1、室外步行街运作手册目录一、序 言二、组织架构三、各岗位职责1室外步行街管理处经理岗位职责2室外步行街管理处客服主管岗位职责3室外步行街管理处客服助理岗位职责 4室外步行街管理处安管主管岗位职责 5室外步行街管理处安管员岗位职责 6室外步行街管理处工程主管岗位职责7室外步行街管理处工程技工岗位职责四、室外步行街管理处各项工作程序 1接管验收工作程序2入伙工作程序3商户迁入/迁出管理工作程序 4装修管理工作程序 5业主/商户报修处理工作程序 6业主/商户投诉处理工作程序 7保洁外包管理工作程序8绿化养护外包管理工作程序9空置房管理工作程序10钥匙管理工作程序11客户满意度调查工作程序12安管员日常2、管理工作程序13安管员固定岗工作程序14安管员巡逻岗工作程序15安管员交接班工作程序16 停车场管理工作程序 17消防设施设备维护检查工作程序 18消防巡视与检查工作程序 19设施设备运行管理工作程序20设施设备维护保养工作程序 21设施设备安全操作工作程序 22设备房管理规定五、室外步行街管理处应急预案 六、室外步行街管理处工作表格序言（构成要点）1、 阐明制定本手册的主要目的2、 阐明本手册所适用的范围3、 阐明本手册所指物业管理服务的主要内容4、 明确住宅物业管理范畴内所制定的方针、目标5、 由各地商管公司总经理或(住宅)物业副总最终签署室外步行街管理处组织架构设置指引(请依据项目实际编3、制情况制定)(各地)商管公司总经理分管物业副总经理租赁服务部住宅物业管理处经理安管主管室外步行街客服主管工程主管工程班长室外步行街客服助理室外步行街安管班长工程技工室外步行街安管员室外步行街管理处各岗位职责室外步行街管理处经理岗位职责1、领导管理处全员贯彻、落实公司质量环境方针和目标。2、组织管理处的质量环境管理监督检查工作。3、对管理处的整体服务质量、环境维护和安全生产负责。4、负责准备并提供管理处的质量环境管理体系进行情况的报告、质量环境目标实现情况的统计数据；制定并组织实施与管理处相关的整改、改进措施。5、结合物业特点，提出业务发展建设与资源调配的建议，带动管理处全体员工积极推进质量环境4、改进、质量环境策划工作。6、负责编制实施管理处管理方案。7、负责管理处使用化学品的管理。8、负责管理处新增服务项目设计和开发的组织策划。9、对管理处的内部运作负责，协调处理项目发生的重大问题。10、组织、建立、完善管理处总体工作内容、工作标准、考核制度并监督执行，据实进行奖罚。11、对管理处主管级（含主管级）以上员工的聘用、调动和辞退有建议权，对主管级以下人员的聘用、调动和辞退有决定权。12、结合项目特点制订工作计划，总结实际工作情况，发现问题及时采取纠正、预防措施。13、掌握管理财务状况，控制预算成本，合理安排各项费用支出。14、接受公司总经理的行政领导及公司各职能部门的业务指导，协调管理处5、与公司、客户及相关协作单位之间的关系。15、负责管理处年度培训计划的实施与监督工作。16、负责采购计划的审核、批复等工作。17、完成公司领导交办的其他工作。室外步行街管理处客服主管岗位职责1、全面负责客户服务工作，完成公司下达的各项工作任务；2、负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目标以及建立各项管理制度；3、组织本部门做好部门管理体系的组织、审核、实施工作，做好本部门危险源识别、环境识别及风险控制;4、负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况；5、负责制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行；6、负责做好客户服务部与公司其他部门之间的沟通及6、协调工作；7、负责培训提高本部门人员的文化素质、工作能力及业务技能；8、负责处理业主、商户较重大的投诉，定期组织业主、商户意见征询活动，定期了解他们对公司各项服务的意见及建议；9、协助行政部做好本部人员招聘、考核、录用及人员调整工作。10、根据管理处经理的安排，布置当日工作，并负责检查、落实工作执行情况；11、负责每日现场巡视，负责检查公共设施、清洁、绿化、保安存在的问题，及商户经营情况，对发现的问题及安全隐患及时处理解决；12、负责对商户经营货物的陈列、经营品种、营业员管理提出建议； 室外步行街管理处客服助理岗位职责1、与商户和业主建立长期、稳定及良好的配合关系；2、负责办理业主入伙手续及跟7、进房屋维修整改进度，及时与业主反馈相关信息；3、负责办理商铺装修手续，跟进装修申请审批进度并及时与业主或商户沟通协调，做好信息反馈工作；4、配合安管部、工程部对商铺装修进行检查、监督，对各种违规行为进行指正、劝阻，并及时向上级领导汇报；5、负责办理商户迁入手续，协助商户办理各种缴费手续，统计商户信息，编制商户信息档案；6、及时了解分管区域各品牌的经营情况，做好业主与商户关于租金的协调关系；7、负责办理商铺退租手续，核查并收缴退租商户欠费；8、负责分管区域室外步行街商铺的经营管理秩序；9、负责室外步行街巡视检查：员工进场、商铺开闭店时间、营业员服务规范、仪容仪表规范等；10、现场解决商户投诉及其8、它应急事件的处理和上报； 11、负责商铺物业管理费的收缴、统计、台帐的建立； 室外步行街管理处安管主管岗位职责1、 负责停车场正常运营与管理；2、 制定各项安管部的工作标准和规范；3、 制定、贯彻、落实本部门岗位责任制度，建立各项管理制度；4、 负责参与、组织定期的物业管理质量大检查及配合做好质量体系管理评审的有关工作；5、 负责制定本部门工作计划和耗材需求计划，并保证计划的贯彻执行；6、负责受理业主/商户投诉，并及时反馈有关信息定期了解业主对公司各项服务的意见和建议；7、负责本部门人员的专业培训，不断提高管理服务人员的综合素质和业务能力；8、针对本部门员工服务过程中的工作表现，负责对本部门员9、工进行工作考核，做好本部门人员招聘计划、人员考核，协助行政部做好人员录用及调整工作；9、编制、审核、组织各项应急预案及相关的学习与演练；10、负责安排安管员日常工作，维护室外步行街人员、物资（品）、商品的安全；11、制定治安防范措施，指导落实所辖范围内的安全防范工作，并定期进行安全检查；12、检查、监督、考核安管人员的各项工作，分析所辖区域内的治安情况，提出改进安管工作的建议；13、协助公安机关查处在室外步行街辖区内发生的各类案件及治安灾害事故；室外步行街管理处安管员岗位职责1、维护室外步行街所辖区域内的人员、物资（品）、商品的安全；2、负责保管班级共同使用的安防器材料，并做好交接班记录；3、10、完成规定的安防、消防、保洁监督等工作任务，确保本执勤点所管理的区域安全无案件；4、在室外步行街范围内定期或不定期进行巡场，发现事故隐患及时汇报，发现偷盗等违法形为及时制止，并报公安部门处理；5、做好各项工作记录；6、做好顾客、客户的咨询工作，向客服部转达顾客的投诉；7、定岗时做好形象展示，体现出公司形象；8、认真学习安防、消防、保洁知识，积极参加技能训练，熟悉装备器材性能，不断提高业务技能。 室外步行街管理处工程主管岗位职责1、负责工程部的各项工作，组织开展室外步行街工程设备的维修、养护、运行、管理；2、根据相关法律法规、总公司要求，负责制定工程管理制度和设备操作程序、工作标准；3、对室外步行11、街公共设施设备能耗进行分析，制定节能降耗的措施；4、负责组织对各项工程设备、设施进行改造；5、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；6、组织本部门做好部门管理体系的组织、审核、实施工作，做好本部门危险源识别、环境识别及风险控制；7、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作；8、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训；9、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核；10、负责洽谈、评估、监督工程外包项目，组织对外包工程的质量验收；11、负责监督员工各项劳动保护措施落实到位，员工对各种设施设备的安全操作；12、负责跟进工程单12、的作业及完成情况；13、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流；14、全面掌握常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况；室外步行街管理处工程技工岗位职责1、自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，安全、认真操作；2、熟悉变、配电室高低压设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等；3、熟悉室外步行街内高低压线路，配电室出线回路走向。严格遵守电气设备运行维护保养制度，能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施；4、发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施；5、做好供电线路的巡视、检查，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计13、划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行；6、熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理；7、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料、工具；8、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告；9、按保养规程做好设备的日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态；10、当班人员必须严守保养规程，服从安排，保证维修质量，按时完成任务；11、熟悉室外步行街供水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常地操作；12 严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维护、保养制度；13、发生停水或其他事故14、应及时与有关部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。14 做好下水管道维护、疏通，雨水井的检查等的工作。 室外步行街管理处各项工作程序接管验收工作程序1 目的规范物业的接管验收工作，确保接管物业的验收符合规定要求。2 适用范围适用于公司所承接的所有物业的接管验收工作。3 职责3.1物业管理处成立物业接管验收小组，各地商管物业副总担任验收小组组长，管理处经理担任副组长；3.2物业管理处具体负责编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告；并依据本规程进行物业的接管验收工作，形成记录；3.3工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。4 工作程15、序4.1 成立接管验收小组4.1.1各地商管物业副总负责成立物业接管验收小组，并担任组长，管理处经理担任副组长。成员由物业管理处经理及骨干组成，包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员、相关配合人员等。4.1.2项目所在公司组成物业移交小组，小组成员包括：总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业管理处接管验收小组对接。4.1.3明确物业接管验收小组的分工：4.1.3.1物业管理处： a) 物业管理处经理负责编制接管验收方案及接管验收报告，并实施物业的全面验收检查；b) 物业管理处工程主管及资料员负责物业项目产权、工程、设备资料的接收；工程主管负责房屋本16、体、公共配套设施和机电设备实物的接收；c) 资料员负责业主资料的接收及物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；d) 客服助理协助楼宇的分户验收；e) 物业管理处经理和工程主管负责对检查出的问题进行后续跟踪，督促移交小组整改及再验，直至合格。4.1.3.2工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。4.1.3.3项目所在公司的物业移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物，并对接管验收小组查出的问题实施整改。4.2制定物业接管验收方案4.2.1物业管理处经理负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括（但不限于）：a) 接管验收项目清单；b) 接管验收日期17、安排；c) 物业管理处接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；d) 项目所在公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；e) 楼宇接管验收顺序；f) 接管验收进度计划；g) 接管验收标准；h) 编制人、审批人、日期落款栏。4.2.2接管验收方案经各地商管物业副总级总经理审批，项目公司总经理确认后，3个工作日内报商管总部物业管理部，物业管理部根据接管项目的实际情况对物业接管验收工作进行指导、监督及检查。4.2.3接管验收小组将经审批的接管验收方案呈送项目所在公司。4.3 物业管理处接管验收前的准备工作4.3.1物业管理处对参加验收人员进行接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容；4.3.2接管验收18、前，相关标准表格必须准备完备；物业接管验收标准、物业验收与移交资料清单、物业接管验收项目清单、物业接管验收问题处理单等；4.3.3接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；4.3.4，结合项目的实际情况，填写物业接管验收项目清单，并进行归类。清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收清单（从不同施工方方面考虑）。4.4 验收与接管实施作好接管验收准备成立接管验收小组公司下达接管验收指令4.4.1接管验收工作程序：提出问题硬件设施、设备初验发现问题初步合格硬件设施、设备验收施工单位整改施工单位整改是否合格否补充完善相关资料否是是否合格进行资料验收移交记19、录归档是4.4.2 文件资料的验收一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。文件交接的详细资料见物业接管文件资料验收清单。4.4.3对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工，先进行局部验收，并做好相关记录。4.4.4 物业的检查验收接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收。4.4.4.1以物业管理处为主成立土建、电器、采暖、附属设施、钥匙验收小组，施工单位按照相应机构派人员参加各小组。 a) 土建工程，包括内墙、棚顶、屋面、楼地面、门窗、卫生间防水等；b) 电气及20、智能化，包括电器线路、照明器具智能系统、开关插座、线路布设等。c) 水、暖系统，包括管道、水表等。d) 钥匙交验，包括室内钥匙、门洞钥匙、各种表箱钥匙等。4.4.4.2将存在的问题填写在物业接管验收项目清单上。每天接管验收人员将验收材料交给物业管理处工程主管汇总至物业接管验收问题处理单。4.4.4.3钥匙管理a) 物业管理处派专人管理接收的钥匙。b)钥匙接收后登记在钥匙管理清单中，并按留用、分发分类保管，其中留用（一把）栓在钥匙牌上，并标识清楚。c)施工单位借钥匙，应出具甲方代表签署的钥匙借用申请表，并在上面登记签字，明确借出和收回责任。4.4.5 编制接管验收报告4.4.5.1物业管理处接管21、验收小组在验收完成后，物业管理处经理根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制物业接管验收报告，内容包括：a) 接管验收范围及过程说明；b) 资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；c) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备 使用安全的质量问题；d) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相 邻房屋安全和设备使用安全的质量问题；e) 建议整改期限；f) 验收记录复印件。4.4.5.2 物业接管验收报告经各地商管物业副总级总经理审核后，报至项目管理公司，同时报商管总部物业管理部备案。4.4.5.3物业的验收总结会议 物业移22、交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内容（不限于）：a）确定物业移交时间；b）审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；c）确定整改及复查时间。4.4.6 物业移交与接管4.4.6.1在落实存在问题的整改措施后，移交及接管双方负责人填写项目工程移交记录表，完成物业移交与接管。4.4.6.2移交小组与接管验收小组解散，接管验收遗留问题的处理由物业管理处经理及工程主管跟进监督；项目所在公司指定专人负责处理接管验收遗留问题。4.4.7 接管验收遗留问题的处理4.4.7.1物业管理处将物业接管验收问题处理单与物业接管验收报告一同交给项目所在公司，项目所在公司根据物23、业接管验收报告建议，将物业接管验收问题处理单交给相应的单位（部门）进行整改，将整改结果填写在物业接管验收问题处理单上，作为复检依据。4.4.7.2所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。4.4.7.3物业管理处在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时（二个工作日内）向项目所在公司提出书面报告。4.4.8 物业管理处根据复检结果，编写接管验收存在问题复验报告，交项目公司工程（配套）部经理、总经理确认，报商管总部物业管理部备案，并转项目管理中心质量监管部。4.4.9 对不符合移交条件，存在影响入伙或入伙后可能出现重大质量问题隐患的，物业管理24、处将进行复验，直至符合移交条件方能移交。4.4.10 资料的保存接管验收后物业管理处将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接记录归档长期保存。5 记录5.1物业接管验收项目清单5.2物业接管验收问题处理单5.3 物业接管文件资料验收清单入伙工作程序1 目的代项目公司将验收合格及已完成竣工备案的房屋交付与业主；初步向业主展示物业管理服务的标准及内容，通过对业主入伙过程的控制，做到既方便业主，又规范管理程序。2 适用范围适用于万达广场物业管理处及万达各住宅项目的业主入伙手续办理。3 职责3.1物业管理处负责编制物业入伙方案，并按方案准备及策划、指导和监督入伙管理工作；3.2物业管理处负责员工入伙25、工作的培训；3.3物资管理处负责管理中心办公用品、劳动工具及员工服装的配备；3.4财务审计部指导物业管理处收费员开具票据、收取各种费用；3.5物业管理处经理负责组织、协调、落实入伙手续各项工作的顺利实施；3.6 资料员（客服助理）负责建立用户档案，并妥善保存；3.7 收费员负责向业主收取各种规定的费用，送交公司财务部或指定银行；3.8 工程主管负责组织人员与业主进行房屋交接验收及质量跟踪管理；3.9 维修工负责为业主提供水电开启服务及用量查验交接，必要时协同进行房屋交接工作。4 工作规程4.1入伙准备4.1.1拟订项目集中入伙方案4.1.1.1项目集中入伙方案由物业管理处经理组织拟定，报各地商26、管物业副总、总经理批准后，于入伙前30日报商管总部物业管理部核准。4.1.1.2入伙方案的内容应包括但不限于： a) 入伙的时间及实施地点； b) 入伙工作目标及接待能力要求； c) 入伙手续办理的流程； d) 接待现场布置要求；e) 可能紧急情况及处置预案要求； f) 负责入伙工作的人员安排及职责；g) 入伙过程中使用的文件和表格；h) 入伙准备工作的安排及要求； i) 所需费用预算。