1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。美每家华岩新城幸福村项目整体定位、规划及物业发展建议报告香港中原顾问（重庆）2012.07Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010汇报说明基于本项目的取地可研报告研究的项目发展方向筛选成果，项目发展方向主要分为总部基地和住宅两大部分，本报告将对总部基地和住宅具体发展定位及产品进行深入的研究分析。Code of this report2、|3 Copyright Centaline Group,2010项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分工作工作最终最终成果成果至今工作2011/82011/10项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议2012/07l项目属性分析l项目核心问题界定l总部基地发展机会分析l总部基地市场分析l住宅竞争市场分析l住宅发展机会分析l项目整体定位及分项定位l整体规划及开发策略项目整体定位、整体规项目整体定位、整体规划及开发策略划及开发策略项目物业发展建议后续跟进服务项目物业发展建议项目物业发展建议l项目整体打造原则分析；l园林打造建议l交通布局建议l住宅物业产品打造建议；l总部基地物业产品打造建议3、；l生态科技引入打造建议；Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010项目位于重庆都市核心的九龙坡区华岩新城，属于九龙坡区近年来以项目位于重4、庆都市核心的九龙坡区华岩新城，属于九龙坡区近年来以居住为主导的新兴发展区域，离城市核心区在居住为主导的新兴发展区域，离城市核心区在3030分钟车程左右，区域分钟车程左右，区域尚处于开发的起步阶段尚处于开发的起步阶段之于中国之于重庆之于九龙坡之于华岩新城位于中国的西部与中部的连接地带，属于西部大开发的桥头堡；中国的第四个直辖市、第三个国家级新区两江新区的所在地，发展潜力巨大的城市。位于重庆主城区的西南，属于重庆发展核心的主城区域。位于九龙坡的南部区域华岩新城，是九龙坡近年来发展的新兴以住宅为主的区域。位于华岩新城居住集中区的核心区域。资料来源：中原分析项目区位Code of this repor5、t|6 Copyright Centaline Group,2010项目中等规模，包含大体量既定企业总部办公发展方向的商业指标，项目中等规模，包含大体量既定企业总部办公发展方向的商业指标，住宅住宅2.52.5的容积率存在多种发展方向的可能的容积率存在多种发展方向的可能地块编号地块编号地块面积（亩）地块面积（亩）容积率容积率建设规模（万）建设规模（万）住宅28.052.50 4.6745.472.50 7.5820.36 2.50 3.3911.03 2.50 1.8430.972.50 5.1656.322.50 9.39住宅小计19232商业781.510.35（包含不超过30%的住宅）商业6、小计7810.35学校5.70 1.00 0.38 15.90 1.00 1.06 总计291.643.79项目整体占地面积292亩，建筑规模44万方，属城市新区中等规模项目；项目有10万方左右的商业指标（包含总部基地中不超过30%的住宅），既定方向打造总部基地；住宅规模32万方，容积率2.5指标下，有多种物业灵活组合的可能发展方向。项目指标表项目指标表详细说明详细说明资料来源：中原分析项目属性之指标Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010在重庆的总部基地市场中，本项目属于距离城市核心远且交通接驳单在重庆的总部基地市场中，本项目属7、于距离城市核心远且交通接驳单一，且规模较小，但属于少有的商业用地总部基地一，且规模较小，但属于少有的商业用地总部基地名称名称区位区位占地面积占地面积建筑面积建筑面积用地性质用地性质山顶总部基地高新园493亩40.6万工业上丁总部基地高新园150亩15万商业（售罄）康田总部基地西永57亩8.7万工业恒德总部基地茶园1500亩130万工业协信总部城渝中高九路500亩50万商业本项目（总部基地部分）华岩68亩6.3万商业重庆已面市总部基地项目资料重庆已面市总部基地项目资料山顶总部基地山顶总部基地上丁总部基地上丁总部基地康田总部基地康田总部基地恒德总部基地恒德总部基地协信总部城协信总部城本项目本项目名8、称名称与与CBDCBD距离距离交通接驳交通接驳山顶总部基地15km多条网状城市干道上丁总部基地12km多条网状城市干道康田总部基地40km地铁1号线、渝遂高速恒德总部基地12km东水门大桥南山隧道、内环协信总部城9km多条网状城市干道本项目30km华福路各总部基地与各总部基地与CBDCBD空间关系空间关系资料来源：中原分析项目属性之于市场Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010地块南北高，中部低，成洼地地势，宗地大部分内外无强势自然资源，地块南北高，中部低，成洼地地势，宗地大部分内外无强势自然资源，北侧山脊部分区域景观视野良好，项9、目内规划的多条市政道路将地块北侧山脊部分区域景观视野良好，项目内规划的多条市政道路将地块分割成多块，使之建设用地零碎，增加了规划和后期管理的难度分割成多块，使之建设用地零碎，增加了规划和后期管理的难度资料来源：中原分析项目属性之宗地Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010项目属性判定项目属性判定重庆城市新区中无强势景观资源的中等规模复合项目重庆城市新区中无强势景观资源的中等规模复合项目重庆城市新区：重庆城市新区：华岩新城为近年九龙坡以居住为主导的新兴发展区；无强势景观资源无强势景观资源：除内部一高差较大的绿化防护带外，项目周边及内10、部无强势景观资源；中等规模中等规模：项目总占地面积约300亩，属中等规模复合型项目；复合项目：复合项目：项目包含住宅和拟打造总部基地，且住宅2.5的容积率有多重发展方向的可能。总部基地属性：总部基地属性：重庆少有的商业用地性质、较小规模总部基地。住宅属性：住宅属性：重庆城市新区中无强势资源的中等规模住宅项目。资料来源：中原分析Code of this report|10 Copyright Centaline Group,201010-本资料来自 -Code of this report|11 Copyright Centaline Group,201011-本资料来自 -Code of th11、is report|12 Copyright Centaline Group,2010随着城市空间的扩展，城市化进程的加速，都市空间范围逐步拓展至内环，内内环环逐逐步步成成为为整整个个城城市市的的中心区；中心区；北区（江北、渝北、北部新区）土地资源丰富，并在两江新区强势规划带动下，政政府府主主导导开开发发，成成为为城市的主导发展方向；城市的主导发展方向；西区以西永市级规划带动城市化发展，西部新城则以产业发展为主；随着交通和城市配套不断完善，拥有大量土地储备，将是未来发展热点区域拥有大量土地储备，将是未来发展热点区域；南区以巴巴南南龙龙洲洲湾湾、九九龙龙坡坡华华岩岩新新城城以以及及南南岸岸茶茶园12、园新新城城区区级级政政府府规规划划的的外拓三大组团合力推进城市化，成为城市南延的次级发展区城市南延的次级发展区；在重庆城市整体发展呈现为在重庆城市整体发展呈现为“主进北、附拓西、次延南主进北、附拓西、次延南”格局并进入格局并进入外环时代背景下，华岩新城近年来作为以居住为主的新区走进大众的外环时代背景下，华岩新城近年来作为以居住为主的新区走进大众的视野视野三北区域三北区域西区西区南区南区内内环环外外环环城市核心城市核心城市中心：渝中、南岸、江北、沙坪坝、杨家坪；西区：西永组团、九龙坡西部新城；南区：巴南、李家沱、九龙坡华岩新城；三北：江北、渝北、北部新区，以两江新区带动发展为主；项目属性之区域重13、庆城市格局图重庆城市格局图详细情况详细情况资料来源：中原分析Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010华岩新城是承接重庆城市核心区华岩新城是承接重庆城市核心区“附拓西附拓西”扩张的桥头堡和重要门户，扩张的桥头堡和重要门户，也是九龙坡也是九龙坡“东兴都市、西强工业东兴都市、西强工业”整体规划发展下都市拓展方向的整体规划发展下都市拓展方向的核心承接区；区域紧邻核心承接区；区域紧邻“西强工业西强工业”方向下以发展产业为主的九龙西方向下以发展产业为主的九龙西部新城部新城华岩新城华岩新城西强工业东兴都市东兴都市：东兴都市：以巴国城一带及华岩14、新城为城市化进程的主要推进区域，也是九龙坡城市化推进的核心区域；西强工业：西强工业：以西彭产业园、九龙工业园C区及高新区拓展区组成的西部新城承载工业发展；华岩新城是内环经济带和二环连接的西南桥头堡和门户随着城市化快速进程和城市版图托张，重庆城市中心逐步进入内环时代；华岩新城地理位置位于内环西南段，是城市内环经济带外延的重要门户，也是连接内环与二环的西南桥头堡；“东兴都市、西强工业”规划下的都市核心拓展区九龙坡规划格局图九龙坡规划格局图详细情况详细情况项目属性之区域资料来源：中原分析Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010目前华岩15、新城交通主要依托华福路，尚处于线性交通发展阶段，其通目前华岩新城交通主要依托华福路，尚处于线性交通发展阶段，其通达和便捷度都不高，未来具有完善的交通网络规划，将使区域通达性达和便捷度都不高，未来具有完善的交通网络规划，将使区域通达性与便捷度显著提升，但实施时间存在不确定性与便捷度显著提升，但实施时间存在不确定性华福路渝滇高速金建路接高九路接西彭接大渡口接西部新城接西部新城规划中的渝滇高速，将在华岩新城区入城，接高九路，成为进入渝中的快速通道，同时连接西彭产业园区；金建路连接西部新城与大渡口，亦将大大加强区内外拓展交流；除渝滇高速、金建路、华福路外，华龙大道、内环高速、凤中路、轻轨2号延长线和516、号线的支线等道路也大大拓展区域连接。华岩新城交通现状与规划图华岩新城交通现状与规划图详细情况详细情况华福路资料来源：中原分析项目属性之区域Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010此外，上桥区域规划的重庆火车西站将在此外，上桥区域规划的重庆火车西站将在20142014年建成运营，成为重庆年建成运营，成为重庆三大主客运站之一，其落成将较好的完善区域交通体系，一定程度提三大主客运站之一，其落成将较好的完善区域交通体系，一定程度提升区域价值，但板块成熟还需要时间过渡升区域价值，但板块成熟还需要时间过渡规划规模较大，较好完善区域交通体系较17、大程度提升板块价值，但需时间过渡火车西站位于上桥，东邻凤中路、高架内环快速路，西靠中梁山山脉，南侧为站南一路，北侧为站北一路，直线距重庆站和重庆北站分别12公里和17公里规划站场规模31个站台面、33条到发线、16个站台，站房综合楼总建筑面积近12万平方米（规模为一个半重庆北站规模）。设计最高聚集15000人西站重庆西站建成将与北站成为重庆两极核心，预计旅客发送量2020年为2514万人，2030年为4128万人。将有效分流旅客发送量，较快提升区域价值CASECASE:以火车北站为例，它给龙头寺带来了数以万计的客流量，盘活了龙头寺整个区域经济,使现在的龙头寺发展成为两江新区最受欢迎的宜居板块之18、一。06年鲁能新城均价4000元/左右，随随着板块的逐渐成熟，鲁能星城价格一度突破万元大关。资料来源：中原分析Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010总体来讲，华岩新城处于城市次级发展方向上，其发展潜力属于重庆总体来讲，华岩新城处于城市次级发展方向上，其发展潜力属于重庆城市各新区中的最低层级，其发展很难借藉外部强势政策和资源的导城市各新区中的最低层级，其发展很难借藉外部强势政策和资源的导入，更多依靠区域自身的城市化进程推进入，更多依靠区域自身的城市化进程推进城市核心区两江新区大学城茶园新城华岩新城龙洲湾重庆主要新区位置图重庆主要19、新区位置图仅仅作为区域城市扩展的承接区，承接相邻区域人口外移的居住功能为发展原动力。南岸区政府搬迁及重庆经开区的确定与明确的产业规划，价值区域近十年的基础铺垫未来发展前景良好。市级政府强力主导，强势的教育产业与电子信息强势入驻，催生区域快速发展并趋于成熟。市级政府强力推动，国家重大优惠政策与产业导向支持，高规格规划与广阔的拓展空间，是重庆未来发展的最热点区域。华岩、龙洲湾华岩、龙洲湾茶园新城茶园新城大学城大学城两江新区两江新区重庆主要新区发展潜力层级划分重庆主要新区发展潜力层级划分资料来源：中原研究居住新城居住新城新兴都市区新兴都市区产业新城产业新城综合都市区综合都市区项目属性之区域Code 20、of this report|17 Copyright Centaline Group,2010在在九龙坡区打造九龙坡区打造“生态宜居城区生态宜居城区”整体整体发展目标发展目标下下，华岩新城区，华岩新城区发展发展定位为定位为生态宜居新城生态宜居新城，并与西部新城联动，打造居住新天地，并与西部新城联动，打造居住新天地 、创业新、创业新基地基地 、休闲新高地等系列目标、休闲新高地等系列目标华岩新城发展目标：华岩新城发展目标：构建区域性商贸中心 建成新型工业化展示区 打造都市特色生态旅游区 居住新天地、创业新基地、休闲新高地 华岩新城区华华岩岩新新城城项目属性之区域资料来源：中原分析九龙坡区规划图九21、龙坡区规划图华岩新城发展定位华岩新城发展定位华岩新城规划图华岩新城规划图Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010随着九龙坡区城市人口稳定上升，华岩新城作为新兴居住区，未来将随着九龙坡区城市人口稳定上升，华岩新城作为新兴居住区，未来将承载全区承载全区20%20%的人口居住，约的人口居住，约3030万人，成为重要的居住功能板块万人，成为重要的居住功能板块华岩新城享有中梁山生态绿地约18.5平方公里（现状森林植被约10平方公里）；现状常住人口现状常住人口1010万，约占全区万，约占全区 1/9 1/9；根据重庆“十二五”规划，华岩新城22、将打造成为主城大型聚居区，规划常住人口规划常住人口3030万，约占届时全区人口的万，约占届时全区人口的1/51/5。九龙坡常住人口总数和人口数量保持着稳定的上升趋势保持着稳定的上升趋势。截止2009年底，全区常住人口达到100万户；根据重庆市都市区城乡总体规划（2007-2020年），城市空间将会进一步拓展，规划至2 2020020年，九龙坡区总年，九龙坡区总人口人口159159万人，万人，九龙坡人口呈稳定上升趋势华岩新城成为城市居住重要功能板块项目属性之区域资料来源：中原分析九龙坡区常住人口及规划九龙坡区常住人口及规划详细情况详细情况Code of this report|19 Copyri23、ght Centaline Group,2010华岩新城区域价值界定华岩新城区域价值界定九龙坡新区发展核心之一都市生态宜居新城区级政府推动城市核心区西进桥头堡华岩新城华岩新城都市拓展次级、线性发展新区项目属性之区域资料来源：中原研究Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010项目开发目标项目开发目标严控开发风险、争取利润最大化、积淀一定品牌基严控开发风险、争取利润最大化、积淀一定品牌基础的目标在区域价值不足够强势基础上，须通过准确的项目定位与合础的目标在区域价值不足够强势基础上，须通过准确的项目定位与合理的产品建议来实现理的产品建议24、来实现美每家置业提出项目开发目标美每家置业提出项目开发目标中原对项目开发目标的理解中原对项目开发目标的理解严控项目开发风险，特别是商业部分的总部基地开发风险；合理利润目标，争取项目开发的最大化开发利润；通过本项目开发积淀一定的品牌美誉度，形成良好的口碑为美每家置业后续在九龙坡乃至重庆继续发展打下基础。深入的市场调研制定准确的项目定位，确保项目开发成功，尽量控制开发风险的前端风险；合理的产品建议，使项目产品在市场中既有亮点，同时成本能得到控制，从而确保项目合理的开发利润。资料来源：中原分析Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010项25、目核心问题分析：在特定的区域价值背景下，总部基地的核心问题项目核心问题分析：在特定的区域价值背景下，总部基地的核心问题是是“其发展机会在哪里？客户是哪些？其发展机会在哪里？客户是哪些？”而住宅的核心问题是而住宅的核心问题是“如何如何使其定位准确？使其定位准确？”总部基地住宅本项目离城市核心区距离远、交通接驳单一、规模较小；商务地产开发行为，非政府强势推动，区域平台在重庆非强势；项目所在区域距离两江新区和西永微电园距离远，很难借助重庆新兴产业进驻之势。此种背景下，本项目总部基地：发展机会在哪里？客户又是哪些？本项目住宅总体量为32万，容积率为2.5，此容积率存在多种发展方向的可能性；区域住宅市场26、处于起步阶段，目前尚未定性，本项目面市时区域市场是怎么样？客户认知会不会发生改变？区域市场属性会不会有大的改变？此种背景下，本项目住宅：如何把握区区域未来价值变化进行准确的定位是关键资料来源：中原分析Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策27、略Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010说明：目前高新区已归属九龙坡区行政体制，但两区除在宏观数据统计上作统一归总，在区域行政管理、产业发展、经济财务管理都是相互独立，因此，总部基地定位分析报告中除特定说明，所指的九龙坡产业规划、产业政策、企业、商务市场等皆不包含高新区。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位分析总部基地定位分析1.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.总部基地市场分析总28、部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010十二五规划下，重庆产业发展将持续加强二产中的工业发展，并依靠十二五规划下，重庆产业发展将持续加强二产中的工业发展，并依靠二产带动三产的协同发展，但其重点发展的二产是现代制造业为主的二产带动三产的协同发展，但其重点发展的二产是现代制造业为主的新兴战略性产业，将进一步推进产业的结构性调整新兴战略性产业，将进一步推进产业的结构性调整规划特点规划目标主要发展任务产业发展面临形势呈现“三个不变三个新三个不变三个新”的特点；三三个个不不变变：即工业29、仍是拉动经济的主导力量不变、产业既需做“大”又需做“强”的方向不变、结构调整是产业发展的主线不变；三三个个新新：由于主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，由以传统重化工为主要支柱向以新兴战略性产业和传统优势产业共同支撑转变，由主要依靠第二产业带动向依靠三次产业协同带动转变。初步考虑，到2012年全市经济总量将力争进入“万亿元俱乐部”，到2015年达到14000亿元以上，其中产业优先发展是重点任务。到2015年，基本建成全国重要的现代制造业基地和西部服务之都，产业实力和综合竞争力进一步增强，产业结构优化提升，非农产业增加值比重达到95%左右，高技术产业增加值占30、比15%，服务业从业人员比重提高到45%。建建设设国国家家重重要要的的现现代代制制造造业业基基地地：加快传统产业高端化、高新技术产业化、战略性新兴产业规模化，培育壮大战略性新兴产业，重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保等七大战略性新兴产业，着力突破23个新兴领域，建成国家重要的战略性新兴产业基地。建建设设西西部部服服务务和和消消费费之之都都：壮大银行、证券、保险三大主体金融业，丰富完善小额贷款公司等金融机构，加快建设联交所、农村土地交易所等金融要素市场体系，打造解放碑“十字金街”和江北嘴金融核心区；建设西部物流中心，打造长江上游最大现代物流产业基地。建设西部消31、费之都，包括建设“购物之都”、“会展之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”。构建特色农业体系构建特色农业体系优化城乡产业空间布局优化城乡产业空间布局资料来源：重庆市“十二五”规划Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010在项目紧靠的高新区、九龙工业园区等产业园区的基础上，规划推动在项目紧靠的高新区、九龙工业园区等产业园区的基础上，规划推动新兴的两江新区、经开区及西永微电园等产业园区，为重庆二产持续、新兴的两江新区、经开区及西永微电园等产业园区，为重庆二产持续、快速、优化的发展提供优异的空间承载平台快速、优化的发展提供优异32、的空间承载平台核心区茶茶园园新新区区两江新区两江新区西永西永微电微电园园九龙九龙工业工业园园高新区高新区西永微电园重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区。高新区首批5个国家综合改革试点开发区，是重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的重要基地。两江新区中国的第三个副省级新区，是中国内陆唯一的国家级新区，是国家战略层面正式研究设立经济新区。茶园新区茶园新区作为重庆规划的城市副中心，在南岸区政府的推动下，将打造为江南万亿工业走廊的龙头；资料来源：中原分析Code of this report|27 Copyright Centaline Group33、,2010两江新区：三大国家副省级新区之一，是重庆市级政府主导推动的重两江新区：三大国家副省级新区之一，是重庆市级政府主导推动的重要集产业和城市发展的新区，配套有国家级物流保税港区，并针对金要集产业和城市发展的新区，配套有国家级物流保税港区，并针对金融、高新技术、先进制造业制定一系列的国家级强势优惠政策来带动融、高新技术、先进制造业制定一系列的国家级强势优惠政策来带动产业发展产业发展两江新区产业发展“一心四带”金融商务中心金融商务中心：重点发展创新金融、资讯研发、商贸商务3大核心产业都市功能产业带都市功能产业带：重点发展商务会展、汽车、电子信息、仪器仪表、生物医药等5大核心产业高新技术产业带高34、新技术产业带：重点发展新材料、生物医药、电子信息、仪器仪表、研发设计等5大核心产业物流加工产业带物流加工产业带：重点发展电子信息、仓储物流、保税加工等3大核心产业先进制造产业带先进制造产业带：重点发展汽车、高端装备、新材料、节能环保、新一代信息产品等5大核心产业发展目标：2020年再造一个现有重庆经济到2015年，重庆的风电装备产业将完成200亿元投资，实现产值达400亿元的国内最大的风电产业集群；到2020年，实现工业总产值4000亿元；全市7080%的直接引进外资将由两江新区完成，在重庆建设内陆开放高地中发挥核心和引擎作用；凡在两江工业区新办的企业，从企业获利年度起，第一至二年，按缴纳企业35、所得税的区级收入部分的100%给予补贴；第三至五年，按缴纳企业所得税的区级收入部分的50%给予补贴。对两江工业区发展产生重大影响和做出重大贡献的项目，按企业设立年度起两年内所缴纳增值税的区级收入部分的50%给予补贴。年税收贡献达到5万元/亩（出口型企业年出口额达到20万美元/亩）的，对已建成投产的土地所缴纳的土地使用税，自企业投产后三年内按两江新区区级收入部分的50%给予补贴。固定资产投资贷款利息可按不高于基准利率计算的贷款年利息的25%给予补贴；在获得国家重点实验室、国家工程技术研究中心授牌且正常经营一年后，一次性给予不高于300万元的研发能力建设扶持资料来源：中原分析Code of thi36、s report|28 Copyright Centaline Group,2010西永微电园：市级政府规划推动的新兴支柱产业集中区，发展高新电西永微电园：市级政府规划推动的新兴支柱产业集中区，发展高新电子信息专业化园区，配套国内最大综合保税区，配以强势产业发展政子信息专业化园区，配套国内最大综合保税区，配以强势产业发展政策支持，并与大学城结合形成城市化外拓的重要承接区策支持，并与大学城结合形成城市化外拓的重要承接区西永微电园产业发展：笔记本电子制造生产基地打造亚洲最大的笔记本电脑生产基地；打造中国自主知识产权芯片研发制造基地；打造中国自主知识产权嵌入式软件研发基地；打造国家集成电路产业基地；37、打造国家软件和服务外包基地；打造成为推动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核；打造成为重庆内陆经济中心城市对外开放的实验区和示范区。发展目标：千亿级产值规模到2012年实现2000亿元总产值；到2015年实现8000万台笔记本电脑、7000亿元总产值、800亿美元进出口额、40万人就业。凡当年产品出口产值占当年企业产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税。园内盈利企业研究开发新产品、新技术等所发生的各项费用比上年实际发生额增长达到10%以上，其当年实际发生的开发研究费用除按规定据实扣除外，年终经税务部门审核批准后，可再按其实际发生额的50%，直接抵扣当年度的应纳税所得额。第一年和第二年免征企38、业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。对国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按10的税率征收企业所得税等主要政策优惠资料来源：中原分析Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010高新区：国家综合改革试点开发区，是重庆市发展高新技术产业和改高新区：国家综合改革试点开发区，是重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的重要基地，在市级政策支持下，成立独立管委会推造提升传统产业的重要基地，在市级政策支持下，成立独立管委会推动产业发展动产业发展高新区产业发展：打造四大产业集群2010年10月，重庆高新区管委会重新39、组建，新规划面积70平方公里，西部金凤、含谷、白市驿组团拓展开发区50平方公里，重新规划实现二次创业；重点打造电子信息、装备制造、生物医药、高技术服务四大产业集群，并将产业发展与西永微电园紧密连接，形成大型电子产业配套集群；发展目标：经济效益和规模持续增长努力实现区域GDP增长20%，达到215亿元工业总产值增长30%，达310亿元；固定资产投资翻番，突破100亿元；财政收入增长25%，力争超过15亿元对创意作品原创以及对创意企业的发展给予扶持，凡经批准并符合资助条件的企业，从批准当年起，3年内最高按其对区财政贡献的100给予资助和奖励；高新区财政每年安排不少于人民币1000万元，用于扶持和奖40、励创意企业人才引进、培养和使用，以及高新区优秀创意产业教育培训机构。鼓励品牌创意企业和国内外知名创意企业入驻高新区创意产业基地。对注册资本在800万元人民币以上的重点创意企业和国内外知名创意企业实行“一企一策”.主要政策优惠资料来源：中原分析Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010茶园新区：南岸区政府规划主导并推动的产业新区和都市新区，随着茶园新区：南岸区政府规划主导并推动的产业新区和都市新区，随着国家级园区经开区回归南岸并落户茶园，将极大推动茶园以经开区为国家级园区经开区回归南岸并落户茶园，将极大推动茶园以经开区为核心主导发展41、电子通讯产业，并着力培育电子通讯产业链核心主导发展电子通讯产业，并着力培育电子通讯产业链茶园新区产业发展：电子通讯3G产业集群重庆市委市政府决定将重庆大部分手机制造业布局在茶园新区，随之而来的还有目前最先进的3G制造业，工信部电信研究院分院、国虹科技、重邮信科等电子信息公司也把进入茶园新区纳入了日程；新区将重点围绕打造以3G产业为主的电子通讯产业，着力培育TD-CDMA为核心的电子通讯产业链，最终形成大规模高效益的消费类电子为龙头的新型电子产业集群。发展目标：2020年千亿级通讯产业集群至2020年，人口规模达50万以上，工业生产总值达3000以上，GDP达1000亿以上；成为中国物联网基地，42、中国西部重要的内河港口，中国西部重要的物流基地，中国西部最大的专业市场集群，中国西部手机生产基地，移动通讯国家高新技术产业基地，中国西部重要的机械装备和船舶生产基地。南岸区的优惠政策是国家普惠政策、西部地区政策、三峡库区政策和试验区政策的叠加；鼓励类产业一律执行企业所得税率15%政策；对经济效益和社会效益好的企业采取“一企一策”的政策。