1、2011.11.30Page 12011.05.30Page 1城阳项目商业市场调研报告2012.01.132012青岛城阳宝龙城市广场 2011.11.30Page 22区域分析区域分析 项目分析项目分析商圈分析商圈分析项目项目S W O T分析分析 宝龙集团宝龙集团 2目目 录录定位及主题定位及主题2011.11.30Page 3全国政协委员、澳门著名爱国实业家许健康先生于1990年在澳门创立，1992年开始投资内地。20年来产业领域快速扩展，现已发展成为集地产、商业、酒店、旅游业、信息业、工业为一体的多元化大型外资企业集团。目前有近万名员工活跃在海内外80多家公司的不同领域。旗下宝龙地产2、控股有限公司（HK01238）专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目，于2009年10月14日在香港主板成功上市。自创业以来，宝龙集团终秉承“诚信、恭谦、创新、敬业”的经营理念，一直以突破性的创造力打破传统，建立新的经营模式，不断为社会创造新价值，并逐步成为中国商业地产的领跑者。宝龙集团宝龙集团创始人2011.11.30Page 4集购物、旅游、娱乐、餐饮、集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式休闲、游乐、文化、酒店式公寓等功能为一体的城市商公寓等功能为一体的城市商业广场品牌业广场品牌 20 20 年房地年房地产开发经验产开发经验10 10 年商业地产年商业地产3、开发历程，开发历程，2020个城市、个城市、3030多多个宝龙城市广场打造中国商个宝龙城市广场打造中国商业地产领先品牌业地产领先品牌宝龙集团宝龙集团宝龙在中国2011.11.30Page 5宝龙集团宝龙集团城市综合体2011.11.30Page 666城市人口：城市人口：871万户籍人口万户籍人口+128万暂住人口万暂住人口区域人口：区域人口：47万户籍人口万户籍人口+30万暂住人口（城阳区）万暂住人口（城阳区）地区生产总值地区生产总值(GDP PA):RMB 5666.2亿亿地区生产总值地区生产总值 人均人均 (GDP Per Capita):RMB 65475元元零售销售零售销售:RMB 4、1902.7亿亿可支配收入均可支配收入均:RMB 24998元元核心商圈核心商圈:台东商圈、东部商圈、李村商圈、中山路商圈台东商圈、东部商圈、李村商圈、中山路商圈*如上数据来源于青岛市统计信息网，数字为2010年统计数字。青岛市宏观经济数据青岛市宏观经济数据区域分析区域分析2012.2Page 7青岛市产业比例青岛市产业比例城阳区产业比例城阳区产业比例第一产业4.71.7第二产业50.162.3第三产业45.236以上数据来源于青岛市及城阳区政务网青岛市及城阳区三次产业比例分析青岛市及城阳区三次产业比例分析区域分析区域分析2011.11.30Page 82023-11-23青 岛东部商圈台东商5、圈李村商圈中山路商圈城阳区东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连，距离青岛市区35公里。区域面积553.2平方公里，常住人口73.72万人。城阳宝龙城市广场位于城阳区崇阳路510号。项目地理位置项目地理位置项目分析项目分析2012.2Page 92023-11-23 城阳区是青岛市七个市辖区之一，为1994年青岛市行政区划调整后成立的新区，地处青岛市区北部，两面平原，一面环山，一面临海，具有优越的区位优势和交通优势，是环胶洲湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地及农副产品供应基础。域内有流亭国际机场、流亭立交桥和国内最大的跨海大桥环胶州湾高速跨海大桥。规划前6、景计划：“十二五”时期是青岛市深入实施“环湾保护、拥湾发展”战略，加快蓝色经济区和高端产业聚集区建设，着力促进发展方式转变的关键时期。城阳区处于“环湾保护、拥湾发展”战略的核心层，是大青岛发展的重要增长极。现阶段成果：1、综合经济实力显著增强。2、经济结构日趋优化。3、对内对外开放取得新进展。4、城市化建设不断加快。5、生态环境建设取得明显成效。