂料，墙裙贴仿古砖石材，用涂料和109、石材两种自然粗糙机理的材料构成了建筑的外立面风格2 对细节把握是诠释建筑风格最重要的环节，对拱形门廊、窗户，铁艺式栅栏、灯饰等元素符号的处理之间体现建筑风格特征3 在项目品质感与成本控制之间找到平衡点，由较低的成本做出最好的效果4Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010报告思路导图规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算Code of this report|148 Copyright Centaline110、 Group,2010Part 5园林景观规划建议Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010u以强调展示效果为首要原则，而并非为强调质量而大量投入成本u强调原生态，与自然环境相呼应u避免大型集中景观，而是注重层次与细节打造u尽量使用本地效果好，价格优的植被园林景观建议指导思想Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2010园林景观建议设计原则人性化功能性经济性园林规划必须做到想业主之所想、方便业主之无所不及充分考虑到建筑与环境对人心情和家庭生活的影响力，注重实用、生态、111、功能、观赏性紧密联系园林规划时必须根据实际情况、项目条件，注重成本控制统一性让居住的时空与园林紧密联系，增加视觉性，层次分明，植被搭配合理独特性有独特的元素符号，给客户留下记忆点，以区别于其他项目Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010园林风格示意西班牙园林开放式草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，是地中海式花园最大的特点。另外，水景也是地中海风格花园的关键设计。特点：西班牙园林在规划上多采用曲线，多喜用色彩鲜艳的花卉主要植物：北方的小朵月季，柳树园艺小品：木质躺椅，旱伞，秋千Code 112、of this report|152 Copyright Centaline Group,2010具备可比性且经典项目景观图鉴赏及分析招商上海海湾假日花园建筑风格：西班牙风格 园林风格：西班牙风格园林在规划上多采用曲线，布局工整严谨，气氛幽灵肃静结合建筑，通过空间轴线设计，以主景雕塑和水轴为核心元素，结合规则式的绿化设计，形成尊贵的园林空间Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010景观组团、景观轴线、景观节点规划景观资源盘点项目外部景观严重缺失，只有地块西北面有一山地景观，但该部分景观利用率有限。项目主要依靠内部景观资源打造。住113、宅区商住区Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010景观组团、景观轴线、景观节点规划景观节点规划根据本案产品规划及整体风格考虑，打造景观节点，融合与项目整体风格并成为项目的记忆点。景观节点设置北面：雕塑、小品景观，视觉系向东面延伸南面：含有雕塑的喷泉水池，修剪成几何形的绿篱，大片开阔草坪，树木成行列栽植，构成一幅“人工图案装饰画面”此图仅为示意以下皆同住宅区商住区Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010景观组团、景观轴线、景观节点规划景观轴设置景观轴设置在核心景114、观节点集中区域，便于项目景观资源的集中展示，给人们视线的指引。次景观轴景观轴设置主景观轴沿商住区组团与纯住宅区组团之间设置次景观轴沿纯住宅组团与商住组团之间设置主景观轴主景观轴Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010“一带”“两轴”“双节点”“双组团”“一带”即景观步道带，贯穿社区南北“两轴”即北面主景观轴，南面次景观带“双节点”即北面小区主入口出小型水景景观，社区内部大型雕塑“双组团”即以建筑形态和景观轴为分类标准的不同组团景观组团、景观轴线、景观节点规划打造“一带”“两轴”“双节点”“双组团”的空间布局，实现内部资源与项目115、规划的最佳复合。住宅区商住区Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2010景观细节详析与建议植被的运用及演示考虑到基地城市人文要素与自然要素特征，采取本地植物与西班牙风格特色植物混合对话方式，追求形似，在成本控制的基础上达到风情展示最大化。构建“乔木灌木花丛草坪”四重植被体系组合，营造出层次变化，高低错落的感官效果，道路与植被的完美融合建筑之间采用形态丰富，色彩鲜艳的植物和花卉区隔，吸引视觉效果的同时保证了私密性利用缓坡制造视觉差异及社区层次感，同时大量运用原生态植物以成本控制Code of this report|158 Copy116、right Centaline Group,2010避免大面积水景及集中景观的出现，以点式水景创造展示效果及趣味性。避免大面积水景，以结合绿化小品的喷泉、水池、潜水泵等营造出强烈的展示效果。景观细节详析与建议水景的运用Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|159突出西班牙风情的陶艺铺装，以大量土陶制品的应用图出西班牙风情。成本低，但能表现原汁原味西班牙意趣。景观细节详析与建议园艺小品的运用细节小品打造以体现风情为首要原则，应用陶艺元素体现西班牙风格，以手工打造的特点增加趣味性及展示效果117、。Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010景观细节详析与建议建筑小品的运用通过各种西班牙元素的建筑小品渲染西班牙风情Code of this report|161 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|161大量应用注重实用性与趣味性的功能小品，以统一logo标识体现社区品质。