主要政策优惠资料来源：中原分析Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010在九龙坡区级政府推动、无强势政策支撑的产业园区平台下，与其他在九龙坡区级政府推动、无强势政策支撑的产业园区平台下，与其他园区在43、吸引企业总部进驻方面不具备绝对优势，项目总部基地发展将园区在吸引企业总部进驻方面不具备绝对优势，项目总部基地发展将主要聚焦依托九龙坡既有产业及其吸引的内外地企业主要聚焦依托九龙坡既有产业及其吸引的内外地企业两江新区两江新区西永微电园西永微电园高新区高新区茶园新区茶园新区九龙工业园区、九龙工业园区、铝产业园区铝产业园区推动层级市级政府市级政府市级政府区级政府区级政府政策力度区域价值重庆城市发展主导方向重庆城市发展附带区域主导产业发展和城市配套南岸区城市发展外拓区九龙坡区城市外拓，产业发展区企业总部吸引力与其他园区相比在吸引企业总与其他园区相比在吸引企业总部进驻方面不具备绝对优势部进驻方面不具备绝44、对优势资料来源：中原分析Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010小结小结基于九龙坡产业发展平台，项目不具备绝对优势的吸引外区企业总部进入，因此，项目发展需依托九龙坡区产项目发展需依托九龙坡区产业及其吸引的外地企业业及其吸引的外地企业；同时，因为外区产业发展推动层级、政策优势、及高区域价值，将可能吸引区内企业吸引区内企业总部外迁，成为影响本项目总部基地发展的重要因素。总部外迁，成为影响本项目总部基地发展的重要因素。关键词：依托区内产业发展，区域价值弱势、政策弱势、低推动层级关键词：依托区内产业发展，区域价值弱势、政策弱势、低推动层45、级Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位分析总部基地定位分析产业发展现状分析产业发展趋势分析商务市场发展机会分析企业客户分析1.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.总部基地市场分析总部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010九龙坡享有重庆第一经济大区的经济地位，但随着近年两江新区的大九龙坡享有重庆第一经济大区的经济地位，但随着近年两江新46、区的大力发展，逐渐赶超九龙坡区；区域产业结构呈二三并重发展特征，且力发展，逐渐赶超九龙坡区；区域产业结构呈二三并重发展特征，且近年来三产呈现逐年上升并超越二产近年来三产呈现逐年上升并超越二产区域区域201120112010201020092009200820082007200720062006渝中区665553468 326 279 243 大渡口区149177150 142 94 77 江北区516391325 219 180 151 沙坪坝区560419348 271 230 193 九龙坡区690589500 432 375 315 南岸区434351300 226 157 130 北碚47、区303232192 156 110 92 渝北区768573459 302 245 183 巴南区395308243 176 143 116 数据来源：重庆统计年鉴2011结合近年重庆主城九区GDP规模对比，九龙坡历年都是重庆GDP产值最高的地区，但随着近年两江新区的大力发展，其经济规模逐渐赶超九龙坡区；内部经济结构呈现二、三产业比例相当的特征，经济发展在二三产业推动下，成为重庆第一经济大区；重庆主城九区历年重庆主城九区历年GDPGDP统计（亿元）统计（亿元）Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010以装备、汽摩等传统制造业和铝48、加工业为主的工业主导二产发展，且以装备、汽摩等传统制造业和铝加工业为主的工业主导二产发展，且历年工业产值占整个重庆工业产值近历年工业产值占整个重庆工业产值近10%10%，九龙坡在重庆的传统制造，九龙坡在重庆的传统制造业中有着举足轻重的作用业中有着举足轻重的作用单位：亿单位：亿重庆重庆九龙坡九龙坡比例比例200615661459.26%9.26%200720041738.63%8.63%200826072007.67%7.67%200929172147.34%7.34%201036972737.38%7.38%九龙坡区主要工业产品产量九龙坡区主要工业产品产量主要工业产品主要工业产品单位单位20049、82008年年20092009年年铝材吨684451637456汽车辆4524352874摩托车辆26208321176622汽车配件千元32756904157441摩托车配件千元59119938443818啤酒千升344212228934二产作为区域经济发展主导产业之一，工业产值占二产比例高达90%以上，二产发展主要以工业为主；从工业内部产值结构来看，汽摩配件及整车制造、铝加工制造成为工业的主打行业，九龙坡工业发展主要以传统制造业为主；从历年九龙坡工业产值与整个重庆的工业产值关系来看，九龙坡工业产值稳定占重庆工业总产值的近10%，成为重庆传统制造业基地；数据来源：九龙坡统计年鉴2009九龙坡50、工业占二产业比重九龙坡工业占二产业比重九龙坡历年工业产值占重庆工业产值的比重九龙坡历年工业产值占重庆工业产值的比重Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010承载区域制造业发展的空间平台主要以九龙工业园区承载区域制造业发展的空间平台主要以九龙工业园区ABCABC区及西彭工区及西彭工业园区为主，九龙工业园业园区为主，九龙工业园A A、B B区发展较早，目前已基本饱和，发展较区发展较早，目前已基本饱和，发展较成熟，未来九龙坡工业发展的重点在成熟，未来九龙坡工业发展的重点在C C区和西彭所在的九龙西部新城区和西彭所在的九龙西部新城 BAC51、西彭工业园西部新城九龙工业园区及西彭工产业园区承载制造业发展九九龙龙工工业业园园ABAB区区产产业业定定位位：交通运输设备制造业（汽车整车、摩托车整车及零部件）；九九龙龙工工业业园园C C区区产产业业定定位位：汽车制造业（汽车整车）、装备制造、通信设备等；西西彭彭工工业业园园产产业业定定位位：常用有色金属压延加工（铝及铝合金加工）九龙工业园A、B区发展饱和，基本成熟九龙工业园自1998年启动，首先陆续发展的A、B区经过十多年的发展，无论从形象还是从配套条件等上都发展的相当成熟；A、B已经有隆鑫、建设、ABB、庆铃等知名大型企业入驻，园区发展已基本饱和；目前九龙工业园区主要集中发展新规划的C区；52、资料来源：渝府发2008101重庆市特色工业园区产业定位表，中原分析九龙坡工业园区分布图九龙坡工业园区分布图详细情况详细情况Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010在九龙坡区在九龙坡区“东兴都市、西强工业东兴都市、西强工业”的整体规划背景下，东部的巴国的整体规划背景下，东部的巴国城片区和华岩新城作为城市化快速推进下的主要承接区域，而九龙园城片区和华岩新城作为城市化快速推进下的主要承接区域，而九龙园A A区也面临强大的土地价值利用升级的推动力区也面临强大的土地价值利用升级的推动力资料来源：第六次人口普查，九龙坡区整体规划，十二五规53、划，中原分析东兴都市：东兴都市：以巴国城一带及华岩新城为城市化进程的主要推进区域；西强工业：西强工业：以西彭产业园、九龙工业园C区及高新区拓展区组成的西部新城承载工业发展；九龙坡作为重庆主城核心五大区之一，九龙坡作为重庆主城核心五大区之一，在其他区域城市化率都达到在其他区域城市化率都达到90%90%以上的以上的水平下，九龙坡仅水平下，九龙坡仅86%86%，城市化建设滞，城市化建设滞后；后；随着重庆面对更加开发的平台，九龙坡随着重庆面对更加开发的平台，九龙坡须以城市化建设为基础，获得更大发展须以城市化建设为基础，获得更大发展机会，全面推进城市化进程势在必行；机会，全面推进城市化进程势在必行；全面54、推进城市化进程势在必行华岩新城享有中梁山生态绿地约18.5平方公里（现状森林植被约10平方公里）；现状常住人口现状常住人口1010万，约占全区万，约占全区 1/9 1/9；根据重庆“十二五”规划，华岩新城将打造成为主城大型聚居区，规划常住人口规划常住人口3030万，约占届万，约占届时全区人口的时全区人口的1/51/5。九龙坡常住人口总数和人口数量保持着稳定的上升趋势保持着稳定的上升趋势。截止2009年底，全区常住人口达到100万户；根据重庆市都市区城乡总体规划（2007-2020年），城市空间将会进一步拓展，规划至2 2020020年，九龙坡区总人口年，九龙坡区总人口159159万万人，人，九55、龙坡人口呈稳定上升趋势华岩新城成为城市居住重要功能板块西强工业西强工业东兴都市东兴都市巴国城片区巴国城片区华岩新城片区华岩新城片区Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010在城市化进程下，承载经济提升重任的产业发展规模和外拓成本提高，且在城市化进程下，承载经济提升重任的产业发展规模和外拓成本提高，且受发展空间限制，城市建设和产业经济发展在协调性上的矛盾将在某种程受发展空间限制，城市建设和产业经济发展在协调性上的矛盾将在某种程度上制约九龙坡区的发展，核心区产业外移已成为不可阻挡的趋势度上制约九龙坡区的发展，核心区产业外移已成为不可阻56、挡的趋势外拓空间受限交通物流配套逐渐紧张工业发展不利城市宜居快速城市化下新城楼盘群起，保利、金科、和泓、恒大等品牌开发商齐齐进入，大量商品房兴起，产业拓展空间局促；作为产业发展重要的交通路网将在城市化后与都市共享，道路交通紧张将影响产业的物流发展逐渐紧张；工业的发展必定对都市居住环境产生影响，不利于打造新城宜居环境，进而阻碍城市化进程；外拓成本增加城市化进程的推进将极大程度提升区域的市场价值，土地价格水涨船高，企业外拓的土地成本大幅上升；资料来源：中原分析Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010江北沙坪坝北碚渝北九龙坡其他区域157、9%11%11%51%4%4%29%9%43%5%6%8%13%15%15%37%5%15%九龙坡的工业用地指标非常有限，一般指标都只批给外来的大型企业，而且今年的用地指标基本上用完了。区招商局 王元近年来重庆大量工业用地指标落地以两江新区为主的北部片区，而九龙坡近年来重庆大量工业用地指标落地以两江新区为主的北部片区，而九龙坡本身的工业用地指标有限，致使全区工业用地紧张，在土地价格快速增长本身的工业用地指标有限，致使全区工业用地紧张，在土地价格快速增长背景下，产业规模扩张有限且成本骤升，产业拓展受此束缚极大背景下，产业规模扩张有限且成本骤升，产业拓展受此束缚极大九龙坡近年工业用地出让情况（亩）58、九龙坡近年工业用地出让情况（亩）时间时间出让面积20092009年年25220102010年年47120112011年年945从近年工业用地出让量来看，九龙坡工业用地出让量逐年增加，其占整个重庆工业用地总量的比例仅仅有5%左右，九龙坡工业用地指标极其有限；近年重庆工业用地成交价格增长近3倍，拿地成本骤升。区工业用地指标极其有限，扩张成本骤升数据来源：中国土地信息网，中原九龙坡政府访谈，中原分析；注：*表示非北碚全部区域，北碚的蔡家、施家梁、水土、复盛等区域属于两江新区。200920102011100%=100%100%100%重庆各区历年工业用地成交比例图重庆各区历年工业用地成交比例图重庆近年59、工业用地成交单价图（万元重庆近年工业用地成交单价图（万元/亩）亩）两江新区Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010在产业空间发展受到极大束缚下，九龙坡开始出现企业流失现象；在产业空间发展受到极大束缚下，九龙坡开始出现企业流失现象；案例支撑：九龙园案例支撑：九龙园A A区的格力电器受拓展空间的限制，已逐步搬迁至区的格力电器受拓展空间的限制，已逐步搬迁至两江新区，以满足厂区规模扩张的需求和享受更好的政策支持两江新区，以满足厂区规模扩张的需求和享受更好的政策支持2011年8月3日，空调巨头格力电器在重庆两江新区投入50亿，开建规模超过60、250亿产能的西南产业基地。这个以商用电器和模具生产以及结算中心为主的空调产业基地布局两江新区；格力电器西南产业基地占地面积约1000亩，总建筑面积约近200万平方米，主要包括商用空调、磨具生产和研发、结算中心等；格力电器高层坦言，之所以此轮大手笔投资两江新区，要素成本上升和发展空间需求是最大的内在“推手”。资料来源：中原九龙坡政府访谈，网络检索，中原分析Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010总部基地发展机会之于产业发展现状总结总部基地发展机会之于产业发展现状总结作为重庆第一经济大区和重庆传统制造业重要基地之一，随着城市化推进61、，产业发展要素成本上升，且外拓空间受限，产业发展受到极大束缚，甚至出现企业流失的现象，经济地位和产业地位将受到极大影响，九龙坡区产业发展开始遇到了城市化发展带来的空间瓶颈。那么，产业需以怎样的模式发展来实现突破？那么，产业需以怎样的模式发展来实现突破？关键词：经济地位，产业地位，要素成本上升、空间瓶颈、企业流失关键词：经济地位，产业地位，要素成本上升、空间瓶颈、企业流失Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位分析总部基地定位分析1.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机62、会分析3.3.总部基地市场分析总部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向产业发展现状分析产业发展趋势分析商务市场发展机会分析企业客户分析Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010说明：我们将通过对全球产业转移进行研究，并通过典型城市产业发展的案例进行的研究总结，来指导我们分析九龙坡产业的发展趋势。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010纵观全球制造基地变迁史，具备劳动密集型特征的制造业，在成本驱纵观全球制造基地变迁史，具备劳动密集型特征的制造业，在成本63、驱动因素下随着城市发展空间饱和与成本上升，必然向欠发达、更低廉动因素下随着城市发展空间饱和与成本上升，必然向欠发达、更低廉的地区转移，且转移周期集中在的地区转移，且转移周期集中在10-1510-15年年3125434欧洲美国新加坡日本韩国台湾及东南亚香港6广州深圳1800年代后期，美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移；1950-70年代，战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地，同时新加坡凭借其优越地理港口优势，同步发展为全球制造基地；1970-80年代，全球制造基地转向韩国和香港；1980-90年代，东南亚和台湾又成为全球制造基地；1990-2005年，以广州深圳上海为典型64、的中国沿海城市成为全球制造基地；2005年至今，沿海制造基地向内陆转移。资料来源：中原研究Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010每一次制造基地的搬迁更多是制造加工环节的厂房的搬迁，企业总部每一次制造基地的搬迁更多是制造加工环节的厂房的搬迁，企业总部对城市配套资源依赖性极强，便聚集在原有核心区域，进而在全球制对城市配套资源依赖性极强，便聚集在原有核心区域，进而在全球制造基地转移后基本都会诞生新的全球性总部经济中心造基地转移后基本都会诞生新的全球性总部经济中心3125434欧洲纽约全球总部经济中心亚洲新加坡总部基地东京亚洲商务金融65、中心韩国台湾及东南亚香港亚洲总部经济中心6上海亚洲商务中心资料来源：中原研究Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010亚太区域经济中心典型案例：亚洲新加坡总部基地亚太区域经济中心典型案例：亚洲新加坡总部基地新加坡凭借其优越的欧亚港口节点和丰富的矿产和橡胶等自然资源，新加坡凭借其优越的欧亚港口节点和丰富的矿产和橡胶等自然资源，在二战后逐渐成为全球的制造基地在二战后逐渐成为全球的制造基地连接欧亚版块的天然港口优势奠定全球制造基地基础东南亚微型国家位于马六甲海峡的咽喉地带，控制着印度洋和太平洋的交通要塞。新加坡港是一个世界著名的天然良港66、，它是著名的国际大洋航线的枢纽，不仅是东南亚的航运中心，还连接着太平洋和印度洋，是欧洲、亚洲、非洲和大洋洲的海上交通的孔道，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；丰富的自然资源成为全球制造业重要的原料采集地随作为东南亚的一个岛国，却是全球香料和橡胶的重要原料采集地和转运地；两次世界大战之间，新加坡是“世界上最大的天然橡胶市场”和国际上重要的锡期货市场；资料来源：中原研究Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010随着成本要素的上升，跨国公司逐渐将制造基地向低成本国家转移，新加坡随着成本要素的上升，跨国公司逐渐将制造基地向低成本国家转67、移，新加坡及时进行产业升级，大力发展金融和商业服务，成功吸引大量跨国公司设立及时进行产业升级，大力发展金融和商业服务，成功吸引大量跨国公司设立亚太总部，亚太总部，总部基地成为政府实施传统制造业向高附加值产业升级的重要承总部基地成为政府实施传统制造业向高附加值产业升级的重要承载体载体产业政策转向出口导向促进了制造业发展产业政策由制造业向金融和商业服务转变产业的正确定位吸引了国外大量跨国公司总部20世纪80年代，新加坡政府为实现产业结构优化，制定了新加坡经济发展计划和发展方向：即由出口导向的制造业转向大力发展金融和商业服务。由于政府政策的大力支持，金融业和服务业得到了较大发展，到20世纪80年代末68、有3000多家的跨国公司落户于新加坡总部基地成功发展后的连锁效应20世纪60-70年代，随着跨国公司直接投资的发展并逐步把制造组装基地转向低成本国家，借此新加坡利用其特殊的地理位置使产业政策转化为出口导向，使得制造业得以迅速发展。跨国公司的云集为发展总部基地创造了良好的环境20世纪90年代，新加坡已具备整体商务开发能力，金融和商业服务业占新加坡GDP份额越来越大，成为第四大外汇交易市场。世界上著名的金融机构纷纷在新加坡建立区域性总部。到90年代末，新加坡已经吸引了300多家外国金融机构和250家左右的跨国公司总部，这一时期其总部基地得到了高速发展2000年以后，新加坡总部基地的发展超越了部分发69、达国家，越来越多的500强公司选择在新加坡设立亚洲总部，已经进驻的跨国公司正在拓展业务，进行更高增值的实质商业活动。新加坡总部基地的发展进入了新的阶段资料来源：中原研究Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010完善的政策体制成为各企业入驻总部基地的主要动力，紧邻城市功能完善的政策体制成为各企业入驻总部基地的主要动力，紧邻城市功能组团保证充分享有城市配套资源的总部基地规划则为总部经济发展提组团保证充分享有城市配套资源的总部基地规划则为总部经济发展提供优异的空间载体供优异的空间载体新加坡签署了50个避免双重课税协定和30项投资保证协议70、，使选择在新加坡进行跨国业务的总部公司享有税务优势；作为（保护工业产权巴黎公约）和（与贸易有关的知识产权协定）签署国，新加坡为企业提供额外保障，以实现最大的只是产权潜能；新加坡作为全球最大的外汇市场之一，拥有完善的金融体制，吸引许多区域财务中心在此落户；新加坡是极少数拥有标准普尔AAA信贷评级的国家；完善的政策体制裕廊国际商务花园总部基地（IBP）和樟宜商务花园总部基地（CBP）均建设于新加坡的边缘居住组团区域中新加坡的边缘居住组团区域中。新加坡政府在没有大量占用自己有限的土地资源的同时尽量选选择择在在靠靠近近开开发发相相对对成成熟熟的的边边缘缘组组团团附附近近进进行行商商务务花花园园的的建建71、设设，使本地居民与本地工作者基本上是重合的，同时能够保证总部基地充分享受城市的配套资源；新加坡商务花园的成功与政府科学选址规划密切相关资料来源：中原研究Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010同处亚洲的香港和韩国也经历与新加坡同样的同处亚洲的香港和韩国也经历与新加坡同样的 产业引入产业引入迁徙升迁徙升级级这一产业变迁过程，其产业都逐渐发展成为高端制造业和企业总这一产业变迁过程，其产业都逐渐发展成为高端制造业和企业总部基地而得以华丽转生部基地而得以华丽转生中国，重庆*第一阶段（第一阶段（1980-19851980-1985）第二阶72、段（第二阶段（1986198619971997）第三阶段（第三阶段（1998199820002000）第四阶段（第四阶段（20012001年至今）年至今）第五阶段第五阶段第六阶段第六阶段以农业生产为主导，发展军工产业与轻工业第二阶段：中国西部老工业基地之一，以重工业与制造业为主；第三阶段：产业结构升级和出口型产业主导时期，加工制造业和第三产业中的物流、现代服务业等都有很大的发展。制造工业主导发展时期，重点发展汽车摩托车、冶金、化工医药以及机电、建材、食品等产业，对经济发展的贡献率大大提高香港第一阶段（19601980）第二阶段 第三阶段（19861998）第四阶段（1999至现在）劳动密集阶段73、。主要行业为传统手工业，如软饮料、砖土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡胶，之后又发展了纺织、电子零部件等产业。资本密集阶段。80年代初期，随着新加坡经济基础逐步稳固，新政府开始着手重组经济结构，将制造业朝着高附加价值、更加资本密集型和技术密集型方向转化。此外，研发、设计、工程、信息科技等行业逐步兴起。技术密集阶段。香港经济高速发展的黄金鼎盛时期。香港政府大力发展金融与服务业。交通、商业、酒店餐饮等服务业取得同步的快速发展，被公认为东亚的金融、国际贸易中心。政府正式确定将服务业作为经济发展的双引擎。以信息产业为中心的知识密集型经济开展起来。为寻求经济的新的增长点。韩国第一阶段（19531961）第二阶74、段（19621971）第三阶段（19721980）第四阶段（19801989）第五阶段（1990年至今）主要是进行生活必须品和基础产业的进口替代，重点发展纺织、水泥、化肥、造纸等产品的生产。发展劳动密集型工业和出口导向型工业时期，以化纤产业为中心，形成了出口型的产业组群，同时带动了重工业中的钢铁、石化和机械等产业的起步和发展。重化工业发展时期。在前面发展的基础上，开始重点发展基础型的重工业，选择了钢铁、有色金属、造船、机械、电子和化工为六大战略产业。进入产业结构调整时期，然后进入到促进国际化时期。采取的主要政策是对高消耗的产业进行改组，重点支持有竞争力的朝阳产业，并开始走向国际化。重点是继续加75、强国际化，发展高新技术产业。*注：引自改革开放以来重庆产业结构发展状况及成因探析；资料来源：中原研究Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010案例案例与重庆较类似的上海：上世纪末随着要素成本的快速上升，大量与重庆较类似的上海：上世纪末随着要素成本的快速上升，大量制造业企业将生产基地由城市近郊搬迁至城市远郊或要素成本更低的其它制造业企业将生产基地由城市近郊搬迁至城市远郊或要素成本更低的其它城市，但企业总部及部分营业部门仍留在城市核心区，实现产业升级城市，但企业总部及部分营业部门仍留在城市核心区，实现产业升级随着上海城市化进程推进，工76、业布局先后从中心城和卫星城工业，发展到“三环”布局和工业园区格局，实现从100平方公里向600平方公里，进而向6000平方公里市域拓展的历史性跨越。上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向郊区、郊县转移的趋势。这些企业离开上海后，主要迁入江苏昆山、苏州和浙江宁波、绍兴等城市，仅在当地留下研发中心。典型生产型企业外迁案例典型生产型企业外迁案例：上海联合利华联合利华生产基地主要位于上海，从2002年开始，因成本等原因陆续将上海的生产基地搬迁到合肥经济技术开发区上海大众上海大众将普桑的生产基地建在江苏仪征，将赛欧的生产基地移到烟台旧城新城工业布局由城市中心向郊区县转移生产基地大量外迁，研发中心等部77、门保留Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010综上分析总结，从城市空间发展与产业布局关系来看，重庆正处于产综上分析总结，从城市空间发展与产业布局关系来看，重庆正处于产业布局近郊化的进程，随着城市不断发展扩展，未来产业布局将转移业布局近郊化的进程，随着城市不断发展扩展，未来产业布局将转移至远郊和区县至远郊和区县城市发展阶段城市人口数量50万以下50-200万200-500万500-1000万1000万以上人均GDP500美元以下500-1000美元1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上产业布局与城市发展空间特78、征居住、商业、工业在小范围内高度聚集；城市空间开始向外拓展；中心商业区萌芽，并逐步成型；城市中心发展基本成熟；外拓区域形成新的居住区；工业混杂在传统和新兴城市区；传统城市中心区发展成熟，且空间逐步饱和；城市空间进一步向外拓展；工业开始向外转移并聚集，形成城市近郊供应区；城市版图不断拓展下，形成了城市副中心；工业布局远郊化、区县化；城市发展与产业空间布局变化分析模型:重庆所处阶段重庆所处阶段资料来源：中原研究Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010整个重庆主城、甚至九龙坡区内部，产业布局早已经开始边缘化，以期获得整个重庆主城、甚至79、九龙坡区内部，产业布局早已经开始边缘化，以期获得更优异的成本要素和更充足的发展空间；实施多年的更优异的成本要素和更充足的发展空间；实施多年的退二进三退二进三与重钢、与重钢、九龙坡电厂等大型企业的搬迁进一步佐证这一发展趋势；且重钢仅是生产厂九龙坡电厂等大型企业的搬迁进一步佐证这一发展趋势；且重钢仅是生产厂房搬至长寿，企业总部仍驻留大渡口房搬至长寿，企业总部仍驻留大渡口重庆产业发展空间布局显现出明显的都市边缘化特征；九龙坡发展格局：东部都市化，西部产业化重钢搬迁至长寿；九龙坡发电厂拟搬迁至区县重庆产业布局及企业搬迁呈现城市边缘化、郊区化特征主城主城中心中心区区西永微电园高新区电子产业九龙坡工业园及80、铝产业园茶园新区两江新区产产业业发发展展区区都都市市区区发电厂重钢资料来源：中原研究Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010结合世界制造基地迁移周期及中国当前国情，大量制造基地将从中国沿海西结合世界制造基地迁移周期及中国当前国情，大量制造基地将从中国沿海西进内陆，重庆作为内陆直辖市和承东启西的桥头堡，承接大量产业转移对城进内陆，重庆作为内陆直辖市和承东启西的桥头堡，承接大量产业转移对城市空间的占有形成挤兑效应，未来将可能在局部范围内促进产业布局远郊化、市空间的占有形成挤兑效应，未来将可能在局部范围内促进产业布局远郊化、区县化，九81、龙坡也亦然区县化，九龙坡也亦然环渤海长三角珠三角重庆世界制造基地转移周期10-15年，且从中国沿海西进内陆从世界制造基地的变迁史可以发现，其转移周期集中在10-15年左右，局部范围内的产业转移周期局部范围内的产业转移周期集中在集中在5-85-8年时间；年时间；90年至21世纪初，世界制造基地从东南亚转移到中国沿海地区；2005年后，中国实施产业转移，制造基地从沿海，西挺进入中部地区，未来进一步西进；重庆作为内陆唯一直辖市及承东启西的桥头堡，重庆作为内陆唯一直辖市及承东启西的桥头堡，成为产业转移重要承接地；成为产业转移重要承接地；未来30年，全中国将发展成为全世界的制造基地和中心。著名经济学家 82、吴敬琏北大经济学院院长 刘伟资料来源：网络检索，中原研究Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010总部基地发展机会之于产业发展趋势总结总部基地发展机会之于产业发展趋势总结目目前前，中中国国国国际际贸贸易易的的核核心心竞竞争争力力仍仍然然是是廉廉价价的的土土地地和和劳劳动动力力，这这是是促促使使产产业业转转移移的的一一个个重重要要原原因因。处于产业近郊化阶段的九龙坡区，从中长期发展来看，产业转移将出现远郊化、区县化；结合国际、国内总部基地发展经验，企企业业总总部部办办公公对对城城市市资资源源的的依依赖赖和和生生产产基基地地对对低低成83、成本本要要素素的的需需求求之之间间的的矛矛盾盾在在产产业业转转移移进进程程中中促促使使生生产产基基地地和和企企业业总总部部分分离离，以以突突破破城城市市化化进进程程下下产产业业发发展展空空间间的的拓拓展展瓶瓶颈颈，顺顺势势实实现现二二产产向向三三产产转转移移，产产业业优优化化升升级级，解解决决在在维维持持区区经经济济地地位位和和产产业业地地位位不不出出现现衰衰退退的的条条件件下下，使使区区域域经经济济持持续续、快快速速并并健健康康的的发发展展，承承载载产产业业转转移移趋趋势势下下的的九九龙龙坡坡已已有有企企业业总总部部办办公公需需求求则则为为总总部部基地发展提供的巨大的机会。基地发展提供的巨大84、的机会。