物业管理公司工程维修人员工作实施方案全套资料合集（共23套打包）

GC-002 业户室内二次装修管理规程 1. 工作目标 通过规范的装修现场监理，确保装修现场施工安全和装修质量，维护小区外立面完整，为业 户营造一个安全舒适的生活环境。 2.工作职责 保安员：负责施工人员证件检查和施工安全监理以及其他有关装修规定的监督执行。 工程部巡检人员：负责装修质量监理和用电安全检查。 3.工作指引 3.1 保安员 3.1.1 车道进出口和大门岗保安员负责检查施工人员凭证出入，装修管理实行双证管理。巡 楼保安员负责检查凭证施工。 3.1.2 巡楼保安员必须每天对装修现场检查不少于两次，按照检查内容进行详细地检查。 GC-005 业户房屋维修管理规程 1、工作目标 规范对业户房屋设施的养护和修缮管理，保持并恢复房屋使用功能。 2、工作职责 2.1 管理处工程、维修主管确定维修方案，并安排实施。 2.2 维修调度及值班人员接到投诉或维修通知后，及时安排维修人员上门服务，疑难问题及 时报告工程维修主管。 2.3 管理处操作员工实施对房屋维修，保证其使用完好。 3、工作指引 3.1 管理处工程维修主管工作 3.1.1 执行管理处经理指示，确保房屋完好及使用。 3.1.2 根据维修、保养计划以及业户的投诉，确定维修方案，并及时安排操作员工进行维 修，并作好监督跟进GC-013 停送电操作规程 1、 正常情况下的倒闸操作 1.1 运行组提前两天书面填写操作票，送管理处领导审批。 1.2 管理处接到批准通知后，提前一天贴出停电通知以告知业户。 1.3 在操作前首先熟悉倒闸操作票的内容要求，核对设备名称、编号及位置。 1.4 先在运行图板上模拟操作， 标示该项工作状态， 若有疑问时应向班长报告， 弄清情况后， 再进行操作。 1.5 倒闸操作时，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要，可将发电机 操作开关置于停机位置。 1.6 拉、合闸必须两人操作，其中一人对设备较为熟悉及持有高压操作电工证GC-014 发电机房管理规定 1、 发电机房由配电房值班员管理，非工作人员进入发电机房，须经过机电主管或管理处批 准后，由机电值班员陪同方可入内。 2、 配电值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时应做经常性的巡视检 查。 3、 应经常检查发电机的机油位，冷却水水位是否符合要求，柴油箱中的储蓄油量应能满足 发电机带符合运行 8 小时用油量。 4、 发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指 示是否正常。 5、 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。 6、 各GC-003 房屋及设施零修工作规程 1. 工作目标 规范对业户房屋设施进行养护和修缮的管理工作，保持并尽快恢复房屋的使用功能。 2.工作职责 房屋设施的养护和维修管理以及业户的二次装修管理。 3.工作指引 3.1 执行领导指示，确保房屋的完好及使用。 3.2 熟悉小区内房屋的结构、道路、管线的分布及走向，定期组织有关人员进行检查，消灭 事故隐患。 3.3 根据维修、 保养计划以及业户的投诉及时安排操作员工进行维修， 并做好监督跟进工作。 3.4 督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则，上门服务时按照规定的服务标准并遵 守“六要八不GC-004 房屋设施养护维修管理规程 1、工作目标 定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。 2、工作职责 3、工作指引 3.1 一般性的修缮 3.1.1 更换水表 a） 关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经 断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去； b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致； c） 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常； d）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。 3.1.2 更换电表 a） 断开电源拆下电表，确认电表已经失GC-001 操作员工守则 1. 目的 规范管理处操作员工的工作，严明纪律，提高效率，实现公司服务质量目标。 2. 范围 适用于东山广场管理处操作人员的日常工作。 3. 操作员工守则 3.1 按时上下班，不得迟到早退。 3.2 上下班按时打卡，不得请人打卡或代人打卡，如遇特殊情况未能及时打卡，应向上级说 明，可办理签卡。下班时不得提前在卡机前等待打卡。 3.3 如有特殊情况需在工作时间外出，可向上级领导请假，但未获批准不得擅离工作岗位。 3.4 上班时必须保持着装整洁，保持形象端正，不准留长发、胡子，衣服要干净，衣领要整 齐，不缺扭扣；GC-023 施工人员进入业户家的六要八不准 1. 六要：六要： 1.1 要着装整齐统一、佩戴胸卡，才能进入业主家中施工。 1.2 要先按对讲门铃，征得业主同意后，方可进入楼层。 1.3 要轻敲户门，经业主同意后，才可进入业主单元。 