景观细节详析与建议功能小品运用功能小品：将灯箱、信报箱、指示牌、垃圾箱等具备使用功能的部分打造为风情小品，处处体现项目品质垃圾箱信报箱指示牌导视牌指示牌统一logoCode of this r118、eport|162 Copyright Centaline Group,2010采用西班牙皇家园林风格进行演绎，避免使用过多的西班牙原生元素，而使用改良后的的西班牙风情，重点把握打造成本与品质感的平衡点。1打造“一带”“两轴”“双节点”“双组团”的园林空间布局，实现内部资源与项目规划的最佳复合。2以强调展示效果为首要原则，而并非为强调质量而大量投入成本。3总结：Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2010报告思路导图规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议开发目标解析报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及119、附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算Code of this report|164 Copyright Centaline Group,2010Part 6产品设计规划建议Part 6.1 住宅篇Part 6.2 商业篇Part 6.3 车位篇Code of this report|165 Copyright Centaline Group,2010Part 6.1住宅篇Part 5.1.1 五通桥房地产市场回顾Part 5.1.2 户型设计思路Part 5.1.3 全国案例的选择及参考Part 5.1.4 项目各类物业的形态及户型配比Code of this report|166120、 Copyright Centaline Group,2010套型可变后面积面积区间区间供应量区间去化量区间供应率单套去化率不可变套型供应量不可变套型供应率不可变套型去化量不可变套型去化率套型可变供应量套型可变供应率套型可变去化量套型可变去化率套一不可变31-4034341.32%100%813.13%6681.48%41-5047321.82%68.09%一变二60-7041-50990.35%100%36982%92.44%91-10081-90360013.93%0.00%（该户型所在项目尚未开盘）丽水天城套二不可变60-7068532.63%77.94%59923.17%52292.1121、5%71-802051957.93%95.12%81-9032630412.61%93.25%二变三101-11091-10089573.44%64.04%71354.34%577.99%111-130101-110260010.06%0.00%（该户型所在项目尚未开盘）丽水天城130-140111-120364014.08%0.00%紧套三91-10034291.32%85.29%341.32%2985.29%舒适套三不可变101-1102121218.20%57.08%67326.03%44165.53%111-1202541879.83%73.62%121-13056422.17%75.122、00%131-140151915.84%60.26%三变四140-150121-13056502.17%89.29%567.68%5089.29%跃层131-14060532.32%88.33%602.32%5388.33%合计-25851257-1447-114178.85%113844.02%11610.19%区域户型供应去化表区域户型供应去化表1区域内供应的户型分为不可变户型与可变户型，区域内供应的户型分为不可变户型与可变户型，供应量分别为供应量分别为1447套和套和1138套。套。Code of this report|167 Copyright Centaline Group,201123、0区域户型供应去化表2区域内以71-90套二的户型和101-120套三的去化量最大，同时81-90一变二和101-120二变三的户型供应量最多，且去化量较少，说明未来的市场供应主力也将会以这两种户型为主。数据来源：中原数据库Code of this report|168 Copyright Centaline Group,2010通过回顾问卷调查结果，可以看出五通桥区的客户对于楼层较低的物业认可度最高，其中多层和和花园洋房就占了41%，对于80-90套二和90-120套三的户型需求量最大分别占27%和32%Code of this report|169 Copyright Centaline 124、Group,2010项目户型设计总体思路着重体现小区中庭景观资源，房间尺度需保证使用舒适，坚持景观面最大化原则。户型设计亮点选取原则 户型设计基本要求客户接受度高不会较大程度增加开发成本具有较强溢价能力或者较快去化速度体现住宅的实用性、安全性、灵活性、私密性、经济性合理的功能分区（公私分区、干湿分区、动静分区、主次分区）增加窗体设置，扩大景观面，同时体现户与户之间的均好性合理朝向、日照充分、通风良好主要的房间的朝向应该朝向偏东45度至偏西45度之间，日照应该满足冬至日不少于1小时的满窗日照，开窗的大小不能小于地板面积的1/7多层产品设计总体思路多层产品设计总体思路Code of this re125、port|170 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：洋房产品低密度化，建议设置3层、5层，营造舒适度洋房产品设计总体思路Code of this report|171 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：产品设置多样入户方式，尽量独门独户洋房产品设计要点1/3 主要为五层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户 