1、上海通用汽车商务楼物业管理方案目 录第一部分 序言4第二部分 保利物业简介6一、 概述二、 保利物业企业文化第三部分 通用汽车商务楼物业管理思路8第四部分 通用汽车商务楼管理目标及标准10一、 管理目标二、 质量目标三、 管理措施四、 参照指标(见附件1)全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则第五部分 通用汽车商务楼组织架构12一、 通用汽车商务楼物业管理中心组织架构图二、 主要管理人员岗位职责三、 主要管理人员简历(见附件2)第六部分 通用汽车商务楼物业管理前期介入工作18第七部分 通用汽车商务楼物业管理运行方案22一、 通用汽车商务楼工程管理方案（一） 工程管理范围（二） 工程管理程序(见2、附件3)二、 通用汽车商务楼客户服务方案（一） 日常服务内容（二） 客户服务程序与标准(见附件4)三、 通用汽车商务楼保安服务方案（一） 保安服务内容（二） 保安服务程序及应急预案（见附件5）1、 通用汽车商务楼治安紧急预案2、 通用汽车商务楼消防应急预案3、 通用汽车商务楼其他突发应急事件预案四、 通用汽车商务楼保洁、绿化服务方案（一） 保洁、绿化服务内容（二） 保洁、绿化服务程序与标准（见附件6）五、 通用汽车商务楼岗位培训计划（一） 培训课程安排表（二） 岗位培训内容 (见附件8)六、 通用汽车商务楼CI方案（一）通用汽车商务楼CI设计方案 (见附件7)七、 通用汽车商务楼财务管理方案（3、一） 通用汽车商务楼财务管理（二） 财务管理及采购制度(见附件9)第八部分 通用汽车商务楼物业管理费测算52一、 通用汽车商务楼物业管理费测算表二、 通用汽车商务楼物业管理费测算说明三、 通用汽车商务楼物业服务人员工资预算四、 通用汽车商务楼物业管理中心开办费附件目录附件1：参照指标全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则附件2：主要管理人员简历附件3：工程管理程序附件4：客户服务程序与标准附件5：保安服务工作程序附件6：保洁、绿化服务程序与标准附件7：通用汽车商务楼CI设计方案附件8：通用汽车商务楼岗位培训内容附件9：财务管理制度附件10: 上海保利物业酒店管理有限责任公司营业执照（复印件）附4、件11：上海保利物业酒店管理有限责任公司资质证明（复印件）附件12：上海通用汽车商务楼物业管理服务合同（草案）第一部分 序言一、 上海通用汽车商务楼位于浦东世纪大道、东昌路口的上海通用汽车商务楼（以下简称通用汽车商务楼），以其现代、灵透的设计风格成为陆家嘴金融贸易区的新亮点。通用汽车商务楼总建筑面积13680平方米，建筑高度38.8米，钢结构，地下一层为车库，有43个固定车位，地上标准层八层，是集现代办公楼和高档汽车展示厅于一体的多功能现代化建筑。二、 上海保利物业酒店管理有限责任公司 “保利物业”作为从事物业、酒店管理的专业化公司，凭借着十多年物业管理的经验，诚意为通用汽车商务楼提供周详的物5、业管理方案及服务，将其打造成一流的精品楼宇，执行高端物业管理标准，提升楼宇公众形象，并且实现物业的保值和增值。每个物业都具备各自的特点，不同类型的物业项目需要进行有针对性的策划、包装和服务。通用汽车商务楼既有办公楼功能，又有高档汽车展示厅，绝大部分面积由国际著名企业租用，客户档次高、类型相对固定，鉴于此，本公司在提供细致、优质、高效的对客服务、专业化的设备管理外，更注重个性化服务内容、方式和程序，给客户一个全新的服务方式和面貌，让客户在工作中享受高端物业所带来的满足和高品质服务。本方案可作为物业管理合同的附件，完成对物业管理合同的补充，细化服务程序，明确服务内容。有利于在实施具体日常管理服务项6、目时，进行对照检查、考核。第二部分保利物业简介一、 概述保利物业酒店管理有限责任公司隶属于中国保利集团，是集写字楼、酒店、别墅、高级公寓等物业管理于一身的，以高端物业、高端服务为标准的专业化物业管理公司。创建与国际接轨的物业管理民族品牌是保利物业多年来致力的目标。十年来，保利物业严格按照“客户为本、服务为先、安全为重、改进为恒、创新为魂”为质量方针，坚持管理高目标、客源高档次、人员高素质、服务高水准、经营高效益的“五高”要求，力求在全部经营活动中实现安全、温暖、快捷、洁净、方便的服务理念。公司凭借中国保利集团的雄厚实力，依托保利物业10年来对高级涉外办公楼、商住楼、酒店管理的丰富经验，致力于开7、拓物业委托管理、物业中介服务、服务性管理、酒店经营管理、建筑装潢等各类物业及相关领域的经营。 保利物业在管理本集团公司自行投资开发物业的基础上，坚持走市场化、专业化道路，管理项目面向全国各地标志性建筑。目前管理及顾问的物业项目达30余个，如：上海证券大厦、广州中信广场、北京保利大厦、哈尔滨保利科技大厦等著名商务楼。上海作为保利物业在国内经营的重点地区，发展前景无限广阔。二、 保利物业企业文化在高端商务楼管理中，我们倡导“以人为本”的服务理念，力求在全部管理活动中充分体现“程序、效率、便捷、主动、温暖、舒适、安全”的服务宗旨。 我们坚持：各类物业必须得到专业化管理。我们提供的所有服务，均以增加每8、一项房地产、物业设施和财产的价值为目的；我们深信：能为客户提供多方面的市场信息及独特的专业意见；我们坚信：每一项建筑和公司物业设施的管理水平都是可能改进的，同时每一项财产的价值都是可以提高的。第三部分通用汽车商务楼物业管理思路物业管理思路1、 坚持专业化的管理思路和服务理念，恪守物业管理行业道德。2、 物业管理服务标准化、考核定量化、工作程序化、管理系统化。3、 弘扬保利物业多年来对写字楼，特别是对上海证券大厦和广州中信广场这两座标志性建筑的管理经验，秉承使楼宇保值增值的服务宗旨，运用现代化科学管理和先进技术对楼宇设备设施进行养护，积极推广楼宇智能化技术。4、 利用保利物业在商务酒店的管理经验9、，将星级酒店服务项目引入通用汽车商务楼。5、 坚持安全第一原则，建立完整的工程及保安紧急预案体系，对人员、设备及楼宇的安全和风险实行严谨的防范措施。6、 执行运行预算制度，通用汽车商务楼物业管理年度、月度预算将作为成本控制及财务监管的依据，严格按照工作计划对各项运行开支进行严格控制，在确保服务质量的前提下，最大限度地降低能源和其它运行成本。7、 实施月度管理报告制度，每月定期召开业主、客户、物业管理公司联席会议，提交管理报告，汇报楼宇和设备的运行状况、各项费用的支出情况，征询业主和客户意见。8、 导入ISO9002质量管理体系与ISO14001环境管理体系，对各项服务工作进行全程监控，保证管理10、与服务符合专业化、规范化，提高有效性。9、 实施楼宇VI形象工程，制作统一、规范的功能指示标识、设备指示标识、交通指示标识、工作人员及各类证件标识，同时对物业管理人员实行统一着装，树立服务。10、 对通用汽车商务楼的工程设备设施实现不间断管理与巡查，保证楼宇的安全、舒适和稳定。11、 充分利用地理位置上的便利，实现证券大厦与通用汽车商务楼在技术、人力、质量控制、专业培训、专用工具等方面的资源共享，从而降低通用汽车商务楼运行成本。同时，发生关键技术故障和其他紧急情况时，证券大厦作为后备力量，在应急措施、专业技术、人力等方面可以随时提供可靠有效的保障。第四部分通用汽车商务楼物业管理目标及标准一、管11、理目标 一年内为通用商务楼管理项目建立健全ISO9002质量管理体系，造就一支具有专业化水平、精简务实的专业化物业管理特别是工程管理队伍，提供优质、高效的服务。努力争取上海通用汽车商务楼通过ISO9002认证。 一年内使通用汽车商务楼达到上海市物业管理优秀大厦标准。二年内力争使通用汽车商务楼获得“上海市物业管理优秀大厦”称号。（以楼宇符合参评条件和评审机构如期组织为前提）。 三年内力争使通用汽车商务楼的管理标准达到全国城市物业管理优秀大厦的标准。