6、科教人才事业发展迅速。7、各项改革加快推进。8、城乡居民生活质量继续提高，社会事业全面进步。城阳区在城市规划中价值功能定位项目分析项目分析2012.2Page 102023-11-23城阳位于东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨7、市毗连。途径城阳宝龙公交车有：913、910、909、905、613、502、374、306、103城阳区地理位置项目分析项目分析2012.2Page 112023-11-23宝龙宝龙商圈商圈国货商圈佳家源商圈地大润发商圈流亭国际机场区政府奥林匹克公园百姓乐园城阳区内站点（离本项目1000米以内)以宝龙为中心步行半小时区域通往青岛市区站点(离项目1000米以内)途径项目的青岛市公交：374专、306专、502、117、373专、103（共六条）途经项目的城阳区内公交：901、912、905、909、910、913、917、613、906、907、916、919南线（共十一条）项目交通条件项目分8、析项目分析2012.2Page 12中山路商圈：商圈中的代表项目为青岛第一百盛、国货。台东商圈：位于青岛市北区西部，目前商圈中以利群商厦、沃尔玛超市、万达购物广场、特色商业街为主。东部商圈：分布了佳世客购物中心、家乐福超市、阳光百货、海信广场、百丽广场等在中高端项目。李沧商圈：以维客、北方国贸、利客来商厦为代表项目。李沧区李沧区青岛市区商圈分析项目分析项目分析2012.2Page 13流亭国际机场宝龙宝龙商圈商圈西部商圈：国货购物中心，利客来购物中心（2012年1月10日开业）。东部商圈：利群购物中心、家佳源购物中心。北部商圈:大润发奥林匹克公园百姓乐园以宝龙为中心步行半小时区域 在建商圈在建9、商圈区政府2012-1-13A、时代中心，由青岛源盛房地产有限公司开发，建筑面积6万平米，为面对高端消费群体的复合式商业街项目，暂定2012年8月开业。B、乐都汇购物中心，由特易购地产集团开发，建筑面积6万平米，定位以中端消费群体为主的购物中心，开业时间暂定为2012年冬。城阳区主要商业中心至宝龙城市广场项目交通情况;-城阳国货距城阳宝龙约1.5公里，步行约30分钟；-大润发距城阳宝龙约1.5公里，步行约25分钟；-利群距城阳宝龙约2.5公里，步行约35分钟。项目所在城阳商圈情况项目分析项目分析2011.11.30Page 141414卖场名称卖场名称位置位置规模规模经营状况经营状况城阳利群购10、物广场城阳区正阳路与青威路交汇处 5.8万平米良好家佳源购物中心城阳区正阳路与青威路交汇处 5.4万平米良好青特上豪广场城阳区正阳路与青威路交汇处 4万平米餐饮经营好，百货经营差城阳国货购物中心城阳区崇阳路498号2万平米良好城阳大润发城阳区春阳路167号2万平米好城阳利客来购物中心城阳区4.7万平米良好城阳商圈介绍商圈分析商圈分析2011.11.30Page 1515城阳利群购物广场城阳利群购物广场家佳源购物中心家佳源购物中心青特上豪广场青特上豪广场利客来购物中心利客来购物中心城阳国货购物中心城阳国货购物中心租赁面积租赁面积B1-F55.5WF1-F35.4WB1-F34WB1-F4 4.711、WF1-F22W月平效月平效元元/21152018租金租金元元/月月/-45-合作主要合作主要条款条款联营扣点，女装18-22%，男装休闲装15-18%，皮鞋皮具16%，餐饮10-12%。联营扣点，女装23%+1%，男装、休闲装24%+1%，皮具26%+1%-联营扣点：女装25%-35%，男装休闲装20%-30%，皮具25%联营扣点：女装25%-30%，男装24%-30%，皮具26%客流客流 0.5W/天 提袋率:30%客单价:300 0.8W/天 提袋率:30%客单价:200 0.3W/天 0.5W/天 提袋率:30%客单价:200-300 0.4W/天 提袋率:35%客单价:200-30012、城阳商圈代表项目城阳商圈代表项目 对比对比1 城阳利群家佳源青特上豪广场利客来购物中心城阳国货2011.11.30Page 1616城阳利群购物广场城阳利群购物广场家佳源购物中心家佳源购物中心青特上豪广场青特上豪广场利客来购物中心利客来购物中心城阳国货购物中心城阳国货购物中心主要主要品牌品牌梦特娇、老人头、百丽、达芙妮、杰克琼斯、only、vero