五层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房建议项目情景洋房打破了普通多层产品呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，强调入户方式要巧妙，在金粟当地的126、房地产市场形成创新型产品，有很大的市场吸引力Code of this report|172 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：层层退台，赋予每户独立庭院或阳台，营造自然舒适生活空间洋房产品设计要点2/3通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；3-4层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受；庭院阳台楼梯一层二层三，4层五层Code of this report|173 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：充分考虑户型的景观及朝向洋房产品设127、计要点3/3五大价值点：a.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.豪华的顶层套房15234户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，五层赠送大露台Code of this report|174 Copyright Centaline Group,2010户型设计建议“体现户型合理性，扩展生活空间，完善居住功能”户型设计亮点英郦庄园英郦庄园2室室2厅厅2卫卫1厨厨 111.38户型方正紧凑通风、采光好空间布局合理多个阳台，扩展了居住空间户型设计建议户型设计建议Code of this report|175 Copyright Cental128、ine Group,2010户型设计亮点建议利用生活阳台来赠送面积 户型设计亮点建议户型设计亮点建议英郦庄园英郦庄园2室室2厅厅2卫卫1厨厨 111.38利用阳台赠送面积，且有需要也可改成功能房Code of this report|176 Copyright Centaline Group,2010项目户型配比建议项目户型配比建议区域在售楼盘户型分析区域在售楼盘户型分析区域内在售项目中香枫丽城的主力户型为81-90套二和101-120套三的产品为主，西湖龙庭主要以60-90套二和100-140套三的产品为主，丽水天城则以120-140套二变套三的户型为主，西湖紫微以120-130套三变套四的129、户型为主，星辰丽港以30-50套一的户型为主项目名称项目名称面积（）面积（）占比占比面积（）面积（）占比占比面积（）面积（）占比占比面积（）面积（）占比占比香枫丽城70-80套二21%81-90套二33%101-120套三38%131-140套三8%西湖龙庭40-50套一变套二2%60-90套二46%100-140套三41%130-140跃层12%丽水天城90-100套一变套二5%100-110套一变套二31%110-120套二变套三11%120-140套二变套三53%西湖紫微91-100套二变套三25%110-120套二变套三25%120-130套三变套四50%星辰丽港31-50套一44%9130、0-100套二18%90-100套三19%130-140套三19%Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：一层，带地下室和前庭后院洋房产品设计参考1/4架空层储藏室：28.37错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面情景房错层12米Code of this report|178 Copyright Centaline Gr131、oup,2010洋房产品：二层，带地下室和大露台洋房产品设计参考2/4独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：三层、四层，复式设计，带大露台洋房产品设计参考3/4错层7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间4间卧室组织132、紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富，附带观景露台 Code of this report|180 Copyright Centaline Group,2010洋房产品：五层，带露台和阁楼洋房产品设计参考4/4露台主人区露台露台上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高133、达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2010模式一：项目户型配比建议模式一：项目户型配比建议住宅部分住宅部分鉴于区域市场热销户型及金粟当地的实际经济情况，建议本项目以75-85紧凑套二、85-95套二变套三户型为主力户型，做到尽量控制总价，降低门槛实现项目速销的目的。户型户型建筑面积建筑面积（）容积率1.4占比占比容积率1.4套数容积率1.0占比占比容积率1.0套数套数目标客群2房2厅1卫（紧凑型）75-8575-8530%30%27025%1134、46为子女购房、为做生意方便3房2厅2卫（紧凑型，可变套三）85-9585-9528%28%25227%158换房的职工家庭3房2厅2卫（舒适型）100-110100-11025%25%22822%128改善现有居住环境的工厂基层管理人员跃层（舒适型，可变套四）120-130120-13017%17%15028%150改善现有居住环境的管理层合计合计100%100%900100%582Code of this report|182 Copyright Centaline Group,2010模式二：项目户型配比建议模式二：项目户型配比建议住宅部分住宅部分鉴于区域市场热销户型及金粟当地的实际经济135、情况，建议本项目以75-85紧凑套二、85-95套二变套三户型为主力户型，做到尽量控制总价，降低门槛实现项目速销的目的。