1、安岳首席一站式购物中心 一柠都新城财富中心运营管理方案 u下半年8000万商业销售任务u主力商家入驻装修中，诸多问题推进困难u项目整体开业倒计时，商业热点一触即发.前言 启动运营迫在眉睫 This Presentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 管理商家经营活动，顺利开业维护商家利益，开业兴隆，持续旺场物业增值收益稳定n运营目标核心目标发展商消费者商家小业主运营公司舒适高尚购物、休闲、娱乐文化交流平台营造商业氛围，树立投资环境，促使商业快速溢价销售，达成销售目标物业保持增值、打造商业标杆、树立区域商业样板达成以上三者目标获取额外服务价值This Pre2、sentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 n运营区域37277 8045 7839 6773 8479 3785 717 924 715 37277同时大诚也在思考 什么样的商业运营模式 才适合财富中心大体量商业运营？运营模式思考运营等级商业模式运营模式案例A第四代商业体验式购物公园持有全部物业收益：商家经营抽成华润万象城COCO PARKB第三代商业大型城市综合体持有大量物业收益：商家租金收益万达广场宝龙广场大悦城C第二代商业中小型商业综合体持有少量物业收益：商业运营管理服务费蓝色加勒比金色夏威夷耍都春江花月D第一代商业社区辐射型商业出售全部物业收益3、：物业管理费社区配套商业金碧城万象城 万达广场 蓝光蓝色加勒比金碧城壹号大街第四代商业 第三代商业 第二代商业 第一代商业 适合财富中心的商业运营模式？第四代商业万象城模式根本原因：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中 第四代商业万象城模式 第一代商业金碧城模式第四代商业万象城模式第三代商业万达广场模式第二代商业蓝光商业模式主要的管理内容：强调对经营环节的控制核心定位：业态的布局、控制和销售环节的掌控等重要内容，辅以商业服务此类的运营管理能够做大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果主要管理内容：柠都新城财富中心的运营管理只能是C类等级的运营管理财富中心：产权大多数已出售，并会4、分散在许多个经营者与投资者手里，后期通过项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。核心定位只能是:商业服务 主要的管理内容：基础物业管理根本原因：商业体量小，产权全部出售，后期无法收回，无法做到经营权或者产权的集中，运营投资回报低商业销售单价较低，商业升值速度慢第二代商业模式第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）蓝光商业模式（典型案列分析）蓝色加勒比 第二代商业模式第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）蓝光商业模式（典型案列分析）金色夏威夷 第二代商业模式第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）蓝光商业模式（典型案列分析）耍都春江花月 第二代商业模式第二代商业模式蓝光商5、业模式蓝光商业模式商业运营模式分析总结物业总面积：2.5万平米4万平米产品形态：商业步行街+广场租售模式：裸卖为主，极少量持有运营模式：商业服务管理为主，协助业主商铺租售及商家经营营销推广：前五年200400万元/年推广费用管理费用：6元/平米/月收入渠道：管理费，租售中介费，广告、场地费商业体量产品形态租售模式服务内容收入渠道导入运营 不导入运营 1、促进商业产品快速增值，缩短新市场培育期2、树立投资者信心，加快销售速度3、打造区域商业消费平台 市场区域商业快速繁荣，4、快速复制运营模式，企业迅速扩张1、入驻商家撤场，后续招商难度较大2、实现产品增值困难，销售困难，资源浪费严重3、阻碍企业长6、期的商业模式发展未导入运营的项目（典型案列分析）未导入运营的项目（典型案列分析）遂宁不夜城 商业体量：67万平米位置：成都遂宁下高速路1000米产品形态：综合体商业，裙楼+步行街现状：1、发展商在前期售出大面积商业后未导入运营2、商铺大面积闲置，商家品质较低3、产权经营权分散，再次招商难度非常大4、因目前存少量铺面未售，发展商正在四处寻找运营公司盘活市场找到了适合财富中心的运营模式后 大诚又在思考 如何来对项目展开运营管理？运营主要职能市场招商销售管理四大工作职能 市场l项目商家经营情况审核l区域市场、竞争对手的调查分析l商业应对策略制定l项目对外关系维护和协调l项目营销推广和商业活动的策划组7、织和执行招商l项目业主的商铺转让l经营者的转租等l项目开业后的补位招商l商家的储备工作l对入驻商家进行评估工作销售l协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的消费市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率l提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入的稳定提升l项目区域市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略l通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式管理物业管理 经营行为管理 经营行为管理消费行为管理委托第三方盐都物业目前双方已达成合作协议(物业公司另案说明）（商家）（消费者）经营行为管理l8、商家档案管理l建立评估体系，对商家进行等级评定l建立商业经营的各项规章制度l建立和完善商业经营的各种流程l代办服务：工商税务等证照的办理l特约服务：商务、中介、委托等有偿服务l租金等费用收缴l对工商、税务、卫生、消防、行政等事务进行监督和管理，提供商业配套（公共座椅、茶座）等l广告位的合理布局消费行为管理l宣传促销管理l建立完善项目VI系统l经营秩序和公共安全管理l退换货、投诉等售后服务管理l助学、文化等公关公益活动l“财富中心一卡通”会员的管理和维护l项目网站、电子商务平台的管理和维护收入渠道分析1.