敲房门时将右手食指弯曲、用第二关节轻敲 3 下，5 秒钟无人应声时再敲 3 下。 1.4 要用规定职业语言与业主对话。 （对话标准和内容另文下发） 1.5 要带齐维修工具，以及拖鞋一双，毛巾一条，垃圾袋一个。 1.5.1 拖鞋：在入户门前应换上拖鞋，防止踩脏和损坏业主家地板，平时拖鞋应保持洁净。 1.5.2 毛巾：用作摆放工GC-007 施工动火管理规定 1 工作目的 规范对施工动火的管理工作，确保小区消防安全。 3 工作职责 3.1 管理处经理负责动火许可证的审批； 3.2 工程主管负责动火前防火安全措施的审查； 3.3 保安队长负责动火期间的监控、巡查和动火完毕后的现场清查。 4 管理规定 4.1 本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火，必须事前通知消防监控中心，在管理 处办理动火作业手续。动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处在动火期间 应派人监督，动火完毕后要立刻清查现场。 4.2 在重点部位、危险地段动火（变压器房、配电房、汽车库、发电机房GC-011 机电设施管理规程 1、 工作目标 保证小区内所有为业主（住户）提供物业管理服务的公共设备（含消防、清洁、保安、娱乐 设备）能满足服务要求。 2、 工作职责 维修班按规定进行设施的定期保养、维修和检查记录、表格的填写。确保设备正常运行。 2.1 使用范围 小区管辖的用电（油）为动力的设施、设备。 2.2 设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级 一级设备：电梯、生活水泵、稳压泵、消防泵、喷洒泵、发电机、低压配电柜、火灾中央报 警控制柜。 二级设备：正压风机、冷水机组、TV 天线系统、对讲监控系统、气体自动灭火GC-016 柴油发电机操作规程 1、 手动操作（适合日常每周的手动试机） 1. 1 开机前的检查工作： 1.1.1 断开电源输出开关。 1.1.2 检查水箱水位、机油和柴油油位以及电瓶电压或电瓶充电器、电源水液位都应在正常 范围内。 1.1.3 检查控制面板，将主令开关拨到停止位置，合上检测开关，显示正常后，断电检测开 关，各种显示仪表应在“零”处，指示灯显示“关机” 。 1.2 开机 1.2.1 打开送风机（未与发电机联动的） 。 1.2.2 将主令开关按（扭）向手动开机位置，两秒钟内柴油机应启动，同时指示灯显示“正 常” 。 1.2.3 静听有无异常声音，GC-017 柴油发电机维修保养规程 1. 工作目的 确保发电机正常启动和运行。 2. 工作职责 小区工程维修班对发电机每季度保养一次。 3. 工作程序 每星期空载试机一次，运行时间 20 至 30 分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够 容量供发电机启动。 3.1 保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置， 确保发电机不能启动。 3.2 检查蓄电池液位，液位偏低时应根据电解液浓度添加硫酸溶液或蒸馏水。 3.3 计算发电机距上次保养的累积运行时间，空气滤清器每积满 50 小时应清洁一次，机油 滤清器、柴油滤清GC-015 柴油发电机运行管理规程 1、工作目的 确保柴油电机处于良好技术状态，满足小区保安、消防、应急用电的需要。 2、工作职责 机电值班员负责柴油发电机组操作、监控、记录、清洁、维修保养及试运行。 3 工作程序 3.1 在“市电”停电的情况下，值班机电人员应迅速赶到发电机房。一般情况下柴油发电机 组延时 8 秒自动启动，若不能自投带符合，遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、润滑 系统、燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。 3.2 带负荷运行过程中，每 1 小时抄填一次“柴油发电机组运行记录” 。 3.GC-018 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活用水、消防用水的关键部位。直接关系到小区居民的生活用水和 人身财产安全，为确保水泵的正常运行，特制定如下制度： 1. 值班人员定期巡查水泵房，记录水泵压力表和控制柜压力表的工作压力，确保正常供水。 在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的转换开关应置于“自动”位置。 2.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、无水渍。 3.非工作人员进入水泵房必须经管理处同意，由值班人员陪同下可进入。 4.水泵房内机电设备由当班人员负责操作，其余人员不GC-021 污水泵的操作规程 1. 正常情况下，污水泵会自动开启和停止，无须人进行操作。 2. 两台泵交换工作说的操作： 2.1 用钥匙打开控制箱的前门，合上箱内的自动空气开关，再关上控制箱的前门。 2.2 打开控制箱电源开关（红色指示灯亮） 。 2.3 看转换开关是在自动档位，还是在停止档位。不在自动档位应转到自动档位上。 2.4 只需要一台泵运转时，不工作的泵则将控制电源断开（红色指示灯灭） 。 2.5 用钥匙打开控制箱的前门，将箱内的自动空气开关断开，再锁好前门。 