二、质量目标1、 客户满意率达到98%以上2、 设备设施完好率96%以上3、 岗位标准执行率99%以上4、 员工培训完成率100%5、 消防、治安责任12、事故发生率06、 辖区范围内车辆保管及交通事故责任发生率低于1三、管理措施1、 围绕加强信息管理及程序管理工作，建立系统的运行及约束机制，实行24小时全天候管理服务；2、 严格按通用汽车商务楼物业管理运作规范和作业规范实施管理服务；3、 完善楼宇的各项管理和规章制度，制度上墙公布；4、 各类管理人员上岗佩带标志，有明确的岗位考核标准；5、 建立各种档案资料、报修、养护记录；6、 商务楼的物业管理采用计算机等现代化管理手段进行科学管理；7、 结合商务楼实际情况，制定年维修保养计划，通过不断的完善，真正做到使物业保值、增值；8、 制定并组织实施培训计划；9、 结合优秀大厦创优、评比标准，进一步提高13、通用汽车商务楼的物业管理水平。四、参照指标(见附件1)全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则第五部分通用汽车商务楼组织架构一、 通用汽车商务楼物业管理中心组织架构图保洁、绿化领班（1人）物业管理员、文员兼出纳（2人）电梯、土建（2人）空调维护人员（3人）弱电工程人员（2人）强电工程人员（4人）停车场保安（4人）大楼保安（15人）保安主管（1人）专业绿化公司专业保洁公司工程主管（1人）驻场经理助理兼客户服务主管（1人）通用汽车商务楼物业管理中心驻场经理兼工程经理（1人）上海保利物业酒店管理有限责任公司通用汽车商务楼业主二、主要管理人员岗位职责驻场经理： 报告上级：通用汽车商务楼发展商上海保利物业14、公司督导下级：管理中心各级员工岗位描述：1、 全面负责和主持通用汽车商务楼的物业管理领导工作。2、 负责组织制订、审核所管辖物业管理项目的年度、月度预算、工作计划、预检修计划、采购计划、培训计划、招聘计划；负责审核、批准物业管理专用帐户的资金使用，控制运行成本和能源消耗；签署经公司批准的各项分承包合同，使通用商务楼物业管理工作在人力、物力、技术和管理上得到保障。3、 督导各级下属认真履行岗位职责，对各专业、各环节的工作质量进行监督检查；对主管级以上人员进行定期绩效考核，确保通用商务楼物业管理工作正常、有序，各工种服务质量、设备、设施安全运行达到规定目标，如实履行合同规定条款。4、 每月组织召开15、业主、客户、物业管理公司联席会议，负责提交物业管理报告，汇报楼宇和设备的运行状况、各项费用的支出情况。5、 确保ISO9002质量管理体系与ISO14001环境管理体系如期建立并实施，对体系的有效性和可操作性进行定期评估，及时调整不合理的工作方法和程序，建立各专业之间的良好、高效的工作接口，确保管理与服务达到专业化、规范化水平。6、 定期拜访业主和客户，征询业主和客户意见，协调解决有关问题，确保客户的每一项投诉得到圆满解决。7、 选聘管理项目内的各级管理和工作人员，定期组织专项岗位培训和考核。8、 为管理项目的治安和消防安全第一责任人。9、 重大活动时必须到现场，提前组织人力、物力，协助甲方和16、客户做好配合工作。节假日前负责组织安全检查。10、 负责与政府、行业及各有关管理部门保持必要的联系和良好的沟通，及时掌握有关法律法规、条例和价格的变更信息，适时调整相关工作计划和方式，迅速反馈业主和客户。任职资格：1、 相关专业本科以上学历，五年以上酒店或甲级写字楼管理工作经验。2、 熟悉国家、政府有关物业管理方面法律、法规，持国家建设部颁发的物业管理部门经理上岗证。3、 熟悉物业管理的整体运作，对人员的选聘、工作安排和管理具有较深的认识。4、 责任心强，善于协调、沟通，具备良好的应变处事能力及人际关系，能与业租户、政府有关部门保持良好沟通。驻场经理助理： 报告上级： 驻场经理督导下级： 管理17、中心各级员工岗位描述：1、 协助驻场经理开展工作，完成岗位及上级领导安排的工作，驻场经理不在时，代理驻场经理之职。2、 负责收集、汇总各专业制订的年度、月度预算、工作计划、预检修计划、采购计划、培训计划、；负责汇总、统计每月和年度的运行成本和能源消耗；组织各专业对各项分承包合同的承包商进行市场价格、服务质量、保障能力进行调查和考评。3、 督导各级下属认真履行岗位职责，对各专业、各环节的工作质量进行监督检查；参加对主管级以上人员进行定期绩效考核，协助驻场经理确保通用商务楼物业管理工作正常、有序。4、 草拟管理处当月运行报告、工作小结、下月工作计划、年度总结，报驻场经理。参加业主、客户、物业管理公18、司联席会议，负责形成书面会议纪要报驻场经理审核。5、 协助驻场经理助确保ISO9002质量管理体系与ISO14001环境管理体系如期建立并实施，参加相关评估工作，现场定期检查各专业的服务质量和工作效率并作记录，书面汇报驻场经理。6、 定期拜访业主和客户，征询业主和客户意见，在驻场经理指导下落实解决客户投诉问题的纠正和预防措施。7、 对选聘管理项目内的各级管理和工作人员提出建议，对新员工进行岗位培训和考核。8、 为管理项目的治安和消防安全第二责任人。9、 重大活动时必须到现场，按驻场经理指示，提前安排、落实人力、物力，协助甲方和客户做好配合工作。节假日前参加安全检查。10、 担任重要客户专管员，19、协调各专业，跟踪所有问题的解决过程和结果。11、 制订行政日常开支计划，定期组织客户满意度、设备完好率、岗位标准执行率、员工培训完成率、消防、治安责任事故发生率、辖区范围内车辆保管及交通事故责任发生率的调查和检查。12、 负责对清洁、绿化承包商的监督、管理工作。13、 负责各部门员工的培训安排。14、 完成驻场经理安排的其它工作。任职资格：1、 相关专业本科以上学历，三年以上酒店或甲级写字楼管理工作经验。持物业管理上岗证书。2、 熟悉国家、政府有关物业管理方面法律、法规，熟悉行政人事及财务管理，具备相当经验。能较好地协助主任制定管理计划和相关措施，并协调落实。3、 责任心强，善于协调、沟通，具20、备良好的应变处事能力及人际关系，能与业租户、政府有关部门保持良好沟通。三、主要管理人员简历（见附件2）驻场经理 （见附件）驻场经理助理 （见附件）第六部分 通用汽车商务楼物业管理前期介入工作保利物业在前期阶段将派出物业管理顾问驻施工现场，向甲方提供有关物业管理方面的建议，同时协助甲方对工程设备安装进行现场监理，使工程项目在确保质量和安全的前提下如期完工。参加设备调试并作好调试记录，对于先期完工的部分设备和建筑进行成品保护。在大商务楼式开业前完成上海通用汽车商务楼的管理方案，为以后全面的物业管理工作做好充分的准备。一、前期介入工作内容1、 协助甲方对建筑整体的使用功能提供物业管理方面的建议。2、21、 协助甲方进行房型布局、公共区域功能划分及定位。3、 参加商务楼各层建筑、幕墙、装饰和卫生设施的施工质量监理、测试和竣工验收，协助甲方对所采用的建筑材料和设施进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。4、 参加商务楼供配电、动力电和照明系统的设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对各级开关的整定值选定；开关、导线、负荷的容量匹配进行检查和数量、型号规格的核对并记录。5、 参加商务楼空调系统的设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对空调室外主机、室内机、冷媒管道、保温材料、新风机、排风机，排烟机、正压送风机、风管、风门进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。6、 参加商务楼给排水系统的设备22、安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对水泵、管道、阀门、连接端、缓冲器、水箱、滤水装置、污水井进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。7、 参加商务楼电梯设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对井道、导轨、控制柜、主机、传动装置、钢丝绳、轿箱进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。8、 参加商务楼消防水系统的设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对水泵、管道、阀门、连接端、缓冲器、水箱、消火栓、喷淋头、水力警铃装置进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。