管理费2.广告位发布费用（外立面和商业步行街内广告位）3.场地使用费(主力店、商业街内外公共9、场地部分)4.租赁和转让（有偿委托和转让中介费）5.活动赞助费用6.刊物宣传收费（财富周刊、DM单页、会员刊物等）7.项目电子商务网站宣传收费（财富中心网站、电子商务平台等）8.培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）9.代理厂商公关活动策划执行收费（新产品推介会、酬宾会等）10.代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商家自行设计制作的宣传物品等）重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商家进场装修流程（装修审图、保证金、入场证办理）商家开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式）商家促销活动申请流程（促销活动审核、风险预防）商家特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动、10、促销活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉事件的受理、处置、反馈等）退换货流程（消费者退换货的受理、处置、反馈等）重要管理制度财富中心业主公约与销售合同捆绑的合同和协议性质文件财富中心商家服务手册 涵盖从商家进场装修到开业营业的各个环节财富中心会员服务手册 财富中心一卡通会员服务，联盟商家手册财富中心经营管理公约对商家日常经营行为进行规范管理财富中心商家经营承诺书 要求商家针对经营管理制度及业主公约进行承诺确定财富中心消费者投诉管理制度结合安岳相关工商规定执行财富中心消防安全管理制度结合相关消防规定执行商业运营我们已经落在大悦城、万达广场、蓝光商旅之后，但短暂的落伍11、并不代表失去了竞争力大诚还在思考 我们需要怎么样来提升核心竞争力？我们如何保障运营的成功？返租区域运营管理发展商商业公司业主商家销售合同 委托合同 租赁合同 委托合同 返租合同 运营宗旨返租金额管控暂以现行方式执行 统一经营主题统一招商管理统一物业管理统一营销管理统一服务管理统一项目的业态规划和商品布局 为商家提供专业的服务咨询，设立客服服务中心，提高客户服务提升服务水平，代行部分工商行政职能，对商家经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提高项目知名度前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现目统一招商管理，包括统一业态控制、统一品牌审核、以及12、统一租约等管理内容统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并聚集人气的活动，使项目成为传播文化的咨询平台统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境运营宗旨运营成功保障商业的生存之本 聚集旺盛的人气，有效的消费人流，保证商家消费客源、维持商家经营活动运营管理的核心保障 营造有效的消费人流、确保商家持续旺场把财富中心当作广场，把每个商家都作做一个场地，通过持续的营销活动把人流带动起来，形成商家联动、消费联动运营保障.1“天天有促销，周周有活动，月月有亮点，季季有主题，年年有高潮”通过不断组织各种促销活动把人流带动起来运营保障.2定期13、的举行大型主题似营销活动拓宽项目内外的知名度、美誉度。吸纳省内外各层次消费人流例如；“每年引进大型自贡恐龙灯会项目”，“每年财富中心周年庆典大型演绎活动”等运营保障.3建立财富中心电子商务平台，通过电子平台优先享有各商品优惠折扣，消费客户即可在网络全程浏览及购买财富中心商家经营的商品运营保障.4创办财富中心一卡通联营优惠卡，消费客户凭借此卡享受财富中心所有在售商品折扣优惠、电子积分换取实际商品等优惠，3年运营管理中累计捆绑终端消费会员10000个我们还需要一支装备精良的团队 去完成我们的宏大事业管理团队构架项目总监招商部经理策划部经理运营部经理财务部会计1人文员招商人员3人客服专员1人运营管理14、人员1人（暂不招聘）物业公司保安/保洁/工程维护前期10人 后期8人 项目总监策划部经理运营部经理财务部（不设经理）文员客服专员1人（兼招商）运营管理人员1人（兼招商）会计出纳各1人物业公司保安/保洁/工程维护科学的运营理念 +装备精良的团队实现我们的终极战略目标运营战略目标1、积累运营经验，完善运营模式，提升运营水平，为集团公司商业房地产开发提供支持、服务。