那么，区内商务市场是否能很好承载这一需求？项目是否有打造总部基地的机会？那么，区内商务市场是否能很好承载这一需求？项目是否有打造总部基地的机会？资料来源：中原研究关键词：产业外迁、总部分离、产业升级关键词：产业外迁、总部分离、产业升级Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位分析总部基地定位分析1.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.总部基地市场分析总部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向产业发展现状分析产业发展趋势分析商务市场发展85、机会分析企业客户分析Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010九龙坡具备巨大人口基数，同时以杨家坪作为区域中心对外有一定辐九龙坡具备巨大人口基数，同时以杨家坪作为区域中心对外有一定辐射能力，形成以批零为主导的三产发展结构，但三产发展主要以传统射能力，形成以批零为主导的三产发展结构，但三产发展主要以传统服务业为主，对商务市场的推动贡献不十分突出服务业为主，对商务市场的推动贡献不十分突出数据来源：重庆、九龙坡2009统计年鉴杨家坪渝西南渝西南主城九区20102009 2008 2007 2006 渝中区5759 60 60 60 大渡86、口区2019 18 17 16 江北区4947 46 44 42 沙坪坝区6359 58 57 54 九龙坡区6260 59 58 57 南坪区5249 48 46 45 北碚区3231 31 30 31 渝北区5348 44 41 37 巴南区3630 29 28 27 九龙坡区主要辐射渝西南，拥有主城九区最大的城市人口基数，形成巨大的消费群体；以传统服务业为主的杨家坪商业中心在地理优势及人口基数上享有巨大的辐射范围和消费群体；因此，三产结构中，批零产值占10%以上，成为三产发展主导行业，九龙坡三产以传统服务业为主；主城九区城市人口数Code of this report|57 Copyri87、ght Centaline Group,2010作为区域中心的杨家坪片区承载了九龙坡主要的商务办公需求，在以作为区域中心的杨家坪片区承载了九龙坡主要的商务办公需求，在以传统商贸服务业为主的三产结构下，商务供给极其稀缺且发展水平滞传统商贸服务业为主的三产结构下，商务供给极其稀缺且发展水平滞后后区域内主要写字楼仅有4栋：西城国际、金融大厦、跃华新都、九龙电力大厦；其中九龙电力大厦主要为政府单位入驻，其他写字楼则主要以教育培训、美容、律师事务所等传统小型服务企业为主；除近年新建的西城国际达到甲级写字楼标准外，其他写字楼均是老旧写字楼，档次低，配套落后；在市场供应紧缺下，各楼宇基本保持近100%的入住88、率，供应稀缺导致档次差异较大下的租金水平一致性。我们的写字楼租金都是一口价，不议价。九龙坡就只有四栋专业的写字楼，价格肯定不少。金融大厦物管负责人资料来源：中原实地调研，中原分析Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010未来杨家坪扩容计划的实施，新兴都市综合体的兴起将提升商务市场未来杨家坪扩容计划的实施，新兴都市综合体的兴起将提升商务市场发展水平，但由于其实施时间具有不确定性，短期商务市场难以得到发展水平，但由于其实施时间具有不确定性，短期商务市场难以得到改善，无法在短期内很好承担产业转移趋势下的总部办公需求改善，无法在短期内很好89、承担产业转移趋势下的总部办公需求传统商业中心铁马铁马厂拓厂拓展区展区杨家坪商业中心在建设集团、理工大学搬迁及铁马厂搬迁后的留下的空间作为拓展区；向西，主要以铁马厂搬迁空间拓展，片面面积61公顷，规划大型购物商场、金融中心及商务办公楼；向东，结合建设集团家属区及部分尾房改造片区的拆迁改造，打通商圈与长江联系，形成商圈向东延伸，片区由华润集团斥资80亿打造，并引入华润万象城商业经营模式；理工大学地块目前已被保利集团以2900元/的楼面地价摘地，并计划打造45万方左右的城市综合体；资料来源：中原研究Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2090、10案例支撑：以江北观音桥商圈发展为例，案例支撑：以江北观音桥商圈发展为例，0505年开始发展的观音桥商年开始发展的观音桥商圈，即使依托北部片区强大的产业基础，但经过多年的发展，至今也圈，即使依托北部片区强大的产业基础，但经过多年的发展，至今也仅仅初步具备商务市场雏形仅仅初步具备商务市场雏形2002年9月30日，政府决定用三年时间将观音桥商圈建设成为功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美的观音桥商贸中心。2003年4月，观音桥商圈建设正式拉开序幕。直至2005年，经过近三年的快速建设，观音桥商圈初具估摸，并成为重庆主要商圈之一。观音桥商圈主要写字楼观音桥商圈主要写91、字楼项目档次已建写字楼未来国际甲级 嘉年华乙级同聚远景乙级朗晴广场乙级新兴写字楼协信中心甲级海洋国际甲级未来国际嘉年华大厦资料来源：中原研究Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010总部基地市场竞争的本质是各区对产业发展的政策支撑和推动层级的总部基地市场竞争的本质是各区对产业发展的政策支撑和推动层级的强势性的竞争，九龙坡产业发展在区级政府的推动下，较北部新区、强势性的竞争，九龙坡产业发展在区级政府的推动下，较北部新区、西永微电园等区域相对弱势西永微电园等区域相对弱势北部新区：北部新区：两江新区重要发展区，高层级政府推动，强势产业政92、策，对企业总部具有极大吸引力；A西永微电园：西永微电园：重庆电子制造产业高地，完善的产业园区规划、物流配套及强势的保税区等，对入驻的电子行业企业有特别政策优惠；高新区：高新区：致力发展高级新技术产业，后期主要发展电子制造配套产业，与西永微电园产业结合；BCABCC资料来源：中原研究Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010其中高新区规划建设的二郎总部经济带，凭借其与九龙坡产业园区近距离及其中高新区规划建设的二郎总部经济带，凭借其与九龙坡产业园区近距离及政策优势，且未设置准入机制，将对九龙坡区企业总部产生巨大吸引力，而政策优势，且未93、设置准入机制，将对九龙坡区企业总部产生巨大吸引力，而今年的渝洽会更是有万达、欧尚等七个开发项目投资今年的渝洽会更是有万达、欧尚等七个开发项目投资147147亿落户二郎，区域价亿落户二郎，区域价值凸显，将成为成为本项目总部基地的主要竞争对手值凸显，将成为成为本项目总部基地的主要竞争对手二郎总部二郎总部经济带经济带欧尚拟在二郎步行街租赁约33000平方米的场地，打造高端商业连锁项目。该项目不仅有卖场，还有影院、会所、咖啡馆等，预计2014年开建；万达集团拟在九龙坡区选地231亩，建设现代化的超大型城市综合体，总投资63亿人民币；二郎总部经济带对九龙坡区企业总部有较强的辐射吸引力九龙工业园C区九龙工94、业园距离优势距离优势距离距离优势优势二郎总部经济带紧邻九龙坡工业园A、B区，有突出的距离优势辐射并吸引企业总部办公；较好的政策优势将是吸引企业的关键核心因素；总部经济带的形成不仅具有浓厚商务氛围，且相关配套完善，企业将享受城市配套资源；不设置企业准入机制，入驻企业行业不限制；高新区发展是重庆市政府推动，而且享受是市级政策，比九龙坡政策更好，未来只能是九龙坡的企业进入高新区，而不可能有高新区的企业到九龙坡区。区管委会招商局 朱局长资料来源：中原政府访谈，中原研究Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：以传统零售商贸服务95、业发展为主导的九龙坡区，商务市场发展滞后，市场供给极其有限且产品打造水平较低，无法很好的承载产业转移趋势下总部办公需求；同时，高新区规划的二郎总部经济带，凭借其政策优势及与工业园区的距离优势，将对企业产生巨大吸引力，成为本项目发展的核心竞争对手。关键词：商务市场滞后、外部威胁关键词：商务市场滞后、外部威胁Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位分析总部基地定位分析1.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.总部基地市场分析总部基地市场分析4.4.总部基地发展96、方向总部基地发展方向产业发展现状分析产业发展趋势分析商务市场发展机会分析企业客户分析Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010在产业发展高级阶段，产业的非生产性环节从产业链中分离出来，是在产业发展高级阶段，产业的非生产性环节从产业链中分离出来，是企业总部产生的基础条件，而管理总部、营销中心、研发中心等部门企业总部产生的基础条件，而管理总部、营销中心、研发中心等部门由于附加价值高，与生产制造相对独立，将率先分离由于附加价值高，与生产制造相对独立，将率先分离研发设计管理运营资本运营生产加工制造营销推广品牌管理附加价值低高产业链前端后端97、管理总部营销中心研发中心制造基地以厂房形式以厂房形式出现出现研发管理生产营销一体化Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010中原通过对九龙坡实力靠前的典型企业进行统计分析，区内企业以大中原通过对九龙坡实力靠前的典型企业进行统计分析，区内企业以大中型企业为主，除在园区内办公外，仍有近中型企业为主，除在园区内办公外，仍有近40%40%的企业厂办分离，分的企业厂办分离，分散在区内其他区域，且主要以产品设计、制造和营销为主散在区内其他区域，且主要以产品设计、制造和营销为主数据来源：中原调查统计分析典型企业中，2000人规模以上的企业比例达98、31%，1000-1500人规模企业大19%，大中型企业比例高达50%；企业办公与厂房分离，位于非园区内的比例高达38%；且包含产品设计、制造及营销产业链的企业比例高达66%；Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010结合制造业产业链的微笑曲线分析，产业转移趋势下，总部办公与制结合制造业产业链的微笑曲线分析，产业转移趋势下，总部办公与制造基地分离，乐观估计将有近造基地分离，乐观估计将有近70%70%的现有企业产生总部办公需求的现有企业产生总部办公需求技术研发技术研发产品设计产品设计生产制造生产制造营销营销品牌管理品牌管理人力资源、99、管理、金融支持人力资源、管理、金融支持附加值专利权&资本工厂生产产品开发市场营销售后服务、品牌推广制造业产业链结构分析：厂办分离，形成总部办公制造环节资料来源：中原研究66%66%的企业分布的产业链节点的企业分布的产业链节点Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010典型企业分析：典型企业分析：原料生产研发+制造，并整合营销于一体产业链特征典型劳动密集型产业，对技术、知识要求不高，仅对原料进行初加工；企业集团总部与产地分离，总部多分布于城市中心，产地分布于要素成本低廉区域；如：知名企业神化集团，总部在北京，产地在陕北、内蒙、宁夏等地100、区；陕煤集团总部在西安，厂房在陕西东部韩城；材料深加工，制成成品流入市场，强调技术、知识，同时兼具劳动密集生产的特征；根据规模大小，企业规模足够大，则企业集团总部与下属企业（收购企业）分离，除营销与总部挂钩，其他管理以独立公司模式运营；总部及子公司都分有职能部门、管理部门、制造基地、营业部门（销售）等；营业部门按专业又分为多个营业部门，如瓦斯、测控、钻探等，各个营业部门相互独立运营；资料来源：中原典型客户访谈整理Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010企业集团构架及办公需求分析企业集团构架及办公需求分析企业集团总部制造基地子公司101、职能部门管理部门营业部（营销）制造基地营业部（营销）职能部门管理部门专业营业部1专业营业部2专业营业部3专业营业部1专业营业部2专业营业部3自建或整栋购买相互独立运营相互独立运营相互独立运营总部直属租赁、购买或自建办公楼租赁、购买或自建办公楼租赁、购买或自建办公楼租赁、购买或自建办公楼租赁、购买租赁、购买或自建办公或自建办公楼楼租赁、购买租赁、购买或自建办公或自建办公楼楼资料来源：中原典型客户访谈整理Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010结合典型企业案例分析，入驻九龙坡区的企业对办公存在需求的部门结合典型企业案例分析，入驻九龙102、坡区的企业对办公存在需求的部门是企业的营业部（营销及推广）和职能部门（产品设计、技术把控及是企业的营业部（营销及推广）和职能部门（产品设计、技术把控及监督）以及总部监督）以及总部公司制造基地营业部（营销）职能部门管理部门专业营业部1专业营业部2专业营业部3位于九龙坡区内的企业部门产品营销产品设计，技术把控及监督办公需求资料来源：中原典型客户访谈整理Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010通过走访调查发现，企业存在商务办公需求，且通过走访调查发现，企业存在商务办公需求，且注重展示企业形象、注重展示企业形象、低密度办公、与政府相关部103、门联系性强低密度办公、与政府相关部门联系性强企业拿地自建成为满足办公需求的主要方式目前九龙工业园及西彭工业园主要以出让工业用地，企业自建厂房和办公这种模式；目前正在考虑统一规划建设厂房和办公，租赁给企业；信息来源：九龙园区管委会访谈专业商务办公存在需求西彭工业园本计划打造CBD超高层写字楼，将园区企业办公管理集中起来，但很多企业认为不利于展示企业形象展示企业形象，同时办公办公密度密度过高，CBD计划流产；信息来源：西彭工业园区管委会访谈目前有部分园区的企业在园区管委会大楼租写字间办公有部分园区的企业在园区管委会大楼租写字间办公，企业存在商务办公需求。信息来源：西彭工业园区管委会访谈在九龙坡区政104、府周边，有部分园区企业租赁写字楼办公，主要是平时企业相关资料及手续办理方便平时企业相关资料及手续办理方便；信息来源：九龙坡区经委 杨海科长高新区没有专业的办公楼，某台资电子制造企业老板在彩云湖买了两栋别墅，作为企业高层办公所用。信息来源：九龙坡区政府 产业科王科长资料来源：中原政府访谈Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010同时，随着西部新城的大片区域的开发，将吸引房地产开发、建筑设同时，随着西部新城的大片区域的开发，将吸引房地产开发、建筑设计、金融机构、咨询顾问等相关配套企业的进驻，形成办公需求计、金融机构、咨询顾问等相关配套105、企业的进驻，形成办公需求财务咨询企业咨询金融服务建筑设计软件开发房地产开发Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010小结小结九龙坡区的制造企业主要集中在附加值较高的产品设计、营销及附加值较低的制造的产业链节点上；且这些企业存在商务需求，并且注重办公的低密度、展示企业形象以及企业运营过程中能够与政府相关保持紧密联系。关键词：制造与产品设计、营销环节分离、总部需求关键词：制造与产品设计、营销环节分离、总部需求Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010总部基地发展机会分析总106、结总部基地发展机会分析总结九龙坡作为重庆的第一经济大区和制造业基地，在外部新兴产业园区发展下，区区经经济济地地位位和和产产业业地地位位受受到到极极大大的的外外部部挑挑战战；而随着城市化进程的推进，区内处于产品设计、制造及营销产业链的企企业业拓拓展成本不断提高，并遇到产业拓展空间瓶颈；展成本不断提高，并遇到产业拓展空间瓶颈；结合国际产业发展经验及典型案例，在在区区域域产产业业转转移移趋趋势势下下，企企业业总总部部与与制制造造基基地地将将出出现现分分离离，进进而而产产生生总总部部办办公公需需求求。而面对高新区的竞争威胁，九龙坡滞后的商务市场无法很好承载总部办公需求，进而成为本项目总部基地发展巨大机107、会，但但因因区区内内产产业业发发展展的的弱弱势势推动，使本项目总部基地发展与外区形成弱势竞争推动，使本项目总部基地发展与外区形成弱势竞争。关键词：产业外迁趋势、总部基地发展机会、外区强势威胁关键词：产业外迁趋势、总部基地发展机会、外区强势威胁Code of this report|74 Copyright Centaline Group,20101.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.重庆总部基地市场分析重庆总部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向Code of this report|75 Copyright C108、entaline Group,2010重庆大部分总部基地项目分布紧靠产业园区，且位于城市中心外围，重庆大部分总部基地项目分布紧靠产业园区，且位于城市中心外围，但都享有便利的交通，区域周边拥有较为发达且成形的交通体系但都享有便利的交通，区域周边拥有较为发达且成形的交通体系ABCADCBEF山顶总部基地山顶总部基地位于北部新区目前在售HeadingDEF贝蒙盘古总部贝蒙盘古总部基地基地位于北部新区新面世上丁总部基地上丁总部基地位于北部新区2005年面世，已售完康田总部基地康田总部基地位于西永微电园目前在售恒德、静一总恒德、静一总部基地部基地位于茶园新区规划在建协信总部城协信总部城位于渝中区推广、建109、设数据来源：中原调研分析Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010目前市场在售总部基地项目较少，主要分布在政策强势的北部新区和目前市场在售总部基地项目较少，主要分布在政策强势的北部新区和西永微电园，相较成都、北京等城市的总部基地市场发展状况，目前西永微电园，相较成都、北京等城市的总部基地市场发展状况，目前重庆总部基地市场尚处于起步发展阶段重庆总部基地市场尚处于起步发展阶段项目名称山顶总部基地康田总部基地贝蒙盘古区位区位北部新区西永北部新区占地面积（亩）4935729体量规模40.6万平米8.7万方5.5万方容积率1.22.582.110、00土地性质工业商业商业产品形态39栋独栋，两栋公寓，一栋5A写字楼，一栋星级酒店12栋独栋写字楼1栋高层，6栋小高层配套部分商铺和车库，其他配套主要依赖周边配套周边大学较多主要依赖周边配套山顶总部基地康田总部基地贝蒙盘古总部基地数据来源：中原调研分析Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010除山顶总部基地有较完善的配套外，其他项目配套规模较小，配套比除山顶总部基地有较完善的配套外，其他项目配套规模较小，配套比较缺乏，主要依托区域周边配套发展较缺乏，主要依托区域周边配套发展山顶总部基地康田总部基地贝蒙盘古总部基地会议中心（包含产品111、及新闻发布中心）；酒店式公寓；各种康体运动设施；总部基地1号楼做项目大型会所；社区裙楼等；高层办公楼下分布有3层裙楼商业，近9000方，暂定引进超市、餐饮等配套，后期也可能部分作办公区；项目20米处市政公园，含体育配套，500米处为3万方的西永天街，业态以超市、餐饮、娱乐为主配套仅有3000方社区商业，主要提供基本的生活消费配套；项目自身规模小，配套较少，主要依靠区域周边附近一些商业配套；Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010产品特征集中表现为低密度独栋形态，但总部基地在商务写字楼物业产品特征集中表现为低密度独栋形态，但总部基112、地在商务写字楼物业中特有的中特有的“生态性生态性”价值没有得体现价值没有得体现规划及产品特征山顶总部基地康田总部基地贝蒙盘古总部基地规划有39栋独栋，两栋公寓，一栋5A写字楼，一栋星级酒店；整个项目地块属坡地，利用坡地打造一些绿化，主要以其低密度独栋产品为核心12栋独栋写字楼+高层写字楼项目规模较小，环境打造主要为绿化草坪，核心依托独栋低密度物业来体现办公舒适感6栋独栋写字楼，但单体面积高达4000左右，属独栋办公物业中密度较高的项目；Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010除山顶总部基地有市政府强势推动支撑外，其他项目没有明确113、的企业除山顶总部基地有市政府强势推动支撑外，其他项目没有明确的企业准入机制，入驻企业享受政策主要依靠区域大政策，行业分布与区域准入机制，入驻企业享受政策主要依靠区域大政策，行业分布与区域产业发展规划关联性强产业发展规划关联性强项目项目准入机制准入机制享受政策享受政策客户行业分布客户行业分布山顶总部基地行业不限，但入驻企业税收每年须达到2000万以上两江新区政策，个别大型企业对区域产业发展带动性强的可与政府谈判获取一企一策待遇陶然居、中国邮政、进出口公司等贝蒙盘古无两江新区政策金融、国有企业等康田总部基地无没有特殊政策，若为电子行业，对区域产业带动性强的企业需与园区管委会谈判，获得政策支持；电子114、制造类及配套服务行业数据来源：中原调研分析Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010在售项目中，商业用地总部基地价格高达在售项目中，商业用地总部基地价格高达1.51.5万元万元/以上，工业用地以上，工业用地价格较低，独栋面积价格较低，独栋面积2000-50002000-5000不等，销售方式整栋、分零不定，分不等，销售方式整栋、分零不定，分零客户主要需求零客户主要需求300-500300-500，整栋客户集中在，整栋客户集中在2000-30002000-3000左右左右数据来源：中原调研分析市场工业用地项目价格仅8000元/左右，115、商业用地高达1.5万元/；山顶总部基地由高新区管委会开发，并在市政府支撑，主要针对重庆对外招商入驻企业，强势推动层级，加上区域价值平台，工业属性下仍卖出高价；说明：山顶总部基地对外宣称价格2.5万元/，引进的企业购买与政府及管委会直接交涉，据了解实际成交价格约1.3-1.5万元/独栋产品面积2000-5000不等，可整栋、分零销售，主要针对客户需求而定；山顶总部基地全部整栋出售，不分零，需求集中在2000-3000左右；康田分零面积集中在300-500；Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010由于总部基地单栋总价高，对企业资金实116、力要求较高，即使有强势政由于总部基地单栋总价高，对企业资金实力要求较高，即使有强势政策、推动层级及区域价值支撑的项目的去化都非常慢策、推动层级及区域价值支撑的项目的去化都非常慢山顶总部基地康田总部基地贝蒙盘古项目背景：重庆市政府推动，作为区域价值突出的北部新区大型企业进驻的总部承载平台，并对企业实行一企一策，所以工业用地，市场价格仍为13000-15000元/；项目背景：工业用地，紧靠西永微电园，并且区域价值强势，交通便捷度高，单价仅7500元/，市场售价市场售价最低的总部基地项目；最低的总部基地项目；项目开盘至今，仅售出项目开盘至今，仅售出3 3栋独栋；栋独栋；项目背景：新面世项目，商业用地117、，单体面积超过4000，刚面市价格15700元/，至2012年6月已涨至2.1万元/，位于北部新区，区域价值突出；项目2011年9月首次面市，共包括6栋独栋及一栋高层，至2012年6月项目仅剩余2号独栋的3个整层未售成都青羊总部基地项目是成都市政府吸引外企进驻的重点推介项目，总部基地规模约40万方，但项目2004年开发至今，历经近8年时间，目前还有一期尚未推出；其他省市总部基地项目案例西安企业公园壹号西安典型总部基地，项目规模约15万方，40栋独栋写字楼，项目2003年面世，经过4年多时间，2007年才销售完毕，年均消化量约3.5万方左右；Code of this report|82 Copy118、right Centaline Group,2010而贝蒙盘古在无强势政策推动背景下，商业用地性质卖出了而贝蒙盘古在无强势政策推动背景下，商业用地性质卖出了2.12.1万万/平方的高平方的高价，项目面市半年即基本销售完成，主要基于其优势的区位价值以及项目本价，项目面市半年即基本销售完成，主要基于其优势的区位价值以及项目本身的商业用地性质，同时多方式的赠送更为项目的快速去化奠定了基础身的商业用地性质，同时多方式的赠送更为项目的快速去化奠定了基础连廊赠送连廊赠送阳台赠送阳台赠送成熟的区位成熟的区位商业用地性质商业用地性质多方式、大面积赠送多方式、大面积赠送贝蒙盘古竞争优势赠送方式Code of t119、his report|83 Copyright Centaline Group,2010有突出区域价值和强势产业规划带动的康田总部基地，独栋产品总价高，有突出区域价值和强势产业规划带动的康田总部基地，独栋产品总价高，去化较慢，其规划两栋高层写字楼虽为工业用地，但户型面积控制较小，去化较慢，其规划两栋高层写字楼虽为工业用地，但户型面积控制较小，吸引部分中小企业购买的同时还吸引了部分投资客户吸引部分中小企业购买的同时还吸引了部分投资客户独栋产品面积2000-4000不等，工业用地属性下，成交均价约7500元/单价水平不高，但较大的面积下总价高，开盘至今，仅卖出3栋；规划的2栋20层的高层写字楼，户120、型建面控制在50左右，建面均价约6600元/，同时签订合同起每年按总价返还7%租金，返还5年；高层写字楼单层平面图：数据来源：中原调研分析Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010而区域内的金科规划的公寓及写字楼以全市最低价格带动快消；公寓产品为而区域内的金科规划的公寓及写字楼以全市最低价格带动快消；公寓产品为30-4230-42平方的单间配套，总价平方的单间配套，总价23-2523-25万，月均去化万，月均去化250250套，写字楼产品低区分零套，写字楼产品低区分零面积面积3030多平方，总价多平方，总价2020万左右，去化较快121、，而高区分零面积万左右，去化较快，而高区分零面积150150平方，总价平方，总价6060万左右，去化速度较慢；购买客户主要为区域投资客户以及金科业主，投资万左右，去化速度较慢；购买客户主要为区域投资客户以及金科业主，投资存在需求但购买力有限存在需求但购买力有限由于华岩片区写字楼及公寓产品供应极少，且价格处于重庆最低水平。目前购买客户主要为区域周边投资客户以及金科业主。可见，目前区域内的投资需求具有一定基础；物业物业类型类型单价（元单价（元/平方）平方）面积（平面积（平方）方）总价总价（万）（万）去化情况去化情况公寓650035-4023-25月均去化250套写字楼6000低区 30多30售罄高122、区 150多90月均去化4套公寓产品均为单间配套，共1500套，自2011年底开盘至今，半年时间已基本去化完成；写字楼产品单层面积700平方，硬件配置不高，销售模式采用半层起售，低层划分面积30平方，高区划分面积150平方，可多个业主组合购买；地区总价较低已售罄，高区总价相对价高，去化速度较慢Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010总部基地潜在项目分析：据不完全了解，潜在总部基地项目有总部基地潜在项目分析：据不完全了解，潜在总部基地项目有6 6个，且个，且多为多种物业组合，属中等偏大规模，多为多种物业组合，属中等偏大规模，201123、32013年集中面世年集中面世潜在项目潜在项目所在区位所在区位土地属性土地属性建筑面积建筑面积物业组合物业组合预计面世预计面世市时间市时间静一总部基地茶园工业约20万方商业+高层写字楼+独栋写字楼待定恒德总部基地茶园工业约130万方商业+高层写字楼+独栋写字楼2012年下半年高新区总部基地高新区二郎待定待定商业+小高层写字楼+高层写字楼2013年中国西部国际设计之都茶园工业约60万方高层+独栋写字楼2013年水土总部基地两江新区工业待定待定待定Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010受住宅宏观市场调控影响，开发商拿地策略从过去以124、住宅用地为主向受住宅宏观市场调控影响，开发商拿地策略从过去以住宅用地为主向商业、工业用地转移，在重庆目前大量成交的工业、商业用地中，可商业、工业用地转移，在重庆目前大量成交的工业、商业用地中，可能会出现总部基地项目，但总部基地具体供应量尚不能预估能会出现总部基地项目，但总部基地具体供应量尚不能预估当前住宅市场受宏观政策调控，市场走严，一段时间内仍处于调整期，市场不稳定；众多开发商拿地策略向工业、商业金融用地转移，逐步进入工业和商业市场，寻求其他发展机会和空间，形成今年重庆工业、商业用地成交量大幅上升；总部基地作为工业和商业用地打造的物业之一，可能会在今年成交的大量土地中出现；Code of t125、his report|87 Copyright Centaline Group,2010在售后续、潜在量预期推出时间在售后续、潜在量预期推出时间10年14年15年16年12年18年13年17年11年130万方60万方体量待查8.7万方20万方40.6万方潜在供应量在售项目后续供应集中供应期集中供应期山顶总部基地康田国际企业港贝蒙盘古5.5万方静一总部基地恒德总部基地19年协信总部基地52万方西部国际设计之都二郎总部经济带数据来源：中原分析Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010典型在售项目分析：协信重庆总部城，占地典型在售项目分126、析：协信重庆总部城，占地10001000亩，总建筑面积亩，总建筑面积5252万万方，商务总部为商业用地方，商务总部为商业用地重庆总部城地处重庆主城的重庆版图几何中心，与渝中区解放碑、九龙坡杨家坪、沙坪坝、石桥铺、大坪、南岸区南坪、江北区观音桥这七大商圈已经形成了迅速快捷的交通连通。