4.1.2物资管理处在入伙前将物业管理处的办公用品、劳动用具及各岗位员工服装配备完毕。4.1.3物业管理处组织人员培训4.1.3.1按人员分工，明确各组的任务及与其它组的衔接要求；4.1.3.2对工作流程、注意27、事项及入伙中业主普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训。4.1.4物业管理处在业主入伙前15个工作日准备好用于入伙必要资料，并整理汇总备用。4.1.5办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告及业主入伙流程图，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便入伙工作顺利进行。 4.2 入伙审查登记4.2.1 业主入伙前应准备如下资料： a) 由项目公司出具的房屋出库单、取钥匙单等(或其它形式的入伙通知单)； b) 维修基金产权人发票联； c) 业主或法人代表身份证及复印件； d) 业主及家属或法人代表一寸照片各二张； e) 代理人入住委托证明及代理人身份证； f) 供暖回执单（28、依据各地实际情况而定）； g) 项目公司告知业主应携带的其它文件资料。4.2.2 经查验资料确认无误后，向入伙申请人发放和签署如下资料： a)临时管理规约（依据各地实际情况而定）、前期物业服务协议 b)业主手册、装修手册 c)房屋使用说明书、房屋质量保证书 d)业主（住户）家庭情况登记表/公建使用人登记表 e)消防安全责任书4.3 预交费用 收费员根据收费标准向业主收取各项费用，并开具相应票据给业主，费用项目包括： a)自购房合同或入伙通知单约定的交房之日起三个月的物业管理费；（收费期限依据各地实际情况而定） b)装修管理费、垃圾清运费等有关装修方面的收费项目； c)水、电、气、供暖等有关能源29、费用，或代收代缴费用； d)其它需要收取的相关费用。4.4 发放钥匙及房屋验收4.4.1 上述手续完成后，向业主发放钥匙，并与业主在钥匙发放登记表中签字确认；物业管理处指定专人陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在房屋验收表上签字。4.4.2验收发现问题时，陪同业主验房人员应详实记录在房屋验收表上，并反馈至物业管理处，汇总相关房屋验收整改问题。4.4.3物业管理处将已办理入伙手续的楼、单元房间号码及相应业主姓名等非保密信息，及时通知工程部、保安部等部门，以便陆续开展对业主的各项服务。4.4.4资料员应及时将各项业主资料归档，并注意保存、保密。4.5房屋交收问题的整改4.5.30、1验收发现问题时，验房人员建议业主将钥匙交给物业人员便于日后维修，并请业主签署业主托管钥匙委托书，钥匙接管后应妥善保管；4.5.2物业管理处根据房屋验收表所登记内容进行统计、汇总、分类，并形成房屋整改问题通知单送达项目公司并确认，同时配合项目所在公司监督施工单位对房屋整改问题的维修，以免影响业户装修4.5.3维修完成并通过物业管理处检验后，物业管理处联系业主前来复验，向业主交回所保留的钥匙并请业主在房屋验收表、业主托管钥匙委托书上签字确认。4.5.4物业管理处集中入伙结束后一周内，物业管理处会同项目公司组织相关人员对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计，形成入31、伙总结报告，将入伙总结报告报商管总部物业管理部、项目管理中心质量监管部备案。5 记录业主（住户）家庭情况登记表资料发放签收单房屋验收表钥匙发放登记表业主托管钥匙委托书房屋整改问题通知单商户迁入/迁出管理工作程序1 目的规范商户进驻商铺及退租等相关管理工作事项，有效控制商户迁入/迁出过程中各服务环节、细节，为业主及商户提供高效管理服务，满足合理需求。2 使用范围 适用于各地万达广场内销售型商铺商户迁入/迁出管理工作。3 职责3.1客服部负责通知并协助工程部，根据房屋及设备验收表核查能源底数（如是非插卡表），验收单元设备设施。3.2客服部负责进行有偿服务情况统计，向财务部提供信息，收缴费用。3.332、客服部负责与财务部核对商户缴费情况，催交欠费，制作商户退租交款通知书。如有欠缴应立即通知安管部，禁止商户将其物品搬离商铺。3.4客服部负责撤除商户名牌/门楣标识及各种广告。3.5工程部负责验收屋内设施、设备有无损毁、改动。3.6工程部负责检查强电、弱电，表底数、商户区域内水表读数。3.7安管部负责向客服部提供该商户车位、车辆信息等情况，禁止退租商户车辆及无关人员进入。3.8安管部负责检查室内消防设备是否有损坏和丢失。4 商户迁入/迁出管理规程4.1 商户迁入4.1.1商户进驻需向商管（物业）公司提交材料：a业主与商户的租约副本；b业主签署的进驻通知确认书；c商户企业营业执照、资质证明；d商户企33、业法人证件及照片；4.1.2商户进驻需向商管（物业）公司登记和提供的信息： a商户企业法人联系方式、店面负责人联系方式；b商户车辆登记；c商户常驻人员登记（包括证件、联系方式等）4.1.3商户进驻需与商管（物业）公司签署和接受的文件材料： a商户签署商铺经营管理公约；b商户签署消防安全责任书及相关安全管理制度；c商户签收装修管理手册并承诺遵守，及签署相关管理制度；4.1.4商户至商管（物业）公司（财务部）按照规定，交纳有关费用；4.1.5商户进驻时，如需进行装修申请，应详阅装修管理手册及有关规定，并按有关手续及规定，向商管（物业）公司办理装修申报手续（按装修管理制度执行）。4.1.6商户进驻时34、，业主或商户所委托搬运人员，应按商管（物业）公司指定路径进入万达广场商铺及保证道路畅通；同时于搬运时亦应注意保护万达广场商铺公共区域的设备、设施。如造成损坏，业主及商户须作出相应的赔偿。4.1.7商户进驻后，必须向商管（物业）公司提供该商户相关负责人的具体信息和具体联络办法，以备发生紧急事故或必要情况下联络之用。同时，如上述名单或联络办法有所更改，应即时通知商管（物业）公司更改登记档案，避免发生紧急事故或必须情况下无法联络而造成不必要的损失。4.2 商户迁出4.2.1需办理迁出的商户，应在迁出前向商管（物业）公司递交与业主签订之退租协议书或业主出具之同意迁出证明，由商管（物业）公司备案。4.235、.2申请办理撤销租用设备、设施服务合约，与业主进行物品交接、清点手续，并向商管（物业）公司提交有关商铺内物品清点、交接完毕之书面说明材料，由商管（物业）公司备案。4.2.3缴清有关应付而未付费用，包括管理费、水电费、天然气、停车费及其他租用设备、设施服务费等。4.2.4贵重物品或大型设备如需搬出商铺，须由业主（或其书面委托人）到达现场确认后，方可办理物品放行手续。4.2.5如业主与商户之间就商铺室内装饰装修清场、恢复有特殊要求的，应在商户办理迁出申请时向商管（物业）公司予以特殊说明，并由商管（物业）公司进行监管控制；如未作说明，商管（物业）公司不予负责。4.2.6商户迁出时，委托搬运人员，从指36、定路径迁出及注意保护万达广场商铺公共区域的设备、设施；如造成损坏，有关业主及商户须作出相应的赔偿。装修管理工作程序1 目的规范业主装修，明确装修办法，使住宅装修工作在不影响其它业主情况下，安全、有序进行，并符合有关消防安全、环保等规定。2 适用范围 万达所有销售物业项目装修管理。3 装修管理规程3.1 装修申报3.1.1装修申报程序流程 申请-审批（物业审批、消防审批）-交费-办证-施工3.1.2程序3.1.2.1申请3.1.2.1.1递交装修申请的条件：a） “装修申请表”b) 室内装修平面示意图一份c) 装修施工队营业执照复印件一份d) 装修施工人员证件、照片3.1.2.1.2 业主须在装37、修施工前，向物业管理处递交申请3.1.2.1.3业主申请装修项目少且简单，无法请到正规的装修队伍时，物业管理处允许由业主请非正规装修队伍施工，但申请表中凡施工队伍填写的内容均由业主的名义填写。3.2 装修审批3.2.1 须由业主本人或委托人与装修施工队负责人一起到物业管理处递交装修申请，办理登记手续。a) 图纸审批 所有装修设计图纸必须经由业主提交物业管理处审阅及批准。所有装修不能影响住宅主体结构安全和公共设施及消防系统的正常运作。工程主管和安管主管将对装修是否影响住宅主体结构安全、公共设施及消防系统进行审批。为维护整体利益，物业管理处有权要求更改装修设计及停止任何未经批准的工程。 b) 政府38、部门许可即使装修图纸已被物业管理处接纳，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，例如：消防安全、燃气管道等方面；如属必要，业主还须向政府部门（如消防主管单位）申请批准其图纸内容。附消防审批流程：建设工程消防审批流程图申请人提出申请服务窗口申请当场审查处理申请材料齐全、申请材料不齐全、符合法定形式不符合法定形式不予受理并一次性告知申请人补齐全部内容处领导复核，分配任务主办人提出审核意见处领导审核，集体讨论技术复核人对审核意见进行复核领导审批，作出予以同意或不同意的决定制作决定文件服务窗口通知申请人领取决定文件3.2.2物业管理处应将业主装修图纸等内容进行存档，以备查。3.2.3 交费3.2.339、.1 有关装修管理过程中的收费项目包括但不限于： a)装修管理费 b)装修垃圾清运费 c)装修工程质量保证金 d)施工证/出入证工本费、押金 以上收费项目根据项目所在地实际情况或当地政府相关政策要求而定3.2.4 办证3.2.4.1 为方便住宅在装修期间的管理并使装修工人都能在有秩序及安全状态下作业，物业管理处对所有装修工人实行发证制度。业主装修前由专人负责统一为其所有装修工人办理工作证并交付工作证押金。3.2.4.2 押金每证50元，装修完毕后统一退证还押金，如有丢失将按每证50元扣款。3.3 施工管理 3.3.1施工现场按公安消防局的规定配备灭火器，与施工方签订“环保、安全协议”。3.3.40、2未经物业管理处许可，不得在规定施工时段以外的时间施工，未经批准施工人员不得留宿。3.3.3装修垃圾必须装袋清运，按规定时间及时运出楼宇或园区，排放于指定垃圾存放地点。3.3.3.1 不得以任何形式、行为封堵消防通道，安全文明施工；3.3.3.2装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提；3.3.3.3 施工噪音管理3.3.3.4 噪音施工时间：每日上午10：00至12：00，下午14：30至17：30，周六、周日全天禁止噪音施工。3.3.3.5 不得在通道走廊或其它公共地方进行装修工程。3.3.3.6 尽量提供足够的防御措施，减低装修期内引起的尘埃、噪音及气味，单元的入口门在装41、修期间必须关闭。3.3.3.7 所有通道、走廊或其它公共地方不得放置或存储任何建筑材料，否则物业管理处有权安排将其搬走，所有搬运费用将在装修保证金中扣除，如搬运过程中物料减少或受损，物业管理处无责任。3.3.3.8 所有装修工人在住宅内必须佩戴物业管理处发给的工作证，否则严禁进出。3.4 装修巡查规定3.4.1监管装修的工程人员，对装修现场每日进行一至二次巡查。3.4.2巡查内容3.4.2.1核实申报范围，对超出申报范围的，及时要求补办手续。3.4.2.2督促装修人员按章操作，不损坏业主利益，不违反装修管理规定。3.4.2.3发现违章装修，立即制止，并按有关规定进行处理。3.4.3巡查注意事项42、3.4.3.1对巡查中发现的无明确规定的新情况，应做详细记录，并及时向上级领导汇报，征求管理意见。3.4.3.2业主超出申报范围，应督促业主办理申请手续。3.5 临时用电管理3.5.1 目的加强楼宇修缮、业主室内装修工程的临时施工用电管理，确保电气线路和电气设施设备安全运行。3.5.2 临时用电计划申请3.5.2.1施工前，负责施工单位或业主根据施工项目和用电量大小，向管理中心申报“临时用电计划申请表”。3.5.2.2“临时用电计划申请表”中，应列明所用电动设备的名称、功率和数量。3.5.2.3工程专业人员对其机械电气设备进行检查核实。3.5.2.4申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，43、操作人员每人一证，填报无证操作人员的，管理中心一律不予批准申请。 3.5.3 临时用电规定3.5.3.1凡施工所使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。a) 在工程专业人员指定地点接线,并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）。 b) 电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座。 c) 由专业的持证上岗人员操作。3.5.3.2 施工限制a) 不影响楼宇机电设备的正常运作b) 不超出最大供电负荷量允许范围。 c) 噪音很大的电动工具，严格按装修管理规定中时间执行，不影响业主正常办公。3.5.3.3 禁止以下行为a) 乱拉乱接电线。b) 超出设计负荷的临时用电44、，未经申请用电计划的用电。 c) 直接将电线插入插座的用电地为。3.5.3.4物业管理处管理权限a) 有权劝阻或制止违章操作。 b) 有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。c) 对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止供电，以防止事故发生。3.5.3.5本规定与有关装修管理规定同时执行，互为补充。3.6 装修验收3.6.1装修验收流程 申请-初验-正式验收3.6.2申请3.6.2.1装修户在施工完成后需验收，必须提前一天到物业管理处申请。3.6.2.2接待人员记录装修户预约的验收时间。3.6.2.3接待人员安排装修监管员初验。3.6.3装修验收分类3.6.3.1 初验3.6.3.2 正式验收45、 3.6.3.3特殊情况：若装修量小、项目简单，也可初验和正式验收一次进行。3.6.4装修验收的要求和规定3.6.4.1为避免管理人员与业主之间发生贿赂或其他舞弊行为，物业管理处应合理安排装修验收人员。a) 装修初验可由工程装修监管员负责。b) 正式验收应由工程主管或客服助理负责验收。3.6.4.2 对业主从事装修时有违章装修行为，没得到整改或纠正前，不能进行验收。3.6.4.3 业主申请初验时，物业管理处向装修单位收回“出入证”。对遗失的证件，物业管理处按照装修手册出入证金额扣款处理。3.6.4.4 因装修运输搬运物料或装修时损坏楼宇设备设施，物业管理处有权根据损坏程度从装修押金中扣款。3.46、6.5 初验3.6.5.1物业管理处收回出入证。3.6.5.2 逐项验收。3.6.5.3增加装修部分与申请表不相符的，但无违章装修的情况下，可以补办申请；有违章装修的，立即停止对该户的验收，并按有关规定处理，直至整改完毕后再进行初验。3.6.6正式验收3.6.6.1正式验收时，对初验合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请；有违章装修的，立即停止对该户的验收，直至整改完毕后再进行正式验收。3.6.6.2正式验收合格后，物业管理处经理在装修收据上签署验收合格证明，办理装修押金退款手续。4 相关文件无5 记录5.1装修申请表业主报修处理工作程序1 目的快速处理业主(用户)的报修，规范47、维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。2 适用范围适用于万达大厦业主提出维修服务要求的处理。3 职责3.1安管员、管理员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报；3.2万达大厦大堂接待员负责接收业主（用户）、公司其他部门人员的报修事项；负责信息化NC系统的录入工作；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作；3.3收费员负责对维修材料的收费工作；3.4物资部稽核员负责对维修物资使用的稽核工作；3.5工程人员负责报修内容的现场确认和维修工作；3.6管理中心主任负责对维修工作的监督工作；3.7万达大厦管理中心、公司工程48、部、品质部负责对报修处理工作的监督检查工作。4 工作程序4.1报修处理阶段划分 报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反馈微机确认业主用户部门录入NC系统 打印工程单 礼貌入内 汇总单据 分发传递 准备材料 检查维修 信息反馈 收集信息 到达维修点 签单确认 整理统计 时间： 5分 10分 5分4.2 业务分递 4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修，大堂报修接待员将业主名称、业主楼层房间号、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入到信息化NC系统维修管理中。4.2.2大堂报修接待员打印出工程作业单，并将此报修信息分递至工程水组、电组维修人员。4.3 维修准备4.3.1 维修人员接到维修任49、务后，持工程作业单，根据工程作业单标明的故障现象到大厦仓库领维修材料，并向仓管员询问材料单价。4.3.2 准备常用工具和垫布、抹布、鞋套等。4.3.3 自接收回执发出10分钟内到达维修地点。4.4 维修4.4.1 敲门（轻轻敲三下），得到允许进入业主房间，穿上鞋套，轻步进入维修地点，放好垫布，进行维修。4.4.2 维修结束后，维修人员清理现场，收拾工具物料，檫净作业面。4.4.3 请业主对维修情况进行确认后，维修人员将作业内容、消耗材料的名称及金额、作业时间填写好，并请业主在作业单上签署意见。4.5 信息反馈4.5.1 维修人员返回后，将工程作业单送至大堂接待处，由接待员负责将到达时间和维修结50、束时间、消耗材料的名称、金额及业主满意程度录入信息化NC系统。4.5.2 输入相关信息后，大堂报修接待员在24小时之内与报修人联系，询问其对维修作业情况是否满意，并将回访信息录入到NC系统中。4.5.3 大堂报修接待员将工程作业单返至工程主管汇总，每月25日工程主管将单据交给大厦管理中心主任审批后，26日将第一、二联传递至物资部材料稽核员，第三联留存在大厦管理中心备案。4.5.4物资部材料稽核员根据作业单生成维修费缴费单，连同工程作业单第二联一起交与收费员，收费员对其进行核对后进行收费。工程作业单第一联留存物资管理部备案。4.5.5收费员收到维修费后，将费用录入到NC系统中，并于24小时内通知51、大堂报修接待员，大堂报修接待员在NC系统中对相应的维修工作确认结束，整个维修工作全部完成。4.6 最后确认4.6.1 管理中心、工程部、物资管理部、品质部随时在NC系统上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决。 a) 管理中心重点检查大堂报修处分递和协调情况，必要时主任亲自对业主进行协调。 b) 工程部重点检查维修效率和业主满意程度，以及遗留问题的处理。c) 物资管理部重点检查材料供应保障情况，根据物资材料的市场单价定期对材料价格进行调整。d) 品质部重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改进措施，制订不合格项纠正、预防措施。5 相关文件 无6 记录6.1工程作业单业主投52、诉处理工作程序1 目的规范投诉处理工作，确保业主的各类投诉能及时、合理的解决。2 适用范围适用于公司各部门接受的业主投诉的处理。3 职责3.1总经理负责处理凡涉及新闻媒体曝光的和有重大影响的投诉及回复；3.2管理者代表负责影响面较大，后果严重的有重大影响投诉的处理及回复；3.3物业部负责处理业主直接向本公司、上级公司或政府有关部门的投诉、抱怨并予以处理和答复；3.4管理中心负责处理管辖范围内业主的各种投诉、抱怨；3.5 所有员工都有受理业主投诉并及时转到相应责任部门的责任。4 工作规程4.1 投诉界定：责任投诉、无责任投诉、协助处理投诉4.1.1责任投诉：指业主投诉情况经调查属实，并确实属于物53、业服务范围或职责范围内的问题。根据造成影响程度将责任投诉分为特大、重大投诉、一般投诉。4.1.1.1特大、重大投诉。下列投诉属特大、重大投诉： a) 公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经业主多次 提出而得不到解决的投诉； b) 因公司经营管理及服务责任给顾客造成明显的重大经济损失或人身伤害的； c) 责任投诉在一个月内得不到合理解决的投诉； d) 政府部门受理或在新闻媒体曝光致使集团及公司形象受到损害的投诉； e) 集体投诉，即五户以上业主针对同一事项同时提出的投诉。