户型户型建筑面积建筑面积（）容积率1.7占比占比容积率1.7套数容积率1.1占比占比容积率1.1套数套数目标客群2房2厅1卫（紧凑型）75-8575-8530%30%24625%130为子女购房、为做生意方便3房2厅2卫（紧凑型，可变套三）85-9585-9527%27%22225%130换房的职工家庭3房2厅2卫（舒适型）100-110100-11025%25%20622%112改善现有居住环境的工厂基层管理人员跃层（舒适型，可变套四）120-130120-13018%18136、%15028%150改善现有居住环境的管理层合计合计100%100%824100%522Code of this report|183 Copyright Centaline Group,2010功能户型性能标准2-2-1紧凑型3-2-2紧凑型3-2-2舒适型4-2-2舒适型卧室主卧室使用面积（）10-1212-1512-1412-16主卧室开间（m）3.33.63.93.9次卧室使用面积（）8-1010-1210-1510-15次卧室开间（m）2.73.03.33.3客厅客厅使用面积（）15182025客厅开间（m）3.63.94.24.2阳台阳台/露台面积（）4-66-86-88-10生活137、阳台面积（）1-31-32-42-4入户入户花园面积（）3-53-64-64-6餐厅餐厅使用面积（）5-85-86-88-10餐厅采光通风状况采光通风书房书房使用面积（）-6-88-10储藏间储藏间使用面积（）-3-4衣帽间衣帽间使用面积（）-4-6厨房厨房使用面积（）4-64-64-65-8卫生间次卫生间使用面积（）3-53-53-53.5-5.5主卫生间使用面积（）-3-43-43-4合合计计6868（套内）（套内）8080（套内）（套内）9090（套内）（套内）102102（套内）（套内）其他层高（m）2.9户型尺度建议户型尺度建议Code of this report|184 Copy138、right Centaline Group,2010Part 6产品设计规划建议Part 6.1 住宅篇Part 6.2 商业篇Part 6.3 车位篇Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2010金粟商业现状回顾目前金粟镇本地整体规划欠佳，限制商业价值的发展，加之商铺陈旧零散，业态杂乱无章，无法给投资者、经营者很强的信心，导致商业发展滞后，经营状况不良，整体租金水平偏低。Code of this report|186 Copyright Centaline Group,2010通过分区明确，主题鲜明，集约化，来与镇上现存的商业相对139、比，凸显本案商业价值最大化。差异化从何而来？分区明确 主题鲜明1.可规划餐饮一条街，将金粟镇及其周边的特色美食和餐饮集中起来，既为镇上居民、小区业主服务，也能让过往的客商，品尝本地的餐饮文化。2.可规划服装一条街，在晚上，还可发展为夜市，繁荣当地市场。3.可规划居民服务一条街，将电器维修、通讯配件、门窗地板、五金建材等熔于一炉，一站化服务，居民生活必需的业种在这里都能找到，提高其便捷度。Code of this report|187 Copyright Centaline Group,2010以新城镇商业样板街，体现特色与现代气息，与周边乡镇的商业形成差异化，除满足本区域居民和业主，还能将一些140、周边乡镇的居民吸引来投资与消费。新城镇样板街区Code of this report|188 Copyright Centaline Group,2010 新城镇样板街区纯住宅区住房2+1，以下为底商商业分区示意图商住区的商业，在业态上做一定的规划，如此既能发挥商业的最大价值又能吸引一些商家至此经商。Code of this report|189 Copyright Centaline Group,2010业态规划业态规划风情餐饮区风情餐饮区理由1、提高本地及周边居民生活质量2、为商业区经营户服务3、为来往客商服务目标客群业主、本地居民、周边人群，客商业态规划中餐、快餐店、小吃店、茶馆等Cod141、e of this report|190 Copyright Centaline Group,2010业态规划业态规划特色服装区特色服装区理由1、乡镇居民又到场上买衣服的习惯2、适当发展还可成为夜市3、方便周边人群目标客群业主、本地居民、周边人群业态规划各式服装、鞋子、衣帽、纺织品、小饰件等。Code of this report|191 Copyright Centaline Group,2010业态规划业态规划一站式居民服务区一站式居民服务区理由1、为本地居民提供便捷服务2、为经营户解决生活难题3、提高整个商业区的附加值目标客群本地居民、经营户业态规划超市、便利店、家电维修、通讯器材、五金142、门窗Code of this report|192 Copyright Centaline Group,2010业态划分图纯住宅区农服、农副区风情餐饮区一站式生活服务区特色服装区Code of this report|193 Copyright Centaline Group,2010纯住宅区商业层高因上面有住宅，底铺不宜太高，建议层高4.5建议层高6.1,加大商铺的可利用空间，提高实用性，吸引投资经营者Code of this report|194 Copyright Centaline Group,2010在景观大道的基础上，配以其他景观以及雕塑、硬景、水景等元素，将街区点缀一新，形象标杆143、也能快速建立起来，利于浓烈商业氛围的形成。商业规划建议商业氛围营造Code of this report|195 Copyright Centaline Group,2010 根据金粟现有商业的调查了解，建议商业的面积区间为40-150为主，独立商业挑高6米，二楼为4.5米。商业产品总结：商业的选位置突出交通的便利性，和社区居民的方便性。