占地面积约1000亩，总建筑面积约52万平方米；规划有酒店、少量住宅、高层写字楼、独栋写字楼等多种物业；项目位于渝中区高九路，紧邻虎头岩公园；Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010项目自身具备强势的江景资源和公园配套，并规划有高尔夫球场、项目自身具备127、强势的江景资源和公园配套，并规划有高尔夫球场、酒店、公寓及商业中心等完善配套酒店、公寓及商业中心等完善配套重庆总部城地处渝中海拔制高点，北俯嘉陵江，整个园区依山而建，享有强势的一线江景资源；紧靠200亩虎头岩城市生态公园，作为园区自有的生态资源配套；规划有运动中心、观江走廊、临崖景观区及高尔夫球场，作为总部基地功能配套；整个项目物业包括总部独栋写字楼+高层写字楼+公寓+酒店+商业中心+少量住宅，完善的物业组合，为项目打造了完整的功能配套体系；其中商务办公规划为电子商务园、创新经济园、创享生活源及企业总部园；Code of this report|90 Copyright Centaline G128、roup,2010项目发展是协信与渝中区政府及渝中城投公司合作推广，总部基地在项目发展是协信与渝中区政府及渝中城投公司合作推广，总部基地在渝中区强势推动下，从人才培养、技术交流支持及商机引介等方面着渝中区强势推动下，从人才培养、技术交流支持及商机引介等方面着力打造为产业结构平台，成为为企业提供成长、发展机会的平台力打造为产业结构平台，成为为企业提供成长、发展机会的平台总部经济管委会将与国内外知名行业协会、商会等组织机构建立定期联络沟通机制，以“走出去”和“请进来”两种方式，为企业搭建良性畅通的国内和国际商机平台，促为企业搭建良性畅通的国内和国际商机平台，促进企业快速发展。进企业快速发展。重庆总129、部城建成后，将定期为各类企业举办各种规模的技将定期为各类企业举办各种规模的技术交流、科技成果转化、人才交流等活动，为入驻企业搭术交流、科技成果转化、人才交流等活动，为入驻企业搭建智力成果转化的专业平台。建智力成果转化的专业平台。同时，总部经济管委会还将启动“百人专才引进计划”，依照重庆总部城的产业定位，在未来几年内，在全世界范围内引进至少100名创新金融、信息技术、电子商务、教育培训等相关行业的顶尖精英人才，为重庆总部城注入更大的发展动力。相关支持商机带动信息联动商务服务人才服务技术成果转化与交流产业发展促进专案专项服务相关优惠政策 渝中区委、区政府为加快总部经济核心区建设,专门成立管委会，由130、区领导直接专门成立管委会，由区领导直接挂帅，统筹管理重庆总部经济的建设与挂帅，统筹管理重庆总部经济的建设与后期服务总部型企业的相关内容。后期服务总部型企业的相关内容。Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010重庆总部城目前在售物业为精品写字楼，售价重庆总部城目前在售物业为精品写字楼，售价1.51.5万元万元/平方，在政府平方，在政府的引导下已有多家企业签约入驻，享受项目的特殊企业优惠政策的引导下已有多家企业签约入驻，享受项目的特殊企业优惠政策凡在重庆总部城购房自用的新办企业，自开办之日起前三年内，在其缴纳的增值税、营业税、企业所得131、税方面将给予一定比例的先征后返优惠；入驻重庆总部城的企业符合国家重点扶持的高新技术企业认定条件，在企业所得税税率方面给予优惠；入驻重庆总部城且工商、税务在园区内的企业，首次在境内外公开上市的，给予300万元的一次性奖励；入驻重庆总部城的新办企业，三年内平均入库的增值税、营业税、所得税分别达到不同额度的，将分别给予购房补贴，但标准最多不超过1000元/平方，总补贴最多不超过1000万元；以租赁办公楼形式入驻重庆总部城新办企业，年入库税收分别达到不同额度的，对其租用的办公面积分别给予不同标准的租房补贴；入驻企业年入库税收总额达到一定额度以上的，给予企业高管区级税收部分的全额补贴；入驻园区的新办企业132、，在重庆总部城购买办公用房且自用，达到一定面积以上，给予一次性购房契税50%的补助；入驻重庆总部城且对渝中区经济发展有重大贡献的企业，按照“一企一策”专题研究，给予特殊优惠政策；入驻重庆总部城企业优惠政策一览入驻企业Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2010重庆总部基地市场特征重庆总部基地市场特征 重庆总部基地项目较少，市场发展尚处于起步阶段；1 市场各在售项目所在区域价值突出，交通条件优越；2 项目主要依托强势产业园区政策吸引企业客户；3 产品打造以低密度独栋为主，但未体现出总部基地生态价 值；4 总部基地物业风险大，去化慢，与133、高层小户型写字楼搭配能 够很好控制风险；5 潜在项目集中在2013年开始放量，且近年大量的工业、商业用地可能 会存在总部基地发展可能6Code of this report|93 Copyright Centaline Group,20101.1.项目发展机会区域筛选项目发展机会区域筛选2.2.总部基地发展机会分析总部基地发展机会分析3.3.总部基地市场分析总部基地市场分析4.4.总部基地发展方向总部基地发展方向Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010总部基地发展方向初判总部基地发展方向初判在未来区域产业外迁转移，企业制造基地与134、总部职能部门分离在未来区域产业外迁转移，企业制造基地与总部职能部门分离发展趋势下，针对九龙坡制造企业产品设计及营销职能部门，发展趋势下，针对九龙坡制造企业产品设计及营销职能部门，打造有强势政策支撑、生态价值突出、完善的配套的总部平台，打造有强势政策支撑、生态价值突出、完善的配套的总部平台，奠定九龙坡退二进三产业升级基础。奠定九龙坡退二进三产业升级基础。Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析135、总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2010说明：项目所在华岩新城作为城市次级发展方向上的都市新区，项目的发展定位需基于区域价值平台来界定目标竞争范围，进而分析市场竞争，找到项目发展方向，进行准确定位。Code of this report|97 Copyright Centaline Group,20101.1.区域竞争分析区域竞争分析2.2.潜在市场分析潜在市场分析3.3.客136、户分析客户分析竞争区域界定外部竞争格局分析内部竞争格局分析Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010基于不同价值平台的城市新区具备不同的辐射影响力，进而影响新区房地产市场的竞争范围。因此，我们对国内多个典型新区发展进行研究总结，通过新区发展经验借鉴，来寻找本项目所在华岩新城的竞争范围。Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，政府的推国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，政府的推动层级决定区域价值，进而137、影响城市新区的辐射范围和影响力度动层级决定区域价值，进而影响城市新区的辐射范围和影响力度城市城市政府作用政府作用结果结果深圳东莞南京郑州中心区规划方案国际招标中心基础设施持续投入中心区香港招商推荐会政府高调搬迁至市民中心区域价值提升至全市最高带动区域房价上涨吸引中大型企业入驻1992年提出新城中心概念但政府未引导2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低新城中心成形，成为东莞价值最高区域政府02年提前推出河西新区规划及概念多次举办南京新CBD论坛申办十运会吸引开发商早期介入开发高档房地产河西新区区域价值提升新区方案国际招标提前修建核心建筑会展中心和138、会展宾馆郑东新区成为新的开发热点高档住宅、写字楼大量开发Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010城市新区的发展历程实质是一个人口不断演变的过程，一般经由无人城市新区的发展历程实质是一个人口不断演变的过程，一般经由无人气气-居住人口居住人口-商务人士商务人士-成熟都市人群的变化，不同推动层级形成成熟都市人群的变化，不同推动层级形成不同的新区价值平台下，前期居住人口的进入存在较大的差异不同的新区价值平台下，前期居住人口的进入存在较大的差异建设期建设期快速发展期快速发展期v政府前期造势v住宅用地出让v基础设施建设v公共设施建设人口人139、口特征特征规划期、启动期：规划期、启动期：稳定繁荣期稳定繁荣期阶阶段段无人气无人气标志标志时时间间价格溢出客、投价格溢出客、投资客、豪宅客资客、豪宅客商务人士、创意人商务人士、创意人士、住宅客户以及士、住宅客户以及投资客投资客城市白领为主、创城市白领为主、创意人士、都市游走意人士、都市游走者者v政府公建建设v政府部门搬迁v住宅建设v商业用地出让v公众对新区前景不确定v写字楼大量开发v大型商业开发v区域基本成熟v区域内土地出让完毕v公众对区域确立信心v区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎v区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目项目建设建设基础设施基础设施住宅、基住宅、基础设施础设140、施写字楼、写字楼、商业商业大型综合体大型综合体大型的大型的MALLMALL华华岩岩新新城城目目前前所所处处阶阶段段Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010推动层级的差异影响区域价值和辐射力度，在建设期进入新区的居住推动层级的差异影响区域价值和辐射力度，在建设期进入新区的居住人口存在较大差异，后期随着区域逐步成熟，价值显现，逐渐形成成人口存在较大差异，后期随着区域逐步成熟，价值显现，逐渐形成成熟都市人群熟都市人群快速发展期建设期繁荣稳定期新区人口财富阶层时间低高都市豪宅客户、投资客户周边区价格溢出客户、投资客户都市豪宅、都市改善141、客、商务人周边价格溢出客户首改客、商务人居住、商务人口、都市游走者等成熟都市人群高层级推动新区低层级推动新区高层级推动，区域价值突出，升值潜力大，吸引都市高端人群置业和投资客；低层级推动价值弱势，依靠价格优势吸引价格溢出客和投资客户；新区逐渐成熟，吸引改善客群、商务人群；但价值平台差异下，分别吸引再改、首改客群；发展为都市成熟区，区域价值成型，混合不同居住阶层、商务人士、都市游走人群等构成成熟都市人群；Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010案例支撑：沙坪坝大学城案例支撑：沙坪坝大学城VSVS巴南龙洲湾巴南龙洲湾大学城VSVS142、龙洲湾沙坪坝大学城沙坪坝大学城巴南龙洲湾巴南龙洲湾区域价值：区域价值：重庆市规划、推动发展的高校教育高地和人文居住新城，重庆电子信息产业园区；房地产市场水平：房地产市场水平：金科、龙湖、富力城、中渝、协信等知名开发商进驻；初期出现别墅、洋房等高端物业供给；当前价格：当前价格：洋房约9000元/，别墅约13000元/，高层约7500元/；客户群体：客户群体：沙坪坝、九龙坡、三北高端改善客群及城市再改客群；区域价值：区域价值：巴南区政府规划主导的承接城市南拓发展的新居住区；房地产市场水平：房地产市场水平：康利尔、跨越、金源、浩立等开发商；主力高层产品，少量洋房；当前价格：当前价格：高层约6800元143、/，洋房约7500元/；客户群体：客户群体：鱼洞、大江、李家沱、界石等刚需及首改客户；花千树东桥郡御府风花树Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2010小结小结华岩新城作为都市拓展次级区，在九龙坡区政府推动下，新区价值及辐射力度有限，结合新城发展规律及其案例启示，项目在自身不具备强势资源价值支撑下，无法跳出区域竞争，而是需要依托区域价值平台来辐射周边相依托区域价值平台来辐射周边相邻区域，来寻求发展。邻区域，来寻求发展。Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010竞争区144、域界定外部竞争格局分析内部竞争格局分析1.1.区域竞争分析区域竞争分析2.2.潜在市场分析潜在市场分析3.3.客户分析客户分析Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010从区域分布关系看，华岩新城邻接沙坪坝、巴国城及大渡口区域从区域分布关系看，华岩新城邻接沙坪坝、巴国城及大渡口区域沙坪坝：沙坪坝：以中梁山脉以东传统城市中心区为主，同时包含中梁山、上桥、玉清寺等区域；A大渡口：大渡口：大渡口城市区域，有大量的重钢产业人口聚集；巴国城：巴国城：九龙坡与大渡口交界区域，是城市化进程外拓过程中，自发形成新城区；BCABCCode of t145、his report|106 Copyright Centaline Group,2010沙坪坝作为重庆传统主城区，空间发展逐步饱和；规划新区虎溪沙坪坝作为重庆传统主城区，空间发展逐步饱和；规划新区虎溪大大学城成为沙区住宅集中供应区学城成为沙区住宅集中供应区城市副中心之一，电子产业及教育产业带动房地产巨大潜力区域沙坪坝及西永规划均为城市六大副中心之一，拥有较强规划价值，其中沙坪坝为传统五大商圈之一；大学城初具规模，分布有数十所高校，对区域消费带动较大；富士康、惠普、方正等企业的入驻，带动区域电子产业迅速发展2010年沙坪坝成交量同比2009年增长41%，商品房整体成交量以387万方位居全市第一146、；位居全市第一；但成交主要来自西永大学城；主要供应来自西永、大学城组团，目前区域已聚集龙湖、金科、富力、协信等品牌开发商，区域高档楼盘云集；主城区在售楼盘较少，可供开发土地较少；西永微电子园西永微电子园龙湖东桥郡龙湖东桥郡金科廊桥水乡金科廊桥水乡Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010沙坪坝传统城区在售项目不多，市场后续供应量不大，仅有约沙坪坝传统城区在售项目不多，市场后续供应量不大，仅有约8080万方，万方，以高层住宅为主，价格水平在以高层住宅为主，价格水平在77770000元元/左右；城市发展空间受限下形左右；城市发展空间147、受限下形成小规模且有限的市场供给将促进区内客户外溢成小规模且有限的市场供给将促进区内客户外溢项目项目容积率容积率占地面积占地面积体量体量物业形物业形态态后续体量后续体量金融街金悦城4.4562亩18.39万方高层约5万方融汇国际温泉城4108亩28.8万方高层约3万方峻峰香格里拉1.2665亩53.2万方洋房约16万方华宇金沙时代4.8312亩99.84万方高层约50万方数据来源：中原市调市场供应项目有6个，产品以高层住宅为主，俊峰香格里拉是区内唯一洋房项目；从各项目的后续供应量来看，沙坪坝主城区整体供应量约80万方，由于区域发展较成熟，价值较高，整体市场价格水平处于7700元/左右（套内）；148、俊峰香格里拉金融街金悦城Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010产品供应以产品供应以6060万的两房和万的两房和8080万左右的三房为主，且两房占较大比例，万左右的三房为主，且两房占较大比例，主要吸引沙坪坝传统城区及中梁山、上桥、玉清寺等沙坪坝区内客户主要吸引沙坪坝传统城区及中梁山、上桥、玉清寺等沙坪坝区内客户除香格里拉洋房有部分四房产品外，其他项目主要以两房和三房产品为主，且两房比例相对较大；区域总价两房约60万，三房约80万，较高的单价水平下，总价处于高位水平；区域客户主要来自沙坪坝传统主城区自用客户及中梁山、上桥、玉清寺149、等客户数据来源：中原市调Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010大渡口作为重庆传统工业城市，积存的大量重钢职工人口形成较大的大渡口作为重庆传统工业城市，积存的大量重钢职工人口形成较大的住宅需求，但随着重钢整体搬迁，大渡口空出大量临江优质地块将很住宅需求，但随着重钢整体搬迁，大渡口空出大量临江优质地块将很可能发展为超过重钢职工购买能力范围的高端住区可能发展为超过重钢职工购买能力范围的高端住区大渡口为重庆传统工业城市，经济主要靠区域的重钢带动，重钢工业产值最高时可达到区域工业产值的98%；随着重钢搬迁，面临城市转型和产业转型；根据150、重庆市都市区城乡总体规划（2007-2020），大渡口将在“重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸功能”。旨在打造辐射重庆主城西南片区的大型都市商业中心 大渡口以往重点发展工业，房地产市场整体发展水平较为滞后。目前区域在售项目较少，无知名房企进入；重钢整体搬迁后，将有7500亩后期可供应土地用于建设，预计后期房地产市场将得到快速发展。大渡口步行街大渡口步行街传统工业城市重钢搬迁，进入城市化建设Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010大渡口在售项目仅有大渡口在售项目仅有3 3个，市场价151、格水平高达个，市场价格水平高达7500-100007500-10000元元/不等，且不等，且后续供应量不到后续供应量不到1515万方，在万方，在1919万城市人口（万城市人口（20092009）下，市场供应显得）下，市场供应显得极度稀缺，短期的供应稀缺和长期的超过市场购买力的高端社区发展极度稀缺，短期的供应稀缺和长期的超过市场购买力的高端社区发展预期下，将极大的促进区内客户外溢预期下，将极大的促进区内客户外溢大渡口香港城大渡口香港城项目项目容积率容积率占地面积占地面积 物业类型物业类型套内面积套内面积后续供应后续供应顺祥壹街区5.5100多亩公寓套内面积26-50约5万方国瑞城三期6.652亩152、高层套内面积在40-113平方米约3万方新天泽国际广场4.5955亩高层套内面积在28-80平米约6万方区域在售项目总共只有3个，且属于中小型规模，在售项目后续供应量较少，共约14万方；大渡口城市人口19万人，必定有较大的市场需求，市场供应显得极其稀缺；目前各个在售项目均价最低7600元/，最高达11000元/，市场均价高达9000元/以上；国瑞城新天泽国际广场说明：国际广场位于大渡口步行街，地段价值突出，导致价格与其他项目差异较大，但目前去化较慢，一个月仅售出几套房源数据来源：中原市调Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010153、由于国际广场和壹街区产品为公寓，导致市场产品供应单价配套及两由于国际广场和壹街区产品为公寓，导致市场产品供应单价配套及两房为主，部分小三房产品，总价分别约房为主，部分小三房产品，总价分别约3535万、万、5555万、万、8585万左右，购买万左右，购买客户以大渡口区内客户为主客户以大渡口区内客户为主产品供应以一房和两房为主，其中壹街区和国际广场为公寓，导致单间配套及两房产品居多，从区域供应来看两房比例近40%，三房约30%；产品总价分别约55万以上、85万左右；购买客户主要为大渡口区客户，且多以重钢职工为主；数据来源：中原市调Code of this report|112 Copyright 154、Centaline Group,2010巴国城处于九龙坡与大渡口交界处，是城市化进程下区域拓展而自发巴国城处于九龙坡与大渡口交界处，是城市化进程下区域拓展而自发形成的都市居住新区，区域发展缺乏统一规划，处于无序发展状态，形成的都市居住新区，区域发展缺乏统一规划，处于无序发展状态，但距离都市成熟区近，且在巴国城巴渝景区和龙门阵等休闲项目带动但距离都市成熟区近，且在巴国城巴渝景区和龙门阵等休闲项目带动下，具有较好的区域形象和认知度下，具有较好的区域形象和认知度巴国城位于九龙坡与大渡口交汇处，是九龙坡、大渡口城市化推进外延自发形成都市居住新区；由于区域发展自发形成，缺乏政府的统一规划，区域发展处于无155、序状态；且目前区域缺乏成熟的生活配套；巴国城区域距离都市成熟区较近，且有巴渝特色景点巴国城、华岩寺及知名休闲娱乐项目龙门阵，由此提升区域的认知度和形象；目前区域已有保利、中交、晋愉等多个开发商入驻，区域房地产市场氛围较好；自发形成的都市居住新区，但发展无序具有较好的区域形象和认知度Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010巴国城区域在售项目较多，后续供应量约巴国城区域在售项目较多，后续供应量约120120万方左右，产品以高层为万方左右，产品以高层为主，个别项目有部分洋房，市场均价水平约主，个别项目有部分洋房，市场均价水平约680156、06800元元/晋愉晋愉盛世融城盛世融城中交丽景中交丽景晋愉晋愉盛世融城盛世融城东海东海阿特豪斯阿特豪斯项目项目容积率容积率占地面积占地面积建筑体量建筑体量物业类型物业类型后续供应量后续供应量晋愉盛世融城2.9300亩58万方洋房、高层约43万方中交丽景3.49319亩74万方高层约35万方巴国御景341亩7万方高层约2万方东海阿特豪斯370亩14万方高层尾盘兴隆城市广场3.551亩12万方高层约5万方朵力品道3.862亩19万方高层约14万方公园尚城3.559亩17万方高层17万方在区域具有较好的认知度和形象价值下，区域市场已有中交、晋愉等知名开发商入驻；区域供应项目相对集中，以中小规模为主157、，产品以高层为主，带有少量洋房，市场后续供应量约120万方；目前市场各个项目价格差异不大，集中在6800元/上下，整体处于相对较低水平；主打改善型购房需求的巴国御景突破8000元/平方的均价，引领区域市场数据来源：中原市调Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2010两房成为市场主打产品，其次为三房，总价分别约两房成为市场主打产品，其次为三房，总价分别约4545万、万、6060万左右，万左右，购买客户来自大渡口、沙坪坝周边区域，以及区内杨家坪等，且多以购买客户来自大渡口、沙坪坝周边区域，以及区内杨家坪等，且多以自用为主，投资较少自用158、为主，投资较少除中交丽景为片区唯一以三房为主打产品外，其余项目主要以两房为主，两房、三房成为市场主供产品；区域单价水平相对较低下，两房总价在45万左右，三房60万左右；客户主要来自大渡口、沙坪坝以及杨家坪等区域，客户以自主为主；在售项目总价（万）盛世融城中交丽景朵力品道兴隆城市广场注：兴隆城市广场三房多为跃层二变三数据来源：中原市调Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010在九龙坡在九龙坡“东兴都市，西强工业东兴都市，西强工业”整体发展规划下，华岩新城是城市整体发展规划下，华岩新城是城市外拓发展核心区，并在九龙坡整体规划下，定位159、为生态宜居新城外拓发展核心区，并在九龙坡整体规划下，定位为生态宜居新城华岩新城处于西进桥头堡，为城市外拓的主要承接地带之一，区域拥有良好规划预期，占有重要战略地位；根据重庆市都市区城乡总体规划（2007-2020年），城市空间将会进一步拓展，规划至2020年，九龙坡区总人口159万人，华岩新城人口达30万。区域预期较高，但目前较为缺乏交通、生活配套巴国城巴国城自07年起，区域房地产市场快速发展。金科、恒大等品牌企业的入驻对当地房地产市场起到良好带动；开发商看好华岩新城前景，尝试深耕。出入驻的恒大、金科等开发商，渝开发也已于华岩拿地，进驻掘金；西进桥头堡，城市新兴居住区目前具备较好的房地产市场氛160、围斌鑫西城绿锦恒大雅苑华岩新城Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010由于政府推力有限，区域内规划无较大推进，区域价值无明显提升，由于政府推力有限，区域内规划无较大推进，区域价值无明显提升，但房地产市场在国家调控松动及区域内生购房需求的增长条件下渐显但房地产市场在国家调控松动及区域内生购房需求的增长条件下渐显活跃，整体呈现供求两旺的局面活跃，整体呈现供求两旺的局面发展规划无较大推进，区域价值无较大变化区域房地产市场渐显活跃1.连接九龙坡及大渡口的金建路原计划2011年底贯通，但由于推进较慢，预计2012年底通车；2.连接重庆云161、南的渝滇物流大通道，目前无较大进展；3.轻轨2号线延长线工程目前无进展，轻轨5号线将于年内动工，通车时间为确定轨道交通招商引资今年渝洽会九龙坡区签订了46个合作项目，其中7个地产开发项目落户二郎，而华岩片区未有大规模开发项目进驻，届时高新区将对华岩片区造成较大的竞争p在区域价值未有较大提升的背景下，区域房地产市场却渐显活跃，虽价格略有下降，但整体销售一路飘红，主要由于两方面的原因1.国家宏观调控导致区域价格回跌；2.区域内购房需求性被激发p和泓四季高层产品均价6500元/平方，开盘即售90%；斌鑫中央公园高层产品6300元/平方，400余套房源两个月即售完；金科蚂蚁soho公寓，月均去化250162、套；恒大系产品相对2011年月均去化量有所提升，约50套左右/月Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010华岩新城在售项目有华岩新城在售项目有7 7个，主要为品牌开发商项目，产品以高层为主，个，主要为品牌开发商项目，产品以高层为主，少量洋房，后续供应约少量洋房，后续供应约190190万方，均价万方，均价63006300元元/平方平方项目名称项目名称体量体量（万（万方）方）容积容积率率在售物业在售物业所处阶段所处阶段剩余体量剩余体量金科华岩国际421.74高层尾盘销售尾盘和泓四季672.5洋房、高层二期一批次约1万方约40万方斌鑫163、西城绿锦422.72高层尾盘销售约1.5万方恒大雅苑1183.1高层一期约70万方七彩华府82.2高层约3万方恒大帝景342.41高层一期约25万方斌鑫中央国际公园54.62.6洋房、高层一期约48万方斌鑫西城绿锦金科阳光小镇片区主要在售项目共7个，以中等规模项目为主，主要产品形态为高层，兼有少部分洋房；和鸿、斌鑫中央公园、恒大雅苑及恒大帝景后续供应较大；整体后续供应量约190万方；目前市场上各项目价格相差较近，整体价位在6300元/平米左右。在售项目套内均价（元/平方）数据来源：中原市调Code of this report|118 Copyright Centaline Group,201164、0区内高层产品主要以两房及三房为主，恒大系产品有部分四房供应。区内高层产品主要以两房及三房为主，恒大系产品有部分四房供应。主力总价水平分别约主力总价水平分别约4242万、万、5252万，购买客户以大渡口、沙坪坝周边区万，购买客户以大渡口、沙坪坝周边区域及华岩本地客户为主域及华岩本地客户为主除和鸿四季洋房产品有四方外，区内其他项目主打两房和三房产品，产品比例相当；在市场整体单价水平较低下，区内两房总价约42万，三房约52万；区域客户主要以大渡口、九龙坡、沙坪坝以及本地客户为主，兼有部分其它区域客户，客户主要以自主为主。