4.1.1.2一般投诉：是指因公司的管理及服务工作不到位、有过失而引起的投诉。一般投诉是可以通过改进而轻54、易得到解决的投诉。4.1.2 无责任投诉：指对责任范围内的投诉经查实与事实不符，或超出经营责任及管理服务范畴（相关法规、合同、方案规定内容）。4.1.3 协助处理投诉：指业主对因建筑质量原因、外部环境及本物业管理处管理及服务范围以外的公共配套设施等原因而产生的影响业主日常经营、工作或生活的不良因素，希望物业管理处协助处理的投诉。4.2 投诉受理4.2.1 公司任何员工都有责任受理业主投诉（口头、电话、书面）。4.2.2 管理中心必须保证每天24小时都有一名员工（上班时间主要是前台接待）受理业主投诉。接待时应保持冷静的心情和礼貌的态度，仔细听清业主表达的内容再进行记录，如业主是带着怒气时，应尽量55、让他将话说完才进行询问和解释。4.2.3 投诉受理人应将投诉情况记录在投诉信息登记表上,对于不能当场处理的则填写投诉处理回访单，转由相关负责人处理。并立刻向业主确定回复时间或询问业主要求回复时间及回复方式。若因信息不能及时传递造成处理拖延，受理人要为此承担责任。同时前台接待员将投诉信息及时录入到集团信息化NC系统的投诉管理中。4.2.4 各部门负责人跟踪投诉处理情况。4.3 投诉处理4.3.1对于正常渠道出现的投诉，管理中心（主要为中心主任）负责处理管理范围内的业主投诉；物业部(经理)负责处理业主直接反映至本公司及由上级公司或政府有关部门转来的投诉。4.3.2 对由于发展商原因而导致的投诉，由56、投诉处理人转呈发展商处理，投诉处理人应及时跟进投诉处理结果。4.3.3 对无责任投诉，应向业主予以合理、耐心的解释，并尽量消除业主疑虑。4.3.4 投诉处理人应及时跟踪了解业主对投诉处理的意见或建议，必要时采取相应措施，直至业主满意。4.3.5 对于重大投诉的相关责任人及单位，行政部经总经理批准，按照员工手册中的相关条例进行处罚，并做以记录。4.3.6 投诉记录由各管理中心存档，直接由物业部、管理者代表、总经理处理的投诉记录由物业部存档。4.3.7 投诉处理时间要求： a) 特大、重大投诉及集体投诉事件，当天呈送公司总经理进入处理程序，并在次 日报告商管总部物业管理部；b) 一般投诉不超过2天57、内或在顾客要求的期限内处理； c) 无责任投诉当天鉴别并处理；d) 需要协助处理的投诉，在公司权限范围内，当天答复进入处理程序；在公司权 限之外的，两天内给予答复并并进入处理程序。4.4 投诉回访4.4.1对所有业主的投诉都必须进行回访，回访应在投诉处理完毕两天内完成。回访由最初接诉部门来完成，其中管理中心的回访由管理中心主任或副主任完成，部门的回访由部门经理来完成。4.4.2回访形式可以采用电话、登门面谈、回信等方式。4.5 投诉统计分析4.5.1各单位的投诉信息由前台接待负责录入“信息化NC系统”中的“投诉管理”中，每月系统会自动生成管理处投诉统计表和公司投诉统计表，管理中心主任依据统计分58、析结果对服务工作进行改进。4.5.2物业部每季度对公司的投诉进行汇总分析，并将汇总情况提出持续改进意见，报管理公司物业管理部备案。4.各季度的汇总分析资料应作为公司管理评审输入信息之一。5 相关文件无6 记录6.1投诉信息登记表6.2 投诉处理回访单保洁外包服务管理工作程序1 目的明确相关部门、单位及人员的工作职责，顺利实施、协调保洁外包服务工作，确保保洁服务的质量。2 适用范围实行保洁外包的项目。3 职责3.1管理中心保洁主管（或负责人）负责对保洁工作进行日检、月汇总，监督每月保洁服务计划的实施，对服务过程进行监督、检查及协调；3.2管理中心主任负责保洁工作周检及随机抽查，周检时应对保洁服务59、现场质量、物料使用情况、保洁员的仪容仪表、劳动纪律及考勤等重点环节进行检查；3.3物业部负责保洁外包服务的统筹协调工作，会同相关部门进行月检及不定期抽查；3.4品质部负责每月相关记录的检查及不定期现场抽查工作；3.5物资部负责审核保洁物资品采购使用计划及使用情况，每月检查物资品消耗及设施设备投入和使用情况；3.6行政部负责对各管理中心存档的保洁人员名册、身份证明、身体健康证明、劳动合同等材料的审核和检查等相关行政人事工作；3.7财务部负责相关合同款项的核算、支付等财务工作。4 作业程序4.1 保洁外包服务的监督、检查工作4.1.1管理中心保洁主管（或负责人）每日应会同外包方保洁所长对保洁服务工60、作进行日检，对保洁现场质量、物料使用、保洁员的仪容仪表、劳动纪律及考勤等方面进行系统检查，填写保洁日检表，对发现的问题双方保洁主管（所长或负责人）签字确认，以便及时对服务过程进行控制监管；4.1.2管理中心主任应对保洁外包服务工作进行周检及随机抽查，对发现的问题进行跟踪检验，保洁主管（或负责人）应将发现的问题及时记录在当日的保洁日检表中；4.1.3管理中心保洁主管（或负责人）每月应对保洁外包工作进行核实、汇总，内容包括日检情况、保洁人员缺员情况、保洁设备及物料使用情况、投诉情况、遵守员工守则情况、当月应付款项等情况，并填报管理中心保洁月报表；4.1.4管理中心主任每月应对保洁外包方下月清洁服务61、计划（含消杀计划）、保洁排班表及保洁物资品及设施设备采购使用计划等进行审批，并监督其实施；4.1.5公司各职能部门应根据各自分工每月对保洁外包服务工作进行月检，对发现的问题进行跟踪检验，管理中心保洁主管（或负责人）应将发现的问题及时记录在当日的保洁日检表中。4.2 与保洁外包方的协调、沟通工作4.2.1保洁外包日常业务协调工作由各管理中心负责，直接与外包方现场保洁所长协调；当问题经协调仍无法解决或产生严重问题时，应及时上报物业部，由物业部与外包方公司直接沟通解决；4.2.2各职能部门在监督、检查中发现的轻微问题通过管理中心与外包方现场保洁所长沟通解决；发现的严重问题通过物业部与外包方公司进行沟62、通解决。4.3 相关计划、表单的编制、上报及审核工作4.3.1 保洁外包方需提供的相关计划、表单等4.3.1.1保洁外包方应于每月25日前将经审核签章的下月清洁服务计划（含消杀计划）、保洁排班表及保洁物资品及设施设备采购使用计划报各管理中心审批（文本文档、电子文档各一份）；4.3.1.2保洁外包方应于每月5日前将经审核签章的上月保洁物资品及设施设备消耗统计报表报各管理中心备查（文本文档、电子文档各一份）；4.3.1.3保洁外包方应于每月5日前与公司物业部核准上月保洁服务费用后，向公司物业部提交付款申请书和足额有效发票；4.3.1.4保洁外包方应将现职保洁人员的身份证明、身体健康证明、劳动合同等63、相关材料报各管理中心备案；若外包方更换人员，应在2日内提供新上岗人员的身份证明、身体健康证明、劳动合同等相关材料报管理中心备案。4.3.2 管理中心需编制、审核及上报的计划、表单等4.3.2.1每日填写保洁日检表；4.3.2.2每月5日前审核保洁物资品及设施设备消耗统计报表，并对实际使用情况进行核实；4.3.2.3每月5日前编制管理中心保洁月报表上报物业部；4.3.2.4每月对保洁外包方下月清洁服务计划（含消杀计划）、保洁排班表及保洁物资品及设施设备采购使用计划进行审批，并将保洁物资品及设施设备采购使用计划于当月28日前报物资部核准。4.3.3 公司职能部门4.3.3.1物业部月检时对各管理中64、心存档的清洁服务计划（含消杀计划）、保洁排班表进行检查审核；每月对管理中心保洁月报表进行审核、汇总并存档；填写公司保洁外包工作月汇总，并将其与转账请款（报销单）及保洁外包公司提供的付款申请书、足额有效发票于6日前报财务部；4.3.3.2物资部每月对保洁物资品及设施设备采购使用计划进行审核，对不合理计划提出修改意见，对其使用工具、消耗材料的品种、品牌进行监督、检查。4.3.3.3行政部负责对管理中心存档的保洁人员名册、身份证明、身体健康证明、劳动合同等材料进行检查、审核；4.3.3.4财务部每月收到保洁外包方付款申请书和足额有效发票、公司保洁外包工作月汇总及转账请款（报销单）审核无异议后2个工作65、日内，以转账支票的形式向保洁外包方支付上个月的保洁服务费用。5 廉洁制度5.1公司相关部门、单位及人员在保洁外包工作中，应严格执行公司相关制度和保洁服务合同，不得随意降低服务质量和标准，确保公司利益不受损害；5.2公司相关部门、单位及人员在与外包方业务协调过程中，严禁吃、拿、卡、要等行为，不准私下收受外包方礼品、现金等馈赠，一经发现，按公司相关制度严肃处理；5.3我公司不允许外包方以馈赠礼品、提供奖金等任何方式对我公司相关人员进行拉拢、行贿等行为，各单位一经发现，应及时制止并上报公司。6 相关文件6.1保洁服务合同6.2补充协议6.3保洁员工作守则6.4保洁服务内容、服务标准和评定方法7 记录66、7.1 保洁日检表7.2 管理中心保洁月报表7.3 公司保洁外包工作月汇总8 附件 保洁服务内容、服务标准和评定方法一、主要材质保洁质量要求大 类材 质质 量 要 求硬地面大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。花岗岩表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。水磨石表面光亮、无污迹。木制地板表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。PVC板光亮、无污迹。瓷砖光洁、明亮、无污渍、无水迹。金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。抛光镜面不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。其他材质玻璃洁净明亮、通透性强、67、无划痕、无水迹。墙纸无斑点、无污渍。高密度板(复合板)色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。涂料无灰尘、无污渍金箔面光亮、无灰尘、无污渍。二、住宅小区保洁服务内容、服务标准和评定方法项目服务内容服务标准检查方法评分细则楼内公共区域地面和墙面地面每日清扫、拖抹一次，其中门厅每日清扫、拖抹二次，循环保洁，无垃圾、无烟头纸屑等杂物、无积垢、无污迹、无痰迹等现象，保持地面材质原貌；墙面每周清扫、清洁一次，表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积灰、无蛛网、无鞋印等。花岗石、大理石墙面、电梯门套每日擦拭一次，无污迹、无积灰、无蛛网、无鞋印等。大堂、门厅花岗石、大理石每月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰68、尘。按不同材质达到“主要材质保洁质量要求”相关规定。目视每处不合格扣0.3分楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。白钢、金属、木质等设施按不同材质达到“主要材质保洁质量要求”相关规定。目视、面巾擦拭每处不合格扣0.3分消防栓、指示牌等公共设施每日擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。目视每处不合格扣0.2分监控门、消防门等公共门窗、住户门外表面每日擦拭一次，保持干净、无灰尘。门框、窗框、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍。门把手干净、无痕迹、定时消毒。根据不同材质按“主要材质保洁质量要求”相关条款的规定。目视、面巾擦拭每处不合格扣0.4分天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘69、蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。目视每处不合格扣0.2分门、窗等玻璃每半月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。目视每处不合格扣0.2分垃圾收集生活垃圾每日早晚各收集、清理一次，循环保洁，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。垃圾箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。目视、嗅检每处不合格扣0.4分电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁，轿厢壁无浮灰，不锈钢表面光亮、无污迹。轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味，不锈钢表面每月保养上光一次。电梯地垫每周更换二次，保持洁净，表面平整、无残留物、无污渍。按不同材质达到“主要材质保洁质量要求”相关规70、定。目视、面巾擦拭每处不合格扣0.4分地下车库地面每日清扫一次，每周拖抹两次，保持地面无积灰、无积水、无污垢、无垃圾杂物。天花板、顶棚灯具、管道每月除尘一次，无积灰、无污垢，灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。消防栓、指示牌、定位杆、减速条、反光镜等设施每周擦抹二次，无积灰、无污垢。消防通道每天清扫一次，无灰尘、无污渍、无杂物。目视每处不合格扣0.2分楼外公共区域道路、地面、绿地、明沟、雨水井等道路、地面、绿地每日清扫、清洁一次以上，循环保洁，广场砖地面每半月冲洗一次，无杂物、无塑料袋、无果皮烟蒂、无痰迹、无积水；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水；雨水井每半月清理一次，无明显垃圾、杂物、积土等71、。目视每处不合格扣0.2分公共灯具、宣传栏、小品、文体设施等每周擦拭二次，目视无灰尘、无污迹、明亮清洁（2米以上部位每月擦抹、除尘一次）。目视每处不合格扣0.2分水景每日打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味；定期刷洗池底、池壁，无积垢、青苔等。目视每处不合格扣0.4分垃圾厢房有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理二次以上，冬季视情每日冲洗一次、夏季每日冲洗二次，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。目视、嗅检每处不合格扣0.5分果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。目视、嗅检每处不72、合格扣0.3分消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，5-10月的灭蚊、灭蟑螂、灭鼠等消杀工作每月不少于二次，其余月份每月不少于一次。无明显鼠迹、蚊蝇孽生地、蟑螂等。每月月初将消杀计划书面报甲方。目视、嗅检、跟踪检查每处不合格扣0.5分其他雨雪等特殊天气及跑水等特殊情况及时清扫雨雪和积水，达到“附件 ：特殊天气下的保洁流程及标准 ”要求。目视、跟踪检查每处不合格扣0.3分接待贵宾、迎接检查、重大节日等特别服务达到“附件 ：物业保洁特别服务 ”的要求。跟踪检查每项不合格扣1.0分总分值100分绿化养护外包服务工作程序1 目的明确相关部门、单位及人员的工作职责，顺利实施、协调绿化养护外包服务73、工作，确保绿化养护服务的质量。2 适用范围实行绿化养护服务外包的项目。3 职责3.1管理中心工程主管（或负责人）负责对绿化养护工作进行周检，对服务过程进行监督、检查及协调；3.2管理中心主任每月负责对绿化服务工作进行随机抽查；3.3工程部负责绿化养护外包服务统筹协调工作，会同相关部门进行月检及不定期抽查；3.4品质部负责每月相关记录的检查及不定期现场抽查工作；3.5财务部负责相关合同款项的核算、支付等财务工作。4 作业程序4.1 绿化养护外包服务的监督、检查工作4.1.1管理中心工程主管（或负责人）每周依据绿化服务合同中的绿化养护标准对绿化养护外包服务工作进行检查，对不符合质量要求的问题及时提74、出整改要求，填写管理中心绿化养护巡检记录表，外包方绿化养护现场负责人对发现的问题签字确认，工程主管（或负责人）对发现的问题及时进行跟踪验证；4.1.2每月底工程主管、管理中心主任对小区内绿化养护情况进行综合检查，不合格项及时反馈于绿化外包公司并进行跟踪检验，并将发现的问题及时记录在管理中心绿化养护巡检记录表中；4.1.3公司各职能部门根据各自分工每月对绿化养护外包服务工作进行月检，对发现的问题进行跟踪验证。4.2与绿化养护服务外包方的协调、沟通工作4.2.1绿化养护服务外包日常业务协调工作由各管理中心负责，直接与外包方现场负责人协调；当问题经协调仍无法解决或产生严重问题时，应及时上报工程部，由75、工程部与外包方公司直接沟通解决；4.2.2各职能部门在监督、检查中发现的轻微问题通过管理中心与外包方现场负责人沟通解决；发现的严重问题通过工程部与外包方公司进行沟通解决。4.3相关计划及审核工作4.3.1绿化养护外包服务费用的审核绿化养护外包服务方应于每季度5日前与公司工程部核准上季度绿化养护服务费用后，向公司工程部提交付款足额有效发票。4.3.2管理中心需编制、审核及上报的表单4.3.2.1每周填写管理中心绿化养护巡检记录表；4.3.2.2每月末最后两个工作日编制管理中心绿化养护月报表上报工程部；4.3.3 公司职能部门4.3.3.1工程部每季对管理中心绿化养护月报表进行审核，填写绿化养护汇76、总表，并将其与付款审批单及绿化养护服务外包公司提供的足额有效发票于下季度第一个月五个工作日内报送财务部；4.3.3.2财务部每季度收到绿化养护服务外包方足额有效发票、绿化养护汇总表及付款审批单审核无异议后2个工作日内，以转账支票的形式向绿化养护服务外包方支付上个季度的绿化养护服务费用。5 相关文件5.1绿化养护服务合同6 记录6.1 管理中心绿化养护巡检记录表6.2 管理中心绿化养护月报表6.4 绿化养护汇总表空置房屋管理工作程序1 目的保障所辖物业空置楼宇的完好性。2 适用范围所辖物业的所有空置楼宇。3 职责3.1 管理中心主任全面负责本管理中心空置楼宇的管理；3.2 物业管理员负责空置楼宇77、的日常管理及空置楼宇的钥匙管理。4 工作规程4.1 空置楼宇的检查4.1.1物业管理员负责对空置楼宇进行检查，保证每套房屋每月至少检查一次。每月统计发展商空置楼宇，与钥匙发放登记表对应结果。4.1.2发现问题立即报工程主管，在物业服务检查记录表上做好记录，并及时通知发展商进行维修。4.1.3 遇到台风、雷雨或其它灾害性天气应随时检查空置楼宇，采取必要的预防措施，发现问题及时处理，及时通知开发商，保留记录。4.1.4 物业管理员对已记录的问题，在下月巡查中重点复查，跟踪处理情况，并做记录。4.1.5 保持空置楼宇的一般清洁。4.1.6 管理中心主任对空置楼宇进行抽检，检查现场与记录情况是否相符，78、根据检查情况采取相应处理措施，跟踪整改情况。4.1.7 物业管理员对空置房的检查工作,具体内容与步骤:4.1.7.1检查房屋门窗关闭情况；4.1.7.2检查水表、电表关闭情况；4.1.7.3检查插座、开关是否有渗水现象或其它异常；4.1.7.4检查房屋内是否有水浸现象，天花（给排水管道）、墙面是否有滴漏、渗水现象；4.1.7.5检查消防栓门是否良好，锁、玻璃有无损坏（公建适用）；4.1.7.6观察房屋内是否有其它异常情况；4.1.7.7房屋通风10至20分钟。4.1.7.8 检查完毕后，关好门窗离开。4.2 空置楼宇的钥匙管理4.2.1空置楼宇的钥匙管理应由专人负责,并建立钥匙借用记录;4.279、.2 施工队维修需借用钥匙时要进行登记;4.2.3项目公司销售部门如安排购房者看房,必须由销售部门专人带领并出具正式联络单,登记后方可办理;4.2.4 未经项目公司总经理批准,业主未办理入住手续之前,任何人不得将空置楼宇钥匙借给或发给业主和使用人。5 相关文件无6 记录6.1 钥匙发放登记表6.2 报修记录6.3 钥匙借用登记表钥匙管理工作程序1 目的严格钥匙取用管理，保障设备房、空置房管理工作正常进行。2 适用范围空置房钥匙、公共部位门窗钥匙、设备房钥匙、办公室钥匙的分类管理。3 职责3.1 管理中心主任全权负责钥匙管理，批准更换门锁、配制备用钥匙。3.2 物业管理员负责钥匙保管和使用登记。80、3.3 管理中心各工作人员负责对经批准由本人领用或保管的钥匙妥善保管。4 工作规程4.1 物业管理员负责将空置房钥匙、公共部位门窗钥匙、设备房钥匙、办公室钥匙登记在钥匙管理清单上。4.2 钥匙应按楼座、用途等分类进行标识，制作钥匙箱、钥匙挂放牌。4.3 钥匙借出使用时应由物业管理员陪同直至归还。4.4 经管理中心主任批准，办公室钥匙和部分常用的公共部位门窗钥匙、设备房钥匙可由专人保管使用，但也应列入钥匙管理清单。4.5 钥匙丢失、损坏后，保管人或使用人应及时通知管理中心主任，可及时采取更换门锁的方法避免损失，配制钥匙须经管理中心主任批准。