21 商业在经营业态上不作强行的限制条件，由业主自行经营。3Code of this report|196 Copyright Centaline Group,2010Part 6.3车位篇Part 5.3.1 金粟镇现有车辆状况Part 5.3.2 车位规划144、总体原则Part 5.3.3 车位布局建议Code of this report|197 Copyright Centaline Group,2010回顾金粟镇家庭经济收入得知，金粟镇的人均收入较低，交通工具以摩托车为主。摩托车横行汽车只是配角金粟镇居民交通工具现状Code of this report|198 Copyright Centaline Group,2010住宅车位规划原则：在不影响社区的绿化面积下规划停车位停车位不能影响社区的交通环境停车位的设置必须要考虑长远性停车位用途多样化Code of this report|199 Copyright Centaline Group,2145、010项目车位设置在房前屋后空置地带，选用网格状的停车位，部份车位可做花架在增加绿化率的同时也起到了美化社区的作用。住宅车位布局建议纯住宅区Code of this report|200 Copyright Centaline Group,2010商住区的车辆也可在房前屋后，或街道边都可以停放。商业车位布局建议商住区Code of this report|201 Copyright Centaline Group,2010 考虑到建筑成本及项目区域特征，建议项目内的住宅车位不设定特定区域，停放位置分散在房前屋后。车位总结：金粟镇居民目前的主要交通工具还是以摩托车为主，汽车在当地还不够普及。21146、 打造网格状的车位，在增加绿化率的情况下也不会减少停车位的数量。3 商业的停车位，不规划单独区域停放，可在商住区楼下，就近停车。4Code of this report|202 Copyright Centaline Group,2010规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议项目定位思路报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算报告思路导图Code of this report|203 Copyright Centaline Group,2010Part 7项目配套及附加值规划设计建议Part 7.1 配套及附加值规划设计147、总体思路与原则Part 7.2 风情休闲景观Part 7.3 公众交流小广场、创意空间Part 7.4 运动、休闲空间Part 7.5 新科技采用Part 7.6 物业管理建议 Code of this report|204 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|204配套及附加值规划设计总体思路与原则u 经济技术指标利益的最大化，最大限度保证开发商的投入与收益的平衡。u 各配套设施均好性。u 提升项目品质。u以市场上客户最迫切最根本的需求作为保障，确保市场接受度高。u项目周边配套较为缺乏及陈旧，在自身规划设计条件允许的情况下设置部148、分休闲，娱乐，体育运动及社区商业服务作为项目配套。u在绿色，健康，环保的主题下运用现代科技提升生活品质。u物业顾问。结合项目所在区域的特性及项目地块自身情况、规划条件，确定项目产品规划设计方面建议的目的与总体思路如下：Code of this report|205 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|205u风情休闲景观u公众交流小广场、创意空间u运动、休闲空间u新科技采用u物业管理项目配套及附加值规划设计建议Code of this report|206 Copyright Centaline Group,2010Code of149、 this report|206风情休闲景观风情休闲景观可运用人行休闲步道，凉亭，清水平台，小草坪，团组花卉步道可带有一定坡度，利于养生可带有围栏增加休闲意境与安全系数，更加人性化可铺装按摩石，利于保健Code of this report|207 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|207风情休闲景观风情休闲景观可运用人行休闲步道，凉亭，清水平台，小草坪，团组花卉Code of this report|208 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|208公众交流小广场150、创意空间小广场方便业主闲时休息，为业主间交流提供便利，融洽小区邻里关系方便业主间的交流，融洽业主间的关系方便业主闲时休息Code of this report|209 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|209公众交流小广场、创意空间创意空间的设计可生活美化社区环境，愉悦视觉，提高生活品质感创意空间的设计可生活美化社区环境，愉悦视觉，提高生活品质感区别于其他项目环境，提高项目差异化水平区别于其他项目环境，提高项目差异化水平富有创意的雕塑设计极富个性化的外观设计在墙面，地面。及部分公用设施上附上创意的涂鸦设计，给平淡的生活增添一丝151、感官乐趣Code of this report|210 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|210运动、休闲空间提可供篮球场，乒乓球室，健身设施，儿童娱乐设施，露天茶座，等运动休闲配套，实用性强，贴近业主生活需求。