区域内高层产品总价区间（万元）区域内高层产品户型比例数据来源：中原市调Code165、 of this report|119 Copyright Centaline Group,2010内环时代下区域边界观念逐渐模糊导致相邻区域置业人群流动，在供内环时代下区域边界观念逐渐模糊导致相邻区域置业人群流动，在供应产品链对称下，因区域价值的不对称性导致价格差异，进而形成大应产品链对称下，因区域价值的不对称性导致价格差异，进而形成大量沙坪坝、大渡口等价格外溢客户流动到巴国城、华岩新城量沙坪坝、大渡口等价格外溢客户流动到巴国城、华岩新城区域价值价格溢出价格溢出从各个区域供应产品链看，主要以二房和三房为主，各区域产品供应具有明显的对称性；区域价值的不对称性导致片区价格差异大，形成因价格差异而166、导致的区域内客户外溢；p各区域在地里位置上相邻，且随着重庆进入内环时代，区域边界逐渐模糊，因区域情节减弱，而出现跨区置业客户；p由于区域发展的不匀称性，导致各个区域成熟度具有较大差异，进而形成因区域价值的不对称导致的区域价格差异较大；高Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2010因区域成熟度、形象、交通、心理距离等影响形成的不同区域价值下，因区域成熟度、形象、交通、心理距离等影响形成的不同区域价值下，华岩新城和巴国城主要依托完善产品链供应的价格优势来吸引大渡口、华岩新城和巴国城主要依托完善产品链供应的价格优势来吸引大渡口、沙坪坝客167、户，华岩新城和巴国城因价格、产品相当而形成直接竞争沙坪坝客户，华岩新城和巴国城因价格、产品相当而形成直接竞争成熟度形象交通心理距离产品价格沙坪坝大渡口巴国城华岩新城成熟度：成熟度：主要指各个区域的居住氛围、区域认知等；区域越成熟，指标越高；形象：形象：指区域建设的状态及居住环境等；区域形象越好，指标越高；交通：交通：包括区域内部的交通道路成熟度及区域与外部其他地区的连接通达性和便捷度，同时包含公交系统配套等；交通越成熟，指标越高；心理距离：心理距离：因人群对区域的认知度而产生的心理对区域距离的印象，心理距离越近，指标越高；产品：产品：主要指区域内的产品链；价格：价格：区域内房地产市场的价格水平168、，包括单价和总价，价格越低，指标越高；Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010而华岩相较于巴国城成熟度欠缺，公建、交通、区域发展的推动具有而华岩相较于巴国城成熟度欠缺，公建、交通、区域发展的推动具有不确定因素，且随着二郎片区快速发展将大力推动巴国城的区域价值不确定因素，且随着二郎片区快速发展将大力推动巴国城的区域价值提升，未来一段时间内华岩的区域价值仍较弱势而难以超越巴国城提升，未来一段时间内华岩的区域价值仍较弱势而难以超越巴国城巴国城区域相对成熟，项目集中放量炒热市场华岩的公建、交通、区域发展推动相对弱势二郎的快速发展推动巴169、国城区域价值提升巴国城当前发展成熟度更高，交通、城市配套更加完善，且区域供应量较大，集中放量更提升了区域的市场关注度华岩规划的金建路、渝滇高速及轻轨2、5号线的建设无较大进展，区域发展推进缓慢，整个区域未来发展存在较多不确定因素今年渝洽会万达综合体项目及欧尚高端商业连锁项目等7个大型综合项目落户二郎，二郎未来的快速发展将大力推动巴国城区域价值的提升华岩与巴国城在空间联系较紧密，但区域的成熟度直接导致了价格价格上的差异，未来一段时间内，华岩难以超越巴国城数据来源：中原分析Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2010虽然华岩属于区政府170、推动发展新区，较于巴国城自发形成的区域推动力及发虽然华岩属于区政府推动发展新区，较于巴国城自发形成的区域推动力及发展前景稍高，但巴国城依托的二郎经济区更强势的政策推动及快速的开发进展前景稍高，但巴国城依托的二郎经济区更强势的政策推动及快速的开发进度，决定了华岩的区域价值在未来很长一段时间内难以超越巴国城度，决定了华岩的区域价值在未来很长一段时间内难以超越巴国城区域价值低高中201520202010时间巴国城华岩新城Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010在国家宏观调控下，巴国城及华岩区域发展推进的同时价格水平略有回跌，在国家宏171、观调控下，巴国城及华岩区域发展推进的同时价格水平略有回跌，区域新增项目集中放量，但整体市场销售一片飘红；华岩与巴国城之间的竞区域新增项目集中放量，但整体市场销售一片飘红；华岩与巴国城之间的竞争仅体现在区域价值导致的价格差异，而未影响市场去化情况争仅体现在区域价值导致的价格差异，而未影响市场去化情况华岩巴国城p在价格受宏观调控略有下跌的情势下，巴国城-华岩片区供应项目集中放量，但整体市场销售一片飘红；而华岩区域的弱势仅表现在价格与巴国城的差异，并未在销售情况上表现出弱势Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010小结小结u邻近区域的172、购房需求集中在巴国城-华岩片区，带动区域市场供需两旺的活跃表现；u作为城市发展新区，在区域发展处于建设初期、价值不够突出下，华岩新城主要依托区域内较完整的产品链下的价格优势与大渡口、沙坪坝及其他周边区域形成价格错位竞争，进而吸引价格溢出客户；u作为相同竞争模式下的巴国城是华岩新城最直接的竞争区域，而区域价值的差异仅表现在华岩价格上的弱势而未影响区域去化情况；但区域推动弱势的华岩在未来一段时间内难以超越依托二郎强势发展的巴国城；Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010竞争区域界定外部竞争格局分析内部竞争格局分析1.1.区域竞争分173、析区域竞争分析2.2.潜在市场分析潜在市场分析3.3.客户分析客户分析Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2010作为具备较好生态价值的华岩新城，目前在售项目主要聚集在华福路作为具备较好生态价值的华岩新城，目前在售项目主要聚集在华福路两侧，且围绕规划的市政公园布局，以期突出生态性；两侧，且围绕规划的市政公园布局，以期突出生态性；1区域在售项目主要分布在华福路两侧，且集中围绕规划的市政公园，以期突出区域的生态价值感知；目前区域已聚集金科、和泓、斌鑫、恒大等品牌开发商，在不到三年的时间里，华岩新城的土地价格最高已经涨了四倍，区域价值快174、速成熟。阳光小镇阳光小镇美每家建材市场美每家建材市场斌鑫西城绿锦斌鑫西城绿锦和鸿四季和鸿四季市政公园市政公园恒大雅苑恒大雅苑宫和西香郡宫和西香郡地产集团公租房地产集团公租房Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010洋房区洋房区高层区高层区占地占地建面建面容积率容积率物业形态物业形态布局形式布局形式400亩 60万方1.745+1/6+1洋房兵营式高层围合式分期分期占地占地建面建面容积率容积率物业形态物业形态布局形式布局形式一期 120亩 20万方2.56+1洋房、高层兵营式二期1.4洋房一期一期二期洋房二期洋房占地占地建面建面容175、积率容积率物业形态物业形态布局形式布局形式540亩43万方2.72高层围合式占地占地建面建面容积率容积率物业形态物业形态布局形式布局形式584亩118万方2.58高层围合式规划布局规划布局在售项目业态分为洋房和高层，容积率控制在在售项目业态分为洋房和高层，容积率控制在1.52.51.52.5不等，其中洋房不等，其中洋房采取传统采取传统 兵营式排布，高层则采取围合式布局兵营式排布，高层则采取围合式布局金科阳光小镇和泓四季斌鑫西城绿锦恒大雅苑Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010区域内各在售项目以现代风格高层为主，整体产品品质不176、高，且各个区域内各在售项目以现代风格高层为主，整体产品品质不高，且各个项目差异不大项目差异不大立面风格 和泓四季斌鑫西城绿锦产品打造区域内除和泓四季洋房为美式风格外，其他都是高层，且为现代风格；和鸿四季作为区内唯一洋房，外墙采用涂料面砖，风格为美式风情，产品品质不高斌鑫西城绿锦及恒大雅苑高层均采取现代风格，建筑线条较为简单，整体质感表现较差；项目建筑风格金科阳光小镇高层现代和鸿四季美式恒大雅苑现代斌鑫西城绿锦现代七彩华府现代宫和西香郡现代Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010阳光小镇、西城绿锦内部拥有较好园林打造；恒大雅苑售177、楼中心前绿阳光小镇、西城绿锦内部拥有较好园林打造；恒大雅苑售楼中心前绿化景观带较精致，小区内部与和泓四季整体表现粗糙；在售项目自身化景观带较精致，小区内部与和泓四季整体表现粗糙；在售项目自身打造未体现生态价值感，仅仅依托区域自然生态打造未体现生态价值感，仅仅依托区域自然生态1234金科阳光小镇金科阳光小镇阳光小镇和鸿四季和泓四季恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑斌鑫西城绿锦斌鑫西城绿锦园林风格园林风格阳光小镇注重小区园林打造，绿化已基本成形和泓四季售楼部及项目主入口等处绿化效果整体表现粗糙恒大雅苑售楼部处前绿化景观带整体较精致西城绿锦最早开盘，小区内部绿化效果较好Code of this report|178、130 Copyright Centaline Group,2010和泓四季典型三房龙湖花千树典型三房 龙湖源著典型三房客厅餐厅双阳台，主卧带阳台，可改为阳光书房，其它房间面积则较紧凑和鸿四季户型设计较好，主力三房面积控制在110-130，与主城区其它楼盘户型面积段接近龙湖花千树位于大学城，户型较紧凑，三房面积控制在102-124，三房主力107平以下，另含部分两房户型双阳台设计，户型方正，面积紧凑，龙湖源著位于北区，主力三房面积为100-140平，与和鸿四季接近，户型创新为三阳台设计区域在售洋房项目和泓四季主力三房面积控制在套内区域在售洋房项目和泓四季主力三房面积控制在套内110-13011179、0-130平，与主城平，与主城区其他区域洋房面积段接近，一二层分享地下室，顶层为跃层，少部分户区其他区域洋房面积段接近，一二层分享地下室，顶层为跃层，少部分户型带入户花园，户型均双阳台设计，拥有可变空间，其余无太多创新型带入户花园，户型均双阳台设计，拥有可变空间，其余无太多创新龙湖花千树107平三房和泓四季117平三房双阳台设计主卧阳台可改为阳光书房双阳台设计三阳台设计龙湖源著106平三房Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2010区域高层面积控制较好，较为紧凑，户型双阳台设计，部分楼盘含可区域高层面积控制较好，较为紧凑，户型双阳180、台设计，部分楼盘含可变院馆变院馆金科阳光小镇恒大雅苑斌鑫西城绿锦金科阳光小镇两房面积60-67平，户型景观阳光生活阳台双阳台设计，较为紧凑恒大雅苑蝶状布局，主力三房套内面积92-102平，均带双阳台，户型较为紧凑；四房125-129平，主卧带阳台设计斌鑫西城绿锦主力面积65-102，拥有部分二变三户型，其中三房含空中院馆，可改为四房，面积紧凑双阳台设计可变院馆Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2010在区域配套欠缺下，各项目发展基本带有一定量的商业指标，商业打在区域配套欠缺下，各项目发展基本带有一定量的商业指标，商业打造主要针对181、项目社区，基本以满足社区生活配套需求为主；个别大盘造主要针对项目社区，基本以满足社区生活配套需求为主；个别大盘打造较高档次大配套致力吸引中高端置业人群打造较高档次大配套致力吸引中高端置业人群各个项目商业配套2-5万方不等，区域配套欠缺下，项目利用较大的商业指标着重打造完善的社区配套；其中阳光小镇前期计划打造5万方门面商业，后期部分门面商业改为公寓和写字楼，以控制大体量商业风险；恒大雅苑约100万方大盘，配套5.5万方商业，打造大盘大配套打造，且从配套打造来看，项目致力打造中高端配套来提升项目价值吸引中高端置业人群项目项目配套规模配套规模配套内容配套内容阳光小镇5万方洋房、高层每个组团都配有社区182、商业；3000幼儿园，羽毛球场一个，5000重百超市，临街店铺及公寓和写字楼等商务配套和泓四季约2.2万方包含游泳池、篮球场、会所、幼儿园、新世纪超市等；斌鑫西城绿锦约3万方包含会所、风情商业街、运动场馆、幼儿园、游泳池、新世纪(即将入驻)等恒大雅苑5.62万方5700方高端会所，31000方风情商业街，14000方多功能场馆，5500方幼儿园七彩华府约0.5万方篮球场、羽毛球场、健身中心、约3000方社区商业街Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010各项目产品供应链集中在两房和三房，恒大系及七彩华府主要以三房各项目产品供应链183、集中在两房和三房，恒大系及七彩华府主要以三房供应为主，而和泓四季及斌鑫项目两房及二变三户型为主，占领刚需供应为主，而和泓四季及斌鑫项目两房及二变三户型为主，占领刚需市场形成快消市场形成快消产品供应：区域内各项目产品链不长，其整体集中在两房和三房，其中三房在各个项目中都占一定量的比例；和泓四季、斌鑫项目两房及二变三户型配比都达到75%以上，成为刚需竞争项目，一房比例都有12%，成为项目补充产品；和泓四季及斌鑫项目三房产品包括二变三户型Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2010针对刚需市场的项目户型面积及总价相当，各个项目形成直接竞184、争；针对刚需市场的项目户型面积及总价相当，各个项目形成直接竞争；两房产品总价介于两房产品总价介于4040-45-45万之间，面积段为万之间，面积段为59-6759-67平方，总价及面积范围平方，总价及面积范围控制较好控制较好户型套内面积（）户型套内面积（）和泓四季斌鑫中央公园七彩华府一房37-3950-54两房59-6557-6366-67三房71-8487-9088-92产品总价产品总价和泓四季斌鑫中央公园 七彩华府一房24-2531-34两房40-4236-4042三房46-5555-5752-55和泓四季斌鑫中央公园七彩华府主打两房的各高层项目在户型面积上形成一致，其中主力两房产品严格控185、制在59-67之间，各个项目产品面积差异不大；总价在40-45万之间，为区域内两房主力总价；和泓四季三房产品为二变三户型Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010而主打改善需求的恒大系产品，三房比例占到而主打改善需求的恒大系产品，三房比例占到60%60%，并有一定量的四，并有一定量的四房设计，在户型尺度控制上相对宽松；三房面积段主要集中在房设计，在户型尺度控制上相对宽松；三房面积段主要集中在93-10493-104平方，总价平方，总价66-7366-73万万恒大系产品面积段（m2)恒大系产品比例（%)恒大系产品总价（万）总价计算186、包含其1200元/平方的精装费用目前区域内改善型产品主要以恒大供应，户型比例三房达到60%以上，并有一定量得四房设计三房面积段集中在93-104之间，总价66-73万，包含精装费用；Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010总价水平仍然是影响项目去化的主要因素，且洋房因总价较高，去化总价水平仍然是影响项目去化的主要因素，且洋房因总价较高，去化较慢，总价水平较高楼盘主要有沙区和大渡口外来客户消化，总价水较慢，总价水平较高楼盘主要有沙区和大渡口外来客户消化，总价水平较低的楼盘吸引了大量本地及拆迁客平较低的楼盘吸引了大量本地及拆迁客各187、个典型项目去化速度差异较大，其中和泓四季及斌鑫中央公园以其面积控制的刚需产品广受市场热捧，开盘基本售罄；而恒大系列产品走量相对较慢；区域内和泓四季及斌鑫项目有洋房推量，但由于区域洋房客户群体不强势，导致区域内洋房产品去化极慢，区域月均去化仅二十套左右；金科蚂蚁soho推出的公寓产品为区域内唯一的小户型公寓，凭借其较低的价格，去化速度较快从各个项目客户构成中，沙坪坝和大渡口客户占据绝对主力，比例都达到40%以上，其次有部分九龙坡杨家坪等其他区域及本地客群；恒大和和泓总价水平较高，沙坪坝和大渡口客户比例超过50%，金科蚂蚁soho主要以华岩片区工作群体及老业主或区县客户为主，以其低总价吸引大量投资188、客户Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010目前区域内仅和泓四季和斌鑫中央公园供应洋房产品，户型设计上主目前区域内仅和泓四季和斌鑫中央公园供应洋房产品，户型设计上主要强调舒适，面积较大，总价较高，整体去化较慢要强调舒适，面积较大，总价较高，整体去化较慢和泓四季斌鑫项目项目户型户型套内面积套内面积（m m2 2)赠送方式赠送方式可变空间可变空间和泓四季两房80阳台、露台无两房117挑空、露台、阳台挑空可变三房117阳台、露台无三房156挑空、露台、阳台挑空可变四房134入户花园、露台无斌鑫中央公园三房113阳台、露台无四房137189、挑空、阳台、露台挑空可变p区域内洋房产品主要以三房为主，可变空间赠送方式单一，多以舒适型空间设计为主，面积段及总价未得到良好的控制；p区域内购买洋房的客群实力及其有限，目前较高的总价难以有力打击高层上跳客户Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010同时，受政策调控影响，客户对楼市走势持观望态度，秋交会数据显示公租同时，受政策调控影响，客户对楼市走势持观望态度，秋交会数据显示公租房对刚需置业客群吸引力较大，区域近百万方的民安华福公租房项目打造将房对刚需置业客群吸引力较大，区域近百万方的民安华福公租房项目打造将从一定程度上分流华岩新190、城、西部新城刚需人群，但公租房无财产权，客户从一定程度上分流华岩新城、西部新城刚需人群，但公租房无财产权，客户主要选择短期居住过渡，仍将主要选择购买普通住宅，区域住宅市场所受影主要选择短期居住过渡，仍将主要选择购买普通住宅，区域住宅市场所受影响将很有限响将很有限地产集团公租房地产集团公租房贷款利率上调，客户较为敏感，对宏观调控打压房价持观望态度，其中2011年秋交会网络访问受访者显示，约四成客户会选择公租房居住，同时不确定者占四成，可见在经济大形势及宏观调控下，客户较为青睐公租房，将分流区域部分刚需人群；但公租房仅有使用权，无资产权，影响到后期财产归属，除低端产业人群外，其余客户仍将主要选择普191、通住宅居住，公租房对区域住宅市场影响将很有限近六成客户表示将在一年左右购买普通住宅居住近六成客户表示将在一年左右购买普通住宅居住，可见客户选择公租房只是权宜之计，最终还是会选择有资产权的住宅CASE:渝北鸳鸯民心佳园总建面113万方，其中一期共25栋，达40万方，项目的入市对周边低端刚需人群有不小吸引力，本地进城务工，当地产业人群，本地困难家庭等多选择入住，但并未对周边奥林匹克花园等项目普通高层产生较大影响公租房影响公租房影响民安华福表：2011年秋交会网络访问受访者是否申请公租房Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010华岩新192、城外部产品竞争关系分析：依托价差优势，华岩新城与沙坪坝、华岩新城外部产品竞争关系分析：依托价差优势，华岩新城与沙坪坝、大渡口等周边区域形成错位竞争，吸引刚需、改善以及上跳客户大渡口等周边区域形成错位竞争，吸引刚需、改善以及上跳客户25-3045-5565-7585-100一房两房三房四房华岩洋房四房华岩三房华岩洋房三房沙区、大渡口高层三房华岩两房沙区、大渡口两房华岩一房阳光小镇100-120总价（万）户型面积投资投资多改多改刚需首改首改、刚需再改价格溢出客户户型、物业上跳客户Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010华岩新城内部193、产品竞争关系分析：总价控制是区域内影响产品去化的华岩新城内部产品竞争关系分析：总价控制是区域内影响产品去化的重要因素，两房获得市场极大追捧，但区域内总价控制在重要因素，两房获得市场极大追捧，但区域内总价控制在50-6050-60万的三万的三房供应较少，房供应较少，60-7060-70万比肩外区两房总价的三房供应缺失万比肩外区两房总价的三房供应缺失24-2540-5055-6570-85一房两房三房四房金科、斌鑫、七彩、宫和恒大雅苑恒大帝景和泓四季、七彩华府、斌鑫中央公园恒大雅苑华岩国际、和泓四季90-100总价（万）户型面积精装，5-8万总价差558095改善刚需投资上跳投资、刚需首改、再改上194、跳、多改畅销缓销供应少缺失机会！机会！70外区两房分水岭60Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010小结小结I.区域内产品以刚需占绝对主力，购房需求旺盛；产品面积段及总价控制严格；II.以恒大项目为代表的改善型产品存在一定的市场需求，但总价需适当控制；III.区域洋房产品面积及总价未得到良好的控制，且多改需求有限，导致洋房产品去化较慢；IV.区域内产品主要集中在价格及物业形态的竞争，同质化严重，项目附加值相对弱势；V.产品赠送方式单一，创新的产品设计缺乏；Code of this report|142 Copyright Ce195、ntaline Group,20101.1.区域竞争分析区域竞争分析2.2.潜在市场分析潜在市场分析3.3.客户分析客户分析Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2010潜在项目目前有宫和西香郡，项目前期规划有洋房产品后调规，全部潜在项目目前有宫和西香郡，项目前期规划有洋房产品后调规，全部为高层产品，预计为高层产品，预计20122012年年9 9月份推出；月份推出；潜在项目潜在项目体量体量物业类型物业类型户型户型预计开盘时间预计开盘时间宫和西香郡22.8万方高层面积段38-83平方，一房、两房、三房2012年9月Code of th196、is report|144 Copyright Centaline Group,2010区域近期成交土地，主要为中等规模项目开发用地，目前区域土地成区域近期成交土地，主要为中等规模项目开发用地，目前区域土地成交均价交均价17001700元元/平方左右；而近期区域暂无拟出让土地平方左右；而近期区域暂无拟出让土地土地位置用途土地建筑规模(m2)竞得单位竞得时间成交价面积/容积率(万元)九龙坡区大渡口组团K分区38-3/02、37-2/02、37-3/02宗地二类居住用地、商业金融业用地、一类居住用地187450217355重庆渝开发股份有限公司2012-4-2326083九龙坡区大渡口组团K分区3197、5-2/02、35-5/02、36-1/02宗地一类居住用地、体育用地160314165281北京城建重庆地产有限公司2011-7-1823200九龙坡区大渡口组团K分区K33-2/02、K33-5/02宗地二类居住用地兼容商业金融业用地107610161415北京城建重庆地产有限公司2011-7-1824200Code of this report|145 Copyright Centaline Group,201008年09年10年14年15年16年恒大雅苑12年18年和鸿四季金科阳光小镇斌鑫西城绿锦七彩华府宫和西香郡斌鑫中央公园城(龙门阵)恒大帝景（龙门阵）13年17年11年渝开发项目2198、2.8万方34万方54万方22万方8.3万方43万方约95万方67万方60万方潜在供应量已供应量20122012年区域项目供应体量约年区域项目供应体量约190190万方，整体去化周期将持续到万方，整体去化周期将持续到20152015年，市场近年，市场近几年的竞争仍较激烈几年的竞争仍较激烈集中供应期集中供应期北京城建项目32万方Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010小结小结u潜在项目一个，宫和项目有原规划洋房及高层调整为全部为高层产品，潜在项目一个，宫和项目有原规划洋房及高层调整为全部为高层产品，项目将于项目将于2012201199、2年年9 9月开盘月开盘;u华岩片区近期土地成交以中等规模商住开发为主，而后期土地暂无供应华岩片区近期土地成交以中等规模商住开发为主，而后期土地暂无供应计划；计划；u20122012年项目供应体量约年项目供应体量约200200万方，整体去化周期将持续到万方，整体去化周期将持续到20152015年；年；Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010目前区域背景下项目入市将面临多个项目竞争，在短期内区域价值弱目前区域背景下项目入市将面临多个项目竞争，在短期内区域价值弱势下，区域内部项目之间势下，区域内部项目之间“竞合竞合”格局强于格局强200、于“竞争竞争”格局，以期共同格局，以期共同提升区域价值，但项目要实现价值最大化，并有效规避风险，应做到提升区域价值，但项目要实现价值最大化，并有效规避风险，应做到更加精准定位避免后期陷入恶性竞争更加精准定位避免后期陷入恶性竞争高层高层格局格局洋房洋房格局格局区域竞争对手区域竞争对手：恒大雅苑、宫和西香郡、和鸿四季以及龙门阵片区的恒大帝景、斌鑫中央公园城等项目区域竞争对手区域竞争对手：和鸿四季、斌鑫中央公园城等竞竞合合强强于于竞竞争争，项项目目精精确确定定位位避避免免恶恶性性竞竞争争。表：本项目面市时各物业形态对应竞争格局Code of this report|148 Copyright Cen201、taline Group,20101.1.区域竞争分析区域竞争分析2.2.潜在市场分析潜在市场分析3.3.客户分析客户分析Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010市场调研过程中，我们对华岩新城内的阳光小镇、斌鑫西城绿锦、恒大雅苑、和泓四季、七彩华府等楼盘客户进行了50组抽样调研，并分别对刚需、首改、再改等典型客户进行分析Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2010刚刚需需：年年龄龄段段在在25-3025-30岁岁，事事业业刚刚起起步步，置置业业首首要要关关注注价价202、格格因因素素，其其次次较为关心交通、配套、环境和预期，客户来源较广泛较为关心交通、配套、环境和预期，客户来源较广泛客户来源客户来源置业特征置业特征社会状态社会状态九龙坡本地产业人群（多为白领阶层）；当地原著民，含不少中梁山等地拆迁户；大渡口、沙坪坝等地价格溢出型客户周边朋友多数租房居住，生活圈子范围未定型，对区域边界认识模糊；强调居住地域工作地距离不能太远；拥有一定的积蓄，事业刚起步，多为白领阶层价格较敏感，强调居住环境的实用舒适；比较看重生活和交通配套；123家庭结构家庭结构4刚需刚需新兴丁克家庭或小太阳之家刚需客户示意刚需客户示意内心动态：内心动态：关注产品实用性，面积紧凑够用总价控制，月203、供压力要小Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010刚需典型客户刚需典型客户1 1：金科阳光小镇高层业主，宋小姐：金科阳光小镇高层业主，宋小姐宋小姐（金科阳光小镇业主）24、25岁，四川人职业：大渡口区某公司白领置业目的：刚性需求宋小姐是四川人，在重庆念完大学就留在重庆工作，目前在大渡口一公司从事财务类工作，父母陪同看房。之所以选择在华岩新城买房，比较看重区域居住的生态和良好的环境，同时随着轻轨的规划及金建路大渡口段的开通，两区域间往来相当方便，上班影响不大。大渡口目前在售项目很少，价格由较高，宋小姐便趁金科搞活动，选购了一套小204、两房居住。置业关键词：置业关键词：价格、交通、配套、环境、预期Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2010刚需典型客户刚需典型客户2 2：斌鑫西城绿锦业主，王小姐：斌鑫西城绿锦业主，王小姐王小姐27岁左右，来自石桥铺王小姐去年结婚，并在斌鑫西城绿锦买了一套两房，当时价格约6700元/，今年11月份交房。周边朋友很多都还没有买房，今天到金科来主要是跟朋友来看一下，这边的房子也是我推荐他们过来的，主要是这边的价格要便宜很多，而且规划了轻轨和公路，以后到哪边都比较方便，加上我以后住在这里，朋友过来买房以后住得近，方便走动。置业关键词：置205、业关键词：价格、交通、配套、环境、预期Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010首首改改：客客户户年年龄龄段段在在30-4530-45岁岁，置置业业首首要要关关心心价价格格，其其次次为为环环境境、圈圈层层、配配套套、交交通通，子子女女尚尚未未成成年年，客客户户主主要要来来自自本本地地及及外外地地价价格溢出客户格溢出客户客户来源客户来源置业特征置业特征社会状态社会状态本地中梁山、玉清寺等地的镇上客户；杨家坪、沙坪坝、大渡口等地的价格溢出性客户生活圈子范围基本定型，合理距离都能够接受；与上班地点有便捷交通连接事业初步有成，圈层性较强206、1.中端改善客户，户型上跳；2.旧房换新房，需求面积增加；3.注重区域居住成熟度和交通；123家庭结构家庭结构成熟三口之家，或新添人口；三代同堂，小孩长大需要独立卧室；4中端首改中端首改内心动态：内心动态：向往居住的圈层和购买物业的品牌改善居住，一定财富积累，对价格较敏感；Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010首改典型客户首改典型客户1 1：恒大雅苑意向客户，刘先生：恒大雅苑意向客户，刘先生刘先生30岁左右，来自沙坪坝刘先生目前在沙坪坝有一套两房，小孩有3岁了，今天母亲带着小孩，跟妻子一起过来这边看房子。想买130左右的三房207、，主要是现在住的房子有点老旧而且环境不好，本来母亲跟小孩住一间房，但是小孩慢慢长大，以后肯定要单独住一间房，现在趁房价没涨，打算换一套大点的三房，环境好点的社区。但是现在沙坪坝的项目不多，而且很贵，买一套两房的钱都可以在华岩这边买一套三房了，而且觉得华岩这边离沙坪坝、杨家坪都不远，环境也还可以，所以打算过来看一下；现在主要觉得这边配套比较欠缺，交通还不是很方便，但是自己有车，影响不大。置业关键词：置业关键词：价格、环境、圈层、配套、交通Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010首改典型客户首改典型客户2 2：金科阳光小镇高层业主208、：金科阳光小镇高层业主 刘女士刘女士 刘女士45岁左右，来自沙坪坝刘女士本来是江津人，几年前一家人就搬到了沙坪坝买了一套二手两房住，女儿在读重大而且工作也在这边，所以就打算住在城里了。现在住的地方比较老旧，环境这边很不好，而且很吵，并且女儿也要毕业了，没有太多经济压力，所以打算买一套新房子。