9、 参加商务楼消防报警和联动系统的设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对PC主机、软件、集中控制屏、应急广播主机、喇叭、烟感23、温感、破玻璃报警器、监视模块、控制模块、电警铃、水流指示器、消防卷帘门装置进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。10、 参加商务楼保安监控系统（CCTV）和防盗报警系统设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对摄像机、解码器、多画面分割器、矩阵切换器、监视器、录像机、视频线、防盗报警器、电源线进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。11、 参加商务楼楼宇自控系统（BA）设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对上位PC主机、应用软件、网络布线、模块、各类传感器、联动执行器件进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。12、 参加商务楼程控交换机（PABX）和综合布线系统设备安装质量监理、调24、试和竣工验收，协助甲方对交换机、配线架、电讯房、各类垂直和水平线进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。13、 参加商务楼卫星通信和电视系统（CATV）设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对前端系统、干线传输系统、分配系统的相关设备和布线进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。14、 参加商务楼车库管理系统设备安装质量监理、调试和竣工验收，协助甲方对车辆感应器、自动挡杆机、读卡器、车辆管理系统软件及各类感应器进行检查和数量、型号、规格的核对并记录。15、 在竣工之前，收集相关设备资料，建立所有设备台帐。16、 根据商务楼的实际情况和客户的需求，在竣工之前完成有关物业、工程、保安、清洁、绿25、化、车辆管理、礼仪方面的管理方案。17、 拟订管理公约报发展商审批。18、 根据成本测算，拟订物业管理收费标准，呈报物价局审批。19、 拟定及筹组物业管理中心架构，制订各类物业管理的规章制度。20、 就物业管理全面介入准备情况每周向发展商进行书面报告。21、 其他发展商委托之物业管理顾问事项。第七部分 通用汽车商务楼物业管理方案一、通用汽车商务楼工程管理方案1、建立工程设施设备安全运行管理运作体系 工程管理的基本目的是保证物业设施的正常安全运行，为业租户创造舒适、环保、幽雅的办公环境。通用汽车商务楼工程管理的核心部分是水、电、电梯、监控、消防、通讯、空调设备设施的管理，要求物业管理者必须对商务26、楼进行专注、连续的不间断管理。本公司将严格按规范操作、精心维护、认真巡视、如实记录、及时反馈、迅速处理、有效控制、确保安全的工程质量方针执行工程设备设施的运行、维护保养、日常管理，派驻资深设备工程主管主持现场设备管理，配备各工种的工程专业人员对商务楼设施设备实施专业管理，同时，上海证券大厦所有工程技术力量将作为通用汽车商务楼充分的后备技术支持，必要时无偿提供支援。在安全运行、计划性维修养护、经济运行、设备巡视检查、应急事故处理等方面作有力保证。2、设备设施运行保证优质、高效、规范、安全。 根据通用汽车商务楼系统设备的实际配置，制定一整套具有可操作性的操作规程和专业管理制度并严格执行，确保大厦内27、供电、中央空调、给排水、电梯、通讯、消防、监控、楼宇自控等系统设备的安全和正常运行，保持良好的运行状况。所有工作安排以不影响客户的正常使用为前提，运行模式根据最大限度满足客户共性和个性化使用要求而确定。3、设备设施进行有计划的维修保养，确保设备设施保持良好性能，延长设备设施的使用寿命。 根据商务楼各项设备特点、运行规律制定年、季、月度维修保养计划， 其中包括安检、保养、维修、年检、大修等不同工作内容，建立相应的检查标准实施定期检查制度，设备设施得到足够和正确的维护保养，关键零配件保证供给，选择优秀承包商提供专业技术支持，确保各设备系统达到质量目标所规定的设备完好率，有效地延长设备的使用寿命，真28、正实现业主资产的保值增值。4、建立和落实工程部巡查制度，科学制定巡视检查的路线、时间、内容，规范工作流程。 加强工程部的巡查工作，消除各设施设备、机房、电房等存在的隐患，及时整改，使隐患和故障在萌芽阶段即被消除，避免扩大和造成损失。遇到工程人员无法维修的部份，及时通知证券大厦后备技术支持或承包商维修解决。5、营造一个安全、舒适、环保、宁静、幽雅的工作环境。 环境温度、相对湿度、新风量、风速根据季节的变化和客户的需求作相关参数设定、保证控制精度。尘埃率、CO2、CO、噪声、有毒有害气体的含量控制符合国家、行业相关标准。生活饮用水各项指标符合环保部门规定要求。供电系统杜绝因设备、线路故障所造成的停29、电事故（供电局故障停电除外）。通讯畅通无阻、无干扰。6、客户自用设备的定期安全检查。 考虑到客户自用设备在连续不间断使用过程中会产生故障点和安全隐患，利用节假日和双休日，在不影响客户正常使用的前提下，定期检查开关、线路的绝缘值、整定值、漏电保护、防雷、防静电、高次谐波；中央空调冷媒泄漏；冷凝水管堵；消防水渗漏；建筑装潢安全承重等项目，让客户连续使用的设备、设施始终保持良好和安全的状态。7、对分承包方工作实行质量、价格、服务、资格审核。 部分专业化程度很高的设施设备如电梯、中央空调、高压电气设备、楼宇自控和消防报警、保安监控设备等的维修保养服务通过招标方式，甄选合格的厂商提供专业技术支持和服务，30、以最高性价比、良好的服务和保障能力来选择分承包方，以本公司的管理标准进行衡量和考核。8、对工程设备运行、能源消耗和维修费用发生进行控制，实施经济运行管理，杜绝浪费，降低运行成本。成本控制要科学、合理、严谨。A、 树立全员节能意识，能源消耗定量分析。制订节能措施。成立能源控制与研究小组，专门负责节能方案的制定和实施。如依据不同的季节、不同时段、不同环境的要求，对空调、照明等高能耗设备在运行方式和相关技术上实行最优化方案，如避开高峰用电、调整空调机组和负荷匹配，照明开关的时段控制和采用节能型照明灯具等。B、 进行运行成本控制，在不影响业租户使用的情况下，控制机组的运行台数，减少设备损耗，如定期交替31、开启机组，保持设备的高效率。相同设备不同零部件损坏后进行合理组合，提高利用率。9、实行物业维修费用总控制。 维修费用主要包括维修工具、备品备件及人工费用，要将上述费用降至最低，严格执行物品申购和费用审批制度、仓库管理制度、物品领用制度、工具保管使用制度、设备报废制度、外包招标制度等来控制费用支出。10、制定各种应急预案，确保楼宇安全。 若发生跑水、断电、自动系统失控、电梯关人、防汛防台等情况，要在规定时间内完成抢修补救工作，使工程运行尽快恢复正常，将损失减小到最低程度。11、所有工程工作和服务的考核统一按照全国物业管理优秀大厦标准执行。12、建立齐全的设备档案。 对各种设备设施在使用过程中的运32、行参数、维修保养具体方法和事项、故障类型等作如实的记录，定期分析和评估设备设施的运行工况和使用效率，设备档案和各类运行记录按规定存档。所有工程档案、图纸、资料、技术文件、程序文件、外来文件统一按照ISO9002相关标准执行。