乒乓球室儿童娱乐设施篮球场公共健身设施 露天茶座Code of this report|211 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|211新科技采用建议生态灭蚊机”（灭蚊磁场）生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭400152、0平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害u运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭u利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。u24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。u能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊u自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。u安全&153、无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音 Code of this report|212 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|212新科技采用建议双密封不锈钢地漏系统双密封不锈钢地漏系统，免异味、便于清洗、杜绝病虫害市场上的地漏一般按材料分为不锈钢地漏、PVC（聚氯乙稀）、全铜地漏，其中不锈钢材质最好双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，专为无菌室设计的双密封不锈钢地漏(国际高标154、GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 成本：35元/套Code of this report|213 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|213新科技采用建议无线网络Wi-Fi是一种可以将个人电脑、手持设备（如PDA、手机）等终端以无线方式互相连接的技术无需布线，可以不受布线条件的限制支持连接的多种移动终端设备（手机，笔记本，平板电脑（ipad）等）操作方便-只需输入密码即可畅游网络信号覆盖面积广健康安全-155、实际发射功率约6070毫瓦，无线网络使用方式并非像手机直接接触人体，是绝对安全Code of this report|214 Copyright Centaline Group,2010物业管理建议物业管理顾问聘请专业物业管理顾问，对物业服务提出建议Code of this report|215 Copyright Centaline Group,2010规划设计指导思想及原则建筑布局规划建议项目定位思路报告内容建筑单体规划建议产品设计规划建议园林景观规划建议项目配套及附加值规划设计建议住宅篇商业篇车位篇项目经济测算报告思路导图Code of this report|216 Copyright156、 Centaline Group,2010Part 8项目销售预估Code of this report|217 Copyright Centaline Group,2010模式一：以居住功能为主，配套商业为辅销售收入对比：容积率1.4的总收入比容积率1.0高。容积率1.4物业类别可销售量（）销售均价（元/）销售率销售总额（万元）住宅1407902200100%30973.8商业40003500100%1400合计（万元）32373.8容积率1.0物业类别可销售量（）销售均价（元/）销售率销售总额（万元）住宅956102200100%21034.2商业40003500100%1400 合计（万157、元）22434.2 VS此销售价格参照五通桥区房地产销售均价结合金粟本地楼盘的销售价格所得，实际销售价格以，项目开盘后市场行情而定。Code of this report|218 Copyright Centaline Group,2010静态收入对比：容积率1.4的投资收益率大于容积率1.0容积率1.0项目金额(万元)经营收入22434.2销售收入22434.2经营成本17041.27开发成本15807.39销售税费1233.88税前利润5392.93投资收益率（税前）31.65%所得税1348.23税后净利润4044.7投资收益率（税后）23.73%VS容积率1.4项目金额(万元)经营收入158、32373.8销售收入32373.8经营成本23698.7开发成本21918.14 销售税费1780.56税前利润8675.1投资收益率（税前）36.61%所得税2168.78 税后净利润6506.33 投资收益率（税后）27.45%模式一：以居住功能为主，配套商业为辅Code of this report|219 Copyright Centaline Group,2010销售收入对比：容积率1.7的总收入比容积率1.2高。容积率1.7物业类别可销售量（）销售均价（元/）销售率销售总额（万元）住宅146245 2200100%32173.9商业285003500100%9975 合计（万元）159、42148.9容积率1.2物业类别可销售量（）销售均价（元/）销售率销售总额（万元）住宅975552200100%21462.1商业285003500100%9975 合计（万元）31437.1 VS此销售价格参照五通桥区房地产销售均价结合金粟本地楼盘的销售价格所得，实际销售价格以，项目开盘后市场行情而定。模式二：商住共融Code of this report|220 Copyright Centaline Group,2010静态收入对比：容积率1.7的投资收益率大于容积率1.2容积率1.2项目金额(万元)经营收入31437.1销售收入31437.1经营成本21356.83 开发成本1962160、7.79 销售税费1729.04税前利润10080.27 投资收益率（税前）47.2%所得税2520.07税后净利润7560.2投资收益率（税后）35.4%VS容积率1.7项目金额(万元)经营收入42148.9销售收入42148.9经营成本28531.47开发成本26213.28 销售税费2318.19税前利润13617.43投资收益率（税前）47.73%所得税3404.36 税后净利润10213.07 投资收益率（税后）35.8%模式二：商住共融Code of this report|221 Copyright Centaline Group,2010总结：1.