moda、影儿、耐克、阿迪达斯梦特娇、老人头、艾格、佐丹奴、丹羽、N+a、耐克餐饮品牌：粥全粥到、海边人、麦当劳梦特娇、老人头、百丽、达芙妮、艾格、only、vemo moda、播、耐克、阿迪达斯梦特娇、老人头、真维斯、佐丹奴、耐克、阿迪达斯优势优13、势交通便利，停车位充足，业态齐全，定位准确地理位置好，入市时机早 交通便利，停车位充足，餐饮强势地理位置优越，客流集中，定位准确地理位置好、客流量大、认知度高劣势劣势休闲娱乐配套不完善品牌低档，商场结构混乱，货品陈旧商铺布局不合理，死角多，客流不能有效循环女装知名品牌少，其他配套尚不齐全停车不方便，货品陈列杂乱，品牌结构不合理车位车位收费收费500个免费400个免费 1000个 免费500个 免费200个免费面向面向客群客群公职人员、教师、白领、周边居民周边居民、学生、公职人员企事业单位职工、区域内居民周边居住、周边办公人群、白领、公交枢纽的乘客公职人员、学生、周边居民城阳商圈代表项目城阳商圈14、代表项目 对比对比22011.11.30Page 17 1公里人口6万 3公里人口20万 5公里人口30万项目周边人口分布项目周边人口分布城阳商圈代表项目城阳商圈代表项目 对比对比22012.2Page 18项目周边住宅分布情况（一）项目周边住宅分布情况（一）与项目距离与项目距离项目名称项目名称开发商开发商住宅性质住宅性质体量体量（万平）（万平）最高房价最高房价（元）（元）现行房价现行房价（元）（元）1公里内万科魅力之城青岛万科置业高层401500012000海棠苑青岛通达实业多层9.385007100宝龙社区青岛宝龙置业高层21100009000廊桥水岸青岛天一仁和置业高层5.383008015、00弘通漫城青岛弘通房地产多层、高层5.6100008500贵爵公寓青岛溢德鑫房地产高层593009000楼盘总计楼盘总计6体量总计体量总计86.22012.2Page 19项目周边住宅分布情况（二）项目周边住宅分布情况（二）与项目距离与项目距离项目名称项目名称开发商开发商住宅性质住宅性质体量（万平）体量（万平）最高房价（元）最高房价（元）现行房价（元）现行房价（元）3公里内仁和居青岛金日置业多层5085007130春城花园青岛电业房地产高层10.865286528阳光景园青岛亿路发多层、高层2.66140008000-1200 汇豪景苑青岛青特置业多层、高层1295599559加州枫景青岛金16、世界房地产多层、高层9.382668266盈园广场青岛中联盈地置业多层6.783268326新城花园青岛鑫源置业多层8.471006831瑞麟公馆青岛天一置业多层、高层875007300盛世民生花园青岛长安房地产多层1278007300启城福邸青岛启程房地产多层3.790007000青特上豪广场上寓青岛青特置业高层2110008000万科城市花园青岛万科置业高层201200010000崔堤雅筑青岛吉昌房地产多层5.170006000御景尚都青岛鑫源置业多层、高层4075007500星光之城二期青岛明辉置业高层9.672006500TAHA社区青岛青啤海都房地产多层、高层17.36300580017、天竺嘉园青岛新乐天置业高层5.459705500茵悦小城青岛源鑫房地产多层、高层5.280007500青特花溪地青岛青特置业多层、高层18100009500星海湾青岛天一仁和置业多层、高层3.153005000智慧之城青岛天一仁和置业多层、高层7.260005500阳光公园1号青岛阳光滨海置业多层、高层13.882007500中冶圣乔维斯中冶置业多层、高层2078007500楼盘总计楼盘总计2323体量总计体量总计290.262012.2Page 202023-11-23项目周边写字楼分布情况项目周边写字楼分布情况与项目距离与项目距离项目名称项目名称位置位置体量体量平均租金平均租金1公里国际商18、务港正阳中路196号5万平1.2元/平米/天创业大厦正阳中路118号1.5万平0.7元/平米/天时代中心正阳路与春城路交汇处5万平-喜盈门财富广场崇阳路496号1万平0.9元/平米/天楼盘小计楼盘小计4 