（一）工程管理范围1、 高压供电系统及设备设施2、 低压供配电系统及设备设施（客户区域的自用电系统有偿服务）3、 照明系统及设备（客户区域的自用照明有偿服务）4、 防雷系统及设备设施5、 中央空调系统及设备设施6、 给排水系统及设备设施7、 消防水系统及设备设施8、 消防报警系统及防火设备设施9、 楼宇自控系统及设备设施10、 中央空调控制系统设施11、 监控系统及设备设施33、12、 卫星电视系统及设备设施13、 车库管理系统及设备设施14、 应急广播系统及设备设施15、 商务楼建筑、结构、楼梯、幕墙；公共区域的墙面、地面、顶面、门、窗、装饰物（客户区域内门、窗、装饰物有偿服务）16、 公共卫生设施17、 红线以内楼外地面18、 电梯系统及设备设施19、 通讯系统及设备设施（客户区域自配的通讯线路及设备有偿服务）（二）工程管理程序（见附件3）1、基本程序1）通用汽车商务楼客户区域服务守则（见附件）2）通用汽车商务楼派工单操作流程（略）3）通用汽车商务楼仓库管理制度（见附件）4）通用汽车商务楼客户报修执行规则（见附件）5）通用汽车商务楼技术文件管理规定（见附件）6）通34、用汽车商务楼工程日常管理规定（见附件）7）中控室值班管理制度（见附件）2、强电1）通用汽车商务楼电气安全操作规程（见附件）2）通用汽车商务楼高压电气设备检修保养规程（略）3）通用汽车商务楼照明控制柜检修保养规程（略）4）通用汽车商务楼临时用电制度（略）5）通用汽车商务楼电机保养检修规程（见附件）6）通用汽车商务楼插座柜检修保养规程（略）7）通用汽车商务楼动力电柜检修保养规程（略）8）通用汽车商务楼配电柜检修保养规程（见附件）9）通用汽车商务楼变压器操作规程（略）10）通用汽车商务楼配电室管理制度（见附件）11）通用汽车商务楼配电室值班交接班制度（略）3、空调给排水1）通用汽车商务楼中央空调机组35、操作规程（略）2）通用汽车商务楼中央空调机组维护保养规程（略）3）通用汽车商务楼风机操作规程（略）4）通用汽车商务楼风机保养检修规程（见附件）5）通用汽车商务楼生活水泵操作规程（略）6）通用汽车商务楼生活水泵维修保养规程（见附件）7）通用汽车商务楼生活水泵房管理制度（见附件）8）通用汽车商务楼生活水箱清洗操作规程（略）9）通用汽车商务楼减压阀检修规程（略）10）通用汽车商务楼减压阀重新开启操作规程（略）11）通用汽车商务楼空调给排水机房交接班制度（见附件）12）通用汽车商务楼空调、水泵房巡视规定（略）13）通用汽车商务楼空调设备机房管理制度（略）4、电梯1）通用汽车商务楼电梯操作规程（略）2）36、通用汽车商务楼电梯安全制度（见附件）3）通用汽车商务楼电梯机房巡检制度（见附件）4）通用汽车商务楼电梯设备保养检修规程（见附件）5）通用汽车商务楼电梯交接班制度（见附件）5、弱电1）通用汽车商务楼BA系统设备操作规程（略）2）通用汽车商务楼BA系统设备维护保养规程（略）3）通用汽车商务楼FA消防报警系统设备操作规程（略）4）通用汽车商务楼FA消防报警系统设备维护保养规程（见附件）5）通用汽车商务楼CATV系统设备操作规程（略）6）通用汽车商务楼CATV系统设备维护保养规程（略）7）通用汽车商务楼CCTV系统设备操作规程（略）8）通用汽车商务楼CCTV系统设备维护保养规程（略）9）通用汽车商务楼37、应急广播系统设备操作规程（略）10）通用汽车商务楼应急广播系统设备维护保养规程（略）11）通用汽车商务楼车库管理系统设备操作规程（略）12）通用汽车商务楼车库管理系统设备维护保养规程（略）13）通用汽车商务楼中央空调控制系统（专用）操作规程（略）14）通用汽车商务楼中央空调控制系统（专用）维护保养规程（略）15）通用汽车商务楼程控交换机操作规程（略）16）通用汽车商务楼程控交换机维护保养规程（略）17）通用汽车商务楼程控机房机密守则（略）6 、土建1）通用汽车商务楼大堂旋转门维护保养规程（略）2）通用汽车商务楼幕墙维护保养规程（略）3）通用汽车商务楼公共卫生设施维护保养规程（略）4）通用汽车商38、务楼地面、墙面、顶面维修规程（略）5）通用汽车商务楼门、楼梯、维护保养规程（略）6）通用汽车商务楼顶面防水层维护保养规程（略）7、工程应急方案1）通用汽车商务楼乘客被困电梯内应急方案（见附件）2）通用汽车商务楼火灾应急方案（略）3）通用汽车商务楼跑水应急方案（略）4）通用汽车商务楼停电应急方案（略）5）通用汽车商务楼防汛防台应急方案（略）6）通用汽车商务楼中央空调冷媒泄漏应急方案（略）7）通用汽车商务楼断通讯应急方案（略）二、 通用汽车商务楼客户服务方案保利物业接管通用商务楼后，在日常对客服务中将严格地执行“客户为本，服务为先，安全为重，改进为恒，创新为魂”的质量方针，选派高素质的管理和服务人39、员，根据通用商务楼的特点，通过建立和规范所有日常服务工作程序；明确各类人员的岗位职责；规定清晰的工作接口和方式；用ISO9002质量管理体系来控制全程服务质量；执行严格的管理考核制度来保证对客服务工作有条不紊、高质量、高效率进行。1、建立定期汇报和意见征询制度驻场经理及助理定期向业主、通用公司汇报当月工作小结、下月工作计划和预算执行情况；征询客户对所有服务工作的意见和需求；定期发放客户意见征询表，每个意见或建议必须有答复，如发生不满足合同规定事项或行为，立即改正。中控室设立报修和投诉热线电话，每一条报修、投诉处理必须做到及时、有效、有记录、有验证，驻场经理为第一责任人。2、建立提前公告制度除了40、建立管理公约、客户须知等相关规定外，国定节假日安排、重大社会活动及所有大楼内计划性工作安排必须提前三天书面告知所有客户，如有客户受影响，驻场经理负责总协调，采取调整计划、补救措施等方法，将对客户的影响降低到最低程度。3、采用隐性服务方式，达到客户服务零干扰日常服务中，除了必要的服务项目和固定岗位外，其他服务人员的工作安排在时间上尽可能回避和客户同时出现，禁止各类服务人员随意出入客户区域，避免客户正常工作次序受到干扰，计划性服务工作在规定时间内定量、保质完成。有重大活动时，严格规定各类服务人员的走动路线和范围。清洁、绿化、工程、保安、邮递、送水人员禁止乘客梯（紧急情况时除外），尽可能缩短客户等梯41、时间，货梯使用客户优先。4、为重要客户设立客户专员除了日常对客服务人员以外，考虑到通用公司的企业性质和特点，为通用公司配备客户专员，客户专员的服务热线电话全年24小时开通，受理并负责所有需求项目服务的安排、协调和跟踪，直至全部完成，旨在提高服务的及时性、便利性和灵活多样性，满足客户的个性化需求。5、帮助客户扩大宣传途径鉴于通用公司生产汽车的特点，本公司将充分利用保利物业在全国各地管理项目的刊物、报纸，定期为通用公司作企业宣传和产品广告（内容、形式须经通用公司审核同意）和发放相关产品宣传资料，利用高档商务楼客户使用中、高档汽车相对集中的条件，协助通用公司做汽车产品质量及售后服务的调查。协助联系、42、组织汽车展示活动。6、开展文化活动帮助宣传通用公司企业形象和产品品牌，开展别克汽车专题文化活动，协助举办别克汽车专题活动。 7、延伸物业管理服务内容在确保日常服务质量的同时，将部分酒店式服务项目和方式引入服务范畴。设立信件（资料、汽车宣传广告）专递、资料整理、打字、复印、解说员、重大活动礼仪、商务会议安排等。(一)日常服务内容1、 入住与退租2、 信息、档案管理3、 满意度调查、客户回访和客户投诉处理4、 日常巡查管理，跟踪工程、清洁、保安服务质量5、 信报邮件收发和投递6、 空房管理7、 装修管理8、 门锁、钥匙管理9、 客户报修服务10、 代收代缴各类费用（物业管理费除外）11、 事件、资43、讯告知12、 定期召开各方协调会13、 延伸服务包括： 提供各类国内、国外报刊/杂志的订阅服务 代理飞机、火车票服务 提供针线包、常用药品、雨伞、工具借用等服务 提供气象查询及预报服务 提供小拖车借用服务 缴纳电话费，代办电话过户（仅限公司电话） 提供市内交通地图查询服务 提供饮用水的代订购及送水服务（有偿） 绿化租赁、保养服务（有偿） 提供联系代理广告服务 代客户联系保险公司并提供保险咨询服务 为客户设置公司门牌服务（有偿） 提供客户物品临时代保管服务 提供室内日常清洁及专项清洁服务（有偿） 代客联系搬家公司，提供搬家服务 代客叫车、宾客接送 重大活动时提供礼仪、开专用电梯服务 提供人工洗车44、服务（有偿）（二）客户服务程序与标准 (见附件4)1、 客户服务标准（见附件）2、 客户入住管理程序（见附件）3、 客户迁离管理规定（见附件）4、 客户档案管理规定（见附件）5、 客户投诉处理（见附件）6、 客户意见调查规定（见附件）7、 客户回访规定（见附件）8、 日常巡查管理规定（见附件）9、 二次装修管理（见附件）10、 信报邮件服务规定（见附件）11、 空房管理规定（见附件） 三、通用汽车商务楼保安服务方案通用商务楼地处观景、旅游繁华地段，近邻地铁口和公交站，考虑到一层汽车展示厅对公众开放，各类流动人员较多，背景复杂。