2、在商业地产经营领域内探索成功的，可复制的模式，为集团公司持有商业物业溢价提供支持，为集团公司下一步第三代商业物业开发提供信心保障，1、全面展开柠都新城财富中心的运营工作，促进商业物业增值，营造商业氛围，达成下半年商业快速溢价销售目标215、为入驻商家提供完备的商业服务，项目快速投入运营，聚集有效人气，树立核心商业形象，打造核心商业标杆项目，为发展商第三代商业模式提供样板短期战略 长期战略 不能忽视的是 机遇面前我们还存在风险可控的风险及应对措施经营风险财务风险l主力店流失l散户退场l商铺大面积闲置l管理费收缴l装修费用收取l代收代缴费用应对措施 l提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务l增加营销活动力度，增加商家储备，调整经营思路l销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广l提升管理服务水平，帮助商家提高销售适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题 l帮助商家成功开业经营，完善16、服务，资源整合l充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止透漏现象不可控的风险及造成的后果不可控的风险及造成的后果建筑工程延期发展商对运营费用投入不足运营团队流失造成的后果延误主力商家入场，主力商家不能及时开业，主力商家撤场，引发法律纠纷，造成负面影响。导致运营不能持续，商业的快速溢价销售遇阻，下半年商业销售目标不能及时完成专业人才流失，商家资源流失，商业发展道路遇阻This Presentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 经营计划说明 从两个方面进行经营指标预测 经济指标经营指标经营指标预测 年份指标第一年第二年第三年备注商家入驻率80%85%95%日常17、流量分析200030004000服务满意度75%85%95%费用收取率80%85%95%一卡通会员数量200030005000累计10000经济指标固定支出说明：物业管理类固定支出包括：人力资源成本、物业日常维护、公共区域能耗、日常办公费用、管理成本 商业经营管理类固定支出包括：人力资源成本、项目宣传推广、项目营销活动、日常办公费用、公关费用、商家消费者停车费用补贴第三方盐都物业、管理成本 经济指标固定支出单位（万元）1003.4万元 经济指标固定收益单位（万元）理论收益：765万元实际收益：386.4万元 未售未出租铺面由发展商支付已售未出租铺面由业主支付理论运营收益理论运营收益：765万元18、实际运营收益：386.4万元 固定支出1003.4万元 投入238.4万元 投入617万元 原因？1、发展商前期促进招商管理费减免2、促进主力商家签约（合同约定管理费低于制定的市场管理费）3、快速繁荣市场，支持商家经营（2、3年促销费、管理费折扣优惠）4、现有剩余商业推广，促进现有商业溢价销售、获取增值价值介入运营对持有物业受益分析介入运营对持有物业受益分析目前管理区域未售商铺面积1、商业街步行街1、2号1、2层2、主力店3号楼1、2、3层3、主力店4号楼1、2、3、4层4、克拉斯公寓1F 总面积近2.5万平米左右 总产值2万元/平米2.5万平米=5亿元商家？业主？受益者受益者发展商受益者受益19、者纳入项目本身营销费用剩余5个亿商业产值商业推广费用投入1%保值情况下销售 500万元推广投入假设不介入运营 剩余5个亿商业产值商业推广费用投入1.234%促进销售情况下每年增值30%介入运营 617万元投入11亿元介入运营真正实际投入：617万元-500万元=117万元物业每年增值30%，5亿元11亿元经济指标每年运营投入单位（万元）377.2193.446.4投入差额 This Presentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 资金管控模式1、设立运营专用账户2、前期运营合作服务时间暂定为3年，发展商每年初（12月）直接向账户划拨运营投入费用 3、大20、诚公司设立独立财务部管理账务收支，集团公司监管资金管控模式运营投入第一年第二年第三年每年投入2012年1月2012年12月2013年1月2014年12月2015年1月2016年2月投入时间1月2月1月2月1月2月投入金额377.2万元193.4万元46.4万元This Presentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 投资回报测算常规市场物业增值表现价增值幅度第一年第二年第三年达到目标2AA10%110%121%133.1%8年专业运营市场物业增值表现价增值幅度第一年第二年第三年达到目标2AA30%130%169%219.7%3年88.6%金色夏威夷售价21、：1.52万元/平米运营5、6年售价56万元/平米 金碧城住宅售价：3500元/平米商业2、3层：3000不到/平米 投资回报测算88.6%？单价A=2万/平米2万/平米0.886=1.772万元 运营总投入：617万元 单铺投入：165.52元/平米运营管理165.52元/平米 1.772万元/平米 This Presentation目录 运营目标 运营模式 经营计划 投资回报 资金管控 交付标准 说明：1、为增加商业空间的丰富性与多样性，快速聚集有效的消费人流，促进商业快速繁荣，大诚建议将商业硬件进行打造，商业氛围包装，有效留住消费人流，实现最大化的商业价值。以下为大诚公司对一些知名商业项22、目的硬件包装及商业氛围调研采集精神堡垒、步行街座椅、报亭精神堡垒、步行街座椅、报亭精神堡垒、导师系统景观小品打造步行街雕塑、广告牌交付标准建议3#楼、4#楼楼体广告位3#楼、4#楼LED广告位（至少1块）步行街楼体广告位（至少10块）步行街灯杆广告（22块）1.广告位交付标准3#楼、4#楼小广场精神堡垒、指示牌项目导视系统项目安防系统2.形象导视系统交付标准步行街铜人雕塑（46个）步行街休闲座椅（810个）步行街垃圾桶（810个）步行街前后花车（各1辆）商业步行街保安亭（至少1个）项目光亮系统工程3.氛围营造道具建议由专业广告包装公司提案制作 本案意在达成：签订运营管理合作协议预祝柠都新城财富中心运营管理顺利开展 谢谢聆听！大诚商业 We serve.You enjoy.