4.6 管理中心工作人员调动或离职前，应将所保管使用的钥81、匙全部交还，并在备注一栏注明。5 相关文件5.1 钥匙管理清单 6 记录 无客户满意度调查工作程序1 目的保证业主满意问卷调查的正常进行，确保了解、掌握业主对公司物业管理服务的意见和建议，不断改进工作，提高服务质量。2 适用范围适用于公司辖区内的所有业主满意调查。3 职责3.1品质部负责制订业主满意调查方案，经总经理审核报集团商管物业管理部审批；3.2品质部负责组织业主满意调查活动，并进行分析总结，编制公司的统计分析报告，报集团商管物业管理部备案；3.3物业管理处管理者代表负责根据工作需要组织专项的业主满意调查。4 方法和流程4.1 组织4.1.1品质部每年组织一次抽样式的业主问卷调查活动，以82、及时了解、掌握业主对公司物业管理服务的意见和建议。根据工作需要，管理者代表、各管理中心也可另外组织专项的调查。4.1.2品质部负责编制业主满意调查方案交由集团商管物业管理部审批后执行。编制方案的内容包括：调查目的、范围、调查方式、抽样方法、调查时间、问卷设计、调查结果统计、分析方法等。4.2 实施4.2.1品质部组织公司各管理中心发放并回收业主满意度调查表，进行问卷调查活动。4.2.2调查活动采用随机发放的普遍调查和二次重点调查的方式进行。问卷调查应遵循，但不限于以下方面：a) 覆盖管理中心的所有区域；b) 调查数为常住户总数的90% 以上；c) 对于上次调查中有投诉，或平时有投诉的顾客等都应83、被覆盖到；d) 问卷回收数量应达到发放数量的80% 以上；若少于则由发放者对未回收的顾客进行回访征求意见；一周内收回问卷。4.3 统计分析4.3.1在每次调查活动结束后，管理中心及时汇总、整理回收业主满意度调查表，填写业主满意度调查统计表，并运用条形图法、饼图法等方法对调查结果进行统计分析，根据分析结果编写统计分析报告，上报品质部。其中，各项满意率的计算方法为：各调查项目“满意”和“基本满意”的合计之和除以总回收份数所得的百分比；总满意率的计算方法为：各项满意数之和除以调查项目数所得的百分比。统计分析报告内容包括，但不限于： a) 调查目的与范围； b) 调查实施过程简述； c) 发放问卷、回84、收问卷、有效问卷的数量及分布情况； d) 管理中心物业服务整体满意程度及各项满意程度； e) 顾客反馈意见、建议的归纳； f) 对统计结果的理解、分析和改进对策等。4.3.2在每次调查活动结束后，品质部及时汇总、整理回收各管理中心的业主满意度统计表和统计分析报告，并运用各种有效的方法对调查结果进行统计分析，对调查中反映的问题进行深入的整理分析，并与上次业主满意调查中的统计分析报告进行对比，总结出具有普遍性和代表性的结果，编写公司的统计分析报告；4.3.3统计分析报告中综合满意度作为年度目标责任书中考核项目之一。4.3.4品质部将统计分析报告上报总经理，经总经理审批后报集团商管物业管理部备案；485、.3.5统计分析报告提交每年12月份开展的管理评审会议；4.3.6对于业主满意调查活动中反映的不合格或潜在不合格，按事故、事件、不符合/纠正预防措施程序的要求采取纠正或预防措施。4.3.7各管理中心对统计分析报告中暴露的问题得到纠正或控制后，需组织业主满意调查回访，将回访情况填写在信息交流记录中。5 记录5.1 业主满意度调查表5.2 业主满意度调查统计表5.3 统计分析报告5.4 问题整改计划安管员日常管理工作程序1 目的加强安管员的日常管理，规范安管员的行为，为业主（住户）提供优质服务。2 适用范围公司管辖范围内全体安管员。3 职责3.1管理中心主任负责安管员的日常管理工作；3.2安管主管86、（队长）具体负责安管员的日常管理工作。4 工作规程4.1 着装规范4.1.1安管员应严格按照规定着装。4.1.2着安管服时，应当戴安管帽。戴有檐帽时，帽檐前缘与眉同高；戴无檐帽时，护脑下缘距眉一指。饰带应当并拢，并保持水平。松紧带不用时，不得露于帽外。4.1.3安管服应当保持平整、洁净，配套穿着，不得混穿。不得在安管服外罩便装。不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿。扣好领钩、衣扣。着长袖衬衣（内衣）时，下摆扎于裤内。安管服内着毛衣、绒衣、棉衣等内衣时，下摆不得外露。着礼仪装、春秋装、夏装时，必须内着配发的衬衣，系配发的领带。着安管服时，内衣领不得高于安管服领。着大衣时，衣领不得竖起。4.1.4安管员值87、勤时，通常着常服，扎外腰带，背带着法为右肩左斜；集体体育活动、体力劳动时，通常着作训服；参加重要的集会、礼仪活动、检阅的着装，按公司要求执行。4.1.5值班和集体活动时通常着黑色皮鞋，穿黑、深灰等深色袜子，皮鞋应当保持光亮，鞋跟高度不超过三厘米。除工作需要外和洗漱外，不得着拖鞋、赤脚和赤脚穿鞋。4.1.6季节换装的时间和着装，由公司统一规定，安管员不得私自换装。4.2 仪容规范4.2.1安管员头发应当整洁。不得留长发、大鬓角、胡须，蓄发不得露于帽外，帽墙下发长不得超过一点五厘米。安管员染发只准染与本人原发色一致的颜色。4.2.2安管员不得文身。着安管服时，不得化妆，不得留长指甲、染指甲，鼻毛不88、得长出鼻孔,不得在外露的腰带上系挂钥匙和饰物，不得戴耳环、项链、戒指等首饰。除工作需要和眼疾外，不得戴眼镜。4.3 举止规范4.3.1安管员必须举止端正，谈吐文明，精神振作，姿态良好。不得袖手、背手、插手，不得边走边吸烟、吃东西、扇扇子，不得搭肩挽背，不得随地吐痰、乱扔杂物。4.3.2安管员接待业主（住户）时，应起立，主动热情接待。纠正违章时，应先敬礼，耐心说服解释。4.3.3安管员着安管服进入室内通常脱帽。脱帽后，无衣帽钩室，立姿可以夹于左腋下，坐姿置于桌（台）前沿左侧或者膝上（冒顶向上，帽徽朝前），也可以置于桌斗内。宿舍内安管帽可以统一放在床铺上。4.3.4安管员不得酗酒、赌博和打架斗殴，89、未经允许在园区（大厦）内不得私自饮酒，不得在园区（大厦）内观看、传看渲染色情、暴力、迷信和低级庸俗的书刊和音像制品。4.3.5安管员在公共场所和其他禁止吸烟的场所不得吸烟。4.3.6安管员应当注意检查和保持仪容仪表，但应避免当众整理个人衣物。4.3.7安管员不得着安管服躺卧床铺。4.4 作息规范4.4.1起床安管员应当按时起床，起床后按规定着装，做好出操准备。起床时间通常为6：00点，休息日、节假日可以延长至7：00点。4.4.2早操除休息日、节假日外，安管员必须每日出早操，无特殊情况不给假。早操时间为30分钟，主要进行队列训练、军体拳训练和体育活动。4.4.3整理内务和洗漱早操后，应整理内务90、清扫室内外卫生和洗漱，时间不超过30分钟。4.4.4午睡（午休）为保证值班期间具有充沛的精力，安管员应当保证充分的睡眠。下夜班的安管员应保证46小时的睡眠，睡眠时间通常为7：30点15：00点；上夜班的安管员应保证45小时的睡眠，睡眠时间通常为12：30点16：30点。午睡时间通常卧床休息，保持肃静，不得影响他人休息。4.4.5就寝就寝时间通常为22：00点，所有安管员（除当班人员）均应回宿舍按时就寝,就寝时应当关闭电视、电灯、收音机等。休息日的前一天可以推迟就寝，时间通常不超过1小时。4.5 日常制度规范4.5.1会议制度a) 中队大会：安管中队通常每月召开一次中队大会，由管理中心主任组织91、，总结上月工作，布置下月任务。通常在每月第一周周五下午进行，时间一般不超过1小时。b) 队务会：通常每周召开一次，由主管（队长）主持，周一下午进行，一般不超过半小时，总结上周工作，布置下周任务。c) 班务会：通常每周召开一次，由班长主持，周一下午队务会后进行，一般不超过半小时。4.5.2 请销假制度安管员外出，必须按级请假，按时归队销假。请假半日以内的，由安管队长批准；请假一日以内的，由管理中心主任批准；请假一日以上的，按公司有关规定执行。4.5.3 会客制度a）安管员值班期间，一般不得私自会客，特殊情况需经安管队长批准。b）安管员亲属来队，部门负责人应当安排该员工与亲属团聚，并介绍安管员在本92、单位的情况。亲属来队、离队时，可以允许安管员到临近的车站、机场、码头接送。4.5.4 室内卫生清扫制度室内应保持整齐清洁，空气新鲜，无污迹，无积尘。室内卫生应当划区分工负责，每日清扫，每周进行大扫除，大扫除通常安排在周六进行。4.5.5 安管工作检查制度a）安管工作日检制度管理中心主任通常每日对园区安管工作巡检两次；安管主管（队长）通常在早上、中午、下午巡检分别不少于一次，夜间巡检不少于两次，其中每两日应在午夜后巡检一次。检查结果应登记在安管工作日检表上。b）军容风纪检查制度安管中队通常每半月进行一次军容风纪检查,可以在早操时进行,及时纠正问题，检查结果应登记在安管工作日检表上。c）内务卫生检93、查制度 管理中心主任通常每月组织安管队长对安管宿舍卫生进行一次大检查；安管 主管（队长）通常每日进行检查。检查结果应登记在安管工作日检表上。4.6 宿舍管理规范4.6.1安管宿舍实行军事化管理，必须做到令行禁止，保持整齐划一。4.6.2安管宿舍实行轮流值日制，每天的值日人员负责全天寝室的内务卫生管理工作。4.6.3宿舍内应保持安静，严禁喧哗，以免影响他人正常休息。4.6.4宿舍内不准会客，严禁外人留宿，坚决杜绝不健康的活动。4.6.5宿舍内物品放置要求：a) 安管员应使用公司配发的制式被褥，铺面应保持干净、平整。被子竖叠三折，横叠四折，叠口朝前，置于床铺一端中央。b）夏季蚊帐悬挂应整齐一致，白94、天可以将外侧两角移挂在里侧两角上，并将中间部分折叠整齐；也可以取下叠放。c）安管服、大衣、腰带等个人物品，白天不用时应存放于柜内，柜内物品应放置整齐。d）安管帽可以统一放于床铺上。e）床下只准放置经常穿用的鞋子和洗漱用具。鞋子放置的位置、数量、品种、顺序，应当统一；洗漱用的毛巾、香皂、牙具等应摆放整齐统一。f）暖瓶、水杯、墨水、报纸等物品的放置应当统一。4.7 安管员服务用语规范4.7.1 大堂岗（道口岗）服务用语a) 您好，请问您找谁？b) 请您出示证件，谢谢。c) 请您稍候。d) 对不起，这是管理制度，请您合作。e) 对不起，您找的不在。您需要我转告吗？f) 您（你）好，我是值班员，请问有95、什么事需要帮助？4.7.2 巡逻岗服务用语a) 您好，请问您去哪里？b) 请您爱护公共卫生；请您不要随地吐痰；请不要在墙上乱写乱画（乱张贴）；请您不要向楼下乱扔东西；请您把垃圾扔到垃圾桶里。c) 对不起，这是安全管理制度，请您合作；d) 对不起，这里不能停车，请您把车停到停车场里。4.7.3 停车场服务用语a) 对不起，消防通道禁止停车，请您将车停在车位里，谢谢。b) 您好，请不要在车场里逗留（玩耍）。c) 请您稍候，谢谢。d) 请把车停好；请您把门窗锁好，贵重物品请随身带走。e) 请您交纳车位费元，谢谢。5 相关文件无6 记录6.1 安管工作日检表6.2安管装备器材检查、维修记录表6.3 安96、管装备明细表安管员固定岗工作程序1 目的维持人员、车辆进出园区的秩序，保障园区安全。2 适用范围园区道口的安管管理工作。 3 职责3.1 安管员负责人员、车辆进出园区的验证登记；3.2 安管员负责物品进出园区的核实验证、登记放行工作；3.3 紧急情况时，协同其他安管员共同作战，直到警报解除。4 工作规程4.1 岗前准备按照安管员日常管理规程、安管员交接班管理规程做好上岗的准备工作和交接工作。4.2 岗上要求4.2.1 道口岗值班时通常采取跨立姿势，除工作需要外应保持姿势不变。4.2.2 值班期间，应按规定着装，保持仪容庄肃。4.2.3 值班期间，应严格履行岗位职责，不得擅自离岗、窜岗、睡岗。497、.2.4 值班期间，应举止端庄，谈吐文明，礼貌待人，微笑服务；不得嬉戏打闹、吸烟聊天、看报吃零食等与工作无关的事情，以及袖手、插手、倚靠、东张西望等不雅的动作。4.3 人员进出管理4.3.1 道口岗安管员必须熟悉园区业主（住户）的基本情况，包括：姓名、楼座、人口状况、相貌特征、常规出入园区时间等。4.3.2 凭IC卡或确认为本园区业主（住户）进出时应立即放行。4.3.3 如有外来人员进入时，应有礼貌的询问来人所找业主（住户）的姓名、楼座等，并在有条件的情况下征得业主同意后，应检验来人有效证件，在外来人员（车辆）登记表上登记后放行。4.3.4如遇业主（住户）带有亲友或访客时，安管员应有礼貌的请出98、示有效证件，登记后放行，必要时向业主（住户）做解释工作，争取业主（住户）的理解。4.3.5有效证件包括：身份证、暂住证、军官证、学生证等。4.3.6 当发现老幼病弱或手提重物的业主进出园区有困难时，应主动给予帮助。4.3.7 装修人员凭管理中心签发的“装修人员许可证”出入园区，安管员应核对姓名、身份证、编号、栋号是否真实相符。4.3.8 若遇上级领导或参观、视察、访问等人员进入园区时，安管员应立即起立敬礼，并有礼貌的回答询问，待客人走后将参观的人数、单位等情况记录清楚，备查。4.3.9 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心解释；对不听劝阻者，扰乱秩序者，使用暴力强行闯入者，送交派出所处理。4.99、3.10来访人员离开园区时，应登记离开时间。4.4 车辆进入4.4.1道口安管员发现有车辆进入园区，如使用IC卡进入，应立即放行；虽未使用IC卡，但确认为本园区车辆的，应简单询问原因，并在外来人员（车辆）登记表上登记后，开启车档予以放行。4.4.2 若是外来车辆（出租车除外）应简单询问去向、访问业主姓名、楼宇号，确认后放行，在外来人员（车辆）登记表上准确记录，开启车档予以放行。4.4.3 如有紧跟的车辆，示意其停车，再按上述规程处理，放行时应说“对不起，久等了”。4.4.4 园区通常禁止出租车出入，如属业主乘坐，确有必要进入的，应经安管班长同意，在外来人员（车辆）登记表上登记后，开启车档予以放100、行。4.4.5放行时应注意，必须在车辆完全进入道口后，方可放下车挡，确保不因开、关车挡造成车辆损坏，并注意保护行人的安全。4.5 车辆出园区4.5.1当发现有车辆出园区时，应立即查证车牌号，若使用IC卡应迅速放行；确认为本园区车辆，而未使用IC卡，应简单询问原因，确认是否为业主（住户）本人驾驶，在外来人员（车辆）登记表登记后，迅速开启车档予以放行。4.5.2若属外来车辆，应在外来人员（车辆）登记表上登记离开时间后，迅速开启挡车器放行。4.5.3开启道闸时应注意安全，确保车挡放下不碰伤车辆和行人。4.6对进出园区的物品，应核实管理中心签发的物品出入票登记物品与进出物品是否相符，确认无误后方可予以101、放行，禁止进入园区的物品一律不得放行。4.7遇有特殊情况，如接到匪情、火情报警等，应把好大门关，协同其他安管员共同作战，直到警报解除。5 相关文件无6 记录6.1 安管（消防监控）值班记录6.2 物品出入票6.3 外来人员（车辆）登记表安管员巡逻岗工作程序1 目的规范公司安管巡逻工作，确安管管员按公司规范，正常、有序地完成区域巡逻工作。2 适用范围公司管辖范围内所有安管巡逻工作。3 职责3.1 管理中心主任负责（安管队长协助）制定安管值班分组、巡逻路线和巡逻时间以及巡逻注意事项（巡逻时间应每月变动一次）。3.2安管主管（队长）负责电子巡更系统的操作和维护。 3.3 安管员按规定时间、路线实施巡102、逻任务。3.3.1 检查并维护区域内的公共秩序；3.3.2 检查区域内消防设备设施的完好情况和消防安全情况；3.3.3 检查区域内公共设备设施的完好情况，发现问题及时报修；3.3.4 发现问题及时填写安管（消防监控）值班记录。4 工作规程4.1 安管巡逻4.1.1 安管队值班员持巡逻信息采集机按规定巡逻时间和路线巡逻、采集数据;没有巡逻信息采集机的园区要进行详细的巡逻记录。4.1.2 安管巡逻时要注意自身形象，两人巡逻时成行，通常用齐步，步伐整齐。4.1.3 巡逻过程发现治安或设备损坏等问题需要处理，应及时进行处理并填写安管（消防监控）值班记录，在记录问题的同时应记录问题处理时限。4.2 情况103、处理4.2.1在巡逻中应对小区内各重点部位、消防设施设备、公共设施设备、施工单位仔细巡视，发现问题立即处理，在安管（消防监控）值班记录上详细记录后上报。4.2.2在巡逻中发现有各种安全隐患、清洁卫生等情况，应及时处理，在安管（消防监控）值班记录上详细记录后上报。4.2.3在巡逻中接到顾客的投诉和建议，应认真核查处置，详细记录后上报。4.2.4在巡逻中发现有可疑人员应仔细盘问，检查证件，必要时检查其所带物品，属三无人员的应将其逐出辖区，进行摆卖推销的人员应劝其离开。4.2.5在辖区内指挥车辆慢速行使、引导车辆停在指定车位、严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠104、正，并做好记录。4.2.6巡查车况，发现有未关门锁、窗、漏水、漏油等现象及时通知司机，上报管理处及时处理，并在安管（消防监控）值班记录上记录，设置接油盘。4.2.7对于形迹可疑人员和本物业范围内的打架斗殴、匪警、火警或发现有醉酒者、精神病人等情况，按火警火灾应急处理规程、治安紧急情况处理规程等预案进行处理，并及时报告，做好记录。4.2.8 安管人员在处理各种应急突发事件时，要根据实际情况及预案要求采取合理、有效、稳妥的措施，维护业主、公司的生命财产安全，同时要注意自我保护、保证自身的安全。4.3 检查考评4.3.1 安管主管（队长）每日查看上日巡逻数据统计表或安管巡更记录，检查应巡实巡点数、超105、时点数及超时时间，发现问题及时上报单位负责人。4.3.2 管理中心主任每周查看巡逻数据统计表或安管巡更记录，发现问题及时纠正，研究改进措施。5 相关文件5.1 治安紧急情况处理规程5.2 火警火灾应急处理规程6 记录6.1 安管（消防监控）值班记录6.2安管巡更记录6.3巡逻数据统计表（电脑软件自动采集提供）安管员交接班工作程序1 目的保证安管员工作交接正常有序进行，避免出现工作漏洞。2 适用范围园区安管岗位的工作交接。3 职责3.1管理中心主任、安管主管（队长）负责对本单位的安管交接班工作进行监督检查;3.2安管班长负责按照规程组织安管交接班工作。4 工作规程4.1接班人员应提前十分钟到达岗106、位。4.2接班人员未到达前，交班人员不得离开岗位，如此时离岗，发生问题由交班人员承担责任。4.3交接班时，接班班长要带队巡视园区，验收合格后按指定顺序依次到各固定岗位进行现场交接。验收时如发现问题，由交班人员负责处理完毕后方能交接,接班人员应协助处理。4.4交接时，交班人员应将目前辖区的状况、需继续注意或处理的问题、车场车辆情况、警用器械装备及其他必要事项向接班人员交代清楚，并做好记录。接班人员确认无误后，由双方班长在安管（消防监控）值班记录上签字确认。如有疑问，接班人员应主动询问清楚，否则不应接班。4.5交接班时，应由接班班长带队进行，交接班工作结束后由交班班长带队返回宿舍。交接班队伍通常采107、用齐步行进，到达一个岗位后立定整队，先由接班人员向交班人员敬礼，交班人员还礼后再开始交接；交接完毕后，交班人员应向接班人员敬礼，接班人员还礼后，班长带队前进，继续进行下一个岗位的交接。4.6交接班工作应快速、有序的进行，不得拖延时间，并应做好记录。4.7交班人员在交班前应将值班室内的卫生清扫干净方可交班，否则接班人员可以不接班。5 相关文件 无6 记录6.1安管（消防监控）值班记录停车场管理工作程序1 目的为加强车场管理,维护车场秩序,确保业主（顾客）的财产完好性。2 适用范围适用于各物业管理中心车场管理。3 职责3.1管理中心主任负责检查、监督车场管理和收费情况。3.2安管主管（队长）负责组108、织实施车场管理，核对车场的收费帐目。3.3车场管理员3.3.1负责对停车场内车辆的出入登记、保管、收费。3.3.2 对停放车辆进行巡视检查，保证车辆安全。3.3.3 对车辆进行管理，指挥车辆行驶和停放，保证车场秩序。4 管理规程4.1 车场标识车场标识包括停车场标识牌、限速牌、车场管理规定、车场的工作时间、停车线、车位号和出入口。4.2 车辆管理4.2.1 车辆驶入车场后,车场管理员要指挥车辆,按指定车位整齐停放。4.2.2车场管理员对车辆进行检查，发现异常及时向司机指出，并做好记录。4.2.3对车辆进行收费，立即填写存车记录，收费标准按大连市物价局车场管理规定执行。a) 业主可按月进行集中缴109、费。b) 业主按日按次交费，每次交费后车场管理员要向业主开出等价的交费收据。4.2.4车场管理员对停放的车辆进行登记，按照存车登记所列项目仔细填写。4.2.5车场管理员在岗期间要对车场进行认真巡回检查，防止发生盗窃和损坏。4.2.6如果发生异常情况，应及时上报处理。4.2.7车辆驶离时，应核对是否人车相符，并注明开出时间。4.3 车场管理4.3.1车场管理员每天填写值班记录，注明值班期间停放车辆和所收资金，做到车钱相符。4.3.2安管队长要每天核对车场收费情况，并经常对车场进行抽查,填写检查记录。4.3.3管理中心主任要组织有关人员对车场管理情况进行检查。4.4 车场设施管理定期对车场情况进行110、检查，保证设备设施正常。