因此，保安工作以治安防范和消防安全为重点。管理方法采取重点区域全封闭45、；特殊区域半封闭；内保、外保相结合，固定岗、流动岗紧密联系；闭路监视和现场控制及社会警力相联动，构成一个内紧外松、疏而不漏、反应敏捷、措施得当、卓有成效的防范体系，每一位保安既是治安员又是消防员，通过严格的培训、演练和考核，具备独立处理突发事件的能力。保护客户生命、财产和大楼的安全是所有工作的重中之重，本公司在人力、物力、技术手段、应急措施等方面给予足够的重视和充分准备，确保客户和商务楼的安全。1、针对性管理根据通用商务楼既有车展大厅，又有办公室的特点，日常保安服务采用针对性管理方式，不同区域的服务内容和形式有针对性地区别。考虑到通用商务楼所处的重要位置和通用公司的企业形象，展示厅保安岗位的人46、选在身高、仪容仪表、服装、形象和综合素质等方面要求高标准，与通用商务楼和通用汽车高品质商品协调一致。另外，车展厅是一个对公众开放的区域，经常会有社会名流、国内外贵宾光临，在服务中需要有人员引领、人员疏导、展示商品的介绍和保护、公共次序维持、新闻媒介专题拍摄、接待、重点治安防范等内容，保安员除了达到基本的岗位要求外，还必须具备会基本外语对话（一门）、会规范和熟练介绍所展示的商品、标准的普通话用语、标准的礼仪礼貌服务、良好的职业道德。对衣冠不整、和其他任何影响展示厅正常工作的人员和行为予以清理和制止，通用展示厅内的所有物品实行24小时不间断监控和录像，发现异常情况，由中控室和外围保安协同处置，紧急47、状态时，第一时间报警、保护现场、提供相关录像见证和线索。办公区域的保安服务主要侧重于治安防范和消防安全。采用人防、技防相结合的管理手段，实行全封闭管理模式，控制大楼的所有出入口。通用商务楼总面积相对较小，主要客户为通用公司，人员相对固定，工作时间段，保安员通过熟记相关人员来区别、控制无关人员的进入大楼，各楼层客户区域采用电子门锁，相关人员发放固定磁卡，无卡人员（包括服务人员）未经客户同意一律禁止入内，防止客户正常工作环境受到干扰和商业机密失窃。外来人员除了实行访客登记外、同时电话征询被访客户意见，经同意后方可进入，利用监控摄像机对外来人员的出入过程实施动态跟踪（公共区域内），一旦出现申报访客对48、象与实际访客不符时，现场保安及时引导或制止。禁止商品推销等无关人员进入。非工作时间段，所有通向外界和客户区域的大门关闭上锁，定时流动岗保安检查每一扇门、窗是否关闭、消防通道、厕所、设备层及其它隐蔽区域是否暗藏不良人员，准时自动启动红外线报警和移动录像功能，每个摄像机监控范围内出现移动物体，中控室监视屏幕可第一时间发现，并通知现场保安跟踪处理。2、消防安全消防安全保障利用高度智能化的消防报警系统功能，对每一个报警点实行24小时专人监控和状态打印记录，每一个报警信号处理，做到第一时间发现，现场核实，确认结果，措施合理、到位。消防设备、设施保持零故障运行；消防器材齐全合格；消防逃生通道畅通无阻，所有49、保安、工程人员均是消防责任人，定期按消防应急方案进行演练，做到有备无患，火灾时有足够的能力和措施保障每一位客户的人生和大楼的安全。3、外围安全保卫 利用外围摄像机对大楼全方位覆盖的功能，采取由中控保安远程监控和外围保安现场巡逻相结合的方式，对大楼外围实施24小时动态跟踪，对于施工、人员过于集中、滋事、暴力事件、交通拥挤、事故（仅限于红线内），台风、暴雨天气等情况发生时，提前采取预防措施，严禁楼宇外围无证设摊，对于形迹可疑人员重点监视，保持楼宇周边有一个良好的环境。4、车库安全管理 保持车库、车道各类交通标志标识齐全、清晰、正确，控制和纠正违章驾驶，避免发生交通事故。客户车辆配备固定电子卡，车辆50、刷卡进入车库，无卡车辆禁止入库。监控摄像机记录每一辆入库车的牌号和车型，车辆进入车库时，保安给予必要的引导和指示，车入停车位时，提醒车主关闭车灯、车门，不要遗忘贵重物品于车中。对于车辆已有损坏的情况应该提醒车主，并作记录，车库保安员定时检查每一辆车的车门、窗、外观、轮胎气压、漏油、轮胎螺栓松动等事项，如有异常，及时通知车主。车辆准备离开时，保安员引导驾驶员合理走位，避免车辆碰擦。非工作时间段，车库实行全封闭。监控摄像机对车库实行24小时监控和录像，录像资料保存期一个月。（一）保安服务内容1、 防安全管理2、 车库管理3、 安全巡逻服务4、 监控管理5、 动火审批及管理6、 钥匙管理7、 重大活51、动的值勤8、 危险物品管理9、 治安紧急预案的制定与执行10、 消防应急预案的制定与执行11、 其他突发应急实践预案的制定与执行（二）保安服务程序与应急预案（见附件5）1、 消防、保安人员守则（见附件）2、 各级消防、安全责任制（见附件）3、 重点部位安全管理制度（见附件）4、 保安部工作考核规程（见附件）5、 消防安全器材设备保养和管理制度（见附件）6、 保安日常工作程序（见附件）7、 门岗管理规程（见附件）8、 车库管理规定（见附件）9、 保安巡逻规定（见附件）10、 监控中心工作规程（见附件）11、 消防、货运电梯保安员工作规程（见附件）12、 消防管理工作程序（见附件）13、 保安交班52、值班工作规程（见附件）14、 动火审批及管理制度（见附件）15、 钥匙管理规定（见附件）16、 对讲机管理规定（见附件）17、 重大活动及节假日工作程序（见附件）18、 保安采购标准及要求（见附件）19、 拾遗物品管理规定（见附件）20、 公物携出管理规定（见附件）21、 危险物品管理规定（见附件）22、 通用汽车商务楼治安紧急预案（见附件）23、 通用汽车商务楼消防应急预案（见附件）24、 通用汽车商务楼其他突发应急事件预案（见附件）四、通用汽车商务楼保洁、绿化服务方案1、保洁服务清洁卫生服务执行物业管理和酒店行业的相关标准，保证通用商务楼的办公和公共区域的环境达到高档甲级办公楼的清洁水平53、。提供每天入室清洁服务，根据每个办公室的使用特点，执行高标准清洁卫生方案，定期消毒杀菌，适时清理废品和垃圾，实行隐性服务，做到既不影响和干扰客户的正常工作次序，又及时清理，客户有需求随叫随到。为客人提供一个清洁、舒适、幽雅的工作环境汽车展示厅清洁每天早、晚各一次，要求玻璃幕墙、地面洁净明亮、无尘，保持高光泽度，室内其它物品达到高标准清洁度。如客户需要提供展示汽车的清洁服务，本公司将培训专人，采用专业的清洁手段提供优质服务，在清洁方式、清洁工具、所用清洁剂等方面严格按照通用公司规定的方法操作。幕墙清洗每年二次，根据通用商务楼的建筑特点，制定安全、适合的清洗方案，考虑到汽车展示厅双休日亦对外开放，54、离公交站、地铁站出口很近，公众人员较多，清洗工作尽量避开日常工作和展示及人流高峰时间段，清洗前，做好安全隔离措施，标识醒目，有专人监护。清洗过程中，专人负责检查，除了清洁程度以外，对幕墙内是否有渗漏逐一检查，防止渗水危害泛光照明和客户物品，同时作为雨季防漏检验手段之一。楼外公共区域的清洁卫生很重要，既涉及大楼形象，又关系到对周围环境所产生的影响，倍受公众舆论监督，因此，除了由所属街道提供的门前三包服务以外，每天专人检查，对于不符合卫生标准和公众行人所造成的污点，清洁人员及时清理干净，保安人员及时制止和清理门前设摊，防止新增污染源。3、绿化服务通用汽车商务楼地处显要位置，造型别致，具有很强的现代55、感，作为著名品牌对外宣传窗口，日后必定倍受舆论和新闻报道关注，因此，外围绿化布置方案是否美观、协调直接影响大楼的形象。鉴于周围市政绿化风格已定，大楼外围绿化在选择树种、意境造型、四季气候适应性、养护成活率、色彩、层次感等方面与周围环境和大楼本身保持协调统一，相得益彰。本公司在今后的管理中将聘请园林专家，按国家园林一级标准为通用汽车商务楼设计独特的绿化方案，让象征着生机与活力的绿化与现代建筑艺术融为一体，互相映衬，预示着代表现代科学技术的汽车事业生机勃勃。汽车展示厅内空间有限，参观人员较多，室内植物摆放主要以点缀为主，品种相对名贵，花色艳丽，营造现代时尚的环境，体现名贵汽车的品质超群 。办公楼内56、客户和公共区域绿化摆放以耐阴、多叶、放氧、易养护的翠绿色植物和鲜花为主，绿色植物可以消除视力疲劳、缓解紧张情绪和工作压力、消除异味、提高和改善市内空气质量；鲜花可以美化环境，调节心情、修身养性，是现代人生活、工作中必不可少的环保用品，本公司着力为所有客户创造一个宁静、舒适、环保的工作环境。