本案的发展模式可分为两种:一、161、以居住功能为主，配套商业为辅。二、商住共融的模式。2.建议本案物业采用西班牙的建筑风格，配合西班牙的园林，彰显项目住宅品质。3.建议本案降低成本，住宅车位规划在住房前后，不做地下停车场。商住停车位不设定固定停车位，突显灵活性。4.本案的容积率根据所选择的发展模式而定。但是容积率低的产品，其销售周期就会相对较少，也能有效的减少项目的风险。Code of this report|222 Copyright Centaline Group,2010为了增加项目的产品线，并提升项目的影响力，我们大胆的提出如下设想：如果能得到政府支持，我司建议将本案三分之一的地块用于集贸市场，在提升金粟形象的同时也会为162、本案带来强大的人气，形成商气，帮助本案快速去化。附件Code of this report|223 Copyright Centaline Group,2010在进行商业规划之前，先让我们看看金粟镇到底有哪些资源，能够整合，用以盘活本案商业Code of this report|224 Copyright Centaline Group,2010金粟镇地理、自然金粟镇土地肥沃、通风爽水，适宜粮食、蔬菜、瓜果等的生长。年平均气温17.4C，最高达37.6C，最低为4.6C，有霜期短，仅有3.4天，河流、水库不封冻，有利于水产养殖。年平均降雨量为1390.6毫米，空气温度为83.2%，岷江河流经金163、粟镇，最大流量为54100立方米/秒，最小流量为300立方米/秒，平均流量为24800立方米/秒，农副产品种类繁多，物美价廉，主要生产水稻、小麦、玉米等粮食作物，盛产油菜籽、蔬菜、水果、茶叶等经济作物，有一定森林资源。现已成立茶叶、冬瓜、枇杷和名特优水果等多个协会，并已形成初步规模。Code of this report|225 Copyright Centaline Group,2010茶叶金粟镇茶叶发展势头更加迅猛，到2010年全镇茶叶种植面积达到了6000多亩，茶叶产量突破600万斤，产值达1500多万元。镇上还专门成立了茶叶协会，帮助茶农、茶叶加工厂业主增收致富。2011年12月30日164、上午，乐山市五通桥茶叶产业基地建设推进会在金粟镇召开，“早抓早谋划，确保今年五通桥茶叶发展再上一个新台阶。”五通桥区现有茶园面积1.5万亩，投产茶园1.4万亩。全区无性系良种茶园覆盖率已达90%，投产茶园已形成丰产的树冠树型，茶农种茶积极性和标准化栽培技术高，培育了以五通桥区芽芝春茶厂、五通桥区磐江岩茶厂、五通桥区银沱茶厂为龙头的茶叶加工企业，打造了以“芽芝春”、“牟罗春”、“品华”等为主体的商标品牌。据介绍，乐山五通桥茶叶产业规划计划从2012年至2016年，用5年时间，沿金辉路-刘家山-江村-犍为县高龙村着力打造3万亩现代农业茶叶产业基地，其中新建生态标准化茶园1.7万亩，改造低产劣质茶园165、0.7万亩，建立0.1万亩标准园、1万亩生态标准示范区。3万亩现代农业茶叶产业基地的建设，将带动全区宜茶区5万亩现代农业茶叶产业基地的发展，实现茶农收入翻番。Code of this report|226 Copyright Centaline Group,2010蔬菜近年来，五通桥区以建设无公害蔬菜产业基地为目标，大力发展特色蔬菜产业；在西坝、冠英、牛华、竹根等地建立无公害蔬菜基地，种植错季蔬菜和本地特色蔬菜；培育蔬菜产业专业合作社4个，为菜农提供全方位服务，提高产业组织化程度和抵御市场风险的能力；培养农民经纪人400余名，在成都、重庆、昆明等地超市设立无公害蔬菜专卖点。截至目前，该区无公害166、蔬菜基地面积已达2万余亩，80%以上的蔬菜品种实现了升级换代，蔬菜良种普及率达到70%，成为富民增收的主导产业。金粟镇是五通桥区最重要生产基地之一，精细蔬菜基地4000余亩，销售各类蔬菜6000余吨，产值6200余万元 Code of this report|227 Copyright Centaline Group,2010林业、水果、花卉名特优水果基地3000余亩，各类经济林4000多亩，木材加工厂2个、木材经营户4户。各类优质水果12万斤，产值50余万元；金粟还是是乐山重要苗圃基地之一，主要种植经营山茶花、桂花。有不少成规模的苗圃，比如最大的金粟苗圃，现有山茶花20余万株，桂花1万余株。167、Code of this report|228 Copyright Centaline Group,2010五通桥区南部，包括金粟镇等地区，形成了以茶叶、蔬菜、水果、粮食、花卉、林业等为支柱的绿色产业区。金粟镇历来是周边临镇商贸集散中心，但因未成规模，无集中化管理，虽然具有很长的历史，但影响较小。Code of this report|229 Copyright Centaline Group,2010思考本案是否能整合周边的农业资源，依托金粟镇商贸集散中心的历史优势，建立一个五通桥乃至整个乐山首创的“绿色集贸中心”？Code of this report|230 Copyright Cent168、aline Group,2010蔬菜茶叶水果花卉苗圃农机农资农业站其他农副产品绿色集贸中心绿色集贸中心绿色产品衍生业态Code of this report|231 Copyright Centaline Group,2010集结周边镇、村农业资源整合资源集中化、统一化规模效应定位准确 品牌插位旗帜鲜明形成合力 构建强大气场强力吸引经营者、投资者Code of this report|232 Copyright Centaline Group,2010金粟商业现状回顾目前金粟镇本地整体规划欠佳，限制商业价值的发展，加之商铺陈旧零散，业态杂乱无章，无法给投资者、经营者很强的信心，导致商业发展滞后169、，经营状况不良，整体租金水平偏低。