4.5 注意事项4.5.1凡没参加保险的车辆不得停放。4.5.2车内严禁存放贵重物品和现金,严禁存放有毒物品及易燃易爆品,否则后果自负。4.5.3酗酒的驾驶员不得将车驶入车场,对扰乱车场秩序,无理取闹者交公安机关依法处理。4.5.4停放的车辆必须关闭电路、关好门窗、加锁防盗锁，否则后果自负。4.5.5在停车场停放的车辆，不得鸣喇叭、长时间使用遥控器发动车辆等扰民行为，不得拆散部件、大修车辆及排放污染物。4.5.6 对违反园区、大厦停车规定而擅自停车者，车场管理员应合理制止，必要时向派出所报告，请求协助解决。5 相关文件无6 记录6.1 存车登记消防设施设备维护检查工作程111、序1 目的保障广场内所有消防设施设备处于良好工作状态。2 适用范围广场内所有消防设施设备、消控中心设施设备维护检查3 职责3.1消防设施日常使用管理由专职消防员负责，专职消防员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。3.2消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职消防员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。4 工作程序4.1 火灾报警联动控制系统的保养程序4.1.1 日检1) 对火灾报警主控屏进行自检功能检查；2) 按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显112、示；3) 按消声键，消除声音；4) 按复位键，使主控屏恢复到正常状态。4.1.2 月检1) 完成日检全部内容；2) 测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常；3) 进行备用电源的自检试验；4) 检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，检查箱内外线路有无缺损和故障隐患；5) 检查楼层显示是否正常；6) 对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰；7) 及时清洁因受环境影响而脏污的烟感器、温感器。4.1.3 年检1) 逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁；2) 紧固导向线路接头；3) 对每个楼层井道内的分线箱，紧固对箱内外导线进行；4) 113、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。4.2 自动喷水灭火系统的预防性维护项目4.2.1 日检1) 每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查。4.2.2 月检1) 每月检查一次警铃是否正常，报警启动是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启；延迟器延迟5-90s后，水力警铃应发出报警信号；如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，清除水垢、泥沙等污物，使水流畅通，防止报警失灵；2) 每月对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换；3) 每月检查系统控制阀门是否处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，确保保证控制阀门不被误关闭。4.2.3 综合试验每两个月应对系统进行一114、次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能；1) 综合试验时，发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等；2) 检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降；若明显下降，应检查闸阀是否堵塞；若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀；3) 观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警；4) 当系统因试验或因灭灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。4.3 烟、温感系统的预防性维护项目4.3.1 日常主控115、器自检时若发出烟感报警信号，监控中心值班人员应迅速通知巡逻安防员赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由监控中心值班人员对接收报警信号的烟感作出复位处理；4.3.2 月度保养1) 购物广场所有烟、温感自动报警系统每月保养一次；2) 每月抽取总烟感数的5%，用香烟等烟源烟感报警，试验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中有一个不合格，则应另外抽取总数的10%试验，直至全部合格为止； 3) 检查楼层显示应正常，检查烟感报警功能是否正常；4) 对因楼层漏水而危及烟感及其电路的地方，应及时进行特别检查；5) 温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温使其报警；6) 对检查出的不合格品进行及时修复或更换116、。4.4 防火卷帘门的预防性维护项目4.4.1 月度保养1) 手控检查，检查门轨、门扇外观有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否上锁，卷帘门的电控箱指示信号是否正常，箱体是否完好；开后按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降），在按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可重新操作；2) 自检检查，用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门； 3) 卷帘门关闭后，只有待烟感(或温感)信号消除，或复位按钮复117、位后方可重新开启卷帘门；4) 消防中心按钮操作检查，消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常；5) 对系统中检查出来的缺陷要及时修复；对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形的地方，要进行修复，确保卷帘门外观清洁美观。4.4.2 年度保养1) 完成月保养全部项目；2) 对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检查；3) 紧固各电线接头，清洁控制箱内的灰尘，检查箱内电气元件是否齐备。4.5 消火栓的预防性维护项目4.5.1 月度保养1) 检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；2) 指示灯、报警按钮、118、警铃是否齐全，有无脱落，栓门是否完好；3) 随机抽取消火栓总数的5，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。4.5.2 年度保养1) 完成月保养中的所有内容，开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洗或更换；2) 将水带交换展开，交换褶边后重新卷起；检查水枪头与水带、水带与水龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复；3) 将栓内阀门开闭一次、检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，阀杆上油防锈；4) 将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门；5) 逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。4.6 疏散出口指示灯预防性维护项目4.6.1 日常检查1119、) 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；2) 电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电源供电时，也应能亮，否则应检查修复；3) 出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复；4) 检查灯具安装是否牢固可靠；5) 清洁灯箱外壳及显示屏表面。4.7 干粉灭火器的预防性维护项目4.7.1 月度检查1) 检查压力表指针是否在红、绿、黄三色的绿色位置，检验标识是否在有效期内；2) 取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松；3) 检查灭火器存放地点是否适应，应保证干燥通风，切忌日光爆晒和强烈辐射，环境温度应在10-45之间；4.7.2 年度检查1) 检查插销是否生锈，2) 检查灭火器指针位120、置，并抽取总数的10%测定重量；3) 正常情况下，灭火器使用有效期为3年，过期的灭火器应及时更换；检验合格后，张贴合格证。4.8 闭路监视系统的预防性维护项目4.8.1 月度保养1) 每月检查闭路监视系统防尘罩，擦拭镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；2) 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；3) 检查监控中心通风、照明条件，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；4) 检查室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。消防巡视与检查工作程序1 目的发现和消除火险隐患2 适用范围 广场所有区域3 职责3.1消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进121、行一次防火检查并复查追踪改善。3.2检查中发现火灾隐患，检查人员填写防火检查记录。3.3检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现广场存在火灾隐患，要及时整改。3.4对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。4 工作程序4.1 日常消防巡视要求1) 检查广场各安全出口、疏散通道是否畅通，检查消防通道及扶梯公用设施安全；2) 疏散指示标志、应急照明是否完好；3) 检查商铺用电是否存在违章情况；4) 检查商铺货架等物品是否遮挡、圈占灭火器材和以及其它消防设施5) 检查购物广场内灭火器材和安全标志是否在位、完整；6) 检查商铺安全出122、口两侧1米范围内是否设置人体模特、广告牌等；7) 检查购物广场内POP、商业广告是否遮挡消防安全标识；8) 检查常闭式防火门是否处于关闭状态，闭门器是否工作正常；9) 检查防火卷帘门下方是否堆放物品；10) 检查室外消防栓周围5米内、消防路口是否停放车辆、堆放物品；11) 检查停车场内的车辆是否装载易燃易爆等危险品；12) 检查停车场内是否有存在维修车辆、加油等现象；13) 检查停车场内消防器材是否完好。4.2 定期消防检查要求4.2.1 月度检查内容1) 检查员工宿舍中是否使用电炉取暖、做饭；2) 检查使用过的灭火器材是否更换、放回原处；3) 检查办公室用电是否存在违章情况；4) 检查购物广123、场营业区域和办公室电气设备安装是否符合安全要求，有无超负荷现象；5) 检查日常消防巡视记录、监控中心报警记录是否完整；6) 检查各部门计划实施的消防安全培训开展情况；7) 检查燃气防泄漏情况，食堂作业炉具周围的防火措施；8) 检查危险化学品、易燃易爆品的储存环境；9) 动火作业的申报审批、现场监护执行情况；10) 消防隐患整改监督检查实施和效果；11) 检查监控系统报警、联动的完好情况；12) 检查消防设施设备定期维护项目的完成情况；13) 大型促销活动和重大节庆前的专项消防安全检查，按照上述内容执行；14) 检查消防栓系统及配件是否完好、齐全。4.2.2 季度检查内容1) 检查重点工种人员掌124、握消防知识情况；2) 检查监控中心灭火器材的储备和管理情况。4.2.3 年度检查内容1) 每年度，消防应急预案演练与更新情况；2) 每年度，检查气体自动灭火系统年度检测完成情况和检测结果；3) 每年度（雷雨季节前），检查购物广场避雷设施的完好情况。4.4 重点防火部位监督检查要求1) 重点防火部位的监督消防检查应包括定期消防检查的要求内容；2) 检查重点防火部位专责人员的在岗情况；3) 检查重点防火部位特殊防火措施的置信情况。设施设备运行管理工作程序1 目的 保障广场配电设施设备正常运行，一旦出现配电设施设备故障时能够及排除故障。2 适用范围 2.1供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电125、机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.2给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。2.3消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。2.4电梯设备：各类电梯及其附属设备。2.5弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。2.6通风系统设备：通风设备及其附属设备。3 职责 3.1熟悉配电设施设备性能和操作程序。3.2各级人员坚守工作岗位,遵守劳动纪律，严格按配电操作规程及停送电制度进行作业。3.3在工126、作中要对所有的仪表及设备巡视检查,发现问题向有关人员进行汇报处理。3.4按规定做好日常记录和检修记录。3.5严格执行广场管理制度，禁止非工作人员进入配电室，做好安全保卫工作。3.6爱护防灭火设备及其他工具，做到放置整齐有序。4 工作程序4.1配电设备运行管理规定4.1.1保证24小时正常运行，出现故障立即排除，出现紧急停电时，应能在5分钟内完成倒闸操作把另一路电源送至用电设备。4.1.2非市政供电及紧急停电因素外，影响到业户使用的停电，应按规定至少提前24小时将有关通知转发客户服务部通知到每个客户。4.1.3配电室的管理及操作应严格遵守国家标准。严格执行临时用电管理措施。4.1.4根据使用情况127、，随时调整供电方式，避免空载、轻载的状况，节约能源。4.1.5设备设施的巡视监控：4.1.5.1值班人员每隔两小时巡查一次高压室、变压器、低压配电柜、控制柜、发电机房，并填写高低压变配电运行记录；每天维修电工须巡视楼层、强电井两次，并按要求填写设备房巡查记录表。4.1.5.2巡视内容：a) 变压器运行是否超温（85）；b) 有无异常响声或气味；c) 柜面各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常，各开关把手位置是否正常；d) 电压是否正常，功率因数是否正常，各回路三相负荷电流是否正常；e) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f) 防小动物设施是否完好；g) 接地线有无锈蚀或松动；h) 各种临时用电接驳情128、况是否正常；i) 各种标示牌、标示物是否完好；j) 安全用具、操作工具是否齐全，是否存放于规定位置；k) 各公共部位照明是否完好；各部位安全指示灯是否正常；l) 室内通风及消防设施是否完好。4.1.6在巡视中发现问题:a) 对于巡视中发现的问题，配电间值班人员应及时采取措施予以处理，处理不了的问题应及时如实地汇报给工程师，在工程师的协同下加以解决。并将处理情况记入设备日常维修记录及交接班记录中。处理时应严格遵守供配电设备操作作业规程和供配电设备维修保养作业规程的相关规定；b) 用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常及时处理。4.1.7检修时，必须在配电屏相应129、供电开关悬挂“有人操作，禁止合闸”牌，并派专人负责监护，检修完成后，检查所有线路无短路、漏电，接地良好的情况下，合闸试电，应确保无误。4.1.8工程部安排相关人员在规定时间（每月30日）对商户用电部分的电表进行抄表，并将结果送财务部核算。4.1.9对由于其他原因而导致的突发性停电，由监控中心及时通知工程部值班电工，争取尽快查明原因并进行处理，填写值班记录，同时值班电工到发电机房巡视，确保备用发电机组正常运行，填写运行记录，并抄录有关数据。对商场内供配电的抢修由客户服务部及时通知业主，由工程部相关人员组织实施。4.1.10配电间管理:未经工程部经理同意，不能私自更改设备线路和运行设施，特殊情况下130、，须经工程部经理批准并做记录。a) 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理或上级同意，并在值班人员陪同下方可进入机房。b) 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，禁止吸烟。c) 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。d) 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。e) 机房门应当做到随时上锁，钥匙由当值人员保管，值班人员不得私自配钥匙、钥匙不得外借。4.1.11交接班要求:4.1.12接班人员提前10分钟接班，认真听取交班人员交代，检查工具131、物品、钥匙等是否齐全、完好，确认无误后在交接班记录上签名。4.1.13有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。d) 交班时发生故障或事故正在处理中，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.1.14当值变配电室值班人员应将供配电设备的有关运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在相关记录表内。工程师在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交管理处存档。4.2柴油发电机运行管理规定4.2.1每天定期巡查机房及机组设备。4.2.2每月空132、载试运行两次，每次10分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写运行记录表。4.2.3油箱内燃油应至少储备1.5吨，发现储备不足立即通知工程部经理订购。4.2.4发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。4.2.5发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。4.2.6当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。4.2.7保持机房内的通风和照明设施良好。4.3电梯设备运行管理规定4.3.1定时巡视（每班次一次）电梯的运行情况，保证电梯机房、井道、钢缆、轿顶及轿厢内设施完好，确保其运行正常、安全、可靠。4.3.2严格按照维保合133、同的要求完成电梯维保方进行监督、考核，保证其按时、保质地按照保养计划实施维保工作。4.3.3定期（每月一次）电梯检修、保养时，至少提前24小时通知客户服务部，并通知客户。一般情况下不得在营业时间内停机检修。4.3.4按时对电梯进行年检（每年一次），换取电梯准用证和电梯合格证，保证其合法使用。4.3.5电梯的开关梯时间与实际使用的主力店的营业时间同步。4.4空调设备运行管理规定4.4.1保证中央空调系统运行正常，保证各类末端空调设备完好，无超标噪音和严重滴漏现象。4.4.2定时巡检（每班次一次）各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象。4.4.3完成设备的日常维保，监督维保委托单位134、的维保，保证其按时、保质地按照维保内容完成设备的维保工作。4.4.4根据季节及气温的变化，随时调整开机状况，避免浪费，节约能源。