春节、五一劳动节、国庆节、圣诞节在大堂、正门外根据不同的节日，布置具有象征意义的节日装饰和花卉，营造节日气氛，让客户充分享受节日喜悦。（一）保洁、绿化服务内容1 公共区域地面、墙面、门、窗的清洁2 楼内公共区域电梯的清洁3 楼内公共区域卫生间的清洁4 楼内公共区域消防通道的清洁5 楼内公共区域茶水间的清洁6 57、地下室、车库区域的清洁7 其他设备的清洁8 外围场所的清洁9 外墙的清洁和保养10 门前三包管理11 绿化的养护与管理12 负责区域范围内的各类植物、盆景、盆栽的质量考核13 负责摆放的植物、盆景、盆栽的养护（浇水、修剪、整理、日常清洁等）14 熟悉通用汽车商务楼内的绿化面积和布局，以及花草树木的品种和数量15 垃圾房环境卫生区管理16 检查、记录、报告绿地、花草树木情况，及时处理违章事件17 客户办公区域的室内清洁（延伸服务）18 客户办公区域的室内绿化服务（延伸服务）（二）保洁、绿化服务程序与标准（见附件6）1、 目标与基本要求（见附件）2、 质量标准（见附件）3、 绿化服务要求（见附件）58、4、 外围绿地绿化服务（见附件）5、 绿化养护操作人员管理规定（见附件）6、 外墙清洗工现场管理（见附件）7、 外墙现场管理（见附件）8、 垃圾房环境卫生区管理（见附件）五、 通用汽车商务楼岗位培训计划一、培训课程安排表课程号培训内容课时参加人员授课人A101公司宗旨与核心理念0.5全体A102质量方针和质量目标0.5全体A103工作任务与工作目标0.5全体A104人力资源政策与方针0.5全体A105管理员工礼仪及行为规范1全体A106服务意识2全体A107文件传递程序及档案管理1全体A108保安措施及安全常识1全体A109紧急事件处理程序1全体A110管理中心员工手册1全体A111ISO9059、02质量体系基础知识1全体B101质量管理及客户满意度调查1主管B103应急情况处理1主管B104有效的工作授权技巧1主管B105预算管理办法1主管B106员工的督导与业绩评估1主管B107行政及财务管理各项标准1经理助理C101如何为客户服务1客户服务员工C102如何提高与客户沟通质量1客户服务员工C103跟进效率1客户服务员工C104客户档案管理1客户服务员工C105如何处理投诉1客户服务员工C106对客服务各项标准客户服务员工D101如何成为一名专业的保安员1保安专业员工D102消防基础知识及器材使用1保安专业员工D103巡更制度1保安专业员工D104保安员礼仪规范1保安专业员工D10560、交通法规及应急处理1保安专业员工D106安全管理各项标准保安专业员工E101对客服务规范工程专业员工E102各类突发事件应急操作规程工程专业员工E103客户报修执行程序工程专业员工E104设备巡视内容及要求工程专业员工E105设备运作操作流程工程专业员工E106对施工单位监督检查规程工程专业员工E107预防性维修计划的编制工程专业员工E108设备维护保养方法和标准工程专业员工E109工程管理各项标准工程专业员工二、岗位培训内容（见附件8）六、 通用汽车商务楼CI方案（一）通用汽车商务楼CI设计（见附件7）七、通用汽车商务楼财务管理方案（一）通用汽车商务楼财务管理1 物业管理费由业主如期收缴。261、 业主负责建立维修基金。3 业主为通用汽车商务楼物业管理设立专项帐户4 物业公司提前一月向业主报年度预算，（月度预算提前10天，包括书面和电子文档）经业主审核、批准后按确认预算金额汇款至专项帐户（一周内），业主应保证专项帐户内必要的流动资金额度。5 每月管理酬金于当月28日由甲方直接汇款至乙方公司帐户（上海保利物业酒店管理有限责任公司）。6 专项帐户费用发生范围仅限于通用汽车商务楼物业管理项目，任何公司、个人、项目不得挪用。7 专项帐户费用发生由物业管理中心根据当月预算提出使用计划和申请，经驻场经理审核、批准后方可执行。（特殊情况需要紧急采购时，可不在预算内）8 物业管理中心于下一月的5日前向62、业主书面（包括电子文档）报上月的预算执行结果，业主有权每月审核检查专用帐户的预算执行情况。9 所有发生的费用凭国家税务规定的发票入帐，采购物品严格按送货数量和质量验收入库登记领用程序执行，帐物一致。10 除物业管理费以外，其它经营性收费如：有关清洁、绿化、工程、二次装修监理、餐饮、广告等有偿服务收入进物业管理专用帐户，停车位租金分两部分，一部分由业主收取，另一部分进物业管理专用帐户（因车库日常运行所消耗的电、水、照明灯具、人防设施维修保养未列入本次测算中），具体比率分配，由双方协商确定。（二）、财务管理制度（见附件8）1、 差旅费用报销制度（见附件）2、 预算管理制度（见附件）3、 发票及收据63、管理制度（见附件）4、 仓库管理制度（见附件）5、 财务档案管理制度（见附件）63 上海保利物业酒店管理有限责任公司SHANGHAI POLY PROPERTY HOTEL MANAGERMENT CO.,LTD第八部分 通用汽车商务楼物业管理费测算一、通用汽车商务楼物业管理费测算表代号项目JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecTotal-支出1一.能源事项2其中:电费82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 82,639 991,668 3 水费564、,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 5,191 62,292 4能源费合计87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 87,830 1,053,960 5二.工程事项6电梯合同0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7电梯(锅炉)年检317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 3,804 8高压电设备安检和续保1,026 1,0265、6 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 1,026 12,312 9防雷设备安检和续保200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 2,400 10卫星电视收视收视费1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 1,141 13,692 11中央空调系统维护合同0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12自控消防报警维护合同0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 166、3CCTV维护保养合同0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14程控交换机维护合同0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15水池清洗77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 924 16合同事项合计2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 2,761 33,132 17空调维修事项小计4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 4,097 49,164 18强电67、维修事项小计2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 2,569 30,828 19自控维修事项小计1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 15,072 20土建维修事项小计1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 1,395 16,740 