3. 手动操作时： 3.1 在特殊情况下，需要采用手动时，采用手动操作。 GC-012 管理处对限电、停电的处理指引 1. 管理处在正常情况下绝对不能对业户采取限电、停电措施。 2. 在下述情况下，可考虑有限的限电、停电措施： 2.1 个别业户违反物业管理守则，并屡次不听劝告者。 2.2 因设备维修而必须限电、停电者。 2.3 因出现火警、水灾、地震、罪案等紧急事故，为避免造成更大损害时。 3. 管理处在对业户采取限电、停电的措施前，必须以书面形式或张贴布告通知业户，以免造 成损失，引起业户的投诉。 4. 限电、停电的通知或布告应注明限电、停电的原因、预计所需时间等内容。若比预计时间 提前或延迟送电，也应以GC-020 给排水系统维修管理制度 1. 机电维修工、管道工根据计划对给排水设备（设施）进行检修保养，并负责日常维修保养 及重大维修外围修理。 2. 给排水维修工按给排水设备检查保养计划表进行保养，并将维修保养情况，同时记录 于供水设备保养记录表 。 3. 给排水设备故障处理一般不超过 8 小时， 若 8 小时内处理不完则须将故障原因、 解决方案、 解决时间上报管理处，管理处批准后安排人力限期解决。 4. 凡是夜间发生的，不影响业户生活、工作的，不会产生严重后果的排水设备（设施）故障， 可第二天进行维修。 5. 需停水进行维修保养时GC-019 给排水设备（设施）操作规程 1. 工作目的 使给排水设备（设施）性能稳定，保证小区正常运行。 2. 工作职责 值班机电负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告。 3. 工作程序 3.1 给排水设备（设施）操作流程 开启进水阀 开启出水阀 水泵控制柜的转换开关拨到“手动”的位置 按控制柜上的“启动”按钮开启水泵供水 将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态 3.2 排水设备（潜水泵）操作规程 控制柜上转换开关拨到“手动位置” 按控制箱上“启动”按钮开启水泵潜排水 按控制箱上“停止”按钮，水泵GC-022 维修人员巡视工作规程 1. 工作目标工作目标 规范维修人员巡视工作，通过检查维修保证公共设备设施正常运作。 2. 工作职责工作职责 维修人员按分管区域负责每天检查巡视，并做好记录，及时解决发现的问题。 3. 工作指引工作指引 3.1 维修人员应严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修 任务外，每天应巡视分管区域。 3.2 熟悉所辖区域范围，即天面、电梯前厅、走火梯、管井、广场、会所、铺面、办公用 房、大堂、首层及三层园林、喷水池、游泳池等照明灯饰、空调终端、电控制箱、水 控制阀门等所在地点，GC-009 能源消耗统计工作规程 1. 目的 规范能源消耗统计工作，保证能源消耗统计数据准确，信息反馈迅速。 2. 范围 适用于中海康城电量、水量和油料等的消耗统计工作。 3. 职责 3.1 工程主管职责 3.1.1 负责总电表和各分总电表原始数据的记录； 3.1.2 负责总用电量和各分项的数据统计与分析； 3.1.3 负责绘制用电量的各种统计报表； 3.1.4 负责业户新装电（水）表的审批。 3.2 清洁主管职责 3.2.1 负责总水表和各分总水表原始数据的记录； 3.2.2 负责总用水量和各分项的数据统计与分析； 3.2.3 负责绘制用水量的各种统计报表； 3.3 计费员GC-008 设备管理工作规程 1.目的 对设备进行标识、建帐、使用、维护、保养、维修、等进行规定，使各类设备在使用中 保持良好的状态，更好地满足服务的要求。 2.范围 适用于管理处管理的设备、所使用的机电设备的标识、建帐、使用、维护、保养、维修 等。 3.职责 3.1 管理处经理职责 3.1.1 贯彻落实公司设备管理的质量方针和质量目标； 3.1.2 对设备管理工作进行检查和考核（评） ； 3.1.3 解决设备管理工作中的重大问题。 3.2 工程主管职责 3.2.1 制定设备的年度保养维修计划，报工程部审批； 3.2.2 完成工程部下达的设备年度保养维修计划GC-010 配电运行管理规程 1、 工作目标 确保配电房高、低压设备安全运行。 2、 适用范围 小区内配电房高、低压设备、变压器等。 3、 工作程序 3.1 每班必须清洁值班室、配电室环境，每班对高压环网柜巡视两次。 3.2 春冬季对变压器每二小时巡视一次，夏秋季每一小时一次，并将检查结果记录于配电 房值班记录表内。 3.3 每小时对低压配电柜巡视一次，记录设备运行数据，同时检查运行情况。 3.4 供配电设备发生异常情况时及时报告班长，并在维修人员协同下排除异常。 3.5 交接班要求 3.5.1 认真听取交班人员的值班和设备运行报告。 3.5.2 认GC-006 高空作业安全工作规程 1 工作目的 规范高空作业，确保高空作业人员的安全，避免事故发生。 2 工作职责 2.1 工程主管负责高空作业安全工作监督. 2.2 清洁主管负责外墙清洁高空作业的工作计划制定、组织监督、检查外墙清洗工作和安全 管理工作。 2.3 维修班班长负责外墙悬挂灯饰、外墙养护高空作业工作安全检查和工作监督。 2.4 维修班负责擦窗机的使用前检查和启动操作及维护保养,确保高空作业工作质量. 2.5 保安队负责高空作业地面安全措施及紧急事故处理. 3 工作指引 3.1 工作前的安全检查 3.1.1 外观检查: 3.1.1.1 检查吊蓝与钢