4.5给排水设备运行管理规定 4.5.1按时巡检（每班次一次）各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，给排水管道通畅。4.5.2非市政供水及紧急停水因素外，需停水时应按规定至少提前24小时通知客户服务部，以提前通知业户。4.5.3按照要求完成二次供水蓄水箱水处理工作（每年一次），保证水质达到地方供水部门的要求，获得供水合格证。4.6室外照明设备运行管理规定4.6.1根据季节变化调整时间继电器的参数（每月一次）。4.6.2每天开启后135、由值班工程人员负责巡视一次，巡视内容包括各路灯光是否都已经按时开启。4.6.3每天关闭后由值班工程人员负责巡视一次，巡视内容包括各路灯光是否都已经按时关闭。4.6.4每周统计泛光灯具损坏的情况，并根据统计结果通知维修班做好维修。4.6.5每周对泛光供电系统进行一次巡检，确保泛光系统正常运行。4.7弱电系统运行管理规程 4.7.1监控中心值班员负责监控中心弱电系统设备的外部清洁、操作、监控、记录。4.7.2弱电技工负责弱电系统运行状况的巡视检查。4.7.3工程部工程师负责弱电系统值班及巡检工作的检查监督。4.7.4工程部经理负责对弱电系统运行管理工作进行检查及指导。4.7.5保安监视系统运行管理136、规定4.7.5.1保证系统不间断电源的开启。4.7.5.2系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。4.7.5.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。4.7.5.4未经工程部经理的同意，严禁修改系统参数。4.7.5.5系统参数个性后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。4.7.5.6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。4.7.5.7系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。4.7.5.8摄像头和红外报警器故障应于3小时修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。4.7.6消防设备运行规定4137、.7.6.1监视中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。4.7.6.2如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。4.7.6.3当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。4.7.6.4工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。4.7.6.5工程部和保安部每月定期对商场消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。4.7.6.6消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手138、动/自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保商场消防安全。4.8消防设备运行管理规程4.8.1工程部经理和管理部经理负责消防设备管理工作的实施与检查。4.8.2工程部技工和保安值班人员负责消防设备管理工作的具体实施。4.8.3消防设备的管理：4.8.3.1熟悉消防法规，了解各种消防设备的使用方法。4.8.3.2禁止擅自更改消防设备。4.8.3.3定期检查消防设备的完好情况，对使用不当等应及时改正。4.8.3.4检查电器、电线、电开关、燃气管道等有无霉坏、锈坏、氧化、溶化、堵塞等情况，防止短路或爆炸引起火灾。4.8.3.5制止任何违反消防安全的行为。4.8.3.6积极开展防139、火安全教育，提高全民防火意识。4.8.4消防管理制度：4.8.4.1消防控制中心要建立24小时值班制度，值班人员要具有消防基本知识，同时对建筑物内的消防设备有充分的了解，并懂得火灾事故处理程序，同时值班人员要有高度的责任心和判断事物的敏锐性。4.8.4.2客户服务部要建立防火档案制度，对火灾隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）、重点消防部位、前期消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅，还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。4.8.4.3要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制，上至公司领导，下至消防员，都要对消防负有一定的责任。设施设备维护保养工作140、程序1 目的 保障各种设施调设备正常工作。2 适用范围广场内所有设施设备3 职责3.1保障各种设施设备正常使用；3.2发生突发事件（设施设备故障）时能够及时有效进行处理。4 工作程序4.1配电室设备维护保养规程4.1.1值班电工负责高压柜、变压器外部壳体每月进行一次的保养、清洁，要求外壳整洁、无浮灰、。4.1.2 配电室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的主要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部，待批准后实施。4.1.3 对于不影响客户正常工作或不会产生严重后果的变电站设备故障，可以放宽到48小时内解决。4.1.4设备进行维修时，电气工程师等负责人必须到场，141、并亲自参加维修。4.1.5低压柜（含直流屏、电容补偿柜）维护保养规程a) 柜体面板清洁，要求外壳整洁、无浮灰，每月一次。b) 电气仪表：外表面清洁，显示正常，固定可靠，每月一次。c) 继电器、交流接触器：外表面清洁，触点完好，无过热现象，无噪音，每月一次。d) 控制回路：压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化，每月一次。e) 指示灯、按钮、转换开关：外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活，每月一次。f) 电容无功补偿：功率因数达南宁供电局要求以上，电容器及电容接触器完好，无发热变色现象，电容补偿三相平衡，每月一次。g) 母排：压接良好，色标清晰，对地绝缘电阻不低于0.5M，每年一次。h) 柜体对142、地测试：接地良好，接地电阻不大于4，每年一次。每年雨季来临前，对接地装置及避雷针应进行全面检查及测试，防雷接地系统电阻应不高于1。i) 直流屏：蓄电池不变形，蒸馏水在L位和H位之间，桩头连接正常，每月一次。4.1.6干式变压器维护保养规程a) 外观：扫尘，要求无浮灰、标志清晰、整体完好，每月一次。b) 绝缘电阻值：一次侧相间及对地，二次侧相间及对地绝缘良好，绝缘电阻不低于50 M，每年一次。c) 一次侧接线端：压接良好，牢固可靠，每年一次。d) 二次侧连接母线：压接良好，牢固可靠，每年一次。e) 绝缘子：扫尘，整体完好无损，无浮灰，每年一次。4.1.7低压电气设备维护保养规程4.1.7.1熔断143、器a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，3、修整达不到要求的则应更换。4.1.7.2交流接触器a) 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c) 清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;d) 清洁铁芯表面的油污及脏物；e) 拧紧所有紧固件。4.1.7.3电容器a) 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；并观察接线头144、有无 发热变色现象； d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。4.1.7.4热继电器a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.1.7.5断路器（自动空气开关）a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；c) 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；e) 各传动机构应注入145、润滑油；f) 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g) 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；h) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j) 检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.1.7.6主回路a) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c) 母线排分色热缩套管是否脱落，如是则重新更换。4.2配电室设备维护保养达标要求4.2.1主变压器a) 运行声音正常，无放电声及杂音；b) 变压器高，低压各146、接头部分不发热，无异味；c) 引线电缆接头，接触部分无发热现象；d) 变压器室门应关闭严紧；e) 变压器室应通风良好，冷却风扇投入时应运行良好；f) 变压器温度控制器运行显示正常，风机开，停切换正常。4.2.2 10KV 开关a) 开关机构处，开，合位置与机构指示，储能位置是否与实际运行状况相符；b) 开关气室处无放电声及杂音；c) 开关把手，遥控切换开关，一体化保护仪指示正常，位置正确；d) 接头接触部分无发热现象；e) 保护装置电源监视灯指示正常。4.2.3 10KV进线刀闸及母线a) 刀闸分，合位置与实际运行情况相符合；b) 刀闸在合位时，动触头应完全进入静触头中，且接触良好，不松动，发147、热，及卡涩现象；C) 各触头部分应接触良好，不发热；d) 刀闸分，合活动应自如，无脱销，脱扣，变形等现象；e) 刀闸分，合位时闭锁正常；f) 刀闸支持瓷质部分应清洁完整，无裂纹，无放电声及放电痕迹。4.2.4 400V低压开关柜a) 开关操作指示应与实际运行方式相符，指示灯指示正确；b) 开关内部应无异常及放电声；c) 表示指示正确，无卡针现象，窗面完好，透明，清洁；d) 开关箱应完整进入柜内，接触良好。4.2.5电容器a) 无异常及放电声；b) 不渗油，接头不发热，无鼓肚变形现象。瓷质部分清洁完好，无裂纹，放电痕迹。4.2.6 电力电缆a) 各接触部分步发热，发红，及变色现象；b) 外表皮无148、破痕，周围无硬物；c) 电缆桥架应干燥，不潮湿，桥架（梯形桥架除外）盖应覆盖到位，锁闭严密。4.3空调系统设备维护保养规程4.3.1 系统设备a) 每天擦拭机身外壳，保持干净整洁；b) 每天检查各仪表工作状况是否正常，停机时对控制板及控制箱进行除尘；c) 日常检查冷水机组的蒸发压力、冷凝压力、油压、油的压差和排油压力是否正常；d) 在长时间的停机过程中，必须每两周运行一小时排气装置；e) 清洗空调水系统所有的水过滤器，周期为三个月；f) 润滑导叶控制连接机构的轴承，球节点和支点，根据需要滴几滴轻油，周期为六个月；g) 对油过滤器截止阀的O形圈进行润滑，更换油过滤器，周期为六个月；h) 用冰水槽149、校验蒸发器制冷剂温度传感器的精度是否在容许的范围内，周期为十二个月；i) 清洗冷凝器铜管内壁，清洗蒸发器铜管内壁，周期为十二个月；j) 检查启动接触器的磨损情况，检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常，检查电 机绕组的绝缘，周期为十二个月。4.3.2立式冷冻水泵a) 每天清洁电机、水泵外壳；b) 每天检查压力表摆动是否正常，指示是否正常；c) 每天检查系统是否漏水，各阀门是否工作正常；d) 给轴封加黄油，检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象，周期为一个月；e) 检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换，周期为一个月；f) 检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换，周150、期为三个月；g) 给控制系统除尘，各阀门是否工作正常，检查电路动作的可靠性，周期为三个月；h) 检查电机绕组的绝缘；周期为六个月；i) 检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；周期为十二个月；j) 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面；周期为十二个月；k) 校对轴线，检查键、销磨损情况，若磨损严重，应予以更换；周期为十二个月。4.3.4新风机组a) 每天检查出风口软连接，如有破损则更换；b) 根据实际使用情况，每月清洗空气过滤网24次；c) 给风机轴承加注黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有新黄油出现，周期为半个月；d) 检查皮带松紧情况, 周期为一个月；e) 检查151、轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换, 周期为一个月；f) 检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则采用优质防锈漆重新油漆, 周 期为三个月；g) 清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光, 周期为三个月；h) 检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通, 周期为六个月；i) 检查附属阀门（包括风闸）是否工作正常，如有损坏，则维修更换, 周期为15天；j) 检查管系统是否漏气、漏水, 周期为一个月；k) 清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水（DH-001型空调铝翅片高级清洗剂）喷入翅片 间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净, 周期为六个月；l) 检查电机绝152、缘电阻, 周期为六个月。4.3.5风机盘管a) 每季清洁一次风机盘管换热翅片；b) 排除盘管内的空气（不定期）；c) 清洗风机盘管的水过滤网，周期为三个月；d) 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物周期为三个月；e) 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机 轴承，周期为六个月；f) 拧紧所有紧固件，清洁风机盘管的滴水盘，周期为六个月；g) 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M，否则应整修处理。h) 检查电容有无变形、彭胀或开裂，如是则应更换同规格电容；i) 检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修，周期为十二个月；j) 清153、除盘管内壁的水垢，周期为十二个月。4.4柴油发电机维修保养规程 4.1检查项目：a) 润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器；b) 冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等；c) 进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器；d) 燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油抽缸及油水分离器沉淀物或水）；e) 排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水；f) 充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每个月检查一次），仪表，总开关，接线管及指示灯；g) 发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常；h)154、 自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机自动装置是否正常。4.4.2维修保养规程：a) 进行维修保养前，应断开发电机各部位开关，并拆除蓄电池连接线，且必须遵守负极线先拆后装的顺序；b) 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）；c) 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时或每年进行一次清洁或更换。拆卸时先松开铁环，再拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯。滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风155、筒吹干（注意不能过热）；清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯；如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器；d) 蓄电池的维修保养周期为机组每运行50小时或每半年进行一次：1) 检查蓄电池电压是否足够（24V以上），充电机运行是否正常；2) 检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；3) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油；4) 检查蓄电池电解液比重是否合适（温度为20度时，比重为1.28），否则应加稀硫酸或蒸馏水调整电解液比重。156、e) 皮带的维修保养周期为每运行100小时或每年进行一次：1) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；2) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12MM左右，太松太紧都应当进行调整。f) 散热器的维修保养周期为每运行200小时或每二年进行一次：1) 外部清洁；2) 先用压缩空气吹尽散热器翅片上积尘，然后用毛刷沾清洁剂水溶液刷洗顽固的脏污积聚物，清洗时应用塑料布对柴油发电机作好防护；3) 内部除垢：把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；向散热器中倒入45的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；除垢后用3%的碱溶液中157、和两次，然后再用清水冲洗三次以上；4) 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；5) 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。g) 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时或每二年进行一次：1) 启动柴油发电机，让其运行15分钟；2) 当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；3) 拆除粗机油滤清器，换新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；4) 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加158、新的与机内型号相同的机油。h) 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时或每二年进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。