21电梯维修小计350 350 350 350 350 350 350 368、50 350 350 350 350 4,200 -维修总计9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 9,667 116,004 22工程人员工资福利34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 34,132 409,584 23工程人员工作餐2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 2,160 25,920 69、24工程人员洗涤费360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 4,320 25工程人员制服费4,350 4,350 26工程人力资源费合计36,652 36,652 36,652 36,652 41,002 36,652 36,652 36,652 36,652 36,652 36,652 36,652 444,174 27工程事项合计49,080 49,080 49,080 49,080 53,430 49,080 49,080 49,080 49,080 49,080 49,080 49,080 593,310 28三.对客服务事项29清70、洁合同9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 9,530 114,360 30清洁用品及工具3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 3,250 39,000 31外墙清洗1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 14,400 32门前三包800 800 800 800 800 800 800 800 800 8071、0 800 800 9,600 33清除垃圾4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 54,000 34清洁事项总计19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 19,280 231,360 35绿化合同4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 4,150 49,800 36灭虫/灭鼠合同935 972、35 935 935 935 935 935 935 935 935 935 935 11,220 37特殊用品节日礼品833 833 833 833 833 833 833 833 833 833 833 833 9,996 38现场费用5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 5,918 71,016 39物业人员工资福利12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 12,236 146,83273、 40物业人员工作餐720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 8,640 41物业人员洗涤费120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1,440 42物业人员制服费2,000 2,000 43物业人力资源费合计13,076 13,076 13,076 13,076 15,076 13,076 13,076 13,076 13,076 13,076 13,076 13,076 158,912 44客户服务事项合计38,274 38,274 38,274 38,274 40,274 38,274、74 38,274 38,274 38,274 38,274 38,274 38,274 461,288 45四.保安费用46消防用品250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 3,000 47保安用品500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 6,000 48保安其他用品1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 1,128 13,536 49保安合同小计1,878 1,878 1,878 1,878 75、1,878 1,878 1,878 1,878 1,878 1,878 1,878 1,878 22,536 50保安工资福利39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 39,606 475,272 51保安员工工作餐3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 43,200 52保安人员制服费7,150 7,150 53保安员工洗涤费600 600 600 600 600 600 60076、 600 600 600 600 600 7,200 54保安人力资源费合计43,806 43,806 43,806 43,806 50,956 43,806 43,806 43,806 43,806 43,806 43,806 43,806 532,822 56保安总计45,684 45,684 45,684 45,684 52,834 45,684 45,684 45,684 45,684 45,684 45,684 45,684 555,358 57五.管理费用58交通费400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 4,800 59邮电通77、讯费1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 1,514 18,168 60办公用品375 375 375 375 375 375 375 375 375 375 375 375 4,500 62接待费1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 18,000 63行政合计3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,789 3,778、89 45,468 64管理人员工资福利8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 8,050 96,600 65管理人员工作餐180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2,160 66管理人员洗涤费30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 360 67管理人员制服费500 500 68行政人力资源费合计8,260 8,260 8,260 8,260 8,760 8,260 8,260 8,260 8,260 8,260 879、,260 8,260 99,620 69保险费32,496 32,496 70审计费3,000 3,000 71管理费用合计47,545 12,049 12,049 12,049 12,549 12,049 12,049 12,049 12,049 12,049 12,049 12,049 180,584 -六. 税 金72营业税及附加13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 156,901 -税金合计13,075 13,075 13,075 13,075 13,07580、 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 13,075 156,901 -运行费用总计268,413 232,917 232,917 232,917 246,917 232,917 232,917 232,917 232,917 232,917 232,917 232,917 3,001,401 73七.