本来想在沙坪坝再买个两室的新房子，但是可以选择的不多，而且价格很高，发现华岩这边距离不是很远，但是价格比较便宜，而且以后有交通和沙坪坝连接，上班比较方便，环境也不错，所以就打算在这边买个三房，反正钱都差不多，不如买个大一点的，以后女儿结婚我们还可以给她带小孩，房子够住。置业关键词：置业关键词：价格、环境、圈209、层、配套、交通Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010再再改改：年年龄龄40-5540-55岁岁，置置业业首首要要关关心心居居住住环环境境，其其次次为为价价格格、配配套套、圈圈层和交通，该部分客户属于社会中高端阶层层和交通，该部分客户属于社会中高端阶层客户来源客户来源置业特征置业特征社会状态社会状态大渡口、沙坪坝等地企事业单位的管理层，公务员，高校教师等；中梁山、玉清寺等地经商的个体户注重居住与生活圈子的距离；在乎资源占有，关心居住的圈层事业有成，拥有较高社会地位和财富积累1.中端改善物业上跳型；2.有一定经济实力能够在城市核210、心区购买三房高层；3.注重配套和居住环境；123家庭结构家庭结构富足成熟家庭；子女即将成年或已经独立；4再改再改内心动态：内心动态：社会中坚，有一定购买力，一般为一次性付款；强调产品舒适和资源的占有欲较强Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2010再改典型客户：阳光小镇洋房尾房业主再改典型客户：阳光小镇洋房尾房业主 吴先生吴先生吴先生47、48岁左右，来自华岩本地吴先生是土生土长的华岩本地人，现在在建材市场做生意，住在巴国城巴国公馆的，在渝北金科西城大院也买了个小两房投资，感觉巴国城那边比较乱，主要是沙坪坝、杨家坪和大渡口交界的地211、方，而且经常也有些到巴国城和龙门阵耍的人，所以很嘈杂。本来想到江北那边买套房子住来养老，但发现最近阳光小镇剩的一些洋房在打折，190还送110的跃层，而且价格很便宜，只要6100元/。算了一下江北那边买个高层也要这么多钱，而且自己本来就一直住在这边，朋友圈子和生意都在这个方向，本来这边环境就要比巴国城那边舒服，所以就干脆买个洋房来住，感觉挺划算的。置业关键词：置业关键词：环境、价格、配套、圈层、交通Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2010区域客户分布特征：区域客户分布特征：支付能力生命周期低中高常年工作流动人士首次置业单身小太212、阳之家单亲家庭小康成熟家庭空巢家庭活跃老年人住宅成熟家庭双人工作丁克家庭大龄单身贵族后小太阳之家青年持家富裕成熟家庭再改客户群：再改客户群：这类客户拥有成熟家庭，经济较宽裕，但仅仅能够在市中心地段买一套较好的高层住宅。刚需客户群：刚需客户群：客户往往是第一次置业的人群，他们包括单身的年轻人，新婚家庭，或新添小生命的家庭。首改客户群：首改客户群：这一目标客户群的客户往往是那些已经有过第一次置业的经验，而是想在原有的家业基础上更升一级，买更好更大的房子。他们往往是愿意把原来已经买下来的房子卖掉，而把卖掉的那部分钱用于购置更好的房子。他们大都是比较成熟的家庭，家里孩子是少年或即将成年，或有老人或亲戚213、与他们同住。主要为中端偏高购买力客户主要为中端偏高购买力客户Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2010房地产市场总结房地产市场总结华岩片区的交通、市政配套等建设在近一年的发展中推进缓慢，区域价值未得到有效提升，整体缓慢的发展进度对房地产市场带动作用不明显；巴国城-华岩片区房地产市场在宏观调控下出现回跌现象。尤以巴国城区域近期项目集中放量，市场竞争加剧导致欠成熟区域价格松动并与华岩价格水平接近，而相对成熟的区域价格依旧坚挺且达到了8000元/平方的价格高度。在市场价格松动的背景下，巴国城-华岩片区巨大的购房需求决定了区域内弱化了社214、区大小、价格差异等销售外因，整体销售一路飘红；目前区域住宅产品以60-70m2、总价40-45万的两房以及80-90m2、总价50-55万的二变三及三房为主力产品，整体市场产品面积及价格控制严格。二变三户型多以院馆作为可变空间，赠送方式较单一，产品需在严格控制户型面积的同时创新赠送方式将户型优化得更加极致。而以精装改善型为主的恒大系产品月均40-50套的去化率在目前整体市场表现较好，但相较于区域内目前情况消化速度较慢。可见区域内改善需求存在基础但仍需市场的培养及引导。同时以和泓四季为代表的复合社区凭其赢得了市场持久的认可，因此项目在优化产品的同时需以高附加的居住配套为其增加竞争砝码；目前华岩片215、区土地供应欠缺但在售项目供应体量较大，2012年的200万方的住宅供应销化周期将持续至2015年，近三年的市场竞争仍然激烈Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010项目发展方向初判项目发展方向初判针对沙坪坝、大渡口的价格外溢客户以及区域内的刚需、改善客户，项目以产品为核心，以产品为核心，以附加配套强化项目价值以附加配套强化项目价值，打造多产品线、生态性的复合社区，实现对竞争项目综合全面地有力打击Code of this report|161 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析216、及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|162 Copyright Centaline Group,2010项目整体发展定位分析项目整体发展定位分析Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2010典型案例：瑞典马尔默典型案例：瑞典马尔默从工业基地到生态宜居社区的华丽转身从217、工业基地到生态宜居社区的华丽转身马尔默是瑞典第三大城市，踞守波罗的海海口厄勒海峡东岸，海峡对面便是丹麦首都哥本哈根，两城之间有火车轮渡相通，是重要的贸易中心；上世纪60年代，钢铁和烟囱是工业重镇马尔默的主色调，该市的西港区是造船业和汽车制造业的聚集地，随着制造业重心从欧洲转向亚洲，马尔默经济衰退，于是选择了生态城的发展线路；2001年，当地政府和其他公共及私营机构共同组织了欧洲建筑博览会，对西港地区进行了地区规划、建筑、社区管理等方面可持续发展的超前尝试，一个名叫“Bo01”的住宅区诞生了。这个混合了独立住宅、公寓、住宅和企业的项目，又被称为“明日之城”。它是瑞典第一个“零排放”社区，100%218、采用当地多样化的可再生能源；瑞典第三大城市传统工业重镇新兴规划推动生态建设Code of this report|164 Copyright Centaline Group,2010瑞典马尔默强调的是以内部生活元素的调节来达到居住环境的平衡状瑞典马尔默强调的是以内部生活元素的调节来达到居住环境的平衡状态为基础，通过外部科技技术的介入和影响，协助和维持环境内部的态为基础，通过外部科技技术的介入和影响，协助和维持环境内部的各个要素之间的平衡状态各个要素之间的平衡状态生态打造生态打造 外部科技技术的介入和影响 内部生态元素的调节通过节能环保技术的利用，协助居住内部通过节能环保技术的利用，协助居住内部219、环境之间的要素平衡环境之间的要素平衡区域内的建筑均采用生态理念，强调建筑与自然环境、动物之间的和谐；屋顶绿化将很好的保持住宅室内温度的稳定，同时有效吸收雨水；太阳能、风能、沼气等能源再生技术的引入；垃圾循环处理系统、明水导流系统等节能技术的引用；对话机制是从调整区域内部环境要素平衡对话机制是从调整区域内部环境要素平衡的重要保障的重要保障居民经常发挥主动性设法为邻居们提供服务，物业则作为桥梁把市民的需求传达给政府，政府倾听居民的需求，并为他们提供便利，形成对话机制；一旦这种良性的机制形成，社区就会充满活力，从某种意义上来说，良好的机制是打造生态硬件打造得以凑效的基础。Code of this r220、eport|165 Copyright Centaline Group,2010案例启示案例启示启示一：生态发展理念的导入不仅实现传统城市工业重镇从形象、环境上实现华丽转身，更是很好的平衡了城市高密度属性对自然生态系统的冲击与人对自然、生态、健康的宜居环境的追求，进而实现不断促进区域持续、快速、健康发展和价值提升。启示二：生态发展理念不仅仅停留在依托、改造区域自然环境这一最初级资源基础上以及简单机械的引进科技环保节能技术，而是强调人生存的环境中各个要素之间的平衡和自然生态循环。Code of this report|166 Copyright Centaline Group,2010典型案例：221、新加坡纬壹科技城典型案例：新加坡纬壹科技城以生态为整体发展理念，导入三产以生态为整体发展理念，导入三产产业，商务办公和住宅作为承载平台，打造城市产业发展综合功能服产业，商务办公和住宅作为承载平台，打造城市产业发展综合功能服务区务区住宅+办公，构筑城市综合服务区生态理念贯穿项目整体发展项目物业由住宅+商务办公+配套构成，且已建成物业中，住宅占了20%比例，是典型的生活居住和办公于一体的综合性新区；项目发展定位为城市产业发展综合功能服务区，通过产业的导入和居住人口的引进，发展新区，成为城市经济增长极；土地利用最优化，使有限的土地满足所有的需求，强调对资源的合理最大化利用；规划上强调不同功能组团之间222、的相互平衡和谐；纬壹科技城采用了大量的节能设计及环保技术，使园区内更加生态低碳纬壹科技城纬壹科技城位于新加坡西南端，距离CBD约20分钟车程，是城市发展的新区；项目导入城市高附加值三产产业：生命医药、传媒产业、信息通信等，作为城市经济发展又一新的增长极。项目发展保持经济增长与城市发展平衡，提供良好的生活和工作环境Code of this report|167 Copyright Centaline Group,2010案例启示案例启示启示一：项目发展站在城市经济、区域发展的角度，打造为城市功能综合服务区，并以既有的商务办公和住宅为载体，促进城市经济发展的同时，完善都市居住功能；启示二：城市化建223、设下，项目导入生态发展理念，从土地资源的最大化利用、功能组团之间的和谐、外部科技元素的介入来缓和城市发展形成的高密度空间带来的压抑感，打造为宜居宜业的新区功能组团；Code of this report|168 Copyright Centaline Group,2010项目发展之于区域：生态环境是华岩新城除价格以外的另一重要吸引项目发展之于区域：生态环境是华岩新城除价格以外的另一重要吸引力，但是随着城市化推进，都市高密度性质带来对生态环境的冲击将力，但是随着城市化推进，都市高密度性质带来对生态环境的冲击将使区域生态价值逐渐消逝使区域生态价值逐渐消逝城市化城市化华岩新城作为城市拓展核心区，当前224、处于“都市郊区”，与城市中心连接紧密下，同时享有中梁山脉带来优异的生态环境；区域发展定位“都市生态宜居新城”；规划市政生态公园突出区域生态价值；历来的工业聚集，影响区域形象；城市化推进将带来建筑高密度、人口高密度、交通高密度的属性；高密度属性下产生大量城市垃圾将对生态环境产生巨大冲击力，这种冲击力下，生态价值将逐渐消逝；Code of this report|169 Copyright Centaline Group,2010都市发展所带来的高密度、压抑感正深刻的影响着人们的生活理念从都市发展所带来的高密度、压抑感正深刻的影响着人们的生活理念从单一的向往都市繁华到追求自然、和谐、平衡的高质量生225、活的转变单一的向往都市繁华到追求自然、和谐、平衡的高质量生活的转变交通拥堵城市交通拥挤状况严重；大量时间资源被浪费；尾气排放造成严重的空气污染；人口高密度聚集，城市资源使用紧张；生活空间受到极大的压缩；人口高密度聚集高楼林立带来压抑高楼林立，带来异常的压抑感；生活活动空间被大幅的压缩，失去自由感人们对于生活质量的追求以及工作与生活的平衡日益重视；日益向往大自然的清新空气和无拘无束的开阔空间；Code of this report|170 Copyright Centaline Group,2010项目发展之于区域：九龙西部新城是项目发展之于区域：九龙西部新城是“西强工业西强工业”发展规划下，承226、接发展规划下，承接九龙坡及高新区产业发展的重要平台，华岩新城是距离其最近的城市九龙坡及高新区产业发展的重要平台，华岩新城是距离其最近的城市组团，未来将发展为九龙坡西部新城的重要城市功能配套区组团，未来将发展为九龙坡西部新城的重要城市功能配套区九九龙龙西西部部新新城城华华岩岩新新城城九龙坡“东兴都市”的城市居住新区，也是与未来的产业重区九龙西部新城距离最近的都市新区，未来将是九龙西部新城发展的重要都市功能配套区；西强工业九龙西部新城占地345.5平方公里，包括白市驿、含谷、金凤、走马、巴福、陶家、石板、西彭和铜罐驿9个镇，包含高新区拓展区、九龙坡工业园C区，西彭铝产业园，是九龙坡“西强工业”发展227、重要平台；东兴都市华岩新城Code of this report|171 Copyright Centaline Group,2010项目发展之于物业：生态价值是两大物业发展的共同需求项目发展之于物业：生态价值是两大物业发展的共同需求总部基地独栋办公物业住宅总部基地独栋办公从物业属性上来看，强调生态价值；竞争市场各项目生态价值没有得到体现；在大区域依托除价格外的生态环境优势吸引周边区域客户竞争下，区域内部项目发展主要依托区域生态环境，而自身打造没有体现出生态性；对强调自用居住的客户群来说，舒适的环境是重要影响因素；Code of this report|172 Copyright Cental228、ine Group,2010项目发展理念项目发展理念华岩新城本身具有生态环境价值基础，但工业历史阻碍区域形象的树立，价值未得到认可；且城市化形成高密度属性对“生态价值”的冲击将使区域价值逐渐消逝；因此，结合两大物业对价值诉求，项目以结合两大物业对价值诉求，项目以“生态发展理念生态发展理念”统领统领两大物业，使项目发展不仅仅停留在依托区域自身生态价值层面，两大物业，使项目发展不仅仅停留在依托区域自身生态价值层面，而是主动进行改造、提升区域价值，并与市场其他区域和项目形而是主动进行改造、提升区域价值，并与市场其他区域和项目形成明显的优势竞争力。成明显的优势竞争力。以生态理念为核心贯穿整个项目Cod229、e of this report|173 Copyright Centaline Group,2010项目整体定位项目整体定位九龙西部新城九龙西部新城生态综合服务区生态综合服务区生态：生态：基于整体发展战略、区域的价值属性、市场竞争、物业发展对价值的诉求，项目发展需将生态理念融入以体现价值和特色；综合：综合：项目发展包含住宅和总部基地两大物业，使项目具备居住和商务两大综合功能性；九龙西部新城服务区：九龙西部新城服务区：华岩新城是距离九龙西部新城最近的城市功能组团，是未来九龙西部新城产业发展重要城市功能区，承担为产业发展提供城市配套服务的使命；宜居宜业，功能综合，服务于区域Code of thi230、s report|174 Copyright Centaline Group,2010生态理念主导项目发展，强调三大价值：和谐性、循环性和高效性，生态理念主导项目发展，强调三大价值：和谐性、循环性和高效性，通过通过 办公平台、人居环境等多方面的平衡协调及多方式的打造实现生办公平台、人居环境等多方面的平衡协调及多方式的打造实现生态环境各要素的内外部平衡态环境各要素的内外部平衡价值分析价值分析实现载体实现载体和谐性和谐性循环性循环性高效性高效性“和谐性”是生态城市概念的核心内容，体现在三大基本要素：人、自然和人工环境是内和外谐的从依靠自然资源的“外在化”生产转向开发人的智力的“内在化”生产，减少对231、自然资源的消耗，同时在知识基本物质生产中提高一切资源的利用效率；基于和谐性的基础上，将人居环境纳入到自然系统的循环过程中，疏通城市内、外部物质与能量的循环；社区园林打造生态系统化；建筑设计细节科技生态技术的介入；完善的社区商业配套，打造便利生活圈；垃圾处理系统引入，实现生活垃圾有效回收；社区休闲运动配套，强调体能的有效循环；地下水源营造水景，实现自然资源循环利用；总部基地办公物业打造为人性化工作空间；引入银行、POS机等金融系统，体现消费、交易的高效性；内部交通道路布局设计；价值主张价值主张Code of this report|175 Copyright Centaline Group,20232、10综合服务体现在服务于区域产业升级和区域宜居生活两个方面，分别综合服务体现在服务于区域产业升级和区域宜居生活两个方面，分别通过总部基地及品质住宅体现通过总部基地及品质住宅体现产业升级产业升级宜居生活宜居生活I.I.承接区域产业转移，在制造业逐渐郊区化的发展趋势下，承接区域产业转移，在制造业逐渐郊区化的发展趋势下，为相关高附加值产业提供良好的承载平台；为相关高附加值产业提供良好的承载平台；II.II.推动区域产业升级及产业多元化发展，维持区域经济持推动区域产业升级及产业多元化发展，维持区域经济持续、稳定、快速发展，以维护其产业地位及经济地位续、稳定、快速发展，以维护其产业地位及经济地位I.I.233、提供丰富的产品线，同时满足空间功能性并合理优化户提供丰富的产品线，同时满足空间功能性并合理优化户型设计，严格控制户型面积型设计，严格控制户型面积II.II.完善的生活、教育配套，可控的生态科技引用，和谐宜完善的生活、教育配套，可控的生态科技引用，和谐宜居的社区生活环境居的社区生活环境III.III.高性价比产品，总价控制在区域客群可承受范围内高性价比产品，总价控制在区域客群可承受范围内总部基地品质住宅Code of this report|176 Copyright Centaline Group,2010项目畅想：生态宜居项目畅想：生态宜居人与自然的和谐共处，生活状态的和谐，以人与自然的和谐234、共处，生活状态的和谐，以达到高度的精神满足，充分体现达到高度的精神满足，充分体现“生态宜居生态宜居”价值，并积极为工作做价值，并积极为工作做充分的体能补充充分的体能补充Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2010项目畅想：生态宜业项目畅想：生态宜业舒适的环境中绽放工作的激情，是美好生活舒适的环境中绽放工作的激情，是美好生活的基石，城市经济发展的动力，也是自我价值的最佳途径的基石，城市经济发展的动力，也是自我价值的最佳途径Code of this report|178 Copyright Centaline Group,2010报告235、结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2010定位分析定位分析 企业客户办公需求 承接产业转移，奠定产业升级基础 维持区域经济地位和产业地位现有的企业存在商务办公需求，且注重办公低密度生态性、形象展示及配套；城市化进程推进，制造产业布局边缘化、郊236、区化，高附加值产业链与制造产业链在空间上分离，将产生总部办公需求；承接产业顺利转移并升级，维持区经济持续、快速的发展，以维护区域的经济地位和产业地位；Code of this report|180 Copyright Centaline Group,2010总部基地定位总部基地定位重庆现代绿色生态办公区重庆现代绿色生态办公区承接制造产业转移，奠定产业升级基础；优化产业结构，维持经济持续、快速发展；完善产业园区商务配套；带动九龙坡商务经济发展；Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2010形象定位形象定位九龙西部新城非物质生产力高地九237、龙西部新城非物质生产力高地Code of this report|182 Copyright Centaline Group,2010产品打造要点产品打造要点强势政策支持强势政策支持产品面积及总价控制产品面积及总价控制多赠送提高性价比多赠送提高性价比复合优势配套复合优势配套1234总部基地的发展需要政府的大力支持以及园区强势政策的推动，形成项目的竞争发力点；但非项目层面能够实现产品面积有效控制，同时实行多产权分零销售，从而控制总价，实现一定比例的赠送多方式赠送以提高产品性价比，提高空间实际利用率连廊赠送阳台赠送挑高赠送品质的硬件打造、生态化的园林布局、要求严格的安防系统、高效的企业办公平台Co238、de of this report|183 Copyright Centaline Group,2010总部基地为企业提供和谐、循环、高效性的生态办公平台，低密度的总部基地为企业提供和谐、循环、高效性的生态办公平台，低密度的生态办公环境以及快速的政府沟通渠道，满足企业发展的同时能够带生态办公环境以及快速的政府沟通渠道，满足企业发展的同时能够带动区域经济增长，并进一步推动区域产业升级及发展动区域经济增长，并进一步推动区域产业升级及发展和谐性 循环性高效性生态办公平台低密度的生态办公环境，可满足企业多方面的发展及办公需求，并为企业提供了良好的形象展示平台；办理税费、批文的政府办公平台，为企业提供便239、捷、快速的政府沟通渠道借助政府提供优惠的政策扶持，助力企业快速、稳定的发展，进一步带动经济增长以推动区域产业升级及发展项目地块为商业用地，资产存在保值增值的功能，全市较低价格能够有效降低企业办公开支并为其提供了良好的投资渠道；产品设计上以合理的结构设计及大面积的空间赠送提高空间的高效利用率；舒适、轻松的办公氛围能够提高员工的工作效率促进企业发展推动区域发展带动经济增长Code of this report|184 Copyright Centaline Group,2010项目总部基地由于区域价值平台、交通、政策处于市场弱势，结合竞项目总部基地由于区域价值平台、交通、政策处于市场弱势，结合竞争240、市场特征，项目总部基地发展必须突出生态性、政策强势度、合理争市场特征，项目总部基地发展必须突出生态性、政策强势度、合理的产品分配以及完善配套的产品分配以及完善配套区域价值：区域价值：城市发展次级方向的新区，价值弱势交通：交通：当前发展呈线性，虽有规划前景，但实现时间具有不确定性政策：政策：既有的九龙坡产业政策较其他新区相对弱势，对企业总部不具备强势吸引力市场：市场：总部基地项目为体现生态价值，配套普遍不完善，且独栋产品面积大，去化极慢物业属性：物业属性：商业用地是项目突出优势，但面临以协信总部城为典型的新兴的强势威胁强势的政策强势的政策合理的产品分配合理的产品分配总部办公生态价总部办公生态价值241、最大化值最大化完善配套完善配套是项目总部基地发是项目总部基地发展重要发力点展重要发力点Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2010重庆各园区政策支持分析：对企业税收和资金扶持补贴是各个园区政重庆各园区政策支持分析：对企业税收和资金扶持补贴是各个园区政策重点发力点，但普遍对人才吸引和企业办公需求政策弱势策重点发力点，但普遍对人才吸引和企业办公需求政策弱势政策发力政策发力点点两江新区两江新区西永微电园西永微电园茶园茶园高新区高新区九龙工业园区九龙工业园区经营税收优惠评价对鼓励行业实行15%优惠普惠政策，执行年度长对高新技术及软件企业优242、惠力度大15%税收普惠，不限行业，效益突出企业实行一企一策对创意、软件产业企业3年优惠对大企业优惠力度大，但对企业影响力、规模要求高；新兴企业减、免等税收优惠评级投融资扶持或补贴评价多的用在新区基础设施建设上，对入驻园区的企业扶持力度不大主要用于对园区产业引进做贡献的机构或个人，但设立专项基金用于扶持电子制造及技术类企业达到投资规模的不同类型的行业均由相对应的税收补贴及资金扶持政策，普惠，但力度有限每年一亿专项基金扶持企业信贷，重点企业一企一策对生产类企业有相应政策，但产量、规模要求高；对服务业有专项扶持评级人才吸引评价人才吸引政策较多的体现在总部高管的安家费用上，力度大，但政策类型比较单一，243、且对缺乏对技术人员的补助和扶持主要对中高级技术人才提供住房补贴，签证、人力资源培训等服务人力资源引进提供国企人事政策待遇，建设人力资源服务体系，普惠，但力度弱设立专项基金用于扶持和培养创意人才，并鼓励园区内企业聘用区内培训的人才，对引入的高层次人才在各个方面都给予优先照顾。无明确的优惠政策，较欠缺评级购地、办公需求扶持评价工业用地购地优惠，基础配套建设优惠，但对项目投资额要求高针对电子制造业办公租、购、建都有补贴优惠投资在5000万元以上的企业有优惠政策只是针对对数字媒体、IC设计等产业的租赁有部分优惠，其他较少企业新建、改建，2-5年房产税免收评级Code of this report|18244、6 Copyright Centaline Group,2010本项目总部基地目标客户是制造企业产品设计、技术把关环节和营销本项目总部基地目标客户是制造企业产品设计、技术把关环节和营销环节企业单位，因此对企业提供税收优惠的同时，还需要注重技术人环节企业单位，因此对企业提供税收优惠的同时，还需要注重技术人才的相关政策扶持才的相关政策扶持第三级第二级第一级123其他相关扶持政策投融资金扶持、政府补贴办公置业房产税优惠及置业补贴；企业经营税收优惠政策人力资源相关优惠政策总部基地政策发力点等级划分建议总部基地政策发力点等级划分建议Code of this report|187 Copyright Ce245、ntaline Group,2010产品定位分析：结合重庆在售及其他典型总部基地产品分析，除针对产品定位分析：结合重庆在售及其他典型总部基地产品分析，除针对市外引进的作区域性总部的的企业客户项目外，对既有的企业或配套市外引进的作区域性总部的的企业客户项目外，对既有的企业或配套服务型企业的项目产品需求都有所控制，且单层面积集中在服务型企业的项目产品需求都有所控制，且单层面积集中在500-600500-600，产品产品5-65-6层左右，分零面积需求集中在层左右，分零面积需求集中在300-500300-500项目项目主力独栋主力独栋面积（）面积（）单层面单层面积（）积（）建筑层数建筑层数客户客户备246、注备注山顶总部基地3000-3500600-9005+1、4+1、3+2层重庆引进的大型企业区域性总部整栋销售康田总部基地2000-3000480-5905-6层电子产业配套服务型企业整栋、分层、单层分零销售，分零面积集中在300-500贝蒙盘古总部基地4000左右500-6007层金融、地产及国有企业整层或半层销售成都青羊总部基地2000-3000500-6006+1、5+1层成都引进的大型企业区域性总部整栋Code of this report|188 Copyright Centaline Group,2010产品定位分析：虽然九龙坡制造企业规模以大中型企业为主，但项目产品定位分析：虽然247、九龙坡制造企业规模以大中型企业为主，但项目发展主要针对的企业产品设计、营销及相关的管理部门规模有限，对发展主要针对的企业产品设计、营销及相关的管理部门规模有限，对总部基地需求有所控制总部基地需求有所控制区内企业人数规模1500以上近40%，制造企业以大中型企业为主；但企业人数主要从事制造、生产环节工作，从事产品设计、营销及配套管理工作的人数则有限，对办公空间需求有限。制造企业产品设计、营销部及配套管理部产业发展配套服务企业区域发展配套服务企业其他客户项目客户定位；以制造企业产品设计、营销及配套管理部门为核心，区域建设及产业发展的配套服务企业为重点；Code of this report|189248、 Copyright Centaline Group,2010产品定位分析：地块指标规划可行性测算产品定位分析：地块指标规划可行性测算商业地块面积商业地块面积建筑面积建筑面积指标附加条件指标附加条件78亩10.35万方可修建不超过30%的住宅按按30%30%住宅比例，计算得总部基地容积率为住宅比例，计算得总部基地容积率为1.51.530%住宅计算占地面积5.1亩（3300），比例体量3万方左右；总部基地占地面积73亩（4.7万），体量约7.3万方左右，其中包含3000方沿街商业；总部基地容积率约1.5；参考市场产品面积特征，结合项目目标客户对产品面积需求有限特性，拟定产品每栋1500-2000249、，单层面积400-500，4层左右，以此为产品指标测算产品排布可行性：地块内部交通道路+绿化按共按50%计算，则产品占地面积2.35；产品单层面积400-500，基地面积按600计算；2.35万平米地块，可排39栋独栋；39栋独栋总面积58500-78000左右，且沿街布局3000方商业，符合1.5容积率下体量7.3万方的指标。根据市场产品及客户需求特征拟定的产品根据市场产品及客户需求特征拟定的产品符合项目地块规划指标符合项目地块规划指标Code of this report|190 Copyright Centaline Group,2010产品定位分析：地块大高差造就的良好昭示性能很好契合250、追求形象的产品定位分析：地块大高差造就的良好昭示性能很好契合追求形象的企业总部办公需求但同时增加开发成本，内部的地下水资源可作后期企业总部办公需求但同时增加开发成本，内部的地下水资源可作后期景观打造要素得以充分利用，较低指标便于发展一定规模的品质办公景观打造要素得以充分利用，较低指标便于发展一定规模的品质办公及配套产品及配套产品华福一路华福一路金建路金建路金金建建支支路路城城市市快快速速干干道道28030727028026427043m图：南区生态办公组团图图：南区生态办公组团图图：南区生态办公组团纵向剖面图图：南区生态办公组团纵向剖面图指标（C2&R2）占地51740容积率2建面103480251、住宅不超过总建面的30%昭昭示示性性：城市主要干道快速二纵线、金建路、华福一路将地块成围合之势，加之地块中台地地势较高，昭示性极强；资资源源条条件件：地块中台地区域因地势高，近能俯瞰华岩新城城市景观生机勃勃，远眺中梁山山景绿意盎然，且台地区域有地下水源，能为后期景观营造奠定良好的自然基础；开开发发难难度度：地块因高差大（如上剖面图所示），最大高差达43m，这将使土方成本较高，一定程度增加了开发难度；指指标标条条件件：地块占地78亩，容积率为2，用地性质为商业+二类居住，其中住宅面积不超过总建筑面积的30%，对占地不算大，但已是大规模的商业开发。