Code of this report|233 Copyright Centaline Group,2010思考本案是否能打造具有现代生活气息的风情商业街，与金粟镇现有商业及其周边乡镇商业，区别开来，以差异化取胜？Code of this report|234 Copyright Centaline Group,2010通过分区明确，主题鲜明，集约化，来与镇上现存的商业相对比，凸显本案商业价值最大化。差异化从何而来？分区明确 主题鲜明1.可规划餐饮一条街，将金粟镇及其周边的特色美食和餐饮集中起来，既为镇上居民、小区业主服务，也能让过往的客商，品尝本地的餐饮文化170、。2.可规划服装一条街，在晚上，还可发展为夜市，繁荣当地市场。3.可规划居民服务一条街，将电器维修、通讯配件、门窗地板、五金建材等熔于一炉，一站化服务，居民生活必需的业种在这里都能找到，提高其便捷度。Code of this report|235 Copyright Centaline Group,2010本案商业定位通过对五通金粟镇商业现状调研分析，以及对本案能借助的商业资源的细细梳理，我司对本案商业定位为 绿色集贸中心 新城镇样板街区Code of this report|236 Copyright Centaline Group,2010以绿色集贸中心，兼和本地农业资源，并将周边农业资源171、一并拉来，形成强大的市场影响力，拓展本案商业的辐射范围，消除地域限制。绿色集贸中心Code of this report|237 Copyright Centaline Group,2010以新城镇商业样板街，体现特色与现代气息，与周边乡镇的商业形成差异化，除满足本区域居民和业主，还能将一些周边乡镇的居民吸引来投资与消费。新城镇样板街区Code of this report|238 Copyright Centaline Group,2010绿色集贸中心新城镇样板街区纯住宅区住房2+1，以下为底商独立底商商业分区示意图南部占据区位优势，昭示性强，可规划为绿色集贸中心中部作为集贸中心的商气延伸区172、域，且距离居住区近可规划为商住区域，既能发挥商业的价值又能减少商贸区对住宅的影响。内部处于项目深处，可规划为纯住宅区。住房5+1Code of this report|239 Copyright Centaline Group,2010商业业态体系商业业态体系通过对本案商业价值挖掘，商业发展模式探讨，我司得出了本案商业业态体系。以大型的农副产品专区农机专区农药化肥专区绿色集贸中心农服、农副区绿色产品区茶叶专区蔬菜专区水果专区花卉苗圃专区产业兼合，规模化，形成强大的辐射力和吸附力。附属区域主力区域Code of this report|240 Copyright Centaline Group,173、2010业态规划业态规划绿色产品专区绿色产品专区理由1、整合周边农业资源。2、形成合力3、绿色生态为当今趋势。目标客群农产品批发商、超市连锁、本地居民。业态规划蔬菜、茶叶、水果、花卉等Code of this report|241 Copyright Centaline Group,2010业态规划业态规划农服、农副区农服、农副区理由1、与绿色产品形成互补。2、提高绿色产品区附加值。3、一站式农业服务。目标客群种植户、本地农民、相关的商人。业态规划农资、农机、农药、化肥等Code of this report|242 Copyright Centaline Group,2010超市便利店家电维174、修通讯配件商业业态体系商业业态体系通过对本案商业价值挖掘，商业发展模式探讨，我司得出了本案商业业态体系。以优质生活概念，通过对本案商业价值挖掘，商业发展模式探讨，我司得出了本案商业业态体系。以优质生活概念，提高项目的品牌形象；以文化消费提高项目的内涵与底蕴；以特色餐饮休闲吸引远近人群，并彻提高项目的品牌形象；以文化消费提高项目的内涵与底蕴；以特色餐饮休闲吸引远近人群，并彻底融入沿江商业带。底融入沿江商业带。新城镇样板街区一站式居民服务区风情餐饮区中餐馆快餐店小食店茶馆次主力区域主力区域特色服装区各式服装鞋子衣帽小饰品次主力区域Code of this report|243 Copyright 175、Centaline Group,2010业态规划业态规划风情餐饮区风情餐饮区理由1、提高本地及周边居民生活质量2、为商业区经营户服务3、为来往客商服务目标客群业主、本地居民、周边人群，客商业态规划中餐、快餐店、小吃店、茶馆等Code of this report|244 Copyright Centaline Group,2010业态规划业态规划特色服装区特色服装区理由1、乡镇居民又到场上买衣服的习惯2、适当发展还可成为夜市3、方便周边人群目标客群业主、本地居民、周边人群业态规划各式服装、鞋子、衣帽、纺织品、小饰件等。Code of this report|245 Copyright Cent176、aline Group,2010业态规划业态规划一站式居民服务区一站式居民服务区理由1、为本地居民提供便捷服务2、为经营户解决生活难题3、提高整个商业区的附加值目标客群本地居民、经营户业态规划超市、便利店、家电维修、通讯器材、五金门窗Code of this report|246 Copyright Centaline Group,2010业态划分图纯住宅区农服、农副区风情餐饮区一站式生活服务区特色服装区绿色产品专区Code of this report|247 Copyright Centaline Group,2010商业层高纯住宅区因上面有住宅，底铺不宜太，建议层高4.5建议层高6.1,加大商铺的可利用空间，提高实用性，吸引投资经营者Code of this report|248 Copyright Centaline Group,2010在景观大道的基础上，配以其他景观以及雕塑、硬景、水景等元素，将街区点缀一新，形象标杆也能快速建立起来，利于浓烈商业氛围的形成。商业规划建议商业氛围营造Code of this report|249 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!