管理公司酬金22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 22,424 269,088 费用总计 3,270,489 二、通用汽车商务楼物业管81、理费测算说明（一）外包合同费、检测费及其他1、 清洁合同费：9530元/月 (人工)。2、 垃圾清运费：每天清运垃圾一车（23吨），150元/车，每月按照30天计算。3、 杀虫灭鼠费：按建筑面积每平方米每年1元的标准进行，分摊到每个月。4、 门前三包费用：按所属街道相应的收取标准。5、 绿化合同费：根据楼宇公共区域绿化布置，需要摆放中型绿色植物10盆，75元/盆.月；大型绿色植物20盆，120元/盆.月；其他小型绿化布置，每月1000元。6、 幕墙清洗费用：幕墙清洗每年2次，幕墙面积按1.2万平方米计，0.6元/平方米.次。7、 高压电设备设备安检和继保试验合同费：两年一次，（按93定额）2482、个月分摊。8、 防雷设施安检合同费：依照（防雷办）规定测算，每年一次。9、 电梯年检费：按劳动局规定的标准测算，每年一次。10、 电梯限速器年检费用：按劳动局规定的标准测算，每年一次。11、 卫星电视收视费：根据中国电视总公司相关规定，最少以50个点位起计。12、 节日布置：一年四次（元旦节、国庆节、圣诞节、春节），每次2500元。13、 水箱清洗费：按12.5元/立方米.次，37立方米，每年二次。（二）公共能耗费1、 调能耗费用：每月按22.5天工作日计算，每天供空调10小时，每建筑平方米每小时耗电27瓦，平均电价按0.731元/度计。2、 生活水泵：根据用水量和水泵电机功率进行测算，平均电83、价按0.731元/度计。3、 容积式热水器：每天按照6.5小时的运行时间，每月按照22.5天计算，平均电价按0.731元/度计。4、 电梯能耗：按客梯每天平均运行3小时；货梯每天平均运行6小时计，平均电价按0.731元/度计。5、 消防设备能耗：排烟风机、正压送风机、消防水泵、喷淋水泵，每月进行1小时试运行，平均电价按0.731元/度计。6、 排水泵（污水）：按用水量的90%和水泵电机功率计算电能消耗，平均电价按0.731元/度计。7、 排水泵（雨水）：按照上海气候特征，全年平均每天运行1.5小时，平均电价按0.731元/度计。8、 变压器损耗：根据产品技术参数，平均电价按0.731元/度计。84、9、 泛光照明：根据楼宇泛光照明的总功率以及上海景观建筑照明时间的统一要求。10、 公共区域照明：公共区域的照明实行24小时开启，包括公共 走道、电梯、大堂、卫生间等部位。11、 弱电设备能耗：楼宇内弱电设备24小时运行，按总功率的65% 消耗计。12、 其他用电：根据以往管理经验测算。（三）工资及福利费用根据我们提出的人员框架，同时本着与证券大厦人力资源共享的原则，提出以下工资标准： 驻场经理1名 工资：5000元/月 驻场经理助理1名 工资：3000元/月 工程部主管1名 工资：2500元/月 保安主管1名 工资：2500元/月 出纳兼文员1名 工资：1500元/月 清洁绿化领班1名 工资85、：1400元/月 物业管理员1名 工资：1700员/月 工程部技工11名 工资：1700元/月 保安领班4名 工资：1400元/月 保安队员15名 工资：1100元/月其中工程部技工11人分工为：强电24小时值班4人、空调给排水3人、弱电2人、电梯1人、土建1人；保安同领班19人分工为：车库24小时值班4人、中控室24小时值班4人、消防货运电梯24小时值班4人、楼内外24小时巡逻4人日班固定及机动岗位3人。（四）清洁卫生用品清洁合同外包，人员由专业清洁公司负责提供。清洁物品由管理公司提供。1、 保洁材料费：日常使用的清洁剂、防滑垫、清洁用具折旧等。2、 洗手液：楼宇内约18个卫生间，平均每个卫86、生间消耗洗手液17元/月。3、 卷筒纸：同上。4、 擦手纸：同上。5、 垃圾袋：根据楼宇垃圾产生量估算。6、 雨伞袋：根据平均每月56天的雨日和使用人数测算。（五）工程维修费根据设备类型、数量，结合实际经验测算。（六）保安费1、保安用品：主要是警戒带、围栏及警用器材折旧和添置。2、消防用品：灭火器换药，每瓶60元计，按一年50瓶计算分摊到每个月。3、物料消耗：日常保安专用品消耗。4、标志标识：各类标志标识补充、更换。5、车场用品：车库交通管理标志标识及其它用品消耗。（七）管理费1、通讯费：包括市内电话及管理人员的手机费补贴。2、交通费：外出公务交通费等。3、办公用品费：办公用品每月的分摊费用，87、计算器；订书机；打孔机；文件夹；硬、软写字本；水、原子笔；复印纸；大小胶带；订书钉、铅笔、胶水、回形针、夹子、档案盒、修正液等。4、服装费：管理人员500元/套，2套/人；普通员工350元/套，2套/人，按2年摊销。5、洗涤费：按照每人30元/月计。6、接待费：各主管部门、组织的协调沟通。7、审计费：根据市场价。（八）保险费为楼宇购买第三方公众责任险、部分财产一切险，按照每个月分摊。（九）税金按照物业管理费总收入5.5%的纳税税率计。（十）管理酬金物业管理费应收面积按11212平方米，25元/平方米.月，以物业管理费总收入的8%提取管理佣金。三、通用汽车商务楼物业服务人员工资预算通用汽车商务楼88、物业服务人员工资及工作餐人员工资架构(月)工作餐( 月)岗位工资（元）人数小计(元)岗位人数工作餐统计小计（元）驻场经理500015000驻场经理18*22.5180经理助理300013000经理助理18*22.5180工程主管250012500工程主管18*22.5180保安主管250012500保安主管18*22.5180保洁绿化领班140011400保洁绿化领班18*22.5180物业管理员170011700物业管理员18*22.5180文员兼出纳150011500文员兼出纳18*22.5180工程技术人员17001118700工程技术人员1111*8*22.51980保安领班1400489、5600保安领班44*8*22.5720保安员11001516500保安员1515*8*22.52700合计3758400合计376660四、通用汽车商务楼物业管理中心开办费通用汽车商务楼物业管理中心开办费序号物品名称数量单价（元）金额（元）备注1电脑 4台5000200002打印机2台60012003复印机1台750075004传真机1台100010005照相机1架3503506饮水机2台1503007考勤钟1台8008008电话机10个10010009办公文具一批50050010办公桌椅8套700560011文件柜5个800400012更衣柜10个10001000013保险箱1个1100190、10014运货推车1辆80080015各类名牌、标识一批100001000016对讲机1415002100017保安器械一批1700170018应急灯、手电筒8个150120019雨衣、雨靴6套8048020消防用具一批26002600214挡米铝合金梯3把238714226挡米铝合金梯5把328164023便携式工具箱7个5739924临时电源盘3个470141025接线板10个4242026保险带2付5010027工服、绝缘鞋37套1370028各类螺丝刀25把1537529电工刀7把74930各类扳手7把2114731管钳3把4112332锯弓、锯条3把278133斜口钳7把1913334尖嘴钳7把1913335大力钳2把214236老虎钳7把2618237大、小铁锤5把136538电笔7支53539锉刀2套438640割管刀1把11911941高压验电器1个65065042接地线1付1400140043绝缘垫21块120252044绝缘靴1双707045绝缘手套1付505046500V绝缘摇表1个30030047钳型电流表1个17017048万用表2个7615249手枪钻、钻头1把40040050冲击钻、钻头1把25002500合计119295