4体量小计体量小计12.5万平万平3公里民生城市广场A座正阳中路285号2万平0.9元/平米天民生城市广场B1座写字楼正阳路269号2.5万平1.0元/平米/天民生城市广场B2座写字楼正阳路261号2万平1.0元/平米/天景园假日酒店办公楼兴阳路308号3万平0.9元/平米/天盈园国际春阳路167号3万平0.8元/平米/天海都商务中心正阳路205号10万平1.5元/平米天利客来商务楼高架桥与正19、阳路交汇处4万平-启城商务正阳路与绣城路交汇处3万平0.6元/平米天楼盘小计楼盘小计8 8小计小计29.5万平万平楼盘总计楼盘总计12体量总计体量总计42万平万平2011.11.30Page 2121Strengths(优势优势)1 1、交通条件便利（陆路交通是进出青岛、交通条件便利（陆路交通是进出青岛 的北大门、必经之路、距离流亭机场的北大门、必经之路、距离流亭机场 直线距离直线距离5 5公里）公里）2 2、处于城阳区核心商圈，周边毗邻中高、处于城阳区核心商圈，周边毗邻中高 端居住人群端居住人群 3、项目周边小区密集、项目周边小区密集，具有消费意识，具有消费意识4、有特色，有体量的建筑体、有20、特色，有体量的建筑体5、亚洲最大室内游乐场所、亚洲最大室内游乐场所-宝龙乐园宝龙乐园6、项目面临主干道、项目面临主干道Opportunities(机会机会)1、目前还没有真正意义上的购物中心、目前还没有真正意义上的购物中心2、缺少规模性、时尚性的主题餐饮店、缺少规模性、时尚性的主题餐饮店Threats(威胁威胁)1、目前在建项目青特城（目前在建项目青特城（1212万平米）乐万平米）乐 都汇（都汇（7 7万平米）、时代城（万平米）、时代城（3 3万平米）万平米）等项目正在筹建中等项目正在筹建中2 2、沃尔玛、大润发、利群、家佳源、青特、沃尔玛、大润发、利群、家佳源、青特 上豪广场已开业，而且已经21、形成自己的上豪广场已开业，而且已经形成自己的 经营特色，有固定的客户群经营特色，有固定的客户群Weaknesses(劣势劣势)1、项目所在区域属于新区，人口基数及项目所在区域属于新区，人口基数及 商业氛围还不是很浓烈商业氛围还不是很浓烈2 2、城阳整体商业发展缓慢、城阳整体商业发展缓慢 项目项目SWOT分析分析2011.11.30Page 22 n 时尚、休闲、娱乐主题Mall项目主题概述项目主题概述2011.11.30Page 23：帐：帐篷篷：旗：旗帜帜广场平面图（广场平面图（50万平米）万平米）2011.11.30Page 24汽车博展汽车博展 汽车博览汽车博览 儿童体验中心儿童体验中心22、 baby bossbaby boss儿童主题馆儿童主题馆 海绵宝宝海绵宝宝 美食博览美食博览 百家宴百家宴主题乐园主题乐园 宝龙乐园宝龙乐园 主题街（酒吧）主题街（酒吧）新天地新天地韩国风情韩国风情 小首尔小首尔 新时尚购物主题新时尚购物主题 玫瑰坊玫瑰坊 中影影城中影影城 春天奥莱春天奥莱 大润发大润发文化娱乐文化娱乐 龙麦龙麦KTVKTV 时尚购物时尚购物 生活生活 欢乐天地欢乐天地 时尚街时尚街 苏宁苏宁 主体新增亮点主体新增亮点2012.2Page 25：帐：帐篷篷：旗：旗帜帜业态布局图业态布局图1F2012.2Page 26：帐：帐篷篷：旗：旗帜帜业态布局图业态布局图2F2012.23、2Page 27：帐：帐篷篷：旗：旗帜帜业态布局图业态布局图3F2012.2Page 28业态占比各业态占比率各业态占比率总项总项面积面积占比占比汽车博览汽车博览48663.248663.241%41%休闲娱乐休闲娱乐5690.555690.555%5%儿童体验儿童体验11566.6611566.6610%10%主题餐饮主题餐饮24810.7424810.7421%21%早教中心及培训学校早教中心及培训学校10476.6410476.649%9%首尔街首尔街4584.194584.194%4%精品店（男女装、休闲运动、精品店（男女装、休闲运动、皮鞋皮具箱包、家纺用品等皮鞋皮具箱包、家纺用品等11954.5411954.5410%10%名品店配套名品店配套1039.521039.521%1%118786.04118786.04100%100%2023-11-23