i) 发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时或每三年进行一次：1) 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；2) 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；3) 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则 应申请外委维修。j) 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则 应申请外委维修。4.5 弱电系统维修保养作业规程5.1弱电技工按弱电系统维修保养计划安排保养，并将保养情况记入159、按计划维修养护记录表中，外委的项目需填写外委维修保养申请表及供方服务记录表。5.2闭路监控系统的保养：a) 每月对系统进行一次维护保养。b) 检查各装置旋钮调节正常，各按键功能正常。c) 检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。d) 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。e) 检查各控制系统、监视系统连线接触良好，显示清晰，录放相正常。f) 对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封是否良好。4.5.3对报警系统的保养a) 每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。b) 检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。c) 维修160、保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。 4.5.4 紧急广播系统维修保养a) 按保养计划表做系统保养；b) 保养时先断开系统电源；c) 清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴；d) 清洁CD机激光头和机械部分；e) 检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮；f) 清洁扩音机散热器上的灰尘；g) 保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。 4.5.5消防排烟系统维修保养a) 按保养计划进行机器在的保养；b) 手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修；c) 检查风机的风叶，清除表面灰尘；d) 加注润滑油，检查紧固风机接线端子；e) 清除控制箱161、表面和内部的灰尘，检查箱内器件；f) 检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换；g) 手动启动风机检查运行情况；h) 工作结束后，填写消防风机检查表。4.5.6防火卷闸维修保养a) 按保养计划进行系统保养。b) 清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。c) 检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。d) 检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。e) 检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。f) 检查电动刹车手动开关和手动起闸装置。g) 手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。h) 触发卷闸附近的烟/温感162、检查自动落闸功能，消防中心监控员在联动台上测试遥控落闸功能。i) 工作结束后填写防火卷闸、门设备检查表。4.5.7应急灯、疏散指示灯检查保养a) 各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。b) 巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报工程部维修。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮。c) 应急灯具应保持清洁。d) 发现灯具有破损或缺失应马上由工程部补充并报管理部追查。 4.5.8维修保养人员注意事项a) 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。b) 应注意安全操作：确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘163、措施；确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。 4.5.9维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内， 用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.5.10向业主试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向业主说明使用中应注意的事项，如业主有不满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至业主满意为止。4.6消防设备维护与保养规程4.6.1室内消火栓给水系统的维护消火栓应经常保持清洁、干燥，防止锈蚀、碰伤或其他损坏。每半年（或按当地消防监督部门的规定）至少进行一次全面的检查164、维修。检查要求为4.6.1.1消火栓和消防卷盘供水闸间不应有渗漏现象。4.6.1.2消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。4.6.1.3报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。4.6.1.4消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损，涂层无脱落花流水，箱门玻璃完好无缺。4.6.1.5消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油，箱门玻璃完好无缺。4.6.2自动喷水灭火系统的维护自动喷水灭火系统必须有日常监督、检测、维护制度，保证系统处于良好的工作状态。4.6.2.1负责系统维护管理的专职人员必须熟识自动喷水灭火系统原理、性能、操作维护规程。4.6.2.2管理165、人员必须每天巡检责任区内一切供水总控制阀、报警控制阀及其配件，进行外观检查，保证系统处于无故障状态。4.6.2.3所供水源必须保证要求的水量和水压；每年对水源供水能力进行一次测定。贮存消防用水的水池、消防水箱、气压水罐，每月检查一次，核对水位和气压罐的气体压力，以及消防用水不被他用的技术措施，发现故障，及时进行修理。消防水池、消防水箱、水罐的水需要更换时，应通知消防监督部门，临场监督。消防用水的水温不应低于5，且应防止结冰现象。4.6.2.4每两年对贮水设备应维修一次，进行修补和重新油漆。4.6.2.5消防水泵应每月运转一次。若采用自动控制时，应模拟自动控制参数进行启动运转，每次运转时间宜为5166、min。每月应利用报警控制阀旁的泄放试验阀进行一次供水试验，验证系统供水能力。4.6.2.6一切控制阀门应用铅封固定在开启或规定的状态，且阀门应编号，挂上标牌。保证阀门不被关闭，供水管路畅通。室外阀门并中的控制阀，应每月检查一次，保证阀门处于开启状态。4.6.2.7水泵接合器的接口及其附件，应每月检查一次，保证接口完好、无渗漏、有闷盖。4.6.2.8每两个月对水流指示器试验一次，利用末端试验间排水，检查其能否及时报警。4.6.2.9每月检查一次喷水外观，发现不正常喷水应及时更换。4.6.2.10发现故障，需停水进行修理时，应向工程部经理及保安部经理报告，并取得维护管理专职人员的同意，且亲临现场167、监督，才能动工。4.6.2.11自动喷水灭火系统每年应进行一次可靠性评价，并对施工验收、日常管理维护、修理情况进行总结。4.6.2.12报警阀附件应齐全，水压表、气压表应经校核保持标准压力，准确无误。水流指示器和报警控制阀应能正常报警。4.6.2.13 为了保证自动喷水灭火系统的正常工作，对系统需进行定期检查，主要包括日常检查和定期检查。4.6.3防烟、排烟系统的维护对机械防烟、排烟系统的风机、送风口、排烟口等部位应经常维护，如扫除尘土、加润滑油等，并经常检查排烟阀等手动启动装置和防止误动的保护装置是否完好。每隔12周，由消防中心或风机房启动风机空载运行5min。每年对全楼送风口、排烟阀进行一168、次机械动作试验。此试验可分虽由现场手动开启、消防控制室遥控开启或结合火灾报警系统的试验由该系统联动开启。排烟阀及送风口的试验不必每次都联动风机，联动风机几次后应将风机电源切断，只做排烟阀、送风口的开启试验。4.6.4火灾自动报警系统的维护6.4.1应有专人负责火灾自动报警系统的管理、操作和维护，无关人员不得随意触动。系统的操作维护人员应由经过专门培训，并由消防监督机构组织考试合格的专门人员担任。值班人员应熟练掌握本系统的工作原理及操作规程，应清楚了解建筑物报警区域和探测区的划分以及火灾自动报警系统的报警部位号。4.6.4.2火灾自动报警系统应保持连续正常运行，不得随意中断运行。如一旦中断，必须169、及时通报当地消防监督机构。4.6.4.3为了保证火灾自动报警系统的连续正常运行和可靠性，应根据建筑物的具体情况制定出具体的定期检查试验程序，并依照程序对系统进行定期的检查试验。在任何试验中，都要做好准备，以防出现不应有的损失。a) 每日检查b) 季度试验和检查c) 年度检查试验4.7 给排水系统维修保养作业规程4.7.1水泵机组维修保养。水电工每年应对商场内所有水泵房机组进行一次常规保养。4.7.1.1电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c) 检查电动机风叶有无碰170、壳现象，如有则应修整处理；d) 清洁电动机外壳；e) 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.7.1.2水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d) 清洁水泵外表；e) 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。4.7.1.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。7.1.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛171、则应拧紧。4.7.2控制柜维修保养。水电工每年应对商场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养；保养的项目、要求参照供配电设备（设施）维修保养作业规程条款中相关内容执行。4.7.3远传压力表（压力表）维修保养：4.7.3.1检查表针指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同型号同规格的仪表。4.7.3.2检查表内是否有积水，如有则应进行干燥处理；4.7.3.3检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；4.7.3.4偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4.7.4蝶阀、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养4.7.4.1蝶阀维修保养：a)检查密封胶垫处是否漏水，如172、漏水，则应更换密封胶垫；b)检查手柄及锁定装置是否操作正常、定位可靠，刻度盘是否完好，否则应予修理或更换；c)检查阀体油漆是否脱落，锈蚀是否严重，否则应进行除锈、刷漆。4.7.4.2闸阀维修保养：a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；c)对闸阀杆加黄油润滑；d)对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.7.4.3止回阀维修保养：a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。4.7.4.4173、浮球阀维修保养：1. 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2. 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；3. 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.7.4.5液位控制器维修保养：a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 消除压力室内污物，疏通控制水道；c) 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松驰则应拧紧；d) 紧固所有螺母。4.7.5潜水泵或排污泵维修保养7.5.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。7.5.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。7.5.3检查轴承磨损情况，如转动时174、有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。7.5.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。7.5.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.7.6明装给排水管维修保养（每年进行一次）4.7.6.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。4.7.6.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.7.6.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.7.6.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。设施设备安全操作工作程序1 目的 在进行设施设备操作时，确保安全。2 适用范围 2.1供175、配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.2给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。2.3消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。2.4电梯设备：各类电梯及其附属设备。2.5弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。2.6通风系统设备：通风设备及其附属设备。3 操作规程3.1高低压倒闸安全操作规程 3.1.1防止误操作事故发生，变电所的倒闸操作必须执行操176、作票制度。3.1.2倒闸操作必须根据工程部主管工程师以上领导通知或得到南昌供电局调度中心的调度命令才能进行。3.1.3倒闸操作必须由二人进行，其中经验丰富熟悉设备者为监护人，当值值班员为操作人，特别重要的负载倒闸操作由变电主管工程师或当值领班监护。3.1.4停电拉闸操作必须按照断路器（开关）负荷侧开关（小车）的顺序依次操作；送电合闸操作与上述相反的顺序进行。严防带负荷摇出断路器小车。3.1.5操作票的内容应包括操作任务操作项目操作地点写票人审票人操作人监护人和操作时间及终了时间。每个设备均有编号，即设备的“名称和编号”。3.1.6下列项目应填入操作票内：应拉合的断路器及隔离开关，检查断路器和隔177、离开关的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，接拆接地线，安装或控制回路或电压互感器回路的保险器。3.1.7操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应写清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据系统图（或模拟图板）核对所填写的操作项目和分别签名，有值班负责人则尚应经值班负责人审核签名。特别重要和复杂的操作还应由工程部主管工程师以上领导审核签名。3.1.8开始操作前应在模拟图板上进行核对性模拟预演，无误后，再进行设备操作。操作前应核对设备名称编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。发布操作命令和复诵操作命令都应严肃认真声音宏亮清晰。必须按操作票填写的顺序逐项操作，每操作完一项，应检查无误后做一个“”178、记号，全部操作完毕后进行复查。3.1.9操作中发生疑问时，应立即停止操作并向值班领班或主管工程师报告，弄清问题后，再进行操作。不准擅自更改操作票，不准随意接触连锁装置。3.1.10用绝缘棒拉合隔离开关或经传动机构拉合隔离开关和断路器，均应戴绝缘手套。3.1.11电气设备停电后，即使事故停电，在未拉开有关隔离开关和做好安全措施以前，不得触及设备或靠近遮拦，以防突然停电。3.1.12在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级。3.1.13下列各项工作可以不用操作票：a) 事故处理。b) 拉合开关的单一操作。c) 拉开唯一一组接地刀闸，上述操作179、应记入值班记录簿内。d) 操作票应先填编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的注明“已操作”字样，已使用的操作票保存三个月。3.2检修安全操作规程3.2.1电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种：a) 填用第一种工作票。b) 填用第二种工作票。c) 口头或电话命令。3.2.2填用第一种工作票的工作为：a) 高压设备上工作需要全部停电或部份停电者。b) 高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全设施者。3.2.3填用第二种工作票的工作为：a) 带电作业和在带电设备外壳上的工作。b) 控制盘和低压配电盘配电箱电源干线上的工作。c)180、 二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者。d) 非当值值班人员用绝缘棒和电源互感器定相或用嵌型电流表测量高压回路的电流。3.2.4其他工作用口头或电话命令；口头或电话命令，必须清楚正确，值班员应将发令人负责人及工作任务详细记入值班记录中，并向发令人复诵核对一遍。3.2.5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有个别错漏字需要修改时，应字迹清楚，两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，值班移交，值班员应将工作票号码，工作任务许可工作时间及完工时间记入值班记录中。3.2.6 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点181、，以一个电气连接部分为限。3.2.7 在几个电气连接部分上依次进行不停电的同一类型的工作，可以发给一张第二种工作票。3.2.8若一个电气连接部分或一个配电装置全部停电则所有不同地点的工作，可以发给一张工作票，但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，工作票可发给一个总的负责人，在工作班成员栏内只填明各班的负责人，不必填写全部工作人员名单。