地块价值详细分析地块价值详细分析资料来源：中原分析252、Code of this report|191 Copyright Centaline Group,2010总部基地产品定位总部基地产品定位物业类型物业类型比例比例单层面积单层面积楼层数楼层数户型面积（建面）户型面积（建面）高层公寓30%约1000左右30层40-50单间配套（60%70%）、50-60一室一厅（30%40%）小独栋（原则上整栋卖）55%-60%约350-450约2-3层单栋：700-1000大独栋（整栋卖）10%-15%约400-500约4-5层单栋：1500-2000说明：产品组合实现多样化，以在满足指标情况下，能实现多样化产品来扩大打击面，以降低总部基地风险；Code o253、f this report|192 Copyright Centaline Group,2010立面风格建议立面风格建议 打造为浓郁都市气息的现代风格打造为浓郁都市气息的现代风格Code of this report|193 Copyright Centaline Group,2010客户定位客户定位核心客户核心客户制造企业产品设计、营销部及配套管理部制造企业产品设计、营销部及配套管理部重要客户重要客户区域及产业发展吸引的配套服务企业区域及产业发展吸引的配套服务企业偶得客户偶得客户投资客户投资客户针对九龙坡产业发展既有的制造企业为主，同时在产业转移趋势下吸引的外来企业；区域发展吸引的建设开发行254、业的等相关配套企业以及为产业配套服务其他中小型企业；在住宅市场受调控，市场投资趋向商业物业转移背景下，项目商业价值吸引的投资客户群；大独栋、小独栋小独栋、高层写字楼高层公寓Code of this report|194 Copyright Centaline Group,2010独栋产品价格定位：通过市场比较法，基于目前的市场环境及政策背独栋产品价格定位：通过市场比较法，基于目前的市场环境及政策背景下，若项目当前入市，产品价格约景下，若项目当前入市，产品价格约13000-1400013000-14000元元/说明：因山顶总部基地在北部新区及市政府推动下，工业用地物业价格接近商业用地，属市场特殊255、个案，可参考性不高，故权重较低。地块 权重 本项目 康田总部基地贝蒙盘古总部基地山顶总部基地区位价值 2016181919资产价值1515101510交通条件 1510131313景观环境 108777配套 108689产品品质 108888政策支持2018141719合计 10083768785修正系数 1.090.950.98权重45%35%20%参照项目售价75002100014000本项目售价本项目售价 1340513405Code of this report|195 Copyright Centaline Group,2010高层公寓价格定位：通过市场比较法，基于目前的市场环境及政256、策背高层公寓价格定位：通过市场比较法，基于目前的市场环境及政策背景下，若项目当前入市，高层价格建议在景下，若项目当前入市，高层价格建议在6600-67006600-6700元元/地块 权重 本项目 康田总部基地金科万人广场区位价值 20161816资产价值15151315交通条件 15101310景观环境 10877配套 10766产品品质 10888合计 100646562修正系数 0.98 1.03 权重30%70%参照项目售价66006500本项目售价本项目售价 66466646Code of this report|196 Copyright Centaline Group,2010总257、部基地布局示意总部基地布局示意华福一路华福一路金建路金建路金金建建支支路路城城市市快快速速干干道道台地1：有一定地下水资源；靠城市主干道，昭示性强；高台地，视野较好形象大独栋（整栋卖）台地1、2、3其他部分：商业地块主要组成部分主力小独栋台地3东北角：紧靠交通要道，位于商业地块边缘；高层公寓商业布局裙楼，公寓塔楼架于商业之上一层临街底商Code of this report|197 Copyright Centaline Group,2010总部基地采取兵营式排布，利于顺应三级台地地势排布，小独栋和分总部基地采取兵营式排布，利于顺应三级台地地势排布，小独栋和分零卖的大独栋都采取双拼组合形式，便258、于后期产品面积的组合和分割，零卖的大独栋都采取双拼组合形式，便于后期产品面积的组合和分割，同时能有效控制道路占地面积，整栋卖的大独栋则采用独栋布局同时能有效控制道路占地面积，整栋卖的大独栋则采用独栋布局华福一路华福一路金建路金建路金金建建支支路路城城市市快快速速干干道道双拼小独栋大独栋公寓公寓以塔楼形式架于商业塔楼之上；结合商业地块三级台地地势，兵营式更利于与地势相结合；小独栋采取双拼形式，利于后期销售过程中，大面积独栋有限下，满足客户对大面积办公的需求，实现面积自由组合；大独栋布局与地势最高的地块，沿城市主干道排布，利于展示形象；沿街商业Code of this report|198 Cop259、yright Centaline Group,2010配套建议：总部基地配套主要依托项目打造的社区配套，强调形成完配套建议：总部基地配套主要依托项目打造的社区配套，强调形成完善的日常生活、消费配套；善的日常生活、消费配套；Code of this report|199 Copyright Centaline Group,2010配套建议：引入政府办公平台，为总部基地入驻企业提供税收、批文配套建议：引入政府办公平台，为总部基地入驻企业提供税收、批文等事务办理的快速通道，使企业享受成熟区域的便捷办公，实现总部等事务办理的快速通道，使企业享受成熟区域的便捷办公，实现总部基地的和谐高效性基地的和谐高效260、性政府办公平台通过办事处或办事大厅的形式引入政府办公平台，为总部基地入驻企业提供税收、批文等方面的事务办理快速通道Code of this report|200 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|201 Copyright Centali261、ne Group,2010住宅定位住宅定位住宅定位重庆西区生态宜居新城重庆西区生态宜居新城满足都市品质居住需求；带动都市人居环境生态化建设及可持续发展；完善区域配套功能；Code of this report|202 Copyright Centaline Group,2010项目住宅形象项目住宅形象给你一个更好的家给你一个更好的家Code of this report|203 Copyright Centaline Group,2010产品打造要点产品打造要点核心竞争力核心竞争力多产品线，复合竞争力多产品线，复合竞争力保证空间功能性的同时实现面积及总价的有保证空间功能性的同时实现面积及总价的262、有效控制效控制Art-decoArt-deco的建筑风格突出项目品质感及风格产的建筑风格突出项目品质感及风格产异化异化附加价值附加价值五重园林的景观打造强化社区生活空间感受五重园林的景观打造强化社区生活空间感受成本可控且实用性强的科技元素强化项目价成本可控且实用性强的科技元素强化项目价值，体现生态宜居理念值，体现生态宜居理念品牌学校的引入填补区域教育配套的空白品牌学校的引入填补区域教育配套的空白Code of this report|204 Copyright Centaline Group,2010住宅部分体现生态宜居理念，通过丰富的物业形态、完善的配套、可住宅部分体现生态宜居理念，通过丰富263、的物业形态、完善的配套、可控的生态元素运用以及产品设计上的创新等方面实现都市宜居的和谐、控的生态元素运用以及产品设计上的创新等方面实现都市宜居的和谐、循环、高效性循环、高效性和谐性 循环性高效性生态宜居新城丰富的物业形态，并与周边项目形成差异化竞争，满足不同客群需求；低密度居住空间实现生活及视野的开阔性的同时保证私密性；完善的生活配套及品牌幼儿园、小学的教育服务体系，提供完善配套，实现生活的便利；宜居生态理念，通过建筑与园林的互补共生，实现社区生活的生态可持续发展；高性价比可控的生态科技元素的运用，实现自然资源的循环性使用；产品设计上满足功能空间的完整性，同时进一步优化、创新户型设计，实现空间264、的高效利用；高性价比的产品减轻业主的购房压力，实现资产的高效利用Code of this report|205 Copyright Centaline Group,2010客户定位：结合区域竞争属性及区域内部客户构成特征，项目整体客客户定位：结合区域竞争属性及区域内部客户构成特征，项目整体客户结构如下户结构如下核心核心客户客户重要客户重要客户补充客户补充客户核心客户：大渡口及周边区域客户核心客户：大渡口及周边区域客户置业目的：置业目的：刚需、首改及再改置业特征：置业特征：价格溢出，喜欢距离城市中心较近，注重居住配套、交通配套、居住环境等，对总价有一定的控制重要客户：本地产业及拆迁客户重要客户：265、本地产业及拆迁客户置业目的：置业目的：首置、改善置业特征：置业特征：对价格较敏感，注重交通的便利性和齐全的生活配套，良好面积段控制补充客户：投资客户补充客户：投资客户置业目的：置业目的：投资置业特征：置业特征：户型小，总价高，投资成本可控Code of this report|206 Copyright Centaline Group,2010项目客户处于社会普通中产阶级，前期及中期项目客户主要有沙坪坝、大渡项目客户处于社会普通中产阶级，前期及中期项目客户主要有沙坪坝、大渡口等周边区域客户构成为主，后期随着区域价值提升，价格增长，价格溢出口等周边区域客户构成为主，后期随着区域价值提升，价格增长266、，价格溢出效应减弱，客户逐步转变为以本地客户为主，投资客户贯穿项目效应减弱，客户逐步转变为以本地客户为主，投资客户贯穿项目时间区域价值价格社会中产阶层中端购买力普通购买力大众普通阶层周边区域客户本地客户投资客户前期中期后期价格溢出效应减弱，逐步丧失对周边客户吸引力Code of this report|207 Copyright Centaline Group,2010住宅产品定位分析住宅产品定位分析项目住宅用地分布图地块指标不能相互调节下，不高的容积率下进行高层、小高层物业的组合能实现价值最大化地块之间指标不可相互调节，且2.5容积率相对不高；零散地块分布导致单个地块面积不大，2.5容积率布267、局全高层物业利于打造社区中庭，但单块地面积较小下不易形成较强的空间感，对产品品质塑造不强，可布局小高层与高层组合，降低单元居住密度更易体现品质；7#地块局部视线开阔地块价值突出，可布局低密度洋房物业，作为项目形象产品，实现产品溢价的同时提高项目的整体品质，但量要严格控制；3#2#4#5#6#7#地块地块2#2#地块地块3#3#地块地块4#4#地块地块5#5#地块地块6#6#地块地块7#7#地块地块地块面积（）18701303161357173522064937547Code of this report|208 Copyright Centaline Group,2010物业组合定位物业组合定268、位花花园园洋洋房房+品品质质高高层层+品品质质电电梯梯洋洋房房体量21万方，占比67%体量5.7万方，占比18%体量2万方，占比6%Code of this report|209 Copyright Centaline Group,2010项目以多物业类型与周边产品构成差异化竞争，对竞品项目形成有力项目以多物业类型与周边产品构成差异化竞争，对竞品项目形成有力的打击的打击物业物业竞品项目竞品项目竞争策略竞争策略客户群体客户群体高层巴国城-华岩一带项目的高层产品通过多种创新方式赠送严格控制面积，实现总价控制沙区、大渡口、区域拆迁及产业类型的刚需客户电梯洋房恒大系列改善型产品与恒大高层形成差异化，低269、密度电梯板式、总计控制的洋房产品有效打击改善型客户沙区、大渡口及区域内的首改客户花园洋房和泓四季、斌鑫中央公园洋房产品布局项目地块价值最高的地方，更开阔的景观视野的形象产品有力打击品质洋房客户沙区、大渡口及区域内多改客户Code of this report|210 Copyright Centaline Group,2010社区配套商业体量建议（含总部基地配套）：社区商业体量约社区配套商业体量建议（含总部基地配套）：社区商业体量约2.8-32.8-3万万方左右，配套内容以日常生活、消费商业为主，主要满足社区居住及方左右，配套内容以日常生活、消费商业为主，主要满足社区居住及总部基地工作人员的日270、常需求总部基地工作人员的日常需求住宅体量约32万方（含商业用地30%指标），结合项目产品户型定位，按100（建面）/3.5人的居住密度计算，未来居住人口约9000人；总部基地体量约6.3万方，按8/人的工作人口密度计算，未来工作人口约8000人；即未来项目将聚集约1.7万人；一般社区商业配套指标为0.7-0.9/人；项目社区商业配套约1.2-1.5万方左右，同时考虑总部基地商务配套以及政府办公平台所需办公面积，建议社区配套在2.8-3万方项目社区配套约项目社区配套约2.82.8万万-3-3万万方左右方左右Code of this report|211 Copyright Centaline G271、roup,2010商业布局商业布局3#2#4#5#6#7#商业布局建议商业布局主要依据临街展示性以及人流聚集性，同时兼顾各地块消费需求以及总部办公商务配套功能；商业体量不超过地块体量30%；总部基地布局一层临街商业；2#地块临街布局三层底商；3#、4#地块高层及电梯洋房区，且处于人流焦点，布局三层底商；5#地块为高层区，地块体量较小，布局两层底商；6#地块为电梯洋房及高层区，布局两层底商；7#地块布局两层底商；商业布局原则Code of this report|212 Copyright Centaline Group,2010各地块物业布局建议：各地块物业布局建议：2.52.5容积率下，整体272、物业布局和构成较舒适，提容积率下，整体物业布局和构成较舒适，提高产品竞争力高产品竞争力地块高层电梯洋房花园洋房社区商业2#43752-30003#3600033790-60004#29427-45005#14380-40006#2067223300-72007#69300200004567总计21353157090200002926767%18%6%9%备注：1.估算高层33层，单层面积600，两梯六户，点式；2.电梯洋房8+1，单层面积450，两梯四户，板式；3.整体高层量比约67%，电梯洋房约18%，花园洋房为形象产品，配比6%左右；4.社区商业量比9%；总部基地部分约布局3000方的底商273、；Code of this report|213 Copyright Centaline Group,2010户型配比建议户型配比建议物业类型物业类型一房面积一房面积配比配比两房面积两房面积配比配比三房面积三房面积配比配比四房面积四房面积配比配比花园洋房95-115约65%130-140约35%电梯洋房65-70约20%-30%80-85约70%-80%高层40-4515%55-6050%75-8035%备注：结合物业价值，规划规划不同产品针对不同客户群体，但整体产品严格控制总价；高层两房、三房配置一个卫生间；小高层居住舒适度相对较高，两房较高层适当增加户型面积提高居住舒适性，三房增加户型面积274、的同时，作双卫设计；洋房产品价值最高，设计三房、四房产品，其中四房为一二层加地下室赠送，有较大赠送面积，设计为四房；二层以上为三房，三房为洋房主力产品。Code of this report|214 Copyright Centaline Group,2010产品、客户配对产品、客户配对洋房三房、四房洋房三房、四房小高层两房、三房小高层两房、三房高层两房、三房高层两房、三房高层一房高层一房周边区域价格溢出及本地区域、物业上跳的中高端再改客群周边区域价格溢出及本地区域物业上跳的中端首改及刚需客群周边区域价格溢出及本地区域的刚需客群投资客户产品户型目标客户Code of this report|2275、15 Copyright Centaline Group,2010价格定位（高层）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政策背价格定位（高层）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政策背景下，项目当前入市，高层价格建议约景下，项目当前入市，高层价格建议约6200-63006200-6300元元/平米平米地块地块权重权重本项目本项目和泓四季和泓四季斌鑫中央国际公斌鑫中央国际公园园恒大雅苑（清水）恒大雅苑（清水）区位价值1513131413交通便捷度2017181817产品质量1514131313配套2017161616园林环境2016151515资源优势108888合计10085838482修正276、系数 1.021.01 1.04 权重0.450.350.2参照项目售价640060005500本项目售价6215 Code of this report|216 Copyright Centaline Group,2010价格定位（电梯洋房）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政价格定位（电梯洋房）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政策背景下，项目当前入市，小高层建议价格约策背景下，项目当前入市，小高层建议价格约6500-66006500-6600元元/平米平米地块地块权重权重本项目本项目 恒恒大帝景（大帝景（清水）清水）区位价值151314交通便捷度201618产品质量151413配277、套201716园林环境2016116资源优势1088合计1008485修正系数 0.99参照项目售价6600本项目售价6522Code of this report|217 Copyright Centaline Group,2010价格定位（花园洋房）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政价格定位（花园洋房）：根据市场比较法，基于目前的市场环境及政策背景下，项目当前入市，洋房建议价格约策背景下，项目当前入市，洋房建议价格约7200-73007200-7300元元/平米平米地块权重本项目 和鸿四季区位价值151314交通便捷度201718产品质量151314配套201717园林环境20141278、3资源优势1088合计1008284修正系数 0.98参照项目售价7300本项目售价7154Code of this report|218 Copyright Centaline Group,2010高层、电梯洋房立面风格建议分析：竞争区域内各项目为统一的现代高层、电梯洋房立面风格建议分析：竞争区域内各项目为统一的现代风格，同质化严重，本项目需有所突破，展现特色风格，同质化严重，本项目需有所突破，展现特色项目建筑风格金科阳光小镇高层现代恒大雅苑现代斌鑫西城绿锦现代七彩华府现代宫和西香郡现代西城绿锦恒大雅苑阳光小镇恒大雅苑Code of this report|219 Copyright Cen279、taline Group,2010高层、电梯洋房立面风格建议：高层、电梯洋房立面风格建议：Art-decoArt-deco建筑风格，配浅灰色调建筑风格，配浅灰色调理由：理由：1 1、Art-deco Art-deco风格目前在重庆接受度高，且打造手法基本成熟；风格目前在重庆接受度高，且打造手法基本成熟；2 2、体现项目特色的同时不失品质感；、体现项目特色的同时不失品质感；3 3、浅灰色调不易显出陈旧感、浅灰色调不易显出陈旧感Code of this report|220 Copyright Centaline Group,2010洋房立面风格建议分析：洋房打造要体现品质和特色，目前市面在售洋房280、立面风格建议分析：洋房打造要体现品质和特色，目前市面在售洋房风格迥异，且以异域风情为主，但在政策限制下，异域风格不易洋房风格迥异，且以异域风情为主，但在政策限制下，异域风格不易报规报规项目建筑风格金科阳光小镇托斯卡纳和泓四季美式龙湖U城英伦招商花园城现代龙湖源著法式俊峰香格里拉中式龙湖源著俊峰香格里拉Code of this report|221 Copyright Centaline Group,2010洋房立面风格建议：美式风格洋房立面风格建议：美式风格+浅灰色真石漆立面浅灰色真石漆立面理由：理由：1 1、美式建筑典型的坡屋顶等结构特征与中式建筑相仿，配以灰、美式建筑典型的坡屋顶等结构特征281、与中式建筑相仿，配以灰色调更易报规；色调更易报规；2 2、洋房作为项目高端产品，美式风格更易体现品质，、洋房作为项目高端产品，美式风格更易体现品质，且色调能与高层物业保持一致性且色调能与高层物业保持一致性Code of this report|222 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及282、开发策略Code of this report|223 Copyright Centaline Group,2010项目规划布局总体指导原则：须充分演绎项目发展战略与整体定位，项目规划布局总体指导原则：须充分演绎项目发展战略与整体定位，实现项目开发经济效益、生态持续与社会和谐的共同发展实现项目开发经济效益、生态持续与社会和谐的共同发展123效益发展协调协调协调发展发展原则原则经济经济效益效益原则原则持续发展原则持续发展原则项目规划布局总体指导原则项目规划布局总体指导原则经济效益原则经济效益原则1充分尊重项目宗地原貌，并最大化加以利用，减小土方开挖量与填方量充分根据地块综合条件布局相应价值物业持283、续发展原则持续发展原则2充分利用地块外部与内部资源条件，打造生态节能新社区协调发展原则协调发展原则3项目宗地地块零散，以组团形式排布Code of this report|224 Copyright Centaline Group,2010案例案例都柏林都柏林PARK WESTPARK WEST商务花园：以商业购物为核心，围绕核心布商务花园：以商业购物为核心，围绕核心布局居住、酒店、商务办公及生产承载区，同时商务办公与商业购物紧局居住、酒店、商务办公及生产承载区，同时商务办公与商业购物紧密衔接以满足办公区的配套功能，形成以人流为基础的规划理念密衔接以满足办公区的配套功能，形成以人流为基础的规划284、理念PARK WESTPARK WEST商务花园功能分布图商务花园功能分布图生产承载区生产承载区居住区居住区生态办公区生态办公区酒店酒店商业中心商业中心区域概况：PARK WEST商务花园位于都柏林市西部火车站NACOR大街以及M50公路旁，于2000年建成，总占地面积93万平方米，建筑面积达27.87万平方米，容积率0.3，是爱尔兰最大的商务花园，共有280家企业入驻，吸纳就业人数超10000人。区域定位：是具有景观特色的、兼容办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区。区域交通：紧邻三条高速公路和机场，北部靠近铁路，南部以大运河为边界，每天都有多次公交车和园区自己的用车，交通十分便利。PARK 285、WEST商务花园功能示意生态办公区包含信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等企业商业购物中心购物娱乐一体，总面积达23225平方米，以满足园区内部人员日常的多样化需求居住区满足园区部分离家远的员工的居住需求酒店戴斯五星级酒店资料来源：中原研究Code of this report|225 Copyright Centaline Group,2010因道路将项目宗地划分成多地块，根据项目地势条件与分布特征，建因道路将项目宗地划分成多地块，根据项目地势条件与分布特征，建议将宗地划分成议将宗地划分成“一核一翼一核一翼”的空间结构，采用多组团规划，以便于的空间结构，采用多组团规划，以便于整体规划布286、局和开发时序的安排整体规划布局和开发时序的安排山顶居住组团2居住组团2山顶居住组团1北区居住组团1南区居住组团生态办公组团核心区核心区一翼一翼项目组团划分建议图项目组团划分建议图核心区的生态办工作团和三个居住组团整体地势相对山顶居住组团更低，其整体景观视野也相对山顶组团差；一翼主要指两个山顶居住组团，其地势是项目乃至华岩新城中较高的区域，其景观视野良好。资料来源：中原分析项目宗地各组团条件项目宗地各组团条件因道路将项目宗地划分成多块零碎地块，建议将宗地划分成“一一核核一一翼翼”的的空空间间结结构构，以多组团形式，以便于规划布局和开发时序的安排。项目空间结构划分项目空间结构划分Code of t287、his report|226 Copyright Centaline Group,2010物业布局则基于三项规划布局指导原则，结合项目宗地实际条件，制定项物业布局则基于三项规划布局指导原则，结合项目宗地实际条件，制定项目整体规划布局建议，并根据各种物业分区关系调整社区商业布局位置，目整体规划布局建议，并根据各种物业分区关系调整社区商业布局位置，同时为提升山顶洋房区价值感知而开放部分临崖区域同时为提升山顶洋房区价值感知而开放部分临崖区域项目物业布局建议图项目物业布局建议图双拼小独栋高层及电梯洋房高层及花园洋房顶级叠院区社区观景平台公寓住宅物业布局建议说明：物业布局建议说明：1、根据规划布局指导原288、则充分尊重地形地貌、内外部资源条件以及地块价值布局相应的物业组合；2、社区商业建议规划至离生态办公区更近的区域，能更好地为办公区和住宅区提供配套服务；3、山顶组团临崖资源最优区域建议针对社区开放部分最为观景平台，以提升山顶组团品质洋房区的价值感知。说明：住宅部分指标按各地块指标内部相互调剂；资料来源：中原分析大独栋高层区高层高层高层及电梯洋房Code of this report|227 Copyright Centaline Group,2010形象大独栋双拼独栋公寓南区生态办公组团规划布局建议南区生态办公组团规划布局建议公寓住宅双拼独栋形象大独栋办公区生态办公组团生态办公组团生态办公组团由289、高层公寓、独栋办公区、形象独栋生态办公组团由高层公寓、独栋办公区、形象独栋办公区等多条产品线组成，尽量满足不同需求，形象独栋办公区保证办公区等多条产品线组成，尽量满足不同需求，形象独栋办公区保证稀缺，控制体量稀缺，控制体量以大独栋产品布局在南区生态组团道路沿线，满足部分大企业的形象展示、企业冠名等，尽量保证稀缺，控制体量项目办公区核心组团，规划注重企业个性需求，满足独立冠名权等公寓作为项目的整体商务配套一部分，满足商务人士居住需求，体量近3万方大独栋大独栋双拼独栋公寓Code of this report|228 Copyright Centaline Group,2010南区住宅组团南区住宅290、组团南区组团规划社区南区组团规划社区3 3层商业，满足社区基本生活配套层商业，满足社区基本生活配套为主，为主，2.52.5容积率下布局高层产品容积率下布局高层产品南区住宅组团规划布局建议南区住宅组团规划布局建议南区住宅组团社区商业南区住宅高层区南区住宅社区商业高层组团沿街位置布局3层社区商业，区域配套较为欠缺，项目商业打造主要针对社区，基本以满足社区生活配套需求为主，拐角处可规划中型超市以高层排布在南区住宅区，两梯六户，楼层建议为33FCode of this report|229 Copyright Centaline Group,2010北区山谷组团北区山谷组团北区山谷组团地势较平坦，布局291、北区山谷组团地势较平坦，布局8+1F8+1F电梯洋房（小电梯洋房（小高层），及高层冲量满足容积率，地块沿街处打造部分社区商业高层），及高层冲量满足容积率，地块沿街处打造部分社区商业北区山谷组团规划布局建议北区山谷组团规划布局建议北区山谷组团社区商业街北区中等品质洋房区（小高层）社区商业街电梯洋房北区山谷组团地势较平坦，可排布8+1F中等品质洋房（小高层），梯户比尽量控制，提高社区居住品质布局约2栋左右的高层冲量，做满容积率；项目底商的另一部分，主要分布在两分地块临街处，业态基本以满足社区生活配套需求为主Code of this report|230 Copyright Centaline Gr292、oup,2010北区山顶组团：作为项目中价值最高的组团，容积率控制下，主力布北区山顶组团：作为项目中价值最高的组团，容积率控制下，主力布局局33F33F高层和高层和9F9F电梯洋房，同时位置最佳处布局品质突出的坡地洋房实电梯洋房，同时位置最佳处布局品质突出的坡地洋房实现地块值最大化利用，并规划临崖观景平台以现地块值最大化利用，并规划临崖观景平台以提升组团物业价值感知提升组团物业价值感知高层及电梯洋房花园洋房社区观景平台北区山顶组团规划布局建议北区山顶组团规划布局建议电梯洋房花园洋房观景平台非传统4+1、5+1洋房，建议规划9F板式洋房，设置电梯，其中1F2F和顶层单元设置地下室，3F有适当的露293、台。