若要预定时间一部分，工作尚未完成，仍需继续工作而不防碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的工作票，布置好安全措施后，方可继续工作。3.2.9 外单位因故需要在所内工作时，必须办理签发工作票并履行工作许可证。3.2.10事故抢修工作可不182、用工作票，但应记入值班记录内，在开始工作前必须规定做好安全措施，并应指定专人负责监护。3.2.11第一种工作票应在工作前一日交给值班员。临时工作可在工作开始的以前直接交给值班员。第二种工作票应在进行的当天预先交给值班员。3.3高压设备安全操作规程3.3.1进线高压柜送电操作（以送万沃线电源为例）1） 检查1#高压进线柜断路器（广开线）处于分断位置，且断路器小车已经摇出；2） 检查提升柜隔离小车是否处于摇出位置；3） 用联锁钥匙打开2#高压进线柜（万沃线）联锁开关；4） 摇入2#高压进线柜（万沃线）真空断路器小车；5） 合上2#高压进线柜（万沃线）真空断路器开关；6） 检查高压三相电压是否正常；183、7） 分断1#高压出线柜接地开关，并检查指示牌是否处于分断位置；8） 摇入1#高压出线柜（3T）真空断路器小车；9） 合上1#高压出线柜（3T）真空断路器开关；10） 分断2#高压出线柜接地开关，并检查指示牌是否处于分断位置；11） 摇入2#高压出线柜（4T）真空断路器小车；12） 合上2#高压出线柜（4T）真空断路器开关。3.3.2进线高压柜停电操作(以停万沃线电源为例)1） 认段母线上各馈出线柜真空断路器在分闸位置；2） 分断1#高压出线柜（3T）真空断路器；3） 摇出1#高压出线柜（3T）真空断路器小车；4） 合上1#高压出线柜接地开关，并检查指示牌是否处于合上位置；5） 分断2#高压出184、线柜（4T）真空断路器；6） 摇出2#高压出线柜（4T）真空断路器小车；7） 合上2#高压出线柜接地开关，并检查指示牌是否处于合上位置；8） 分断2#高压进线柜（万沃线）真空断路器；9） 摇出2#高压进线柜（万沃线）真空断路器小车。3.4低压柜停电操作规程：1）撤出配电箱负荷；2) 断开低压配电柜内各回路空气开关，必要时在确认无负载后，拉开隔离刀闸；3) 察看低压进线开关电流指示器是否为零；4) 电流指示为零后，分闸低压进线开关。3.5低压柜送电操作规程1) 变压器空载正常后,合上相应低压柜进线开关,并察看三相电压指示；2) 合上低压配电柜分开的隔离刀闸，随后合上柜内各回路空气开关；3) 送上185、各配电间配电负荷。3.6事故跳闸由于内部事故，造成高压馈线柜或高压进线柜断路器跳闸，值班员应将跳闸情况上报部门负责人与主管工程师，由部门组织维修人员查找并处理故障，故障查明后，方可送电。3.4给排水系统设备设施运行安全操作规程3.4.1启动水泵（潜水泵）前的检查a)检查水泵（潜水泵）进出水阀是否已打开，否则应拧开阀门；b)检查电压表信号灯指示情况；c)手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。3.4.2启动水泵（潜水泵）a)合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；b)按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流；c)如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3186、分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；d)启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；e)确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止；f)将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。3.4.4停止水泵（潜水泵）a) 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转；b) 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）；c) 关水泵（潜水泵）进出水阀（如果需要）；d)检查有无不正常情况，如有则及时处理。3.5中央空调冷水机组运行安全操作规程3.5.1开机前187、的检查和准备a) 先检查上一班的运行值班记录，检查是否存在问题；b) 检查冷冻水和冷却水系统压力是否正常是否缺水，管路系统阀门开闭状态是否正常；c) 开启冷冻水泵和冷却水泵，并观察水泵出水压力和电机电流是否正常；d) 根据天气情况开起相应数量的冷却塔风机，并观察风机电机电流是否正常；e) 检查冷水机组油箱油位是否在下视镜1/2以上，润滑油温度是否在(60-63C)之间；f) 检查冷冻水温度的设定值和电流限定值是否正常。3.5.2开机运行a) 按下开机键，电脑控制中心自检完毕后，机组轻载起动。起动时，查看油压差是否在62Kpa以上；b) 如出现故障，在排除后启动机组之前须手动复位才能开机；c) 188、检查主机各部分运转情况，特别是导叶阀杆的开启度；d) 机组正常运行后，要经常查看以下参数是否正常：e) 油箱油位是否在下视镜1/2以上；f) 油温是否在4672C之间；g) 油压是否在124151Kpa之间；h) 机组蒸发温度在2C以上；i) 冷凝压力在101Kpa以下。j) 根据冷凝器出水温度调整冷却塔风机运行数量。每天对冷却塔巡视两次，并在中央空调运行记录表上记录冷却塔运行情况5.3关机操作a) 按下关机键，机组自动关闭导叶后停机； b) 关闭冷却塔风机，10分钟后关闭冷却水泵和冷冻水泵。3.6电梯设备安全操作规程3.6.1电梯运行前的检查和准备a) 在开启厅门进入轿厢前，必须确认轿厢停在189、该层，再进入轿厢。b) 开启轿厢内照明灯及风扇。c) 随电梯上下行驶一个回程，检查运行是否正常，有无故障。3.6.2 电梯运行时a) 防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能；b) 客梯严禁载货；c) 严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经管理部批准，并采取必要安全保护措施；d) 严禁以手动轿门的启、闭作为电梯操作控制；e) 载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。3.6.3 发生如下故障应立即电话通知工程部：a) 厅、轿门开关闭后，而电梯未能正常起动行驶；b) 运行速度有显著变化；c) 行驶方向与指令方向相反；d) 内选、平层、换速、呼梯190、和指层信号失灵、失控；e) 有异常响声，较大振动和冲击；f) 超越端站位置而继续运行；g) 轿厢内接触任何金属部分有麻电现象；h) 当电气部分因过热而散发焦热的臭味。3.7柴油发电机运行安全操作规程3.7.1检查：a) 润滑部分：检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够则应补加同型号机油至标示线以内位置，但不可超过最高刻度线；b) 冷却水：检查引擎冷却水位，水位应在散热水箱盖下约80mm处，换水后一定要加注防锈水DCA4瓶（60L/瓶）；c) 燃油储备：确定油箱及储油罐中有足够的燃油（至少保证1.5吨），以及燃油系统管路及储油罐管路无渗漏，并且引擎管路是畅通的。燃油采用0#柴油或-10#柴油，温191、度在0以下采用-10#柴油；d) 启动部分：检查电瓶的液位，电解液面应高于极板1015mm，蓄电池电压在不低于24V；e) 发电机组运行环境：操作机房不得存在有碍操作或运行的杂物，确保操作无误，通风顺畅。3.7.2 启动a) 启动进风机和排风机；b) 把钥匙转到“手动”位，随后按起动按钮起动机组；c) 如果第一次起动失败，则应间隔10秒钟后再行第二次启动，如果连续3 次仍不能启动柴油发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启动；d) 柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机10-15秒内，油压是否达到正常范围（0.31-0.483Mp192、a）,电压、频率是否正常，如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。3.7.3 运行a) 按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不低于150kPa，冷却水温度不得高于95；b) 注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充；c) 随时观察配电柜各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯；d) 检查充电器是否正常充电；e) 倾听机器的各部分运转声响是否正常；f) 手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常；g) 留意发电机或电器设备是否有193、焦糊等异味；h) 发现有不良情况，应即时处理解决；严重的应停机处理；i) 凡故障停机，须把故障消除，然后旋转机组上的可复位开关，机组方可再进行运作；j) 对各运行参数，每班值班人员记录两次。3.7.4 停机a) 先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF位置），让发电机空载运行5分钟， 然后把钥匙转至停机位（“0”位置），柴油发电机停止运行；b) 如果有紧急情况需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或干脆按下红色“急停按钮”，紧急停机；c) 关闭进风机和排风机。3.7.5 柴油发电机自动启动、停机操作3.7.5.1自动启动a) 把控制屏面扳上各按钮复位；b) 把钥匙旋到“AUTO”（自194、动）位置；c) 把柴油发电机总空气开关合至“ON”位置；d) 如果“市电”停电，柴油发电机在15秒内便会自行启动并送电；e) 如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上故障灯便会闪亮，此时应 把钥匙旋到停机位（“O”位置），查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。3.7.5.2自动停机。来“市电”时，双电源转换柜立即切换成“市电”，柴油发电机在空载情况下运行5分钟后自动停机。3.8自动扶梯运行安全操作规程a) 启动前检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物；b) 在电梯启动以后，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止；c) 紧急情况时，先通知乘客，195、后按急停按钮停止运行；d) 转变行程方向或停机时应确认梯级上无乘客才能操作；e) 在电梯进行维修时，必须使用维修操作按钮，且必须有维修人员3人以上；f) 在使用电梯维修照明时，必须使用专用36V维修灯具。设备房管理规定1 目的保障各设备房内设施设备正常运行2 适用范围广场内所有设备房3 职责3.1保障设备房内设施设备正常运行；3.2保障设备房内安全，包括防火防破坏等。4 工作程序4.1设备房防火管理通用要求4.1.1 明确规定设备房防火责任人，做好防火工作。4.1.2 按消防器材管理规定和设备预防性维护保养规定，做好消防器材和设备的定期检查、保养，确保其处于良好状态。4.1.3 确保机房防火通196、道保持畅通。4.1.4 工作中禁止违章作业，如发现火警隐患，应限期整改。4.1.5 需要在机房动火作业时，原则上应报主管部门审批，特殊情况下，可在公司办理动火作业手续。4.2 电梯机房管理规定4.2.1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。4.2.2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房温度不超过40。4.2.3 保证机房照明良好，灭火器和盘车工具挂于显眼处。4.2.4 机房门窗应完好并上锁，未经工程部主管工程师以上领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。4.2.5 电梯困人求援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。197、4.2.6 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。4.2.7 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。4.2.8 每次巡查必须依据设备运行巡视管理规定形成记录。4.3 空调机房管理制度4.3.1未经部工程部主管工程师以上领导同意，非工程部人员不得随便不得进入（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。4.3.2 机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。4.3.3 值班人员对空调水系统运行负全部责任，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度、相对湿度进行监测，按运行记录表做好记录。4.3.4 空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好198、日常、月、季保养工作。保证维修、保养质量，确保重点设备经常和于良好状态，并记人档案。4.3.5 空调机开、停必须由空调机操作人员操作，其他人员不得操作或乱动，所负责的制冷区域挂干湿温度计。4.3.6 空调设备开、停必须及时由空调机操作人员挂转换运行状态牌。尤其是停台检修要及时挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。4.3.7 值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停台检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。4.3.8 机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。4.4 配电房管理规定4.4.1 未经部门经199、理同意，非工程部人员不得随便进入。4.4.2 停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作。4.4.3 值班电工应按规定对配电装置定时巡查，做好巡查记录，发现问题及时处理， 能即时处理的问题，要及时上报专业工程师。4.4.4 从电线路操作开关应设明显标志，检修停电拉闸必须悬挂标识牌。4.4.5 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉、乱接线路。4.4.6 严禁违规操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。4.4.7 保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室内温度应控制在此38以下。4.4.8 配电房每周清扫二次，保持室内清洁、干净，无杂物，无蜘蛛网，无积水。4.4.200、9 好防护措施，防止小动物进入配电房。4.4.10 配电房内要配备灭火器材，并保护完好及使用方便。4.5 水泵房管理规定4.5.1 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏，并做好巡查记录。4.5.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力指示。在正常情况下， 生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。4.5.3 泵房每周由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁，无灰尘、地面无积水。4.5.4钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池。4.5.5 水泵保养要求定期对其进行维修保养。4.5.6 保证水泵房的通风、照明。201、室外步行街管理处应急预案一、应急预案编制的目的、范围、职责目的确保遇到各类应急事故时，迅速、果断进行处理，保护顾客的生命财产安全。适用范围适用于各地室外步行街项目各类事故应急工作各项目安全领导小组成员名单：组 长：各地商管（物业）公司总经理副组长：各副总经理 成 员：工程经理 物业部经理 营运经理 行政经理 财务经理等安全领导小组组织架构图：组长副组长（营运经理）通信联络及安抚组组长（工程经理）工程保障及工程事故应急组组长（物业部经理）安全类事故应急组组长（行政、财务经理）后勤保障及自然灾害应急组组长职责组长主要职责：1. 统一协调商管（物业）公司各类应急事件的救援工作；2. 组织制定并实施各202、类应急事件的预防、救援工作方案；3. 统一调配救援设备、人员、物资、器材；4. 适时批准启动救援预案和终止紧急状态；5. 组织落实主管领导交办的相关工作。副组长职责：1. 如组长不在，行使组长职责；2. 负责各类事件应急处理的综合协调工作；3. 负责施救人员、物资、器材的调配；4. 承办组长交办的其它工作。安全类事故应急组组长职责：1. 负责编制、培训、组织、实施安全类应急预案；2. 负责带领本部门人员根据各类应急工作的需要协助完成其它类应急事件；3. 完成领导交办的其它工作；后勤保障及自然灾害类应急组组长职责：1. 全面负责编制、培训、组织、实施自然灾害类预案；2. 负责组织后勤供给、现场清203、理、协调伤员治疗工作；3. 负责带领本部门人员根据各类应急工作的需要协助完成其它类应急事件；4. 完成领导交办的其它工作。工程保障及工程类事故应急组组长职责：1. 负责编制、培训、组织、实施工程类事件预案；2. 负责事件发生后工程保障工作；3. 负责带领本部门人员根据各类应急工作的需要协助完成其它类应急事件；4. 完成领导交办的其它工作。通信联络及安抚组组长职责：1. 负责事件发生后通信保障、联络工作；2. 负责事件发生后组织、协调、安抚业户、员工及发布通知等工作；3. 负责天气预报、疫情信息的收集工作；二、突发事件和紧急情况的分类与识别突发事件和紧急情况可分为：1. 斗殴、偷盗（失窃）、抢劫204、绑架、枪杀、纵火、恐吓、流氓行径等治安刑事案件。2. 纠纷、撞车、故意扰乱公共秩序等民事案件。3. 火险、爆炸、食物中毒、突发救援、救护（伤者须送医院）、非法集会、公共传媒批评等。4. 设备设施突发性故障或维修养护不当，导致不能正常使用，影响正常办公、经营、生活秩序等。5. 突发停水、跑水、停电、停梯、停暖气/天然气等能源中断。6. 由于管理服务不当引起他人人身财产受到伤害。三、突发事件和紧急情况的应急处理1. 突发事件发生后，当事人或目击者立即通知上级或中控室，同时在确保自身和受害者人身安全的前提下，竭力阻止事态或损失的扩大，并随时报告事态进展。当出现人员伤亡时，应全力救护。现场负责人或中205、控室根据突发事件的性质或影响程度决定启动相关紧急预案。2. 现场负责人或授权人在接到突发事件报告后应根据现场情况判断处理措施，以便在第一时间与相关执法部门联系，并积极提供协助。若本部门不能独自处理，应及时通知公司领导到场处理。3. 在事件处理过程中，无论事件性质与责任确定与否，现场负责人均应积极落实补救措施，负责事故现场的指挥、督导和协调处理工作。4. 事态稳定后，安全领导小组组长应组织召开专题会，追查事发原因和责任人，制定补救和预防措施，填写突发事件处理记录表，经全组审议后报各地总经理或区域总经理审核后，于两个工作日内提交给商管总部安全品质管理部。5. 安全品质管理部核实事件后，征询公司有关领导意见，从公司全局角度提出整改要求和预防措施，并填写在突发事件处理记录表上，在两个工作日内将表交回事发项目。6. 事发项目结合安全品质管理部（或相关职能部门）意见，积极落实纠正和预防措施，安全品质管理部将进行验证。7. 验证完毕的突发事件处理记录表由事发项目存档。四、突发和紧急事件处理流程图发现突发事件报告中控室、相关负责人总指挥或责任人判别启动应急预案或相应方案处理结果汇报商管总部突发事件积极处理善后、总结分析针对问题整改