原 则 上 不 超 过 5F，两 层 为 一 户 或2+1（两跃一平），下面户甚至可根据地形设置-1F地下室作为赠送，提升其溢价能力，上下两户都有花园，增加其亲地性。建议开发局部临崖景观良好区域作为山顶组团的公共活动区域，以提升组团物业价值感知。Code of this report|231 Copyright Centaline Group,2010交通线路组织强调户户通车，道路组织为主干道双车道交通线路组织强调户户通车，道路组织为主干道双车道+次干道单车道，道次干道单车道，道路两侧铺设步行道，高差形成的三级台地车行交通相对独立，通过步行交通路两侧铺设步行道，高差形成的三级台地车行交通相294、对独立，通过步行交通连接实现交通循环；整体以曲线叶脉状连接实现交通循环；整体以曲线叶脉状+丁字路口设计，有效分流的同时能丁字路口设计，有效分流的同时能够控制车行速度保证安全，体现和谐性够控制车行速度保证安全，体现和谐性华福一路华福一路金建路金建路金金建建支支路路城城市市快快速速干干道道北丁字型路口示意图：叶脉交通布局实现有效串联叶脉交通布局呈现主干道+次支干道组合特征；通过叶脉交通网络能够有效串联各个区域，保证区域内部交通通达性；曲线叶脉状线路能够有效控制车行速度，保证安全；丁字型路口有效分流丁字型路口的设计能够避免分流车辆单点式聚集，从而充分保障道路的畅通性，有效实现车流的分流；p高差形成的295、三级台地布局相互独立的交通线路；各台地通过步行道路连接；p主干道汇集区域车辆，设计为双车道，次干道分流车辆到达目的地，设计为单车道；交通道路两侧设步行道；交通组织总部基地Code of this report|232 Copyright Centaline Group,2010住宅各组团分散，可设置多个主入口使各组团相互独立，充分尊重宗住宅各组团分散，可设置多个主入口使各组团相互独立，充分尊重宗地地势设置道路体系，其中总部基地主入口建议设置在金建路及华福地地势设置道路体系，其中总部基地主入口建议设置在金建路及华福一路一侧一路一侧项目入口建议图项目入口建议图主要人流来向因项目地块各组团较分散，为296、保证出行便捷，建议尊重宗地地势设置多个主入口，使各组团相互独立，自成体系。各组团主入口主要设置在支干道两侧，其中总部基地为满足车辆出行，主入口建议在金建路及华福一路分别设置车车车车车车车车车车车车车车车车车车人行入口人行入口车车人车混合入口人车混合入口车车总部基地社总部基地社区主入口区主入口社区主入口设置社区主入口设置金建路华交通组织住宅Code of this report|233 Copyright Centaline Group,2010因地块分散，各组团主入口较多，建议社区入口打造较好体现品质，因地块分散，各组团主入口较多，建议社区入口打造较好体现品质，一定程度展示项目形象即可一定程度297、展示项目形象即可因主入口较多，入口打造能较好体现项目品质即可，尽量避免奢华浪费；可适当设置社区小型雕塑图案，较好展示项目形象入口打造用材采用普通石材，尽量避免浅色涂料，以免后期旧化；可在醒目处打造社区标志LOGO，体现项目品质；大气入口一定品质的社区主入口社区主入口形象展示社区主入口形象展示交通组织住宅Code of this report|234 Copyright Centaline Group,2010社区车行道尽量按外围环线布局，不穿插到地块内，保证和谐居家氛社区车行道尽量按外围环线布局，不穿插到地块内，保证和谐居家氛围，同时外环道与地下车库做到有效连接，保障车行体系高效运作围，同时外298、环道与地下车库做到有效连接，保障车行体系高效运作项目外环道建议图项目外环道建议图通车道路通车道路为较好保证居家的舒适和谐，建议车行道尽量按外围环线布局，不穿插到地块内，并保证外环道与地下车库有效连接，实现高效运行项目外环道打造建议项目外环道打造建议图：外环道布局示意图交通组织住宅Code of this report|235 Copyright Centaline Group,2010社区内部道路设计宜曲不宜直，结合层次感的园林景观，实现一步一社区内部道路设计宜曲不宜直，结合层次感的园林景观，实现一步一景的效果，弱化因坡地地势带来的空间局促感景的效果，弱化因坡地地势带来的空间局促感视线变化在极299、具层次感的园林景观下，通过曲折道路的设计带来景观视觉变化，能营造丰富的立体空间感受，体现主动生活方式优异生活空间；曲折道路能够就地势变化灵活布局，降低因坡地带来的设计难度及土石方量；曲折路线形成的一步一景效果交通组织住宅Code of this report|236 Copyright Centaline Group,2010交通体系做好细节处理，建议社区内部主要道路两侧打造扶手栏杆，交通体系做好细节处理，建议社区内部主要道路两侧打造扶手栏杆，适当选择石块、草木搭配社区小道，同时打造残疾人通道，展示社区适当选择石块、草木搭配社区小道，同时打造残疾人通道，展示社区和谐与人性化设计和谐与人性化设计300、扶手栏杆残疾人通道条石镶嵌的小道交通组织住宅Code of this report|237 Copyright Centaline Group,2010项目道路通过特殊路面材料使用、道路绿化设计等，有效降低车流噪项目道路通过特殊路面材料使用、道路绿化设计等，有效降低车流噪音，吸收汽车尾气，控制机动车行驶对工作环境的影响，充分体现和音，吸收汽车尾气，控制机动车行驶对工作环境的影响，充分体现和谐性谐性道路打造道路打造主干道绿化带：以常青或落叶期短的树种高低搭配；铺路材料：在传统的沥青混凝土中，外掺入橡胶类改性剂；有效降噪1-6分贝；形成社区生态园林景观，强化项目生态感受；有效吸收汽车尾气，保证社区301、空气质量；橡胶成分就起到吸收振动噪声和降低回响空气挤压形成的噪音的作用；降低噪音3分贝；性价比高，后期管理维护成本低；交通组织路面打造Code of this report|238 Copyright Centaline Group,2010报告结构报告结构项目属性分析及核心问题界定项目属性分析及核心问题界定项目发展定位分析项目发展定位分析项目整体定位项目整体定位总部基地定位分析总部基地定位分析住宅定位分析住宅定位分析总部基地定位总部基地定位住宅定位住宅定位项目整体规划建议项目整体规划建议物业发展建议及开发策略物业发展建议及开发策略Code of this report|239 Copyrig302、ht Centaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议Code of this report|240 Copyright Centaline Group,2010项目以生态理念主导贯穿下，打造九龙西部新城项目以生态理念主导贯穿下，打造九龙西部新城生态综合服务区生态综合服务区以生态理念为核心贯穿整个项目以生态理念为核心贯穿整个项目九龙西部新城九龙西部新城生态综合服务区生态综合服务区宜居宜业，功能综合，服务于区域Code of this report|241 Copyright 303、Centaline Group,2010生态倡导的三大价值是项目定位的理念支撑，项目产品打造则需以三生态倡导的三大价值是项目定位的理念支撑，项目产品打造则需以三大价值为核心来实现项目定位的实体支撑大价值为核心来实现项目定位的实体支撑生态理念价生态理念价值值和谐性高效性循环性Code of this report|242 Copyright Centaline Group,2010两大物业及其相应的公共配套设施打造都有不同的侧重点两大物业及其相应的公共配套设施打造都有不同的侧重点住宅社区总部基地物业公共配套楼型设计：楼型设计：强调采光充足、通风，适宜居住的和谐的建筑空间和谐的建筑空间；能高效利高304、效利用将地块用将地块价值最大化；户型设计：户型设计：设计舒适和谐的居住空间和谐的居住空间，且功能空间合理布局实现户型面积高户型面积高效运用效运用；园林：园林：营造舒适宜居的和谐绿化环境和谐绿化环境，并将树、草、水、土合理利用实现植植物的生长营养循环物的生长营养循环；公共活动空间：公共活动空间：通过锻炼为工作生活奠定身体基础，形成人精气神在生活中的有效的循环有效的循环；交通组织：交通组织：社区车辆有效循环有效循环出入，避免对居住环境的干扰；社区安防：社区安防：软硬物业服务有效保障社有效保障社区的和谐环境区的和谐环境；楼型设计：楼型设计：空间开阔性和内外部空间交流，减少空间局促和压抑感来营造和谐营305、造和谐工作环境工作环境；公共功能空间合理设置，实现室内空间的高效利用室内空间的高效利用；硬件建议：硬件建议：完善的硬件配置是奠定和谐、奠定和谐、舒适工作环境的基础舒适工作环境的基础；户型设计：户型设计：在确保舒适性、和谐性基础上尽可能增大产品赠送空间增大产品赠送空间，突出性价比；交通组织：交通组织：户户通车，总部办公与内外总部办公与内外交通有效连接交通有效连接，同时与园林环境和谐融与园林环境和谐融合合，并有效规避交通对办公的影响；园林：园林：低密度、生态和谐的办公环境的生态和谐的办公环境的重要体现重要体现；科技生态技术：科技生态技术：引入高性价比、用于价值感知敏感点、易转为销售说辞的科技元素，306、来营造生态生态和谐和谐、利用自然能量有效循环能量有效循环的宜居宜业综合服务区；生活配套：生活配套：打造完善的满足日常生活消费的配套，为居住和工作消费提供便利消费提供便利；金融系统配套：金融系统配套：为居住日常刷卡消费、企业公司业务交易等提供提供便利高效的金融系统便利高效的金融系统；教育配套教育配套：引进品牌幼儿园及小学，补充区域教育配套空白；Code of this report|243 Copyright Centaline Group,2010住宅及总部基地两大物业打造在各个方面与三大价值形成交错的网络住宅及总部基地两大物业打造在各个方面与三大价值形成交错的网络关系，成为项目物业发展建议的307、整体打造原则关系，成为项目物业发展建议的整体打造原则高层、电梯洋房、花园洋房公共配套总部基地楼型设计户型设计公共活动空间社区园林交通组织社区安防金融系统生活配套科技生态技术园林环境楼型设计产品硬件配置户型设计交通组织和谐和谐性性循环循环性性高效高效性性Code of this report|244 Copyright Centaline Group,2010总部基地打造原则细化总部基地打造原则细化总部基地总部基地楼型设计产品硬件配置户型设计园林环境交通组织和谐性和谐性空间开阔，降低局促压抑办公空间感受；室内外部空间交流；完善的功能空间；总部基地户型设计尽可能保证和谐、舒适，便于工作使用体现出办308、公环境的生态性和低密度感；强调室内办公环境与室外生态园林有效连接和过渡；降低车行噪音对工作的干扰；交通道路设计安全性；循环性循环性园林空间打造自然循环系统，利用人工打造的生长环境促进园林生长；车行、人行道路构成循环道，保证户户通车；通过内部可循环道路将多出入口相互连接，实现自由选择出入方向；高效性高效性有限空间合理利用，保证功能的完善性；空间设置利于营造更好的办公环境来提高工作效率；合理硬件配置为高效工作奠定基础；在保证和谐性基础上，尽可能增大产品赠送空间，突出性价比，促进走量Code of this report|245 Copyright Centaline Group,2010住宅打造原309、则细化住宅打造原则细化住宅住宅楼型设计户型设计交通组织园林打造公共活动空间社区物管和谐性和谐性强调楼型的良好通风和采光，确保和谐宜居环境；规划与地块地形地貌紧密结合，实现建筑与环境的和谐设计舒适和谐的居住空间，尽量做到人性化、和谐化规划和设计车行道路尽量绕住宅区外围环线布局，降低车行噪音对居家的干扰；体现出居家环境的生态性和舒适性，营造和谐绿化环境；强调住宅与室外生态园林的和谐互动；软硬物业服务有效保障社区的和谐环境；循环性循环性车行道与车库构成循环道，叠院组团道路保证户户通车；将树、草、水、土合理利用实现植物的生长营养循环；通过锻炼为工作生活奠定身体基础，形成人精气神在生活中的有效的循环；高310、效性高效性充分利用现有规划技术，结合地块指标排布，最大化地块价值；不同业态不同户型规划，满足功能空间合理布局，实现户型面积高校运用交通道路设计兼顾地块地形地势，做到安全高效多重服务体系打造物管系统，营造高效满意居住氛围Code of this report|246 Copyright Centaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议楼型设计硬件打造园林打造总部基地总部基地配套服务Code of this report|247 Copyright Centaline Group311、,2010总部基地楼型设计总部基地楼型设计和谐性高效性楼型设计要点通过设置较高层高，空间分层，降低局促压抑办公空间感受；打造完善的功能空间，预留充分配套用房，企业根据需要灵活使用增加采光度，利用灰空间打造增进室内外空间充分交流；有限空间合理利用，保证功能的完善性；空间设置利于营造更好的办公环境来提高工作效率；大面积赠送空间的设置，强调物业使用的面积的高效利用；Code of this report|248 Copyright Centaline Group,20102-32-3层、单层面积层、单层面积350-450350-450的建筑结构不设置电梯，建议层高的建筑结构不设置电梯，建议层高3.6312、m3.6m，配，配套功能空间与主要办公区进行分层，保证充足且完整的办公空间，降套功能空间与主要办公区进行分层，保证充足且完整的办公空间，降低办公空间局促和压抑感的同时更便于利用，体现和谐性和高效性低办公空间局促和压抑感的同时更便于利用，体现和谐性和高效性楼型设计小独栋物业类型物业类型比例比例单层面单层面积积楼层楼层数数户型面积户型面积（建面）（建面）小独栋（原则上整栋卖）20%-25%约350-450约2-3层单栋：700-10003F3F2F2F1F1F2F2F1F1F配套功能层主要办公层配套功能层主要办公层主要办公层小独栋单层面积350-450左右，单层面有限下，建议将主要办公空间与功能配313、套空间进行分层设置，以此能充分保证主要办公空间，降低空间局促和压抑感，体现总部基地的低密度和谐性；完整的办公空间更利于空间布局和利用，能够避免出现无效空间；Code of this report|249 Copyright Centaline Group,2010建议设计外挂式电梯和楼梯且设置在建筑侧面，保证正面的完整统一建议设计外挂式电梯和楼梯且设置在建筑侧面，保证正面的完整统一性便于打造产品形象；建筑多入口设计，保证后期单栋多企业使用实性便于打造产品形象；建筑多入口设计，保证后期单栋多企业使用实现独立入户现独立入户3F3F2F2F1F1F外挂式电梯/楼梯示意图建筑平面示意图：建筑内部平面空314、间的完整性外挂式电梯/楼梯井外挂楼梯外挂电梯空港总部基地电梯外挂电梯、楼梯外挂能有效保证建筑每层空间的完整性和有效使用空间；每层设置公共卫生间：男厕2+3的蹲位和便池，女厕设置3个左右的蹲位；楼型设计物业类型物业类型比例比例单层面单层面积积楼层楼层数数户型面积户型面积（建面）（建面）小独栋（原则上整栋卖）20%-25%约350-450约2-3层单栋：700-1000小独栋Code of this report|250 Copyright Centaline Group,2010形象大独栋整体格局与小独栋基本相同，同时配置外挂电梯和楼梯，每层形象大独栋整体格局与小独栋基本相同，同时配置外挂电梯和315、楼梯，每层普通员工办公层设置办公管理用房，保证每层都有配套功能空间，入户大普通员工办公层设置办公管理用房，保证每层都有配套功能空间，入户大堂及公共卫生间面积适当增加，体现办公功能的和谐性堂及公共卫生间面积适当增加，体现办公功能的和谐性物业类型物业类型比例比例单层单层面积面积楼层楼层数数户型面积户型面积（建面）（建面）大独栋（整栋卖）10%-15%约400-500约4-5层单栋：1500-2000楼型设计形象大独栋3F3F2F2F1F1F配套功能层主要办公层主要办公层形象大独栋底层和顶层分别为企业的主要功能配套用房空间以及高层办公区，集中在中间的若干层则主要为普通员工办公区；建议设计外挂的电梯和316、楼梯，以保证内部空间的完整性，更利于有效利用，体现高效性；每层普通员工办公区设置办公管理用房，配套小型会议室，保证每层都有完整的功能空间，体现办公环境功能的和谐性；功能空间设置的原则：卫生间建议设置在空间的中轴靠墙位置，保证其与各个方向办公区有效连接；会议室则设置在空间角落位置，避免会议活动对工作的干扰；卫生间Code of this report|251 Copyright Centaline Group,2010单层结构为传统的核心筒单层结构为传统的核心筒+使用空间，分割使用空间，分割20-2520-25个个40-6040-60（建面）单（建面）单间配套和一室一厅，丰富产品线，每层设置公共317、卫生间间配套和一室一厅，丰富产品线，每层设置公共卫生间楼型设计高层公寓物业物业类型类型单层面单层面积积楼层楼层数数主力户型面积（建面）主力户型面积（建面）高层公寓约1000左右30层40-50单间配套（60%70%）、50-60一室一厅（30%40%）单层空间设计为四角建面60左右的少量一室一厅户型，整体产品构成以40-50的单间配套为主，控制总价，强调快销；Code of this report|252 Copyright Centaline Group,2010赠送方式打造赠送方式打造1 1：公共空间多层挑空，预留建筑结构连接，通过公共空间挑空：公共空间多层挑空，预留建筑结构连接，通过公共318、空间挑空设置来打造赠送面积，但前提要保证建筑设置公共楼梯实现每户独立入户通设置来打造赠送面积，但前提要保证建筑设置公共楼梯实现每户独立入户通道，并分割多个产权，方能保证公共空间报规，同时利于后期零散销售道，并分割多个产权，方能保证公共空间报规，同时利于后期零散销售贝蒙盘古，单层面积632，阳台赠送面积2331F2F局部挑空挑空赠送空间建议设置在总部基地入户大堂等公共空间部分，区别于户内空间的赠送，能够有效规避相关条约的商业赠送面积的比例限制；建筑结构上预留每层搭板连接，交房后可根据业主自己需求，自己分割，由此获取每层挑空赠送空间的利用，充分体现出办公的高效性；公共空间挑空赠送示意图：入户大堂楼319、型设计赠送空间Code of this report|253 Copyright Centaline Group,2010赠送方式打造赠送方式打造2 2：二层设计内阳台赠送空间，并多层挑空，预留建筑连：二层设计内阳台赠送空间，并多层挑空，预留建筑连接，交房时统一打造为室内封闭空间和外立面造型，将赠送阳台转换接，交房时统一打造为室内封闭空间和外立面造型，将赠送阳台转换为可高效利用的室内空间，达到赠送高性价比的目的为可高效利用的室内空间，达到赠送高性价比的目的平面结构的角落出；多为沿角落空间分割的完整空间中的部分空间设置为内阳台，利于后期封闭利用；强调单层分割的每个单元都享有赠送空间，便于后期可能320、分零销售；属室内使用空间赠送，赠送比例受规定限制，不超过30%；楼型设计赠送空间1F2F3F4F挑空层赠送Code of this report|254 Copyright Centaline Group,2010赠送方式打造赠送方式打造3 3：总部基地建筑之间设计架空走廊连接，便于后期多栋：总部基地建筑之间设计架空走廊连接，便于后期多栋连接使用，同时也是重要的赠送空间连接使用，同时也是重要的赠送空间架空走廊架空走廊设计在功能是连接建筑之间的室外空间部分，可规避计容，实现赠送；空间设计要保证走廊宽度和高度，利于后期改造利用为室内房间，成为赠送空间的合理高效利用点；走廊架空可设计2-3层挑空，预321、留建筑结构，利于后期改造连接，实现每层的走廊空间赠送，且在交房时统一改造，保证建筑外立面造型。楼型设计赠送空间案例：新牌坊贝蒙盘古Code of this report|255 Copyright Centaline Group,2010针对本项目而言，总部基地户型设计可将连廊赠送、阳台赠送、挑高针对本项目而言，总部基地户型设计可将连廊赠送、阳台赠送、挑高赠送贯穿于本项目，增大产品性价比赠送贯穿于本项目，增大产品性价比连廊赠送 阳台赠送挑高赠送户型赠送适用范围：本项目双拼小独栋适用范围：本项目双拼小独栋打造手法：部分双拼小独栋之间通过连廊设计，分享连廊赠送空间，可隔成露台或办公室，增大产品性价322、比适用范围：本项目双拼小独栋、形象大独栋打造手法：独栋内部规划阳台，以阳台形式报规，增大产品赠送空间适用范围：总部基地入户大堂适用范围：总部基地入户大堂打造手法：入户大堂公共空间挑高2-3层，但面积仅记为一层面积的公共面积，不计入室内面积。Code of this report|256 Copyright Centaline Group,2010立面建议设置落地玻璃窗，能够有效增加室内采光度，同时保证室内空间立面建议设置落地玻璃窗，能够有效增加室内采光度，同时保证室内空间对室外园林景观的占有营造和谐舒适的办公环境的同时，使建筑立面更加对室外园林景观的占有营造和谐舒适的办公环境的同时，使建筑立面323、更加有质感；局部设置露台等休憩灰空间，展现产品生态办公的人性化特征有质感；局部设置露台等休憩灰空间，展现产品生态办公的人性化特征落地玻璃窗设计落地玻璃窗设计不仅能够使建筑立面更加有质感，且能够有效增加室内采光度，同时保证室内空间对室外绿化景观的占有，营造舒适和谐的办公环境；建议使用LOW-E双层中空玻璃，浅镀膜，体现质感，同时过滤外部噪音；设计露台等休憩灰空间露台设计能够在紧张的工作环境中提供片刻休憩和调整心情的灰空间，同时能够有效将园林景观与之结合，将园林景观价值最大化，同时体现产品打造的生态感，人性化；楼型设计立面打造Code of this report|257 Copyright Ce324、ntaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议楼型设计硬件打造园林打造总部基地总部基地配套服务Code of this report|258 Copyright Centaline Group,2010结合写字楼市场产品硬件打造可改造性及客户关注度，硬件打造重要结合写字楼市场产品硬件打造可改造性及客户关注度，硬件打造重要性分为三梯级性分为三梯级说明：根据写字楼中各项硬件指标的重要性与后期可改造度进行分级：一级为最重要，二级次重要。第三级第三级第二级第二级第一级第一级321智能化325、电信与电力单层面积单层面积外立面外立面 大堂面积与挑高大堂面积与挑高 电梯厅、共用走道宽度 柱间距 单位荷载卫生间卫生间车位车位电梯空调层高层高 客户关注度后期可改造性Code of this report|259 Copyright Centaline Group,2010总部基地独栋物业参考市场总部基地独栋物业参考市场5A5A甲级写字楼及总部基地项目标准，制定甲级写字楼及总部基地项目标准，制定完善的硬件配置为提高工作效率奠定基础完善的硬件配置为提高工作效率奠定基础指标分级指标分级 项目项目 建议配置标准建议配置标准 一级一级 电梯数量独栋产品一台/栋（小独栋不设置电梯）电梯品牌建议选用中型326、轿箱电梯（荷载12-15人左右），独栋选用知名进口品牌电梯，如日立、三菱、通力、蒂森等空调 独栋选用进口品牌（大金、特灵、开利、约克等）中央空调二级二级 柱间距 独栋建议在3.5m以上单位荷载 大堂3.5KN/以上，标准层2.0KN/以上卫生间洁具 建议选用品牌洁具TOTO、科勒、四维等三极三极 智能化安保系统、背景音乐系统、数据通信系统、楼宇自控系统、移动通信中继系统、系统集成系统等电信与电力千兆网络宽带，无线网络接口，国际国内长途电话直拨（1部电话/50平米以内），预留卫星接入位置或线路；双路供电，高层自备多台高功率发电机，独立计量装置Code of this report|260 Cop327、yright Centaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议楼型设计硬件打造园林打造总部基地总部基地配套服务Code of this report|261 Copyright Centaline Group,2010由于总部基地车流量较大，整体以硬质铺装为主，通过灌木的栽种、由于总部基地车流量较大，整体以硬质铺装为主，通过灌木的栽种、草坪等铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉的丰富观感草坪等铺设软化硬装带来的生硬感，提升整体视觉的丰富观感公共空间软化交通道路的硬质铺装由于328、总部办公的车流量较大，交通道路铺装硬质，需通过灌木的栽种、草坪的铺设软化硬装带来的生硬感，提升视觉感官，形成空间的良好共融Code of this report|262 Copyright Centaline Group,2010以石凳、休憩区、咖啡吧、景观小品等打造开敞舒适的公共休憩空间，以石凳、休憩区、咖啡吧、景观小品等打造开敞舒适的公共休憩空间，为员工提供良好的放松、沟通平台，实现总部办公的高效性及和谐性为员工提供良好的放松、沟通平台，实现总部办公的高效性及和谐性公共空间公共休憩区打造运用石凳、休憩区、户外咖啡吧、趣味景观小品的打造，营造开敞舒适的公共休憩空间，为员工提供良好的放松、沟通329、平台，实现总部办公的高效性及和谐性Code of this report|263 Copyright Centaline Group,2010将室外绿化延伸至入口及室内，形成园林与办公空间的自然过渡；强将室外绿化延伸至入口及室内，形成园林与办公空间的自然过渡；强化外墙自然装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分以遮蔽挂机的突化外墙自然装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分以遮蔽挂机的突兀感，充分体现园林与建筑的互动兀感，充分体现园林与建筑的互动园林与建筑的互融利用草、木、植物、石块、泥土搭配，强调与自然的和谐交融，形成园林与办公空间的自然过渡；强化外墙自然装饰，将园林绿化带延伸至外墙挂机部分以屏蔽挂330、机的突兀感，充分体现建筑与园林的互动园林与建筑的自然互动Code of this report|264 Copyright Centaline Group,2010实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二楼、三楼与园实现园林的纵向延伸，适当位置种植高大乔木，保证二楼、三楼与园林零距离接触；充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，林零距离接触；充分利用阳台、露台等灰空间，适当种植藤蔓植物，保证内外部环境的有效连接保证内外部环境的有效连接总部基地建筑物两侧适当种植高大乔木，保证二楼、三楼零距离接触，享受自然生态，营造良好工作空间充分利用阳台、露台等灰空间，可适当种植藤蔓植物，绿化环境331、，与外部环境有效连接和过渡园林与建筑的互融纵向延伸Code of this report|265 Copyright Centaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议楼型设计硬件打造园林打造总部基地总部基地配套服务Code of this report|266 Copyright Centaline Group,2010总部基地涉及商业机密，要求较高的安保监控系统，保证楼栋充分之总部基地涉及商业机密，要求较高的安保监控系统，保证楼栋充分之安全，同时配置保洁、维护等服务，此外可332、加入适当商务服务，满足安全，同时配置保洁、维护等服务，此外可加入适当商务服务，满足工作便捷性工作便捷性1高质量安保高质量安保入户大堂安保设置（形象岗，访客预约、登记等）定时或不定时保安巡逻定期或不定期消防检查2高规格保洁服务高规格保洁服务每天公共空间保洁服务人流量的空间（大堂、厕所、电梯厅及电梯等）不定时保洁服务办公空间定期保洁服务3及时高效的维护及时高效的维护消防管理、车辆、交通等秩序维护以及设备修理维护服务，维护应做到及时高效4打字、复印、传真、订机票、翻译、秘书、临时办公租用、商务会谈会务安排、商务咨询、商务信息查询、报刊、杂志订阅、印刷文件、名片等商务服务商务服务Code of thi333、s report|267 Copyright Centaline Group,20101.1.项目整体打造原则分析项目整体打造原则分析2.2.物业整体打造建议物业整体打造建议3.3.项目开发策略建议项目开发策略建议住宅物业住宅物业Code of this report|268 Copyright Centaline Group,2010区域市场项目本体区域客户群在宏观调控的影响下，目前整体市场呈现成熟区域价格依旧坚挺，而欠成熟区域价格回跌明显的现象；华岩作为成熟度相对较低的区域在价格回跌的背景下，除部分洋房产品，刚需项目销售一路飘红，可见区域购买力有限，对价格极其敏感；区域内强劲的购房需求成为市场发展的后劲动力；华岩片区相较于巴国城区域、地段欠成熟，而本项目需构建极其复合的竞争体系以屏蔽区域相对欠成熟的弱势因素；借助项目的复合功能打造宜居、宜业的生态综合服务区巴国城-华岩片区客群竞争仍围绕